大型房地产公司的开发经营策略

大型房地产公司的开发经营策略（精选8篇）

大型房地产公司的开发经营策略 篇1

上海作为全国房地产市场中最具活力、优胜劣汰竞争最激烈的地区，大型房地产公司开发经营策略必须超前。

1、应从一般的市场分析转向在宏观分析基础上的微观分析和定性定量相结合的分析。

目前，在房地产项目投资可行性研究中，往往集中在大的、宏观方面的研究，如全国房地产市场走势、上海房地产市场分析、房地产项目总体可行性分析等等。这些研究大都缺乏科学的细化分析，如在市场分析中，对某一小区（或地块）、某一类型，甚至某一楼价的变化，对其进行具体分析的很少，对这些方面粗浅的经验型判断是造成投资失误及偏差的很重要的原因。目前，上海房地产市场大量商品房空置，一是由于产品不符合需求，二是居民的购房欲望强烈。但由于购买能力的不足，此种欲望大多只停留在潜在需求上。

因而房地产经营（包括营销）已不能大量引用一般市场的经营理念，而应根据房地产本身及经济运行规律，采用专业化、系统化和整体化的经营理念。在消费需求方面，对不同年龄层次、不同职业、不同地区、不同收入层次的消费者心理及特定消费需求研究得很少，而这又是对房地产商品市场进行定位所必须的。

在广告方面，大多缺乏对不同广告类型效果进行评估，同一媒体广告在不同时间档次上的效果等的分析，而这却又是市场营销所必须的。所以，满足于一般的市场分析是不够的，应采取在宏观分析基础

上的微观分析及定性定量相结合的分析，如采用市场分析模型、资源配置模型等进行市场分析。

2、应从一般经营理念转为符合房地产行业特性的专业化、系统化和整体化经营理念。对于大型公司来说，目前存在着每个开发项目各自为政的情况，造成人力等资源重复浪费，如采用先进的管理方法，进行“同类项合并”，利用整体化经营理念，将降低成本和风险。由于大型公司企业规模、投资项目庞大，可能会造成市场反映的迟钝（或不能适当超前）。目前，许多大型房地产公司在上海的项目投资和操作上，均不同程度地发生失误和偏差，分析这些失误和偏差，总结制定出能够适应

（超前）市场的切实可行的开发经营策略，有着极其重要的意义。具体分析这些项目投资和操作上的失误和偏差，主要表现在如下方面：

1、对宏观经济、房地产趋势把握有误。

这主要表现在对中国、上海经济内在运行趋势缺乏本质和度量上的把握，对港台以境外资金流入及国际经济变化对上海房地产的影响缺乏正确的估测，对上海本地的购买偏好及需求、整体及局部区域和类型房地产市场缺

乏细致、精确的前瞻性研究。

（1）投资时机失误。众多大型项目在房地产高潮时期高成本投入，至房地产低潮期亏本低价出售。

（2）项目类型选择失误。这类项目，往往选择对经济敏感度大、风险系数高的高档写字楼、外销房等类型。

（3）客源定位失误。客源定位以境外人士（港台）、高收入者及企业办公需求为主，且当形势有不利迹象出现时，未能及时改变客源定位及相应调整策略（主要为价格策略）。

2、对项目区域、区位的选择有误。

众多大型房地产公司（特别是香港房地产公司），挟雄厚的资金实力，往往选择市中心区域开发中高档楼盘，而有别于香港城市土地很难拓展的特点，上海的外围可供土地充裕且配套交通等基础设施建设投入巨大，造成上海城市“空洞化”趋势日益明显，中心城区楼价呈快速下降态势，而外围区域的房价在上海房地产总体供大于求的状况下，仍保持相对稳定的状态（部分区域则升幅明显），这种“空洞化”态势也是造成大型公司在市中心开发楼盘亏损严重的重要因素。其次，某些大型公司（特别是香港公司）在对具体区位选择上谨慎度不够，或者是大型公司决策层在对消费者喜好口味方面把握不准，如某些市中心高档住宅选址建在交通要道之地，且自认为交通方便、视野较好，而较少考虑繁忙嘈杂的交通。对居住型物业的不利影响较大。上海高收入消费者对住宅的宁静程度极为重视，高收入消费者对住宅的宁静程度有为重视，高收入消费者是不太愿意花高价去买此类“高档物业”的。

3、产品规划设计缺乏合理性和前瞻性。

（1）房型整体和局部设计不合理，面积、朝向、户室比等等方面的问题普遍存在，住宅产品不能很好地适应各种不同居住功能需求者的要求。

（2）无特色或“卖点泡沫”增大成本。作为开发商应更多地注重发掘卖点，这比制造卖点成本低得多，对于实用的“卖点”则可根据情况来投入“制造”。

如某些物业，外墙采用面砖等高成本投入，而建筑物内公共部位等则十分简陋，如果外立面采用风格化式样及彩色涂料，可能更具特色，成本更低，因而可在不增加造价的基础上对建筑物内的公共部位进行装饰。

4、延误时机及对成本控制不力。

大型公司处理问题的策略往往比较保守，与市场变化较大的情况不相适应，也造成时机的延误。如某些高价盘，在明知市场需求有问题且其它条件明显很难改变的情况下，不能及时采取唯一的降价手段（或采用不符实际的温和降价措施），造成此类楼盘因功能折旧而实际价值更低，因利息等支出实际成本更高，且形象更差。

5、未能有效的发挥自身品牌的优势。在上海，除了万科房地产公司以外，其它大型房地产公司普遍未能有效利用自身的品牌优势。由于住宅商品是一种带综合性的商品，作为行外人的购买者，在诸多方面无从知晓及判断所选择的住宅商品是否符合自己需求，物业管理等服务是否可保持其商品的保值增值，以及满足其居住需求。而这一切相当程度上掌握在发展商及物业公司手里，故这种复杂的商品存在着“信息不对称”。越是“信息不对称”的商品，消费者的品牌认同率越高，品牌形象良好的发展商将给自己的楼盘销售带来“超额利润”。

目前，大型房地产公司普遍的问题不是不认识这一点，而是对这一点的重要性认识不够，并且缺乏从长远眼光培育整个企业品牌形象的总体战略，以及连续性的形象策划操作。这方面需根据自己情况，运用针对性的房地产CIS（企业形象设计系统），当市场上的竞争者均在埋头“做产品”的时候，如某一大型公司除了“做好产品”以外，还注意把“产品”和本企业品牌结合，有培育市场形象的一整套计划，领先于其它企业制造“品牌卖点”，必将在房地产市场上领先一步，获得理想的“品牌利益”。

综上所述，作为一个大型的房地产公司，由于其投资的房地产项目往往较大，且有长远发展的计划，就更要从长远到近期，宏观到微观、定性到定量、产品到策略、企业内部到消费者、信息分析到决策和调整各个方面全面

大型房地产公司的开发经营策略 篇2

关键词：齐齐哈尔,建华房地产,营销策略,改进建议

房地产营销以满足消费者需求和欲望的出发点, 以提高消费者价值和满足程度为中心, 以提高社会福利和改善人居环境为使命, 强化房地产企业社会责任为宗旨以完善城市功能为动力, 作为企业获得利润的来源。为了让广大的购房消费者入住理想的房子, 满足消费者的需求, 就必须对企业树立良好的形象, 提出让群众满意的方案, 实现企业的利润的同时, 保障消费者的权益。

一、建华区房地产在营销策略上存在的问题分析

1.销售经理业务水平不高。销售主管是销售队伍中的管理者, 不仅要具备一定的业务水平、良好的沟通能力和组织能力。由销售主管领导的销售团队直接影响着公司的利润, 决定着是否能最终实现公司的财务目标。对于销售主管来说, 企业的销售团队的实力才是最重要的, 销售主管要做的工作时设计团队的规模, 将适当的人放到合适的岗位, 使大家在快乐和谐的气氛下有条不紊的进行各自的工作, 创造出良好的内部环境。建华房地产开发公司销售经理的管理水平比较落后, 由于只注重销售业绩, 致使员工在一种忙乱无序且低效率的状态下工作。房地产销售主管要对自己树立坚强的信心, 确定了有价值的目标, 就果敢制定计划并执行, 带领团队克服困难, 走向成功。

2.销售人员的专业业务水平低。销售人员是代表企业与消费者直接面对面交流的人员, 开发商已经强烈的认识到了这一点。没有专业素质的销售人员就无法从客户自身的角度来向客户介绍住房的技巧, 更加无法揣摩客户的需求, 这样的销售团队容易让消费者对企业产生质疑, 使消费者对购房的欲望降低。建华区房地产开发公司就是这样, 销售人员水平比较低, 在客户面前跟背古诗一样毫无二致的讲述楼盘的卖点, 很容易给消费者留下死板的印象, 同时频繁的更换销售人员使得公司的人才外流, 减少的客户对企业的信誉度, 也使咨询的用户受到损害。建华房地产企业没有加强对销售人员的管理及培训, 使得销售环节效率提升缓慢, 而且对于销售员工的报酬也没有很好的制度来完善, 使得员工对待工作没有热情, 这也是其中的一个重要问题。

3.日常管理制度存在问题。一个企业日常管理制度对企业的发展是至关重要的, 相对来说建华区的房地产管理制度相对薄弱, 对管理层人员的要求也不是很高, 同时对于销售部门也是一样。一个好的企业一定要有过硬的管理制度, 只有建立了一个有力度的管理制度, 才能在平常更加有效的开展工作, 引入竞争机制、发扬团结精神、运用好有效的激励措施等, 这样才能对整个企业有所提升。

二、对建华区房地产营销策略的改进建议

(一) 房地产产品策略

1. 房地产产品的特色营销。

对于这个崇尚个性发展的社会, 消费者更注重生活在属于自己个性, 自己品味的居室里, 因此, 个性或别具风格的设计可以成为衡量商品的一个重要标准。购买房子与购买普通的商品不同, 它是人们想安顿下来对未来的长远打算, 消费者都是在思量后做出的慎重的决定, 开发商只有采取人无我有, 人有我优, 只有特色才能吸引更多的消费者的关注, 受更多消费者的青睐。房地产商只有追求不同个性、特色、打造出消费者理想的住房生活区的同时, 并遵循以消费者的满意度为目标的经营理念, 才能真正的抢占市场, 赢得消费者的认可。针对特色的要求主要有, 小区建筑物的外观, 如色彩, 凉台, 内部结构等。例如:其实王子花苑、东市场小区、青云小区等都具有小户型住房功能齐全, 打造出仅有建华区房地产的特色风范, 独特品格。

2. 房地产产品的品牌营销。

品牌有着其独特的文化, 它反映着企业的经营理念、经营管理水平和发展方向等。一个优秀的品牌能够保护消费者的合法权益不受到侵犯, 使产品得到消费者信赖的保障。购买效率, 维护消费者的利益;促进产品质量的不断提高, 促使生产者在竞争中不断产生新的想法, 更好的将产品销售出去并保护着消费者的权益。越来越多的销售者在认可品牌, 随着经济时代的飞速发展, 消费者在注重价格的同时更加注重商品的质量, 品牌是企业文化的重要象征之一, 是质量的保证, 是值得消费者信赖的平台, 因此, 打造一个品牌, 是对企业文化的加强, 是企业的无形资产, 是企业能够赢得消费者追随的必备战略武器。随着销售市场的不断发展, 品牌形象已逐步成为了消费者认知的首要考虑要素, 房地产也是其中的不可忽视的重商品之一。

3. 消费者居住环境的打造。

面对现代社会不断恶化的环境污染, 人们的环保意识逐渐兴起, 仅仅对生活的环境和质量要求越来越高已经不能够满足消费者的消费欲望了, 房地产商应该在环境上和规格上加大改进的空间, 更多的汲取消费者的需求, 并且有效的相应国家的号召, 合理地配置资源, 有效利用有限的空间的同时要营造消费者满意的住房。当下消费者的要求有:对于房屋内的要求, 室内的阳光照射每天至少的四五个小时以上, 方向最好是向阳的, 室内的通风效果和室内的湿度等;对于室外的环境, 小区的绿化面积要在可是范围内, 要有适合老年人运动的休闲健身广场, 要有相应的对各个门洞的林荫小道, 方便出入, 对小区公园的建筑要有一定的人性化标识, 对小区内安全措施要求等。为此, 房地产商应制定出行之有效的计划, 从而使企业从可持续发展的观点来满足消费者的需求, 提高消费者的满意度, 响应国家和群众的绿色环保, 人与自然融洽相处的局面。

(二) 房地产服务营销策略

在房地产界万科的“万客会”、中海的“海都会”等等都是比较知名的。拿深圳万科是已经成立了六周年的房地产的俱乐部, 总会员数已经发展成接近十万人, 俱乐部在会员的较多考虑, 办理会员卡, 而且找到相应的加盟商和连锁, 拥有会员卡的消费者可以享受俱乐部的优惠, 如优先选择购买的房地界, 会员不仅仅享有这些权利, 还会对不同时期提出的不同的优惠方案优先选择的权利, 这是会员与普通的消费者的主要区别之一, 俱乐部是非常重视信誉的的, 对会员的承诺都会按时的兑现, 并且, 相对于消费者来说, 能看到真实的优惠就在手中这种满足感是非常重要的。对于这种会员俱乐部的销售方式, 这是值得我们学习的, 在当今剧烈变化的市场环境下, 几乎没有任何一个方面能够成为长久的优势, 只有最大限度的满足消费者的要求, 才会成为企业永远立于不败之地的法宝。

(三) 房地产促销策略

1. 销售人员促销。

销售人员的挑选对房地产的销售是至关重要的。优秀的员工的专业素质水平要远远高于普通的推销人员, 企业要进行谨慎的挑选, 避免有潜质的推销人员的流失。优秀专业的推销人员在具有很高的办事效率;与客户面对面交谈, 有利于同客户沟通并传达感情, 获取信息反馈, 以此来对同行业的策略进行有效的估计。对于销售人员, 素质是至关重要的, 同时要掌握不同地域的房地站的相关信息, 对各个与房地产有关的行业进行相应的调查, 以完成对当前房地产市场的前景预测。还要具备良好业务素质, 如对商圈内的顾客的资料包括姓名、家庭住址、联系方式等存档, 以便随时追踪。并且要有高水平的沟通能力和表达能力, 如促销员应对于突发事件的处理方式、技巧等。

2. 网络促销。

将网络促销运用到房地产的市场上这种营销手段, 已经慢慢的被广大的消费群众所接受, 在国内出现的以房地产为主导信息内容的网站越来越多, 如搜房网, 中房网等, 在房地产的促销上, 许多房地产商利用全国信息网的及时互动来掌握信息。对于互联网促销的内容也可图文和声音表现出来, 可以对房子全面的展示, 并且可以采用装潢软件对室内装饰和家具布置进行模拟装修, 为许多消费者提供了便利, 因此网络销售缺的一种营销策略。

3. 广告促销。

一是印刷广告。利用印刷广告巩固的记忆广告内容, 记忆比较深刻、持久, 并能促进相关信息的理解, 有助于信息的普及, 对于房地产来说, 相应的在报纸、杂志、专业书籍订刊或房地产商自行印刷的宣传材料等, 都将是有效的载体。二是视听广告。利用电影, 录音机等图片和声音相结合的方式, 容易记忆, 注意率高, 并且使人既能清晰的看到实物, 又有声音做载体, 往往会使人产生较丰富的联想。另外, 电视广告中演员的表演, 都能起到解说的作用。三是现场广告。在工地现场做广告, 主要面对的消费者是行人, 可以通过这种方式不知不觉的进入消费者的脑海之中, 借助其力来扩大宣传的广度, 知名度, 利用较低的费用来达到最大的宣传效果。

三、结论

目前房地产企业的营销策略的开展还处于比较落后的阶段, 改变这种局面需要各界人世的共同努力对营销策略进行广泛的研究, 把更适合的营销理论引入房地产市场领域中。房地产企业营销策略的开展与运用需要考虑的因素非常多, 所以要结合企业具体实际提出有针对性的营销策略, 特别是本文所分析的企业在营销策略方面存在的问题, 并以此作为依据提出营销策略修改建议, 希望对企业营销活动的开展有所帮助。房地产企业应用适合的营销策略, 不仅可以充分满足消费者需求、树立良好的企业形象, 而且能够帮助房地产企业改变自身存在的问题, 不断提高企业的营销业绩。

大型房地产公司的开发经营策略 篇3

【关键词】水电；机电物资；管理效率

0.前言

近几年来，在社会发展中，人们对于水利水电工程项目不断重视，机电物资的管理作为各项工程中不可缺少的一部分，尤其在水利水电工程项目中更是发挥着无与伦比的优势。水利水电建设项目中的机电物资管理作为水电站开发实现建设目标和工程利润的核心所在，其在工作中加强成本控制至关重要，对于整个工程建设而言也有着极为重要的作用与意义。我国机电物资管理的现代化、科学化主要是采用合理的管理思想、管理方法及现代化管理技术与手段，并且对大型水电开发公司进行发电的全过程运用高效及合理的现代化管理方法，从而进一步的提高大型水电开发公司的机电物资管理方法的效益和质量水平等过程。

1.机电物资的管理方法

提高大型水电开发公司的管理理念是，应准确、严谨地落实到公司的管理要求，根据机电物资的实际情况，对机电物资管理进行规范化、合理化、标准化建设。应建立和完善一整套适合大型水电开发公司的机电物资管理制度、程序和执行标准。使机电物资管理迈向新台阶，取得明显的管理成效。从而，对于一般大型水电开发公司机电物资的供应及管理，可以直接的保证物资材料的质量及品质，使机电物资管理能有序、高效、低耗的安全稳定运作，因此，为了公司能更好管理机电物资，实行以下几种方法管理：

1.1不动资产管理

一般不动资产的管理主要是设备，其包括设备的采集，维护、保养、运行、检测及管理。制定一定的管理目标和相关制度、规范及各种各样设备的管理制度，确保设备在运行时的安全、完整及不断稳定增值，保证机电物质设备的正常运行，避免设备事故的频繁发生，提高设备的安全和使用期限，从而更好的满足大型水电开发公司工程建设的需要。

1.2流动资产的管理

对于流动资产的管理其主要是材料的管理，对其包括材料的采集、维护和保养，统一分配及检查管理相关部分。建立相应机电物资的管理和相关制度、规范材料的采购和管理制度，确保各种材料在工程中的合理分配，从而满足大型水电开发公司工程建设的需要。

1.3现场的管理

对于这种大型的水电开发公司来说，现场管理尤为重要。工作人员巡视和检查机电设备材料时，应间隔1小时就巡视检查一遍，避免机电材料损坏不能及时发现；同时为保障国家、公司财产和人生安全兢兢业业工作；因此，公司应对现场管理人员提前进行专业知识的培训，并且要搞好安全宣传，增强安全意识，减少或杜绝事故的发生。

2.加强机电物资成本费用控制

成本管理是一个复杂的系统工程，涉及部门广，实施手段多，实践时间长，因此，机电物资的成本管理人员不仅要根据定额，更要根据企业自身情况，对建设项目成本进行预测，安排计划，在实施中进行控制，并核算实际成本与计划成本的差额，分析原因，总结经验。因为，大型水电开发公司的机电物资成本控制的好与坏，会直接到公司及企业的经济效益的好与坏。对于大型水电开发公司来说，除了节约一分钱，就会获得一分利以外，还需要每一位员工坚定信心、同心协力、积极配合，需要科学的控制费用，准确的管理及奖罚分明等方式，才能更好的、有效的控制成本。

2.1制定一个科学、合理的控制成本报告制度

应制定正式的成本报告，并且向有关部门进行分送。制定报告的内容应以成本管理原则为主要信息，同时要区分机电物资的可控制费用和不可控制的费用，对其制定报告最好以表格形式来表示，能让有关部门依据报告，可以对自己管理的项目进行准确的了解及掌控，若出现问题，就可以深入调查并采取相应的控制措施等。建立一个完善的成本控制制度，能很好的控制机电物资成本，有效的提高成本的监控工作，能为机电物资成本提供准确的依据。

2.2进行相应成本的调查，采取相应的措施

对于成本控制中可能会存在一些相应的问题，对此就应该采取相应的、针对性的措施，来应对。一些问题的出现就应该有针对性的采取措施，调查实际情况，分辨严重的程度，有关部门和人员进行研究和讨论，从而提出各种方案进行对比分析，最终选取优秀方案，合理的执行优秀方案，过程中进行检查监督。对方案的实现之后，检查机电物资成本的经济效益，是否能达到预期成本控制的管理要求。

2.3机电物资成本效益与奖罚制度紧密联系

对于一般的公司和企业来说，必须有健全的奖罚制度，才能更好的促进员工的积极性。对于一些公司及企业的员工应该采取奖罚工资制度来激励员工的作用；然而对于一些领导来说，可从业绩上来进行精神鼓励和物资奖励，从而，完善大型水电开发公司机电物资的成本费用的控制。

2.4加强机电物资现场管理和控制

对于大型水电开发公司的机电物资应实行相应的、统一的管理制度，机电物资计划应按照整体的计划：年度、季度、月份和周计划来进行合理的制定。机电物资材料需要总体规划由各项工程来进行规划汇总而形成，是机电物资依据的总体管理规划，以上均由公司及企业的有关部门来合理、规范制定。对于部分机电物资规划进行时间分段的管理，如汛期物资储备等等，对此每次机电物资的数量，根据不同时间和不同条件进行从前到后的准确、合理的制定，对物资规划要求严格与其机电工程进度来统一规划，当发现相关问题的出现，要及时的进行调整、防患。

2.5对重复使用的周转材料实行租赁管理

我们对各种各样能够重复使用的物资，应对内部和对外部实行租赁。机电物资租赁时，须严格的检验，避免一些设备的损坏和短少而进行的物资赔偿费用。因此，机电物资租赁产生的效益变得更加直观性。对机电物资材料实行统一、合理、科学的储存管理方式可以更好的促进大型水电开发公司管理水平的不断提高。

3.加强机电物资管理确保畅通

加强机电物资管理工作，提升公司的管理水平，建立集中、规范、高效的机电物资供应保障体系，确保机电物资按质、按量、按时供应；合理节约采购成本；将机电物资实际耗量控制在合理范围内，降低工程成本和工程造价。 对于大型水电开发公司机电物资管理应按公司及企业的要求，一是，计划的编制必须坚持“实事求是、统筹兼顾、综合平衡”的原则，以计划管理为基础，以制度建设和落实为手段，发挥集团化采购优势，积极参与集团信息化建设，共享集团信息化平台成果。利用好集团电子化采购平台，全面打造“业务公开、过程受控、全程在案、永久追溯”的物资采购阳光工程。二是，以采购管理为重点，理顺采购流程关系，完善管理体制机制体系，全面提升管理水平。基本形成适应大型水电开发的采购管理体系，高质高效，为大型水电开发全面实施物资供应保障打下坚实基础。三是，加强供应商管理，建立供应商评价体系和评价机制。逐步实现“归口管理、集中采购、联合储备、降本增效”的目标，形成适合公司的采购管理模式。四是，不断完善机电物资的供应过程管理，重点在物资计划管理、采购管理、库存管理、核销管理的制度实施落实，做到常态化、制度化、标准化。梳理各种制度及要求，不断总结经验，对各类计划进行表格化，做到一目了然，及时检查及上报，以维护制度及计划的严肃性。五是，加强采购人员学习培训和交流学习。采购人员在机电物资管理活动中要遵章守法，提高采购人员业务素质，以提升管理水平为目的，使之按时、保质、保量完成各项工作。积极引进专业化程度较高的物资采购人员组建物资采购专业化团队，增强物资采购的科学化。

4.结论

综上所述，本文阐述了对我国如何提高大型水电开发公司机电物资管理效率进行研究，对于大型水电开发公司机电物资管理效率应该逐步升级，从而能够确保我国大型水电开发公司机电物资管理能更好服务于国家及社会，保证国家和企业的工程建设全面发展。提高大型水电开发公司机电物资管理效率是一项整体性管理工作，综合宏观经济形势、供应商产能、物资库存、主要原材料价格走势等因素，是发挥集团集约优势，保障公司机电物资供应，保证采购质量，控制采购成本，提高公司总体经济效益的重要途经，通过开展提高机电物资管理效率工作，加快推进企业管理方式，进一步向制度化、规范化、标准化、精细化转变，进一步消除管理短板，巩固提高机电物资管理效率成果。因此，提高大型水电开发公司机电物资管理效率是保证企业实现最大利润的重要手段。 [科]

【参考文献】

[1]聂谊民.关于机电物资成本管理的探讨分析[J].黑龙江科技信息，2013，11：78-78.

大型房地产公司的开发经营策略 篇4

在目前土地放量急剧增加、银行商品房贷款紧缩冲击下，重庆甚至合川房地产行业受到了显著影响。特别是合川房地产市场在重庆大环境影响下，合川已进入房地产品牌竞争，合川房地产企业如何树品牌，如何提高企业自身竞争力，已成为关系到企业成败的关键问题。

一、品牌是什么

关于品牌的定义一直都是众说纷纭，其实我们每一个人自己也在对品牌下着各自心目中的定义。品牌是一种名称、术语、标记、符号或图案，或是他们的相互组合，用以识别企业提供给某个或某群消费者的产品或服务，并使之与竟争对手的产品或服务相区别，也有人说品牌=品质+品位等等，还有人说品牌是客户对产品/服务所有感受的总和。被西方誉为品牌“金手指”的弗朗西斯·麦奎尔给了一个更加简短的定义：品牌就是一种关系、就是一种情感。中国常说的“百年老店”，赢得世世代代的客户，为企业提供了一个永恒的课题，即为对品牌建设最重要的诠释。

二、房地产企业为什么要进行品牌建设

从前期的重庆乃至合川的房地产市场销售情况来看，核心竞争已由以前的单纯建筑竞争竞争，到后来的园林景观竞争，到当前的社区文化竞争延伸至品牌之战。拥有市场比拥有产品更加重要，而唯一拥有市场的途径就是拥有强势的品牌。“产品是躯体，品牌是灵魂”。产品是自己公司层面的东西，而品牌是消费者心智层面的东西。品牌可主要解决两个问题：一是区隔竞争对手，当客户面临众多选择时，你的名字出现在他的脑海中，进入候选名单;二是解决信任的问题，在众多选择中客户为什么选你，而不是其他的品牌，这种信任来源于他/她自己以往的购买经历或其他人的购买经历。

始于98年的中国住房制度市场化的改革及中国近年来前所未有的城市化进程，带来了中国房地产行业的空前繁荣，使得各种社会资源、资金进入房地产市场，市场上曾一度有言“房地产行业是阿猫阿狗都能挣钱的暴利行业”。在这样一个阿猫阿狗都能挣钱的时代，奢谈品牌有点多余。“短、平、快”的项目型房地产公司是中国市场的一个特征，仅仅依靠人脉资源获取土地就可以从事房地产投资。与国外成熟的房地产市场相比，中国房地产前10名的企业市场占有率不足8%(07年)，行业集中度低。然而随着08年金融海啸的这次洗礼及消费者的日趋理性，房地产品牌企业在融资、顾客重复购买、口碑传播、战略合作、同业并购及人才的吸引力等优势上的作用将日益突现，行业集中度份额也将逐渐提高。万科在08年整个市场行情一片哀鸿遍野的惨景中，市场占有率不降反升，从2007年的2.22%提高到2008年的2.34%，这固然与万科的战略前瞻性——走在同行前面的降价策略有关，但不容忽视的更是其日益增强的品牌影响力。万科某年曾请盖洛普公司做的客户满意度调查显示：业主满意程度达到82%，推荐率达到74%，业主重复购买率达到64%，也就是说每销售出一百套房子，中间有64套房子是万科的老业主重复购买或者是推荐购买的，其品牌影响力可见一斑。

三、房地产企业怎样进行品牌建设(一)品牌建设的误区

1、品牌建设就是做广告

很多的房地产企业老板均有如下观念：我们公司的产品很好，我们现在要做品牌，缺的就是一句好的广告语，像王老吉的“怕上火，就喝王老吉”。可是老板们忘了，品牌一定是个系统工程，而不是某一点的“一招鲜”。广告的作用可以让客户知道你，把客户拉过来，这当然是第一步，但到此广告的作用就基本上完成了，最终决定客户购不购买你的产品，认不认你的品牌，却在于广告后面的东西，你的产品质量、你的服务水准、你的销售人员的素养及你的企业经营理念等等。

2、品牌就等于Logo

我们也经常看到，在一些老板心目中的品牌，还停留在品牌就是Logo的水平。请个广告公司设计一套VI体系，想一句振奋人心的广告语，然后用在公司所有的宣传册或文化墙上，却看不到Logo后面公司层面的管理支撑体系及系统的品牌传播体系。

3、品牌可以一蹴而就

由于房地产开发的特殊性，产品只能集中在一个时段、一个区域进行销售，因此，很多企业都忽视了长期的品牌建设，更愿意在立竿见影的一些推广活动、概念、策划、广告上投入人力、物力、财力。有的企业借着行业的亢奋期，开发了几个大众化的楼盘之后，在没有统一的品牌规划，没有理清企业品牌与项目品牌之间关系，没有清晰的品牌理念的情况下，便大做企业品牌广告，以为只要只要做了品牌宣传，广告多了，消费者就会买账，其效果自然要么是吃力不讨好，要么是只有知名度，没有美誉度更谈不上品牌忠诚度。没有想到品牌建设是一项长期或者说是终身的事业。星巴克创始人霍华德·舒尔茨曾说过：“管理品牌是一项终身的事业，品牌其实是很脆弱的。品牌不是一种一次性授予的封号和爵位。”

(二)品牌建设步骤

1、提炼品牌核心价值

中国大部分房地产企业一开始是没有清晰的品牌规划的，企业在一步步的发展过程中了解到了品牌的重要性，再逐步摸索品牌的建设之路。有人讲品牌的98%是文化，是有一定道理的，一家企业的企业文化往往决定着一家企业的价值取向，也最终决定了这家企业品牌背后的文化基因。

提炼品牌核心价值是企业品牌建设的第一步，从操作手段上来讲，在提炼品牌核心价值时，除了要考虑公司的企业文化外，还得从消费者(对消费者的承诺)、公司发展战略、及竞争对手的层面来考虑，既要体现公司的核心理念，又要有效区隔竞争对手，以便在消费者心目中形成独特的，消费者偏爱的品牌形象。在品牌战略管理的实践中，品牌核心价值可分为3大价值诉求：理性价值(品牌利益)、感性价值(品牌关系)和象征性价值(品牌个性)。每一种价值诉求都可以成为寻找品牌核心价值的方向，每一个成功的价值主题都都可以使得品牌脱颖而出，成功的品牌塑造往往会兼顾这三方面的诉求主题。理性的品牌核心价值着眼于功能性利益或者相关的产品属性，如功效、性能、质量、便利等。如奥林匹克花园的理性价值诉求“运动就在家门口”，抓住了现代都市运动场地缺乏、人们生活工作节奏快，大部分都市人处于亚健康状态，缺乏锻炼的诉求点。感性的品牌核心价值着眼于顾客在购买和使用的过程中产生某种感觉，这种感觉为消费者拥有和使用品牌赋予了更深的意味和营造了密切的关系。如万科把品牌诉求点集中在“展现自我的理想生活”，提出“建筑无限生活”的品牌口号;象征性的品牌核心价值是品牌成为顾客表达个人主张或宣泄的方式，有个性的品牌就象人一样有血有肉令人难忘，如想到万宝路人们就会马上联想起粗旷豪迈的形象，会想到西部牛仔的形象。

2、企业战略模式选择

当今有两种典型的地产发展模式，一是以卖楼花(预售)的客户融资和银行按揭融资为主的香港模式，和以市场化资本运作为主的美国模式。香港模式是以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售。目前大陆企业普遍采用香港模式，这种全能型开发企业的公司治理结构，财务风险控制，项目开发周期控制等，对企业的管理能力、人力资源提出了严峻挑战。在美国模式下，房地产的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。“美国模式”专业分工细致，强调各个环节由不同的专业公司完成，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成。有地产界的“思想家”之称的冯仑坚信中国企业走美国模式只是时间问题，尽管大陆目前房地产金融市场还在起步探素阶段。

具体到目前比较成功的中国大陆房地产开发企业，又表现出有几种代表性的模式：

商业航母：SOHO模式

SOHO是英文[Small Office Home Office]的头一个字母的拼写，有[单独办公、家里办公]的意思。SOHO源自于美国的曼哈顿，是人对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表了一种自由、弹性的工作方式。敏锐的潘石屹正是抓住了大城市里这样一群渴望创业、不羁束缚，追求自由新型工作生活方式的群体，奠定了SOHO之今日。潘石屹已逐步将企业定位为只在中国城市中心「CBD」进行开发，用潘石屹自己的话叫城市CBD的建造者，明确SOHO中国为一家商业地产开发商，而不是住宅开发商，产品定位主要为满足中小企需求，目标客户主要为中国新兴及年轻的中小企业。自“SOHO现代城”一炮打响后，陆续在北京的CBD开发了“建外SOHO”、“SOHO尚都”、“朝外SOHO”、“光华路SOHO”，形成了强有力的公司品牌形象，与之相配的是潘氏营销风格。

地产一条龙：碧桂园模式 “做生不做熟”，通过大规模拿地，将生地做成熟地，杨国强自己这样定义碧桂园成功：“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”。其秘诀就是“低成本土地、规模化生产、快速销售”。碧桂园避开竞争激烈的一线市场，选择二、三线城市为战略重点，所参与的地产项目，基本是由土地一级开发阶段就开始介入，之后进入政府组织的土地市场，通过“招拍挂”进行公开出让。碧桂园这样的商业模式，已经超出一般的房地产商，带有土地开发商的性质，其利润来自两块，一个是低廉的土地增值之后的部分，另外是卖房子获得的价值，而土地增值部分是其主要的利润来源。碧桂园为保证对项目进度全程的控制能力，形成完整了一条完整的产业链，几乎扮演了产业链上各个环节的所有角色，设计、建筑、装修甚至建材生产全部一条龙服务。碧桂园坚持“配套先行，一次成型”的理念，在各地实施的“统一规划、综合开发、配套建设、同步到位”的开发模式。

从洋房带装修交楼，到别墅带豪华装修交楼，再到私家花园的精美园林园艺也进入交楼标准，到提供不同的家私电器套餐，“全现楼”售房，从最初配套先行的(五星级学校+会所)模式，到今天(五星级酒店+高尔夫+主题公园)等城市化运作的跨越性探索，碧桂园一直在不断的创新中，为业主创造附加价值。碧桂园定价的价格策略不是简单的减法，一方面通过不断丰富附加值来提升产品的居住价值，另一方面通过规模化的生产来降低成本。碧桂园完善的配套体系已不是楼盘的附属品，而是通过独立的运作、在各自专业领域形成了专业品牌。房地产品牌是指用于识别某个开发商开发的某个项目和系列项目的名字、名词、符号或设计，或是上述的总合，其目的是要使自己开发的项目有别于其他竞争者。房地产品牌与其他产品品牌相比，具有更为广泛的内涵。首先他不仅仅是项目品牌，还应包括区域品牌。房地产所在的地理位置。城市的规格和地位不同，将产生不同的积聚效应，其辐射影响范围有明显的差异。房地产产品所在城市的地位与层次的高低，在很大程度上决定了该产品品牌效应的强弱，对于树立开发商形象将产生不同的影响效果。同时，区域特征也会影响项目的层次和附加值。其次，房地产品牌还应包括企业品牌。企业声誉的好坏直接影响项目形象的塑造和推广，企业知名度反映了企业的实力，企业品牌对项目品牌将产生直接影响。由于房地产开发投资额大，周期较长，开发商的实力在很大程度上影响着购房者对其所开发项目的判断。

并且，品牌营销在定价时空间比较大，因为消费者愿意以高价付出换取高品质。开发商不要轻言降价，但房地产的销售周期较长，在制定价格策略时，必须考虑这期间的变化因素，并为下一销售过程留有较大的价格变化余地。

品牌营销同样需要有广告支持，而且对广告的依赖程度比一般营销更大，品牌营销的广告必须有持续性、恒温性。同时品牌广告不可以有任何虚假成分。因为，一次虚假广告会给企业品牌造成不良影响，企业要做好品牌，必须一诺千金。

同时，应注重房地产的差异性(1)风格。是客户的视觉和感觉效果。风格的追求肯定增加成本，但风格满足客户感官的愉悦，个性的追求。

(2)特色功能。其主要以客户的认知度和其他开发商模仿的可能为基础。对产品的基本功能进行补充。在今天的购房族中，人们不仅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅环境的营造，已成为当今楼盘的重要卖点。

(3)性能质量。指物业在使用中的实际表现水平。

(4)设计。设计是以上三个方面的最终实现，有相当程度的复杂性。

3注意挖掘房地产的附加值

房地产附加值是指超越包括物业成本和开发物业预计应得的利润相加之外的价值部分。主要是由房地产所处位置、物业开发商的企业形象、物业经营管理及售后服务等因素决定，对该房地产营销成败起着极为关键的作用。它能够增强客户的购买信心，对房地产的良性循环，品牌提升意义重大。

(1)住宅产品重在一个整体概念，这远远超越了有形实物范围，除核心产品和有形产品外，即消费者购房时所得到的附加服务和附加利益，包括售前咨询服务、售中代办手续服务和售后物业管理服务。因此，作为开发企业应树立全面的服务意识，不断深化服务理念。提高企业的整体素质。提高服务品牌的文化内涵，为广大的住户提供优质的服务。在他们享受高品质的服务的同时，感受到品牌服务的魅力，是他成为耳熟能详、口碑传唱的品牌。(2)房地产企业的售后服务即物业管理，其质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要。优质的物业管理服务，是创建品牌住宅小区的延续和完善，以厚积薄发，完成企业品牌建设，实现可持续发展。

房地产开发企业如何更有效地回报社会，支持公益事业？ 首先要摆对位置，准确定位。

房地产开发企业一定要认清自身的社会角色，摆对位置。不能以所谓财富垄断者自居，更不能无视法律、无视公正、无视政策、无识百姓、无视客户。在整个的开发环节上，都要心存感恩之情，以服务社会、回馈百姓为宗旨，时刻不忘社会责任。

其次要诚信为本，客户至上。

诚信是经商之本，诚则达，诚则通，诚则兴。房地产业是与百姓生存密切相关的产业，也是服务与社会的重要支拄产业。无论在占地拆迁安置补偿，还是开发新楼盘质量，都要以诚信为本，不应盘剥被拆迁人的利益，更不能欺骗购房者。现实生活中，一些开发商从一己私利出发，侵犯公民合法权益，违法违规暗箱操作，不顾百姓死活，不以为耻，反以为荣，这类开发商中的败类，终究会受到法律的惩处！

第三要遵纪守法，依法经营。

市场经济就是法治经济。在房地产开发建设经营中，一定要遵纪守法、依法经营。一些开法商凭借所谓政府背景，大量囤积土地，官商勾结，瞒报虚报，大量侵吞国有资产，非法拆迁，克扣百姓拆迁安置款，非法掠夺强拆公民私有房屋，造成部分被强迁居民由小康生活而无家可归。这些非法行为，成为一种危害社会稳定、激化社会矛盾的重要隐患，不加以有效的遏制将会后患无穷！因此，如何真正遵纪守法、依法经营，不坑害百姓、不欺骗政府、不为害一方，是开发商必须要时刻牢记的行为准则！

第四要支持公益，回报社会。

公益事业是全社会的共同责任。房地产开发商应当积极参与社会公益事业，本着取之于民用之于民的原则，关注社会弱势群体的居住状况，为政府和低收入阶层分忧解难，投身于经济实用房和廉租房的开发建设，投身于各类社会公益事业，树立良好的社会形象，自觉承担社会责任，真正回报百姓大众。

第五要以人为本、服务大众。

房地产企业要真正树立以人为本，人与自然和谐共生的理念，防止开发建设中对生态环境的破坏，更要防止开发建设中的野蛮拆迁等非法行为的发生。在整个房地产业的发展中，真正做到一切为了人，一切为了百姓，一切为了子孙后代的安居乐业。中国房地产业走过了二十多年的历程，其中的风云变幻让人目不暇接。来自社会方方面面的责质疑、指责、遣责可以说不绝于耳。一些开发商在百姓和社会中的形象，在一度曾达到令人发指、过街老鼠的境地。这给房地产的发展带来了极为不利的负面影向。好在中央及时提出了构建和谐社会的战略思想，为房地产业指明了发展的方向。责任地产、和谐地产、民生地产正在成为整个房地产业的共识。我国房地产业只有承担起社会责任，只有不断为构筑合谐社会做出应有的贡献，才能可持续健康发展！

房地产开发公司总经理的年会致辞 篇5

小编为你推荐关于房地产公司的总经理年会致辞，希望对你有帮助，欢迎阅读和参考。

尊敬的各位来宾、各位朋友们：

大家晚上好!

我们一起走过的xxxx年，留下了很多感慨。

我们很荣幸的邀请到政府相关部门领导、xxx等合作伙伴，***、***等供应商代表及xxx的员工家属代表、亲朋好友。在此，我代表xxx全体员工并以我个人的名义对各位的到来表示热烈的欢迎!向长期关心和支持我们的各界朋友表示诚挚的谢意!向获奖的优秀员工和供应商表示衷心的祝贺!

很高兴在此与各位欢聚一堂，分享我们过去一年的收获和喜悦，共同展望我们正在开创的xxxx!

xxxx年是xxx在创业历程中初具雏形、羽翼渐丰前惊心动魄、浓墨重彩、全力以赴的一年。

在xxxx年我们基本实现了覆盖**核心商圈、辐射东莞、布点重庆的网店拓展目标，达到了营业规模、团队力量、盈利能力翻番的预期效果。在9月份以前，公司整体保持了良好、快速的增长势头，连续多月刷新月度总营收及单店营收的记录，并打出了连开十店的拓展高潮。同时我们对内部管理及组织机构也进行了有效的优化、创新和疏理，加强了后台职能管控和服务支持力度，提升了前台区域、门店的整体运营作战水平。

不断加大新店的投入。上线了epr系统，改造了部分高端门店，成型了新一代门店的品牌形象。同时，我们还积极参加玉树公益赈灾等社会公益活动。

总体来讲，在xxxx年，我们基本上坚持了“*****、*****，***，***!”达到了“锻炼队伍、提升管理、成熟商业模式、促进营销创新”的目的，实现了公司经营格局和品牌影响力整体提升的目标。

通过全面的规划，公司在xxxx年变更升级了公司名称，从“**市xxx商贸有限公司”蜕变提升为一个初具雏形、初具规模的“深圳市xxx商业连锁有限公司”。相信，这是我们正式迈出商业连锁行业的关键一步，也是我们开创生活家居行业坚实的一步。

当然，xxxx年仍然有很多的不足和遗憾。

在下半年，不期而至的cpi上涨带来的消费市场委缩，房地产市场的宏观调控，工业原材料上涨、采购成本上升、毛利空间缩水、员工薪水预期提升、人员规模扩充困难，客观地影响了我们下半年发展的速度和业绩水平，预期的“十一”高潮和秋冬旺季没有如期而至，为我们的库存积压和资金周转带来一定的困难。

在此，我要真诚的感谢各位合作伙伴的信任、理解和支持。相信过去的每一次付出、包容都会成为今后我们共度时艰、精诚合作、共赢未来的基石和力量的源泉。xxxx年我们更加深刻的理解“诚信、互利、开创、共赢”的合作理念，让我们收获了越来越多的支持和信任。

某房地产开发公司制度 篇6

一、总则

● 为保证公司政策及规章制度的有效贯彻、执行，在公司内建立一个良好的工作秩序，特制定本员工守则

● 本守则为公司员工在工作中必须共同遵守的规则。

● 本守则由公司起草，总经理批准发布。若有更改，则颁发新版本 ● 本守则中未提到的事宜可咨询公司。

● 公司新出台的制度或规范与本守则相矛盾时以公司新出台的制度为准。

（一）每位员工都要热爱公司，忠诚公司事业，维护公司形象。

１.员工在工作中要严守职业道德，履行岗位职责。努力贡献自己的聪明才智，尽自己的能力完成所承担的工作，促进公司的发展，并造福于社会。

２.在对外交往中，每位员工都要坚决拒绝企图影响公司利益的宴请、佣金、回扣、免费旅游、特殊折扣和其它服务。

３.每位员工都必须严格遵守中华人民共和国的法律和公司的各项规章制度。

（二）团队合作精神

１.树立团结协作精神，相互支持与合作。２.积极参与并拥有明确的团队目标。

３.分享知识、信息与技术，分享责任与成果。４.出现内部矛盾时，坚持以双赢策略处理。

５.局部利益服从公司整体利益，个人利益服从公司利益，融个人努力于公司奋斗之中。

（三）客户至上

１.树立“客户至上”的观念，尊重并真诚对待客户，以奉献精神为客户提供高质量的产品及专

业的服务，保证客户满意程度高于98％。

２.主动了解客户需求并在不违反公司有关原则下予以满足，提高企业知名度及美誉度，努力扩大公司在地产市场中的影响力。

（四）信任尊重，善于沟通

１.自重及尊重他人，尊重事实，尊重承诺，尊重知识及科学。２.尊重个人隐私，不诋毁同事声誉，不讥讽他人成功。

３.公司内部之间、上下级之间、部门之间以及同事之间应经常性进行公开、直接的沟通，坦诚相见，并相互提供诚实并有建设性的反馈。

（五）追求卓越，不断创新

１.以主人翁态度及高度热情投入工作，不断学习，开拓思路，取长补短，完善自我。２.踏实肯干，努力钻研，不断提高业务及管理水平，不断为自身制定更高目标。

３.善于吸收接纳其他人、其他部门、其他公司的优点、知识以及经验，并善加运用，加快个人和公司发展的步伐。

（六）遵守公司各项规章制度

１.服从主管的领导。

２.遵守公司关于保密的有关规定，不准泄露公司明确规定的机密。

３.严格遵守公司关于劳动纪律的有关规定。需要请假时按审批程序办妥请假手续。

４.遵守公司关于安全操作的有关规定。当公司财产遇到火灾或其它危险时，每位员工都有义务报告，并采取一切可能的措施减少公司财产损失或人员伤亡。每位员工都有义务在采取抢救措施和消除危险源时保护现场，并及时将情况通知主管领导和行政部。

（七）每位员工都有义务、有责任爱护公司财物，遵守公司关于各类设施、设备使用的有关规定

１.每位员工都要管理、保养好归自己使用的各类设备（包括车辆、仪器等）。

２.员工不得利用公司的设备、设施、工具等干私活，不得利用工作时间做与工作无关的事。３.损坏或遗失公司财物要立即报告主管领导，并由员工承担其个人原因造成的全部或部分直接损失。

４.严禁利用工作之便窃取公司财产。因公携带公司财物出门也要办理相关审批手续。

（八）每位员工都应注重精神文明并自觉规范自己的行为

１.遵守公共道德，保持良好行为和语言，文明着装，礼貌待人，诚实守信。２.保持工作区域的整洁，爱护公司一草一木。

３.遵守公共场所的秩序（食堂、洗手间、车等），养成良好的习惯。

（九）对于违反本守则条款的员工，按公司关于员工奖惩条例的有关规定处理

二、员工礼仪

（一）仪表：着装应保持端庄、整洁、得体、大方 1.员工在工作时间必须着统一工作装（或职业正装）； 2.员工工作时间必须按规定配戴胸卡。

（二）仪容：要求整洁、美观、大方。

（三）言行、举止

1.员工上班时应保持良好的精神状态，精力充沛，乐观自信，精神饱满； 2.所有员工凡在职场内遇到同事及客户都要点头示意以示友好；

3.站姿要挺直，尤其在面对客户或会议发言时；

4.坐姿要端正，不跷脚、不晃腿，不叉腿，不得倚靠在椅子上或坐立于桌面上； 5.行姿要稳重，不得与他人勾臂搭背，严禁在职场内奔跑或嬉闹；

6.严格遵守公司考勤制度，应准时上、下班，不得迟到、早退。拟申请病假或事假时，需及时告知 部门经理；

7.不准无故窜岗，8.自觉保持办公环境清洁卫生，不准随地吐痰，乱丢杂物及烟头；晨会、小组会议、洽谈等活动结 束后，应及时收拾桌面卫生；

9.自觉保持办公区域肃静，严禁大声喧哗，嬉笑打闹，办公室内应用语文明，不说粗话、脏话、刻薄话，对话轻声以能听清为度，以免影响他人，坚决杜绝争执、吵骂、打架等行为； 10.自觉遵守会场秩序，按时参加会议，严禁在会议进行中接听或拨打电话；

11.尊重公司各位领导，真诚对待各位同事，团结协作，乐于助人，不得将个人喜好带进工作中，严禁拉帮结派、党同伐异；

12.遇事要处理沉着、冷静，凡事要从大局出发，积极维护公司利益，富有责任感。13.办公时间不擅离工作岗位，需暂时离开时应与同事交待.（四）销售部业务行为规范

1.对客户要彬彬有礼、面带笑容、文明用语，要热心、诚心和耐心； 2.要虚心听取客户的意见，尊重客户，不准与客户争执，做到忍让宽容；

3.要熟悉本职工作、业务流程和行业知识，要专业、客观地解答客户提出的问题； 4.回答询问时，用语要贴切，表述应准确，不得使用含糊不清的措辞或心不在焉； 5.积极维护客户利益，在公司允许的范围内尽量满足客户的需求，不得拒接业务； 6.遵守职业道德，不得损害公司利益，不准收取客户回扣；

7.不准对客户作任意承诺，严禁做虚假承诺而破坏公司形象、损害公司利益； 8.业务办理过程中，应服务周到、善始善终，让客户得到优质、诚信的一体化服务； 9.自觉规范自我行为，严以自律，认真对待每一个客户。

（五）文明用语规范

1.公司工作用语为标准普通话，每位员工必须严格遵守； 2.语态要自然、流畅、清楚、柔和，音量力求适中

3.使用文明用语,争做文明员工,严禁说粗话说脏话。

考勤管理制度

一、目的：为加强公司员工考勤管理，特制定

二、员工正常工作时间：

1、工作时间：

夏季作息时间：每天早8：0０上班，中午11:30—13:00午休，晚17:00下班。冬季作息时间：每天早8：３0上班，中午11:30—13:00午休，晚16:30下班。如相关部门遇到因公司业务繁忙而加班的，公司不再另行计算工资。

2、财务部以及工程部的员工因工作需要实行轮休制，由部门负责人根据工作需要制定具体的排班表，并于每周一上午报公司。

3、财务部及工程部遇销售工作繁忙或工程施工需要调整作息时间公司将另行通知。

4、销售部工作人员采取轮休制，由销售经理统一安排。

5、节假日或特殊事情需要调整作息时间，公司将另行通知。

三、考勤：

1、公司指定行专人负责考勤，严格执行公司考勤制度。

2、公司一律实行上下班登记制度，有关记录将作为工资核算依据。

3、员工上下班均需亲自签到，任何人不得代理他人或由他人代理签到，违返此项规定者，双方均给予记过处分一次、各罚款50元。

4、员工原则上要求先到公司签到后，方能外出办理各项业务；因公事外出而无法签到的，包括：当天直接从家外出办事的、上班期间外出办事，下班赶不回公司的，应及时通知负责考勤人员，并由直接上级确认，不办理批准手续者，按事假处理。

5、公司负责监督员工上下班签到，遇违纪行为应立即主动制止，并汇报经理。如发生行政文员徇私涂改或造假，公司直接予以辞退。

6、员工外出办理业务前须向本部门负责人申明外出原因及返回公司时间，填写《员工外出登记表》，否则按外出办私事处理。

7、上班时间外出办私事者，一经发现按旷工处理，扣发工作日200%工资，并给予书面警告一次。

8、考勤每月3日由考勤员报至财务部，节假日顺延，以便准时核发薪资。

五、请假程序

1、因事或因病请假需提前一天填写“请假单”，于履行审批手续后提交备案。

2、审批权限：员工请假一天以内(含一天)由部门负责人或直接上级审批，报公司备案，三天以上（含三天）直接报总经理审批。无故未履行审批手续擅自不到岗者或履行手续不全者，视为旷工。

3、如遇突发事件或急病不能提前填写“请假单”履行请假手续，本人须直接通过电话向相应权限领导请假，由相应权限领导通知公司，但事后需及时补交“请假单”，否则视为旷工。

4、公司试用期员工如因特殊情况请假，则转正日期顺延；试用期间出现病、事假超过一周以上者，公司将终止其试用。

六、休假类别及假期待遇

（一）病假：

１.员工请病假必须在次日将区级以上医疗机构出具的诊断书交到行政办公室，无诊断书按事假或旷工处理，病假期间奖金、福利停发，保留职位。（请病假超过一个月，公司有权停止双方工作关系）

２.有下列情况时，员工将不能计算为病假：

（１）部门经理同意，但不能出示医院有效病假单，医药报销单；

（２）探亲、事假、公差时在外患病，但无当地县级以上医院的急诊病历及化验单；（3）此外，伪造病历证明文件或病假单者，将受到纪律处分。3。病假工资：（病假天数为一个月内累计天数）（1）病假3天以内，病假期间工资=日基本工资*100%；

（2）病假1天以上6天以内（含6天），病假期间工资=日基本工资*50%*天数；

（3）病假6天以上，病假期间无薪，出勤期间工资=日基本工资*天数。

（二）事假：

1、员工因私人事无法到公司上班，需履行请假手续方视为事假，请假归来按批准权限及时销假

2、员工事假期间无薪；

（三）请假时间单位：

病假、事假以“1小时”为请假最小单位。

（五）正常岗位的员工请病假、事假当月连续或累计时间达10天以上，由考勤员核定情况上报。

（六）带薪假

1、国家规定的法定假日享受全薪。

2、员工婚假7天、丧假（直系）4天、男员工产假7天，女员工产假（入职一年以内30天，入职两年以上为45天，同时保留岗位三个月）。

七、迟到、早退

1、无特殊原因超过规定时间1—30分钟未到岗者，视为迟到；

2、提前离岗30分钟以内者为早退；

八、旷工

1、下列情况之一按旷工处理：

（1）迟到或早退超过30分钟者，按旷工半日处理；（2）请假未获准而擅自不上班者；

（3）在工作时间内未经许可外出办私事者；

（4）请假期已满，不续假或续假未获批准而逾期不归者；

（5）不服从领导工作安排，费用管理规定

一、总则

为加强公司的费用管理、减少费用支出、杜绝浪费、加速资金周转，现对公司各项费用特做如下规定：

二、出差费用及补助管理规定

１.出差乘坐交通工具、食宿标准及其相关说明

（１）副总和部门经理级员工出差除乘飞机、火车软卧、轮船二等舱以上需总经理审批外，其余不限；市内交通费实报实销；

★ 住宿标准：员工出差住宿费不得超过120-150元。(根据区域)★ 伙食补助：每天60-90元。（一餐20-30元根据区域）

（２）一般员工乘火车时间超8小时且夜间超过“0”点的可以乘座硬卧，能乘火车的不允许乘座汽车，乘轮船允许三等舱以下；市内交通费实报实销但无特殊情况不允许乘出租车；食宿费一般员工120-150元/天（应住正式的宾馆或酒店）。

（３）未规定可乘坐飞机的员工出差原则上不允许乘坐飞机，但本人要求坐飞机的，只按本人应享受的规定标准报销费用；如有紧急任务出差，经总经理批准后方可。

（４）离开长春地区出差至外地，并于当日返回，可给予本人伙食补助20-30元。

（５）普通员工本市内公出凭公交票据报销，禁止乘座出租车，否则不予报销，特殊情况要事先请示并经总经理批准方可报销。

（6）坐飞机、火车、汽车、轮船和市内交通工具等费用必须凭当地交通部门正式票据报销，若特殊原因未能取得正式票据，由出差人填写《付款凭据》经主管副总审核，总经理批准后方可报销。（7）特殊出差补助（如培训学习或参加会议等公司行为），参照有关学习和培训通知另行规定。２.出差注意事项

（１）出差者不能因私事绕道，若出差地点与家接近，经领导同意绕道回家的，旅差费按直线路程报销，多余部分由自己负担。

（２）出差超过预计时间，必须向审批人说明情况，审批人同意后方可延长出差时间。３.旅差费报销

（１）出差人员出差回来后次日办完报销手续，每超出一天扣减报销总额的５％。

（２）出差工作期间必须实事求是，如实报账，若有弄虚作假，一经查实，给予相应经济处罚。

三、招待费报销

（1）各部门因工作需要招待来访客人，公司副总以上对口接待标准为每位50元，陪客要根据情

况（原则上一人）不许主团陪。超出标准自负。

（2）公司招待客人由公司安排招待地点及标准，未通过公司安排私自安排招待的不予报销。

四、外出办事方面

（1）原则上一律做公交车，特殊情况提前申请公车，如未申请到公车就不办事的情况，一经发现列入工作考核之中，与个人工资直接挂钩。

（2）坐公交车外出办事的，根据办事申请单是由报销市内交通费。

三、借款管理要求

（１）日常费用借款：因工作需要借款时，由借款人填写借款单，并详细填写借款日期、事由、金额等，经部门经理审核、总经理签字审批后方可到财务部领取现金。

（２）差旅费用借款：公司员工因工作需要出差时，应该填写借款申请表，申请单上详细填写公出地点、起止日期、路线、事由等，经部门经理审核、总经理签字审批后方可到财务部领取现金。差旅费参考借款金额（以长春为起点）：往返车票金额+住宿费+餐费+市内交通费。

（３）借款审核：财务审核时，查看以前的借款情况，如仍有借款未冲帐结清的财务不予借款。（４）核查：财务定期对差旅费及各项费用支出、使用、报销情况进行核查，如发现出差人在出差回来后超过2个工作日或日常费用借款超过2个工作日（如有特殊情况应提前告知）仍未报帐的，停发工资，并从其工资中扣除帐面所欠金额，扣完为止。如有特殊情况必须事先说明理由。（5）如遇公司总经理因特殊原因不能及时签字，电话请示总经理是否予以报销后先行报销后补签手续。

（6）如遇公司总经理与财务经理均不在公司，出差人员仍需填写报销凭证，公司将以出纳员签字报销的日期为依据为员工报销。

七、报销管理要求

１.原始票据：原则上需报销的原始票据必须是省（外）国（地）税局印发的统一发票，票面上加盖开票单位发票章或财务章，票面金额清晰，票面填写正确，否则财务视为无效票据，不予受理。如有特殊情况，经部门经理及财务经理审核后特殊处理。

２.对于采购物资的报销，经手人必须在原始票据或财务指定票据上书写清楚，采购物资用途、采购地点、采购厂家以及厂家联系人和电话。

３.报销程序：在原始票据正式、正确的前提下，首先填写报销单，由经手人部门经理签字，然后到财务部门审核，经总经理或财务经理签字同意后到财务部报销

九、实施时间：本制度自2013年1月1日起执行

薪酬管理规定

一、薪酬政策

１、公司将在工资政策的基础上管理工资

２、员工工资将根据其岗位，并随着公司的经营效益及当地劳务市场的趋势而发生相应的变化。３、公司将根据员工个人的表现和业绩来确定和调整其工资，予以提升或降级。

４、公司根据当地的基本工资标准，保证每位员工的最低基本工资与劳动管理部门的规定相符。

二、工资构成

员工的薪酬包括固定工资绩效福利。(固定工资1000元)

三、工资计算方法

１、当员工在月中开始或离开公司时，其工资按日计算。２、每日工资=每月工资/每月平均天数（30天）。

四、工资的支付

公司每年发放十二个月的工资，每月10日发放上个月工资(遇节假日将顺延)。工资发放表由财务主管根据考勤员月考勤表编制，经财务审批后执行。

五、工资的扣除

１、本制度工资表中所列的标准是税前工资，根据中国现行有关税法规定，公司将从薪酬中自动扣除按规定需要上缴的税金、保险等自筹部分。

２、因个人原因给公司造成经济损失或违反劳动纪律的，按公司人事管理制度及相关制度执行。

六、工资及其调整

公司根据员工所在岗位及公司的经营情况相应调整薪酬。

七、工资标准

公司高管层、中层及一般员工试用期均为３个月，总经理特批的员工除外，试用期工资按定岗后工资的50%发放。

八、试用期工资的管理

1.新员工入职时，首先试用为7天（双向选择），如7天内不符合公司标准，不予发放薪金，符合用人标准的，该7天计入3个月试用期，按试用期计薪。

大型房地产公司的开发经营策略 篇7

第一, 较低的资金周转率。

房产企业的项目开发先后分为四个环节:征地、土地开发、房屋开发、竣工销售和物业。这四个环节每个都需要消耗大量资金, 而只有拥有预售许可的房地产企业才能在第三环节实施预售, 从而回收部分资金。此外, 房产价值大的固有特点使大多数购房者都会选择分期付款的方式, 这又减缓了资金回收的速度, 很多企业的资金回收期甚至长达十至二十年, 这使众多企业面临不可小觑的筹资压力。

第二, 过度使用财务杠杆。

房地产企业常常选用贷款的方式来满足大量的房地产开发的资金需求, 其直接后果是财务杠杆的过度使用和高企的资产负债率。财务杠杆实际上是一柄双刃剑:其好处在于公司在自由资本少的情况下, 掌握大量可支配资金;其坏处在于更大的流动风险会随着高企的财务杠杆而产生, 很容易为企业带来强大的还款压力, 为股东权益的收益率带来不稳定性。

第三, 不匹配的资产期限。

大部分房地产企业的业务经营主要依靠举债实现, 这种经营模式要求公司有很高的变现能力, 公司的自有资产必须与其借款量相互匹配, 不然很容易将公司置于资金短缺的风险之中。存货是房地产企业的主要流动资产, 其种类分为开发产品和非开发产品, 进一步细分的话可以将房地产开发产品分为拟开发土地、在建开发产品、已完工商品住宅和出租开发产品, 非开发产品则涵盖了原材料、库存商品和低值易耗品。例如万科的年报显示其2008年的存货占流动资产的76%。流动性差、不易变现是此行业存货的主要特点, 这致使流动负债和流动资产的匹配度较低, 偿债压力很大。

第四, 不均衡的现金流入期限。

公司正常经营的重要保障是良好的现金流, 但每年不稳定的现金存在于很多上市的房地产企业之中。现金流不稳定的原因之一是很多房地产企业利用预售来获得提前流入的资金量, 而忽略了各个项目销售期和预售期的匹配, 从而导致一年高一年低的主营业务现金流。原因之二是公司投资收益的现金流也存在不均衡现象, 现金冗余和短期偿债风险会随着现金流入量的改变而交替出现, 在长期运营中, 现金利息涵盖比例无法得到保证。

第五, 较弱的项目调整能力。

几年, 甚至长达几十年的开发周期使得许多项目投资巨大, 具有较长的管理周期, 这不利于房地产项目实施计划的及时调整, 资金一旦被投放到项目之中便会加大现金流出。很多不确定因素都存在于长期的开发周期之中, 一旦某一因素导致项目被迫停止, 现金流产生的可能便会降低, 无法收回已投入的资金, 公司的日常经营便会受到阻碍。

第六, 房地产企业发展的关键来自于土地储备。

近些年来, 土地增值便成为了驱动房地产企业利润水平提升的主要动力。在没有发生大变化的市场之中, 公司是否获得利润的根源在于取得土地的能力, 因此一家房地产企业的竞争力体现在土地储备量之上, 房地产公司市值的主要考量因素便成为了其拥有土地的数量及质量。

2 房地产公司在财务风险管理中存在的问题

第一, 过高的资产负债率。

规模巨大的投资是房地产公司项目的主要特征, 其自有资本很难一次性应付如此巨额的资本需求, 在这种情况下, 很多房地产公司都会转向银行寻求贷款支援, 巨额贷款在帮助房地产公司渡过难关的同时也增加了其债务偿还的风险, 一个负债率过高、财务风险过大的房地产行业便由此诞生。

第二, 较差的资产流动性致使房地产行业出现较大的偿债压力。

由于房地产存货是房地产公司的主要流动资产, 这些存货的变现能力差、变现周期长, 而大部分房地产企业都有很多期限长短不一的债务需要偿还。公司也许可以利用长期销售来偿还对应的长期债务, 但是却很难在较短的时间内筹集到需要的资金去应付短期债务, 这种极易出现的短期资金短缺给房地产公司带来了很大的财务风险。

第三, “圈地”现象严重。

房地产项目开发的主要生产资源就是土地, 土地的数量和质量对公司在市场和行业中的表现有着直接而重大的影响。也正是如此, “圈地”现象在房地产行业中极为严重, 其机会成本严重影响了资金的利用效率, 在算清土地增值税后, 高额的税收补缴政策将会打击一直被房地产公司奉行的“低价拿地”策略。

第四, 房地产公司主营业务的赢利能力正在被多元化的盲目投资侵蚀。

多元化投资一直被我国房地产公司视作防止企业出现财务危机的主要策略, 但是很多公司在对自身条件、状态和投资行业状况缺乏充分研究和部署的情况下, 便做出不成熟的多元化投资行为, 这种盲目行为不仅不能够为公司带来足额的利润和必要的保护作用, 还很可能拖累公司现有的主营业务, 抵消其主营业务的赢利, 为房地产业务的发展带来很多财务管理上的麻烦。

第五, 很多公司都存在不完善的公司管理结构。

我国房地产企业内部管理结构的完善基本停留在形式上, 在实际运用过程中则缺乏实效性, 监管体系更是处于极为危险的真空状态。一系列不必要的管理问题也会由此产生, 例如公司管理层很难完全以公司的利益为出发点来作出最适合公司发展的决策。

3 财务风险的防范

3.1 防范财务风险的主要手段

(1) 分散法。

顾名思义, 企业可以通过经营方式的改变来分散现有风险。一方面, 房地产开发企业可以联合其他企业一起开发资金需求量大、投资项目风险大的项目, 这样可以在降低企业财务风险的前提下促进企业的发展;另一方面, 企业可以将现有资金投资于种类不同的项目, 防止某一滞销项目拖累整个企业的经营, 实现投资多元化, 也能够在一定程度上规避风险。

(2) 转移法。

风险转移就是将企业可能面对的风险转嫁到企业外部的第三方, 从而降低风险对房地产企业的威胁。转嫁风险的方法有很多, 企业应该根据自身情况而定。例如, 企业可以利用购买保险的方法, 将风险转嫁给保险公司;如果企业是通过发行股票或者债券的方式融资, 可以选用包销, 从而顺利降低风险;企业还可以将长期闲置的资产租赁给其他企业, 赚取租金, 降低财务成本。

(3) 降低法。

直接降低房地产开发企业经营风险的首要方法, 就是建立完备的风险控制系统, 企业应该设立专门的人员或者部门对企业的财务流程做出监督, 随时发现风险并报告风险, 争取将财务风险扼杀在萌芽状态。也许这会暂时加大企业的经营成本, 但可以在长期中降低经营风险。同时, 监控系统提出的反馈意见有利于企业经营结构的优化, 提高运作效率, 也有利于直接降低财务成本和财务风险。

(4) 回避法。

房地产开发企业在选择投资方案时, 应该对每个方案的投资收益、风险水平作出全面性的评估, 在投资收益水平相同的方案中选择财务风险最小的, 以此实现规避财务风险的目的。

3.2 构建财务风险的控制模式

房地产企业应该在建设财务风险识别模型的基础上, 注重观察日常的财务指标, 结合日常观察和重点观察的内容, 做出及时有效的财务风险控制, 从而将财务风险带来的潜在损失降到最低。

首先, 要注意控制偿债风险。偿债风险指的是由于企业不能偿还各项债务而遭遇的财务风险。根据上文对房地产企业财务风险管理所作出的特点总结, 很容易发现高负债率使得房地产行业面临着巨大的偿债风险, 利用资金结构的合理安排来降低房地产企业的偿债风险具有重大的实际意义。为此应从两个方面入手:其一, 债务与权益的比例应该以经济形势、融资环境、企业规模和未来发展情况为依据, 与此同时还要将投资额的大小和开发营销存在的不确定性因素纳入考虑范围;其二, 债务期限结构的搭配要依据房地产周期的特点进行, 在以“长期债务为主, 辅以短期债务”的同时运用担保贷款等回笼资金, 使资本结构得以改善, 缓解筹资压力。

其次, 要善于控制营运风险。销售收款计划的有效实施对企业的营运风险控制大有裨益, 房地产公司能否实现资产的顺利变现, 其关键在于是否能按既定的速度在项目开发的四个环节中实现销售目标。一般情况是房地产公司资产变现的能力随着销售期的延长而降低, 在发生滞销时, 应该针对分期付款的情况制订有效的收款计划, 从而使公司在既定的时间内稳步实现资产变现。此外, 要在日常经营活动中注意资产结构的合理配比, 资产结构反映了企业内部各种资产的相互比例关系, 例如总资产和短期资产、长期资产、对外投资之间的比率关系。如果企业在日常运作过程中不能使各项目之间的资产配比保持在合理的水平上, 很可能在项目开发的高峰期出现资金周转不灵或是在开发的清淡期出现资金闲置等现象, 带来极大的财务风险。即使流动资产比例较高是房地产行业的重要特点, 但房屋建筑等毕竟是不易变现的, 所以房地产企业应该注意通过资产配比来提高流动资产的周转率。

最后, 要狠抓内部管理控制。内部管理控制应从内部控制环境的改善入手, 植入科学的管理思想, 强化董事会运作的独立性, 实施先进的人力资源管理方案, 通过严格执行职务晋升和工资评级等激励政策来提高员工的工作热情。企业应根据国家出台的内部控制标准体系来建立并完善风险的预测、评估、控制和约束机制, 从而降低企业的风险。此外, 内部监督体系的完善也至关重要, 这就涉及如何设置内部审计机构的问题, 应该把财务控制和内部审计有效地结合起来, 从而形成良好的制衡机制, 强化企业的风险管理模式。可以将独立董事组成的审计小组设置在董事会下, 将审计机构设置在经营管理系统之中并实施“双向负责”和“双向报告”制度, 即审计机构开展的审计业务需及时向审计小组报告并接受监督指导。

摘要：房地产一直是处于风口浪尖的行业, 经历了高成长的发展阶段之后, 随之而来的是严厉的调控措施, 这使房地产公司的日子变得艰难起来。此时, 依据房地产企业运作特点分析其财务风险和应对策略, 对该行业的发展具有重大意义。本文将先后分析房地产企业的财务特点和面临的风险, 并提出应对其财务风险的控制模式, 希望对该行业的发展有促进作用。

关键词：房地产公司,财务风险,控制模式,资产结构

参考文献

[1]庞海峰.房地产公司财务风险成因与治理[J].现代审计与会计, 2011 (12) .

大型房地产公司的开发经营策略 篇8

关键词:成本领先;限价房;开发商

2003年以来,我国房地产业进入飞速发展阶段,各项行业指标都显示出行业处于上升发展周期。然而,房地产市场表现似乎不尽人意。各大城市房价涨幅快速增长,飞速飙升的房价远远超过了许多城市居民的经济承受能力。为了抑制房价的快速增长,保障中低收入家庭的住房购房,各大城市开始出台各种政策,对房地产市场进行调控,其中最为典型的是浙江宁波的“限价房”政策。2003年12月,宁波市颁布了《宁波市市区普通(限价)商品住房销售管理办法(试行)》,率先在全国提出了“限价普通商品住房”政策,并于2004年推出了5012套限价普通商品住房,以满足中低收入家庭的购房需求,缓解供需结构的矛盾。2005年,宁波房价涨幅比2004年回落了7.7个百分点,在全国35个大中城市中,从2002年的第一位降至现在的第17位。宁波市以其自身实践说明,限价商品房政策能够有效地迅速地降低房价涨幅。2006年5月29日,国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,意见中提出“优先保证中小户型、中低价位商品住房用地”的供地方针。此即“限价房”限套型、限房价的由来。目前,限价商品房实行“双限双竞”原则,即在限套型、限房价的基础上,采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让土地。

一、“限价房”政策对房地产开发商的考验

“限价房”仍是商品房,但带有社会保障性质,是国家为保障中等收入家庭的住房购房问题而以地方政府牺牲部分土地出让金,限制开发商开发利润为前提的。特别是,政府直接控制了占市场70%以上的房子,且要求其户型在90平方米以下并限定了房子销售价格。因此,“限价房”政策降低了开发商的利润空间,提高了“限价房”市场准入门槛。例如,2006年,北京为控制限价商品房的价格,政府采取“以房价定地价”的政策,在规定房子的售价和核定建筑成本后,开发商的利润被控制在3%到7%之间,而普通商品房项目利润率通常不低于20%。

此外,“限价房”政策要求在限价房用地竞标时坚持“双限双竞”的原则。整体上,这对开发商的竞争策略提出了很高的要求,因为房地产开发周期长,不确定性因素多(例如整个房地产市场的走向,建筑材料价格升降等等),项目开发风险大。具体上,则全面考验了开发商的企业管治能力、社会责任和操盘能力。包括开发成本测算能力、产品设计能力、融资能力、营销和定价能力等。

二、房地产开发商的“限价房”竞争策略

管理学大师迈克·波特(Michael E.Porter)认为企业在激烈的市场竞争中获得持久的竞争优势,无外乎实施三种企业竞争基本战略,即成本领先战略(overall cost leadership),差异化战略(differentiation),集中差异化战略(focus)。

在“限价房”政策下,房屋户型,销售价格已被限定,因此建筑实用节能的设计理念将大行其道。原来“追逐以产品附加值带来超额利润”的开发模式,也即“差异化战略”,将不再满足市场需求。比如拥有大赠送面积、大量稀有植被和奢华大堂等追求产品“品质”特征,将局限于少数拥有稀缺景观、地段优势的高端项目。相反,那些满足基本生活需求功能,实用简单的项目将大受欢迎。

此外,开发“限价房”,就意味着房地产开发商利润率将下降。因此,若开发商在"限价房"竞争中,仍要追求较高额利润,开发出适合市场需求的好项目,则必须从成本控制方面入手,重视节约成本、高效利用资源、拓宽销售渠道和细化分工,从企业自身管理上要效益,提高管理效率。“限价房”考验的不是产品创新能力,而是成本领先的能力。因此,欲开发“限价房”的房地产开发企业应该顺势而为,对公司竞争战略作出相应的调整,实施“成本领先战略”,从而树立起“限价房”开发竞争优势。

三、如何实施“成本领先战略”

“成本领先战略”指企业决定成为所在产业中实行低成本生产的厂家。具体到房地产行业,“成本领先战略”要求房地产开发企业通过在企业内部加强成本控制,在房地产项目的规划、设计、材料、施工、销售、广告、服务等环节把成本降到最低限度,成为房地产行业中的成本领先者的战略。成本领先基于产品标准化和规模经济产量两个方面。但目前,房地产行业竞争异常激烈,市场发展尚未完善,若想通过依靠提高市场占有率,实行规模经济来降低成本,提高利润是有一定难度的。因为扩大市场占有率并不容易,往往伴随着营销成本、技术开发等费用的成倍增长,可能带来房地产经营的不经济性。因此,企业在“限价房”具体的战略实施中,可从下面三方面入手:

(一)寻求成本优势来源,优化开发各个环节。

不同的行业,可以通过不同的来源来降低成本,例如追求规模经济、专利技术、自动化组装,寻求原材料的优惠待遇、低成本设计、低的管理费用、廉价的劳动力和其它因素。而在房地产企业中,成本优势来源则包括廉价劳动力,企业内部有效管理措施。企业要做的并非只是降低生产成本,更要注重开发各个环节的优化,保证整个开发过程的连续性。房地产项目经常存在规划设计与市场需求脱节,材料供应与施工组织脱节,开发建设与销售渠道脱节等现象,往往造成时而建筑材料大量闲置、时而停工待料以及房屋积压等问题,因此,房地产企业要建立起有效的材料供应联系渠道和房屋销售渠道,注意公司价值链的连续性。如保证建材供应商能够按要求及时供货,从而有效降低库存成本;督促施工企业改进施工工艺,提高施工自动化程序,有效缩短建设周期和成本。

(二)加速住房产品标准化进程。

科学技术是第一生产力,先进的科技创新,可以有效的降低成本。前面已经提到,在房地产行业,成本领先的一个基础是产品标准化。在限价房政策下,房地产开发企业要制定中低价位商品房的开发模式,重点进行90平方米以下中小套型住宅的实用性,舒适性等方面的研究,从而通过科技创新加速推进中小型住宅的标准化进程,在有限的时间内获得企业核心竞争能力,将竞争对手远远甩掉,否则,在新的游戏规则面前,便会被市场所淘汰。

(三)优化企业成本管理系统。成本管理与“成本领先战略”相联系,引进成本管理系统,能更有效地实施“成本领先战略”。成本管理系统通过对估算、预算、合同、合同执行的管理,计算出动态成本,并将动态成本与目标成本进行比较,找出差异,最终达到成本控制的目的。伴随着成本管理系统的应用,房地产企业的利润区从过度依赖土地增值转向关注实施成本领先。在限价房政策下,成本管理系统应该被确定为房地产企业需要优先应用的管理信息系统并进行相关优化。

当然,实施“成本领先战略”,并不意味着牺牲产品质量,一味地降低成本。某种方面上讲,成本与质量犹如鱼与熊掌,不可兼得。但质量仍房屋之根本,开发商们要在竞争中获得有利地位,只有在满足客户对房屋的质量需求的基础上,进行成本领先。因此,那些单纯的依靠降低质量,而降低成本的策略,并非“成本领先战略”,绝不可能造就企业成本优势。

我国当前实行的限户型,限房价的“限价房”政策,降低了房地产开发商的利润空间,对开发商的整体竞争能力提出了更高的要求。“成本领先战略”乃当前房地产开发商的“限价房”有效竞争策略。开发商可通过寻求企业成本优势来源,优化开发各个环节,通过加速住房产品标准化进程,通过优化企业成本管理系统来实施成本领先,从而在“限价房”的开发中,有效地降低成本,相对提高利润率,开发出符合市场需求的项目,在“限价房”竞争中处于不败之地。

参考文献

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