土地增值税问题解答(2014年2月)

土地增值税问题解答(2014年2月)（精选10篇）

土地增值税问题解答(2014年2月) 篇1

一、征税对象问题

1．土地置换中，双方均不支付补价，是否缴纳土地增值税。

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为。

2．房地产开发企业，未取得项目立项也未取得商品房预售许可证，只是租赁土地若干年，在租赁土地上建造的房产销售是否征土地增值税？

答：《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税„„。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。„„

根据上述文件精神，房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的，不缴纳土地增值税。

※3．在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括土地使用权）为主，是否应当计算土地增值税？

答：在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括土地使用权）为主，如果房地产未转让的，不属于转让房地产行为，不缴纳土地增值税。

二、清算单位问题

1．房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行清算？

答：根据江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规（2012）1号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单 位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

因此，在土地增值税清算时，企业自行划分的工程分期建设项目，其收入、成本、费用按规定分别归集的，可以作为清算单位清算土地增值税。

2．房地产开发项目申请立项时，立项审批部门在一个立项批复中，明确分两期建设，一期建设***平方米，二期建设***平方米。房地产项目是否可以按建设分期确定清算单位？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

根据上述情况，可以按建设分期分别确定清算单位计算应纳土地增值税。※

3、省局2012年1号公告明确：对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。但在实际执行中有的项目分10期建设，目前已完成了6期项目建设和销售，已完成的6期是按一个清算单位还是按6个清算单位清算土地增值税？

自行分期的项目（不含发改委立项分期的）可按已经完成的项目一起清算。

三、清算条件问题

※1．关于可清算条件中“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。此条件中“已转让的房地产建筑面积”是否包括企业已转为自用的房地产建筑面积？

答：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的，可以认定为达到可清算条件。

四、纳税地点问题

1．外地企业在南京从事房地产开发，有的由总公司取得立项批文，有的是 南京分公司取得立项批文的，应向何地税务机关申报清算土地增值税？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第十五条第一款规定：纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。对于南京市房地产项目，无论从事开发的纳税人机构所在地是否在南京，也无论取得立项批文的是总公司还是分公司，均应向房地产项目所在地我市地方税务机关申报清算。

五、收入确认问题

1．房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？

答：房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，如果房价定价不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2、．某人以低于契税评估价30%的价格转让房产给侄子，应该怎样计算征收土地增值税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第一百三十八号）第九条的规定，纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。对于纳税人不能提供评估价格时，可以参照购房方缴纳契税的计税依据作为评估价格计算缴纳土地增值税。

3．房地产开发企业用开发的商品房对外投资，计算土地增值税时收入如何确定？

答：根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

4．房地产企业卖房送车库如何计算缴纳土地增值税？ 答：买房送车库（建筑工程规划许可证许可建设的工程），视同房与车库的价款一并收取，如果价款合理，视为转让房屋与车库的转让收入，所送车库的成本可以扣除。

5．以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，所投资、联营的企业从事房地产开发的，以土地（房地产）投资方应如何确认计算土地增值税的转让收入？接收土地的房地产开发公司应如何确认取得土地使用权所支付的金额？接收土地的房地产开发公司将投资作价格金额分成实收资本和资本公积两部分的，应如何确认取得土地使用权所支付的金额？

答：以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，如果作价是合理的，投入土地方（房地产）可按投资或联营协议的作价金额确认为计算土地增值税的转让收入，接收土地方（房地产）可按作价金额确认取得土地使用权所支付的金额。接收土地的房地产开发公司将投资作价格金额分成实收资本和资本公积两部分的，均应按作价金额确认取得土地使用权所支付的金额。作价不合理的，投入土地和接收土地双方应按评估的市场价格分别确认计算土地增值税的收入和取得土地使用权所支付的金额。

※6．以集资方式建设的房地产项目，对集资对象转让价格明显偏低的，应如何确认计算土地增值税转让收入？

答：有政府部门确定转让价格的，按政府部门确定的转让价格确认土地增值税转让收入，没有政府部门确定转让价格的，应按房地产评估价格确认转让收入。

六、扣除项目问题

（一）取得土地支付的金额

1．土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？

答：纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。

2．单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费是否可以计算土地增值税时扣除？

答：根据国家税务总局关于印发的《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权 的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。

3．纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为扣除项目？

答：纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，并且取得了土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目。

4．以非出让方式取得的土地使用权，计算土地增值税时，应当以何凭据作为扣除依据？

答：除根据营业税政策转让土地使用不征税外，以非出让方式取得土地使用权的均应当取得发票，并以发票作为计算土地增值税扣除凭据，其中2006年7月1日前发票由转让方开具，此后票由土地交易市场开具。

5．对于以地补路（工程）的房地产项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

答：土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。以地补路（工程）的房地产项目，取得的土地实际承担了修建道路和政府工程成本，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。

6．以地补路（或补建等）形式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额应该如何确定？ 答：以地补路（或补建等）形式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额，按政府部门审计报告确认的道路或其他工程建设成本予以扣除。

7．土地拆迁补偿费应当依据什么凭据才能扣除？

答：土地拆迁补偿费受偿方取得补偿款不属于营业税和增值税应税收入的，不需要开具发票。纳税人支付土地拆迁费用，应当以拆迁补偿协议和实际支付拆迁补偿款的收据作为计算土地增值税扣除所依据的凭据。

8．国土资源局收取地土地业务出让费是否能扣除？

答：国地资源局按规定标准收取的土地业务出让费可以作为取得土地所支付的金额按规定予以扣除。

9．土地出让金滞纳金可以作为取得土地所支付的金额扣除吗？

答：土地出让金滞纳金不可以作为取得土地使用权所支付的金额计入扣除项目金额。

10．房地产开发企业未售出的房产转做自用后，对已售部分进行土地增值税清算时，如何分摊已售部分和转做自用部分取得土地使用权所支付的金额？

答：房地产项目进行土地增值税清算时，企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，因产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。企业自用或用于出租等商业用途的已售部分的取得土地使用权所支付金额能按占地面积进行分摊的按占地面积分摊，不能按占地面积分摊的，按建筑面积分摊。按上述方法分摊的属于企业自用或用于出租等商业用途部分的取得土地使用权所支付的金额不予扣除。

11．房产开发企业在开发房产过程中，受让土地使用权时缴纳的契税，能否在计算土地增值税时扣除？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号）的规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。应将缴纳的契税计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。

12．某房地产企业购买一块土地，合同约定的交易金额为1亿元，取得发票，因当地政府有鼓励政策，返还该房地产企业2000万元。请问，企业在进行土地增值税清算时，按8000万确认成本还是可以按1亿元确认取得土地使用权所支付的金额？ 答：根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）的规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如果根据当地政府鼓励政策，2000万元属于土地出让金返还，则该企业实际只支付了土地出让金8000万，按8000万确认作为取得土地使用权支付金额。

※13．房地产项目中的商业用房和住宅，均是独立占地，土地出让合同中未明确或也没有其他政府文件明确两者各自占用的土地面积，应该按照什么方法划分商业用房和住宅的土地成本？

按建筑面积法划分商业用房和住宅的土地成本。

（二）房地产开发成本

1．一些房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可计入开发成本吗？

答：根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。

2．房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？

答：编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用，按国家财务会计制度的规定计入有关成本或费用，并按土地增值税政策规定扣除。

3．国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？

答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，计算土地增值税时，开发间接费不包含项目营销设施建造费。4．企业发生的规划外的公共设施例如湖泊、景观开发成本是否可以作为房 地产开发成本扣除？

答：房地产开发项目土地增值税清算时计入房地产开发成本的公共配套设施成本是指有关部门对该房地产项目规划范围内的公共配套设施成本，房地产项目规划范围外的公共配套设施成本不应当计入所清算的房地产项目的开发成本。

5．竣工备案材料费、工程决算审计费、社区服务费、治安管理费、工程决算审计费等能计入开发间接费用吗？

答：1)竣工备案是指建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。竣工备案材料费是指因办理竣工备案手续而发生材料费用，应作为房地产开发费用计入扣除项目金额。

2）所谓社区服务，是指在政府倡导和组织下居民所进行的自助服务，是以社区为单位开展的社会服务，是一种公益性质的福利性便民利民服务，是一种为提高社区居民生活质量、有偿和无偿相结合的社会服务。包括以下内容：

一是社区福利服务，它是针对社区特殊群体提高的服 务。首先是为老年群体提供的服务。主要包括老年人包户服务、老年人收养和寄托服务、老年人文化生活服务、老年人庇护服务、老年人生活综合服务等。其次是为残疾人和精神病人群体提供的服务。主要包括残疾人康复服务、精神病人康复服务、残疾儿童寄托服务、弱智儿童启智教育服务等。再次是为社区心理障碍群体提供的服务。主要包括心理咨询服务、心理诊治服务等。

二是社区便民利民服务，它是针对社区居民提供的服 务。主要包括家政服务、婚庆丧事服务、子女教育辅导服 务等，属于有偿和无偿两种形式相结合的便民利民服务。

三是社区居民、企事业单位共建服务。它是指社区和 企事业单位充分利用资源，开展的双向共建服务。主要包 括职工及家庭子女就业培训服务、企业生产安全服务、社 区设施维护服务等。

房地产开发企业发生的上述社区服务费应作为房地产开发费用计入扣除项目金额。

3）治安管理是公安机关依照国家法律和法规，依靠群众，运用行政手段，维护社会治安秩序，保障社会生活正常进行的管理活动。按规定上缴的治案管理 费应作为房地产开发费用计入扣除项目金额。

4）工程决算审计是对工程的结算价格是否正确合规进行审查评价的活动。工程决算审计费作为房地产开发费用按规定计入扣除项目金额。

6．施工噪声排污费，是否能作为房地产开发成本扣除？

答：为防治建筑施工噪声污染，保护和改善生活环境，按国家规定向排放建筑施工噪声的单位征收的排污费。建筑施工噪声排污费征收主体为受理建筑施工噪声申报的市、县(区)环保部门。建筑施工噪声超标排污费的征收对象是承接建筑施工项目的建筑施工单位。因此施工噪声排污费不能作为房地产开发成本计入扣除金额。

7．工程监理费计算土地增值税时应如何扣除？

答：建设工程监理，是指由具有法定资质条件的工程监理单位，根据发包人的委托，依照法律、行政法规及有关的建设工程技术标准、设计文件和建设工程合同，对承包人在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表发包人对工程建设过程实施监督的专门活动。所以工程监理费应当作为房地产开发成本计入扣除项目金额。

8．土地增值税清算时工资以什么样的标准计入扣除项目金额？

答：根据根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四款规定：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。因此房地产开发企业发生的工资支出，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或有相关管理机关制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。所计提工资超过上述工资薪金而形成的工资节余不应作为房地产开发费用和开发成本计入扣除项目金额。

9．房地产企业根据规定交给住房公积金管理办公室的维修基金在进行土地增值税清算的时候可以计入开发间接费用吗？

答：维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

计算土地增值税时维修基金不能计入开发间接费用里。10．发展新型墙体材料专项用费与墙改专项基金是否是同一个收费项目？ 答：墙改专项基金是发展新型墙体材料专项用费简称或别称，发展新型墙体材料专项用费与墙改专项基金是同一个收费项目。

11．房地产开发企业支付给检测单位的工程检测费计入房地产开发成本里吗？

答：由合同约定房地产开发公司支付工程检测费，应当计入房地产开发成本。12．煤气公司向开发商按户收取的初装费，是作为开发成本，还是作为代收费用？

答：在江苏省2003年9月22日实行商品房销售“一价清”制度之前，如果燃气初装费发票向开发商开具，初装费应计入开发成本，如果初装费发票是向购房人开具，初装费视作代收费用处理。在2003年9月22日实行商品房销售“一价清”制度之后，发生的燃气初装费不得计入扣除项目金额。

13．房地产企业用自己建造的房屋安置回迁户，建造房屋的成本是否可以确认为开发成本，在计算土地增值税的时候进行扣除？

答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条第（一）款规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

因此，房地产企业安置回迁户所建造房子的成本可以确认为开发成本，在计算土地增值税时进行扣除。

14．违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？

答：企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。15．售楼部、样板房建造成本如何扣除？

答：纳税人利用房地产开发项目中的开发产品作为售楼部、样板房的，其后将其作为开发产品销售的，其建造成本应计入开发成本按规定予以扣除。纳税人利用房地产开发项目中的开发产品作为售楼部、样板房而未与项目中清算房地产一同销售的，其建造成本在房地产项目清算时不得扣除。

16．房地产开发企业缴纳的行政规费计算土地增值税如何扣除？ 答：（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。

（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。

（3）市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

17．问：企业开发土地所发生的相关费用如拆迁公证费，中标代理费，贷款抵押费，登记费等，在计算土地增值税时如何扣除？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字(1995)6号第七条的规定，上述有关费用在计算土地增值税时按如下办法扣除：

拆迁公证费计入土地征用及拆迁补偿费； 中标代理费以房地产开发费用按规定扣除； 贷款抵押费、登记费以房地产开发费用按规定扣除。

18．计算土地增值税时,对房地产企业发生的太阳能热水器支出是否可作为房地产开发成本予以扣除？

答：如果在商品房销售合同中明确，安装太阳能热水器是商品房交付的条件的，房地产开发所发生的太阳能热水器支出可以作为房地产开发成本扣除。

18．房地产开发用地拆迁户过渡房租金应如何扣除？

答：房地产开发项目用地的拆迁户过渡房租金，由房地产开发企业签订承租协议并承担租金的，计入土地征用和拆迁补偿费。

20．房地产项目用地拆迁时，为确定拆迁房屋补偿金额，而对拆迁房屋的 评估的，发生的评估费用，是否可以扣除？

答：评估委托方是房地产开发企业，房地产开发企业支付的评估费用，计入土地征用和拆迁补偿费。评估委托方是被拆迁人，支付的评估费用不可以扣除。

21．在计算土地增值税时，地下建筑物成本如何处理？

答：地下建筑可作为物业管理用房、储藏室和车库等用途，从计算土地增值税的角度，地下建筑物可划分为三类：一类是未经许可建设地下建筑，二类是作为公共配套设施（包括人防设施）的地下建筑，三类是可售地下建筑。

对未经许可建设地下建筑，按合理的方法计算的其应分摊的成本，在计算土地增值税时，不作为扣除项目金额。

对作为公共配套设施（包括人防设施）的地下建筑，按规定予以扣除。对可售地下建筑面积，在计算土地增值税时，不分摊取得土地使用权所支付的金额。对于可售地下建筑开发成本，除了只归集于地上建筑的成本（如地上建筑特定的装修、设施成本等）外，其他成本在地上建筑面积和地下建筑面积之间平均分配。

※22．房地产项目的地下人防设施全部移交给了物业管理公司，协议中明确不能改变用途。房地产开发企业提供不了人防设施移交给业主的证据。地下人防设施被划分了2块，一块已做了车位，未向业主收费，另一块用铁门隔离封闭起来，目前空着，称以后用于地下商业的配套车位。请问这2块地下人防设施可以做为开发成本扣除吗？

答：建成后产权属于全体业主所有，或者有协议明确收益归全体业主所有并办理移交手续的，其成本、费用可以扣除。因此这2块地下人防设施开发成本不作为扣除项目金额。

23．对于超出规划范围建设的成本，按规定在计算土地增值税时不得扣除，应如何剔除不得扣除的超规划建设的成本？

答：取得土地使用权金额按占地面积法计算不允许扣除的部分，如无法确定占地面积，可按超规划建设面积占全部建筑面积的比例计算不允许扣除的部分。房地产开发成本按超规划建设面积占全部建筑面积的比例计算不允许扣除的部分。

无测绘面积的超规划建设的车库、车位，可先计算全部车位的成本，再按超规划建设车位的个数占全部车位数量的比例计算不允许扣除的成本。※24．房地产项目公共配套设施在不同的分期项目中建设，有的在已完成建设的分期项目中建设，有的将在未完成的分期项目中建设。这些公共配套设施开发成本是直接计入其所在的分期项目开发成本计算土地增值税、还是计入各期项目开发成本？如果计入各期项目开发成本，应如何分配？

答：公共配套设施的成本分摊不预摊，只在之后的项目中进行分摊。

25．关于公共配套设施中的幼儿园、会所已出售的，是否作为可售面积？如果是自用，应如何处理？成本如何扣除？

答：对于公共配套设施中的幼儿园、会所按规定属于可售面积的，已出售的，成本给予扣除，其转让收入计入计算土地增值税收入总额；自用的幼儿园、会所等公共配套设施，按规定属于可售面积的，不计转让收入，按占地面积法或建筑面积法计算不予扣除的成本费用。

※26．房地产项目会所、幼儿园，发生的装修费用在土地增值税清算时是否可以扣除？

答：根据建筑工程规划建设的公共配套设施，产权属于全体业主的或者无偿移交给政策的，发生的装修费用可以作为房地产开发成本扣除；公共配套设施作为可售面积已经转让的，发生的装修费用可以作为房地产开发成本扣除，未转让的，发生的装修费用作为未售部分商品房开发成本，不予扣除；公共配套设施转为房地产开发公司固定资产的，发生的装修费用不予扣除。

27．在清算过程，有的房地产项目购买其他房地产企业的规划指标，冲抵应缴纳的规费，有的房地产项目以房地产开发企业以前承担政府工程而获得的规费指标，冲抵应缴纳的规费。这类冲抵的规费，经过有关部门审核认可，均没有取得相关规费票据，是否允许在计算土地增值税时扣除？

答：对以规费指标冲抵应缴纳的规费的，取得有关部门审核认可的证明的并取得合法有效票的，冲低规费指标金额可作为应纳规费金额在计算土地增值税时扣除。

28．企业直接支付给市区教育局的教育配套费，取得行政事业收据，计算土地增值税时，能否在开发成本中列支和扣除？

答：不可以。

29．企业在开发间接费用中计提的福利费，在计算土地增值税时如何扣除？ 答：房地产开发企业按规定在开发间接费用中列支的工资，对应发生的职工 福利费，可以计入开发间接费用，但应当在开发间接费用中允许列支的工资总额的14%以内按实列支。

30．企业购买甲供材而发生的运输费，是否可以在开发成本中列支？ 答：可以扣除。

31．房地产开发企业因规划调整导致开发的小区绿化面积不达建设部门要求的比例。建设部门（园林处）征收了异地绿化费。缴纳异地绿化费在土地增值税清算时是否可以作为扣除项目进行扣除？

答：可以扣除。

32．房地产项目规划要求建一座幼儿园，但企业未建，为此上交了教育配套设施费，此费用是否给予作为成本扣除？

答：不作为房地产开发成本扣除。

33．一块土地，有4家房地产开发，总地块上规划有一个社区用房，政府担心企业推诿不建，要求4家开发企业先交一些保证金。后经政府协调社区用房由社区筹建，4家企业支付建设资金。4家企业所支付的保证金和建设资金，取得票据为一般收据。该四家企业为社区用房建设所支付的资金是否可以作为开发成本扣除？

答：不作为房地产开发成本扣除。

34．企业在项目中代建其他项目有关配套设施或人防的，代建成本是否可以扣除？

答：不可以扣除。

35．企业将样板房卖出（或者企业将已装修好的商品房卖出），其装修费用能否列入开发成本加计扣除？核查时以什么标准范围允许企业列支？

答：转让样板房与已装修商品房发生的装修费用,按装修发票金额予以扣除,装修费用发票外购买的家俱、中央空调以外的电器、厨俱等支出不得扣除。

36．某规模不大的房地产企业拿到一块地后，由于自身力量和技术原因，委托另一家大型房地产公司代建该项目，由被委托的房地产公司直接组织和管理项目建设，支付给被委托公司的代建费用，在土增税清算时是否可以在开发间接费用中扣除？

答：支付给受托房地产开发企业的合理的代建费用，可以作为开发间接费用扣除。37．房地产开发企业根据《关于江苏省物业管理条例涉及的物业管理开办费》的规定，通过招投标的方式选聘物业服务企业并提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。土地增值税清算时，支付给物业公司的开办费是否计入扣除项目？

答：根据《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条的规定，计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

房地产开发企业支付给物业公司的开办费不在上述列举范围内，因此，在计算土地增值税时不能扣除。

（三）房地产开发费用

1．纳税人全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用如何扣除？ 答：全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

2．纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？ 答：房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费，如果按政策规定应当计入取得土地成本、房地产开发成本的，可作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。

3．房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第七条第三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。4．房地产开发企业在与银行贷款过程中产生超过银行同期同类贷款利率部分的加息，银行开具“融资顾问费”的发票，是否可以在计算房地产开发费用时作为利息扣除？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字[1995]6号 第七条(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

该“融资顾问费”不能作为利息支出扣除。

5．房地产开发企业聘请的中介机构，负责企业开发楼盘的全程管理监督，将楼盘打造成一定品牌。企业向该中介机构所支付的费用，应如何归集？

答：房地产开发企业发生的上述费用属于管理费用，应当作为房地产开发费用在计算土地增值税时按规定扣除。

6．房地产企业统借统还的利息，如何扣除？

答：房地产企业统借统还的利息，按以下规定扣除：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。

※7．房地产开发项目在工程竣工验收后，补开的建安工程发票是否可以在项目土地增值税清算时可以扣除？

答：房地产开发项目在工程竣工验收后、清算审核之前，补开的建安工程发票的，经过税务机关核实，发票所载工程确实属于所清算的房地产项目，并且能够提供工程施工合同和工程结算资料，发票所载工程费用是真实合理的，可以在房地产项目清算时扣除。

※8．房地产项目发生的装修费用如不属于扣除项目金额的，在土地增值税清算时转让收入中包括的装修部分的价款如何扣除？

答：房地产项目发生的装修费用不属于扣除项目金额的，装修部分价款也不 计入房地产转让收入。转让收入已包含装修部门价款的，应将装修费用的发票金额和房地产开发企业直接购买的装修材料的发票金额从转让收入中扣除。

※9．房地产项目土地出让合同中要求企业建设公交车站、公共绿地、河道治理等相市政工程作为取得土地的条件，这些工程不属房地产项目中的建设内容，对于这类设施所发生的建设成本是否给予在清算中作为扣除项目金额扣除？

答：给予扣除。

※10．房地产开发企业发行债券或者股票筹集资金进行房地产开发，发生的发行费用可以作为扣除项目金额吗？发生的债券利息支出和股息支出，可以作为扣除项目金额吗？

房地产开发企业发行债券或者股票筹集资金进行房地产开发，发生的发行费用不可以作为扣除项目金额吗。在房地产项目开发期间发生的债券利息支出，按利息支出符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第七条第三款规定的，予以扣除。发生的股息支出，不作为扣除项目金额。

※11．纳税人为房地产开发项目取得贷款，所发生的利息从何时开始计入房地开发费用，从何时结束计入房地产开发费用？

答：纳税人为房地产开发项目取得贷款，所发生的利息符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第七条第三款规定的，从取得土地使用权之日起计入房地产开发费用扣除，从项目竣工验收之日止结束计算房地产开发费用扣除。

（四）加计扣除

1．我单位06年购置了工业用房，一直闲置未用，现企业破产需要转让房产，是否可以以购房发票原值视同房地产开发成本加计20%扣除？

答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第六款规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。因此该企业出售自己购置的工业用房不能适用加计20%的政策。

2．转让土地使用权房地产开发费用如何扣除？利息费用如何扣除？加计扣除金额如何计算？

答：国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发（1995）110号）规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。对取得土地使用权后投入资金，将土地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者更多的资金投向房地产开发。

根据上述规定，转让土地使用权的，计算增值额时，不能扣除房地产开发费用，利息费用也不是计算土地增值税的扣除项目。取得土地使用权进未进行开发即转让的，计算土地增值税时，不能加计扣除；如果取得土地使用权后投放资金，将土地变为熟地转让的，按开发土地所需成本的20%计算加计扣除金额。

3．转让在建工程计算土地增值额，房地产开发费用和加计加除金额如何确定？

答：转让在建工程，计算土地增值额时，视同转让房地产项目，房地产开发费用按以下办法确定：

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。

转让在建工程计算土地增值额时，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的20%加计扣除。

※4．房地产开发公司根据发改委文件，将其尚在前期开发阶段的房地产项目转让给其他房地产开发企业，计算土地增值税时也应当按转让房地产项目处理，还是按转让土地使用权处理？

答：能取得政府有关部门立项变更文件，并且桩基工程已开工建设的，尚在开发阶段的房地产项目按转让在建工程处理。

5、转让土地使用权和在建工程在加计扣除方面有什么不同？ 所转让的土地上在建工程不符合上述条件并且转让时未办理上述手续时，在计算土地增值税时，不作为转让房地产项目，应当作为转让土地使用权。

转让在建工程计算土地增值额时，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的20%加计扣除。转让土地使用权计算土地增值额时符合加计扣除的规定的，按开发土地成本的20%计算加计扣除。

5．房地产开发企业将取得的在建工程继续建设开发，建成商品房后转让的，计算土地增值税时，取得在建工程的成本是否可以加计扣除？

答：房地产开发企业将取得在建工程的，应当划分取得土地使用权所支付金额和建筑物的价款，分别计入土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不能划分的，可全额计处取得土地使用权所支付的金额，商品房转让计算土地增值税时，按规定计算加计扣除金额。

6．房地产公司购买了土地后，已对土地进行了开发，但尚未正式建房，现要将土地转让，在计算土地增值税时，其开发成本是否允许加计扣除？

答：房地产公司购买了土地后，进行了开发，尚未正式建房，如果转让这一状态的土地，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）的规定，对取得土地使用权后投入资金，将土地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

7．房地产企业土地增值税清算过程中的白蚁防治费可以加计扣除吗？ 答：根据《关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知》（苏地税函［2011］81号）规定，行政事业性收费中的白蚁防治费为代收费用。

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发［2007］132号）第二十五条第一款的规定，代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

因此，房地产企业土地增值税清算过程中的白蚁防治费可以计入房地产开发成本，但不可以作为加计扣除基数的一部分。

（五）与转让房地产有关的税金 1．房地产开发企业自有的建筑队施工建设，根据营业税相关规定企业在楼盘转让时候一并缴纳建筑业营业税和销售不动产营业税，其建筑业营业税是否可以扣除？

答：计算土地增值税可扣除的税金是指与转让房地产有关的税金，建筑业营业税不属于与转让房地产有关的税金，不应扣除。

2．转让土地使用权时缴纳的印花税是否可以作为转让相关的税金进行扣除？

答：可以。

七、增值额计算问题

※1．行政机关、事业单位之间（不含国有企业）进行房地产划拔、置换的，是否应当征收土地增值税？

答：行政机关、事业单位之间进行房地产划拔、置换的，应当征收土地增值税。但接收房地产一方以原房地产拥有单位的帐面价值记帐，未形成评估增值及相关收益的，转出房地产方可按划拨价值计算应缴纳的土地增值税。

八、预征问题

※1．房地产企业开发的房地产项目，配套建设的车库，预征土地增值税时，其配套车库的预征率如何确定？

答：按非住宅类商品房预征土地增值税。

九、核定征收问题

※1．房地产项目核定征收土地增值税的，测算的核定征收率保留几位小数？

答：房地产项目核定征收土地增值税的，测算的核定征收率采用“四舍五入法”保留四位小数（或者按百分数计数时按“四舍五入法”保留两位小数）。

2．目前对房地产项目土地增值税核定征收率政策进行了多次调整，房地产项目已核定征收清算土地增值税的，清算时未售完部门继续销售的，核定征收率如休确定？

答：按房地产项目清算时税务机关发出的核定征收通知书中确定的核定征收率执行。

※3．40年产权的酒店式公寓，是按商业用房还是按住宅预征土地增值税？ 答：按销售（预售）许可证确定的商品房类型适用土地增值税预征率。

十、已清算项目继续销售土地增值税问题

1．房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？

答：房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。

2．已清算的房地产项目，清算时未售商品房继续销售的，如何填写申报表？ 答：“转让房地产收入总额”、“与转让房地产有关的税金等”按规定填写，扣除项目中除与转让房地产有关的税金其他部分，暂填入房地产开发成本。

3．企业已自行申报清算的符合可清算项目的房地产项目，税务机关尚未开展风险应对，所发生的后续销售，其扣除项目金额如何计算？

答：暂按纳税人清算申报的单位面积扣除项目金额计算后续销售部分房地产的扣除项目金额，待评估后，再按风险应对后确定的扣除项目金额调整应纳税额。

4．纳税人已清算项目的房地产后续销售的，再申报应按什么品目做鉴定进行申报？

答：纳税人已清算项目的房地产后续销售的，清算时房地产项目是核定征收的，按清算时的品目申报，清算时房地产项目查帐征收的，后续销售时适用税率调整申报适用的品目

5．清算后再转让的房地产，转让收入不能在转让后一次收回的，应在什么时间进行后续转让房地产的土地增值税的申报？清算后再转让的房地产清算方式如何确定？

答：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此纳税已清算土地增值税的房地产项目继续转让的，其土地增值税应当于开具商品房销售发票的次月或者交易双方签订的销售合同的次月申报。同一个房地产项目的房地产土地增值税清算方式应当保持一致，清算后再转让的房地产的清算方式按整个房地产项目清算时的清算方式确定。

十一、旧房转让问题

1．《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税[2011]36号）应如何执行？

纳税人旧房交易2012年3月前已签订转让合同,凡在2012年3月1日前(不含)房产管理部门已受理交件的,按旧政策核定征收,在2012年3月1日(含)后向房产管理部门交件的,按调整后的政策核定征收.2．纳税人转让旧房时，持有期间从何时计起？

答：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

3．企业销售旧房，按照评估方式缴纳土地增值税，在计算扣除项目金额时，除了评估价格，转让环节缴纳的税金，是否包括企业购房时缴纳的契税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，评估价格中包含了契税，企业购房时缴纳的契税不能再扣除。

4．企业转让二手房，转让方已缴的房屋维修基金能作为土地增值税的扣除项目吗？

答：不能扣除。

5．开发商将自己开发的房子产权办到自己名下，出租了数年后将其销售，按旧房转让缴纳土地增值税吗？

房子所属的房地产项目已土地增值税清算的，按后续管理办法计算缴纳土地增值税。房子所属的房地产项目没有清算过，根据项目的立项批文房产是用于销售的，项目已达到清算条件的，按规定对房地产项目进行清算，项目未达到清算条件的，可先预征土地增值税；根据项目立项批文房产是自用的，按旧房转让缴纳土地增值税。

※6．企业购买厂房后，为满足生产的需要对其进行了改造，企业再转让改造后的厂房时，在计算土地增值税时，发生的改造费用是否可以扣除？ 企业购买厂房后，为满足生产的需要对其进行了改造，企业再转让改造后的厂房时，在计算土地增值税时，可以其发票金额和改造费用作为扣除项目金额。

需提供改造时装修或设备安装合同及相关证明文件。

十二、减免税问题

1．土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？

答：1）立项批准机关对立项的批准文件；

2）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；

3）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；

4）商品房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；

5）主管地税机关要求提供的其他资料。

2．房地产企业用房地产投资的,是否免征土地增值税？

答：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

3．企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？（我单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？）

答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）及《财政部国家税务总局关于土地增值税—些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条规定：细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

因此企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不征收土地增值税（单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，应当缴纳土地增值税）。

4．土地增值税已前应办而未办减免税手续的，在清算土地增值税进可否补办减免税手续？

答：可以补办。

5．因国家规划收回企业征用的土地，企业免征土地增值税，是否需要备案？ 答：根据《关于〈涉税管理事项及提交资料〉的公告》（苏地税规〔2011〕7号）文件规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产的土地增值税减免属于审批类减免，申请税收减免应提供资料如下：1）减免税审批(备案)申请表；

2）政府征用、收回和建设规划文件。

6．企业在1992年有报批立项的房地产开发项目，1996年12月竣工，但一直没有清算，1997年5月企业取得土地增值税减免审批表，该项目现在进行土地增值税清算时是否免征土地增值税，是全额缴纳还是02年以后的部分缴纳？

答：《关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字[1999]293号）的规定，一九九四年一月一日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底。

根据《国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工资的通知》国税函[2002]615号规定，对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。因此该项目现在进行土地增值税清算时，其在2000年12月31日之后首次签订的转让合同转让的房地产应当缴纳土地增值税。

※7．企业分立时，转让土地和建筑物的，是否免征土地增值税？ 答：不免征土地增值税。

十三、其他问题

1．同一个企业的两个房地产项目同时进行了清算，其中一个退税，一个补税。退税和补税是否可以合并后根据差额进行补（退）税申报？

答：同一个企业的两个房地产项目同时进行了清算，其中一个退税，一个补税，不得直接以补退税抵消后的金额申报，两个项目应分别按清算的补税和退税金额申报。

2．房地产项目清算退税的，是否应在大集中系统中申报并录入相关数据？ 答：房地产项目清算退税的，应当在大集中系统中申报并录入相关数据。※3．纳税人自行申报土地增值税清算，房地产转让收入和扣除项目金额确认的截止时间如何掌握？是以纳税人的纳税申报时间，还是纳税人申报鉴证报告的截止时间（后者一般比前者早一段时间；由于应清算项目100%完成了销售，一般不会发生这一问题）？

土地增值税问题解答(2014年2月) 篇2

据四川省生猪监测预警系统对全省18市68县的监测, 2014年2月四川省生猪平均价格下跌加快, 饲料原料及配合料均价稳中有跌;猪粮比和猪料比继续下滑, 养殖效益进入深度亏损。具体价格情况详见表1。

元/kg

简析

土地增值税问题解答(2014年2月) 篇3

1 煤炭运输

本期，随着春节长假结束，工业企业逐步开工生产，下游实体经济整体用电需求明显回暖；电厂日耗煤量也开始大幅回升，主要电厂发电负荷逐渐回归至正常水平。据统计，2月20日，沿海六大电厂日耗煤量合计已达到70.8万t，相比春节期间增加了近一倍。日耗煤量的恢复导致电厂煤炭库存量普遍降至20天以下水平。伴随着电煤谈判的结束以及即将到来的大秦线春季检修对煤炭运输的预期影响，加上部分大型煤企推出的月度销售优惠政策，电厂补库意愿有所增强，采购热情逐步升温，拉煤积极性提高，派船数量较前期明显增加。煤炭贸易商适时出手，市场活跃度呈现上升走势，内贸煤炭下水数量增加。运力情况：一方面当前国际运输市场的快速回暖使部分内外贸兼营船舶转投外贸航线；另一方面受大雾封航影响，部分运力滞留长江口，导致有效运力偏紧，各航线成交量在上述利好的影响下出现明显回升，运价平稳上行，沿海煤炭运输市场行情呈现持续回暖态势。

2月28日，上海航运交易所发布的煤炭货种运价指数报收于点，较月初上涨7.5%。分航线看：秦皇岛至上海航线（载质量4万～5万t）市场运价为29.6元/t，较月初上涨7.3元/t；秦皇岛至南京航线（载质量3万～4万t）市场运价为39.4元/t，较月初上涨7.8元/t；秦皇岛至张家港航线（载质量2万～3万t）市场运价为36.5元/t，较月初上涨9.1元/t。华南航线由于电厂库存量偏高、煤炭进口量少等因素使内贸煤炭需求不足，运输价格涨幅相对有限，2月28日，秦皇岛至广州航线市场运价为36.4元/t，较月初上涨3.8元/t。

2 金属矿石运输

按照惯例，随着元宵节后工厂复工，钢材下游需求将逐渐开始复苏。新的污染控制措施导致矿石产量减少，同时信贷紧缩政策使钢厂采购矿石难度增大。据统计，2月上旬末重点钢厂钢材库存量达万t，创历史新高，同比增幅更是达到42%，去库存压力较大。受此影响，沿海金属矿石运输市场行情整体低位运行。2月28日，上海航运交易所发布的沿海金属矿石运价指数报收于点，较月初微跌0.3%。

3 原油及成品油运输

春节过后，面对疲软的成品油市场行情，大多数下游终端企业及贸易商持谨慎操作心态，以观望为主，市场成交清淡。国内成品油市场缺乏实质性利好，运输需求以少量补货为主。炼厂库存消化尚需时日，出货疲软，成品油运输市场保持弱势运行为主。2月28日，上海航运交易所发布的原油和成品油运价指数分别报收于点和点，与上月同期持平。

4 粮食运输

春节期间，北方粮食装货较为集中，南方粮食到港量明显增加，而饲料厂采购玉米积极性较差，粮食贸易呈现微利格局。受此影响，国内贸易商暂缓发运节奏，船舶所有人揽货困难，货量较为稀缺，粮食运价持续下滑。直至2月底，因南方港口库存量处于下降预期，贸易商开始有意储粮，低迷行情略有好转，成交量有所提升，带动运价小幅回升。2月28日，上海航运交易所发布的粮食货种运价指数报收于780.00点，较月初下跌7.5%，其中，营口至深圳航线（载质量4万～5万t）市场运价为42元/t，较月初下跌3.3元/t。

土地增值税问题解答(2014年2月) 篇4

2013-10-16：王立群读宋史（第2部：宋太宗）（上部）（录制25集，播出20集）【王立群】 2013-11-05：大明脊梁张居正（20集）【郦波】〖重编节目〗

2013-11-25：寻找曹操（2集）【韩升】〖重编节目〗

2013-11-27：唐玄宗与杨贵妃（15集）【蒙曼】〖重编节目〗

2013-12-12：司马光（第1部：从砸缸少年到政坛新星）（录制17集，播出8集）【赵冬梅】 2013-12-20：雍正帝的甄嬛们（6集）【李寅】

2013-12-26：话说聊斋（第1部）（录制10集，播出8集）【韩田鹿】

2014年

2014-01-03：国史通鉴（第1部：天下大势）（录制25集，播出6集）【方志远】 2014-01-09：大宋谜案（10集）【李强】

2014-01-19：发现上官婉儿（5集）【于赓哲】

科技社工作计划2014年2月 篇5

一学期过去了，在上个学期中，我们社团的成绩还可，但是却经常出现各种问题，为此身为社长的我感到万分愧疚。但同时我也发现了我们社团的诟病。因此,本学期中我将会制定一条制度,以防止以后再有不好的情况发生.在这个学期中,我们社团准备专攻航模,并且在航模上已经取得了一定的成果,已经能够让航模在空中飞翔了。但是在社团内也只有个别成员会控制航模。所以在中午和下午放学的时候会让成员到社团来练习模拟器，以便让他们都能够为将来航模飞行时能够更好的操控，让他们的技术尽快的提升。

而在制作航模上，由于我们找到了一个赞助，所以可以有一定的经费去购买航模和遥控器，另外还将制定一条制度来管理赞助投资给我们的物品，以免出现各种损失。也方便我们的赞助人能够随时查看自己在社团的资产。

另外我们将与航空系的航模队加紧之间的联系，以便更好地提高各自的技术。并将一起在学校展开飞行表演。并将跟随镇江市航模队一起外出练习航模飞行，这样能够更好的提升技术。并且更加快速的了解航模方面的知识。

另外，由于我是即将毕业的学生，所以我将在社长的选举上把好关，并且在毕业之前都将在社团对他们进行指导。在学期将近的时候，我还准备来一次社团聚会，到时候所

有社员一起吃饭，一起去郊游，爬山，增进成员们的感情。

Xx省xxxx学院

策划人：不急孩子,要淡定

2014年2月精益管理工作计划 篇6

根据煤业及集团公司《2014年2月份精益管理工作计划及评价办法通知》，结合我矿实际，特制定我矿2月份精益管理工作计划，望各单位对照执行。

一、2014年重点改善项目的启动

目的：辅导2014年已经选定的改善项目，确保项目真实、规范、有效开展 ；

要求：对2014年已选定的重点改善项目开展情况进行全面跟踪辅导。

1、各SDA项目小组活动每月不低于三次，会议、活动应有原始记录。

2、会议（活动）记录要求：主题明确，目标任务明确，人员分工明确，按分工开展工作，总结清晰，有上一阶段工作数据统计及分析，存在问题及解决措施，下次活动的任务主题、完成时间，上次会议和下次会议应闭合。

3、检查、辅导应有中层以上领导参与。

4、SDA项目活动的每一步骤应有广泛收集的数据支持，有对比分析结果，严禁造假。

输出内容与成果：

各项目活动记录、辅导记录（原始资料）、照片（必须有领导参与的精益管理会议及活动的真实照片），上月和本月项目指标数据情

况，项目月度跟踪分析表。

SDA项目联系人每月22日前填报此表报至精益办。

完成时间：2月23日前。

跟踪落实人员：郝永李加威

二、汇永管控模式学习

目的：学习、借鉴汇永高产高效矿井管理模式经验，提升管理水平。

要求：

1、各单位组织学习汇永管理模式，对照汇永管控的理念、经验，对标寻找自身差距和改善点，创新管理模式。

2、矿井及各单位应制定详细改进行动计划、措施，并抓好落实。

3、各单位措施不少于2条，并认真落实。

4、科负责矿汇永模式的组织学习，学习时间待定。

输出成果：

1.学习汇永相关过程记录（照片、原始记录等）。

2.对标结果和改善点报告及行动计划或措施。

完成时间：2月25日前。

跟踪落实人员：郝永李加威

三、月度例行工作

目的：推进精益管理工作日常化、规范化开展

输出成果：

1、月度精益管理计划（2月12日前完成）；

2、可视化更新（2月25日前完成）；

3、“一人一年一万元”活动的持续推进及统计表（统计表2月20日前完成）；

4、kaizen上报50人以上上报60%，20-49人上报70%，20人以下的上报80%；优秀kaizen上报，51人以上报2项，50人以下上报1项，优秀改善单位主管签字；（改善及汇总表1月22日前完成）

5、主要KPI指标的跟踪分析：①、生产科负责产量、进尺计划的完成拆解、分析、跟踪、考核，煤质计划完成分析；（张西虎）②、企管科材料、制造成本拆解、分析、考核；（孙乐雷）③采、掘单位按照生产科计划进行跟踪、分析、考核。（单位主管）

6、精益管理文章。

7、上月未尽事项跟踪等。

完成时间：2月 25日前

跟踪落实人：郝永李加威

土地增值税问题解答(2014年2月) 篇7

日前, 由中国建筑材料科学研究总院、中国环境科学研究院等单位制定的国家标准GB/T 30810—2014《水泥胶砂中可浸出重金属的测定方法》由国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会批准发布, 将于2015年2月1日实施。

该标准规定了水泥胶砂中可浸出重金属测定的试样制备、浸出步骤和浸出液体中重金属含量的测定方法, 适用于指定使用该标准的材料中可浸出重金属含量的测定。

通过该标准的检测方法可检测出处置固体废弃物的水泥窑生产的水泥在使用过程中重金属通过浸出对地下水等环境构成危害情况, 对水泥行业的绿色环保发展有着重要意义。

土地增值税问题解答(2014年2月) 篇8

（1）欧地航线 2月上旬至中旬，贸易商、国内生产企业和陆路运输方面尚未从春节假期中恢复正常，市场货量有限，运价大幅下跌；进入下旬，虽然国内生产企业逐渐复工，但市场运输需求恢复较为缓慢，在节中停航运力并未复出的情况下，舱位利用率仍处于较低水平，航线运价跌势依旧。当月欧洲分航线运价指数环比下跌27.04%，地东、地西分航线运价指数环比分别下跌28.00%和27.76%。经济数据显示：自2013年7月至2014年2月，欧元区制造业采购经理人指数终值均在50%以上，表明欧元区商业活动持续复苏；此外，欧元区2月消费者价格指数初值年率增长0.8%，增幅高于预期。欧元区国家经济复苏或将对未来贸易状况产生一定利好影响。

（2）美国航线 春节过后，尽管市场货量有所减少，但在各船公司的竭力维持下，运价跌幅较小；进入下旬，运价跌幅有所增大。当月美西分航线运价指数环比下跌6.96%，美东分航线运价指数环比下跌2.03%。据悉，泛太平洋运价稳定协议组织成员将于3月15日上调亚洲至美国航线运价，从而为年度运价合约的签订奠定良好基础。

（3）南美航线 南美国家通货膨胀危机加剧，经济发展前景不明朗，加之节后运输需求低迷，航线运价持续下跌，且月末跌幅有所增大。南美西、南美东航线运价跌幅尤为明显，当月分航线运价指数环比分别下跌29.46%和32.19%；中南美分航线运价指数环比下跌17.66%。为应对运价快速回落的局面，船公司计划于3月调涨运价，运价调涨计划能否顺利实施有待市场观察。

土地增值税问题解答(2014年2月) 篇9

一、指导思想

以全面贯彻落实党的教育方针和《中共中央国务院关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》为指导，深入实施“全国中小学课外文体活动工程”及教育部提出的“体育、艺术2＋1”项目，继续完善课外文体活动工作体系，与严格落实体育、艺术课程和每天锻炼一小时相结合，引导和鼓励全校学生积极参加形式多样、生动活泼、健康向上的体育、艺术活动，扩大文体活动规模，提高活动水平，提高学生的思想道德素质、文明礼仪素质和身体健康素质，培养学生公平竞争、热爱和平、追求发展的精神，养成积极创新、投身实践和自觉锻炼身体的习惯，促进学生全面发展和健康成长，努力构建和谐校园、文明校园、活力校园。

二、活动对象

本校七、八、九年级全体学生，要求参与率达100％。

三、实施原则

1、树立为学生全面发展而努力的指导思想，根据体育、艺术学科特点和学生的实际需要，系统、科学地设置锻炼内容和指导方法体系。

2、以深化学校体育课程和教学改革为核心，积极推进课程标准的实验和相关的教学改革，最大限度的提高学生参加体育锻炼的兴趣，有效提高学生的运动技能和身体素质。

3、探究并构建具有我校特色、运行方便、具有实效性的体艺2

＋1项目操作模式，不断提高体艺“2＋1”项目实施的内涵。

四、健全组织

1、建立领导小组

为了切实做好“体育、艺术2+1项目”综合素质评价工作，学校成立头道中学“体育艺术2＋1项目”活动领导小组，由校长任组长，的工作领导小组，由教导处等部门负责，制定具体的“体育、艺术2+1项目”评价体系。明确分工，落实到人，充分认识活动重要性，保障该项工程的积极稳步推进。

组长：任立明

副组长：刘振敏、孙维新

成员：体艺组、各组组长、班主任

体育类：于洋

艺术类：王英男、王美玲

2、建立测评小组

测评小组

(1)体育测评小组：

组长：于洋组员：全体班主任

（2）艺术测评小组：

组长：王英男、王美玲组员：全体班主任

五、活动内容

实施“体艺2+1项目”，就是让每一个学生能在小学阶段学习掌握2项体育技能，一项艺术特长，为学生的全面发展奠定良好基础

1、大课间活动

坚持我校实行的每天上午第二节课后体育锻炼大课间活动，时间为半小时。

2、“2+1”体育项目活动

（1）体育类别

乒乓球、跳绳、体育游戏等。活动课遇雨天，外面场地不能利用时，由组织教师在室内安排学生学习拓展项目内容。

(2)艺术类别：乐器、剪纸、等等。

六、实施步骤

（一）准备阶段

1、根据学校实际制定本校“体艺2＋1实施方案”，制定“项目达标标准”明确每个项目的活动要求及评估办法。

2、班主任进行组织学习和发动，各班根据方案提供的体、艺类的各项目进行选择，并提出器材要求，制定班级的活动计划。

（二）具体活动阶段

1、各班根据计划，在班主任老师的带领下，由相关体育、艺术组老师指导，主要在每天的大课间活动、体育活动和社团活动时间中开展活动。活动地点为田径场、乒乓馆、各教室。

2、认真组织好一年一度的校达标运动会及每月一次的小型体育竞赛。

3、开展一年一次的册子中心小学科技艺术节活动。

4、依托校内课余时间及课外拓展开展活动。积极培养人才，参加区中小学生田径运动会和科技艺术节活动等活动。

（三）小结测评阶段

1、期末进行测定。

2、及时总结，做好照片及有关材料的归档工作。

七、活动要求

1、组织教师学习关于实施“体艺2＋1项目”的文件精神，统一思想，进一步提高对课外文体活动工作的认识，不任意拔高要求，树立“健康第一、终身锻炼”的意识和教育思想。

2、根据活动内容和活动时间，采用分工负责、责任到人的措施。各班班主任为活动的具体带班组织者，体育专职教师为活动的指导者，领导小组成员为活动的检查者。在每次活动时，要确保既有组织者的全程带班，又有指导者的适时指导，还有检查者的必要督促，以真正提升活动的质量，促进学生的发展。

3、辅导教师必须明确每项活动的内容，并要做好时间、场地、参加人员、过程等的记录，确保学生每天不少于一小时课外文体活动。

八、达标评定

1、依据教育部制定的《“体育、艺术2+1项目”技能标准》结合本校实际制定《“体育、艺术2+1项目”达标评定标准》。

2、成立“体育、艺术2+1项目”达标评定小组，由教导处和少先大队联合指定成立。

九、活动安全预案

1、活动之前对场地和设施的安全情况进行检查，确保活动安全。

2、实施校园学生意外伤害保险的投保，最大限度保证学生的人身安

全。

3、活动中，组织教师要树立安全第一的思想，注重安全教育，时刻关注学生活动情况，及时发现安全隐患，及时处理偶发事件，重大事件及时汇报。

4、为保证学生进场、退场的安全、有序，加强楼道的安全管理，要在活动前后监督好学生的上下楼梯。

集安市头道镇中学 2013年3月

“体育艺术2＋1项目”实施方案

集安市头道镇中学

土地增值税问题解答(2014年2月) 篇10

市场概况

·团购月度成交额有望上半年突破50亿元

2014年是网络团购发展的第五个年头，以“10亿元”量级的跃升为尺度，可以将市场规模(小编注：指国内团购月度成交额)划分为5个阶段，分别是“亿元时代”、“10亿元时代”、“20亿元时代”、“30亿元时代”以及目前所处“40亿元时代”。从时间节点来看，团购月度成交额分别在2011年7月、2012年8月、2013年7月和2013年12月突破10亿元、20亿元、30亿元和40亿元几个节点;从时间跨度来看，前三个阶段耗时依次为17个月、13个月和11个月，第四阶段也就是进入30亿元阶段后首次超过40亿元，只用了5个月时间.目前所处的40亿元阶段自去年12月开始已经持续3个月时间，从去年末及今年初的业内动态来看，有望挑战“5个月内实现量级跃升”的纪录。目前，团购行业基本已经进入“数强并举”的时期，大浪淘沙已接近尾声，剩下来的都是实力雄厚的大站，并且分别获得了巨头资金注入和“资源加持”，所以2014年对团购来说，市场规模成长速度有可能以往任何时期，并且不会再出现蜂拥而上的乱象，经过多年经营和巨头介入，团购页高企的门槛已足以令投机者望而却步。

·2014年前两个月团购成交额共83.7亿元

受“春节休市”因素影响，2014年2月团购市场的“三围指数”均略有小幅下滑：成交额为40.9亿元，环比略跌4.4%;参团人数6548.7万人次，环比略跌0.9%;在售团单66.9万期，环比略跌17.9%;但与去年同期相比，以上三项市场主要销售数据的减幅明显缩小，原因主要是两个方面，一个是在团购已经成为用户常态化的消费方式的大环境下，手机团购得到迅猛发展，目前排名前5的团购站手机端订单占比均超过40%，用户可以随时随地的进行团购;另一个方面是，互联网巨头的涌入，使得团购站在品牌和资源上都得到加持，团购站也有了更多的空间来做活动。根据数据显示，今年1-2月合计成交额为83.7亿元，同比增长93.3%。

对比1月销售数据如下：

对比近三年来1月的销售数据发现，各项销售数据特别是在售团单月均增幅的回落，说明全国团购市场的发展更加平稳，倍增式的发展速度势必难以为继。今年1月成交额及购买人次环比略跌，而在售团单量略增，我们可以理解为团购站为应对“春节长假”而做出的微调，以可预见性消费为依据提前上单。

在市场迈入“拼服务”的正常发展轨道后，团购网站在不断优化业务架构、完善“电影票”、“酒店”等手机客户端(APP)布局，提升“退款”等售后服务质量水平，严格审核合作商家资质等，而客单价的提升恰好说明用户对团购消费信心的恢复。线下消费市场需求疲软，本地商户迫切需要打通“o2o”闭环，放下身段“触团”是大势所趋。单期成交额的逐渐走低，一方面说明通过团购平台涌入电子商务市场淘金的商户增加;另一方面，商户与团购网站的合作更加紧密，上单的频率提高。

·市场规模预测： 2014年成交额将超700亿元

2013年以来，百度、腾讯、阿里巴巴三BAT及苏宁等电商巨头纷纷加强了在团购领域的谋篇布局，团购网站将获得更多技术及流量方面的支持，市场规模的增长将更上层楼。据团800统计，在2011年-2013年中的6个半中，团购市场的半复合增长率为44.86%，据此进行预测性计算，2014年两个半分别可能实现315.1亿元和456.4亿元，全年总计771.5亿元。

以上预测性计算是根据以往数据所反映的趋势进行的可能性分析，分析的价值在于预测该种可能性“兑现”的几率最大，不能说最终必定照此发展。并且考虑到去年后半年团购网站大幅度发力的因素，从半成交额增长曲线可以看到明显的大坡度上扬，所以即使团800数据分析小组也对771.5亿元的预测数据持保留态度——毕竟从最近几年的增长率来看，除团购兴起之初，2011年相对2010年增长率达到550%，之后2012年和2013年增长率均低于100%，且随着成交额数值增长，百分比的增长率还呈现合理下降，2014年要在更大数值基础上实现超过100%的增长率，有一定难度。因此，计入“巨头注资、推进、开放资源”等各种利好因素，乐观估计今年全年成交额将有较大把握超过700亿元。

·CPI与团购生活指数同步回落

据国家统计局数据显示，2014年2月居民消费价格指数(CPI)同比上涨2.0%，涨幅创下13个月以来的新低，猪肉等春节食品价格以及翘尾因素的回落是主要原因。与之对应，2月全国团购生活指数收于186，同比上涨21.94%，较1月下降9.52个百分点。

而1月团购生活指数同比增幅的蹿升，原因在于上年同期(2012年1月)团购生活指数相对处于低值(137.57)，食品饮料等商品及摄影写真等服务类团购价格出现较大增幅，客单价分别由2012年1月的6元304元，增长至今年1月的19元和742元。商品团在团购站业务营收中的地位日渐式微，而宏观经济层面上，政府对于物价管控的“紧箍咒”依然没有放松的迹象，因此在上半年中团购生活指数将于CPI保持亦步亦趋的窄幅震荡态势。

三、网站销售数据：

·马鞍形断层抬升 糯米网月均成交额超4亿元

糯米网更名为“百度糯米”，满座网“嫁入”苏宁，腾讯入股大众点评网(持股20%)，而阿里巴巴集团仍在与窝窝团、拉手网进一步接洽中。至此，无论是“2+3”阵营，还是排名靠后的其余网站，背后均有BAT及电商巨头的影子。与此同时，嘀嗒团宣布，将在2014年3月31日关闭团购业务，因此从2014年开始，嘀嗒团将不在列入独立运营团购网站的观测范围。

来自团800数据显示，团购站单月成交额规模的“马鞍形断层”持续抬升，“鞍槽”形成于4-9亿元之间，为空白地带，暂无团购网站月度成交额在这个范围内;月成交额在3-4亿元以外的其余网站，大致保持着原有的体量规模。自去年年底以来，美团网及大众点评团分别跨入了“20亿元”量级和“10亿元”量级，糯米网也在今年的头两个月当中迎来了开门红，月均成交额超过了4亿元。

四、品类销售数据：

·“餐饮”+“娱乐”合力掌控八成市场份额

与老百姓生活息息相关的本地服务类电子商务市场需求，正在被不断挖掘之中，团购平台成为商户打通“O2O”闭环的重要通道，餐饮及娱乐类团购的支柱性地位更加突出。数据显示，2014年1-2月，餐饮类团购成交额达45.6亿元，同比净增23.6亿元，增幅为107.3%;娱乐类团购成交额达22.4亿元，同比净增11.6亿元，增幅为107.4%;分别较2011年全年成交额多4.7亿元和1.8亿元;两者合计掌控81.3%的市场份额，而去年这一份额比一直在80%以下。

与服务类团购蒸蒸日上相比，以实物售卖为主的商品类团购却是日薄西山，2013年1-2月成交额1.6亿元，市场份额缩减至1.8%，为历史新低。

·贺岁片热映今年前两个月电影票团购成交12亿元

随着《爸爸去哪儿》、《霍比特人2》等精彩影片的相继上映，内地电影票房在春节及情人节(元宵节)档期中迎来了满堂红，而随着团购已经成为影院的标配，团购电影票在这两个月得到大幅提升。据团800统计，今年1-2月，全国电影票团购券成交额为12.0亿元，购买人次达4211.0万人次，为最畅销的细分品类。

春节是中国的传统佳节，由聚餐、走亲访友而衍生出来的消费需求日益增加，投射到团购市场当中来看，传统餐饮三强“地方菜”、“火锅烧烤”、“自助餐”在1-2月中实现成交额15.21亿元，占据72.3%的餐饮类团购份额;酒店客房亦未受“春节长假”因素影响，并在2月份逆势创下3.98亿元成交额的新高。

五、城市销售数据：

·“亿元俱乐部”城市缩水 三四线城市优势凸显

截止到2012年12月，全国成交额突破1亿元的城市达到11个，涵盖3个一线城市及8个二线城市，但在团购网站全面开发中西部城市产能的背景之下，重点城市的市场份额增长明显有些后劲不足。自去年12月以后，全国团购市场规模迈入了“40亿元”时代，而“亿元俱乐部”城市却下滑至2月的8个，武汉、杭州、南京等热门城市悉数“落榜”。

“亿元俱乐部”城市的缩水，在售春节假期影响的同时，一二线城市市场份额不断的降低也是不争的事实。数据显示：今年1-2月份，一二线城市市场份额下降至39.99%，跌破了40%的关口。与此同时，排名靠后的三四线城市却在稳打稳扎的前行，市场份额达58.25%，在迅速填补一线城市、二线城市、全国团萎缩而留下的市场空白。

六、OTA网站酒店团购销售数据：

继休闲娱乐中的“电影票”之后，酒店旅游类目下的“酒店客房”，成为独立团购站挖掘出来的又一“金矿”，并分拆成独立的营收业务部门。团800数据显示，2013年酒店客房全年成交额达32.1亿元，较2012年增长了两倍多，而酒店旅游与“餐饮”和“娱乐”一道成为三大本地服务类团购，牢牢掌控一成的市场份额。

与此同时，以携程旅行网等为代表的在线旅游网站(OTA)，纷纷加强了在酒店团购领域的布局，我们从2013年10月开始通过同程旅行网、携程旅行网、艺龙旅行网提供的API数据接口，独立采集并分析OTA网站的酒店团购销售情况。近5个月以来，以上3家主流在线旅行网站的酒店团购月均成交额约1.6亿元，大致呈现“三足鼎立”的局面。在今年的1-2月当中，携程旅行网稍稍领先，成交额分别为6112.2万元和5858.1万元。

七、团购网站亮点：

百度收购糯米网剩余41%的股份

元月24日，据媒体报道，百度和人人公司再次宣布签署协议，根据协议百度将收购人人所持的全部糯米网股份，预计该交易将在2014年第一季度完成。近日，糯米网品牌正式改为“百度糯米”，宣告百度开始正式进军团购行业。

苏宁1000万美元收购满座网80%股份

元月26日，团购网站满座网宣布接受苏宁的收购要约，即苏宁斥资1000万美元收购满座网80%股份，以创始人冯晓海为代表的管理团队持股20%。这意味着抛开BAT之外，以京东、苏宁为首的电商巨头也开始逐渐在本地生活市场发力。

腾讯投资大众点评网 持股20%

2月19日，大众点评网CEO张涛宣布，腾讯已经完成对大众点评网战略投资，持股比例为20%，腾讯除对大众点评资金支撑之外，还将开放微信、手机QQ在移动端的接口给大众点评。

嘀嗒团宣布正式停止团购服务

嘀嗒团宣布，将于2014年3月31日正式关闭团购业务，转向新的业务模式。嘀嗒团称，如果用户账户有余额，可以登录账号，自助提现，客服电话依然畅通。由此，成立了三年多的嘀嗒团退出了历史舞台。

八、团购行业发展趋势分析：

3月份是很多家团购网站的周年庆，从2010年3月4日美团建立开始，中国的团购行业在不知不觉间已经走过了4个年头。不可否认的是，短短的4年内，团购经历了资本宠儿、千团大战、恶意竞争、IPO折戟、资本断粮、裁员关站、精耕细作、移动春天等等一系列过山车式的发展，所幸的是，洗尽铅华的团购的竞争升上到了更高的层面，BAT为首的互联网巨头的涌入，团购的竞争已经变成了巨头之间布局O2O的角力。

预测一：团购开始和垂直O2O领域对抗。从去年开始，豆瓣、时光网等老牌电影网站将团购网站作为主要竞争对手，美团、糯米、窝窝都已经有自己的线下团队和酒店进行合作，开始和携程、艺龙等网站公开对垒。团购在电影票和酒店领域所占份额越来越大，未来团购网站与传统垂直领域的重叠也将不断加大，彼此之间关系发生微妙的变化，而团购的优惠价格是与其它垂直线下服务业竞争的最大优势。最新消息，携程、艺龙都已经开始加大在酒店团购领域的投入，预计今年垂直OTA网站与团购网站之间的竞争会进入白热化阶段，团购有机会割地封侯。

预测二：围绕三四线城市的竞争加剧。百度全资收购糯米、腾讯注资点评，团购行业已经逐渐进入了巨头之间激烈碰撞的阶段。而由于团购本身的地域性限制，团购网站想要扩大市场份额，就必须要有相应的拓展商户。目前一二线城市市场空间已经出现瓶颈，所以下一阶段，团购网站肯定会将重心放到三四线城市的地面拓展上。类似于2011年，团购网站之间互挖地面销售团队的现象在今年恐怕还会再次上演。