物业节能降耗方案（精选10篇）
一、物业自用能耗的节能降耗方法
（一）物业办公水电能耗
1、办公室照明灯具使用
在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。
连续照明在2个小时（含2个小时）以上的地方，采用节能灯照明。
阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具。
2、办公设备使用
在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。
外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。
3、空调使用
夏季室外温度达到30摄氏度（含30摄氏度）时，办公室内可以开启空调。使用空调时，应关好门窗。
空调开启时间为上午9：30-11：30，下午14：00-16：00；使用时间严格控制在4小时之内（含4小时）。
空调制冷温度设定在27摄氏度（含27摄氏度）以上。
4、冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。每年供暖前及供暖结束后，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。
5、卫生间用水、用电
办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。
卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。
（二）物业住宿员工水电能耗
1、严肃住宿纪律，到点熄灯。
宿舍熄灯表
备注：日常宿舍熄灯时间管理原则上依据上述时间表执行，如遇到节日活动等特殊情况可适当调整执行时间。
2、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯；卫生间人走关灯关水；电视机、电风扇等电器无人使用时，应及时关闭。
3、采用节能灯照明。
4、采用节水设备，如节水水箱、水龙头。
5、对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。具体用量由服务中心经理确定，维修主管负责抄录计量数字，客服主管负责核定用量，并对超量部分分摊到个人，收取费用。
二、大厦公共区域照明设施运行的节能降耗方法
（一）大厦室内公共照明设施运行能耗
1、室内公共照明应使用声光控方式进行控制。
2、地下室照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的数量或是有选择的在部分区域使用功率小的灯。
3、对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况。
（二）大厦日常室外公共照明设施运行能耗
1、工程部依据项目所处阶段，根据计划时间表，制定大厦室外公共照明每月开启关闭时间表，报物业服务中心总经理审核后，由专业主管指定专人具体执行。具体执行如下：
（1）项目正常运行阶段
大厦室外照明运行时间表（见运行计划）
备注：如遇到雨、雪、雾等天气影响室外能见度，可适当提前开启小区照明设备或是延长照明时间。
2、大厦内其他常用照明设施，工程部经理也要指定专人制定严格运行时间表，由专业主管组织专人执行。（见运行计划）
三、大厦共用配套设施能耗的节能降耗方法
（一）电梯运行能耗
1、电梯运行能耗未单独由业主支付
电梯设备间养护、巡查时，工作完毕后关闭照明灯具。
如分区电梯，可采取下列措施控制用电能耗：每个区除留一台值班电梯24小时运行外，其他所有客梯8:00-20:00开放使用，晚上20:00-第二天早上8:00关闭，避免电梯在非办公时间有人外招反复启停造成能源浪费。
夏季室外温度达到30℃（含30℃）时，才可以使用空调。空调温度设定及使用月份要依据下表并结合实际情况执行。
备注：空调具体运行时间依据大厦的实际情况，由工程部经理具体安排，专业主管负责执行。
（二）地下车库照明设施运行能耗
1、根据实际情况，以达到不影响照明为依据，开启照明设备。
2、部分设置采光井的区域，如果采光效果较好且视线清楚，可以适当延迟开启或提前关闭此区域的照明灯具。
3、部分未设置采光井且已经使用的区域必须开启照明设施。
4、未投入使用的区域，除检修维护等特殊情况下需要开启照明设施，其他情况下应关闭照明设施。
5、连续照明时间达4小时以上时，应使用LED节能灯具。
（三）供水（消防）泵房、供暖泵房运行能耗
在开关处张贴“人走关灯”的标识，长时间照明应使用节能灯。禁止泵房内照明设备24小时运行。
四、环境节能降耗的方法
（一）水系景观、景观照明运行能耗
水系景观（含喷泉、人造瀑布等）、景观照明（各类地灯、水灯等）的开启要制定严格的运行时间表，按照时间表运行，并指定专人执行。禁止24小时运行。具体执行如下：
1、水系景观、景观照明
（1）项目正常运行阶段
水系景观、景观照明除重要节日、活动及检修维护等情况下，日常时间不得开启运行。
重要节日（如元旦、春节、五
一、国庆等）开启原则上按下列时间执行：
（2）水系景观、景观照明等开启后，禁止24小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经物业总经理审核后执行。
（二）节日亮化用电能耗
1、节日亮化使用灯具应本着美化、亮化环境、用电节约的原则，选择装饰灯具。
2、节日亮化应结合大厦内景观、照明设施进行。
3、工程部制定严格的运行时间表，指定专人执行，禁止24小时运行。具体运行如下：
（1）项目正常运行阶段
备注：因节日不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，一般运行时间不得超过8个小时，并与大厦照明设施相辅使用。
备注：因节日与项目销售需要的不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，并与大厦照明设施相辅使用。
4、水系景观、景观照明开启后，禁止24小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经物业总经理审核后执行。
（三）水系水体更换
水系水体更换原则上按照以下周期进行更换。如有特殊情况经物业经理许可后，方可进行更换。
水系一般全年运行，原则上每月进行1次水体更换。
具体更换周期可由保洁主管，依据水体实际维护情况适当延长5天左右。
（四）绿化能耗
1、绿化浇灌时，可结合水系的清洁进行，采用潜水泵将要清洁的水系内存水用于绿化灌溉。禁止在水系清洁时随意将存水进行排放。水系存水灌溉绿植对植物有很好的增肥及补水作用，即可以节约绿化用水，同时还可以节约用肥。
2、绿化灌溉时，应选择早晚温度较低时进行，同时对灌溉情况进行巡查，避免灌溉水量过度，造成浪费。
3、水系清洁及绿化灌溉前，应注意关注天气状况，利用雨水进行水系清洁、补水和绿化灌溉。避免工作进行期间或结束后，出现雨水天气，而造成水资源浪费。
五、计量设备安装
大厦内涉及水电能耗的设备设施，在条件允许的情况下，均应安装计量设备，进行水电能耗统计。计量设备的作用：
（一）对能源消耗进行计量，为大厦能源消耗测算提供数字依据。
（二）为节能降耗提供数据依据，验证节能降耗措施是否有效。
六、监督检查
（一）行政部每周对公司办公区域照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。
关键词：物业管理,节能降耗,低碳经济
近年来, 我国一直在为转变经济发展方
式, 实现节能减排而不懈努力, 积极调整产业结构, 大力推广节能技术和产品, 深入开展节能减排全民行动, 努力实现向低碳发展模式转变。节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针, 也是当前一项极为紧迫的任务, 随着党中央提出建立和谐社会、建设部提出建立节能型企业, 节能降耗成为物业管理行业的新课题。物业公司应积极贯彻落实中央、国务院关于落实科学发展观, 做好能源资源工作和建设节约型社会的战略部署的精神, 按照国家的要求和安排, 以抓好节能降耗工作, 辐射到整个管理区域, 通过各种途径加大宣传力度, 倡导全体员工从工作、生活中的每个细节提高节约意识, 从小处着眼、大处着手, 把一般的物业管理, 提高到企业节能增效科技管理的高度, 为节约能源建设和低碳经济出一份力。
一、提高节能意识, 养成节能习惯
在物业管理工作中, 节能降耗工作应做到全员参与、全过程管理, 关键是调动公司全体员工和业主的积极性和主动性。要做到全体员工和业主统一思想, 高度重视节能工作, 树立“节能降耗从我做起”的观念, 把节约的思想落实到日常服务工作中, 从日常工作、生活中节省能源, 减少浪费。因此, 物业公司应层层动员, 找差距, 定措施, 从一点一滴做起, 最大限度激发全体员工在工作中精打细算的节能意识, 做到“五到”。一是“意到”, 在“节能降耗”工作中, 我们通过各种宣传手段, 着力树立每一位员工的“节能环保意识”, 使每一位员工都牢固树立“节能降耗人人有责”的思想, 这也就是“意到”。二是“眼到”, 就是要求物业公司的每一位员工要注意观察、留心身边的事, 从中发现问题, 也就是要培养“节能眼睛”, 观察事情, 发现问题。三是“心到”, 观察到现象, 就要进行思考, 也就是要主动研究问题, 考虑解决问题的方法, 这也就是“心到”。“心到”之后, 还要做到“手到”, 也就是“解决问题”, 要积极主动地落实解决问题的措施, 养成随手关灯、随手关水龙头等“随手”的习惯。“意到”、“眼到”、“心到”不是目的, 只是过程, “手到”虽然达到了“目的”, 但关键还要实现“口到”, 也就是每位员工不仅自己要养成节能的习惯, 还随时随地地宣传节能降耗的思想, 引导或教育自己周围的人养成节能的习惯, 要敢于纠正别人的不良习惯, 经常与别人交流节能良方, 从而创建一个人人参与节能的良好氛围, 也就实现了“口到”。如果我们每个人都做到了“意到、眼到、心到、手到、口到”, 并且互相交流, 相互学习, 这样也就实现了“面面俱到”, 那将形成一场节能革命, 大家共同努力, 构建“节能降耗”的绿色和谐社会。
二、加大管理力度, 落实节能措施
为了加强能源管理, 落实节能计划, 在保证提供优质服务的同时, 物业公司应该把节能降耗工作提升到公司的重点工作层面来抓, 应从公司领导层开始重视节能降耗工作, 制定具体的措施并监督检查实施情况。
第一, 要抓好节能降耗工作必须有一个强有力的领导班子。要把“节约能源、降低能耗”作为公司重点工作来抓, 成立以公司领导、各部室负责人组成的节能降耗工作领导小组, 负责节能降耗工作计划的制订与落实情况的监督, 掌握现代化技术和最新科技动态, 在节能降耗增效上把握方向, 为公司的节能降耗工作献计献策, 从而大力推动节能降耗工作。另外, 还可以成立以公司分管技术的领导、专业负责人及有关工程技术人员组成的技术创新工作小组, 重点实施创新工作, 特别是研究采用新技术、新产品和节能设备, 认真选择那些技术确实先进的、在数年之内技术不落伍的新技术产品和高效优质的售后服务保证。
第二, 抓好节能降耗工作必须有制度保证, 做到“有章可循、有法可依”, 实现制度化、规范化。要根据所管理物业的实际情况, 制定全面的物业管理制度, 积极倡导绿色环保、能源节约的理念, 创造节能降耗的良好氛围, 对节能降耗工作做详尽的规定, 从细节入手, 要求全体员工参与节能工作, 节约每一度电、每一滴水, 如:尽量采用自然光, 杜绝“长明灯、长
●张后专
流水”, 做到人走灯灭、随手关阀, 电器在不使用的时候关掉电源, 避免待机状态的耗能, 夏季空调温度设定在26℃以上等节能降耗措施。
第三, 狠抓设备管理, 制定设备的科学运行方案。节能降耗工作的关键是如何合理地运行各耗能大户的设备, 做到合理安排, 科学调度, 最大限度地发挥各设备系统的功能, 并使得其能源消耗降到最低。因此, 由技术创新工作小组对中央空调、生活供水、照明供电等各耗能设备系统进行深入的研究, 制定了一系列的设备运行方案, 特别是三大耗能系统的运行方案, 如:《中央空调系统运行方案》、《供水设备运行方案》、《公共照明用电方案》等, 并在实际运行中严格执行, 从而确保了设备耗能最低。
第四, 严格执行巡回检查制度。在实施了一系列的节能方案后, 为了确保节能措施的落实到位, 还应加强监督检查工作。因此, 应制定并严格执行巡回检查制度, 分为保安巡逻和水电值班两个方面, 规定每两个小时进行一次巡回检查, 保安负责照明控制, 确保做到人走灯灭, 办公室不留一盏长明灯, 公共区域只留保障监控需要的照明, 同时监督不在使用的电器设备电源是否关闭;水电值班人员负责水电设备的巡检, 重点控制中央空调系统运行与用水系统有无跑、冒、滴、漏及“长流水”现象, 发现问题及时处理, 从而最大限度地控制能源浪费。
三、实施技术创新, 实现科技节能
节能降耗是一个系统工程, 除了需要加强管理外, 更需要通过技术创新来达到节能降耗的目标。在物业管理过程中, 除加强日常管理维修工作外, 最重要的是从改造高耗能设备入手, 采用新技术、新产品和节能设备, 选用节能设备, 降低能耗, 节约能源费用开支。物业公司技术创新工作小组除了自行研究一些节能降耗的小方法、小窍门外, 重点研究分析高耗能设备由于设计原因在实际运行中造成的小牛拉大车或大马拉小车的问题, 广泛开展市场调研, 认真研究市场上的新技术、新材料、新设备, 选择那些技术确实先进、实用性强、节能效果明显、且在数年之内技术不落伍的和有高效优质售后服务保证的新技术产品, 向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等, 对需要更新改造的设备列入技术改造计划。重点应实施以下几个重点耗能系统节能改造项目:中央空调系统节能改造、变频水泵供水系统改造、照明系统节能改造和排水系统自动化改造等, 从而加强各耗能系统的管理, 最大限度实现节能。
四、加强监督考核, 维护节能环境
为了切实落实节能降耗措施的实施, 要把节能降耗工作与公司的绩效考核结合起来, 制订节能降耗工作监督考核制度, 加强节能降耗措施监督的落实, 通过保安和水电两个巡回检查组严格监督检查节能降耗措施的落实, 对不执行节能降耗措施的不良行为设立曝光台进行曝光, 从而加强群众监督的作用, 并从严落实绩效考核, 从而使节能降耗成为每个人的自觉行为, 创建良好的节能环境。
节约是一种美德, 是一种文化, 更是一种责任, 关系当前、关系长远、关系发展。要为企业发展打下良好的物质文化基础, 就要加强节能型企业建设。物业管理工作“服务”是第一位的, 但节能降耗是物业管理的新课题, 是物业管理创造经济效益、更好地为业主服务的法宝。物业公司应以创建绿色节能型企业为起点, 结合工作实际, 将节能降耗工作辐射到每一个管理区域, 持续落实、实施能源节能措施, 为推动全社会开展节能降耗、建设节能型社会、促进经济可持续发展、实现全面建设小康社会的宏伟目标做出贡献。
参考文献
[1].阚晓春.浅谈如何做好物业管理节能工作.中国物业管理, 2006 (1)
关键词: 实践性教学方案 专业见习 综合实训 毕业实习 毕业作业(论文)
中图分类号: G64 文献标识码: A文章编号: 1007-3973 (2010) 04-176-02
高职物业管理专业教学过程中,实践性教学是整体教学活动的重要组成部分。但是,由于传统教学模式的影响,专业教师更多侧重对课程理论教学的探索上,对于实践教学的探索,不论在广度与深度上都明显逊色于前者。因此,努力探索实践教学方案,对于完整地构建高职物业管理专业人才培养方案,显然具有重要的意义。
1 对物业管理专业实践性教学方案的设计
高职物业管理专业培养适应社会主义建设需要的,德、智、体全面发展的,掌握现代物业管理理论知识、实操技能与方法的适应物业管理行业发展需要的高级应用型专门人才。
在业务知识和能力方面,本专业要求学生通过三年的学习,掌握从事物业管理职业所必需的专业基础理论和基本职业技能;具有较强的分析问题、解决问题的能力,有相当的组织管理能力,协调能力,具有承担物业管理岗位工作的技能。
据此,我们设计的物业管理专业实践性教学方案把实践内容分解成五项任务,要求该专业学生在规定时间内完成专业见习、课程实习、顶岗实习、毕业实习和毕业作业(论文)。
1.1 专业见习
从感性上对物业及物业管理有一个全面的认识。旨在做到课堂教学和实践教学相结合,使学生既掌握物业管理专业的基础理论和专业知识,又熟悉物业管理企业各主要工作部门实际操作的标准程序与技能,真正成为应用型、技能型的专业人才。结合《物业管理概论》的学习与实践进行专业见习。
专业见习的主要内容:物业公司的类型;物业管理公司组织结构;业务内容;物业管理工作流程;物业管理工作的现场控制与服务礼仪等管理服务技能的展示;物业管理制度建设情况;物业管理公司质量管理文件、管理资料等管理方面的文件;其他实习内容。
具体实习要求:在专业教师的指导下进行,专业见习完毕后,学生要撰写专业见习报告。文字量不少于2000字。专业见习成绩分为优秀、良好、合格和不合格四等级,计入学生档案。
1.2 课程实习
课程实习主要是结合所学专业课程对各岗位管理技能进行实际的训练。目的是对所学的专业知识进行全面的了解、理解、掌握,并能灵活应用。既可安排学生到条件较好的物业管理公司进行实习;也可在学校综合实训室里进行一部分项目实训,以增强学生从事物业管理工作的实际操作能力。
实习课程及其内容如下:
课程实习名称实习内容实习要求建筑识图与构造建筑识图与构造实训房屋构造与施工图;水、暖、电施工的识读;房屋建筑工程施工图的综合识读在专业教师和实习技术人员的指导下,学生在实习期间每天必须进行实习记录和写实习体会,最后撰写实习报告。文字量在2000字左右。同时附有实习单位的通过物业课程实习的证明。市场调查与预测物业市场调查调查当今物业管理市场的现状,准确把握物业市场的发展趋势,撰写市场调查报告房地产开发经营房地产开发经营实训房地产企业运作管理的基本理论与方法 建筑工程招投标与合同管理招投标与合同管理实训招标文件的编制、投标文件的编制;招投标程序;招标标底和投标报价的计算物业管理智能化系统智能化系统实训智能建筑物业管理的目标、公司职责、接管验收和档案管理、资金的使用与管理物业企业财务管理物业企业财务管理实训物业企业的筹资管理,物业企业的流动资金管理,成本管理;物业企业经营收入和利润管理;物业企业财务分析与评标方法房地产估价房地产估价实训房地产估价的原则和估价程序,房地产估价的主要方法和房地产估价报告的结构和内容,撰写一般的房地产估价报告房屋维修管理房屋维修实操房屋维修的有关规定和标准;房屋常见损坏情况及原因分析;掌握有关房屋的检查与鉴定方法,房屋维修工程的施工程序、施工方法等有关技术措施,房屋修缮预算定额及编制方法,维修工程结算方法设备维修管理设备维修实操相关设备的性能、系统的结构,操作各种设备,增强对设备、管网的设计、安装、管理的综合能力。
1.3 顶岗实习
顶岗实习是指学生根据学校教学计划的要求,在规定的教学时限内,按照学校实习教学计划的安排,在企事业单位相关实践岗位上进行的实践学习活动,包括实习、预就业和已签定就业协议的提前就业等。学生顶岗学习是专业教学的重要组成部分,是教学活动的继续,是提高学生的实践技能和专业能力的重要教学方式。
实习内容:培养、锻炼学生综合运用所学的专业知识和基本技能,去独立分析和解决实际问题的能力,把理论和实践结合起来,提高实践动手能力;培养学生热爱劳动、不怕苦、不怕累的工作作风;培养、锻炼学生交流、沟通能力和团队精神,实现学生由学校向社会的转变。
实习要求:实习期间学生必须遵循实习单位的劳动纪律和厂规厂纪、由实习单位考核,指导教师及其班主任及时了解学生实习动态情况,学生应在实习小结中对遵守纪律情况进行自我鉴定。
1.4毕业实习
毕业实习是学校实践性教学的基本环节,也是全部教学活动的最后阶段。毕业实习的目的在于全面验证课堂所学理论知识,提高学生分析问题、解决问题的能力,完善学生的知识结构和能力结构。通过毕业实习,使学生了解企业,认识社会,完善自我,提高适应社会的能力。毕业实习的任务是通过参与物业管理企业经营管理过程,了解企业经营管理状况,提高自身职业素质,为毕业后走上工作岗位打下良好的基础。
具体实习的主要内容如下:物业管理机构;住宅、商务、工业、特种物业的管理;物业接管验收与撤管;物业管理档案的建立与管理;物业常用文书;物业管理费用管理;房屋构造与维护管理;房屋附属设备维护与管理;安全管理;环境管理;文化娱乐场所与活动的管理;物业管理方案的制订;物业管理制度;物业管理资金的管理;房屋修缮的预算;综合经营服务等。
毕业实习要求:毕业实习必须在专业教师和实践基地技术人员的指导下,成立实习小组。以实习小组为单位进行分散式实习,学生在实习期间每天应进行实习资料记载和写作实习体会,实习小组应开展学习、研讨等活动记载,实习完毕后,学生要撰写毕业实习报告。
1.5 毕业作业(论文)
毕业作业要以做毕业论文的形式完成。毕业论文的主要任务是使学生理论联系实际,加深对理论的系统理解,全面运用所学专业知识和毕业实习积累的经验进行物业管理方面的论文写作,使学生达到专业培养目标的要求,为从事实际工作打下坚实的基础。毕业作业(论文)的写作不仅在时间格式上要作出要求,而且在选题与内容也要作出要求。既可根据教师给定的题目协作完成,也可由学生在实践中自行选题。
2 对物业管理专业实践性教学方案的几点思考
2.1 实践性教学方案的设置要特别注意处理好理论教学与实践教学的关系
物业管理专业具有实践性较强的特点,在教学计划和教学实施过程中应当适度加大实践性教学的分量。但是,如果片面强调实践教学的比重,理论教学势必要受到影响,而一味强调理论教学的系统性,学生的实践技能又达不到用人单位的要求。因此,如何搞好理论性教学与实践性教学的连接与协调,将是我们今后教学实践中,重点探索的课题之一。
2.2 实践性教学方案的设置要特别注意处理好教师与学生的关系
如何把教师的主导作用和学生的主体作用,贯彻到实践性教学方案的设置中,使我们一直在探索的一个问题。我们在方案设置中是这样体现的:(1)在专业见习和课程实习过程中,突出教师组织教学的主导角色,兼顾学生的主体作用。(2)在顶岗实习和毕业实习过程中,突出学生的主体地位,兼顾教师的主导作用。(3)在毕业作业(论文)写作过程中,教师除在选题上要发挥引导作用外,更多的是要引导学生如何调研收集有价值的信息,其中尽量尊重学生的学习偏好,及时而细致地提出修改建议。
2.3 实践性教学方案的设置要特别注意处理好校内教学与校外教学的关
由于高职物业管理专业办学时间短,办学规模小,一般认为投巨额资金去建实验室没有经济效益,因此导致校内实训设备设施普遍缺乏,实践性教学主要还是通过到校外实习基地来完成。实际上,物业管理专业校内实践教学可以主要通过采用现代媒体技术,通过制作录象片、VCD课件等进行模拟实习方式进行。由于投资小,方式灵活,更新速度快,这种方式非常受教师和学生的欢迎,教学效果也很好。
参考文献:
[1] 陈海英.物业管理概论[M].北京:中国建筑工业出版社,2006
[2] 李毅.物业管理集中实践环节一体化实施方案.2004年3月.
商业物业能耗的支出在商业管理运作成本中所占的比重较大，商业物业能源消耗主要是水、电、气（汽）和油的消耗，其中电的消耗占的比重较大。在商业物业中加强能源使用的管理，不仅能够节约开支，而且还能够减少对大气环境的污染。
商业物业的节能管理应从以下方面入手：
一、注重节能计划的制定，并狠抓计划的落实
节能管理中首先应注重节能计划的制定，较为科学的方法是把各物业上年同期能源消耗数的95%作为本年同期能源使用的计划数，通过每月能源报表的编制和月度能源分析会对计划的执行情况进行量化统计和分析，其目的有两个：一是找出能源消耗中的异常情况，并进行原因分析，制定整改措施予以消除；二是对节能管理做得较好或值得推广和学习的地方，进行细化总结，并积极在其他的商业物业的管理中进行推广，以达到用好能、节好能的效果。
二、加强培训和巡检，消除浪费源头
日常管理中，可通过各种方式和途径，加强对员工节能意识的教育和培训，让节能管理成为员工的自觉行为。通过日常的巡视和对用水设备的检查，消除系统设备运行中的跑、冒、滴、漏等现象，杜绝无人灯、长流水和无人空调；在条件许可的情况下，还可以适度降低座便器水箱水位，适时调节延时水龙头，更换座便器橡皮旋塞等方法来消除各类能源使用中的浪费源头。
三、每天抄录水、电、油、气消耗量，及时制止非正常情况的发生
金鹰物业现所有的管理处，都已形成了每天抄录水、电、油、气消耗读数的习惯，其优点就在于：第一，积累原始数据，为统计分析提供第一手的分析资料；第二，能及时发现能源使用中的异常情况，例如：2002年1月16日，金鹰物业管辖的某物业大厦，水工在抄录每日用水读数时发现，当天大厦水量的消耗超过了正常情况的一倍多，后经检查发现，原因是大楼东面建楼打桩，造成地面局部沉降，使地下的一路消防水管发生断裂，形成地下渗漏所致，因发现及时，未造成大的浪费。
四、重视系统设备的维护保养，最大限度地发挥设备的使用效能
现今商业物业多采用中央空调系统，而中央空调系统能源消耗最大的设备主要是空调主机、水泵和末端设备，所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管，对铜管束内壁水垢进行通炮，并清洗各温度探测器，对冷冻水、冷却水系统进行水质处理，对变风量、风机盘管机组翅片进行清洁等，就显得十分重要。因为上述工作做好了，不仅能够确保系统和设备的正常运行，更关键的是能够提高主机和末端设备的热交换效率，从而能够最大限度地发挥设备的使用效能。
五、定期监控卖场温湿度状况，适时进行设定中的调节
金鹰物业现对购物中心的卖场温度状况每天三次进行监控抄录，即每天9：30、13：30、16：30对每层按5个固定测温点进行温湿度记录，并将所测温湿度及时反馈给空调班，操作人员则根据反馈温湿度状况及时进行空调出水、回水温度的修正设定，调整温度循环水泵开启台数，并对末端设备及新风、回风的开启进行调节，以达到既能保证卖场的舒适度，又能最大限度地降低能源消耗。
六、完善计量管理网络，定期校验、更换计量表计
理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系，对计划性、合理性管理使用能源有着十分重要的作用。逻辑关系搞不清，不仅最终的统计数据不准确，而且还会造成损失和浪费，甚至还会出现“别人用能，你来买单”的状况。所以，日常管理中，不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的逻辑关系，还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽量计进行定时校验或更换。2006年3月，金鹰物业所辖的一管理处，发现当月水损异常，在分析排除其他原因后，要求自来水公司对物业一块进水总表进行校验，结果发现误差5%，次月，自来水公司退还多收的八千多吨水款。一些普通的电表和流量表使用几年后，计量误差较大，通常采取的有效方法是逐步更换，虽然会发生一些费用，但经验告诉我们，这种投入是非常值得的。
七、加强夜间用电的管理，杜绝楼面通亮状况的发生
每天22：30分至次日9：30分时段内，商场都处于停止营业的状态，所以这个时段各楼层（应急）照明亮度应降至最低，即以满足卖场主通道和夜间监控摄像所需亮度的情况时为宜。
通常情况下，商业物业特别是高档的购物场所，都会利用夜间时段进行专柜调整、系统设备维护和改造，以确保其形象和功能的完善，所以夜间对施工用电的管理就显得十分重要，具体管理中特别要避免一个施工点作业，整层楼面通亮的状况。夜间值班电工要加强巡视，及时关闭多开的灯具，必要时可采用移动照明的方式来减少照明电量。
八、根据季节变化，合理运行变压器的台数
变压器的运行会产生电损，在中央空调停用和相关条件许可的情况下，停用空调运行专用或部分动力所用的变压器能够大幅降低运行成本，减少电能的损耗。一般情况下，一台1600KVA的干式变压器1年的空载损耗高达3万度电量。
九、公共区域和亮化照明实施开关钟控，避免开关随意而产生的浪费
对商业物业公共区域和物业亮化照明实施开关钟控，能够避免人为因素造成的浪费现象。金鹰物业目前对所辖商业物业的所有公共区域包括楼道地下车场以及外围亮化照明等全部采用了钟控开关，且一年四季随天气的变化适时调节。
商业物业可结合其实际的情况，在资金许可的情况下，可采用一些BAS系统中可行的自控装置。同时，在一些地方，变频技术的运用，节能效果也十分显著，如对二级水泵加装变频控制系统，能节电30%以上。
在空调供暖系统中，对锅炉给水由热力除氧过渡到药物除氧，不仅能降低油耗，而且能较好地消除锅炉本体氧腐蚀，延长锅炉的使用寿命。
今年以来，按照物业处节能减排工作的总体部署和要求，通过及时传达，精心部署，加强组织领导和注重监管，增强实效，督促检查等各项工作措施，确保了湖滨花园节能节水工作扎实开展。
一、及时传达，精心部署，切实提高节能意识
湖滨花园物业服务站积极传达2010年效能监察工作的安排意见及事业部《2010年节能节水工作要点》文件的通知，统一思想，明确项目部节能降耗工作目标，落实节能降耗工作责任，对产能工作认真进行了分解细化作出了具体部署。同时通过宣传栏、黑板报、局域网进行节能宣传，增强做好节能工作的紧迫感、责任感和使命感，通过宣传使大家认识到加强节能工作是深入贯彻落实科学发展观、实现可持续发展的必然选择，是富民强国的重要方面。通过重点宣传节能法律法规，提高日常生活中的节能技巧，进一步提高广大干部群众的节能参与意识，从而增强他们的节能意识和参与意识，真正做到依法节能、全民行动，形成了“人人节约、事事节约、处处节约”的良好氛围。
二、加强组织领导，落实目标责任
今年根据事业部节能减排总体部署，按照2010年效能监察工作的安排意见及事业部《2010年节能节水工作要点》，物业服务站及时召开了节能减排工作会，对物业站节能减排工作作了安排和部署。成立了湖滨花园物业服务站节能减排工作领导小组，组长由窦廷军、担任，副组长由林青平担任。切实加强了对节能减排工作的组织领导，把这
项工作真正列入了工作的重要议事日程。组员由机关各岗位、基层队长担任，由物管岗具体负责项目部节能工作的组织、协调和督办等工作。
三、注重监管，增强实效，搞好循环、综合利用。
为确保完成今年节能减排各项目标任务，物业站节能减排小组于7月、9月先后两次召开节能减排工作会，督促和安排项目部节能和减排工作，及时研究解决工作执行中出现的问题。对节能减排项目实施定期监督性监测和检查，同时做好资源综合利用的建议上报工作。今年以来我们切实加强了对小区景观水系喷泉系统的管理工作，向物业并建议尽可能的利用景观水系进行二次综合利用，将景观排水用于花草浇灌。
四、多措并举，狠抓落实，节能工作初显成效
对重点领域、重点部位重点监控，严格管理。结合我处实际，重点抓好三个方面：一是促进节约用电。合理设置空调温度，空调温度调至20-25°，冬季有地辐热的房间一律不开空调，做到无人时不开空调，开空调时不开门窗。坚决杜绝“白昼灯”、“长明灯”。加强用电设备管理，尽量减少待机消耗，长时间不用和下班后及时关闭办公设施的电源。二是加强节约用水。大力推广使用节水设备，加强用水设备日常维护和管理，防止出现“跑、冒、滴、漏”现象。三是做好办公用品节约。根据工作需要，严格控制办公设备的维修、更换和文件印刷数量，除了有特殊要求的以外，所有纸质文件、通知、汇报类
均要求正反打印。打印机、复印机的墨粉用完后，尽量重新灌装，再次使用。
筹备方案
一、前言
目前，房地产企业的竞争观念已经从产品导向转向客户导向，物业管理作为房地产开发的重要环节，正被越来越多的开发商所重视，万科、中海、金地、龙湖等房地产公司均拥有物业服务的良好口碑，从而支撑其业务快速发展并获取超额利润。
目前，我公司所开发项目均采用委托外包的形式进行物业管理，在这种管理模式下，各项目的服务理念、专业技能、服务质量等各方面良莠不齐，很难形成统一的服务标准和管理流程；各外包物业公司为了盈利，对项目的投入有限，因此，外包模式只能保证物业能够得到基本管理，为业主提供常规服务，却很难为项目提供个性化服务和高附加值。
我公司2010年客户满意度调查结果显示，物业管理是项目运作中所暴露出的主要问题之一。在已入住的两个项目中，分别仅有XXX%和XXX%的业主对物业管理表示满意，大部分业主认为物业公司在工作人员素质、维修服务、客户服务、设备维护、卫生环境和安全管理等方面存在不足，存在的问题引发了业主的不满。
二、筹备思路
我公司3月“物业工作务虚会”认为，加强物业管理工作是公司的一项长期战略，初步确定成立自有物业公司，首选通过收购外部物
业公司实现这一目标，收购事宜争取2011年上半年进入决策程序，物业负责人招聘尽快启动，在此基础上提出如下思路：
1、组建模式
考虑到缩短公司组建周期，建议与协商，收购其全资子公司。XXXXXX有限公司创立于XXXX年XX月，注册资本金XXX万元，XXXX年公司取得了物业服务企业国家一级资质并通过了ISO9001：XXXX质量管理体系认证，XXXX年被选举为中国物业管理协会第三届理事会常务理事单位，公司注册地为XXXXX市。
2、企业信息变更
为便于我公司对自有物业公司的管理和企业品牌的推广，需变更收购目标公司的名称、企业法人、组织机构代码、资质证书和公司章程，并将其注册办公地和税务登记地由成都市变更到北京市。
3、运作模式
由我公司收购XXXXXXXXXXXX公司，成立新的物业管理公司，我公司为控股公司。对物业公司的业务管理，可由地产公司职能部门XXXXXXX部对接。物业公司内部设置总经理室、办公室、财务部、物业管理部、客户服务部、工程部、保安部、产业部、市场部。
根据《物业管理企业资质管理办法》，由于XXXXXXXXX公司企业资质为国家一级，建议成立物业公司后，新的物业公司可延用一级资质，在各项目所在城市设立物业子公司，对我公司开发的各个项目进行全程物业管理。
三、变更中介服务
聘请一家专业代理公司办理收购XXXX物业相关手续的变更。变更收购目标公司的名称、企业法人、组织机构代码、资质证书和公司章程，并将其注册办公地和税务登记地由XXX市变更到北京市。费用约XXX元。
四、顾问服务
引入一家具有国际视野和高端管理经验的物业顾问公司。类似戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等知名机构，通过2年左右的顾问咨询，帮助我公司自有物业公司掌握规范的管理和服务技能，快速培养队伍，从而实现短期内成为具有相当水平的物业管理企业的目标，顾问费用预计每月5-10万元左右。
五、管理人员配备
招聘物业管理资深人士一名，作为物业公司或部门主要负责人的储备人选，可考虑以XXXXXX部副总经理身份入职。要求其在知名物业管理公司具有同类同级别任职经验，入职后专职跟进物业公司相关筹备、运作事宜，为尽快招聘到资深物业高管，建议使用猎头进行定向招聘，其薪酬待遇可在我司目前的体系内有所突破。
六、宣传发动
1、在公司内部开展集中培训，召集各子分公司经营班子参加，剖析我公司目前在物业服务上存在的不足，学习同行先进企业的成功经验，倡导“客户至上”的服务理念。
2、设计物业公司的VI系统。在与XXXXXXVI系统基本原则保持一致的前提下，设计物业公司的VI系统，以便形成“地产公司-物业
公司”始终互相协作的运作模式，加深社会公众和业主的印象。
七、筹备时间
2011年6月至12月，其中：
2011年6月下旬确定物业公司成立方案；
2011年7月上旬，物业筹备负责人招聘到岗；
6中旬至7月下旬，考察五兴物业，考察、招标物业顾问公司； 8月，举行各子分公司经营班子服务意识培训；
7至10月，签订物业公司收购协议，更名，变更相关企业资质，建章建制；
11月签订物业委托合同
12月，新组建的物业公司进驻我公司新开发项目。
八、近期工作重点
1、和XXXXXX物业公司谈收购方案;
2、在北京寻找500-1000㎡左右的办公空间；
3、寻找变更物业公司注册地的代办服务机构。
XXXXX部
实施绿化组团管理有利于发挥专业优势, 促进资源共享, 降低管理成本, 形成公司专业绿化管理体系, 提升公司整体绿化服务品质。
2 人员配置
根据公司绿化服务标准及现场工作要求, 成立组团绿化养护队, 设置组团绿化主任、组团绿化工程师、作业领班以及绿化工等工作岗位。
组团绿化主任:年龄30~50岁, 大专以上学历, 5年以上绿化工作经验;园林、园艺及相关专业;熟练掌握办公软件, 有一定写作能力;熟悉物业小区的绿化管理流程, 具有较强的管理协调能力, 总体负责组团内的绿化相关工作。
组团绿化工程师:年龄25~45岁, 大专以上学历, 2年以上绿化相关工作经验;园林、园艺及相关专业;要求具有助理工程师及以上职称;具有扎实的专业知识和现场景观设计能力。
作业领班:年龄40~60岁, 5年以上绿化相关工作经验;要求具有初级绿化工以上能力, 现场工作组织能力。
3 业务划分
3.1 管理处
在组团绿化主任的协助下, 拟定本项目的年度绿化工作计划, 完成本项目的绿化物资采购工作, 绿化节日布置和其它专项绿化工作, ;进行本项目的景观绿化质保期监管, 完成本项目的景观绿化移交验收工作, 搜集绿化整改申请需求, 书面通知组团环境绿化主任, 由组团绿化主任对申请内容进行审核和确认后安排处理, 并将处理结果反馈至管理处。特殊事件需上报环境管理部, 经审核后进行处理;对组团绿化养护队的工作质量进行评价;配合组团绿化养护队进行绿化工作的实施;配合组团绿化主任完成组团绿化内业工作;配合组团绿化主任进行组团绿化库房管理。
3.2 组团绿化养护队
接受环境管理部的领导和管理处的监督, 负责组团内各类绿化相关工作的实施;协助组团内各管理处拟定年度绿化工作计划, 根据管理处的实际情况和相关要求制定日常绿化工作计划;协助组团内各管理处进行绿化物资采购工作, 绿化公共物资的费用分摊各管理处完成节日绿化布置和其它专项绿化工作, 进行景观绿化质保期监管, 完成景观绿化移交验收工作;接受管理处的绿化整改申请需求, 经审核确认后安排处理, 并将处理结果反馈至管理处。特殊事件需上报环境管理部, 经审核后再进行处理;在管理处的配合下, 完成组团绿化内业工作;在管理处的配合下, 进行组团绿化库房管理;对管理处的景观提升和绿化改造提出可行性方案;完成公司安排的其它工作。
4 专项举措
4.1 突发事件处理
绿化突发事件发生后, 由组团绿化主任和管理处进行应对方案讨论, 双方共同确认处理意见后, 由组团绿化养护队实施, 事件经过应整理成书面材料进行存档。重大事件需上报至环境管理部, 经讨论审核后, 方能进行处理。
4.2 投诉处理
环境管理部接受管理处对组团绿化养护队的投诉, 并及时将处理结果反馈给管理处。
4.3 定期公布组团绿化工作内容
每月 (必要时可每周) 举行1次组团绿化专门会议或在组团例会上通报组团绿化工作内容。总结上一阶段绿化工作开展情况, 公布下一阶段绿化工作计划, 保证组团绿化工作公开透明。
4.4 人员费用以及公共物资费用分摊
根据项目的养护面积和养护水平分摊组团内的人员费用和公共物资费用。
4.5 物资采购
由各管理处发起环境绿化物资采购流程, 经组团环境绿化主任进行专业确认后, 按公司要求进行下一步的审批。
4.6 内业管理
建立组团绿化档案室, 由组团绿化主任负责本组团绿化档案的集中管理。各管理处按照相关要求配合组团绿化主任的工作, 提供相关资料。
4.7 工作检查及评比
由环境部对各管理处的绿化工作进行专业检查, 并将检查结果进行排名;组团内所有管理处的检查结果作为组团环境绿化养护队的工作检查结果, 按此结果进行组团绿化养护队的工作排名, 并列入到年终绩效考核当中。
4.8 物资和人员管理
建立组团绿化库房, 进行绿化物资的统一出入库管理;为加强绿化工的统一管理, 建立组团工人休息室, 进行休息室的规范化管理;为提高机械设备的使用寿命和工作效率, 进行机械设备集中管理。指定专人维护机械设备, 开展内部操作培训, 避免由操作失误引起机械设备的损坏。
5 结论
从方案实施的目的、人员配置、业务划分、专项举措等角度分析和制订了组团绿化方案。进而保证在绿化工程中做到有章可据, 有规可守的目的。
摘要：为制定切实可行的绿化方案, 提出了方案实施的目的、人员配置、业务划分、专项举措等相关事宜等来确定结构化的绿化制度。进而保证在绿化工程中做到有章可据, 有规可守的目的。
关键词：物业公司,绿化方案,组团绿化,制定
参考文献
目的：为进一步的提高和调动员工的积极性，树立德、能兼备的先进典型，充分发挥“服务之星”的示范效应，提高物业部的服务水平和质量。
一、“服务之星”活动的评选对象为物业部基层服务人员(礼宾助理、安全员、工程维修人员)。
二、“服务之星”评选条件及标准 ：
（一）“礼宾助理服务之星”评选条件
1、有良好的职业道德和思想素质，遵纪守法；
2、热爱本职工作，积极主动地为客户提供优质服务；
3、服务热情，耐心接待客户，对工作有强列的责任感，工作积极勤奋，月内无一例客户有效投诉发生；
4、使用文明用语，服务语言温馨，态度和蔼亲切；
5、积极维护公司荣誉，在客户中树立了良好公司形象和口碑，有特殊服务技能或突出事迹；
6、一切行为以公司利益和声誉为重；
7、积极参与公司组织的各类培训，培训考核合格；
8、对公司发展或管理等提出合理化建议并实施后有显著成绩。
9、无迟到、早退、旷工现象，月出勤率100%；
10、工作勤奋、主动，接待服务用语、手势熟练；
11、仪容仪表整洁，按公司要求化淡妆上岗，注重礼节礼貌；
（二）“安全员服务之星”评选标准 ：
1、有良好的职业道德和思想素质，遵纪守法，热爱本职工作，积极地创造性地为客户提供优质服务；
2、使用文明用语，服务语言温馨，态度和蔼亲切；
3、服务热情，耐心接待客户，对工作有强烈责任感，工作积极勤奋，月内无违规违纪现象发生；
4、积极维护公司荣誉，在客户中树立了良好公司形象和口碑，有特殊服务技能或突出事迹（客户口头或书面表扬）；
5、认真完成本职工作，工作成绩突出，管辖范围内未发生偷盗及其它安全事故，无处罚记录。
6、敢于同坏人坏事作斗争，对维护小区正常工作秩序有显著成绩，对可能发生的意外事故能防患于未然，确保公司、客户人生财物的安全者；
7、积极参与公司组织的各类培训，培训考核合格；
8、对公司发展或管理等提出合理化建议并实施后有显著成绩；
9、及时高效完成上级领导安排的任务；
10、无迟到、早退、旷工现象，月出勤率100%；
11、工作勤奋、主动，接待服务用语、手势熟练；
12、仪容仪表整洁，按公司要求着装，注重礼节礼貌；
（三）、“工程维修人员服务之星”评选标准
1、有良好的职业道德和思想素质，遵纪守法，热爱本职工作，积极地创造性地为客户提供优质服务；
2、使用文明用语，服务语言温馨，态度和蔼亲切；
3、服务热情，耐心接待客户，对工作有强列的责任感，工作积极勤奋，月内无一例客户有效投诉发生；
4、积极维护公司荣誉，在客户中树立了良好公司形象和口碑，有特殊服务技能或突出事迹（客户口头或书面表扬）；
5、团队协作能力强、互相学习，对工作诚实、认真、负责；
6、维修工作及时高效，维修技术全面，严格按照维修操作规程服务；
7、在公司的技能考核中达标；
8、积极参与公司组织的各类培训，培训考核合格；
9、对公司发展或管理等提出合理化建议并实施后有显著成绩；
10、及时高效完成上级领导安排的任务。
11、无迟到、早退、旷工现象，月出勤率100%；
12、对各设备房做好巡回检查，认真填写各种运行记录及工作日记。
13、遵守操作规程，正确使用各种器具，保养保管好各种设施设备。
14、合理使用工程材料，减少损失浪费。
三、评选及奖励办法：
（一）评选方法：
成立服务之星评比委员会，每月25日前由各部门推荐一至三名候选人，并由本部门班长、本部门主管及评比委员会进行综合评分，选出当月服务之星。
（二）奖励办法：
1、物业部给予考核5分奖励，以示鼓励；
一、指导思想
通过抓基础培训、专业培训、岗位技能培训等方式，全面、深入、有效的开展培训工作，强化员工的专业技能，提高个人的综合素质及公司整体的管理水平，重点把个人的发展与企业的发展科学的联系在一起，为公司培养优秀的管理服务人才，实现公司的效益目标。
二、培训内容
1、公司企业文化：
公司历史及前景发展、各类规章制度、员工手册、职业道德规范、物业管理发展历史及物业常识。
2、工程管理：服务礼仪与技巧、岗位作业流程、弱电设施设备的维修与保养、给排水维修知识与保养。
3、清洁管理：服务礼仪与技巧、清洁工作流程、突发事件处理流程
4、秩序管理：服务礼仪与技巧、军事队列训练、消防业务知识与技能培训、秩序维护岗位工作流程、安全相关法律法规、物业管理知识、突发事件处理流程
5、客户管理：前台接待礼仪与技巧、有效沟通技巧、客户投诉处理技巧、岗位作业流程
6、消防管理知识培训
7、意外事件演练
8、特殊工种或专业培训
9、周边各小区内实际案例培训
三、培训形式
以互动式、座谈式、结合案列分析讨论式、行为模拟式学习方法为主，讲授方式为辅，上下结合、内外结合、互帮互学的方法进行，采取多渠道、多层次的培训，提倡自学，以及通过开张多想只是竞赛和岗位技能比赛等多种灵活的方式方法进行。
四、实施方案
（一）岗前培训
对新参加工作的员工要参加为期一个月的入职培训，主要内容是基本的任职知识和技能的培训，达到能从事本职工作的基本要求。
（二）在岗培训
为在岗人员提供学习履行本职务所必需的知识和技能的培训。
（三）转岗培训
为在职人员岗位转换之前进行培训，熟悉新岗位嗦具备的知识和技能。
（四）专业培训 根据工作需要进行的经常性培训，目的在于不断提高员工对具体工作的适应性，提高工作绩效。采取请导师指导、工作实挒研讨、示范教学、专题讲座等形式进行培训。
（五）企业理念教育
定期对员工进行企业文化、企业理念的教育，使大家能认识企业、了解企业，树立为企业发展而奋斗的决心。
（六）互帮互学，共同提高
采取定期不定期的专题座谈讨论等形式，互相交流互相促进、取长补短、自我完善，不断提高，或由优秀员工交流经验或轮岗代班等形式，相互吸取经验，发展创新，提高自身管理水平和综合管理能力。
（七）自身学习
培训作为人力资本投资的主要方式之一, 在人力资本增值中发挥不可替代的作用, 在企业发展中处于重要地位。培训效果评估是整个培训系统不可或缺的组成部分, 保证培训系统循环的完整性, 为改进培训提供判断依据, 并检验受训者技能或行为的改进效果, 促进提高员工参与培训的积极性。而目前很多企业往往更关注培训方式的改善和培训项目的增加, 对培训效果评估往往流于形式。
国内外学者对培训效果评估进行了较为深入的研究。美国学者柯克帕特里克提出了包括“反应层级、学习层级、行为层级和结果层级”的“柯式四级评估模型” (1) , 至今在美国仍被广泛应用。学者们也对该模型不断的深入研究并不断完善, 并产生了Hamblin的“五级评估模型”和Jak Philips的“五级投资回报率模型”等。我国学者在关于企业培训效果评估方面的研究成果主要包括定性评估法、定量评估法和定性定量结合法。其中定性评估法又包括目标评估法、关键人物评估法、比较评估法等;定量评估法包括问卷式评估法、收益评估法等;定性定量结合法包括FIF评估法、绩效评估法、集体讨论评估法等。 (2)
1 案例分析
1.1 案例背景
本文案例研究的企业系某房地产物业公司, 内设3个职能部门和4个物业服务项目中心, 员工队伍50人。自2012年成立以来, 陆续承接上级地产公司投资开发住宅项目、文体中心等项目的物业管理服务, 累计服务管理面积约25万平米。
本文借助国内外学者对培训效果评估的理论基础, 通过调研访谈和案例分析的研究方法, 按不同的培训时间和阶段分层次进行培训效果评估指标及评估方式的再设计。物业公司为调研访谈提供了大力支持, 为获得有关情况提供了便利性, 对保证本案例研究的可信度起到了关键作用。
1.2 问题分析
物业公司注重员工培训, 年度财务预算安排职工教育经费, 定期开展各种专业培训活动。通过调研发现培训评估环节只单纯测试培训传授的内容, 没有把培训后员工行为改变与员工的绩效考核相挂钩。
通过访谈记录表以及对上述公司的培训现状分析, 归纳出公司在培训效果评估方面主要存在以下问题:
(1) 培训评估的层次不够深入, 多数培训评估并未完全深入到受训者的工作行为及态度转变、能力提升、绩效改善和企业效益等层次上来, 评估工作停留在反应、学习层面, 行为层面评估不够全面。 (2) 培训评估方式较单一, 公司主要是以考试的形式进行培训项目评估。考试固然是一种有效地考核方式, 但并不是所有的评估内容都是用考试的形式。 (3) 评估与实际工作脱节, 更多是在培训刚结束时进行评估, 在行为层面上的评估倾向于“点到为止”, 另外忽略了将培训项目与公司绩效联系起来进行评估, 这就使得评估与实际工作脱节。
1.3 模型构建
针对物业公司培训评估存在的问题, 提出培训效果评估模型的构建方法, 如表2。
按照评估时间和评估方法与柯式评估四层次的关系, 将培训评估贯穿于整个培训的循环系统当中, 根据培训特点对培训效果进行评估。四个层级之间是逐级递进的关系, 无论在评估时间和评估方法上都有所区别, 但培训效果的评估结果最终必须通过这四个层级反映出来。从评估时间上看, 从反应层到结果层, 是一个连续不断的评估过程, 并且每一个层级都有相对应的评估时间;从评估方法上看, 根据各评估的阶段与评估的重点不同, 模型将以上各评估方法相应地运用在各层次评估当中, 以考察受训者的反应、知识、行为、绩效等方面的评估效果。
1.4 方案设计
1.4.1 实施流程
培训效果评估是一个培训流程的最后环节, 它是对培训活动实施成效的评价与总结, 同时评估结果又是以后培训活动的重要输入, 为后续培训提供培训项目、培训需求、培训效果等方面的依据。培训效果评估可分成三个步骤:评估的准备、实施和总结阶段。
在准备阶段, 采用科学有效的方法和技术进行培训需求的分析, 这是培训评估的基础。在培训实施前, 物业公司培训管理部门应明确培训评估的目的、数据收集方法和数据类型, 并从定性和定量两个方面收集评估所需的数据。在实施阶段, 把培训评估分为反应、学习、行为、结果四个层面, 物业公司培训管理部门针对各层面的评估选择合适的评估方法和评估时间进行评估, 将收集到的评估原始资料进行科学、客观地分析。在总结阶段, 将资料分析的结果进行整理形成培训评估报告, 并及时在物业公司内部进行传阅和沟通, 收集对报告的意见建议, 以达到对培训项目进行调整的目的。以下将从反应层面、学习层面、行为层面、结果层面四方面来进行具体的培训评估的分析。
1.4.2 反应层面培训效果评估指标
反应层评估的目的是分析受训者对培训项目的满意度。物业公司员工培训的反应层评估指标可为定性指标, 包括培训时间、场地设施安排、课程内容安排以及培训讲师的授课风格等。具体指标如表3。
公司员工培训效果的反应层指标数据的收集方法可采用问卷调查、面谈等方式。一般在培训结束后, 完成反应层指标的数据收集工作。另外, 在培训活动开展时, 可以邀请一至两名公司高管人员到场, 监督培训项目实施。培训结束后向上级领导进行汇报, 以弥补调查问卷数据的可靠性。
1.4.3 学习层面培训效果评估指标
学习层面的评估是分析评估受训人员在知识、技能等理解、掌握和使用程度。学习层面的评估指标内容可分为知识成果和技术成果。物业公司培训的知识成果一般应包括公司战略、礼仪常识, 沟通技巧等等。技术成果评价的是受训者是否学到了技术, 技术的水平是否得到了提高, 一般包括操作规范等。具体指标如表4。
该层级评估在培训结束后立即进行。物业公司培训管理部门可通过笔试、情景模拟、技能实践、角色扮演等来了解受训人员对培训知识、技能的掌握程度。偏重理论知识的培训, 可在培训前后用同一标准对受训者进行测验, 并对照分析;偏重技能的培训, 可通过情景模拟、技能比赛, 测评所学技能的掌握和熟练程度。由物业公司培训管理部门培训档案, 记录测评结果, 为后续绩效考核和岗位调整提供依据。
1.4.4 行为层面培训效果评估指标
行为层面的评估主要是测评受训人员在培训后其行为变化情况。结合物业公司所在行业特点与员工的工作行为特点, 行为层面评估主要设定包括:工作效率、职业态度、工作协作、准确度等指标。具体指标如表5。
行为指标水平反映受训人员将培训所学知识、技能运用到工作中改变工作行为的程度, 应该在培训结束后3-6个月内进行。由物业公司培训管理部门利用多种途径进行行为层面评估: (1) 可以通过对比受训人员培训前后的绩效考核; (2) 对受训者的下属员工、同级员工和其直接上级进行访谈; (3) 对业主的满意度调查, 通过网络留言和网络评价的中间媒介, 间接对受训人员的行为是否发生变化作出判定。
1.4.5 结果层面培训效果评估指标
培训在结果层面的效果是指从公司的角度判定培训给带来的效益。结合物业公司业务特点, 结果层评估指标主要内容如表6。
结果层指标是物业公司最关注的量度指标。由物业公司对比培训前后的物业费收缴率、成本、利润等, 衡量培训所带来的收益增长了多少, 从而确定培训的效果。该层级指标的数据收集方法多样, 客户服务、员工职业发展等数据可来源于公司的内部工作记录, 结合对受训人员的直接主管或下属的访谈, 获得受训员工在培训结束后该方面的指标改进程度。当然, 培训效果评估的工作除了培训部门本身的执行外, 离不开其他部门支持, 需要公司整体的支持力度, 以保证培训效果评估的顺利开展和有效进行。
2 研究结论
首先, 本文通过调研了解指出物业公司在培训效果评估中存在三项问题。其次, 以柯克帕特里克四级评估模型为基础, 设计了物业公司员工培训项目评估的培训效果评价指标和评估方法。培训效果评估还是一个有待深入研究的领域, 对培训项目效果以及培训产生的收益等问题还需深入分析。
参考文献
[1]陈雁枫.培训效果评估及其在企业的运用[N].上海交通大学学报, 2007, 4.
[2]李婉.浅谈如何针对企业中层管理者开展有效的培训[J].科学学与科学技术管理, 2007 (S1) :137-139.
[3]刘若鸣.谈如何评价培训的有效性[J].技术经济与管理研究, 2003 (S3) :110-111.
[4]宋夕平.浅析柯氏模型在培训效果评估中的运用[J].科技管理研究, 2007 (S2) :244-246.
[5]袁凌, 朱瑞娟.国外企业培训效果评估方法的比较分析[N].湖南经济管理干部学院学报, 2004, 10.
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