申请用地指标的请示（精选10篇）
关于申请公司建设用地的
请 示
物流园区管委会：
秀山盛源货物运输有限公司，重庆诺禾汽车销售有限公司紧紧围绕县委、县政府把秀山建设成为“生态保护发展区及武陵山区经济强县和中心城市”这一定位，全力实施“工业强县、商贸兴县、"战略。
一、公司现状
秀山盛源货物运输有限公司，重庆诺禾汽车销售有限公在各级相关部门的关心支持下已初具规模，公司位于秀山县中和街道武陵永康机电城4幢4-1-5，公司于2007年8月16日在重庆市秀山县工商行政管理所登记注册；属自开发票运输企业，注册资金300万元、总资产2000余万元，现有员工100余人，车辆30余辆，主要从事危化品运输和普通货物运输。重庆诺禾汽车销售有限公司成立于2014年5月，位于秀山县中和街道武陵永康机电城4幢4-3-5，是一家专门经营东风货车的汽车销售公司, 为秀山、酉阳、松桃、花垣等周边区县东风系列货车独家经销商。
二、未来发展规划
由于历史和地域原因，我县经济相比市区地区落后，但包茂高速G65和渝怀铁路穿县而过给我县交通服务行业带来了一定的繁荣，车流量、人流量、物流量日渐强大，我公司将发挥自身的资产优势、管理优势，形成集中化、规模化、现代化的经营理念，以物流运输为核心，以配套服务为辅助的现代化模式运营，形成以物流信息服务、汽车销售、汽车运输、长途配货、设备吊装、车辆维修、事故车辆代管、驾驶员住宿等一系列的后续配套产业（预计2015-2016年我司车辆将达到200台左右）形成产业链，使产业链得以充分延伸，形成新的优势产业，为地方经济发展提供有力保障。
三、标准化建设用地
根据《道路危险货物运输管理规定》第二章《道路危险货物运输许可》（交通运输部部令2013年2号）要求（见附件），我公司必须按标准化建设，应具备标准场地，为实现秀山发展建设武陵山区中心城市，结合城市总体规划要求，恳请管委会领导在公路运输及交通相对便利的路段规划批复50-100亩土地作为我公司建设用地。
以上请示，恳请批复。附 件：《道路危险货物运输管理规定》第二章《道路危险货物运输许可》
联 系 人：
联系电话：
秀山盛源货物运输有限公司 2014年9月18日
主题词：请示 公司 建设用地 抄 送：物流园区管委会
秀山盛源货物运输有限公司发2014年9月18日印发（共印3份）附件：
《道路危险货物运输管理规定》
第二章 《道路危险货物运输许可》——节选
申请从事道路危险货物运输经营，应当具备下列条件：
有符合下列要求的停车场地：
1.自有或者租借期限为3年以上，且与经营范围、规模相适应的停车场地，停车场地应当位于企业注册地市级行政区域内。
目前国家已布置开展新一轮土地利用总体规划修编, 全市一定要抓住这次难得的机遇, 遵循布局集中, 产业集聚、用地集约的原则, 科学修编好市县两级土地利用总体规划。通过编制和实施新一轮土地利用总体规划, 引导工业向开发区、工业园区和产业聚集区集中、人口向城镇集中, 进一步优化土地利用结构和布局。首先要结合城市总体规划, 解决好城镇发展空间和工为园区布局问题;其次要调整好基本农田保护区布局, 将规划期内确定的建设用地区内的基本农田调整为一般耕地;第三要协调好相关规划的关系。摸清项目底数, 如在规划期内要发展什么产业, 上哪些项目, 改善哪些基础设施, 都要计划周全, 不然将来再调整规划的难度相当大。总之, 科学修编好新一轮土地利用总体规划, 将为下一步的建设用地审批创造良好条件。
2 大力实施土地置换
在符合土地利用总体规划的前提下, 遵循农用地总量不减少, 建设用地总量不增加的原则, 通过“易主”、“易位”、“易权”、“易用”, 利用已批未用建设用地或者已批建设用地进行复垦后与拟占用的农用地进行置换, 可有效缓解建设用地指标紧张的状况。建议各市、县政府进一步加大力度, 加强原有废弃建设用地的复垦整理工作, 争取获得更多的建设用地置换指标, 减轻新增建设用地计划指标的压力。
3 积极开展城乡建设用地增减挂钩工作
从全国来讲, 开展城乡建设用地增减挂钩工作是今后解决建设用地指标不足最有效的措施, 也是消除城乡二元结构, 缩小城乡差别的有效途径。具体讲, 就是在耕地总最不减少, 建设用地规模不扩大的原则下, 通过农村村庄土地整理, 减少农村居民点建设用地, 用于增加城镇建设用地, 解决城镇建设用地指标不足的问题。建议各地结合新农村建设, 合理布局规划, 大力复垦整理原有农村居民点建设用地, 复垦整理出的耕地, 可直接用于增加城镇建设用地指标。这样做, 既可争取一定额度的城镇建设用地批标, 又可大力推进新农村建设, 可谓“一举两得”。
4 积极争取国家和省重点建设项目
按现行土地利用计划管理体制, 国家重点建设项目用地使用国家土地利用计划指标, 省级重点建设项目用地使用省级预留土地利用计划指标, 其余指标才根据各地情况切块下达给各市 (地) 、县。在这种情况下, 争取国家和省重点建设项目是争取建设用地指标的有效途径。根据以往情况, 各地上报需求建设用地的项目虽然很多, 但能达到报批建设用地条件的项目却很少, 尤其达到申报国家和省重点建设项目的更少。建议各地和有关部门进一步加大重点项目的谋划力度, 做好相关工作 (如项目立项、环评、规划等手续) , 争取本地更多的项目纳入国家和省重点建设项目, 使用国家和省预留指标, 减少挤占省级下达各市 (地) 、县级指标的额度。
5 挖掘存量建设用地潜力
建设用地包括新增建设用地和存量建设用地, 新增建设用地指从农民集体新征收的土地转为建设用地, 存量建设用地指原来已经变为建设用地的土地 (包括集体建设用地和国有建设用地) , 各地不要把上项目占用新增建设用地作为唯一途径, 而应眼睛向内, 充分挖掘存量建设用地, 如破产企业原使用的划拨土地, 淘汰落后产能腾出的原有建设用地、学区布局调整腾出的原有学校用地、乡镇机构合并改革腾出的原有乡镇政府和驻乡镇其他单位使用的土地, 部队精简整编后腾出的原有营房建设用地、供地后两年未利用的闲置土地等。对这些土地各地要加大盘活力度, 充分利用。对这些土地有很多政策可以利用, 如可以不占用农用地转用指标, 可以不缴新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、耕地开垦费等。而且如果是国有闲置土地处置权在市县人民政府, 不用报省级以上人民政府审批。即使是集体建设用地, 也不用农用地转用指标并减少有关税费, 仅需报省以上人民政府办理征收手续。充分利用好存量土地既可节省土地取得成本又合法合规地减少办事环节。
6 积极推进节约集约用地
严格执行国土资源部颁布的《工业项目建设用地控制指标 (试行) 》。工业项目投资强度和容积率不得低于国家规定的分行业控制指标, 工业项目的建筑系数不得低于30%, 工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总面积的7%, 对适合多层标准厂房生产的工业项目, 应进入多层标准厂房。鼓励企业利用存量土地就地增资扩能, 实行“零”地招商。凡工业用地在符合规划、不改变用途的前提下, 企业在现有厂区内翻建、扩建厂房的可免收城市基础设施配套费, 提高土地利用率和容积率的不再增收土地价款。其他建设项目也要严格执行国家建设用地定额标准, 严禁建设项目在用地上宽打宽用, 浪费有限的建设用地指标。努力拓展城市发展空间。按照节约集约用地的要求, 科学规划城市空间布局, 合理开发利用城市地上和地下空间。在符合城市规划的前提下, 鼓励城市向空中发展, 提高建筑高度和容积率, 建设高层商业、办公及住宅楼。新建、改建大型商场和住宅小区, 在满足车辆集散要求的前提下, 最大限度地开发利用地下空间。
7 积极引导建设项目充分使用未利用地
要大力鼓励建设项目使用未利用土地。通过以往国家下达的新增建设用地计划指标情况看, 新增建设占用未利用地的指标所占比例很大, 充分利用好这部分指标可有效解决建设用地指标不足的问题。同时建设项目使用未利用地可大大减少土地取得成本, 如土地补偿费用低, 没有耕地占用税、耕地开垦费等。以承德市双桥区为例, 征用未利用地与征用耕地相比, 每亩地仅耕地占用税和耕地开垦费两项就可节约3万元左右。建议各地积极开展未利用地适宜性评价, 做好未利用地开发规划, 在保护生态环境的前提下, 将适宜开发建设的未利用地, 优先开发为建设用地, 积极引导建设项目在符合选址要求的情况下能占用未利用地的尽量占用未利用地。在符合规划的前提下, 加强城镇村周边低丘缓坡土地的开发利用, 拓展城乡建设用地空间。
8 加大政府土地储备力度
加强土地收购储备工作是增强政府宏观调控能力, 为建设项目提供用地保障的有效手段, 同时可以有效解决新上项目办理征地手续时间环节过长的问题。建议市县政府高度重视土地储备工作, 在力支持土地储备机构依照国家《土地储备管理办法》规定的范围及程序, 采取多种途径、多种方式收回、收购需盘活的国有土地及依法转征的集体土地纳入政府储备, 并通过前期开发, 实行“净地”出让, 实现政府对土地一级市场的高度垄断和盘活存量土地资产, 进一步增强政府的土地调控能力。
参考文献
[1]马永坤.城乡建设用地增减挂钩机制的经济学分析.西南财经大学, 2011.
谁能获得更多新增用地指标，要看项目的竞争力，还要看用地效率……2013年济南市出台《济南市新增建设用地指标分配管理办法》，明确在新增建设用地指标分配过程中引入竞争机制，切实提高土地的利用率，避免土地闲置和浪费等现象。
重点项目指标优先，
鼓励合理竞争
办法规定，严格执行土地利用总体规划和省下达的土地利用年度计划，在分配过程中，按照先急后缓、先重点后一般的要求，优先保障重大基础设施项目、民生项目和重点工程、重点片区用地，并合理向规划编制完善的区域倾斜。同时，鼓励盘活存量建设用地，提高土地利用效率。
“鼓励合理竞争，择优供给，执行城市总体规划和环境保护规划，按照省、市产业政策和行业准入条件安排新增建设用地指标。”国土部门介绍。
实行联席会议制度，
负责进行项目评估
“办法的一大亮点是在新增建设用地指标分配中引入了竞争机制，效益高的项目将获得优先考虑。”济南市国土部门相关负责人介绍。
上述负责人所说的竞争机制，就是指成立由市国土资源部门牵头，市发改、经济和信息化、规划、环保、商务等部门有关负责人和专家组成的联席会议，负责对提报项目立项、投资强度、用地规模、规划条件、投资带动效应等进行联审评估，研究确定新增建设用地指标分配意见。
据介绍，此前市场上出现了不同项目拿到土地后，投资和产出相差较大的情况。有的项目拿到土地后，亩均投资千万元以上，效益可观，但也有的土地投资额较少，造成了土地使用的实际浪费，差别较大，引入竞争机制能有效防止类似情况发生。
项目未按计划实施，
由国土资源部门收回
办法还规定，济南市新增建设用地指标管理采取“切块管理、分期下达”方式，分为重点项目指标、自控指标和调控指标。
据介绍，重点项目指标是指用于保障市级以上重点项目建设的用地指标。自控指标是指分配到各县（市）区政府统筹使用，优先保障辖区各级重点项目、基础设施和民生项目建设的用地指标。
调控指标是指在自控指标和重点项目指标范围之外，用于对各县（市）区经济发展、有较强带动作用的项目用地指标，约占全市新增建设用地年度计划的20%。
办法规定，重点项目指标不得挪作他用，项目未能按计划实施的，由国土资源部门收回指标，纳入调控指标统筹，当年度不再安排用地指标。
项目分期建设，
只安排当期建设用地指标
按照办法规定，分期建设的项目，按照规划预留、分期安排的原则，只安排当期建设部分的新增建设用地指标。
项目实际投资额、建设进度和节约集约用地未达到约定条件的，适当核减或不予安排后期新增建设用地指标。
业内人士分析认为，有的项目尤其是房地产开发项目，拿到大片土地后分期开发，其中间隔时间较长，如果一次性供应，会造成后期开发部门土地的闲置，而办法能有效防止这种情况出现。
建立后期考核机制，
下一年度进行相应奖惩
国土部门介绍，办法的另一个特点就是引入了后期落实考核机制。
市农委职能目标考核第3项：“新增林木覆盖率0.8个百分点，新增造林面积16.8万亩”，调整为“新增林木覆盖率0.8个百分点，新增成片林面积13.1万亩”。理由如下：
一是原考核指标内容中的“新增造林面积16.8万亩”，包括新增成片林13.1万亩、新增四旁树折合面积3.7万亩。
二是今年，市政府办公室下达给各县(市)区的成片林任务为13.1万亩，没有下达四旁树任务。详见《市政府办公室关于20XX年全市农林牧渔重点项目推进考核补助的通知》(通政办发〔20XX〕76号)第5页。
三是从今年起，省林业局只核查成片林面积，不再核查四旁树折合面积。
特此请示。
南通市农业委员会
矿井兼并重组整合项目建设临时用地的请示
泽州县巴公镇国土资源中心所：
山西泽州天泰锦辰煤业有限公司为山西省煤矿企业兼并重组整合工作领导组办公室核准的整合保留煤矿（晋煤重组办发[2009]39号），由原晋城市三八煤矿、山西泽州兴泰煤业有限公司、山西泽州北板桥煤业有限公司（十关闭）以及原泽州县鲁西煤业有限公司南部井田整合而成，经省工商局核准矿井名称变更为山西泽州天泰锦辰煤业有限公司，山西省国土资源厅颁发新采矿许可证（证号：C***0044282），批准开采3号、9号、15号煤层，井田面积13.377km，矿井生产能力1.2Mt/a。
按照煤矿兼并重组整合工作要求，锦辰煤业有限公司委托山西省煤炭规划设计院进行了矿井兼并重组整合项目初步设计，现矿井初步设计已编制完成，并经山西省煤炭工业厅晋煤办基发【2011】299号文件《关于山西泽州天泰锦辰煤业有限公司矿井重组整合项目初步设计的批复》做了批复。按照矿井兼并重组整合设计方案，整合后我公司建设区位置在巴公镇北板桥村北，经市国土局建设土地利用事务管理中心测量：总建设面积约315亩，其中矿区公路、煤炭铁路专运线与主井工业广场255.5亩，风井工业场地56亩，火药库3.5亩。其中原晋城市已有工矿建设面积230亩，此次整合新增建设面积85亩。
2锦辰煤业有限公司总开工建设报告，已经省煤炭厅以晋煤办基发【2011】1063号文件，于2011年7月15日批复。存量土地整合利用方案已报泽州县国土局，测绘工作已结束，方案正在审核中，近期将上报省国土厅，目前土地利用批复手续正在加紧办理中。
由于我公司开工建设迫在眉睫，为保障开工建设用地需要，因此特申请临时建设用地，申请范围位于北板桥村北，我公司主井工业场地北面的土地，作业为副斜井掘砌、附属设施建设及地面建筑施工的临时用地，共约合计18233.83平方米，合27.35余亩。恳请贵所帮忙给予办理临时用地上报手续为盼。
妥否，请批示。
山西泽州天泰锦辰煤业有限公司
**省人民政府、省委：
近几年来，我省加快了交通建设步伐，对改善我省投资环境，促进经济发展做出了积极贡献。但一些地方在交通建设中忽视耕地保护，乱占滥用耕地的现象也比较突出。据我厅调查统计，全省**年至**年上半年交通道路建设占用土地达**万亩，其中占用耕地**万亩，基本农田保护区面积**万亩。全省预计到**年交通道路建设还需占用土地**万亩，其中占用耕地**万亩，基本农田保护区面积**万亩。如不及时制止，后果十分严重。
一、交通道路建设用地存在的主要问题
（一）一些地方政府和主管部门的领导法制观念淡薄，片面强调交通建设的特殊性，没有依法履行用地手续，造成全省相当数量的交通道路建设用地未批先用，违法用地的现象比较严重。
（二）目前全省交通道路建设年均占用耕地**万亩，为总用地量的**%。一些地方交通道路建设项目在选线、设计和施工过程中，没有从保护耕地、节约耕地的角度去考虑，使稳定全省耕地面积、实现总量平衡工作增加了很大的压力。在人多耕地少的地方，造成人均耕地水平迅速下降，出现一大批无地可耕的农民，给农村社会带来了不稳定因素。
二、加强交通道路建设用地管理的几点意见
（一）交通道路建设应该节约用地，保护耕地。交通道路建设用地应该得到保证，但交通部门必须贯彻实施“珍惜和合理利
用土地，切实保护耕地”的基本国策，注意节约，特别是少占耕地和基本农田保护区
（二）国土部门要在建设的前期提前介入，参与项目论证把关。根据新《土地管理法》的规定，交通部门在项目可行性研究阶段，应邀请国土部门参与论证。国土部门要对项目用地有关事项进行预审，并写出项目用地预审报告。交通部门在对项目的设计方案进行修改时，要认真考虑国土部门的意见。
（三）依法办理征用、使用土地手续。今后交通建设征用、使用土地必须依法到国土部门办理申报审批手续，征用基本农田保护区的农田需报国务院批准。对**年以前未依法办理用地手续的交通建设用地，必须在**年6月底之前到国土部门补办用地手续，逾期不办的，按违法用地处理。
以上意见如无不妥，请批转各地各有关部门贯彻执行。**省国土厅
1用地指标解读
1.1用地指标数据来源
用地指标的数据来源于当时已建的石油天然气工程项目和正在投产运营的石油天然气工程项目, 对这些数据进行分类整理以后, 按照同类别的站场分别取值的原则, 考虑到用地面积能概括大多数场站建设用地的因素进行确定。
1.2用地指标概念
《石油天然气工程项目建设用地指标》中所说的用地指标指的是场站围墙轴线以内的用地指标, 因为围墙范围以内的区域其面积是可控的, 各功能区块的面积以及防火间距均是有依据和有章可循的;而围墙以外的区域是不可控的, 包括边角地、夹心地、边坡、挡墙、截排水沟等, 其面积无法预料。所以用地指标指的是围墙轴线范围以内的用地面积。
1.3规范及环保安全理念对用地指标的影响
用地指标的数据来源于当时已建或已投产的石油天然气工程项目 (该用地指标开始编制的时间为2005年底) , 被统计数据的这些项目设计时所采用的主要规范为《原油和天然气工程设计防火规范》 (GB 50183—93) , 而2005年3月1日以后的项目设计所采用的主要规范为《石油天然气工程设计防火规范》 (GB 50183—2004) , 同时老规范《原油和天然气工程设计防火规范》 (GB 50183—93) 废止, 这两本规范在站内各设施之间的防火间距有较大的区别, 比方说按照老规范, 工艺区与综合值班室之间的距离为10~15m就已经满足规范要求, 而新的规范其间距需要22.5m以上。
另外为提升场站的安全系数, 进出站ESD区都从工艺区分离出来独立成区布置;为贯彻以人为本的安全理念, 控制室等人员集中的场所从生产区分离出来独立成区布置, 详见图1;为贯彻环保设计理念, 场站内雨水均设置雨水收集蒸发池集中起来不四处散排。以上这些均对用地面积有较大的影响, 相对于老规范以及用地指标而言, 都有较大幅度的增加。
1.4用地指标中站场类型的功能解释
各类型站场的功能介绍是根据站场的数据来源, 多个同类型站场共同覆盖这些基本功能, 而不是指单个站场包含了该类型站场的所有功能。比方说某类型的站场有A、B、C三座, 而该类型的站场具有功能1、2、3 三种功能模块, 其中站场A包括了功能1、站场B包括了功能2、站场C包括了功能3, 这样, 该类型的站场其功能模块就会概括为A、B、C三种。
1.5功能的变化
1.5.1功能替代
该类型站场原有功能采用了不同于标准的新方法予以实现, 尽管该新的方法会导致站场用地面积的增加, 但该方法符合国家节能减排的方针、政策, 并有利于支持民族产业的发展和技术进步。这种情况导致用地面积的增加, 可以向有关部门作出合理的解释。详见图2。
1.5.2功能增加
该类型站场出现以前没有出现过的功能模块, 比方说天然气的分输站, 由于干线来气压力较高、分输支线压力较低, 在高压差的情况下降压保持流量不变, 会出现冷凝, 为了解决这个问题, 需要在分输站增加一套加热系统。这种情况导致用地面积的增加, 也可以向有关部门作出合理的解释。详见图3。
1.6用地指标中附表数据来源的精简
用地指标中附表中的数据对收集的大量的原始数据进行料精简, 原因是国土资源部从节约用地的角度出发, 将用地面积较大的、利用系数较低的站场从统计数据中进行了剥离, 对用地面积相对较为节约、利用系数较高、量值差别不太大的比较集中的数据予以保留, 并取其平均值作为基础进行指标确定。
1.7调整系数
《石油天然气工程项目建设用地指标》中所说的调整系数是指地形地貌等场地条件的变化, 会使场站内竖向布置方式不同, 如台阶、放坡、挡护等处理方式, 所以要采用一定的调整幅度。
站场建设用地指是指平原地形地貌站场围墙内用地面积, 站场建设用地在此基础上考虑不同地形地貌的差别按地形地貌调整系数进行调整, 调整后的用地面积包括了填方边坡、挖方边坡、截水沟等设施的占地, 不包括站外边角地及代征地部分, 站外边角地及代征地面积要根据具体情况与当地有关部门协商确定。”
1.8指标调整
《石油天然气工程项目建设用地指标》中的大部分站场用地指标是采用典型站场分档统计分析法, 以典型站场分档用地平均值为基础确定的, 在实际运用中, 适用条件和相关标准与本标准设定条件和标准不一致时, 可根据实际情况进行适当调整, 但要附调整原因的详细说明。
2指标调整应注意的问题
当适用条件和相关标准与国家用地指标设定条件和标准不一致时, 根据实际情况论证后对指标进行调整。
站场设定条件主要有功能设施区块用地和管径序列。如果某类站场增加了用地指标中没有的功能或设施, 应加上由于增加该功能或设施而增加的用地作为指标调整。这部分用地包括功能或设施区块实际用地、防火间距用地及因需要规整站场边界而增加的用地。
对于管径超过指标的管径序列范围, 且超过附表中用地指标测算表中相应输送介质最高管径的站场, 可以根据实际需要进行指标调整。
在设计文件和专门的用地报批文件中, 当站场用地面积超过经地形地貌调整系数调整后的用地指标值时, 应详细说明原因。
2.1由于管径增大需要说明的内容
(1) 经过本站的干线最大管径; (2) 指标中同介质、类型站场进行用地测算时的最大管径; (3) 由于管径的增大导致哪些设备的体积尺寸、间距增大, 以及相应增加的土地用量。
例如:同一站场涉及多种管径, 应取其最大管径作为指标套用的依据, 且由于管径的增大, 导致相应设备尺寸及各种配套设施用地面积的增加。
2.2由于发变电设施规模增大需要说明的内容
(1) 采用的电压等级; (2) 变配电设施与常规相比, 增大的内容及由此到来的用地面积的增加量。
例如:电驱压气站中110k V变电站, 为了便于与压缩机组之间的联系, 缩短电缆长度, 减少线损, 变频间单独设置、靠近压缩机厂房, 这样多出来一个单体, 且体量比较大, 导致用地面积的增加。详见图4。
2.3增加的工艺区需说明的内容
(1) 说明增加的工艺区名称以及因此带来的用地面积的增加量; (2) 对于因储罐数量、压缩机机组数量增加的站场, 应按指标规定的算法计算增加的用地量; (3) 除了按照指标规定的要求计算增加的用地量以外, 指标中找不到对应项的, 应说明增加的工艺区的功能、自身用地面积及其所带来的安全距离、道路等增加的用地。
2.4增加多路分输需说明的内容
说明分输的路数、各分输的去向以及由此带来的用地增加量。
例如:同样是分输站, 但分输用户数量不一样, 即分输的路数不一样, 分输路数多的其用地面积自然会增加, 所以不能单纯的以分输站去套用指标。详见图5。
2.5增加的站场类型需说明的内容
对于用地指标中没有的站场类型, 不要在站场用地规模的指标值中套用相似类型的站场指标, 而应在说明中说明这属于指标值没有涵盖的新型站场。
(1) 原油站场类型:注入 (输入) 站、注入 (输入) 泵站、分输站、分输泵站、减压站、减压热站、注入加热站等。 (2) 成品油站场类型:注入 (输入) 站、注入 (输入) 泵站、减压站 (。3) 天然气站场类型:分输压气站。
以上站场类型都是在已有的工程项目中出现过的, 但指标中并没有将其纳入进来, 所以要逐个功能进行核实, 不能简单套用指标。
2.6规划原因导致用地增加需说明的内容
当管辖站场位置的规划等有关单位对站场防火间距、规划布局等方面有特殊要求时, 应说明由此带来的用地面积的增加量。
例如:规划要求站内各设施与站外周边各设施之间的安全距离达到一定的量值, 但这个距离又包括在围墙范围之内。详见图6。
2.7由于消防安全、环保、灾害等专项报告要求的原因说明
应说明专项报告中对高于防火规范的具体要求, 以及由此带来的用地面积的增加。
例如:西一线西段鄯善、雅满苏、哈密、红柳等无水站场, 由于没有水源, 无法设置水消防, 功能区块之间的防火间距是规范要求的三倍。详见图7。
2.8标准的改变导致用地增加需说明的内容
应说明带来用地变化的新标准的具体条款, 以及由此带来的用地面积的增加量。
例如:规范的修编与更新, 会对以前不太合理的间距适当调整, 使之符合客观实际、更加安全, 新规范间距的加大会增加用地面积。
3设计时应注意的问题
(1) 工艺专业在确定进行站场类型的时, 既要体现其主要功能, 又不要忽略影响站场用地面积的次要功能, 全面的站场类型名称, 才能防止因站场名称不准确而造成用地指标套用的偏差。
例如:具备分输、加压功能的站场, 不能只说压气站或泵站, 更不能只说分输站, 应取名为分输压气站或分输泵站。
(2) 在防火规范不禁止的前提下, 火灾安全性质类似的工艺设备尽可能合并, 以减少功能区块和占地面积。
例如:各设施之间留有必要的安装距离、巡检空间, 满足防爆间距的要求就可以了, 没有必要人为地分成多个区块、增加用地。
(3) 在不影响使用及美观的前提下, 建筑设施尽可能合并, 以减少占地面积。
例如:站内建筑单体只出现值班室或办公楼、综合设备间、压缩机厂房、变频间、泵房或泵棚等, 如果除此以外还有别的建筑单体, 则有合并的必要。
(4) 与其他设施具有较大防火间距的设施, 如消防泵房、变电所、加热炉, 尽量靠近角落布置, 其次靠近围墙布置。以减少因防火间距而造成站场用地面积的增加。这种布置方式可以减少设施一侧或两侧的防火间距所需要的占地。
(5) 充分利用功能区块之间的安全距离设置道路, 并尽量减少环型道路的设置, 以减少站场用地面积。在两功能区块之间的安全距离里面设置道路, 意味着道路并不占用额外的用地面积;在满足要求的前提下减少环道的设置, 不仅能节约用地, 而且能提高道路的利用率。
(6) 在满足站场功能实现的同时, 不要过分的追求外形的规整, 以减少不必要的用地。当规整站场外形需要增加较多用地时, 建议保持不规则形状, 节约用地。
(7) 确定各功能区块及各设施之间的距离时严格按照规范要求的起算点进行, 区块之间从设施边缘算起, 避免从区块边界算起而认为的增大距离、增加用地面积。
例如:加热炉、水套炉、锅炉从烧火口或烟囱算起, 如果单纯的从这些区块的边界算起, 虽然能满足规范的要求, 但造成了不必要的浪费。详见图8。
(8) 合理采用新的设计手法, 既满足功能要求, 又能有效的减少用地面积。
例如:储罐区采用下沉式罐组设计, 四周消防道路采用高路堤形式, 由于能很便利地达到罐组内有效容积的要求, 无需人为地扩大罐组占地面积去满足有效容积的要求, 所以能有效地缩减用地面积。详见图9。站内管网采用地上多层桥架敷设形式, 既能解决埋地管道防腐难处理的弊端, 又能缩减管廊用地面积。详见图10。
4用地申报材料
在用地申报材料中, 应明确各站的用地指标值、地形地貌调整系数、经地形地貌调整系数调整后的用地指标值、站场围墙内用地面积、其他用地组成等。
如需进行指标调整, 或称超指标用地, 应说明调整的原因。
建议场站用地面积申报材料应分成如下几个部分: (1) 围墙轴线范围以内的用地面积 (如有放空区时, 应单独计列, 用地指标中有放空区这一项) ; (2) 围墙轴线范围以外的用地面积 (如不在围墙内的边坡、挡护、截排水设施、边角地、夹心地等) ; (3) 站外道路用地面积 (含路边沟、桥涵等附属设施) 。
在用地申报材料中, 建议强调总、分的层次问题, 应对该项目总的用地、各分项用地都有详细的数据。按照指标的要求, 如果各类型的站场用地面积均控制在用地指标要求的范围以内, 那总的用地肯定不会超标。如果个别站场的用地面积超过了指标的要求, 但对超标部分的原因有客观、充足、详尽的说明文件作为支撑, 而且该项目总的用地面积并不超标准, 那么该项目的用地报审时也能较为顺利通过。
5关于设计深度
由于各项目在可研、初设的审查时, 会用《石油天然气工程项目建设用地指标》来衡量, 这样就要求我们的前期工作做的更细, 尽可能的往施工图的深度靠拢, 因为用地指标的数据来源于各项目的实际用地, 而设计前期的用地面积一般都会偏大, 所以为了符合用地指标的要求、达到国家节约用地的方针、政策, 这就对项目前期的设计深度提出了更高的要求, 在设计周期及设计投入方面需要做大量的工作, 当然, 这需要各部门、各专业通力合作, 包括业主对项目的总体协调。
6结语
报部批准建设项目先行用地
省级国土资源主管部门请示文件文本格式
***（省级国土资源主管部门）文件
****（文号）签发人：
关于***建设项目先行用地的请示
国土资源部：
该项目属于***（如国家重点基础设施建设项目、中央新增投资计划项目等表述），对区域经济社会发展具有重要意义。按照有关规定，现申请该项目部分工程先行用地。具体情况如下：
一、建设项目基本情况
〔项目概况〕**年**月，该项目通过***（国土资源主管部门）用地预审（文号）。**年**月，***（国家发改委或有关部门）批复（或核准、备案）可行性研究报告（或项目申请报告，文号）；**年**月，***（行业主管部门或设计审核单位）批复（或审核通过）工程初步设计（文号）。工程按***（建设标准或规模）建设，总投资**亿元。
〔用地规划〕项目用地符合现行土地利用总体规划（或已列入现行土地利用总体规划或未列入现行土地利用总体规划）。
〔用地预审〕项目用地预审控制规模**公顷，其中农用地**公顷（耕地**公顷，含基本农田**公顷）。
二、申请先行用地情况
因该项目工期紧、部分单体工程施工难度大（或该项目施工受季节影响，工期紧，确需动工建设），为保证工程按期完工，申请先行用地***公顷，其中*座特大桥用地**公顷、*处互通式立交用地**公顷等（详见单体工程用地附表）。各工程申请用地面积符合《**项目建设用地指标》的规定（对均不符合、部分不符合或者某一设施、某类设施用地不符合建设用地指标规定的，应说明理由；未颁布行业用地指标的，表述为：符合节约集约用地的要求）。（申请用地中有拆迁安置用地的，要说明拆迁建设用地的规模、安置用地的规模及确定的依据）
〔动工用地情况〕经查，项目未动工用地。
三、申请先行用地现状
〔权属、地类和面积〕该先行用地涉及**县、……和**县等**个县（市、区）的**个乡镇**个村和**个国有单位，共**宗，已全部进行土地登记发证，土地产权明晰，界址清楚，没有争议。申请先行用地总面积**公顷，其中农用地**
公顷（耕地**公顷，含基本农田**公顷）、建设用地**公顷、未利用地**公顷。按权属和地类分：农民集体所有农用地**公顷（耕地**公顷，含基本农田**公顷）、建设用地**公顷、未利用地**公顷；国有农用地**公顷（耕地**公顷，含基本农田**公顷）、建设用地**公顷、未利用地**公顷，地类和面积准确。（如不涉及占用基本农田，则增加：该先行用地不涉及占用基本农田。）
四、征地补偿情况
〔征地补偿标准〕先行用地征地补偿标准按**省（区、市）人民政府批准公布的征地统一年产值标准和区片综合地价执行（文号）。共涉及**个征地区片综合地价区片，每亩补偿**万元--**万元；涉及**个征地统一年产值标准区域，标准为每亩**元--**元，补偿倍数为**倍--**倍。加上青苗和地上附着物等补偿，先行用地征地总费用**万元。（对未公布新的征地补偿标准的，表述为：征收耕地前三年平均亩产值按**元--**元计算，土地补偿费**倍、安置补助费**倍，两项费用合计每亩补偿**万元--**万元，加上征收其他土地及青苗、地上附着物等补偿，先行用地征地总费用**万元）。
〔征地补偿费用落实情况〕**单位已将**万元征地补偿费用拨付到**国土资源局（或财政局等），能够保障先行用地各项征地补偿。**国土资源局（或人民政府等）已承诺在动工前将征地补偿费发放到被征地村组和群众（如实际已兑
付的，则按实际情况表述）。
〔被征地村组和群众意见〕被征地村组和群众对先行用地征地补偿标准和安置途径无异议，同意先行用地，并出具了书面意见。有关市、县人民政府已承诺不会因先行用地发生信访问题和突发事件。
五、其他方面情况
〔林地许可手续〕该项目先行用地涉及占用林地**公顷，工程建设单位已于**年**月取得***（国家林业局或省级林业主管部门）使用林地审核同意书（证号）（林地许可手续未完成的，表述为：**省林业厅（区、市、县林业局）已出具同意使用林地的书面意见（文号））。
如先行用地不涉及使用林地，表述为：该先行用地不涉及使用林地。
该项目正式用地组卷工作正在积极进行，我厅（局）承诺在先行用地批准后六个月内将正式用地报件呈报国土资源部，请部同意该项目单体工程先行用地。
联系人：（姓名）（电话）
余姚市人民政府办公室关于进一步提高工业用地规划指标强度的实施意
见（试行）
各乡镇人民政府、街道办事处，市直各部门：
为深入贯彻落实科学发展观，进一步提高我市工业用地集约节约利用效率，破解土地资源瓶颈对工业项目发展的制约，科学指导工业厂区合理布局，根据《浙江省工业建设项目控制指标》、《宁波市城乡规划管理技术规定》等政策文件精神和有关技术规定要求，结合我市实际，现制定如下实施意见：
一、实施对象范围
本市范围内符合城乡规划及土地利用总体规划，涉及容积率、建筑密度、绿地率及附属设施用房比例等规划指标强度的出让和改扩建工业用地项目。2.5产业创意园项目须经市政府专题会议明确。
二、基本原则
（一）坚持规划引导集约用地原则。按规划先行要求，进一步优化完善经济开发区、工业园区和工业功能区控制性详细规划，明确功能定位和产业导向。通过提升功能、完善结构、优化布局等规划措施，提高土地利用率。
（二）坚持空间发展环境兼顾原则。工业用地既要提高开发强度，又要注重美化环境。通过厂区总平面的优化布置，建筑立面的丰富设计，营造一个宜人的生产环境。
（三）坚持堵疏结合分门别类原则。对符合城乡规划的各类经济开发区、工业园区和工业功能区工业项目鼓励提高用地开发强度，近期列入拆迁和“退二进三”区域工业地块严控改扩建。
三、工作措施
（一）容积率。
1．新出让的工业用地在经济开发区、工业园区和工业功能区内集中发展的，土地出让时容积率下限指标按现行《浙江省工业建设项目控制指标》确定的各行业基础上提高20%（详见附表），容积率上限指标原则上不超过2.0。鼓励企业在满足绿地率、建筑密度的条件下建多层厂房。
已出让的工业用地因生产需要确需提高容积率的，经市规划局审核通过后报国土部门，并按规定程序办理相关手续。
2.在经济开发区、工业园区和工业功能区以外的项目按土地出让合同约定容积率或原规划条件控制。
（二）建筑密度。在经济开发区、工业园区和工业功能区内一般按50%控制，在经济开发区、工业园区和工业功能区以外的按45%控制。
（三）绿地率。按20%控制，在达到容积率上限、满足土地开发强度的前提下，鼓励企业以提高绿地率来美化环境，改善环境质量。
（四）建筑高度。一般工业厂房高度控制在24米以下。在经济开发区、工业园区和工业功能区内，企业根据实际需要确需提高建筑高度的，在满足周边用地采光、通风以及消防、环保等要求下，通过会审，可适当提高建筑高度。
（五）建筑退让。当界外为工业建筑时，界内工业建筑的离界距离可按如下标准控制：南北向布置的低、多层建筑与基地的北边界的间距不小于该建筑高度的0.35倍、且不小于5米，与基地的东、南、西边界的间距不小于5米。东西向布置的低、多层建筑与基地东西边界的间距不小于该建筑高度的0.35倍、且不小于5米，与基地南北边界的间距不小于5米。
在经济开发区、工业园区和工业功能区以外，当界外为居住建筑时，在满足环保要求和技术规范前提下，界内工业建筑与居住建筑必须保持20米以上距离。
（六）配套设施比例。企业所需生活服务设施布置应纳入工业园区、经济开发区集中建造的生活服务设施区和城镇生活居住区内，如确需在企业内部设置的，本着功能分离的原则，严格控制两个指标：
1．企业生活服务设施用地面积与行政办公用地面积之和，在经济开发区、工业园区和工业功能区内企业不得超过工程项目总用地面积的10%，其他地区不得超过工程项目总用地面积的7%。
2．企业生活服务设施建筑面积与行政办公建筑面积之和不得超过工程项目总建筑面积的10%。
（七）其它。特殊工艺要求的专业厂房、特殊存储要求的特种或危险品仓库，规划控制指标由市规划局根据专业性规定另行核定。
附件：工业建设项目容积率下限指标
二〇一一年九月二十九日
附件
工业建设项目容积率下限指标
行业分类 容积率下限
代号 名称 余姚经济开发区、余姚工业园区、工业功能区 其它区域
农副食品加工业 1.2 1.0 食品制造业 1.2 1.0 饮料制造业 1.2 1.0 烟草加工业 1.2 1.0 纺织业 1.0 0.8 纺织服装鞋帽制造业 1.2 1.0 皮革、毛皮、羽绒及其制品业 1.2 1.0 木材加工业及竹、藤、棕、草制品业 1.0 0.8 家具制造业 1.0 0.8 造纸及纸制品业 0.9 0.7 印刷业、记录媒介的复制 1.0 0.8 文教体育用品制造业 1.2 1.0 石油加工、炼焦及核燃料加工业 0.6 0.5 化学原料及化学制品制造业 0.6 0.5 医药制造业 0.9 0.7 化学纤维制造业 1.0 0.8 橡胶制品业 1.0 0.8 塑料制品业 1.2 1.0
非金属矿物制品业 0.7 0.6
黑色金属冶炼及压延加工业 0.6 0.5
有色金属冶炼及压延加工业 0.6 0.5
金属制品业 1.0 0.8
通用设备制造业 1.0 0.8
专用设备制造业 1.0 0.8
交通运输设备制造业 1.0 0.8
电气机械及器材制造业 1.0 0.8
通信设备、计算机及其他电子设备制造业 1.2 1.0
仪器仪表及文化、办公用机械制造业 1.2 1.0
工艺品及其他制造业 1.2 1.0
工业项目建设用地控制指标实施至今, 受到了浙江省政府部门、社会各界 (包括生产企业) 的高度认同, 经过省内实施情况调研, 据不完全统计, 明确表示支持控制指标的地区占87%, 认同控制指标的科学性和合理性的共占95%以上。100%的地区认为控制指标实施对促进土地集约利用有积极作用, 其中认为作用显著的地区占65%, 有一定作用的占35% (来自2006年浙江省各地工业项目建设用地控制指标实施情况调研) 。控制指标实施后, 不但未对招商引资产生负面影响, 甚至在某些地区起到了促进招商引资作用。
1 实施效果
1.1 促进公众节约集约用地意识不断提高
浙江省工业项目建设用地控制指标的实施, 促进了公众节约集约用地意识不断提高, 控制指标的地位也得到不断提升。无论是政府部门、社会团体还是企业, 都对节约、集约利用土地的重要性、必要性有了深刻的认识。首先, 与以往应付国家政策不同, 地方政府及管理部门对工业项目建设用地控制指标不但全力支持, 部分地区还在实施过程中在省级基础上进一步提高了指标标准, 更加严格控制土地利用。2007年, 工业项目建设用地控制指标 (修订) 刚公布, 省内各地区就发文支持修订后标准, 并且在2007年标准之上纷纷提高10%、20%控制指标。至2013年初, 省内绝大多数地区均根据实际情况对控制标准进行了调整, 部分经济发达地区工业项目建设用地控制指标实际执行的标准甚至达到了2007年最低控制指标的3倍。其次, 人大、政协、社会团体也高度关注工业项目建设用地控制指标的实施, 浙江省政协专门就控制指标制定和实施提交了议案。最后, 真正的生产企业也支持控制指标的实施, 非常认可政府实施控制指标对于提高土地集约节约利用水平的作用。控制指标实施有利于在有限的空间上更大程度地提高土地投入产出水平, 缓解土地供应与需求的矛盾, 促进了企业发掘自身用地潜力, 在不扩大占用耕地的前提下, 获得更大用地空间。
注:1.表格数据是依据每年土地利用现状变更调查及统计年鉴数据, 与依据单个企业调查汇总数据有1~2倍左右的差异。2.单位工业用地固定资产投资与控制指标涵义不一致, 分子为当年工业固定资产投资统计数据, 分母为土地利用现状变更调查数据。
1.2 工业用地节约集约利用水平显著提升
一方面, 依据每年土地利用现状调查及统计年鉴数据分析, 反映工业用地投入水平的单位工业用地固定资产净值及单位工业用地固定资产投入的两个指标, 2007-2011年年均增长率分别达到9.04%及6.87%, 新增第二产业固定资产投资工业用地消耗量从2007年的55.2亩/亿元, 下降到2011年的28.7亩/亿元, 2007-2011年年均下降率达到-15.07%;反映工业用地产出水平的单位工业用地利润总额、单位工业用地利税总额、单位工业用地总产值、单位工业用地增加值、单位工业用地销售收入2007-2011年年均增长率分别达到12.93%、13.04%、9.44%、9.89%、9.19%, 5个单位工业用地产出指标增长率平均达到10.90%。具体情况见表1所示。
另一方面, 依据每年新增工业用地项目相关合同约定指标情况分析, 2007年至2012年间, 新增工业用地项目各项集约利用指标与现行控制指标标准相比, 达标率100%, 约定建筑密度平均达到34%, 绿化率均未超过20% (特殊行业除外) , 容积率与固定资产投资强度不断提高。在容积率方面, 有容积率约定的2007-2012年新增工业用地项目容积率平均值为1.00, 其中2011-2012近两年容积率约定平均值为1.03。与现行工业项目建设用地容积率控制指标相比, 平均提高了0.22, 30个行业约定容积率全部高于现行工业项目建设用地容积率控制指标。具体情况见表2所示。
在投资强度方面, 有投资约定的新增工业用地项目投资强度由2007年的181万元/亩提升至2012年的233万元/亩, 2007-2012年6年年均增长率5.18%, 2007-2012年工业用地投资强度平均值达到200.5万元/亩。具体情况见表3所示。
1.3 为政府集约利用土地管理提供了目标及标准
自上个世纪90年代我国提出建设用地集约利用的概念和要求以来, 对于集约利用土地长期停留在理论研究及理念上, 缺乏具体的实施目标, 土地管理等相关部门很难将集约利用土地落到实处。工业建设项目控制指标的实施, 为建设项目集约利用审批及下一步的监管提供了依据, 为政府进一步推进土地集约利用提供了有效的管理手段。随着近几年的不断完善和修订, 工业建设项目控制指标标准的地位也不断提高, 已成为我国土地使用标准建设的重要组成部分。
2 存在问题
2.1 缺乏产出指标
现行浙江省实施的控制指标体系包括土地利用强度指标 (容积率、建筑系数) , 土地投入指标 (单位面积投资强度) 、土地利用结构指标 (行政办公及生活服务设施用地面积比例、绿地率) 三个类型五个指标。对于指标体系的科学性、合理性, 浙江省内各地普遍认同, 但从集约利用内涵分析, 土地的产出水平也是衡量土地集约利用水平的重要指标, 因此从指标体系的科学性、完整性角度分析, 控制指标应当包括土地产出指标。省内不少地方提出要增加产出类指标, 温州等地设置了税收等产出类控制指标, 作为项目引进及现有企业需扩大生产规模, 新增建设用地的控制指标实施效果非常显著, 企业自觉纳税的积极性非常高。
2.2 固定资产投资强度偏低
2.2.1 物价、地价水平逐年提高
目前浙江省的工业项目建设用地控制指标标准为2007年修订, 距今已近6年。浙江省经济发展速度快, 6年间物价水平与地价水平已有很大程度的增长。固定资产投资价格2011年比2007年上涨了19%, 工业用地价格2012年比2007年上涨了59%, 目前实施的固定资产投资强度控制指标标准, 实际上比2007年下降了20%左右, 如果考虑我省日益尖锐的土地供需矛盾及工业用地集约利用的新目标, 目前的标准明显偏低。
2.2.2 与其他省市区横向比较, 浙江省控制指标偏低
与上海、江苏、安徽等省市最新修订实施的工业建设项目集约利用控制标准比较, 浙江省现行使用的2007版控制指标值明显偏低。在固定资产投资强度方面, 上海市2012年投资强度最高等别是浙江省现行控制指标最高等别的1.59倍, 最低等别是浙江省最低等别的2.34倍;江苏省2010年投资强度最高等别是浙江省现行控制指标最高等别的1.69倍, 最低等别是浙江省最低等别的1.88倍;安徽2012年投资强度最高等别是浙江现行控制指标最高等别的1.89倍, 最低等别也是浙江现行控制指标最低等别的1.89倍。
在省会城市层面比较, 广州2009年固定资产投资强度最高等别则是杭州市现行控制指标最高等别的1.58倍, 最低等别是杭州市最低等别的1.93倍;成都2010年投资强度最高等别是杭州市现行控制指标最高等别的1.18倍, 最低等别是杭州最低等别的1.31倍;合肥2012年投资强度最高等别是杭州市现行控制指标最高等别的2.08倍, 最低等别是杭州最低等别的2.33倍。
注:表格数据依据浙江省国土资源厅批后监管系统土地供应数据。
注:依据浙江省国土资源厅批后监管系统土地供应数据。
无论从全省层面, 还是同类城市比较, 浙江现行工业建设项目集约利用控制指标中固定资产投资强度均明显偏低。具体情况见表4、表5所示。
2.2.3 省内各地区调整指标, 大辐度提升标准
2007年浙江省工业项目建设用地控制指标修订方案公布实施后, 全省不少地方依据当地的产业特点及集约利用目标, 在不低于国家、省工业项目建设用地控制指标的条件下, 制定了适应当地工业项目建设用地控制指标标准。据不完全统计, 全省11个地级市针对市区或开发区均在国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准基础上, 根据当地实际制定了适应更高要求的控制标准, 这些标准较之国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准显著提高。如温州市2011年相关政策规定投资强度国家级开发区每亩300万元 (含) 以上, 省级区 (市) 属开发区 (工业园区) 每亩250万元 (含) 以上, 省级县属开发区 (工业园区) 每亩200万元 (含) 以上, 较之国家、省标准提高30%~100%倍;并对项目产出进行了控制, 规定项目达产后单位土地产出率, 国家级开发区每亩800万元以上, 省级区 (市) 属开发区 (工业园区) 每亩600万元以上, 省级县属开发区 (工业园区) 每亩500万元以上;目前, 温州市新出让的工业用地容积率普遍在2~2.5左右。
义乌、海宁、兰溪等相当数量的县市也在国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准基础上, 根据当地实际制定适应当地更高要求的控制标准;如义乌市2008年相关政策规定年工业用地投资强度一般不得低于每亩200万元, 固定资产投资额小于1000万元的项目, 不再单独供地;工业建设项目建筑密度控制在35%~40%, 单层大跨度厂房建筑密度控制在45%以内, 容积率控制在1.6~2.4, 工业厂房及辅助用房层数一般不低于3层、不高于8层。
2.3 行业内部差异大
浙江省工业项目建设用地控制指标 (2007年修订) 依据《国民经济行业分类注释 (GB/T 4754-2002) 》的行业大类进行分类, 将工业项目分为30个类型进行指标控制。项目分类过粗, 同一类的项目设备、投资及对用地要求差异巨大, 几乎每个类型都存在很容易达到或达不到控制指标要求的项目。如交通运输设备制造类 (代码37) 既包括火车、汽车、电车的整车制造, 也包括诸如多排气管、方向盘、水箱等小的零部件生产;又比如文教体育用品制造 (代码24) 既包括过山车、观缆车等大型设备, 又包括棋类、飞镖、橡皮擦等简单产品, 显然这些不同类型或产品生产项目对投资及用地要求显然是不一样的, 采用同一指标标准控制科学性显然存在一定问题。
另一方面, 国家已发布《国民经济行业分类注释 (GB/T4754-2011) 》, 对部分行业重新进行了归并和拆分。工业项目建设用地控制指标应与最新国民经济行业分类进行衔接, 避免实际工作过程中因分类不同造成的问题。
3 修订建议
综上所述, 浙江省工业项目建设用地控制指标实施几年来, 成效显著, 对促进土地集约节约利用作用巨大, 但是, 也存在更新不及时、指标偏低、目前标准体系与浙江省实际状况有所脱节等问题, 所以急需对浙江省工业项目建设用地控制指标进行修订更新。
3.1 行业分类调整
控制指标修订更新基于的行业分类应以最新《国民经济行业分类注释 (GB/T4754-2011) 》为基础, 行业类别要及时更新衔接。同时细分到中类, 条件允许可适当根据浙江省情况, 对浙江省重点行业细分至小类。另外, 由于同一产品不同生产规模、不同质量档次的项目对投资和用地的要求差距也很大。一个典型例子如羊毛衫生产厂, 高档羊毛衫生产采用进口横机, 一台价格达50万元, 生产车间只须8平方米左右;而普通羊毛衫采用国产横机, 每台横机只需几千元, 单台设备用地与高档横机基本差不多。因此在行业细分类基础上, 对省内重点行业, 可以依实际生产情况, 进一步按大型、中型、小型或高级、普通、低级分类, 确保设置控制指标的合理性。
此外, 浙江省2003年及2007年工业项目建设用地控制指标都只针对工业制造业项目的建设用地设置最低或最高控制值, 随着集约节约用地适用范围不断延伸, 不仅是工业用地, 其他商服用地、住宅用地也均要严格执行集约节约用地根本方针。目前, 现代服务项目、基础设施项目、社会事业项目等也仍然存在一定程度土地粗放利用现象。为规范土地利用市场, 建设用地控制指标的对象应该由工业制造业扩展至整个产业项目用地, 增加设置土地利用效率急需提升的其他产业项目准入门槛。
3.2 投资强度控制指标调整
浙江省目前的固定资产投资强度控制指标偏低, 各生产企业达标容易, 未能充分实现土地“规模效应”, 指标标准有很大提升空间。投资强度控制指标的调整应以大量的现状调查数据为基础, 通过分析现状企业的生产投入状况, 结合未来经济发展趋势, 推导出适度超前的达标标准。同时, 浙江省可参考其他省市先进经验, 例如上海、广州等地最新的产业用地指南。特别是上海市, 由经信委、发改委、规土局、统计局等部门联合, 建立了全市工业项目图数一致, 包括项目现状用地、规划、投入产出及产权等信息完整的大型数据库, 这些基础为上海产业建设项目控制指标标准修订提供了完备的资料, 而其投入的人力、物力也是浙江望尘莫及的。借鉴上海等地的经验, 对于完善浙江省产业建设项目控制指标标准修订有重要作用, 也是当前条件下提高修订成果科学性的重要路径。
当前的控制指标研究多侧重投资强度标准的提升和修订研究, 但是, 投资强度控制指标的调整要适度。盲目的提升投资强度标准, 超过集约边际, 当边际成本超过边际收益时, 继续加大投资是一种对资源的浪费, 企业也将难以承受过高的成本。简言之, 并不是集约度越高越好。而且, 我国当前的工业用地政策和供应模式也需要改善, 就投资强度控制标准而言, 并非投资强度达到准入门槛即可供地, 对固定资产投资总额未达到某一额度的项目不应再实行单独供地, 企业可以转而以租赁等方式使用统一建设的标准厂房。这种模式在国外一些发达国家例如新加坡实行得很成功。新加坡通过实行“统一开发+政府管制”的工业用地供应模式, 工业用地主要采用租赁方式, 既保证土地的集约节约利用, 又提高企业在成本方面的国际竞争力。
另一方面, 研究者和企业也越来越意识到前期投资中R&D强度 (研发投入经费占工业总产值的比重) 对于企业效益和社会可持续发展的重要性, 而我国工业项目研发投入仍远远落后于发达国家。2005年我国高新技术产业R&D强度为1.05%, 同年全部制造业的R&D强度仅为0.54%。根据OECD2005年统计数据显示, 美国、加拿大、英国和日本高技术产业的R&D强度都在10%以上, 德国和法国也在8%左右, 而韩国和意大利高技术产业的R&D强度也在4.5%以上。目前的集约利用控制体系指标较简单, 均不包含该类指标。为促进建立更合理的控制指标体系, 对于我国高新技术产业, 工业项目建设用地控制指标体系中土地投资强度一项, 可以考虑增加R&D强度控制指标。
3.3 容积率控制指标调整
经过现状调查, 浙江省工业用地容积率现状平均水平约为0.7左右, 高于上海、江苏等地, 说明相比于上海市和江苏省, 浙江省企业容积率整体已较高。但与国外发达国家相比, 这个工业用地利用强度仍然偏低。根据《全国土地利用总体规划纲要 (2006-2020年) 》, 我国的工业用地项目容积率平均只有0.3~0.6, 而发达国家一般是1.0, 浙江省容积率水平虽处于全国前列, 仍有一定发展空间。但同投资强度一样, 容积率也不应强调过度提升。工业用地的容积率与住宅用地、商服用地容积率不同, 工业建设项目由于制造工艺的要求, 有些行业建筑层数不应加高, 而有些行业的堆场、仓库等又很难统一容积率计算标准。并且, 从城市规划、环境和气象学等角度出发, 过高的容积率也会带来环境上、社会上的一系列负效应, 因此, 城市规划角度多设置容积率上限, 而工业项目建设用地控制标准一般只考虑容积率下限, 即不低于规定容积率。综合以上, 为土地利用的可持续科学发展, 浙江省容积率控制标准的调整应以现状企业水平为基础, 在现状企业水平基础上可略微提升, 兼顾城市规划、环境、生态、气象等影响。
3.4 增加产出指标
对于新增工业建设项目, 由于产出指标是后置指标, 只有在项目完全竣工, 产品市场需求基本形成, 才能进行有效评价;在当前市场条件急剧变化的条件下, 企业不可能准确预测到项目建成后的产出, 所以产出指标纳入控制指标体系可操作性相对较差。但对于存量建设项目的评价考核, 特别是目前国土资源部在浙江开展的城市低效建设用地再开发试点, 产出指标是确定低效建设用地的重要依据。工业项目建设用地控制指标增加产出指标具有十分重要的实践意义, 可以更大规模地扩大工业项目建设用地控制指标标准的应用范围, 将控制指标标准从主要应用于新增工业用地项目审核, 扩展到全部建设用地, 提高控制指标标准的应用效果, 某种程度上产出指标比投入指标更重要。
借鉴其他省市经验和省内地区执行情况, 目前国内省级层面设置产出指标的地方不多, 典型例子如上海市, 产出指标主要为主营业收入和税收两类。初步现状调查数据显示, 2011年浙江省规上企业亩均主营业收入与亩均税收均低于上海市现状水平。要确定浙江省产出指标的具体标准, 需要以详实的现状企业调查数据为基础, 考虑未来控制目标, 对鼓励产业, 适当降低相关控制标准, 对电镀铝、纺织业等省内整合提升产业, 适当提升相关控制标准;整体按照控制标准略高于现状平均水平, 兼顾与周边省市标准的平衡, 同时考虑省内自身企业特点, 综合制定各行业产出控制指标。
4 小结
本文通过分析浙江省内工业项目建设用地控制指标实施后, 浙江省内工业用地集约利用效率变化情况, 结合现状企业调查, 及参考省内近年新出让工业项目地块约定指标与周边省市标准, 研究了目前浙江省工业项目控制指标的效果及存在问题。由于时间与知识背景的局限性, 本文仅根据数据情况进行了浅要分析, 同时针对分析结果提出一定修订意见, 对于具体修订操作和方法未作详细阐述。在接下来研究中, 将对此进行进一步论证。
参考文献
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