物业行业协会规章制度

物业行业协会规章制度（精选8篇）

物业行业协会规章制度 篇1

为了维护广大业主的合法权益，进一步规范物业管理服务行为，促进物业管理服务行业的健康发展，提高全行业的管理和服务水平，树立物管行业诚实、守信新形象，努力创建诚信企业和构建和谐社会，加强诚信建设，完善诚信机制，在全行业大力倡导和弘扬诚实守信良好风尚为宗旨，结合顺德区物业管理服务行业实际情况，顺德区物业管理协会特制定本制度。

全行业自觉遵守，接受社会监督。

月内申请加入顺德区物业管理协会，成为协会团体会员。

（二）本制度颁布前已取得物业服务企业资质证书的企业在2009年8月1日

前加入顺德区物业管理协会。

（三）区外物业服务企业在顺德区首次签订物业服务合同之日起两个月内加入

顺德区物业管理协会。

（四）协会会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费、履行会员

义务。

3、区物业管理协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的常 设机构，并履行会员大会决议。会员大会和理事会的职权由章程规定。

4、理事会理事由协会民主选举产生。

5、区物业协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予批评、业内警告或者公开谴责通报等处理。

（一）受到区物业协会公开谴责或通报批评的物业服务企业，两年内不得参加物业服务项目招标投标，并在《诚信评分手册》中记分、备案。

（二）受到区物业协会公开谴责或通报批评的物业服务从业人员，物业服务企业一年内不得聘用其从事相关工作；

（三）区物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员业内警告、公开

谴责或通报批评的，应当报区主管部门备案；给予物业服务企业和物业

服务从业人员公开谴责或通报批评的，应当向社会公告。

（二）有关招投标方面的不良行为记录，由物业管理协会报区政府主管部门处

理；

（三）有关顺德区物业服务市场价格诚信行为加分记录或者低价竞争等不良行

为记录，物业管理协会报主管部门处理；

（四）有关企业诚信等级评分等工作，物业协会成立顺德区物业管理行业诚信自律工作领导小组，领导小组的成员由物业管理行业专家组成，经理事会议与协会法律顾问合议通过后报主管部门备案。

（五）顺德区物业管理行业诚信自律工作领导小组下设顺德区物业管理行业诚信自律工作办公室，由物业管理协会秘书处负责日常具体事务。

（六）由物业管理协会秘书处建立企业《诚信评分手册》，并接受区政府主管部门的指导和监督。

2、企业不良行为的记分办法

（一）A类情形之一的，记5分 1.1 未按时缴纳会费的；

1.2 对于“企业服务质量与价格不相符”投诉，被认定为有效投诉的； 1.3 在服务范围内，一年中经查应改进但对同一事项重复投诉3次以上的； 1.4 不配合政府各级主管部门和区物业协会对企业开展相关检查等工作的； 1.5 其他规定应当给予记录5分处理的情形。

（二）B类情形之一的，记10分

1.1

与招标人、投标人串通进行虚假招标，损害社会公共利益和他人合法权益的；

1.2

私自印刷及涂改示范文本，不按规定使用顺德物业管理服务行业《示范文本》的；

1.3

违反企业退出项目的行为规范，未按规定和时间办理移交手续的； 1.4

泄露业主资料，将业主资料用于与物业管理服务无关的活动的；

1.5

实行酬金制收费的企业，未向全体业主公布物业服务资金的收支情况的；

1.6

其他规定应当给予记录10分处理的情形。

（三）C类情形之一的，记15分

1.1

在行业中出现“以低价等不正当手段”承接管理项目导致市场恶性竞争的行为的；

1.2

违反规定向业主委员会支付经费，侵害全体业主的合法权益的； 1.3

未经业主大会同意，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途或者进行经营的； 1.4

未按规定办理资质变更、注销手续的；

1.5

在行业中歪曲事实、造谣惑众，严重破坏其他物业管理服务企业声誉，迫使该企业无法正常经营的； 1.6

在物业管理区域内垄断搬运价格及行为的； 1.7

超越资质等级承接物业管理业务的； 1.8

擅自提高收费标准或者增加收费项目的； 1.9

其他规定应当给予记录15分处理的情形。

（四）D类情形之一的，记20分

1.1 未按物业服务合同条款约定，将物业服务项目整体外包给其他企业经营的；

1.2 转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的； 1.3 退出时向新企业提供虚假资料或者损毁、破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的；

1.4 聘用公开谴责人员造成对本企业员工、业主或者物业使用人人身、财

产侵害等行为的；

1.5 承接项目进行物业管理服务的时间早于企业资质申办时间的；

1.6 因企业责任，发生重大责任事故的； 1.7 其他规定应当给予记录20分处理的情形。

3、企业优良行为的记分办法

（一）在考核中获得国家物业管理示范项目的，企业从业人员有重大违纪行为的，按公开谴责或通报批评的情形进行处理。

（一）记分起点分值为100分，企业如出现优良行为加分较多时，可允许超出100分；

（二）企业诚信记分按每进行统计，年末计算及分布总分值；

（三）扣分分值记录将由相关部门转交协会或者由协会直接受理的有效投诉，在经协会进行核实后，以企业每次发生的不良行为作为扣分依据；

（四）考评分值在90分或以上为一级诚信优良企业，考评分数在80分至89分为二级诚信优良企业，颁发《荣誉证书》及公开表彰，并可考虑免予佛山市企业资质换证规定现场检查；

（五）考评分值在60分（含本数）至79分为三级诚信合格企业，按佛山市企业资质换证规定现场检查为两年一次；

（六）考评分值在60分以下为三级失信企业，必须限期要求整改，每半年按佛山市企业资质换证规定进行现场检查，连续2次整改仍不能通过的企业，受到物业协会公开谴责通报，并由区政府主管部门采用降级或者取缔企业资质证书等相关处罚；

（七）企业可以通过一系列创优行为来对诚信分值进行加分，此条是作为对企业创优的激励机制之一；

（八）同一类型的不良行为如果重复发生，可以重复扣分；针对同一项目的表扬奖励，原则上加分分值不重复，以表彰单位最大为限，如项目在同一获得市优后又获得省优，那么该企业的诚信加分的分值应为加分行为中分值最大的20分。

6、分值记录及公告办法

（一）《诚信评分手册》记录顺德区企业从事物业管理服务的经营业绩、企业资质、市场行为、奖罚情况及行政处罚情况由区政府主管部门委托区物业协会予以登记并加盖公章，企业更改登记内容应于7日内通过计算机网

络上传协会数据库。

（二）任何单位和个人发现区政府主管部门及主管部门委托物业协会等监管机构在执法检查或日常监管过程中有违规行为的，可以投诉。

（三）企业诚信评分总分按累计后向社会公布，公布方式将在《珠江商报》、区政府主管部门网站、区物业协会网站以及企业管辖的小区内进行公示。

（四）企业对公示分值有异议，可向物业管理协会提出申诉。

15天内送达区政府主管部门及被投诉人。

6、协会工作人员遇到业主对其企业服务行为不满意或有异议时，应告知其具有投诉的权利，且投诉应在投诉事项发生的30日内提出；因不可抗力因素等造成投诉人不能在前述期限内进行投诉，投诉人应在不可抗力因素等消除之后30日进行投诉；否则，视为无效投诉。

7、业主、物业管理服务企业及其从业人员逾期提出投诉的，投诉人必须提供足够的证据证明所投诉事项的真实性，方可认定为有效投诉。

物业行业协会规章制度 篇2

他的故事像是有一种神奇的魔力,让人忍不住想要追问下去,越是打探,越是惊喜。感叹于他一路上那些令人激动的“各种创造”,更钦佩他那股执着的“研究精神”。

用曹阳自己的话说——“我只是永远都记得上初中第一课时,我的政治老师在黑板上写下的那句简短而有力的话——一事当前,先思考!这在当时人们开口闭口都讲‘一事当前,先划定阶级路线’的背景下,给我留下了深刻的印象”。从此,他把这句话刻在了心里,凡事认真思考,深入研究。

几十年过去了,现在的他已是深圳市物业管理行业协会的会长,在做好行业领头人工作的同时,为了让行业能够更好地发展而不断思考着,筹划着……

兜兜转转,最终选择了物业管理协会

1992年,伴着邓小平南巡的步调,曹阳从西安来到了深圳这片热土。当时在老家已经做到了医院副院长,且具有高级职称的他,在考察完深圳的医疗市场后,一点也乐不起来。据他回忆,“当时深圳的医疗市场并不景气,这个不景气指的不是不好,而是因为深圳这个城市太年轻,很有活力,平均年龄二十出头,大家身体状况整体良好。由于医院常有许多空置的床位,每晚的收费也不高,只有几十块钱,以至于很多内地来出差的人,为了省钱,会选择去医院‘看病住院’,相比宾馆每晚两三百块钱的高额住宿费,这样一来就会省下一大笔”。看到医院当时的这种状态,他毅然决定转行。

“也是一次很偶然的机会,我进入了物业管理行业。”曹阳开始讲述他最初进入这个行业的故事。当时他所在的企业是一个新成立的物业公司,而他只是一个普通的办公室文员。一段时间后,由于工作出众,他得到了公司总经理的关注,这时他曾经的“副院长”身份才被同事们知晓。即便如此,曹阳并没有觉得自己特殊,踏踏实实做好每一件工作。后来,总经理被集团调走了,曹阳因优秀的表现,被任命为公司助理总经理并主持全面工作,真正的“挑战”开始了。

上任的第一个难题就是制定物业管理费。在当时,行业还没有一个统一的客观的标准,所以各个企业都是自己摸索。因为有过医院工作的经验,曹阳就开始思考,“这不就跟医院里的后勤部门要为各个科室服务是一样的么!”把后勤部当成物业企业,把科室当成业主,医院是财政拨款给后勤,后勤“以收定支”,在经费范围内,根据科室具体需要提供相应服务。现在物业企业要收钱,就必须要说清楚用这些钱来干嘛,这样再去“以支定收”,不就可以解决问题了?于是,一场精细化的测算开始了,市场上人工成本是多少、电梯维修需要多少钱,楼道电灯泡、开关、消防栓使用寿命有多久,等等等等。后来,曹阳把所有的这些花费分为几大部分——活劳动成本(即人工成本)、物化成本、税费和酬金。“根据这些,我们确定了一个比较合理的物业费价格——4.5元/平方米,物价局对此非常认可,建议在全行业推广。”但曹阳没有就此停下,他把这个当作了一个课题来研究,其结果就是发表了《高层楼宇全成本核算法编制物业管理费》这篇论文,在深圳首届带有学术理论性质的物业管理研讨会上,这篇文章荣获了第一名的好成绩,也被永远记入行业发展历史。

后来,曹阳去了另一家物业公司担任项目经理,在这个更大的平台上,他又创造出不俗的成绩。“那一年,项目申请优秀项目评选,而迎接检查是一件很繁杂的事情。参考的标准有七八页那么多,怎么能在最短的时间里提供给检察官最合适的资料,这是关键。”于是,曹阳带着自己手下的一帮人加班加点地研究,最终采用“逐一分类、四级编码”的方法把所有资料进行整理,最终形成一个迎检文件。评委需要什么,他们就根据编号立马提供给评委。“这样,我们不仅完成了区优、市优、省优和国优四级跳,而且还一定程度上规范了物业管理行业的考评方法。”很快,这套迎检方法在全国范围内得到推广,为全国物业管理行业的规范发展做出不小贡献。

不久,曹阳就做到了这家公司主管业务的总经理助理,这时他又琢磨起了新的事情,开始尝试为同行做起“物业管理顾问”,从现在物业管理顾问遍地开花的结果来看,这种超前意识是一个优秀领导者的必备素质。在曹阳心里,“不需要比别人超前多少,只需要比潮流早半步,就是先进,就能掌握先机”。

做得好,时间长了就一定会受到重用。很快,他就上调集团组建资产经营管理公司,并任总经理。通过有效的管理,接手的商业会所当年就实现了盈利,堪称业界榜样。在那里驰骋两年,他把商业物业搞得有声有色,效果很不错。

“住宅、写字楼、商业方面的物业管理工作都做遍了,每一项工作也都形成了相应的研究成果,我就又在思考新的事情了。”原来,曹阳更热衷于理论研究性的工作,而并非整天打转于这些具体的事务性工作中。“今天这个商家退租了,明天那个施工又影响了别的商家,后天又有租户进行违规操作了,每天处理矛盾,调解纠纷。”曹阳想,“有了这些具体管理的经验,研究起物业管理的问题来自会更得力”。喜欢探讨问题,做理论,关注前沿的他,再一次开始考虑转型。

2001年,曹阳放弃了每年30多万的收入,又重新“上岸”,来到了一家政府直属的专业培训机构,任教务部部长和教研室主任,每月工资5600元,还是个合同工。如果没有对研究工作的执着热爱,这种决定怕是难以做出的。但是,他又一次用事实昭示着这次转型的成功——由于出色的工作表现,入职仅半年的他,就被主管局正式调入,获得了事业编的身份。之后,他组建起国内第一家独立注册的专业研究机构——深圳物业管理研究所,他的第一个课题就申请并完成了国家建设部的甲级课题,最终形成了《深圳暂住人员住房问题的研究》一书,为我国住房保障制度提供了最基础的研究成果。卓越的成绩让他被很多业内人士所熟知。2005年,深圳市物业管理协会民间化改革,领导问他愿不愿意过来(过来就意味着又要放弃事业单位编制,重新“下海”),“我当时没想太多,就觉得协会民间化改革是一个大课题,值得研究和探索”。所以,他就来到了协会,作为常务副会长兼秘书长开始主持协会工作。这些年,他做了太多太多事情,为行业发展“献计献策”。今年初,他当选协会会长,开始了职业生涯的新阶段。

潜心研究,为行业建设“保驾护航”

曹阳说,十多年来,协会做了很多事情,他不仅是见证者,更是实践者。物业管理行业的确需要协的“呵护”,协会也必将为行业做出更多的贡献。曹阳从自己的独特视角,细细诠释着协会所做的那些“思考”和“探索”。

曹阳首先在行业自律方面做了大量的工作。虽然协会当时正经历着民间化改革,社会上甚至有个别协会有意和政府对着干,但是曹阳却提出了一个“双向服务、双向负责”的原则——为企业服务,也为政府服务;对企业负责,也对政府负责。“在这样高远的立意下,我们又提出了许多行业自律规范举措,其中最值得一提的就是‘业必归会’制度。因为业主选择物业公司是一个集体的消费行为,并不由个体的自由意志所左右。而且作为具有经济合同和委托合同双重性的物业合同,也不能随随便便解除。可以毫不夸张地说,物业公司掌管着业主一生当中的最大宗资产,如果这样的行业不严加监管,那社会的和谐将难以保障。”因此,“业必归会”制度顺利得到立法部门和市人大的认可。2008年,《深圳经济特区物业管理条例》颁布,规定深圳市物业服务企业应当加入深圳市物业管理协会。“这可谓是一个重要的创举,因为它不单单是为协会增加了会员,增添了权利,更是一个制度层面的创新和一次解放思想的典范,具有深远的意义。”曹阳这样解读。如此一来,所有的物业企业就都集中到了协会的管理下,协会通过规范市场、规范行为的努力,为促使企业提高服务起到了积极作用。

虽然物业企业得到了协会的规约,但物业公司的服务究竟做得好不好,说到底还是应该由业主说了算。可是业主作为个体是无法客观判断物业公司的服务品质的,他们拥有的至多就是“个体感受”。而将全体业主的感受集合在一起,就能说明问题了。为此,协会于2007年进行了“物业管理业主满意度深圳指数(即PMCSI)”研究工作,并于同年展开了年度行业的业主满意度测评工作。“通过抽样调查,我们搜集全体业主的看法,把‘业主满意度’做成了一个评判物业企业服务好坏的客观标准。而且,深圳指数是国内物业管理行业首次推出的业主满意度地方性测评方法,现在,深圳指数的应用范围在不断扩大,为政府、行业及社会评价和决策提供了可靠依据。”说到这里,曹阳的脸上有一种快乐在流动,这是他为行业做了有用的事情后,心里酣畅淋漓的痛快。

不仅如此,协会还不断加大维权力度,维护行业利益。随着政府和社会整体对物业管理的重视,政府认识到社会和谐的基础在于社区和谐,因此常常借力物管进行社会管理,可是却由于过度重用而忽略了另一个重点——物业公司无法完全代替政府行使职能。这种情况下,协会就会站出来,为物业企业进行维权,让企业做自己该做的事,拒绝政府的不合理要求。这样的工作协会已经做了太多。2010年,协会出面解决了参加全国物业管理师资格的考生只能在当地报名的问题,最终让考生能够在网上报名。2012年,针对物业小区消防值班岗位人员近5000元的高额培训费用,协会多次与公安消防监督部门协调,最终将收费标准降到了2600元,并且将全脱产一个月的要求协商为可网上学习只脱产10天。更值得一提的是,201 3年,深圳市市场监督管理局在进行电梯安全监管方式改革时,首提“使用管理者”和由物业公司承担“首负责任”的侵犯物业企业权益的思路,协会在多方沟通下,据理力争,最终使得该局发布的《深圳市电梯安全监管方式改革实施方案》取消了“使用管理者”的概念,也将指定物业企业承担的条款改为在电梯申报时按申报人确定的使用单位承担相应责任。此外,曹阳还带领协会做了很多维护行业权益的重要尝试,就不在此一一列举了。

近年来,协会一直在努力加速行业转型升级,促使行业做大做强。“这不仅是行业发展的需要,更是由整个社会的市场环境所决定的。”曹阳讲道,“物业行业要做大做强,需要协会这样一个组织进行协调管理,在企业转型升级的过程中,协会实际上就是一个促进者的角色。”现在,不管人们对于物业行业的转型升级认识是怎样的,比如很多物业企业在搞平台、搞商务、搞社区经济,等等。但是终归,它是属于转型升级的一个范畴。“那么,这个范畴,现在我们认为还有更多可挖掘的东西。比如,开发社区养老产业。现在市场上看起来是有两种养老方式,一种是机构养老,另一种就是居家养老。而我们中国人的特点比较适合也更认同于居家养老。而物业管理也恰好离这种需求最近,掌握的资源最丰富,所以要是把这一块开发好了,会很有发展空间的。而这也正是物业企业转型升级的范畴里边的,所以协会也在从这些方面做推进和助力的工作。”

时间一分一秒地滑过,他一件一件地讲,很详细,如数家珍。“您认为,今天的成绩应该归因于自己身上哪些优秀的品质?”面对这个问题,曹阳突然安静了下来,他想了好一会儿,才有点打结地说道,“也许是我‘爱琢磨’吧,总是会想尽办法把一个问题反复研究,最终吃透,那解决方案肯定也就跟着来了。”对工作谈论的浓墨重彩和对自己评价的轻描淡写,这巨大的反差瞬间让人感受到生命在这个个体身上的可爱安排,也同时让人体会到一种无法言传的敬仰。

面对未来,用新思路带领协会起跑

对于未来,曹阳心里有很多想法。协会将要怎么走下去,他的思路很清晰。“在协会接下来的发展战略上,我认为有几件事情是一定要去做的。”刚才一谈起自己就没话说的曹会长,这一会儿又侃侃而谈了。

第一件事情就是要兴办经营性实体。听到这句话,记者着实心里一抖,“咦,协会不是专注于研究和管理的一个组织吗?怎么要做企业做的事儿?”曹阳一笑,解释道,“协会自己不做企业,但是可以投资兴办实体,这是国家政策允许和支持的,现在看来更符合李克强总理‘大众创新、万众创业’的两创精神。我们作为股东去办公司,让下属公司进行企业运营,搞实体经济,获得收益。”“为什么要这么做?不是有企业上交的会费吗?”曹阳表示,自己可不想只在会费的框框里打转,他要做更多实事。“协会要充分发挥作用,就要有它应有的社会地位,要有优秀的人才储备,要有专业的职业内容。而这些都必须要有强大的实力做支撑和后盾。”他表示,传统的协会仅靠收取会费和培训费在会员身上寄生的方式很难达到他所说的上述目的,所以兴办实体,增强实力,利用本行业资源优势,搭建市场化服务平台,整合与物业行业有关的配套产业、产品供给需求和物业企业以及社区经济的生产性、消费性需求。此外还可搭建交流平台,形成围绕行业上下联系、内外衔接的环节经营模式,开发行业协会的自身利益。

投资做实业,的确让人耳目一新。协会除了做好行业自律、培训交流、桥梁纽带和会员维权等基本职能工作外,在行业前沿理论研究方面更要有突出的成绩,引领行业发展。曹阳坦言,除了做好基本工作外,他还计划在协会平台下再成立一个市场化程度更高的专业理论研究机构。协会原来的理论研究是协会组织、企业参与的松散型理论研究结构模式,这种模式虽说有一定的优势,但存在高端层次不够、深入程度不足、研究经费缺乏等众多问题,而这些问题毫无疑问地影响了行业理论研究工作的开展。因此,协会一定要投入一部分资金到研究工作中,建立高起点的专业研究机构,为深圳市物业管理行业创新发展不断提供理论研究成果和思想指导。

索克物业:物业管理的行业标杆 篇3

索克物业以“服务永无止境!源于服务、超越服务!”的物管理念，率先在河南物业管理行业内推行了富有品牌特色的“经营型物业管理模式”。经过多年耕耘，索克物业已成为商务领域物业管理的行业标杆，目前，索克经营与管理着的总楼盘达到了30余座，管理面积达200万平方米。

经过15年的不懈努力，索克物业坚持高品质服务，“物业的，索克的”这一品牌理念已深植人心，品牌价值日益凸显。据统计，由索克管理的写字楼租金普遍高于周边楼盘，价格相差30％～40％，而且年代越久，索克物业对楼盘保值增值的价值也越明显。

索克物业与其他物业管理公司相比的特色就在于其市场化和专业化的运作，索克将单一的物业管理发展为多元化的物业经营与管理，经营范围涵盖楼盘前期项目策划、市场调查、营销推广、代理销售、顾问咨询、全程管理等全方位的物业管理服务。索克物业在自己的物业管理服务的过程中，不断发现客户的潜在需求，提供更多的延伸服务，做好每一个和客户相关的细节，不断丰富品牌内涵，培养客户对索克物业的依赖度，成为郑州物业管理行业的一面旗帜。

物业管理协会 篇4

2012年，以政府工作报告“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”和加强和创新社会管理工作的要求为指导，结合物业管理行业发展实际，中国物业管理协会的工作重点是：促进物业行业进一步提高服务质量和水平，推动物业管理市场化进程，积极推进物业管理师制度的实施，深入开展行业政策研究和热点问题调研，加强行业培训和协会组织机构建设，全面提升服务水平。

一、宣传贯彻温家宝总理在在政府工作报告中提出的“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”要求。大力发展物业服务业再次被提到国家工作层面，受到重视，还被赋予了扩大消费需求、促进经济平稳较快发展的重任，是对行业的重视和肯定;是行业克服当前困难，继续创新发展的动力。今年协会工作将以“大力发展物业服务业“为纲，通过引导行业全面提升物业服务质量，扩大物业服务覆盖面，拓展延伸服务与创新服务内容等，并通过宣传培育居民物业服务消费意识，挖掘和调动业主的服务性消费支出。为推动行业市场化进程，为扩大内需，促进国民经济平稳较快发展作出积极贡献。

协会将大力推广各地制发的扶持行业发展的有关政策，总结和推广当前形势下企业应对经营成本上涨的经验和做法，供相关部门和行业内研讨与交流，推动建立物业服务价格与经营成本、社会物价水平相关联的动态调整机制，宣传和树立“质价相符”的物业服务消费观念。以宣传推广物业服务综合实力排名优秀企业经验为基础，鼓励物业服务企业开拓经营范围，提高服务附加值，促进企业做大做强。

二、积极推进物业管理师制度的实施

一是按照住房和城乡建设部关于物业管理师工作的分工安排，配合部注册中心开展全国物业管理师职业资格注册工作。二是配合主管部门进行《全国物业管理师执业资格考试大纲》修改工作；组织专家开展《全国物业管理师执业资格考试参考教材》的修订改版工作。三是完成《物业管理师执业规则》和《注册物业管理师继续教育管理办法》起草修改工作，报住房和城乡建设部审定发布。四是建立全国注册物业管理师信用档案体系，逐步开展注册人员信用评价工作。五是着手开展注册物业管理师继续教育工作。六是推动内地与香港物业管理师资格互认工作，建立定期交流和联络机制。

三、结合创新社会管理工作，加强行业政策研究和行业状况调查

在继续广泛宣传物业服务行业对社会和谐稳定，促进就业和拉动内需的重要作用的同时，推动物业管理工作与创新社会管理相结合。发动会员单位对影响行业持续健康发展、影响社会和谐稳定的热点难点问题进行研究，提出解决的意见及措施。

重点研究建立质价相符的物业服务价格动态调整机制的政策、措施，收集相关资料和案例供决策部门参考，争取由点到面的突破；鼓励企业创新商业模式，开拓延伸服务，改善经营和生存状况，并对扩大内需作出贡献；加强对保障房物业管理问题的研究，推动建立科学合理的保障房物业管理模式；研究物业管理与社会化养老以及社区电子商务服务的结合，争取有关扶持政策；探索和完善物业服务企业经营情况评价方法和物业服务企业满意度评价方法。研究物业服务企业税收制度，为相关部门提供政策建议。

完成《物业管理行业发展战略规划研究》、《保障房物业管理政策研究》、《既有建筑低碳运行和节能改造评价指标及方法研究》、《物业管理与社会化养老》、《物业管理与社区电子商务服务的结合》等课题研究，形成课题报告，并以此指导有关工作的开展。做好《物业管理开拓资产管理》、《物业管理管作分离模式研究》等研究成果的推广。

四、加强行业培训，建立分类型分层次的培训体系

加强协会培训中心建设，建立分类型分层次的培训体系。一是做好物业管理师考试师资培训；二是开展物业管理师继续教育工作；三是依托地方物业管理协会和相关培训机构，推广开展物业管理项目经理执业技能培训，增强物业管理项目经理执业能力和综合素养，提高项目经理实操能力。四是举办“物业服务企业经理高级研修班”，做好行业高端人才培训工作。并适时与港澳台和国外物业管理行业组织联合举办物业管理国际研讨班。五是继续举办物业管理设施设备技术培训和物业承接查验操作培训，巩固物业管理行业技术力量。

五、加强行业宣传工作，建立信息交流平台

加强行业沟通和信息交流，强化协会信息宣传职能。一是建立健全中物协、地方物协以及理事单位宣传通讯员定期交流制度。组织召开部分行业刊物和物业服务企业内（报）刊工作交流会，建立行业内刊协作网。加强物业服务企业内（报）刊的沟通与交流，组织开展宣传通讯员业务培训，壮大行业媒体宣传通讯员队伍。二是抓紧协会网站功能升级与完善服务模块, 更好地服务会员单位，并扩大网站在业内的影响力。提高《中国物业管理》、《白蚁防治》、《房屋安全》、《维修资金动态》等杂志和刊物的专业水准，创新杂志表现形式，尝试推出电子杂志和杂志互联网版，扩大宣传效果。三是加强对行业重大政策、法规和热点事件的关注，加强对行业主管部门和各级行业协会有关工作的宣传和报道。

六、扎实稳妥的推进会员服务工作，开展会员交流活动

加强会员服务，为企业搭建交流学习的平台。召开第三届理事会第三次会议，做好国际、国内会员单位交流考察活动。加强各地方协会之间的交流合作，组织召开地方物业管理协会工作座谈会。配合地方物业管理协会继续组织开展物业管理区域论坛，推动区域物业管理的均衡发展。

加强协会信息化建设，为会员单位提供方便快捷的流程化、规范化、实时化的信息服务，提高办公效率和服务水平。开发建设会员信息管理系统，为个人会员管理、物业管理师继续教育和采集行业信息数据做好准备。鼓励企业开展物业管理行业电子商务平台的开发和建设，提升行业信息化水平。

七、发挥专业委员会职能，推动行业发展

在发挥协会专业委员会日常交流、协作、沟通职能的基础上，各专业委员会工作重点是： 白蚁防治专业委员会将组织开展全国白蚁防治行业质量安全大检查，制定《白蚁防治行业规范化管理考评办法》；做好《中国白蚁防治氯丹灭蚁灵替代示范项目》推进实施和后期效果评估工作，推广和应用综合白蚁防治技术。

房屋安全鉴定专业委员会要全力参与涉及房屋安全鉴定领域各类操作规范、规程的制定工作，进一步加强以房屋安全档案建立为重点的普查和建档工作推广和规范，形成配套的规范操作方案。

维修资金专业委员会要深入开展维修资金监管发展与实践调研，重点推广各地维修资金使用经验，尤其是紧急使用经验，重点研究已归集的存量物业维修资金如何增值、保值。

设施设备技术委员会将适时召开设施设备技术委员会第三次全体会议；继续做好《物业承接查验操作手册》的编制工作，尽快完成初稿并进行统稿；继续做好设施设备专业岗位师资培训。

八、配合行业主管部门工作，加强协会组织机构建设

协会要进一步加强与各级行业主管部门的联系和沟通，及时掌握行业动态，反映行业诉求，配合政府做好行业管理与服务工作，完成行业主管交办的各项工作。

物业行业发言稿 篇5

大家好!首先，热烈祝贺鞍山市物业行业协会成立。作为协会的一名正式成员，我也代表全体会员，坚决拥护和支持协会的领导，尽最大努力完成协会交办的各项工作任务，为协会的健康发展建言献策，做出积极贡献。

我认为，行业协会是市场经济的产物，是国家经济管理体制改革、政府职能转移的产物。因此，行业协会必须遵循市场化、规范化发展原则。在自觉接受政府主管部门的指导，并取得政府主管部门的支持的同时，坚持协会的民办特色。不能希冀政府在经济上扶持，要学会在市场中生存;不能利用政府职能转移的机会来强化协会权力，要靠自立自强来争取协会的地位;不套用行政管理的手法来处理协会内部事务，要以诚立会，以信立会，民-主决策，取信会员，真正把协会办成会员之“家”。

行业协会是大家自愿结成的社会组织，“自律、发展、协调、互助、服务、交流、调解和制衡”是协会的基本职能。行业协会的管理不能靠行政命令，不能拿“官脸”、沾“官气”、打“官腔”，要以专业见长，以服务取胜。要以自律管理，信誉管理，道德防线，市场成本，利益机制来求得内部的协调和统一，在充满人性化的管理中实现会员的互动多赢。

发展是硬道理，创新是原动力。协会的工作也要敢于大胆创新，走前人未走过的路，一切妨碍发展的思想观念都要坚决突破，一切束缚发展的做法和规定都要坚决改变，一切影响发展的体制弊端都要坚决革新，以新求变，以变强会。

代表会员、服务会员始终是协会工作的重中之重。服务工作不能停留在为会员排解具体困难的层面上，更要注重维护行业的整体利益，维护会员的长远利益，解决好事关全局的普遍性问题，为整个行业服务，起到解决一个，受益一片的效果，真正发挥行业协会规划引领行业健康发展、为在到来的国际化竞争中抵御市场风险的领军者。

最后相信在鞍山市房产局领导的指导下，在会长、副会长、及秘书长的带领下，鞍山市物业行业未来发展之路，必将迎来春色满园的春天。

谢谢

2.各位领导，各位同仁：

大家好!

迎世博已跨入一周年的倒计时阶段，在“城市，让生活更美好”的主题下，各行各业都进入了冲刺阶段，用自己的实际行动，克难奋进，为“我们大家的世博，世界闻名的盛会”添砖加瓦。世博主题与民生息息相关，物业行业，管的就是衣食住行这四大民生之一的“妆。“文明指数”是检验小区管理服务的一个重要指标，是世博会成功举办的重要保证之一。把握世博的契机，有效提升小区的环境文明和服务文明，是我们义不……

物业行业的调查报告 篇6

关于物业行业的调查报告

摘 要：本文通过对物业管理纠纷的成因进行分析，进而从企业角度提出解决此类纠纷的有针对性的对策建议。

关键词：物业管理;收费;纠纷

物业管理收费是指物业管理企业接受业主聘请，对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款，服务收费关系到每一个业主的切身利益，是现今物业管理的重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。

赢利，是每一个企业生存和发展的最基本条件。而物业管理是一个微利的服务性行业，企业是否能够正常运作,通过为业主提供高质量的服务，很大程度上依赖于向业主收取的物业管理费。但目前，不少物业管理公司却因收费难而处于亏损状态，并直接影响到整个行业的健康发展。

物业管理过程中存在的纠纷问题

一、认清纠纷本质，找出根源

据调查显示，开发商遗留问题，物业管理的服务质量与收费不符，社区共有财产权属、收益等问题不明晰，是物业纠纷的三大类型。在物业管理纠纷中，有约80%是开发商遗留问题引发的，也就是说多数情况下是物业管理公司在替开发商承担责任。另据网络在线调查显示，56.63%业主遇到物业纠纷时都是采取“拒交物业费”，物业纠纷案中因欠费而上诉法庭的竟高达九成。导致物业纠纷案迅速增长的有以下主要原因：其一，与物业管理相关的法律法规不完善，是物业管理纠纷不断增长的根本原因;其二，物业管理市场欠规范，建管不分的管理体制，是引发物业管理纠纷的根源;其三，部分物业管理公司角色错位，服务不到位，存在物业服务质量与价格不符，是物业纠纷的核心所在;其四，业主的消费观念、消费意识还没有完全树立起来，部分消费行为不规范、不文明。

二、事前积极防范，消灭导火引线

笔者认为物业管理公司在消除物业纠纷方面，需要侧重做好四个方面的工作：

1.提议加强物业立法。加强物业管理法规、规章建设是当务之急。目前物业管理方面的规定过于原则，缺乏可操作性，很多亟待解决的问题无法求得法律上的依据，如业主委员会的性质和地位问题、地下车库、地下室等共用设施和共用部位的权属问题、电梯费的分担问题等，由此也必然带来执法环节上的不统一，应提议相关部门尽快完善。

2.提高业主履约意识。业主和物业管理公司往往通过签订一份具体明确、内容详尽的物业管理服务合同来规范、约束双方的行为。但是，一些纠纷当事人缺乏起码的法律常识，尤其缺乏合同法知识，在订立各种服务合同时，合同应属哪一类都没有分清楚，以致在合同履行时发生纠纷;有的纠纷当事人法制观念淡薄，签订了《业主公约》、《物业服务合同》之后不认真履行，甚至故意侵犯对方当事人的合法权益，酿成纠纷;有的纠纷当事人有意或无意地将不同主体间的法律关系相混淆，把原本不属于物业管理服务范围的法律关系转到物业管理企业而引发纠纷。例如，业主购买房屋后出现了房屋质量问题，应向售房单位追究责任，但一些业主却找物业管理公司，要求其承担责任，这样就混淆了合同关系主体，自然要发生纠纷。因此，我们应当想方设法地通过宣传、普及法律知识提高业主的履约意识及能力。尤其对于那些对物业管理内容确实不了解的住户，物业管理公司更应详尽解释条款内容，使住户在明确条款内容的情况下签订合同，可以有效防范和减少矛盾纠纷的发生。

3.规范企业自身行为。现实工作中，物业管理企业在遇到服务纠纷时，总是强调外部的原因多，强调自身的原因少。物业管理公司中的管理制度、员工素质、服务质量等，也是造成物业管理纠纷的重要影响因素。因此，物业管理公司应努力加强自身建设，具备应有的物业管理资质;规范企业自身行为，重点启动物业管理培训工程，确保所有物业管理人员持证上岗;进行职业道德培训，提高物业管理人员的从业素质，通过信息交流、培训、宣传等工作提高行业的整体素质，推进管理运作规范化，为业主提供品质到位的管理服务，否则企业很难在竞争激烈的市场中生存下去。

4.引导业主合理预防、解决纠纷的.意识。

一是做好“约在前”，加强业主对《业主公约》等公共条款的理解和遵守等问题。很多人在购房时，往往将关注点放在了购房合同上，却忽略了对《业主公约》的了解，以致对“物业管理有哪些内容”、“小区停车位的收费标准”等问题的理解比较模糊，待到发生纠纷时才认识到购房时对相关物业管理内容的不关注，但为时已晚，只能通过“拒交物业费”的抗争手段来维权。

二是做到“和为贵”。常见的物业管理纠纷处理方式，概括起来有四种:自决与协商、调解、仲裁和诉讼。在有法可依之后，越来越多的业主在解决纠纷时，从传统的行政救济轨道转向了求助法律。但是业主实现这些权利时却总面临着个体难起诉、维权成本大等难题，形成了业主诉讼“立案难”、“审理难”、“判案难”的三难局面。考虑到诉讼的时间、精力成本太高，物业管理公司可以引导业主尽量不选择上诉这个途径。例如曾经有一个别墅区，由于业主对车位挤占现象不满，与物业管理公司武力相争，在小区内外悬挂讨伐开发商、物业管理公司的横幅，甚至还砸了开发商的售楼处。开发商对此很无奈，为卖房而将房价打了八折。为此，每户业主因房价不增反降造成的直接损失至少达20万元。可见，业主维权时，可以引导其用建设性的方式，而不用破坏性的对抗形式。如果不改变维权方式，受损害的还是业主自己的权益。同样，在物业管理发生纠纷时，物业管理公司也应避免过激行为，尤其应当明确的是物业管理公司无权进入住户房内强行割除防盗网、拆除隔墙及拆卸铝合金门窗等行为，这些只会更加速矛盾纠纷的激化。因此，解决矛盾纠纷还是要“和为贵”。

三是依法维权。不论是何方违约，在协商不成的情况下，通过人民法院诉讼或向有关城市管理部门申请解决双方纠纷将是最佳途径。北京青春无限纠纷案的一审胜诉，告诉我们在适当的时机选择“依法维权”是彻底解决物业纠纷(尤其是开发商遗留问题引发的纠纷)的快捷渠道。据负责该案诉讼的杨安进律师介绍，青春无限小区是北京房开置业股份有限公司20xx年开发的一个危改项目，业主入住一年多，开发商仍拒不办理房屋产权证、不铺设天然气管道，无法开通天然气，为此业主们依靠法律提起诉讼，进行维权。由于业主们团结一致，积极搜集证据，配合诉讼，诉讼过程极其顺利，仅用了不到两个月的时间，青春无限小区的业主每户平均获得了开发商的赔偿违约金5万元。这也是一起典型的由于开发商遗留问题造成的物业纠纷，但因采取了按法律程序办事，顺利快速地解决了纠纷。总之，无论是物业管理本身，还是法律审判执行活动，都应当在合法的前提下，以人为本，维护和谐。

四是协助成立纠纷协调组织。物业管理公司应重视和发挥业主的自治自律精神。很多业主拖欠物业费与小区没有成立业委会有关，因为缺少一个代表来与另一方来商议。根据国务院《物业管理条例》规定，凡社区入住过半的就要成立业委会;凡从第一个业主入住社区计起的两年后，必须成立业委会。积极协助确立业主委员会的法人地位，有利于发挥业委会在协调业主和物业管理公司矛盾纠纷中的作用。举个最简单的例子，业主可以要求物业管理公司财务公开，但是单个业主没有资格去物业管理公司清查帐目。只有业主委员会有资格去核实物业管理公司的财务。在此情况下，业主不积极、社区居委会不参与、街道不指导等因素还导致业主大会成立难，即使已经成立的也因为在实践中随意性很大，业主自律机制不完善，很容易引发矛盾纠纷。此外值得一提的是，北京市首个社区物业纠纷调解委员会的成立也是解决物业管理纠纷问题的另一条好思路。

一、成因分析

物业管理收费关系的矛盾是多方面因素引起的，如物业管理理论研究的落后，政府对物业管理行业的管理不当，缺乏完善的物业管理制度等等。其中，物业管理收费体制本身存在的问题尤其关键。

1、物业管理缴费的主体不明确

随着物业服务种类的不断推陈出新，接受服务的对象也由单一走向了多元，个性化特约服务已从公共性服务中游离，只提供给有特殊需求的业主，由此产生的费用当然应与公共性服务费用分离。但现有的规定没有区分物业服务的种类，缴费的义务由具有普遍意义上的“业主”承担，只体现出“谁享受，谁付费”的原则，导致业主常常在使用缴费和收益管理上与物业管理公司产生矛盾。

2、物业管理收费的内容和性质不明确

现阶段物业管理公司的利润主要来源于物业服务费的收取，如果物业管理公司能够科学地计算其支出并透明地运作，那么物业管理费将不难收取，但事实并非如此。另一方面，物业管理公司过多地承担了社会公用部门的责任，一些本应由社会公用部门向业主直接收取的费用也责令由物业管理公司代为收取，使得物业管理公司扮演了“第一催款人”的角色，客观上容易造成业主与物业管理公司的摩擦。

3、管理收费的标准模糊

由于现有的住房制度从福利型向市场型过渡，适应各种经济承受能力的商品房、经济适用房、福利房等同时并存，使得物业管理收费的标准变的十分复杂。目前国内的物业管理收费标准主要以住宅档次来划分，而住宅档次本身就是很模糊的概念，各地政府对此的规定也是不尽相同的。由于制定物业管理收费价格的渠道不一样，没有统一的原则，一般业主很难全面了解，在具体实行时就容易发生矛盾。

4、物业服务质量难于界定

我国物业管理条例只规定了物业管理事项、服务质量由双方在物业服务合同中进行约定。由于物业服务本身存在项目多、标准难以量化等特点，而且该行业处于发展阶段，尚未形成比较合理的同一行业规范，给本来就对物业管理服务认识尚浅的业主带来许多困惑。这些因素都容易引起业主对物业管理公司的误解，造成矛盾。

5、对服务不满，对受约束不满

一般情况下，物业管理企业与业主说到底是一种市场交易关系，物业管理企业向业主提供(出售)约定的服务，业主向企业支付约定的费用(购买服务)。若物业管理企业提供的服务不合格或业主认定不合格，业主最常用的抗争手段就是拒交或拖欠费用(法律上可上升到履行合同抗辩权)。另外，作为产权人的业主，原本拥有对物业管理的决策权，但其在物业购买和使用过程中经常感受到的只是接受管理与约束。对外来的这种管理约束不满，也是业主拒交、欠费的重要原因之一。

6、其它一些原因

如对收费标准、项目、方式等不满。由于信息不对称、业主自身理解的偏差和接受服务的偏好不同，加之确有物业管理企业为一己之利巧立名目乱收费的现象，业主对物业服务收费标准、项目和收费方式(预收、代收等)不满的情况较为普遍，也会因此拒交服务费。

邻里关系等问题引起。在不少业主的观念里，物业管理企业是全包全管的管家，小区里诸事物业管理企业都应管好服务好。诸如楼上业主装修引起地板漏水、渗水，楼下业主排放油烟，邻居放音乐、装修发出噪声等问题不能及时解决，业主都可能归于物业管理企业服务不好、失职，以此拒交费用。

特权思想作怪。有极少数的业主不交费用，纯粹是因为特权思想作崇，这类人依仗对物业管理企业制约的特权，或与发展商的特殊关系，长时间“吃霸王餐”，赖账不交费用。

受人传染、唆使。业主欠费的直接结果就是导致服务项目减少或品质下降，这样就很容易给规规矩矩交费的人找到口实，以样学样。也有部分小区，一些人会以种种理由唆使他人拒交物业服务费，以达到驱赶物业管理企业或其他目的。

此外还有多方面的宏观和围观层面上的原因。

二、对策分析

物业管理纠纷多的根本原因在于人们对于物业管理认识不足，各方当事人法律地位不明确，而这些又是现有的物业管理模式以及相关法律规范不健全尤其是对物业管理中各方权利义务关系规定不明确导致的。要改变这种现状，必须建立一个完整而合理的物业管理收费体系。

1、深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服

正如前面所说，业主欠费各有原因，企业应多走访欠费业主，深入了解情况，针对性地多做说服沟通工作。对那些不了解情况、不理解收费道理、不明白收费用场、误解物业管理企业要为建设环节负责的欠费业主，经过解释说服大多数是能够改变态度的。

2、借助业主公约和业主委员会的力量

业主公约是由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。按时依约交费是业主公约规定的每个业主的应尽义务。物业管理企业应充分重视业主公约的作用，宣讲业主公约的精神，积极协助业主组织督促业主履行业主公约，发挥业主公约的基础制约作用。同时，可以诚心诚意并理直气壮的要求业主委员会履行《物业管理条例》赋予其帮助企业追讨欠费的义务。

3、争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助

有时候直接出面交涉无效，另辟蹊径效果可能截然不同。如求助于业主工作单位、居委会等外部力量的帮助，往往能使问题迎刃而解。生活中就有物业管理企业借助于社区小学对学生的宣讲追讨欠费成功的例子。

4、服务项目、流程设计上力求能够区分

如前所述，在一个物业区域，常规性的物业服务类似于公共产品，而公共产品的一个突出特点就是容易搭便车消费，要剔除单个搭便车消费者的成本很高。所以物业管理企业要想在合理合法的范围内对无故欠费者以有效制约，就必须在服务项目、流程设计上力求能够区分，这样就便于像电信服务商等一样，一旦遇有无故或恶意欠费者，马上即可终止对其服务。

5、改进服务、计费方式和收费办法

即企业可以尝试提供弹性服务项目，按项目收取服务费，公开收支账目，给业主以更多、更灵活的选择权和知情权，让业主充分享受到对物业服务的控制权，从而增强交费的主动性。另外企业在具体收费服务时应及时通知，在交费时间、收费方式等方面给业主提供真正的便利。

6、完善物业管理服务合同，严格依约行事

即从一开始就制定双方权利义务明晰的服务合同，详细明确的约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚办法等，为后期减少纠纷、方便纠纷解决打下好的基础。这也是在许多外在条件不具备的情况下企业与业主在解决相关问题方面可以着重依赖的途径。

7、在必要催缴的程序后通过法律途径解决

虽然法律解决是一种成本很高(费时耗财伤感情)的办法，但为了对付一些钉子户及不给他人树立榜样也必须采取。可以几个欠费对象一并起诉，并在胜诉后作适当宣传，以传递与无理欠费决不妥协的信息，让少数犹疑者不再心存侥幸。

以上主要是从企业层面探讨解决物业服务收费纠纷的办法，要想全面根本上解决物业服务收费问题，必须发挥政府主导作用，通过社会各个方面的工作，在改变居民消费观念、改变从业人员服务观念;培育充满活力的物业管理市场竞争机制;细化服务标准;完善立法，改进司法，加强执法;健全社会保障体系、加快社会信用体系的建立等多方面付出努力。

三、结论

第一、重视对内管理。良好的内部管理，是企业生存的保障。加强企业内部管理制定规范的管理制度，科学的岗位安排，合理的部门划分，引进专业技术强的管理人才。打造一个优秀的团队，这一点对对于正在形成中的城市花园物业管理是极为关键的。第二、强化对外服务。进一步提高员工的服务意识，为业主提供全方位立体式人性化服务，为业主创造安全、舒适、便捷的生活、工作、学习环境。只有这样才能树立起企业的良好形象，打造物业的经典品牌。四、同发物业求生存，促发展同发物业由于开发较早，管理几次变更，历史遗留问题严重，使其生存处在举步维艰的地步。首先，物业陈旧，房屋、设备维修压力大，许多与业主的矛盾，物业是没有能力解决的，这就更加加剧了物业与业主的矛盾。其次，同发物业与公司关系错综，使得其在业主与公司之间艰难的生存。对于同发物业独立生存将是其面临的重点问题。因此，必须在尽量压缩成本的前提下，最大限度的为业主服务，并且协调好各方面的关系，以求的生存促使企业正常运行。总之，物业的品牌之路，尽管面临一系列的问题，但这必将是一条康庄大道，也是生存和发展的必然要求，必将取得成功!

我国物业管理行业的发展趋势 篇7

一、我国物业管理行业的专业化发展

我国加入WTO后, 意味着我国面向世界市场的完全开放, 也意味着各行各业竞争将更为激烈, 物业管理行业也不例外。我国物业管理企业要分得一块蛋糕, 必须注重高效的管理、合理的价格、高质的服务和专业化的分工。

专业化指物业管理企业将部分工作委托或承包给专业公司来完成。随着我国市场经济的不断发展, 社会分工越来越细, 市场上出现了清洁、绿化、保安、设备维护等与物业管理业务密切相关的专业服务公司, 因此, 有些物业公司便将部分上述业务分包给了社会上的专业公司。如秩序维护、保洁、给排水等, 而物业管理公司可以集中精力完成市场拓展、人才储备、委托对象的选择、考评和约束等, 让“专业的人做专业的事”, 实现管理和操作的分离, 充分发挥物业管理企业和专业公司的比较优势。

二、物业管理服务的产业链化

根据我国《物业管理条例》, 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业, 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。以上定义约定了物业管理企业的一般职能, 在保证一般职能的前提下, 现代的物业管理企业将保持与开发商和终端业主的密切接触, 实现物业管理前期介入、中期管理、后期集成化运营管理的产业链化服务。物业管理的前期介入是指指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究, 从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见, 充分反映住户要求和物业自身要求, 力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应;包括前期施工介入和前期管理介入两部分。前期施工介入是指从物业管理的角度审视设计、施工、设备安装质量等工作, 避免细节问题的出现、提升物业的安全性和舒适性。前期管理介入是介于物业竣工验收合格或业主开始入住与业主大会成立和新的物业管理委托合同签订的一段时期。在这个时期, 随着业主入住和装修的开始, 设计、施工的问题会逐渐突显, 物业管理应在开发商、建筑商和业主之间进行周旋, 做好沟通的桥梁, 有效的前期管理介入工作能够起到承前启后的作用。中期管理即发挥物业企业的一般职能, 后期集成化运营管理将在下一个问题中展开论述。

三、物业的集成化和资产化运营管理

首先, 任何企业的最终目的都是丰厚利润, 而企业的利润与终端客户的数量存在密切的关系, 物业管理属于服务性行业, 服务的对象是广大的业主, 这决定了物业管理企业拥有大量的终端客户群。其次, 随着物业管理行业的不断壮大, 物业已成为物业企业最大的运营资产, 物业管理企业应尽快打破传统管理模式的瓶颈, 发展商业合作伙伴, 整合自有的物业资源和商业资源, 服务业主的同时创造可观的利润, 实现集成化和资产化运营管理, 构建物业管理全新价值链, 这将成为物业行业的重要发展趋势之一。

四、物业管理企业的精细化管理

在现代企业管理思想中, 精细化管理被定义称“五精四细”, “五精”即精华、精髓、精品、精通和精密, “四细”即细分对象、细分职能和岗位、细分每一项工作、细分管理的各个环节。精细化管理应成为物业管理企业的一种管理理念、管理文化, 坚持“精、准、细、严”的基本原则, 以不断提升和改造企业员工素质为出发点, 切实加强企业的内部控制, 最终从整体上提升物业管理企业的经济效益。

五、物业管理的流程化

如果说精细化管理会成为物业管理企业的管理理念和管理文化, 那流程化管理将成为物业管理企业的一种重要的管理方法。流程化管理以企业的业务流程为导向, 将企业的所有业务、活动都视为一个业务流程, 追求每一个流程的精简高效。执行流程化管理的方法后, 物业管理企业的每一项具体工作过程都被视为一个流程, 每一项工作都必须严格按照统一的标准完成, 在工作的过程中, 注重部门间的合作, 上一部门应将下一部门视为自己的顾客, 以满足顾客需要为主要目标, 从而最大限度地提升企业整体的工作绩效。

我国物业管理企业只有靠专业化的管理, 实现物业管理和操作的分离, 发挥物业企业和专业化公司的比较优势。注重物业管理的前期介入和后期资产化运营管理, 实现物业管理的产业链化经营。坚持精细化管理的理念, 采用流程化管理的方法, 才能在新世纪物业管理市场的大舞台上不断前进。

摘要：物业管理在我国尚属新兴行业, 十几年来, 伴随着社会经济的迅速发展、物业管理从业者的不断努力和政府的大力支持, 物业管理已逐渐成为社会经济的重要组成部分, 为房地产经营管理做出了一定的贡献, 被业界称为现代化城市的“朝阳产业”。文章就物业管理行业的发展趋势提出一些看法。

关键词：物业管理,物业管理行业,发展趋势

参考文献

[1]、张作祥.物业管理概论[M].清华大学出版社, 2008.

[2]、姚敏.蓝光.嘉宝“全程物业资产化管理”策略[J].中国物业管理, 2009 (11) .

物业行业协会规章制度 篇8

【关键词】物业行业；财务内控；财务风险；防范策略

加强企业财务内控体系建设，能够提高企业管理水平，防范风险，有利于建立现代企业制度，最终提升公司外部形象。笔者以下首先分析物业行业实施内部控制的必要性，最后探讨了物业行业财务内控与财务风险防范策略。

一、物业行业实施内部控制的必要性

1.物业行业开展财务内部控制有助于其进行财务检查和财务内控。

物业行业建立良好的内控机制，使得财务控制能够渗透公司的各个环节和部门，覆盖面更加全面。

2.物业行业建立良好的内控机制，能够帮助其及时根据市场环境做出成本、利润预测，以及对未来发展和资金运用做出可行性预算，从而更好地为业主服务。

3.良好的内部控制机制，有助于物业行业进行资金管理。在内控机制的作用下，既能有效满足物业行业的资金需求，又能降低资金使用成本。

二、物业行业财务内控与财务风险防范对策

物业行业要加强财务内部控制，增强财务风险防范意识。此外，物业行业应健全内部会计控制，避免会计信息缺失真实性，预防各类经济犯罪的产生。完善物业行业内部财务制度还有助于强化公司内控、规避风险。

1.强化财务内部控制与财务风险防范意识。

只有正确的理念做指导才能实现企业财务内控与财务风险防范的实施，因此，物业行业应该强化财务内部控制与财务风险防范意识。为此，可以做以下几个方面工作：（1）加强领导层的财务内部控制与风险防范意识，企业尤其是国有大型企业集团，应该提高领导层对于财务内部控制和风险防范必要性的认识，强化内部控制和风险防范重要意义的教育，才能保证内部控制的有效实施。（2）要在企业内部形成财务内控和风险防范的宣传，增强员工的财务内控与风险防范意识。

2.强化物业行业财务内控体系建设。

建立完善健全的财务内控体系，能够促使物业行业的财务管理工作有条不紊的开展。物业行业要想建立完善的财务内部控制体系，可以从以下几个方面着手：首先，物业行业要加强内部审计工作，建立完善的内部会计管理体系。同时建立内控岗位责任制，明确各岗位的权力责任，对于内控工作不力的部门和人员，内审部门要严格披露。其次，建立内部控制考评机制，对内控工作进行全程监督，根据定期对内控监督审查的结果，进行合理的奖惩，提高各部门参与内控管理的积极性。物业行业要建立会计评价和考核机制，建立科学完整的执行和决策监督机制。再者，对公司收费业务合理规范，制定一系列收费管理细则，要求物业收费标准及细则透明化。最后，物业行业要结合自身经营特点，制定规范的财务活动规则。在这样的条件下，有利于更好的开展财务管理工作，从而提高物业行业财务内部控制的效率，有效防范财务风险。

在财务内控体系建设方面，笔者认为作为国有大型企业集团的物业公司，应该根据自身实际，严格按照集团公司的统一要求，建立有效的风险控制机制，通过实施内控管理，有效规避经营风险。笔者单位隶属于大庆油田矿区事业部，在内控体系建设方面是按照油田公司的统一要求，完善各项内控措施和规章制度，并严格执行，逐步形成了具有矿区服务业特色的财务内控管理模式。

3.加强工作人员的财务风险防范意识

风险防范意识是非常重要的，因为它能够避免不必要风险的发生，因此我们要懂得防患于未然。财务内控工作人员是财务内部控制的核心，起着主导作用，因此加强工作人员的财务风险防范意识，有利于工作人员认真对待财务工作，及时防范财务风险。首先，要培养财务人员发现、了解、识别管理活动中尚未显现的各种风险及其可能带来严重后果的风险识别能力；其次，要培养财务人员运用专业技术和现代化管理手段，从数量上进行充分估计与衡量风险的检测能力；再者，要培养财务人员正确处理常规风险活动和意外风险事项的应变能力以及综合运用各种风险控制方法，细化落实风险决策措施的应用能力。比如模拟财务风险的防范过程，以此来检验财务工作人员是否能灵活运用知识来解决实际问题；最后，要加强财务内控工作人员对工作的责任心以及对工作积极的态度，这样就能使他们意识到财务内控的重要性，从而防范财务风险。

三、结束语

物业行业作为服务性行业，要想为业主提供良好的服务，并取得较好的经济效益，就必须强化内部控制，构建完善的财务管理制度，规避财务风险，并切实执行其内控措施，从而保证资金使用合理化，降低资金的损耗和流失，规避财务风险，推动物业行业健康持续发展。

参考文献：

[1]李秒花.浅谈物业公司财务内控与财务风险防范.财经界（学术版），2012.

[2]孙晓红.浅谈物业公司财务内控与财务风险防范.现代经济信息，2013.

[3]曹慧婷.我国企业集团公司财务风险管理与控制[J].企业导报.2010（1）.