限价房实施方案（共7篇）
2006年5月24日,国务院出台了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号,下称“37号文”)。37号文从调整住房供应结构、节约利用土地资源、稳定住房价格出发,规定普通商品住宅用地需要采取在限套型、限房价基础上竞房价、竞地价公开出让的方式确定开发建设单位(以下简称“双限双竞”),提出了限价商品住房(下称限价房)的概念。也就是政府在出让土地给开发商时就制定房屋销售的价格上限,开发商在考虑销售价格上限和自己开发成本的条件下报价竞争土地。政府对各个地块上房屋价格上限的制定可参照该地块周边一手房、二手房的价格标准来制定。
广州市在2006年开始首先尝试“双限双竞”出让土地,并且出台了一系列相关政策和细则,到第二年就出让了限价房用地10宗、用地面积96.8万平方米,规划建筑面积178万平方米,可供应住宅套数1.5万套左右。
二、文献综述
政府干预房地产的重要理由是房地产市场为不完全竞争市场,为克服市场失灵,需要政府干预(况伟大,2003)。另外,由于住房的社会保障功能,所以住房市场也需要政府干预(包宗华,2007)。
从实践中看,几乎所有国家都在对住房市场进行或多或少的干预。早在1949年,美国国会通过了《住宅法》,明确宣布了要实现“居者有其屋”的目标。在过了几十年的今天,大约70%的美国家庭可以说实现了这一目标,联邦政府起着巨大的作用(Schwartz,2006)。肖元真等(2006)通过对日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产市场发展和政府对房价上涨采取的相关调控政策进行了分析与研究,认为政府对住房市场进行适当干预,对于房地产市场的健康发展,促进全民安居起到了极其重要的作用。
政府是否应该直接对房价进行干预,这取决于政府对房价问题的认识。房价的决定因素有很多,研究者从不同角度对房价的决定和影响因素进行了分析。张红、李文诞(2000)运用住宅价格回归模型和二次曲线趋势模型对北京市商品住宅价格的变动趋势及影响因素进行了经验分析,认为影响住宅实际价格的因素主要是住宅实际建造成本和实际国内生产总值,其中实际建设成本对住宅价格的影响非常显著。沈悦、刘洪玉(2004)通过对1995-2002年中国14个城市的考察认为,经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市影响特征,近年来各城市住宅价格的增长已经无法用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释。屠佳华、张洁(2005)发现,影响中房上海综合指数变动的主要因素有房地产投资占固定资产投资的比重、人均可支配收入、空置面积的变化率。
三、政府干预住房方式与限价房
(一)政府干预住房方式
通常来说,政府干预住房市场主要有四种方式:一是在住房生产过程中的干预,包括政府直接投资兴建住房和政府通过土地和资金等方式间接干预住房建设;二是在住房分配过程中的干预,如实行政府的住房补贴政策;三是在住房流通过程中的干预,主要是通过行政手段控制住房的出售价格或出租价格,从而影响市场供求的方向,并使得市场结构逐渐改变;四是在住房消费过程中的干预,主要是为住房消费提供金融支持。
在正常的市场条件下,政府应该尽量对市场少干预,即使是像住房市场这样的特殊市场,也应以干预程度最小为追求目标。但由于近年来国内大中城市普遍出现了商品住宅价格较快增长的情况,使得大量中等收入阶层居民也无力购买住房。限价房这种干预方式正是在这样的背景下出台的,通过采取直接干预住房售价的方式,降低价格以满足中等收入家庭的自住型购房需求。
(二)限价房政策的理论依据
住房市场供给的第一个层次是土地的垄断者———政府,第二个层次是开发商形成的“卡特尔”。政府对土地的垄断不难理解,因为我国实行国有土地制,新建项目的土地必须由政府出让或划拨。开发商之所以称为“卡特尔”是因为对垄断利润的追求使他们往往达成一致把持市场价格。因此,住宅房地产市场可以说是一个由垄断“厂商”和完全竞争的需求者组成的垄断市场,其结果必然是实际市场价格大大高于效率最大化的市场价格,即市场价格处于高位。而能使垄断市场达成更高效率的一个措施就是价格管制,例如国家对成品油的价格管制。目前我国房地产的市场垄断特征非常明显,有必要通过价格管制的方式破除垄断。
实际上,价格管制是提高配置效率以及在某些情况下提高动态效率的一种工具。价格管制可以有许多方法,如设定最高利润率、规定最高价格等。就规定最高价格来看,是在成本一定时设定最高限价,意味着收益率是一定的,管制者这样做可以让企业追求配置效率(最高价格被固定)和动态效率(在价格一定时,会刺激企业降低成本)。在通过提高生产效率使成本达到一定水平时,管制者通过设定最高限价的大小隐含地设定了企业收益率。如广州限价房供应机制主要是采取37号文规定的“双限双竞”公开出让方式,具体有“双限双竞”挂牌出让(即限套型、限房价,竞房价、竞地价)和“四限双竞”(即限套型、限房价、限销售对象、限建设和装修标准,竞房价、竞地价)招标出让两种方式。
四、限价房的实施效果分析——基于限价房申购者问卷分析
(一)问卷调查的基本情况说明
本次问卷实施的时间为2008年4月,主要针对保利西子湾二期限价房申购者进行,总共回收2784份问卷,均为有效问卷。
(二)限价房申购者基本分析
表1的调查结果显示,绝对的“职场新人”(参加工作1年以下)比例还是非常小的,工作5年以上的申购者占了多数。大专以上学历的申购者占了总数的将近九成,仅本科学历的申购者就占了总数的53.39%,另外还有14.22%的申购者具有硕士以上学历。
调查还显示申购者的职业范围广泛,但来自国有企业和事业单位的人占较大比例。这可以说明两点:一是相对于外资、民营和自由职业者,国企和事业单位员工的工资还是较低一些;二是相对于公务员群体,国企和事业单位员工的住房来源更依赖市场,因而,他们是对限价房需求较大的群体。
已婚申购者的比例占总申购者的39.55%,计划近期结婚的也占了27.16%。但实际上,根据《广州市限价商品住宅管理办法》的规定,如果购买对象属于广州户籍,无自有产权住房,且按家庭名义申购的,可以享受优先购买权。这条规定在一定程度上制约了一部分单身人士购买限价房的需求,使得这些人放弃了申购。但另一方面,即使这样,仍然有超过60%的单身人士参与了限价房的申购,这说明家庭申购者优先的政策对单身人士的申购行为影响并不明显。
另外,申购者中以工资作为主要收入来源的占总数的92.42%,说明申购者大都是上班一族,自己创业和通过其他渠道取得收入的人很少。
多数申购者每月住房公积金的归集额比较低,再加上申购者工作年限也不长,说明其个人账户上的住房公积金余额也很少,能够提取作为购房用的公积金对支付房价能起到的作用很小。
现在暂时还是通过租房解决住房问题的申购者占了最多,有42.42%。与家人同住的申购者也占了39.19%,申购者大多急切需要解决住房问题。有将近一半的申购者是通过自己的工作积累够首期款后才买房,另有42.31%的人购房首付是要通过父母亲友支持的,这些资助款的还款压力一般也不大,因此总体来说,申购者的购房模式还是量入为出。
(三)申购者对住房的需求
从表2的调查结果来看,限价房推行之前只有18.6%的人是没有购房计划,这说明限价房的推出只在不大的程度上刺激了购房需求。45.47%的申购者每个月最多能负担的房贷金额在1500～2000元之间,能负担得起2000～3000元房贷的申购者占26.51%,最高负担的金额不超过1500元的申购者占16.63%。从这里可以看出,大部分申购者的经济能力都有限。对于一套50万元的限价房,除去20%的首付金额,剩下的40万元如果每个月支付2000元的房贷,要接近20年才能还清,而且这个月房贷金额还是许多申请者负担不起的。政府在制定限价房购买标准时,只规定了收入上限,为了保障限价房的正常供应,还要考虑规定收入的下限。
另外,从调查结果来看,在广州,消费者预期4000～5000元价位的房子可以称为中低价房,支持这个观点的人占48.60%。其次是30.64%的人预期的中低价房的价格在4000元以下。这两部分人一共占了79.24%。这说明广州商品房价格普遍高出了人们的心理预期。而对于住房总价的承受能力则集中在40～69万元。其中40～49万元区间的占33.66%,50～69万元区间的占32.87%。如果家庭住房面积按平均80平方米的话,能接受单位面积的价格区间为5000～8500元。也就是说,如果4000～5000元价位的房子可以称为中低价房,那么每平方米5000～8500元的价格应该是能普遍接受的中等房。这一方面说明限价房申购者具有一定的购房能力;另一方面也说明广州的购房者还是很理性的,并未追求不现实的“低价”。对为什么购买限价房这样的问题,调查结果也给出了较直接的回答:大多数申购者考虑的还是限价房便宜的价格,占了申购者总数的52.66%。而因为预计未来楼市还会走高的申购者也占了总数的18.82%,这些申购者的购房就是一种被动行为。
(四)限价房的实施效果分析
调查发现绝大多数人认为限价房的推行对降低房价有影响,认为限价房的推出是有必要的,能够在一定程度上缓解部分人的购房压力,意见的差别仅在对限价房的推行时间上。
68.50%的人认为《限价房销售管理办法》中规定的按周围商品房70%确定的房价仍然太高,限价房的定价应该在周围商品房价格的60%以下;26.29%的申购者同意目前的定价方法。
另外,调查显示,认为商品房均价降到4000～5000元和5000～6000元就要停止供应政府限价房的申购者比例分别为32.04%和32.54%。这个结果说明,多数的申购者还是比较理智的,房价降到太低不论对整个市场还是对申购者利益都有影响。但从中也能看出,他们能接受的更多是中低等价位的房产,均价4000～5000元的中低价位和5000～6000元的中等价位比较受申购者的关注。根据调查,若楼市有下降趋势,会放弃限价房转购商品房的占58.58%,这说明限价房政策的相关规定是合适的,并未使得市场产生对政府直接供应住房过分依赖的不良心理。
(五)广州市限价房政策可供借鉴的经验
从调查结果可以看出,80.50%的人认为购买限价房应该限制为广州户籍。就政策而言,地方政府在解决居民住房问题时,应先考虑本地户籍人口,这也得到了申购者的响应。按限价房购买标准的规定,申购者年龄必须达到法定晚婚年龄,男性年满25岁,女性年满23岁。从调查结果可以看出,74.43%的申购者认为这样的年龄限制是合理的。认为已婚家庭应该或不应该享有优先购买权的申购者比例分别为46.40%和45.94%。虽然已婚家庭解决住房问题有可能比单身人群更为迫切,同时,已婚申购者以夫妻双方名义购买限价房对于解决住房问题所产生的积极效应也是双倍的。但是,由于家庭收入采取的是自报审核的方式,许多已婚家庭的实际收入有可能已经超过了规定水平。而在广州,还有一大部分单身白领急切需要解决住房问题,却暂时负担不起商品房的价格,这部分人在申购总人数中占了很大的比例。
按照《广州市限价商品住宅销售管理办法》规定,限价房5年内不得转让和出租,5年后转让和出租的,必须全额补缴政府公开出让土地时的优惠让利,这项规定有效压制了购买限价房存在的投资需求。
从调查结果看,5年内不能转让的限制对超过一半的申购者影响不大,限价房的申购者中大都是真正需要住房的人,这基本上达到了原先限价房推行时设定的目标。有42.89%的人认为申请购买限价房的手续比较繁琐,有38.25%的人认为这样的程序可以接受。限价房的销售程序主要包括以下环节:购买预登记、预登记信息现场确认、公开摇珠确定审核和购买顺序、确认申购者名单、预登记公示、签订购房合同。整个过程需要的时间不少于50天,还不包括公示有异议等特殊情况的受理时间。为了节省时间,广州市房管局对整个流程的改进采取了很多灵活措施,比如对现场确认符合资格的申购者直接进行公示预登记公示,摇珠后就可以直接购房了。但是如何让整个过程运作的更为顺畅和高效,仍然是要考虑的问题。由于限价房的选房顺序按公开摇珠结果来定,49%以上的人认为选房这种方式是公平的。
对于限价房的申购,当选不到理想中的限价房时,很多人会放弃已经获得的选房资格,从而产生申购者弃购的现象。而从调查结果看,49.24%的申购者认为不应该限定申购者放弃选房资格的次数。这反映了广州购房者的双重理性:自己在购买时会理性地选择房屋,同时理性地承认应该采取限制措施来防止弃选造成的社会资源浪费。
由于限价房较低的价格,房屋装修以及小区配套的成本也是相对较低的,许多限价房只是按规定的最低标准来做的。对于购买限价房的买家来说,这样是否满足他们的要求呢,如表5所示。
调查结果表明,39.91%申购者考虑的最重要因素还是限价房的价格,其次是限价房区位和户型。由于限价房地理位置都比较偏远,交通配套比较差,生活便利性不是很高,对以后将要住在那里的申购者来说,区位确实变成了另一个密切关注的问题,将近一半的申购者希望住处离工作单位只有30分钟的交通时间,另有将近一半的申购者认为能够接受的最长单程通勤时间是1小时。
而对限价房的质量问题,从调查问卷可以看出,申购者对已经上市的限价房的小区配套质量好坏参半。只有4.31%的申购者表示很满意,而50.04%的人表示比较满意,45.65%的人表示不满意或不太满意。同样,68%的申购者,对已经上市的限价房户型设计和装修标准表示比较满意。
五、结论与讨论
限价房的性质是介于市场和政策之间,如何协调好政策与市场之间的关系本身就是一个难题;同时,由于没有什么可供参考的经验,因此限价房从无到有、从不成熟到成熟的过程,必然是对政府灵活运用调控手段的一次考验。
本文以广州的限价房实施为例,认为限价房作为政府干预住房的一种方式,主要目的是通过调控来使得房价稳定在与居民收入水平相适应的合理水平,缓解中等收入自住型的购房压力。这是对市场机制缺陷的弥补而不是取代,重在调节而不是保障,是既有别于以政府主导为原则的住房保障政策,也有别于以市场调节为主导的其他商品住宅政策。
与住房保障政策不同,限价房政策更多地是一项经济政策,而住房保障政策更多地是一项社会政策。社会政策更多地强调维护公平,而经济政策则更多地强调通过调节保持经济健康、有序、平稳运行。因此,与金融、货币等经济政策一样,发展限价房也应当坚持尊重市场经济规律,坚持适度、灵活调控的原则。在房地产市场泡沫风险较高、房价增长过快的情况下,应增加限价房供应规模;在房地产市场运行平稳,房价水平与区域内居民收入水平基本适应的情况下,应根据实际情况减少或者不供应限价房,合理确定政府调控程度和范围,避免出现由于政府过度干预影响房地产市场健康、稳定发展的情况。
限价房作为一种全新的事物,在认识和实践的探索阶段出现一些问题在所难免,比如,限价房的供应规模;中等收入阶层如何界定;公开出让和销售管理具体办法等。广州将相关政策定位于试行政策,这既是基于限价房本身正处于探索试行阶段的实际情况,也是基于公平概念更多地存在于相对层面而非绝对层面的认识。实际上,对限价房政策过多地求全责备和过于追求理想状态下的完美,并不能解决实际问题,反而会伤害政策的实效性,阻碍限价房的发展。
参考文献
[1].Alex F.Schwartz,2006,Housing Poli cy in the United States:an introduction,Published in2006by Routledge Taylor&Francis Group270Madi-son Avenue New York
[2].包宗华.政府在住房问题上应大有作为.房地产导刊.2007.8
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[4].肖元真金鉴中郑如钢.世界各国调控房地产业的对策.社会科学.2006.8
[5].沈悦刘洪玉.住宅价格与经济基本面:1995-2002年中国14城市的实证研究.经济研究.2004.6
[6].屠佳华张洁.什么推动了房价的上涨:来自上海房地产市场的证据.世界经济.2005.5
[7].张红李文诞.北京商品住宅价格变动实证分析.中国房地产金融.2000.3
2008年初，国内首个限价房——广州金沙洲保利西子湾以一口价6500元/平方米，正式对外销售，首批843套房源吸引来3790位购房者的申请，经过严格的抽签有1400多位中签者获准选房，在开盘当日就有700多套限价房被抢购一空。但一年后的今天，70多户曾经满心欢喜的购楼者却以各种理由拒绝收房，主要原因就是过去一年中暴跌的房价。
保利西子湾刚推出时，定价是6500元/平方米，而金沙洲当时商品房均价在1万元以上。一年多来，周围商品房的价格缩水厉害。政府在推出保利西子湾时，考虑抢的人过多，就增加了一些限制，房子的流通性就受到影响，如五年以后才能上市，交易时还需缴纳土地差价的70％。同时在这五年内，保利西子湾业主不能拥有第二套住房。也就是说，限价房基本上剥夺了房价升值给购房者带来的收益。遭受了跌价损失，将来升值了，大头还要给政府，限价房瞬时间由“香饽饽”变成“弃儿”。
面对限价房困局，广州市房管局房地产市场管理处处长陈大旺日前在保利西子湾全面交楼新闻发布会上表示，广州市政府今年将不再推出限价房用地，而已推出的限价房用地尚未动工的地块可能被收回，可能转化为保障性住房用地或者作为拆迁安置房用地，同时也不排除将其转化为商品房用地。
笔者认为，广州限价房遭遇尴尬是情理之中的事，随着今明两年全国各地大量的经济适用房会相继入市，届时“经济适用房遭遇尴尬”可能也会出现，这些都是房价理性回归的必要“阵痛”。我们的管理部门，千万不要因为此事就因噎废食，毕竟限价房、经济适用房、廉租房、经济租赁房(包括90/70住房)有关民生，应在更规范、科学的前提下加快、加大发展力度。
世界房地产业的发展史证明，各国的房地产发展(包括房价)是螺旋式的发展。一般房产周期8——10年，长者如美国周期为20年左右。而中国房地产业长达将近20年的长周期发展有太多非自然因素，理性回归只是时间问题。以深圳、广州为代表的珠三角房价的理性回归正是客观经济规律的内在表现，根本不必大惊小怪。北京和长三角地区非理性高房价在不久的将来也会步珠三角的后尘。
笔者建议限价房和经济适用房最好是现房销售，以避免价格大幅波动让本已经济十分拮据的中低收入者蒙受不必要的损失。另一方面，由于房改10多年来，经济适用房等保障性住房长期是空白，太多中低收入者需要改善住房，目前的供应量明显不够，而且有些地方至今启动十分缓慢甚至尚未实质性启动。因此，管理部门应该加大不同层次保障住房的供应和相应扩大保障性住房的受益面。值得庆幸的是，限价房在广州遭受困局时，其他地区对限价房的热情依然不减。4月1日，北京规划委还公示了位于朝阳区，总用地面积6.85万平方米的限价房项目。
我们的管理部门还应该从供给(管住地根和银根)、需求(遏制投机)及惩治房地产商业腐败(建议房产销售国内联网)、惩戒管理部门不作为等几个方面进行系统调控，方能取得标本兼治的效果(即需要“六道”闸门，传统只讲管住“土地和信贷”两道闸门)。现在的问题是，我们虽然管住了地根和银根，对投机、投资的限制却太少，这样调控的效果难免适得其反。管住18亿亩耕地不应该是一句空话。
《关于印发天津市限价商品住房管理暂行办法的通知》（津政发〔2008〕39号）、《关于落实〈天津市限价商品住房管理暂行办法〉有关问题的通知》（津国土房改〔2008〕291号）、《关于放宽限价商品住房购买条件的通知》（津国土房保〔2009〕13号）
二、办事须知
限价商品住房购买申请人，持以下要件的原件和复印件向户籍所在区房管局提出申请：
1、本人身份证；
2、家庭户口簿；
3、家庭现居住情况有关证明；
三、办事程序及时限
1、向户籍所在区房管局提出申请。
2、区房管局对申请家庭户籍、人口、住房等情况进行初审，工作时限5日。
3、申请人持家庭成员收入证明材料到区民政局进行收入核查，工作时限15日。
4、区房管局对申请人购买限价商品住房资格进行审核，工作时限5日。
5、区房管局将申请人相关情况公示，公示期限５日。
6、区房管局开具《天津市限价商品住房购买资格证明》。
一、2013年住房保障政策调整
(一)2013年对廉租住房实物配租补贴申请条件进行了哪些调整？
答：重残和双残家庭申请廉租住房实物配租补贴的收入准入条件，由家庭上年人均月收入低于800元(含)，调整为家庭上年人均月收入低于960元(含)
(二)2013年对廉租住房租房补贴申请条件进行了哪些调整？
答：廉租住房租房补贴收入准入条件，由家庭上年人均月收入低于1060元(含)，调整为家庭上年人均月收入低于1160元(含)。
(三)2013年对经济租赁房租房补贴申请条件进行了哪些调整？
答：经济租赁房租房补贴收入准入条件，由家庭上年人均月收入低于2000元(含)，调整为家庭上年人均月收入低于2200元(含)。
(四)2013年对限价商品住房申请条件进行了哪些调整？
答：2013年将具有武清区、宝坻区、静海县、宁河县和蓟县(简称“两区三县”)非农业户籍，申请时在市内六区、环城四区工作并在市内六区、环城四区连续缴纳社会保险1年以上，且符合我市限价商品住房申请条件的人员纳入限价商品住房申请范围。
(五)两区三县人员到哪里申请限价商品住房？须提供哪些要件？
答：符合限价商品住房申请条件的两区三县人员，需到户籍所在地的区县房管局提出申请。
申请人需携带以下证明材料：(一)申请人本人身份证；(二)家庭成员户口簿；(三)家庭住房有关证明材料；(四)家庭成员收入证明材料；(五)申请人与用人单位签订的劳动合同；(六)申请人社会保险缴存证明。有特殊情况的，需按受理申请部门要求，提供其它相关证明材料。
(六)具有两区三县非农业户籍人员申请时，工作地址及连续缴纳社会保险1年以上如何认定？
答：申请人工作地址原则上以申请人与用人单位签订的劳动合同记载的单位地址为准。劳动合同记载的单位地址与申请时实际工作地址不符的，可由用人单位据实开具《工作地址证明》。
申请人连续缴纳社会保险1年以上按社会保险缴存证明认定。
(七)2013年限价商品住房其它政策有没有调整？
答：2013年除扩大了限价商品住房申请的区域范围外，还对两项政策有所调整。
一是对申请家庭出售或置换住房的认定政策。对申请人及与其共同申请的家庭成员，将原有私产住房出售或将原承租公有住房置换且名下确无住房的，由原“2008年1月1日以后，申请人家庭成员将原有私产住房出售、赠与他人或将原承租公有住房置换的仍认定为申请家庭住房”，调整为私产住房买卖合同或公有住房置换协议记载的交易时间距申请之日已满3年的，可不认定为申请家庭住房面积；不满3年的仍认定为申请家庭住房面积。
二是对离异人员的申请政策。离异人员符合申请限价房条件的，由原离异满2年后方可申请调整为满1年后方可申请。离异时间以法院相关判决文书或离婚协议注明的离异日期为准。
二、“三种补贴”政策问答
(一)哪些家庭可申请廉租住房实物配租补贴？
答：具有本市市内六区非农业常住户籍、家庭人均住房使用面积在9平方米(含)以下、人均财产5万元(含)以下、未享受其他住房保障的两人(含)以上的五类家庭：
1、享受最低生活保障待遇一年以上或定期抚恤补助优抚待遇;
2、享受民政部门特困救助一年以上、符合“孤老、大病、四级以上(含)残疾”认定条件;
3、上年人均月收入在960元(含)以下的重残或双残家庭;
4、上年收入在4.5万元(含)以下的市级以上劳动模范(保持荣誉)家庭；
5、上年收入在4.5万元(含)以下的不享受政府定期抚恤金的烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属(遗属包括父母、配偶、子女，以下简称“三属”)家庭。
(二)哪些家庭可申请廉租住房租房补贴？
答：申请廉租住房租房补贴的家庭须同时具备以下条件：
1、具有本市非农业常住户籍;
2、家庭上年人均月收入在1160元(含)以下;市级以上劳动模范(保持荣誉)家庭、不享受政府定期抚恤金的“三属”家庭上年收入在4.5万元(含)以下;
3、家庭人均现住房使用面积在9平方米(含)以下;
4、家庭人均财产5万元(含)以下；
5、未享受其他方式住房保障政策。
(三)哪些家庭可以申请经济租赁房租房补贴？
答：申请经济租赁房租房补贴的家庭应当同时符合下列条件：
1、具有本市非农业常住户籍；
2、家庭上年人均月收入在2200元(含)以下;
3、家庭人均现住房使用面积在9平方米(含)以下；
4、家庭人均财产5万元(含)以下；
5、未享受其他方式住房保障政策。
(四)到哪去申请“三种补贴”？须提供哪些要件？
答：申请“三种补贴”家庭，由户主或由户主委托具有完全民事行为能力的家庭成员，到户籍所在街道办事处(乡镇人民政府)提出申请。
申请时需提供以下要件原件及复印件：
1、本人及家庭成员身份证；
2、家庭户口簿；
3、家庭成员上年收入的相关证明材料或《天津市最低生活保障金领取证》(或《定期补助人员证》、《定期抚恤金领取证》、《特困救助卡》)等相关证件；
4、现住房有关材料；
5、其他特殊情况需提供的相应证明。
(五)市级以上劳模、“三属”家庭申请廉租住房补贴须提供哪些身份证明材料？
答：申请廉租住房补贴的市级以上劳模家庭、不享受定期抚恤金的“三属”家庭，在提供上述要件基础上，还须提供：
市级以上劳模家庭，须提供市级劳模证书和市劳模协会开具的《天津市市级以上劳动模范身份证明》的原件及复印件。
不享受政府定期抚恤金的“三属”家庭，须提供“烈士证明书”、“因公牺牲军人证明书”、“病故军人证明书”的原件及复印件。未持有“烈士证明书”原件的遗属，须提供复印件及区、县民政局开具的身份证明。
(六)廉租住房租房补贴标准是多少？
答：廉租住房租房补贴标准为：市内六区每月每平方米使用面积36元，环城四区和滨海新区每月每平方米使用面积34元，武清、宝坻区和静海、宁河、蓟县每月每平方米使用面积28元。
(七)经济租赁房租房补贴标准是多少？
答：经济租赁房租房补贴标准为：市内六区每月每平方米使用面积19元；环城四区和滨海新区每月每平方米使用面积17元；武清区、宝坻区和静海、宁河、蓟县每月每平方米使用面积15元。
(八)租房补贴住房面积保障标准是多少？
答：租房补贴住房面积保障标准均为人均使用面积12平方米
(九)租房补贴月补贴额如何计算？
答：月租房补贴额=月租房补贴标准×家庭应补贴面积
家庭应补贴面积按照家庭现住房使用面积与租房补贴面积保障标准的差额计算。即家庭应补贴面积=租房补贴面积保障标准(12平方米/人)×享受租房补贴家庭人口-现住房使用面积。家庭应补贴面积小于15平方米的，按15平方米计算。
例如：市内六区某三口之家，家庭成员为申请人、配偶和未婚子女，其家庭收入、财产均符合廉租住房租房补贴条件，家庭现住房使用面积为24平方米。该家庭月租房补贴额计算：
1、家庭应补贴面积：12×3-24=12(平方米)，该家庭应补贴面积小于15平方米，故按15平方米计算。
2、家庭月租房补贴额：市内六区廉租住房租房补贴标准为每月每平方米使用面积36元，该家庭月租房补贴额为36×15=540元。
经济租赁房租房补贴月补贴额计算同上。
(十)享受廉租住房租房补贴家庭，每月最低可申领多少补贴？
答：符合廉租房租房补贴条件家庭，每户最低月租房补贴额为：市内六区每月540元、环城四区和滨海新区每月510元、武清区、宝坻区和静海、宁河、蓟县每月420元。
(十一)享受经济租赁房租房补贴家庭，每月最低可申领多少补贴？
答：符合经济租赁房租房补贴条件家庭，每户最低月租房补贴额为：市内六区每月285元、环城四区和滨海新区每月255元、武清区、宝坻区和静海、宁河、蓟县每月225元。
三、限价商品住房政策问答
(一)申请限价商品住房需具备哪些条件？
答：申请购买限价商品住房的家庭须同时符合以下条件:
1、申请人具有本市市内六区、环城四区及滨海新区范围内非农业户籍；具有武清区、宝坻区、静海县、宁河县和蓟县(简称“两区三县”)非农业户籍的人员，申请时在市内六区、环城四区工作并在市内六区、环城四区连续缴纳社会保险1年以上； 2、3人及3人以上家庭上年人均收入低于3万元，2人和1人家庭上年人均收入低于4.5万元；
3、家庭住房建筑面积不超过60平方米；
4、家庭人口2人及以下的人均财产低于13万元(含)、3人家庭人均财产低于11万元(含)、4人及以上的家庭人均财产低于10万元(含)；
5、未享受其他方式住房保障政策。
(二)单人是否可以申请限价商品住房？
答：男超过25岁、女超过23岁的未婚人员或离异、丧偶人员，如果符合申请须具备的户籍、收入、财产条件，且名下无私产住房也未承租公有住房的，可单人申请限价商品住房。
(三)申请限价商品住房家庭成员如何认定？
答：申请人家庭成员按申请人、申请人配偶及未成年子女或成年未婚子女确定。与申请人长期共同居住的近亲属，可作为申请人家庭成员。
(四)户籍为本市集体户口是否可以申请，有无年限限制？
答：因就业在本市单位落户的城镇户籍集体户口可以申请且无年限限制。
(五)公有住房计租面积如何换算为建筑面积？
答：家庭住房为公有住房的，高层和多层成套住房建筑面积，按计租面积乘以1.3计算；平房和非成套住房建筑面积，按计租面积乘以1.15计算。
(六)到哪去申请限价商品房？须提供哪些要件？
答：申请人到户籍所在地的区房管局提出申请。申请人需携带以下证明材料：(一)申请人本人身份证；(二)家庭成员户口簿；(三)家庭住房有关证明材料；(四)家庭成员收入和财产证明材料；(五)具有两区三县非农业户籍人员，还需提供申请人与用人单位签订的劳动合同、社会保险缴存证明。有特殊情况的，需按受理申请部门要求，提供其它相关证明材料。
(七)限价商品住房价格如何确定？
答：限价商品住房的销售价格实行政府指导价管理，原则上比测定价格之前3个月内，周边或同地区普通商品住房价格低20%左右。
(八)购买限价商品住房有区属限制吗？
答：持有《天津市限价商品住房购买资格证明》的人员，可以购买市集中建设的限价商品住房，没有区属限制。区组织建设的限价商品房，只面向本区符合条件人员销售。
(九)购买限价商品住房可以贷款吗?
答：购买限价商品住房可以使用住房公积金或商业贷款，手续与购买普通商品房贷款一样。另外，政府为了减轻限价商品住房购买家庭的负担，目前对购买限价商品住房使用住房公积金贷款的，政府有关部门对其贷款担保费给予50%的补贴；通过中德住房储蓄银行进行个人限价商品住房贷款的，政府还给予为期5年0.5%的贷款利息贴息和贷款利息5%的补贴(中德住房储蓄银行贷款专线：23287787)。
(十)申请人家庭其他成员可以作为贷款人购买限价商品住房吗？
答：与取得《天津市限价商品住房购买资格证明》的申请人共同购买限价商品住房的，共有人须为申请人的配偶、父母或子女。共有人可以作为贷款人购买限价商品住房。
(十一)购买限价商品住房后是否可以上市转让？
答：限价商品住房购买人在交纳契税满5年后方可上市转让。
(十二)到哪里购买限价商品住房？
答：我市有关政策规定，新建限价商品住房的销售主体为开发企业，严禁开发企业将开发建设的限价商品住房委托给中介机构、其他组织及个人代理销售，因此，持有《天津市限价商品住房购买资格证明》的人员一定要通过正规渠道到限价商品住房开发企业设置的销售场所购买限价商品住房。
(十三)如何获知限价商品住房的开盘信息？
答：请关注天津住房保障网(http://)所发布的信息或拨打限价商品住房项目售楼处电话了解情况。
(十四)申请限价商品住房购房证满一年后，未购买限价商品住房的，是否可延期或重新申请限价商品住房购房证?
答：申请限价商品住房购房证满一年后，未购买限价商品住房的，不可延期也不可重新申请限价商品住房购房证，请慎重选择申请时间。
天津限价房申请人条件1.具有市内六区环城四区及滨海新区范围内非农业户籍;2.家庭上年人均收入低于3万元,并且在计算家庭上年人均收入时,2人(含)以下家庭的家庭人口可按实际人口数的1.5倍计算,即单人户上年收入不超过4.5万元,2人户上年总收入不超过9万元;3.家庭住房建筑面积不超过60平方米,认定住房面积时,家庭住房为公有住房的,高层和多层成套住房建筑面积按计租面积乘以1.3计算,平房和非成套住房建筑面积按计租面积乘以1.15计算;4.男超过25岁、女超过23岁的未婚人员及离异、丧偶人员可作为单人户申请。关于限价商品住房申请审核有关问题的通知各区房管局、各有关单位:为做好限价商品住房申请审核工作,规范认定标准,就有关问题通知如下:
一、已申请且已购买定向销售和定向安置经济适用住房的家庭,除申请人本人及其配偶之外的其他家庭成员,可以申请购买限价商品住房。
二、离异人员须在离异满两年后方可申请限价商品住房。离异时间以法院相关判决文书或离婚协议注明的离异日期为准。
三、未婚人员单人申请限价商品住房的,申请人须提供由所在区民政部门出具的未婚登记记录。
四、申请人取得《天津市限价商品住房购买资格证明》后在有效期内未购房的,其《天津市限价商品住房购买资格证明》作废,申请人及其配偶不得再次申请限价商品住房。
五、与取得《天津市限价商品住房购买资格证明》的申请人共同购买限价商品住房的,共有人须为申请人的配偶、父母或子女。共有人与申请人在同一户籍的,向销售企业提供家庭户口簿原件及一份复印件。共有人与申请人不在同一户籍的,向销售企业分别提供共有人和申请人家庭户口簿原件及一份复印件。共有人与申请人不在同一户籍,且共有人为申请人父母或子女的,还须提供公证部门出具的证明双方关系的公证文书原件。共有人为申请人配偶的还须提供结婚证原件及一份复印件。销售企业人员当场对申请人及共有人提供的相关证件原件与复印件进行核对,核对一致的,在复印件空白处标注“该复印件与原件核对一致”,核对人签名并注明年月日,加盖销售企业章,原件退回,留存复印件,其中公证文书留存原件。
同时符合以下条件的家庭可以申请购买限价商品住房:具有本市中心城区（外环线以内）非农业户籍3年以上且家庭人口在2人(含)以上；家庭上年人均收入低于市统计局公布的本市上年城市居民人均可支配收入的1.5倍（具体收入线标准由市国土房管局定期向社会发布）；家庭无私产住房且未承租公有住房.申请人家庭成员按申请人、申请人配偶及其未成年子女确定.购买限价商品住房申请审核程序：
（一）申请.由户主或户主委托具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人,到户籍所在区房管局提出申请,领取并填写《天津市限价商品住房购买申请审核表》(一式两份).申请购买限价商品住房须携带以下要件： 1．本人身份证（原件和复印件）； 2．家庭成员户口簿（原件和复印件）；
１、领取申请表
申请人向社区居委会领取或从市建设与管理局网站下载，并按要求填写
２．提交申请表和材料
向申请人户籍所在地居委会提出申请，并提交申请表、申请人及家庭成员户口簿、身份证、婚姻证明，需提供原件复印件。
３．进行申请条件审核
相关部门对申请人及其家庭成员、婚姻状况、户籍等情况是否符合限价商品住房申请条件进行审核。
４．公开摇号
市住宅办通过公开摇号方式确定申请人顺序号。
５．申请材料复核
市住宅办对申请材料进行复核。
６．资格公示
资格公示，公示时间为10天。公示无异议的，由市建设与管理局确认申请人限价商品住房购房资格。
７．发放购房通知书
市住宅办向经确认的，具备限价商品住房购房资格的申请人发放购房通知书，并组织按申请人顺序号依次选房。
８．办理签订购房合同
1 限价房显现的成效
1.1 平抑房价疯涨, 立竿见影
从各城市实践看, 限价房确立了区域内住宅房地产价值的“低定价标杆”, 改变了人们对房价快速上涨的预期, 起到了调控楼价的作用。宁波在2003年下半年推出第一批限价房后, 房价逐步退潮, 2003年房价涨幅从全国第一退至第二, 2004年退至第五, 2005年退至第十七, 房价顺利实行了“软着陆”。据宁波市测算, 由于限价房的推出, 2003年宁波市区新开楼盘套均面积下降了15m2, 2004年再次下降9m2, 并平抑商品住宅平均销售价格310元/m2。广州鼠年新春共有三个限价房项目上市, 随即拉开了低价盘迎战限价房的序幕。不少楼盘纷纷以优惠折扣、甚至“半价”开盘等策略争夺客源;“比限价房更便宜的房子”的楼盘广告赫然亮相广州各大媒体。限价房措施发挥了“木桶理论”的短板效应, 在区域房价趋高时, 处在“短板”的限价房抑制房地产过快上涨, 起到了平抑楼价的作用。
1.2 增加中低价位、中小套型住宅供应, 缓解了供求矛盾
限价房推出前住房供应体系比较单一, 居民要解决住房问题只能单纯依靠购买房地产商开发的商品住房。房地产企业的垄断地位决定了它为追求利润最大化而只愿意开发中高档项目, 致使商品房定位向高端发展, 中低端产品奇缺。普通居民的住宅消费被推向过度消费的道路, 出现了很多房奴。限价房的推出提供了中低价位、中小套型住宅的供应, 打破住宅产品供应结构的垄断。同样的土地资源提供了更多的住宅供应数量, 缓解了供求矛盾, 保障了中低收入者、中等收入人群的买房能力、住房权力, 实现了更大程度的社会公平。
1.3 引导开发企业转变竞争策略和赢利
模式, 促进住宅产业的健康发展
限价房坚持的“双限双竞”原则, 也就是最高价拿地、最低价卖房。在规定房子的售价和核定建筑成本后, 开发商的利润被控制在一定的范围之间。“双竞”原则将全面考验开发商的企业管理能力和操盘能力, 对开发商的竞争策略和赢利模式提出了更高的要求。中低价位、中小套型的限价房通过竞房价、竞地价压缩了限价房的利润空间, 开发企业为获得更多的利润必然要转变思路。限价房的产品设计必然从差异化、高档化转为实用性、舒适性研究;竞争策略也将转变为加强成本管理, 实施成本领先战略, 才能保持企业的竞争力。限价房促使开发企业的这些转变, 有利于住宅产业的健康发展, 也有利于整个行业的持续发展。
2 限价房推出过程中出现的问题
限价房的推出意在调整住房市场供应结构、稳定房价;但国家关于限价房政策只有较刚性的要求, 对限价房的性质认定、发展方向和组织管理等基本思路未形成完整的体系。各地仓促制定了销售对象、销售方案等操作细则, 对限价房性质、供应对象认定、价格管理、建设管理、处分管理的研究严重滞后, 导致限价房推出过程中出现了诸多问题。
2.1 广州的价格管理惹争议
2006年8月, 广州市国土房管局发布公告, 对位于城郊的广州开发区两块住宅地挂牌出让, 要求是房价不得超过6000元/平方米。而在当时, 根据广州“阳光家缘”网站的统计, 该地区的住宅均价保持在3000元/平方米的水平, 因此社会普遍质疑政府的定价标准, 认为不是“限价房”而是“抬价房”。
限价房地价也引发了争议。2007年1月万科以6000元/平方米限房价、4.6425亿元地价夺得广州科学城H3地块;广东龙光 (集团) 以4000元/平方米限房价、3.9214亿元地价夺得紧邻的H4地块。两块紧邻地块地价出现2000元/平方米的价差, “同地不同价”的现象引起了社会对限价房土地定价科学性的怀疑。
2.2 北京的供应对象条件公众认同度较低
《北京市限价商品住房管理办法 (试行) 》规定, 限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、保障性住房项目和市重点工程等公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭可优先购买限价房;给限价房添上了还迁房色彩。北京市还提出两限房将不只针对低收入人群, 一部分中高收入人群也将被纳入两限房购买者的范畴。对于可能向一部分进京创业的白领、青年教师、科研人员、公务员等倾斜的情况, 社会各界反应不一。
3 限价房的性质
3.1 住宅的双重性
住宅商品不同于一般商品, 它是人从自然界走出来的初始和基本条件, 是生命活动的载体, 是最基本的生存资料, 关系到人们的基本生存需求和整个社会的安定。在市场经济条件下, 住宅品具有商品性和社会性的双重属性。住宅产业既表现出私人品的某些特征, 又显露出公共品的若干性质。产品的公共性, 意味着市场机制将大打折扣, 甚至失灵。因此, 住宅市场的持续发展不能只使用市场一种手段来调节, 国家干预是世界普遍的现象。
3.2 限价房政策出发点
正是由于住宅的社会性, 住房不仅是一个经济问题, 同时还是政治问题。1978年联合国成立的人类居住中心, 旨在通过实施注重平等、可持续和社会公正的政策来减少城市贫困现象, 推动各国政府解决住房问题, 特别是中低收入者的居住问题。1981年4月, 在伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上, 通过的《住宅人权宣言》中, 将人们的居住权列为基本人权。
当前世界各国和地区政府干预住宅市场的力度远远大于一般商品的市场, 都把保障居民的住房需要作为自己的义务和责任, 政府从国家立法、组织管理、经济机制等方面都直接采取行政干预, 特别在为中低收入家庭解决住房问题上提供不同程度的帮助。我国的社会主义制度、以人为本的执政理念和构建和谐社会的发展目标, 决定了各级政府在面对中低收入家庭住房困难时, 更应发挥重要的作用。
3.3 限价房的性质
1998年《国务院深化住房制度改革的决定》提出我国的城市住房由保障性住房和商品住房组成。保障性住房包括经济适用房和廉租房。限价房是满足当地居民自住需求的中低价位、中小户型 (套型建筑面积90平方米以下) 普通商品房;是政府针对房地产市场泡沫、住宅房地产供应结构失衡问题而进行组织管理干预, 针对性地解决相对稀缺问题的措施。
限价房开发中政府没有在土地、住房等各项税收中划出一块财政转移支付;也没有减少政府地价收入, 仍用的是竞地价、竞房价的方式来取得开发权, 政府对限价房并未投入任何资金补贴支持。政府作为国有土地所有权的代表和行政管理者, 通过限房价、竞地价的方式抑制了城市地价的飞涨, 使地价回归到了理性价格。
限价房虽然没有得到政府的补贴, 但是在政府干预下扶持起来的, 是政府发挥社会管理和公共服务职能的表现。政府对限价房的组织管理是住宅的社会性决定的。
4 限价房未来的地位
限价房未来地位要从它在新建商品房供应和城市住房体系中所占的位置、比例和重要性来分析。
4.1 在新建商品房供应体系中的地位
限价房不是一时一地过渡性的短期行为, 是长期、持续地保证住房供应的措施。限价房将在我国新建商品房供应体系中长期占据举足轻重的位置。首先中小套型商品房建设方向与建设节约型社会战略和家庭小型化相一致。我国人均土地资源少, 人地矛盾突出;国务院要求18亿亩耕地保有量底线到2020年, 而2005年我国耕地为18.3亿亩。在15年内只有0.3亿亩耕地可转为建设用地, 年均200万亩。但我国正处在城市化水平加速发展阶段, 对建设用地的需求量较大, 仅2005年, 全国耕地就净减少542.4万亩。因此, 住宅建设方向必须采用节地方案。同时, 中小套型商品房建设顺应了我国家庭规模小型化趋势。我国城市家庭小型化趋势明显, 北京市统计局数据显示, 2005年, 北京市家庭人数平均每户2.7人;上海统计局数据显示2006年上海家庭人数也为2.7人。2005年, 建设部政策研究中心曾公布小康社会住房标准人均为30平米。所以, 将新建住宅面积70%控制在90平米以内是符合我国国情。其次我国中低收入、中等收入人群占社会的70%左右, 他们的住房需求是基本人权, 是刚性需求。为社会中占绝大多数的人群提供与之收入相适应的住房, 即是提供与经济发展水平相适应的中低价住房, 防止住宅高档化的超前消费, 有利于宏观经济的平稳发展;有利于房地产业, 特别是住宅产业的持续健康发展。再次二线城市应吸取部分一线城市房价、地价大起大落, 危害经济平稳运行和社会稳定的教训;借限价房政策之风, 深入研究本市土地市场、住宅市场和房地产业发展规律, 防止重蹈部分城市的覆辙。
4.2 在城市住房供应体系中的地位
经济适用房和廉租房是正式的制度性保障住房, 政府从开发主体确定、土地价格优惠、税费减免、房价核定等环节都直接介入, 建设的低效率必然存在, 同时公正合理性也易受质疑。因此, 经济适用房和廉租房的比例在城市住房体应体系不可能较大, 能够享受到保障住房的人群很少, 保障住房只是城市住房体系中的有力补充。城市居民的住房问题主要还得靠商品房来解决。其中, 限价房提供中低价位、中小套型住宅是满足城市居民自居性需求;解决大多数新进住宅市场, 首次置业者的需要;是解决好普通人的住房要求有力措施。城市中高价位商品房是满足高收入人群和改善型住房人群的需求;二手房主要满足部分自住需求和房地产投资需求。限价房在城市住房供应体系中的地位是其它类型住宅无法替代的。
各地限价房的比例应同城市收入结构分级比例相适应;同时与商品房存量相适应。限价房是稳定房价的“调节器”;在建立和谐社会、构筑文明的社会环境和提高住宅资源配置效率两方面都起着重要作用。从限价房供应对象、重要程度和所占比例来看, 限价房在城市住房体系中处于主体的地位。
5 与限价房相关几个问题
5.1 住宅标准和建筑设计
限价房的住宅标准和建筑设计应体现国家小康社会的目标, 建设质量优良的住宅和舒适的生活环境。限价房的规模应以小型化为主, 选址应呈现多样性。中低收入人群住宅应选在道路、交通、商业配套、医院、教育等设施方便的地点, 不能建在偏远地区;建筑标准适应中低收入人群的实际需要, 满足基本生活需求功能、开发实用简单的项目;防止楼盘的高端化。但绿地标准、材料质量、施工质量要严格按国家相关要求执行, 不得缩水。从开发角度讲, 90平方米的限制一定程度上增加了房屋成本, 对兼顾各方面的规划指标也提出了更高的要求。因此, 限价房的建筑设计重点是实用性、舒适性, 政府应采取措施推行实用节能的设计理念。
5.2 限价房的价格管理
目前, 各地限价房的定价原则主要是以市场价格为基准来降低一定的比例体现中低价位的。有以本地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%~15%, 同时考虑该宗地的土地开发成本等来确定销售限价。也有以同一区域、同一地段的同类型商品住房市场价格的70%定价的。这些以市场价格为基准的定价机制是不科学的。当房价高涨时, 市场价格是公开市场商品房的均价, 其本身就包含着开发暴利与土地暴利, 出现了房地产泡沫。以这种泡沫来确定限价房的价格, 实际上等于变相承认了非理性的商品房价格的合理性, 不利于稳定楼市。当房地产持续低迷, 这种定价机制只会助长楼市的疲弱。除了定价原则, 限价房还应建立相应的价格管理制度, 以引导住宅市场平稳发展。
6 限价房政策设计的建议
限价房政策是符合我国国情且行之有效的房地产宏观调控措施, 它对住宅产业的平稳发展起着至关重要的作用, 在未来的城市住房供应体系中占有举足轻重的地位。目前限价房建设过程中出现的问题, 应该通过社会中的各种组织和公众的充分参与来协调解决。为了积极推进限价房政策, 应做好以下几方面
(1) 限价房的申购权核心是首次置业, 住房家庭的户籍、收入、年龄等政策应拥有一定的灵活性和弹性。各地可根据自身经济发展水平和目标自行掌握。限价房认购以户为单位限定一次, 购买后的处分权不应再加限制。
(2) 城市各区限价房管理应形成制度, 限价房价格区间、地价区间每年应定期公布一次, 防止同地不同地价的情况出现;各限价房项目应在开发管理水平和设计策划水平进行竞争, 以利于开发性价比更优的住宅产品。
(3) 政府应制定优惠政策引导限价房项目广泛采用节能、节水、垃圾处理、环保等新技术, 使限价房项目向舒适、环保方向发展, 同时促进整个住宅
(4) 以限价房管理促进住宅产权档案系统的完善和市民、开发企业诚信档案制度的建立, 设立相应的举报激励机制和有效的处罚机制。
(5) 制定限价房开发贷款、个人贷款国家担保和贴息优惠政策;对限价房项目开发税收和个人购房税收实行优
(6) 加快国家关于住宅和社区发展、住宅建设计划、建设标准和住宅金融投资保险等方面的立法。
摘要：全国性的限价房建设启动已两年, 各地在限价房建设管理中已取得了一些成功的经验, 同时也出现了一些问题。本文通过对限价房政策成效和问题、性质、未来地位和相关问题的分析, 提出了限价房政策设计的几点建议。
限价房是一种特殊的商品房，是主要为解决中低收入家庭住房难问题而推出的政策房。它以国家让渡部分土地出让金和房地产开发税费为条件，以低于一般商品房10％～15％的价格，赢得了普通市民的欢迎。在房地产市场高企的时期，热点城市往往申购户数远超出发售房数，可能会出现最需要房屋救济的人反而买不到房的情况。为了使限价房不至偏离发展初衷，各地在推出实施细则时，对优先购买家庭作了详细明确的规定。
那么，这些优先购买家庭的优先配售权是如何实现的呢?总体来看，根据优先配授权实现在摇号前后的不同，可大致分为广州模式和北京模式。
广州模式：优先权后置
已婚家庭对住房的需求更为迫切，在广州市限价房的配售中，规定了夫妻联名申购优先于个人名义申购。但这种迫切程度并没有根本差别，因此广州市实行了优先权后置的原则，在摇号之后夫妻联名申购优先配售。这意味着通过审核的个人和夫妻家庭都可以参加摇号配售，只是在摇号后夫妻家庭优先选房(摇号数是售房数的2倍，因为有人会退出)，致使个人的中签率取决于夫妻联名的中签情况。
以2008年1月的保利西子湾项目为例。当时共推出843套住房，截止15日摇号时，确认的购房申请为3817份，其中夫妻联名的有1452份，个人名义的有2365份。广州市国土房管局采用电脑摇号的办法，对所有购房申请进行摇号，并同时产生选房、购房顺序号。步骤分为两步：第一步，按照准业主数量要2倍于房源数量的原则，从3817份申请中摇号确认出1686份有效申请。在这个过程中，个人申购和夫妻申购进入名单的概率是相同的，即均为44．17％。第二步，对有效申请进行审查和公示后，按照号码顺序进行选房。在有效申请的名单中，夫妻申购者排在个人申购者之前。
由于只有排在前843位以及其后几位的购房者才有可能买到房，按照44．17％的有效名单进入概率，夫妻联名者将有641人，排在前843位的个人申购者将只有202人，这意味着夫妻联名的最终申购成功率为44．17％，只与夫妻联名申购的总数和限价房总数有关；个人的最终申购成功率只有8．54％，在很大程度上受夫妻联名申购数量的影响。
北京模式：优先权前置
北京一直是我国住房形势最为严峻的城市之一。在2008年4月发布的《北京市限价商品住房管理办法(试行)》中，对申购限价房的资格做了极为严格的规定，并且对优先配售人群作了更为明确的界定和倾斜，规定“对解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、重点工程等公益性项目涉及的被拆迁或腾退家庭和家庭成员中含有60周岁以上(含60周岁)老人、严重残疾人员、患有大病人员、复转军人、优抚对象的家庭及自愿放弃经济适用住房购买资格的家庭可优先配售；对其他符合条件的家庭，按照住房困难程度，优先配售给无房家庭。”
在谈到对于限价房政策“优先”原则如何实现时，北京市建委相关负责人表示：“比如现在有100套限价房，但有200张审核表，那么就会从这200张表里，先挑出优先配售的家庭参加摇号。”如果对广州模式有所了解的话，会产生困惑：如果符合优先配售条件的家庭超过：100户，是否意味着普通家庭连参与摇号的机会都没有?进一步对《北京市限价房购买资格申请审核及配售管理办法(试行)》(以下简称《办法》)进行解读，将会发现在优先配置权的实现过程中，北京市采取了优先权前置的原则。
《办法》规定，经审核通过并备案的申请家庭进入轮候期，由区(县)住房保障管理部门统一组织摇号配售。区(县)住房保障管理部门将登记家庭按照优先供应条件和困难程序排序，优先家庭在前、一般家庭在后，并按照一定比例选出入围家庭公开摇号。摇出的号码为选房顺序号。
显然，不是进入轮候期的家庭都可以进入公开摇号环节。与广州模式不同，在公开摇号之前，已经按照一定的比例和优先次序进行了筛选。这个比例一般很低，会非常接近于广州模式“准业主数量要两倍于房源数量的原则”中1：2的比例。比如说有100套限价房，参与摇号的入围家庭将只有200户，这200户是按照“优先家庭在前、一般家庭在后”的原则，可能从数千进入轮候期的家庭中筛选出来。而且此后的摇号也有不同，北京市的摇号主要为了排列出入围家庭的选房顺序，至于在这个顺序中是否仍然坚持优先家庭在前的原则，目前不得而知。
这意味着，如果进入轮候期的优先家庭数超过限价房数，则摇号选房仅在优先家庭之中展开，一般家庭将完全没有机会。当然，如果优先家庭数不足，则另当别论。与广州市相比，北京市的优先权体现地更为强烈。
