房屋交易管理系统

房屋交易管理系统

房屋交易管理系统 篇1

程序化交易系统应该包括交易体系、风控体系和监控体系

系统是什么？所谓系统化，应该是一种行为规范，是人类在长期社会实践中，认识现实世界的过程。在最开始，人们只是认识到事物的局部，随着这些局部的不断积累和深化，才最终认识到了事物的整体，以及构成整体的各个局部之间的联系。换句话说，系统化就是将这些积累起来的对于局部的认知，以一种有序而又直观的方式表达出来的方式。

金融投资是一种繁琐而复杂的活动，投资者要面对的不光是价格波动本身，还要面对造成价格波动背后的复杂性因素，更要面对投资者自身情绪上的不确定性。正是因为这些复杂性和不确定性，才造成在期货的实际交易中，绝大多数投资者长期下来最终都以失败而告终。

因此，要想在期货市场上长期生存并保持稳定的一致性获利，必须在充分认识市场的基础上，去建立一个有效的系统化手段，把一切的复杂性和不确定性全部加以量化，所有的交易都是有序而直观的，才能最终达到低风险，高回报。

完善的交易系统，应该包括交易体系，风险控制体系和监控体系三个方面，个人是不可能完成的，必须要有团队完成。

完善的交易系统应该具有以下特征：

1、稳定性：表现为收益的稳定性，有可能有大起，但决不会有大落，一切可能造成重大损失的交易都不会存在，哪怕这种可能性微乎其微。

2、枯燥性：挣钱没有乐趣可言，过程一定是枯燥的，交易系统经过验证可行以后，每天只是枯燥的去执行，具体交易不需要掺杂任何的个人感情，个人成就感不会存在，因此很枯燥，但很有效。

3、简单性：交易计划的制定和执行全部加以程序化，人需要做的只是把它们去付诸实施，并加以监控。简单而有效。

一、关于监控体系：

只要是人就会有缺陷，就会有高潮低谷，就可能造成不可弥补的损失，说句不好听的，头天晚上跟老婆吵一架，第二天就有可能做出灾难性的交易。世界上大战役产生的损失都是这样造成的，滨中泰男的住友事件、尼克里森的巴林银行事件，还有亨特兄弟的白银事件，他们都曾经辉煌过，曾经呼风唤雨过，但都过分的依赖了个人的能力，也许曾经成功过1000次，但最后一次的失败足以抹杀河北稳升 期货程序化策略淘宝店：资本人家

所有的成功。

每一位操盘手都有阶段性，某个时期可能交易的非常好，但毕竟都是有血有肉的个体，都难以摒弃人性的弱点：贪婪和恐惧。我本人就是一个非常好的例子，在1997年中到2001年底4年多的时间里，非常稳定的获利，在一个小圈子里非常出名，但因此也飘飘然，最终导致了2002年初的滑铁卢，其实如果能够严格坚持交易系统，一定不会惨败的，但当时的心态已经乱了，做的所有交易都明显带有主观色彩，反过来说，当时如果我有一个风险控制员为我控制风险，我想绝对不会让亏损超出我的预期的。

因此，操盘手的概念，个人英雄主义一定要摒弃，一切都要交由团队来完成，团队的成员进行细致的分工，互相制约，计划的制定者和计划的执行者必须要分开，以保证交易计划能够始终贯彻执行。

在本人的实际交易中，组建了一个团队，该团队是由三类人组成：管理员1人，交易员2人，风险监控员1人，并对他们的职责进行了细致的划分：

管理员：

1、不断完善交易系统，填补漏洞。

2、制定奖惩制度，统一组织协调并审议交易计划。

3、定期总结资金运作状况。

4、不得干涉交易员的日常交易。

交易员：

1、交易员：每天提供交易日志，并定期向投资人提供收益报告。

2、交易员严格按照交易日志提供的投资方案进行交易，交易员在盘中严格执行交易计划，按计划入市，止赢只损。

3、了解所有的规则之后，严格按照规则办事，不能出现任何错误。

4、如果市场行情发生突发变化或接近账户总体风险限额时，交易员必须及时将交易及持仓状况向管理员汇报。

监控人员：

1、当账户浮动亏损或者实际亏损达到总资金7%时，风险监控员有权亮黄灯，不得开新仓。

2、当账户浮动亏损或者实际亏损达到总资金10%时，风险监控员有权亮红河北稳升 期货程序化策略淘宝店：资本人家

灯，警告交易员必须平仓并停止交易，总结休息后方可重新交易；当账户浮动亏损或实际亏损达到18%时，必须完全清仓，并报告管理员准备账户的清算。

3、监督交易员贯彻、执行交易计划，当交易员有侥幸心理，不贯彻交易计划的时候，监控员协同交易员执行计划并上报管理员。

4、严格检查交易员的交易日志，检查资金持仓状况，发现问题及时上报。

5、每个交易日向管理员报告当日交易状况及持仓状况。

6、每日绘制资金曲线。

二、关于交易体系：

交易体系相当于战士手中的武器，自然是威力越大越好。

在市面上，各类交易软件，交易系统比比皆是，当然效果也有好有坏，本人倒是觉得，在交易软件或者是交易思路的选择上，需要把握好以下几点即可：

1、简单原则：

价格瞬息万变，纷繁复杂，如果用一套复杂的系统去描述复杂的市场只能适得其反，而且也不利于投资者及时作出快速有效的反应。用一套简单、精确而且高效的行为模式去描述市场，才能不被表面的大量随机因素所蒙蔽。

2、无谓的过渡优化：

多数人总是试图找出完美卓越的交易系统和方法，其实这是一种近乎于单纯的想法，市场的价格变化包含着大量的随机因素，甚至包括人的心理因素，是呈现一种非线性的市场，纷繁复杂，而交易系统是线性的，只能捕捉市场中规律性的一面，这就足够了，过度的优化对收益没有什么作用。

3、捕捉规律性：

市场的运行实际上非常简单，只有三个方向：上涨、下跌、横盘，对于上涨和下跌，很容易进行描述，但市场大多数时间是处在横盘状态，如何虑掉横盘，在横盘的时候不做单，或者想办法做到横盘的时候不亏钱或者少亏钱，一旦出现趋势，获利就成为必然了。

4、让自己永远站在概率高的一方：

赌博也好，做期货也好，实际上做的都是一种概率，想方设法让自己长期站在概率高的一方，包括交易系统的选择，也是如此。

监控人员：

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1、当账户浮动亏损或者实际亏损达到总资金7%时，风险监控员有权亮黄灯，不得开新仓。

2、当账户浮动亏损或者实际亏损达到总资金10%时，风险监控员有权亮红灯，警告交易员必须平仓并停止交易，总结休息后方可重新交易；当账户浮动亏损或实际亏损达到18%时，必须完全清仓，并报告管理员准备账户的清算。

3、监督交易员贯彻、执行交易计划，当交易员有侥幸心理，不贯彻交易计划的时候，监控员协同交易员执行计划并上报管理员。

4、严格检查交易员的交易日志，检查资金持仓状况，发现问题及时上报。

5、每个交易日向管理员报告当日交易状况及持仓状况。

6、每日绘制资金曲线。

三、风险控制体系：

风险控制无疑是交易过程中的重中之重，一些老生常谈的关于风险控制的话题在这里我就不多说了，我只是把自己在实际交易中常用的一些控制风险的心得提出来。

1、量化风险：

对，没错，就是量化风险，每一笔交易做多少手，最多亏损多少，应该是提前制定好和算出来的，假设10万资金，每笔交易只允许亏损全部资金的2%，如果3000买黄豆，2900止损，那只允许买2手，碰到止损正好赔2%；如果2950止损，则可以买4手，碰到止损也正好是赔2000元，2%；如果2980止损，甚至可以买10手，当然我们不会去做10手的，毕竟还有别的约束条件，我们的目的就是降低风险，量化风险，2%是我们在每次交易中所能接受的最坏结果，一旦到了2%的损失，没有任何理由能够阻止我们离场。

2、分散风险：

鸡蛋当然不能放同一个篮子里，尤其是期货，如果把资金都投入到一个品种中，那无异于赌博。鸡蛋不但不能放在同一个篮子里，而且还要放在各式各样的篮子里：我们不但要把风险分散在多空之中（多单空单都要有），还要分散到不相关的品种中，甚至，如果条件许可，还要分散到不同的交易模式中。

举个简单例子：有两个交易员，成绩都非常稳定，A非常稳定的获利，B非常稳定的亏损，那好，我们把资金平分为两部分，一部分跟定了A，A怎么做我河北稳升 期货程序化策略淘宝店：资本人家

们就怎么做，另一部分跟定了B，B怎么做我们就跟他反着做。结果不言而喻。

A和B就相当于两套不相干的交易模式，再稳定的交易模式也都会有出错的时候，如果两套交易模式同时出错，也不过是损失了全部资金的2%（各自部分的2%，也就是全部的2%），只要不是同时出错，自然就不会亏损，相当于进一步分散了风险。

3、不要去追求过高的回报：

世上没有风险的利润是不存在的，过分的利润一定伴随着过分的风险，知足常乐，一年50%左右的利润对于任何行业来讲都是极为可观的，不要去贪求过高的利润，它只会为你带来压力和痛苦。

找一套切实可行的交易模式，制定好严格的风险体系，找两个不懂期货的替你去执行，再找个认死理儿的人来给你监控，然后你远离市场去旅游，回来就等着收钱吧。

最后，讲个故事来结尾：

一只火鸡和一只公牛在聊天

“我非常想到那棵树顶上去，”火鸡叹气道，“但是我没有那份力气。”

“这样阿，你为什么不吃点我的粪便呢？”公牛答道，“那里面充满了营养。”

火鸡吃了一团粪便，发现它真的使自己有力气达到树的第一个分叉处。

第二天，在吃了更多的牛粪后，火鸡达到了树的第二个分叉处。

最终，两星期后，火鸡非常骄傲的达到树的顶端。

但不幸的是，没多久，它就被一个农夫盯上了，并且农夫非常利索的就把火鸡射下来了。这个故事告诉我们： 牛粪（狗屎运）也许能使你达到顶峰，但它不能使你永远待在那儿。

房屋交易管理系统 篇2

据调查,各地的不动产登记局基本上都隶属于当地国土部门,不动产登记中心的形式主要有以下四种模式。

一是隶属于政府办成立不动产登记中心,脱离住建与国土两家的直管,以原有架构齐全的房屋登记中心为基础,归并涉及不动产登记的其他机构。此种模式职能较全,往往涵盖了原有房屋登记机构的管理职能及所有登记机构的登记职能,适合登记水平较发达的地区。

二是在国土局下设不动产登记中心,但只是设立发证平台,涉及各机构的登记与管理模式不变,只是通过信息数据归集到不动产登记中心,实现由不动产登记中心负责登记发证的过渡模式。此种模式属于过渡模式,但在法规和顶层设计还未完善的情况下,不失为一种好的模式,短期内对软件的投入少,业务衔接变动少,在转型期平稳过渡,待时机成熟时再顺利转型到完善的不动产登记模式。

三是在国土局下设不动产登记中心,将涉及的其他登记机构成建制划转到不动产登记中心。此种模式难度大,涉及其他部门的其他管理职能难以剥离与落实。

四是在国土局下设不动产登记中心,将涉及的房屋登记、林权登记等登记职能划转到不动产登记中心,相应的人员与登记资料随之划转。此种模式最具普遍性,主要按照两部委的文件精神,但因涉及职能剥离,特别是房屋登记与交易产权管理的职能剥离边界不太清晰,且涉及的剥离后工作机制问题太多,没有很成熟转型的代表模式与代表地区,各地自行协调解决。

以上四种代表模式各有千秋,当然还有其他更有特色的作法。本文仅以南平市建阳区为例,就最具普遍性的第四种模式——不动产登记与房屋交易产权管理剥离方式工作中应考虑的几个问题进行交流探讨。笔者认为,在实施整合前,应当明确以下几方面的内容,做好两机构间对接的准备,方可全面实施不动产统一登记工作与房屋交易管理工作。

一、建立数据共享实时互通机制

1. 必要性与重要性

《不动产登记暂行条例》第二十四条规定,不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十六条规定,不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制,确保不动产登记与交易有序衔接。不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后,应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。

李克强在今年5月25日召开的国际大数据产业博览会上提出,大数据被誉为新时代的钻石矿,政府就要在其中发挥作用,打破信息孤岛。目前信息资源80%掌握在政府部门手中,除涉及隐私之外,其他信息都应该向公众和社会开放。这不是李克强第一次喊话政府数据开放。2014年,大数据写入政府工作报告。2015年,李克强表示,数据是基础性资源,也是重要生产力。这一年也是政府数据开放政策密集发布年,包括《促进大数据发展行动纲要》等涉及大数据开放和产业发展的顶层设计方案。“开着宝马吃低保”“开着宝马购经适房”,这些令人发指的不诚信现象之所以屡禁不绝,一个重要原因就是部门之间存在着信息壁垒。尽管我国银行、工商、税务、海关等都建立了相关信息平台,但部门之间难以共享。

因此,新形式下的不动产登记与房屋交易产权管理之间应当打破信息壁垒,依法实现信息实时互通共享机制。

2. 数据共享的具体要求

不动产登记中心与房屋交易管理机构应建立共享机制并实现数据实时互通。不动产登记中心应将不动产登记信息(含空间信息)、限制信息实时传送到房屋交易管理机构,房屋交易管理机构依送达的数据进行相应信息的归集。房屋交易管理机构应将楼盘信息、交易信息实时传送到不动产登记中心,不动产登记中心依提取送达的数据进行登记。

一是数据共享的日志问题。房屋交易管理与不动产登记紧密相联,对数据共享的实时性、有效性、安全性上均有很高要求,两方均应建立安全有效的数据共享日志,以便厘清责任。

二是数据共享的网络问题。由于房屋交易管理机构合同网上签约备案等系统均要求互联网访问使用,而不动产登记系统通常运行在局域网或者政务内网,数据如何共享,不动产登记中心应提前考虑。建议可以考虑专用光缆连接互通方式或是通过网闸等设备过渡。

三是数据共享的时效性问题。受理的登记业务保存后,不动产登记中心应同时将数据进行推送,若不动产登记记载登记簿后方才共享数据给房屋交易管理机构,将可能存在时间差,导致交易纠纷的发生。登簿后的有效数据再行推送以更新最终的限制状态。

四是数据共享的准确性问题。若数据共享仅仅是将不动产登记数据写入共享前置库,将导致房屋交易管理机构在获取最新的登记数据时需花费大量时间精力。应该在将不动产登记数据写入前置库时,通过技术手段通知房屋交易管理机构具体需要更新的登记数据索引,以便房屋交易管理机构及时更新数据。房屋交易管理机构的交易数据推送要求相同。

二、历史档案、登记簿及电子数据的管理与利用

在实现登记与交易机构数据共享互通的基础上,要考虑如何管理和利用历史档案的问题。依照国土资源部、住建部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》(国资发〔2015〕90号)文件精神,房屋登记资料由不动产登记机构管理,房产交易资料由房屋交易管理部门管理。原始房屋登记档案中包含交易管理与产权管理及登记的内容,无法分割清楚,原始档案不作移交,移交内容为房屋登记簿的相关数据信息。房屋登记簿作为登记结果信息进行移交,房屋登记簿由不动产登记机构管理,房产交易、产权管理资料由房屋交易管理机构管理。移交之前的房屋登记相应诉讼由房屋交易管理机构负责;移交后新受理不动产登记的相应诉讼由不动产登记中心负责。

为保证登记工作的延续性,在实践中各地历史档案、数据的管理利用主要有以下三种模式:

第一,依两部委文件精神,历史档案仍由房屋交易管理机构保管,房屋登记簿及相应的电子档案、图库复制一份移交给不动产登记中心。

第二,历史档案、房屋登记簿及相应的电子档案、图库全部移交给不动产登记中心,房屋交易管理机构保留电子成果。

第三,历史档案移交到政府下设的档案局统一保管,不动产登记中心和房屋交易管理机构都可以利用,房屋登记簿和电子档案、图库等资料由档案局、不动产登记中心、房屋交易管理机构各备份一份,以保证各部门日常的管理需要。

三种模式各有特色,主要还是看当地具体的情况,如果当地档案局管理规范,笔者最支持第三种档案管理模式。

房屋登记簿等信息交接后,有关登记信息的相应查询服务由不动产登记中心负责;有关合同备案、预售许可等信息的相应查询服务由房屋交易管理部门负责。个人住房信息证明(首套房、首购房)由房屋交易管理机构出具。

不动产登记中心与房屋交易管理机构应当建立房屋登记档案和房屋交易档案查询互用制度,以保证房屋登记和交易、产权管理的正常运行。

三、无缝对接查封工作

因协助司法部门的查封工作责任重大,在剥离过程中一直困扰着各地同行。该如何理顺不动产登记机构与房屋交易管理机构对涉及房产的查封工作,笔者认为可按以下思路进行分工:

涉及已进行登记类的查封及预查封由不动产登记中心负责,涉及开发企业的预售许可后未售部分及购房人合同备案后尚未办理预告登记的预查封由房屋交易管理机构负责。房屋交易管理机构受理的预查封数据实时推送给不动产登记中心,等同于不动产登记中心受理的预查封效力,在具备转本登记条件不动产登记中心受理相应业务时应办理正式查封,并通知房屋交易管理机构解除预查封。不动产登记中心受理的查封及预查封信息实时推送给房屋交易管理机构,买卖合同网上签约备案系统完全按照不动产登记中心提供的不动产单元限制状态(是否抵押、是否查封)进行网上签约限制。

四、楼盘表建立

楼盘表是描述物理数据及其关联关系,并可与权属数据、交易数据等其他相关数据相关联的数据组织方式。根据一个物业中每栋楼的房屋总套数以及具体的限制及历史记载情况来显示该栋楼中每个最小基本单元的真实情况。最早来源于开发企业的楼盘销控表,后延伸使用到登记领域。在涉及房屋的登记与交易管理系统中,楼盘表是一种重要的关联管理手段,主要分为商品房项目楼盘表和非商品房项目楼盘表。

那么,在管理与登记分立的机制下,应如何做好楼盘表的建立工作呢?笔者认为,考虑到商品房项目楼盘的复杂性,且前期的预售许可、合同备案数据较多,商品房项目楼盘表的建立应由房屋交易管理机构负责,房屋交易管理机构将预售的项目、在建建筑物抵押的项目楼盘表建立完毕后推送给不动产登记中心。涉及商品房项目楼盘变更的相应业务,应由房屋交易管理机构先进行楼盘数据变更后,不动产登记中心再行受理相应登记业务。如存在有在建建筑物抵押、预查封等涉及楼盘变更的数据,房屋交易管理机构应实时将数据推送到不动产登记中心。非商品房项目楼盘表由不动产登记中心负责,需确保新建楼盘房屋可与交易管理系统楼盘房屋数据共享,保持登记、限制、交易信息的一致性。

五、测绘审核的必要性

《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》均未提及不动产测量成果需要测绘审核的内容,较多地区不动产登记机构在流程设置及业务指南中未明确只提供具备资质的测绘机构提供的测绘成果是否可直接用于产权登记。那么在当前不动产统一登记的大形势下,用于产权登记的测绘成果是否需要测绘审核呢?

建设部、国家测绘局2000年出台的《房产测绘管理办法》规定,用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果,房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。出台的背景是在1994年出台的《城市商品房预售管理办法》运行后,各地房地产开发项目涉及的面积纠纷案不断涌出,经过不断的完善之后,于2000年才陆续出台了《房产测绘管理办法》《房产测绘规范》等系列规范房产测绘,明确行政机构的审核职能,解决了许多的面积纷争问题。

在当前去库存、稳市场的情形下,购房人相对不容易;购房人签约时间大多在预售阶段,到实际交房时间跨度长;随着行业的发展,房地产开发项目的设计越来越复杂,多种功能、用途交杂,涉及公共分摊部分有些又不是太明确;老百姓不仅对自己取得的不动产权利证书记载的面积十分关注,甚至对记载于登记簿的公共部分的权利范围与面积也十分关注。因此,由于面积的复杂性,涉及利益大,建议各地不动产登记机构应慎重取消测绘审核环节,特别是针对复杂的商品房项目,不宜将有资质的测绘机构提供的测绘成果直接用于产权登记,应经测绘审核后方可用于产权登记。

前置于不动产登记的测绘审核是住建部门以备案方式出具还是不动产登记中心内部设置的测绘审核职能,以何种方式进行审核不重要,重要的是应当通过测绘审核这个环节方可将中介机构出具的测绘报告用于不动产登记。至于以何种方式,由当地政府自行确定即可。

六、其他必要的关联

在不动产登记与房屋交易管理转型过程中,根据各地的具体情况,涉及不动产登记与房屋交易管理工作的机构可以共同协商考虑定个过渡期,在过渡期间,应通过配合的方式来解决转型过程中一些因上位法的缺实导致的程序设置瓶颈,如交易告知的形式、住房专项维修基金征收、住房保障联动机制、购房资格审核、交易手续费的收取等问题,待上位法明确后,再行依法调整。

房屋交易管理系统 篇3

一、房屋交易管理与不动产（房屋）登记的关系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。

2.房屋产权管理。房屋产权即房屋的所有权、抵押权和用益物权。房屋产权管理按照中编办和国土资源部、住房和城乡建设部文件界定，应是房屋产权管理中除记载于登记簿、核发权属证明以外的动态管理及产权产籍档案资料的管理。

3.不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。

4.房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节。房屋所有权的登记公示是保障房屋交易安全的基础，房屋交易审核又是防范房屋转移登记风险的前提。没有房屋的转让过户就没有房屋的转移登记，房屋受让人申请房屋交易过户是为了房屋所有权登记并取得房屋所有权证，以保护自己对该房屋占有、使用、收益、处分的合法权益。交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。

二、房产管理部门从事房屋交易和产权管理的法律、法规和政策依据

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，本法所指房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三十七条规定，房屋转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

2.中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》。

3.国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》第二条第（一）项规定，各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作。第三条第（一）项规定，房产管理部门要对新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。第三条第（三）项规定，房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。第三条第（四）项规定，加强服务窗口建设。各地要按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记窗口服务。房屋交易和登记业务办理尽量在一个服务大厅，进一步优化服务流程，提升服务水平，实现一个窗口受理，“一站式”、规范化服务。为方便群众办事，对于能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求群众重复提交。

4.住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第3.6、4.5、5.5条规定，房屋管理部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息、现售备案信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。

5.建设部2001年第96号令《城市房地产转让管理规定》。

6.建设部2001年第61号令《城市房地产权属档案管理办法》。

三、房屋登记和房屋交易管理有序衔接应坚持的原则和指导思想

1.坚决贯彻中央编办文件精神，认真落实《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》和《房屋交易与产权管理工作导则》等文件规定，确保统一不动产登记制度改革任务的顺利完成。

2.充分利用现有资源、减少办证环节，方便企业和群众，降低交易登记成本。在一个办事大厅、一个服务窗口、“一站式”服务，凡是能信息实时互通共享的不能让申请人重复提交。

3.坚持为申请人服务的理念，不动产登记和交易管理部门要相互配合、信息共享，做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。

四、不动产统一登记制度的主要内容是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。国土部门是各级不动产登记的主管部门，具体经办工作应结合当地实际，可采取委托或合署办公等形式确保不动产（房屋）登记工作按期开展

1.向当地政府充分阐述现房屋交易登记机构、人员、大厅、办公系统、档案管理以及楼盘表、面积测绘、合同备案的资源优势；说明房屋登记的复杂性和工作量；市级不动产统一登记职责整合后，房屋交易登记具体经办机构不宜拆分；国土局作为不动产统一登记的管理机构，要充分利用现有资源，方便群众，可全部委托现房屋交易登记中心或部分委托和合署办公的方式办理房屋登记。目前，国土部门不具备单独完成每年十多万件房屋登记工作的条件，被委托部门要自觉接受不动产登记主管部门的指导和监督，并为不动产登记主管部门负责。如果一定要将现房屋交易登记工作拆分，是对原房屋交易登记一体化指导思想的倒退，不方便群众房屋交易登记申请，思想阻力大。人员划转、业务切割、衔接非常困难。难免会为房屋交易登记工作带来一定的混乱和波动，难以保证思想不乱，工作不断。建议如下：

第一，委托房屋交易登记中心受理、审核、登簿、发放房屋的不动产权证。登记主管部门进行培训，统一工作流程，统一办公系统，统一申请表格，统一所需要件，统一登记簿册，并对办件质量进行检查把关。

第二，现在运行的房屋交易登记信息办公系统非常成熟完善，已运转20余年，交易登记无缝衔接，且配有面积测绘、地理信息系统、预售、合同备案、资金监管、楼盘表、档案（数字化图像）查询、统计等子系统。建议房屋交易部门和不动产登记部门共同对现行的信息办公系统加以升级完善，在一个大的信息平台上办公。

第三，部分委托和合署办公。委托交易登记中心对房屋转移登记进行受理、审核和缮证、发证。不动产登记部门对审核结果进行审核确认，记载登记簿。两个机构在一个大厅、一个窗口合署办公。

2.房屋交易和房屋登记工作全部拆分时该如何衔接？

第一，将“房屋交易和登记中心”更名为“房屋产权交易管理中心”，其编制、级别不变。将原职责中的“房屋登记”变更为协助不动产登记部门抓好房屋登记工作。

第二，将房屋的初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记和存量房查封登记的受理、审核、登簿、发证职责整体移交不动产登记部门。

第三，将房屋转让登记科更名为房屋转让管理科。

第四，权属证书管理科改为房屋转让档案管理科。

第五，房屋转让登记受理科更名为房屋转让受理科。

第六，预告登记科改为房屋转让合同管理科。

第七，初始登记科改为新建房楼盘表管理科。

第八，成立信访科、质检科、信息科、政研室、工会办公室、督查室、房屋转让受理科等。

3.房产档案馆更名为不动产档案馆。交易部门、不动产登记部门所形成的档案资料统一由不动产档案馆管理、查询和利用。交易部门和不动产登记部门持单位介绍信可免费查阅档案资料。借阅、复印档案资料按档案馆的规定执行。目前，房屋交易登记资料合为一体建档，除电子登记簿外无法分割移交。

4.对现在的房屋交易登记信息办公系统进行改造完善，屏蔽初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记、存量房查封的受理、审核、登簿、缮证、收费、发证、统计等功能。将原来打印房屋所有权证（他项权证）环节改为打印“房屋转让（抵押）确认告知单”。

5.房屋交易和登记业务拆分后，应在房屋交易和登记两个子系统中间设置一个房屋交易登记信息共享平台，交易和登记的结果能及时写入共享平台，交易和登记工作人员能随时查阅已交易登记的数据和图像，实现信息实时互通共享。

6.在现房屋交易登记服务办事大厅设立不动产登记服务窗口和房屋转让登记综合服务窗口。不动产登记窗口负责受理房屋的初始登记、变更登记、注销登记等，由不动产登记部门自行负责。房屋转让登记综合服务窗口由两个机构合署办公。申请人提交原件和复印件一次性申请，首先经房屋转让审核、打印房屋转让确认告知单后，转让程序完结，将原件和确认单存根扫描归档。由房屋转让审核人员将复印件和确认单转登记审核人员，进行审核、记载登记簿、缮证、发证。登记部门扫描、归档。

7.房屋转让工作流程。商品房转让：商品房预测绘-建立楼盘表-预售许可-合同网签备案-资金监管-缴纳房屋交易契税和房屋转让手续费-商品房转让申请-受理-审核-打印、发放房屋转让确认告知单-扫描、归档。存量房转让：合同网签-交易资金监管-缴纳交易契税、地税、住房维修资金和房屋交易手续费-配图补建楼盘表-房屋转让申请-受理-审核-打印发放房屋转让确认告知单-扫描归档。

五、在房屋交易管理与房屋登记拆分的情况下，要做到安全、方便、高效，交易管理部门和不动产登记部门的密切配合要靠制度规定做保障

市、县人民政府要成立交易管理和不动产登记领导协调小组，要依据《关于做好不动产登记与房屋交易管理衔接的指导意见》和《房屋交易与产权管理工作导则》，制定下发关于做好房屋交易管理与不动产登记有序衔接的实施意见，用政府文件形式明确房屋交易管理和不动产（房屋）登记的职责界限；明确如何建立、使用维护房屋交易与不动产登记信息共享平台；明确房屋交易和不动产（房屋）登记在一个办事大厅办公，实现一套资料一个窗口一次性受理申请；明确房屋转让（抵押）确认告知单，是登记部门受理房屋转移登记、抵押登记的必收要件；明确在信息共享平台上能查阅到的办事要件和信息，不能让申请人重复提交。防止推诿扯皮、互相掣肘，让群众多跑腿、重复收件现象的发生。

房屋交易管理系统 篇4

关联交易是什么?关联交易管理办法

什么是关联交易

关联交易就是企业关联方之间的交易。根据财政部5月22日颁布的《企业会计准则――关联方关系及其交易的披露》的规定，在企业财务和经营决策中，如果一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，则视其为关联方;如果两方或多方受同一方控制，也将其视为关联方。?

这里的控制，是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取利益。所谓重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力、但并不决定这些政策。参与决策的途径主要包括：在董事会或类似的权力机构中派有代表，参与政策的制定过程，互相交换管理人员等。凡以上关联方之间发生转移资源或义务的事项，不论是否收取价款，均被视为关联交易。?

关联交易在市场经济条件下广为存在，但它与市场经济的基本原则却不相吻合。按市场经济原则，一切企业之间的交易都应该在市场竞争的原则下进行，而在关联交易中由于交易双方存在各种各样的关联关系，有利益上的牵扯，交易并不是在完全公开竞争的条件下进行的。关联交易客观上可能给企业带来或好或坏的影响。从有利的方面讲，交易双方因存在关联关系，可以节约大量商业谈判等方面的交易成本，并可运用行政的力量保证商业合同的优先执行，从而提高交易效率。从不利的方面讲，由于关联交易方可以运用行政力量撮合交易的进行，从而有可能使交易的价格、方式等在非竞争的条件下出现不公正情况，形成对股东或部分股东权益的侵犯。?

正是由于关联交易的普遍存在，以及它对企业经营状况有着重要影响，因而，全面规范关联方及关联交易的信息披露非常有必要。

我国十分重视关联交易的信息披露。《企业会计准则――关联方关系及其交易的披露》对有关关联方关系及关联交易的定义与信息披露等，都做了详细规定。

关联交易

是指你所拥有的那一家公司以及你附属的子公司和关联人之间的交易，这种交易要受到监管。

还有一个定义，这些公司和关联公司及其附属公司的交易，附属公司，另外一家公司的董事，或者是他的总裁，或者是他的高级管理人员与甲方是一个联系人的方式，也属于关联关系。联系人是什么呢?比如亲戚，这些都属于关联关系。对这个关联关系的管理，关联交易的管理应该是保证一个公司不被掏空，对关联关系严格的监管，保证股东利益的最大化，对关联交易的监管，是保证董事不会出现违法违规最基本的法律规定。

内地关联交易

内地上市规则中，上市公司关联交易是指，上市公司及其控股子公司与关联人之间发生的转移资源或义务的事项。包括但不限于下列事项：

(一)购买或销售商品;

(二)购买或销售除商品以外的其他资产;

(三)提供或接受劳务;

(四)代理;

(五)租赁;

(六)提供资金(包括以现金或实物形式);

(七)担保;

(八)管理方面的合同;

(九)研究与开发项目的转移;

(十)许可协议;

(十一)赠与;

(十二)债务重组;

(十三)非货币性交易;

(十四)关联双方共同投资;

(十五)交易所认为应当属于关联交易的其他事项。

内地其他有关法规中，有关关联交易的定义还有：

A、财政部颁布的《企业会计准则关联方关系及其交易的披露》中，关联方交易是指在关联方之间发生转移资源或义务的事项，而不论是否收取价款。

B、证监会颁布的《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第1号――招股说明书》中，发行人应披露的关联交易主要包括：

(一)购销商品;

(二)买卖有形或无形资产;

(三)兼并或合并法人;

(四)出让与受让股权;

(五)提供或接受劳务;

(六)代理;

(七)租赁;

(八)各种采取合同或非合同形式进行的委托经营等;

(九)提供资金或资源;

(十)协议或非协议许可;

(十一)担保;

(十二)合作研究与开发或技术项目的转移;

(十三)向关联方人士支付报酬;

(十四)合作投资设立企业;

(十五)合作开发项目;

(十六)其他对发行人有影响的重大交易。

C、中国证券业协会颁布的《股份转让公司信息披露实施细则》中，关联交易是指公司及其控股子公司与关联人之间发生的转移资源或义务的事项包括但不限于下列事项：

(一)购买或销售商品;

(二)购买或销售除商品以外的其他资产;

(三)提供或接受劳务;

(四)代理;

(五)租赁;

(六)提供资金(包括以现金或实物形式);

(七)担保;

(八)管理方面的合同;

(九)研究与开发项目的转移;

(十)许可协议;

(十一)赠与;

(十二)债务重组;

(十三)非货币性交易;

(十四)关联双方共同投资。

D、中国证监会发行监管部第1号令中，关联交易主要包括

(一)购销商品;

(二)买卖有形或无形资产，收购兼并;

(三)提供或接受劳务，代理，租赁，管理方面的合同(如委托经营等)等;

(四)提供资金，许可协议;

(五)担保抵押;

(六)研究与开发项目的转移;

(七)关键管理人员报酬;

(八)合作投资建立企业、开发项目等。

香港关联交易

香港联交所《上市规则》中，关联交易是指：

1、上市发行人与关联人士的任何交易;

2、或与非关联人士之间的某些涉及收购或出售公司权益、以特别优惠的条款认购一家公司股份、以及控权人(或其联系人)认购一家公司的股份的交易;

3、上市发行人向关联人士或符合一定条件的上市发行人及关联人士均持有股份的一家公司提供的财务资助，以及关联人士或符合一定条件的上市发行人及关联人士均持有股份的一家公司向上市发行人提供的财务资助;

4、沽出、接受、转让、行使或不行使涉及上市发行人及关联人士的选择权;

房屋销售系统分析 篇5

一、概念

系统分析是指在管理信息系统开发的生命周期中系统分析阶段的各项活动和方法，应用系统思想和系统科学的原理进行分析工作的方法与技术。

系统分析阶段的目的，就是按照系统规划所定的某个开发项目范围内明确系统开发的目标和用户的信息需求，提出系统的逻辑方案。系统分析在整个系统开发过程中，是要解决“做什么”的问题，即根据系统规划所确定的范围，对现行系统进行详细调查，尽可能弄清楚用户对信息的需求，调查原信息系统的资源，输入，处理和输出，描述现行系统的业务流程，指出现行系统的局限性和不足之处，确定新系统的基本目标和逻辑功能要求，也即提出新系统的逻辑模型，为下一阶段进行物理方案设计，解决“怎么做”提供依据。因此，这个阶段又称逻辑设计阶段。

系统分析阶段的主要活动有：系统初步调查、可行性研究、系统详细调查、新系统逻辑方案的提出。

二、系统初步调查

系统初步调查主要方式是通过网上搜集资料，查看相关书籍，并结合自己以前听说的情况，分析以往管理系统的现状、需求及存在的一些问题：

（1）在信息化时代，日趋激励的市场竞争中，现行的房地产销售学管理系统没有完全科学化、规范化、处理速度较慢，难以进行有效的信息反馈。

（2）房地产公司领导对员工信息不能得到及时反馈、业绩得不到准确的评估；销售员对客户信息得不到及时搜集和统计。由此造成严重信息脱节，从而影响房地产销售效率。

（3）部门之间信息交流少，信息渠道单一，不利于协调工作，容易出错。

因此，我想通过建立房屋销售管理信息系统，使房屋销售管理工作科学化、规范化、程序化，促使提高信息处理的速度和正确性，使房地产公司的信息流程和流向清晰化、合理化、一体化，第一时间把握市场需求信息，以提高整个房地产公司销售业绩。

三、房屋销售管理系统的可行性研究

可行性研究是系统分析阶段的第二项活动。此活动的主要目标是：进一步明确系统的目标、规模与功能，对系统开发背景、必要性和意义进行调查分析并根据需要和可能提出开发系统的初步方案与计划。可行性研究是对系统进行全面、概要的分析。

通过调查分析，新系统设计方案有以下三个可行性：

1． 技术可行性：

本系统采用Windows XP作为操作平台。数据库开发平台选用Tomcat，该数据库管理系统在Windows XP和 Windows 7上都能运行，并提供数据库之间的数据复制功能，可代替现有系统单据数据的手工传递工作，降低出错率，提高数据的可用性。本系统的应用软件开发平台也选用MyEclipse。

2． 经济可行性：

采用新的房屋销售信息管理系统可取代原系统的单据手工传递工作，减少人工开支，节省资金，并且可大大提高信息量的取得，缩短信息处理周期，提高房屋、客户信息的利用率，使销售质量更上一个台阶。

3． 营运可行性：

本系统操作简单，易于理解，只需通过简单培训，上手较快，营运环境要求低。面对于系统设计还应该以“标准性、安全性、兼容性、高效性、保密性、可维护性”为标准，在着眼于当前实用的基础上，为将来系统的扩展，升级留有余地。软件的开发应能在较长时间内满足房地产市场的发展需要。故新系统还需要满足以下这几个标准：

（1）标准性：系统的软硬件选型都应该采用工业化标准，这样既可以保证系统运行质量又可以分享在此标准上的每一次技术进步。

（2）可靠性：由于房屋销售信息的重要性，系统的软硬件应均为质量可靠，并采用RAID 0+1廉价磁盘冗余保护技术，确保不会由于软硬件故障造成系统运行终止而使用户蒙受损失。

（3）安全性：所有后台页面采用session检测，防止外来人员非法提交URL进行后台访问；登录模块采用用户名和密码分开检测，防止SQL注入；在实际运行中可以考虑IP过虑，防止网外用户进入；数据库定期备份。

（4）兼容性：系统的所有软硬件理论上都应有100%的兼容性，用以保证软硬件的可互换性。

（5）高效性：由于房屋销售每次处理的信息量较大，因此系统对信息的处理能力，响应能力都应是快速而有效的，在软件编制过程中应充分考虑到这一点。

(6）可维护性：系统软件设计时应采用结构化模块设计，以便于开发和维护，也有利于根据情况随时进行功能调整。同时在系统开发时应该充分考虑到用户的日常维护，使之能简便易行

通过可行性分析研究，认为新系统的开发方案切实可行，可进行开发。

四、房屋销售管理系统的主要内容

联网用户访问房屋销售管理系统的互联网地址，登录后台，进入管理系统的首页。该系统主要包括一下几个功能模块：

销售员信息管理：销售员信息录入，销售员基本信息修改、查找、删除。添加销售记录：添加最新销售记录。

客户信息管理模块：客户信息录入，客户信息修改，客户信息删除。修改密码：该系统用户更新自己密码。

楼盘及房屋信息：楼盘及房屋信息录入、房屋信息查询、修改、删除。

退出：联网用户访问完该系统后，退出管理系统。

五、房屋销售管理系统的总目标

目标：系统可以实现对房地产销售系统等基本信息进行管理，如销售员业绩管理，客户信息管理，；以及对房地产销售员工的基本信息和客户基本信息进行管理和维护。

六、房屋销售管理系统的开发计划

制定房屋销售管理项目开发的计划，包括业务流程分析，数据库逻辑设计，数据库的实现，界面设计，程序编码，程序测试，程序运行等步骤。

七、系统流程图

在软件开发过程中，设计出思路清晰、任务明确的开发流程图非常关键,有了流程图就可以确定开发步骤,并围绕它具体展开。因此，从房屋销售系统整体结构上以及用户操作方便分析的基础上，设计了房屋销售系统流程图，如下：

图（1）系统流程图

八、系统功能结构图

在开始编写具体的程序语言之前,建立程序结构图有助于明确要解决的实际问题，清楚了解各个功能模块的层次关系。为此，在对房屋销售管理软件的功能、需要和程序结构进行初步分析的基础上,首先建立了房屋销售管理系统的功能结构图，如图（2）。

图（2）系统结构图

九、数据库Oracle及数据字典

本系统数据库是Oracle,根据的数据库添加的类和对象，以其英文件单命名，如客户信息，以Customer为类名，客户信息对象姓名、年龄分别以name和 age命名。表中的字段也是如此，以英文件单词单来描述其意思，如email(邮箱)。总之，命名的原则是：简洁而意思清楚，不产生异义，代码编写人员易懂，能提高程序开发效率。在进行数据库设计这一过程是是根据各方面的要求和考虑然后才设计了现在的这个数据库模型。根据实际房屋销售管理系统的业务运行和需求，将信息分为如下模块：销售员、添加销售记录、楼盘信息、客户信息等。

房屋维修管理办法 篇6

一、本办法适用范围

本办法适用于公司自有自用房产、合同中明确了由我公司负责维修的租赁房产或维修项目、提供给代理商和代维商使用的房产中明确由我公司负责维修的部分。

二、房屋维修的基本原则

房屋维修工作实行管养合一，优先保障机房和自有营业用房、人员密集的办公生产用房。有计划地安排房屋大、中修和周期性维修；集中力量改造安全隐患房屋；及时做好房屋应急维修；有步骤地轮流搞好以改善员工办公环境和公共环境为目标的综合维修；

三、房屋维修的责任分工

1.市公司综合部是公司房产使用和维修的管理部门，负责全公司房产综合管理工作，负责市分公司房屋维修的具体工作。

2.房屋使用单位对相应房屋承担使用管理责任，发现问题及时向房屋管理部门汇报。

3.县（市）分公司在市公司统一指导下开展所辖区域的房产使用和维修管理工作。

四、房屋维修周期和规划 ㈠房屋的维修周期

1.瓦屋面及外墙粉刷损坏取决于屋脊、泛水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。目前一般使用水泥砂浆，可保持在15年左右。

2.平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥砂浆的强度，目前沥青油毡的防水层可保持5-8年。3.坡屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。4.外门窗计划检修保养周期，可以5—6年一次。5.外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。6.水电暖设备计划检修周期，可以2年一次。

7.室内一般项目（如室内装饰、卫生间等）的计划养护、检修周期，可以6—8年一次。

8.应急维修项目、隐患救灾项目可立刻安排维修，不受维修周期影响。㈡房屋维修规划

1.每年年初要编制房屋维修计划

2.建立“病历卡”和维修“治疗记录”等房屋维修长期档案

五、房屋维修管理流程 ㈠房屋维修成本预算分解：

1.根据总体成本及上级公司要求，财务部和综合部分解房屋维修成本预算至市内及三县；

2.市公司综合部专人负责记录管控全地区房屋维修合同发生成本支出的情况；

3.市、县公司分别在各自辖区和成本范围内使用房屋维修成本。㈡房屋维修服务供应商公开招标采购：

按照物资管理部传〔2016〕3号《关于进一步明确物资（包括工程和服务）采购流程及系统操作的通知》文件要求执行；

1.综合部专人负责全地区房屋维修供应商施工服务采购的具体工作； 2.采购结果和采购框架协议由综合部分发至县公司，县公司专业管理人员及相关领导实施合同履行、验收、报审及报账等管控工作； ㈢房屋维修立项审批流程

1.市公司综合部按照丹东联通【2013】165号《关于进一步明确大额成本费用支出签报管理有关要求的通知》文件要求分规模实施立项审批，通过本地办公形式描述维修项目内容、相关预算、维修起止日期和维修必要性说明等，由分管领导或主要领导批准或修改； 2.县公司应建立相应的房屋维修立项审批流程，不得出现无审批、无合同或无订单的房屋维修项目。㈣房屋维修工程验收 1.竣工验收的标准

符合维修设计或维修方案的要求，满足合同的规定。2.竣工验收的组织

由房屋专业管理部门牵头，使用部门及其他相关专业部门验收。㈤房屋维修报审流程

按照公司审计室对于房屋维修工程报审材料具体要求，由房屋维修项目管理人员负责报审材料的收集和协助审计工作，县公司维修项目审计报告一式四份，留存县公司、综合部、财务部、审计室各一份。㈥房屋维修报账流程

房屋交易管理系统 篇7

本文基于原版海龟交易系统研究程序化交易,并对原版海龟交易系统进行优化升级,扬长避短,建立一套新的、适合中国期货市场的交易策略。本文研究方法主要是运用金融工具———交易开拓者软件 (TB) 进行编程、测试,在数据的应用上,本文所有测试均采用黄金连续Au888当月连续数据,设定最大持仓量为100手,初始资金设为1000万元,每次买卖单边手续费设定为10元/手。黄金连续Au888的流动性和价格连续性都比较适合程式交易,而且相较于其他期货,黄金期货属于活跃商品,为主力合约,具有代表性。在时间跨度上,本文选用了2013年9月9日至2014年12月8日的日交易数据,并将2009年2月9日至2014年12月8日黄金连续Au888仿真交易作为后续补充分析数据,主要是为了避免本文建立的交易策略对同一份数据的过度拟合和数据过分发掘。

2 海龟交易法则的优化升级———建立新的交易 策略

2. 1 优化原版海龟交易系统,建立新版交易策略及其理 论分析

本文对原版海龟交易系统进行了分析,进行了四个方面的升级: 一是过滤器的升级; 二是离市退出策略的升级; 三是参数优化; 四是加入大趋势的考虑。下文所有测试均采用交易开拓者 ( TB) 的黄金连续Au888期货的2013年9月9日至2014年12月8日的日交易数据进行了测试。

第一,过滤器升级。本文比较了两种过滤器,一种是判断上次突破是否成功过滤器,另一种是判断上次突破是否盈利过滤器。经过测试,本文发现后者效果更好,且更符合海龟交易法则的精髓,其原理是当上次突破没有盈利,即为发生亏损性突破,那么上一次价格突破上轨后, 发生了大幅的亏损,说明上一次突破是一次噪声,那么应该用短期系统1对第二次突破进行判断。当发生盈利性突破时,即上一次价格突破上轨没有发生大幅亏损,使用长期系统2,因为新的突破点可能会比当前的价格高,所以才用更长期的价格来衡量。

第二,离市退出策略的升级。在丹尼斯的原版海龟交易系统中,对短期系统1和长期系统2采用了两种不同的退出策略。但是本文认为,两套系统采用统一的退出策略会更优越,因此编写了两套系统,严格控制其他参数不变,仅比较退出策略。测试效果显示,如果采用统一的10日离市退出策略,盈亏比为1. 62,高于采用两种离市退出策略的交易系统的盈亏比1. 11。

第三,参数优化。本文对原版海龟交易系统的参数进行进一步优化,最终采用了4日突破法的离市策略,22日的平均波动周期来衡量风险水平,系统1的短周期缩短到了5天,而系统2的长周期却延长到了80天,逐步建仓的规则由0. 5N提高了0. 8N。这些参数得到这样的优化最重要的原因可能是,中国期货市场波动频繁,发展不如国外期货市场成熟,因此,需要采用较长的平均波动周期来衡量风险,而且原本10日突破法的离市策略变得不再管用,需要缩短到4日突破,增加系统离市策略的敏感度以降低风险。同理,短周期缩短到了5天,一方面可能是由于中国期货的交易时间是5天一周期,趋势呈现以周为单位,同时,提高系统对期货价格的敏感度来提高盈利交易的准确度。而长周期需要增长至80天,也是因为中国期货市场波动太频繁,55日难以判断一个稳定的中长趋势,需要80天去完成判断。而建仓规模由价格突破上轨后每增加0. 5N增加一个头寸单位变为每增加0. 8N才增加一个头寸单位,也是为了有效地规避波动的风险。

2. 2 新版交易系统的系统测试

第一,新版交易系 统的性能 测试。本文同 样采用2013年9月9日至2014年12月8日的黄金连续Au888的日交易数据对新交易系统进行测试,同时,对最初两套原版海龟交易系统进行性能对比,结果见下表。

新版的交易系统整体的净利润为716600,盈亏比 (平均盈利/平均亏损) 达到了10. 87,盈利比率 高达65. 41% ,而最大资产回撤率仅为2. 19% ,这都说明,新版交易系统大幅降低了交易风险,并提高了交易收益。通过表1的对比,也可以看出,新版交易系统各项指标均优于最初两版交易系统,由此可见,新版交易系统在中国期货市场中的优越性。

第二,检验交易系统是否过度优化。为了检验本文的交易系统是否产生过度优化的问题,本文采用2009年2月9日至2014年12月8日黄金连续au888的数据,对本文的新版交易系统进行仿真交易,并与最初原版交易系统进行对比,结果显示,即使交易时间增长,新版的交易系统然后可 以获得稳 定的收益,而且,盈亏比、回撤率等各项指标也是明显优于最初的原版交易系统, 因此,可以证明,新版交易系统并不存在过度优化的问题。

3 研究结论与展望

房屋建筑成本管理 篇8

【关键词】房屋建筑；成本管理；问题；原因；对策

成本管理是企业在生产经营过程中成本预测、成本计划、成本核算、成本决策、成本分析、成本控制、成本考核等一系列科学管理行为的总和，抓好成本管理不仅是企业管理的重要目标，也是提升企业经济效益和市场竞争力的重要战略性举措。党的十八大以来，我国对内对外开放步伐进一步加快，房屋建筑企业不仅要面对行业内部的竞争，同时也要面对外国建筑公司进入中国的冲击，这就使得房屋建筑企业的生存和发展面临更为激烈的挑战，我国房屋建筑企业只有更好的实施“低成本、高效益”战略，才能提升企业的赢得水平，才能形成更为有效的市场竞争能力。在这种情况下，房屋建筑企业必须对房屋建筑成本管理给予高度重视，特别是要从自身成本管理存在的突出问题出发，以改革创新精神大力推动房屋建筑成本管理创新。

一、房屋建筑成本管理存在的问题

（一）成本管理理念比较落后：尽管随着房屋建筑行业竞争日趋激烈，我国几乎所有房屋建筑企业都十分重视成本管理问题，而且也投入了很多人力、物力、财力开展成本管理工作，但目前我国房屋建筑企业特别是中小房屋建筑企业，普遍存在着成本管理理念落后的问题，对房屋建筑项目成本管理的目的、意义、范围、措施都比较模糊，特别是仍然把成本管理作为房屋建筑企业内部管理的一种手段，忽视了与成本管理息息相关的领域的成本管理，还没有把成本管理作为加强企业管理、提升竞争能力的重要举措；特别是很多房屋建筑企业在成本管理方面还存在着狭隘的思想，只是一味的降低成本，却忽视了成本与质量、安全、进度之间的关系。

（二）成本管理方法缺乏创新：我国改革开放36年来，现代企业制度已经越来越深入人心，管理会计和成本控制理论得到了发展和应用，对于降低企业成本、提升企业效益发挥了重要作用，但从目前我国房屋建筑成本管理情况来看，很多房屋建筑企业成本管理方法比较落后。目前我国很多房屋建筑企业特别是中小房屋建筑企业对成本管理方法不够了解，目标成本法、预算成本法等现代成本管理方法还没有得到有效的应用，通过都以“节约成本”为目标，而成本降低是有条件和限度的，在某些情况下控制成本费用，可能会导致产品质量和企业效益的下降，这些都表现出我国房屋建筑企业在成本管理方面的片面性，制约了成本管理成效。

（三）成本管理机制不够完善：机制和制度具有根本性、长期性、稳定性的重要作用，建筑企业要想更好的开展成本管理工作，就必须进一步健全和完善成本管理机制和管理制度。尽管我国房屋建筑企业普遍建立了成本管理模式，但还未有形成科学的管理体系和管理制度。有的房屋建筑企业在成本管理过程中，尽管建立了成本管理的专门部门，但更多的是放在财务部门，因而无法形成各领域、各环节、各部位协调一致的成本管理合力，存在着“各自为战”的问题；有的房屋建筑企业还同有建立科学的成本管理制度，或者成本管理制度过多过滥，特别是由于缺乏成本管理的教育机制，导致执行人员无所适从。

（四）成本控制能力有待加强：成本控制是成本管理的重要组织分部，也是最为重要的环节，在成本预测、成本计划、成本核算、成本决策、成本分析、成本控制、成本考核等诸多环节中处于核心地位，因而再好的预测、计划、核算、决策和分析，如果不进行控制，就都等于做了无用功。尽管房屋建筑企业都十分重视成本控制，但房屋建筑企业特别是中小型房屋建筑企业，在成本控制过程中具有一定的随意性，特别是由于中小房屋建筑企业“家族式”管理模式制约，在成本控制方面经营管理者具有较强的“话语权”，因而在成本控制方面缺乏科学性和系统性，无法形成科学的成本控制体系，对房屋建筑企业成本控制造成了重要的影响。

二、房屋建筑成本管理的优化策略

（一）创新成本管理理念：理念是行动的先导，有什么样的理念就会有什么样的行动，对于房屋建筑成本管理而言则更为重要。房屋建筑企业要进一步加深对成本管理重要性的认识，企业决策者、经营者和领导者必须以身作则、率先垂范、加强管理，在企业内部形成成本管理、成本控制的浓厚氛围；房屋建筑企业要改变过去以“节约成本”为主的成本管理理念，把成本管理贯穿于房屋建筑施工前期、施工过程、工程竣工的全过程，进一步健全和完善成本管理和控制体系，开拓思路、真正树立起全新的成本管理理念，最大限度的完善房屋建筑成本管理；房屋建筑企业要牢固树立“人才强企”理念，大力引进和培育一批具有较强专业能力、道德素质、职业水平和敬业精神的房屋建筑成本管理人员，配强配齐工作人员，为加强成本管理奠定坚实基础。

（二）明确成本控制目标：目标成本管理，是企业成本管理的重要方法，能够在保证质量的前提下，有效的降低成本、提高效益。房屋建筑企业要将目标成本管理引入到企业成本管理当中，正确处理好企业长远发展与成本管理的关系，将企业成本管理纳入到企业整体发展战略当中，从企业自身实际情况出发，研究制定企业成本管理目标、体系、机制、制度和保障措施。要想更好的实施目标成本管理，房屋建筑企业必须从企业未来发展规模、市场预期以及内部管理结构等实际情况出发，对于成本管理不能仅仅局限于某个房屋建筑项目的短期管理，而是应将成本管理延伸到未来市场需求分析、未来房屋建筑成本走向等方面，制定出符合企业发展实际的成本管理战略目标。

（三）加强成本信息管理：房屋建筑企业要想解决当前成本管理存在的突出问题，推动成本管理现代化进程，就必须大力加强成本信息管理，全面、及时、准确、有效的对各类成本数据、成本资料、成本构成进行研究、分析和判断，进而实现降低成本的目标。因此在项目初期需要构建矩阵式成本管理小组， 由项目负责人、经营部、技术部、物资部、财务部等相关部门负责人组建，参与房屋建筑成本管理核算的始终，每月召开成本分析会，对项目成本及时进行统计、核算与综合分析，找出管理漏洞与不足，并制定相应的控制办法。同时要加强管理人员的业务培训制度，开拓思维，走出管理死角，最大限度的发挥成本信息管理在成本管理方面的重要作用。

（四）完善成本管理体系：进一步健全和完善房屋建筑企业管理体系，要着眼于形成成本管理的强大合力，建立由所有部门组织的成本管理“联席会计制度”，不仅要对房屋建筑企业整体成本管理进行研究，而且也要针对具体的房屋建筑项目研究和制定成本管理规划，只有这样才能使房屋建筑成本管理更加到位。完善成本管理体系，还必须进一步健全和完善成本管理内部审计工作，企业应设计专门的内部审计部门，对成本落实、执行等情况进行审计，发现问题及时解决，同时要建立严格的责任追究制度，对于那些因为成本管理、落实和执行不到位的责任人应当追究责任。

三、结束语

房屋建筑成本管理是一项复杂而繁琐的系统性工程，不仅涉及面广，而且需要具有一定的科学性。在我国大力实施新一轮市场化改革的新时期，房屋建筑企业要想在激烈的市场竞争中赢得主动、赢得优势、赢得市场，就必须高度重视成本管理问题，将成本管理纳入企业管理体系当中，在保证质量的情况下，通过有效的成本管理，最大限度降低房屋建筑项目成本，为房屋建筑企业打造品牌、扩大市场、提升竞争力创造更为有利的条件。

【参考文献】

[1]魏立宝.浅析目标成本管理在企业经济管理中的作用[J].中国外资，2012（04）

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