资产评估学课程简介（共8篇）
1．资产评估：是一种对资产价值的估计和判断的社会中介活动。它是评估者根据掌握的数据资料，运用公众认可的评估技术，模拟市场对资产所具有的价值进行评定估算，并对其价值量做出说明。
2．更新重置成本：是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
3．长期投资：是指企业以获取投资权益和收人为目的，向那些并非直接为本企业使用的项目投入资产的行为。按投资的形式分，可分为债券投资、股票投资和其他投资三种。债券投资是企业以购买债券的形式对外投资，按发行者划分，可以分为国家债券、企业债券和金融债券三类；股票投资是企业以购买股票的形式对外投资；其他投资是债券投资和股票投资以外的投资方式。
4．无形资产的内涵：被特定权利主体拥有或控制的，不具有独立物质实体，对生产经营或服务能持续发挥作用，并能为其拥有者或控制者带来经济利益的经济资源。
5，固定资产：使用年限较长，单位价值较高，并且在使用过程中保持原有实物形态的资产。它是具有以下特征的有形贤产：1)企业用于生产、提供商品或服务、出租或用于企业行政管理目的。2)预计使用年限在1年以上。
3)该项资产的成本及其为企业提供的未来经济利益能够可靠的予以计量。
6．评估基准日：是指确定的资产评估价值的基准时间。由于资产评估是评估某一时点的．资产的价值，因此评估基准期一般以日为基准时点，选择与资产业务或评估作业时间较接近的时期。
7，无形资产：是指由特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营长期发挥作用并能带来经济收益的经济资源。
8，商誉：是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。
简答题
●1．资产评估中为什么会存在假设?适用于资产评估的假设有哪几种?
资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的。资产评估目的与假设在资产评估中具有举足轻重的地位和作用。就一般意义上讲，资产评估是一种模拟市场的社会经济活动。事实上人们是无法完全把握市场机制的，评估人员模拟市场进行资产评估往往得借助于若干种假设，利用科学合理的假设将被评估资产置于某种适宜进行资产评估的状态下。资产评估假设是资产评估得以正常进行，以及顺利实现评估目的的前提条件。
在资产评估中有三个最基本的假设：公开市场假设、持续使用假设和清算假设。
●2．资产评估应遵循哪些工作原则和技术原则?资产评估中的工作原则是规范资产评估主体行为的准则，也是调节资产评估主体与委托人及资产业务有关权益各当事人在资产评估中的相互关系的准则。这些原则主要有：独立性原则，客观公正性原则，专业性原则。资产评估的技术原则是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。它们为评估人员在执业过程中的专业判断提供技术依据和保证。这些技术原则主要：预期收益原则，供求原则，贡献原则，替代原则，估价日期原则。
●3．根据我国现行规定，对占有国有资产的单位发生何种经济行为时需要评估。
根据我国现行规定，对占有国有资产的单位发生以下经济行为时必须进行评估：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算。发生以下行为时，由当事人自行决定是否需要评估：抵押、担保、企业租赁。
●4．长期投资评估具有哪些特点?
答：资产评估中的长期投资是指企业所拥有的以长期投资形态存在的那部分资产。由于该部分资产是以对其他企业享有的权益而存在的，因此长期投资评估主要是对长期投资所代表的权益进行评估。其特点为：(1)长期投资评估是对资本的评估。长期投资中的股权投资是投资者的权益，尽管出资形式不同：货币，实物，无形资产。但一旦被投资到其他企业，就应被作为资本的象征。(2)长期投资评估是对被投资企业或单位等的偿债能力及获利能力的评估。长期投资是投资者不准备随时变现、持有时间超过一年的对外投资。其根本目的是为了获取投资收益和投资资本增值。因此，被投资企业或单位的获利能力或偿债能力就成为长期投资评估的决定因素。所以，从根本意义上说，长期投资评估是对被投资企业或单位等的偿债能力及获利能力的评估。事实上，它已经超出了对被评估企业自身的评估。
●5．什么是资产评估的工作原则?资产评估的经济原则有哪些?1资产评估中的工作原则是规范资产评估主体行为的准则，也是调节资产评估主体与委托人且资产业务有关权益各当事人在资产评估中的相互关系的准则．这些原则主要有：独立性原则，客观公正性原则，专业性原则．2资产评估的技术原则是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则．它们为评估人员在执业过程中的专业判断提供技术依据和保证．这些技术原则主要包括，预期收益原则，供求原则，贡献原则，替代原则，估价日期原则
●6．编写资产评估报告应遵循哪些基本要求?答：资产评估报告时应遵循如下基本要求：(1)实事求是．(2)内容全面，准确而简练．(3)报告要及时。
7、运用市场法的优缺点有哪些?
优点：1 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得；2 评估值更能反映市场观实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可比数据而难以应用2)不适用于专用机器设备、大部分无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的—些资产的评估 ●8.商誉有哪些特性?
答：(1)商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售；(2)商誉是多项因素作用的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方式计价；(3)商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项
简答题：
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9、资产评估应遵循哪些技术原则？
答：⑴预期收益原则。⑵供求原则。⑶贡献原则。⑷替代原则。⑸估价日期原则
●2.简述市盈率乘数法的基本思路。
答：市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数，以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。其基本思路：（1）从证券交易所中搜集与被评估企业相同或相似或同类型的上市公司，包括行业、产品结构、生产经营规模等方面的条件要大致接近。把上市公司的股票价格按公司不同口径的收益额计算出不同口径的市盈率。不同的收益额口径有：税前无负债净现金流量，无负债净现金流量、净利润等到等。（2）分别按各口径市盈率相对应的口径计算被评估企业的各口径收益额。（3）以上市公司各口径的市盈率乘以被评估企业相对口径的收益额得到一组被评估企业初步价值。
（4）对于该组按不同口径市盈率计算出的企业价值分别给出权重，加权平均计算出企业整体价值。
●10.简述建筑物评估中成本法的含义及建筑物重置成本的构成。
答：建筑物评估中的成本法是通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减各种损耗及或贬值，最后得出建筑物评估值的方法。建筑物成本重置成本的构成：
1、建筑安装成本。
2、前期工程费。
3、工程附加支出。
4、建设单位管理费。
5、建设期利息。
6、税费、7开发利润。此外，在房地产综合计价的情况下，建筑物的重置成本应包括土地取得费、土地开发费、基础设施配套费和小区公共建筑费等。
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11、什么是资产评估报告，它有哪些作用？ 1）资产评估报告是评估机构在完成资产评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。
2）资产评估报告的作用有以下几个方面：
⑴资产评估报告为被评估的资产提供作价意见。⑵资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方 面责任的依据。⑶资产评估报告书是管理部门借以完善资产评估管理的重要手段⑷资产评估报告书是建立并归集评估档案的重要信息来源。
●12.简述资产评估的工作原则。
答（1）独立性原则。（2）客观公正性原则。（3）专业性原则。
●13.简述无形资产评估应考虑的因素。
答：⑴无形资产本身的状况 ⑵转让内容和条件。⑶无形资产受让方情况 ⑷无形资产转让时的外部因素。
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14、简述资产评估收益途径的基本含义和基本前提。（1）收益途径的基本含义：收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。（2）收益途径的基本前提①被评估资产的未来收益可以预测并可以用货币衡量；②资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量； ③被评估资产预期获利年限可以预测。
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15、简述成新率和本金化率的关系。
答：（1）本金化率和折现率在本质上是相同的，都是一种期望投资报酬率。（2）通常人们把折现率用于将未来有限期的预期收益折算成现值，而把本金化率用于非有限期预期收益还原成现值。（3）习惯上人们把未来有限期的预期收益折算成现值的比率称为折现率，而把非有限期预期收益折算成现值的比率称为本金化率。
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16、.无形资产评估应考虑哪些因素？
答：无形资产评估应考虑以下因素：⑴无形资产本身的状况。包括：①无形资产的适用性和先进性；②安全可靠性和配套性；③评估时无形资产所处的经济寿命阶段；④受法律保护的程度或自我保护程度；⑤保密性与扩散情况；⑥研制开发成本及宣传成本等。⑵转让内容和条件。转让内容分为是所有权转让还是使用权转让。如果是使用权转让，是独家转让、独占许可或普通许可。转让条件包括转让方式、已转让次数、已转让地区范围、转让时附带条件及转让费用支付方式等。⑶无形资产受让方情况。如受让方引进无形资产后的生产经营方案、规划及生产经营规模，受让方的投资利润率、投资回收期等。⑷无形资产转让时的外部因素。首先是无形资产的市场供求关系及同行业或同种类无形资产的竞争状况。其次是同行业无形资产转让特许使用费标准。再次是市场变化可能带来的不确定性及风险。最后是国家的产业政策、行业发展规划及地区发展政策对无形资产使用的影响等。单项选择题
1、企业整体资产评估中不能运用的方法是（成本法）
2、商誉，作为一种不可确指的资产，是按照资产的（是否独立）进行分类的结果
3、某企业外购一项无形资产，法定年限为15年，已使用了3年，经评估其重置成本全价为100万元，则此无形资产的重置成本（80万元）
4、商誉评估值指的是企业超额收益的（本金化价格）
5、再进行无形资产评估时，应该确定无形资产存在的前提，即她的（有效期限）
6、销售收入分成率的计算公式是（销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率）
7、企业整体资产评估的基本假设是（企业可持续经营）
8、下列几种评估方法中属于市场法的是（市盈率成数法）
9、再企业整体评估应考虑的因素中，一向非常重要的指标是（企业的获利能力）
10、再资产评估报告正文中应注明评估结果的有效期，按现行规定有效期为（12个月）
11．资产的价值是由资产所具有的(获利能力)所决定的。
12．一台旧的专业设备在进行资产评估时通常采用的方法是(成本法)
13．各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售或者变现，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。这体现了流动资产的(较强的变现能力)
14．机器设备类资产一般不具备独立的获利能力，所以在进行机器设备评估时，(收益法)的使用受到了很大的限制。
15．对某不改变用途持续使用的建筑物进行评估，应运用的评估方法最好是(成本法)
16．作为投资者总的来看，长期投资的根本目的在于(获取投资收益及投资资本增值)
17．编制资产评估报告的工作内容有(评估资料的分析讨论)
18．由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该无形资产的寿命期间，转让无形资产的机会成本是(销售收入的增加折现值)
19．资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系也是建立在一定的(假设条件)之上
20．下列经济行为中不属于长期投资的是(企业甲将一幢办公楼租赁给企业乙，租赁期十五年)
21．资产评估的主体指的是(评估机构和评估人员)
22．清算价格与现行价格相类似，所不同的是清算价格适用于停产或破产。因此，清算价格往往(低于)现行市场价
23．已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置成本为(4万元)
24．收益法运用的基本依据是：资产成交后能给新的所有者带来一定的期望收益，并且为此所支付的货币量(不会超过)该项资产的期望收益折现值
25.设备成新率是指(设备有形损耗率与1的差异)
26.鉴定机器设备的已使用年限，不需考虑的因素是(技术进步因索)
27．造成建筑物经济性贬值的核心原因是(客观收益下降)
28.外币存款折算为人民币时，一般应按照下列牌价进行折算(当日外汇牌价)
29.某项在用的低值易耗品，原价750元，预计使用期为1年，现已使用9个月，该低值易耗品的现行市价为1200元，由此确定该在用低值易耗晶的评估价值为(300元)
30．无形资产包括法定无形资产和收益性无形资产。这种分类是按照(有法律保护)标准进行的31.企业整体资产评估中不能使用的评估方法有(成本法)
32评估企业价值最直接的方法是(收益法)
33．股票理论价格主要取决于(股票发行企业预期收益)
34，国有资产评估结果有效期通常为一年，这一年是从(评估基准日)算起的35．在股市发育不全、交易不规范的情况下，作为长期投资中的股票投资的评估值应以(理论价格)为基本依据
36.37。采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同资产为参照物，选择的参照物应该是（全新资产或旧资产）。
38。用收益法评估资产时，各指标之间存在的关系是(本金化率越高收益现值越低）
39。在三种评估方法中，先进的评估方法是(不一定)。
40.计算重置成本时，不应计入的费用是(维修费用)。
41.设备的到岸价是指(FOB+海外运杂费+境外保险费)。
在机器设备作为评估对象时，必须考虑的因素是(工程技术性强)
43.对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以(建筑物的功能性贬值)体现的。
44.对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按(功能性贬值)处理。
45.造成建筑物经济性贬值的核心原因是(实际收益率下降)
46.土地的经济地理位置具有(可变性)。
47.对外币存款折算位人民币时，一般应按照下列牌价进行折算(当日外汇牌价)
48。采用收益法评估无形资产时采用的折现率应包括(无风险利率、风险报酬和通货膨胀率)
49.从本质上讲，企业评估的真正对象是(企业的全部资产)。
50.国有资产评估结果有效期通常为一年，这一年是从(评估基准日)算起的1.我国的资产评估基本上形成了以(成本途径)及其方法为主的评估技术特点
2.资产评估的主体是(资产评估机构和评估人员)
3.运用加和法评估企业价值时，对于持续经营假设前提下的各单项资产的评估，应遵循（贡献原则
4.资产评估报告书的有效期原则上为（1年
5.资产评估必须按照统一的公允的准则和技术规范执业，这是资产评估公正性的(技术基础
6.某被评估资产2000年购建，账面价值12万元，账面净值6万元，2005年进行评估，已知2000年和2005年该类资产定基物价指数分别为130%和150%，由此确定该资产的重置成本为（13.85万元
7.某企业尚能经营3年，经预测未来3年每年的收益分别为300万元、400万元、200万元，假定折现率取6%，则该资产的评估值为(806.9万元
8.由于外部条件的变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失是资产的(经济性)贬值。
9.超额投资成本造成的功能性贬值为(.复原重置成本—更新重置成本
10.在地块面积一定的条件下，容积率越高，意味着建筑面积(增加
11.由发起人共同出资设立，共同经营，对债务承担无限连带责任的资产评估机构的组织形式是（合伙制
12.资产评估的价值类型决定于（评估的特定目的13.资产评估值与资产交易中实际成交价格的关系是（成交价格可以等于评估值，也可以高于或低于评估值
14.正常情况下，可上市流通股票的评估值一般选择评估基准日的（收盘价
15.设备的到岸价是指(.FOB+海外运杂费+境外保险费
16.城镇土地的基准地价是（某时期城镇土地级别区域内的土地使用权平均价格
17.被评估债券为4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当年的国库券利率为10%，风险报酬率为2%，则该评估债券的评估值最有可能是（15640元
18.从本质上讲，企业评估的真正对象是（企业获利能力
19.在企业价值评估中，投资资本是指（所有者权益+长期负债
20.不可确指的资产是指（不能独立于有形资产之外而独立存在的资产
1.资产评估结论本身(不一定直接等于)资产交易的价格
2重要性原则)不属于资产评估的技术原则
3.市场价值又称公开市场价值，是资产在(评估基准日)公开市场上最佳使用状态下的价值。
4.将资产分为单项资产和整体资产的分类依据是（资产的综合获利能力
5.收益法运用的基本依据是：资产成交后能为新的所有者带来一定的期望收益，并且为此所支付的货币量（不超过）该项资产的期望收益折现值
6.实物类流动资产的评估方法可采用成本法和市场法
7.确定可上市流通债券现行价格的依据一般是评估基准日的（收盘价
8.股票的清算价格是C.企业的净资产总额与企业股票总数之比
9.净利润或净现金流量加上扣税后的长期负债利息的折现值（投入资本价值
10.社会平均收益率为12%，国债的利率为5%，风险系数为1.2，则所有者权益要求的回报率为（13.4）。
11.资产评估必须按统一的公允的准则和技术规范执业，这是资产评估公正性的(技术基础
12.目前我国的资产评估的技术特点表现为(以成本途径为主
13.专门从事资产评估，而不从事其他中介业务的资产评估事务所或资产评估公司是(专营资产评估机构
14.设备的到岸价是指(FOB+境外运杂费+境外保险费
15.评估人员在采用物价指数法评估时，所用的物价指数应与设备(重置成本)口径保持一致。
16.采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同资产为参照物，选择的参照物应该是(全新资产，也可以是旧资产
17.某被评估资产1980年购建，账面价值10万元，账面净值2万元，1990年进行评估，已知1980年和1990年该类资产定基物价指数分别为130%和180%，由此确定该资产的重置成本为（138460元）。
18.折现率本质上是（平均收益率
19.当被评估资产出现（竞争加剧）时需要考虑经济性贬值。
20.容积率是指（地块的建筑面积与地块总面积的比率
1.资产评估是一种对资产价值的估计和判断的(社会中介)活动
2.(合理性)不属于资产评估的工作原则
3.市场价值是指资产在评估基准日(公开市场上)最佳使用状态下的价值。
4.资产评估值与资产交易中实际成交价格的关系是（D）。D.成交价格可以等于评估值，也可以高于或低于评估值
5.更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于计算时所采用的（价格）是相同的。
6.由发起人共同出资设立，并以其全部财产对其债务承担责任的评估机构是(有限责任制评估机构
7.由于市场需求结构的变化，造成资产价值降低，这是一种(经济性贬值
8.实物类流动资产的评估方法可采用（市场法和成本法
10.运用加和法评估企业价值时，对于持续经营假设前提下的各单项资产的评估，应遵循（贡献原则
11.参照物土地的交易价格为2000元/平方米，土地使用年限为30年，待估土地的使用年限为20年，折现率为8%，则修正后待估土地的价值为(2348元/平方米
12.某资产已使用年限为10年，根据调查了解，该资产的利用率相当于正常利用的80%，经判定该资产尚可使用6年，则该资产的成新率为(37.50%
13.对于实物类流动资产评估可采用（.成本法和市场法
14.计算重置成本时，不应计入成本的费用是(维修费用
15.对流动资产进行评估时，所选择的评估基准日应尽可能在(会计期末
16.建筑物产权通常受（.土地使用权年限）的制约。
17.反映土地所有者与土地使用者之间关系的是B.土地出让
18.由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修及设备配备等不合理造成的价值损失是建筑物的（功能性贬值
19.如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，则土地的资本化率最接近于（7.5% 20.用物价指数法估算的资产成本是资产的B.复原重置成本
多选题
1、适用于企业整体资产评估的方法主要有（成本加和法、市盈率成数法、收益法）
2与其他资产相比，无形资产的特点表现在（无实体性、效益性、排他性、投资风险大）
3、自创无形资产的成本是有创制该资产所消耗的物化劳动和活劳动费用构成的，它往往没有账面价格，需要进行评估，其方法主要有（财务核算法、市价调整法）
4、影响无形资产评估价值的因素有（成本因素、效益因素、使用期限因素、技术成熟程度、市场供求状况）
5、编写评估报告应遵循的基本要求是（内容全面准确而简练、实事求是、报告要及时）
6、下列属于评估报告正文内容的有（评估范围和对象、评估结果有效期、评估基准日后的调整事项、资产评估报告书的适用范围、评估报告提出日期）
7商誉评估的方法有（割差法、超额收益法）
8、自创专利技术的成本的构成因素一般包括（研制成本、交易成本）
9、专利权的特点是（独占性、地域性、时间性、可转让性）
10、估算折现率和本金化率时，需要估算风险报酬率，风险报酬率的估算方法有（B系数法、风险累加法）
11．建筑物中的房屋因建筑结构不同，可分为A．钢筋混凝土结构B．砖混结构C．砖木结构D．简易结构
12．下列情况适宜采用市场比较法的有A．房地产市场比较发达地区的房地产出售B．房地产市场比较发达地区的房地产租赁C房地产市场比较发达地区的房地产转让
13．求取建筑物重置成本的方法有A．原决算调整法B．类比分析法C价格指数调整法
14．房地产估价的特征有独立性，专业技术性，区域性与个别性，时效性，权威性
15．下列适宜采用成本估价法的有A．待拆迁房地产补偿价的评估B．房地产拍卖底价的评估C．房地产抵押贷款中对房地产的估价D．独立或狭小市场上难以运用市场比较法的房地产的估价E．无收益或无潜在收益以及很少进行买卖的公共用房地产的估价
16．下列属于可确指的无形资产的有A．商标权C．专利权D．著作权E．土地使用权
17．影响无形资产评估的价值因素有A．市场供求状况C．使用期限D.机会成本因素
18．递延资产评估值的高低主要取决于单位时间的收益额，货币时间价值，收益时间
19．适用于资产评估的假设有A．清算假设C．继续使用假设D．公开市场假设
20．确定评估基准日的目的是(A．确定评估对象计价的时间D．将动态下的企业资产固定为某一时点
21．资产评估和会计计价的区别表现在执行操作者不同，发生的前提条件~，目的不同
22．造成资产经济性贬值的主要原因有B．该项资产生产的产品需求减少E．政府公布淘汰该类资产的时间表
23.构成机器设备重置成本的间接费用主要有A.购建设备发生的管理费用C.购建设备发生的安装费D．购建设备发生的设计费
24．对设备质量进行鉴定主要应了解设备的A.设备的完整性D．设备所处的工作环境E．设备的制造水平
25.影响建筑物价格的因素有A.环境优劣的影响B.经济地理因素C.产权D．长期投资贷款利率E.新旧程度
26．流动资产的实体性贬值可能会体现在C.在用低值易耗品D．呆滞、积压物资
27．下列()是商誉的特征A.形成商誉的个别因素不能单独计价C．商誉不能与企业可确指的资产分开出售
D.商誉是企业长期积累起来的一项价值
28.下列()情况会造成无形资产贬值A.无形资产再生产费用下降B.传播而逐渐扩大，社会普遍接受和掌握C.新的、更为先进酌竞形资产出现
29．非上市债券的评估类型可分为每年支付利息，到期还本型。到期后一次还本付息型
30．递延资产包括的项目有A.租入固定资产改良支出C.开办费D.固定资产修理支出
31.资产评估的工作原则有B 独立性原则D 客观性原则E科学性原则
32.进口设备的重置成本包括A 设备购置价格B 设备运杂费C 关税D 银行手续费 E。安装调试费
33．建筑物具有特殊的属性，主要表现在 ：不可位移性，产权边界复杂性，价格上涨性
34。测算建筑物重置成本的常用方法有A 预决算调整法B重编预算法C 指数调整法
35．判断以下关于一级市场、二级市场的描述哪些是正确的A 一级市场也称政府批租市场B 一级市场是政府垄断市场 E 土地使用权出让底价属于二级市场的价格范畴
36.货币资金包括A 现金B 收票据 c 银行存款E 其他货币资金
37．评估流动资产时无需考虑功能性贬值，因为A 周转速度决B 变现能力强
38.企业价值评估与企业单项资产评估价和汇总的主要区别是B 评估标的C 评估结果E 评估因素
39。递延资产评估值的高低主要取决于B 折余金额D 未来效益的持续时间
40.资产评估报告书的主要内容包括B 评估结果成立的前提C 取得评估结果的主要过程D 取得评估结果的方法和依据
41.资产评估的市场性表现为A.资产评估是市场经济的产物
B.资产评估在模拟的市场条件下进行E.资产评估的结果要经得起市场的检验
42.CIF价又称为到岸价，它包括A.FOB价 B.境外运费D.境外保险费
43.评估对象性质的特殊性通常表现在以下（）资产上。
B.非经营性D.非竞争性资产E、不可确指的无形资产
44.选择资产评估途径和评估方法时，应考虑的因素包括A.资产评估目的B.评估时的市场条件C.评估对象自身状况D.搜集资料状况
45.运用收益法评估地产价格时，总费用应包括A.管理费B.维修费E.税费
46.客户对资产评估报告书的利用包括A.作为产权交易作价的基础材料 B.作为企业进行会计记录的依据C.作为支付评估费用的依据 D.作为法庭裁决的举证材料
47.估测重置成本的方法有A.重置核算法 B.物价指数法 C.功能价值法
48.股票评估中与股票价值密切相关的有C.内在价格 D.清算价格 E.市场价格
49.运用市场法评估地产的价值，需修正的因素有A.交易情况 B.时间因素 C.区域因素 D.个别因素
50.估测重置成本的方法有A.重置核算法 B.物价指数法 C.功能价值法
51.适用于资产评估的假设有A.清算假设C.继续使用假设 D.公开市场假设
52.资产评估过程及其结果服从于A.资产评估对象B.评估时的各种主观条件 C.评估时的各种客观条件
53.下列哪些机器设备有可能采用收益法评估A.生产线B.通用设备D.出租设备E.专用设备
54.运用市场法评估地价时，需要修正的因素有A.交易情况 B.交易日期 C.区域因素 D.个别因素
55.按资产的构成及获利能力划分，资产可分为A.可确指的资产C.单项资产D.整体资产E.有形资产
56.进口设备的到岸价格不应该包括（ＤＥ）。A.离岸价格 B.境外运费 C.境外保险费 D.关税 E.安装调试费
57.对股票评估时，通常将普通股评估收益分为A.固定红利模型C.红利增长模型 E.分段式模型
58.无形资产按性质分类可分为A.知识型无形资产 B.权利型无形资产E.关系型无形资产
59.资产的效用决定于资产的A.使用价值 C.使用方式 D.使用空间
60.下列属于非产权变动类的资产评估目的有B.资产重组 C.财产纳税 D.资产抵押
61.资产评估的特定目的直接决定和制约资产评估(C.资产评估方法E.资产评估价值类型)的选择。
62.资产评估的特点有B.专家咨询性C.公证性D.市场性
63.确定设备实体性贬值及成新率的方法有A.使用年限法 B.修复费用法 C.观察法
64.资产评估的假设包括A.公开市场假设C.持续使用假设E.清算假设
65.无形资产按性质分类可分为A.知识型无形资产 B.权利型无形资产E.关系型无形资产
66.对股票评估时，通常将普通股评估收益分为A.固定红利模型C.红利增长模型 E.分段式模型
67.土地的“三通”包括A.通路B.通电C.通水
68.资产评估的特点包括A.市场性 B.公正性E.咨询性
69.资产的效用决定于资产的A.使用价值C.使用方式 D.使用空间
教育部2015年工作要点指出,加快推进教育信息化需要逐步完善国家教育资源云服务体系,探索在线开放课程应用带动机制,加强MOOC建设、使用和管理。《资产评估学》是一门重视实操性的课程,但现有的资产评估课程还是以课堂讲授为主,考核方式也类似考试等传统形式,无法有效实施实务教学和过程考核。MOOC等互联网云平台的出现帮助高校教师搭建实务操作与理论结合的桥梁,同时促进了不同地域范围内知识内容的分享,为学科的教和学创造了大量的机会,也为翻转课堂的实施提供了高科技的平台。本文从探讨基于互联网云平台的翻转课堂教学模式的思路及具体目标出发,进而构建基于互联网云平台的翻转课堂教学模式,将其分为教学模块和协作模块两大部分分别阐述如何有效实施云平台的翻转课堂教学模式,以期对高校资产评估翻转课堂的互联网云平台建设起到一定的借鉴作用。
二、基于互联网云平台的翻转课堂教学模式的思路及具体目标
1. 基本思路
以MOOC为主的互联网云平台变革了高校传统的教学模式,重建以学习者为中心的课程设计理念,使我国高等教育走向全球化、开放化和民主化。在“后MOOC时代”,中国高校应构建本土化的MOOC平台,营造积极主动的在线学习文化,高校教师应对自己在课堂教学中所扮演的角色进行合理定位。所以,本文根据“互联网云平台+线下教学”的翻转课堂设计,进一步增加了教学时空和教学实现方式的可选择性。具体而言,根据平台分布,整个系统将资产评估教学分为教学与协作两大模块。一方面,线上教学过程分为课件系统、题库系统、考试系统和学生数据分析四大子模块进行有效的教学规划和管理,教学模块中将线上的“教学过程”与线下的案例教学、翻转课堂讲授等线下方式相结合。另一方面,线上的“协作功能”通过学生分组实现,可分为课程小组、兴趣小组、研讨小组、教学小组等进行线上的资源整合和互动讨论,与线下的实地调研和评估工作有效结合;通过两大模块线上与线下的互动合作,逐步实现资产评估课程“O2O模式”的沉浸式体验学习教育系统建设。
2. 具体目标
互联网云平台带来的并非仅仅表象上的教学模式的改变,更是一种教育理念的更替。本文致力于打造基于“互联网+”平台的资产评估课程的翻转课堂教学模式建设,通过线上平台与线下项目作业的结合,在“教学”与“协作”中使学生模拟真实的资产评估过程,真正掌握评估技能,建立一个理论与实践结合的桥梁,并在分组合作过程中培养学生团队和协作精神,激发学生的学习热情。更深一步,通过资产评估课程教学模式的改革和创新,逐步加强对网络在线教育教学规律的探索与研究,发展网络在线课程和微课程。互联网线上平台的引入和以学生为主的“翻转课堂”教学模式将对传统教学方法和教师的观念、知识和能力带来很大的挑战,通过新模式的构建逐步改革传统课堂教学理念和教学方法,从以教师为中心的知识灌输为主的教学模式,转变为以学生为中心、以能力和综合素质的提升为核心的教学模式。
三、基于互联网云平台的翻转课堂教学模式构建
1. 教学模块的建设
教学模块是学习行为与教育行为发生的主要场所,为主体模式。新型翻转课堂教学模式,高校结合自身的实际情况选择与应用,可提升翻转课堂教学质量,充分发挥MOOC在高等教育领域的作用。本设计模式主要分为四大子模块,分别是课件系统、题库系统、考试系统和学生行为分析系统。四个子模块自上而下逐步推进完成整个教学过程,实现线上教学与线下课程的有机结合。
线上主要打造生态教育系统平台,主要内容如下:
(1)子模块一:课件系统的建设。资产评估课程首先建立理论知识学习的线上平台。互联网云平台技术应支持视频、音频、PPT、PDF上传。在使用初期,主要是课件PPT的上传,在后期,可以录制音视频资料供学生线上的课程学习。课件章节定期发布,并为每章节添加测试或作业。学生可以反复和有针对性地进行理论学习。
(2)子模块二:题库系统的建设。建立资产评估习题及案例的题库系统。由教师进行选择题、填空题、判断题、主观题等题目的添加,并附每道题的解析;同时,真正实现师生互动,提供给每位学生贡献题目的机会,可贡献选择题、填空题、主观题、判断题等题型并上传到云端,教师对学生上传的题目进行评价并审核,审核通过,则可用于试卷之中。云平台会自动生成试卷,也可手动选择生成试卷,支持按照标准格式导入试卷等。
(3)子模块三:考试系统的建设。对于理论知识的学习巩固可以通过线上的考试系统进行。将考试系统分为学生自测(用以巩固知识点)和考试(用以验收学习成果)两种试卷类型。互联网云平台技术应支持老师设定的考试时间并设定提交限次,系统会自动为选择、填空与判断题打分。
(4)子模块四:学生行为分析系统的建设。主要包括三大内容:基本数据、学习数据和考试及测试数据。基本数据主要是分析课程的累计报名人次、观看人次和考试人数;学习数据主要分析每位学生的课件及视频平均打开次数、课件下载量、讨论区发言数、发言精华数和笔记数量、笔记点赞数量等;考试及测试数据记录每位学生每次测验、考试的得分情况并可以记录每道题的平均得分、错误率。通过三项分析系统综合评定学生的学习状况,力求公正评判一位学生的学习。
线下的课堂教学主要采用案例教学及“翻转课堂”教学模式,使线上与线下进行有机结合。《资产评估学》是一门应用性很强的学科,课堂的讲解更适合采用案例教学的方式进行,通过真实的案例讲解让学生在学习的过程中体会资产评估过程,为后续的协作教学模块奠定理论基础。同时,结合学生在云平台线上理论知识的学习,课堂教学采用翻转课堂的教学模式,沉浸式的学习体验让课堂真正实现以学生为主的师生互动学习。
2. 协作模块的建设
在建立基本的教学模块之后就可以深入进行《资产评估学》课程协作模块建设。线上的协作功能通过小组实现。
为完成评估项目,每个小组在平台设置自己的课程主页(社区)进行项目管理。在小组主页中,组长(管理员)可以发布图文并茂的课堂笔记与资产评估课程相关的学习内容,吸引大家参加,提升学生学习的兴趣。另外,分组之后的整个实地评估活动和协作的日程安排需在小组主页中发布,让教师及其他同学看到小组的评估工作进展与近期安排。由组长进行组员管理,邀请组员参与评估项目并分享经验,组与组之间也可以加入到协作空间,进行成果展示以及交流学习互动。新的平台支持视频会议和即时通讯等功能,组员之间可以突破地域的限制进行交流。
线下的作业以线上的组长项目指令为主。《资产评估学》课程的实地评估围绕三种基本方法设置三大内容的评估项目工作:机器设备评估(成本法)、房地产评估(市场法)和企业价值评估(收益法)。每个小组可自行选择感兴趣的评估案例进行实地评估,并将评估日程和进展实时在线上的平台进行展示,实现线上线下的有机结合,如图1所示。
3. 具体实施方案设计安排
第一阶段为课程实施准备及设计阶段。在课程开始之前教师应对互联网在线教育系统和互联网云平台进行学习和实操,同时要深刻把握《资产评估学》课程的特点和理论知识点,并进行细致的学情分析。在此基础上设计针对《资产评估学》教程的录制课程视频和准备课程相关的资料,并进行系统的教学方案规划和设计。
第二阶段为“教学模块”的在线教育系统建设阶段。主要由四大子模块自上而下逐步推进完成整个教学过程,实现线上教学与线下课题的有机结合。首先,在平台上传课程视频、音频、PPT、PDF资料,供学生线上的课程学习;其次,建立资产评估习题及案例的题库系统,并利用考试系统进行学生理论知识自测和考试。最后,对学生行为进行分析,初步评定学生的学习状况。互联网平台下教学载体要体现创新、高效、立体的特点。
第三阶段为“协作模块”的在线教育系统建设阶段:将学生分为4-5人的学习小组,每个小组在平台设置自己的课程主页(社区)进行项目管理。小组按照教师评估案例的项目作业要求进行线下实地调研评估,每组完成2-3个不同方向的项目作业。通过视频会议和即时通讯等功能,进行线上的协作。线下的作业以线上的组长项目指令为主。
第四阶段为学习成果展示阶段。整个实地评估活动和协作的日程安排需在小组主页中发布,由组长进行组员的管理,邀请组员参与评估项目并分享经验,组与组之间也可以加入到协作空间,进行成果展示以及交流学习互动。每个小组将评估日程和项目进展成果在线上的平台进行图文并茂的展示,并在课堂上进行PPT的展示汇报,实现线上线下的有机结合。
第五阶段为集中考核阶段。具体考核分为线上与线下两部分的综合考评,线上的考核主要以考试系统的分析成绩为主。线下
的考核分为教师评价、业界导师和组间互评三方评价,使成绩的评定更加客观合理。现代评价手段的运用与其说是教师上课的路线图,还不如说是学生自主学习的导学路线图,这种意义是革命性的,变化的不仅仅是手段,更重要的是学习模式和师生角色的变革。
四、翻转课堂实施效果分析及改进方向
本文旨在建立一项基于互联网云平台的资产评估翻转课堂教学实践。理论上,基于互联网云平台的资产评估翻转课堂教学模式适用于资产评估及其他类似的实务类课程教学,云平台和翻转课堂教学得到了学生的高度认可,二者协同能充分发挥信息技术和资产评估教学深度融合的混合式学习潜能。但此平台功能的多样性和复杂的技术性操作有赖于教师对平台的掌握程度。教师要实现角色的转变,如何切实从单纯课堂的讲授者变成学生自主学习的领路人,是教师要思考和实践的方向。在一定程度上,学校应提供教师和学生进行翻转课堂的硬件和软件设备以及良好的氛围和条件,教师和学生也应该主动适应大趋势下新的教学和学习模式。毕竟,所有的手段和技术都是为教育服务的,如果教育的结果不尽如人意,那么所有的技术和手段都是徒劳的。
摘要：在全面进入“互联网+”时代背景下,大学应高度重视由信息技术引发的网络在线教育快速发展带来的机遇与挑战。《资产评估学》是一门实用性极强的课程,如何使理论知识与实践操作实现无缝对接,是这门课的难点所在。本文将研究借助互联网云平台实现翻转课堂教学的可能性和实施方案。以新兴互联网云平台为依托,亲身实践课程线上自主学习与线下翻转课堂教学的结合,使学生在有效掌握理论知识的前提下进行实战评估,从而实现学校应用型人才培养的目标。
关键词：互联网+,云平台,翻转课堂,资产评估
参考文献
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正如吴水澎教授所言，公允价值在会计实务中的应用将推动会计学及财务信息建设步入一个新的发展阶段。2006年2月15日，财政部颁布了新的会计准则，包括1项基本会计准则和38项具体会计准则。新会计准则的一大特点即体现在公允价值计量属性在会计实务中的具体应用，会计准则中对公允价值计量做出了基本的计量标准规范，但是对于通过何种途径确认资产的公允价值却有各种不同的观点。本文拟对资产评估学与会计学中公允价值理论的相关性进行探讨，以分析通过资产评估途径对公允价值进行确认的可行性。
一、资产评估价值类型定义与会计公允价值概念的相关性
资产评估学中关于价值类型的分类，以评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态，以及资产评估使用范围分为市场价值和非市场价值。根据国际资产评估标准，资产评估概念定义为：“资产在评估基准日时的交换价值。资产的交换是在一个适当的市场上的公开的交易，在自愿的购买者和出售者之间进行的，而且买卖双方都是精明、谨慎、没有人强迫的。”《国际评估准则》指出，“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额。”中评协价值类型评估准则项目负责人姜楠教授认为，“资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值。”
在2006年新颁布的会计准则，《企业会计准则——基本准则》中，会计计量属性增加了公允价值计量，其中对公允价值概念定义为，“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”国际会计准则委员会在《国际会计准则第32号——金融工具:披露和列报》中，将公允价值定义为:“公允价值，指在一项公平交易中，熟悉情况、自愿的双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的金额。”英国会计准则委员会在《财务报告准则第7号——购买会计中的公允价值》中，对公允价值的定义是:“公允价值，指熟悉情况、自愿的双方在一项公平交易而不是在强迫或清算拍卖交易中，交换一项资产或一项负债所使用的金额。”加拿大特许会计师协会在其《手册》中对公允价值的定义是:“公允价值指没有受到强制的、熟悉情况的自愿双方，在一项公平交易中商定的对价的金额。”
通过以上对两个概念的阐述，可以看到资产评估学中市场价值定义和会计学中公允价值揭示的价值内涵具有相似性，都明确了价值的前提为交易的自主性、非胁迫性，交易的公平性、透明性，交易双方对特定交易对象的知晓程度的一致性，体现了资产评估对资产价值的估算与会计学对资产会计计量价值确定的相近性。
二、资产评估目的与经济业务会计公允价值计量的相关性
资产评估实务中，资产评估行为所对应的经济行为主要包括资产转让、企业兼并、企业出售、债务重组、股份改制等，资产评估行为为特定的经济行为出具公允的价值参考依据，而会计活动要对企业的经济行为做出相应的记录，根据新的会计准则，不同的资产、不同的经济行为要求以公允价值计量，其正与资产评估的评估目的相吻合。
在新颁布的会计准则中，涉及公允价值计量的会计准则具体包括长期股权投资、投资性房地产、非货币性交易、资产减值、债务重组、企业合并等18项具体会计准则，而其中涉及公允价值计量同时与资产评估目的直接相关的，包括长期股权投资中以非现金资产取得长期股权投资、非货币性资产交换中符合商业性质的经济行为、债务重组中以非现金资产清偿债务等。在国际资产评估领域中，早就有一类资产评估业务以财务报告为目的的资产评估，其特为会计期末资产公允价值的计量提供参考依据。虽然会计准则中没有明确使用资产评估师的结果作为资产公允价值的计量依据，但专业而独立的资产评估师出具的价值意见无疑具有很好的参考价值，比如投资性房地产关于使用公允价值计量的处理、资产减值关于期末资产减值的测算、尤其是对于上市公司以及公用型企业来说公允价值的计量采用评估结果更具有公信力。
资产评估目的与会计资产价值计量与处理都同企业经济行为密不可分，两者之间也有极强的相关关系，资产评估可以为会计计量提供专业的价值参考依据，会计信息采用评估结果可以更好地体现资产的价值。
三、资产评估评估方法与会计公允价值确认方法的相关性
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法、市场法，《企业价值评估指导意见（试行）》中对三种方法的概念进行了清晰的阐述，“收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路；市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路；资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。”
资产评估基本方法与新会计准则中对公允价值的计量方法是一致的，《企业会计准则第20号——企业合并》应用指南中有关购买方对取得的被购买方各项资产、负债的公允价值计量，充分体现了评估方法与会计方法的一致性，如有活跃市场的投资性资产以活跃市场价格确定公允价值、长期应收款项以适当利率折现后确定公允价值、产成品以其估计售价减去估计销售费用、相关税费等确定公允价值，这正是资产评估三种方法在会计公允价值计量中的应用。
通过资产评估基本方法与会计公允价值计量方法的简要比较，可见资产评估方法已经初步在会计计量中得到了应用，而对于资产期末公允价值的计量同样可以借鉴资产评估方法，为财务报告使用者确信结果（信息）的合理性提供支持。
四、资产评估准则为会计公允价值计量提供了保障
新会计准则中引入了公允价值的概念以对资产的价值进行确认计量，公允价值英文表述为“fair value”，如果从人文角度考虑其含义，公允价值有公正、公平之含义，资产的价值如果以公允价值计量，那应该体现公正的价值表述，结果为公众所认同，尤其现在随着我国资本市场的成熟与完善，上市公司的资产计量如果以公允价值进行确认，那如何保证其结果为广大股东所认可就成为会计计量中的难点。
而资产评估行业作为提供价值估值建议的专业服务行业，从其建立初始至今始终保持独立的、专业的、客观的行业执业标准，并将这一标准贯穿于执业过程中，体现于评估规范和评估结果中。
在资产评估报告序言部分我们可以看到，“××（评估机构）接受××××委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对为××××（评估目的）而涉及的全部资产和负债进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估评估对象在××××年××月××日所表现的市场价值做出了公允反映。”
《资产评估准则——基本准则》中明确指出，“注册资产评估师执行资产评估业务，应当对评估结论的合理性承担责任”，“注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论”。《资产评估职业道德准则——基本准则》中指出，“注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或相关当事方的影响，不得以预先设定的价值作为评估结论”，“注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。注册资产评估师不得出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告”。《企业价值评估指导意见（试行）》中指出，“注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论”，“注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当获取充分信息，并进行审慎分析，确信信息来源是可靠和适当的”，“注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论”。
资产评估结果的公正性保证了资产评估工作能够为会计公允价值计量提供有效的参考依据，并确保评估结果为会计报告使用者所理解与认同，更好地体现资产的价值，更好地配合会计公允价值计量工作。
综上所述，资产评估与会计关于公允价值有较强的相关性，资产评估结果可以作为会计公允价值计量的参考依据，但为了能够更好地为会计计量工作服务，资产评估行业仍然需要保持和加强以下工作：
1．严格执行资产评估操作规范，保持工作的独立性，确保结果的合理性、公正性；
2．继续加强资产评估理论研究，完善资产评估准则体系，指导资产评估工作。
资产评估行业从业人员要不断学习新的知识，进一步提高执业的专业水平，为更好的服务于会计计量工作，服务于国家经济建设贡献力量。
参考文献：
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[2]姜楠.资产评估.东北财经大学出版社,2004.
[3]刘萍，等.“企业价值评估指导意见”讲解.经济科学出版社，2005.
[4]张峰.公允价值计量研究.中国电力教育，2006.
（作者单位：北京中锋资产评估有限公司）
第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。
3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。
二、房地产的特征
1、位置固定性
房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
2、耐用性
从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
3、影响因素多样性
房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。
4、投资大量性
不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。
5、保值增值趋势
在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。房地产具有保值、增值的趋势。
三、房地产的评估程序
房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的每一步骤主要内容如下：
1、明确评估基本事项
评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。
2、拟定评估工作方案
在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。
3、实地勘查搜集资料
在权数确定后，对房地产的基本情况进行实地勘查。了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。
4、选用评估方法评定估算
在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益国法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。一般选取两种或两种以上的方法进行评估。
5、确定评估结果，撰写评估说明和报告
主要是针对得到初步结果后，进行分析、判断，得到评估结果。撰写评估说明应详尽，包括委托人的基本情况、评估目的、资产的权数情况、资产的基本情况等，为资产评估结果的取得打下一定的基础。有了资产评估说明后，撰写资产评估报告，它是整个资产评估工作最重要的总结。最后形成资产评估报告书的正式文稿，经过评估机构的负责人审核后，递交给委托方。
第二节 土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质
土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权是无形资产，在确定权利时，是确定它未来使用价值的情况，不是它的有形资产，而是无形资产权数，列到无形资产的范畴。
二、土地资产的分类及其特性
（一）?土地资产及分类
1、按社会经济用途
土地可分为商业用地、工业用地、住宅用地及其它用地。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。
2、按经济地理位置
土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。
3、按所有权归属
土地可分为国家所有土地和集体所有土地。城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。
4、按利用程度
土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。
5、按开发程度与开发趋势
土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
（二）土地资产的特性
1、自然特性
（1）土地面积的有限性。
（2）土地空间位置的固定性。
（3）土地使用价值的永续性和增值性。
（4）土地的不可替代性。
2、经济特性
（1）用途多样性。
（2）经济地理位置的可变性。
（3）可垄断性。
三、土地资产价格体系
（一）土地资产的价格类型
1、基准地价
是指城镇国有土地的基本标准价格。
从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。
2、标定地价
是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
从定义中可以看到：（1）它是政府行为；（2）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；（3）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
3、土地使用权出让底价
它是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。
4、转让价格
地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。
5、出租价格
地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现为两种形态。
（1）土地使用者之间所形成的租金价格。
（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格。
6、其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）
了解价格体系后，就会发现，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为，转让价格和出租价格都是市场行为。这样形成了两个级别的土地，一级市场和二级市场。一级市场在评估事务所中不可以进行。
（二）土地资产的价格特点
1、土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值
土地价格不是由它的生产成本决定，它是自然资源，它的形成就无所谓生产成本。
2、土地价格主要由土地的需求决定
经济发展速度加快，经济规模扩张时，土地的需求会迅速增加，从而土地价格随之上涨。
3、土地价格具有明显的区域性
处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。
4、土地价格的上涨性
这是按照土地的需求和自然特性而决定的。土地价格是随着经济的发展，边际收益率是下降的，地租不变时，边际收益率下降，土地的价格就会上升。另一个重要原因是由于土地的不可再生性。
四、影响地产价格的因素
（一）?一般因素
1、行政因素
行政因素主要是指国家对土地价格的干预。
影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
2、社会因素
社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。
3、经济因素
（1）经济发展状况
（2）居民收入和消费水平。
（3）物价变动。物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势。
（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。
4、其他一般因素
如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。
（二）区域因素
区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。
1、影响商业用地价格的区域因素
（1）商业繁华程度。
（2）交通便捷度。
（3）环境优劣度。
包括：一是人文环境，即商业区周围人口密度、收入水平等；二是自然环境，即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等。
（4）规划限制。
（5）其他因素。主要指不在以上影响因素中，但又确定对商业区土地价格产生重大影响的因素。
2、影响住宅用地价格的区域因素
（1）位置。
（2）交通便捷度。
（3）基础设施保证度。
（4）公用设施完备度。
（5）环境质量度。
包括人文环境和自然环境。
（6）规划限制。
（7）其他因素。
3、影响工业用地价格的区域因素
（1）交通便捷度。
（2）基础设施完善度。
（3）产业集聚规模。
（4）环境质量。
（5）规划限制。
主要指城市规划对工业用地的有关要求，包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。
（6）其他因素。
（三）个别因素
1、位置因素
2、地形地质因素
直接影响土地的使用情况
3、面积因素
4、地块形状因素
主要从深度与宽度的比例进行，如果比例不合理，会影响土地的限制条件。
5、土地利用因素
主要包括容积率和土地用途。
五、土地使用权评估的原则
（一）?替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。
（二）最有效使用原则
对于土地，用途的多样性，决定了人们对它的利用情况，或者从使用情况来说，一定要获得更多的收益。这个满足目的为前提，土地的价格应与地块的效用发挥具有直接的关系。应用这个原则时，应注意：
1、应根据城镇规划中的最适宜用途来确定。其最佳用途应该为商业用地。
2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。
3、应用这一原则，必须符合国家法律、法规和政策的规定。
（三）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使用这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
（四）供需原则
在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。土地价格也受市场供求关系的影响。土地还具有价格独占性和替代性。
土地不能仅根据均衡法则来决定价格。同时，在我国，城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特征。
（五）贡献原则
按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，其某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体之间的关系。估价时，可以根据收益现值分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格，也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，扣除建筑物价格来估算土地价格。
第三节 土地权属及处置
一、土地权属的类型
（一）土地所有权
（二）划拨土地使用权
（三）出让土地使用权
（四）集体土地所有权
二、企业资产重组与改制中土地权属的处置
（一）土地权属处置的制度规定
评估后的土地资产处置有以下几中方式：
1、企业依法办理出让，取得土地使用权，在签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金后，其出让土地使用权可以转让、出租或作价入股。土地使用权的取得必须交纳土地出让金。
2、国家土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府国土管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为。
3、国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业。
4、授权经营是指国家根据需要，可以将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。
（二）土地权属处置方式
1、出让方式
2、直接投资入股方式
3、租赁方式
第四节 土地使用权评估的方法
一、市场法
（一）市场法及其适用条件
市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：
（二）市场法应用的步骤与过程
1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。
还应搜集大量案例，查阅一些国家有关部门对房地产交易的规章制度、房地产的价格信息公布、查阅同行业的交易资料、走访一些土地管理部门得到一些价格信息，为之后的评估打下基础。搜集资产包括两个方面：首先是被评估土地的资料；在市场上土地评估相关的一些交易案例（参照物）的资料。
2、进行交易情况的修正。交易情况的修正实际上是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。这些特殊因素主要有以下几个方面：
（1）有一定利害关系的主体之间的交易。
（2）交易时有特别动机，如急于出售或购买。
（3）买方或卖方不了解市场行情。
（4）其他特殊交易情形。
3、进行交易时间的修正。
4、进行区域因素修正。
5、进行个别因素修正。
6、确定待估土地评估值。一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。
二、收益法
收益法是按照资产未来的收益折现的形式而得到被评估土地价格的一种方法。
三、成本法
（一）成本法及其适用范围
成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为：
评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
（二）成本法评估的步骤
1、估算土地取得费。
（1）征用集体土地。
（2）购买和征用城市旧有土地。
2、估算土地开发费。
（1）基础设施配套费。
（2）公共事业建设配套费。
（3）小区开发配套费。
3、估算税费。税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。
4、估算利息。
利息计算公式为：
利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%
5、估算利润。
6、估算土地增值收益。
7、估算土地使用权评估值。
（三）成本法案例
四、假设开发法
（一）假设开发法及其适用条件
假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为：
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
式中，楼价即土地开发建设后的转让价；建筑费为土地开发的具体产品的耗费成本；专业费用是指按照建筑费一定的百分比来计算，包括测量、设计等专业技术费用；利息是指全部预付资本的资金成本；利润是全部预付资本的机会成本；税费通过地价与税率计算；租售费用是指发生销售、租赁过程中所发生的费用。
（二）假设开发法评估的步骤
（三）假设开发法案例
第五节 建筑物评估的特点
一、建筑物及其分类
建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。其中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场；构筑物是相对房屋而言，是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场。
（一）按建筑物承重结构分类
建筑物的承重结构不同，决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。建筑物按其结构承重形式不同，可分为以下四种。
1、钢结构。
2、钢盘混凝土结构。
3、混合结构。
（1）砖混结构。
（2）砖木结构。
（二）按建筑物使用功能分类
建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑。
1、工业用建筑物。是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。
2、民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。
二、建筑物评估的特性
（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点
建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。
（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约
我国的土地由国家所有，正常使用土地的企业或个人只能取得土地的使用权，这决定了地上的附着物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用权的年限制约。
（三）建筑物功能、用途及评估方法
通常情况下，建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，而且，常常与建筑物自身的功能用途有关。
三、建筑物评估时需考虑的因素
1、物理因素
这是建筑物价格的决定因素。
2、环境优劣的影响
外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。
3、经济地理因素
在我国政治经济文体发展极不平衡。
4、新旧程度
土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。
5、用途
某一具体建筑物的用途可能是单一的。
6、产权
建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。
7、政策因素
国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。
8、供需状况
地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时价值会提高。
9、其他因素
如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。
四、建筑物评估的原则
（一）替代原则
在功能相同的情况下，在确定某个建筑物价格时，应考虑它的替代可能性，如果替代性较多，价格应选取最低的价格，作为评估价值。
（二）最有效使用原则
由于建筑物具有一定的功能变异性的特点，不同的利用方式对于房屋建筑物来说，带来的收益具有差别性，所以在确定建筑物价值时，应考虑它的最有效使用原则。
（三）供需原则
建筑物在实现商品化后，同其他商品一样，也要受价值规律的制约，其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。
（四）房地合一原则
1、建筑物与土地结合，使房地产成为最终的商品，所以在评估建筑物时，往往只看到了建筑物的价值，没有看到土地的价值，实际体现出来的是房地合一的价值。
2、建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。
第六节 建筑物评估的方法
一、成本法
（一）建筑物成本的构成1、建筑安装工程费
建筑安装工程包括建筑工程和建安工程。
2、前期费用
一般包括：（1）规划和可行性研究费；（2）工程设计费；（3）人防工程设计费；（4）“三通一平”费；（5）地上附属物拆除费；（6）工程标的编制费；（7）工程招投标费；（8）合同预审费；（9）公正费；（10）鉴证费。
3、其他费用
包括企业管理费、工程监理费、质量监督费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、经常地建设费等。
4、间接费用
主要包括应分摊的职工培训费、联合试运转费、总体设计费等。在计算间接费用时应注意，不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。
5、合理利润
是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。
6、资金成本
是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。
7、税金
是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。
二、市场法
（一）市场法的原则及其适用范围
市场法是将待估房地产与在较近时期内已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。
高层法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。对于交易实例少、房地产市场交易不透明、住处不畅的地区则不宜采用。
一般说来，市场法评估应具备的条件主要有：
1、要有一定数量的正常交易的实例，通常交易实例不少于3个。
2、选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性。
3、交易时间与评估基准日尽可能接近。
4、交易应具有透明性、公平性和有效性。
5、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。
（二）建筑物评估中市场法的应用
1、交易实例比较法（直接法）。此法以待估的房地产状况为基准，在市场上找到相类似房地产的交易实例为参照物。
2、基准价格对照法（间接法）。该法先选定标准的房地产和地产，对该标准房产和地产定出一个合理的且最新的基准价格。
（三）应用市场法评估建筑物的程序
1、资料收集。
收集被评估的建筑物的基本情况以及市场和被评估房屋建筑物之间关系的一些数据资料。
2、选择作比较的交易实例。
3、交易行为的补正。
4、交易日期的修正。
5、区域因素的修正。
三、残余估价法
陈洪星学号：200807080114
摘要：风险，即结果的不确定性，以及由此带来的损失的可能性、承担责任的可能性。土地估价师运用专业知识对一宗土地进行价格评估时，由于存在很多限制因素，可能导致评估结果的失实。这种土地估价师在执业过程中因故意或者过失引起的评估结论失实而形成的事故或事故隐患就称为土地估价师的执业风险。
关键词：土地评估；风险；土地评估机构
土地估价又称为土地评估、地产评估。在我国就是评定出卖土地使用权的价格，也就是对某项不动产估计出一个公开市值，也就是这项产出售时可取得的合理的最高价格。
改革开放以来土地评估行业获得了长足的发展，为土地市场的发展做出了贡献。由于土地估价活动也是一种经济活动，和其他经济活动一样也存在一定的风险性，在行业发展的过程中，各种各样的风险也开始凸显。风险，即结果的不确定性，以及由此带来的损失的可能性、承担责任的可能性。土地估价师运用专业知识对一宗土地进行价格评估时，由于存在很多限制因素，可能导致评估结果的失实。这种土地估价师在执业过程中因故意或者过失引起的评估结论失实而形成的事故或事故隐患就称为土地估价师的执业风险。
1.土地评估风险的种类和产生原因：
1.1.可控风险。可控风险指评估人员可以在可以通过手段控制，并可以避免的。这种风险主要有这几个方面：
1.1.1．估价时选择了不合适的估价方法。在估价中要根据估价目的、估价对象的特点来选用具体的估价方法。如果估价方法选用不当就可能导致估价结果出现偏差。在估价规范中要求对一宗土地的评估选取两种方法。但可能在有的土地评估时只能使用一种方法，选取另一种方法就是错误的时候，不需要硬安照规定选用两种，只要在最后特别特别注明就可以了。
1.1.2.存在的社会诚信风险。在估价时，由于估价人员可能一时的不用心或不负责任，在估价时，未对法律、政策等问题进行严谨地考虑，或是没有认真地对估价对象进行实地查勘，导致估价结果失实。还有就是一些估价人员为自己的利益，在估价时故意低估或高估，造成结果的属实。当然还有些评估机构错误估计了自己的实力，接了些超出机构评估能力的项目，造成的估价结果错误。这些都是在诚信问题引起的风险。
1.1.3.评估报告不完善带来的风险。估价师在制作估价报告时，由于时间不足或经验不够，使报告出现一些内容陈述不够或不准确。当报告人由于不了解或不留意而错误地使用报告，有可能导致出现一些经济纠纷或法律纠纷。
1.1.4.在估价时测算时发生错误的风险。当估价师技术水平不高或经验不足时，在估价时选择参数的不当或有错误，最后的估价结果将会出现较大的偏差。还有就是在实际操作中，有些估价师将不符合要求的实例强行进行修正，或是在缺乏有效可比实例的情况下，杜撰虚构可比实例，这就导致估价结果缺乏客观性，出现较大偏差。
1.1.5.估价方法本身存在不确定因素引起的风险。由于我国土地估价起步较晚，估价理论和方法源自西方土地估价理论，而这些方法在我国运用或多或少会存在一些不确定因素。比如，收益法中资本化率需要估价师慎重确定，但这些参数的确定没有统一的标准可供参考，可能会出现“差之毫厘，谬之千里”的情况。
1.2.不可控风险，不可控风险是指估价人员凭借自身的能力不能控制和转移的风险，这种风险一般是不可避免的，但可以在对此种风险有较强的预知能力时减小风险程度。
1.2.1.经济和政策风险。政策的变化，包括税收政策、金融政策等必然会对土地价格产生较大影响，而这些影响是估价师无法预测的。再有，如果经济形势发生巨大变动，可能导致估价结果与市场价格出现较大偏差，这种风险也是估价师无法预测的。
1.2.2.评估机构和国有机关没有彻底脱离关系引起的风险。在改革开放前，那是的评估机构都是属于国有的，在改革开放后虽然他们都已经是独立出来了，但还是与国有部门有千丝万缕的关系。这就使在国家部门进行土地评估时只选择与他有关系的下属评估机构，这就引起了对评估地点评估的不正确，这种行为也妨碍了整个评估行业的健康发展。
1.2.3.对评估地点信息了解不准确引起的风险。由于委托评估人对评估地点提供的信息的不准确或错误而造成评估不准确从而造成的经济纠纷，甚至法律诉讼。
2.如何避免或尽量减小土地评估风险。
2.1.土地评估机构要正确地认识和评估自己，增强市场竞争力。土地评估机构一定要真正认识到与其它成立时间和进入市场较早的中介机构相比，在以下几方面尚存差距：：一是起步晚、底子薄；二是从业人员结构不尽合理，缺乏整体竞争力；三是业务单一，服务领域窄。至今土地估价师也还只是国土部门认可的上岗执业资格，没有进人人事职称序列。在市场建设上，由于现行管理体制的原因，多年来土地评估与房地产评估存在业务交叉，加之一些会计师事务所的蚕食，不正当竞争泛滥。还有就是评估机构一定要正确认识到自身的实力，接受的评估委托要是符合自身实力的，不能超过自己的能力范围，这样就可以减少社会诚信方面的风险。还有评估机构要与政府部门彻底分割，从脱钩改制走向市场，参与市场竞争。增强评估机构自身实力，降低风险。
2.2.加强土地估价机构的内部质量管理。如果在土地估价全过程中采取一系列检验、核查等措施或方法，可以保证估价结果的真实、可靠、估价报告的科学规范。这就需要估价机构制定一套全面质量管理规程，促使机构全体人员遵照执行，这样就可以尽量的减少或避免了在评估测算时的风险。
2.3.加强土地估价师的教育和考核。这样就可以提高估价师职业道德水平和估价技术水平。通过继续教育加强估价人员敬业精神、勤业精神、责任意识、风险意识的培养和教育，不断提高估价人员的职业道德素质。其次，通过定期组织土地估价相关专业知识的培训教育，讲授最新的估价方法和理论 学习最新的法律法规，组织估价人员座谈会，充分交流估价经验，以提高全行业的执业技术水平，这对于降低由土地估价人员带来的风险具有极其重要的意义。
2.4.在评估机构行业也建立保险机制，从而有效规避从业时的风险。在土地评估市场化后，评估机构的风险比原来明显增大了。从机构自身的角度来看可以通过加强内部项目管理、提高人员素质和估价报告质量，甚至建立风险基金等方式以规避、防范风险，并提高承受风险的能力。但以长远的眼光来看，政府和行业协会应积极考虑如何建立行业保险制度，如借鉴西方发达国家的经验，与有关保险业共同建立执业保险制度，这是促进评估行业顺利发展的有效措施。委托评估的事物的价值量与评估机构的收费之间的巨大落差，使得即便是微 小的错误所带来的损失，也足以使颇具规模的评估机构也难以赔付。所以，与国际惯例接轨，建立土地估价机构的职业保险是大势所趋。
2.5.强化评估行业的职业操守。评估机构的人员在执业服务中应努力做到既提倡热情、全面、及时，又要杜绝人情价、关系价。在做好评估的同时，应充分发挥自身熟悉相关法律、法规的优势，为客户搞好如资产处置，开发可行性论证等方面的策划和审批的协调等延伸服务，提高社会公信力，树立良好的行业形象，为土地估价业的发展创造良好的社会氛围。这也可以避免在评估时的社会诚信风险。
虽然在土地评估时存在各种风险，并且有些还是无法解决的，但是并不是说可以不管风险的存在。只有在评估时，努力规避风险，或把风险最大化的降低，这样才可以使土地评估
这个行业得到健康快速的发展。虽然我国的土地评估行业还有很多的不足和缺陷，但是发展潜力是十分巨大的，整个行业的未来也是十分光明的。土地评估机构也需要适应新的社会形势，相应的调整好自己，获得更大的生存和发展空间，更好的适应在市场经济条件下的不断发展的要求，从而获得更好的行业社会地位。
参考文献：
王曙光.如何把土地估价的执业风险降到最低.西安工业太学学报．2OO4．5
张泽颖；傅鸿源.关于房地产估价师责任风险的思考.重庆工学院学报
胡存智.土地估价理论与方法.地质出版社.2007.7
土地评估业的风险与对策
姓名：陈洪星
评估自查报告
根据教育局安排，我校认真对照《河南省普通中小学基本办学条件标准》、《中小学理科实验室装备规范》和《小学数学科学教学仪器配备标准》开展了自查，逐一对照，现将自查情况报告如下：
一、总体情况
我校为六年制学校，总共6个班，目前在校学生172人；照《办学条件标准》要求，我校原则上按8班规模的标准进行检查评估。
二、调查情况
1、校园用地和校舍情况
我校布局合理，学校的占地面积为1329平方米，生均用地面积为5.3平方米；篮球场地1块、室外乒乓球台3块；学校绿化面积60平方米，绿化率12%。
我校建筑面积843平方米。
2、教学用房情况
⑴、普通教室：共有16间，每间面积20平方米。⑵、专用教室：远程教育教室、图书室各一间。
⑶、公用教学用房：缺音乐教室、心理咨询室、计算机教室、地理教室、心理咨询室、美术教室、体育活动室、书法室、校友教室、多功能教室、学生活动室体、质测试室。图书室1间、远程教育室1间，每间25平方米。
⑷、办公用房：除教师办公室外，有会议接待室22平方米。无德育展览室、广播社团办公室、保健室、总务仓库、警卫室。
⑸、生活用房：无开水房、教师食堂、教工宿舍、浴室、教工厕所，有独立厕所等。
3、图书室/阅览室：
学校配有图书室。图书室内，现存图书1500册，生均图书9册，与标准差距较大，根据六年制学生特点。报刊杂志5种，达不到《标准》要求，有一少部分音像资料、电子图书。与标准差距大。
4、教师队伍
师资队伍：学校拥有专任教师8人，中级教师6人，拥有本科学历的教师1人。平均年龄50周岁，结构不太合理，教师缺口非常大，开课困难。
5、学校管理
学校坚持党的路线、方针、政策，全面落实校长负责制，严格按照课程标准设置课程。开展了丰富多彩的课内外活动，严格执行作息时间，办学方向明确，教育思想端正。推行校务公开制度，积极接受群众的评议和监督，特别是广大学生、家长所关注的热点问题，不断完善学校各项制度，规范领导干部的自身行为，加强领导班子廉政建设，促进学校的改革、发展和稳定，提高学校教育教学质量和办学效益。
三、存在的不足
1、学校没有能用的环形跑道，体育活动和游戏场地需新建，体育器材数量不足，需购置补充，缺乏建设资金。
2、音乐器材和美术器材严重欠缺，投资量较大；没有美术器材室和音乐器材室。
3、由于设计和资金原因，所有教室都小于《办学条件标准》的要求。
4、按《办学条件标准》，教师严重缺乏，开课困难，没有合格的英语教师、心理健康教师。专业美术、体育教师。
综上所述，我校在校舍面积、教学用房等方面条件较差，内配欠缺较大，教师不够，离《办学条件标准》还有一定的距离。要想办合格的教育，还需要有目的、有计划地不断改善办学条件，切实加强教育教学管理，深入推进素质教育，办出特色。
在上述教学模式的实施过程中注意加强案例库的建设, 加强教师团队的建设, 注重对学生这一学习主体的培养。作者所在院校分别在2005级本科中医专业妇科方向班、2005级七年制中医专业及2006级本科中医专业中运用中医妇科学案例教学模式, 并以问卷调查形式对教学质量进行评估, 对教学进行监控。
在案例教学实施的过程中, 通过学生问卷调查、直接沟通及临床实践小结对教学效果进行测评, 从教与学两方面总结好的经验, 找出不足之处, 提出改进措施, 在教学实施中予以修正, 争取做到教学相长的最优化。
问卷调查主要围绕激发学生主动思维、培养临床思辨能力方面的作用、效果进行设计。包括学习的主动性、积极性、启发性等方面。
1 中医妇科学案例教学模式对学生学习的启发性、积极性的影响 (见表1 )
从表1中可看出, 学生们对案例教学在学习中的启发作用普遍认同, 40.52%-67.65%的学生认为中医妇科学案例教学对学习的启发作用很大, 32.35%-53.59%的学生认为有一定作用。多数学生认为案例教学有助于对知识的理解, 38.56%-58.82%的学生认为中医妇科学案例教学在帮助他们对知识的理解方面有很大作用, 38.24%-51.63%的学生认为有一定作用。学生们也认为中医妇科学案例教学有助于提高学习的兴趣, 38.56%-55.88%的学生认为中医妇科学案例教学很大程度地提高了学生的学习兴趣, 44.12%-50.98%的学生认为能一定程度地提高学生的学习兴趣。学生们也普遍认为该教学模式有助于加深其知识的印象和对知识学习的完整性, 40% -61.76%的学生认为有很大作用, 38.24%-50.59%的学生认为有一定作用。
2 中医妇科学案例教学模式对学生学习的主动性的影响 (见表2、3、4)
从表2-4可看出, 学生们认为此种教学模式使学生在学习的过程中主动性增强, 容易学到知识。在教学中学生主动思维占60% -79% 者为46.41% -58.82%, 但在妇科方向班中认为在临床学习中能够主动发现问题这一项中门诊和病房的概率相差很大, 可能是门诊病种较多, 病房病种相对较少有关。大部分学生能做到提前预习, 但在查阅资料方面所显示的优势不大。
学生们对案例教学在学习中的启发作用普遍认同, 多数学生认为案例教学有助于对知识的理解, 有助于提高学习兴趣, 有助于加深对知识的印象和对知识学习的完整性。学生们认为此种教学模式使学生在学习的过程中主动性增强, 容易学到知识。
3 结语
通过课堂、临床教学平台, 构建具有中医妇科学特点的案例教学模式, 得到学生们的积极肯定, 普遍认为该种教学方法能提高学习兴趣, 有助于加强对知识的理解, 增强学习的主观能动性。
摘要：在不同班种开展中医妇科学案例教学, 设计问卷从对学生学习的主动性、积极性、启发性等方面调查, 结果表明学生对案例教学法是积极肯定的, 普遍认为该种方法能提高学习兴趣, 有助于加强对知识的理解, 增强学习的主观能动性, 有助于培养临床思辨能力。
关键词：教学评估,问卷调查,中医妇科学,案例教学法
参考文献
[1]廖雅琪, 罗颂平.学生是学习的主体[J].中医教育, 2005, 24 (1) :37-40.
形成性评价
一、形成性评价的目的和作用
形成性评价主要评价学生在日常学习过程中的表现和取得的成绩，包括对这个过程中的情感、态度、策略发展状态等做出判断。形成性评价能够激励学生学习，帮助学生有效控制自己的学习过程，使学生获得成就感，增强自信心，养成合作精神。
二、形成性评价的方式
形成性评价可以采取口头和书面的形式进行，具体主要包括以下一些方式：
1采用学习档案(或成长记录袋)、口语或听力活动(如辩论、问答比赛、角色扮演等)、项目型作业(如海报、项目、广告、宣传册等)、阅读笔记、课堂作业、家庭作业等形式，对学生的行为表现进行评价；
2．通过平时观察分析进行评价，如：制作课堂观察记录、课堂讨论记录、学生进步卡片或进步量表；
3．通过人际交流的方式进行评价，如：师生非正式的交谈、小组讨论、同学相互评价报告、家长反馈意见等；
4．通过平时小测验进行评价，主要是语言点测验(如单词测验)等。
三、进行形成性评价的原则
1．体现学生在评价中的主体地位。
学生是学习的主体。在各类评价活动中，学生都应是积极的参与者和合作者。评价应使学生学会反思和调控自己的学习，监督自己的学习进展，分析学习中的进步与不足，明确努力的方向，树立目标。
2．评价要能够促进学生建立自信，使学生有成就感。
评价应有益于学生认识自我、树立自信，使学生有成就感。评价应侧重每个学生能够做什么，而不是不能做什么。要关注学生的主观能动性，激发积极主动的态度。
3．评价活动要真实、灵活、多样。
教师应根据学生的年龄特征和学习风格的差异采取适当的评价方式，设计多种多样真实的评价活动。应允许学生根据自己的特长或优势选择适合自己的评价方式。评价活动应有学生没有事先准备或排练的，预测不到的成分，以考查学生运用适当的策略解决不熟悉的语言或情境问题的能力。
4．注意处理评价与教学的关系。
形成性评价是教学的有机组成部分。教师在安排教学活动的时候也要考虑到如何对学生的表现和进展进行评价。进行评价时要注重实际效果，避免使用过于复杂的评价手段和繁琐的评价程序，占用过多的教学时间；不能为了评价而去评价或以评价为目标进行教学。
四、形成性评价方式举例
1．对学生学习档案的评价。
学习档案主要包括学生比较满意的学习成果和学习表现，如书写作业、日记、阅读笔记、自己制作的卡片、故事书、海报、小广告、宣传册以及在讲故事、辩论、短剧表演等活动中的表现情况。此外，也可以将进步卡片(量表)、自我评价和同学互相评价结果等放进学习档案。教师可以参考以下“学生学习档案评价参考标准”，从不同方面对学生学习档案的质量进行评价，以促使学生重视平时的学习与表现和学习档案的制作。
2．学生学习情感评估量表。
教师可以参考以下量表对学生的学习态度、学习兴趣等方面的情况进行评价：在最接近学生真实情况的一项画圈。(4分为表现最好，1分为这方面还需努力。)
3．合作型活动评价。
合作型活动，如小组活动，是英语教学中经常采用的一种活动方式。对于学生在活动中的参与情况和合作程度，可以在教师的指导下，参考以下的合作型活动评价标准，让小组成员互相评价或由学生自己评价某次活动的情况。
4．阅读笔记。
阅读笔记是学生学习过程中经常使用的工具。从阅读笔记中可以看出学生对阅读材料的掌握情况及阅读中的兴趣、态度等。Name：______________
Date：________________Tide：______________1．I've understood the story．2．Thes tory is very interestine．3．I like the ending of the story．4．I like the story because_____________
终结性评价
新课程注重形成性评价，但不等于不重视终结性评价。终结性评价主要是检验经过一定时间的教学达到预定教学目标的情况，经常用来检验学生学期或学年学习的成果。在利用终结性评价对学生进行等级评定时，要考虑多项评价指标及各项指标在分级中的权重。以下是一名中学教师的分级标准：
测试是终结性评价最常采用的评价方式。在进行测试时，必须要考虑以下因素：
有效性
有效性，又称为效度，效度的高低是衡量语言测试是否科学的最重要的指标。一次测试的效度可以从内容、结构、预测能力等几个方面去检验，看它是否考了考试大纲规定要考的内容，看它的结果能够在多大程度上对考生的未来语言发展做出预测，看将此次测试的结果同另一次同时或时间接近的测试结果或者同教师对学生的评价结果相比较是否一致。
可靠性
语言测试的可靠性，即测试的信度，是指考试结果的稳定性。拿同一份试卷对同一组学生实施两次或多次测试，如果结果很一致，那就说明该测试的信度较高。通过适当增加题量、控制好试卷的难易度、尽量消除各种干扰因素等方法可以提高考试的可靠性。
实用性
实用性指实施测试的难易程度、投入的人力和财力成本等，也包括阅卷的难易程度和解释分数的难易程度。大规模的考试要考虑到操作、试卷保密和主观题评分的可靠性等方面的问题。
教育性
测试的教育性，即良好的反拨作用，指语言测试对语言教学和学生学习的良好的反拨作用和影响。任何测试都应有益于社会，应对受测者和教育者起正确引导和教育的作用。
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