成都市土地市场分析（精选8篇）
3.1 成都市土地市场概况
3.1.1 相关政策解读
成都市国有经营性建设用地使用权出让施行“持证准入”
公告主要内容：
1． 凡参加成都市自2010年8月1日后发布公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人，必须持相应面积的《建设用地指标证书》或建设用地指标保证金收款凭证方可报名参与竞买（简称“持证准入”）。
2.竞买人可通过农村土地综合整治直接获取建设用地指标，也可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标，或向成都农村产权交易所缴纳建设用地指标保证金，取得建设用地指标保证金收款凭证。
对于 “地票”的实行，就购房者而言，从现有的市场情况来看，有限的地票供应，还不会对后市产生较为明显而直接的影响。但是一定程度上，“地票”的实行，会对于提高开发商拿地的准入门槛，从而提高了开发商的整体水平；同时，“地票”入市，增加了开发商的拿地渠道，丰富了土地的供应结构，多渠道的土地供应，增加了开发商的选择面。从长远来看，“地票”的实行，每亩15万的价格可以解决政府所面临的征地成本问题，从而减少政府的风险。
成都市国有经营性建设用地使用权实行“持证准用”
公告主要内容： 1.从2011 年 4月15日起，成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、青白江区、龙泉驿区、温江区、新都区、郫县、双流县的国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人须持有相应面积的建设用地指标签订《国有建设用地使用权出让合同》；彭州市、都江堰市、崇州市、邛崃市、大邑县、金堂县、新津县、蒲江县的国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》时，须按照市政府确定的建设用地指标当年最低保护价标准，缴纳竞买宗地相应面积的建设用地指标价款。成都市范围内城镇改造整理出的国有经营性建设用地使用权出让（非首次供应），竞得人不需持有建设用地指标，也不缴纳建设用地指标价款。
2.建设用地指标可通过农村土地综合整治获取，也可在成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所购买；指标价款在成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所缴纳。
成都土地拍卖实行“限地价、竞公租房面积”
成都在5月9日的4宗拍卖土地实行“限地价、竞公租房面积”政策：当竞买报价达到土地上限价后继续竞价时，转为在此价格基础上对公租房配建面积竞建，竞建面积最大的为竞得人。
成都土地拍卖实行预申请
6月10，成都市国土局网站公布消息，对拟出让的几宗土地以预公告的形势公布。旨在充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，促进土地市场健康有序发展。对于土地出让预申请，政府可以根据开发商的最低报价，合理制定挂牌起始价和拍卖底价，让价格在开发商能够接受的合理价位。吉信行认为，这一举措对于目前冷淡的市场表现，土地流拍频现的情况下，可以有效的促进土地成交，减少流拍对于开发商和购房者心理预期的影响。但随着政策调控的不断深入，对楼市想好没有信心，所以，在这样的宏观背景下，此政策也很难有大的效用。
3.1.2 成都市土地市场现状
土地供应和成交情况
2011上半年土地推出量超过29999亩，成交15067亩
数据来源：成都市国土局
成都市土地供应近三年呈现震荡上升的趋势，2011年上半年推出土地451块，共计2142.52万平方米，推出面积较2010年下半年和2010年上半年分别上升102.03%和135.24%。此外，2009年下半年土地推出量也较高，推出地块280宗，合计1407.68万平方米，从前两年的情况看，均呈现出下半年推出量大于上半年的特点。
2011上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，较2010年下半年增长37.22%，较2010年上半年增长24.76%；成交金额189.29亿元，较2010年下半年减少36.76%，较2010年上半年减少1.41%。可见，受房地产市场政策调控的影响，企业拿地更显谨慎，2011年上半年成交土地价格水平出现大幅下降。
2011上半年成都土地成交集中在1月爆发，此后持续冷清
数据来源：成都市国土局
从分月土地成交情况来看，2011年上半年土地成交集中在1月爆发，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便进入冷清状况，3、4月连续两月无住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出现。1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗为商业/办公用地，56宗工业用地，其中住宅建设用地面积为155.58万平方米，商服用地面积50.64万平方米，工业建设用地面积为147.18万平方米，住宅用地成交金额共计58.26亿元，占到总金额的83.13%。
土地分用途供应情况
2011上半年工业用地供应量首次超过商品房用地量
数据来源：成都市国土局
从近三年分用途土地推出量看，2009年上半年大成都范围内的商品房用地推出量与工业用地较为接近，2009下半年和2010年全年商品房用地的推出量都一直大于工业用地，并分别呈现震荡上升的态势，而2011年上半年，工业用地推出量达到1132.67万平米的历时高位，该值已超过2010年全年工业用地的推出量，且高于同期商品房用地推出量。
商品房用地成交量平稳下降，工业用地成交量震荡上升
数据来源：成都市国土局 从土地成交分用途来看，商品房用地和工业用地走势基本相反，商品房用地平稳减少，工业用地震荡上升。2011年上半年成都商品房用地成交366.90万平方米，成交金额165.51亿元，成交面积较2010年下半年减少9.48%，较2010年上半年下降18.24%。成交面积的减少，一方面是由于城市化进程发展，可供开发的商品房用地越发稀缺，另一方面受调控影响企业拿地积极性减少，加之保障房供地及2010年的土地储备正在进行开发等原因都对2011年土地市场的成交产生明显影响。
2011上半年成都工业用地成交量达到历史高峰，成交126宗，成交面积620.82万平方米，成交金额13.40亿元高，成交面积较2010年下半年大幅增长90.55%，较2010年上半年增长了75.29%。
2011年上半年商品房用地比重回落，工业用地成交超半壁江山
数据来源：成都市国土局
从成都土地成交用途比重来看，除2009年上半年和2011年上半年外，其余时间段商品房用地成交量一直略大于工业用地成交量，2009年下半年商品房成交比例最大时为66.94%，但此后该比重逐渐回落，下降到2011年上半年的37.15%，总的看来，工业用地成交量已在2011年上半年超越了商品房用地，面积占比高达62.85%。
土地成交价格情况
土地价格总体震荡上升，但2011上半年成交均价明显下滑
从2011上半年土地总体成交价走势来看，2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%、较2009年下半年下降了20.98%，较2009年上半年下降50.54%。
工业用地成交价走势相对平稳，始终保持在200元/平方米左右，2011年上半年成交均价为216元/平方米，较2010年下半年增长了5.72%。可见，工业用地价值缺乏被认识，其土地价格有较大的上升空间。
2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%、较2010年上半年增长20.45%，2011年上半年土地价格大幅下降，开发商拿地逐渐回归理性。
楼面地价作为房屋成本重要构成之一，其涨幅直接影响到了未来房价水平。2011年上半年成都住宅楼面地价为1573元/平方米，较2010年下半年减少34.92%，较2010年上半年增长20.87%。2010年下半年住宅楼面地价达到2417元/平方米，为近3年以来的最高峰，且增长幅度也较大。2010年下半年自然人竞得的锦江区华兴街以北、纯阳观街以东地块成交楼面地价11000元/平方米，乾林中国控股有限公司、北京银港竞得的锦江区大慈寺片区、东大街9号地块成交楼面地价9661元/平方米，共计超过10宗地块楼面地价高于5000元/平方米，直接拉高总体楼面地价。
成交土地平均溢价率情况
2011上半年成都成交土地溢价率达2009年下半年以来的最低值
通过2009年-2011年上半年溢价率的变化，可以明显看出，2009年受2008年地震影响，土地市场较为冷清，商业办公用地甚至出现溢价率为负的情况，同期住宅用地平均溢价率也仅为6.31％，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30％以上水平，商业/办公用地溢价率则不稳定，除2009年上半年较高外，其余时间段均低于10%。2011年上半年，受行业调控以及成都市土地持票准入、准用等政策的影响，土地平均溢价率再次跌入2009年下半年以来的低谷。住宅平均溢价率为11.91%，随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，预计下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。
成都商品房用地成交面积情况
近年商品房用地规划建筑面积较大，为未来市场提供较大的供给量
商品房用地规划建筑面积直接反映了后期商品房供应体量，从半商品房用地规划建筑面积来看，2011年上半年成交商品住宅用地规划建筑面积为934.91万平方米，较2010年下半年减少了10.23%，较2010年上半年减少了30.93%，商品房用地规划建筑面积呈现持续下降趋势。若假设从拿地到开始销售的周期为一年的话，2009年规划建筑面积为2034.90万平方米，2010年商品房销售面积为2289万平方米；2010年规划建筑面积为2395.08万平方米，这部分将在2011年转化成可供销售的商品房面积。
2011年上半年成都商品房成交规划总建面区域分布
高新、新都、双流位居商品房成交（规划建筑用地）前三
从2011年上半年商品房分区域规划建筑面积比较来看，高新区、新都区和双流位列前三位，规划建筑面积分别为337.35万平方米、224.80万平方米和168.29万平方米。这三个区域预计将是未来供应的热点区域，随后依次是温江区、锦江区和，规划建筑面积均超过80万平方米，2011上半年金牛区无新增住宅用地成交。
2011上半年成都商品房分区域楼面地价
中心城区成交楼面地价大幅领先郊区，武侯楼面地价最高，为3660元/平米
从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，除上半年无成交的金牛区外，其余五个中心城区分列前5位，依次是武侯区3660元/平米、青羊区2882元/平米、锦江区2863元/平米、成华区2537元/平米、高新区2368元/平米。近郊区县楼面地价均小于1000元/平米，由高到低依次是郫县、新都、温江、双流和龙泉。其中龙泉上半年仅一宗位于龙泉驿区洛带镇岐山村的商业用地成交，成交楼面单价仅为186元/平米。
3.2 区域土地市场情况——温江区土地市场情况 3.2.1 温江区土地市场现状
通过前一部分对成都土地市场的现状分析，了解到温江区的土地成交总建面在全市排名第四，成交楼面均价在第二圈层郊县区中位列第三，整体均价在836元/㎡。作为成都的近郊，如此的楼面均价给未来的温江楼市是否会带来发展的机遇，下文将通过对温江土地市场发展现状和趋势进行分析，来判断未来温江房地产市场的发展趋势。
2009年-2011年土地供应和成交情况
——2009年到2011年上半年，温江区总共供应土地3566.71亩，成交土地3566.71亩
2009年由于受2008年地震的影响，土地供应量和成交量都明显减少，全年仅供应549亩，成交247亩。在2010年土地供求情况向好，尤其是2010年下半年温江区政府大量推地，总量超过2009年和2010年上半年的总供应量之和，供应量的增加同时也致使土地成交量的大幅增加。2010年年末的大量供应一定程度上催升了2011年上半年的土地成交量，但由于2010年年底的大量供应，使得2011年上半年的土地供应发生锐减，环比去年年底下降96.3%，前5个月出现了土地0供应的情况。
2009年-2011年温江区土地分用途供应情况 ——工业用地供应量明显较大
数据来源：成都市国土局
与成都市的整体情况类似，温江区的供应用地供应量从2009年开始在震荡中上升，分别在2009年和2010年出现工业用地供应量超过商住用地的情况分别占全年总供应量的82.7%和55.8%。2011年上半年的土地供应在2010年下半年出现较大的工业用地和商住用地供应量之后，发生了较大幅度的下降，整半年仅有4宗，共计92亩商住用地供应。
2009年-2011年温江区土地分用途成交量情况
——近两年，温江区土地成交以工业用地为主，2011年上半年开始扭转工业用地为主的态势
数据来源：成都市国土局
2009年-2011年，温江区的成交土地以工业用地为主，2010年的工业用地成交量达到了1935亩。由于2010年下半年政府大量推地，2011年上半年的土地成交量相当于2010年全年的总和。
2009年-2011年温江区分用地性质土地成交价格走势对比
土地成交均价从2009年到2011年上半年稳步上升，均价由2009年得673元/㎡，上升到了2011年的760元/㎡。住宅用地均价波动较大，最高于2009年下半年突破1000元/㎡，达到1229元/㎡，受2010年土地大量供应的影响，楼面地价同比2009年下降30%。2011年成交价格变动较为平稳，同比涨幅为13%。商业用地均价震荡明显，变化呈现波浪型态势。
2009年-2011年温江区分用地性质成交土地溢价率走势对比
溢价率的大小与当期供应土地的量和整体市场的宏观表现有着密切的关系，由于温江区特别是光华大道沿线政府规划缺少商业布局导致了区域商业的严重缺乏，商业氛围极差。所以区域
2009年-2011年成交商品房用地规划总建面情况
单位：万㎡
城市土地可持续利用就是通过各种途径和措施实现土地的合理利用和优化配置, 使有限的城市土地资源持续地满足城市可持续发展和人们日益增长的需求, 即在不断提高城市居民生活质量和城市环境承载力的前提下, 达到城市土地供需的持续平衡, 它不仅指量上的增减平衡, 还包括质的供需平衡。
因此, 合理开发、利用和保护城市土地资源, 是国家经济建设中一项长期而重大的任务。因而, 充分研究城市土地利用现状、制定适合土地利用特点的评价指标体系, 并评价其土地利用状态, 对促进社会经济持续稳定发展、保护生态环境、实现土地资源的可持续利用具有重要的理论意义和现实意义。
1 研究区概况
成都市, 简称“蓉”, 别称“锦城”, 位于四川省中部, 素有“天府之国”美誉。现系四川省行政中心、西南科技中心、西南商贸中心、西南金融中心、西部综合交通枢纽、中国率先建立社会主义市场经济体制试点城市、金融对外开放城市、副省级市。成都介于东经102°54'~104°53'、北纬30°05'~31°26'之间, 东西长192km, 南北宽166km, 土地总面积12390km2。成都市建成区平均海拔500m, 锦江、府河、沙河穿流而过。截至2011年9月30日, 成都市常住人口14047625人, 成都市户籍人11426985人, 成都市主城区人口529.5万人, 占人口比例37.7%。
2 土地可持续利用评价
2.1 评价指标的选取及评价体系的构建
土地可持续利用不仅指生态、经济、社会自身的发展, 而且还包括三者的有机协调与统一。在这一理念指导下, 根据完备性与代表性、科学性、可操作性、独立性、层次性、动态性等基本原则, 构建了成都市土地可持续利用综合评价指标体系 (表1) 。该指标体系分为三个层次, 第一层次为土地可持续利用度, 反映土地可持续利用的整体水平;第二层次由生态可支撑性、经济可行性、社会可接受性组成, 分别从生态、经济、社会三个方面来反映成都市土地可持续利用状况;第三层次是对第二层次中的三个方面的进一步细分, 指标更为具体, 数据可直接从成都市统计信息网、中国城市年鉴以及城市联合信息网中获得, 其中自然状况指标3个, 社会状况指标4个, 经济指标14个。
2.2 评价模型的构建
本文采用熵值法来对成都市的土地可持续利用情况进行评价, 由于熵值法是一种客观的对指标赋予权重的方法, 因此能够准确的反映所选取的各项指标的差异程度, 从而为综合评价提供依据。一般来说, 相对于指标理想值而言, 指标值变化越快, 得到的指标信息熵就越小, 其效用值越大, 指标权重就越大;反之, 指标权重就越小。
2.2.1 指标权重的确定。
⑴构建指标体系矩阵。设有n项定量评价指标X1, X2, …Xn, 并且已经取得m年参评对象的上述指标的数据的数据Xij (i=1, 2, …m;j=1, 2, …n) 构成了一个由m年样本组成、n项指标所形成的原始数据矩阵P={Xij}。Xij表示第i个样本第j项评价指标的数值。
⑵标准化处理。由于所选的各项指标单位不同, 因此必须对各项指标进行标准化处理才能进行下一步的计算。数据标准化的方法有很多种, 因为在本文中各指标大部分为正向指标 (个别用负向处理方法) , 所以选用如下的公式对各项指标进行标准化处理:
⑶计算参评指标的熵值:, 其中, k=1/lnm (i=1, 2, 3, …, m;j=1, 2, 3, …, n.)
⑷计算差异系数:dj=1-Ej (j=1, 2, 3, …, n)
⑸确定权重系数:
2.2.2 评价指标分值的计算。
本文将所要研究时段内的各项指标的各年实际值加总作为目标值, 并将各年各项指标值的实际值分别除以目标值, 就可以得到各项指标值在各年的得分情况。
其中, Qij是标准化后所得值, Xij为评价指标的实际值。
根据用熵值法确定了的各指标权重以及评价指标的分值, 通过如下式所示的综合评价模型就可以确定城市土地可持续利用的得分情况:
2.2.3 评价结果。
本文根据成都市统计信息网、城市联合信息网以及全国城市统计年鉴上所载的数据, 得到2001~2005年成都市关于土地可持续利用的各项指标的原始数值。利用前文所提到的熵值法计算评价指标权重的方法, 可以得到成都市土地可持续利用评价各指标的权重, 结合综合评价模型, 得出成都市土
3 评价结果分析
3.1 准则层综合得分分析
2006年间, 社会可接受性的综合评分最高, 经济可行性居中, 生态可支撑性最次。
从2007年开始, 经济可行性开始大力发展, 越过社会可接受性, 并在2007年至2010年间保持综合评分最高。说明成都经济发展势头良好, 可继续保持。
成都市的生态可支撑性, 在2006~2010年间一直处于低位, 并与经济可行性以及社会可接受性拉开了较大距离, 说明了成都市在土地可持续利用中, 对于生态方面的建设投入较少, 对绿地规划等方面不够重视, 人居生活环境不够理想。
3.2 土地可持续利用水平分析
在2006~2010这5年间, 成都市的土地可持续利用水平总体呈上升态势, 土地的总体质量在不断提高。经济可行性和社会可接受性这两个因素是促使土地可持续利用提升的主要原因。但由于受到环境可支撑性这一因素的制约, 土地可持续利用水平的发展比较缓慢。这表明了成都市在城市可持续利用程度方面还有非常大的空间和潜力, 要求成都市在城市土地的可持续利用中, 必须更加注重环境保护, 降低经济和社会发展对生态环境系统的耗费, 以促进生态可支撑性、经济可行性和社会可接受性的协调统一。
4 对策与建议
一是确定土地可持续利用目标。在编制新一轮的土地利用规划时明确提出土地可持续利用目标, 在进行土地利用过程中逐渐向这个方向靠拢。同时, 合理确定城市用地规模, 控制用地规模过度膨胀。二是继续加大城市生态环境保护力度, 逐步改善城市环境。继续扩大城市园林绿地面积, 提高建成区绿化覆盖率, 向生态园林城市发展。在开发土地资源的过程中, 应避免重视经济利益, 忽视生态效益, 掠夺式开发土地资源的方式, 避免造成生态环境的严重破坏。三是保持社会建设方面的投入, 保证土地结构的合理利用。成都市的社会可接受性方面通过合理调整, 可以继续保证土地的可持续利用。四是大力发展城市经济。成都市应该结合自身社会经济的具体发展情况, 增大投入, 促使本地区朝可持续利用方向继续发展。
摘要：城市土地可持续利用的目标应该是达到生态效益、经济效益和社会效益的统一。从生态可支撑性、经济可行性和社会可接受性三个方面, 选取了11个指标, 构建城市土地可持续利用的评价指标体系。通过熵值法计算出用于衡量成都市土地可持续利用水平的各项指标的权重, 进而借助综合评价模型得出成都市2006～2010年间的土地可持续利用水平总体评分。最后根据各准则层的综合评分提出成都市土地可持续利用水平的对策和建议。
关键词：土地可持续利用,成都市,熵值法
参考文献
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在成都正式成为国家统筹城乡综合配套改革试验区之后，其辖下的温江区打了改革的头阵。一个显得有些拗口的词成为温江贡献给城乡统筹的一份厚礼：“双放弃”。
所谓双放弃，准确的表述是：农民自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权的,在城区集中安排居住,并享受与城镇职工同等的社保待遇。
7月4日，国家劳动和社会保障部农村养老保险司司长赵殿国在温江区调研时，对“双放弃”给予高度评价，称这一制度有利于加快城乡统筹进程。
而这一做法也得到成都市的肯定，被纳入成都市的试点规划并在全市乃至全省范围内推广。甚至同是国家统筹城乡综合配套改革试验区的重庆，也派人前来取经。
温江“双放弃”
2006年3月，根据成都市温江区制定的《关于鼓励农民向城镇和规划聚居区集中的意见(试行)》和《关于放弃宅基地使用权和土地承包经营权农民参加社会保险实施细则(试行)》，“双放弃”正式开始启动。
温江区万春镇幸福村村支书郭建平是这样传达区里的精神的，“哪家愿意放弃自家的承包地和宅基地，就可以和征地拆迁一样享受政府的安置补偿政策，到政府规划的安置区内居住，还可以进城优惠买房!”
得知这一消息，温江区农民很快做出了反应。到第一批报名截止期，几个月时间，就有4700多户农民报名参加。这一数额远远超出了预计。
之前出台的限制政策开始起到遴选的作用。这些限制条件，温江区农村发展局局长王旭昆说，主要体现在两个方面：
一是农户年人均纯收入必须达到5000元以上，其中80％以上来自非农产业。这样他们自愿“双放弃”后，能够承受城镇居民社保的缴费水平。
二是在如下区域内居住的农民优先考虑：城区规划的优先发展区、城市的基础设施建设即将延伸的区域、在“拆院并院”过程中整体成片集中区。
经过村委会的公示、征集意见，区镇(街)的遴选，1180个农户(3894人)最终入选。
按照村委会和他们签订的协议，他们中的大部分将跨区域搬进由政府统一修建的电梯公寓。位于万春镇天乡路社区的大同上郡是其中的一个。8月31日，记者在现场看到，主体工程已经完工的大同上郡正在紧张的后期施工过程中。
与大同上郡一路之隔的，是花乡民居。这里是温江区著名的征地农民安置区，也是大同上郡可以参照的地方——按照温江区《关于鼓励农民向城镇和规划聚居区集中的意见(试行)》(温委发[2006]66号文件)，“双放弃”农民所享受的待遇“参照征地农转非人员”。
雨后的花乡民居显得明亮而整洁。一色的五层楼，共有25栋，门口的保安不住地打开栏杆，夏利、桑塔纳、小面包、摩托车，不同的车鱼贯而入。三三两两穿着整齐的老人拉着小孩在小区的健身处散步。修理得整整齐齐的花卉在路边上怒放。
这已经是一个典型的城市成熟小区的模样。偶尔，一个戴着斗笠，嘴里别着长烟袋的老汉，骑着自行车从你身边悠然而过，颇显幽默地提醒人们，在两三年前，这里居住的人都还是成天在地里刨食的农民。
花乡民居的对面，即是天乡路社区服务中心。颇类政府一站式办公的这里，求职、纠纷、低保申请，居民们所要面对的一切事务，在这里都有专人接待解答。
而在小区门口搭辆小摩的，顺着笔直的大道，往几里之外，便能看到中国农村最为普通的场景：贴着白磁板砖的两层楼，掺杂着砖瓦结构的平房，零星地掩映在绿水青山之间。
黄昏的夏日已经无事可做。郭启云正和几个邻居坐在房前打麻将。他告诉记者，他申请“双放弃”获得成功，一家都“高兴的跟过年似的”。“我盘算过，怎样都划算。”
做一个城里人，这本身就是一件极为吸引人的事情。更何况对郭启云这样的一个老人来讲，每个月能拿到210元的社保，像电视里面城里人那种悠闲度日，实在是从来没有想过的，现在一切都指日可待。
农民与政府的两笔账
“双放弃”中的农民与政府，彼此都有笔明确的账。
郭启云一家四口人，共承包有4亩多地。住房的宅基地按人平两分地算，也有8分地。
土地补偿，温江区规定：“农民应得土地补偿，按所在村组的宅基地、林盘地、承包地、自留地人均面积应补偿额计算。农户的宅基地和林盘地上的附着物，在实施搬迁时根据协议锁定数额进行补偿；自留地和承包地上的附着物，在实施搬迁以前，由农户耕种经营，在实施搬迁时，由农户自行处理，政府不再予以补偿。”
按照和村集体的协议，郭启云家能拿到的现金收入为：承包地补偿，每亩地24000元，村集体一分不留，全归个人；宅基地，能够拿到近一万元。这一共就能拿到十多万。
而另外一个收入是预期的社保。郭启云刚好六十岁。搬入大同上郡之后，一次性缴纳9100元后，每个月他能够拿到210元(最近听说又涨了)。以活到80岁计，20年，他能够拿到近六万元。另外搬入的头三年，每个月家人平均还有20元的水、电、气费用补贴(共五年，后两年减半)。
零零星星的算起来，“双放弃”一项，他的收入能够达到近20万。
而支出同样是定量的。最大的支出在买房。按照规定，经审核批准的“双放弃”户，可按政府规划要求在全区范围内购买集中居住区的定向安置房居住。定向安置房按3种标准作价购买：人均35平方米以内按入住居住区的安置价购买，人均35平方米至45平方米按成本价购买，人均超过45平方米的部分按市场价购买。
温江区农村发展局局长王旭昆说，按照初步核算，安置价大致在320～350元/平米之间，而成本价，大概在700～800元/平米，市场价，在大同上郡这样的地方，则达到1200元/平米。
郭启云按安置价买一套房，四口人就是100多平米，需要花掉四万多。
而没有了土地，每个月的生活费便要体现为现金支出。四口人，每个月怎么也得三四百元。
这些收入与支出总体核算下来，按照郭启云的计算，大体上是略有节余。
但是，相比农耕劳作的辛苦，到城里不仅相对清闲，而且工作机会也多得多。郭启云和老伴在家，儿子成家了在外打工，田地基本上就属于忙得过来就忙，忙不过来就放在那里的状态。一年下来，一亩地还到不了1000元的收入。
假如不搬，那就意味着他的将来所能依靠的，惟有儿子。郭启云非常清楚，在孝道日衰的乡土社会，这一点并不能得到保障。更何况儿子要在外面打工谋生。
因此对郭启云这样的农民来说，这笔账算来是划算的。
同样划算的还有地方政府。
据悉，首批1000多户共放弃耕地近3700亩，放弃宅基地1000多亩，扣除建房用地后可节约出可置换使用的宅基地900多亩。
这些地在被集中之后，通过政府一系列的运作，有的直接成为国有土地(规划区内的一些宅基地)，有的被转换进入国有土地储备，有的继续保持集体性质，经整理后形成规模。
纳入国有土地可出让的部分，在短期内就将产生巨大的收益。按照王旭昆的计算，原本最多25000元/亩的集体土地，在转入国有后，經过一系列的置换，出让拍卖时，每亩至少能拍到100万元以上。
天香路社区党支部书记王世军告诉记者，早在两年以前，天乡路社区所在的一处还比较偏僻的土地，每亩的拍卖价就高达70万元。而在两年之后，这里的基础设施更加完备，环境更为优美，而且周边旅游业也都发展起来了。
“现在一亩地拍卖至少在150万元以上。”他说。这一结论和王旭昆所言相差无几。王旭昆的估计范围在100万～200万元/亩之间。
而且，随着城市化的进程，土地的升值空间还很大。其间政府的收益可想而知。
再加上无法转换为国有土地的那些耕地，经过整理成规模后，承包出去，还有一定的收益。
据温江区政府相关负责人公布的计算，政府前期对“双放弃”的每个人补偿高达12万元。但是，预期的收益将远远大于支出，而且这种预期的实现，在城乡统筹发展的试验下，变得越来越现实。
而“双放弃”前期的搬迁、社保等等，“相当于是政府用现金来‘收购’农民手中的宅基地使用权和土地承包经营权。”王旭昆说，“政府买的是土地的预期未来。”
为什么是温江
毫无疑问，“双放弃”所体现的，仍然是一个土地财政。只不过，此前饱受诟病的土地财政，在温江“双放弃”的局面下，成了政府与农民双方都满意的事情。
温江“双放弃”的特点在于，它与农民进城结合了起来，而且采用“政府引导、农民自愿、政策激励”的方式。
一方面，它有力地消除了“空壳村”，能有效地推动农民向城市转移，另一方面，也通过规模集中，使分散的小农经济产生更大的效益。
目前，温江区农村富余劳动力向城镇和非农产业转移率已达86.7％，农民人均纯收入和城镇居民可支配收入分别达到5352元和12494元，城市化率已达46.6％。
而且，通过“双放弃”，温江打破了镇域限制，农民实现了自由择居。
以前，因为镇与镇之间拆迁安置标准不同，如果要异地安置农民，会涉及“找补”的问题，“镇与镇之间算起账来太麻烦”。但在新政策中，明确规定可以跨镇域进行异地安置：“跨镇域置换安置房的，由各镇街按置换房屋所处的区位和地段差异、建筑及配套设施建设等实行差价结算……差价由区财政给予补贴。”
这种改变，和之前征地时农民的被动接受是有着本质性区别的。
“双放弃”之所以在温江得以率先启动，和温江本身的地域与发展情况密切相关。
地处都江堰自流灌溉区的温江距离成都市中心城区正西16公里，幅员面积277平方公里，是成都市面积最小的郊区(市)县，总人口为32.9万。
一直以来，这里都是成都发展比较好的地方，因为土地肥沃、物产丰富而享有“金温江”的美誉。因为小且地处成都市附近，环境也优美，温江连续10年跻身四川省县域经济十强，连续6年保持“全国百强县”称号。
它的社会均衡程度也远远好于其他很多地方。目前，全区城乡居民收入差距已由2003年的2.47:1缩小到2006年的2.3:1，低于成都市2.6的平均水平和全国3.2的平均水平。
从2000年起，温江区就开始实施农村最低生活保障制度。2002年，开始实施特困残疾人专项生活补助。2003年，开始实施农村独生子女父母奖励扶助工作。这些为2006年开始实施的农村“双放弃”工作都提供了经验。
而之前作为安置征地农民的花乡民居，本身也构成了示范。
是以，温江区委书记李刚说，“温江在成都最具有率先把城乡一体化美好蓝图变为现实的条件和优势。”
风险的应对
当然，对这些试验而言，相应的风险依然存在，面临着市场诸多不确定因素，如土地价格的不可控制等因素。此外，整个运作涉及到极大的资金量，资金的有效管理与运作，本身也对政府提出了相当高的要求。
而更为根本的问题在于，利益分配的公开、公正性，农民的利益在目前的框架下是否能够真正得到保障落实。
有人曾经担心，“双放弃”后涉及到就业、城市配套设施，有一环不够，失去土地的农民进城仍将陷入极大的困难，因此主张对此设立一个风险基金。
这一切，实际上也就是城乡统筹所面临的共同问题。
在“双放弃”的具体操作中也存在一些疑问。温江区万春镇的何姓镇长曾在接受记者采访时表示，距离城镇较远的片区村民要积极一些，而靠近城镇片区的村民更多的还在观望，因为他们在城镇规划区内，有征地拆迁的可能，“他们还在观望会不会有更优惠的安置政策。”
那么远郊积极、近郊观望的局面，会不会使得农民“双放弃”的土地零散、无法形成规模，且无法形成高额的级差地租呢?因为在更偏远的郊区，土地是不值钱的，因为没有人会选择到偏远的郊区投资。
政府的一系列运作解决了这一问题。“拆院并院”是其中非常重要的一个政策。
所谓“拆院并院”，即按照国土资源部的相关政策，将分散居住的村民集中到规划好的城镇、中心村、聚居点，改善村民生产生活条件，整合农村集体建设用地资源，促进农村劳动力的转移和村民增收，努力实现土地利用方式的根本转变。
根据王旭昆的介绍，被放弃的承包地在经过整理后，符合预征收储条件的被区土地中心收储，其余的由国有投资公司区隆博公司统一管理，进行土地流转，并引入大的业主经营以增加收益。
在宅基地、承包地被征(收)用为国有土地或土地指标实现异地置换后，通过拍卖、开发等方式，政府能够很快就从中获得的土地收益。除了按比例提取专项资金，偿还区、镇(街)财政前期用于农民安置的费用支出，其余的还可由区政府统筹安排，用于集中居住区的公共设施配套建设、农民社保和村(社区)集体经济发展。
通过政府的一系列运作，就是偏远地区的土地，依然可以通过置换等方式，在转换性质后产生巨大的土地级差收益。王旭昆认为，这一点决定就是偏远的农村也可以实行“双放弃”。
最大的困难在于政府财政的先期预付。在“双放弃”启动前期，农民的补偿费用、为农民购买社会保险的费用、农民转移就业补助费、入住规划区农民的水电气和物管费等，这些都需要预先垫付。
温江区农村发展局局长王旭昆说，这才是温江真正感到有压力的地方。人均12万的先期投入，使得财政压力极大。也正是因为这个原因，温江的“双放弃”采用了分批实施的办法，以使得资金逐渐得以流转。
“双放弃”之外的做法
作为温江区统筹城乡发展的重要举措，“双放弃”在整个的布局中并不孤单。
就在成都市推广“双放弃”的同时，温江开始在农村试点“两股一改”。
“两股一改”，具体是指：农村集体资产股份化、集体土地股权化，同时配套实施以转变农民身份为目标的村改社区。
具体做法是，以村(社区)为单位将集体资产股份量化到人、集体土地股权到人。农村集体资产股份化和集体土地股权化后，交由村级股份经济合作社统一管理，合作社对全村的土地进行一次整理。有项目支撑的村(社区)由合作社统一与项目业主签订土地流转合同，按股份和股权享有相应的收益。暂时没有项目的，由村级股份经济合作社统一经营。
这是对农村治理结构的一次大调整。经过“两股”，传统集体所谓的所有者缺失问题将得到有效解决，通过“一改”，村委会作为公共服务机构，将不再集经济社会等诸多功能于一身。
此外，对农村本身的发展，也根据不同的区位，进行各有特色的引导。
在近郊，成都市已经成功地打造“五朵金花”：“花乡农居”“荷塘月色”“东篱菊园”“幸福梅林”和“江家菜地”。
这是位于成都市锦江区三圣乡五个相隔不远的村落，处于城市通风口绿地。按照规划，这里是不能作为建设用地的。成都市锦江区政府根据三圣乡的红砂村、万福村、驸马村、幸福村和江家堰村不同的经济社会发展情况、区位条件及自身特色，对城市和农村基础设施拉通考虑，实施景观化打造，大力发展观光农业，走休闲经济之路，“五朵金花”称为成都休闲农业的一张名片。
记者8月31日乘车去“幸福梅林”吃晚饭，一个个整体包装设计的农家小院颇为别致。夜晚，在巨大的荷田之上，虫鸣蛙叫，乡土味道怡人。
据悉，2006年，锦江区农民人均纯收入为7269元，而“五朵金花”中的红砂村就达到8008元。
通过打造“五朵金花”，成都市探索出一条近郊发展不征地、不拆迁、不失业、不失利、不失权和加大财政扶持的“五不一扶持”，统筹城乡发展，建设新农村的路子，当地农民实现离土不离乡，就地市民化。
而对远郊，成都市则创造出“汤营模式”。邛崃市羊安镇汤营村原本是川西普通的一个村庄。2006年，邛崃市国有独资兴农公司出资100万元作为政府引导资金，汤营村506户村民按照“依法、自愿、有偿”的原则，以1000亩土地经营权入股，集体经济组织以土地整治新增的60亩土地入股，组建了汤营农业有限公司发展现代农业。汤营农业有限公司不仅让村里300多名年龄偏大的村民實现了就业，而且解决了周围村组100多名村民的就业问题。同时，又从农业中解放出100多名本村劳动力从事二、三产业。农民人均纯收入由2005年4320元提高到2006年的5373元。
第一种模式：土地股份合作社
崇州市怡顺土地承包经营股份合作社
该合作社于2010年5月成立，位于四川省崇州市桤泉镇生建村，是由生建村3组、8组、12组、14组、20组的22户农户以土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社，入股面积124.79亩。合作社主要从事粮食作物和经济作物的标准化、规模化、集约化、品牌化经营。
一、组织形式
按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，22户农户自愿将确权后的124.97亩承包土地，按0.01亩折成一股，共折股12497股，组建合作社。
合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。按照章程规定，由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各3人，设理事长1人、监事长1人。
合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营和财务收支执行情况进行监督。
二、运行机制
由理事会决定“种什么、如何种”，现种植模式是：大春种粮食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。
合作社与崇州国储公司签订合同，按照公司质量标准和订单要求组织标准化生产。
合作社通过入社农民的土地承包经营权抵押融资借贷4万元，作为生产经营的启动资金。
由理事会出面聘请崇州国储公司技术员杨复明为生产经理，并与生产经理签订了劳动报酬支付和收益预期协议。按协议约定：2010年大春种植富硒水稻亩产指标为800斤，每亩生产费用控制在510元以内，超产、短产部份分别按50%奖励、赔付。
实行种子、肥料、农药的“三统购”和机耕、机防、机收、田管的“四统一”。
三、利益联结方式
年终经营纯收入按9：1比例按股分红，即：收入的90%用于土地入股分红，收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。
四、初步成效
合作社今年大春种植的富硒水稻平均亩产达到825斤，按与崇州国储公司签订的合同最低保护收购价每斤1.35元计算，亩平收入1110元左右，高出种植普通水稻100元左右。
农资“三统购”和管理“四统一”，使每亩生产成本同比减少50元。
预计入社农民每亩土地年股份分红收入可达1100-1200元，比入社前亩平增收200-300元；入社农民可安心外出打工挣钱，每个农民外出务工一年将增加上万元收入。
合作社的建立，既推动了土地承包经营权的有序流转，实现了土地适度规模经营；又加快了农民向城镇和二三产业转移，促进农民生产生活方式转变和持续稳定增收。
案例2 崇州市杨柳土地承包经营股份合作社
该合作社于2010年5月成立，位于崇州市隆兴镇黎坝村，是由黎坝村15组30户农户发起，以土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社，入股面积95.57亩，入股资金95570元。合作社主要从事粮食作物和经济作物标准化、规模化、集约化、品牌化经营。
一、组织形式
按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，黎坝村15组30户农户自愿将确权后的95.57亩承包土地，按0.01亩和出资10元折成一股，共折股9557股，组建合作社。
合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。按照章程规定，由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各3人，设理事长1人、监事长1人。
合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营和财务收支执行情况进行监督。
二、运行机制 由理事会决定“种什么、如何种”，现种植模式是：大春种粮食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。
合作社通过与崇州文井源品牌推广公司签订合同，按照文井源品牌农产品生产标准和质量标准及订单要求组织生产。
合作社利用入社农民出资的95570万元作为生产经营的启动资金。
由理事会出面聘请农业技术员周维松为生产经理，并与生产经理签订了产量指标、生产费用、奖赔合同。按合同约定：2010年大春种植富硒水稻亩产达到800斤，亩平生产费用控制在510元以内，超产、短产部份分别按50%奖励、赔付。
实行种子、肥料、农药的“三统购”和机耕、机防、机收、田管的“四统一”。
三、利益联结方式
合作社年终经营纯收入按9：1比例按股分红，即：收入的90%用于土地入股分红，收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。
四、初步成效
一是合作社种植的水稻增收明显，亩产富硒水稻820斤左右，按与文井源品牌推广公司签订的合同最低保护收购价每斤1.35元计算，亩平收入1100元左右，而种植普通水稻亩平收入在1000元左右；
二是合作社经营实现了种子、肥料、农药等“统购”，机耕、机防、机收等“统管”，质量保证、价格便宜，仅此每亩减少成本50元；
三是入社农民从单纯的农业劳动中解脱出来，安心外出打工挣钱，每人每月还能挣1000-1200元。
第二种模式：土地股份公司
邛崃市汤营农业有限公司
该公司于 2005年10月成立，位于邛崃市羊安镇汤营村。公司现有股本金构成为：邛崃市兴农投资公司注资190万元（占50%股份），村集体入股土地60亩与823户农户入股承包土地2010亩（共占50%股份）。公司法人代表胡桂全，系汤营村村支部书记。
一、组织形式
2005年，汤营村506户农民在自愿的基础上，以土地承包经营权入股的方式成立了汤营农业有限公司，初期入股土地1060亩。
2007年，公司实行增资扩股，农户以土地承包经营权入股，村集体以土地整理新增的60亩耕地入股，入股农户扩展到823户，入股土地达到2070亩。
公司制定完善章程及财务收支制度，成立股东代表大会，由股东选举产生董事会、监事会。
公司由董事会负责统一组织生产经营，镇财政所监督公司财务，公司实行报帐制，定期公开财务，接受监事会监督。
二、运行机制
公司按照现代企业管理模式进行经营，实施职业经理人管理运行机制，每个项目确定一名项目负责人。
实行产销分离，在用工上全部采用计件制。
固定管理人员不足10人，主要吸纳入股农户、本村村民和周边农户参与公司生产经营。
统一组织生产。目前，2070亩入股土地中，有130亩转租给4个业主发展水产养殖、有400亩转租给1家业主发展中药材生产。其余的土地由公司自行组织种养业生产，兴建有标准化规模猪场（20亩）、蔬菜大棚（60亩）、食用菌大棚（50亩）等。公司的主要生产经营项目有西瓜、时令蔬菜、水稻、生猪等，均实行项目负责制，由职业经理人负责项目管理，按项目核算。
统一产品品牌。公司产品已注册“汤营”牌商标。
统一市场营销。与大型批发市场、批发商、加工龙头企业直接对接，解决了产品营销问题。公司生产的“口口脆”小西瓜，对接成都市水果批发市场，设点进行销售；生产的各种时令蔬菜采取直接进羊安工业园区企业和固定批发商上门收购的方式进行销售；生产的食用菌采取鲜销和初加工结合方式进行销售；养殖的生猪采取同龙头企业建立“保底收购”制度，由生猪龙头企业进行收购。
三、利益连接方式
2008年以前，公司对入股土地实行“保底+分红”，每亩土地保底收入为800斤黄谷，除去保底费用后，公司经营净利润一半留作公司再生产资金，另一半采取按股分红方式分配给入股股东。2009年起，公司对入股土地不再实行保底，每年经营利润一半留作公司再生产资金，另一半按股分红。
邛崃市兴农投资公司分红收入留存汤营村集体，待汤营村集体经济组织发展壮大以后，原价回购邛崃市兴农公司的股权。
四、初步成效
通过几年的发展，汤营公司逐步得到发展壮大。
2006年度，公司在种植业经营方面共收入300余万元,支付劳务工资110余万元,支付入股农户保底金71.55万元，扣除其它成本以外,实现利润44万元，入股农户每亩土地除保底外获得现金分红103.5元;生猪养殖方面共收入50余万元,支付成本以外,实现利润4.5万元，入股农户每股现金分红75元。村集体实现收入12.75万元。
2007年度，公司在种植业经营方面共收入480余万元,支付劳务工资120余万元,支付入股农户保底金68.69万元，扣除其它成本后，实现利润83.1万元，提取公积金17.38万元, 剩余65.72万元，入股农户每亩土地除保底外获得现金分红155元;生猪养殖方面共收入90余万元,支付成本后，实现利润6.9万元，提取公积金0.3万元,剩余6.6万元，入股农户每股现金分红110元。村集体实现收入19.01万元。
2008年度，公司在种植业上实现利润49.68万元，市兴农公司分红12.42万元，入股农户分红12.42万元，按照2070亩入股土地计算，每亩入股土地除保底外获得现金分红60元；养殖业上实现利润6.6万元，兴农公司分红16500元；入股农户分红16500元，按照150股计算，每股现金分红110元。
2009年因市场及气候影响，公司收支持平，农户除获得入股土地保底收入外，没有二次分红。
2010年截止8月底，实现销售收入500余万元，支付工资110余万元。
公司的发展壮大有力地解决了劳动力就业问题，平均每天到公司务工的农户达300人以上，每年支付务工人员工资200余万元。
促进了汤营村500多个青壮年劳力外出务工，带动汤营村农户年人均纯收入增加500余元，带动周边20余农户从事土地规模经营。
汤营村农民人均纯收入从2005年的4320元增长到2009年的7509元，增长74%。
第三种模式：家庭适度规模经营
大邑县王泗镇蔬菜种植大户龚玉龙
龚玉龙，男，现年46岁，初中毕业，大邑县王泗镇李安村十六社农民，家庭人口3人，家庭承包耕地2.86亩。
2009年初，龚玉龙从王泗镇五家村、灯笼社区等2个村（社区）7个社161户农户中租赁流转240.5亩耕地，加上自家2.86亩承包土地，共243.36亩，从事特色蔬菜的规模化经营。
土地租赁期限为5年，每亩年租金按600斤大米计算，折款每亩900元。
近两年来，龚玉龙投资27万元，建设生产用大棚40亩，修建生产道路800米，建120立方米蓄水池1个，建生产管理和初加工用房11间。
及时捕捉蔬菜种子市场品种销售信息，专门挑选和种植种子销量小、不被众人看好的蔬菜品种，错位发展特色蔬菜。
根据市场需求，合理布局种植结构，先后种植苦瓜、莴笋、茄子、六棱瓜、四季豆、韭菜、大葱、洋葱、辣椒、豇豆、黄瓜、波菜、香菜等特色蔬菜品种。
坚持标准化生产，与农资生产销售企业直接对接，保证农业投入品和蔬菜产品质量。
拓展市场营销渠道，与10多家蔬菜营销大户建立固定的购销关系，其蔬菜产品实现了产地直接销售。
2010年，蔬菜种植面积达到818亩，复种指数达到3.36；预计全年蔬菜总产量达到370.68万斤，亩平生产量达到15231斤；预计全年实现总收入400.5万元，亩平产值达到1.65万元，扣除土地租金、固定资产折旧和其他生产成本后，家庭年纯收入可达112.27万元，人均纯收入37.42万元。
龚玉龙发展以蔬菜产业为主的家庭适度规模经营，每年不仅为当地农户带来21.65万元的土地租金收入，同时，吸纳常年务工人员15人，季节性务工人员70人，为农户创造了92.07万元的务工收入，务工人员人均劳务收入达到1万元以上。
通过发展家庭适度规模经营，龚玉龙一家过上了比城市人更幸福的生活，他购置了“现代轿车”，成为远近闻名的“开现代、卖苦瓜”的种植大户。
双流县籍田镇惠民农场
惠民农场位于双流县籍田镇长征村，是2009年4月由长征村三社农民樊明元通过流转本社农户土地建立的家庭农场。该农场面积60亩，主要从事蔬菜的规模化生产经营。
樊明元家庭人口4人，他之前在外打工，2008年返乡务农。2009年4月以每亩900斤稻谷的价格，流转本社农户土地50亩，加上自家承包地4亩，代他人耕种的土地6亩，办起了60亩规模的家庭农场。
全家参与蔬菜生产、销售、管理。雇用本地农民工，长期务工人员12名，每人30元一天；短期务工18人，每人40-120元一天。
聘请省农科院、成都农职学院和籍田镇红碑专家大院的有关专家做技术指导。
按照无公害蔬菜生产的技术标准，施用有机肥，使用低毒、低残留农药防病治虫。
实现机械耕种，现已购买旋耕机1台，机动喷雾器2台，水泵1台，农用三轮车一辆。
利用养殖场为市民提供生猪寄养服务，现已与成都市一市民签订了12头生猪寄养合同，每月收取服务费800元，猪食由寄养户自己提供，预计4—5个月出栏，可实现收入3200—4000元。
在创办农场前，樊明元每年家庭纯收入约4.8万元，其中种养业收入0.95万元，外出务工收入2.5万元。
农场开办至今，已种植莴笋、生菜、豇豆、茄子等共计81亩，已采摘蔬菜13.93万公斤，实现销售收入62万元，亩平达到1万元以上。
同时充分利用菜叶养猪，现已出栏生猪120头，存栏180头，可实现销售收入36万余元。
预计全年蔬菜复种面积达到150亩，可产各类时令蔬菜30多万公斤，加上养猪，年销售总收入近90万元，减去土地租金5万元，人工工资18万元，各类种子、肥料、农药、仔猪、饲料等费用37万元，其他开支5万元，家庭年纯收入将达25万元，人平纯收入6.25万元，比开办家庭农场前人均收入增长5.4倍。
第四种模式：“土地银行”
彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社
该合作社位于彭州市磁峰镇皇城村，系借用银行经营理念，于2008年12月22日挂牌成立的成都市首家“土地银行”，入社265户，存地（入股）面积965亩，贷地（转出）965亩。
一、组织形式
按照自愿有偿的原则，农民以土地承包经营权“存入”的方式，组建“皇城农业资源经营合作社”。由于是按照银行的经营方式，对土地承包经营权集中进行“存贷”经营，形象称为“土地银行”。
二、运行机制
“土地银行”将农民的土地承包经营权按需求集中“预存”起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营，发展特色产业。
三、利益联结方式
农民的土地承包经营权一经存入“土地银行”即产生稳定的利息收入，“土地银行”所获利润的50%根据农民存入面积进行二次分红。
四、初步成效
一是促进了土地规模化经营。村内涌现出了59户种植大户，最大的达120亩，统一了品种和农资，实现了标准化种植。
二是促进了土地集约化经营。彭州市相关部门按照该村产业发展规划，统一包装项目，对土地进行成片整理，实施了道路﹑沟渠﹑节水灌溉工程建设，改善了生产条件，在农民培训﹑农资供应﹑农机购置上进行政策扶持，最大限度地实现集约化经营。
三是促进了农民增收。该村入社265户，占全村的66.1%。规模种植金银花900余亩，中药材产业初具规模，“土地银行”年获利2万余元，入社农民人均增收800元以上，户均增收3000元以上。
第五种模式：业主租赁经营
金堂县紫色作物产业示范园
该示范园位于金堂县竹篙镇，是2008年开始在政府主导下建立的现代农业综合示范园区，距成南高速黄桷桠出口7公里，核心园区占地3000亩，涉及2个村。园区已吸引业主投入7000余万元。
一、组织形式
园区内土地由竹篙镇凤凰村新型集体经济组织——新凤凰公司统一与农民签订流转租赁土地协议，再由新凤凰公司组织土地规模经营，或引入社会业主（包括种植大户）实施土地规模经营。
二、运行机制
一是园区内业主按照统一的生产技术规程种植，紫色作物产品由绿山公司统一收购、加工和销售，创建了“绿之澍”、“紫博园”等知名品牌。
二是引进四川绿山公司在凤凰村流转土地1600余亩，建成紫色作物科研专家大楼300平方米、初加工厂1万平方米及8000多平方米的薯窖，种植紫色玉米500亩、紫色红薯1000余亩，带动农户种植1400余亩。完成1340亩背景林和晏家水库景观打造，栽植1362亩伏季水果。
三是引进新凤凰公司经营土地2000多亩，种植紫色玉米200多亩、紫色红薯2000多亩、紫色洋芋300多亩。
四是引进四川盛通果业公司在马鞍村、凤凰村建成优新水果试验基地200 亩、大棚西瓜200亩。
五是引入个体业主经营土地100多亩。
三、利益联结方式
园区实行“地租+务工+分成+奖励”的利益联结模式。
一是公司通过土地流转租赁农民土地，给农户每亩400元的保底分红。
二是农户在产业园或外出打工挣钱，获得打工收入。
三是公司按年利润的30%向农户实行二次分红。
四是引导种植积极性高、有劳力的农户入园返包土地，签订承包产量合同，由公司统一提供种子、技术、肥料等，收获后向公司交售定产产品，生产超出部分，公司按市场价全部收购，实行超产全奖。
四、初步成效
2009年，通过家乐福超市、伊藤洋华堂等对外销售、加工销售紫色红薯、紫色玉米等5000吨，实现销售收入1900余万元，赢利400万元。
当地农民实现人均增收1620元。同时，带动1000多农民到园区务工，向外转移劳动力600余人。
第六种模式：“大园区+小业主”
新津柳江蔬菜产业示范园
该示范园是位于新津县普兴镇，是2008年开始建设的以蔬菜产业为主的现代农业示范园区之一。园区规划面积3.2万亩，涉及2个村、7648户农户。目前，园区已建成面积2.3万亩。
一、组织形式
采取“园区+专合组织+家庭适度规模经营”模式进行建设。
由政府主导在基础设施、品牌建设、公共服务管理等方面实行统一规划、统一管理、统一建设。
在统分结合的双层经营体制下，按照适度规模经营的原则，以专合组织为联系纽带，以农户为主体，实行适度规模经营。
二、运行机制
成立园区管委会。由新津县统筹委、农发局和普兴镇政府联合成立管委会。管委会负责协调推进园区的产业规划、基础设施、生产技术服务、市场营销、制度体系建设等。政府共投入资金1000余万元对园区内沟渠、道路进行整治和打造，提升了园区规划建设品质和园区形象。
成立农民专业合作社。2008年10月，由柳江村蔬菜种植大户、营销大户等9人发起，成立了柳江蔬菜专业合作社，主要从事蔬菜的生产、收购及销售工作。目前，合作社成员300余人。
实行六个统一。统一基础设施建设，统一生产物资供应，统一生产标准，统一技术指导、统一品牌创建和商标注册，统一市场营销。
实行“菜—稻—菜”一年三熟的生产种植模式，大春抓粮保稳定，小春抓钱保增收。
三、利益联结方式
园区以合作社为纽带，采用统分结合方式，把各自分散经营的农户组织起来，实现蔬菜生产的集中集约规模经营。以专业合作社为纽带、以统一的市场拓展作为利益联结机制，带动农民实现增收。
四、初步成效
一是提高了土地产出率，统筹解决了“抓粮与抓钱”的矛盾。园区采取“菜—稻—菜”一年三季种植模式，两季蔬菜亩平收入达到1万以上，一季水稻亩产达到500公斤以上，实现了亩产“千斤粮、万元钱”的目标。
二是提高了劳动生产率。园区年产值达2.53亿元，亩产值超过1.1万元，每个劳动力所创造的产值为2.67万元，是传统农业0.48万元的5.5倍。
三是促进了农民持续稳定增收。园区充分发挥了当地4000多名蔬菜种植能手的一技之长和带动作用，同时，解决了1.5万农村劳动力就业，尤其是农村“40、50”人员的就业问题。园区农民人均纯收入达13600元，是全县农民人均纯收入的2.12倍。
四是分散化解了土地规模流转后生产经营风险高度集中的矛盾。由于蔬菜生产受自然风险、市场风险影响很大，单个业主大规模集中流转土地从事蔬菜生产，风险系数很高。柳江以专合组织带家庭适度规模经营的生产形式，降低了经营风险，促进了蔬菜规模化生产。
第七种模式：“两股一改”
温江友庆股份经济合作社
该合作社位于温江区和盛镇友庆社区，是2007年3月结合土地整理项目实施，通过“两股一改”方式组建的股份经济合作社。合作社共有社员2185人，涉及农户956户，共有土地3053亩，原集体建设用地752亩，农用地2301亩，实施土地整理，建设用地指标异地流转后，现有集体建设用地83亩，农用地2970亩。通过建设友庆花卉产业园区，农用地全部流转给了业主。
一、组织形式
2007年3月，友庆社区在完成农村产权确权颁证的基础上，结合土地整理项目的实施，推行集体土地股权化、集体资产股份化、集体经济股份制改造等“确权不见田”的“两股一改”。
以社为单位，将752亩集体建设用地和2301亩农用地，按0.01亩为1股（共30.53万股）折股量化到人，“确权不见田”；同时，将评估价值为61.96万元的集体经营性净资产，按1元为1股（共61.96万股）股份量化到人；不设集体股，并对股份股权实行长久固化。
社区以农民量化的土地股权和经营性资产股份入股，组建股份经济合作社，统一对集体土地、经营性净资产进行经营管理。
二、运行机制
通过土地整理将752亩集体建设用地指标置换出来，留83亩指标统一规划建设农民集中居住区，其余669亩建设用地指标按每亩57万元的价格（共3.81亿元）协议流转给农博公司。
利用集体建设用地流转收益，统一规划建设农民集中居住区和友庆花卉产业园区，并配套完善水利、道路、排污、电力、通讯等基础设施。
农户全部进入集中居住区居住。
引进浙江森禾、云南绿大地等国内知名花卉企业进入园区，从事彩叶地被植物、高档盆花生产、科研和品种选育以及花境创意设计施工、微型出口盆景制作、兰花研发交易等规模经营。
合作社按每亩1200斤大米的价格，统一将2970亩农用地（含原有2301亩和土地整理新增的669亩）全部租赁流转给了园区业主，租赁期到第二轮土地承包期末（2027年）。
合作社统一组织，为园区业主提供劳务、管理等配套服务，按每年每亩100-300元的标准收取管理服务费（农民务工工资另计）。
集体建设用地指标流转收益除去土地整理成本、农民集中居住区建设费用和园区基础设施配套建设费用后，剩余1450万元形成商铺等经营性资产，统一由合作社组织经营。
合作社成立嘉庆置业有限公司，开展劳动力培训、劳务服务、商铺出租、承接绿化工程等经营活动，获得经营性收益。
三、利益联结方式
合作社年纯收益按两种方式进行分配。
第一种是农用地流转收益，根据折股量化的土地股权进行分配，按股分红。
第二种是其他经营性收益，在提取30%公积金和20%风险金后，根据原集体经营性资产量化股份进行分配，按股分红。
四、初步成效
友庆股份经济合作社现有4000多平方米经营性用房，经营性资产累计达到1500多万元。
2009年，合作社农用地流转收益达到534.6万元，其他经营性纯收益达到128万元，社员人均从合作社获得分红2437元；加上人均务工收入6353元、安置房出租财产性收入600元、耕保金和其他惠农补贴收入481元、存款利息等收入936元，该社区农民年人均纯收入达到10807元，农民足不出户就有近4000元的收入。
新的《成都市中心城区土地级别与基准地价》调整成果已通过省国土资源厅备案，并经市政府同意，予以公布实施。现将新的《成都市中心城区土地级别与基准地价》印发你们，请认真贯彻执行：
一、按照《成都市中心城区土地利用总体规划》（2006-2020年）及《成都市城市总体规划》（2011-2020年）确定的成都市中心城区规划控制范围。本轮基准地价调整涉及的定级范围包括绕城高速外侧500米以内区域；金牛区、成华区、青羊区、锦江区、武侯区（含高新区）在绕城高速外的区域；共计626.42平方公里。
二、办理协议出让土地、划拨土地补办出让、土地用途调整、土地评估等涉及应用基准地价的，按相关规定执行。
三、成都市中心城区行政划拨和协议出让机关团体、学校、博物馆、医院、体育场（馆）、公共公益设施用地执行《成都市中心城区行政划拨和协议出让机关团体、学校、博物馆、医院、体育场（馆）、公共公益设施用地级别与供地价图》（见本通知附件4），最低供地价的确定、办理协议出让时土地出让金收取等按成国土资发〔2007〕436号文件的有关规定执行。
四、成都市国土资源局服务大厅2011年12月1日前已经正式受理地籍前置调查、签订出让合同、土地用途变更、竣工换证等涉及应用基准地价的业务件，按照上轮土地级别及基准地价执行。
五、新的《成都市中心城区土地级别与基准地价》自2011年12月1日起执行。
二〇一一年十一月二十三日
附件1：成都市中心城区商服用地土地级别与基准地价图.rar
附件2：成都市中心城区住宅用地土地级别与基准地价图.rar
附件3：成都市中心城区工业用地土地级别与基准地价图.rar
(成府发〔2008〕52号 2008年9月2日)
各区(市)县政府，市政府各部门：
为深入贯彻国务院《关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)精神，结合我市实际，现就进一步加强土地管理、促进节约集约用地工作通知如下：
一、坚持节约集约用地原则，加强土地利用总体规划和计划管理
(一)强化土地利用总体规划的控制作用。按照节约土地、集约发展、合理布局、循序渐进的原则，科学编制和完善土地利用总体规划。市域总体规划、城镇总体规划、产业布局规划等必须与土地利用总体规划相衔接，规划确定的基本农田保护面积、耕地保有量、新增建设用地规模不得突破。充分考虑地震灾后重建的实际需求，优先核定灾区建设用地规模。要将农村土地整理规划作为重要内容，统筹设置土地整理项目区。加大对重大基础设施和基础产业规划的统筹协调，避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设。
(二)完善土地利用计划管理。严格执行土地利用计划，新增建设用地总量不得突破上级下达的控制指标。以项目为载体，编制实施新增建设项目用地计划，加强新增建设项目用地管理，严格控制新增建设用地总量。年初由市国土局研究制定主要行业的土地利用计划指标分配方案，报市土管会审定。根据审定方案，由市政府相关行业部门具体安排计划指标。市经委负责审查提出全市新增建设用地工业项目，并安排工业项目新增建设用地计划指标;由市国土局负责审查提出全年新增城镇建设(经营性)项目，并安排新增建设用地计划指标;市发改委负责审查提出除工业和城镇建设以外的全市新增建设用地重大项目，并安排其新增建设用地计划指标。
(三)加强建设项目用地预审管理。把土地预审作为用地审批的重要环节和入门关口。严格审查对建设项目是否符合国家供地政策、土地利用总体规划、用地定额标准和节约集约用地的要求，涉及占用耕地的，区(市)县必须制定耕地补充方案，落实耕地占补平衡。
二、采取综合措施，提高城镇土地节约集约利用水平
(四)全面推行国有建设用地有偿使用制度。认真执行《划拨用地目录》，严格审核划拨用地项目，逐步扩大有偿使用用地范围。工业用地和经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌出让，其中商品住宅用地必须实行拍卖出让。非政府办公、科研、培训等用地要逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。招标、拍卖、挂牌出让的土地必须权属清楚、面积准确、规划条件明确，不得设置影响公开、公平、公正竞争的约束性条件。《灾后重建土地利用规划》确定的用地，按灾后重建的用地政策执行。
(五)严格土地使用标准。健全各类建设用地标准体系，抓紧编制公共设施和公益事业建设用地指标。要按照节约集约用地的原则，在满足功能和安全要求的前提下，重新修改审定现有各类工程项目建设用地指标。建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行用地标准。采取先进节地技术和方案，对超标准用地的，要核减用地面积。
(六)进一步完善土地储备机制。郊区(市)县政府要建立土地储备机构和制度，完善土地收购、土地整理、土地储备等功能，妥善解决资金来源，规范资金和收益管理。
(七)科学制定供地计划。合理确定供地总规模及各类用地比例。停止低密度房地产开发项目的土地供应，保证政策性住房建设用地。严格控制经营性用地单宗出让土地规模，原则上中心城区单宗出让土地规模不超过200亩，郊区(市)县不超过100亩。地震重灾县(市)超过规模的由当地县(市)政府研究决定，报市国土局备案;其他郊区(市)县超过规模的报市政府批准后组织出让。
(八)充分挖掘存量土地潜力。五城区政府作为本行政区域旧城改造的责任主体，要积极动员社会力量参与旧城改造，除市政府投资实施的项目外，经市政府批准，由各区政府投资或引进社会资金实施的旧城改造项目，整理出来的经营性用地招拍挂出让后，土地出让收入扣除市财政按规定应提留部分外，其余全部返还用于所在区的旧城改造。郊区(市)县要结合第二次土地调查摸清本区域内未利用地、废弃土地的家底，制定措施引导和鼓励开发利用。
(九)严格执行建设用地使用权出让合同或划拨决定书。出让(划拨)土地要严格按规划设计、出让合同(划拨决定书)规定的土地利用条件和建设开发期限进行开发建设。以招标、拍卖、挂牌方式出让的经营性用地，确因城市规划调整，改变原规划条件确定的土地利用强度的宗地，经规划管理部门将宗地土地利用强度调整情况公示无异议后，方可进行调整并按成交楼面地价补缴土地价款;以协议方式出让的土地，因城市规划调整或旧城改造，调整原规划条件或规划方案的，经规划、国土管理部门同意后方可调整，收取的土地出让收入按调整前后土地使用条件下的评估价差额收取。
(十)严格执行闲置土地处置政策。市级有关部门要严格依照《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规和土地出让合同、招商引资协议的约定加大闲置土地和空闲土地的清理力度，土地闲置满两年、依法应无偿收回的坚决无偿收回，重新安排使用;不符合法定无偿收回的，由政府回购，纳入政府储备。土地闲置一年，不满两年的，要按相关规定收取土地闲置费。
三、加强政策引导，大力推进工业节约集约用地
(十一)坚持工业集中集群集约发展。按照“三个集中”的原则和“一区一主业”的产业发展规划要求，新上工业项目必须安排在相应的工业集中发展区内。工业集中发展区外的工业企业，在符合国家产业政策和达到环保要求的条件下，要通过“拆企并企”、“拆企入园”等方式逐步进入工业集中发展区发展;对规模小、污染重、效益差的企业逐步实行淘汰关停。
(十二)进一步提高工业用地标准。市国土局、市经委和市规划局等部门要严格执行国土资源部《工业项目建设用地控制指标》(国土资发〔2008〕24号)相关规定。各区(市)县要结合当地实际，适时调整工业用地出让最低价标准，原则上不得低于土地成本供地。
严格设置工业用地出让前置条件。工业集中发展区管委会要会同国土、发改、经委、规划、建设、水利、环保等部门，认真拟定出让地块的产业类型、规划条件、投资强度、产出效益以及环保、能源、安全生产要求等事项和标准，在招拍挂出让文件中予以明确。
(十三)拓宽工业用地供应方式。鼓励企业采取租赁方式使用土地，积极探索分期分段供地方式。对分期建设的重大工业项目，要预留规划发展用地，根据项目实际投资额和建设投产进度分阶段供地，严禁虚假包装项目圈占土地;对投资规模较小、生产周期较短的工业项目，可按照低于50年的期限分期限出让建设用地使用权。期满前，由市经委、市国土局等相关部门对工业项目的实际运行情况进行评估，决定是否延长出让期限。
(十四)建立工业用地退出机制。要在工业用地出让合同中明确约定项目建设规划条件、产业类型、投资规模、投资强度、开竣工时间等事项或标准，对违反合同约定事项和达不到约定标准的项目实行用地削减或政府收回用地。
(十五)加强工业用地用途管制。严禁将工业用地变相用于商业性房地产开发。工业用地因城市规划原因改变土地用途的，政府按原用途收回。
(十六)鼓励节约集约用地。对符合规划的工业项目用地，在不改变原用途的前提下，增加容积率和开发利用地下空间的，不再收取或调整土地出让费用。推行中小企业用地统一建设标准厂房的节地模式。在2010年前，对符合投资强度、建筑密度等控制指标的工业项目，修建3层厂房的，城市基础设施配套费按70%交纳;修建4-5层厂房的，按50%交纳;修建5层以上厂房的，免收城市基础设施配套费。
四、强化农村土地管理，积极推进集体建设用地节约集约利用
(十七)加强农村集体建设用地管理，规范集体建设用地使用。乡(镇)村公共设施和公益事业建设、村民建住宅等需要使用本集体经济组织集体所有土地的，必须符合乡(镇)土地利用总体规划和乡(镇)、村庄规划，纳入土地利用计划，依法办理农用地转用和建设项目用地审批手续。严禁擅自将农用地转为建设用地和未批先占集体土地。
(十八)转变农村宅基地用地方式，促进农民集中居住。在城镇规划区和土地整理项目区范围内，停止审批零星宅基地，引导农民向城镇和农村新型社区集中居住。有条件的地区，在实施农村住房灾后重建、农民“新居工程”和农村新型社区建设时，鼓励建设多层或高层住宅。在城镇规划区和土地整理项目区以外的农村地区，农民新建住宅，要向规划的农村新型社区集中;确需分散居住的，要
严格执行一户一宅的法律规定和当地的宅基地面积标准。要尽量使用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，不占和少占耕地。
(十九)大力开展农村土地整理和城乡建设用地增减挂钩工作，依法盘活存量集体建设用地。通过实施土地整理和城乡建设用地增减挂钩项目，大力开展“拆院并院”和“拆企入园”工作，搬迁后的集体建设用地复垦还耕，腾出的集体建设用地集中到规划的建设用地区使用。
(二十)深化农村土地产权制度改革，开展集体建设用地使用权流转工作。在符合土地利用规划的前提下，依法取得的集体建设用地使用权可以通过出让、转让、租赁、作价出资(入股)等方式进行流转，按照规定用于工业、商业、旅游业、服务业等。集体建设用地使用权流转应当进入土地有形市场，采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易，通过土地市场优化配置农村土地资源。
五、加强监督检查，全面落实节约集约用地责任
(二十一)建立健全土地开发利用动态监测制度。国土部门要运用遥感等现代技术手段，做好土地变更调查，更新土地利用现状数据库，对土地供应和开发利用情况进行定期评价分析。
(二十二)建立建设用地全程跟踪管理制度。市国土局负责，市发改委、市经委等相关部门配合，运用成都市建设用地跟踪管理系统，对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管。对违反土地出让合同和划拨决定书的情况要依法及时查处。
(二十三)完善建设项目竣工验收制度。建设主管部门要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土部门的检查核验意见，或者检查核验意见不合格的，不得竣工验收。(二十四)强化对节约集约用地工作的监管。国土部门要会同监察部门加强用地执法检查，依法查处违法违规案件，要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库，并及时通报给金融部门。
土地是民生之本、发展之基。我国是一个人口大国, 土地问题始终是我国现代化进程中的一个全局性、战略性的重大问题。我国人地矛盾尖锐, 这一现实的国情决定了我国必须实行严格有效的土地管理制度。开展土地评价, 是实施土地管理制度中一项非常重要的工作。
虽然从很早以前我国已经开始了土地分等和定级的相关研究。但是在现行的土地评价中, 由于经济发展程度的不同, 我国的城镇土地分等主要还是集中于全国范围、省域范围内开展, 但是城镇土地的研究还是相对较少, 尤其是城镇间的土地分等研究就更为匮乏。这样, 就不能为城市基准地价确定, 城市土地交易等提供更为科学的依据。
2 评价方法
2.1 分等对象
本文的研究范围包括主城区 (成都市市区) :锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区 (含高新区) ;近郊区:新都区、郫县、温江区、双流县、龙泉驿区、青白江区[7]。
2.2 指标选取及指标体系建立
为了充分反映成都市具体情况对土地质量的影响, 在成都市土地分等过程中, 特别增加了经济位势、旅游资源状况、城市规划、环境质量等因子, 从而更加详细的论证其对土地质量的影响。遵循现势性、可获得性、可量化性等原则, 按照城镇土地分等定级规程, 最终确立了成都市土地分等指标体系, 见表1。
2.3 评价方法
通过位序标准化, 极值标准化等方法进行处理。
权重确定———层次分析法
层次分析法是一种定性与定量相结合的决策分析方法, 通过将复杂问题分为若干次层次和若干因素, 并在各因素之间进行简单比较和计算, 以此来确定各自权重。
3 实证分析
3.1 研究区概况
成都市位于四川盆地的西北部, 全市总面积12.39万平方千米, 总人口超过1 000万人, 其中非农人口318.5万人, 辖区划为7区4市 (县级市) 、8县。雨量充沛, 热量丰富, 有利于农业发展。成都市是四川省省会, 是四川乃至西南地区的经济、政治、文化中心。
3.2 分等分值计算
3.2.1 权重计算
按照上述层次分析法的步骤, 最终确定各项指标权重 (表2) 。
3.2.2 综合分值计算
根据公式 (9) , 求出各区市县的综合分值 (表3) 。
备注:原始数据均来自于成都市2010统计年鉴, 各区县统计公报。
3.2.3 成都市城镇土地分等结果
运用SPSS18.0软件, 选择系统聚类分析, 用平方Euclidean距离作为度量标准, 采用Ward联接作为聚类方法, 输出树状图, 结果如下 (图1) 。
4 成都市城镇土地分等成果验证
4.1 利用回归方程修正城镇土地分等结果
城镇土地分等成果的验证应采用市场资料分等和聚类分析方法分等中的一种或多种方法.本文主要以城镇土地质量综合指标值 (Y) 为因变量, 各区市县城镇最高级别的商业用地基准地价 (X1) 、住宅用地基准地价 (X2) 为自变量, 分别建立回归方程, 利用散点图, 验证分等结果 (图2、图3) 。
备注:数据来自于成都市各区县基准地价更新成果。
通过以上图表可以形象的看出, 城镇土地分等结果与基准地价基本吻合, 但是仍有部分区县的分等综合指标值与实际土地基准地价有差别, 比如新都区的商业基准地价与其综合指标值有一定偏离, 这可能是在收集资料过程中, 由于资料不完全或者是统计口径等因素造成的。位于成都平原经济圈核心地带的新都区, 作为“城北副中心”, “北改工程”的三大主力军之一”, “成德绵”高新技术产业带的桥头堡, 其今后经济发展具有巨大潜力, 这必然影响其土地质量的进一步提升, 因此, 可以考虑对综合分值稍作调整。总的来说, 分等结果还是基本符合各地最新更新的基准地价。
对照基准地价, 参考成都市最新一轮的规划和政策, 最终确定成都市城镇土地分等结果 (表5) 。
4.2 利用社会固定资产投资总额验证城镇土地等
在社会固定资产投资总额中, 主城区仍然占据了接近一半的比例。位于第Ⅱ等级前列的仍然是双流县、龙泉驿区、新都区。基本与分等结果吻合。
5 政策建议
5.1 拓宽分等因素选择的范围, 确定更为合理的量化标准
在进行土地分等因素的选择时, 应充分考虑动态因素所起的作用, 在今后城镇土地分等研究过程中, 应当建立更加合理的指标体系, 确定更为细致的计算标准。对于难以量化的因素, 应该建立更为科学的量化标准。比如, 以城市规划为例, 要量化其对土地质量的影响是比较困难的, 但是其作用是是不可忽视的。
5.2 构建统一的城市基准地价体系
城市土地基准地价是某一区域 (地段) 或低价级别中各样点的平均地价, 代表一定区域 (地段) 的地价水平。城市基准地价的评估, 应充分利用城镇土地分等结果, 体现出区位条件, 经济发展水平等对土地价格的影响。从而为国家征收土地相关税费和城市土地有偿使用收益分配提供科学的计算参考。
5.3 提升土地质量, 促进区域发展
城镇经济的发展会对郊区起到一定辐射作用, 带动郊区经济的发展, 但同时, 郊区经济的发展, 会为城镇营造更加适合的发展环境, 两者相互影响。郊区土地的科学利用, 必然会给城镇带来活力。
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摘 要 成都海峡两岸科技产业开发园,是温江开发工业旅游依托的重要资源之一,本次通过对工业园区以及近30家随机抽样的企业重点调查,以及对市场的调查,对温江的工业园区的旅游开发条件进行客观的评价。
关键词 企业结构 旅游条件 工业旅游
一、工业园区的企业结构
温江的工业园区是以电子机械、生物医药、食品饮料、印务包装为主导的产业集群区。根据工业园区提供的221家工业企业的资料看,园区里面主要有机械电子加工制造业45家,占20%,其次是医药类企业34家,占15%,食品类企业28家,占13%,印刷包装及纸制品类企业28家,占13%,其他类型的企业86家,占39%。
二、温江工业区的旅游条件的评价
温江工业园区是一个生产性的园区,而非遗址性的园区,并且工业园区按照国家工业区的标准设计与建设。本次通过对工业园区以及近30家随机抽样的企业重点调查,以及对市场的调查,对温江的工业园区的旅游开发条件进行如下的评价。
(一)工业区整体的旅游环境评价
1.园区景观条件差。主要表现在建筑环境与街景环境差。
标准工业区的宽阔街道导致了工业区的街景的单调与直白,区内的建筑,大部分以非固定建筑为主,厂房大都是标准的钢架轻型结构,一些厂区的外立面与外墙色彩单一,不利于给游客形成视觉冲击。
2.交通条件通畅但不方便:温江工业园区是典型的满足重型工业企业生产的交通布局,道路宽大,方便车辆的出入。公交线路比较少,目前还不能方便园区内企业员工的出入。
3.公共服务条件。除道路外,区域内缺乏公共性的空间用于公共服务、公共休闲或公共停留。
(二)工业企业旅游开发条件评价
1.大部分企业的工业旅游价值不高
(1)大部分企业的生产环境缺乏观赏性。大部分企业的建筑以钢架结构的工业厂房为主,其余的小部分固定建筑的审美价值偏低。许多企业生产环境嘈杂,并且弥漫对身体健康有负面影响的气体,厂区范围普遍较小,给顾客的经历有限。
(2)部分生产流程有一定吸引力的企业因生产规模小,难以实现旅游。一些最适宜开发工业旅游的饮料、食品类企业也由于生产线的数量有限,仅仅适合有组织的小规模参观。食品、饮料企业对旅游者的吸引力较强,例如青岛啤酒等企业,但作为在温江的分公司普遍因生产规模小,缺乏进行工业旅游开发的条件。
2.愿意对旅游者开放的企业少
虽然大多数的企业都认为企业进行工业旅游在扩大企业品牌、宣传企业文化、展示生产过程、获得附加价值等方面有一定的认同,并表示希望积极参与,但绝大部分企业并没有把工业旅游纳入自己的发展战略许多小企业处于观望态度。
(三)旅游市场工业旅游需求
本次市场调查中我们共发放问卷350份,回收问卷334份,其中有效问卷324份,有效问卷占发放问卷的比例为92.6%,占回收问卷的97%,符合问卷调查的要求。
顾客在考虑出行时的主要驱动因素是兴趣(30.1%),其次是费用(22%),安全与时间分别占到19.5%,其次是交通(8.9%)。在出行时间选择方面周末的占到58.8%,平时占到23.5%,其次是五一、十一占到13.6%,工业旅游消费者也主要集中在周末与假期。
在偏好工业项目中,对食品、医疗、国防、机械、电子与轻工等项目的关注较高,它们分别占到43.8%、43.85%、42.5%、33.8%、26.3%。而航空(15%)、石化(15%)、烟草(10%)相对比重较少。旅游者对温江开发工业旅游时偏好重点侧重于食品类企业。食品类企业在旅游者的偏好中所占比例最大,达到36.7%,其次是生物制药、机械电子与印刷包装在旅游者偏好中分别占到18.3%、16.5%与13.8%。
通过调查发现工业旅游在温江本地居民脑海中还是个新事物。顾客对工业旅游的不是很了解,没听说的就占到调研人数的78.9%,但是在这种情况下,有可能出游的占到35.8%。这说明温江在工业旅游开发方面也存在一定的潜在顾客群,只要开发产品有针对性,也会对他们有吸引力。
三、工业旅游开发建议
温江工业区的现状并不适宜发展规模化的工业旅游,但可以开发部分嵌入式的工业旅游项目,促进工业园区的空间附加值的提升。
1.工业区不适合产业公园旅游模式。工业区内,公共景观的审美性较低,绿化面积低,缺少园林设计;缺少园区配套的公共服务场地与公共服务和休闲娱乐设施;区域内尚不具备接待外来游客、人员的能力。
2.工业园区不适合开发工业遗产旅游模式。温江工业区是一个年轻的工业区,最长的企业仅20多年的生产期。工业区是以生产性的企业为主,大部分企业都仍然处于生产期,园区闲置企业、淘汰企业还较少。
3.工业区内的企业布局结构不适宜工业旅游的开发。标准化的工业区内的主干道过宽,拉开了企业间的距离,在各个企业形成“孤岛”局面的同时,也降低了土地的利用率。
参考文献:
[1]李蕾蕾.中国工业旅游发展评析:从西方的视角看中国.人文地理.2003(6).
[2]任宣羽.工业旅游效益探析.攀枝花学院学报.2007(5).
