房地产行业的发展历程

房地产行业的发展历程（共10篇）

房地产行业的发展历程 篇1

2009-11-03 10:20:34 作者：wangxuanyi 来源： 浏览次数：1243

中国报关行的发展历程与发展现状

1.1中国报关行的发展历程

1）初创期（1985年--1992年）：1985年海关对报关单位注册登记的管理方法出台

2）发展期（1992年--2002年）：1992年成立专业报关公司

3）成熟期（2002年至今）：2002年中国报关协会的成立

随着国际报关协会同盟大会的召开，中国的报关企业将向国际化转型，将深化与世界各国报关企业的联系，从而进一步推动国际贸易的便利和安全。

1.2中国进出口贸易及报关量情况

中国外贸进出口量近年来高速增长，从2001年的5097亿美元发展到2005年的1.4万亿美元。中国政府积极营造良好的外贸环境以促进进出口贸易量的增加，外贸量的增长对进出口贸易的通关效率提出了更高的要求。外贸量的增长带来了报关量的增长，2000年报关票数不足2000万票，至2005年中国报关量达到4000万票，报关量的增长促进了中国报关行业的发展，调查中发现部分成熟报关企业近年报关量的年增长率达到30%。

1.3报关行的发展规模

目前国内的报关行以民营和国有企业为住，分别占35%和26%，中外合资企业仅有5%。从规模上说，注册资金在500万以上的已经是中大型企业了。所以整个行业还是处于小而分散的竞争格局。

目前绝大多数的报关行的经营范围仍然局限在本地区域，但已经有30%的报关行考虑在外地设立网点或与外地报关，货代企业联盟合作。

调查中发现，在进出口贸易量不大的口岸和内陆城市，中国报关行的规模较小，对报关价格比较敏感，在深圳，上海等口岸城市大型报关企业会比较集中，这些报关行比较关注未来的发展，希望通过规模经营来增强企业的抗风险能力。随着报关行业的竞争日益激烈，他们希望通过实施资源整合战略，进一步减少企业的规模扩张成本，提高企业的竞争能力。

1.4报关行的服务特点

传统的报关业务是报关行目前开展最多的业务类型，报关，报检，查验，换单，办理海关免税登记，代为办理免表，加工贸易手册与核销是报关行提供的主要服务内容。另外，有些企业也提供一些质检服务，例如代为办理熏蒸处理，3C质量证明，旧机电的备案，旧机电许可证等。为了提高通关服务是含金量越来越多的报关企业介入物流衍生服务和咨询服务。

目前中国报关行所服务的客户主要集中在电子，纺织服装，塑料橡胶，机电，食品饮料，化工等行业。但是目前根据产品的划分其部门和岗位的报关行非常少，报关业务大多按照服务区域，合乎划分来设置部门，根据业务流程来设置岗位。从国外报关行的经验分析，成熟报关行为增强其专业性，往往回依照产品类型设置来进行复核和把关。这对中国报关行有一定的借鉴作用。

1.5报关行的营销模式

调查发现，老客户，朋友间介绍是报关公司目前寻找客户是最主要途径，因为公司品牌和良好的口碑吸引客户慕名而来的也占到一定比例。统计数据显示，报关运用广告媒体进行宣传来吸引客户的非常少，大多采用的是最直接的电话交流与拜访的销售模式。对销售者而言，顾问式销售是获取客户信任的关键，要求销售人员具有较强的专业素质。

报关行业市场环境的现状与发展趋势研究

2.1中国报关行外部环境的分析

经过专家论证研讨，影响报关行未来发展的外部环境因素主要有：WTO规则，政府政策，信息技术，外贸环境。

中国报关行正面临外部环境不断变化和调整的阶段。贸易安全与便利给中国报关行的市场环境带来了深刻的影响。

1）《WCO标准框架》促使贸易环境更加安全，同时也对报关行的诚信守法，如实申报提出更高的要求

2）中国政府为了贯彻《WCO标准框架》，逐步分阶段调整相关政策，这些政策对中国报关行的定位和发展具有非常重要的意义。

3）中国海关促进中外贸易的安全与便利的举措相继出台：中国电子口岸建设，H2000系统的应用，无纸化报关，跨关区快速通关，长三角通关一体化改革等。这些措施的应用提升了中国海关通关平台的质量和效率，创造了公平竞争的市场环境，报关行的竞争优势也从原来的人际关系转向综合能力的提高。

4）贸易安全与便利的要求也促使信息系统在通关各领域，各环节的推广和应用。以上海为例建立了报关单联网核查系统，空运快件通关管理系统，大型加工贸易企业联网监管系统，口岸船舶动态申报系统，区港连动系统，口岸GPS系统等。信息技术的应用促进了通关作业流程的改变，加快了通关速度，增强了风险管理能力，同时也提出一个新课题：中国报关企业如何运用信息化手段塑造核心竞争力？

房地产行业的发展历程 篇2

(一) 二战以前以及二战时期的日本行业协会

这一时期, 日本的行业协会还处于刚刚起步的阶段, 我们可以称之为行业协会和商会的萌芽。由于19世纪末和20世纪初, 日本的资本主义市场经济得到了前所未有的发展, 市场上出现了一些行业联合组织, 其作用在于规范市场秩序并且以最大限度的联合占有市场份额。他们既不在政府管控的范围之内, 也不受法律法规的约束, 具有很强的独立性。

在随后的一段时期, 政府对于行业协会管制才逐步开始, 其原因在于经济危机或是战事需要, 做法可以简单归结为强制入会。例如1929年, 由于经济危机的爆发, 当时的商工省制定了一些重要法律, 包括《重要产业统制法》、《工业组合法》和《出口组合法》, 这些法律法规开始对大企业和中小企业加入行业组织进行了强制性规定。此后, 又于1941年颁布《重要产业团体令》, 宣布成立“统制会”, 加强大企业间的组织化, 从而形成了纵横交错、几乎囊括所有企业的“组织网络”。这种强制入会的作法无疑是政府与刚刚形成的行业协会之间的第一次接触, 这次接触把行业协会从部分企业的“小联盟”升级到了覆盖更多行业、更多企业的大规模中介组织。为日本行业协会在二战后飞跃式的发展打下了良好的基础。

(二) 二战后的日本行业协会

二战后, 日本经济百废待兴, 其中也包括行业协会, 政府的行政性指令对行业协会的发展提供了巨大的帮助。可以说, 日本的现代型行业协会就是依靠政府的协助一步步发展起来的。在二战后日本行业协会逐步发展的过程中, 可以划分为一些重要的阶段。

1、1945~1955年:

行业协会开始受到政府重视。二战结束后, 日本政府把战后经济重建的任务摆在首要位置上。由于日本行业协会和经济组织已经拥有一定的活动能力, 尤其在沟通联系中小企业方面拥有得天独厚的条件, 日本政府开始重视行业协会辅助经济建设的能力。首先, 日本在钢铁、机械、电子等行业大力发展资本密集型企业就是通过行业协会来进行咨询并且推动一系列强有力的政策。其次, 政府希望对中小企业进行结构调整以更好地达成资源合理配制的效果, 行业协会也正好能够运用其初步形成的中小企业沟通网络帮助政府完成己任。在完成这些工作的过程中, 行业协会无疑得到了政府的关注和了解, 也在这种关注和了解下更加有所作为, 其自身逐步在经济改革和发展的大潮中扮演起了越来越重要的角色。

2、1955~1975年:

行业协会的进一步完善阶段。行业协会在这一阶段的进步完善主要体现在政府理清了对于行业协会的指导思路, 确定了与行业协会的合作模式, 日本行业协会“政府型”的类型特点也在这一阶段确定了下来。如果说上一阶段日本政府是将目光投向了行业协会。那么在这一阶段中, 政府将目光聚焦于怎样对行业协会进行指导并与之合作的问题。在这一阶段, 看政府具体的做法主要有两点, 一是政府秉承了官民协商的方式, 以合作与指导并存的态度对待行业协会的工作;二是在职能界定方面, 日本政府行为方式充分体现了有所为有所不为的方针, 确立了政府与行业协会各自的角色分工。正是由于这两点原因, 使得日本行业协会不断完善, 步入了更加稳定的状态。这样也为行业协会的职能的进一步升级提供了基础。

3、1975~1995年:

行业协会职能增长阶段。行业协会职能在这一阶段上升到了公共管理阶段。很多的日本行业协会并非在最初就具备除了数据调查研究这一基础职能之上的一些高级职能, 例如政策制定、政策执行、行业管理等, 而是在政府对于行业协会的不断信任中逐渐拓展升级的。在这一阶段, 由于已经理清的政府与行业协会的责任划分, 行业协会的自身努力成为促进其发展的决定因素, 政府则给与行业协会足够的信任和自由发展的空间。

4、1995年后:

行业协会获得公信力。当一个组织在各个方面发展成熟、趋于稳定, 而且得到了与之相联系的其他群体的认可时, 他将能够摄取更多、更好的公共资源, 其效力更会以几何倍数增长, 而从此进入一种良性循环的过程当中。许多行业协会就是如此, 最终获得类似于“品牌效应”的信誉, 使得政府和企业希望需求中介帮助的时候, 都会首先想到行业协会, 这时, 行业协会的社会公信力就产生了。目前为止, 日本的行业协会已经在日本的政治经济生活中占有了不可小视的地位。上述这些关键发展阶段和重要制约因素, 可以归结为图1:

二、日本行业协会发展历程特点分析

在日本行业协会的发展历程当中, 各个阶段呈现出了不同的特点。从这些特点中, 我们能够分析出日本行业协会发展过程中的一些具有启发性的规律。这些规律也正是日本行业协会能够发展到今天这一规模的成功之处。

(一) 在日本行业协会成立初期, 行业协会的建立具有很强的自发性

以往学者认为日本行业协会更多地倾向于政府主导型, 是由政府发起建立的经济团体, 但是事实表明, 在没有政府介入的情况下, 行业协会的独立运作能力也相当强。例如, 在1878年日本商工会议所的前身东京商工会议所成立时, 政府不对其进行任何影响, 也没有相关法律, 其自身完全自给自足的为谋求中小企业利益进行活动。另外, 尽管在二战以后有相关法律对行业协会的活动进行约束, 政府也参与到指导行业协会活动的进程当中 (甚至其中有少数经济中介团体是由政府出资建立, 带有浓烈的官方色彩) , 但是政府对行业协会的指导有其在某些方面“不予干预”的准则。例如大多数行业协会在成立之初是由企业自愿结合形成的, 如果其认为自己应该得到政府承认, 便可以到政府有关部门申报审批以获得法人地位, 享受一些减免税的优惠政策;如果不愿意, 可以继续以民间组织的身份进行活动以获得更大的灵活性。又如日本安防协会的企业年会、行业协会调查研究都是由协会自主完成, 日本汽车协会的会长一般也都是行业协会会员自发选举产生等等。总之, 行业协会之所以有很强的自主能力, 并不是由于政府给与他们经济和权限上的支持, 而是由于充分竞争的市场机制需要其发挥作用。当市场发达到一定程度, 行业协会会自发地产生并且发展起来。政府对行业协会指导需要在市场成熟以后才能够卓有成效, 才能够使行业协会职能得到更高层次的提高。反之, 则是拔苗助长。

(二) 日本政府对于行业协会的重视依赖于环境因素的保障

自1945年 (二战后) 起, 日本行业协会越来越多地得到政府的重视还有赖于当时日本经济的状况。在当时, 日本的经济环境经历着一场由自由竞争市场向垄断竞争市场迈进的阶段, 因此由于恶性竞争和重复建设等问题所带来的市场资源浪费、秩序混乱的现象时常发生, 需要进行经济结构的大规模调整。而对于行业协会来说, 因为其自身具有整合资源、收集信息的特质, 那么这种市场经济向更高层次迈进的过程就变成了行业协会发挥自身功效的重要契机。换言之, 日本行业协会的发展离不开整个市场谋求解决恶性竞争和重复建设等经济问题所提供的机会。

(三) “官民协商”的态度为日韩行业协会提供了与政府对话的正式渠道

“官民协商”的态度为日本行业协会的完善做出了巨大的贡献。所谓官民协商, 最重要的内容在于给予民间组织与政府对话的渠道, 甚至明确分配适当的部门对民间组织进行指导。在日本, 行业协会是恳谈会、审议会和座谈会的固定参与者, 政府邀请行业协会出面调研、出面参与恳谈会以了解更多的行业实际状况, 甚至将一部分政府职能交给行业协会去做。此外, 政府也会要求不同的政府部门负责与行业协会保持固定的联系。例如, 日本自动车工业会每年都承担着行业生产、销售、进出口等数据的统计工作, 并将有关信息定期向经济产业省报告。除此之外, 一些行业协会会比一般企业更早得知关于政府项目、制度变化、产业政策的信息。政府通过行业协会告诉企业这些信息, 并通过行业协会收集反馈意见, 形成经常性的与政府的对话和磋商机制。这种对话和磋商机制也很大程度上增加了日本行业协会在经济生活中的威信和权力。

(四) 企业、行业协会、政府工作界定清晰原则, 为行业协会发展铺平了道路

在日本市场经济中, 其企业、行业协会、政府各有分工, 互相依靠, 又互不干涉。企业是按照市场经济的价值规律自主运行的市场主体, 是构成国家经济大厦的基石。行业协会是市场机制完善的产物, 与企业有着紧密的内在联系, 使企业能够达到自我服务、自我管理的层次。而政府则是站在宏观调控的角度, 运用法律、税率、金融手段, 对整个行业协会的发展起到导向性的作用, 而并不涉及具体环节。行业协会作为中介组织, 既服务于企业, 又服务于政府, 但是归根结底服务于企业的较多, 因为行业协会毕竟是企业参与市场竞争的产物;而政府作为最高权力机构, 既管理行业协会, 又对其提供帮助, 但是归根结底帮助要多于管理, 因为管理终究是在用行政权力主导市场, 而只有“放权”直至“权力”的消失, 才能最终使得行业协会以及企业有更加宽广的发展空间。这样一种三方职责界定清晰又互相促进的发展模式帮助日本的行业协会走上了复兴的道路。

参考文献

[1]、欧新黔, 杜金陵.国外行业协会资料选[M].中国商业出版社, 1999.

[2]、雷鸣.商会和行业协会在日本经济高速增长过程中的作用[J].现代日本经济, 2006 (4) .

[3]、对日本、韩国政府宏观管理模式的考察[J].中国经贸导刊, 2003 (9) .

[4]、李杰.日本行政指导在产业政策中的运用及对我国的启示[J].涪陵师范学报, 2004 (6) .

[5]、马坤.日本在处理贸易摩擦中行业协会的作用及启示[J].现代经济探讨, 2006 (8) .

了解净水器行业发展历程 篇3

了解净水器行业发展历程：还需要共同努力。近年来，净水器作为一种新的水家电，逐步走入中国家庭。我们不难发现，现在关于净水机的论坛、会展也越来越多。目前国内净水渠道竞争激烈，一些净水厂家已经将渠道渗透到热泵和太阳能市场了，迎来新的商机。首先给大家讲一下水处理行业发展潜力，可以说水家电有可能成为家电行业中的新增长点，甚至某天会超越彩电、冰箱之类的家电市场。因为人们健康需求越来越高、消费能力不断增强，越来越多的人对水的要求将从安全到健康，从只关注饮水扩展到整个生活用水，净水器在一步一步走进人民的生活，贴近人民的生活。

从中国家用净水器的发展过程及技术趋势来看，净水器在国内的发展大致可以分为四个阶段：第一阶段，高价，知道的人少，进口为主,比如美国菲欧特；第二阶段，市场蓬勃、技术混乱，价格战；第三阶段，国内厂家发展起来；竞争恶劣导致行业的整体不信任；技术发展，行业影响大，国内厂家与进口品牌两翼齐飞；第四阶段，也就是从2006年至今，从技术角度看，不再是欧美唱独角戏了，国产品牌在技术上取得了突破，如泉露的“Q-SPRING”、“Q-TDOTD”技术；立升“毛细血管”超滤膜技术；泉露“泉芯”、“净芯”技术等，目前这些技术都已经获得了很多家庭的认可，在家用净水器这个行业继续重演“三国演义”。从营销角度看，苏宁、国美等大型连锁卖场；家乐家、家居乐、金盛等大型建材超市等消费旺地已开始展示家用净水器，各类专卖店随处可见，工程项目配套比比皆是；电视广告、报纸广告、会议传播等轮番教育消费者，这个阶段的消费者对家用净水器的知晓率比2005年以前不知道强了多少倍！从以上家用净水器的发展过程来看，净水器在不断地靠近人民的生活。从中国净水行业协会了解到，目前，我国有生产家用净水机的厂家已经超过3400家，其中只有三分之一的生产厂家获得了卫生批件，其中一步份正在进行申请，而卫生批件是作为衡量净水器好与坏的第一个先决条件。

房地产行业的发展历程 篇4

国内POS机的发展以近20年，从早期只有简单的记账功能，到现在已形成包括条形扫码机、小票打印机、刷卡器等多媒体周边产品的完善pos机系统;从上世纪九十年代以国外品牌为主，到现在国内POS机厂家已牢牢占据中低端市场，并逐渐向高端市场迈进;从第一类pos机到现在的第四类pos机;从DIY-pos的火爆，到嵌入式pos的兴起等等，无不表明pos机行业已迎来了良好的发展机遇。目前方兴未艾的pos机市场的发展，大量厂家进入，撇开国外的品牌不说，进国内就不下几十家。每个商家为了适应不同市场需求，推出大量的各式各样的pos产品。

中国pos机市场现状

从企业的品牌、质量、资金、信誉综合实力来比较，IBM、WINCOR、海信、川田、银汇通支付等五家是中国pos品牌机市场的中流砥柱。由于这些厂商的品牌、质量、信誉在市场上较好，营销渠道、代理商相对比较稳定，因此每年的销量都相对稳定，而且有不同程度的增长。近年来一些国外厂商也试图也试图重新开拓中国pos市场，但总体来看，成效不大。一方面本身优势不明显;另一方面，很难找到实力较强的经销商，高端难以与知名品牌抗衡，而在中低端市场上则输于国产品牌，本土策略不自主性很难适应瞬息万变的市场。

关于房地产行业发展的意见和建议 篇5

一、开发面积过多

目前我市房地产行业已基本处于饱和状态，房屋大量积压，销售不出去，而新楼盘又不断开发，形成我市房地产市场出现供大于求的现象，使开发商无法及时套现，偿还银行贷款。

二、棚户区改造方面

我公司开发的时尚花园广场项目是市政府和发改委立项的重点棚户区改造工程，按市政府文件精神，本应享受棚户区改造优惠政策，予以减免相关费用。但市委常委2011年又召开会议，决定相关费用又不予减免，使我公司开发成本增加，负担加重。

三、动迁方面

在动迁过程中，始终存在动迁难、动迁慢、动迁费用过高、动迁办提取动迁管理费过高的现象。

四、资金方面

浅析美国P2P行业发展历程 篇6

关键词：P2P信贷,行业发展

引言

由信息不对称、道德风险等引起的中小企业融资困难, 是全球普遍存在的问题。面对中小企业实际的融资需求和困难, 各国资本市场在不断地寻求各种缓解甚至解决的办法。进入21世纪, 随着互联网安全技术的不断成熟、人们对网上交易信任的不断增加以及网购习惯的形成, P2P小额贷款也从“线下”转到了“线上”。2005年, 英国Zopa网站的成立, 标志着P2P网络信贷的正式出现。2008年金融危机爆发, 大型传统金融机构开始收缩信贷, 于是大众开始把目光投向P2P借贷, 很多消费者转向P2P平台借贷。

一、定义

P2P信贷 (peer to peer lending) 是指, 不通过银行或金融机构等传统金融中介, 将钱借给与自己没有关系的同等的个人或机构的业务。它通过使用各种不同的借贷平台和支付手段, 在互联网上的P2P交易网站上实现。

根据银监会与小额信贷联盟的公文, 中文官方翻译为“人人贷“。简单地说, 就是有资金并且有理财投资想法的个人, 通过中介机构牵线搭桥, 使用信用贷款的方式将资金贷给其他有借款需求的人。

二、美国P2P行业发展现状

2005年美国第一家P2P公司Prosper成立, 随后Lending Club也在2006年成立。到目前为止, 在美国P2P领域, 这俩家公司几乎瓜分了整个美国P2P网络信贷市场。同时, 美国的P2P领域出现了寡头现象。我们选取最早出现的Prosper为主线, 可以较完整的看到整个美国P2P的发展历程。

美国第一家P2P网络借贷网站Prosper由Chris Larsen和John Witchel创立, 从2006年2月5日开始向公众开放。Prosper在发展过程中, 自身不断做出调整, 在一下几个方面做出了具有影响的变化。

(一) 定价模式。

早期的Prosper像是一个e Bay类型的网上拍卖市场, 放贷人和借款人通过荷兰式的拍卖形式来确定贷款的利率, 最终完成借贷。但是, 事实证明早期的这种荷兰式拍卖的借贷方式并不高效, 而且存在借款周期长、不能为借款人提供可能的最低利率等问题。

而同期, 美国另一家P2P公司Lending Club则采用了直接定价方式, 即网站通过综合分析借款人的信用等级、借款期限等因素, 给每笔借款一个固定的借款利率和期限, 供投资者选择, 这大大增加了交易的成功率。后来, Prosper借鉴了这种直接定价方式, 给网站用户提供了直接定价借贷方式, 并于2010年12月19日向SEC提交了新的招股说明书, 把定价模式改成了直接定价模式。

(二) 信息透明化。

ZOPA创始人、董事长Phillip Riese在2013互联网金融全球峰会上表示“成功的P2P公司具有两大特点, 一是完全透明化的信息, 二是先进的风险管理系统。”随着Prosper的发展, 它也不断地在提高借贷双方的信息透明度, 不断地减少信息不对称性, 从而提高资金的使用效率。

(三) 风险评估。

一个成功的P2P公司少不了先进的风险评估系统。在目前“大数据”的环境下, 通过收集处理大量的数据来客观地评定借贷的风险指标, 是P2P公司控制风险最重要的一项内容。在SEC注册前, Prosper公司主要根据借款人的在美国信用机构的信用得分来评定某笔贷款的风险等级。

2009年在SEC注册完成后, Prosper改变了之前的评分等级系统, 采用了独有的Prosper等级 (Prosper Rating) 来评价风险等级。每一笔贷款申请都会被标示一个Prosper比率。最高等级是AA, 最低等级是HR (highest risk) , 代表最高的风险等级。这套系统通过估计借款人的“预期平均年违约率” (Estimated Average Annual Loss Rate) 来给予每笔借款不同的评价等级, “预期违约率”是基于相似类型的贷款的历史表现数据得到的。一组特定贷款的“违约率”是这组贷款未来的拖欠行为、坏账行为和提前还贷行为等的函数映射, 其中对“违约率”影响最大的就是拖欠和坏账行为。在prosper, 一个贷款拖欠时间超过121天就被认为形成了坏账。

某笔贷款的“违约率”是由贷款人的两个得分共同决定的。一是美国官方信用机构的信用得分 (FICO®08 score) , 二是prosper根据内部注册会员的历史数据得到的评分 (Prosper Score) 。Prosper得分 (Prosper Score) 是专门用来评价Prosper贷款人的风险系数, 它基于Prosper的历史数据得到。风险系数从高到低, 依次对应的Prosper得分为1到11, 也就是说11是最高分, 意味着最低的风险。

知道了某个贷款人的Prosper Score和FICO®08 score, 就可以预测出相应地借款申请的“预计平均年违约率”, 然后Prosper会在上表的基础“违约率”上, 根据一些调整因素, 再做相应的调整, 得到最终的“预期平均年违约率”。

(四) SEC注册登。

2005年成立时, Prosper并没有在美国证券交易委员会 (Securities and Exchange Commission) 注册证券经营权, Prosper不认为自己的行为属于出售证券的行为。2008年9月, Prosper因违反了1933年证券交易法, 而被SEC勒令停止提供网上借贷交易的中介服务。在SEC注册权证产品, Prosper需要提供包括发行说明书 (prospectus) 在内的各种申请材料, 而且之后Prosper完成的每一笔贷款, 都要通过及时更新补充发行说明书, 将数据提供给SEC。SEC会把Prosper更新的数据, 发布到EDGAR数据库, 供公众随时查阅。这样, 美国的P2P行业就极大地提高了信息透明度, 充分保障了投资人获取信息的权利, 同时也体现了美国监管部门坚持信息披露原则的精神。

总结

政府监管对美国P2P行业发展产生很大的影响。相比较全球其他国家, 美国是最早开始监管, 也是监管最严的国家。中国在监管方面不用像美国那样严厉, 可以多和P2P行业自律组织沟通, 参考自律组织的相关行业规范, 制定出一套适合中国国情的监管措施。同时, 政府可以放开央行的征信系统, 与P2P行业用户信用数据共享。

参考文献

[1]GAO.Person-to-Person Lending, New Regulatory Challenges Could Emerge as the Industry Grows[R].Washington, DC:Government Accountability Office, 2011.

[2]http://www.prosper.com/about/.

中国房地产行业发展与未来 篇7

自1998年中国正式放开房地产市场后，原来公民享有的福利分房正式告别历史舞台，而“房子”也从原来的“非卖品”变成“商品”。当时流行的“厂长楼、主任楼”等当时按资排辈分房的流行词汇也逐渐从人们嘴边离开，随之而来的是人们不断的抱怨房价怎么越来越高？怎么当初没敢多压套房子？当随便拿个楼盘营业额就可过亿元，当统计部门核算卖房子已是当地最大经济命脉时，地方政府的首脑们视乎找到了那个他们梦寐以求的搞活地方经济、提高GDP最简单可行的办法。与此同时，国内一些具有眼光的其它行业的带头大哥们也再也安奈不住寂寞，纷纷下海；还有那个掌握国民血液命脉的金融系统，一下就发现的新大陆：用储户的钱，给玩房子的人弄个魔术，一下就让储户变成银行半辈子的奴隶。于是中国的百姓的钱越来越少，银行的钱也越来越少，而且可怕的是银行的血液视乎开始凝固了，血液正被房子“钙化”…….有一天，中央首脑发现了这个问题，开始了一系列的疏通工作，可是越疏通发现越拥堵，因为总有人先出来喊疼痛、叫苦，让疏通工作很为难。更有经济专家以支柱产业为噱头大为其主子报不平。百姓抱怨、官员抱怨、连专家都跑来抱怨…….真是唉生一片！

于是中国就出现了很多的世界奇迹，2008年全球的经济都出现的问题，就是个经济大萧条的场面，唯独中国，它的房地产市场却是高歌猛进。连见惯了经济战争的华尔街的经济对冲高手都看昏了头脑。

“钱聚人散、钱散人聚”是中国文化当中很重要的一笔，当欧美将藏富于民的政策坚定不移时，中国想“散富于民”的政策却很难推广，那中央只能取信于民的路线走下去了，于是新一轮抑制房价的政策不断出现，住宅房产受到前所未有的冲击，树大招风，一线城市首先被刺激，由被降价变成我要降，因为他们都发现了，以往火爆得售楼处变得异常冷静，投资炒房的客户渐渐留恋于其它投资。当二级市场、三级市场都感到风暴来袭时，二手中介机构开始关门了，再后来，投资客中的房源成了烫手山芋，一二手经常会有倒挂现象。

数字地产简介及行业发展前景 篇8

数字地产简介及行业发展前景

数字地产简介

数字地产，从字面上看是“数字”和“地产”的结合，在实际操作上是IT信息技术、通信技术与地产工业的的结合。数字地产的基础是土地和建筑，其上层应用是IT信息通信技术产品与服务相关的功能。

百科内容：

由于数字地产的上层应用功能的特殊性，即需要部署IT信息类产品和运营IT信息类服务，因此其土地和其建筑具有一定的特殊性，比如对供电、供水、供气、带宽等方面的要求，以及对建筑形式、建筑空间、承重、布局等特殊要求。当前数字地产的一个典型服务类型是数据中心，可以达到从数百、数千到几十万平米的规模。

数字地产的投资规模，也不同于普通的住宅地产和工业地产，不同点主要在IT基础设施和配套设施的投入上，以数据中心为例，其IT基础设施和配套设施的投入几乎是土地及毛坯建筑成本的3-4倍。

数字地产的使用寿命，也不同于其他地产，由于受IT设备及基础设施的寿命的影响，数字地产的使用寿命一般只有10-15年左右。

数字地产的本质，是通过IT设施对土地、建筑、电力、带宽、水等资源的高额消耗服务来赚取利润。

数字地产对国民经济的作用，从理论上讲，数字地产将是国民经济运行不可或缺的一个环节。只是如何才能节能降耗，才是数字地产应该努力发展的方向。但数字地产由于概念较新，又容易被利用。

数字地产分类

行业概况：

北京傲唯刃道科技有限公司甘健先生认为：供求关系是一个行业能否快速发展的前提。目前来看，市场需求是很大的，而供应方面却略显不足，尤其是拥有核心知识产权，专利产品及服务质量过硬的企业并不多，行业整体缺乏品牌效应。在需求旺盛的阶段，行业需求巨大，发展前景好，这是毋庸置疑的。但如何保持行业的健康，稳定且可持续发展，需要业内企业的共同努力，尤其需要发挥吃毛求疵的研发精神，进一步提高研发技艺，降低成本，真正解决客户的实际困难，严把质量关，提供最可靠的产品及服务。当前，北京傲唯刃道科技有限公司比较关注的领域包括：（AR、增强现实、VR、虚拟现实、多点触摸、多点触控、云技术、云端、云智慧、数字沙盘、电子沙盘、数字城市、数字社区、数码城市、智慧城市、互联网城市、数字地产、虚拟旅游、数字旅游、汽车仿真、军事仿真、多媒体沙盘、互动沙盘、数字家庭、数字农业、数字地球、数字校园、地理信息系统、城市作息化、Ipad售楼、边缘融合、三维数字仿真、全息技术、数字模型、环幕投影、虚拟楼盘、文物古物复原、展品复原、电子翻书、虚拟仿真、建筑动画、三维图形、企业宣传片、仿真技术、立体投影、影视动画、非线性编辑、电脑动画、数字媒体、虚拟制造、视景仿真、人工智能、虚拟世界、产品动画、虚拟社区、增强实境、体感游戏、体感手机、、体感

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房地产行业的发展历程 篇9

展概况考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、拍卖的基本原则中不包括__原则。A．公开 B．公平C．客观

D．诚实信用

2、下列说法中错误的是。

A：在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法 B：在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法 C：假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法

D：在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的 E：工业用地的监测点评估价格

3、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250 ㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】 A：1．67％ B：2．33％ C：2．75％ D：3．33％

E：工业用地的监测点评估价格

4、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之13起个月内向人民法院起诉。A：1 B：2 C：3 D：6 E：执行层的组织协调

5、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起__个月内未申请登记的，预告登记失效。A．3 B．5 C．6 D．8

6、某居住区住宅用地面积17．8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为层。(2006年试题)A：7．9 B：11．9 C：12．1 D：19．0 E：执行层的组织协调

7、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。A．15 B．30 C．60 D．90

8、王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税万元。A： B：4 C：24 D：25 E：执行层的组织协调

9、强度相对指标的计算公式为。

A：总体內某部分或组的数值／总体总数值 B：某一总体总量／另一有联系的总体总量

C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值 D：总体某一指标值/同一总体另一指标值 E：执行层的组织协调

10、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。A．净经营收入=有效毛收入-经营费用

B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

11、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。A．14140元/m2 B．42421元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

12、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。

A：市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B：可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C：房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D：金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 E：借款合同

13、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过年。A：30 B：20 C：10 D：5 E：执行层的组织协调

14、下列不属于优先股股东享有权利的是。A：分配股息的优先权 B：股票转让权 C：有限的表决权 D：要求赎回权

E：执行层的组织协调

15、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。A：更强的适时的更新改造投资性 B：更易受政策影响性 C：更长的经济寿命 D：更专业的物业管理 E：借款合同

16、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

17、下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票 B．购买土地使用权 C．购买新建商品住房 D．购买存量商品住房

18、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。A．五年 B．三年 C．两年 D．一年

19、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法

E：工业用地的监测点评估价格

20、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A．租金收入 B．土地出让收入 C．长期抵押贷款 D．净经营收入

21、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。A．砖木结构 B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构 D．框架剪力墙结构

22、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。A：10.0％ B：11.1％ C：11.9％ D：12.5％

E：工业用地的监测点评估价格

23、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。A．市场价值 B．理论价值 C．市场价格 D．理论价格

24、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。A：挂牌底价 B：正常市场价格

C：竞买人可承受的最高价 D：最可能的成交价

E：工业用地的监测点评估价格

25、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时产别为。A：房改售房 B：公产 C：私产

D：私产(部分产权)E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过__来实现。A．充公权 B．管制权 C．征税权 D．征收权 E．出让权

2、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。A．税前现金流=有效毛收入一经营费用 B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息 C．税后现金流=税前现金流一所得税

D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税

3、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。

A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标

B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作

C：拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金 D：招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳

E：是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志

4、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。截至2009年12月31 日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。A：必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准

B：必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同

C：转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家 D：相应调整土地使用权出让金 E：销售净利率

5、下列税种中，采用比例税率的有。A：契税 B：房产税

C：耕地占用税 D：土地增值税 E：城镇土地使用税

6、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。A：建设用地使用权期间届满而收回 B：因公共利益的需要而提前收回

C：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 D：因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回 E：司法机关决定收回建设用地使用权

7、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现__原则对历史成本原则的修正。A．权责发生制 B．谨慎 C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出

8、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。A．1000 B．1100 C．1200 D．1300

9、下列属于普通股股东权利的有__。A．有限的表决权 B．股票的转让权

C．对公司剩余财产的分配权 D．对公司事务的质询权 E．要求赎回权

10、下列属于建筑物折旧的是__。A．物质折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．结构折旧 E．性质折旧

11、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。A．估价的依据有可能不同 B．估价的方法有可能不同 C．估价对象的范围有可能不同 D．不影响估价结果的公正性 E．不影响估价报告的用途

12、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。A：行政调解制度 B：报告制度

C：集体决策制度

D：不服行政裁决的救济制度 E：拆迁听证制度

13、以下能够引起利率上升的因素有__。A．借贷资金的供给大于需求 B．预期通货膨胀率上升

C．中央银行采用货币紧缩政策 D．某国国际收支出现大量顺差 E．中央银行采用货币扩张政策

14、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。A．造船业 B．服务业 C．建筑业 D．航空业

15、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。A．随机型竞争者 B．凶猛型竞争者 C．选择型竞争者 D．从容不迫型竞争者 E．软弱型竞争者

16、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D．卖方和买方追求各自利益的最大化 E．卖方和买方急于完成交易

17、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工 B：城镇个体 C：城镇工商户

D：城镇自由职业人员 E：农民

18、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解 C．急于出售或急于购买的交易 D．受债权债务关系影响的交易

19、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值

20、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。A．所有权 B．土地使用权 C．地役权 D．典权 E．租赁权

21、防水材料包括三大类。A：防水卷材 B：防水涂料

C：防水物理材料 D：防水化学材料 E：建筑密封材料

22、房产分户图表示的内容有。A：控制点

B：房屋产权界线

C：所在层次、户号、室号 D：房屋建筑面积 E：房屋边长

23、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。A：试探性调查 B：描述性调查 C：因果性调查 D：假设性调查 E：借款合同

24、在市场趋势分析中，时间序列分析法包括。A：市场因子推演法 B：简单平均法 C：移动平均法

D：加权移动平均法 E：指数平滑法

佛教的发展历程 篇10

佛教由古象雄王子幸饶弥沃如来佛祖所创立。印度佛教由古印度的乔达摩·悉达多35岁时创立，关于悉达多太子的生年说法有二，佛教开始的时间也有两种不一的说法，一种认为是在公元前543年5月月圆日，另一种是认为在前589年或前588年。当时悉达多在毕钵罗树（佛教信徒尊称菩提树）下悟道，创立佛教。准备妥当之后，悉达多走遍恒河谷各地向人传教。五位贵族接受了悉达多的教训之后，成为比丘，也就是第一批僧侣或和尚。社会各阶层和各种身分的人都来听他演讲而成为他的弟子。在其后的几十年中游走四方，招收了许多弟子，佛教影响逐渐扩张。到他在80岁的高龄逝世（佛教称之为涅槃）时，他已举世闻名，被尊为释迦牟尼佛。

从孔雀王朝开始，佛教分别向南北两个方向传播。南传佛教（又称为上座部佛教）经由锡兰传播到东南亚一带，主要影响东南亚的印度支那等地。北传佛教（又称大乘佛教）经喀什米尔到达新疆，早在公元1世纪的东汉时佛教就传入中国，后又传入古朝鲜、日本；北传佛教于公元8世纪正式传入印度北邻的西藏；至此，北传佛教分为汉传佛教和藏传佛教两支。藏传佛教这个教派对生活文化有着极大的影响，西藏人民的后来又传入蒙古和中国东北等地区。到公元十六或十七世纪，藏传佛教在远东各地已奠定了根基。

佛教产生于公元前10世纪的古印度。创始人名乔达摩·悉达多。20岁时离家成道，此后被尊称“佛陀”，意为觉悟者，简称“佛”，所传宗教被称为“佛教”。

佛陀示现涅槃后的数百年间，佛教传遍印度次大陆。原始佛教内部由于对教义的理解不同，发生分裂，进入部派佛教时期，主要分为上座部和大众部，南传佛教主要是上座部诸派，盛行于斯里兰卡，并传遍东南亚地区，后传入中国云南。

佛教传入中国的确切年代尚无定论，异说颇多，大体在公元前后两汉之际。主要有汉传、藏传和南传佛教三大派别。

从南北朝开始中国佛教进入兴盛发展阶段。南北朝时佛教已遍布全国，出家、在家佛教徒数量增加很快，如北方的长安僧尼过万，南方的建业（今南京）有佛寺数百座。

隋唐时期是中国佛教鼎盛之时。隋朝皇室崇信佛教，唐朝皇帝崇信道教，但对佛教等其它诸多宗教都采取宽容、保护政策。中国佛学逐步发展成熟。

封建社会后期，汉地佛教衰落，戒律废弛，丛林破败，僧人无知，迷信盛行。近代以来，在杨文会等一批佛教界有识之士的带动下，佛教在各个方面得到一定的发展。抗日战争时期大批爱国僧人如著名佛教社会活动家太虚大师积极支持抗战，为争取道义上和物质上的支持在全世界广为宣传，佛教界还在战地组织了僧侣救护队，为争取祖国自由独立做出了应有贡献。

中华人民共和国成立后，汉传佛教界首先与全国人民一道参加了土地改革运动，废除了封建地主所有制及其它各种剥削制度，佛教事业日益发展。1952年11月成立了中国佛教协会筹备处，1953年（癸巳年）中国佛教协会在北京成立，圆瑛法师当选会长，中国实行改革开放以来，宗教信仰自由政策得到恢复和落实，使中国佛教获得新的发展。藏传佛教主要流行于西藏、云南、四川、青海、新疆、甘肃、内蒙古等省、自治区，藏族、蒙古族、裕固族、门巴族、珞巴族、土族群众普遍信仰。