商业街后期运营方案

商业街后期运营方案（通用6篇）

商业街后期运营方案 篇1

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2、收费尽量细分，开支大而不稳定的要单列。比如电梯费、公共照明和用水、空调费等等。

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3、增加广告费项目。商场生意好是商家受利所以他们有理由承担一大部分（比如70%，剩余的有管理公司补贴），此费用可以第一年免收有开发商提供。

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4、工程布局尽量不要节约管线，最好实现集中表箱控制。总表出来直接进入分表几乎没有损耗，其次如果商家不支付房租可以断电警示。（还有个小技巧，电表允许一定的误差，注意了总表偏负分表偏正，仅此一项每月电费几万块收入）

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5、最好早期建设集中网络和程控电话。网络租用大带宽（比如20G每月5000）然后分给需要宽待的商家（每月50），商家节约公司盈利。程控电话的好处更多，只需要宣传总机号码，专人可以转接到任何商家。其次新商家入住后3分钟可以开通电话等等，电话费收入更客观（长途协议价好像0.21，给商家结算0.3常规）商业经营管理公司签约注意

1销售部一定要同购房的业主签定委托经营协议,而且合同必须经过你们审核,否则什么条件都不要进入

2回报租金千万不要离谱,适当高可以(3年后能够实现),委托时间5-10年以上

3招商条件一定优惠(租金和免租),3年内的租金水平低于承诺回报的60%.不足部分开发商补贴(便于养场,减小压力)4回报租金涨幅严格控制

5管理费要高,可以第一年免第二年减半,标准低了上帐很难(_这时管理公司的根)6招商部又管理公司组建(自己不会不计后果,其次留用招商员负责后期管理)7业主委托协议一定说明广告位和其他租金外的收入全部用于补贴管理,和业主无关

8第一年的广告推广费用要预算充足并且要开发商保障(很多项目死掉这时重要原因),第二年定额补贴,并且这部分的支配权掌握,开发商可以监督但不能干预

9员工待遇一定高于平均,保障稳定(团队组建下篇单独讲),前辈年开发商承担(前2年的很多费用都是这样,销售价格高200块就都有了)10保安保洁等物业开办费

宣传推广是后期商业经营管理的重中之重。以我们以前的一个案例说明。项目是一个婚纱摄影器材城，主要客户是婚纱影楼和摄影发烧友等人，商场是给各他们提供一站式购物的。

本商业项目的持续经营的必要条件就是这些客户经常光临，而且掏钱购物。如何做到这一点呢？项庄舞剑，意在沛公。我们邀请了国内非常知名的化妆师（比如毛戈平等）和摄影大师来商城开展讲座，婚纱影楼的化妆师和摄影师他们一辈子恐怕也难得有机会见到这些大师，更何况当面请教？所以这些人非常积极的来了，甚至隔了几个省的都跑过来。当然，我们的讲座是收费的，不贵。但是足以支付老师的劳务费和广告宣传等等，最好的一次还有30多万盈利。。哈哈 次活动几个方面：

1、经营管理公司：没花一分钱甚至还有盈利，宣传了项目、提升了商气、巩固了客户、树立了核心竞争力

2、讲课老师：争了可观的劳务费、扩大的知名度、销售了自己的书籍等产品

3、听课客户：提升了技能、见识到了新产品、一次性完成了采购、发现了新的供货渠道

4、商家：不摆了，高兴得惨更加信任管理公司，交房租更痛快。（业绩好的3天销售婚纱50多万，利润十几万）

还有几个项目是利用商业联盟进行宣传

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1、咖啡厅、美容院、银行三家每家邀请自己的20名高级客户，共同开一个沙龙，这样每家都会得到40个新准客户。---------

2、歌城和餐饮向对方的会员卡客户提供特别优惠。---------

3、客户数据库互相支持（再对方的数据库上向其客户推荐自己的特别产品，彼此免费）

等等等等，不一而足。

管理公司是一个搭台子的，搭得好不仅不需要出钱，甚至可以盈利，一样的达到宣传项目是商家繁荣的目的。。。

1、经营管理体系的构建与实施：主要包括，行政人事、业务经营、财务信息、顾客服务、企划宣传、安保防损等规章规范、业务流程、应用单据及岗位职责并组织实施。

2、员工考核培训上岗组织实施

根据组织架构、岗位设置、职能分工、人员定编的总体预案，开展人员的招聘、录用并组织实施岗前培训、考核考评等人事培训考核工作。

3、企划宣传的策划与实施

制作《招商运作实施方案》、《形象宣传策划方案》、《商业企业VI实务》及经营所需的《企划宣传实施方案及费用预算计划》落实相关工作。

4、信息系统的建立

制定本项目运营期经营所需的《信息系统需求方案》，组织实施信息系统的建立及使用培训

管理方的支出前三年一般由开发商承担，主要有：

1、管理公司开办的物料费用（办公家具电脑等用品、税费等等）

2、人员工资（管理人员的奖金也在内）

3、物业管理的耗材和装备（公共水电费）

4、宣传推广费用（重点），包括电视、报纸、路牌、活动等广告费

以及促销的赠品等等

5、建筑的维修和维护以及其他相关费用

宣传推广费由商家承担可行，但是前提要制订标准，再说减免

保安和保洁、工程等人数确定根据项目情况，保安3班倒，根据路口情况布置，还要考虑流动岗哨，停车场一般是专门的小组。应该着重考虑自动监控系统便于减少人数和提高自动化档次。

招商人员职责

招商人员要求：大专以上学历，英语听说写流利；熟悉餐饮、娱乐或零售的运作，服务模式及招商工作；熟悉房地产租赁的程序及要求，3年或以上相关工作经验；具有良好的沟通及

表达技巧。

工资待遇：底薪加提成：底薪应与当的售楼人员相当或略高，提成方面是租赁合同约定的平

均月租金的15%—20%左右。

岗位：招商经理 岗位职责：

1、招商部门的组建

2、招商管理制度的建设

3、招商方案策划拟订

4、招商工作计划的编制

5、招商宣传管理

6、招商会组织管理

7、招商谈判与签约

8、招商渠道管理

9、合作商家管理

岗位：招商代表 岗位职责：

1、招商调查

2、招商方案策划、宣传执行

3、商家的开发、拜访、接洽、谈判

4、商家信息的归档管理

5、招商合同拟订、管理 招商的团队组建及执行大纲

一、招商团队的架构

为了建设集中，统一又具有灵活性的招商团队，在招商团队的设计当中应当充分贯彻集权与分权的思想。将具体的责任和权利进一步细化到每一个小组、每一个人，要求招商人员具有明确的职、权、责的限定，保证工作中的积极性、主动性和责任感。

招商团队需具备的四个层面的功能

决策机构 招商过程中各项重要决策的制定者、招商制度的指定者和招商团队的设计者，对找上工作进行总体策划的组织，是招商组织工作的大脑中枢。一般而言，招商团队的决策机构的功能已经外延了，而不只是招商团队内部就可以决定的事情，而是整个公司战略

发展决策层的一项职能。

管理机构 现在的招商团队设计事实上是设计一个管理机构，根据公司整体招商战略决策对招商工作进行统一指导、部署、协调和监督。具体的工作内容包括安排招商计划，指导招商实践，协调招商工作，对招商成果进行验收等，是招商工作的组织者和管理者 执行机构 根据上级指示，执行招商的各项工作，对各项工作进行细化，使其执行到位。但在此需要指出的是，执行工作不是机械地执行指令，而应当发挥创造，创新的精神，以实现目标方式的多样化和效能化作为目标。

信息机构 为提高招商效率，优化招商质量，招商团队同时应该设计强大的信息机构，以专门收集、整理、筛选招商信息，建立信息网络和信息库，作为决策机构的招商决策依据和信息参考。当今社会，信息瞬息万变，时刻保持高度的信息敏感度，及时把握商业变化的信息，也是现代招商团队必须具备的一项功能。

集权与分权的团队设计

就是对于决策内容，一定要高度集权，但在设定的一定的权限范围之内的工作，又要招商人员有一定的自主性，这样的架构设计对于提高招商团队工作积极性，提高招商效率和提高招

商成功率是十分重要的。

将招商部设计成招商小组，将具体的责任和权利进一步细化到每一个小组、每一个人，这样的团队设计就比较符合集权与分权的团队设计思想。招商团队根据经营主题不同分成若干个招商小组，每个小组负责一个或几个经营主题的商户的招商工作，这样招商工作就具有一定的专业分工，从而提高了招商效率。

招商团队设计的要点

1、将具体的责任和权利细化到每一个小组

2、将具体的责任和权利细化到每一个人

3、根据经营主题的不同分成若干个招商小组

4、每个小组负责一个或几个经营主题的商户的招商工作

职、权、责明确的功能设计

招商是招商人员与商家进行的一场利益博弈，双方围绕各自利益，在心理上处于对立状态。

二、招商团队要求及组成

招商团队业绩的取得在于招商人员的工作组织及专业素养。招商人员需具备丰富的零售服务知识，招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点、商品或服务组合、商品价格、市场产品、商业地产开发运营、物业管理等相关的基本知识，了解租赁、消费、产品、销售等相

关法律法规。

招商人员需具备较强的招商技巧的谈判能力。

招商人员同时需要具备较强的评估能力。在租户表达了入驻的意向之后，招商小组应派有关人员考察租户的经营情况，特别是主力店的调查和评估。其评估的内容包括资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量化评估，为选择租户决策提供科学的数据及报告。

当然，招商业绩的取得还需要合理的招商推广决策，这也是招商工作开展的前提。招商推广的好坏将影响到资金的预算和招商效果，招商推广策略应符合策划内容的要求，并围绕项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，只有高素质的专业团队才能圆满地完成招商任务。

商业运营总监责权设计

运营总监

负责制定商业购物中心发展方向及战略目标,协调各部门的工作程序,坚决完成开发商所制定的经济指标，同时监督各部门的规章制度以及实施工作的落实，针对所发生的问

题立即做出解决的方案 运营总监助理 负责协助招商总监的各项工作，在招商总监确定工作目标后负责协助各项工作的执行，并对工作的完成质量进行监督。运营总监秘书 负责运营总监的文书工作

招商团队的责权设计

招商总监 负责商业物业的整个招商工作，指导策划、招商工作的开展，监督各项工

作的实施，以及对目标商家的认定。

招商总监助理 负责协助招商总监的各项工作，在招商总监确定工作目标后负责协助各项工作的执行，并对工作的完成质量进行监督。

招商策划主管 指定招商策略、负责招商推广活动以及对目标商家的认定等 招商小组 招商小组是负责具体招商工作的单元、由招商主管和招商人员组成，负责具体的招商工作走访、洽谈、签定合同以及可户进场后的各项服务跟进工作。招商信息搜集及合同管理主管 负责搜集相关的招商信息和商户资料，作为招商决策的依据。同时，对各个招商小组的合同进行统筹管理，负有信息的搜集和合同的汇总的功能

购物中心的招商标准 经营商品是否符合商场的经营管理 商品品牌价值是否与商场的整体形象一致 商户的租赁面积是否与楼层经营规划吻合 商品的经营模式是否能促进其他商品的经营 利润模式是否使其具备足够的租金支付能力

招商审批程序

为贯彻招商标准，保障商场的整体商户品质，同时又体现招商过程中的原则性与灵活性，招商部对招商标准应当实行动态管理。即招商标准是一个硬性指标，但他又不是一成不变的，而是根据招商的需求进行原则之下的灵活调整。

但为了对商户严格把关，招商部同时又要严格贯彻招商审批程序，实现对入场商户质量、商品品牌的严格管理。

三、招商人员的制度考核与奖励

招商人员外出招商期间，必须每天一次向招商部汇报招商动态。对信息实行记分考核，并设计明确的标准。招商人员实行招商日记制度，每月进行考核。为了使招商部的工作有条

理和有计划性，必须要贯彻问责任制。

招商日记制度

招商人员实行招商日记制度，由招商部没星期进行一至两次的抽查，每月进行一次考核。

招商首问责任制

招商首问责任制中规定的首问责任人是第一位接受采访、来电的招商人员，负责具体办理解答事项的招商人员为办理事项的承办人。

首问责任人负责将办理事项交办到承办人手中，承办人不在时，首问人需代为接受并转

办；

承办人对办理事项一时不明确时，首问责任人需立即边接办；

若办理事项属于首问责任人职责内的业务，首问责任人需立即接办；

首问责任制是招商人员职、权、责明确的一项重要内容，为了使招商部的工作有条理和有计划性，使招商部有良好的跟进服务制度，在招商工作中不出现或少出现办事推委，条理不

清的现象，就必须要贯彻首问责任制。

四、招商人员业绩考核原则

所谓业绩考核，就是指对招商人员的提成及奖金与招商业绩相挂钩。根据实际工作需要，对招商人员实行双重考核，分别以月度、季度或年度为单位，对招商人员的硬指标和软指标

进行双重考核。

招商人员业绩考核硬指标 当月完成的招商项目和实际招商金额 已完成的招商项目总量和累计招商金额

招商人员业绩考核软指标

招商人员月度工作重点完成质量 包括月度工作项目数量、工作难度，完成月度工作的及时性、准确性、完整性等软性的工作指标，其中特别需要提出招商人员的创新工作精神，招商人员针对具有一定难度和挑战性的工作，不是墨守成规，而是充分发扬创新精神，直至成功的一种精神，是招商部特别需要鼓励和发扬的一种精神

招商人员跟进工作的质量和效率 月度工作计划的完成率等

招商工作计划的编制工作流程

1、招商工作现状分析

2、明确招商工作任务和要求

3、明确招商方针、目标

4、确定招商工作的具体步骤

5、找出招商工作的偏差

6、制定招商各种的监督和措施

7、制定招商工作的考核指标

8、制定工作计划草案 招商策略的制定工作流程

1、确定招商目的

2、明确招商预计目标

3、选择招商对象

4、选择招商方式

5、制定招商政策

招商策划工作流程

1、做好招商调查工作

2、确定招商目标

3、广泛收集材料

4、分析处理招商资料

5、制定几类招商方案

6、实施招商方案

7、建立招商渠道

8、监督招商工作的实施

9、做出工作的总结

10、定期跟踪，反馈工作成效

招商决策工作流程

1、发现问题，找出矛盾

2、确定招商决策目标

3、科学预测、拟订招商方案

4、分析招商方案

5、选择招商方案（如不满意再从第2条继续开始实施，如满意可实施第6条）

6、实施招商方案

7、意见反馈，跟踪决策

五招商费用

招商需要产生大量的费用，而且有很多的费用又将是不可预期的费用，盲目招商，花费巨大，收效不佳，这是许多商业地产开发商担心的问题。因此，在招商工作中需要对招商的费用进

行控制，并对招商费用进行科学的评估。

招商费用主要包括：人员差旅费用、商家接待费用、广告及招商活动费用等。

由发展商招商团队与招商代理公司共同组成联合招商小组，进行统一招商。

为了有效控制招商费用，在招商费用的使用上应坚持以下原则：

招商费用控制的原则

招商任务指标分解到人、成本分解到人 关键性招商集中使用，避免零打碎敲 重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理 重视客户营销和关系营销，费用安排上予以倾斜 附件：招商运营管理中心职掌说明暨薪酬及奖励方案

职位描述及要求： 策划经理： 任职条件：

1、广告或市场营销专业，本科以上，宣传、媒体、广告资讯、传播行业 5年以上工作阅历；

2、具备良好的策划能力，擅长市场调研，有服务品牌经验，能独立负责项目的策划工作，并有成功案例；

3、思维清晰，知识面广，策略思考力优秀；

4、出色的沟通力、组织能力和市场推广能力，高度责任心和学习心，有领导团队的个人魅

力。

5、具有较强的政策分析、招商策划及客户推广能力和经验

6、熟悉房地产运作流程，对大型地产项目的策划具相当强的管理、指导、协调和组织能力；具有丰富的住宅、别墅、商业地产营销、策划工作经验；具备从项目前期调研、产品定位到整体营销策划、推广、销售策略等专项报告的撰写能力。

资深文案： 任职条件：

1、二年以上地产广告公司同等职位工作经验；

2、具有深厚的文字功底，优秀的文字表达能力，文笔流畅；

3、具有良好的沟通能力、策略能力及敏锐的市场观察力；

美术指导： 任职条件：、设计或美术类大专以上学历，3年以上地产广告公司同等职位经验；、美术基础扎实，较强的创作力和执行力；、狂热的视觉追求者。、熟悉美术指导工作程序，能够组织团队进行创作。

招商部经理 任职条件：

1、经济或营销类专业本科以上学历，3年以上相关工作经历。

2、熟悉物流、房地产等多种行业的招商策划、推广，有商业楼盘的招商经验，并有成功案

例。

3、有较强的市场经营、开拓理念及招商策划和推广能力。

4、良好的组织协调、商务谈判、调研分析能力。

招商部主管： 任职条件：

1、协助经理负责商业地产项目的招商策划、执行等工作；

2、熟悉餐饮、休闲、娱乐、专业市场等商业地产招商流程；

3、具备3年以上招商管理工作经验；

4、有较好的招商渠道和网络关系，5、能吃苦耐劳，常出差，具备较强的谈判和语言沟通能力。

招商部主办：

1、男女不限，大专以上学历，年龄30岁左右，有2年以上相关工作经验，2、熟悉门面招商及经营的工作流程，思维敏捷，善于沟通

3、能吃苦耐劳，常出差，具备参与谈判和语言沟通能力。

商业街后期运营方案 篇2

上海浦东商业股份有限公司 (以下简称浦东商业公司) 于08年3月28日挂牌成立, 是由上海浦东发展 (集团) 有限公司 (以下简称浦发集团) 、上海浦东新区供销合作总社 (以下简称新区供销社) 与上海浦东新区国有资产投资管理有限公司三家企业投资发起组建的一家上海市浦东新区国资与集资合作的商业股份制企业, 注册资本为1.5亿元, 各方股东所占股权比例分别为31%、49%和20%。它的诞生开创了上海市乃至全国国资与集资合作的先河。

浦东商业公司承担了两大块资产经营管理:一是自身商业物业和商品经营管理, 二是股东方托管资产的经营管理, 即受托浦发集团部分商业资产和新区供销社全部商业资产。鉴于种种原因, 成立两年来浦东商业公司的经营效益尚未得到充分体现, 如何改善商业资源质量、提高运营效能的问题已把在浦东商业公司面前亟需要解决的一项紧迫课题。下面, 围绕浦东商业公司发展规划, 结合其实际情况, 本人从“认知一个基本面、实行两种制度、重构三种模式”路径, 对商业物业运行效率存在趋低的问题进行诊断及提出解决方案。

对商业物业基本面的认知

经分析, 浦东商业公司突出的发展优势, 主要体现在:

1、“浦东商业”有一个好的国有企业品牌。

浦东商业公司是浦发集团为了提升旗下商业板块的资产质量, 将所属的国资商业和受托的新区供销总社集资商业整合而成。“浦东商业”是浦发集团商业资源的一个增长模块, 是参与浦东新区商业市场发展的一个运作平台。自成立起, “浦东商业”就成为浦东新区区域最大的国有商业股份制企业, 有浦东新区国资委和浦发集团及新区供销总社大股东的支持。

2、商业物业规模较大。

浦东商业公司系统商业物业总面积为45余万平方米, 平方米, 其中所属物业总面积约25万平方米, 托管物业总面积19余万平方米。商业物业已具备较大规模, 未来进一步发展有了一定的物质基础。

3、有一支商业物业管理团队。

浦东商业公司系统从事商业物业经营管理的企业有上海银珠商厦有限公司、上海浦东天日物业经营管理有限公司、上海浦东新区百货有限公司、上海浦东琦天供销商业公司、上海浦东新区高桥商业总公司和上海浦东新区六里商业有限公司等六家企业。这些企业是专门从事商业物业经营管理业务, 拥有一支商业物业管理团队。

4、有一批优质的网点资源。

在浦东商业公司现有的物业中, 有一些优质物业资源, 如银珠商厦、浦发绿城一期, 南汇物流基地, 莫泰168入驻的物业, 位于高桥镇的世纪联华入驻的物业, 川沙的天丽园宾馆等等, 它们或具有较大规模, 或位于较好的地段。

5、有一些著名商业企业入驻。

在入驻浦东商业公司系统物业的商户中, 不乏有一些著名商业企业, 如易买得、莫泰168, 世纪联华, 避风塘等, 为浦东商业公司提供稳定的租赁收益。

经分析, 浦东商业公司存在的发展劣势或缺陷, 主要体现在:

1、富余人员较多, 成员企业负担过重。

商业公司系统去年底在编人员为3881, 剔除浦东医药和浦东商场两家主要从事商品经营企业, 在编人员为2665人。鉴于历史原因, 造成公司旗下主要成员企业人员成本负担过重。

2、小网点居多, 租户过于分散。

据统计, 商业公司系统共有大小网点779处, 其中0～100平米网点占到总数的60%强, 300-1000平米网点占到总数的10%。而租户也过于分散, 779家网点分别租赁给560家不同商户经营, 在安全管理和收租上造成也存在较大难度。

3、物业分布比较分散,

部分物业地段不佳。剔除主要商品经营企业所使用的物业外, 浦东商业公司所属及托管的物业主要分布在高桥、三林、陆家嘴和川沙四大区域, 各大区域所占比例分别为高桥12.77%、三林19.46%、陆家嘴10.88%、川沙56.89%。鉴于历史因素, 浦东新区供销总社承担着部分面向为农的商业服务使命, 因而浦东商业公司系统内部分商业物业显示地段不佳, 位于较偏、远和散的特征。

4、包括无证在内的其他物业比例较大。

经统计, 剔除主要商品经营企业所使用的物业外, 浦东商业公司所属及托管的有证物业占可出租物业的三分之二强, 而包括无证在内的其他物业比例占出租物业的20%以上。

5、直管公房物业占一定比重。

浦东商业公司系统内直管公房共约2.9万平方米, 预计占可出租物业的11%。目前每年新区政府公房管理部门都要求提取公房收益比例, 一定程度上影响了浦东商业公司租赁收益增长空间。

6、物业存在结构老化及质劣现象。

浦东商业公司系统内物业虽然从总体规模上看还是比较大的, 但由于系统内物业预估在70%以上是在解放初期建造的, 经风雨侵蚀, 目前物业结构老化, 存在漏水、漏雨等质量差的严重现象, 某些物业还存在安全隐患, 想提高租金单价, 一时难度很大。

7、部分物业存在“内部化租赁”的现象

以前, 浦东商业公司原股东成员企业为解决内部职工生活和稳定工作, 存在着将部分物业租赁或承包给内部职工, 租赁合同期限也较长, 因而也影响了整体租金的提高。据了解这部分物业所占比例不是很大, 但有普遍现象, “内部化租赁”主要两种模式:一是内部职工承包企业物业后自营, 二是内部职工租赁企业物业后与社会企业联营。

经过深度分析, 上述七种因素中尤其无证物业、结构老化等“低质化”因素是造成物业租赁收益不理想和物业经营效益不高的主要原因。

商业公司未来发展需要实行两种制度

1、浦东商业公司战略定位

去年浦东商业公司制定了“2+5”发展规划 (即二年行动计划和五年发展规划) , “2+5”发展规划明确了浦东商业公司未来以现代商业物业经营 (含资产经营) 为主业的战略经营定位, 通过二年行动计划“进、退、变”路径的战略布局和实施, 初步形成核心业务的雏形。实现由目前以商业物业经营和商品经营并举协调发展, 向未来以现代商业物业经营 (含资产经营) 为主、以股权方式管理的商品经营为辅的方向逐步转型, 在商业品牌经营中兼顾商业配套业务, 努力实现商业物业增值。

2、加快战略转型和发展的两种制度

根据“2+5”发展规划, 浦东商业公司目前处于战略转型期。由于历史原因, 造成企业冗员过多以及存在上述资产方面的劣势, 如果按照目前这种情况发展下去, 不用说达到上级浦发集团提出的要求, 更实现不了公司的发展战略目标。如果不做根本性改变, 从某种程度上说会拖累公司的发展和战略转型。

若要加快商业公司转型, 改善公司商业资源质量、提高运营效能, 形成核心能力和核心业务;若要把公司打造成市场主体, 股东满意的商业模式和盈利能力结构, 需要有一个突破, 应该做“外科手术式”的根本性转变。本研究认为要利用浦东商业“金字招牌”, 从两种制度着手推进商业公司发展, 实现“一司两制”。“一司”就是浦东商业公司;“两制”就是将公司商业资产划分成两块:一块是“养人资产”, 实行稳定经济, 另一块是“发展资产”, 实行市场经济。

第一个制度:留一块资产, 用于稳定, 即养人资产, 要实行稳定经济

维持原有职工稳定是公司发展的基础, 稳定就是维持原有职工人心稳定和收益稳定。如何解决这个问题呢?本研究认为给足“养人资产” (1) , 以时间换空间。

浦东商业公司要对这块资产开支经过成本测算, 给足用资产养人, 以求稳定。明确员工身份不变、收入不变, 在可能的条件下, 提高他们的收入, 使这部分职工人心和工作稳定, 公司才能轻装上陈。

同时, 公司对“养人资产”, 要予以封闭和冷冻起来, 只要确保资产安全与稳定就可以了, 其收益用于养人, 以时间换空间, 不讲究回报, 即叫“稳定经济”。但这部分资产, 随着员工逐年减少, 经营效益也将随之提升。

第二个制度:留下另一块资产, 用于发展, 即发展资产, 要实行市场经济

发展是公司的主要任务, 留下另一块资产是作为公司未来发展的基础, 如何将发展资产运作好, 提高运营效能?本研究认为:一要靠市场化运作, 二要靠重构商业运作模式。

对这块资产, 公司一定要用相对短的时间整合好, 与市场上的企业一样, 实行市场经济。在市场化运作的背景下, 本研究认为, 需要有一个全新的操作团队 (A) , 要用全新的经营体制与机制 (包括要有一个良好的、快速决策机制) (B) , 要用新的运作模式或操作手段 (包括要提高公司的执行力) (K) 与之相匹配, 只有这样才能提高C运营效能, 即A×B×K=C (2) 。

(1) 要组建一支全新的操作团队。

组建一支良好的操作团队是促进“发展资产”高效运营的基础性工作之一。如何组建?根据浦东商业公司实际, 首先将公司原有比较好的人员选拔出来, 不够的话, 可向市场要人。要的是团队的领军人物和专业人员, 如招商专员, 市场策划专员等等, 内部具备条件的员工先用上。本研究认为, 目前缺乏具有市场眼光的高端物业经营人才是制约浦东商业公司发展的一个短期主要因素 (3) , 企业所用的人, 只要是高效地解决了问题、办成了事, 就是可用人才。

(2) 要配设全新的经营体制与机制。

一支良好的团队, 需要用全新的经营体制机制环境与之相匹配, 使之能够高效效率运营。这里经营体制与机制主要包括两个层面:

一是需要与激励-约束机制相得益彰的绩效考核机制。

这个不多说, 大家都知道, 绩效就是看结果, 过程不是很重要, 若团队达到预定目标, 给激励就激励, 给约束就约束。本研究认为, 若建立的激励-约束机制不有效执行, 这样最好的机制也没用。

二是需要有一个良好的、快速决策机制。

从目前市场上看, 商业物业经营做得比较好的市场主体, 大多都是民营企业, 因为他们有快速决策机制, 市场反馈快速。如绿地集团、鹏欣集团、世茂集团、大连万达、深国投、证大集团等等, 都是这种体制。这不是说国有企业不能从事市场化程度高的商业物业经营, 而是认为要有较好的董事会决策机制和程序机制, 这就涉及到需要浦发集团授权等

一系列适合市场化运作的机制。本研究认为, 从长远来看, 在形成快速反应机制和体制方面, 可能是制约浦东商业公司未来快速发展的最大瓶颈。

(3) 要有一个全新的运营模式 (或操作模式) 。

运营模式就是指商业模式。针对“发展资产”实行市场经济, 浦东商业公司需要重构市场化背景下的商业模式, 切实改变原有单一的租赁经营运作方式。

发展资产须重构三种模式

上述强调了如何提高“发展资产”运营效能的问题, 需要从人才 (团队) 、经营机制 (决策机制) 和商业运营模式三方面着手锻造, 并处理好三者之间的关系, 三种因素都可能成为浦东商业公司未来发展的制约瓶颈。针对“商业运营模式”, 本节将作进一步讨论, 深化重构三种模式, 即:一是存量物业盈利模式, 二是新物业发展模式, 三是商业项目获得模式。重构存量物业的盈利模式和新物业的发展模式是改善商业资产质量和提高运营效能的一个最重要的途径, 也是形成公司核心业务的过程。

1、存量物业的盈利模式

对存量商业物业这部分资产, 目前浦东商业公司提的比较多的是“统一管理, 统一规划, 统一经营”。我认为, 统一管理是基础, 掌控物业经营导向;统一规划是手段, 推进租赁业态优化;统一经营是目标, 也是重点, 应先试点后全面开展, 推进连锁化租赁, 考虑到推进的阻力因素, 应该少说多做。

在统一管理, 统一规划的前提下, 逐步推进统一经营。存量物业经营的盈利模式体现在:

(1) 导入品牌, 实现连锁化租赁;

(2) 重定物业功能, 实现腾笼换鸟, 提升租金收益;

(3) 去“低质化”, 实现部分物业变现;

(4) 降低空置率, 增加租金收益:

(5) 结合商品经营企业改革, 建立租赁关系, 扩大租赁规模; (6) 逐步减少“内部化租赁”, 等等。

当然除此之外, 还有其他措施, 如化零为整, 形成物业集聚效应;改变动拆迁补偿策略, 零散拆迁整体补偿, 以物还物的原则, 提升物业质量, 等等。

2、新物业发展模式

本研究认为, 可以采用以下方式:

第一、利用浦东商业品牌, 创造新概念, 形成载体, 以租赁方式拓展市场, 创造条件, 以连锁化复制。根据公司实际, 这种方式可能是未来的主要模式。

第二、对新开发项目:经过项目定位和招商策划, 利用“订单式商业地产运作模式”, 引入著名品牌, 量身定制, 以主力店和次主力店等带动物业价值提升。

第三、对新购入已建成的物业

首先, 利用“资产改良与经营重新定位模式”:对原有物业进行改良, 调整原有物业经营档次, 提高物业质量, 提高租金。

其次, 利用“资产功能重新定位模式”:以新的功能用途替代原来的功能, 新功能把物业潜在的价值发掘出来。

第四、需要与商业企业战略合作

(1) 与品牌商业企业联手发展, 有利于物业后续资本运作;

(2) 与专业运营企业联手, 可以提高租金和招商入驻率。

3、商业项目获取模式

●可采取收购或参股联建等市场手段, 获取项目。

●利用浦发集团品牌资源, 与新区政府形成良好关系, 参与政府推进的商业设施建设;

●公司自身引入战略合作伙伴, 在继续推进公司股权多元化, 促使商业价值加速提升的同时, 通过外来企业的能量, 获取项目, 扩大效益, 提升浦东商业品牌。

上述从浦东商业公司一个物业基本面, 实行两种制度, 建构三种模式作了初浅的分析。

改善公司商业板块资源质量、提高运营效能是一项复杂的系统工程, 在推进落实过程是相当艰难的, 可能会遇到种种的问题和风险, 需要我们艰苦的面对。我坚信通过上述一系列措施的实施, 商业公司核心业务和核心能力将更加凸显, 物业租赁收益将明显上升, 并逐步驶入可持续发展。

注解:

安置冗员当然也可以采取买断工龄等方式, 鉴于浦东商业公司系统内从事物业经营企业在编职工 (2008年为2600多人, 平均年龄在48岁左右) 有较大规模, 若采用买断职工工龄, 公司需承担巨大成本。本研究认为, 浦东商业公司系统内企业在编职工年龄结构普遍偏高, 目前每年预计有200人左右进入自然退休, 因而采取“稳定经济”, 以时间换空间是较好的办法, 既可为公司节约安置成本, 又可为公司维护企业稳定。

该公式是本人在研究中建立的。根据研究, 随着各因子的变化, A (人才或团队) 、B (体制与机制) 、K (经营模式或操作模式) 与C (经营效能) 之间的关系有六种变化结果, 此处不做详述。

商业街后期运营方案 篇3

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中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（一）_178页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（三）_180页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（二）_178页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

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九州远景_江苏常州龙城生活广场休闲娱乐购物中心商业招商建议书_98P_2011年9月_招商推广策略.pdf 九江信华城市广场商业地产项目招商营销方案65页.doc 五里河国际名品广场招商书（新）.doc 产权式商业街区开业前后招商与管理方案_21页.doc 优派克斯_江苏凤凰和熙南地块项目商业现阶段营销深度报告_31页_商业地产_招商策略_商铺.ppt 伟业_四川成都西月城街地产项目产品定位营销策略方案_83P_广告宣传_价格策略_招商策略.ppt 倾城商业物业置业顾问培训课程_26P_陈建_商铺销售_招商出租_投资回报.ppt 兰州金城关项目招商策划报告-英联不动产-24doc-2008年.doc 关于常兴广场招商的函.doc 内蒙古呼和浩特万达广场商业旗舰项目招商手册_14p_2011年_产品介绍.pdf 励锐_江苏扬州金汇城市花园项目营销策划建议_149p_招商策略_定价策略_客户策略.pdf 包头万达广场招商手册_19PPT.pdf 北京xxx广告—三里屯新天地招商推广策划案.ppt 北京三里屯新天地招商推广策划案.ppt 北京中原房地产商业项目全案策划及独家招商、销售代理合同.doc 北京中央商务区财富中心项目商业招商手册_29页.ppt 北京丰台总部基地项目开发预案_58p_2012年_招商引资计划_开发方案【已发】.pptx 北京商业街统一招商管理原则.rar 北京国美第一城商业项目招商方案.ppt 北京国美第一城商业项目招商策略报告_83p_推广策略_公关活动_媒体组合.ppt 北京尚街商业项目市场定位及招商战略定稿_61P_商业业态_规划方案_策划执行.ppt 北京延庆金锣湾商业广场项目商业策划提案_27页_市场分析_项目定位_招商策略.doc 北京招商局物业管理有限公司运作手册汇编-169doc.doc 北京摩东广场商业地产项目招商策划手册54页PPT.rar 北京朝阳尚国际广告产业园招商手册_43p_2012年10月_传媒产业集聚区_项目介绍.ppt 北京沿海赛洛城商业项目策划招商合作建议书_83页_森拓普.pdf 北京珠市口项目初期沟通报告_30P_华业行_商业地产_市场分析_项目定位_招商策略.ppt 北京百荣世贸商城招商策划书.doc 北京百荣世贸商城的总体策划和招商策划方案.rar 北京碧溪广场项目定位建议含市场调研_P_商业地产_项目分析_产品定位_招商策略.pdf 北京西单MALL商业地产项目定位分析_84P_项目分析_业态规划_招商策略.ppt 北京西单华泰商业广场项目可行性分析报告_20页_商圈分析_项目定位_招商方案.doc 北京财富购物中心招商手册_29P_中央商务区_整体运营_项目位置_项目可达性.ppt 千禧国际村招商.ppt 华夏柏欣_南海创鸿广场项目商业研策服务建议书_76页_2011年_综合体_购物中心_招商策略.pdf 华新国际招商策略及全过程执行顾问方案.rar 华燕_上海禹州金桥国际招商推广整合策划书_67PPT_2009年.ppt 华盛国际商务花园招商报告市场篇.doc 南京中绿广场二期经营定位和整体销售招商思路策划建议书_105P_招商策略_销售策略_推广计划_媒体组合.ppt

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招商汇报.doc 招商课程培训.doc 招商项目清单.doc 招商业务流程培训手册.doc 浙江大学国家大学科技园项目招商策划全案.doc 中 国·芜 湖 宝 文 国 际 广 场 招 商 手 册.doc 中国端砚文化村招商策划方案.doc 中国秦城招商方案.doc 商家资源

全国性连锁超市(大卖场)情况统计表.xls 全国性连锁超市(大卖场)资料.xls 全国各大超市统计表(非常有用).xls 商家资源110页.doc 全国连锁超市资料.xls！商业招商资源列表(100家).doc！各类商业的加盟条件及联系方式(招商可用).doc 商家客户名单.doc 苏宁电器集团的连锁发展选址要求.doc！各行业需求面积.doc 商业地产运作手法.doc

商业运营 篇4

公司两个新投入运营项目的租金收缴率只有74%，远远达不到集团要求的至少

90%的目标。7月，运营管理部牵头，组织各项目拖欠租金费用的收缴，采取各种措施（以前COCO、PARK经办人不力，主要是存在吃人家嘴软的问题），将租金收缴率提高到了95%，圆满完成了收缴任务。然后，运营部与COCOPARK 管理层及商管部、第三空间管理层及商管部沟通讨论，规范了项目的租金费用收缴工作，组织修改合同、形成专项收租流程与预警制度。

从完善合同入手，进行风险防范：

合同上界定清楚责任、租金及各项费用的收取标准、收费方法等。

——以前合同上“免租期、装修期、免租装修期”

界定不够清楚，以后统一约定“免租期（含装修期）”；

——以前合同上“收铺条件和标准，计租日期”的界定不够清楚，留下后遗症。各项目修改合同录入、维护和管理流程，写入《租金费用收缴流程与预警制度》：

合同签定以后，由租务/商管经办人当天录入ERP系统，财务审核。

以前财务录入系统的合同，由租务/商管经办人审核，以解决双方要求不匹配问题。IT主管修改ERP系统权限和录入流程、开通租务/商管录入合同的ERP系统界面、进行培训、交由相关人员录入合同。保证系统按照新的录入流程运行。

各项目组织检讨以前签定的合同的经验和教训。把已经暴露的问题、潜在的漏洞列清楚，并逐项提出补救办法，编进制度。

检查执行流程、执行力度的问题，总结经验教训并在制度中完善。收租时间修改了以下方面：

定为每月1‐2号财务出单，3号商管部交商户签收（节假日顺延），10号为商户交租金 /费用的最后期限收租（节假日顺延）。

IT在ERP系统上设定法定假日自动顺延功能；

关于结算修改了以下方面：

——水电费结算、联营商户浮动租金计租，以前每月29‐30号系统才有统计结果，留给财务审核、出结算单的时间太短。水电费抄表时间，改为由物管部门每月25号传到财务复核。联营商户计租也改为截止到25号统计。

——水电费结算，现财务人工录单太忙，应实现由物管部门录单，财务审核，ERP系统打单。ERP系统水电费只有总用量，没有上次和本次的读数。修改ERP满足上述功能。

——开通物管录入水电费的ERP系统界面、进行培训、交由相关人员录入，按照新的录入/ 结算流程运行。系统功能无法实现时IT与“科传公司”协调修改满足功能。

建立欠费预警机制，分情况设定追缴手段和程序。

各项目根据自身行业、业态组合特点、已签合同计租计费方法的不同，设定不同类型的欠费预警条件和程序，组织检讨执行力度的经验和教训，编进制度。设定欠费预警的级别、启动程序：

每种类型的欠费预警中，根据拖欠的严重程度（时间、金额）设定不同的预警的级别，区别对待上报到哪一级，进行预警。

正常收取租金费用出现问题以后，达到一定的条件时，立即按设定的程序启动，按级别上报，进行欠费预警。

设定一系列的追缴手段和程序（步骤、时限、责任人、审批程序等）。

——各项目根据自身特点、合同计租计费方法的不同，设定不同类型的欠费追缴手段和程序，不强求一律。

——欠费追缴的手段：包括发出书面催收通知、协商催收、停水停电通知、律师函、扣押金、公安见证扣押资产、追偿损失、终止/解除合同、法律诉讼等。

——适用的追缴手段，区分商家品牌的依存度、欠费性质和程度，区别对待：

对欠费商户的追缴手段，根据品牌依存度，区别对待；

可以区分：品牌在项目业态组合中的重要度、合作意愿、对项目的形象贡献、租金贡献、人气贡献等方面，进行划分。

对欠费商户的追缴手段，根据欠费性质、严重程度，区别对待；

实施追缴时，要首先对欠费商家的情况进行评估，以确定所适用的追缴手段。可以区分：合同纠纷欠费、设施纠纷欠费、位置不佳/无力交费、偶然欠费、屡次欠费；小额欠费、大额欠费；短期欠费、长期欠费；恶意欠费、钉子户等类别。

对欠费性质、严重程度的评估，区别对待。对拟采取手段给自身带来的风险、因此可能付出的代价的评估。某些处理手段可能给自身带来风险、或付出的代价太高，要慎用。兵法云：“兵凶战危，不得已而用之”。上策是“上兵伐谋，不战而屈人之兵”。租金费用收取工作要与责任目标考核挂钩。

——各项目按照与公司签定的目标责任书，将该项工作的责任目标分解落实到相关部门、落实到责任人。每月对完成情况进行考核奖惩。

——各项目在此过程中总结出的经验教训，已经发生的问题不能再重复发生，COCOPARK已经出现的问题不能再带到第三空间，在运营项目的问题不能在龙岗项目、星河中心等新项目开业以后再发生。

商业项目运营数据与经营分析的逻辑关系：

公司以前没有多项目运营管理体系，单项目运营管理有初步的体系，但是也不够完善。偏重于现场管理，宏观管理方面除了目标计划管理以外几乎完全是空白。现在我前头建立了多项目运营管理体系，全面监测和分析项目运营指标数据。运营数据和经营分析的逻辑关系是： 目标责任完成情况（进度百分比）、各项收入、费用支出统计表，反映出项目整体经营状况是否健康、良好。

可以公司据此评估各个商业项目是否如期实现集团和公司下达的各项目标、收支指标。并据此要求项目管理层制定出合理的经营管理政策、措施。各业态品类商户的“销售坪效”，反映出卖场对商户的价值大小。

各业态品类商户的“租金费用坪效”，反映出卖场对我们业主方的价值大小。

客流量统计与分析，反映出商场的集客能力。

可据此评估推广工作的效果，并根据客流量来调整不同季节的营业时间，指导商户的推广投入，帮助商户降低营业成本。

客流量统计与分析，反映出商场的集客能力。

可据此评估推广工作的效果，并根据客流量来调整不同季节的营业时间，指导商户的推广投入，帮助商户降低营业成本。

商户与我们的

3种合作方式（固定租金、联营、底租加扣点）的“销售坪效”与“租金费用坪效”对比，反映出哪种合作方式经营销售效果好，哪种合作方式对我方租金费用贡献大。

事实说明，3种合作方式的销售坪效相近，但是联营扣点这种合作方式的租金费用坪效太低，低大约一倍。说明这种合作方式不利于我们。同时这种方式商户的结算管理复杂，需要我方投入收银人员，增加我方经营成本。所以，这就需要租务部门认真进行分析，并在以后的招商合作中，招商合同谈判中，商户调整中，从政策层面予以调整。

各类业态的“销售坪效”与“租金费用坪效”对比，反映各大类业态哪种经营销售效果好，各自对我们的贡献究竟在哪里？

A、集客贡献——销售坪效高但租金费用坪效低的，如吉之岛，必须是由于他的集客能力强，才可以允许他的租金贡献低。

B、租金贡献——销售坪效低但租金费用坪效高的，如银行，虽然他没有销售额，但是他的租金贡献很高。这类高租金贡献的商户应占相当的比例，才能使我们获得理想的租金回报。C、消费延伸贡献——销售坪效和租金费用坪效都不高的，必须要体现满足顾客在卖场消费功能的延伸上，否则就应被淘汰。通过这个方面的分析，租务部门应该能够得出一个适合我们的各业态的合理分布比例，整体实现集客能力、租金贡献、消费延伸能力。才能从业态规划开始，就使商场具备健康、良性发展的前提。

不能简单地按照教科书上所谓的‘购物中心业态黄金比例’：零售、餐饮、娱乐 52：18：30进行规划招商，应针对项目特点进行分析，调整其业态分布比。例。COCOPARK 的业态比例零售、餐饮、娱乐（影院）、时尚超市 39：36：15：10，还需要动态检验其合理性。

各大类业态的比例确定以后，才能有针对性地进行招商工作。经营过程中的商户调整工作也是以此为依据之一。目前运营过程中商户的调整，也未依据经营分析数据。

各业态内部各具体品类 / 品牌的“销售坪效”与“租金费用坪效”排名，对比反映各具体品类 / 品牌哪种经营销售效果好，哪种对我们的租金贡献大。

通过这个方面的分析，租务部门应该能够得出各具体品类、品牌的经营好坏，对我们的价值贡献大小。才能有针对性地进行商户调整，哪些应该优先引进来，哪些应该淘汰。这也是商户调整工作的依据之一。

经营分析中设定了各品类的“销售毛利”与“租金费用坪效”对比，实际上是比较商户的“获利能力”与“经营成本”，反映的是商户的盈利能力大小。

通过这个方面的分析，能够得出各品类的经营好坏，盈亏状况，才能有针对性地进行商户调整，这也是商户调整的依据之一。

“租金费用欠收”的分类统计，反映出商户与我们合作的好坏。通过欠收原因分析，同时反映出商户与我们的矛盾到底在那些方面。通过这个方面的分析，租务部门应该能够得出各具体品牌与我们合作的好坏。才能有针对性地进行商户调整，这也是商户调整的依据之一。

同时，商管部门通过欠收原因分析，分析商户与我们的矛盾所在，进行针对性的改进商场的现场管理工作。

商业项目运营监管体系在实际工作中的意义：

商场业主作为租赁方，我们的投资回报收益是通过租金实现的，卖场在资本市场上升值与否，很大程度上也是取决于投资回报水平。所以，我们的一切经营工作，应该围绕租务工作为中心，来实现租金回报最大化为目的。

通过上述方面的综合分析和评估后，租务部门才能有的放矢地确定商场业态比例，确定各种合作方式的比例，有针对性地进行招商工作、业态调整工作、商户调整工作。哪些应该商户优先引进来，哪些应该淘汰。提前就心中有数。而不是等到某些商户经营不下去了、逃场了，才被动地处理问题。

租务部门应该加强从这些角度进行经营分析，加强与商管部门共享数据，深入挖掘和分析数据背后的意义、内涵，真正将经营分析有效指导租务工作，以及整个商场的经营管理工作。

通过上述方面的综合分析和评估，商业项目才能从项目前期业态规划、招商，一直到经营阶段，始终能够保障卖场的健康良性发展，保障卖场的租金收益最大化，保障业主投资回报最大化。

搞清楚这些统计数据的内在逻辑关系，明白这些数据和分析的意义，搞清运营监管体系的意义，就不会简单地认为“太复杂，没有意义，加重了项目的工作量”，就会变“上面要项目做”，为“项目自己要做”。12月3日，COCOPARK 还是主动邀请到总部各职能部门，召开了10月份经营分析报告会。虽然公司仍有一些杂音，但是这一次项目自己认为必要，这一次经营分析会是COCOPARK他们自己要做的。项目为什么要做这件事（数据统计和经营分析）？是项目自己经营管理的真正的、实际的需要。原因是他们认识到，这样可以主动、有的放矢地进行商户调整，可以促进COCOPARK的业态调整工作，可以避免商户逃场造成的工作被动情况，是意义重大，而不是没有意义。这也是前两次项目例会上提出来的。

由于领导层的认识问题，第三空间项目仍然没有充分认识到这件事的意义，干脆不再召开经营分析会，这也是需要纠正的。

如果运营管理部不去统筹这些核心管理工作，却仍然习惯性地沿用百货公司的、单项目的管理模式，去加强现场巡场，能发现这些数据吗？能分析出来这些数据背后的问题吗？能发现这些商场管理的核心问题吗？能发现这些问题之间的内在逻辑关系吗？统统不能。

况且，现场巡场已经有项目服务督导、项目商管人员、项目管理层、启胜顾问天天都在做，已经叠床架屋、密集到无以复加，何必还要总部的运营管理部去加强？如果我们本末倒置，只能是忙于当救火队，头疼医头脚疼医脚，这都不是对公司真正有意义的做法。

商业项目运营管理的信息化问题：

一个完整和成熟运营的购物中心，一般要完全做到‘四个统一’：

1、统一商户管理（统一招商、商户管理、商户结算、统一收银）；

2、统一营销；

3、统一物业管理；

4、统一服务监督。

一个完整和成熟运营的购物中心，如果完整地规划，一般应规划具备如下 IT信息系统：

——商户管理系统（一般会集成：商户合同管理系统、商户坪效分析系统、商户调整管理系统）； 统、消费卡系统）

——物业管理系统（一般会集成：物业收费系统、电子防盗安全系统、自动抄表系统、门禁系统、停车场管理系统、商户报警呼叫系统、客流量分析系统等）

——消费者服务系统（一般会集成：消费者互动服务系统、投诉处理系统促销管理系统、商户互动服务系统等）；

——自营管理系统（一般会集成：收银系统、消费卡系统、采购管理系统、销售管理系统、仓库管理系统、自营部分零售/餐饮/娱乐管理信息系统）

——行政管理系统（一般会集成：办公自动化OA系统、行政管理系统、采购管理系统）

——人事管理系统（一般会集成：人事管理系统、薪酬系统、绩效管理系统）——财务管理系统（一般会集成：财务管理系统、所有与财务有关的相关系统与之连通。）

目前我司的商业地产管理信息系统，有几大瓶颈问题需要解决：

现阶段 ERP 系统中，部分功能模块不能满足租务和商管部门的基本需求。例如商户信息查询、商户谈判信息、商户合同维护等子系统之间的信息关联性不够、且不够快捷和方便；推广模块与实际使用情况不符合，系统中的流程与系统外流程不一致，缺乏与实际工作相结合。

我们在运营的两个商业地产项目，工作人员之所以感觉工作量大、复杂，实际上是因为信息化工作的滞后引起的。原因是由于当初上马IT 信息系统时，规划考虑不充分，目前的ERP 系统与项目运营实际需要脱节，导致目前的数据统计和分析工作几乎全部要靠人工实现，所以有那么多抱怨。这个问题也应该正确认识，并予以解决。

信息化的另一个重点在于：从技术上解决目前联营商户收银监管的盲区，而不是仍让合作商户自己填报数据、或我们的商管估计填报。

为了解决目前ERP管理信息系统存在的问题，应进一步采取如下措施：对信息化体系运行效果、和功能需求，以及与实际流程不符合之处，进行各部门集体评估，由信息化小组踢出解决方案，然后各部门集体对解决方案进行评审，采取有效措施，不断提高商业地产管理信息系统的效果。

目前阶段，由于公司信息化的滞后，暂时先用人工方式实现数据统计、对比、分析，也是一个很大的进步。这样一次次地通过分析逐步完善，最后形成科学的模式，固定下来到信息系统中去，这也是给信息化系统标准化开路，也是磨刀不误砍柴工。

再把这些数据统计和对比工作信息化、自动化，管理人员就能把宝贵的精力投入到数据分析、经营分析、制定经营政策等创造性工作中去了。因为信息化工作的成功，是“三分在技术，七分在管理”，无论是 ERP 系统改造，还是运营信息化、管理信息化工作，都需要也只能是我们在管理上先行的。

目前来说，这个意见公司仍然没有引起足够重视，又想抛开目前运营监管体系积累的有效经验，抛开 ERP 系统的完善可能性，试图另行凭空上马一套信息系统。这些都是没有继承性的盲目表现。如果脱离这些有效的管理实践去搞信息化，还会重蹈我们目前这个系统的覆辙、还会劳民伤财。

新商业项目的筹备与运营管理策划问题：

随着第三空间

5月18日开业，该项目4个月倒计时开业筹备工作圆满画上了句号。随后转入运营管理部旗下进行运营管理。还有龙岗、星河中心2个新商业地产项目的筹备工作：

星河中心由于内外部组织资源有保障、策划论证充分，运作得比较成熟。但是龙岗项目筹备工作在这两个方面目前都存在较大问题：

1、必须优先解决内外部组织“资源”问题（R）：

组织问题是工作的资源保障和基础。因此，第一步首先要：

1）、迅速建立内部组织：

龙岗项目小组负责人

9月中旬刚刚变化，项目小组的分工问题也在9月18日项目例会上刚刚初步提出，谈到必须要有专职的人员，包括公司各职能部门的参与方式的协调确定。建立内部组织工作已经非常仓促，要加大力度。

2）、急待建立外部组织：

目前最迫切的工作是筛选顾问合作公司。包括工程规划设计公司、商业策划顾问公司、推广代理公司、招商顾问/代理公司、运营管理顾问公司、物业管理顾问公司等6大类别的顾问/代理公司。

建立外部组织工作目前处于停滞状态，目前只有工程规划设计与顾问公司。如不迅速建立外部顾问团队，所有工作必定因没有充分策划论证而失败。

2、内外部组织资源完备以后，再做项目“策划”工作（P）： 项目策划工作是开展前期工作的方向，必须由项目小组分工协调、各咨询顾问公司提出策划方案、公司各职能部门参与论证，才能保证策划质量，避免走错路、走弯路、走回头路。项目策划工作要分阶段，实现如下策划，而且这些工作有先后因果次序关系，不可错乱： A、定位与可行性分析；（急待请顾问公司做）B、整体工作计划；（有初稿待完善）C、规划设计；（无明确定位，就先有了初稿）D、招商方案；（优先请顾问公司做）E、企划推广方案。（待请顾问公司做）F、运营方案；（待请顾问公司做）

3、最后，才解决“执行”层面的问题和协调工作。（D‐C‐A）

目前，在内外部资源都严重缺乏的情况下，就试图直接定位、规划设计、招商策划、推广策划、管理模式策划，是非常不科学的。所有工作必定因没有足够资源、没有经过充分策划、论证，而注定要走错路、走弯路、走回头路的。

也就是，必须按照“调集资源R——策划P——执行D——检查评估C——改进A”的闭环循环模式，开展项目筹备工作。目前的做法与此原则偏离，必须纠正。

上述意见，我在9月18日会议上已经提出，会后又专门提出书面建议，但 是仍然未能引起公司重视。直到11月21 日会议上，黄董事长再次强调：“要迅速引进外部顾问机构，让他们在规划、招商、推广、营运上提出专业意见，经营公司要多学习和听取顾问代理公司的意见”。才得到公司重视，匆匆忙忙找顾问公司，等找好以后必然还要重新策划、论证。

我认为新商业项目的运营管理策划，应该有一个一贯的思路、按如下步骤进行：

由项目顾问公司根据项目定位、规划设计、招商策划、赢利模式，提出项目运营管理策划草案；公司职能部门牵头审议、补充顾问公司提出的运营管理策划草案。审议、补充的重点是： 项目顾问公司提出的项目运营管理策划草案，是否符合项目定位、规划设计、招商合作模式、赢利模式？ 运营管理策划草案是否与招商合作模式、物业管理模式、信息系统策划等模块相适应？ 老项目的运营经验在是否新项目推广，老项目的教训是否在新项目避免。

最终形成的运营管理策划包括：组织架构、商户公约、商户手册、商户员工手册、运营管理手册、信息化系统、物业管理手册策划等方面。

人力资源方面，老项目已经培养成熟的人员应该适当往新项目充实，而不能这边裁员熟手、那边新招生手，双重浪费人力资源。

商业项目的管理规范化、标准化问题：11月底，管理咨询公司已经进驻，公司也提出筹备上市的前景，需要把星河商业项目的管理规范化、标准化。

根据老项目的运作实践、新项目的策划经验，在后续的运营管理工作中不断进行双向优化综合，逐渐形成有星河特色的商业地产项目管理模式。

最后，把星河特色的商业地产项目管理模式标准化、规范化，达到

ISO9000标准的要求，进行体系的达标认证，并持续改进。这才算星河商业项目的管理模式已经锤炼成熟。

如果公司领导班子对此认识清楚、全力倾斜的话，预计能够在2008‐2009年实现这个目标。

以下是一些补充建议，虽然不一定准确，为了公司我还是提出来。

对完善商业地产多项目运营管理的建议：

1、反思运营管理上的瓶颈问题，应以优化“合作模式”与“收银模式”为核心，以信息化为手段，降低管理成本，强化运营管理统计分析职能，形成科学合理/效益最大化的运营模式：

A、合作模式；应以固定租金为主、浮动租金为辅，以提高收益、降低管理成本；这在经营分析会上已指出。

B、收银模式；应杜绝百货业经营模式，逐渐以商户自收银为主，以降低经营成本，同时，必须解决相应的监管问题，堵塞目前的监管漏洞。这在经营分析会上已指出。

C、信息管理应在运营体系基础上完善、实现自动化，而不是抛开。关于运营体系的逻辑关系我已讲清楚了，每条都十分必要，不那样就无法科学分析和决策。另外，急须从技术上解决目前联营商户收银监管的盲区，而不是仍让商户自己填报数据或我们的商管估计填报。

2、对公司管理的建议：公司应杜绝高层兼项目职务，造成的管理不顺畅、军阀割据、中央管理弱化的混乱局面。现在各项目只有一个老总没有在总部兼职。公司对多项目运营管理统一认识不统一，说“加重了项目工作量”、“应该去加强现场管理”。月度运营指标与考核这一部分拿掉了，只剩下数据统计与经营分析。环境的阻力已经超出个人主观能动性所能左右的范围。目前问题的根子在于：公司高层兼下面项目领导职务，造成军阀割据、中央管理弱化的混乱局面。因此，没有一个职能部门实际上能够对项目进行有效管理。这个问题上半年就建议过，后来却有增加的趋势，加强了割据局面，更加无法统一管理。

3、运营项目可以考虑实现‘营招分离’，职能清晰化；上上下下都已多次提出，项目上感到眉毛胡子一把抓，总部职能部门也根本无法对口管理。根据实践中逐渐暴露的问题，需要继续理顺公司和项目的组织架构和职责分工。今年，COCOPARK试点了将“营招合一”的商管模式，改为商管和租务并行运作的‘营采分离’的管理模式，实现了营运和招商两大职能的分离；条件成熟时会在第三空间予以推广。希望能从管理结构上也采用先进的‘营采分离’模式，从根本上解决问题。

4、服务管理是商户为主体，现场管理的主体在项目。总部拓展客户服务职能应量力而行，应优先整顿运营管理上的混乱局面。

5、人力资源方面，老项目已经培养成熟的人员应该适当往新项目充实，而不能这边裁员熟手、那边新招生手，浪费人力资源。

网站运营商业计划书 篇5

一、项目简介

本项目是一个茶叶B2C网络交易平台和营运网站，主要内容为：

·向个人用户提供便捷全面的茶叶产品、自由的茶叶信息沟通平台及其他增值服务； ·向企业用户提供拥有大量茶叶消费群的推广媒体、具有市场细分的信息传播渠道、能够与消费者互动沟通的交流平台及其他增值服务的平台；

·通过项目卡类业务的推广，有效形成企业和个人用户的连接，提供新兴的茶叶推广渠道；

·以线下实体与相关机构和媒体合作开展面向茶叶企业和个人用户的行业主题活动，实现打通线下企业拓展线上市场的通路。

二、市场分析

1、目标市场特征及需求

·茶叶企业

特征：线下茶叶企业已经具有相对固定的客户群体，但线上市场仍然空白；

需求：进一步开展企业推广，寻求更直接面对客户的交易平台，获得线上市场。

·茶叶消费群

特征：茶叶消费占据饮料的40%左右，网购形成了新兴的主要的购买渠道，消费群体集中在80后：25-35岁之间；

需求：送礼、工作茶、自饮。

2、目标市场状态和竞争

从相关成熟的电商运营情况来看，2012年茶叶B2C市场已经超过2亿，经营平台：淘宝网、1号店、京东、当当等各大门户网，专业的平台：喝茶网、买茶也、醉品网等。

而目前成都在线生活资讯服务市场处于无序状态，各服务商均未建立完善的服务系统，均未形成优势的市场占有，还具有较大的市场进入空间。

三、平台运营情况分析：

案例

名称：和茶网

所在地区：福州

启动时间：2008年

和茶网注册用户约10万，日均访客量48000/天（IP值），Google页面评级PR=4(10为满分)。合作包括中茶、安溪铁观音集团、简品100、龙润普洱、大益集团、品品香、福星茶叶、顶峰茶叶、黄山毛峰茶叶集团、元泰茶叶、山地茶叶、云南一品堂、正山茶叶、滋恩茶叶、节节清、尙客茶品、永利茶具等。

项目盈利模式

以自营形式、平台合作推广和行业合作为主要盈利点；随着网站用户数的增长和网站增值服务的完善，将逐步成为茶叶的B2C专业平台。

运营分析：

和茶网用了5年时间基本完成基础用户积累、企业客户积累、行业合作及自营系统等较为完整的业务模式建设，形成了相对成熟的盈利模式。

四、资源与渠道

1、合作机构

茶叶企业

本项目与成茶叶企业建立了供销双赢的合作关系，为网站的合作企业在线上市场的拓展提供了良好的平台。

2、媒体推广及合作

本项目拟采用以下方式实现媒体推广及合作

·新浪微博推广；

·门户网站互链合作；

·网络媒体资源投放；

·SEO搜索优化；

·SEO搜索推广。

五、运营计划

1、运营策略

相较于竞争对手(和茶网)的运营模式，本项目运营策略具有如下特点：

·目标：以茶叶为主体的“凡客成品”B2C平台；

·提供稳定的客户数据库、用户论坛、在线支付、微博分享、威客推广技术嫁接、CRM

·与传统媒体建立良好的合作关系。与电视、电台、报纸等传统媒体建立多样化的、成熟的合作关系，包括栏目合作、媒体互换、活动联办等，在线下或者地方提高平台曝光度及影响力；

·完善客户体验过程，提高客户忠诚度。通过推广，获得相当数量的个人注册用户，并通过活动策划建立忠诚度，以此作为项目盈利点的重要客户基础和营销基础(拥有多少用户就等于拥有多少市场)。

2、市场营销

本项目的市场营销将采用通常的媒体投放+活动营销的方式。

主要市场营销方式如下：

·媒体合作和资源互换

建立良好的媒体合作，实现线上平台与媒体栏目的结合，依靠主流媒体加快提升项目的市场认知度。通过合作，促成项目线上平台广告资源与传统媒体的资源互换，达到推广平台知名度及曝光度的目的。

·网络线上传播

针对个人用户的推广主要依靠网络口碑传播，在微博上与消费者进行互动，实现对目标人群有针对性的网络广告投放。同时，大面积开展线上论坛信息传播，吸引个人用户访问和参与，提高平台访问量和注册用户量；

·体验式营销

在淘宝等其他平台的销售产品包装上，加入网站网址等外纸箱包装。

·线上SEO优化

百度关键词推广，SEO优化技术。

·微博推广

建立微吧，企业V微博，提高行业公信力，获得潜在客户的信任，巩固现有客户的忠诚度。

·网络广告投放

各个门户网以及其他网站的广告投放，如：PPS、爱奇艺、天涯等论坛、社区、视频网站、门户网站的广告。

·差异化服务

差异化服务能够有效的调动不同档次用户的消费需求和心理需求，推动服务购买欲望。项目将对企业用户划分为钻石、白金、和普通用户，以及消费品类的不同划分客户，为不同等级和不同消费品类提供不同需求的信息量、产品推荐等方面，实施差异化服务。

六、运营团队构建

1、团队状况

启动团队由5个部门构成：技术部、运营部、市场部、客服部、公关部。

2、团队架构

技术部工作构成，基本工作内容如下：

A、技术

·完成网上平台建设 /维护；

·负责网上平台新产品和功能开发；

·负责网上平台运行管理；

·负责网站的稳定运行；

B、运营部

·负责网络平台市场推广；

·负责平台网上推广实施；

·网站日常活动的策划及执行

·微博的维护及利用。

C、市场部

·寻找合适的企业进行产品合作；

·寻找合适的平台进行平台合作；

·负责平台线下推广实施；

·负责与合作机构、媒体的活动策划和实施；

D、客服部

·处理网站线上、电话咨询服务；

·处理网站线上、电话交易纠纷、投诉等；

·负责老客户回访、活动通知、个性化服务(生日、特别日期)等；

D、公关部

·负责网站整体形象；

·负责网站对外展示的良好口碑；

电子商务在商业街运营中的应用 篇6

电子商务在商业街运营中的运用与其他产业实践一样具有多元性、复杂性, 且尚处于发展的摸索阶段, 没有既成模式可以参照、也没有公认的主流可以依循。已经投入运行的“厦门网上中山路”、“网上淮海路”、“网上春熙路”等也是各自尝试、建设方向和运作模式各有不同。本文着力于探索电子商务在商业街运营中的应用及“网上商业街”的建设方向和经营模式, 为商业街的电子化建设提供思路和建议。

一、电子商务概述

电子商务是应用现代信息技术在互联网上进行的商务活动。随着计算机的广泛应用、网络的普及和成熟、信用卡的普及应用、电子安全交易协议的制定、政府的支持与推动, 电子商务得到了快速发展, 购物、旅游、金融、娱乐等网上商业、服务业都已达到相当的规模。电子商务作为一种完全市场化的交易方式方便、快捷、信息量广、高开放度、不受时空约束, 已经对传统交易方式形成强有力的挑战。

1、电子商务的特点、功能

(1) 电子商务的特点。电子商务具有信息化、虚拟性、全球性、社会性的特点。

信息化电子商务是以信息技术为基础的商务活动, 通过计算机网络系统实现信息交换和传输, 电子商务的实施和发展与信息技术发展密切相关。

虚拟性电子商务是数字化的虚拟市场, 它的商务活动和交易是数字化的, 且不受时空限制, 可以跨越时空形成虚拟市场完成实物市场中无法完成的交易。

全球性电子商务不受地位位置限制, 是全球统一电子虚拟市场。

社会性电子商务活动的参与者有企业、政府组织、消费者, 并且需要适用电子虚拟市场的法律法规和竞争规则的形成, 其发展和应用是一个社会性的系统工程。

(2) 电子商务的功能。电子商务可以提供网上交易和管理等全过程的服务, 具有广告宣传、咨询洽谈、网上订购、网上支付、电子帐户、服务传递、意见征询、交易管理等各项功能。

2、电子商务应用带来的影响。

电子商务是通过网络信息技术手段来处理商务活动, 完全摒弃了传统商务活动的纸介质信息载体, 对生产和消费所涉及的生产、流通、分配、交换和消费等各个环节进行电子信息化处理。这些活动涵盖了企业内部、个人和企业、企业与政府之间的一切商务活动, 对经济和社会发展带来了一系列的影响。

(1) 电子商务改变了企业的生产和商务活动方式。具体表现在降低采购成本、减少存货、缩短生产周期、提高用户服务效率、降低营销费用、创造销售机会、增强企业竞争优势、提高企业知名度、提高经营效益等。

(2) 电子商务的发展改变人们的消费习惯。网上购物、消费简单、快捷, 消费选择快捷、方式多样, 消费者主导性突出, 个性化消费得以充分体现。

(3) 对金融业、传统行业、政府职能等领域带来革命性的变化。网上银行、电子支付系统、电子支票、电子现金等在线电子金融服务将传统的金融业带入一个全新的领域。电子商务减少了传统商务活动中不必要的中间环节, 传统制造业开始向小批量、多品种时代过渡, 传统的零售业和批发业演变出“无店铺”、“网上营销”新模式, 各种在线服务成为有别于传统服务业的新形式, 电子商务对传统行业带来了一场革命。电子商务也为政府的服务和管理带来了全新的模式, 对就业、文化教育等带来巨大影响。

(4) 电子商务的发展促进国民经济的信息基础建设, 促进社会信息化进程。电子商务促进信息设备硬件、软件和相关信息服务的发展;促进信息基础设施的建设和完善;促进电信网、计算机网、广播电视网的一体化;促进信息产业与金融、证券、教育、医疗等相关产业的融合;在线超市、电子报纸、家庭银行等新业务应运而生。

(5) 带来电子商务领域政策法律法规建设新课题。电子商务的发展将一个陌生的、需治理领域带到了法律面前, 传统的纠纷解决方式已不能完全适用, 电子商务领域政策法律法规建设已然必须。

3、电子商务的类型、模式。

电子商务按照不同的标准可以划分为不同的类型, 经过十来年的发展也基本形成了一些比较成功的模式。对企业和消费者来说, 不同种类、不同模式的电子商务, 蕴藏着不同的发展机遇。

(1) 电子商务的类型。根据开展电子商务所使用的网络类型框架的不同, 电子商务可以分为EDI网络电子商务、互联网电子商务 (Internet网络) 、内联网络电子商务 (Intranet) 。根据开展电子交易的范围来分类, 电子商务可以分为本地电子商务、远程国内电子商务、全球电子商务。根据所交易的对象来划分, 电子商务可划分为有形商品交易电子商务、无形商品交易电子商务。根据是否完全通过电子商务方式实现和完成整个交易行为和过程来划分, 分为完全电子商务和非完全电子商务。

目前, 最常用的、在商业经济的各个领域几乎都有所运用的分类方式是根据电子商务参加的主体划分。

商业机构对商业机构的电子商务 (Business to Business, 即B2B) 商业机构之间通过使用Internet或各种商务网络进行谈判、订货、签约、接受票证和付款以及售后服务等商务活动。这种电子商务已经有多年的历史、发展最快, 是电子商务的主流。

商业机构对消费者的电子商务 (Business to Customer, 即B2C) 商业机构通过网上商店 (电子商店) 实现网上在线商品零售和为消费者提供所需服务的商务活动。该种电子商务也可演变为消费者对消费者的电子商务 (Customer to Customer, 即C2C) 。该种电子商务发展势头强劲, 引发了商品营销方式的重大变革。

网上购物使消费者可以足不出户, 通过自己的计算机在网上寻找、购买所需的商品, 获得商家提供的一系列服务。通过全球的互联网, 使消费者购物的选择范围被最大化地扩展;网络多媒体技术可以将商品由内到外的进行全面介绍, 便于消费者选择;互联网上高速度、低费用的信息传递可以让消费者高效、便捷、低成本地完成网上购物过程。网上购物能充分实现个性化消费, 消费者可以通过网络向商家提出个人要求或者订制自己想要的特定商品。

对于商家而言, 客户扩展到了全国乃至全世界, 形成了真正意义上的国际化市场, 面临前所未有的商机。网上交易成本比传统店堂销售经营成本大大降低, 使得商家能提供更有竞争力的价格、赢得更高利润。

网上购物, 完全更新了原有的市场概念, 传统意义上的商圈被打破, 对传统商业店堂经营模式带来巨大冲击。基于传统商业店堂经营模式发展起来的商业街如何面对?发展方向、发展模式的调整在所难免, 引进电子商务, 提升服务水平, 建立与商业街运营相融合的电子商务模式提升竞争力也将成为趋势。

电子政务 (Electronic Government, 即EG) 政府机构应用现代信息和通信技术, 将管理和服务通过网络技术进行集成, 在互联网上实现政府组织结构和工作流程的优化重组, 超越时空及部门之间的分隔限制, 向社会提供优质、规范、透明的管理和服务。电子政务包括政府与政府 (G2G) 、政府与企业 (G2B) 、政府与公众 (G2C) 、政府与公务员 (G2E) 等类型。企业内部的电子商务企业内部通过网络实现内部物流、信息流和资金流的数字化。

(2) 现阶段主要的电子商务模式。电子商务是基于网络的新型商务方式, 是一种全新的商业活动, 发展速度很快, 经过十来年的发展形成了一些比较成功的模式, 但尚未定型, 随着电子商务技术的发展、市场的需求及检验在不断发展进化。电子商务模式的选择具有重要意义, 关系到网络企业的生存和发展, 一个合适的电子商务模式可以让企业在竞争中获得优势, 对企业成功至关重要。

国外学者对于电子商务模式主要关注其各种要素分析。如在Weill和Vitale提出的“原子电子商务模式”理论中, 将现有的电子商务模式分解为八种最基本的“原子电子商务模式”:直接面向客户、全面服务供应商、企业整体、中介、基础设施共享、虚拟社区、价值网络集成商以及内容提供商。企业可以单独实施某种原子电子商务模式, 也可以将几种原子电子商务模式组合起来加以实施。国内的研究更多的是关注模式的划分、发展阶段的划分, 以及具体的实施建议。

盈利空间是企业的生存基础, 从经营模式及赢利手段来对电子商务模式进行分类, 有利于分析清楚网络企业优势。从经营手段和发展空间来看, 现阶段主要的电子商务模式有:

网络经纪模式企业作为市场的中介通过虚拟的网络平台将买卖双方的供求信息聚集在一起, 协调其供求关系并从中收取交易费用的商业运作模式。它一般是商家对商家、商家对消费者、消费者对消费者或消费者对商家的经纪商。典型的有阿里巴巴 (www.alibaba.com) 、e Bay易趣 (www.eachnet.com) 、慧聪网 (www.hc360.com) 。

网络广告模式网站的所有者提供一些内容和服务来吸引访问者, 通过在其网站加入标志、按钮或其他获得访问者信息的方式向广告客户收取广告费用来获得利润的商业运作模式, 这种模式的前提是需要大的访问量。典型的有新浪网 (www.sina.com) 、百度 (www.baidu.com) 、好耶广告网 (www.allyes.com) 。

内容经营商模式企业在网上通过第三方制造和提供数字化形式的产品而获得利润的商业运作模式。一般以信息、软件、音乐、电影等来满足消费者。典型的有盛大网络 (www.snda.com) 、优酷网 (www.youku.com) 。

网上商店模式实际上就是在线销售模式, 指批发和零售商通过互联网销售商品和服务的商业运作模式, 货物一般以优惠价格或拍卖售出。典型的有亚马逊网上书店 (www.amazon.com) 、淘宝网 (www.taobao.com) 。

网络直销模式生产商通过互联网直接接触最终用户而不是通过批发或零售商的商业运作模式, 这种模式的典型企业有戴尔公司 (www.dell.com) 等。

行业服务提供模式能够提供专业性强的行业服务, 且拥有该行业资源的背景, 有针对性地为业内人士提供行业内及相关行业的电子商务平台和商务信息平台的电子商务模式。典型的有腾讯公司 (www.tencent.com) 、携程旅行网 (www.ctrip.com) 、智联招聘 (www.zhaopin.com) 。

虚拟社区模式基于网络和具有共同利益和兴趣的生产商或个人的虚拟群体, 为其提供合作机会而收取一定费用获利的商业运作模式。典型的有新浪虚拟社区、网易虚拟社区、中国小区网 (www.wsxq.com) 。

企业整体电子商务模式企业或者其他组织以发展电子商务应用为目标, 对企业或者组织的生产流程、营销模式、组织管理等方面进行统一的信息化处理而采用的电子商务模式。典型的有海尔集团网站 (www.haier.cn) 、招商银行 (www.cmbchina.c o m) 、中国人民财产保险股份有限公司 (www.piccnet.com.cn) 。

新型电子商务模式新的商机推动电子商务模式的创新, 一些新型的电子商务模式如:通过为实际价值链中的委托人收集、综合和传递信息来控制行业中的虚拟价值链, 并通过协调的方法来提高价值链的利用效率, 从而使其价值得到增加的增殖网络集成商模式;将人的知识、智慧、经验、技能通过互联网转换成实际收益的威客模式;由买家指定某种商品, 网络卖家再去购买, 收取一定的佣金, 卖家本身并不存货的网络代购模式;组织足够量的同类购买需求的消费者, 向供货商要求分享利润的网络团购模式。

二、商业街运营与电子商务

现代城市商业街是城市空间发展与现代城市环境、商业理念融合的良好结合形式。商业街作为商业的传统交易方式, 已经有数百年的历史, 随着现代商业街在美国和欧洲发展巨大的社会效应、旅游效应和商业效应, 国内上世纪末本世纪初开始出现现代商业街建设的高潮, 各城市的商业街建设“蜂拥而起”, 数量急速增加。

商业街在国内快速发展的时期, 也是电子商务飞速发展的时期。在电子商务发展初期, 由于计算机的应用、网络的普及性、网络金融的发展程度、网络虚拟性的负面理解、物流配送等各方面的原因, 造成基于网络平台搭建起来的网上商业发展前景不被看好。随着电子商务的不断发展以及网络信用、电子支付和物流配送等瓶颈的逐渐突破, 加上与生俱来的低成本、高效率、全球性优势, 网上商业的前景变得豁然开朗。商业网站迅速崛起, 网上购物的风气也越来越浓厚, 网上购物已经成为商业零售一股强有力的新生力量。电子商务的应用完全更新了原有的市场概念, 商业街间业态同质化的缺点被无限放大, 商业街的区位优势几乎荡然无存。在新的市场环境下, 如何将电子商务运用于商业街的运营, 建立有别于网上购物的发展模式, 如何与其他商业街竞争, 成为近一阶段商业街生存和发展必须面对的问题。

竞争对手、方式的变化促使商业街的发展方向由购物为主导向购物之外的特殊价值发现转变。目前, 对商业街的发展方向出现两种主要的看法。一种是功能革命论, 把商业街的功能与人们的生活质量的提高联系起来, 变商业街的“购物街”为“生活街”, 让商业街成为人日常活动的第一空间 (居住场所) 、第二空间 (工作场所) 之外的第三空间 (购物休闲场所) , 并提出了商业街功能革命的Hotel (酒店) 、Office (办公楼) 、Parking (停车场) 、Shopping (购物) 、Convention (集聚客流的广场及娱乐设施) 、A p a r t m e n t (住宅) , 既“豪布斯卡” (HOPSCA) 原则。另一种观点是通过建筑、小品、街头艺术、商演活动、诚信街建设、品牌形象建设等来塑造不同的商业街文化, 让逛街成为一种休闲方式, 一种文化、情感体验, 购物、消费成为休闲、文化、情感体验的载体。这两种观点均将商业街扩展成特色街区的概念, 强调逛街成为一种生活、休闲方式, 商业街成为休闲、放松场所、度假场所、旅游场所、艺术体验场所等。

电子商务与商业街的结合方面也出现了两种主要观点。一种是将电子商务视为一种不同与实体商业街的商业载体, 通过“实体店虚拟店”一体化模式, 利用先进的通信和计算机网络的三维图形技术, 把现实的商业街搬到网上, 通过网络实现和实际逛街一样的功能, 实体商业街和网络商业街分别满足不同消费方式的人群需要。另一种是将电子商务视为一种网络技术, 与传统商业模式的商业街相结合, 实现网络技术与传统经济模式功能互补, 发展出新型商业街运营模式。笔者认为, 电子商务在商业街运营中的应用, 要以充分运用实体商业街的特殊价值资源, 促进实体商业街的经营, 提升其竞争力为主导, 电子商务通过信息技术手段辅助、革新和增进实体商业街业务功能, 为实体商业街的生存和发展打开新的空间。

1、商业街电子商务的构成。

商业街电子商务尚处于发展的摸索阶段, 没有形成明确的定义。作者认为商业街电子商务是将网络信息技术应用于商业街运营的各个方面, 包括通过网络发布、交流商业街的基本概况、动态、活动信息、商家促销信息;查询商业街商家诚信经营状况, 商业街交通、餐饮、住宿、娱乐、潮流资讯;对商业街进行网络推广, 扩大商业街知名度, 吸引人流;通过网络查询商品, 开展促销、售前售后服务;在网上订购或代购商品、服务;网上逛街、社交;商业街管理信息系统等。商业街网络信息系统、电子商务服务商、商业街电子商务的应用主体、电子支付体系和商业街电子商务规范等支持要素共同构成了商业街电子商务体系。

(1) 商业街网络信息系统。网络信息系统是在计算机网络基础上开发设计, 成为商业街电子商务各参与主体进行信息交换的平台。网络信息系统的主要作用是提供一个通畅的、安全的和可控制的信息交换平台, 它是商业街电子商务体系的基础。

(2) 电子商务服务商。电子商务服务商包括系统支持服务商和商业街电子商务平台运营商。系统支持服务商主要提供互联网通信和线路租借服务、为商业街电子商务建设提供技术支持或系统解决方案, 大多为信息技术 (IT) 公司。商业街电子商务平台运营商建设具有信息发布、检索、网上逛街、交流、订购商品或服务的商业街网站, 为商业街电子商务活动的实现提供信息系统支持和配套的资源管理服务, 是商业街电子商务各参与主体之间信息沟通的技术基础。

商业街电子商务平台运营商通过为商业街商家建设网上虚拟商店, 出租空间给商家, 帮助商家制作商店或商品页面, 并负责客户管理、订购和支付管理等收取服务费和佣金;发展个人会员, 提供网络逛街、社交、数字化产品、优惠券打印、购物折扣等收取会员费;帮助消费者预订酒店、娱乐, 代购商品收取佣金;将商家换季或清理库存商品, 通过网上拍卖或组织团购等形式收取佣金;通过发布网络广告收取广告费用等。商业街电子商务平台收集、整理商业街各项资讯, 为商业街运营涉及的各方提供信息通达的网络环境, 将电子商务的高效率、全球性等优势运用到商业街运营中, 辅助、革新和增进实体商业街业务功能, 提高商业街运营的效率, 提升商业街的竞争力, 为实体商业街的生存和发展打开新的空间。目前, 商业街电子商务平台运营商主要有商业街的经营管理单位, 将从事商业街电子商务作为赢利项目来运营的具有专业IT背景的公司, 也有商业街所在地的政府部门为推动电子商务发展、创新商业模式、推进特色商业街区建设由财政资金投入, 委托运营。

(3) 商业街电子商务的应用主体。电子商务能为商业街的商家、管理单位及部门、商家自治组织、使用互联网的消费者或潜在消费者的各种与商业街运营有关活动提供支持, 它们是商业街电子商务的应用主体。

商业街的商家、管理单位及部门电子商务为商业街的商家打开了新的市场空间, 可以提供商家的商品信息、促销信息、活动资讯查询, 提供售后服务, 进行网上团购、消费券打印、代购代销等活动, 市场空间不再局限于商圈, 可以开展跨地区、跨国度的经营活动。电子商务可以对商业街形象进行整体宣传, 吸引全球范围内的游客前来商业街休闲、购物;将商业街公交线路、自驾车路线、停车场所、公共厕所等便民服务设施设置等信息发布供消费者查询, 为消费者提供便利, 提升服务层次;通过网站向消费者提供商业街历史文化、民风民俗、气象、交通状况、管理措施改进、各项活动资讯等商业街信息, 吸引网民关注, 通过电子商务可以提高商业街的社会影响和经济效益, 提高商业街管理单位的运营效益。电子商务可以实现商家诚信经营情况在线查询, 对商业街、商家不同时期的状况发布各项管理的指导意见, 在线受理消费者投诉、提供政策咨询, 了解网民对商业街管理及商家的意见和看法, 为管理工作收集讯息, 提高商业街公共事务管理部门的服务水平。

商家自治组织电子商务为商家自治组织提供了很好的运作平台。商家自治组织可以通过网站了解商家的经营状况和消费者的意见;电子商务让商业街的市场不受地域和空间限制, 也意味着竞争范围更广、竞争对手更多, 商家自治组织可以通过网络了解世界范围内行业经营状况, 收集信息, 了解优劣;电子商务让商家自治组织与商家、消费者、管理单位、政府部门之间距离更短, 沟通更便捷;组织会议、研讨、交流活动、宣传政策、法规、发布意见、指导可以通过网站来进行, 节约成本, 效率更高。

使用互联网的消费者或潜在消费者电子商务可以为消费者或潜在消费者提供商业街的各种信息, 供消费者在选择消费场所或休闲场所提供参考;可以为消费者提供个性化商品预定;可以完成售后服务、接受意见、投诉并予以反馈处理;可以接受电子支付;可以为消费者提供公交线路、停车场、气候等公共服务信息查询;消费者也可以通过网站直接购买或委托代理购买、订购商业资讯、网上逛街、社交等。电子商务在商业街运营中的应用为消费者或潜在消费者提供了更充分的信息服务, 让消费者拥有更多的消费选择权、更多的个性化消费, 并让消费者获得了多方面的便利, 节省时间和费用。

(4) 电子支付体系和商业街电子商务规范等支持要素

电子支付体系可以丰富商业街网站功能, 扩展电子商务在商业街运营中的应用范围, 还能方便消费者。电子商务规范是电子商务活动的各种标准、协议、技术范本、政府文件、法律文书等的集合。电子商务规范是影响电子商务发展的最基本因素之一, 是电子商务的基本安全屏障, 为电子商务顺利有序地开展提供了技术的解决手段。

2、商业街电子商务的功能。

电子商务, 是商务活动的电子化, 是以现代信息网络手段提供信息流、资金流、物流等的电子化解决方案, 提高其效益和效率的过程。商业街是购物、休闲、旅游的场所, 商业街电子商务是通过信息技术手段辅助、革新和增进实体商业街业务功能。商业街电子商务的功能包括有效地收集、整理、表现商业街各项信息, 服务消费者和对商业街进行宣传和推广;为商家促销、开展各种形式网上交易提供服务;商家售后服务, 收集、加工消费者意见改进商业街及商家运营;与商业街相关的网上娱乐、休闲、社交。

收集、整理、表现商业街各项信息是商业街电子商务最主要也是最重要的一项功能。商业街信息范围很广、涉及到的信息极其综合与复杂, 具体包括商业街历史、民俗风情、地方文艺、建筑特色等商业街文化;商业街地理位置、公交线路、自驾车路线、停车场所、公共厕所、气象、交通状况、等商业街公共信息;管理单位信息包括公共资源运营、商业街管理相关政策法规等;会展和活动信息;各种媒体对商业街报道和宣传信息;商业街商家信息;商业街商品、服务、娱乐、休闲等经营内容信息;商家促销及活动信息;消费者、网站会员意见、建议、投诉、消费偏好等商业街目标客户信息等。商业街信息是商业街电子商务的灵魂, 是商业街电子商务的主要内容和依据。商业街信息建设与运用是一个长期的、多方参与的系统性工作。

目前, 商业街电子商务各项功能的实现媒介有:网站电子商务, 用户通过与网络相连接的个人电脑访问网站实现电子商务, 是目前最通用的形式;移动电子商务, 用户通过手机、PDA (个人数字助理) 等可以装在口袋里的移动设备利用移动通信网和Internet的有机结合来进行的电子商务;多媒体电子商务, 用户通过安装在商业街上的多媒体自助终端如多媒体触摸屏电脑系统来进行的电子商务。

3、商业街电子商务的类型、模式。

商业街的经营方式是零售, 商业街电子商务是通过信息技术手段辅助、革新和增进实体商业街业务功能, 促进商家销售, 更好服务消费者, 类型上属于商业机构对消费者的电子商务 (Business to Customer, 即B2C) 。

商业街电子商务拓展了商业街的发展空间, 提升了商业街的竞争力, 使商业街商家的盈利能力和盈利水平得以提高;商业街电子商务的应用让消费者得到方便和实惠, 商业街电子商务的经营模式及盈利手段主要是通过服务商家和消费者形成。具体的经营可以包括:

(1) 服务商家:为商业街商家建设网上虚拟商店, 出租空间给商家, 帮助商家制作商店或商品页面, 并负责客户管理、订购和支付管理等收取服务费和佣金。

(2) 服务消费者:发展个人会员, 提供网络逛街、社交、数字化产品、优惠券打印、购物折扣等收取会员费;帮助消费者预订酒店、娱乐, 代购商品收取佣金。

(3) 商品代销:将商家换季或库存商品, 通过网上拍卖或组织团购等形式进行销售收取佣金;代销商家指定的商品或服务收取佣金。

(4) 网络广告:通过发布网络广告、利用商业街电子商务资源提供促销服务等收取广告、促销费用。

(5) 为商业街经营管理单位及相关职能部门提供服务:对商业街形象进行网络推广, 提高知名度;提供商业街历史文化、民风民俗、公交线路、自驾车路线、停车场所、公共厕所、气象、交通状况、管理措施改进、各项活动资讯等商业街公共信息发布、查询服务, 向商业街管理单位收取服务费用。为商业街公共事务管理部门提供服务, 建立商家诚信经营情况在线查询, 对商业街、商家不同时期的状况发布各项管理的指导意见, 在线受理消费者投诉、提供政策咨询, 了解网民对商业街管理及商家的意见和看法, 为管理工作收集讯息等, 收取服务费用。

(6) 与专业单位合作利用、开发商业街资源:协助电信、银联等专业单位在商业街开展业务, 收取佣金。

三、国内商业街电子商务运用现状及展望

国内商业街电子商务的运用与旅游、金融、娱乐行业相比, 具有明显的被动性, 是随着近年来网上购物的快速崛起, 对传统商业店堂经营模式形成巨大冲击之后, 才引起重视和发展。目前, 尚处于起步和摸索阶段。已经投入运行的主要有“厦门网上中山路”、“网上淮海路”、“网上春熙路”等。“网上商城将替代传统商业街”的论点显然过于激进, 之前已有阐述, 传统商业街有网上商城无法替代的特殊价值;而对商业街电子商务的怀疑和排斥亦会让商业街在新的市场环境下丧失竞争力。探索符合中国实情的商业街电子商务发展之路, 对商业街的发展是十分重要的。商业街与网络技术相结合, 实现网络技术与传统经济模式功能互补, 是商业街发展的趋势。积极探索商业街电子商务的发展, 充分运用新技术、新经济, 提高商业街的经营水平、服务水平和管理水平, 能让商业街在信息时代焕发新生。

1、厦门网上中山路 (http://www.gozsl.com/) 。

厦门网上中山路是由厦门思倍特科技有限公司自主研发的3D虚拟商城和网络购物结合的购物系统, 旨在弘扬厦门中山路悠久的历史文化的同时为厦门中山路商家提供一个全新的商品网络销售平台。

该网站用3D技术把厦门中山路原汁原味的展现到网络, 同时免费提供给各个商家店面商品展示后台。通过该平台, 商家能够上传店面商品信息, 随时添加商家资讯如折扣、促销信息等并能通过该平台和买家直接交流。消费者能通过该网站浏览商家商品, 并能实现在线购买功能。

该网站具有3D逛街、中山团、包打听、优惠券、中山杂谈几个功能模块, 并及时更新、发布中山资讯、中华工商所资讯、中华街道办事处资讯、商场打折资讯。

2、网上淮海路 (h t t p://w w w.huaihairoad.cn/) 。

网上淮海路是以上海市著名的淮海路商圈为依托而创立的新一代综合性电子商务服务平台。该平台由上海益民创新投资管理有限公司、上海淮海商业集团两方共同投资, 并授权上海淮海电子商务有限公司联合上海礼之都信息科技有限公司建设。

网上淮海路将现代电子商务模式与传统零售业进行创新性融合, 致力于为消费者提供一个更加丰富、更加便捷的“一站式”购物服务平台。同时, 凭借其强大的第三方资源优势, 协助商家开展电子商务, 进一步发掘潜在市场, 拓宽产品渠道, 增加销售收入, 并以全新的信息传递方式实现品牌推广及营销服务。

平台以淮海路商圈为基础, 融合其特有的商业环境、人文景致、旅游资源, 绘制出同位的、可拓展的三维模型场景。通过第一视角虚拟漫游, 消费者可以轻松游览淮海路商圈的人文地貌, 感受其富有异国情调的高雅与浪漫。

网上淮海路整合淮海路的优势资源依托商圈形象提升平台的竞争力和影响力吸引更多的目标消费群体。同时, 严格执行商家准入审核, 确保商品质量及服务水平为平台运营提供良好的信誉保证。平台的商家要求合法企业机构, 并在淮海路商圈拥有实体经营场所, 认同电子商务的发展趋势和网上淮海路的电子商务模式, 保障商品质量, 承诺售后服务, 确保可靠的配送服务体系。

3、网上春熙路 (http://chunxi.tianya.cn/) 。

“网上春熙路”是天涯社区与锦江区政府强强联手实施的示范型电子商务工程, 旨在为春熙路的所有商户在互联网上开辟新的营销渠道及信息交互平台, 让春熙路在网上真正“旺”起来。这些企业的网站、官方商城、电子折扣信息接入到天涯春熙平台后, 能够为消费者提供春熙消费情报和直接购买春熙路商品的渠道, 可供线上购买的商品全部由春熙路实体企业提供正货保证和售后服务。

“网上春熙路”设有平台首页、消费成都论坛、消费者微博、商家和团购等频道消费者之间、消费者与商家之间通过消费分享、晒货评货、消费答疑、线上购物、文化圈子等方式互动, 营造出春熙路特有的虚拟实体结合的商业生态氛围。天涯春熙平台上还搭建了“天涯春熙团”团购频道利用电子商务的信息快速流转、病毒式关系传播、大幅度折扣、快捷支付的线上营销方式, 为实体商家提供了“线下服务线上卖”的新销售模式。

商业街整体入驻网络社区, 是国内首创。对于很多“融网”经验不足的传统业态来说, 通过成熟的网络平台, 迈出电子商务的第一步是便捷有效的手段。天涯社区为春熙路打造的网上商业街, 不仅为春熙路的商户开辟了电子商务的新渠道, 同时能够让商家作为企业公民, 提前进入社会化网络的营销体验。

参考文献

[1]、杨路明等.现代旅游电子商务教程[M].北京:电子工业出版社, 2004.3.