工程项目审批手续（精选7篇）
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房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同......第一部分：房地产项目前期主要流程
第1步：编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。第2步：取得国土局“用地预审意见”。第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。第6步：取得建委的“选址意见通知书”。第7步：取得发改委的“招投标方式通知书”。
第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。
第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。
第10步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。
第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。第13步：取得规划局的“用地规划许可证”。第14步：取得建委的“征地计划通知书”。第15步：取得国土局的“建设用地批准书”。
第16步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。第17步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。第18步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。第19步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。第20步：委托勘察院进行评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。第21步：取得建委的“施工计划通知书”。
第22步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规划局的“工程规划许可证”。第23步：与原土地方完成安置补偿工作，签订“安置补偿协议”。
第24步：完成水、电、气、暖、信、路等市政供源设计方案，取得市政院的“市政供源方案”。第25步：取得园林局的“树木伐移许可证”。
第26步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。第27步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”。第28步：取得国土局的“国有土地使用证”。
第29步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格书”。第30步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。第31步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。第32步：委托拆迁公司完成现场三通一平。
第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。第34步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。第35步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。第36步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。第37步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。第38步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。第39步：取得建委的“施工许可证”。
至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。
规划部门的审批流程是：控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。
第二部分：房地产项目前期审批详细流程
一、建筑策划
本部分不赘述。
二、工程规划许可证
工程规划许可证是规划审批的最后一道手续，拿到后即可到国土局办理土地证，到建委办理开工证，此证意义重大，为通常所说所的五证之首（五证为：工程规划许可证，土地证，开工证，销售证，房产证），前期审批不出差错，至此已无太大悬念，如果办不下来，多半是之前某道手续有问题，出了后遗症，或是政策突变，暂停审批。
准备材料如下：
1、申报人委托书；
2、申报表；
3、立项批复；
4、施工计划；
5、规划意见书；
6、方案审查意见；
7、用地预审意见；
8、环保意见；
9、用地规划许可证；
10、勘察设计中标通知书或等级表；
11、报规证所需全套施工图；
12、档案登记表；
13、人防审查意见；
14、消防审查意见；
15、交通审查意见；
16、其它。
三、用地规划许可证
当用地是新征集体土地或占用别人的土地时，须办理此证，自有用地建设项目不用办。
提交材料：
1、规划意见书；
2、立项批复；
3、方案审查意见；
4、用地预审意见；
5、环保审查意见；
6、钉桩成果通知单；
7、选址意见通知书；
8、与原土地方签订的安置补偿协议。
四、方案审查、整套设计方案、日照测算
审查设计方案以前为规划审批一项内容，后精简审批环节时取消，取消后引起诸多问题，后又恢复，目前不属行政许可事项，建设单位“自愿”请规划局提供技术指导。
审查内容和标准主要是看方案是否在遵照规划意见书的要求进行设计，同时是否又符合各项建筑设计规范，间距、遮挡、退线、日照、出入口、面积、高度、容积率、覆盖率、绿化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。
提交材料有：
1、整套设计方案（包含：总平面图，各层平立剖面图，设计说明，效果图等）；
2、规划意见书；
3、立项批复；
4、用地预审意见；
5、日照测算；
6、其它。
五、规划意见书、“规划意见书（条件）”、“规划意见书（选址）”
规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一，分“规划意见书（条件）”和“规划意见书（选址）”二种，其中内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标的约定和认可，自有用地项目下发“规划意见书（条件）”，新征用地项目下发“规划意见书（选址）”。
申报“规划意见书（条件）”提供材料如下：
1、建设申请；
2、申报表
3、经办人委托书； 4、1：500或1：2000地形图；
5、土地证和房产证；
6、规划总平面图；
7、上级意见（视情况）；
8、用地预审意见；
9、环保意见；
10、立项批复；
规划意见书为一个项目能否建设的决定性文件，有了它以后所有环节的审批理论上不会再有大的问题，审批标准有二个：一是看建设要求是否与控规一致，二是看所建项目是否为政策允许。第一条简单，第二条有点复杂，哪些项目让建，哪些项目不让建，不同单位不同的建设内容审批尺度标准不太一样，有总的原则，又需要一事一议。
六、土地变性、用地性质
城区每一寸土地的用地性质均已确定，而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定，远郊区县乡镇范围也基本如此，如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符，则建设申请100%不会得到批准，两种解决办法，或改变建设内容，或申请改变土地性质。
“土地性质”有几层含义：一是指是国有土地还是集体土地，二是指该幅土地允许做什么用、建什么项目，此处土地变性指的是第二条。
土地性质大项分为以下几类：住宅用地（R表示）；商业、金融、办公、科教文卫用地（C表示）；工业用地（M表示）；仓储用地（W表示）；公路、铁路、港口用地（T表示）；城区道路、广场用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村镇集体用地（E表示）。土地变形指以上各种性质的相互转换调整，什么样的调整能得到规划局或政府的同意，并无明确的法律法规和条纹规定。
大致原则为：
1、顺向调整较易，逆向调整较难（顺向一般伴随着土地方利益受损、城市和社会利益受益的情况；反之为逆向）；
2、市政、公益、重点项目调整较易，经营性项目较难；
3、国家部委、央企、部队武警项目调整较易，地方单位、私企较难；
4、与城市发展方向和政府工作思路吻合的较易，反之较难；
5、运作程序正确，方式方法得当调整较易，反之较难。
6、没有后遗症，不会引发居民矛盾和麻烦的较易，反之别想。
七、控规调整、规划意见复函、控规修改完善通知书（图）
目前规划局对项目进行规划审批的依据是控规，若建设要求与控规不符，则规划审批无法进行，解决办法之一是建设单位按控规要求进行建设，办法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整。
政府为维护城市规划的严肃性和稳定性，不同意调的时候要多于同意调的时候，且尺度把握无量化标准，但总的原则是：
1、省级单位、部队酌情考虑，其它从严；
2、不会引发周边矛盾和社会影响的酌情考虑，其它从严；
3、要求明显合理，或原控规明显缺陷的酌情考虑，其它从严；
4、重点项目、政治项目、领导批示项目酌情考虑，其它从严；
单体项目调整一般由现土地方提出申请，区域性规划的调整一般由地方政府出面。
控规调整无法定办理时间，耗时费力，程序复杂，涉及部门人员众多，最后需报市政府批准，申请单位要提前有心理准备。
八、房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料？ 第一、房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二、行政审批
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1、选址定点
此阶段一般办理以下事项：
1)计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2)国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3)建委办理投资开发项目建设条件意见书。4)环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5)文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6)规划部门办理项目选址意见书。
2、规划总图审查及确定规划设计条件
1)人防办进行人防工程建设布局审查。2)国土资源局办理土地预审。3)公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4)规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5)规划部门确定建设工程规划设计条件。
3、初步设计及施工图审查
1)规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2)公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3)公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4)人防办对初步设计的人防设计进行审查。5)国土资源局进行用地预审。
6)市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7)建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8)建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9)建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
4、规划报建图审查
1)公安消防支队进行消防设计审查。2)人防办进行人防设施审查。
3)建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4)规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
5、施工报建
1)建设单位办理施工报建登记。
2)建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3)建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
6、商品房预售许可阶段
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
7、建设工程竣工综合验收备案
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三、房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
1)申请书； 2)企业营业执照；
3)用地证明文件或土地使用权证； 4)建设用地规划许可证； 5)建设工程规划许可证； 6)施工许可证； 7)房屋竣工验收资料； 8)房屋测绘成果；
9)根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
九、关于房地产开发项目建设手续报批程序中应注意的若干问题
无论你在各自的领域内是多么的优秀。你可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你试图进入地产行业，你就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则；挑战它的孪生“潜规则”的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，要懂“规矩”。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是, 这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同行，看到这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。（目前我国法律也没有很好的规范这个问题。）
土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由项目所在地区规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置等要求；这些指标都要在这个批复里体现出来，包括现在的强制性小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。（擅自变更土地性质在我国是严重的违法行为。）
但在现实中，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式曾一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我国正式搞土地出让制度是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。因为我国在这个问题上缺乏经验，在国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系是全世界独有的。专家及学者们同样也想不出更好的土地交易模式。“城市规划”这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时——不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。
《中华人民共和国新城乡规划法》第三十八条：“——在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，（因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都进行这样的项目运作。）
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物；立项主要考察的是项目的投资额及可行性。在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从政策上的角度来管理的。因现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上各地政策也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。立项与其他程序的（先后）关系并没有一个国家级的作业流程。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。在地方利益的驱动下；建设项目都在纷纷的上马中，你自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给你推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。只要你把编制费用稍微给多点基本上就算OK了。
房地产开发资质需要技术含量，关键是专业技术人员组织和搭建。现在这些专业技术人员资料都联网了，想糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到。
3、总平面图审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样，比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，很严格，也很专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以进行控制规划上的“偷奸取巧”。
再举个例子：容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，什么是净用地面积？从哪里起算？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这也是可以钻营的地方。
其他的地方：譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的，只要这种草地能承载得起消防车并在（设计）说明中加以强调，一般情况下还是可行的。
审核总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的过程，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。几乎没有见过能顺顺当当一次就能通过总平面审查的。（我也没见过零缺陷的总平面设计）只要有心，无论什么设计院的总平面，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等；房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你，在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审一年。
有一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：“你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来”！
4、管线综合审查
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，因为要求实在是非常的专业。事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率是一样的，举不胜举。
管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等。上面这三样大内容依规范，统统得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路必须要合理的安排好，不能到处乱走。
作为专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：
你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要发现有这个，基本上这个小区你就不用考虑是否买了。
功能井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你也可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？ 首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，实在是见得太多了；不是这里的线路坏就是那里坏，整天修。这都是管线综合没搞好的标志。这样的小区，能住吗？
管线综合既然如此重要，那么对于我们来说，当初设计的时候好好的考虑，综合考量研究，不就行了吗？事实上不行。为什么？因为所有的线，都得从外面引进来，跟外面均有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情很常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电——
再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在的规范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计。
还有人防、消防、别看部门小，权利大的很，不给你证,什么你也别想干,人防有异地建设费；当然没有哪个开发商会傻到按照规定去交费用，多少都有减免,具体减多少就看你公关能力了.消防就更不用说了,方案报批和竣工验收都是关口，关系再好也要来回验收两三回，基本上没有谁能一次性通过的,不表示一下你都不好意思和他们说验收的事情。
供电、供水、燃气；虽然权力不大，可能耐不小；所有的拢断部门均是如此。这些部门说不给通电、不给你通水你一点办法也没有——你自己去发挥想象力吧.5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。
单体设计是什么呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是：落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。
不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。应引起你的注意。
6、消防和人防专项审查
小区的消防和人防设计要求是必须达标的。但我看来没有哪个小区的消防和人防设备能够达标。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单；你个人去品其中滋味。人防工程是非常神经的一样中国特色的东西，人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的业主也许没有注意到；所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。
7、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查：是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。当然也存在着南北方差异的问题：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的90--70政策说两句。建设部在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。
但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。
现在有些公司为了规避这个90--70，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后；因此这个审查实在是见仁见智；施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少的。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥；余泥在运输过程中，很容易污染路面；也要做好被巨额罚款的准备。
噪音排放许可：是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。用锤击桩肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如北京、广州、深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。但是绝大多数的城市，那处于几乎没有管理的地步。
9、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工有时却分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦„..等等;罚你个万八的只是一张单子的事.在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。
现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1（注：打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。）
10、施工招投标、监理报建
首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如北京和广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局买一张股东结构书就行了。在必须要做施工、监理招投标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。
11、施工许可证
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可，但在实际操作中；从来没有那一家房开企业能办齐上面所有手续后，再申领施工许可证的。要这样的话，没一年的时间办不出不来。
在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们也没好到哪里去；为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过十多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们也就没得玩了。
12、进入销售环节的各项手续
在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。
基本上，现在的调控政策分成以下三个方面：
1、减少土地供给，紧缩地根
这方面的政策非常的立杆见影。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年紧，采取的措施一年比一年严格。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少已是不争的事实了。现在是哪个地产公司手上有地就能够存活下去；在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展中城市逐步扩张，期待着富裕群体人数总量不断增长。
2、政策走向制约着市场需求
提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它并没有解决任何问题，不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种“引鸩止渴”政策鼓掌叫好？望有一种很神奇的解释，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，房价就会自动降价了？
说这种话的人第一是不懂；第二是白痴；可能吗？土地是不可再生的资源，而每个人都需要住房且不论大小；国人的心态是：“别人有不如自己有。”我个人认为：这种链式反应真的如果应验或加剧；我保证：“银行肯定会比开发商死的更快、更难看”
3、政策性限制房地产产品类型
这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个90--70的政策我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润有什么差别？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的若干个项目在产品定价上基本上都是这么个策略。相反很成功。
前面说手续及要略重点；也不能不提程序，因为它与前者是相符相程的“利益攸关者”
13、放线、验线
这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。注意：在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。请他们提前来做放线。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。
14、预售许可证
终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成三分之二，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成三分之二的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对开发商们的“捂盘”行为，会有更直接和深刻的认识了。
现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；开发商没胆量也没这种能力去故意做假。因为他们知道芝麻和西瓜的大小。
现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
15、关于预售中的土地解押
关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。（这个话题非常敏感）这其中有无数的玄机。我个人对这一部分也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。
先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了；还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证——我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。
我只说其中的两个办法：
现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，我的土地证已经解押了。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度。
此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。
很多都专项审查，其实应该大体还是要归到几个主要证件的发放，国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，这几个证件发放的必要条件就需要你说的一堆专项审查，很多分项管的太深了；需要自己去“悟”。
16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
其实，在说了这许多之后，你应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识并养活了那么多各部门、衙门的“人民公仆”，如果还不能完成各项验收，顺利交楼的工作，我看你可就真是不可救药了。
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。
只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：“原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改1234等等”。质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。
质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。物业管理这部分，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。
本人最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？愚昧之致又可笑之极。
项目报建指的是所建工程项目从规划、用地、建筑构造等是否符合政府相关审批部门的要求并在此基础上取其同意批复或认可的一项工程管理任务。报建过程涵盖多个政府部门, 根据本人办理前期的经验, 报建环节涉及主要部门有发改委、规划局、国土局、建设局、消防、环保等职能部门。工程建设项目主要是各类房屋、市政土木工程以及设备安装等固定资产投资的新建、改建、扩建以及技术改造等建设项目。建筑工程报建简单的讲就建设单位 ( 或其授权代理机构) 根据我国工程建设手续要求, 向当地相应的职能部门进行相应的报建活动, 业主不但要提交建筑 ( 或道路) 的设计方案、项目工程概算和施工方案进行审核, 还要交验与工程相关的基本信息资料。
2 建设项目前期手续的办理分析
2. 1 规划许可
规划许可有“一书两证”需要办理: ( 1) 选址意见书: 是建设单位作为项目立项的前置条件, 是城乡规划实施的首要环节; ( 2) 建设用地规划许可证: ①若以划拨方式提供国有土地的, 须经有关主管部门批准、核准或者备案后, 由建设单位向城乡规划主管部门提出申请; ②若以出让等有偿使用方式取得国有土地的, 建设单位可直接持国有土地使用权出让合同向城乡规划主管部门提出申请。对于划拨用地用地规划许可证是向土地部门申请前置要件之一; ③建设工程规划许可证: 是作为建设工程规划管理的程序和基本手段而存在的, 是办理施工许可、土地房屋产权证的要件之一。“一书两证”作为法定的规划许可, 除有偿出让项目不再办理选址意见书外, 其它项目都需要按向工程所在地的城乡行政主管部门申请办理。
建设工程规划许可证比选址意见书和用地规划许可证需要准备的材料复杂, 涉及的部门也相对较多, 总的来说建设工程规划许可证有公开的办事指南和办事流程, 报建单位根据办事指南要求将材料准备齐全后向主管部门申报就可以。但是这里需要说明的一点, 根据多年办理的经验, 作为建设单位必需熟悉的掌握项目的现状用地情况, 对拟建项目总平、单体与设计单位多沟通。本人在办理同安区老年人大学教学综合楼项目时, 因项目地块极限性, 设计虽满足业主主要功能要求但对现场及用地现状考量不周全, 导致在办理工规时审批部门要求更改施工图纸来重新确定其中的指标, 而变更的部分又需要重新申报立项调整概算, 如果概算在允许调整的范围还好, 如果超过规定的范围则项目需要重新调整方案, 项目必需重新设计办理。
2. 2 土地证
我国颁发的土地证书有三种: ①集体土地所有权证; ②集体土地建设用地使用权证; ③国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位或个人依法使用的国有土地进行登记造册, 核发国有土地使用权证。
本论文主要针对政府投融资项目进行研究, 根据本人办理的实践经验, 政府投资项目资金一般不考虑银行贷款, 根据我市的现有政策, 一般不再单独办理土地证而待后续房屋验收通过后与房屋产权证一并办理即“两证合一”。
2. 3 勘察、设计、监理招标
工程立项 ( 估算) 批复后, 即可向建设部门申报“项目报建表”, 业主根据核准的“项目报建表”对项目勘察、设计招标方式的要求, 确定该项目勘察、设计单位。招标方式包括自行招标和委托招标两种。委托招标需要与招标代理机构签订委托代理协议, 由招标代理机构协助办理进场招标登记备案手续后, 依据招标投标法的相关规定, 代理机构开始按照招标程序进行招标事宜。根据以往工作经验, “项目报建表”、招标事宜等工作应尽量考虑与用地规划许可证、用地批复等交叉办理, 在项目报建过程中, 这样穿插进行的程序是相当多的, 这就需要你熟练的掌握其中的窍门, 这样不仅可以缩短办理时限, 也可为建设单位节省时间成本。
2. 4 建设工程施工许可许
建设工程施工许可许是由建设行政主管部门核发的, 是建设单位进行工程施工的法律凭证之一。施工许可证在整个项目前期报建周期内在业主看来可视为后期工作, 其必须在取得建设工程规划许可证之日起一年内依法申请办理。根据我市报建要求, 建设单位申报施工许可前需先登录“福建省监管项目工程管理系统”进行网上申报。申报施工许工证虽然申报材料比之前申报的许可或核准需要准备更多繁琐的材料, 但是有清晰的流程和程序, 只需按要求准备相应的材料, 主要材料应包括: 施工许可证申请表、工程质量安全监督申报表、建设工程规划许可证、施工合同、监理合同、项目报建表、中标通知书、施工图审查通知书等等, 一般情况下主管部门对于符合申报要求的项目在5 个工作日内就会予以办结并出具相应的许可, 这时业主单位就可拿到施工许可证了。再接下来就是进入项目开工有关的各项准备工作了。
3 提高项目前期手续办理效率的有效措施
( 1) 建立和完善建设工程项目报建制度。首先, 报建制度规范了建筑业主的行为, 因为报建监管的客体是建筑工程相关各方, 而提供报建材料, 申办的主体是建设业主 ( 也可能授权代理机构) ; 其次, 报建制度规范化了市场秩序。报建对象的多样化带来了监管对象的多样化, 报建对象中民营企业、私营企业的大量涌现, 迫使建设行政主管部门在对市场各方主体的监管重点也各有侧重, 使监管工作有的放矢; ( 2) 管理部门要加大报建宣传、依法监管。政府职能加大宣传力度, 深入宣传贯彻建设部、省、市有关招标管理的政策、法规文件, 并邀请当地有关部门、建设施工单位有关的负责人开展报建工作的管理和宣传讲座。另外, 各职能部门根据法律法规依法行政, 严格按照报建程序制度进行工作的基础上维护正常的市场秩序, 保障建设和施工单位的合法权益, 为工程服务, 为社会负责。 ( 3) 配合市“多规合一”进行项目报建。推进“多规合一”建设项目审批流程改革是贯彻市委、市政府打造国际一流营商环境的重要举措, 作为具体项目负责人, 需要对该政策进行深度解读, 虽然该政策目前仍是试行阶段, 但对项目的前期管理产生的影响将是不言而喻。“多规合一”推广后拟将项目各个审批部门融合到了一起, 争取做到“服务中心统一收件, 各职能部门自行负责内部流转”。不仅如此, 各部门还缩短了审批办理时限。报建单位只需根据工作计划, 将规定的材料报服务中心, 然后根据项目不同时间点的工作安排及程序要求提供相关资料, 大部分问题由审批部门内部进行流转消化。“多规合一”的工作仍在进一步深化、完善, 相信全面铺开后部门之间的联系将更加紧密, 办理效率将得到大大的提升, 使项目管理者得到真正的实惠。
4 结语
水田被填埋，变成光伏基地
今年8月，江西省定南县老城镇中塅村的农民，突然结束了祖祖辈辈种地的命运。
为了发展工业，江西定南县引进了一家名为赣悦光伏玻璃有限公司的企业。该企业计划用地250亩左右，总投资达6亿元。
“这就是我们的水田。”中塅村村民纷纷拿出自家的《农村土地承包经营权证》，指着正在施工的工地告诉记者，今年5月6日开工建设的江西赣悦光伏玻璃有限公司，所用的土地就是在他们水田上填埋起来的。
记者看到，在《农村土地承包经营权证》上，明确标有承包地块情况中有“基本农田”一栏，在这栏可以看到写有“是”字。凭着这栏的“是”字，是否就能确定为基本农田？为了解真相，记者专程来到了《农村土地承包经营权证》的发证单位，定南县农业局，并向主管的袁（音）书记咨询。袁书记告诉记者：“可以这么理解，应该是。”
在村民黄金华的家里，记者还看到了一块他无意中保存下来的《中塅村基本农田保护区现状图》，在图上可清晰的反映出，现在被填埋的位置就是基本农田保护区。
田地被征，没有经过协商
说起田地被征一事，村民们义愤填膺。村民黄建平告诉记者，他家共有4口人，只有2.06亩水田，现在这些田已全部被征。
像黄建平这样的情况并不在少数：黄金华家有5口人，水田1.95亩；黄跃红家有3口人，水田3.17亩；黄善华家有4口人，水田1.31亩……
“我们都是些面朝黄土背朝天的农民，靠田地生存，可是现在田地被征走了，今后靠什么来维持生计？”村民无奈地说道。
那么，在征地之前，当地政府和村民没有经过协商吗？
中塅村村民黄金华拿出一份2011年3月份颁发的第22号《定南县人民政府令》（以下简称《政府令》）。在这份《政府令》的第二章第二条中，记者看到如下內容：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由县国土资源主管部门按照《土地管理法实施条例》的规定，代表县人民政府组织实施。并要求国土资源部门在征收土地时应做到以下工作：一、在被征收土地所在地的村、组内以书面形式予以公告（公告内容：1、批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；2、被征收土地的所有权人、位置、地类和总面积；3、征收补偿标准。）二、确定拟征收土地的面积、界地、提出征收土地补偿安置方案。三、拟征土地应报有关部门审查。四、45天内与拟被征地单位协商征地补偿、安置方案，签订征收土地协议。五、批准后，应以书面形式予以公告（公告内容：1、被征土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量；2、各项征地补偿、安置款的补偿标准、数额、支付对象和支付方式；3、其他有关征地补偿、安置的具体措施。）。
“我们还没有签过协议，田地就被征走了。”村民争相告诉记者，他们收到过一份类似征地的文件，不过文件上面只有征地补偿标准，《政府令》中要求公告的项目并没有列出，而且，文件上面也没有任何单位的署名和公章。
那么，村民对补偿是否满意呢？黄建平告诉记者，补偿标准是25700元／亩，他家共有2.06亩水田被征，应该得到52942元的补偿，但他实际得到的只有49729元，另外3000多元不知去向。
领导出差，征地手续无法提供
为了解征地情况，记者来到了老城镇政府，被告知镇长徐翔出差在外，镇长助理余文俊在下乡无法接受采访。在老城镇政府办公室，一位工作人员给记者出示了一份第22号《定南县人民政府令》的封面、一份《定南县的补偿标准》和一份《江西省征地标准公告》，并告诉记者，“政府就是按这些文件征地的，如要看详细的征地手续得去国土部门。”
在定南县国土局，副局长钟春梅告诉记者：“这个项目是今年省、市第一批重点调度项目，也是绿色通道项目，所有的手续都很齐全，也都是按照合法程序办理的。”但当记者要求查看相关征地手续时，钟春梅副局长却表示，领导和主管股室的人都出差在外无法提供，什么时候回来也不清楚。不过，她透露说，目前这块地还在收储阶段，正在平地，还没有拍卖。
疑虑重重 审批手续成谜
为了解此项目的环评审批情况，记者又来到了定南县环保局。在环保股，记者了解到，江西赣悦光伏玻璃有限公司的环评已获批复，批复文号为：赣环评字［2011］456号。
按照国土局副局长钟春梅介绍，这块土地还在平整收储阶段，没有挂牌出让。那么，赣悦公司为什么可以在一块还没有确定产权的土地上开工建设，并且获得环评手续呢？
而且，基本农田变建设用地需报国务院审批。2003年8月21日国土资源部下发的《关于严禁非农业建设违法占用基本农田的通知》中明确提到，基本农田是耕地保护工作的重中之重，直接关系国家粮食安全、人民生活，尤其是广大农民的切身利益。在当前我国人口持续增加，经济建设不可避免要占用部分耕地，粮食生产不容乐观的形势下，保护耕地特别是保护基本农田尤为重要，决不能有丝毫的松懈。
2.0 范围：此工作指导书适用于办理相关减免税业务。3.0 职责：报关人员及相关业务人员。4.0 定义：
无 5.0基本规定：
5.1外资企业在减免税审批前必须先进行项目备案，所需资料如下： 手填《进出口货物减免税备案申请表》（需盖企业公章）； 《国家鼓励发展的内外资项目确认书》及《设备清单》原件； 《项目可行性研究报告批复》（原件-项目确认书中的批复文件号）； 进口设备合同（复印件，需盖公章）； 批准证书（复印件，需盖公章）；
《营业执照》、《事业单位法人证书》或相当法人证书的批件（复印件，需盖公章）； 合同、章程；
经办人身份证（复印件）；
《减免税手续办理委托书》（需盖企业公章）； 海关认为需要提交的其它单证。
5.2 外资企业海关办理减免税要求及材料，所需资料如下： 手填《进出口货物争免税申请表》（需盖企业公章）；
进口货物合同（复印件必须清楚并且简单明确，需盖企业公章）； 进口货物发票（复印件必须清楚，需盖企业公章）； 批准证书（复印件必须清楚，需盖企业公章）； 进口货物图片（盖公章）；
进口货物原理说明（说明货物工作原理及构成，盖公章）；
项目确认书及设备清单（复印件必须清楚如为老项目不需提供，需盖企业公章）； 营业执照副本（复印件必须清楚，需盖企业公章）； 办理人员身份证复印件（身份证复印件）； 《减免税手续办理委托书》（需盖企业公章）；
注：现海关对减免税要求较严，如缺单据或公章将不予办理。进口货物设备清单应有进口货物名称和金额。
5.3海关通关所需材料：
正本提单（加盖提单上收货人公章），如为电放提单需提供正本提单复印件（加盖公章）和电放保函；
正本发票 INVOCE； 正本装箱单 PACKING LIST；
货物进口合同 3套复印件（一套应与办理免税的合同相符此合同应简单明确，另一套应为带有详细附件以便商检人员按合同及发票箱单确认货物是否短缺等）；
报关委托书2套（公司加盖公章、签字）； 报检委托书2套（公司加盖公章、签字）； 正本减免税表； 国外熏蒸标识图片； 进口货物图片；
进口货物原理说明（说明货物工作原理及构成）； 注：以上单据必须单单相符，以便通关。5.4内资企业在减免税审批前必须先进行项目备案，所需资料如下：
正本的可研项目批复；
正本的项目确认书和设备清单；
营业执照复印件（盖单位公章）；
合同复印件（盖单位公章）；
《进出口货物减免税备案申请表（盖单位公章）；
《减免税手续办理委托书》（盖单位公章）；
5.5内企业海关办理减免税要求及材料，所需资料如下： 进口货物发票复印件（盖单位公章）；
项目确认书和设备清单复印件（盖单位公章）；
营业执照复印件（盖单位公章）；
合同复印件（盖单位公章）；
《进出口免税货物申请表》（盖单位公章）；
《减免税手续办理委托书》（盖单位公章）；
进口设备图片（盖单位公章）；
进口货物原理说明（盖单位公章）；
海关可能还需要其它相关材料；
一、省厅预审：不需要企业介入。
二、组正式卷报省厅批准:不需要企业介入。
三、挂牌:需要企业介入。
1、审核资质：
用地企业将营业执照及法人代码证提供给土地部门，土地部门审核其经营范围是否符合工业用地挂牌的要求，按照项目性质，提供企业项目相关的控制指标要求（包括固定资产投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及附属设施所占比重）。
2、出建设用地堪界图（由土地部门负责）。
3、挂牌前企业应准备的附件：
①规划方案、选址意见书及项目规划选址图（规划收费）。
企业带着土地部门的堪界图、规划方案表及相关指标数据到县城建局办理规划选址图及规划方案。②环保局意见
企业应携带环评报告，到县环保局办理环保意见。③发改局意见：
企业带着规划、环保、土地部门的上述材料，到县发改局办理发改局立项承诺。
4、收权： 企业带着发改局意见、环保意见、规划方案及选址图，到县国土局收购储备中心，由土地收储中心邀请检察院，财政局、法院等相关部门提出方案后，找主管土地县长签字审批，进行收权（约5天）。
5、公告：
将宗地挂牌情况在报纸和国土资源网上公告（约20天）。
6、交竞买保证金并报名：
25日后，企业按照国土收储中心确定的竞买保证金的数额，将保证金交到收储中心，同时报名。报名时法人要亲自到场，同时应该携带如下相关材料：
①企业营业执照及法人代码证（原件及复印件）。②法人身份证（原件及复印件）。③公章及法人名章。
7、摘牌：
按照国土局确定的时间，企业法人亲自到现场摘牌，并签成交确认书。摘牌时应携带如下相关材料：
①企业营业执照及法人代码证（原件及复印件）。②法人身份证（原件及复印件）。③公章及法人名章。
8、公证：企业带着成交确认书到县公证处进行公证（需交公证费）。
四、汇款
企业应将土地总价款除竞买保证金以外的部门全额交到县财政局预算外帐户。
五、预审
企业带着成交确认书、资质证明材料到县国土局规划科办理预审批复。
六、办理供地手续
企业办理供地手续应到以下单位办理相关手续： ①环保局环评批复
企业带成交确认书、预审批复及环评报告到县环保局出环评批复。②发改局立项批复
企业带成交确认书，预审批复及环评批复到县发改局办理立项批复。③城建局
建设用地规划许可证、建设工程许可证及平面布置图。④财政局
土地总价款全额交到财政局，财政局开出让金票据。⑤地税局
企业带成交确认书、预审批复、环评批复、资质证明材料到地税局交出让金契税及印花税。
⑥土地局（由土地部门和企业共同办理）
企业带成交确认书、预审批复、环评批复、立项批复及资质证明、出让金收据、契税、印花税收据到用地科办理供地手续，签订出让合同，核发建设用地批准书。
工程项目耗资大、涉及面广、地域分布广泛,在实施过程中,一个工程项目所牵涉的单位部门较多,涉及的关系复杂,要对其进行约束,就需要签订各种形式的合同。因此在工程项目合同的种类较多。在工程项目合同的众多管理业务之中,合同审批是其核心之一。由于各公司及分部的管理办法不同,造成工程项目合同审批的流程也有所区别。目前,工程项目的合同审批业务普遍由合同管理人员手工操作完成,不仅造成人力物力的浪费,且容易造成信息传递不及时、数据传输不准确,影响了企业业务的正常运转[1]。
工程项目合同的审批过程是一个典型的工作流管理过程。工作流管理过程通过技术手段,融入管理思想,为管理提供“人、事、流程、条件”等多维管理能力,帮助用户实现管理目标[2]。工作流技术作为工作流管理过程的技术手段,它通过将业务流程分解成良好定义的活动和过程规则,并结合计算机和网络技术来实施流程管理、流程分析和流程再造[9]。
综上所述,为了解决工程项目合同审批(以下简称合同审批)中所存在的问题,论文中通过引入工作流技术,将合同审批的业务流程转换为工作流模型,为合同审批流程进行统一建模,对存在差异的审批流程进行动态定义,使得应用平台能够灵活执行审批流程。
1 工作流概述
1.1 工作流定义
1993年工作流管理联盟(WfMC)的成立标志着工作流技术进入相对成熟的阶段。目前,工作流技术的应用已相当广泛,从简单的办公自动化系统的开发,到企业ERP(Enterprise Resource Planning)系统的实施,以及在为提高企业运营效率而出现的BPR(Business Process Redesign)及BPM(Business Process Management)系统中,工作流技术都发挥了相当重要的作用。
WfMC给出的工作流定义[3]为:全部或者部分,由计算机支持或者自动处理的业务过程。工作流模型是对工作流的抽象表示,也是对业务流程的抽象表示[10]。WfMC给出了工作流的参考模型[3],如图1所示。
工作流参考模型描述了工作流体系结构中的主要组件和接口,它是对普通工作流程序结构的分析。所有工作流系统都包含一系列的公共组件,组件间通过制定一套标准的接口和数据交换格式来达到产品间的协同工作。在图1所示的参考模型中,工作流执行服务WES(Workflow Enactment Services)是由一个或多个工作流机组成的软件服务,用来创建、管理、执行工作流实例,它周围的接口称为WAPI(Workflow Application Programming Interface),应用程序通过WAPI与WES进行交互。
1.2 工作流的相关定义
工作流相关的基本概念有:
业务流程,是现实生活中能够实现企业业务目标的一系列过程和活动的集合。
过程定义,是对业务流程的计算机化表示,包含工作流执行软件运行过程中所需要的所有控制信息[3]。
活动,是过程定义的基本元素,是流程中为了实现某种目标而采取的一系列动作。活动分为原子活动和组合活动。原子级活动是流程中最基本的不可再分的可执行操作;组合活动可以不断分层分解,最终分解为原子级活动[5]。
迁移,活动间通过迁移信息相互连接起来,每个迁移都包含三个基本属性:源活动、目的活动和迁移条件。
工作流管理系统是这样一个系统,能够详细定义、管理并执行“工作流”,对过程定义进行解释,并由过程定义来驱动,它可以通过单个或多个工作流引擎运行[3]。它是工作流实例运行的软件平台[8]。
2 工程项目合同审批的系统结构
2.1 工程项目合同审批的业务流程
合同审批系统是指:根据企业的业务流程,定义软件中合同的审批流程,应用平台根据审批流程进行审批工作,同时保存审批意见,以帮助评审人员参考,最后打印出合同审批单。
整体来说,合同审批的流程分为横向和纵向两个方面。纵向审批是从审批部门、级别等方面来考虑,实现上下级的逐级审批;横向审批指在同一级别的审批操作中,由多人来完成审批工作。在同级审批中,设置审批决策人,各审批人的审批结果直接反馈给审批决策人,由其决定该级别的审批工作是否完成。这两个审批方面交替出现,完成合同逐级向上的审批工作。工程项目合同审批的业务流程如图2所示。
2.2 工程项目合同审批系统的结构框架
一个合同审批业务流程的生命周期主要包括定义流程、创建流程、处理流程和关闭流程四个阶段。
定义流程指利用模型设计器设计业务流程,实现流程规则的定义。创建流程是实现流程实例化的阶段,将业务模型以及相关的信息实例化到数据库中。处理流程指应用平台实现活动迁移的过程,应用平台调用WES,从数据库中读取工作流模型的相关信息,执行业务流程。工程项目合同审批系统的结构框架如图3所示。
3 工程项目合同审批的工作流模型
工作流主要包括一组活动及其相互执行顺序,还包括过程及活动的启动和终止条件,以及对每个活动的描述,如活动的执行、相关应用程序、需要和产生的数据等[6]。该合同审批工作流模型中,一个合同审批工作流是一个四元组:W=〈Id,Des,Activity,Transition〉,其中Id是工作流的唯一标识;Des用来描述工作流的基本信息,如工作流的名称,创建日期等,用一个多元组来表示,Des=〈Id,Name,Date,...〉;Activity是工作流中审批活动的集合;Transition描述审批活动的迁移信息,形成审批流程规则。接下来我们详细介绍工作流模型中审批活动Activity以及迁移Transition。
3.1 合同审批活动形式化定义
在工程项目合同审批系统中,合同审批业务流程中的审批环节对应工作流中的活动,称之为审批活动。在该审批工作流模型中,审批活动主要包括两种类型,一是审批元活动,是审批流程运行的最小单元;二是审批活动集,是多个审批活动的集合。
审批活动Activity是一个五元组,表示为a=〈Id,Des,Type,ActivitySet,Level〉,其中Des是一个多元组,用来描述审批活动的基本信息,Des=〈Id,Status,Des,Actor,Result,Date,…〉,Status表示该活动所处的审批状态,Status∈{0,1,2},0表示未审批,1表示审批完成,2表示审批中,Result表示该活动审批的结果,Result∈{0,1},0表示审批未通过,1表示审批通过。
Type是审批活动的类型,Type∈{0,1},0表示该活动是审批元活动,没有子活动,审批活动集ActivitySet为Null;1表示该活动包含子活动,ActivitySet由子活动组成。
审批活动集ActiveSet是一个二元组AS=〈Parent,Apool〉,Parent表示该活动集所属的上级活动;Apool为审批流程中可选取审批活动的集合,称为审批活动池,Apool={a1,a2,…,an}。审批活动集ActivitySet在流转过程中被定义为一个执行活动,有输入和输出。它的审批状态要比审批元活动多一个,即“审批中”,只有它的所有子活动都审批完成,它的审批状态才为1,也只有它的所有子活动的审批结果都为1时,它的审批结果才能为1。
Level表示审批活动在流程中所处的审批级别。根据Level的值,可以获知活动在流程审批过程中所处的位置。在流程执行过程中,WES会根据审批活动在流程中所处位置对Level进行赋值。处于同一审批级别的多个活动,其Level值是相同的。
3.2 合同审批流程规则
工作流模型中,Transition表示审批活动的迁移信息,是审批流程流转的规则,决定着审批流程流转的方向,表示活动的执行序列。每一个迁移都必须包括源活动Stepfrom、目的活动Stepto、迁移条件Condition,表示形式为:Transition=〈Id,Des,Stepfrom,Stepto,Condition〉,其中Id为标识,Des为迁移的基本信息,是个多元组。迁移也可以表示为审批规则
工作流的运行过程就是活动迁移过程,活动之间的迁移也是有条件的。对于审批规则
合同审批工作流的过程定义是指对审批活动的定义,而合同审批流程的流转则是审批活动的迁移过程。审批活动的迁移过程就是审批活动执行结果的依赖关系。在该合同审批工作流模型中,审批活动的迁移关系可以用前驱图DAG(Directed Acyclic Graph)来描述(如图4所示)。DAG是一个有向无环图,图中的每一个结点可以代表合同审批工作流中的一个审批活动节点Activity也可以是一个审批活动集ActivitySet;结点间的有向边可以表示工作流中两个审批活动之间存在的偏序“→”,即迁移。图中边的终点所指节点的开始依赖于边的起始所指节点的结束[7]。在DAG中不存在环图。
从图4所示的前趋图中可以看到,Apool中的审批活动之间的关系[4]包括以下几种:① ai是aj的前驱,表示为ai→aj;② ai是aj的后继,表示为aj→ai;③ ai与aj是相邻的关系,即ai与aj两个审批活动处于同一级别,ai.Level=aj.Level,二者的执行结果互不影响,但二者共同的结果影响着审批流程的流转,表示为ai-aj。对于规则ai-aj中涉及到的活动ai、aj,可将其封装成一个审批活动,形成审批活动集ASi,它在运行的过程中将会形成一个断点,它的审批结果由ai,aj的审批结果共同决定,即ASi.Result=ai.Result∧aj.Result。
4 工程项目合同审批流程的算法描述
工作流管理系统在实际建立的过程中一般分为三个阶段:流程建立阶段、流程实例化阶段、流程运行阶段。其中,流程建立和流程实例化合称为流程程定义阶段。
4.1 合同审批流程定义算法
在合同审批流程定义阶段,管理人员使用工作流设计器创建合同审批的业务流程,并定义出合同审批流程规则,然后将合同审批流程实例化,设置相关控制信息,并将其存储到数据库中,便于在工作流执行过程中调用。
根据以上的分析,合同审批流程定义过程的算法如下:
① 创建并初始化合同审批业务流程中的活动Activity;
② 根据Type的值来判断Activity是否包含子活动,如果不包含子活动则执行步骤③;如果包含子活动则执行步骤①;
③ 根据Transition中规则来动态定义合同审批工作流中活动的执行序列;
④ 关联活动的执行者Actor等相关信息;
⑤ 将流程活动及相关信息存储到数据库中,使流程实例化,形成合同审批流程模型。
4.2 合同审批流程执行算法
在合同审批流程运行阶段,应用软件调用合同审批流程实例中的审批活动,并按照定义好的审批流程规则执行审批活动。在运行过程中,工作流管理系统需要判断执行的审批活动是审批元活动还是审批活动集。
根据合同审批业务流程的分析以及流程规则的设计,合同审批工作流管理系统在执行流程活动时的算法如下:
WES执行到合同审批流程中的审批活动时,首先判断该审批活动的类型Type;
如果Type==0,则该审批活动为审批元活动,WES执行这个活动,并返回审批结果;
如果Type==1,则该活动是审批活动集,含有子活动,WES转至执行审批活动集中的子活动;
依次递归嵌套执行,返回审批结果。
5 应用实例
基于工作流技术的合同审批系统已经在中铁十三局综合项目管理系统中得到了成功的应用。在合同审批系统中,用户在网络系统平台上可以完成合同审批流程设计、合同文本管理以及合同审批等工作,主要的功能操作流程如图5所示。
在该合同审批系统中,合同文本管理包括合同文本的起草、修改、合同文本扫描、归档,主要由合同管理人员操作;合同审批流程设计主要是流程设计人员依据公司的政策,利用审批流程设计器来设计合同审批的工作流流程,定义审批步骤、审批流程的一些基本属性,这个流程可以在实际审批过程中进行修改;提交合同主要是将设计的审批流程与相应的合同文本关联起来;合同审批工作主要由各级审批人来完成,操作中需要填写审批意见以及对合同进行表决。
6 结 语
利用工作流的思想来实现工程项目合同管理中的审批工作,在工程项目管理中具有广泛的适用性,解决了工程项目实际工作中合同审批的滞留问题,同时节约了合同审批过程中的人力与物力,使得合同审批工作更加灵活高效,也使得合同审批的操作更加规范化智能化。
参考文献
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[6]吴绍艳.工程项目工作流的Petri网表示及模型建立[J].计算机工程与应用,2009,45(30):10-12.
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[9]邵虹,张雷,崔文成.基于工作流技术的医院办公自动化系统[J].计算机工程,2008,34(17):260-261.
近日，李克强总理先后到国家开发银行、工商银行考察，四次敦促各商业银行“减少服务收费”、“能不收的尽量不收”，使银行收费再度成为舆论关注焦点。事实上，在去年2月，发改委和银监会联合发布《商业银行服务价格管理办法》和《关J印发商业银行服务政府指导价政府定价目录的通知》，对部分收费进行了减免，并调整了政府指导价的相关事项。
然而，虽然新的政府指导价已于去年8月份开始实施，但从并家银行的2014年年报数据来看，于续费及佣金净收入仍有大幅度的增长，四大行的于续费及佣金净收入合计超过了4000亿元，其中仪农业银行住该项H上的收入有实质性减少。
中消胁最新发布的2014年度银行业消费者满意度测评情况报告报告显示，消费者抱怨率∞.5%仍处于相对较高水平，其中“窗口少、排队时间长”、“营业员态度表现差”等问题反映突出。此外，反映服务收费高、服务收费不合理、乱收费等问题比例仍然较高。从年龄梯度上来看，老年人对J服务收费的意见最大。
监管层为服务收费“减负”
去年8月份，新的《商业银行服务价格管理办法》开始执行，新规对多条收费项日条款进行了调整。新办法要求，部分免除银行个人客户的账户管理费（含小额账户管理费）和年费，免收个人基本养老金（含退休金）账户每月前2笔，且每笔不超过2500元的本行异地取现于续费，同时还对个人跨行柜台转账汇款费用等进行了调整。
随后，多家银行表态将对银行收费项目标准进行调低。工商银行表示，“对于个人客户使用频率较高的个人本行异地转账汇款、个人本行现金存款、个人本行白助渠道存取款、个人跨行白助渠道转账汇款等市场调节价范围的服务项目，主动调低原有收费标准”。农业银行则表示，下调17项结算类收费标准，包括降低柜台、ATM及电子渠道的异地转账、跨行转账、异地取现、漫游汇款、资金归集等费用。
也有银行主动减免部分收费项目，如华夏银行表示会对部分异地服务收费实行阶段性优惠政策，在一定期限内，“免收个人客户现金汇入本行异地华夏卡、活期存折手续费；免收个人异地本行柜台取现手续费”。
但是，即便多家银行减免了服务收费，现有的收费仍IH种类繁多。数据显J.，2003年银行收费项目仪300多种，到2012年达到峰值的3000多种，即使按照去年的新规进行统计，收费项目仍有近千种。
记者根据工商银行官网公示信息统计发现，该行目前免费项目共有109项，政府指导价格有13个大项，收费项H-共有将近500项；民生银行的免费项日一共有155个，政府指导价格一共有15个大项，收费项日根据条线区分也有数百个。
城商行方面，上海银行的免费服务项目共有29项，政府指导价共有13大项，收费项目263项。让人¨艮前一亮的是，最近新成立的儿家民营银行，收费项目和标准大大低于传统银行。例如温州民商银行目前除了工本费以外，其他任何服务费用都不收取费用。
工商银行有关人十表示，服务项目的差异化收费是正常现象，银行经营是有成本的，提供的服务优质，收取一定费用无可厚非，同样的收费项目，有的银行服务好，客户下次还会选择那家银行，客户的选择就会形成银行间良好的竞争环境。
仅农行手续费收入下降
记者查阅2014年年报发现，虽然银行方而表示对收费项目进行减免，但是就总量而言，手续费及佣金收入仍然高速增长，部分银行的银行卡手续费增长甚至超过了5%。四大行中，只有农业银行的于续费及佣金有实质性的减少。
截至2014年年末，农业银行实现于续费及佣金净收入801 23亿元，较上年下降30. 48亿元，下降3 7%。于续费及佣金净收入占营业收入的比重为15.38%，较2013年下降2.60个卣分点。特别值得注意的是，其结算与清算于续费收入211. 23亿元，较2013年减少16 37亿元，下降7.2%，农行解释称，主要是邮于受收费监管政策影响，部分结算类业务收费标准下调。
2014年，建设银行于续费及佣金净收入为1085亿元，占营业收入比重为19. U2%，其中银行卡于续费贡献305亿元收入，增长18.56%，同期其净利增速仪为6.1%。建行表示，信用}通过积极拓展优质客户、发展账单分期、加快产品创新等措施，收入增速超过30%。而顾问和咨询费、托管佣金两项服务收费上出现了减少。
工商银行手续费及佣金净收入1324亿元，增长8.3%，其中银行卡手续费增长迅猛，共收入351亿元，同比增长23 1%，远超其2014年的净利润增速（5.1%）。而在结算、清算于续费与资产托管两项上则出现了收入减少的情况。工行认为，去年执行了新版本的服务价目表，在规范收费的同时，主动降低或者减免了部分服务费用。
中国银行去年手续费及佣金净收入912亿元，同比增长11.14%，在营业收入中占比为19.99%，银行卡手续费收入为215亿元，同比增长24. 58%。此外，其在结算与清算手续费和顾问与咨询费两项上，出现了收入减少，去年中国银行净利润增速为8. 08%。
从上述数据不难看出，手续费及佣金收入已是银行利润中不可忽视的组成部分。记者发现，这种现象在股份制银行中尤为明显。
民生银行2014年实现于续费及佣金净收入382.39亿元，同比增加82. 83亿元，增幅27.65%。其中，银行}手续费首次突破100亿元，达到122亿元，增长42.2%。而在代理业务于续费、财务顾问服务费、融资租赁于续费等方面均有超过50%的增长。
中信银行去年实现手续费及佣金净收入253.13亿元，比2013年增加85.02亿元，增长50.57%。这其中，托管业务手续费增长接近lOO%，银行手续费收入83亿元，同比增长48.56%。理财服务于续费增长48. 89%，同样也十分吸引眼球。
服务公示透明度需改善
4月17同，中消协召开提升银行服务消费维权工作座谈会。根据测评结果，全国银行业消费者满意度得分为80 38分（满分100分），较2009年度提高了10 39分。其巾，北京银行、民生银行、华夏银行的消费者满意度得分相对较高。此外，在消费者忠诚度指标方而，民生银行、兴业银行、变通银行的得分相对较高。在品牌形象指标方面，中国银行、北京银行、建设银行的得分相对较高。
测评结果还显示，消费者抱怨率26.5%仍处J相对较高水平，其巾“窗口少、排队时间长”、“营业员态度表现差”等问题反映突出。此外，反映服务收费高、服务收费不合理、乱收费等问题比例仍然较高。从年龄角度来看，老年人对于服务收费的意见最大。
对此，中消协建议，银行企业要公开服务收费明细和服务内容，让消费者充分知情；同时要不断优化资费标准，提高服务质量，让服务内容与服务收费对等相称，切实让消费者感受到良好服务。
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