旧村改造调研报告
项目的申请报告
市政府：
现将我处小埠顶村旧村改造项目的申请报告如下： 柏林庄办事处小埠顶村距市中心5公里，位于办事处驻地南500米处，属于城郊村，村庄人口1037人，户数273户。旧村改造住宅小区工程建设项目位于村西，村中心大街南老区。老区现有民房46栋，占地面积40亩，全部为40-50年代所建的泥坯或青砖黑瓦房屋，年久失修，土地利用率低，环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住条件较差。
1、建设内容及建设规模：旧村改造项目总规划用地9900平方米（约合15亩），计划投资建设经济适用房标准的旧村改造住宅总面积为6480平方米，项目由3栋砖混结构的住宅楼及其他公建设施组成，总层数4层，住宅层数3层，住宅户数72套，规划居住人口288人，住宅楼地上车库（储藏室）72个。绿化率39%，旧村改造住宅小区按照普通民宅设计，交通便利，功能齐全。
2、建成后对社会及村庄影响：（1）节约土地，改造前旧区占地40亩，改造后占地15亩，走土地集约化道路。（2）增加农民收入，节约的25亩土地将用于复垦，建设蔬菜大棚，年可为村民增加收入75余万元。（3）进一步推进旧村改造，一期共能建成128户，将原拆迁的46户安置完毕后，剩余的房屋将用于二期的拆迁安置，将村北片区的房屋进行改造，实行先安置后拆迁的方式进行。
3、投资成本及成本估算：（1）该村属于部分拆迁，计划拆迁40亩，可复垦成耕地25亩。收益25亩×10万元∕亩=250万亩。复垦土地用于建设蔬菜大棚每年收益25亩×3万元∕亩∕年=75万∕年。（2）安置成本估算：房屋建筑成本6480平方米×0.1万元∕平方米=648万元
（3）配套设施成本估算：电力设施2万元，供水设施1万元，排水设施2万元，小区绿化2万元，共计7万元。
综上所述，旧村改造能促使农民非农化，通过合理的规划进行旧村改造，使更多的农民转到二、三产业上来，在解决我市未来发展空间需求的同时，也能够解决郊区城市化问题以及农民非农化问题，因此该村旧城改造是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展的重要途径。现特向市政府申请立项，望给予支持为感。
以上申请当否，请批示。
柏林庄街道办事处
漳州开发区从2002 年4 月对社区实行“区地合一”的管理模式, 全区辖石坑、大径、店地、白沙、凌波等5 个社区居委会, 共3652 户16756人 ( 截止时间2015 年6 月) 。已改造完成石坑社区的屿仔尾、石后、打石坑、田洋内等4 个自然村, 大径社区的刺围、田中央等2 个自然村, 凌波社区属新区建设。待改造的旧村居住占地总面积1168. 14 亩, 其中石坑的汤洋自然村占地面积70. 64 亩; 大径的许厝、窑里、邱厝、崎巷、后村自然村, 共占地面积411. 3 亩; 店地旧村占地面积441. 2 亩; 白沙旧村占地面积245 亩。
2 开发区旧村改造存在问题及产生原因分析
(1) 村内无序建设, 基础设施配套不到位, 居住环境脏、乱、差。自区地合一以来, 开发区对村民建房只堵不疏, 多年来未曾安排过土地建房指标给予解决困难户、危房户、低洼地住户的实际住房困难, 导致乱搭乱建时有发生, 村内基础设施难于配套, 紧急疏散达不到要求, 易产生灾害。
(2) 缺乏社区风貌景观等专项规划类编制, 相关部门未能有效指导村容村貌整治。至今, 漳州开发区尚未编制完整的、可指导社区建设的修建性详细规划或旧村近期改造规划, 社区内新建、改建、扩建无据可依, 无章可循, 从而导致规划引导建设不力。由于旧村改造未制定有效的“行动计划”, 城中村改造依然一片空白, 启动遥遥无期, 村容村貌的整治力度不大。如厦大校区北门对面临时搭建存在多年, 一直未有改观, 与开发区发展步伐和周边街景极不相称、极不协调。
(3) 安置房工程进展缓慢, 群众对旧村改造期望值大打折扣。石坑田洋内及昆仑山路段的拆迁已九年, 至今安置房仍未全部建成, 安置房室外市政配套工程资金缺口较大, 还未动工兴建, 历史遗留问题久拖未决; 2009 年就启动店地社区安置房一期工程建设, 时隔6 年, 虽已动工建设, 但进展较为缓慢。
(4) 民房建设管理跟踪不到位。原部分村庄已建的安置房, 都是统建联排基础分配, 到户分层建设, 安置形式单一, 外墙立面装饰凌乱, 导致因随意加层影响相邻房屋结构, 由此造成上访、纠纷等一些不和谐事件, 未能形成现代化管理的物业小区, 并存在停车难、治安乱、垃圾分类处理未到位等现象, 亟待创新管理机制。
(5) 民生工程后续管理投入不足。主要是公厕、排水沟、路灯、绿化配套等工程的建成后的管护, 需一笔不小的费用, 社区财力较弱, 导致管护不到位, 环境质量提升有待加大投入。
(6) 旧村内排水不畅, 积水内涝, 污水淤积严重。汤洋、店地、白沙旧村没有规则的防洪排涝系统, 随着旧村周边市政道路、高速公路等大型基础设施的建设, 改变了原有地形地貌和排水系统, 形成洼地, 下大雨时常积水内涝, 导致低洼地住户常受积水困扰, 苦不堪言。另外旧村内的污水排放都未接入市政管网, 大多是雨污合流, 有的甚至淤积溢出, 与开发区宜居环境建设格格不入。
3 旧村改造的思路与对策
3. 1 近期旧村改造的工作目标: 侧重科学规划与旧村现状的改造提升
(1) 建议要明确旧村改造的定位和目标, 推进多规合一工作, 制定旧村改造行动计划。对旧村改造范围划定禁建区、限建区、适建区, 有计划有步骤地推进旧村改建与环境改造。
(2) 建议要制定社区危旧房改扩建计划, 简化危旧房行政许可审批等相关工作。设置条件、分期审批解决危房户、住房困难户、低洼地住户三种刚需住户的合理诉求, 特别是改善低洼地住户的居住环境。
(3) 建议要理顺环境卫生管理、社区建设等相关职能, 归口管理, 加强顶层方案设计和对上政策衔接, 有对应机构、有专职人员牵头具体落实环卫、环境改造建设、简化危旧房行政许可审批等相关工作, 使社区环境建设工作得以顺利进行, 集中时间、人力、财力有序推进。
(4) 建议要加大对小流域的治理力度。对处在低洼地的排水系统进行清理, 改造加固, 减少积水内涝, 提高防洪排泄能力。1石坑社区应加快汤洋排洪沟建设; 对社区后山排洪沟建议3 至5 年进行一次的全面清理, 日常加强巡查管护, 防止村民出现占用排洪沟的行为; 针对农贸市场周边洪水於积问题, 要定期对社区排水管道进行清於或对嘉源小区整体的雨水、污水管进行分流改造。2大径社区应加快大径排洪沟建设; 要定期对大径综合楼、窑里、邱厝小区进行排水管道进行清淤清障, 完善社区内路网排水设施。3店地社区应定期对社区内部排水系进行清淤清障; 未进行城镇化改造前, 考虑是否进行强排设计。4白沙社区应定期对旧村内进行排水清淤清障, 并根据排水需要, 在社区北部建设一条较宽排洪渠, 结合卓崎内湖整治, 在白沙与卓崎内湖形成一条岸堤, 防止海水倒灌。
3. 2 中远期旧村改造的工作目标: 按“因村施策, 试点先行, 彰显特色, 稳步推进”的整体思路有序策划与推动旧村改造
(1) 石坑社区要充分考虑待改造的汤洋自然村和在建的田洋内小区的特色和区域位置, 以邻近的工业园、观音山景区为依托, 建设成安置和工业园生活配套、融入旅游为一体的一区商业中心的延伸带, 兼顾居民、开发企业、政府 ( 或村集体) 三者的利益, 可借鉴厦门的“金包银”工程模式对汤洋自然村进行开发建设。同时完善田洋内拆迁安置房配套建设, 以便早日解决历史遗留问题。可尝试对已改造的小区进行物业管理, 塑造社区新形象, 缩小城乡差距。
( 2) 大径社区应按二区总体规划的功能定位进行整体拆迁改造, 以城市建设模式一步到位进入城市化, 使其与学城周边环境相协调。大径整体旧村改造可采取“政府引导、村为主体、引资开发、市场运作”的模式推进。政府引导就是政府负责引导、组织、协调等工作, 批准规划和改造方案, 明确市政建设条件, 制定配套政策。村为主体是以村集体作为改造工作的主体, 调动群众参与的积极性, 实现旧村改造的目标;村集体主要负责调查摸底、拆迁安置、协助征地等工作。引资开发就是通过采取项目捆绑的挂牌方式选择开发业主, 由开发业主投资进行旧村改造建设。市场运作是用公平、公开、公正的市场规则选择开发业主, 开发业主则通过经营房地产和其他项目市场运作来取得投资回报。并可根据现行政策, 考虑政府购买就近的周边商品房的形式进行安置, 使拆迁改造工作得以顺利进行, 在当前房地产去库存的政策下, 也为部分开发商解决商品房存量问题, 一举多得。
( 3) 店地社区可根据社区中各自然村的现状、经济和社会状况, 分三个层次逐步推进, 多形式安置, 对农民住宅占地设限, 不以户均为限, 而以人均为限。一是对地埔、店仔尾等低洼地住户抓紧进行整体搬迁、成片改造, 可考虑对接相关政策试行廉租房、棚户区改造工程模式集中拆迁安置。二是对自然条件差、离中心城区较远、经济基础一般的尖山自然村, 引导其向经济社会条件相对优越的中心区或安置小区搬迁归并, 腾出的旧村土地可复垦为耕地或整理成工业用地、旅游配套用地等。三是对靠近厦大附中, 建房农户较多的东地、余厝等自然村, 对现有新区小区, 要加强闲置农宅的拆迁、回收、流转、整合, 对拆迁的老宅基经重新规划后可作为新的预留宅基地, 审批给刚需三类住户; 对于已撂荒的旧村址等集体用地, 要充分利用, 待用地需要时再考虑整体拆迁改造。
(4) 白沙社区可考虑在保留原新村建设示范点的基础上, 规划新区与原新村建成区示范点相衔接, 采取科学规划、集中建房、建新退旧、边建边改、统一安置的方式进行, 既解决困难群众的住房需求, 又推进旧村改造。同时, 还需严格执法, 加强农村宅基地权属管理, 实行以证管地, 对新批建农居按要求签订拆旧协议, 由土地收储部门或村集体收回保管, 以便按规划实施旧村改造;对无证用地、多占地的, 可以采取行政、法律和经济手段, 促使其尽快退出土地, 对违反规划的乱建抢建行为坚决予以制止。
参考文献
侯三元是乐清市虹桥镇连桥村村委会主任，经历过村里大大小小无数的事情，但没有一回像这次一样让他感觉无能为力。
村里另一家人也处于悲痛之中。2月28日晚，村民黄国炯9岁的儿子黄翔（化名）在村中水坑不幸溺亡。当晚，悲痛的家属和部分村民用石头和铁器砸碎侯三元家的玻璃，将其家中多件物品砸破，将黄翔的尸体抬到其家中，设置灵堂进行吊唁。
一天后，在镇政府和当地派出所相关领导的劝说下，黄翔家属才将黄的尸体转移到乐清市殡仪馆，至今尸体仍然停放在乐清市殡仪馆。
一起意外事件为何会激发矛盾，在悲剧引发的冲突背后究竟隐藏着什么？
一出悲剧引发的闹剧
黄翔是乐清市虹桥镇某小学二年级学生，是个人见人爱的阳光男孩。
2月28日傍晚，黄翔吃完晚饭后与4名小伙伴出去玩耍，离家前，他还跟母亲告别，说玩一会儿就回来。没想到这一走，便是永别。
据其小伙伴介绍，当天傍晚他们在附近一块空地玩捉迷藏，空地有3处很深的大水坑。此前，黄国炯曾明确告诉黄翔：“那里危险，不能去那里玩。”当晚7时许，小伙伴们提出要回家。“黄翔说要去同学家玩，于是往空地水坑那方向走了。”一名小伙伴告诉《小康》记者。
半个小时后，黄翔没有回家，母亲察觉不对，开始到处寻找，甚至还将上班的黄国炯叫回家。“找了一个多小时还没找到，于是我决定去拆迁空地的水坑处看看。”黄翔的爷爷说，去空地寻找是最坏的打算。21时许，黄翔仰身泡在一处水坑，被爷爷发现。此时，他已脸色苍白，没有呼吸。乐清市第二人民医院医生经过一个多小时的抢救，依然无法挽回黄翔的生命。
黄翔溺水的地点是一处拆迁遗留的水坑，上面漂浮着浮萍和垃圾。《小康》记者在现场看到，在深水坑旁，已经用竹匾围起。附近居民称，空地附近这样的水坑还有3处。这块空地原是村民的住宅区，4年前开始拆除。
“拆除时，拆迁队为了取出深埋地下的钢筋，形成了9个坑，后来回填了6个坑，留下了这3处。”
2月28日当晚，连桥村村委会主任侯三元得知黄翔落水的消息后，迅速联系村两委班子成员，驱车赶到医院。此时，黄翔已经被医院宣布死亡。侯三元又带领村委会相关成员赶到村委会，召开紧急会议，研究处理上述事件。会议刚开到一半，就有村民匆忙赶到村委会，说“黄翔的家属已经把尸体抬到侯三元家门口，正在砸门”。
会议因此中断。侯三元急忙赶到距村委会仅百米距离的家中。在家门口，侯看到很多人正在用石块和木桩铁器等砸自己家的门窗，考虑到家属的激动情绪，侯三元没有直接回家，而是到邻居家的二楼躲避。
“在邻居家，能清晰听到砸门和玻璃的声音，我当时心都碎了。”侯三元告诉《小康》记者。侯三元提供家门口安放的监控录像显示，黄翔家属及同村村民打砸门窗持续三个小时左右。在前门不能砸开的情况下，最后砸碎窗钢化玻璃后打开大门，将室内多处物品砸烂，并将尸体安放在侯三元家中的一楼，并搭设灵堂。侯三元和妻子在此期间多次打110报警，但监控显示警察出警后并没有能阻止他们的打砸行为。
“将一楼后窗砸碎后，石头飞到屋里，已经90岁的老父亲被惊醒了，差点砸中他的身体，现在老人家因为惊吓晚上无法安睡。”侯三元说。监控录像显示，在砸门窗过程中，村里负责设计规划旧村改造的工作人员黄金玉来到侯三元家中，情绪激动的黄翔家属及部分村民将其团团围住进行殴打，持续十分钟左右。
“事后黄金玉被打伤住院，在殴打过程中，价值3万余元的金项链和价值8万元的玉坠给抢走，至今没有找到。”侯三元称。
黄翔的灵堂在侯三元家搭设后，家属和亲人在哭闹中开始烧纸烧香吊唁，直到第二天晚上，在镇政府相关领导和当地派出所相关办案人员的劝说下，黄翔的家属才将尸体移送到乐清市殡仪馆，至今仍在冷冻没有火化。
混乱结束后，侯三元回到家，看到家里的沙发、家具和门窗等均被砸烂。
村主任的无奈
“回村工作四年多，北京的企业转租出去没有赚钱，一心投身到旧村改造的工作中，却因为一次儿童意外溺亡事件，让我和家人落到无家可归的境地。”侯三元说此话时眼含热泪。
据《小康》记者在当地了解到，2009年连桥村启动旧村改造工程，在多数村民的要求下，侯三元放弃在北京经营的企业，全身心投入旧村改造这一政府支持的惠民工程，并经民主程序，合法当选连桥村村委会主任。
当时，连桥村在乐清市旧村改造的政策指引下，提出了整体改造村庄的设想，温州市城市规划设计研究院受连桥村委托，编制出详细规划。根据连桥村双委及村民的要求，并经乐清市规划建设局研究同意，编制连桥村旧村改造规划，范围分ABC三个地块进行逐步开发。
其中A地块需要拆迁居民130余户，在拆迁动员工作后，居民均在同意拆迁的协议上签字。当时设想是按片区分期实施，滚动式建设，计划用8年时间完成全部工程建设。
“最初规划拆迁等工作村民100%同意，可是在实施拆迁过程中，有8户村民提出无理要求，增加拆迁补偿标准，最后未能拆迁而搁浅，现在唯一的办法就是不得不改变原有规划，重新设计规划。”连桥村党支部书记黄希法介绍说。
侯三元接手推进村里的旧村改造工作，阻力重重。
“我在外面做了30多年生意，对村里的生态不是很了解，当时真心不愿做这个村委会主任，但为了村里的建设和群众的信任，只能就任。”侯三元说。上任后，为了村里的旧村改造项目，侯三元多次自掏腰包，个人出资村里建设，在2013年底换届选举时再次当选村委会主任。
《小康》记者在当地采访期间，多位村民向记者述说了他们对村领导班子的赞誉。事件发生后，一份由虹桥镇77个村的村委会联名的请愿书被送到浙江省各级政府，请愿书要求政府主持公道，将极少数别有用心的不法分子绳之以法。
“侯三元是一位兢兢业业的村主任，因此事件成了攻击的标靶、肆意打砸的对象，个人家庭财产遭受重大损失，人格遭到侮辱，如果政府不出面主持公道，不但侯三元个人合法权益得不到应有的保障，也极大地伤害了基层村务工作者的心。”上述请愿书显示。
请愿书上所谓“极少数别有用心的不法分子”用连桥村相关负责人和村民的解释是，旧村改造工程未能拆迁的8家“钉子户”。记者了解到，此次事件被当地公安机关刑拘的周建波就是村民眼中的“钉子户”之一。
前述打砸抢事件发生后，乐清市公安局立案侦查，以故意毁坏财物罪对参与打砸的周建波和黄岩顺采取刑事拘留措施，一个月后，二人被取保候审。但公安机关没有对参与打砸的黄翔家属采取措施。虹桥镇党委书记吴呈钱接受《小康》记者采访时表示，没有对黄翔家属采取强制措施主要是政府协调后考虑为了稳定家属的情绪，现在公安机关正在积极调查，会依法办理此案。
北京市腾岳律师事务所合伙人、律师曾凡荣告诉《小康》记者，根据此案的事实，上述参与打砸的嫌疑人已经触犯刑律，根据《中华人民共和国刑法》第275条规定，故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，判处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金。故意毁坏公私财物，数额巨大或者有其他特别严重情节的，判处3年以上7年以下有期徒刑。故意毁坏财物罪的追诉标准数额较大为五千元以上；数额巨大为五万元以上。上述嫌疑人的行为已经构成故意损坏公私财物罪。
“同时，按照《中华人民共和国侵权责任法》相关规定，该深水坑的施工方需要承担民事赔偿责任。因为施工方挖出的深水坑有一定的安全隐患，却没有尽到警告警示的义务，也没有消除深水坑的安全隐患。另外孩子的父母没有尽到监护的义务，也要承担一定的责任。”曾凡荣律师表示。
连桥村党支部书记黄希法称，“谁也不愿意发生这样的悲剧，我们也十分痛心。事发后，正和当地政府一同与遇难男孩家属沟通，想妥善解决此事。但家属要求的赔偿数额高得离谱，因此一直没有达成协议。”
黄希法表示：“孩子摔入的深坑，是当初回填时，拆迁公司认为坑较深土方不够，所以一直到现在没有回填。我们还设置了警示标识和警戒线，但不知道被谁毁掉了。”
自从家里被打砸停尸后，侯三元全家就不得不搬出来住。他无奈地告诉记者：“房子刚在两年前进行装修，花了160多万，现在只能看着房子空着。”当地村民说，按照当地的风俗，房子被别人停尸后已经破了风水，这样的房子以后很难住人，就是出售也没有人愿意买。
旧村改造之困
旧村改造，如何在个人利益与集体利益中寻找平衡点，是一大难题。
2011年启动的《连桥村旧村改造安置方案》显示，村民安置标准为：被拆迁房屋在三层及三层以下的，具有集体土地使用证的，按占地面积1：3的比例确定安置房屋面积，四层及四层以上的其中三层以下按上述比例标准确定安置房屋面积，三层以上部分按建筑面积1：1的比例标准确定安置房屋建筑面积。安置房屋由村向安置户收取建筑总成本价每平方米700元。被拆迁人从搬迁之日起，按房屋建筑面积支付安置补偿费，标准为每平方米每月3元。
这一方案已经考虑到诸多现实因素，采取乐清市旧村改造中是比较合理的标准。“当时130余户居民都同意上述安置方案并签署协议，因8户村民提出不合理要求迟迟不拆，导致拆迁工作就此停滞”。连桥村党支部书记黄希法说，村里一直做8户村民的思想工作，可一直没有成功，因此新房一直无法开工建设。
三年时间过去了，连桥村旧村改造仍停留在拆迁环节，回迁变得遥遥无期。
《小康》记者在村民临时居住安置点看到大片简易房，了解到该安置点一共有居民50余户，“都是临时搭建的简易房，夏天漏雨冬天寒冷不保温，每年夏天刮台风时就要在房顶系上沙袋，怕台风掀翻屋顶。”安置点居民林素娟说。
家庭、老人和小孩在搬迁后面临种种不便，随着时间的延长，回迁户的焦虑情绪日渐加重。村民们告诉记者，由于老人们相继离去，在连桥村拆迁安置区，让健在的老人伤感而更加重了集体焦虑的氛围。“我希望村里的‘钉子户’早日搬出去，新房早点建好，在我有生之年能住进去。”该村90岁的老党员黄福金眼神里流露出住进新居的渴望。
留守户一日不搬走，新村就一日无法开建。
“很多人埋怨村里工程一直弄不起来，我们压力很大，于是决定改变方案重新设计规划。”黄希法说，如果按照现行的村民自治原则，少数必须服从多数。现在推行人性司法，要考虑留守户的不同诉求，也要兼顾全村95%村民的公平公正。
虹桥镇党委书记吴呈钱对此则很无奈。他表示，因为有拆迁户留守，只能改变规划，重新设计，这样一来，村民住进新居的时间又会拖延。
多年来，旧村改造遭遇“钉子户”事件已经成为多地新农村建设面临的共性难题。
广州市海珠区琶洲村是列入“广州市全面改造城中村名单”的九个城中村之一。2008年8月，琶洲联合社改造方案得到了该社2/3以上的社员表决通过。其中拆迁补偿安置方案明确规定了全村房屋的拆迁补偿标准。同时开始拆迁。拆迁过程中，两户居民未签订房屋拆迁安置补偿协议，整体拆除工作被迫延迟。2009年9月，琶洲联合社以宅基地使用权纠纷为由向海珠区人民法院提起民事诉讼，要求收回两户的宅基地使用权。法院判决，琶洲联合社有权收回两被告的宅基地使用权。终审判决后，两户居民并没有主动履行法院已生效的判决。为此，琶洲联合社于2011年1月18日向海珠区人民法院申请强制执行才得以拆迁。
无独有偶，广州市越秀区杨箕村改造工程也遇到了类似“钉子户”。2012年，1416户居民中有约30户村民未达成拆迁补偿协议。同年3月12日，杨箕股份合作经济联社以“宅基地纠纷”为由，将“钉子户”告上法庭。其后，亦有村民以物权纠纷、拆迁补偿安置协议纠纷反诉经济联社，共涉及32起案件。当年5月24日，越秀区法院对杨箕村征地首批审结的8起案件进行宣判，“钉子户”败诉。拆迁才得以顺利进行。
“连桥村旧村改造项目得到了乐清市政府支持。是乐清市5个重点改造项目之一，涉及130余户。拆迁后土地挂牌后，安置后有一部分可以作为商品房出售，给村集体带来收益。这本来是一件好事，就因为几户人家留守，造成现在的局面。”虹桥镇一位官员告诉《小康》记者，“其实按照当时的协议，起诉到法院，8户人家会败诉，但是我们相信政府的协调能力，到最后多次磋商还没有达成协议，政府的力度没有显现出来。”上述官员表示。
诉诸法律来解决旧村改造的问题，地方官员却不得不面对维稳的压力。这种状况使基层政府工作人员常常陷入二难之境。
北京师范大学绿色经济研究所副所长、经济学博士赵峥接受《小康》记者采访时表示，旧村改造是我国统筹城乡协调发展的重要内容，也是促进农村繁荣、农业发达、农民富裕的根本出路，是集约利用土地资源，拓展城市发展空间的客观要求。积极稳妥地推进旧村改造，不断加快旧村开发建设步伐，提升农村经济社会发展的质量和水平，是实现我国城镇化持续健康发展的必然选择。
“单纯政府主导型的旧村改造往往与政府政绩直接相关，往往更加热衷于“形象工程”，而单纯市场主导的旧村改造，往往在经济利益驱动下容易忽视弱势群体的利益。仅靠政府单方力量或纯粹市场作用，旧村改造不可能取得真正的成功。未来，在旧村改造过程中，应着重建构主要参与主体的良性互动机制，政府应充分发挥决策推动与政策引导作用，协调旧村改造的近期与长远利益的关系，以增强改造的动力并营造良好的市场运作环境。”赵峥认为。
一起偶然事件激发的矛盾却不偶然，如何解决旧村改造难题，需要从政策层面、法律层面、社会治理等各个环节去协调、改造。
旧村改造售房合同
甲方：济南市市中区白马山办事处袁东居委会旧村改造办公室乙方：
（合同编号）
出卖方（以下简称甲方）：济南市市中区白马山办事处袁东居委会旧村改造办公室
联系电话：
买受方（以下简称乙方）：姓名：身份证号：
联系电话：住址：。
根据《中华人民共和国合同法民法通则》及其他有关法律法规规定，结合旧村改造计划的实施实际，甲、乙双方本着自愿协商一致的基础上乙方向甲方购买宅楼，达成以下协议：
第一条房屋概括：
甲方在济南市市中区机一西路北侧袁柳村南部开发建设袁柳小区南区。主体建筑物的使用性质为住在，属砖混结构，建筑层数为七层（含阁楼）。
第二条乙方所购房屋面积及套数
1、乙方所购房屋为袁柳小区南区号楼单元层室号
地下室号阁楼、号车库。
2、房屋建筑面积为：平方米：地下室建筑面积建筑面积为平方米：车库建筑面积为平方米。
上述建筑面积，如与竣工验收后实际测定建筑面积有误差时，误差绝对值以实际测量为准，平方面积结算时核实调整，每平方米依照本合同规定价格不变，总金额多退少补。
第三条房屋及配套售价
1、房屋建筑面积售价为每平方米元，计人民币元。
2、地下室建筑面积售价为每平方米计人民币
3、阁楼建筑面积售价为每平方米元，计人民币元。
4、车库建筑面积售价为每平方米元，计人民币元。
5、防盗门、楼宇对讲门计人民币：1200.00元。
6、总计价款为人民币：元
大写人民币佰拾万仟佰元。带有煤气的房屋，购房款内不含煤气开户费。
第四条付款方式及时间约定
乙方向甲方支付房款的结算方式为：付款。
1、日前支付全部房款的%，计人民币：元。大写人民币：佰拾万仟佰拾元。
2、，计人民币元大写人民币：佰拾万仟佰拾元。
3、前支付全部房款的%，计人民币元大写人民币：佰拾万仟佰拾元。
4、双方房屋交接时，乙方累计交齐购房款。
第五条房屋交付期限。
该住宅于年月日竣工验收。乙方按第四条规定：购房款交齐后，甲方将房屋交付使用。如甲方提前交房，乙方提前交款，如遇不可抗拒因素，缴付期限后延。
第六条设计变更的规定（只限六楼.。阁楼的客户）
如在施工前或施工中，乙方对该工程提出变更要求，应按形象进度提前20天通知甲方，经双方协商同意并签字认可后方可执行。工程变更费用及由此造成的相应损失，按实际发生由乙方承担，工程期顺延。
第七条工程质量维护
自双方签订结算移交协议书之日起，甲方对该房屋承担建筑施工质量保证责任，保修范围及时间依照国家相关规定执行。
第八条质量等级确定
该房屋质量等位合格
第九条甲方逾期交付的违约责任
除本合同第五条规定的特殊情况外，甲方未按本合同固定期限将该房屋交付给乙方使用，乙方有权按已交付的房款向甲方追究违约利息，月利息按银行规定的当期银行贷款总价款的万分之一/天，支付违约金并赔偿利息。
第十条乙方逾期付款的违约责任
乙方如未按合同第四条规定的时间付款。甲方对乙方逾期应付款有权追究违约利息，月利息按银行规定的当期银行贷款利率计算，若逾期超过一个月，只为乙方不履行合同。甲方有权要求乙方按购房合同总价款的万分之一/天向甲方支付违约金并赔偿利息，甲方有权自行处理该房。
第十一条物业管理
1、该房屋办理房屋结算移交协议书的同时，乙方向物业管理部门签订物业管理合同，乙方遵守小区物业部门的各项规定，并按时交纳物业管理费。
2、乙方使用期间未经小区物业管理部门同意，不得擅自改变该房屋管理结构和用途。
第十二条房屋交接
甲乙双方按本合同的第三、四、六条结算完毕无误后，该房屋的所有权即属乙方所有，因本房产为旧村改造项目，甲乙双方均应在符合法律、法规、政策的前提下，办理房产手续。
第十三条合同生效与终止
1、本合同生效日期：自甲乙双方签字之日起生效。
2、本合同一式四份，甲方三份，乙方一份。
第十四条附则
本合同未尽事宜，由甲乙双方另行协定，并签订补充协议，补充协议条款与本合同具有同等法律效力，如补充协议条款与合同条款有矛盾是，以补充协议为准。
甲方（签章）：乙方（签章）：
一年来，在省、温州市和市委、市政府的正确领导下，在市人大、政协的关心下，在各有关部门的大力支持和配合下，经过精心部署，扎实工作，有序推进，我市旧村改建与环境整治工作进展顺利，取得了一定的成绩。
目前，全市列入旧村改建和环境整治计划的有441个村，我市已累计启动440个村（上报省、温州
数），3年时间超额完成省定5年启动370个村的任务数，达任务数的118.9%；完成温州市3年任务总数261个村的168%。其中2005启动环境整治村304个，完成温州市任务数87个村的349%。同时还整治了主要景观线67km。2004、2005年，我市分别连续获得浙江省“县级村庄整治建设工作优胜奖”和温州市“千百”工程先进县市称号。
现我市有1个省级联系村、10个省级“全面小康建设示范村”，其中20055个村，12个温州市级“全面小康建设示范村”，其中20056个村，有2个温州市“十佳环境整治工作先进村”；2005有65个村被评为温州市级“村庄整治合格村”，累计109个村；有81个村被评为乐清市级“村庄整治合格村”，累计123个村。连续两年开展“星级村”评选活动，2005评出四星级村5个、三星级村8个，二星级村14个，一星级村59个。已全部完成了全市应编制的480个村庄的规划编制任务。具体做法如下：
一是领导重视，政策资金到位。
市委市政府对该项工作高度重视，多次召开常委会、市委全会等重要会议进行研究部署。市委十一届四次全会进行了专题研究部署。市主要领导和赵乐强副书记、周明涛副市长经常到指挥部和下村指导工作。市联席成员单位对我市旧村改建与环境整治工作给予了大力的配合支持，为工程的顺利实施创造了良好的环境。同时结合乐清实际，在已出台有关政策的基础上，出台了《关于加快旧村改建与环境整治工程建设步伐的若干意见》，使各村建设有章可循。主要在用地政策、财力、规费减免、规划技术指标及审批手续等方面给予优惠、扶持。2005年落实计划用地指标10亩；全市总投入2.81亿元，其中市财政专项资金投入1363万元，省、温州市支持312万元，乡镇财政投入3097.3万元，村级资金投入2.332亿元。
二是完善编制，完成规划编制任务。
紧紧抓住当前编制“十一五”规划和修编土地利用总体规划的有利时机，进一步修编完善现有的城镇体系规划和村庄布局规划。市政府下发了《关于加快村庄规划编制和旧村改造的通知》，按照“撤并自然村、缩减行政村、加强中心村”的思路，分新建型、改造型、规划控制型三种基本类型因地制宜编制，现已圆满完成了应编制的任务。
三是积极下村，指导各村开展建设。
市领导多次到村视察工作、现场办公，帮助村理清工作思路，现场解决难题。全年特邀请市领导下村指导和现场办公12次，本指挥部全体人员专题下乡解决问题21次，共累计下村调研、检查、指导工作760余人次，2005年初在大荆镇下干村指导工作的4位同志，吃住在村近一个星期。今年4月、6月份指挥部邀请市人大、市政协、老干部局组织部分市人大代表、政协委员和退离休老干部共160多人次视察我市旧村改造成果。市人大和市政协还召开专题会议，听取并审议了关于旧村改造工作的报告。
四是宣传教育，示范引路推进建设。
通过召开现场会议、组织下村调研、镇村干部座谈会、外出考察学习、村内设置宣传牌、新闻媒体专题介绍、组织业务培训、举办旧村改造知识竞赛和群众体育活动等各种渠道进行宣传教育。2005年举办多次业务培训，其中在市委组织部举办的村干部培训中授课11次，指挥部分别举办了一次乡镇分管领导、全市列入计划村的农村指导员业务知识培训，培训人员近2200人次，收到了较好的效果。
总
体
策
划
方
案
一、济南市城市总体规划与城市开展战略概述
济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏〞为城市开展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿〞带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城〞、“中国人居环境奖〞。
在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。
以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。
二
工程所在区域在城市中的地位分析
1.工程概况及地块价值研究
1.1工程概况
济南高新区南胡旧村改造工程〔以下简称南胡旧村改造工程〕位于济南东部新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。本工程由一、二、三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。其中六、七、八地块为旧村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交通方便。旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。
本工程各地块用地性质及可规划面积见下表：
地块一
地块二
地块三
地块四
地块五
地块六、七、八
性质
居住
居住
商业
市政
商业
居住
面积〔亩〕
81.45
50.4
23.55
7.2
51.45
114.9
本方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案（四地块为市政公共用地,暂不考虑）。
方案一：六、七地块村委会自行开发建设，捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案二：六、七地块村委会自行开发建设，一地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案三：六、七地块村委会自行开发建设，二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案四：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂
方案五：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三、五块在土地招拍挂后由村委会摘牌成立公司后进行开发。
村民安置生活保障〔地块六、七、八〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
1652/5286
总建筑面积
万m²
22.94
一、居住、配套建筑面积
万m²
22.941、地上建筑面积
万m²
18.36
①住宅建筑面积
万m²
16.39
②配套公建面积
万m²
1.972、地下建筑面积
万m²
4.59
地下停车建筑面积
万m²
3.27
地下储藏建筑面积
万m²
1.29
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm²
689
住宅建筑套密度〔净〕
套/hm²
215
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.14
地上总容积率
万m²/hm²
2.4
地下总容积率
万m²/hm²
0.60
居住地上容积率
万m²/hm²
居住地下容积率
万m²/hm²
建筑密度
%
18.4
绿地率
%
居住停车率
%
居住停车位
辆
1321
地面停车率
%
10.7
居住地面停车位
辆
141
统征储藏用地〔地块一〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
1104/3533
总建筑面积
万m²
16.79
一、居住、配套建筑面积
万m²
16.791、地上建筑面积
万m²
13.03
①住宅建筑面积
万m²
11.91
②配套公建面积
万m²
1.122、地下建筑面积
万m²
3.76
地下停车建筑面积
万m²
3.72
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
--
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm²
651
住宅建筑套密度〔净〕
套/hm²
279
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.70
地上总容积率
万m²/hm²
2.40
地下总容积率
万m²/hm²
0.69
建筑密度
%
17.08
绿地率
%
居住停车率
%
居住停车位
辆
1050
地面停车率
%
14.29
居住地面停车位
辆
150
统征储藏用地〔地块二〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
660/2112
总建筑面积
万m²
9.69
一、居住、配套建筑面积
万m²
8.131、地上建筑面积
万m²
8.13
①住宅建筑面积
万m²
7.45
②配套公建面积
万m²
0.682、地下建筑面积
万m²
2.04
地下停车建筑面积
万m²
2.00
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm²
623
住宅建筑套密度〔净〕
套/hm²
266
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.81
地上总容积率
万m²/hm²
2.39
地下总容积率
万m²/hm²
0.60
建筑密度
%
17.11
绿地率
%
居住停车率
%
居住停车位
辆
572
地面停车率
%
10.49
居住地面停车位
辆
统征储藏用地〔地块三〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
总用地
万m²
3.58
可规划用地
万m²
1.54
总建筑面积
万m²
6.64
地上建筑面积
万m²
5.39
地下建筑面积
万m²
1.25
地上总容积率
3.50
地下总容积率
0.81
建筑密度
%
30.00
绿地率
%
停车位
个
按每百平米0.8
统征储藏用地〔地块四〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
总用地
万m²
0.60
可规划用地
万m²
0.48
总建筑面积
万m²
0.48
地上建筑面积
万m²
0.48
地下建筑面积
万m²
地上总容积率
地下总容积率
建筑密度
%
25.02
绿地率
%
停车位
个
按每百平米0.8
统征储藏用地〔地块五〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
总用地
万m²
5.97
可规划用地
万m²
3.43
总建筑面积
万m²
14.76
地上建筑面积
万m²
11.97
地下建筑面积
万m²
2.79
地上总容积率
3.49
地下总容积率
0.81
建筑密度
%
29.40
绿地率
%
停车位
个
按每百平米0.8
1.2地块价值研究
本工程在济南市的东部新城区的核心部位，是济南市总体规划“东拓〞开展战略前沿，规划汉峪片区的中心地带。
周围有高新区政府、齐鲁软件园、齐鲁软件学院、知识经济总部基地、浪潮工业园、山东省立医院、方案建设的CIIC园区、大小汉峪及北胡村旧村改造工程、山东省省直宿舍以及奥体东地块建设、成熟社区黄金时代等。市政府的东迁及奥体中心的建设对地块价值及工程品质的提升都有很大的积极作用。将来必定成为济南市的新城市中心，地块楼盘升值潜力极大。
2、工程市场分析及市场定位
2-1工程周边市场整体评价及开展前景简析
2-1-1周边市场整体分析
1〕济南市城市住宅和房地产开发现状
九十年代以来，济南市的经济开展水平和速度都高于全国的平均水平，住宅建设也迅速开展，一大批布局合理、设计新颖、配套齐全、环境优美的住宅小区不断涌现，城区居民的居住条件进一步改善，住房功能不断完善，住房成套率不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等根底设施也日趋完善。
“九五〞期间，济南市城市住宅建设突飞猛进，共开发建设住宅面积900余万平方米，年平均开发建设180万平方米。2007年，济南市进一步加快城市建设，这一年也成为城市建设史上投入最多，变化最大的一年。随着济南市现代化城市建设步伐的加快和城市化进城的推进，济南市房地产开发在逐年增长的根底上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。
就目前情况来看济南市房地产业进入高速增长期，房地产投资和供给量急剧放大。住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势，住宅投资增长速度明显高于办公楼及商业营业用房，渐成投资主流；房屋销售面积加速增长，空置面积有所下降，市场呈良性开展，市场预期看好，但风险加大。房地产开发公司经营收入与经营本钱曲线开始拉大与实际销售面积曲线的距离，价格逐步上扬。
总体来说，2007年，济南市房地产市场将呈现继续上升的整体走势，供求双方不断得到加强，土地政策控制更加严格，市政利好消息不断推出，这都显示市场中存在对价格的有利支持因素，这种市场形势在近期内不会有太大的变化。这些都为本旧居改造工程的成功运作提供了良好的机遇，该工程也将有良好的市场前景。
2〕宏观经济形势对房地产市场的影响
房地产业与国民经济有着密切的关联性，作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用。住宅建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、运输、商业、效劳等行业的开展。因此，房地产业是一项本身创造价值，又能够带动相关产业开展的传统产业。宏观经济政策要求房地产业在新的形势下要有一个较大的开展。
在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。
以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。
目前国家对宏观经济调控以及世界性金融危机影响到了房地产市场，今年的房地产市场最不缺乏焦点话题，在经历了“拐点论〞、“降价论〞、“断供论〞等**、论调之后，各地方政府和中央政府的救市政策相继出台，“救市论〞成为房地产业内外争论的又一个热点。关于“政府救市〞，各种声音纷至沓来，开发商有感到曙光来临的，也有持疑心态度的。
财政部、国家税务总局22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。同时，财政部明确支持地方政府救市。而国家住房和城乡建设部此前也公开表示，地方政府有调控楼市的自由度。
除了大幅调整房地产税率，财政部明确表示：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策〞。目前杭州、西安、长沙、厦门、上海等城市纷纷出台楼市救市措施，主要包括放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购置商品房可办理户口等。省政府近期已经就救市问题召开了两次多部门高层联席的房地产形势调度会,相关政策正在酝酿中。济南市相关部门正在进行一轮关于“救市〞的摸底调查。济南的房地产市场是健康的、无泡沫的。保守的城市文化使得济南的房地产市场一直不是很活泼，济南房地产市场最欠缺的就是成交量，与省会城市身份明显不匹配。‘救市’是要刺激市场繁荣，把交易量提上去，像济南这样的城市每年应该有400-500万平方米的交易量。政策‘救市’行为，却向消费者传达了一个重要的信号，国家要稳定房地产开展的态度很明显，有利于恢复购房者的置业信心。让房地产商做出普遍乐观判断的一个重要依据是,济南房价封闭、迟钝、滞后,宏观经济调控对济南房价影响有限,这根本上也是开发商的一致看法。
去年，全国房价疯张的时候，济南市房价虽然也出现了一定程度的上涨，但是相比一线跟多数二线城市的房价，上涨幅度比较有限。今年深圳等一线城市率先进行房价调整，济南市房价也出现了一定的调整，比方打折、赠物业费、降价等，销售速度也在下降，但是降价的空间比较小，没有对多数房地产企业造成致命性的影响。今后济南市房价也将维持在一个比较平稳的水平上，上下有小幅波动，同时成交量会慢慢增加。今年以来济南市的房价一直维持在一个水平线略有下降的状态，今后济南市房地产在一段时间内，也将维持在一个比较平稳的状态，出现大幅上涨的可能性不大。首先济南市是一个比较封闭的市场，外来购房者比较少，据多年的研究说明，一直少于10%。其次，市场比较小，规模一直没有做大。再次，与外地的开放式经济不同的是，国有企业是主要的经济实体，政府公务员、大学老师和国有企业员工的收入属于中上等，暴富跟收入偏少的群体比较少，这些因素都影响到了济南市房价长期走势。
2-1-2开展前景简析
1〕目前，财政部和人民银行已经就房贷政策和房地产税率进行了大幅调整，同时，国家关于二套房、二手房等方面的政策正在筹划中，这些政策出台以后，可能会对济南楼市有一定刺激作用，很可能带动一定量的销售。就在2008年10月19日的座谈会上,山东各地房产商的一致意见是,山东房产市场正处于上升期。
2〕高新区范围内CIIIC园区的建设，知识经济总部基地的建设以及浪潮工业园、省立医院的建设将带来大量的就业岗位。据了解，CIIIC园区一期工程15万平米年内即将开工，初步统计有40个左右单位将入住该园区。这些工程增加的岗位根本都是白领阶层。给本工程的销售对象奠定了良好的根底。
3〕本工程的竞争优势所在本工程开发建设不同于其他商业地产工程，在土地本钱上由于享受政府给予的旧村改造政策，因此，实际上对与本工程的开发主体南胡村委会来说，在一、二、三、五地块上土地本钱仅仅为上缴国家的土地出让金的20%。按照规划部门批复的修建性详规，一、二地块地上容积率为2.4，三、五地块地上容积率为3.6，按照土地挂牌价220万/亩计算，折合到楼面地价为183〔2200000*0.2/666.67*3.6=183〕~275（2200000*0.2/666.67/2.4）元/平方米，因为土地价差带来的房屋销售纯利润在700元/平米以上，总计在2.8亿元以上。这是任何房地产公司无法比较的优势。
因此，就本工程来说作为开发主体南胡村委会对四个地块的开发应该就有非常强的优势。
2-2
工程周边商业市场研究
2-2-1本工程规划局已批复的规划中建筑面积共有22.94万平米。
2-2-2周边商业工程市场研究
1〕周边商业工程建设情况
A、CIIIC园区建设
CIIIC园区规划CIIIC建设规划是在Garter公司编制的?CIIIC开展战略规划?确定的产业开展战略的指导下编制的园区空间开展规划，形成“一园〔CIIIC〕二区〔研发区、生产区〕〞的空间布局结构。
研发区与产业区位于济南东部产业带的东西两端，相距13公里，规划总建设用地面积61.5平方公里。其中，研发区由高新区贤文片区和汉峪片区组成，规划建设用地面积11平方公里。研发区规划利用现有资源，开展IT效劳和软件产业集群，区内划分为核心开展、孵化支撑、产业辐射三大产业版块，共形成教育科研基地、孵化基地、研发基地、总部基地、IT效劳与软件基地、创业示范基地等六类研发产业基地，并建设与之配套的商业生活配套设施。
产业区由孙村片区和两河片区组成，规划建设用地面积50.5平方公里。重点开展电子制造业、IT效劳与软件、计算机、工业电子、汽车电子与电信根底设备四大产业，主要承当个别电子制造业产业集群，计算机产业集群和工业电子、汽车电子、电信根底设施设备等电子信息外延产业集群。形成功能配套完善、生态环境优美的产业园区。
建设规划以辐射全国的IT产业开展极核为规划目标，以ICT产业研发、孵化、效劳为主导功能，形成集生产和生活于一体的“创新、活力〞的CIIIC园区。
其中，IT总部基地总建筑面积约70万平方米，已竣工建筑面积16.5万平方米，已开工建筑面积16万平方米，2021年将全部竣工。创意产业基地总建筑面积约45.5万平方米，以浪潮集团软件研发与技术试验为主，一期工程已经开工。文化体育产业基地占地81公顷，总建筑面积36万平方米，核心建筑为“奥体中心〞，2021年底竣工。现代商贸与金融产业基地总规划建筑面积200万平方米，是全市商贸金融产业及市级商业效劳业的聚集区。
该工程的建设属于高新区招商引资工程，有高新区负责投融资，引进入园单位，目前意向入园单位已经落实40家左右。
B、黄金时代广场
位于燕山新区B地块范围内，黄金置业集团方案建设商务写字楼及酒店式公寓40万平米，年底8万平米方案开工建设。
C、奥体东路地块建设
该范围内方案规划建设80公顷用地范围，全运会完成后造成大型成熟社区。有五星级酒店、产权式酒店、写字楼主题商业、特色餐饮及相应配套等。
D、鲁商国奥城
工程位于济南市奥体片区核心区域，东至贤文路，西临山东省高级人民法院，南临经十东路，北至解放东路。总占地5.06公顷，总建筑面积38万平方米。建成后将成为集写字楼、酒店、商业、休闲、娱乐及银座商城主力店于一体大型综合标志性城市建筑组群。
E、建成商业情况
齐鲁软件园工程建设已经完成并投入使用，通过07年及08年的招商引资，目前该园区已经全部销售或租赁完毕，不能满足需求。
大卫国际综合商务楼目前剩余局部写字间未销售或租赁，面积约5000平米。
环保科技园区已建成并投入使用，目前该工程物业根本销售完毕。
山东省科技大厦工程建筑面积2万平米，目前该工程根本竣工，处于招商过程中。
中润世纪广场已建成40万平米写字楼。
另有局部商业物业处于空闲状态，面积不多，估计有2万平米向左右。
2〕商业市场分析
根据以上周边商业建设及方案建设情况，南胡旧村改造工程中三、五商业用房不宜过早开工，应在居住区建设过程中作为专题进行深入研究。
3、工程素质分析
〔1〕工程优势
A．工程规模大，总占地面积39.70公顷，规划为融住宅、商业、娱乐为一体的大型社区，各种功能规划齐备，有利于营造良好的居住气氛；
B．紧临正在建设中的济南奥体中心、政务中心、省立医院、省直宿舍区正在筹建,舜华路东侧规划有近70万平米的知识经济总部产业基地且正在建设中，其中有怡科产学研综合楼几近竣工。旅游路及规划中的凤凰路、体育场南路从社区前经过，交通出行便利，位于济南东部新城区的中心地带，周边聚集众多公共效劳设施，是济南“东拓〞开展的前沿地区，地理位置优越；
C．地块内土地较平整，六、七、八地块全部属于根本农田用地，不存在拆迁问题，一、二、三地块拆迁由村委会组织自行拆迁，补偿标准及拆迁难度相对开发商组织要容易。无污染源，西靠玉顶山，自然生态良好，环境较优越；
D．六、七、八地块为国家划拨土地，不需土地本钱，六地块对外销售，相对利润空间较大；一、二、三、五地块经招拍挂上市交易，村委会组织摘牌，土地出让金的80%返回村委会作为旧居改造。同时，村委会〔含其置业公司〕作为开发主体实施一、二、三、五块的开发，相对开发商摘牌拿地土地本钱要省80%，即只需土地出让金的20%作为土地本钱。地块土地本钱有相当优势，房屋销售价格极具竞争力。
E.周边工程〔省直宿舍、北胡、大汉峪、小汉峪旧村改造〕紧锣密鼓的建设对本工程起到进一步提升作用。
〔2〕工程劣势
A．地处城郊结合部，目前属经济、商业不太兴旺区域；
B．地块周边空地较多，周边规划工程处于准备阶段，人气仍显缺乏；
C．高新区范围内周边已有中高档楼盘，并且尚有局部规划建设中中档楼盘，市场竞争较大。
D.工程位于经十东路快速路南侧，距离东部城区主干道竟是东路距离较远，规划中的刘智远路尚未形成，销售会受到一定影响。
E.对商业建筑来说，附近为形成规模性的商业区。
F.高新区范围内沿经十东路、舜华路规划建设的公共建筑由于高新区政策的缘故土地本钱非常低，对本工程公共建筑局部对外销售和租赁形成极大威胁。
G.相对老城区，该小区〔包括整个高新区〕暂时无商业配套〔超市、酒店、娱乐场所等〕，对购房者购房热情会产生一定影响。
H、资金方面的劣势。目前对南胡方面来说自由资金非常有限，启动资金全靠贷款解决。
〔3〕时机分析
A．
济南市政府对旧村改造的高度重视，必将对本工程有较大的优惠政策，工程以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的开展空间;
B．
工程规划起点较高，如能在后期的物业管理及生活配套设施建设上有较大创新，将取得良好的市场效果；
C．
升值潜力强劲：工程位于飞跃开展中的济南东部新城区核心位置，周边有济南奥体中心及政务中心、省直宿舍，加上紧靠经十东路、旅游路，地块升值潜力不言而喻；
D．
济南市东部新城的规划战略，主要政务部门的后期东迁，有利于住宅市场的开展；
E．
抓住地块土地价格优势，全盘统筹考虑，对南胡村今后的开展是一个绝好的时机。
〔4〕威胁分析
F．
与北京、深圳、广州等住宅产业较兴旺地区相比较，济南市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制本工程的客户群来源。
G．
从济南市整体市场格局来看，在消费能力较强的历下区、市中区和历城区板块内，聚集着较多的工程，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。
H．
在燕山新区板块内，聚集了许多比之本工程更具有位置优势的高档住宅工程。这些工程对本工程有直接影响，将威胁本工程的一期开发。
I．
中润世纪城、名士豪庭等大型工程的开发，在规模、售价等因素上与本工程类似，工程面临着较大的竞争压力。
J．
十一届全运会运发动村的建设已经开始启动，根据该工程的运作方式，待全运会结束后将改造为民用住宅形式。同时，08年10月份开始面向济南市民预售。该工程地理环境比较优越，对本工程的客户群将产生一定影响。但该工程面对的主要是济南市直机关公务员这类客户群，估计对本工程影响不是很大。
K．
其他村的旧居改造工程同时处于相同阶段，如果采取统一策略，将对本工程的销售形成威胁。
综合评价
结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，本工程虽然存在一些劣势，但放之全市范围内看，该地块与燕山板块相比拥有地理位置优势，与中润世纪城等公共建筑相比有价格优势。因此，工程具有交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。
三
开发方案的分析与选择
1、开发原那么
本工程不同于一般房地产考开发工程，村民安置是首先需要考虑的因素，也是本工程前期产出投入比较小的特点。因此，本工程应该遵循“合理分期、优先安置、资源均衡、顾全大局、风险共担、阳光操作、廉政建设、利益共享〞的开发原那么。
2、制约因素
2.1资金因素
启动资金需要自筹，而且相当局部要投入到村民安置房的建设，资金相对缺乏。
2.2工期因素
本工程首先要考虑村民的安置，又不能因为一、二地块的拆迁时间影响整个工程的运作，还要抢在其他旧村改造前争夺客源。
2.3政策因素
政府给予的旧村改造政策对本工程的建设非常有利，要在3年内尽快用足政策，防止政策变动带来的风险。
3、开发前提条件
3.1资金方面
银行贷款资金的利用
根据工程的建设规模及本工程的自身特点，村委会需考虑能够争取到3亿元以上的银行贷款。
自筹资金的利用
.1高新区管委会承诺贷款3亿元、。
.3向村民私募资金
应考虑面向村民私募资金5000万元—1亿元以上。
3.2允许村委会〔含其成立的开发公司〕参与捆绑用地的招牌挂并且保证拿到土地。
3.3保障用房可以出售
保障用房如果在缴上土地出让金后可以上市交易对本工程更加有利。如果不能上市交易只能以小产权房的形式出售，相对来说销售不会很顺利。
4、开发方案的选择
4.1可供选择的方案
针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案。
方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案三：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售。
4.2对方案的初步分析和选择
初步分析
1〕方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。
按现有图纸，六、七地块投资估算见下表六、七地块投资估算
序号
工程名称
单价
〔㎡/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
住宅及附属商业
A1#楼
1560
㎡
16368.13
2553.43
A2#楼
1420
㎡
13336.95
1893.85
A3#楼
1630
㎡
9448.77
1540.15
A4#楼
1645
㎡
9314.74
1532.27
A5#楼
1540
㎡
14048.52
2163.47
A6#楼
1645
㎡
9316.81
1532.62
A7#楼
1640
㎡
9360.93
1535.19
A8#楼
1645
㎡
8946.67
1471.73
A9#楼
1645
㎡
8946.67
1471.73
A10#楼
1540
㎡
13260.54
2042.12
A11#楼
1540
㎡
10195.18
1570.06
A12#楼
1540
㎡
13645.45
2101.40
A13#楼
1540
㎡
13438.56
2069.54
A14#楼
1540
㎡
13742.29
2116.31
A15#楼
1560
㎡
9360.83
1460.29
A16#楼
1560
㎡
9360.83
1460.29
A17#楼
1450
㎡
9954.51
1443.40
小计
192046.38
29957.85
1.2
地下车库
2021
㎡
32457.17
6556.35
1.3
幼儿园、会所及卫生站
1200
㎡
4450.41
534.05
小计
228953.96
37048.25
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
万㎡
22.895
2289.5
小计
万㎡
2289.5
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
3.2
工程设计
660.98
3.3
地质灾害
3.4
环境评估
6.5
3.5
地震评估
3.6
可研报告
3.7
临水临电
3.8
四通一平
小计
983.48
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
28.66
4.2
施工图审查
万㎡
22.9
68.7
4.3
墙改办、散装水泥
万㎡
22.9
229
4.4
防雷审查
万㎡
22.9
68.7
4.5
工程监理费
654.68
4.6
劳开工资保证金
740.96
4.7
劳保统筹
963.25
4.8
交易信息费
22.23
4.9
档案保证金
12.00
小计
2788.19
五
配套费
5.1
综合配套费
185
万㎡
22.9
4236.5
5.2
区内变电配套费
120
万㎡
22.9
2748
小计
6984.5
六
管理费
976.41
七
不可预见费
1464.61
八
合计
一+二+……+七
52598.65
六地块销售：住宅按小产权4000元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按5000元/平米销售计算。销售收入详见下表：
六地块销售收入汇总表一
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
25998
4000
10399
储藏室
1578
2500
394.5
商铺
1099
5000
549.5
合计
28675
11343
假设六地块销售按产权房考虑，住宅按产权房5240元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：
六地块销售收入汇总表二
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
25998
5240
13623
储藏室
1578
2500
394.5
商铺
1099
6000
659.4
销售合计
28675
6586.2
14676.9
营业税
销售额的5.5%
807.2
所得税
利润的25%
1683.4
销售收入
12186.3
本方案资金来源主要靠六地块内房屋销售资金及捆绑土地出让返还金来支撑。但因土地招拍挂及资金返还需较长时间，建设资金需以贷款方式解决。考虑一、二、三、四、五土地共计214.05亩全部招拍挂，假设按60%进行资金返还共计2.83亿元〔214.05*220*0.6=2.83亿元〕，假设按80%进行资金返还共计3.77亿元〔214.05*220*0.8=3.77亿元〕，由以上分析可见，捆绑用地按80%进行返还，不能满足归还建设资金贷款的需要，在不考虑贷款利息的情况下，仍存在3000万元以上的资金缺口，该方案不合理。
根据前期与业主的沟通，业主对于七地块的商业用房，考虑不出售，以村集体财产的形式进行出租。故我们在这里单独考虑七地块商业用房出租，该局部本钱3014万元〔13698*2200=3014万〕，该局部商业用房按1元/天/平方米计算，每年租金为500万元〔365*13698*1=500万〕，由以上分析可见，六年可收回本钱〔静态投资回收期〕。
六地块作为村民保障用房，在七地块已经满足村民安置保障要求的情况下，考虑出售，我们对该地块住宅以小产权房和产权房两种出售方式进行比较，销售收入按产权房比按小产权房出售增加利润约300万元〔12186.3-11343=843.3万〕，土地变性补偿金按50万元/亩考虑，该区域假设是住宅由小产权房变更为产权房，支出的费用为550万元〔50*11=550万元〕，由以上分析可见，变更为产权房后进行销售存在利润，但利润较低。
方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
按现有图纸、资料，一地块投资估算见下表
一地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
住宅及配套
1#楼
1630.00
m2
31388.38
5116.31
2#楼
1630.00
m2
19275.55
3141.91
3#楼
1540.00
m2
11981.00
1845.07
4#楼
1540.00
m2
10721.60
1651.13
5#楼
1630.00
m2
18116.28
2952.95
6#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
7#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
8#楼
1450.00
m2
4506.06
653.38
9#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
10#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
11#楼
1630.00
m2
20360.70
3318.79
1.2
会所
1400.00
m2
821.00
114.94
1.3
地下车库
2021.00
m2
23693.14
4786.01
小计
167900.07
27500.77
二
道路园林
2.1
道路管线
100.00
167900.07
1679.00
小计
1679.00
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
50.00
3.2
工程设计
400.00
3.3
地质灾害
5.50
3.4
环境评估
4.50
3.5
地震评估
13.00
3.6
可研报告
8.00
3.7
临水临电
80.00
3.8
四通一平
80.00
小计
641.00
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
20.30
4.2
施工图审查
3.00
万m2
10.20
50.00
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
10.20
160.00
4.4
防雷审查
3.00
万m2
10.20
50.00
4.5
工程监理费
511.45
4.6
劳开工资保证金
550.02
4.7
劳动统筹
715.02
4.8
交易信息费
16.50
4.9
档案保证金
12.00
小计
2085.29
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
167900.07
4113.55
5.2
区内变电配套费
120.00
167900.07
2021.80
小计
6128.35
六
土地出让金
220.00
亩
81.45
17919.00
七
管理费
760.69
八
不可预见费
1163.85
九
合计
57877.95
一地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：
一地块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
119100
5240
62408
车库及储藏室
37200
2500
9300
商铺
11200
6000
6720
销售合计
167900
78420
销售本钱
销售额的2.5%
1960.7
营业税
销售额的5.5%
4313.1
所得税
利润的25%
3567.1
销售收入
167900
68579.1
本方案资金来源主要靠一、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。一地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、六、七地块建设本钱为10.92亿元〔5.13+5.79=10.92亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为7.99亿元〔1.13+6.86=7.99亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为0.71亿元〔3.64+7.99-10.92=0.71〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖〔该方案挂牌土地规划住宅面积较小，招拍挂存在一定难度〕，工程利润较低〔该方案前期资金压力较大，可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。
方案三
：
六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；
二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。按现有图纸、资料，二、三地块投资估算见下表：
二地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
住宅及配套
1#楼
1540.00
m2
22956.16
3535.25
2#楼
1540.00
m2
15156.58
2334.11
3#楼
1540.00
m2
12456.40
1918.29
4#楼
1540.00
m2
12742.00
1962.27
5#楼
1630.00
m2
25569.52
4167.83
1.2
地下车库
2021.00
m2
12789.34
2583.45
小计
101670.00
16501.19
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
100.00
101670.00
1016.70
小计
1016.70
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
30.00
3.2
工程设计
240.00
3.3
地质灾害
3.50
3.4
环境评估
3.00
3.5
地震评估
8.00
3.6
可研报告
5.00
3.7
临水临电
50.00
3.8
四通一平
50.00
小计
389.50
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
12.57
4.2
施工图审查
3.00
万m2
10.20
30.60
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
10.20
102.00
4.4
防雷审查
3.00
万m2
10.20
30.60
4.5
工程监理费
323.48
4.6
劳开工资保证金
325.00
4.7
劳动统筹
422.52
4.8
交易信息费
9.75
4.9
档案保证金
12.00
小计
1268.52
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
101670.00
2490.92
5.2
区内变电配套费
120.00
101670.00
1220.04
小计
3710.96
六
土地出让金
220.00
亩
50.40
11088.00
七
管理费
457.74
八
不可预见费
700.34
九
合计
35132.94
三地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
写字楼
1500.00
m2
53900.00
8085.00
1.2
地下车库
2021.00
m2
12500.00
2525.00
小计
66400.00
10610.00
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
100.00
66400.00
664.00
小计
664.00
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
15.00
3.2
工程设计
112.00
3.3
地质灾害
1.70
3.4
环境评估
1.40
3.5
地震评估
3.70
3.6
可研报告
5.00
3.7
临水临电
25.00
3.8
四通一平
25.00
小计
188.80
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
5.90
4.2
施工图审查
3.00
万m2
10.20
14.30
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
10.20
47.66
4.4
防雷审查
3.00
万m2
10.20
14.40
4.5
工程监理费
218.00
4.6
劳开工资保证金
212.20
4.7
劳动统筹
275.86
4.8
交易信息费
6.37
4.9
档案保证金
12.00
小计
806.69
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
6.64
1626.80
5.2
区内变电配套费
120.00
6.64
796.80
小计
2423.60
六
土地出让金
220.00
亩
23.55
5181.00
七
管理费
293.86
八
不可预见费
449.61
九
合计
20617.56二、三地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺、写字楼按6000元/平米销售计算。
销售收入详见下表：二、三地块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
74500
5240
39038
车库及储藏室
32500
2500
8125
商铺
57522
6000
34513.2
销售合计
164522
81676.2
销售本钱
销售额的2.5%
2041.9
营业税
销售额的5.5%
4492.2
所得税
利润的25%
4847.9
销售利润
164522
70244.2
本方案资金来源主要靠二、三、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。二、三、六、七地块建设本钱为10.7亿元〔5.13+3.51+2.06=10.7亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为8.15亿元〔1.13+7.02=8.15亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为1.09亿元〔3.64+8.15-10.7=1.09亿元〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因人气缺乏，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。
3〕方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
本方案资金来源主要靠一、二、三、六地块内房产销售资金及捆绑土地出让金返还来支撑。一、二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、二、三、六、七地块建设本钱为16.49亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06=16.49亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为15.01亿元〔1.13+6.86+7.02=15.01亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为2.16亿元〔3.64+15.01-16.49=2.16亿元〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕，但该方案中规划住宅区域地块全部由村委会摘牌，五地块规划为公建，单独挂牌难度较大。
方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发。
五地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
写字楼
1500.00
m2
119700.00
17955.00
1.2
地下车库
2021.00
m2
27900.00
5635.80
小计
147600.00
23590.80
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
100.00
147600.00
1476.00
小计
1476.00
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
32.00
3.2
工程设计
350.00
3.3
地质灾害
3.70
3.4
环境评估
3.00
3.5
地震评估
8.00
3.6
可研报告
11.00
3.7
临水临电
55.00
3.8
四通一平
55.00
小计
517.70
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
13.00
4.2
施工图审查
44.40
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
14.76
147.60
4.4
防雷审查
3.00
万m2
14.76
44.28
4.5
工程监理费
472.10
4.6
劳开工资保证金
471.82
4.7
劳动统筹
613.36
4.8
交易信息费
14.15
4.90
档案保证金
12.00
小计
1832.71
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
14.76
3616.20
5.2
区内变电配套费
120.00
14.76
1771.20
小计
5387.40
六
土地出让金
220.00
亩
51.45
11319.00
七
管理费
656.09
八
不可预见费
1003.82
九
合计
45783.52
五地块销售：地下停车场2500元/平米，商铺、写字楼按6500元/平米销售计算。销售收入详见下表：
五地块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
车库
27900.00
2500
6975
商铺、写字楼
119700.00
6000
71820
销售合计
147600.00
78795
销售本钱
销售额的2.5%
1969.9
营业税
销售额的5.5%
4333.7
所得税
利润的25%
6677
销售利润
147600.00
65814.4
本方案资金来源主要靠一、二、三、五、六地块内房屋销售资金及捆绑用地土地拍卖返还金支撑。一、二、三、五地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金需以贷款方式解决。一、二、三、五、六、七地块建设本钱为21.07亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06+4.58=21.07亿元〕，考虑一、二、三、五地块土地拍挂返还金3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为21.59亿元〔1.13+6.86+7.02+6.58=21.59亿元〕，考虑建设期贷款利息，该方案利润为4.16亿元〔21.59+3.64-21.07=4.16亿元〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润最高〔该方案前期资金压力较大，三、五地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。
综上所述，方案五利润最高，但考虑该方案公建面积过大，销售存在一定难度，资金回笼慢，故在实施过程中考虑结合方案四进行实施，首先实施一、二、三地块开发建设，五地块拖后实施，并尽量将五地块用地性质变更为住宅，根据与村委会领导沟通，业主方共可筹集到资金3.5亿元〔高新区承诺贷款3亿元，村委会可完成融资5000万元〕。该局部资金作为工程长期使用资金，在工程实施过程中仅考虑返还贷款利息，不考虑分期返还本金。以下根据资金情况对工程前期运作进行一个大致的分析：
工程阶段性资金情况汇总表
节点时间
2021年12月
2021年6月
2021年8月
2021年4月
贷款资金〔万元〕
35000
一地块摘牌〔万元〕
-17900
一地块前期费用〔万元〕
-5000
-3000
一地块资金返还〔万元〕
14320
六七地块建安付款〔万元〕
-21000
六地块住宅销售〔万元〕
8000
一地块建安付款〔万元〕
-7500
一地块住宅销售〔万元〕
18350
资金结余〔万元〕
17100
12100
26420
22270
说明：在贷款额度确定后，贷款根据工程进度需要分期到位，尽量降低资金本钱。
我们前期确定地块一2021年12月启动土地摘牌，根据上表可见，在2021年4月，资金情况完全可以满足整个工程进度建安付款及二、三地块土地摘牌的需要。
关键词：旧村改造,黄杨梅村,调研,思考
一、调研的背景和目的
（一）调研展开的背景
黄杨梅村地处义乌市的“工业重区、经济强区、城市新区”———北苑街道的城郊结合部，与幸福社区紧密相连，总户数650户，人口1700左右。随着近几年北苑城市化建设的不断推进，黄杨梅村的土地已全部征用，2002年10月市政府批准撤村建居，并于2004年居委会各个配套组织和机构全部完成组建工作。2006年，2008年，黄杨梅村旧村改造一期、二期工程陆续完工;2009年4月，黄杨梅村完成旧村改造后的首次居委会换届选举，随即开始了义乌灯具建材城的招商引资工作。8月，义乌黄杨梅灯具建材专业街盛大开业。
（二）调研内容
基于上述背景，我们围绕黄杨梅村在旧村改造前后居民生活水平的变化，对生活满意度，以及旧村改造后需要继续完善的工作等方面开展，具体如下。
1. 在村民中开展调研。
深入黄杨梅村进行走访、参观，发放问卷。问卷涉及村民在旧村改造前后各项生活指标的变化，村民对新农村建设的意见等内容。
2. 访谈村民。
访谈内容涉及旧村改造对村民生活的切身影响，以及对今后工作的建议。
（三）调研方法
本次调研主要采用问卷、采访、文献资料查阅，以及参观新农村等方法。
二、调研情况分析
本次问卷的发放地点在黄杨梅村。调查实发问卷100份，回收96份，1份未按要求填写，有效问卷95份。调查样本的抽取具有典型性和广泛性，符合统计学原理。调查结果也具有一定的科学性。
（一）旧村改造前后居民生活水平的变化
调查结果表明，73%的村民认为在旧村改造后收入有了很大的提高，两极分化也有了一定的缓解，村民的物质生活水平有了较大幅度的提高。而仅有4%的村民认为其收入有所降低。这表明，旧村改造在促进农民增收方面起到了巨大的作用。
经历了旧村改造，村民的收入来源有了较大的变化。在此之前，务农和房屋租赁是主要来源的占了53%，而在旧村改造之后房屋租赁和经商为主要来源的则占了74%。这种改变是极其深刻的，它在城乡一体化的进程中扮演着主要的角色。在这种收入结构下，村民有更多的时间和资金去从事其他的行业。我们在实地采访的过程中也了解到，大多数村民从事一些简单的来料加工活，这对增加村民收入起到了补充。
（二）村民对旧村改造的满意度
从调查结果来看，绝大多数村民(70%)对旧村改造持肯定意见的。旧村改造后，村民生活水平有了大幅度的地提高。当然，也有一部分村民(24%)对这个过程表示不太满意。在我们的采访过程中，他们表示在旧村改造过程中出现了各种配套设施建设的缓慢，不能及时跟上村民的要求等问题。
（三）旧村改造后需要继续完善的方面
毋庸置疑，在整个旧村改造的进程中，村民也对此提出了更高的要求。绝大部分村民对文化建设、环境卫生、收入水平等方面都有新的期待。其中尤以文化建设居首，占38%，其次是环境卫生占32%。这表明，村民也已经逐渐开始对自身的生活质量提出了更高的要求。
三、对黄杨梅村旧村改造的思考
（一）黄杨梅旧村改造的优势与特色
在黄杨梅村的旧村改造过程中，村两委能够找到因地制宜，针对其人口众多、统筹工作难度较大的特点，从实际出发，合理借鉴有利经验。同时，黄杨梅村的旧村改造也展示出了自己的特色。
1. 黄杨梅村地处义乌市的城乡结合部，拥有便利的交通和大片土地。
义乌城区的扩张和生活用地的紧缺促使其加快旧村改造的步伐。市政府关于建设新农村的有关决议和街道办事处的大力支持使其旧村改造有了一个稳定的大背景。
2. 义乌旧村改造政策实施过程中，各村积累了大量切实有效的经验，这给黄杨梅的发展提供了可借鉴的模板。
依托义乌优越的国际贸易平台成立了义乌灯具建材城，把义乌的商贸资源得以充分利用，推进了农村的发展。
（二）黄杨梅旧村改造中存在的不足
1. 村民收入来源单一。
调查结果显示，大部分村民的收入来源于房屋租赁，而非通过实体行业获得的。这一方面得益于义乌小商品市场的发展导致的用地紧张，另一方面由于大量外来人口的涌入增加了用房的需求量。但是，这种模式存在一定风险的，它是以义乌市场长期繁荣稳定为基础的，具有强烈的依赖性。
2. 各项配套设施不能及时跟上。
在这个旧村改造的过程中，集体资金不能快速到位，使得在环境卫生、停车场等公共设施的建设上进展缓慢，对旧村改造的高效、有序进行带来了很大的负面影响。
3. 村民的思想观念没能转变。
尽管在经历旧村改造，融入城市的进程大大加快了，但是在转型过程中，“草根农民”的思想并不会在短期内消除。
（三）对旧村改造这一新农村建设模式的建议
不同的地域，具有不同的实际情况。因此，各地在进行新农村建设时，必须按照资源优化、统筹协调的要求，以建设布局合理、生活富裕、环境优美，具有较强集聚能力和带动作用的现代化新市镇为目的，鼓励农民就业、创业、兴业，加快构建农民收入渠道多元化、结构合理化的增收体系，推动农民持续增收。根据这一要求，我们给出以下建议。
1. 新农村建设要因地制宜。
根据各地不同的社会经济发展程度，合理选择发展模式，切不可盲目跟风。旧村改造不仅仅是为了改善住房，更是产业结构调整的契机。因此，在旧村改造中，必须与周围的社会环境相联系，以做出正确的选择。
2. 拓宽增收渠道。
针对旧村改造后普遍存在的以“房东”为职业的现象，政府有责任帮助广大村民转变观念，继续发挥艰苦奋斗的精神。以从事各类服务产业为突破口，增大产业效能，进一步增加农民收入。
3. 重视各项基础设施的建设。
与住房相配套的各项基础设施的同步建设对便利村民的日常生活至关重要，在旧村改造中必须两方面同步建设。
4. 把文化建设摆到与经济建设同等重要的地位。
当前，村民的收入有了较大幅度的提高，对文化教育的要求也必然有所增加。因此，必须加快文化建设的脚步，使广大村民能够真正享受到改革创新的发展成果。
参考文献
[1]赵紫飞.切实抓好旧村改造, 推进新农村建设[J].新农村, 2008, (2) :2.
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