银行授信指引
问：为什么要制定《商业银行授信工作尽职指引》？
答：近年来，商业银行授信业务不断暴露出各类贷款风险案件，给银行业带来了很大的风险，暴露了商业银行授信业务中普遍存在的问题，即征信、授信和授信后管理缺乏规范的工作尽职要求和独立的调查评价标准，或尽职要求不明确，责任不清晰。最近，国务院关于固定资产投资体制改革决定中，明确提出要加大银行自主审贷、自担风险的责任，充分行使银行信贷自主权。因此，制定《商业银行授信工作尽职指引》(以下简称《指引》)，并不断提高授信的科学性，降低授信风险，是中国银行业面临的根本性任务，也是创造并维护良好信贷文化的前提之一。为促进商业银行审慎经营，进一步完善授信工作机制，规范商业银行授信管理工作，明确授信工作尽职要求，防范和化解授信风险，保护存款人利益，银监会在认真总结经验，广泛征求意见，充分吸收巴塞尔委员会《有效银行监管的核心原则》等先进监管理念的基础上，根据《商业银行法》和《银行业监督管理法》，研究制定了《商业银行授信工作尽职指引》，以引导商业银行建立健康的信贷文化和科学规范的操作要求，规避授信的信用风险、操作风险和法律风险，明确授信工作人员的相关责任。
问：《指引》适用的范围是什么？
答：从适用对象讲，《指引》适用于在中华人民共和国境内依法设立的所有中资商业银行。其他银行业金融机构可参照执行。从业务上来讲，《指引》适用于非自然人客户以外的所有表内外授信业务，表内授信包括贷款、项目融资、贸易融资、贴现、透支、保理、拆借和回购等；表外授信包括贷款承诺、保证、信用证、票据承兑等。从期限上看，包括短期授信和中长期授信。短期授信指一年以内(含一年)的授信业务，中长期授信指一年以上的授信业务。从工作人员来讲，商业银行总行及分支机构所有参与客户调查、业务受理、分析评价、授信决策与实施、授信后管理与问题授信管理人员，以及对授信工作人员的尽职情况进行独立地验证、评价和报告的授信工作尽职调查人员都要根据《指引》的规定履行相应的职责。
问：《指引》的主要内容是什么？
答：《指引》共分7章57条，基本覆盖了授信业务的整个流程的各个环节，对授信业务的客户调查和业务受理、授信分析评价、授信决策与实施、授信后管理和问题授信管理等四个方面都作了详细的规定，对尽职调查和问责制提出了明确要求。此外，针对授信过程的不同环节的主要风险点，《指引》还编制了《附录》，列出了近200条风险提示内容，包括主要授信种类的风险提示；客户基本资料清单提示；授信业务特点分析风险提示；非财务因素分析风险提示；格式合同文本主要条款提示和预警信号风险提示等六方面的内容。问：与过去的贷款“三查”等规定相比，《指引》具有哪些新特点？
答：与过去的贷款“三查”等有关授信的规定相比，《指引》具有以下几个显著特点：一是突出对授信过程中的动态因素的持续监控。以往的贷款“三查”制度主要关注贷款而不是授信，因而忽视动态变化。而《指引》不仅强调对历史和现状的分析，还特别强调了对潜在风险预警信号的关注，要求商业银行关注动态预警信号，预测授信风险，并强调了情况发生
变动或突发事件发生时商业银行应立即采取相应的纠正措施并重新决策或变更授信。二是强调授信管理工作的全面和深入。《指引》要求商业银行不仅对客户财务状况进行评估，还要对客户的公司治理、管理层素质、履约记录、生产装备和技术、产品和市场、行业特点
及宏观经济环境等方面进行风险识别，评估第二还款来源等。在对客户风险识别时，根据情况，要向政府有关部门及社会中介机构索取信息，验证客户资料的真实性。三是强调了商业银行内部各部门之间的协调配合。《指引》引导商业银行注重商业银行内部纵向和横向之间的协调配合和沟通，要求商业银行内部上下级之间、相关部门之间在信息方面建立相
互沟通机制，在授信管理方面作好协调与配合，在分清责任的基础上，有效防范风险。四是突出了授信工作尽职的充分性，注重对商业银行公司授信全过程的监管，确立了授信尽职的全面覆盖性及审批双线制衡原则，从制度上规范了商业银行授信业务环节本身的尽职要求和对商业银行授信环节尽职情况事后尽职调查的要求。五是强化了商业银行自身控制授信风险的主观能动性，要求商业银行根据《指引》的基本精神制定实施细则。引导商业银行进一步规范授信尽职工作要求和尽职调查。附录列示了近200条风险提示，便于商业银行授信工作人员按图索骥。
问：《指引》中引入了授信尽职调查的概念，请对此做一解释。
答：尽职调查是国际银行业的一项基本制度。2001年10月巴塞尔委员会颁布了《银行客户尽职调查》，提出了尽职调查的指导性框架，并建议各国的商业银行以此为范本，结合自身实际情况，制定本国的尽职调查制度。独立的授信工作尽职调查制度和责任追究机制是尽职
调查的一个重要方面，也是国际上管理良好的商业银行普遍采用的一个行之有效的制度。《指引》中，授信尽职调查与巴塞尔委员会的基本精神一致，即银行在开展业务的同时，要有从另一视角进行的调查、监控、制衡和纠偏的机制，以减少业务决策的盲目性。《指引》中的尽职调查贯穿业务发起、决策、授信实施后管理以及问题授信等的全过程。授信尽职调查对业务部门增强风险意识，提高风险识别和判断能力都是一种必要的补充。一般来讲，业务部门负责市场和业务拓展，在对业务发展、收益和风险考虑中，更关注收益，贷前调查往往很难彻底和公正。授信决策则可能受到来自各方面的行政干预，因此，商业银行必须建立一套机制，对银行授信业务开展独立的尽职调查，以独立评估和判断业务发展过程和业务本身的收益和风险。鉴于商业银行授信业务体系不尽相同，银监会没有要求商业银行成立单独部门负责授信尽职调查，但是，明确要求商业银行授信尽职调查必须独立进行。在《指引》中这一原则表述为“商业银行应设立独立的授信工作尽职调查人员岗位，明确岗位职责和工作要求”、“授信工作尽职调查人员应独立行使尽职调查职能，对授信业务流程各
项活动进行尽职调查，评价授信工作人员是否勤勉尽责，确定授信工作人员的责任”。问：《指引》对授信问责制有哪些具体规定？
答：《指引》从两个方面对授信尽职问责制作了具体规定。一是要求商业银行建立授信责任追究制度，明确规定各个授信部门、岗位的职责，对违法、违规造成的授信风险进行责任认定并按规定对有关责任人进行处理；二是对勤勉尽职的工作人员予以免责。《指引》特别强调对八类不尽职行为按照有关规定予以责任追究，即进行虚假记载、误导性陈述或重大疏漏的；未对客户资料进行认真、全面和准确核实的；授信决策过程中超越权限、违反程序审批的；未按照规定时间和程序对授信和担保物进行授信后检查的；授信客户发生重大变化和突发事件，未派员及时实地调查的；未根据预警信号及时采取必要保全措施的；故意隐瞒真实情况的；不配合授信尽职调查人员工作或提供虚假信息的。对于严格按照授信业务流程及有关法规，在客户调查和业务受理环节、授信分析与评价环节、授信决策与实施环节、授信后管理和问题授信管理等环节都勤勉尽职地履行职责的授信工作人员，《指引》明确提出授信一旦出现问题，可视情况免除相关人员责任。由于《指引》规定的授信工作尽职是最基本的尽职要求，银监会明确要求商业银行根据《指引》的基本精神并结合实际情况制定详细的免责条款并报银监会备案。
问：《指引》对授信工作尽职调查有什么要求？
答：《指引》对授信工作尽职调查从以下几个方面作了明确要求：一是保证授信工作
一、认真核查企业的基本情况, 把好受信人“准入”关
1. 企业基本资料。
企业提供的基本资料是企业的身份证明文件。如何核实这些资料的真实性成为银行信贷人员的入门必修课。 (1) 基本证照:以有限公司为例, 信贷人员必须仔细核对以下证照的原件, 包括营业执照、代码证、税务登记证、开户许可证、行政许可证明等, 注意证照的真实性和有效性, 比如营业执照、贷款卡等有无通过最新的年检。 (2) 其他资料:主要包括资质证书 (行业资质、质量管理资质等) 、行业排名 (行业主管部门公布或媒体信息) 、荣誉证书、员工社保登记 (可要求企业在社保局网站下载) 。
2. 行业环境。
(1) 行业政策:搜集有关国家对该行业的相关政策, 该产品处于政策支持还是限制对象, 以及行业的发展趋势, 用于判断银行授信介入的大环境是否可行。 (2) 产业链情况:搜集相关的产业链信息, 包括该行业的核心企业情况、行业付款惯例、行业资金运作特点, 判断企业所处的行业地位以及其上下游企业的基本素质。
3. 企业素质。
(1) 法人治理结构:企业的决策者对企业拥有“话事权”, 授信调查必须搞清谁是企业的“老板”, 调查的基本资料主要包括公司章程、验资报告、工商变更登记资料、董事会成员及其签名样本、法人代表身份证明等, 必要时可到工商局等有关部门进行查验。 (2) 企业管理水平:主要包括企业的决策机制、组织结构、内部管理制度等, 主要揭示企业的经营管理能力。调查人可以从企业制定的各项规章制度、获取的各类证书, 结合获得的客户认证、各种社会荣誉和在市场上的口碑进行判断。 (3) 经营者素质:企业的核心决策者对企业的经营成功与否起到关健作用, 其个人素质主要是指其经营管理能力和诚信度。调查人可以通过与其一段时间的接触、旁人评价、人行个人信息系统查询等途径, 结合其教育背景、从业经历、获奖情况等进行判断。
二、仔细分析企业的财务状况, 摸清受信人“家底”
1. 资产、负债与权益情况。
(1) 现场核对企业的总帐、分户帐与明细帐数据是否相对应, 检查有无做到帐帐相符。 (2) 对金额较大的资产和负债质量进行重点核实, 检查是否做到帐实相符, 调查过程中要注意负债的刚性和资产的软性。 (3) 核实企业的权益情况。
2. 经营成果情况。
(1) 主营收入与利润:了解主营业务收入的增长情况, 注意收入规模与经营规模的匹配性, 收入量与同行业相似规模企业进行对比、与现场的生产情况是否相匹配, 核对合同、发票、帐单、产品进出库记录。对于分期收款的情形, 要注意有无将后期的预期收入提前列入, 以达到粉饰报表的目的。另外, 调查人还要注意资产负债表的本年利润和未分配利润与利润表及利润分配表之间存在的对应关系, 还有纳税申报表与利润表的对应关系。 (2) 其他业务收入与投资收益:了解其他业务收入、投资收益是否与主营业务相关, 了解其投资目的, 判断其潜在的风险。 (3) 工资支出、社会保险:利润与员工收入是反映一个企业经营成果最直观的数字, 随着我国对劳动力福利保障工作的越发重视, 调查企业的社保和工资支出情况更显重要。对企业出现的未按规定缴纳社保或者欠薪情况, 调查人须及时进行披露。 (4) 现金流情况:重点了解经营现金流情况, 调查人可通过核对银行对帐单、发票、纳税情况等方式进行查实。投资现金流与筹资现金流对主营业务的影响如何, 也是调查人须充分关注的。资产负债表多数科目期末与期初的差额与现金流量表的有关数值存在对应关系, 利润表的有关收入 (或者连续几年的数值和) 与现金流量表的有关数值存在对应关系, 这些细节能帮助调查人核实现金流量表是否真实反映了企业的现金流情况。
3. 财务指标分析。
(1) 计算各种财务分析指标:在核实企业各项财务数据的基础上, 下一步的工作就是计算分析各项财务指标, 主要目的是较直观地反映企业的偿债能力、盈利能力和营运能力情况。 (2) 对各项指标进行横向分析 (就是将上一年的各项财务指标与相应的行业平均数、最好指标进行对比分析) 和纵向分析 (就是将上述计算出来的企业的近3年以及当期的指标进行对比分析) , 找出其中的发展趋势。
财务指标分析的结果, 是对企业经营情况的间接反映, 也是银行决策者作出信贷决策最为直观的依据。
三、以非财务因素为基础预测企业未来的财务状况, 看清“前景”
1. 非财务因素。
(1) 生产装备及技术力量:企业拥有的生产装备和技术力量是其能否可持续发展的核心资源。调查人应调查企业生产装备的先进性及更新程度、核心技术人员、生产技术先进性及成熟度、生产流程、质量控制流程等, 企业所获得的各种专利和产品质量认证是较为直观的证据。 (2) 购销渠道:光有好的产品, 缺乏良好的购销渠道也不能造就一个好企业。调查人应从企业的购销合同中, 看清其原料供应渠道及付款条件、市场销售渠道及结算方式, 还应深入分析企业采取的营销策略, 判断其市场细分情况和所能占据的市场份额。 (3) 其他因素:其他影响企业经营的非财务因素, 会对受信人的未来财务状况产生重要影响。比如, 企业产品被政府认定为政策扶持对象、企业因逃税被税务部门处罚、企业员工发生集体罢工事件等等, 调查人须格外关注这些情况, 并对其影响程度作出基本的判断。
2. 市场预测。
根据上述主要的非财务因素, 结合产品供求现状, 调查人可大致进行产品供需和价格走势的市场预测。 (1) 市场现状:调查人应从各种渠道了解企业主打产品的市场容量情况和价格、市场竞争、社会资源的投入等现状, 对产品的供需市场现状有一个基本的判断。 (2) 市场预测:在了解市场现状的基础上, 调查人可参照企业已建立的营销渠道和制定的营销计划, 进行必要的市场预测, 其基本内容包括供应量预测、需求量预测、产品供需平衡预测、价格走势分析、营销能力评估、产品市场竞争力评估等, 为预测企业未来的经营成果和未来现金流提供依据。
3. 项目评估。
对于企业的新投资项目, 调查人要在确认项目取得各种批文、许可等合法性的前提下, 做好以下评估工作。 (1) 投资估算:项目投资估算是在了解项目基本情况 (主要包括总投、产能、建设条件等等) 的基础上, 根据投资预算制作投资估算表, 并对企业拟定的筹融资方案 (包括直接融资、间接融资、资金运用计划) 作出评估。合理的投资估算还应充分考虑物价的上涨等不可控因素, 还应考虑项目运营所需配套的流动资金, 否则容易出现项目“烂尾”的严重后果。 (2) 经营估算:在完成项目投资建设期的评估后, 即可进入项目经营期的评估。经营估算是在上述市场预测的基础上完成的, 其内容包括成本与费用、销售收入、税金与附加、利润及利润分配等。 (3) 效益评估:完成估算工作后, 调查人应对项目的预计经济效益作出评估。效益评估包括两方面内容, 一是盈利能力分析, 主要指标有销售利润率、投资利润率、净现值、内部收益率等;二是清偿能力分析, 主要指标有投资回收期、贷款偿还期等。 (4) 风险评估:无论如何, 项目投资能否成功始终存在一定的不确定性, 调查人须对项目的风险进行合理评估。风险评估至少应包括盈亏平衡分析和不确定性分析两方面。
4. 融资需求评估。
企业由于项目投资建设、扩大经营规模、放宽销售结算条件、结算周期等等原因, 需要申请银行项目贷款或者流动资金周转授信业务, 调查人首先要对授信申请背景的真实性进行核实, 其次是要对业务的合理性作个分析, 即要对银行授信是否有利于企业发展、是否能带来双赢的结果进行评估。
5. 未来现金流预测。
无论是针对现有企业的流动资金贷款还是新投资的项目贷款, 只有未来的现金流才是贷款的有效还款来源。因此, 调查人在完成上述市场预测和经营评估后, 应制作相应的现金流量估算表。对于投资项目的现金流预测, 调查人须根据制定的投资和筹资、用款计划, 充分考虑资金平衡问题。对于多头授信的项目, 调查人还要注意到融资风险问题, 重点关注合作银行的态度, 是积极介入授信的姿态还是有市场退出的苗头, 判断其对企业未来现金流的影响, 同时也可作为再次审视受信人资信条件的参考。
在完成企业调查的基础上, 我们才能设计科学的授信方案, 分析银行开展业务所面临的风险和效益, 提出合理的风险控制措施, 最终作出能否授信的结论。
从我国的企业融资结构来看，银行信贷融资所占的比例平均为80％，可见，银行信贷融资是动漫企业最为重要的融资途径。本文结合实地调研情况，认为阻碍动漫企业特别是中小动漫企业信贷融资的原因主要有以下几个方面：
企业层面
一是企业抵押担保能力不足。与传统的工业企业相比，动漫企业大多具有以无形资产为主的资产结构轻型化特点，其核心资产主要是知识产权、版权和收费权，缺少土地、厂房等能做抵押的固定资产。
二是产权结构不清晰，融资规模不匹配。动漫企业中民营企业居多，产权结构复杂，且资本较少，影响了企业的经营和偿债能力。
三是中小动漫企业缺乏规范的内部管理机制。绝大多数中小动漫企业成立的时间短，尚未形成规范的内部管理机制，大多数中小动漫企业很难提供金融机构所需的证明信用的文件从而获得信贷融资。
产业层面
一是动漫产业前期投入大、生产周期长的特点，使投资者面临较大的潜在投资风险。
二是市场需求难以预测，高投入未必获得高回报。2011年上映的多部大制作国产动画电影均以票房惨淡而告终。
制度层面
一是由于文化产业的特殊性，文化产业投融资的体制机制还很不稳定。2009年国务院颁布了《文化产业振兴规划》，提出“文化产业是市场经济条件下繁荣发展社会主义文化的重要载体”，文化产业的发展要“坚持把社会效益放在首位，努力实现社会效益和经济效益的统一”。我国文化产业的市场属性得到了一定程度的认可，但意识形态和文化安全的考量依然是审核基调。据业内人士透露，目前30％-40％的影视作品因为没有通过政审而难以收回成本。
二是文化产业相关法律法规还不健全。我国已经初步建立起了一系列与文化产业相关的法律法规，但仍有不少薄弱之处：缺少针对文化产业的担保法规；现存的文化产业法规体系与WTO对中国文化产业政策的要求之间存在矛盾；文化市场的稽查管理力度不够，图书、音像制品等文化产品的盗版活动时有发生；对文化产品的知识产权保护不够等。
动漫产业作为文化产业的重要组成部分，由于制度因素带来的潜在收益的不确定性，为企业向银行信贷融资增加了困难。
银行原因
一是银企信息不对称。动漫产业作为新兴产业，银行往往缺乏对该产业的系统性研究。银行在贷款前往往难以全面了解贷款申请企业的风险状况，由于信息的高度不对称，利率的风险补偿非常高。面对高利率，往往只有风险较大的企业希望获得贷款，而风险较低的借款企业往往因此放弃借款申请，逆向选择随之产生；在贷款后，部分企业为了获得高收益，可能会改变贷款用途转向高风险项目，银行将面临较大的道德风险。出于上述原因，商业银行在对动漫企业开展信贷业务时，一般采取谨慎原则。
二是信贷配给制度。目前，我国的银行信贷市场实行的是实质上的信贷配给制，在实施存、贷利率国家严格管理的同时，信贷主体开始追求自己效益风险的最优化。在信贷融资过程中，银行会优先考虑和扶持那些技术和效益处于领先地位且发展步入成熟期的企业。而动漫领域的大多数企业，往往处于事业发展的起步阶段，前景不明朗，通过银行信贷融资的难度很大。
三是动漫企业的市场价值难以准确评估。人民银行制定的贷款通则要求，商业银行在对企业开展贷款业务时，必须用企业的有形资产或金融资产进行抵押。许多动漫企业特别是处于起步阶段的中小型动漫企业除自身资产规模较小外，可用于抵押的有形资产也非常有限，这对动漫企业的信贷融资造成了很大障碍。与此同时，动漫企业所拥有的大量动漫创意和知识产权等无形资产，则面临市场价值难以准确评估的难题。这些因素使得动漫企业的市场价值评估难度加大，尽管少数银行对文化企业的无形资产抵押开始了初步探索，但大多数银行仍然缺乏权威的评估方法和体系，惜贷现象较为严重。
综上所述，造成动漫企业通过银行信贷融资难的原因是多方面的，既有来自借贷双方的自身原因，也有来自产业和制度的外部原因。因此，为了解决融资难的问题，一方面迫切需要动漫企业提高自身的经营偿债能力，规范财务制度，需要银行创新金融产品、建立内部的信用评估体系；另一方面，政府要加快文化产业体制机制改革，加大对知识产权的保护力度，完善信用征集和信用担保体系建设，推进知识产权交易市场的建立，发展为文化创意产业提供配套服务的评估公司和第三方机构，为动漫企业通过信贷融资提供良好的外部环境。
（2010年版）
第一章 总则
第一条 为从源头控制授信风险，规范我行对公授信业务抵（质）押准入管理工作，最大限度保障我行授信资产安全，根据国家有关法律、法规及中国银行抵（质）押准入管理工作的有关规定，结合我行的实际情况，制定本指引。
第二条 本指引所称抵押物、质押物系指根据《中华人民共和国担保法》、《物权法》及其它相关法律规定，债务人或第三人为保障我行的债权实现而抵押或质押给我行的财产或权利。
第三条 我行抵（质）押品选取的基本原则是能够通过公开的市场快速变现处置，缓释和弥补我行授信风险和损失。抵（质）押品应该具有可控性和价值充足性。
第二章 抵（质）押准入条件
第一节 抵（质）押人准入条件
第四条 抵（质）押人必须具备以下要件。
（一）自然人为抵（质）押人的，应当具有完全民事行为能力，限制民事行为能力人或无民事行为能力的抵（质）押人必须获得其监护人或法定代理人的同意；
（二）非自然人为抵押人的，须具备法人资格。但现行法律规定存在的三种例外情形：
1、无法人资格的企业分支机构在法人授权范围内可以作为抵（质）押人；
2、国家机关不得作为抵押人，但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行转贷的除外；
3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体为抵押人时，不得将其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施作为抵（质）押物。
（三）一般情况下，抵（质）押人必须对抵（质）押物具有所有权或依法处分权。但在下列情况下抵押关系亦可成立：
1、依法可以进行流转的集体性质土地。
2、抵押人依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，经发包方同意亦可用以设定抵押；
3、抵押人将依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物办理抵押物登记后可以设定抵押；
4、抵押人以尚未办理权属证书的财产进行抵押的，发生诉讼后，在第一审法庭辩论终结前，能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效；
5、以共有财产设定抵押，必须经共同共有人的同意。
第二节 抵押物准入条件
第五条 根据法律规定，以下财产可以设定抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产；
（五）依法可以进行流转的集体性质土地。
（六）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（七）依法可以抵押的其他财产，包括但不限于：
1、抵押人将依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物办理抵押物登记后可以设定抵押；
2、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的。
第六条 我行抵押范围及原则 1．
1、土地使用权
A类：城市地带土地使用权；
B类：非城市地带土地使用权。耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，除依法可以进行流转的外，均不可抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权也不得单独抵押。要求：
符合法律规定可用于抵押的土地使用权方可接受,并应注意土地使用权的取得方式：
（1）以土地使用权抵押的，该土地上的建筑物、其他定着物应一并抵押，并取得他项权证。
（2）以划拨土地使用权抵押时，需符合国家有关划拨土地使用权规定。经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押，但在以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定抵押时，应当从约定价值中扣减相当于应缴纳的土地使用权出让金款额的价值。
2.1、不动产－住宅楼宇
（1）经济适用住房：楼龄不超过十年，贷款期限与楼龄合计不超过十五年，位于大中城市较好地段，具较高质量及升值潜力的，可上浮按普通商品住房标准掌握；
（2）普通商品住房：楼龄不超过十五年，贷款期限与楼龄合计不超过二十年；
（3）高档商品住宅：一般指2001年后建成，购买单价武汉市每平方米超过8000元，省内其他地区每平方米超过5000元的住宅。楼龄不超过二十年，贷款期限与楼龄之和不超过二十五年，大中城市可适当放宽至三十年。2.2、不动产－商业楼宇（1）甲级写字楼：楼龄不超过二十年；贷款期限与楼龄合计不超过二十五年。位于经济发达的大中型城市且极具升/保值潜力的中心商贸、金融区，甲级优质写字楼楼龄可放宽至不超过二十五年，贷款期限与楼龄合计不超过三十年。
（2）乙级写字楼：楼龄不超过十五年。贷款期限与楼龄合计不超过二十年。
2.3、不动产－商场或商铺
商场或商铺，楼龄不超过二十年。贷款期限与楼龄合计不超过二十五年；位于大中城市极具升值潜力地段的商场或商铺，楼龄可放宽至不超过二十五年，贷款期限与楼龄合计不超过三十五年。
2.4、不动产－经营性酒店
经营性酒店，楼龄不超过十五年。贷款期限与楼龄合计不超过二十年；位于大中城市且极具升值潜力地段的优质酒店，楼龄不超过二十年，贷款期限与楼龄合计不超过二十五年。
接受酒店作为抵押物应持谨慎态度。确需叙做的，仅接受第一抵押，且原则上不允许抵押物再做第二抵押。
2.5、不动产－在建工程
在建工程（标的物需为本办法涵盖的不动产），虽然《物权法》已做出规定，但应充分考虑到实际操作中的不确定性及隐性问题，尽可能弄清工程建设出资、规划、法律纷争等情况。
其他要求：（1）如在建工程上存在留置权，须要求留置权拥有人出具书面协议放弃留置权。
（2）应通过借款人要求工程承包商出具书面文件同意放弃工程价款优先受偿权。
（3）在建工程占用范围内的土地使用权应一并抵押。（4）在建工程完工后我行授信若未结清，应要求及时转换为现房抵押手续，办理房屋他项权证。
2.6、不动产－工厂厂房
要求：工厂厂房与其占用范围内的土地使用权应一同抵押。对工厂厂房的价值评估应合理掌握，从严控制。
2.7、港口码头资产
A类：港口、码头所在的土地使用权、地上定着的房屋，抵押登记机关为当地政府规定的房地产登记机关；
B类：港口码头机械设备，抵押登记机关为当地工商行政管理机关；
3.1、动产－交通运输工具
A类：船舶、飞机——已使用年限在五年以内（含）。B类：一般交通运输工具——轿车、货车抵押，不接受公共交通工具、农用车辆抵押。
要求：抵押需进行登记并办理保险。3.2动产－机器设备
（1）已使用年限小于五年（含）的设备，且贷款期限与新购设备年限之和不超过七年。专业性强的电子生产设备使用年限小于三年。（2）保税或免税的进口设备，如确需叙做，须征求海关的意见，取得海关的批准文件，在具备办理条件后方可办理。
3.3、动产－存货
存货要易于保存，运输，仓储和运输费用不高，且仅限于工业或商业原料、产品或商品，不包括家禽、牲畜、鲜活或季节性产品和商品。
其他要求：
（1）如存货上存在留置权，须要求留置权拥有人出具书面协议放弃留置权。
（2）由于对存货的监督难度较高，应考虑抵押物性质及风险监控能力，在具备足够专业人员、完善管理手段、监管措施可控的前提下，方可适当叙做存货抵押。
4.1、采矿权、探矿权
采矿权、探矿权，《物权法》没有规定可用于抵押，故不宜叙做，个案需要经过“三位一体”授信决策机制审查决定。第七条 抵押物的评估
抵押人在办理抵押手续前，对拟设定抵（质）押品的标的物进行价值评估时应在我行选聘的入围中介机构备选库中选取评估机构（规定可不进行评估的除外），以确定抵押物的公允价值。第八条 抵押登记
（一）抵押登记，是指由法律规定的登记机关根据当事人的申请，依法就抵押物的抵押权状态予以登记，并产生对抗第三人效力的行为。
（二）抵押贷款在发放贷款前必须进行有效的抵押登记。在抵押合同签订后至授信提款前，业务发起单位客户经理配合抵押人按照《物权法》、《担保法》的有关规定到相关机关办理抵押物登记。
授信发放审核提款时，业务发起单位将有关抵质押权属证书及登记文件正本移交我行押品权证管理部门进行集中统一保管。
（三）转型期间，国家指定抵押登记部门通常会有所变动，授信业务发起部门人员应紧密跟踪。到目前为止，办理抵押登记的部门如下：
1、以无地上定着物的土地使用权抵押的，抵押登记部门为核发土地使用权证书的县级以上地方人民政府土地管理部门。
2、以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，抵押登记部门为县级以上地方人民政府规定的房产登记部门。
3、以林木抵押的，登记部门为县级以上林木主管部门。
4、以民用航空器抵押的，登记部门为国务院民用航空主管部门。
5、以船舶、车辆抵押的，登记部门为为运输工具的登记部门（海事局或交通局、车管所等）。
6、以企业的设备和其他动产抵押的，登记部门为财产所在地的工商行政管理部门。
7、以其他财产抵押的可以自愿办理抵押物登记，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
（四）当事人以《担保法》第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押自抵押合同签订之日起生效；当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
第九条
抵押物保险
办理抵押登记后，授信业务发起部门应要求抵押人按照我行风险管理部门要求办理的保险险种和范围对抵押标的进行保险。抵押物保险的要求是：
1、保险单上应注明：授信偿还前中国银行为该保险的优先受偿人（即第一受益人）；
2、办理抵押担保前，抵押人已办理抵押物保险的，应要求保险公司出具变更中国银行为优先受益人的批单；
3、保险期应不短于贷款期限。如有多份保单，则最早到期保单的保险期限应长于信贷期限；中长期授信可分期投保，但在授信过程中应督促授信客户续保，保证保险效期覆盖授信全过程。
4、保单正本原则上须存放我行保管；
5、原则上投保总值不少于抵押物估价总值；
6、保险费用由抵押人承担；
7、抵押有效期内，投保人不得以任何理由挂失、中断保险或退保。
第三节 质押物准入条件
第十条 质押按照质押物类别可分为动产质押和权利质押。
（一）动产质押
动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。
（二）权利质押
根据法律规定，下列权利可以质押：
1、汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；
2、依法可以转让的股份、股票；
3、依法可转让的商标专用权，专利权、著作中的财产权；
4、依法可以质押的其他权利，包括公路桥梁、公路隧道、公路渡口、售电、售汽等收益权。
第十一条 我行质押物范围和原则 1.1、存单
（1）我行系统开具的单位定期存款（质押贷款专用）存单。（注：单位定期存款证实书不得直接作为质押的权利凭证，须按照操作规定开立质押贷款专用存单。）
（2）我行系统开具的个人定期储蓄存单。（3）我行认可的其他商业银行存单。要求：
（1）对办理质押的存单均应办理冻结手续。
（2）授信业务期限如超出存单到期日，出质人须办理存单自动转存和冻结手续。
（3）存单币种与授信业务币种不同的，应区分现汇户与现钞户，按贷款申请日钞/汇买入价折成贷款币种额计算。1.2、国债
我行系统代售的凭证式国债。若以不同期限的国债质押，以到期日最近者确定授信业务期限。
如质押合同中明确约定国债到期后变现存入客户在我行保证金专户、继续为客户在我行该笔授信提供担保的，授信业务期限可超出国债到期日。
1.3、黄金
我行承办交割库中托管的标准黄金。要求：
（1）警戒线：87%。当（质押贷款本金/质押黄金的市价）高于警戒线时，应及时通知客户增加押品或提前归还部分授信
（2）平仓线：91%。当（质押贷款本金/质押黄金的市价）高于平仓线时，应及时出售质押黄金、归还授信（如授信批复中对处理措施有明确规定的，按授信批复执行）。
1.4、银行本票、汇票
总行认可银行（我行给予相应授信额度或单笔授信审查通过的）出具的或由其承兑或保付的本票、汇票
1.5、国内金融债券
A类：国内金融机构总行发行的信用评级在A级以上（含A级）的债券，该债券信用评级需由资信良好的权威评级机构评定。
B类：国有控股银行、政策性银行、股份制商业银行发行的未经评级或信用评级在A级以下的金融债券。
C类：我行发行的金融债券（不接受我行发行的次级债）。其他要求：股份制商业银行发行的债券的可接受期限不宜过长，且需考虑流动性问题。
1.6、企业债券（含短期融资券）
A类：有担保的企业债券——财政部、我行、股份制商业银行总行及国有控股银行省级以上（含省级）机构担保的企业债券。
B类：无担保的企业债券——资信良好的权威评级机构评为A级（或相当于A级）以上（含A级）的无担保的企业债券。
1.7、应收票据
A类：我行承兑的国内商业汇票；
B类：他行（需为我行已为该承兑行核定票据融资专项额度并已切分此额度的）承兑的国内商业汇票。
C类：我行授信客户承兑的商业汇票；
其他要求：对办理质押的应收票据均应按票据业务有关规定严格履行查询核实手续。
1.8、出口退税帐户质押贷款
根据国家规定，在我行单独设立的出口退税专用帐户资金，可根据质押合同规定视同质押物进行管理。
1.9、股票（股权）（1）上市公司流通股股票（根据《公司法》143条规定，不得接受我行的股票作为质押权的标的）；（2）其他股票（股权）。要求：
（1）企业以股权作质押申请授信的，不视同质押；
（2）上市公司流通股股票具体质押率的设定，参照《中国银行证券公司股票质押贷款管理办法》规定，并根据风险管理部门批复设定有关警戒线和平仓线管理标准。
1.10、收费权、经营权
收费权、经营权。在办理质押前须咨询律师或当地司法机关权威意见。对不具备操作条件的，不宜叙做。
要求
（1）项目融资、BOT项目等授信安排中约定的对收费权、照付不议合同的质押，应当落实相关法律手续。
（2）对于以收费权、经营权（核心仍是收费权）质押的授信，应与客户签订收费帐户监管协议，由我行对收费帐户的资金使用进行管理。除用于归还我行授信资金及项目运转所必需的费用外，原则上帐户资金不得用于其他支出。
1.11、知识产权
谨慎接受商标权、专利权质押。考虑到无形资产评估及质押的复杂性和不确定性，原则上不接受其他无形资产质押。
第十二条 质押物的评估
（一）对于银行存单、国债、银行承兑汇票等记载有明确票面价值的抵质押品可不进行评估，其票面价值即为该质押品的市场价格。以出口退税专户资金做偿还授信来源、备付信用证作为还款担保的也无需进行评估，但股票、企业债券不在此列。
（二）对于没有明确市场价格的质押品，如上市公司法人股权等，则应当在以下价格中选择较低者为质押品的公允价值：
1、公司最近一期经审计的财务报告或税务机关认可的财务报告中所写明的质押品的净资产价格；
2、以公司最近的财务报告为基础，测算公司未来现金流入量的现值，所估算的质押品的价值。
3、如果公司正处于重组、并购等股权变动过程中，可以交易双方最新的谈判价格作为确定质押品公允价值的参考。
对其公允值应经过省分行风险评审委员会或授信执行部认定。第十三条 质押登记
（一）依法可以转让的股份、股票；其中，以上市公司的股份出质的，其登记部门为证券登记机构，以非上市公司的股份出质的，须在企业注册地的工商行政管理部门登记；股票出质的登记部门为证券登记机构；
（二）以依法可转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权出质的，登记部门为商标专用权、专利权、著作权的管理部门；
（三）以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等收费权作为质押的，应以省级政府批准的收费文件作为权利证书，等级公路为公路所在地的市州交通主管部门为质押登记部门，高速公路质押登记部门为省交通厅。
（四）电费收费权质押登记机关为省经委。
（五）收费帐户监管应在当地人民银行办理监管帐户登记。
（六）以上收费权质押除在行业行政主管部门登记外，应同时在人民银行应收账款登记查询系统予以登记。
第十四条
质物保险
除国家规定保险险种以外的质物，其他质物均应办理保险手续，办理保险有关要求与抵押相同。存单、国债和收费权利质押等无需办理保险。
第四节 抵（质）押准入的限制条件
第十五条 根据法律规定，以下财产不得设定抵押：
（一）土地所有权；
（二）乡（镇）、村企业及县级以下（含县级）开发区土地不得单独抵押；
（三）耕地、宅基地、自留地、自留山等没有取得土地流转批准的集体所有土地使用权；
（四）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（五）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（六）依法被查封、扣押、监管的财产；
（七）以法定程序确认违法、违章的建筑物；
（八）建筑物地下室、公共停车位（库）及其他业主共同所有和使用的设施。
（九）总行法人类抵债资产管理办法中明确规定不得办理以物抵债的资产。
（十）依法不得抵押的其他财产。第十六条 下列财产不可以质押：
（一）、所有权、使用权不明或有争议的财产；
（二）、法律法规禁止流通的财产或者不可转让的财产；
（三）、国家机关的财产；
（四）、依法被查封、扣押、监管的财产；
（五）、珠宝、首饰、字画、文物等难以确定价值的财产；
（六）、租用的财产；
（七）、依法不得质押的其他财产。第十七条 抵押准入的限制条件
（一）以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的；
（二）以划拨的土地使用权及其地上建筑物抵押但未经有审批权限部门批准的；
（三）共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意的；
（四）依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权未同时抵押；以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，抵押时该国有土地上的房屋未同时抵押；
（五）以乡（镇）、村企业厂房等建筑物和其占用范围内的土地使用权共同设定抵押的，须先进行可行性预审。
（六）工业生产企业专用管、罐、塔、窑等设施不得脱离占用范围内土地单独设定抵押。
（七）专用设备未进行可行性预审不得设定抵押。
（八）水电站发电设备、工业厂房、输变电设施等须视为一个整体，不应分割设定抵押。
（九）以港口码头设定抵押，考虑到主张权利的诸多限制，不宜采用整体抵押，应将机械、装卸设备、房地产等分别设定抵押。
（十）对于因国家行业管理法规限制，抵押物只有特定买授对象的，应谨慎准入。
第十八条 质押准入的限制条件
（一）动产质押准入的限制条件
1、依照《担保法》及《担保法司法解释》相关规定，“不得转让的动产”、“国家机关的财产”、“学校、幼儿园、医院等以公益目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施”不得作为动产质物的标的；
2、船舶、航空器等，由于其具有准不动产的性质，质押将影响其使用价值，一般意义上出质我行又无法 有效控制，处置上也受到诸多条件限制，原则上属禁止出质之列，个案需要应经过省分行风险评审委员会或授信执行部准入审查；
3、出质人以自用生产原材料出质具有浮点抵押的性质，不易掌控，设定质押时授信批复应附加保障措施要求。
4、动产质权为非善意取得的；
5、出质人用已设定抵押的动产再次设立质押的。
（二）收费权质押
1、目前国家法律认可的收费权质押主要为公路收费权质押；国家政府部门规定的农村电网建设与改造工程电费收费权、学生公寓收费权可质押。
2、对于其他收费权质押，如学校学费收费权、医院收费权质押《物权法》等现行法律法规对设质的公示未作明确规定，使得此类收费权质押可能无法产生对抗第三人的物权效力，此类收费权质押存在法律风险，应限制准入。
（三）对回购担保的业务操作、银行卡的一定余额质押、新股申购保证金质押、新购置的汽车的购物发票等新担保方式，目前尚无统一的业务规范，应限制准入，个案审查。
（四）以票据、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权人再转让或者质押的。
（五）应收帐款质押按《中国银行股份有限公司应收账款质押授信管理办法》（2009年版）执行。
（六）中行系统代售的记帐式国债作为出质标的虽然《物权法》规定可以质押，因我行尚无操作层面相关办法，应限制准入。
（七）提货单、仓单质押是我行目前授信中的常用方式，可继续实行，但因货物品种差异较大，应逐步纳入准入审查范围。
（八）以经营权出质的，因国家行业管理法规要求，经营权转让受到诸多限制，应谨慎准入。
第三章 抵（质）押品准入适用范围
第十九条
我行对公授信业务发起凡涉及抵（质）押品设定的，均适用本指引。我行中小企业授信业务在未取得总行关于中小企业新模式批复的过渡时期，适用本准入指引。
第二十条
授信业务发起部门应本着实质重于形式的要求，科学务实地应用本指引。认真核实不同抵（质）押品类型、真实性和可靠性，以确定抵（质）押品是否符合我行准入条件，为授信项目的评审做好前期准备工作。
第二十一条 业务发起部门应在确定抵（质）押品符合准入条件后，进行授信发起。
第二十二条 凡不符合我行抵（质）押准入条件或属限制准入的，业务发起部门报批授信业务时，应先向风险管理部门征询意见，然后按程序报批。
第四章 附 则
第二十四条 本指引解释权归中国银行湖北省分行授信执行部。第二十五条 本指引规定的抵（质）押准入条件，如与国家相关法律、总行文件相冲突的，以国家相关法律、总行文件为准。同时本办法将根据国家法律法规、总行及监管机构规定的变化进行适时修改调整。
组织机构代码证正副本（2014年审过） 税务登记证正副本（有效） 开户许可证 信用机构代码证
其他相关证照（资格证书，合格证，授权证书等） 贷款卡
贷款卡年审回执（最新） 公司章程（最新） 公司验资报告（最新） 公司工商变更登记
公司简介（历史沿革、员工及管理层、经营情况、经营模式及特点、前两年经营情况及本年发展规划） 法人身份证 法人简历 股东身份证
2011，2012，2013年财务年报+科目余额表 2014年财务即期报表及科目余额表 上下游合同及对应发票
2013年及2014年近期纳税申报表和完税凭证 2014年1月至今公司主要银行对账单 办公租赁合同（或房屋买卖合同）
近三个月水、电费，租金单据（发票或收据）
武汉山水美城置业有限公司 联系人：吴佳俊/张鲲鹏
联系电话：***/*** 邮箱：136590441@qq.com
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2011，2012，2013年财务年报+科目余额表（审计报告报表无电子档） 2014年财务即期报表及科目余额表无电子档，差11月科目余额表 上下游合同及对应发票（没有上游合同及发票，下游发票和合同不匹配） 2013年及2014年近期纳税申报表和完税凭证 没有 2014年1月至今公司主要银行对账单10-12月没有 办公租赁合同（或房屋买卖合同）√
1.公司简介：内容包括企业性质、历史沿革、各项业务开展情况、经营业绩。经营优势、主要指标数据及相关分析、内控情况、监管评级情况等内容。2.营业执照复印件(正副本）； 3.金融业务许可证复印件；
4.中国人民银行、中国银监会或中国证监会批准公司成立的批文；
5.近3年经审计的财务报表（或者年报）和最近一期财务报表（要求审计报告必须完整）； 6.开户许可证复印件；
7.组织机构代码证复印件（正副本）8.税务登记证复印件（正副本）9.法人代表身份证复印件 10.验资报告（正副本）11.公司章程
12.其他提供的资料。
我国房地产业日前正处于发展时期,我国约有房地产开发企业3万余家,在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅90余家,占全部房地产企业的0.2%—0.3%,比例极小。即使是已经上市的房地产公司,由于其业绩波动等原因,股票市场融资也不是很稳定,由于我国金融市场不健全、房地产公司融资形式单一,从目前来看其开发资金主要来自银行贷款,房地产开发对银行的依赖程度相当高。
国家统计局发布的数据显示,2009年房地产开发企业资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%,房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后隐藏着巨大的风险。
现实情况可见,一旦房地产业发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。然而,风险往往与收益是相对应的,想规避风险必然要以放弃房地产授信业务为代价,在业务增长的推动下,放弃房地产业授信市场似乎不太现实,因此,设法分散和化解房地产业授信风险尤为必要。
二、商业银行房地产业授信风险的种类
(一)制度缺陷风险。商业银行自我约束机制的缺陷以及信贷内部控制制度不完善,是形成信贷风险的重要原因。商业银行是信贷活动的主体,其自身缺乏完善的风险管理制度、专业的风险管理人才以及科学的风险评级系统,是造成房地产业授信风险的关键因素。
(二)授信策略风险。由于房地产业自身的特点,造成商业银行在房地产业授信过程中间接成为房地产业风险的主要承担者,由于目前商业银行对于不同的客户采取的授信策略区别不大,造成授信风险很难通过有效手段转嫁出去。
(三)项目管理风险。商业银行针对房地产业这样的高风险行业并未采取特别的监督以及管理办法,由于银行对房地产项目授信的过程管理以及监督力度不够,造成房地产业授信风险的进一步扩大。
三、商业银行内部授信风险管理的对策
(一)完善商业银行内部授信风险管理机制
1.提高授信决策者的专业技能和风险管理能力。信贷决策是一个对风险和收益综合衡量的过程,需要很强的信贷分析技能和经验(包括财务分析、经营分析、行业分析等),信贷决策者应是信贷风险管理的专家。目前我国商业银行风险专才较少,识别风险的能力不足,导致一些银行只能依靠传统的“抵押、担保”抵御风险,银行失去了主动经营风险并有效支持房地产拓展市场的先机。
2.实施谨慎与灵活相结合的信贷政策,实行严格的信贷规模控制。商业银行每年对房地产业的信贷投放计划应以对行业发展趋势的科学分析为基础,合理测算出年度区域房地产企业的信贷规模,进而可根据商业银行同业占比等方法测算出年度房地产企业信贷规模的控制上限。商业银行对房地产企业信贷规模与增长控制、申请受理条件、贷款担保落实等方面的政策,应保持相对的连续性和稳定性,避免大起大落:同时又要保证相对的灵活性,如贷款利率适当拉大差距,对于借款人融资能力和股东实力较强的、现金流充足、第二还款来源稳定可靠的项目,贷款利率可小幅度上浮等。
3.完善风险评级系统。风险评级系统是通过对借款人的资信等级、履约记录、对银行的贡献度等要素的考核确定授信风险等级,从而可以测量授信预期损失、制定授信额度以及计提相应准备金和进行后续利润考核。充分体现信贷资金向优质客户、低风险地区倾斜的原则,从源头上控制信贷风险,同时,还可以借助风险评级合理配置资源,实现全行风险最低化和收益最大化的有机统一。
(二)根据房地产企业及其项目规模制定不同的授信策略
1.针对信贷规模较大的房地产项目实施银行联合授信—银团贷款。银团贷款是指由获准经营贷款业务的一家或者数家银行牵头,多家银行或者非银行金融机构参加而组成的银行集团,采用同一贷款协议向同一家企业或者一个项目提供一笔融资额度的贷款方式。银团贷款可以分为直接银团贷款和间接银团贷款。直接银团贷款是指银团各成员行委托代理行向借款人发放、回收和统一管理的贷款;间接银团贷款是指牵头银行直接向借款人发放贷款,然后由牵头银行将贷款份额转售给成员行,全部贷款的管理权由牵头行负责。
2007年8月11日由中国银行业监督委员会正式发布《银团贷款业务指引》,这对于我国规范银团贷款业务起到了一定的作用。目前,我国的银团贷款业务还处于起步阶段,发展还不成熟,离实际的市场需求有一定的差距,但针对较大规模的房地产项目开展银团贷款还是有一定的优势的,比如:银团贷款能够有效控制银行贷款集中度、有效降低授信风险;银团贷款增强了对借款人的信用评估、降低了信息不对称程度;银团贷款有利于降低金融交易成本、节省市场调查成本、谈判成本、执行合同成本等。
2.针对中小规模的房地产项目实施信用保险。信用保险一般是指小客户向商业银行申请贷款时,银行为了降低信贷风险、保证贷款本息的及时正常回收,要求小客户以其信用为标的向保险机构投保,提高信用等级。当小客户自身信用水平下降而不能或者不愿意偿还贷款时,由保险机构代为偿还并同时享有对欠款企业的代位追偿权。由于中小房地产企业信用等级低、抵押品等难以保证、资产规模小等原因,难以得到商业银行的贷款。商业银行在规避风险的同时也损失了信贷业务量,因此可通过针对某些风险不确定的中小房地产企业引入保险机制来解决这一问题。
信用保险中涉及到商业银行、保险机构和借款人。从商业银行的角度分析,它面临着是否要求借款人(或者商业银行自身)以信用为标的向保险机构投保的选择;借款人则面临着投保成本与贷款收益的权衡;保险机构也会衡量自身的收益、成本与风险。只有当三者达到均衡时,才有可能签订贷款合约和保险合约。如果借款者自身投保,则商业银行在贷款组合的边际收益大于边际成本时,银行有动力给借款人贷款;借款者如果得到贷款所带来的边际收益大于利息及保金时,才有动力贷款和投保;保险机构如果接受投保所贷款的边际收益大于风险损失时,保险机构才可能接受投保。
信贷信用保险可以使商业银行、保险公司和房地产企业同时实现多赢。商业银行在房地产企业得到保险公司保险的前提下,降低了企业的信贷风险;企业通过信用投保得到了商业银行的贷款;保险公司因而开辟了一个新的业务品种。另一方面,商业银行针对房地产企业引入信用保险机制有效克服了银行与房地产企业之间的信息不对称。提供贷款信用保险的保险公司作为以信用为服务内容的机构,以对借款人的履约能力的深入调查为基础向符合条件的房地产企业提供信用保险,并通过提升这些房地产企业的资信来改善房地产业授信高风险的局面。
(三)针对房地产企业授信实施全过程风险管理
1.贷前深入了解房地产开发企业以及授信项目的各方面情况,科学地设计授信管理方案。授信业务开展之前要深入了解房地产开发企业以及其股东的背景,了解房地产开发企业自身具体情况、股东真实性、股东实力、股东出资到位情况以及股东所处行业及其经营和债务状况等;了解授信项目的具体情况包括项目的规划设计、市场定位、经济效益、投资回收期测算、项目敏感性分析等:要实地调查担保人的资格和能力,实地核实抵押物的有效性和合法性。在此基础上制定授信方案,规定担保条件、项目资本金先期投入使用的要求、贷款发放进度安排、贷款回收时间设计、项目风险分析及防范措施设计等。
2.贷中要开展授信实时监督机制。监督资金到位情况,包括房地产开发企业注册资金到位程度及真实性、开发项目自筹资金落实情况及真实性等;监督许可证落实情况,按照银监会及人民银行的要求,商业银行发放开发贷款之前,房地产开发企业必须落实开发项目的各种许可证,即土地使用权证、土地规划许可证、工程规划许可证及开发许可证;监督抵押物的登记公证,贷款抵押物要进行实地考察并到有关登记部门进行登记和公证,确保抵押物的有效性、安全性和完整性。
3.贷后要对房地产企业及其贷款项目实时关注。从事房地产授信工作人员要时刻关注国家和地方出台的房地产行业宏观和微观政策,及时分析预测有关政策法规对房地产行业的影响;要从多方面预测分析所处地区和城市的房地产市场发展方向和趋势,审时度势,把握房地产授信的投放方向和力度;随访企业经营活动全过程,要经常下企业调查了解,密切关注房地产开发企业的经营状况和债务情况,及时发现企业经营活动和债务收支异动情况,积极主动防范不利因素对银行授信资产产生的不良影响;跟踪项目进度,从事房地产授信工作的人员要跟踪房地产项目开发建设全过程,关注项目运作过程的每一个环节,及时发现问题,防范项目运作风险给银行授信带来的不良影响;紧盯项目销售回笼资金到账情况,按时收贷收息,及时掌握项目销售进度,掌握购房人付款方式是一次性付款还是按揭贷款付款,开发贷款与按揭贷款要封闭运作,售房回笼资金及时进入指定账户,防范资金挪用风险。
四、结束语
造纸行业回顾与展望
近期造纸行业运行态势分析
1．国内纸业保持较快增长
造纸工业在国民经济中具有重要的地位和较大的发展空间。1991年至2006年，我国纸和纸板总产量和消费量的年均增速分别为9.71%和9.83%，远远高于全球平均3%左右的产销增长速度，是近年来全球增长最快的国家。2006年国内纸及纸板生产量6500万吨，较上年同比增长16.07%，消费量6600万吨，较上年同比增长11.30%。规模以上企业共实现主营业务收入3038亿元，同比增长19.32%；利润总额151亿元，同比增长22.56%。全年的生产与消费均呈现逐月攀升的态势，产销率有所好转，利润增长速度高于产销量的增长速度，纸浆等原材料成本上涨的压力已得到有效的遏制。
2007年1月至5月，国内纸业继续延续2006年的趋势，在产销继续快速增长的同时，木浆生产量的增速快于成品纸的增速，出口增速大大高于进口增速，且进口纸张与木浆量已绝对下降。利润的增长快于销售的增长，造纸行业累计销售收入为1386.68亿元，同比增长23.26%；累计实现利润64.46亿元，同比增长36.73%。
2．出口大幅增长，进口量略有下降
多年来由于原材料的制约与投资的不足，国内纸品特别是高档纸张长期依赖进口，但随着国内新建项目的陆续投产，高档纸张的供给能力大幅提升，产品不仅可以逐步替代进口，出口得到了可观的增加。
2006年纸及纸板进口441万吨，较2005年524万吨减少15.84%，出口341万吨，比上年193.9万吨增长75.8%。2007年1月至6月，我国纸及纸板累计出口量为177万吨，同比增幅为46.3%，继续保持高速增长态势；而同期我国纸及纸板进口量为211万吨，同比下降4.40%。进口量的持续下降，有利于国内企业占据更多的国内市场份额，而出口的大幅增长则为国内产能找到新的释放口。
3．纸浆进口保持增长
2007年6月，我国纸浆进口量为67万吨，与去年同期持平，1月至6月累计进口量为421万吨，同比增长2.5%，但由于国际市场纸浆价格的上涨，2007年6月纸浆进口金额为4.33亿美元，较上年同期增长19.86%，累计进口金额为26.44亿美元，同比增长25.4%。纸浆进口量在今年一季度曾出现下降迹象，但进入二季度后，纸浆进口量又呈现增长态势，表明国内造纸业还将在一段时间内保持纸浆进口。
4．固定资产投资增速大幅减缓
近两年国内纸业市场竞争激烈，不少产品供过于求，基本上与前几年国内造纸工业固定资产投资过快有直接关系。但从2005年、2006年固定资产投资情况来看，增长速度已明显放缓。2006年行业固定资产投资完成650亿元，同比增长18.4%，增速下降12个百分点。我国造纸工业从土建开始到建设竣工一般不超过18个月，从设备安装到竣工一般不超过10个月。因此，2007年下半年以及2008年国内纸业整体产能释放将处于较低的水平。
造纸行业运行趋势展望
1． 增长空间较大
国内纸业的消费与国民经济的增长有着密切的关系，预计近几年纸业的消费需求将不低于GDP的增长速度。2006年我国人均纸品的消费量达到50公斤，与发达国家人均300公斤左右的消费相比差距巨大，因此我国纸业仍然存在较大增长空间。
2． 出口逐步增加
近两年来，我国纸产品进出口比例已发生较大的变化，不仅在消费中的相对比重下滑，绝对水平也在不断下降。铜版纸、白卡纸等出口持续增长，2006年新闻纸也开始较大规模出口。随着我国造纸工业竞争力的逐渐增强，新生产线的陆续投产，单机规模、产品档次质量以及制造成本都有明显的改善，特别是新建的大型生产线已达到全球先进水平。另外由于全球性能源价格的上涨推动了发达国家纸品价格的上涨，一定程度上降低了其竞争能力。可以预见我国纸产品的出口将逐步增加。
3．原材料价格趋势：浆价有望企稳回落
从浆价走势看，阔叶浆欧洲市场价格今年前四个月呈下降态势，5月份开始回升，6月达到517.16 欧元/吨，但7月又有下降，为507.14欧元/吨，较年初下降了0.43%。针叶浆继续维持高位，价格在4月呈小幅回落后再现升势，6月达到593.93 欧元/吨高点，7月略降至579.05 欧元/吨，较年初涨幅为4.48%。7月国际浆价呈现出的下降态势，符合业内关于2007下半年木浆由于供给增加价格将企稳并可能有所下降的预期，这将有利于国内造纸企业缓解成本压力。
4．产品价格趋势：白卡、新闻纸呈升势，铜版纸、箱板纸受抑回落。
国内白卡纸自2006年下半年起呈上升态势。由于下游行业的快速发展，带动对白卡的需求增加，白卡纸将延续升势。新闻纸价格虽仍处于低位，但今年以来价格已上涨了近300元，国内大型新闻纸生产企业正酝酿进一步提价。铜版纸由于受到美国开征反补贴、反倾销税的影响，价格升势预计将受到抑制，而箱板纸在国内产能增加的情况下将呈现回落。
5．产业政策加速行业整合
国家明确“十一五”期间淘汰造纸行业落后产能的详细目标，此举不仅有利于造纸业的可持续发展，同时将推进行业的整合，使行业集中度提高。落后产能的淘汰还将在一定程度上改善行业供求及缓解资源紧张，有利于具有规模优势企业的发展。市场受供求影响自发调整和政府宏观调控的双重作用将使行业继续整合，产业集中度将不断提高。中小产能所占比重将继续减小，一方面来自于更多中小厂商的退出，市场面临重新分配，另一方面来自于新增产能向龙头企业和大企业集中。
6．林浆纸一体化
中国造纸业原料对外依存度高，木浆和废纸很大程度上依靠进口，但进口木浆/废纸价高量少，因此，中国造纸业必须提高优质原料国产化率，从而在根本上原料获取问题。因此要走"林浆纸一体化"道路，广泛种植速生林，提高木浆自给比例。据国家林业部门信息，未来几年用于造纸的林木资源将迅速增强，“十一五”期间，造纸林基地达到4500万亩。到2010年基本进入轮伐期后，我国造纸林基地可稳定提供5600万立方米木材，竹材1350万吨，可配套木浆生产线1300万吨以上，竹浆400万吨，大大减轻对国际市场木浆的依赖，并最终彻底消除我国造纸工业原材料的瓶颈问题。
造纸业授信风险分析
市场风险分析
1．市场供求结构失衡风险
从1995年开始，中国纸制品需求的增长开始放缓，但是中高质量产品的需求量仍然飞速增加。目前为止，所有中高档纸品（包括涂布纸、瓦楞原纸、涂布白板纸、牛皮箱纸板及高强瓦楞原纸）的市场缺口仍然非常大。而低档产品（如书写纸、普通生活用纸）的市场供需则基本平衡。随着大量新生产线的投入，部分纸产品（包括铜版纸、普通新闻纸、普通箱纸板、印刷书写纸等）的市场需求已经实现供需平衡，由于生产经营企业众多，各家企业的产品品种与结构大同小异；为扩大市场份额，众多小型厂家不惜低价销售，有可能会对行业整体运行造成损害。
2．原材料供应短缺风险
原材料短缺是制约我国造纸业发展的主要因素之一。造纸原料长期依赖大量进口，目前我国已成为第一大商品纸浆进口国，全球五分之一的商品纸浆出口到我国。出于历史原因和成本考虑，我国造纸原料木浆所占比例一直较低，2003年仅为21%，而废纸浆占比高达49%，草浆等非木浆占比30%。由于草浆造纸所引起的环境治理难度较大，又不能满足需求增长较快的中高档纸生产的需要。从长期发展趋势看，木浆和废纸浆将逐渐替代草浆。但由于我国纸浆主要从国外进口，所以国际市场纸浆价格上涨对中国纸业影响较大。此外，随着我国纸业对产品结构的调整，中高档产品比例不断加大，对木浆和废纸的需求量日益加大，在增加了原材料供给压力的同时，直接拉动了国际市场原料价格的上涨，进而提升了国内造纸企业的原料成本。
3．市场竞争风险
纸产品关税大幅下调，导致国外同类产品和更多的国外企业涌入中国市场，对国内企业的经营造成影响。此外，纸张与纸板的出口退税被取消，对铜版、轻涂、双胶纸等大宗出口品种造成一定的冲击。随着造纸行业的集约度逐步提高，规模大型化正在成为制浆造纸企业新的发展趋势，这一趋势必将引发新的兼并重组热潮，首先是环保不合格的小企业将被淘汰出局，2万吨以下的以草浆为原料的造纸企业将陆续被关闭；第二是行业内上市公司的“壳”资源将吸引资本的注意力，一系列兼并重组将使行业集约度进一步提高。
财务风险分析
1．行业内部效益分化严重
造纸业效益分化严重，销售收入和利润主要集中在大型企业。市场对纸产品的质量要求日益提高，市场竞争日趋激烈，导致市场份额逐渐向技术先进和具有规模经济优势的企业集中。在造纸业公司中，竞争力强的企业将脱颖而出，强者更强，一些竞争力弱的企业将被淘汰出局。
2．造纸业资产负债水平较高，具有一定的偿债风险
由于近几年造纸行业投资较多，企业负债相应增加，造纸行业的资产安全需要引起关注。从绝对值来看，资产负债率指标处于偏高的水平。对贷款银行来说，该行业的资产安全水平较低，行业总体具有一定的偿债风险。
3．国有造纸企业经营欠佳，财务风险相对较高
我国造纸行业中国有企业整体经营状况欠佳。依据有关数据，我国国有造纸企业部分财务指标不仅低于全国国有企业平均值，也低于国有轻工业企业平均值。因此，虽然纸产品具有良好的消费市场前景，但国有造纸企业整体经营效益较差，各项财务指标的比较表明国有造纸企业的财务风险相对较高。
环保风险分析
造纸工业是我国排放水中污染物COD的重点行业，草浆造纸是污染水环境的主要原因。仅仅2005年中造纸工业废水排放量为36.7亿吨，占全国工业废水总排放量的16.99%。排放废水中化学需氧量COD为159.7万吨，占全国工业COD总排放量的32.4%。为了有效控制造纸企业对于水环境的污染状况，近年来全国各地对环保不达标的中小型纸厂关闭的力度大为加强，山东、河南、安徽、江苏、浙江、河北等对规模在2万吨，甚至3万吨以下纸厂、浆厂实行强行关闭，从数量上来看，关闭的纸厂数量占当地纸厂数量的80%以上。目前，山东、江苏等地的年产5万吨以下的草浆造纸生产线已经开始淘汰；河北、安徽、河南等地年产3.4万吨以下的草浆生产线淘汰速度加快。小草浆淘汰后，缺乏治污投资、没有治污成本的小企业也将被淘汰。我国一直以来强调不能以环境为代价来换取经济发展，尤其注重经济的可持续发展和环境、社会的协调性。以目前技术条件来说，造纸行业的发展对环境造成较大破坏，未来环境的可承受能力越来越弱，造纸行业的环境保护风险越来越大。因此，商业银行在审批造纸业信贷项目时，要关注项目的环保风险。
造纸业授信政策研究
造纸业授信原则
近年来我国造纸业进入高速增长阶段，存在较大的发展空间和投资机会，对商业银行而言，可以考虑对该行业进行信贷投入。我国的造纸工业拥有巨大的市场潜力，中高档是发展方向。但就投资而言，作为资金、技术密集型行业，造纸业存在进口产品冲击、国家环保政策变化以及企业经营效益下滑、偿债能力欠佳等财务风险和产品供求结构失衡、原材料短缺等市场风险，因此，股份制商业银行对于造纸业的授信应坚持以下原则，不断调整造纸业的信贷政策，防范信贷风险。
实行“区别对待、扶优限劣”的原则
产业链的优化以及国家环保力度的加强，进一步加大了造纸业两极分化的趋势。大型企业盈利能力和偿债能力明显高于中小型企业，在具有规模优势的同时，在财务、经营方面比中、小型企业具有抗风险能力。中小型企业盈利能力虽有较大幅度的增长，但存在较大的亏损风险。商业银行应认真分析企业的财务指标与市场销售状况，选择行业中的优质企业介入。重点支持造纸业中资信优良、赢利能力强、成长性好的龙头企业。对于规模小、赢利能力欠佳、环保不达标的企业应谨慎介入。
坚持“保护资源、保护环境”原则。
造纸业与资源、环境关系极为密切，国家在工业节水“十五”规划中将造纸业列为五大高耗水行业之一。对于龙头企业相对集中的东部沿海地区，水资源短缺和环保问题已成为制约当地造纸行业可持续发展的主要因素。为避免造纸产业集群而引致资源和环境危机，在授信时应合理确定区域信贷投放规模。
客户选择建议
造纸业是技术、资金密集型的基础原材料行业，一般需要的资金投入较大，同时对技术要求也较高，股份制商业银行应按照《造纸产业发展政策》和《造纸工业发展十一五规划纲要》的要求，扶持行业中的龙头企业，限制规模不达标的小型企业。
为防范原材料短缺风险，优先支持有稳定造纸原料来源的企业。
造纸原料是造纸工业发展的基础。近年来，我国造纸行业结构矛盾突出，其中原料结构的不合理及供给不足已成为严重制约我国造纸工业可持续发展的瓶颈。按照国际惯例，不断提高木材纤维原料比重，是调整造纸原料结构和解决原材料短缺的主要途径。发展木浆造纸的关键是要解决原料的来源问题。大力发展人工速生原料林，实施林纸一体化是解决木浆造纸纤维资源的重要途径。因此，依靠经营纸浆原料林以获取原料资源的企业，将能够长期保持竞争优势，并具有抵抗资源风险的能力，应给予适当的授信支持。
为防范市场风险，在充分考虑企业现有生产能力及市场供求状况的基础上，区别不同类型客户的授信政策。
重点支持一批年产50万吨以上、销售收入在20亿元以上、技术先进的企业集团。例如江苏金东纸业、山东晨鸣纸业、东莞玖龙纸业、山东华泰集团、山东太阳纸业、宁波中华纸业、山东泉林纸业等龙头企业；适当支持年产30万吨以上、销售收入在10亿元以上的信用记录良好、增长潜力巨大的造纸企业。例如湖南岳阳纸业、芬欧汇川纸业、金华盛纸业、山东博汇纸业、珠海红塔仁恒纸业等；限制支持年产10万吨以下、销售增长乏力、环保不达标的企业。随着造纸行业集约化程度的大幅提高，部分中小型造纸企业由于受环保政策和规模经济的双重制约将被淘汰出局，应谨慎介入。
为防范资源和环保风险，对于不符合国家节水和环保要求的企业坚决不予授信支持，对已授信企业应加强贷后审查。
产品选择建议
鉴于造纸业技术依赖性强、市场需求变化快，加入WTO后受外资企业冲击明显，原则上股份制商业银行应以短期授信为主，并结合国家产业规划、政策要求及主营产品的发展前景选择企业。对于国家产业政策重点支持的技术改造项目或新建项目可以适当给予中长期授信，建议以银团贷款方式介入。
重点支持符合“造纸业十五规划”的重点项目，包括国家财政贴息重点技术改造项目、“双高一优”专项、清洁生产专项和林纸一体化项目、外资项目及其他重点技改和基建项目。
在人工林建设方面，由于投入资金数额巨大，回报期限较长，存在一定的政策性风险，第三方保证或设备抵押都存在一定的难度，为防范风险，建议严格授信审批。
按照国务院进一步深化投资体制改革决定的要求，年产3.4万吨以下的纸浆项目禁止建设。
按照《外商投资产业指导目录》，鼓励外商投资年产30万吨及以上化学木浆、年产10万吨及以上化学机械木浆和原料林基地的林木浆一体化工程的建设、经营项目以及高档纸及纸板生产（新闻纸除外）。
从造纸行业产品结构及上市公司业绩看，目前应选择需求量大、赢利能力强的高档生活用纸、轻量涂布纸、高强瓦楞原纸、涂布白纸板、白卡纸以及特种纸（如卷烟纸）生产企业。
区域选择建议
近年来，我国造纸业形成了三大造纸产业集群——珠江三角洲集群、长江三角洲集群和环渤海集群。作为我国三大造纸产业集群地的东部地区已成为我国造纸工业生产的主要基地。产业集群在对我国造纸工业规模化、现代化发展起到重要作用的同时，必然对集群内有限的水、电、原料等资源形成强势竞争。因此，应按照“造纸业十五规划”要求，依据资源和市场状况合理确定造纸工业区域布局。
为防范区域集中性风险，解决造纸产业集群带来的资源紧缺问题，在审批大型造纸项目时，必须结合当地实际，充分考虑原料和水电等资源的分布状况。
在制定区域授信政策时，对于龙头企业相对集中的东部地区应合理确定信贷投放规模，结合区域经济特点确定合理的目标客户授信量，区域信贷投放应综合考虑产业集群化与资源紧缺并存的问题。
重点省份的造纸企业财务指标显示，广东和浙江造纸业整体盈利能力明显低于山东和江苏，广东造纸业产成品占销售收入的比重明显偏高，需引起关注。
资源与环保选择建议
资源选择建议：1、优先支持木浆新建项目。目前我国造纸原料以废纸和草浆等非木浆为主，木浆占比较低，适应造纸业“十五”规划调整原料结构要求，重点支持有稳定原料林来源的木浆造纸企业。2、支持“林纸一体化”项目。在国家政策的强力支持下，“林纸结合”目前已进入实施阶段。一批拥有林基地的造纸企业将成为中国纸业的主要力量。因此，应扶持国家发改委林纸一体化规划项目，按照国家的产业布局，积极鼓励大型企业搞生态纸业，优化信贷投向格局。
环保选择建议：1、谨慎介入“三河、三湖”和长江、黄河等防污重点流域的造纸企业。尤其是淮河流域，应限制进入。2、限制环保不达标的造纸企业。制浆造纸行业“三废”防治的重点是废水，企业应按照国家环保总局下发的《造纸工业污染物排放标准》（GB3544-2001）严格执行，大型企业应进行废水处理。3、鼓励企业落实造纸取水定额国家标准，将环保与节水紧密结合起来。
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