北京市公房管理规定

北京市公房管理规定（精选6篇）

北京市公房管理规定 篇1

房屋是公民生存的最基本保障，我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。根据产权单位的不同，公房又有国家直管的公房和单位自管的公房以及经营单位托管、代管的公房。

1、公房拆迁中承租资格及补偿纠纷解决机制

通过向法院起诉的方式解决，首先就有几个问题：是民事诉讼呢还是行政诉讼，起诉谁呢，案由是什么，这还要根据不同的情况提起不同的诉讼。《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》（2003年11月27日京高法发[2003]350号）规定因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。对于直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，对于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人提起的诉讼作为行政诉讼处理。该意见针对公房承租人及其家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生争议的情况。对于家庭成员内部的纠纷，家庭成员所达成的家庭协议的内容或效力产生的争议则属于另外的法律关系，需要另行提起单独的民事诉讼加以解决。那么在同时存在家庭成员之间的争议和某些家庭成员与政府公房管理部门在承租人资格问题上发生争议的，这两个争议或诉应当如何处理呢，分别单独提起，一并提起，还是只需提起一个，在提出一个诉的时候，是提那一个诉呢，这些都需要结合具体案情选择对当事人最有利的诉讼方案。

2、公房承租人资格认定

主要问题涉及到老人承租单位或其他公房并长期居住、子女早年和父母一居，分家后搬出公房迁到其他住处，但现住房条件达不到房改标准，也有子女虽买了房但依然住在父母承租的公房里，还有父母过世后子女中一人或数人继续居住公房，但没有到房管所变更承租人的。北京近几年城市建设发展快速，危旧改造涉及面广，承租公房很多都面临拆迁，但根据北京市相关规定承租公房被拆迁的，承租人可以得到相应补偿。这一来公房租赁、拆迁补偿等法律问题纠缠在一起，导致家庭纠纷，影响和谐和社会稳定。解决承租人资格问题是处理拆迁补偿安置的前提，公房拆迁涉及到多方利益的分配，首先面临的是公房承租人资格认定问题，依照不同情况，需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况：

1、原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更，补偿对象当然还是原承租人；

2、承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人，在拆迁中取得补偿获益权；但这种情况下会发生不符合规定的变更而侵害成员利益的情况，被侵权的其他家庭成员可以请求公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原变更，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼请求法院依法予以撤销；

3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住，因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割，家庭成员之间在变更承租人的问题上出现不同的意见。公房承租人资格应当如何认定呢，一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定，二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑，在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。政府公房管理部门经审查认为符合北京市有关公房承租人的条件的应当予以变更，符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位

不予变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院判决变更。在法院做出变更判决并生效后，当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。根据规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：

1、原承租人死亡或外迁；

2、与原承租人为同一户籍；

3、是原承租人的家庭成员；

4、与原承租人共同居住二年以上；

4、没有其他住房。

二、公房承租法律关系不能等同于一般租赁合同法律关系

直管公房租赁关系是具有公益分配性质和特殊关系，这种租赁关系不同于一般的民事租赁关系。在直管公房租赁关系中，承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意思自治的范围被压缩到极小。政府公房管理部门具有民事主体和行政主体的双重身份，同时具有民法上的出租人和行政法上的行政管理人的双重角色。在直管公房租赁合同关系中，涉及房屋保护、维修、房屋租金交纳纠纷时，房管所以一般民事主体的身份出现，与承租人具有平等的法律地位，相应地该案件也应当作为民事案件处理。但在涉及审查当事人承租资格的关系中，房管所以行政管理者的角色出现，履行行政管理的职权，相应地，案件应当作为行政案件处理。由于直管公房的管理单位具有民事主体和行政主体的双重身份，在不同的法律关系中扮演不同的法律角色，因此，在直管公房租赁纠纷中如何准确把握法律关系的性质以及公房管理单位在其中所扮演的角色对于当事人正确维权具有十分重要的意义。

三、公房的拆迁补偿方式及补偿款的归属

确定了公房承租资格后，拆迁补偿款的归属问题就容易解决了。首先须明确一点：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市政府令第87号)的第二十八条中明确规定，拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房(以下简称直管公有住房)的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。《条例》第二十七条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安置；未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给与认可之前，该处分没有任何法律上的效力。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承

租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。

承租的公房面临拆迁或由承租人领取拆迁款后，在家庭成员之间如何分配成为目前面临的一个法律问题，尤其是如何确定享受拆迁款分配人资格、如何在具备分配款项的成员之间确定分配比例，拆迁款是否遗产，自管分房与房改政策之间的关系能与影响承租人的权利等，司法实践中往往出现承租人更名后，先前的承租人及其共同居住人是否可以分得拆迁补偿款，由于现行法律对类似问题没有规定，导致纠纷难以得到妥处，就此，长期代理承办公房承租案件的专业律师通过案例，为您提供相关参考。

案例一：孙子？女儿？去世职工的单位公房谁继承

杨先生于1995年10月来石家庄投靠其在某厂工作的祖父母，并在石家庄市落户。因杨没工作也没住房，于是就和祖父母、姑姑共同居住在祖父单位分给的公房中。1996年5月杨先生祖父母相继去世，姑姑搬出另住。1997年杨的祖父所在单位出售其生前所住公房，因当时情况紧急，厂方允许杨代表其祖父购买此房。1999杨所住其祖父房屋被拆迁，房产公司给杨补偿费数万元，杨的姑姑知道后，认为此房款应归她所有，其理由是她父母也就是杨先生的祖父母去世后，只有她有权继承父亲生前所住公房。杨先生则认为他是祖父生前的共同居住人，根据我国《城市私有房屋管理条例》规定，杨有权以共同居住人的身份继租所住公房，继租关系形成后，便可以自己的身份购买此公房，因此，杨对房屋享有所有权。那么到底杨先生和他姑姑谁更有权继承此房屋的所有权呢？

张生贵律师认为：杨先生引用《城市私有房屋管理条例》规定来说明他对房屋的继承权，这种说法不对。该条例是调整私房租赁关系的法规，而本案涉及的是城市公有住房出售，应当适用我国城镇住房体制改革过程中的有关法律、法规和政策。《城市公有房屋管理规定》第28条规定：“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。”这说明作为继租关系中的共同居住人至少应具备三个条件：一是家庭成员，二是共同居住2年以上的家庭成员；三是办理更名手续。只有满足这三个条件，才能享有基于租赁关系产生的相关权利。杨先生显然不具备共同居住人的身份，自然不能行使相应的权利。杨先生与其姑姑发生的争议，属于我国城镇住房体制改革中在出售公房过程中出现的情况。根据国家房改政策和《出售公房暂行办法》规定，要购买单位出售公房，需具备2个条件：一是本单位职工；二是具有常住户口。杨先生不是该单位职工，不能购买其祖父的单位住房；而且杨祖父所在单位态度也很明确：杨只是代表杨家行使权利，并没有认可杨某的购房权。该办法同时规定：“购房人去世后，由其继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。”依此规定及大量司法实践证明，购买公房已成为一项独立的民事权利。如果权利人去世，则成为遗产性质的权利，由其法定继承人或受遗赠人依法定程序行使。根据《继承法》的规定，只有杨某祖父的继承人才有权利购买该住房，杨某作为第二顺序继承人无权以所有人的身份独占、处置代表其祖父购买的公房。无论从租赁关系，还是从继承关系看，更无权擅自处分该房。杨的行为只是一种代理或垫付行为，不能必然取得本案诉争公房的所有权。对于杨某现得的房屋补偿款，在扣除其垫付房款后的余额应当作为遗产，在杨某姑姑等法定继承人中间依法分割。

案例二：公房拆迁安置款是不是遗产？

法院给出明确意见，公房拆迁款系遗产，应按法定第一继承顺序继承。

众所周知，公房是不能作为遗产来继承的，那么公房的拆迁安置款能否作为遗产来继承呢？近日，天津市和平区人民法院对鲁氏三姐妹起诉同胞兄弟鲁某继承案件的判决对此作出了明确的答复。

邢某生前与早年去世的老伴鲁老先生共有四个女儿和一个儿子。多年来邢某一直承租一间公房。２００４年９月底楼房拆迁，邢某的儿子鲁某代母亲与拆迁安置部门签订了房屋拆迁补偿安置协议，并领取了拆迁部门给付邢某的房屋安置补偿费１３．８７万元。国庆节期间鲁某用１３．２万元置换了一套公房，房屋承租人写在了自己的名下。１２月初，邢某病故。由于对房屋拆迁安置补偿款的处理意见不一，邢某的三个女儿把自己的同胞兄弟鲁某告上了法庭，要求依法继承母亲邢某名下的房屋拆迁安置补偿款。邢某的另一个女儿明确表示放弃继承权。原告在法庭上气愤地表示，鲁某私自处分母亲的拆迁款，用母亲的钱“购买”房屋，承租人还写在自己的名下，在母亲尚未过世的情况下就剥夺了母亲的住房权利，违背了母亲的意愿。她们认为，母亲既然已经去世，房屋拆迁安置补偿款作为母亲的遗产，她们当然有权依法继承。

邢某的儿子鲁某在法庭上解释说，他母亲生前多次向兄弟姐妹们表示，鲁家只有他这一个儿子，她再买房子就要买到儿子家的附近，买了房子也直接“落”在儿子名下，省得百年之后再过户又花钱又麻烦。所以，母亲才将住房手续全部交给他，让他全权处理拆迁及购房等事情。为了使母亲能够住上冬季供暖的房屋，他领到拆迁安置补偿款后，就迅速置换了一套公产楼房，并按母亲的意愿由他来承租，目的就是让老人家生活得舒适、温暖。只可惜母亲病故，未能住上所买的房屋。鲁某据此辩称，母亲在生前就已经处置了房屋安置补偿款，所以自己的姐妹所主张的继承标的并不存在。况且母亲承租的是公房，产权不属于个人，那么基于房屋租赁而产生的房屋使用权自然不能列入遗产，由公房拆迁而产生的货币补偿金也不应列为遗产。为此，鲁某要求法院查明事实，尊重老人的真实意思，驳回三姐妹的诉讼请求。

法院一审判决认定：被继承人邢某名下承租的公房经拆迁所得安置补偿费应属邢某生前的个人财产。由于邢某已经死亡，对于她所遗留的拆迁补偿费１３．８７万元，应作为遗产由其主张继承的子女按法定第一继承顺序继承。三原告与被告作为第一顺序的法定继承人，应在扣除被告为邢某支付的医药费及丧葬费近万元后，余额由双方共同等额继承，被告鲁某给付三姐妹继承款各３．２５万元。

案例三：北京薛氏家族因父母承租的公房被拆迁后，引发拆迁款分配争议。

薛氏史弟五人的爸爸去世多年，其父原系某高校的员工，身前承租学院的房屋，去逝后其家人共同居住，为防止家庭问题，薛氏兄弟共同拟写了一份备忘录，大致内容如下：由于五子女工作地点分散聚齐的机会很少，还遗留一些问题没有得到妥善、彻底的处理，五个子女还对有些问题没有达成共识。现五子女都在北京，有条件处理这些问题。为了保持和发扬薛氏家族友好、团结、互信、互爱、明大理、尊老爱幼的优良家规，并给下代创造世代友好相处的条件和环境，本着公平、公正、全面、合理，合法、家族团结、兴旺的目的处理遗产。本着维护和发扬我们之间珍贵的亲情的态度。经5子女友好协商对下列问题达成如下共识：1.根据继承法第九条 继承权男女平等。第十五条继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成和睦并为后代做出榜样的态度。处理好此事。2.根据继承法第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的收入；

（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；

（三）公民的林木、牲畜和家禽；五子女商定如下：⑴对东四育群胡同12号爸爸居住两间房子的居住、使用和处置意见如下：①两间房子属爸爸生前由单位分配的公产房.91年5月19日5子女商定由于薛一直与其爷爷居住、可继续使用一间，另一间由其他成员根据困难情况居住。但事后未能实现，由薛红军一人居住他不让其他人居住。并在这期间未经五子女同意私自将房子的承租人改为薛红军和他人。现薛红军已经买房。房子应该归其他子女居住。②此房的以后的进一步处理、转租按相关法律由5子女商定。如拆迁，根据相关法律案例，该房应视为爸爸的遗产，所得补偿款也应当作为遗产进行析产继承归5 子女分享。⑵80年妈妈去世时有2000元存款。爸爸在85年前后每月有270元的离休工资到91年有1万元左右的存款是正常的事。不可能只有600圆的存款。作好爸爸存款的分析、调查、处理。⑶对于已经作价的物品、资金要到位。⑷对爸遗留下的尚没作价的古玩、邮票等遗产进一步清理，并将以上物品交薛守愚处汇总，列出清单、核算价格，供五子女处理时的依据。⑸尽快处理好遗留问题，不拖拉。五子女共同签字。2008年9薛某分得百万元补偿款，其他家庭成员要求分配，薛某称该房已经被登记在本人名下，其他人无权分得，其他家人便提起了给付之诉，理由是2008年2月份北京东城区政府决定建立东城区政府应急指挥中心，拆迁了“东四育群胡同12号房院”，该房院系北京理工大学分配给原告的父亲（1949年5月开始在北京理工大学工作,1991年去世）的福利住房。此房从1950年到1991年父亲离休去世前一直由父亲、母亲和原告共同居住，母亲于1981年11月去世。此次拆迁范围含原告父亲的福利房及自建房和厨房等附属房屋。拆迁补偿款共计100多万元，该款应由各原告依继承法分得，但被告全部领取并占有，原告向被告主张返还拆迁款时，被告拒绝并表示走法律程序。原告的父亲去世后全家人对父亲遗留的房屋等财产处理共同达成了《关于家族遗产处理的备忘录》并签字，其中关于该房产的约定为“两间房中的一间由被告暂时使用，另一间由五子女的其他人员根据居住困难程度安排居住，其他附属面积共同使用”。“如拆迁，该房的所得补偿款应当作为遗产进行析产继承归5子女分享”。订立家庭协议时被告已拥有自己的私产房屋150平米，原告根据情况协商进住，遭被告极力反对，被告的行为侵害了原告的居住权，此次拆迁补偿款被告领回后不分给原告，根据继承法规定，原告父亲的单位分给父亲的福利房在父亲去世后，因该房被拆迁所得补偿费属于父亲薛析如的个人遗留的家庭财产，依法由第一顺序继承人继承，同时根据房改政策及相关法律规定，原告对父亲单位分配的福利房享有居住及房改期权，被告擅自占有拆迁补偿款的行为侵害了原告的合法权益，依据民法通则、继承法相关规补偿款是发放给承租人的住房补偿，原告既未共同居住，又无承租协议，要求法院驳回。

北京市公房管理规定 篇2

1. 直管公房 (售后公房) 物业管理应走“市场+保障”道路

直管公房 (售后公房) 物业管理应采取两条腿走路, “市场+保障”是目前解决直管公房 (售后公房) 物业管理问题的有效模式。直管公房 (售后公房) 和商品房的物业管理存在区别, 商品房的物业管理注重服务职能, 而直管公房 (售后公房) 的物业管理注重管理职能。但随着整个物业管理行业的逐步规范化, 直管公房 (售后公房) 物业管理未来的大方向是市场化, 包括物业管理收费标准、服务内容、核算方法等, 但对于直管公房 (售后公房) 中存在的低收入人群, 政府应加大力度进行保障, 将其纳入住房保障体系。只有将应保人群充分保障起来, 直管公房物业管理才能够无后顾之忧地走市场化道路。

2. 直管公房 (售后公房) 物业管理核算、服务及收费应与商品房接轨

直管公房 (售后公房) 物业管理与商品房接轨有3层含义:一是与商品房物业管理核算方法接轨。二是与商品房物业管理服务内容及要求接轨。三是与商品房物业管理收费标准接轨。

3. 低保人群物业管理费应给予政府补贴, 并纳入住房保障体系

对低保和特殊人群的物业管理费应采取政府补贴的形式保障, 并纳入住房保障体系。在制定收费标准时, 基于原来直管公房收费较低, 应针对不同对象加以细分。例如对国家或本地区做出重大贡献的老干部, 或月收入低于本地区民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准且符合特困条件的家庭, 可采取政府补贴的形式, 由政府财政直接拨付物业服务企业。对于直管公房 (售后公房) 物业管理费的补贴, 建议采用抵用券的形式。享受政府补贴的居民户由民政部门核定, 发放物业管理费抵用券, 居民持券抵付物业管理费。企业凭券按月与民政部门结算。

4. 建立直管公房 (售后公房) 物业管理费托底补贴联动机制

物业管理费托底补贴需要建立三方联动机制, 包括政府部门、物业管理企业、第三方审计。第三方审计对物业管理企业的经营状况、运营成本等进行审核及测算, 并向社会公开, 然后企业将其审核测算结果上报政府有关部门。政府有关部门根据审核结果和企业成本加微利的原则, 给予企业适当的托底补贴。托底补贴发放后, 由业主委员会、居委会等进行事后监督, 包括物业管理企业提供的服务是否达标、运营成本、营业利润 (控制在一定范围内) 等。

5. 物业管理企业政府补贴可借鉴公交企业成本规制办法

直管公房的物业管理可借鉴城市公交补贴办法。城市公交是公益性行业, 公交票价不受市场规律支配, 即便运营成本上涨, 也要以低于成本的价格为城市的运转服务。这和直管公房物业管理十分相近。“物业管理成本规制”是指政府有关部门通过建立成本标准, 合理界定物业管理行业成本范围, 测算、审核和评价物业管理企业经营状况, 并将营运成本以适当方式向社会公开, 以促进物业管理企业进行成本控制、规范营收。可成立“物业管理行业成本费用评价委员会”, 作为物业管理成本规制的管理机构, 并制定相关的约束标准。

二、直管公房 (售后公房) 物业管理发展的对策措施

1.“提、补、控、修、减”的具体措施

“提”——提高直管公房物业管理收费标准, 使之逐渐与市场接轨。

“补”———政府加大物业管理费的托底补贴, 将直管公房中的低保人群进行充分保障。

“控”———控制物业管理企业的服务水平, 制定直管公房分等定级标准。

“修”———建立直管公房定期维修机制。

“减”———减免直管公房物业管理企业的相关税费, 如营业税和企业所得税等。

2. 根据成本加微利原则, 定期调整物业管理收费最低标准

应改变目前直管公房物业管理收费标准十几年不变的状况, 建立定期调整直管公房物业管理收费最低标准的机制。各地物价局应积极进行市场调研, 建议每1～3年根据当地CPI指数, 劳动力成本涨幅等微幅调整一次, 最低收费标准应遵循成本加微利的原则, 符合企业运营的基本条件。通过上调物业管理收费标准来改变直管公房物业服务费收不抵支、入不敷出的现状, 使直管公房物业服务收费标准走上良性轨道。

3. 政府应提高托底补贴标准

政府补贴对直管公房 (售后公房) 物业管理发展至关重要。从2008年开始, 浦东新区将旧公房及售后公房小区、动迁房小区、1992年以前的早期商品房全部纳入物业补贴范围。管理上述物业的物业公司在达到规定的基本服务标准的前提下, 可领取每月每平方米建筑面积最高0.2元的补贴。具体由享有旧小区管理权的物业公司提出申请, 物业所在区域房产办事处和街镇联合审核, 之后由房产办事处联合居委会每两月一次对该物业小区管理情况进行检查, 每半年一次验收, 验收合格的由有关部门直接将补贴资金划入物业公司账户。

对于很多物业管理企业来说, 每月每平方米建筑面积最高0.2元的补贴根本无法扭转物业管理企业亏损的局面, 政府应根据物业管理企业成本规制结果, 提高每月每平方米政府托底补贴 (据测算约为0.6元/平方米/月) 。

政府还应对符合物业管理服务标准的物业管理企业进行奖励, 这样有助于激发企业的积极性, 促使物业管理企业进一步提高服务水平。政府补贴费用可来源于售后公房净房款和租金。经过粗略统计从2001年到2007年, 浦东新区直管公房售房净房款有6.84亿元, 在净房款中列支补贴费用符合使用规则。

4. 建立菜单式分等收费管理模式

《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划 (2007-2009) 》已明确“逐步推行售后公房菜单式分等收费管理模式”, 应尽快制订售后公房分等定级收费办法。遵循“合理、公开以及费用与服务水平相一致”的原则, 逐步建立和完善“质价相符”的物业管理服务收费机制。由按照房屋产权性质收费过渡到按照服务水平的高低和服务项目的多少收费。可根据售后公房所处的地段、建造年份、服务等级的不同, 实施不同的收费标准。这是售后公房物业管理标准化、规范化的发展方向。

售后公房菜单式分等收费办法可以借鉴商品房的物业管理菜单式分等收费办法。点“菜”由业主大会来决定。根据《上海市住宅物业管理规定》, 在选择物业服务的具体项目、等级时, 代表小区全体业主利益的业主大会 (业主委员会) 意见将起到决定性作用。业主大会进行表决时, 需有小区三分之二以上的业主同意。业主大会和物业管理公司可以根据需要, 从菜单中选择不同等级的服务项目, 并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。

建议先行试点, 逐步推广。试点的关键是物业管理标准与物业管理质量相一致。可先确定一些条件比较好的小区, 进行物业管理费的调整, 确保这些小区的物业管理水平上一个档次, 使其发挥先发效应。政府也可予以税收优惠或无息贷款, 让物业公司改善小区硬件设施, 提高服务质量。

5. 建立定期维修机制和资金保障机制

凡涉及房屋安全使用和公共安全的物业维修项目, 无法通过三分之二业主同意的情况下, 应该有指令性意见, 确实需要维修的, 将纳入强制维修、养护范围, 确保房屋的正常使用和人身财产安全。同时, 为解决维修资金“滥用”, 应建立维修资金使用的审价、审核、审计等三审制度, 确保维修资金合理使用。

另外, 在保护业主维修权利的同时, 也要建立保护物业企业收回维修费用的权利。为解决维修资金续筹难的问题, 应进一步明确维修资金再次筹集的方式、方法, 包括一次性筹集和分期筹集以及业主的住房公积金可以用于补充专项维修资金等, 从法制上保证房屋的“养老金”得以落实。

6. 对直管公房物业管理企业应减免相关税费

北京市公房管理规定 篇3

关键词：经世致用；直管公房；利民强国

习近平在《全面贯彻落实党的十八大精神要突出抓好六个方面工作》中提出检验我们一切工作的成效，最终都要看人民是否真正得到了实惠，人民生活是否真正得到了改善。正是典型的经世致用治国理政理念。随着社会的进步，历史的发展，住房制度商品化的加速，廉租房的出现，直管公房管理事业与时俱进，淋漓尽致在各个方面发挥着经世致用的惠民作用.

一、无偿划转困难企业租赁直管公房营业房房产

（一）划拨政策的由来

1997年6月18日陕西省人民政府为了加快流通产业的发展缓解下岗企业职工引起的社会矛盾，特下发文件“由国有企业、粮食企业租赁直管公房经营用房的，其产权经评估后，一次性注入企业充实资本金，降低负债率”。

1997年7月29日，建设部又发函给陕西省人民政府不同意直管公房房产无偿划拨给使用单位。

（二）一切从实际出发

“天变不足畏，祖宗不足法，人言不足畏”，王安石的三不足言论指出了积极入世，一心为民的政府工作宗旨。

1998年6月3日，我局结合建设部、陕西省政府、宝鸡市政府有关政策，一切从实际出发，联合市体改委、市国有局、市财政局、市土地局、市商务局、市房管局共六个部门组成联合调查租，展开了为期半年之久的联合摸底调查，并汇总情况上报市委、市政府有关部门。

结合调查结果、宝鸡市直管公房的实际情况、上级有关部门的文件精神，我市在划拨问题上，从1998年元月份起，其中我所管辖范围内宝鸡市金台区直管公房总建筑面积40000平方米的营业用房中，22000平方米正式划转或强搭划拨给了市饮食服务公司，东大街肉店，百货大楼，水产公司，金台区五交化公司，市人民蔬菜商店、新华商场、糖酒盐业有限责任公司等11个单位。

截止到今天，我所管辖范围内的划拨房产统一的管理模式为：首先，我所房产账目详细记载房产信息，包括建筑面积、具体地理位置、承租单位名称、法人、相关联系人及电话号码等；并且，每年与租赁单位核对一次房产增减情况；另外，对于涉及拆迁、返还房产，及时动态记录；其次也是最重要的，对于划拨的房产免除所有房屋租金。

（三）意义

王安石曾在《答钱公辅学士书》中说“贵为天子，富有天下，苟不能行道，适足以为父母之羞，况一甲科通判”，提到了各级官员应该有的实实在在为老百姓办事的致用意识。直管公房日常维护、修缮费用主要依靠营业方的租金收缴，把每一分钱花在刀刃上更是直管公房房管人员的工作准则。无偿划转困难企业租赁直管公房营业房房产进一步体现了直管公房时时刻刻为社会稳定，解决群众的燃眉之急的“经世致用”思想。

二、低于市场的租金标准

（一）直管公房住宅房租金

直管公房中正常缴纳租金的住宅房屋，其租金标准一直严格遵守政府指导价格，从我所1995年成立以来仅仅调整过3次，每次都通过市民听证，政府指导，物价部门正式下文等程序.比如砖混结构一等分别为1997年调整为使用面积每平方米0.7元，2004年调整为使用面积每平方米2.3元，2016年调整为使用面积每平方米3.2元，并且对于享受国家有关低保，低收入政策的租赁户采取适当的租金减免惠民政策。

（二）直管公房营业房租金

直管公房中除划拨，强搭划拨车的困难企业单位租赁的营业用房以外的其他个人或集体企业租赁的直管公房营业房房产，即使经租房产地处繁华地段，只要租赁户不从事不正当的，违法乱纪的行业，有正式的营业执照，法人证，自己营业不转租转借等，我们执行的仍然是低于市场价格5-10倍左右的租金标准。如我所管辖范围内中山东路132号楼下的营业用房，我所租金标准为建筑面积每平方米10元，隔壁私人房产出租价格为建筑面积每平方米50元；长青路93号门面，我所租金标准为建筑面积每平方米12元，而附近其他商户的租赁价格高达建筑面积每平方米100元左右。

（三）意义

直管公房的历史使命就是取之于民用之于民，以人民的需求为最大，所收租金仅仅是维持房屋正常修缮，居民的生命安全.属于政府福利性质，没有一丝一毫的利润空间，没有一分一厘的商业价值考量。随着经济社会的不断发展，对于身处世俗氛围的房管人员而言更是一种奉献精神的体现。

三、直管公房拆迁租赁户补偿

（一）商业开发原则

直管公房大多建造年代为上世纪六、七十年代，随着城市建设的发展，房地产市场的繁荣，绝大部分处于老旧小区的直管公房首当其冲不断成为旧城改造对象。

对于改造的原则，属于商业开发的，在保证租赁户享受按租赁合同领取足够的货币补偿的前提下，再去考虑新房返还的比例，如：我所管辖范围内新维巷片区共7800㎡直管公房被综合开发公司开发，对租赁户的安置政策为：1.货币补偿，每平方米300元，另每户1000元搬家费，另外对于特定期限内办理的有6000元至10000元不等的奖励费，总计平均每户约23000元；2.购置新房，每平方米优惠500元-800元不等，总计平均每户优惠40000元-50000元不等.对于单位房产返还方面，去除租赁户的费用等，返还所里房产比例仅为3.5：1，即2228.57m2；人民巷2号楼建筑面积303平方米，租赁户7户，为了让租赁户享受到与私房一样的补偿政策，我所向上级主管部门请示，放弃公房拆迁返还，一切利益交由租赁户直接兑现。

（二）政府改造项目

对于政府行为的，如铁路沿线改造，旧城改造增加绿化面积等等为了改善居民居住环境等政府福利性质的，直管公房的拆迁原则是，保障解决租赁户的居住前提下，无偿交由政府拆迁，如2003年斗鸡片区扩展铁路沿线路面，电子街28-35号，市场街78-82号共计123户租赁户通过重新安置或货币补偿等方式顺利解决搬迁工作后，我所无偿将房产交由市政府处置；2014年为了配合文明城市的创建，曙光路124号楼共50户租赁户通过重新安置廉租住房或货币补偿等方式搬空房屋后，房产无偿交由绿化局还附近市民一片休闲乘凉场所。

（三）意义

我们要坚持党的群众路线，坚持人民主体地位，时刻把群众安危冷暖放在心上，及时准确了解群众所思、所盼、所忧、所急，把群众工作做实、做深、做细、做透。要正确处理最广大人民根本利益、现阶段群众共同利益、不同群体特殊利益的关系，切实把人民利益维护好、实现好、发展好。要认真贯彻落实中央各项惠民政策，把好事办好、实事办实，让群众时刻感受到党和政府的关怀。对于公房拆迁我们真正做到了一心为民，全意为国，经世致用的精神。

四、改革创新，人尽其才

（一）成立物业管理公司

上世纪九十年代末，随着商品房体制的进一步深化，居民生活水平的不断提高，物业管理作为新时代现代化的急切需要推上了历史舞台，加上直管公房管理人员多年的服务经验，成立物业公司，对辖区内租赁户、住户提供优质的物业服务。据不完全统计，全国近20余个大型城市的直管公房单位于2000年左右，在有关部门牵头、批准的情况下，成立了独立核算、自负盈亏的物业管理公司。

（二）成立房地产开发公司

在私营、集体开发公司资质不易确认，工程质量不易随时监督的情况下，直管公房管理人员在1998年左右经历了一次大型的人员分流，对于在日常公房维护、维修中能不断接触具体工程施工程序、施工要求、具有极强的实践经验、掌握足够房地产相关专业知识的管理人员，并通过一定时期的脱产学习，成立了一批房地产开发公司。

（三）意义

龚自珍曾说过：“自古及今，法无不改，势无不积，事例无不迁，风气无不移易，所持者，人才必不绝于世而已。”一个国家的繁荣昌盛离不开人才，一个单位，一个行业的健康持续发展更离不开人才的合理任用。直管公房人员的人员分流，成立分工明确的开发、物业服务等单独部门与时俱进的体现着经世致用人才观念。

五、结论

直管公房事业近五十年来的的健康有序发展，离不开国家政策的有效引导，更离不开直管公房管理人员不断坚持的经世致用管理理念，一切取之于民，用之于民，走群众路线，全心全意为人民服务。随着时代的发展社会的变迁，相信直管公房的发展会越来越辉煌。

参考文献：

[1]苏中立，苏晖.执中鉴西的经世致用与近代社会转型[M].北京，中华书局，2004.

[2]孙功达，王劲.经世致用思想略说[J].兰州教育书院学报，1999（4）.

[3]中共中央宣传部.习近平总书记系列重要讲话读本.学习出版社，人民出版社.

北京市公房管理规定 篇4

（1992年7月13日市人民政府令第40号发布 根据2012年2月7日银川市人民政府令第2号公布 自公布之日起施行的《银川市人民政府政府关于修改部分政府规章的决定》修正）

第一章 总则

第一条 为了加强直管公房的管理，充分发挥其使用效益，保护国家和承租人的合法权益，推进住房制度改革，根据国家有关法律、法规，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 银川市住房保障局（以下简称住房保障部门）是市人民政府行使房地产行政管理和组织住宅建设的职能部门，对直管公房行命名经营管理的各项职权。住房保障中心是市住房保障局的派出机构。

第三条 直管公房系国有财产，其所有权和经营权受法律保护，任何单位和个人不得利用直管公房从事非法活动或牟取非法收入。

第四条 凡租用直管公房的单位或个人，均应遵守本办法。

第二章 租赁管理

第五条 《租赁合同》是承租人使用直管公房的合法凭证。租赁直管居民住宅，承租人必须在取得市住房保障部门签发的《住房迁入证》后十日内与住房保障中心签订《租赁契约》；租用生产营业用房和办公用房，承租人可直接与住房保障部门或住房保障中心签订《租赁合同》。

任何单位和个人在未办理合法租赁手续之前，不得以任何借口占用直管公房。第六条 未经市住房保障部门批准，承租人不得改变房屋用途。确需要改变房屋用途的，必须经市住房保障部门同意，并重新签订《租赁契约》或《租赁合同》。

第七条 承租人有下列行为之一者，市住房保障部门有权解除《租赁契约》或《租赁合同》，并收回房屋：

（一）擅自转租、转让、转借或变相买卖直管公房的；

（二）连续闲置三个月以上，且它处另有住房的；

（三）住房连续拖欠房租六个月以上；生产、营业办公用房连续拖欠房租二个月以下的；

（四）未经房管部门同意，擅自调整或对换直管公房的。

第八条 承租人户口迁出本市、工作调往外地或亡故的，家庭其他成员可领受承租资格，但须在二个月内办理承租人变更手续。无人或无需领受承租资格的，房屋由市住房保障部门收回。

第九条 因城市建设需要拆迁直管公房，必须按照有关规定办理。在房屋拆迁的同时，自然终止原租赁关系，回迁安置后另行签订新的《租赁契约》或《租赁合同》。

第十条 住房保证金是城市住房基金。在给拆迁户和其他用户安置新建楼房时，房管部门应按规定收取住房保证金。

第三章 调配管理

第十一条 凡需要调换房屋，必须经市住房保障部门批准，按照房屋互换的有关规定办理手续，并重新签订《租赁合同》。第十二条 腾退出的旧直管公房实行补偿分配。分配的对象主要是无房户和住房特困户。

第四章 租金管理

第十三条 承租人必须按月交清房租。逾期不交纳者，按月租金额百分之十加收滞纳金。

因房屋结构和设施条件改变，应按规定调整租金标准。

第十四条 严格执行国家规定的住房标准。对超标准住房的，其超出面积按政策规定加收租金。

第十五条 根据国家的有关政策规定，由市住房保障部门会同市物价部门调整直管公房的租金标准和计租方式。调租后，直管公房的承租人和被承租人应重新签订《租赁契约》或《租赁合同》。

第五章 使用管理

第十六条 承租人必须爱护房屋及其附属设施。有下列情况之一者，市住房保障部门应追究承租人或直接责任人的责任：

（一）擅自拆改墙体、掏门、开窗等破坏房屋结构的；

（二）存放易燃、易爆物品酿成事故，造成房屋损坏的；

（三）在住宅内私自安装生产动力设备，影响房屋使用寿命的；

（四）在住宅楼板或阳台上超负荷堆放重物的；

（五）因使用不当或私自改装，造成上水跑漏、下水管道堵塞、电路烧损等影响正常使用或污染环境卫生的。

第十七条 严禁在新建小区和公房院落内搭建违章建筑物。

第六章 维修管理

第十八条 市住房保障部门应根据房屋状况和资金情况，有计划地进行房屋维修养护，市住房保障部门应给予适当的经济补偿。

房屋维修实行大修不过月，中修不过旬，小修不过周，零星维修随叫随到的服务原则。

第十九条 在正常情况下，如房屋发生意外倒塌事故，给住房造成损失，市住房保障部门应给予适当的经济补偿。

第二十条 经市住房保障部门鉴定为危险房屋不能继续使用时，应及时通知承租人暂行迁出，以便尽快维修。如承租人接到通知后，不及时迁出，所造成的一切损失由承租人负责。

第二十一条 房屋维修项目由住房保障部门按照国家有关规定确定，承租人应予积极配合。对于影响施工的违章建筑或临时性建筑物，由承租人自行拆除，不得以任何借口阻碍施工。

第二十二条 住房保障部门应积极采取“公修私助”、“私修公助”和“单位资助”等形式维修直管公房，以改善住房的居住条件，但维修后的产权不变，租赁关系不变。

对房屋产权交叉的毗连房屋公用部分的维修，应按面积合理分担维修费用，不得互相推诿。

第七章 罚则 第二十三条 违反本办法第五条规定，非法强占直管公房的，由市住房保障部门责令限期搬出；逾期拒不搬出的，申请人民法院强制执行。

第二十四条 违反本办法第六条规定，擅自改变房屋用途的，市住房保障部门可停止其承租权，并可处以直接责任者50至100元罚款。

第二十五条 违反本办法第七条第（一）项规定的，市住房保障部门可没收其非法收入，并处以相当于非法收入一至三倍的罚款。

第二十六条 违反本办法第十六条、第十七条规定的，市住房保障部门除责令其恢复原状，赔偿损失外，并可视其情节轻重，处以50元至200元罚款。

第二十七条 对经鉴定确认的危险房屋，住房保障部门不及时进行维修而造成事故的，应依照国家建设部《城市危险房屋管理规定》第二十三条、第二十六条之规定，由市住房保障部门承担法律责任。

第二十八条 因市住房保障部门工作失职或失误造成事故或损失的，应依照国家建设部《城市危险房屋管理规定》第二十五条、第二十六条之规定，由市房管部门承担法律责任。

第二十九条 对阻碍市住房保障部门工作人员依法执行公务或辱骂、乱打房管人员的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议法》的有关规定申请复议，或直接向人民法院起诉；对逾期不申请复议或未向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行 第三十一条 对于工作不负责任、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的房管人员，由其所在单位或其上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第八章 附则

第三十二条 依据本办法执行的罚款，一律上交财政。

第三十三条 第三十四条

本办法自发布之日起施行。

【售后公房】退税政策 篇5

一、央产房。是指中央单位或央企的性质的房产。

二、一般性质的公房。是指非央产房的公房，包括一般国有企业、非中央级别的事业单位、机关的房产。其中前一种在单位出售给职工后，并不是一定可以上市交易，是否可以上市交易，需要到央产房管理办公室查询。同时，即使可以上市交易，也需要与房屋原产权单位签订物业和供暖协议，之后才可以进行上市交易办理。后一种性质的售后公房可以进行上市交易。在上市交易时成本价售后公房可以进行直接交易，标准价或者优惠价售后公房需要补交成本价后才可以上市交易。

售后公房退税

职工所购公有住房上市出售前后一年内，又新购入住房的，按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税。

具体操作方法上分为两种：一种是在办理新房子产权证缴纳契税时直接抵扣，如果是先卖后买，可以在过户交契税的时候直接抵扣;另一种是全额缴纳完毕新房子契税，再办理退契税的手续，先买后卖的话，凭买新房的完税证明，产证，合同，已经售后公房的合同去申请退税，一般45天左右就可以办完，交易中心会开一张建行支票给你，你可以去兑现。

适用该政策的市民需要符合三个条件：

(一)售后公房是第一次上市交易，也就是说购买了售后公房的市民，再次将房屋出售的，不适用该政策;

(二)售后公房出售和买新房子的时间间隔前后不超过一年，具体以两个房屋买卖合同的签订时间为准;

(三)房屋的产权人为同一人，即售后公房的产权人和新房子的产权人是一个人。如果新房子的产权人比售后公房的产权人多，但只要售后公房的产权人是新房子产权人之一的，仍可以适用该政策。

市民办理抵扣契税时要带七项材料：

(1)新房购房合同;

(2)新房产权证;

(3)新房购房发票(全额);

(4)新房契税完税证;

(5)原购公有住房购入材料;(购房合同(白色封面的那种)、购买公有住房发票或公有住房出售价格计算表)

(6)原购公有住房卖出材料;(买卖合同、“上海市个人房屋出售发票”第四联(绿色)

北京市公房管理规定 篇6

近年来, 随着高校办学规模扩大、科研活动与学术交流日益增多, 各高校对教学科研用房的需求不断增加, 导致本就紧张的公房资源配置缺口增大, 供需矛盾加剧。如何在现有条件下提高公房的使用效率已成为高校亟待解决的问题之一。

在当前高校公房的管理模式下, 如教室、会议室等公房租用的预约, 因信息的线下传递和处理方式的不透明, 导致教师、学生和管理人员之间需要多次协商才能完成。这不仅耗费了借用者大量的时间和精力, 而且因信息不透明还造成了公共资源的极大浪费。随着“互联网+”和大数据时代的到来, 大量新的技术和管理理念开始迅速传播, 加之智能移动设备的普及, 使得公房网上预约管理这种便捷服务模式成为可能。

就公房预约管理工作而言, 其内容非常繁琐, 既有资产管理方面的工作, 又有日常的使用与维护, 同时还涉及到相关数据的统计和查询。通过将这些信息记录在案, 不仅方便日常管理工作, 而且为公房以后有计划地进行维修保养提供重要的数据支持。目前, 高校此类记录大多以纸质或EXCEL电子文件形式记录, 加之管理人员变化频繁, 此类方式很容易造成记录格式不规范、数据丢失等问题[1], 同时加重了管理人员对数据的管理工作。因此, 为了实现公房管理信息的统一性, 本文设计并研发了基于B/S模式的公房预约管理系统。

2 系统分析与设计

2.1 系统需求分析

公房预约管理系统的研发是某高校二级学院办公管理信息化改革的一部分, 其功能设计充分考虑了该院办公管理的实际情况及需求, 针对不同用户定制不同功能, 重点突出实时的特点, 方便不同层次用户的使用。

系统用户分为系统管理员、院级管理员、教职工、学生等四级, 不同级别用户具有不同权限。教职工和学生用户权限下, 主要有查询和预约功能。院级管理员除拥有以上两种功能外, 还具有公房信息管理、预约管理、用户管理以及公告发布等功能。系统管理员除拥有院级管理员具有的功能外, 还有系统数据维护、权限管理以及日志管理等功能。此外, 教工与学生的权限应该有所不同, 否则只能称三级。

2.2 系统体系架构及技术方案

本系统基于B/S模式架构, 前台展示采用HTML/CSS和Java Script客户端语言, 后台采用JSP和JAVA语言开发, 数据层存储采用My SQL数据库。系统总体架构如图1所示, 采用了三层体系结构开发模式, 将系统的整个业务应用划分为表示层、业务逻辑层和数据访问层, 有利于系统的开发、维护、部署和扩展[2]。

图1中, 各层的具体作用如下[3,4,5]:表示层一般指系统界面, 主要用于展示和收集信息;逻辑层是三层架构的核心, 主要用于业务的逻辑处理和数据层的数据操作, 具体表现为与系统所对应的领域逻辑;存储层专用于系统的数据存储以及与之相对应的增删改查操作。

为了进一步降低各层之间的耦合性, 提高系统的灵活度, 在图1三层体系结构的基础上, 综合公房系统的实际业务需求, 设计了五层系统结构, 如图2所示。

五层结构自底向上分别为:数据库、数据层、业务层、应用层、展示层, 每层结构的作用如下:

1) 展示层负责将所有功能与数据通过PC、手机、平板电脑等终端展示给用户, 接收用户相应的操作请求并发送给后端应用层。

2) 应用层接收展示层传递过来的操作请求, 按照不同的请求内容调用业务层相应业务处理, 并将接收处理结果返回给展示层。

3) 业务层接收应用层相应的功能调用请求, 实现每个功能的具体逻辑, 包括逻辑判断、数据运算、数据读写操作等, 这是整个应用系统的核心部分。

4) 数据层作为业务层和数据库之间的中间层, 执行上层业务具体的数据操作命令, 操作类型主要有增删改查四类。

5) 数据库采用主从配置, 一方面起到热备份的作用, 另一方面实现读写分离, 增强数据库的吞吐效率, 提升系统的整体响应。

2.3 系统功能模块设计

本系统主要包含用户管理、预约管理、公房信息管理以及系统维护四个模块, 如图3所示。各模块的主要功能如下:

1) 用户管理模块主要是维护系统的用户数据, 包含增删用户, 找回密码等功能。

2) 预约管理是整个系统的核心, 主要提供线上预约平台供用户在线预约, 管理人员在线审核, 房屋管理人员在线验证等一系列完整的公房预约管理流程。在该模块中, 管理人员还可根据实际情况提前安排教学、科研、活动等用房, 在保证正常教学科研活动的前提下, 尽可能方便广大师生个性化的用房需求。同时, 系统提供了按照时间和房间两种不同的查询方式来查询可借用公房情况。用户在确定需要预约的公房后, 在线填写预约申请, 之后管理员审核申请, 若通过则用户可登陆系统查看下载凭证二维码并在需要使用时将二维码交由公房管理人员扫描认证, 若不通过用户则需要重新修改提交申请, 其具体流程如图4所示;

1) 公房信息管理模块主要用于管理公房自身信息, 如房间是否可借用, 是否配备多媒体, 可容纳人数等, 方便用户在借用时根据自身实际情况选用不同房间。

2) 系统管理模块主要是针对系统正常运行的一些配置, 主要包括可预约时间、用户权限、日志查看等。

2.4 数据库设计

本系统采用了开源的My SQL数据库, 结合系统的功能模块, 数据库设计了用户表、权限表、角色表、房屋表、建筑物表、预约审核表等。考虑到数据的安全性和可靠性, 数据库设计采用主从备份, 同时为了提升系统整体效率, 在主从备份的基础上实现了读写分离。数据的所有写操作都在Master上执行, 所有读操作都在Slave上执行, 如图5所示。

3 系统实现

基于B/S架构, 所有安装只需在服务器端进行, 用户只需通过浏览器访问服务地址即可使用本系统。访问系统时, 用户首先可看到如图6所示的登录界面, 成功登录 (以管理员身份为例) 到主界面之后, 在功能区上方可看到主页、预约等8个功能导航, 根据用户角色不同, 用户所能使用的功能不同。

公房预约的主要内容有公房管理、预约、审核三大部分。作为公房预约的基础, 房间信息的管理是系统运行过程中的重要环节。管理员进入系统后, 点击房间管理模块即可进入房间信息的管理界面, 如图7所示。

在该界面管理员可以维护公房信息, 指定公房的审核流程。在本系统中, 公房的审核可以实现多级审核, 只需要配置好各级别的先后顺序即可。添加好公房信息之后, 用户进入系统即可使用预约功能进行公房预约。为了方便用户, 系统设计了按照房间预约 (如图8所示) 和按照时间预约 (如图9所示) 两种方式。只要用户提交了预约申请, 该房间将会立刻被暂时占用, 其他人无法再选择该房间对应的时间段预约。

用户申请预约后, 管理员在后台即可看到所有人的申请, 选择某一申请后管理员可选择驳回或者通过, 驳回之后该房间对应时间段立刻释放变为可再次预约状态, 通过之后预约生效, 用户可登陆系统查看二维码凭证。审核界面如图10所示。

最后, 用户需要使用房间时凭二维码到公房管理员处手机扫描核验, 通过后即可使用房间。

4 结束语

本文通过对公房借用的需求进行综合分析, 设计并实现了基于B/S架构的公共用房管理信息系统。该系统集成了系统管理、公房信息管理、公房预约、用户管理等四大核心功能, 促进了公房管理的信息化和规范化。系统完成后, 通过在某学院一年的测试运行, 结果表明公房管理信息系统已实现了它的基本功能, 该系统不仅方便了学院教职员工预约公房, 而且提高了管理人员的管理效率和公房的有效使用率。

参考文献

[1]王西芳, 王西平.实验教学示范中心实验预约系统的设计与应用[J].实验室研究与探索, 2016, 35 (5) :158-161.

[2]建成.软件体系结构的原理, 组成与应用[M].北京:科学出版社, 2002.

[3]王进.B/S模式下的三层架构模式[J].软件导刊, 2011, 10 (3) :30-31.

[4]马立林, 孙绍荣.基于Castle的开放式实验室管理系统设计与实现[J].实验室研究与探索, 2010, 29 (5) :155-158.