商贸物流园运营模式

商贸物流园运营模式（共4篇）

商贸物流园运营模式 篇1

一、项目整体情况介绍

项目名称：长江现代物流商贸园

项目建设地点：位于济宁市经济开发区核心地段，105国道东，车站西路以北，安康路（原经三路）以西。

项目建设单位：山东长江资产管理有限公司

项目建设期限：3年

项目规划规模：园区规划总占地面积12.9公顷（194亩）。

主要建设内容：包括2座能够容纳6万吨货品的大型专业冷库，约600家经营商铺，具有智能信息、电子商务交易等功能的现代信息服务平台一座，商务办公楼及商务酒店各一座，配套综合管理和约1160个停车位等

项目总投资及资金来源：项目总投资约6亿元人民币，资金来源为自筹资金及银行贷款。

二、项目工期安排

一期工程：（2011年月——2012年月）

总占地面积亩，建造主体为：

二期工程：（2012年月——2013年月）

总占地面积亩，建造主体为：

三期工程：（2013年月——2014年月）

总占地面积亩，建造主体为：

三、项目资金筹划

四、项目调研情况

五、项目营销策划

六、项目经营方式

七、项目经济效益分析

商贸物流园运营模式 篇2

关键词：物流园,管理信息化,SaaS,模式

1 引言

近年来, 江苏省大力发展物流业, 鼓励开展物流园区建设, 全省物流业呈现出良好的发展态势, 一批各具特色的物流园初步形成。物流园区的发展, 在于为物流企业提供一个良好的发展空间。然而, 目前有部分物流园区经营管理不到位, 物流园区出现低效率运转的状况。现代物流企业面对的是供应链管理环境, 没有良好的管理信息系统的支持几乎无法在市场中展开竞争。目前, 开展共享物流信息服务的主要手段是建设物流公共信息平台, 但信息服务平台化软件存在着不少问题, 软件的维护成本越来越大, 软件不能进行大规模的工厂式生产。

为了进一步了解和掌握物流园区的经营管理情况, 为物流园区信息化管理建立基于SaaS模式的平台提供现实基础, 同时也为物流园提供决策参考, 淮安地区的物流园区开展了调研工作。调研采取网上调查、材料提供、实地考察以及座谈会等形式进行。

2 淮安物流园基本现状

针对淮安地区物流园, 主要从物流园基本类型、物流园开发方式、物流园投资规模、占地规模、物流园盈利模式等方面进行调研。

2.1 物流园基本类型

依据中华人民共和国国家标准《物流园区分类与基本要求》中给出的物流园区类型进行分析, 具体分为货运服务型物流园区、生产服务型物流园区、商贸服务型物流园区、综合服务型物流园区。调查表明, 淮安地区的物流园主要以综合服务型为主, 有两家为生产服务型, 其余为综合服务型。

2.2 物流园开发方式

将物流园区的开发建设方式划分为政府规划、工业地产商主导, 政府规划、企业主导以及企业自主开发等3种方式。淮安地区的物流园开发方式以政府规划、企业主导开发为主, 以企业自主开发为辅。

2.3 物流园规模

针对淮安地区的物流园, 从投资规模、占地规模和人员规模等方面进行调查。其中投资规模方面, 有两家物流园具有1亿元以上投资规模;占地规模方面, 有3家物流园占地10公顷以上;人员规模方面, 有3家物流园具有10人以上的管理人员。

2.4 盈利模式

物流园区的盈利模式有多种。调查表明物流园区的主要收入来源首先是库房、货场租金;其次是办公楼租金、配套设施租金、管理费和物业管理费;然后是所属物流企业、增值服务费、设备租金、土地升值后出租或出售、税收优惠以及国家拨款获得的收益等。此外, 也有物流园有自营的货运服务, 是收益的来源之一。

3 物流园发展存在的问题

3.1 物流园区管理信息化水平低

信息化是现代物流的灵魂, 信息化建设对现代物流的发展至关重要。调查显示, 淮安地区物流园区的信息化建设普遍受到重视。一些现代化物流技术逐步成为园区企业新的需求, 基于互联网的物流信息平台服务正在成为物流园区的重要服务手段之一。然而受发展现状条件和资金的限制, 物流园区管理的信息化至今仍没有起色。

调查表明, 淮安现有的物流园区中, 只有一家有自己独立的门户网站。而且该网站信息含量较少, 采用静态显示方式。

在物流园区的经营管理中, 各部门虽然分工明确, 但是人员工作量大, 出现一人多职的现象。采用传统的业务处理方式更是使得工作人员的工作量雪上加霜。调查显示, 业务部门工作量最大的当属物业管理部门, 倘若有新物流企业要入驻, 物业管理部门工作人员需翻阅已有纸质记录材料, 人工统计剩余资源, 从而分配给新入驻企业, 这无疑使工作效率大打折扣。其他各部门也有类似的情况。另外, 部门与部门之间的沟通很少, 唯一的交集是向上级领导汇报时, 使得员工对企业的管理知之甚少。

3.2 政府扶持缺乏深度

调查发现, 大部分物流园区期待政府扶持物流园发展的政策能够深入贯彻到园区。在市场准入、工商登记管理、财政税收、规费、土地、市场规范、融资等方面还有待于完善配套的政策保障体系。

物流园区是一个高投入、长期回报的行业, 呈现出前期投资规模大、资金占用周期较长、投资回收期限长的特性。调研显示, 资金问题已经成为物流园区建设发展过程中遇到的重要困难之一。

3.3 对服务意识重视程度不够

物流企业的入驻是衡量一个园区运营状态好坏的重要指标。多种因素吸引企业入驻物流园区, 主要有交通方便, 配套设施齐全, 服务质量高, 园区品牌好, 交易条件好, 优惠条件, 租金便宜。由此可见, 物流园区的服务能力和服务意识对园区生存和发展起着非常重要的作用。

调查表明, 部分物流园区的服务内容单一, 其所提供的服务局限于库房货场出租和物流设备租赁, 不能满足客户差异化的需求, 不能对入驻园区企业的运作提供各种支持性配套服务, 整个园区难以为跨国公司等高端客户提供高附加值的物流服务, 导致物流园区招商不力、入驻不佳、客户留不住、效益不好。

4 物流园发展对策

4.1 建立基于SaaS模式的物流园管理信息系统

物流园区物流信息系统的缺乏已经成为制约物流园区发展的瓶颈。这一问题已经受到物流产业界、政府决策部门的高度重视。越来越多的城市开始站在统筹规划发展现代物流业的角度, 对城市物流信息系统的规划与设计做了一些研究。

SaaS模式的出现给物流园利用物流公共信息平台共享物流信息服务提供了更多的选择空间。基于SaaS模式的物流园区管理信息系统, 通过整合行业旧有资源, 对行业资源实现共享, 发挥物流行业的整体优势, 将会从根本上改善我省物流行业的现状。与传统模式相比物流园采用Saa S模式将不必花费大量投资用于硬件、软件、人员, 而只需要支付一定的租赁服务费用, 通过互联网便可以享受到相应的硬件、软件和维护服务, 享有软件使用权并且可以不断升级, 这是网络应用最具效益的营运模式。

基于SaaS模式的物流园管理信息系统软件将以专业化、信息化、规模化的特点成为江苏省现代物流业信息化的强有力的支柱, 具有不可估量的、潜在的巨大市场。基于SaaS模式的物流园区管理信息系统作为物流企业构建现代物流的中枢神经, 通过实现信息在物流系统中快速、准确和实时地流动, 可以使企业能动地对市场作出积极的反应, 并指导企业调整生产经营活动。

4.2 政府协调指导

物流园区的建设不同于一般的城市基础设施建设, 涉及发改委、国土资源、交通、建设、海关、税务、工商等各个部门之间的协调与配合, 专业性和科学性较强。为了物流园区的健康发展, 建议政府有关部门加强对物流园区发展的指导、协调和宏观管理, 协调落实国家关于扶持物流业发展的有关政策。

4.3 注重经营意识

物流园区本身作为企业实体, 服务客户、满足客户需求是第一要务, 其最能体现现代物流特点的就是服务功能的整合。物流园区需要在招商、物业服务的基础上进一步从区域供应链服务的角度整合资源、改善经营服务内容和形成服务特色, 建立起政府、行业市场管理部门与园区企业的沟通桥梁, 促进园区企业之间的合作与衔接, 按照专业化、规模化的原则组织物流活动, 为园区客户提供多功能的综合性一体化服务, 使物流园区真正成为适应区域经济发展, 具有多种服务功能的新型物流服务载体。物流园区要转变经营和服务模式, 对园区客户资源进行整合开发, 拓展新业务 (如控货融资等) , 建立服务标准, 从而提高物流综合服务水平。

5 结论

目前京沪高速公路、淮连高速公路、宁宿高速公路、宁淮高速公路、徐淮盐高速公路都已建成;新长铁路、连淮扬镇城际铁路全线贯通并投入营运;京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道, 在境内纵横交错;涟水机场已经开通, 形成了一个以高等级公路为主干、水陆空并举的交通网络, 凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。应结合淮安地方的特点和目前物流园发展的现状, 解决存在的问题, 建设持续健康发展的淮安特色物流。

参考文献

[1]王洁, 陈功玉, 马柱.对我国物流园区发展现状的思考[J].物流技术, 2007 (8) :15-17.

[2]韦东方, 游专.江苏淮安物流信息公共平台需求分析与系统规划[J].中国科技信息, 2009 (9) :119-120.

[3]汤珏, 孙有望.国外经验对我国物流园区建设的启示[J].中国储运, 2008 (4) :104-106.

[4]李佰铮, 俞文锦.我国物流园区的规划、建设与发展的理论研究与实践[J].黑龙江交通科技, 2007 (4) :97-99.

[5]卢云帆.我国物流园区信息化现状分析[J].当代经济, 2007 (12) :94-95.

商贸物流园运营模式 篇3

当凡学兵决定拿下一个22万平方米的产业园项目，彼时，宝蓝物业服务股份有限公司上上下下，内心无一不如此认为，更有90%的人直接公开表示反对。

原因很简单。作为商用物业运营商的宝蓝以前经营的最大项目也只有4万平方米，对于如此大体量的项目没有经验，产业园本身又地处偏远，而且同宝蓝曾经拿到的项目相比，产权方报价并不低。

但这把火到底还是被凡学兵点了起来。

跨时3年多，签了七八份合同，面对30个不同的业主，凡学兵和他的团队整合了这个22万平方米的独立空间，并把它命名为“益园”。

对于宝蓝股份而言，从4万平方米到22万平方米的跨越，不只是空间和广度，而是从“益园”这个名字开始，宝蓝在运营、服务、管理、品牌上都有了脱胎换骨的改变。

发展遭遇天花板宝蓝破冰出击

3年后，当初90%激烈反对的声音无一不成为叹服，叹服凡学兵的远见和深谋。

事实上，3年前的宝蓝已经触碰到发展的天花板。

诚如宝蓝股份资源拓展部总监刘春梅坦言：“做我们这一行很多，原来人家俗称二房东，把房子拿过来就自己去租了。如果说还是采取这种方式的话，我们可能也够呛，因为没有市场竞争力了，那么我们就必须得创新。”

当时的宝蓝，运营的物业以单体写字楼为主，规模基本在3000～20000平方米之间，面积小而且比较分散。这种类型的写字楼在北京的区域范围之内也面临着资源枯竭的问题。

而且在这一领域内，竞争白热化，各家物业公司贴身肉搏的结果是，价格被哄抬到大家都“无利可图”的地步。而宝蓝自身当时也正经历成长的阵痛——从成立迄今20年，创新能力越来越疲软，发展正步入瓶颈。

凡学兵意识到，这样的局面对宝蓝而言已经岌岌可危。他深知在此时此刻宝蓝要进行突变、转型和升级的重要性。

机缘之下，北京海淀区从紫竹桥一直到西五环的杏石口桥规划的文化创意大道让凡学兵上了心。

在他看来，北京海淀区在过去20年高速发展的时期，更看重的是科技，但海淀区另一个最大的优势——文化却成为了海淀发展的短板。整个区域高校云集，研究院星罗密布，深厚的历史沉淀，如此优质的资源并没有被善加利用和开发。

凡学兵认为，海淀是文化与科技融合的最佳地区。当时他就笃定，将来海淀区第一个优化的文化创意产业园就在这里：“这里是一个有着很好的价值增长空间的物理宝地，将其培养、孵化，扛几年，一切都会发生逆转。”

万事开头难。凡学兵的前瞻眼光却遭遇了开头一幕。

除了公司内部反对的声音，项目的推进也十分艰难。为了拿到当时规划中的C区园地，凡学兵独自一人直奔业主的领导办公室，但几十亿产值的企业董事长身份，依旧吃了村支书的闭门羹。

作为土地业主的产权方自有考虑，一个10多万平方米的项目，他们希望鸡蛋不放在一个篮子里，以此避免风险。

也因此，在经过无数次的接洽和沟通，产权方开始认可和接纳宝蓝的时候，已经到了2011年，位于整个园区南侧的益园C区12万平方米当时分拆为多份租出去了七八万平方米，产权方只留给宝蓝几万平米的园区。

这在凡学兵眼里是一个彻底的败笔：多运营主体必然导致园区缺乏主题定位，分区间相互排斥，管理不当，环境和品质提升不上来，最后造成的后果就是贬值。

他要打造的是这样一个园区：在一个相对独立的物理空间里，客户分别处在产业链的上下游，不同的客户之间可以优势互补，进行优化组合，他们可能互为供应商，或者互为服务对象，或者是相互提供客源，共同提供服务、相互提供产品，相辅相成一起做大市场，走向全国乃至国际，风生水起。

园区的顾虑无疑给凡学兵最初的整体规划增加了推进难度。

于是，宝蓝把这剩下的几万平方米面积签下来后，凡学兵就和他的团队们开始了大量的说服工作，说服产权方，说服已经签约的运营者。经过不懈努力，最终产权方被凡学兵说服，那些运营者也都慢慢地选择了知难而退。

吹响产业集结号1+1>2

22万平方米的益园按照凡学兵的设想，一步一步改造。多种类型的物业，厂房、写字楼等被统统集结起来重新打造。从道路系统、绿色系统、停车系统、照明系统、景观系统，到休闲系统、能源系统、消防系统、排水系统等，宝蓝面面俱到。

开始招商了。可是，残联来了，凡学兵拒绝了他们；清洁处理协会来了，凡学兵也拒绝了他们；联邦快递过来了，商业银行来了，凡学兵同样拒绝了他们。

想要进驻者纷至沓来，益园的门却并不完全打开。

凡学兵坚持自己的初衷。益园的定位是要把它做成科技文化的产业聚集区，只引进科技类、文化类，或者科技和文化相融合的企业，然后再提供一条龙的配套服务。

拒绝送上门的生意，放弃眼前的利益，是因为他们看重的，正是一个完备的产业集群在未来所能产生的巨大能量。

宝蓝熟知自己的每一个客户，清楚产业链上下游彼此间的关系，知道谁需要什么样的品质，什么样层次的商品和服务结构，那么，就把他们通过宝蓝俱乐部等平台组合起来，通过活动、会议等形式把大家聚集在一起，互相之间慢慢建立合作关系

作为运营服务商，宝蓝要给入驻园区的企业提供的是综合配套服务体系，作为幕后推手在园区内形成多个产业的闭合产业链，打造完全而完美的生态系统。

比如，益园招来了一个做动漫的企业，但是往前追溯，在这里也可以找到创作动漫写剧本的企业，往后延伸，可能也有做相关动漫衍生品开发的。它可能不在益园，但是在宝蓝其他的物业集群里有，宝蓝就是一个链接他们的桥梁。

在这个产业集群里，企业享受到的是“非标准化”服务。从餐饮、住宿、会议，到健康、生活、交通、金融，除了舒适、安全的基本物理空间之外，他们拥有的是链接产业链上下游的个性化增值服务。

益园的价值正在得以体现。

当初以壮士断腕的勇气拒绝掉大批客户并未使得益园从此乏人问津。相反，益园打造完整产业生态系统的理念得到了相当一部分高精尖企业的认可。

不过短短两三年时间，整个益园的签约企业入驻率已超过60%。凌云光子、长安汽车研究院、天润传媒、京东商城研发部等尖端行业的精英企业已经入驻。刚由产权方交付几个月的益园A区正在做进一步改造，工程即将完成。预计到2014年年底，益园全园的入驻率将达到80%以上，“最少20000人，比北方的一个镇子都大许多。”凡学兵畅想。

人性化细致服务“二房东”变身全能管家

然而，宝蓝并不甘于只做个打造产业生态系统的“甩手掌柜”。

在凡学兵看来，聚集产业链，打造产业集群只是宝蓝突破资源发展瓶颈、走向转型的第一步，接下来宝蓝应该做的，是为园区内的企业打造配套的增值服务体系。这才是宝蓝摘掉“二房东”的帽子，华丽变身成为企业高端贴身服务管家的重要蜕变。

“增值服务”四个字，说起来简单，做起来却并不易，这涉及方方面面的细节。如果没有设身处地为客户着想的心态，要做到令人满意的服务，恐怕难如登天。

但这各种零杂琐碎难如登天的事，宝蓝却正在从每一个可以接触到的细节入手，改造成惊喜呈现在大家面前。

比如盥洗室水盆的高度，按照市场标准高度基本都在800～850mm，但宝蓝在设计水盆时，将高度提升到了900mm。因为目前市场通行的标准高度是30年前制定的，在宝蓝看来，如今越来越多的90后开始进入职场，30年前的标准已经远远不能满足这一批职场人的需求。只是抬高水盆高度的一个小小细节，就省却无数洗手时弯腰的动作。

写字楼茶水间千年不变的桶，在益园也变成了匠心独具的设计：在洗手盆旁边搭成一个120cm高的带茶漏的水池，既不影响倒茶叶，洗起茶杯来也更顺手，水温也永远在非常适宜的体感温度。

除了如此细微周到的布置，宝蓝还照顾到了园区内2万多人的出行和其他生活需求。目前，益园正在推动益园班车的启动。只要园区内的人员免费办理一张宝蓝“一卡通”，就可以随时乘坐益园班车至园区内各个区域以及附近的地铁站，并且在这张一卡通内，还有宝蓝股份赠送的50元钱。

宝蓝一卡通不但能够在全北京市8000多个与宝蓝有合作的网点和商家，比如味多美等消费，还可以享受9.5折左右的优惠。员工用一卡通消费的积分更可以返还给企业，用以抵消、减免房租。

的确，益园提供的并非是同于其他园区的“标准化”物业服务，凡学兵要做的还远不止这些。

在益园这个科技文化融合的产业聚集区内，从餐饮、购物到会议设施等，益园的服务是一流的。为了让企业员工在食堂吃得有滋有味，他们会定期更换窗口；为了方便企业员工在外住宿，他们修建了不少精装修单身公寓；为了拓展企业员工的交际生活圈，他们甚至做起了真正的红娘联谊牵姻缘；为了细致到每个企业员工的生活，他们还定期开健康、美食、文化等各种讲座。

从硬件设施到生活点滴，从物质保障到精神寄托，宝蓝用这些细致的人性化服务留住了园区内2万多人的心。这2万多人作为每一个企业的基石，他们的稳定也稳稳地留住了所在企业的心。

更多优秀企业正在走入益园。宝蓝股份董事长助理吴昊说，大家将感知到益园真真切切的“实惠”还有更多。作为北京市“十二五”规划中西山文化创意大道核心区域内体量最大、功能最全的骨干项目，益园拥有风景优美、规划核心、资源丰富、配套完善、高端人群聚集等多项优势。其要打造的链式产业生态圈，也正使益园模式成长为园区建设的一个样本。

商贸物流模式要点 篇4

定位：商贸物流中心不是简单的原料辅料市场，除了为商家提供交易展示的功能外，还要为商家提供其它增值服务，比如提供会展功能帮助企业尽快在整个行业内获得各种信息和机会，作为物流中心解决商家商品的流通、仓储、保管等各种需求，此外还要提供与产业、生活相关的各种公关服务系统。

项目定位除了关注城市和区域市场、产业行业发展情况、经济和人口情况外，还需要重点关注政府规划及功能定位。

发展阶段：1979年－1984年，批发市场处于小规模、分散化的粗放式发展阶段。1985年－1991年，是批发交易市场建设全面展开阶段。逐步发展成为区域性市场和全国中心批发交易市场，市场功能和作用也显现出来。1992年－1997年，是商品市场快速发展阶段，出现了大量产地型、销地型和集散地型的农产品批发市场。2002年以后，传统批发市场正面临着一场变革。这就是多业态型、复合经营的“专业市场MALL”。

取地方式：与政府协商，低价获取大量土地。商铺形式决定了容积率不能太高，因此占地面积较大，对土地价格要求较高，此外，商贸物流城的形式规模体量较大，一般都达到几百万平方米，西安华南城项目甚至高达1800万平方米，且能为当地政府带来良好的税收和就业，对提升当地经济竞争力有着较好作用，因此，也增加了开发商和当地政府谈判的筹码，而政府也乐于引进商贸物流开发商，提升区域价值。

选址策略：主要考虑因素分别为，交通因素，铁路、高速公路、机场、水路港口等；产业因素，区域范围内产业现状，能否提供足够的原材料需求与供给保障；政府支持程度，政府的有效支持能从拿地、拆迁、基础设施建设、税收返还等方面提供良好的支持。