房地产开发融资方案

房地产开发融资方案（共8篇）

房地产开发融资方案 篇1

1.1 开发成本

1.1.1 土地使用权出让金

1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）

1.1.3 前期工程费

1.1.4 建安工程费

1.1.5 基础设施费

1.1.6 公共配套设施费

1.1.7 不可预见费

1.1.8 开发期间税费

1.1.9 其他费用

1.2 开发费用

1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用

投资资金使用计划的编制

2.1 编制投资资金使用计划的依据

2.2 资金使用计划表的形式

2.3 资金使用计划编制方法

融资基本理论

3.1 资金投入方式与来源

3.2 项目的融资组织形式

3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资

3.3 资本金筹集

(1)公司融资方式下的项目资本金

(2)项目融资方式下的项目资本金

3.4 负债融资

对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。

(1)商业银行贷款

u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分

(2)非银行房地产金融机构

3.5 信用保证措施

3.6 抵（质）押贷款与抵（质）押物

(1)抵押贷款（2）质押贷款

3.7 筹资决策 房地产开发项目融资实务

4.1 短期资金筹措

(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款

4.2 中长期资金筹措

（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款

4.3 开发各阶段融资方案

4.3.1 土地竞投与购地

（1）资金投入量（2）资金来源

4.3.2 规划设计与场地准备

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.3 ±0以下工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.4 主要结构工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)

（1）资金需求（2）资金来源

4.4 资金回笼与资金管理

4.4.1 资金回笼

4.4.2 资金运作管理

4.4.3 资金运作实战技巧

（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧

u短线投资的资金投入与回笼技巧

v长线投资的资金投入与回笼技巧

w长短结合投资的资金投入与回笼技巧

房地产项目融资现状与出路

传统融资方式:自有资金+银行贷款

现阶段融资方式:

（1）自有资金+信托计划

（2）股权融资+银行贷款

（3）自有资金+房地产投资基金

创新融资模式:

（1）开发商贴息委托贷款

房地产开发融资方案 篇2

房地产开发是一项资金密集型的经济活动, 所需资金量大、开发周期长, 客观上要求房地产企业广开融资渠道。房地产开发融资有债权融资和股权融资两种基本形式。债权融资是利用银行信贷、发行债券等方式向债权人筹集资金, 所获得的资金成为公司的负债, 到期必须归还, 财务风险较大。股权融资是公司向股东筹集资金, 所获得的资金成为公司的资本, 股东和公司之间存在稳定的经济关系, 所筹集的资金在公司存续期间是公司的自有资本。目前房地产开发企业融资主要存在以下问题。

1.1 银行信贷是房地产开发企业融资的主要渠道

以2014年全国房地产开发企业本年资金来源为例, 房地产开发企业到位资金121991亿元。从房地产开发资金的来源结构来看, 国内贷款21243亿元, 占比17.4%;利用外资639亿元, 占比为0.5%;自筹资金50420亿元, 占比41.3%;其他资金来源49690亿元。其他资金来源中, 定金及预付款30238亿元, 占比24.8%;个人按揭贷款为13665亿元, 占比11.2%。从2010至2013年各年全国房地产开发企业本年资金来源情况看, 国内贷款占比、自筹资金占比、定金及预付款占比、个人按揭贷款占比都与2014年比较接近。根据2010年至2014年全国房地产开发企业资金来源情况, 房地产开发资金的来源中国内贷款所占比重在15%以上至20%之间。房地产开发企业的自筹资金中, 大约10%是由个人住房贷款形成的。而其他资金来源中, 大约有20%—30%间接来自银行贷款。

总体来看房地产开发资金有一半来自银行贷款。这和市场经济国家银行贷款一般占房地产企业资金来源20%相比偏高。房地产开发资金主要依赖银行信贷, 降低银行的抗风险能力。防控房地产信贷风险是商业银行高度关注的问题。以下是2010年至2014年全国房地产开发企业资金来源情况。

资料来源:根据国家统计局网站公布的资料整理。

1.2 房地产开发企业通过证券市场融资数量有限

股票融资是把双刃剑, 用好了可以回避银行信贷融资的利息负担和还款压力, 还可以引进先进的经营管理理念、技术、人才, 提高企业的知名度和竞争力。相反, 不合理地利用股票融资对企业的经营状况和未来持续盈利能力将带来负面影响。

由于房地产股票和房地产债券发行的门槛较高, 因此能够通过证券市场融资的房地产企业数量有限。根据国家统计局数据, 2013年末全国有房地产开发经营企业13.2万个, 比2008年增加50.3%。但“2014中国房地产上市公司TOP10研究报告”显示, 全国房地产上市公司180家, 其中沪深上市房地产公司135家, 大陆在港上市房地产公司45家。上市的房地产公司都是国内知名的大型房地产公司, 如万科、保利、华侨城等。目前房地产上市公司的数量占境内上市公司总量不足8%, 占房地产开发企业的数量更是极少数。由于中国公司债券市场规模相对较小, 并且对发行主体的条件要求较高, 因此能够发行房地产债券的房地产公司也极少。

1.3 部分新的房地产融资方式的运用还存在障碍

目前, 我国房地产金融市场以房地产抵押贷款契约、股票、债券等传统金融工具为主。像在发达国家已经比较成熟的房地产投资信托基金、房地产抵押贷款证券等投融资方式在我国还存在法律法规、经济和金融环境等方面的配套措施不到位的障碍, 还处于试点与探索阶段。

2 房地产开发企业融资渠道的创新

在中国经济进入新常态后, 房地产行业也随之进入新常态。房地产行业要长期发展, 房地产开发企业的融资模式需要转型, 从过度依赖银行信贷的融资结构转变为以银行信贷融资为主、证券市场、其他新的融资工具并用的多元化融资结构。鼓励多种融资渠道发展, 可以分散金融风险并激活房地产金融产品的创新。

2.1 发展房地产投资信托

房地产投资信托是以信托制度原理为基础发展起来的进行房地产资金融通的投融资方式, 是以代理他人财产的方式为房地产业的发展聚集社会闲散资金, 实现短期资金长期化, 然后通过专业化的运作为投资者赚取最大收益的财产管理过程。

房地产投资具有所需资金量大、周期长等特性。对于大多数中小投资者来说, 他们持有的资金不足以使他们有能力投资房地产行业, 即使有能力投资也只是投资某一项目, 风险性较高, 不能通过多样化的投资组合降低投资风险。房地产投资信托通过发行股票或受益凭证向投资者募集资金, 由专业的房地产基金管理公司通过持有多个房地产项目形成投资组合, 与其他风险较高的资产相比具有市场价格波动小、投资风险分散和较高收益等特性, 特别适合中小投资者投资, 为众多中小投资者提供更多的投资渠道。房地产投资信托有效地解决了房地产投资的流动性、安全性问题。从流动性看, 房地产投资信托一般不开发新物业, 而是通过管理和出租已采购开发物业从中取得租金收入进而获取收益, 有效地避免了资金占用的风险;从风险看, 房地产投资信托募集大众资金从事多样化的投资, 其投资项目包括写字楼、公寓、酒店等, 还包括医院、养老院这类公益性质房地产。在各项投资项目中, 房地产投资信托会针对项目的特性采取不同的管理模式, 通过不同种类、区位、经营方式等投资组合降低风险。我国房地产市场融资渠道狭窄, 商业银行基本参与了房地产开发的全过程。房地产市场狭窄的融资渠道不仅增加了银行贷款风险, 还妨碍了房地产企业资本运作, 特别是当面临银根紧缩的金融调控背景下, 房地产企业迫切需要走出融资渠道单一的困境。发展房地产投资信托可以拓展房地产市场的融资渠道, 改变传统的融资模式。

尽管目前我国发展房地产投资信托还存在法律法规、道德风险、退出机制、信息披露等方面的障碍, 但从长远来看这些目前的障碍随着发展房地产投资信托的政策和法律环境的完善、对运作中的道德风险的规范等将逐步消除。房地产投资信托是未来房地产开发融资的一种重要方式。

2.2 吸引保险资金和社保基金投向保障性住房建设

2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》允许保险资金以物权、股权、债权等多种形式投资不动产。保险资金的投资规模大、持续期长、且追求稳定回报。这些资金存在银行里的利率回报较低。如果用这些资金去购买政府建的、有优惠政策的房屋, 再交给政府作为公租房, 租金回报比银行利息高得多。保险资金投资保障性住房建设, 在支持公益性项目、体现社会责任的同时, 坚持合理的投资回报和风险控制。

社保基金作为政策性保险资金, 应进一步拓宽投资渠道, 通过更丰富的投资组合实现更高的收益, 保证社保基金的保值增值。公共租赁住房长期租赁的特点, 与社保基金长期投资、收益稳定的要求相契合。保险企业可以设立投资公共租赁住房建设的专项基金, 按照“政府主导、商业化运作”的模式, 建立高效率、低成本、高透明度的运作机制。考虑到保险资金的基本回报要求, 建议政府对保险资金参与的公共租赁住房建设项目给予适度税收减免, 提升保险企业参与的积极性。

2.3 采用项目融资的方式筹集房地产开发资金

项目融资是以项目的资产、预期收益或权益作担保来融资。在实践中项目融资包括无追索权项目融资和有限追索权项目融资两种类型。无追索权项目融资是指除抵押资产外, 贷款人对项目发起人无任何追索权, 只能依靠项目所产生的收益作为还本付息的唯一来源。由于这种方式使贷款人承担较高的风险, 目前已较少运用。有限追索权项目融资是指贷款人可以在某一特定阶段或在规定范围内对项目发起人进行追索, 项目发起人只承担有限的债务责任和义务。

项目融资的优势主要体现在三个方面:有限追索项目融资能有效实现融资目的;实现资产负债表外融资;实现风险隔离和分散风险的目的。近年来, 如何利用项目融资的优势走出资本困境日益受到房地产开发企业的关注。项目融资主要适用于资金需求量大、投资回收周期长并且成功后能取得稳定可靠现金流的大型工程项目, 比如房地产成片开发、成片旧城改造项目等。此外像大型商场或购物中心、高档娱乐设施等商业房地产项目, 其投资规模大、投资回收周期长, 属于商业银行的谨慎支持类项目, 一般通过银行信贷方式融资的难度较大。这类项目建设完成后通常可以以租赁或经营方式获得较高的收益, 越来越多地引入项目融资方式。当然大型商业房地产项目运行中的现金流量受项目运营能力和经济环境的影响具有一定的波动性。因此, 房地产项目融资面临的主要问题是避免现金流量波动带来的风险及其对项目的影响。

参考文献

[1]刘丽巍, 何铟璇.我国房地产企业融资的问题与对策[J].沿海企业与科技, 2010, (8) .

[2]姜莉莉.我国房地产投资分布及资金来源结构解析[J].现代经济信息, 2009, (11) .

房地产开发企业融资渠道研究 篇3

【关键词】房地产  融资  渠道

我国的房地产发展极快，一方面拓宽了房地产开发企业的融资渠道，给房地产企业的发展带来了一定机会，但与此同时，房地产企业在国内、国外市场面临的压力也随之增加，融资渠道变得广阔的同时也变得更加复杂。房地产企业是资金密集型行业，无法回避融资难、融资环境复杂的局面，只有企业内部管理作出改变，提供多样化的融资方式，以更好、更深入的解决融资问题，从而实现企业的进一步发展。本文将分析房地产企业融资渠道存在的问题，并对一般的融资渠道进行探究，分析其利弊。

一、房地产企业融资渠道存在的问题

资金是企业发展尤其是房地产企业发展中不可缺失的资源，因此，房地产企业在选择融资渠道时就更应该注意，我国当前企业融资渠道情况在一定程度上有利于企业的发展，但另一方面，房地产开发企业融资还需面临不少问题。

（一）缺乏规模化、集团化企业

我国房地产企业的发展已经到了一个前所未有的势头，而其中，有近百分之七十为规模偏小的房地产公司，这就导致了我国的房地产企业出现了一个恶性发展的现状，即很多企业都认为房地产可以给企业带来利润，便都加入这个行业，但因为其自身的不专业、不规模，导致该行业中企业数量多，但好的企业、规模化的企业少，甚至有的企业不具备房地产开发的基本条件。由于这类小型房地产公司规模小、资质不高，致使小型房地产企业融资困难。

（二）依赖银行贷款，加大风险

随着房地产行业的发展，直接融资市场也保持着较快的发展速度，但事实上，在未来一定时间内，我国房地产企业仍旧在很大程度上依赖银行贷款支持，简单来讲，房地产企业的资金来自于银行贷款。这对于银行是不利的，举个例子，房地产企业过多，就会导致商品房空置量增加，房地产市场就会出现供过于求的状况，那么企业就无法偿还银行贷款，于是很多企业只能将房子进行抵押。而房地产发展有一定的不稳定性，房子价格在波动过程中，银行的利益也就受到了影响，甚至可能出现银行无法收回本息的情况，而在这个过程中，银行成了损失者。

（三）高负债经营

依赖银行贷款只是房地产企业依赖外部融资的一个部分，房地产企业要发展，最重要的是企业自身就要拥有一定额的开发资金，降低企业自身的负债额。根据数据分析，我国房地产企业资产负债率高达百分之八十，这就造成一个后果，企业的抗风险能力较弱，一旦房地产市场受到冲击，融资渠道受阻，这类企业资金链出现问题，企业直接面临倒闭的风险。

（四）相关法律体系不健全

市场的安定、繁荣，很大程度上需要强大、健全的法律体系作为保障，尤其是在发展不稳定、波动极大的房地产市场，如果有法律保障作为后盾，其发展才可能顺风顺水。我国房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，除此之外，对于住宅抵押贷款就没有详细的规定，这将直接影响银行资金的安全性。

二、房地产企业一般融资渠道研究

（一）贷款融资

贷款融资在房地产企业的融资渠道中仍旧占据着重要的位置，甚至可以说银行贷款是房地产企业最重要的融资渠道。企业通过向银行支付利息而取得资金的使用权，即房地产企业贷款的主要方式一般是信用贷款、担保贷款、抵押贷款三类。在这三个基本方式中，抵押贷款的使用率较高，能有效降低银行的贷款风险。银行贷款在房地产企业选择融资渠道时占据主导作用，自然是有一定的优点，首先，银行贷款的程序、条件是固定，企业在办理银行贷款时就不会受其他因素的制约，严格按照银行规定进行，且银行贷款能够很快拿到资金的使用权，时间较短。其次，银行贷款只需要房地产企业按照规定支付利息，企业付出的成本较低。正是因为这样，房地产企业基本上会倾向于银行贷款融资。但是银行贷款仍旧是有一定的缺点，首先是银行贷款时对于企业的条件审查很严格，其次是银行对于贷款资金的监管也比较严格，资金的使用有一定的限制。

（二）房地产上市融资

上市融资一般适用于规模较大、发展较好的房地产企业，是指通过发现股票，并在证券交易所交易进行融资的方法。姑且不论上市融资的融资效果如何，房地产企业如果有上市融资的做法，企业的品牌效应就在无形中取得了。与此同时，企业的竞争力将得以提升，企业规模、实力也得以扩大。目前我国房地产企业大部分是中小企业，数量多，规模小，不利于市场的发展。因此，房地产企业如果有上市融资的实力，不仅对企业自身发展有利，对于整个房地产行业的发展更是有推动作用。上市融资主要的优点在于和银行贷款相比，筹资量大、融资力强，对于资金的使用和安排也不用受到限制，对于企业的知名度的提升也有一定帮助。而上市融资的缺点主要表现为融资成本高、公开部分企业信息，不利于同行业的竞争。

（三）债券融资

债券融资是国际融资的主渠道，是指企业或政府在房地产开发资金的筹集过程中，按照相关规定，在一定期限内还本付息的有价证券。债券融资的优点包括以下几点，首先，债券融资可以发挥财务杠杆作用，可以在一定程度上增加股东的收益;其次，债券利息具有抵税作用;第三，债券的风险小，成本也较低。而债券融资的缺点主要为条件限制严格、支付风险大、增加债权人的风险等。我国房地产开发企业利用债券融资方式的很少，主要是因为我国在这方面的条件限制较为严格，但债券融资也在侧面对企业有一定的激励作用。

三、总结

房地产开发企业融资不仅仅依靠企业自身的发展，同时还需要政府的政策推动和市场的发展，所以对于企业来说，只有增强自身实力，才能够更多样的利用各类融资渠道，也才能进一步加快企业的发展步伐。本文主要分析了我国房地产开发企业在融资方面存在的问题，并列举了贷款融资、上市融资和债券融资三个融资方法，并分析了其利弊。

参考文献

[1]杨小峰.我国房地产企业融资渠道研究[D].四川大学.2007.

房地产开发融资方案 篇4

一、房地产融资渠道概述

房地产行业作为资金密集型行业，融资方式可分为两大类：一类是间接融资，主要是银行贷款；二类是直接融资，包括四小类：一是传统债券类，二是私募股权和IPO、再融资在内的传统股权类，三是非标类，主要模式为信托、券商资管通道、私募基金等；四是创新型融资方式，以房地产资产证券化为代表，主要产品为ABN、ABS及REITs。

2006～2009年，房地产行业以间接融资(包括银行贷款及非银机构贷款)为主;房地产企业自筹及直接融资资金包括自有资金、股票融资、债券融资、房地产信托、国内其他融资和海外其他融资等,呈现出多元化的特点。

2010年以后直接融资(包括股权融资、债券融资、非标融资及资产支持证券融资等)逐渐取代间接融资渠道，成为房地产企业的主要融资来源。

二、2006年以来房地产行业各发展阶段及其主要融资工具变化

1.2006～2009年，银行贷款为房企主要融资渠道，国内股权融资昙花一现，公司债券开始兴起

2006～2009年，我国房地产投资年增长约30%，房地产企业融资需求旺盛，而当时我国房地产融资体系主要是以银行信贷为主的单一格局，导致信贷规模暴增。

资料来源：大公国际信用评级集团；作者：刘蔚 由于融资渠道过度单一，导致房地产业的发展严重依赖于银行信贷政策，并带来银行贷款结构风险。此时，恰逢美国金融危机，促使监管机构开始严控房地产开发贷款，房地产业纷纷开始探求多元化融资渠道，公司债券开始兴起。自2007年证监会发布《公司债券发行试点办法》规定A股上市公司可发行公司债后，房企公司债券融资平台被充分利用。

2007年我国股市处于牛市，溢价率较高，房地产企业纷纷上市并通过定向增发直接融资。

2.2010年～2013年9月，房地产进入一轮长时间调控，房地产信贷受控，房企国内股权融资及债券融资受限;非标融资逐步兴起，海外债券2013～2014年迅速增长

2009年“四万亿”刺激后，信贷采取总量控制方式管理，房地产行业、地方融资平台等成为银监会限制银行贷款投向领域，通过非标融资方式变相取得银行贷款成为其主要融资方式。债券融资对企业资质要求较高，大部分资质偏弱的中小型企业转而通过监管相对薄弱的非标业务进行融资。

对于房企非标融资而言，此阶段非标融资模式从最初的信托计划、信托贷款发展至信托受益权转让等，形式不断多元化。2011年以前，房企非标融资以委托贷款、信托转让、信贷资产等形式为主，2011年7月，银监会下发文件规定银信理财合作的产品禁止投向委托贷款、信托转让、信贷资产，并要求银行将业务中所涉及的票据资产、贷款转入表内，随后信托受益权转让模式迅速发展，商业银行可通过理财资金或自有资金投资此类非标资产，绕开监管。

债券融资方面，企业债券审核较为严格，偏向支持保障房建设;银行间债务融资工具除部分土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司外，住宅类房企很难发行;2010年1月证监会联合国土部加强对房地产企业融资监管，公司债券发行规模大幅缩减;国内房地产无一例IPO，定增规模大幅缩减。

2013～2014年，由于国内融资受限、发债可享受海外低利率及人民币升值收益，房企海外债券发行规模迅速增长，以美元债和美元票据为主。

3.2014年10月～2016年9月，货币政策宽松背景下，房地产国内债券融资快速增长，资产证券化等创新融资方式不断涌现，非标融资及海外融资规模逐渐下降

随着宏观经济下行压力加大，2014～2015年央行多次降准降息，房地产市场调控政策放松，2015年全国房地产销售回暖。商业银行非标业务监管不断加强抑制房企非标融资。2013年8号文限制了银行理财资金投资非标准化债权资产规模的上限，房企非标融资增长放缓，但通过引入过桥企业、采取买入返售等模式开展房地产非标融资业务，商业银行可将交易性质转换为同业业务以规避监管。2014年127号文限制商业银行同业资金投资非标，一方面，房企为绕开监管，采用更复杂的非标模式，如券商/保险/基金通道、过桥企业、租赁公司及同业渠道等;另一方面，银行理财资金资产配置面临重大调整，非标受到进一步压缩，对债券等标准化资产的配置需求极大增加。

在市场整体利率下行、债券配置需求增加及融资政策放松等因素的共同作用下，房企国内债券融资快速发展。2014年9月上市房企在银行间债券市场发行中票开闸;2015年1月公司债发行主体扩容至非上市公司，房企公司债券融资规模及数量快速增加，融资成本持续下降，成为债券融资最主要渠道。

2014年以来，随着资产证券化政策不断放开，房地产资产证券化规模及数量不断增长,品种趋于多元化。2014年9月，“央四条”鼓励开展房地产投资信托基金(REITs)试点。2014年以来，房地产ABS发行规模快速增长，基础资产趋于多元化，交易结构设计更为灵活。

房地产股权再融资渠道自2014年下半年起重启，定向增发大幅增长。随着融资渠道的多元化，房地产贷款在房地产开发资金来源中的占比进一步下降;2015年随着人民币贬值，房企海外债券发行规模持续萎缩。

4.2016年10月以来，房企各类融资政策收紧，各监管部门政策重点为热点城市普通住宅项目、资金用途不得用于支付土地款和流动资金

2016年10月,多个热点城市房地产调控政策密集出台，并配合融资层面收紧。受调控影响，2016年10月单月全国商品房销售面积及销售金额分别环比下降15%和17%;房企投资意愿明显减弱。

为配合房地产调控，央行、银监会、交易所、发改委等陆续出台房企融资收紧政策。其中，2016年10月，交易所对房企发债采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，房地产公司债的发行主体被限定于满足四类条件;综合指标评价是根据整体规模和流动性管理指标将房企进一步划分为正常类、关注类和风险类。交易所分类监管的措施将导致不符合条件及风险类房企融资难度加大。据统计，在交易所申报的发债企业中，53家企业不符合基础范围要求;而在111家符合基础范围要求的企业中，12家被划入风险类，25家被列入关注类。受分类监管政策影响，2016年10月～12月，房企公司债各月发行规模和数量迅速回落。

三、未来房地产行业融资工具发展及信用风险展望

随着限购限贷政策出台以及融资端收紧，房企经营风险有望加剧;预计房企或转向海外融资、资产证券化等渠道;融资方式变通易催生交易结构风险等

2015年下半年以及2016年前三季度，市场回暖使得房企现金流好转，一方面宽松的资金面及公司债市场放开推动企业融资渠道拓宽、融资成本下降，流动性压力有所减轻，另一方面商品房销售量价齐升为未来盈利结转提供了有力保障，预计短期内房企融资需求增长有所放缓。但2016年以来随着土地溢价率快速攀升、限购限贷政策出台以及融资端收紧，长期看房企经营风险有望加剧。

预计未来一年宏观经济下行压力仍较大，在去杠杆的背景下，货币政策将调整为稳健中性，流动性或将收紧。从房地产行业存量债务融资工具看，2017～2019年，进入回售期债券及到期兑付债券逐年增加，2018年起将迎来兑付高峰，加大房企再融资压力。

由于目前银行贷款、债券资金、国内股票融资、基金子公司资管计划等均禁止用于购地，一方面，在商业银行非标转标压力下，预计未来房企将增加进入资产证券化等渠道;另一方面，房企仍将依赖非标融资，通过变通融资方式以绕开监管，如变换融资主体、并购贷款、变相设置抽屉协议、转道银登中心等。但上述融资方式同时容易催生交易结构风险、信息披露不到位及交易对手信用风险等。

案例思考题：

1.你认为当前房地产行业融资存在哪些问题？

房地产联合开发方案04 篇5

作者:朱延桢 时间:2011-11-06 查看(0)评论(0)

房地产联合开发方案

房 地产联合开发可以充分利用合作双方或各方的资源优势，通过优势互补在合作中充分实现各方利益的最大化，是一种房地产开发中利益分享、风险共担的良好机制，但是，联合开发的周期漫长、内容庞杂等特点，使得联合开发的风险愈加体现出来，投资方的风险控制和利益保障是合作的重点之处，现提供联合开发方式提出如下 方案，并进行逐一分析，望能够得到认同。

一、联合开发的方式

方案

一、以变更土地使用权方式

此 方案是将土地登记的使用权人变更为投资方名下，由投资方主导开发事宜的方式。投资方可以充分控制项目开发过程中的风险，并能保障投资成本和利润的顺利回 收，供地方也可按约定取得既得利益，但是，该方案开发的投资较大，由于土地开发牢牢控制在投资方，其开发运作消耗的财力和精力较大，联合开发过程中所产生 的运作风险需要进一步控制。

方案

二、投资方作为共有权人方式

此 方案是将土地登记的使用权人变更为双方名下，双方共同出资、联合开发的方式。双方以共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得 立项和规划部门出具的规划用地条件，双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作方式将土地变更为共有，进一步保障投资方的 利益回收，其关键在于双方的日常管理和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的 当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。

方案三，一方出地，另一方投资方式

此 方案是在不改变土地使用权人基础上的合作方式，投资方只是提供项目所需资金、技术等支持，其付出的精力较少，该方案主要建立在投资方对供地方的高度信任，但对于投资方的风险较大，项目的运作无法控制，有可能基于供地方资金和管理欠缺而成为烂尾楼，因此，为了确保投资方的利益，若使用此方案运作，需要供地方 提供相应第三人担保，或在土地上设立抵押权利，若出现合作风险，则投资方可以抵押权对投资所产生的债务优先受偿，最起码可以取得与投资等值的土地，避免投 资无法收回的局面。

二、需要注意的问题：

就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种 类型），准确掌握项目预算金额，分析所投资的金额占总预算的比例，把握投资额能否将该项目完成，即便是合同约定不需投资方负责募集短缺的资金，但在开发商 表示无法募集到时，该工程的工期必然会受到严重的延期，而作为投资者，当然是追求资金回笼越快越好，因此，工程预算是对项目风险分析的重要环节。

3、注重利润分配方案

1）、实物分配

2）、利润分成3）、出资一方享有租赁权

综上所述，联合开发方案注重的是前期风险控制和可行性分析，而联合开发过程中的出现的细节问题需要跟进，及时发现及时处理，因此，联合开发的前期注重方案，中后期注重细节，这样才能切实维护自身利益。

三、联合开发的管理机构

即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构。其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公（转载自中国教育文摘http://请 保留此标记。司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工 企业将某项目的联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了某项目联合开发双方组建的联合管理委员会” 不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了建筑工程施工合同》最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情 况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。

按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。

2、不成立联合机构。

四、项目合法性考察：

这 是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二双方至少一方具 有房地产企业开发资质；三有该项目已经相关主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看 以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地

产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改，如果私自更改不能获得政府的认可，则房地 产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的 是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当 然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。

五、房地产项目开发主体问题考察：

（一）审查房地产项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。曾有过这样的案例：某开发商为圈资，利用集团公司与投资人签订合作经营协议，但房地产项目的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外投资成立，集团公司只占10%的股份。后双方发生纠纷，投资人遭受了重大损失。

（二）审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合。有的开发商很狡猾，利用手中多个楼盘建设，耍移化接木之手段来套取投资额。比如说，用地段位置好的甲项目 吸取投资人眼球，然后在签订合同时却用地段差的乙项目来代替。而甲与乙两项目的名称往往非常相似，不仔细审查是无法察觉到的。

（三）是审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系。有的房地产开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然，存在这样的关系，则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。

五、合作形式的选择：

A、联合开发：

指由两个投资主体共同对项目进行投资建设，项目立在双方名下，由双方共担风险的开发模式。根据双方的出资情况又可分为以下两种开发模式：

（一）双方联合报建、共同出资。双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作的关键在于双方的日常管理 和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。从合作的最终分配方式来看可以有两种方式：

房地产开发融资方案 篇6

为确保丽都水岸小区住宅工程的施工质量，维护购房者的合法权益，确保施工队伍的生产安全，同时也为了某某某房地产公司能在某地做一个优质高效的形象工程，本公司特制定以下质量、安全控制方案，各施工队必须严格遵守。

一、施工单位必须按照审图中心审核合格的设计图纸及变更图纸，按照国家规范和企业技术标准进行施工。工程开工前，应将施工组织设计、工程概况、施工项目班子人员表、建设监理人员登记表交给公司工程部，项目班子人员要做到人证相符。

二、所进场的原材料使用前必须按规定进行复试，合格后方可用在工程上。

三、工程的质量保证资料必须放在现场备查，资料的搜集整理必须与工程进度同步，对公司工程部及监理公司下发飞整改通知单或质量问题处理通知单应整理好存入工程档案。

四、需停检的分项工程及重要检测项目和重要部位的隐蔽工程，需现场监理或公司工程部工作人员检查合格后方可下道工序施工。施工停检点设置如下：

1、验槽。

2、地梁验筋。

3、基础验收。

4、一层验筋。

5、中间层验筋（不定期）。

6、顶层验筋。

7、主体验收。

五、已竣工的工程，在保修期内定期回访，发现施工质量问题必须及时进行维修。

六、每个施工队都必须建立健全安全体系，有专职安全员，现场操作人员必须全部佩戴安全帽，高空作业必须佩戴安全带，否则公司工程部及监理公司有权对施工队伍进行停工整改处理，现场必须设置相关的安全标志，项目经理对安全负总责。

七、施工机具（大型）、塔机必须检验合格并取得合格检验后方可使用。

八、关键部位要有真实可靠的安全施工方案方可施工，并严格按方案执行。

九、工地临时用电必须设专人维护管理，电箱上锁，严谨其他人随意拉闸接电，漏电保护齐全有效。

十、临边通道做好防护，安全网按要求布置。

十一、对脚手架架体，脚手板每天进行巡查，确保安全可用。

十二、望各施工单位严格按以上条款执行，严把安全质量关，在确保安全和质量的基础上，安排好工程进度，争取把每个单位工程都保质保量的按期交付使用。

某某某房地产开发有限责任公司工程部

房地产开发融资方案 篇7

房地产业的发展早于金融业,但是却在金融业发展之后才得到迅猛发展。近年来,房地产业与金融业更是密切相关,房地产业的发展已经离不开金融业,甚至成为了金融投资中另类投资组合的一部分,牵一发而动全身,都随着经济周期的波动而波动。房地产业行情好,说明货币政策宽松,投资资金充足,投资机会相应增多,证券业、银行业、基金和保险等金融行业也可以得到很多发展机会,资金流动性增强,可以保证资源的有效分配,把有限的资源分配到无限的投资机会中的最高效的机会上去,从而发挥资源的最大效用。

管理高效的房地产企业会利用与金融业联系紧密的优势,抓住发展机会,从金融资本市场获取资金,发展壮大自己的企业。但是对于大部分房地产企业来说,对于开发项目应该融资多少、如何融资、采取不同的融资方式会有什么融资风险、对于融资风险应该如何防范等问题都并没有一个清晰的认识。大部分企业都存在处于借贷中的不利地位、融资渠道单一、自有资金不足、融资成本管理不完善等问题,对这些问题进行分析探讨,可以得到提高经营效益、融资方式多元化、改善融资条件、加强融资成本管理等改善现状的措施。

一、房地产开发项目融资成本现状

(一)借贷中处于不利地位

银行作为借贷方要考虑的因素很多,如贷款方的信用额度、贷款额度、还款情况、经营情况,担保人信息等。目前大部分房地产企业不是上市企业,企业的经营者和所有者都是同一个人。这种情况下,当企业获得项目开发贷款资金时,如果企业所有者不将资金用于项目开发而是用于其他高风险投资,就会形成违约成本低、违约机会多、违约风险大的局面。同时,由于经营情况和资金使用情况等信息披露不充分、企业经营情况不稳定、管理者信用备案不全面等原因,企业向银行申请贷款的时候,银行会因为这种严重的信息不对称承担更多的风险,在对企业发放贷款时就会有更多顾虑,同时会对企业进行多方面的限制,而且还会提高贷款的利率,也就会导致房地产企业的融资成本增加。

(二)融资渠道单一

银行贷款、商品房预售和施工垫资占了目前房地产企业项目开发总资金的80%,其中银行贷款占了房地产企业项目开发总资金的60%,这种单一的融资渠道显然有很大的融资风险。当企业周期性经营效益不好、资金流动受限,贷款还款不及时,就会导致企业在银行的贷款信用降低,给以后的贷款带来更多的限制。如果企业在银行规定时间内都不能还款,银行就会强行使企业进入破产清算程序。商品房预售依托于市场环境,行情好预售情况就好,预售额就多;行情不好预售情况就不好,预售额就少。资金的这种不确定性会给融资带来很大风险。同时,国家有关部门近年来依次公布多项禁令,明令禁止建筑企业垫资施工。以上种种,都给企业的融资带来很大风险。

(三)自有资金不足

目前,大部分房地产企业的资本金投入普遍小于总投资的20%,平均的资产负债率在85%左右。这样的资本结构并不是企业有意为之,而是迫于无奈。每个项目的开发到施工再到销售完成,都必须匹配相应的预算开支,企业的资金基本没有闲置状态。当为新的项目开发融资时,企业自身能够投入的资金自然没有太大额度。

根据融资顺序的理论,任何企业都会首选内部融资,当内部融资不能满足融资额度要求时才会选择外部融资,而外部融资中的债务融资和股权融资又首选债务融资,因为债务融资不会稀释企业的股权,而且债务融资的手续相比股权融资更简单,因此,大部分房地产企业都放弃了股权融资的方式,导致自有资金不足。

(四)融资成本管理不完善

我国目前各房地产企业虽然规模不同,但是管理机制类似,管理能力也相似。管理者们在融资成本管理方面的表现都不尽如人意。融资结构的不合理、融资成本过高、资金融入与支出的不配合还有代理成本等原因,都说明融资成本管理系统漏洞百出,融资成本管理人员的不专业、企业融资管理的不完善,加剧房地产企业项目融资风险,无法为后续的项目开发提供保障。

二、房地产开发项目融资风险防范策略

(一)提高经营效益

房地产企业想要融资,无非是为了发展壮大企业;而发展壮大的前提是目前经营情况十分可观,否则企业就没有融资的必要。企业想要实现经营利润的提高,首先就要保证企业的经营利润率高于成本率,两者之间的差距越大,说明的企业的经营情况越好,企业的经营情况好,在向银行申请贷款时就可以提高自身的信用额度,从而可以提高贷款的资金额度,减少贷款限制。

拉大经营利润率与成本率之间的差距,一种方法是降低成本率,但是随着土地价格的公开和透明,企业想要在成本控制上着手越来越难;另一种方法就是提高经营利润率,不同的房地产企业可以根据自身的特点各显神通。有的企业由于有其自身的资源,可以拿到低于平均地价水平的资源,就可以实现可观的成本降低。有的企业在产品营销方面很有竞争力,完全掌握消费者的需求,市场推广全面,从产品的各个方面都给消费者制造很大的吸引力。例如,中粮置地有限公司在成都的中粮鸿云项目,把握住了攀成钢区域消费者对生活的高品质要求,宣传产品时强调项目处于高端商业区,周围住宅都是高端商品房,配套全方位的幼儿园到大学的名校环境,还有非常大的绿化面积,较低的容积率等;还在楼盘预售期间请国外团队在售楼部打造了一个城市雨屋,邀请很多看房的人免费体验。这些都吸引了大量的年轻白领来看房,楼盘在预售期就已经取得非常好的成绩。

(二)融资方式多元化

我国的房地产企业必须打破对于股权融资的偏见,认识到一个企业想要发展壮大,股权融资是必须得走的一步。随着我国房地产业的发展,国家政策对行业的要求也会越来越严格。我国目前规定房地产业的平均自有资金比率的最低限值是35%,这个比率是符合发达国家的平均水平的,既可以实现财务杠杆的作用,又能够保证资金的安全性。但是想通过银行贷款实现大量融资的情况下还能保持35%的自有资金比率是不现实的。

一个企业的原股东想要确保企业的所有权不落入其他人手里,只要保证自己的股份处于企业的绝对控股权地位就可以。从长远来看,即使企业不上市,只要扩大股东权益、企业资金来源更广泛、投资者对企业更有信心,对于企业的经营也会带来附加的良性影响。随着企业的经营状况越来愈好,企业给原股东创造的利益只会越来越多。

随着金融市场的不断发展,金融产品的不断丰富,企业对于股权融资方式的选择也越来越多,除了直接扩股、股票上市等传统方式外,企业还可以选择投资信托、投资基金等新兴的融资方式。

(三)改善融资条件

房地产企业之间可以选择相互之间有业务关联、资产质量相似、经营状况相近的房地产企业结成融资联盟。联盟中的企业仍可以保证自身经营上的独立性,关键是要相互之间实现资源共享,使企业之间能够实现资金盈余的企业可以借调资金给资金短缺的企业,缓解暂时的资金问题。同时,融资联盟中的房地产企业可以互相担保或抵押,这要可以增强彼此在银行的贷款信用额度,改善在银行贷款中所处的不利地位。

房地产企业在银行贷款的信用调查中主要是出现信息不对称问题,因此,企业可以主动披露自己的经营状况等信息,通过适宜的社会活动,建立负责任的企业形象,收集全面的市场信息,了解消费者的需求,结合自身企业特点,树立独特的企业品牌,使企业深入人心。这不仅对企业融资能够带来便利,也是企业营销宣传时的无形的财富。例如,重庆的龙湖地产,其起家于山城重庆,抓住了重庆人民热情仗义的特点,在全国各个地方开发项目时都强调这个特点,不仅吸引了当地的重庆人民,就连本地百姓也被这种热情和仗义所打动,这种独具特色的企业形象为公众所接受,且深入人心,形成了其他企业无法比拟的优势。

(四)加强融资成本管理

房地产企业的融资成本可以分为两部分,一部分是可以控制的,一部分是不可控制的。加强融资成本的管理主要是加强可以控制的部分。

可以控制的部分一方面是预售成本。预售的情况对于现售有很重要的影响。预售前企业就应该对市场价格进行准确的预测,从而制定合理的预售价格。预售价格过低,会使企业预售成本过高;预售价格过高,会影响预售进程。所以,房地产企业不仅要选择合适的时机开始预售,更重要的是制定合理的预售价格,从而控制预售成本。

另一方面是资金融入与支出的配比。房地产企业在经营活动过程中,一定会有资金盈余和短缺的情况发生,企业应实施对资金的动态管理,提高对项目计划的精度,减少会产生利息负担的闲置资金,更要减少资金缺口产生的融资需求,将企业的资金余额控制在一个合理的水平。

结语

目前,房地产企业融资中存在的借贷中处于不利地位、融资渠道单一、自有资金不足、融资成本管理不完善等问题,如果房地产企业管理者们能够采取提高经营效益、融资方式多元化、改善融资条件、加强融资成本管理等措施对现状加以改善,一定可以降低企业的融资成本,防范融资风险,实现企业的资本结构最优化,为企业创造更大的利益。

摘要：房地产业由于其行业的特殊性,一个项目从开发到施工再到最终销售完成,所需要的资金动辄上亿,大部分的企业都不可能依靠自有资金实现资金流转,因此,融资成为了房地产企业首先需要考虑的问题。现在大部分的房地产企业会在开发项目的投标、设计、施工、营销阶段都花费大量的资金和人力,但是对一开始的融资阶段却并没有足够的重视。现实中的很多房地产企业的例子证明,一个良好的融资计划会对整个房地产企业产生举足轻重的作用。通过对现在房地产开发项目融资中的借贷中的不利地位、融资渠道单一、自有资金不足、融资成本管理不完善等问题进行分析,可以得到提高经营效益、融资方式多元化、改善融资条件、加强融资成本管理等改善现状的策略。

关键词：房地产,融资成本,风险防范

参考文献

[1]张朝阳.房地产成本管理的突出问题及对策研究[J].房地产导刊,2015,(3).

房地产开发融资方案 篇8

【关键词】融资模式 房地产信托 房地产基金 房企涉银 互联网金融

房地产业属于资金密集型行业，房地产业和金融业息息相关。李克强总理在政府工作报告中称互联网金融异军突起，并首次提出促进互联网金融健康发展。随着房地产行业告别高利润时代，进入“白银时代”，房地产企业实施包括互联网金融在内的金融创新将成为发展趋势。

一、房地产企业融资现状

2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元。其中，国内贷款21243亿元，占比17.41%；利用外资639亿元，占比0.52%；自筹资金50420亿元，占比41.33%；其他资金49690亿元，占比40.73%。在其他资金中，定金及预收款30238亿元；个人按揭贷款13665亿元。

从总体上看，房地产开发资金来源主要依赖国内贷款、自筹资金、其他资金，而其他资金主要为定金及预付款。由此可见，我国房地产业融资渠道较为单一，房地产风险过度集中于银行，主要模式为“自有资金+银行贷款”。但近几年也有一些变化，2014年房地产直接融资比例显著提升。2014年全国房地产开发投资中，自筹资金规模由2005年的0.7万亿增长到2014年的5.04万亿，自筹资金占比由32.7%增长到41.3%。在各类自有资金来源中，房地产信托和基金对房地产的投资增速最快，截止2014年，房地产信托资产规模超过1.3万亿元，房地产基金管理规模超过4000亿元。

二、房地产企业融资新模式

（一）房地产信托

房地产信托在REITs领域的探索和创新是未来房地产金融的发展方向，逐渐成为未来中国房地产信托的发展趋势。REITs是一种金融投资产品，REITs的产生和发展对我国房地产行业的发展将产生重要影响，将改变房地产行业的运行模式，促进开发商的整合和专业化分工，促进房地产投资进入新高度；REITs为持有收益型物业打开资产证券化通道，进一步优化房地产企业的融资结构；REITs可以让公众投资人直接参与房地产投资，实现投资市场社会化；REITs还能够盘活存量住宅存量，促进住宅租赁市场发展，解决部分居民住房困难的社会问题。

中国第一单权益型REITs产品——“中信启航专项资产管理计划”于2014年5月21日在深交所综合交易平台挂牌交易，交易将面向持有深圳A股证券帐户或基金账户的机构投资者。总规模超过50亿元人民币，投资标的为北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦。“中信启航专项资产管理计划”的发行及挂牌交易，在中国REITs产品市场上具有里程碑式的意义。2015年1月6日，住房与城乡建设部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，支持积极推进房地产投资信托基金试点。随着中信起航的上市和住房与城乡建设部支持REITs试点的文件出台，中国房地产金融将加速向REITs转型。

（二）房地产基金

近年来，房地产基金得到快速发展，筹集资金规模持续扩大。房地产基金的投资方向也更加多元化，从住宅为主逐步延伸到商业、旅游、养老地产等多元化领域。

典型的基金运作方式，是以金融机构或其他社会资本发起的地产基金，这些基金多数与房地产品牌企业进行合作。房地产企业借助金融创新引入战略合作基金，一方面植入资本管理思维，通过项目资本化为各开发环节匹配不同需求资金，扩大财务杠杆，提高资金效率并实现滚动开發，并在多环节获得资本收益；另一方面借助专业运营能力主导项目运作，快速占领新市场，提高周转效率，提升资本回报率。

目前以保利、越秀、金地、金融街、滨江、华润等为代表的百强企业，已经持续开展金融创新应对行业变化，构建了“商业地产+金融”的模式，通过企业内部成立或与机构合作的方式来发展房地产基金，为旗下提供资金支持。

（三）房企涉银

近几年，我国房地产业逐步从以开发为主的经营模式转向以财富及资产管理为主的经营模式。目前已经有部分房地产开发企业，如万科、万达、恒大、绿地等，开始将发展触角伸向银行业等金融行业，进一步打通房地产业和金融业的边界。

从房企与银行的合作模式来看，除基础的开发贷款和按揭贷款之外，伴随着房地产金融化趋势愈加明显，出现了新兴的银企合作模式，比如政企合作、房企入股银行等模式。

政企合作，指房企通过政府签订战略合作协议，发起小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等，在金融领域展开合作。绿地集团与贵州省政府签署金融战略合作协议。根据计划，到2015年10月底前，绿地集团将组建“贵州省金融控股集团”，并力争在3～5年内将其打造成为贵州乃至全国最具竞争力和影响力的大型示范性金融产业体系。

房企入股银行，指房地产开发企业通过投资取得银行的股份，最终目的是为了获得较大的经济利益，这种经济利益可以通过分得利润或股利获取，也可以通过其他方式取得。如万科入股徽商银行，一方面将在自身物业试点社区金融服务的可行性，另一方面，万科将向其上游企业推广金融服务，实现协同效应。

随着房企银行融合加速，我国将加快建立房地产全产业链金融体系。从前期的开发投资，中期的供应商管理，到后期的购房按揭和后续的社会融资，每一步都存在着房企和银行的合作机会。建立全产业金融体系将有效地降低交易成本，实现交易效率，提高交易双方的满意度，是未来房企与银行合作的大趋势。

（四）互联网金融

目前如绿地、万达、新湖中宝、泛海控股等许多房地产开发企业与互联网结合不再是营销层面的线上销售，而是与金融融合，进入互联网金融领域。如绿地2015年4月13日联手蚂蚁金服和平安陆金所，发布了国内首款互联网房地产金融产品——“绿地地产宝”。首期上线产品以绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产，支持旧城改造，符合国家政策导向，服务民生工程。首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年，认购资金2万元起，以1000元递增。除拥有绿地品牌优势外，该产品还由安邦财险提供保证保险，保障本金及收益的到期兑付。由于安全性高、门槛低、收益率较高，该产品在上市当日挂牌半小时内即告售罄。互联网金融为房企融资拓宽了渠道，未来会有更多的房企加入这一领域。

房地产开发企业与电商在互联网金融领域的合作也将是未来的大趋势。如2015年3月21日，方兴地产联合淘宝网、余额宝等阿里系产品推出“上帝淘金季”网络购房活动。区别于传统购房流程，此次方兴的线上购房流程是，客户签约完成后，将房款冻结在自己的余额宝当中，期间收益全归客户，直到约定回款期或交房期到时，才将余额宝冻结的房款打给开发商。购房者可以“边买房边赚钱”。这是“房地产+电商+互联网金融”模式的有益探索和实践。

“白银时代”下房地产企业应该具有金融化思维和互联网思维，积极探索金融创新，以更为多元化的融资结构更好的服务于企业发展。

基金项目：（山东城市建设职业学院院级课题B-12002）

参考文献

[1]国家统计局，2014年全国房地产开发和销售情况，国家统计局，2015，1.

[2]中国指数研究院，2015中国房地产金融研究，中国指数研究院，2015，3.

[3]同策咨询研究部，房企-银行联姻，资本战略联盟下的价值最大化——“房企-银行”合作模式研究及趋势建议，同策咨询研究部，2014，3.

[4]楼市告别黄金时代 上市房企纷纷涉足互联网金融，中国证券报，2014，3，14.

[5]李洁，从双11到淘金季 方兴的互联网生意经，新浪房产，2015，3，23.