房地产开发委托合同（通用8篇）
1．甲方---------房地产开发公司，系由-------公司与乙方合作投资的房地产开发公司，甲方已获得了-------房地产项目的开发权。
2．项目概况：-------房地产项目规划占地面积约-------亩，建设用地面积约-------亩，代征地面积约-------亩，容积率约.3．根据乙方与-------公司于-------年-------月-------日签订的《股权转让协议》中约定：乙方应协助甲方尽量以协议出让的方式取得-------房地产项目的土地使用权和开发权。如该地块需按照有关规定进行招投标（挂牌），乙方承诺以等同于协议出让的价格条件协助甲方获得-------房地产项目的土地使用权和开发权。
4．甲方经公司董事会决定，将开发-------房地产项目的所有政府批准文件及征地手续，包括土地补偿、拆迁、安置等工作，委托乙方进行办理。
经甲、乙双方友好协商达成如下协议，以兹共同遵照执行：
第1条 委托事项
1.1 授权乙方以甲方的名义取得开发-------房地产项目的所有政府文件的批复及项目征地、农民的安置补偿、拆迁等事宜。
第2条 委托费用
2.1 甲方应向乙方支付乙方完成第1条1.1款委托事项的委托费用适用包干原则，多不退少不补。
2.2 第1条1.1款委托事项，即-------房地产项目的委托费用按照建设规划用地每亩-------万元人民币、规划代征用地每亩-------万元人民币的标准计算，甲方应向乙方支付的委托费用共计-------万元人民币。
2.3 甲方支付的-------房地产项目的委托费用，包含征地补偿费、拆迁费、青苗补偿费，该费用应计入甲方的成本。
2.4 除上述所列费用之外产生的其他开发费用，包括但不限于土地出让金及相关税费、建设成本、管理费用等，由甲方---------房地产开发公司的股东按照股权比例分别承担。
第3条 委托时间
3.1 开始时间：甲方原股东-------向-------转让股权完成的时间为准，即以甲方办理完毕工商变更登记，取得新的营业执照为委托事项开始之日。
3.2 完成时间：在-------年-------月-------日之前完成本合同第1.1款约定的委托事项。
第4条 付款时间
4.1-------房地产项目的委托费用，由甲方按照实际征地交款（不包括土地出让金）的时间和金额予以按期足额支付。用款时乙方需提前申请用款，并将用款时间、用途填写清楚，甲方应按照急款急用、不影响项目开发进度的原则及时审核、及时支付。
第5条 委托溢价
5.1 经甲方财务核算，若-------房地产项目的利润已经超过-------万元（不含-------万元）时，甲方应在财务报告出具之日起-------日内向乙方支付利润的-------%.5.2 经甲方财务核算，若-------房地产项目的利润在-------万元（含-------万元）以下时，甲方应按向乙方支付实际利润的-------%.第6条 违约责任
6.1 本协议生效后，甲、乙任何一方无故提出终止协议，应按委托费用总额的1%向对方支付违约金。
6.2 甲方未按约定支付委托包干费用的，应每日按当期应付费用的2%向乙方支付违约金。如逾期超过30天，则乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金-------万元人民币，乙方有权不退还已为该项目支付的全部款项。若违约金不足以赔偿乙方因此所遭受的损失，乙方有权向甲方追偿赔偿款。
6.3 若乙方未按本合同第3条的约定完成委托事项，甲方除有权解除本合同，并有权要求乙方按委托费用总额的1%向甲方支付违约金。但是因为甲方逾期支付委托费用导致乙方未能按期完成委托事项的，应相应的免除乙方的违约责任。
6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事项，给甲方造成损失的，乙方同意在甲方按投资股权比例所分配的利润中予以直接扣除。
6.5 由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有关部门认定为无效时，由过错的一方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。
第7条 争议的解决
7.1 如本合同各方就本合同之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决；若协商不成，应向北京仲裁委员会提请仲裁，仲裁适用该会之《仲裁规则》，仲裁裁决书终局对双方均有约束力。
第8条 其他
8.1 本协议一式二份，双方各执一份，具有同等的法律效力。
8.2 本协议经甲、乙双方法定代表人签字并盖章后，自乙方与-------签订的《股权转让协议》生效之日起生效。
甲方：-------房地产开发公司乙方：
房地产开发具有阶段性、周期性特点, 同时造价编审工作又具有时间性、批量性。房地产开发商一般选择将造价编审工作委托给造价咨询人, 造价咨询人根据委托进行预结算编制或审核工作, 由于工作角色的不同, 造价咨询人不承担成本控制的责任。本文从房地产开发商的角度出发, 浅谈房地产开发商如何在委托造价咨询人编制施工图预算阶段, 通过施工图纸内审、品牌及信息价格控制、预算编制范围控制、预算结果复核等工作进行成本控制。
1 做好施工图内审, 对成本变动因素进行有效控制。
设计不完善或者设计深度不够, 是导致施工过程中工程变更不断的主要原因, 结果往往使成本增加, 难以控制, 为施工阶段和结算阶段的成本管理带来较多困难和大量工作。因此在委托咨询人编制预算之前, 应对施工图纸进行内审, 发现和控制变动因素, 从源头上降低后续工作出现变化的可能性是实现成本有效控制的有效方法。
1.1 认真审核图纸, 确保施工图纸与项目定位一致, 控制变更发生可能
房地产开发商审图主要关注设计的先进性, 合理性和经济性。作为成本管理人员, 要从经济合理可行的角度进行把握, 将可能发生的问题考虑周到。首先, 立足于投资决策和市场定位, 确定项目档次标准, 审视图纸是否体现了项目经济定位思路;其次, 结合项目定位审视施工技术方法是否经济合理, 是否确实可行, 如对基础或地下室的设计和施工进行经济技术比较, 采用不同形式基础或施工方法, 哪一个更经济合理;遇特殊的结构或装饰构造, 考虑大幅度增加的成本是否值得, 是否有成熟的施工技术等。确保施工图纸与项目定位一致, 控制变更发生可能。
1.2 仔细核对图纸, 进行纠错、补漏, 控制减少变更活口
施工图纸经常有错、漏的问题存在, 引起变更, 为承包人不平衡报价创造条件。而不平衡报价掩盖了工程实际投资成本, 间接促成了“低合同、高索赔”的发生。预算编制是按施工图纸进行, 施工图纸也涉及了各设计专业配合, 但由于设计深度不够, 各专业之间沟通不足, 使专业图纸存在问题或者矛盾。这就需要按预算编制的思路仔细阅读图纸, 提取预算时所需数据和相关施工工艺, 对尺寸不详、有误或描述模糊等情况请相关人员澄清;协调各设计专业相互配合, 将图纸中矛盾之处想办法解决或避免。从源头上对成本实施预控, 减少变更活口。
2 实施材料 (设备) 品牌及价格信息管理, 进行有针对性成本控制
一般建筑工程中材料 (设备) 占工程造价的60-70%, 成本管理人员在尽可能充分掌握市场信息的基础上对工程造价进行有针对性的控制和管理十分重要。
2.1 编制工程主要材料 (设备) 清单, 明晰成本控制对象
深入阅读图纸, 编制工程主要材料 (设备) 清单, 使成本可控对象了然于胸。一般而言, 所列材料 (设备) 清单包括钢材、水泥、装饰用材、防水材料、铝合金、水电器材 (主要是线、管、开关、插座、箱、洁具等) 、设备 (如电梯、水泵、发电机等) ;另外, 不同项目还可能有特殊材料 (设备) 要求, 如温泉项目需要配备热水管, 沿江河地下室需配大型水泵抽水等。清单除列出材料 (设备) 的名称, 还应列有具体的型号、规格等参数, 明晰成本控制对象, 为下一步工作提供详细信息。
2.2 掌握材料 (设备) 性价数据, 积累成本控制依据
材料 (设备) 因品牌、质量品质等诸多因素造成价格差异较大, 对材料 (设备) 成本控制主要集中在根据项目档次定位, 选择优质优价的品牌, 这项工作要求成本管理人员对市场信息十分熟悉, 并掌握一定的数据资源, 甚至建立长期的材料 (设备) 数据信息储备。
首先, 确定重点调查材料 (设备) , 即以对工程造价影响大, 质量需要把关的材料 (设备) 为主;通过走访市场了解主要参数, 参考各地区编制的工程造价信息, 与业内同行交流等途径进一步收集商家或品牌的材料 (设备) 信息 (包括名称、质量性能、价格水平等) 。
其次, 由于数据获得方式不同, 所获信息需加工整理成具备可比性的信息。如以房地产开发商角色询价可能较多获得市场价、若是承包人则询得的主要是采购价, 比较二者价格上的差别;又如从信息价上获得信息, 与询价时点之间可能存在时间上的差别, 尤其对一些受市场、经济环境变化影响大的材料 (设备) 要根据变动幅度进行调整;成本管理人员还要了解各价格的费用构成, 如所获价格是否含税、是否包括运输、包装等费用等。成本管理人员在进行价格分析、比对基础上, 以某一时点 (如询价时点) 的价格水平、费用构成等作为标准, 将各品牌、价格修正到该时点, 使其具备可比性, 为确定品牌提供依据, 积累成本控制依据。
2.3 限定材料 (设备) 厂家、品牌范围, 控制成本变动空间
限定材料 (设备) 厂家、品牌范围, 为控制成本提供可循依据。不同材料 (设备) 厂家、品牌价格存在较大差异, 对材料 (设备) 厂家、品牌范围进行限定, 即是在充分考虑材料 (设备) 厂家、品牌质量、价格、性能及售后等方面, 根据项目定位确定的档次与费用标准, 划定价格范围和档次相当的厂家、品牌, 确保质量、缩小价格变动空间, 实现成本控制的主动性。例如在进行电线电缆的市场调查过程中, 了解到某较大品牌厂家价格高出较多, 主要是品牌做得好, 铜含量较纯, 与较多中等价位的产品相比其标定准确, 其标定100m长度则实际即100m长度, 而多数中等价位品牌标定100m实际只有95m左右。考虑满足性能和使用的前提下, 经过折算比价, 选择了三个中等价位、价格相近的品牌。在厂家、品牌的选择上, 勿忽视对售后服务的考虑, 尤其对一些像电梯、水泵等后期维修保养需求较高的设备。好的品质和服务关系到项目后期运营成本, 也关系到开发商的信誉、品牌, 以及好的服务口碑。因此, 对材料 (设备) 厂家、品牌范围限定, 不但使质量有所保证, 还达到控制成本变动空间的目的。
3 制定工作流程, 约定内容范围和要求, 实现编制过程中的成本控制
房地产开发商在委托造价咨询人时, 首先要根据自身管理水平, 结合工程项目特点及工程经验, 在全面了解企业成本控制能力基础上, 委托造价咨询人提供针对性服务。为实现上述成本控制目标, 避免目标偏离, 有必要制定工作流程, 约定内容范围, 并提出作业要求, 以便随时跟踪检查, 保证成本的掌控。
3.1 制定工作流程, 确保充分有效沟通, 创造成本控制条件
本文所指工作流程即房地产开发商调控参与造价咨询人预算编制的工作流程, 通过流程控制使沟通及时有效, 发挥出造价咨询人技术和专业优势, 为预算编制阶段的成本控制创造条件。
房地产开发商首先需确定预算工作的负责人或联系人, 负责咨询工作的联系和跟踪;其次, 向造价咨询人提出工作要求, 如对造价咨询人在工作中发现问题或遇到不能自主事宜应及时反映, 不可擅自主张, 往来资料须有文字记录及签字等做出明确要求;再由造价咨询人根据房地产开发商的要求制定工作流程, 以保证造价咨询人按要求作业, 利于房地产开发商跟踪控制。约定工作流程, 应纳入前述成本控制方法;流程工作计划表应包括任务分配计划, 各成果文件完成时间, 遇到问题的处理权限。制定确实可行的工作流程, 以便房地产开发商跟踪和了解造价咨询人工作进展, 及时获取反馈信息, 确保充分有效沟通, 创造成本控制条件。随时可跟踪, 避免偏离目标, 保证成本的掌控。
3.2 约定编制内容范围, 指导咨询人作业, 控制预算编制准确性
房地产开发商成本管理人员应仔细阅读图纸, 根据企业管理能力、运营方式及把控重点等在图纸设计范围内, 考虑工程承包范围。对需保证质量的材料 (设备) 考虑指定品牌;对价格空间大的材料 (设备) 选择开发商供应或指定价格等;挑出单独预算或不列入预算的项目, 如指定分包或二次深化设计后再施工的项目。在委托预算编制前房地产开发商有必要向造价咨询人进行交底, 对编制内容范围、图纸中存在的问题, 以及在计算中可能遇到的情况作出解释说明, 这将大大减低造价咨询人编制预算时的失误, 提高沟通和作业效率。预算编制内容范围是造价咨询人的作业指导, 准确、详细的编制预算内容范围, 避免因范围界定不清在预算编制中出现较大的漏算、重复多算, 防止模糊不清而带来的后续扯皮, 有效控制预算编制准确性。
3.3 明确编制要求, 发挥咨询人专业优势, 控制预算编制完整性
由于承包人一旦确定, 房地产开发商的议价能明显下降, 控制困难, 所以, 要尽力争取预算编制完整, 减少承包人再次议价的机会。造价咨询人虽不承担成本控制的责任, 但凭其丰富的经验和专业优势, 除了对施工图纸存在问题提出异议, 还可帮助房地产开发商弥补由于设计深度不足引起的成本不可控缺陷。造价咨询人在材料 (设备) 品牌、价格方面有丰富的数据库信息, 可借助其信息资源和参考意见审视品牌、价格决策等。为充分发挥造价咨询人专业性, 调动主动性, 应对造价咨询人有明确编制要求, 即具体提出只要是完成本工程项目所必须的, 不管设计深度怎样, 皆要想办法编入预算;凭借经验, 对可能发生的变更情况予以充分考虑, 提出和采用控制办法, 保证预算编制的完整性。编制要求明确了, 就可以发挥咨询人专业优势, 控制预算编制完整性。
4 复核成果文件, 评价业务水平, 积累成本控制经验
4.1 复核咨询人成果文件, 总结成本控制实效
在咨询人预算编制完成后, 应对咨询人提交的预算成果文件进行复核。房地产开发商主要是依照法规、规范、计算方式等复核成果文件编制是否正确、合理;定额套用、子目换算是否准确;成果文件表述是否严谨、清晰, 是否满足委托预算编制范围和委托合同书约定的要求;成果文件和过程资料, 及工程量计算底稿 (土建、水电、钢筋料单) 是否齐全;抽查工程量计算是否准确;材料价格的确定依据是否齐全;各种税费是否按规定计取等。以上复核可以通过工程量核对, 经济指标对比等方法进行, 还可以听取工程造价咨询人的执业情况汇报、向有关单位或个人了解过程情况等。对复核中发现的问题, 及时解决和调整;检验委托施工图预算编制的工作过程, 对成本控制的各节点和起到的作用进行分析, 尽可能量化控制效果, 以从中总结成本控制经验。
4.2 评价咨询人业务水平, 积累优秀成本控制伙伴
施工图预算是房地产开发商进行成本控制的重要依据, 委托编制工作需房地产开发商和造价咨询人共同配合, 房地产开发商从管理的角度上需选择优质的咨询企业作为长期合作伙伴, 故对已结束的咨询服务进行评价不仅是阶段性的任务的总结, 也是企业长期发展的需要, 利于成本控制。对造价咨询人的业务评价可以从以下内容进行:完成委托内容和履行合同的情况;成果文件资料齐备, 预算编制完整性;设身处地从房地产开发商角度考虑, 主动提出专业意见协助成本控制的意识和能力;业务过程中表现出的沟通反馈情况, 以及服务意愿和态度;协助成本控制实际收效;道德品质遵守行业公约和行业规则等情况。对造价咨询人的专业和服务予以认定, 筛选优秀的合作伙伴入库作为长期储备, 使成本控制水平得到提升, 在成本控制管理上越能取得主动收效。
5 结语
综上所述, 房地产开发商要在委托造价咨询人编制施工图预算阶段实现成本控制的目的, 需在委托咨询人编制预算之前做好施工图内审工作, 认真审核图纸, 确保施工图纸与项目定位一致;仔细核对图纸, 进行纠错、补漏, 对成本变动因素进行有效控制。还需实施材料 (设备) 品牌及信息价格管理, 编制工程主要材料 (设备) 清单, 掌握性价数据, 以限定厂家、品牌范围, 进行有针对性成本控制。在委托咨询人编制预算过程中, 应制定工作流程, 指导咨询人作业, 并对编制内容范围和要求作出约定, 使咨询人发挥专业优势, 实现预算编制完整性。在预算编制完成后, 对造价咨询人成果文件的复核和业务水平评价也是必不可少的, 这为成本控制积累经验, 也为企业积累长期合作伙伴提供参考。因此, 房地产开发商如能做到上述内容, 将大大有助于实现对造价咨询人编制工程预算的成本控制。
参考文献
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关键词：房地产开发；挂靠合同；效力分析
房地产开发挂靠是指允许挂靠人在一定期间内使用被挂靠人的资质进行房地产经营活动的行为。这种经营方式的产生主要是因为我国对于企业进行房地产开发的资质审核非常严格，因此挂靠人在没有相关资质的情况下为规避市场准入问题，利用被挂靠人的开发资质获得房地产开发经营权。被挂靠人可向挂靠人收取相应的挂靠费。虽然在利益分配上对于双方都非常有利，但是同时在风险承担上双方却有着很大的差别。因此，房地产开发挂靠合同的法律约束，成为二者角逐的重点。
一、挂靠合同性质
房地产挂靠合同是在房地产开发中甲乙双方根据各自需要合作开发。挂靠合同可以分为两种类型。一种是挂靠方不具备相应的房地产开发资质，而借助被挂靠的资质及等级以该企业的名义进行房地产项目的开发，被挂靠方对挂靠方的经营活动不做干预，仅收取挂靠费。另外一种是挂靠方不具备房地产开发资质，而借助被挂靠方的资质及等级以该企业的名义进行房地产项目的开发，而被挂靠方不仅要收取挂靠方的挂靠费，同时对其开发的项目负责经营活动。这种挂靠合同的区别在于，被挂靠方只收取挂靠费而不参与经营的合同被视为单纯的名义借贷合同，即形式上的挂靠合同，而被挂靠方参与了挂靠方的经营活动被视为合作开发合同。如果合同双方都不具备房地产开发资质，那么双方的合同则根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》[1]第15条的规定判定合同无效。
二、挂靠开发房地产合同效力认定
挂靠开发房地产合同效力应认定应从以下几个方面进行考察：
1.合同的主体是否具有相应的民事行为能力和民事权利能力
根据被挂靠方是否参与挂靠方房地产项目经营活动，来确定合同的主体是否具有相应的民事行为能力和民事权利能力。如果被挂靠方没有参与挂靠方的经营活动中，仅收取了挂靠费，那么该合同被视为单纯的名义借贷合同，即形式上的挂靠合同。如果被挂靠方参与了挂靠方的经营活动，那么该合同被视为合作开发合同，此类挂靠开发虽然挂靠一方不具有相应资质等级，但该挂靠开发合同应认定为有效合同。
2.合同内容合法性问题
房地产开发经营项并不属于国家禁止经营、限制经营及特许经营范围。根据《城市房产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》对未取得房地产开发经营权或者开发资质的企业进行房地产开发项目活动，可勒令其停止房地产开发活动，没收所得，并处以罚款，但规定中未涉及对所涉及到的房地产开发合同效力规定。根据最高人民法院《全国经济审判工作座谈会议纪要》[2[的第二条第3点规定：如果交易行为本身并不违反法律、行政法规的禁止性规定，那么应认定合同有效，而在行政管理上如税收、行政罚款等方面进行补充。而挂靠经营在经营性质上按具有资质一方认定，可视该合同有效。
3.是否违反强制性法律
一些人认为根据《合同法》第52条规定，违反法律和行政强制性法规的合同被视为无效合同，而房地产挂靠合同应属于此类。但是仔细分析《合同法》第52条规定内容，在第四项规定中，合同目的和合同内容都未涉及违反法律和行政强制性法规的可认定合同有效。而根据《房地产开发企业资质管理规定》内容，[3[未取得相应资质的房地产开发公司进行开发经营的可要求其限期整改、罚款并吊销执照，在法律约束上只有行政处罚责任，而对于挂靠开发效力并没有相应的法律约束。本文认为，房地产挂靠合同有效的依据有两个方面：一方面是房地产开发经营资质等级规范性质上为行政管理规范，未涉及其所从事的房地产开发经营合同效力问题。另一方面《房地产开发企业资质管理规定》[4[中虽然规定了未取得相应资质等级的房地产开发企业不得从事相应房地产开发经营，但在法律责任条款仅规定了限期整改、罚款、吊销营业执照及吊销资质等级证书等行政责任，而未规定此类行为的民事效力。基于这一规章性质上为行政管理规范，同时基于该规章对于不具备相应资质等级的开发经营行为仅规定了行政处罚责任，因此房地产开发挂靠开发合同也应认定为有效。
4.公共利益要件
在房地产开发企业等级资质的审核中，该审核行为属于行政许可行为，如果未取得相关资质而进行了房地产开发活动那么该企业需要承担行政管理法上的责任。建筑施工企业建设工程施工质量关系到人民生命财产安全，如果没有资质将在质量上难以获得保障，它会涉及社会公众利益，未取得相应资质等级除应承担行政管理法上的责任外，还需承担相应民事责任。从公众利益角度分析，根据《建筑法》第13条规定：建筑企业在未获得资质的情况下不可从事建筑活动，对借用资质签订的合同被视为无效，而对于合作开发的项目，如果有一方具有有效资质，则可以认定合同有效。
三、结语
综上所述，本文认为房地产开发挂靠合同中如果属于合作开发的，则该合同属有效合同，而形式上的挂靠合同效力如何还有待商榷，但是根据目前我国法律法规，尚无法对房地产开发挂靠合同确定无效。
参考文献：
[1]刘牛.建筑施工企业挂靠的社会原因及其预防对策[J].安徽建筑工业学院学报(自然科学版)，2010(03)
[2]林达.建设工程挂靠行为的法律问题研究[J].福建法学，2011(04)
[3]周洁.建筑施工企业“挂靠经营”现象分析及对策[D].华南理工大学，2011
房地产评估委托合同
甲方（委托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系
方 式：通
讯 地 址：电
话：传
真：电 子
信 箱：乙方（受托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系
电 话：通 讯
地 址：电
话：传
真：电 子
信 箱：
甲方因 需要，特委托乙方进行房地产价格评估。现甲、乙双方遵照国家有关法律规定，经协商一致，签订本合同，以资共同遵守。
联系电话：
如乙方上述账户信息发生变更，乙方需提前向甲方发送书面通知，未能提前书面通知而产生的不良后果由乙方自行承担。
2.5 甲方支付每笔款项时，乙方应当同时提供可供政府审计并且符合税务规定的正式发票，否则甲方有权拒绝支付直至乙方能提供符合务规定的发票为止。
因乙方处理不当引起的损失由乙方承担全部责任。
4.6 应按合同约定的时间，及时提交《房地产评估报告书》及其他评估材料。
4.7 安排本项目注册房地产评估师就评估结果对被征收人进行现场说明和解释。
4.8 对甲方提出的在评估工作或评估报告中存在的疏忽、遗漏、错误和评估结果提出的意见进行补充、修改、调整。
4.9 因评估引发的信访问题，乙方应当就信访人员对评估报告的疑问，进行解释说明，协助政府做好息访工作。
决定，一般为20%至30%】的违约金。
5.6 乙方不得将本合同项下的全部或者部分评估工作转由第三方承担，否则，甲方有权解除合同，要求乙方退还甲方已支付的全部评估费用，同时乙方还应当承担评估费总额 %【提示：视情况决定，一般为20%至30%】的违约金。
5.7 若乙方违约给甲方造成经济损失，约定的违约金低于甲方损失的，不足部分由乙方据实赔偿，并应承担甲方因此支付的相应费用，包括但不限于通知公告费用、律师咨询代理费用、公证费用等。
第六条 争议解决
6.1 因合同履行发生纠纷，双方应协商解决；协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。
6.2 违约方应当承担守约方为解决争议而支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、审计费、差旅费等。
第七条 不可抗力
7.1 此合同履行过程中，因不可抗力以致本合同无法履行的，遭受不可抗力方可以免除责任；但遭受该不可抗力事件的一方，应在事件发生后 日【提示：视情况决定，一般为3至5日 】内通知对方。发生不可抗力事件时，双方应尽一切合理的努力，使不可抗力对履行合同造成的任何延误或损失减少到最小。
7.2 此合同履行过程中，因接受政府行政指令而无法履行的，接受政府行政指令的一方可以免除责任。
第八条 附则
8.1 本合同书中未尽事宜，经双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
8.2 本合同自双方法定代表人或委托代理人签字并加盖公章后生效。
8.3 本合同书一式 份，双方各执 份，报 备案使用一份，各份内容相同，均具有同等法律效力。
【v】
(1)责任不同。
合作开发合同的各方当事人共同从事研究开发工作，实现合作开发合同目的。而委托开发合同则由委托方支付研究开发经费和报酬，提供技术资料、原始数据等，研究开发方凭借自身的努力和具备的知识完成研究开发成果。
(2)技术能力要求不同。
合作开发合同的各方当事人都必须具备一定的技术能力、提供一定的科技工作人员以及共同提供一定的技术设备等。而委托开发合同只需要研究开发人具备上述能力、人员和条件。
(3)风险的承担不同。
合作开发合同的研究开发风险一般是由各方当事人共同承担的。而委托开发合同通常是约定由委托人承担技术开发的风险。
(4)成果的归属和分享不同。
合作开发合同完成的发明创造，除当事人另有约定外，申请专利的权利属于合作开发的当事人共有。而委托开发合同完成的发明创造，除当事人另有约定外，申请专利的权利属于研究开发人所有。
【另析】两者主要区别如下：
1、当事人之间权利义务的关系不同
合作开发合同，当事人之间的权利义务是平行的，即当事人都承担类似的义务，又都有权请求和监督另一方履行相应的义务。
委托开发合同，当事人之间的权利义务是相对的，这与一般的双务合同相同，即委托人的主要义务也就是研究开发人的主要权利;研究开发人的主要义务即委托人所享有的权利。
2、当事人进行研究开发工作的方式不同
合作开发合同的当事人共同参加研究开发工作，具体表现为，合作各方可以共同进行全部的研究开发工作，也可以按合同的约定进行分工，分别承担不同阶段或不同部分的研究开发工作。
委托开发合同，则是一方进行物质投资和经费投入，另一方从事研究开发。
与此相联系，二者的合同主体也不同。合作开发合同，当事人各方大多为专门从事研究开发工作的科研单位，而委托开发合同，则一般是科研单位与企业之间的.合作。
3、合同当事人签约目的不同
合作开发合同，当事人之间的权利义务关系是共同的，各方的目的是一致的，通过研究开发取得的成果是共有的，可以是共同共有，也可以是按份共有。
委托开发合同，委托人提供投资供另一方研究开发，其目的是为获得研究开发成果，用于其生产领域，获取经济效益;研究开发人从事研究开发工作的目的是为了获取报酬。委托开发合同的成果所有权依合同的约定在当事人之间进行不同程度的分享。
4、合同当事人分担风险的原则不同
项目名称：
委托单位：
承担单位：
保证单位：
起止年限：
一九_______年______月_______日订
委托开发合同
订立合同各方：
委托单位______________________，以下简称甲方；
承担单位______________________，以下简称乙方；
保证单位______________________，以下简称丙方；
为了调动科研单位的积极性，确保科研经费的合理使用，明确甲、乙、丙三方的责任，促使科研项目早出成果，出好成果，经甲、乙、丙三方充分协商，特签订本合同，以便共同遵守．
一，科研项目的主要内容
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二，科研项目在国内外的现状、水平及发展趋势（或科研项目的重要意义）
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三，技术经济指标和经济效益（社会效益）分析：
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四，科研项目所采用的研究、试验方法和技术路线（包括工艺流程）
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五，计划进度（分阶段解决的主要技术问题，达到的目标和完成的时间）
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六，科研项目的参加单位及分工
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七，所需主要材料，物质条件
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八，经费概算
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││金 额│类 别│
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│１９年 ││总经费│
├──────┼──────────────┼────────────┤
│１９年 ││委托单位拔给│
├──────┼──────────────┼────────────┤
│１９年 ││承担单位自筹│
├──────┼──────────────┼────────────┤
│１９年 ││保证单位拨给│
├──────┼──────────────┼────────────┤
│合计 ││其他单位资助│
└──────┴──────────────┴────────────┘
九，分期用款（甲方拔给部分）计划
┌───────────┬─────────┬────────────┐
│用 款 时 间│用途│用款金额（万元）│
│（按，季度计算）│││
├───────────┼─────────┼────────────┤
│一九年季度│││
├───────────┼─────────┼────────────┤
│一九年季度│││
├───────────┼─────────┼────────────┤
│一九年季度│││
├───────────┼─────────┼────────────┤
│一九年季度│││
└───────────┴─────────┴────────────┘
十，有关单位、专家的评议意见
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十一．共同条款
１．乙方对全年的合同执行情况，必须于届满一年之前________日内，向甲方和丙方提出执行情况的正式报告．科研任务完成后______日内，乙方必须按合同规定的内容向甲方提出执行情况的总报告，并向甲方提交完整的科研技术资料，同时抄报丙方．
２．甲方审查乙方完成上一年（或上一阶段）科研任务属实后，应按合同规定的时间、数量拨付下一年（或下一阶段）的科研经费，并按比例下达所需三材指标．
３．有关部门如资助乙方科研经费，其收益分配办法，由资助方与乙方另签合同规定．
４．科研项目完成并经签定后，乙方对甲方所拨经费，采取如下办法偿还：
（１）乙方共偿还甲方拨付科研经费总额的_______％，共_______元．
（２）偿还日期和分期偿还金额：
一九______年_______月偿还______元；
一九_____年______月偿还_____元；
一九......．
５．合同执行中，甲方非因国家计划改变，中途无故撤销或不履行合同，其所拨经费不得追回，并得承担乙方善后处理所支付的各项费用．甲方如无故拖延拨付科研经费，拖延一天，必须按所欠应拨经费的________％．向乙方偿付违约金，并应承担乙方因此所受的损失．
乙方如无故撤销或不履行合同，或不能完成本科研任务，应根据具体情况，部分或全部退还甲方所拨付的科研经费；乙方如拖延完成科研任务或偿还给甲方科研经费的时间，每拖延一天，应按甲方拨付科研经费的____％向甲方偿付违约金．
乙方如不按合同规定的时间、数量向甲方偿付科研经费或违约金，丙方应连带承担向甲方偿付的责任．
６．本合同如有未尽事宜，或需修改某项条款，须经甲、乙、丙三方共同协商，作出补充或修改，任何一方均不得擅自修改合同．本合同在执行过程中如发生争议，应由合同各方的上级领导部门协商解决，协商解决不成，提交合同管理机关仲裁或法院裁决．
７．合同各方对本科研项目的一切资料负有保密责任，未经有关部门批准，不得引用科研项目的数据、科研成果及其他有关资料．
本合同正本一式三份，甲、乙、丙三方各执一份；合同副本一式____份，分送......各留存一份．乙方就本科研项目与其他资助科研经费单位所签订的合同，须向甲、丙方交送一份副本留存．
委托单位：_________________________（公章）
地址：_____________________
代表人：_______________________（盖章）
联系人：______________________
电话：__________________
银行帐户：______________________
承担单位：______________________（公章）
地址：_____________________
代表人：_____________________（盖章）
联系人：_____________________
电话：____________________
银行帐户：_______________________
保证单位：___________________（公章）
地址：_______________________
代表人：_____________________（盖章）
联系人：________________
电话：__________________
银行帐户：_______________
1.1 委托合同的种类
(1) 根据受托人的权限范围, 委托合同可以分为特别委托和概括委托。
特别委托是指委托人特别委托受托人处理一项或数项事务的委托;概括委托是指委托人委托受托人处理一切事务的委托。
(2) 根据受托人的人数, 委托合同可以分为单独委托和共同委托。
单独委托是指受托人为一人的委托;共同委托是指受托人为两人以上的委托。
(3) 根据受托人产生的不同, 委托合同可以分为直接委托和转委托。
直接委托是指由委托人直接选任受托人的委托;转委托是指受托人为委托人再选任受托人的委托。受托人为委托人进行转委托, 除紧急情况下受托人为维护委托人的利益而需要转委托的以外, 应当征得委托人的同意。
1.2 委托合同的特征
(1) 委托合同是建立在委托人与受托人相互信任基础上的。
委托人之所以选定受托人为自己处理事务, 是以他对受托人的办事能力和信誉的了解、信任为基础的;而受托人之所以接受委托, 也是出于愿意为委托人服务, 能够完成委托事务的自信, 这也是其基于对委托人的了解和信任。因此, 委托合同只能发生在双方相互信任的特定人之间。
(2) 委托合同的目的是处理或管理委托人委托的事务。
委托人委托的事务通常是与委托人有利害关系, 委托人不便或不能亲自处理的事务。关于委托事务的范围, 《合同法》解释上不限于法律行为。但是, 委托事务的范围也并不是没有任何限制的, 委托事务必须是委托人有权实施的, 且不违反法律或者社会公共利益、社会公德的行为。
(3) 委托合同一般是受托人以委托人的名义和费用处理委托事务。
受托人处理事务, 除法律另有规定外, 不是以自己的名义和费用, 而是以委托人的名义和费用进行的。因此, 委托合同的受托人处理受托事务的后果, 直接归受托人承受。
(4) 委托合同可以是有偿合同, 也可以是无偿合同。
委托合同是否有偿, 由当事人双方约定。如约定收取报酬, 则为有偿合同;如法律没有另外规定, 当事人双方又没有约定给付受托人报酬的, 则为无偿合同。
(5) 委托合同为诺成合同、不要式合同。
委托合同自双方达成一致的协议时即成立, 不以标的物的交付或当事人的实际履行行为作为合同成立的要件, 因此, 委托合同为诺成合同。委托合同采用何种形式, 由当事人双方自行约定, 因此, 委托合同是不要式合同。
2 委托合同中的欺诈行为
(1) 委托人欺诈受托人。
委托人欺诈受托人主要指委托人没有遵循合同法诚实信用的原则, 把委托事项的真实情况如实告知受托人, 而是捏造事实、隐瞒真相、做了欺骗性的描述, 并以利益引诱, 使得受托人的意思表示存在瑕疵, 与委托人订立了委托合同, 并因此利益受损的情形。例如, A市甲机械厂, 生产多种型号毛织机, 其中部分型号的机种获得了合格证及获奖证书, 但有一种**型号的毛织机质量不合格, 常有客户退货, 造成库存积压近百台该种型号的毛织机, 占用了大量资金, 导致财务状况不佳。为了摆脱困境, 甲机械厂派人联系B市乙机械厂, 请其代为销售积压型号的毛织机, 并出示了不同型号的其他机种的合格证及获奖证书, 以获取信任。同时许诺, 每售出一台毛织机, 乙机械厂可从价款中直接提取20%作为报酬, 剩余价款汇回甲机械厂。双方根据约定订立了委托合同。合同生效后, 乙机械厂为甲机械厂代售**型号毛织机。在一个月内乙机械厂售出20余台毛织机, 扣除报酬, 剩余价款尽数汇给甲机械厂。但是第二个月所售出的毛织机因质量问题纷纷被买家退货, 乙机械厂被迫返还毛织机货款, 加上运输费、保管费等, 乙机械厂因此受到损失20余万元。本案例即为委托人欺诈受托人, 使受托人蒙受损失的情形。
(2) 受托人单独欺诈委托人。
受托人单独欺诈委托人主要是通过骗取委托人信任, 以为委托人处理委托事务为名, 骗取报酬, 为自己牟利, 使委托人利益受损的情形。例如:孙某原是甲木材厂的办公室人员, 现已被开除。在偶然的机会, 孙某得知乙家具厂急需购买一批木材, 孙某主动找到乙厂厂长, 声称自己曾经任甲木材厂的办公室主任, 和甲厂厂长很熟, 能以低于市场价的出厂价采购木材。甲厂厂长信以为真, 于是与孙某订立委托合同, 委托孙某为乙家具厂代购木材, 价格为出厂价。双方还约定货到付款。过了几天, 孙某找到乙厂厂长, 称需要“活动费”2万元, 乙厂厂长先付给其1万元, 约定有消息后, 再付1万元。孙某拿到1万元钱款后潜逃。本案例即为受托人单独欺诈委托人的情形。
(3) 受托人与第三人合谋欺诈委托人。
受托人与第三人合谋欺诈委托人主要是受托人利用委托人的信任, 与第三人恶意串通欺诈委托人, 以谋取委托人的报酬、费用, 使委托人利益受损的情形。例如:甲服装厂委托张某代购一批布料, 张某找到其亲属任销售科长的乙布厂, 购买了一批库存积压布料, 并开出虚假发票, 上列价款15万元, 实际只支付给乙布厂9万元, 剩余6万元, 被张某及其亲属平分。此案例即为受托人与第三人合谋欺诈委托人的情形。
3 委托合同中欺诈行为的防范
(1) 学习必要的合同法律知识。
合同的当事人应该了解合同的订立过程、合同的必要条款、合同的效力、合同的履行、违约责任等法律知识, 这样在订立合同时才不会盲目无从。
(2) 明确委托合同应具备的条款。
订立委托合同应具备如下条款:委托人和受托人的名称 (或姓名) 及住所;委托事项 (应明确委托事项的名称、数量、规格、质量、完成时间等具体要求) ;授权范围;委托期限;报酬支付;双方的权利和义务;合同的终止;违约责任;合同纠纷的解决等。
(3) 订立委托合同前要做好充分的准备。
当事人在订立委托合同前应充分了解对方的情况, 通过与对方的接触、谈判, 获知对方的有关信息, 包括对方的姓名、职业、社会关系、道德品质、经验阅历及对方订立合同的目的等方面, 以利于合同安全。
(4) 在利益面前保持理智, 做好理性分析。
欺诈者常用的手段就是以利诱人, 有些当事人为了利益, 被对方所欺骗、蒙蔽, 以致上当受骗, 不仅没有得到应得的利益, 而且还有可能给自己和他人造成损失, 最后追悔莫及。根据经济学的原理, 利润越高, 风险越大, 因此, 在订立合同时一定要保持理智, 对委托合同的条款要详加分析, 查看合同内容是否合法、条款是否齐全、有无不合理的地方或者矛盾的地方, 这样才可有效地防止被欺诈。
(5) 不擅作主张, 多听取专业人士的意见。
对于自己不了解的领域, 要多听取专业人士的意见, 他们比一般人熟悉本领域的情况, 有丰富的经验, 可以分辨出合同的漏洞及陷阱。当事人应当用认真的态度听取专业人士的意见。
(6) 一旦被欺诈, 要及时采取有效措施, 防止损失扩大。
当事人一旦察觉被对方欺诈, 一定要立即采取中止交易、追缴财物、提起诉讼等手段, 保护自己的利益。必要时, 可以请求法院对欺诈人的财产进行诉讼保全, 积极配合公安机关、检察院搜集证据, 准备材料, 为庭审做准备。总之, 应尽可能采取各种措施, 防止损失扩大。
摘要：近年来随着我国经济的快速发展和市场化改革的深化, 人与人之间的经济交往逐步增多, 委托合同的订立也越来越频繁, 因委托合同而引起的纠纷逐渐增多, 其中有很多是因为欺诈而引发的委托合同纠纷。主要介绍委托合同中欺诈行为的表现及如何防范。
关键词：委托合同,欺诈,防范
参考文献
关键词 委托合同 任意解除权 限制
在委托合同不仅涉及一方当事人利益，对合同另一方同样存在利益的情形下，对委托合同任意解除权的进行限制就有必要，问题只是在于如何设置合理的限制方式和限制条件。本文对委托合同任意解除情况下的损害赔偿进行讨论。
一、损害赔偿的界定
以《德国民法典》代表的大陆法系中，将合同中存在的损害赔偿分为两类：实际损失与可得利益的损失。其中，实际损失是指受损害一方信赖合同能够适当履行，并能够得到履行利益的情况下，因提前支出的用于基础性投入的费用或财产因违约而遭受的损失，又称为信赖利益的损失；而可得利益是指如果合同若按照约定履行后，受损害的一方当事人按照合同约定本应当得到的经济利益，所以又称为履行利益或期待利益。信赖利益的赔偿是使受害方恢复到未缔约前的状态，而可得利益的赔偿是为了使当事人达到合同如约适当履行后本应达到的经济利益。
我国合同法在损失范围的界定上，实际上是采用大陆法系的“实际损失”和“可得利益”的概念。笔者认为，虽然我国《合同法》第 410 条对于损害赔偿的范围未有规定。但在委托合同任意解除一方应承担损害赔偿时，法院判决只赔偿“直接损失”值得推敲。因为按照《合同法》第 97 条之原意，解除合同要求赔偿损失是解除权人享有的权利，而对于《合同法》第 410 条的规定，解除合同是双方都享有的权利，但因解除而给对方造成损失的，需要解除人对被解除人赔偿损失。两者的损失赔偿应属不同。
合同在本质上是双方利益的交换。当事人双方之所以接受合同并都期望对方如约履行，如果一方发现自己违约所获得的收益大于按照法律规定应当承担赔偿的数额，那么这样的“合法规定”应该有促使滥用权利之嫌。
二、比较法考察
在德国，只有无偿的委托合同。自委托人而言，解除委托合同难说可以对受托人造成损害，自然无须赔偿。而自受托人而言，因为不能从合同中获得利益，若要求其解除合同后还要赔偿委托人的损失也没有什么道理。只有在其因为解除时机不当而造成损害的时候才需要赔偿。与我国有偿委托相对的合同类型，在德国被认定为承揽、雇佣等有偿事务处理合同。按德国民法典第 675 条的规定，要解除有偿事务处理合同，就需要依据雇佣或承揽的规定。在雇佣的场合，根据德国民法典第616条，须存在重大原因才可即时通知终止。而在承揽的场合，根据德国民法典第649 条，定作人虽然可以随时通知终止合同，但是承揽人有权请求约定的赔偿，实际上就是定作人赔偿合同的履行利益。
三、分析与借鉴
各国多对于委托合同任意解除权的损害赔偿问题都进行了类型化。而我国采用了民商合一体制，委托合同作为一个“兜底性的”合同，委托合同的内容包含实在太广，除法律特殊规定以外，其他受托行为都可统一于传统民法典的委任契约之下。这时如果仍然只是统一的规定其损害赔偿范围，难免顾此失彼，挂一漏万。因此，也应对我国委托合同任意解除权损害赔偿范围的确定进行类型化的区分。
笔者同意将委托合同进行区分的思路，应按照委托合同的有偿、无偿的不同，对损害赔偿进行不同的类型化。
（一）无偿委托与损害赔偿
大陆法系国家多数，如德国、瑞士、法国等，均将“不利时期解除合同而造成的损害”作为任意解除委托合同的损害赔偿范围，只有德国仅规定了受托人对委托人的损害赔偿义务，却没有规定委托人解除合同时对受托人的赔偿义务。原因在于除了德国是无偿的委托，其他国家的委托虽然原则上是无偿的，但也存在有偿委托。在有偿委托的情形，不可能只存在委托人受损害的情形。
德国法这种将赔偿限于受托人的“因不利时期解除而造成的损害”应该说是合理的，因为在委托的无偿情形，委托合同的履行完全是为了委托人的利益，受托人却无合同利益，所以无论委托人在何时解除，对受托人都难生损害。“受托人赔偿委托人损失与不利之时期，乃是基于保护无偿合同拘束力的合理信赖。”对德国法的规定，我国未来立法可以予以借鉴。
（二）有偿委托与损害赔偿
在有偿委托的场合，情况较为复杂，需要类型化，兹具体分析如下：
1、任意解除应分为两种类型，一种是解除权基于正当事由而发生的解除，另一种是没有正当事由的解除。前一种解除是真正的解除，解除权的行使是合法行为；后一种解除只有解除之名。如果没有正当事由，而于相对人不利时期为解除基于双方信任为基础的委任，没有理由宽容，应当参照其他类型的恶意违约，令其承担违约责任的损害赔偿责任，也就是履行利益的损失。
应注意的，此种情况下如被解除人按照《合同法》第 110 条之规定要求接触人承担继续履行的违约责任，从而维持合同效力，是否应当准许？笔者认为，参照违约赔偿不等于就是违约，行使任意解除权从性质上来说，具有违约的特征，但又与违约有所不同。这种不同主要体现在是否可以要求“继续履行”上，委托合同以信赖为基础，强行另一方承担继续履行的义务对于委托合同实际上已无意义，而通过对受损害方履行利益的赔偿，一方的损失也已经能够得到弥补，另一方也得到了惩罚。在此，当事人不能选择强制履行的救济，只能被动接受“履行利益”的损害赔偿结果。
2、在委托合同为双务有偿合同、当事人的合同利益不取决于其他法律行为是否成立、生效履行的情况下，损害赔偿的范围一般可按照履行利益的损失确定，较为适宜。
3、在委托合同为双务有偿合同、当事人的合同利益取决于其他法律行为是否成立、生效履行的情况下，损害赔偿范围一般限于信赖利益，较为适当。
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