房产策划述职报告

房产策划述职报告（共8篇）

房产策划述职报告 篇1

在强销期以后，我又承担了一些工作，主要是客户接待和销售、合同资料的整理、各类表单台帐的建立和整理、**会入会和积分资料的统计与对接、每周会议纪要的编写以及一些内务工作。下面是XX年房产策划述职报告，欢迎阅读参考。

XX年房产策划述职报告

一、工作绩效述职

时间过的飞快，在繁忙的工作中，在公司工作不知不觉已经将近2年了。首先，非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。同时，向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助。我才能在工作上，围绕公司的中心工作，对照相关标准，严以律己，较好的完成各项公司安排的工作任务。

二、工作心得和体会

虽然一直从事房地产这个工作，但是我发现要学习的地方还是很多，通过向领导请教、向同事学习、自己摸索实践，在较短时间内熟悉了工作流程，明确了工作方向，提高了工作能力，在具体的工作中形成了一个清晰的工作思路。

我十分感谢公司，给了我很多的学习机会，也希望公司日后也能继续一些有些关于销售的培训工作，我希望能通过学习不同的知识，补足自己的不足之处，让自己能把销售工作做的更好。

三、关键事项

作为一名策划人员，我本着“要不断的完善自己各方面的专业技能”这样一个目标，开拓创新意识，积极的完成本职工作，做好房产策划工作，严格细致地要求自己按照公司流程中所有步骤及时完成工作。

我很有幸的多次参与了公司分配的市场调研工作，每次我都深深的体会到终端销售的力量，也让我觉得策划并不是万能的，四、xx年的改进思路

在这段时间里虽然做了一些工作，但仍然存在些题，主要表现在：创新精神不足，不能积极主动发挥自身聪明才智，而是被动适应工作需要。领导交办的事情虽然都能完成，工作当中有时会忽略考虑更深一层次方面，这样会造成是被动工作，减慢了工作上升到一定高度的速度。后续工作有些做的不到位，但是，我相信在我自己不断的努力和领导的帮助下，我会尽快提升自己，避免掉一些不必要的失误发生，所以我会不断补充自己各个方面的不足之处，做好销售工作，希望能为公司带来更好的经济效益。

在今后工作中我将继续努力奋斗，巩固现有成绩，针对自身的不足加以改进，争取在新的一年做的更好。

20xx年也许对于房地产行业会是一个考验，但对于我们大家也许也是一种挑战，但是身处我们团队中，我十分的有信心来面对这场突如其来的“冬天”。

XX年房产策划述职报告

尊敬的公司领导、各位同仁：

晚上好!

今天在台上向各位作20PC年的工作总结，是我人生经历中的第一次，内心紧张而激动。

总觉得还没来得及细细揣摩自己在这一年中的所获得的千般感受，20PC年已经进入了倒计时的阶段。当我坐在电脑前回首这一年走过的路，总能让自己陷于不可自拔的回忆和感叹中。20PC年是我人生旅程中转折的一年，我在这一年中迎接了新的城市、新的生活和新的工作，适应了新的工作环境，结识了新的工作伙伴。20PC年也是我从事房地产行业后最具挑战的一年，我在这一年里看到了房产市场走到了大历史的拐点，房地产市场高位萎缩态势进一步明显，意味着这是一个机遇和挑战并存的年代。

而踏入XXXXXX*公司已经有五个月的时间了，过去的五个月对我的人生来说亦是一次全新的开始，空闲之余我常常在思考着要以何种心情来诠释刚刚过去的五个月。回想起五个月以前，我还是一个刚刚在这个城市开始自己人生的过路人，而现在，我已经蜕变成为在这个城市、这个公司忙碌的一份子。这些转变都是不知不觉中积累出的，或者说是冥冥之中的一种人生选择。过去的那些工作的日子里，充满了激情，也饱含着泪光，甚至也有过挣扎，在一次次推动自己前进的路上，我面对着从来没有面临过的境遇，在领导的指引下和同事的帮助下，学会了如何做好本职的那些工作，懂得了应该品味的人生滋味。

一、个人工作回顾

(一)销售工作

作为营销策划部的一员，刚刚进入公司半个月的时候就经历了**公寓开盘的整个过程，这是我从事房产销售工作以来第一次经历强销的过程，在那时候近半个月的强销时间内，我感觉像是经历了一次漫长而又短暂的难得的机遇和挑战，在工作的挑战中我认识到了工作的意义和乐趣。

从事销售工作，不仅仅是做好来电、来访客户的接待，更要做好客户的分析、追访和洽谈。在**公寓的强销期内，根据分工，我从事的是一线的销售工作，直接面对客户，进行户型引导，为客户下单。在平销期里，做好意向客户的接待、追访记录，以销售人员的本职工作为重心做好客户跟踪，完成了成交。

此外，完成与销售相关其他工作有：协助新绿园参加义乌房展会、参加集团组织的双联展活动、参加杭州20PC年秋季房展会、玉兰公寓前往城东汽配城的推介活动、每天市场重点信息的关注以短信的方式告知邵经理等。

(二)客户服务工作

在今年9月受到万科打折和市场转变的影响，我们的工作重点之一也转向了客户服务方面。我在客户服务方面的工作主要有：

(1)**公寓业主qq群和业主论坛的日常维护工作。在9月下旬，公司专门成立了业主群和业主论坛，通过网络的交流平台加强与客户的沟通和信息对接。作为**公寓与业主网络交流的直接管理和维护者，我每天及时关注来自qq群和业主论坛的重要信息，回复业主提问，定期将业主反映的主要问题进行汇总、登记。对于这项工作，我之前从来没有接触过，对论坛维护的工作了解较少，但是在这项工作中逐渐转变成我的乐趣之一，每天与业主通过这种方式的沟通既便捷又轻松，同时也加深了感情的交流，为日后的交房工作做好了一定的基础。目前**公寓的准业主里，已经了一小部分成员与我建立起超出销售人员与客户之间的关系，成为真正的朋友般的友谊，与他们的沟通十分顺畅。

(2)园区体验游活动的配合。园区体验游活动在今年20PC月份开展，项目公司配合进行专线的游园活动组织、带团参观、项目解说等工作。部门指派我负责该项工作的接洽人，我参加了这项活动组织的培训、例会等，也在周末带领过游园团参加了东部几个项目的线路。在这个过程当中进行绿城品牌的宣传，让意向客户体验**品牌的服务。

除了以上列举的客户服务方面的工作外，在日常的接待中对准业主的来电、来访均做好登记工作，定期汇总、报告，同时对他们提出的问题进行跟踪回复和解答;定期与工程部人员对接，了解**公寓最新工程进度，整理拍摄工程进度形象照片和文字，及时向业主传达工程情况;持续进行准业主和意向客户参加体检报名工作、组织落实业主恳谈会相关工作等。

(三)内务工作

在强销期以后，我又承担了一些工作，主要是客户接待和销售、合同资料的整理、各类表单台帐的建立和整理、**会入会和积分资料的统计与对接、每周会议纪要的编写以及一些内务工作。主要有以下方面：

(1)合同资料的整理。刚进入公司的时候，部门就交给了我一项重要的工作任务，就是对**公寓合同资料的整理。当时我还不清楚所谓的合同资料都包含哪些内容、需要哪些手续，对一系列工作的流程更是不知晓，可以说是一头雾水。在同事的讲解、指导下才对这项工作有了初步的概念。紧接着就进入到了**公寓的开盘，同样也面临着大量合同资料的整理，这时候经历了一些过程性的工作，在脑海中对如何做好合同资料整理也逐渐形成了思路，通过与其他同事的配合才把这项工作持续性的做好。在这个过程当中同时完成与财务部、按揭银行的合同移交。

(2)各类表单台帐的建立和整理。除了传统的销售合同资料的整理，支撑起各项工作流程的依据是各类型的表单，如退房程序表单、换房程序表单、延期签约审批单等，表单也要进行统一的管理，建立台帐、定期梳理。另外，我对申请参加**会的客户、会员要求积分资料进行统计，完成与**会的对接。

(3)会议纪要的编写。部门每周都会举行销售周例会，我负责每周会议纪要的拟写和归档工作。

二、工作中的不足及需要改进的地方

在** 公寓强销期内，我认识到团队的力量和自我的不足。在强销期过后的很长一段时间里面，我都在对自己进行反思，希望可以实现对自己的一些突破。我想要改变身上 一些局限我自己展现的因素，改变原有的工作方式，要求自己在团队的协助中达到最佳的状态。有时候我在默默的注视着自己，对自己的一言一行又像一个旁观者在 监督着自己，这些在我以往的工作经历中都是没有的，都是在进入***以后自己有所感悟后对自我的要求。我认为自己工作中的不足之处有：

(一)销售技巧欠缺

曾 经听从事过多年房产销售工作的前辈们讲过，一个好的销售人员不需要太多的技巧，关键是你能不能用真诚去打动客户。我相信这句话是没错的，在以前也认为确实 凭借着亲和力和真实、诚意便可以与客户顺畅交流，至于客户心态的多样化却没有认真去想过。在遇到的客户多了以后，才发觉有些客户的心理具有很大的不确定 性，也就是他对房产品的方方面面，例如品质、价值、前景、性价比的认识是不具体的，对自己的意向也会存在犹豫，这个时候就需要销售人员使用技巧性的引导、逼单等方式，或者换句话说“客户是需要被教育的”。而我在这个方面是做得不够到位的，我与客户的沟通方式比较直接，不太会“引客入境”。我想这与我从事这 个职业经历太浅、个人性格有关。我个人偏向比较直率的沟通方式，不善于迂回地向客户讨巧。在日后的工作中，我想要加强自己销售风格的变换尝试，适时运用恰 当的方式方法完善自己在销售方面的能力。

(二)工作中缺乏创新思维

还记得刚进公司的时候，曾经担心因为是新来的，和同事之间 还不熟，所以做事也是战战兢兢，说话和交流也不多。但是通过接触，发现情况并非如此，同事们之间的合作非常好，关系也很融洽，而且也没有因为我是新员工而 冷落我。相反地，不管是日常生活中还是工作中，他们都很热心的帮助和指导我，使我很快的适应了这个新环境，进入了角色。

部门里员工们积极的工作态度和高度 的工作责任心是给我印象最深的地方，这样自然而然让我提高了对工作的谨慎态度，养成了凡事要问清楚，做事前想要有所借鉴的习惯，本来这是件好事，但是却会 产生一定反方向的影响，那就是缺少了创新意识。工作的积极性和主动性是建立在对工作负责的态度上，而不是建立充分地出色完成工作的基础上，这样变会限制自 己主观新思维的发生。按部就班地去工作只是一名称职员工起码要做到的事，而他永远不可能成为一名优秀员工，真正的优秀员工是需要有创新意识，在工作方式、工作效率上的不断革新。对于这一点，我也需要在日后的工作中让自己慢慢转变，自我挖掘有利于工作开展的思路。

(三)对数字的敏感度偏低

销 售人员对房价、贷款计算、税费计算等业务技能要十分娴熟，这是在平时销售工作中常会遇到的，而在内务工作方面，因为也接触过销售日报表的更新工作，与各种 类型的数字打过交道，也在这其中发现了自己的一些问题，那就是对数字的极度不敏感。其实我一直知道自己对数字不在行，因此对计算客户付款、销售日报中资金 回笼等时常常不自信，而且效率也比较低，甚至出现失误。以至于我总是会想起读书时数学成绩一向不好的阴影，对于这点，我会在日后的工作中加强自己对数字的 敏感度，加强逻辑思维能力的锻炼，保证销售工作的顺利开展。

房产策划述职报告 篇2

随着“互联网+”理念的不断深入, 大数据、新媒体等技术的革新与发展, 行业对毕业生应具备的职业素养与能力提出了全新的要求。一方面, 要掌握基本的信息传播技术;另一方面, 需要迎合行业现状, 不断掌握新媒体、新技术, 在全媒体平台上能够熟练地完成信息传播的工作流程。同时, 为了应对行业内日渐激烈的竞争, 拥有良好的运营能力也成为对相关专业毕业生新的职业要求。

二、调研方法、对象和主要内容

此次调研主要采用的是网络调查问卷的方式。根据调研需求, 设计并制作了一份传播与策划专业人才需求情况的调研问卷, 通过H5页面直接推送给不同类别的企业负责人及高职毕业生。同时, 配合使用了资料文献查阅及网络谈话等方式, 结合实际情况, 进行数据的整理和信息的反馈收集。

三、调研内容与情况分析

(一) 行业现状及发展趋势

本次调研各类企事业单位共计33家, 主要涵盖文化传播公司 (6家) 、公关策划公司 (6家) 、广告公司 (4家) 、企业宣传部门 (1家) 、行政机关宣传部门 (1家) 、新媒体公司 (4家) 、影视制作公司 (2家) 、电视台 (1家) 、广播电台 (1家) 、网络公司 (4家) 以及其他类型的单位 (2家) 。

从上述调查数据来看, 传播与策划专业的人才需求主要集中在文化传播公司、新媒体公司、公关策划公司、广告公司及其他企业、政府和组织的宣传部门。

同时, 本次调研也发现有半数以上的受调查对象在单位性质中选择的是“其他”。仔细查看问卷内容发现, 这一部分单位主要是各种中小型企业, 他们没有单独设置宣传部门, 但却需要这样的专门人才来负责公司的宣传事务。由此看出, 传媒行业在中小型企业中的发展尤为迅猛, 对于传媒人才的需求更加迫切。

(二) 适合毕业生从业的职业岗位群及岗位分析

调研发现, 该专业的毕业生岗位分布中, 从事活动执行的占54.17%, 客户助理占12.5%, 内容编辑占70.83%, 策划专员占50%, 新媒体运营占62.5%, 记者/编辑占29.17%, 其他占25%。

从事的岗位主要集中在内容编辑、新媒体运营、活动执行、策划专员等。其中, 内容编辑和新媒体运营岗位, 都偏重内容的策划和编辑, 特别是图文策划传播;活动执行和策划专员岗位, 则偏重活动策划传播。另外值得一提的是, 客户助理岗位所占比重较往年有明显增加。

因此, 图片策划制作、文案写作、新媒体推广、活动执行 (助理) 、客户服务等岗位是主要的对应就业岗位。

(三) 相关职业岗位对知识、技能及职业素养要求分析

第一, 传播与策划专业相关岗位对知识的要求。调研发现, 相关岗位要求员工掌握知识的类别占比:公关传播基本理论63.64%, 广告传播基本理论81.82%, 受众需求分析知识77.27%, 心理学知识50%, 消费者原理77.27%, 新媒体原理77.27, 网络传播原理81.82%, 其他31.82%。从调查结果可以看出, 75%以上的从业人员认为应掌握公关传播基本理论、广告传播基本理论、受众需求分析知识、消费者原理、新媒体原理、网络传播原理。另外, 心理学知识等其他相关知识也是需要储备的专业知识。

第二, 传播与策划专业相关岗位对技能的要求。调研发现, 相关岗位对技能要求的占比:沟通94.45%, 数据收集与分析81.82%, 活动策划86.36%, 活动执行81.82%, 团队协作77.27%, 文案写作81.82%, 图形、图像处理54.55%, 艺术创作22.73%, 媒体运营86.36%, 其他9.09%。从调查结果可以看出, 80%以上的从业人员认为应掌握沟通能力、数据收集与分析能力、活动策划能力、活动执行能力、文案写作能力、媒体运营能力、团队协作能力。另外, 对图形、图像的处理能力以及对艺术创作能力的需求增强。

第三, 传播与策划专业相关岗位对职业素养的要求。调查发现, 相关岗位对职业素养要求的占比:思想道德高尚50%, 心态积极健康94.45%, 为人处世和善50%, 善于沟通90.91%, 善于总结归纳63.64%, 乐于团队合作81.82%, 吃苦耐劳72.73%, 能够自我学习95.45%, 其他9.09%。从上述调查结果可以看到, 90%以上的从业人员认为心态积极健康、善于沟通、能够自我学习是最重要的职业素养。

(四) 相关职业岗位对从业资格或职业资格要求分析

调查中, 68.18%的从业人员对职业资格的要求是否定的, 表示需要职业资格的占比31.82%。也就是说, 从事本专业相关行业并不要求一定获得相关证书。

(五) 行业职业培训及取证现状分析

仅有40.91%的被调查者认为, 传播与策划专业的毕业生需要获得相应的职业资格证书。另外, 59.09%的被调查者认为证书不是就业的必要条件。一方面, 虽然这些从业资格证书对于毕业生所具有的基本能力是一种有效的参考与佐证;另一方面, 用人单位正在积极探索用人模式, 更加注重考察毕业生的实际工作能力与积极的人格特质。同时, 40.91%的认为需要职业资格证书的被调查者中, 大部分人并未明确说出需要的职业资格证书的具体名称。63.64%的被调查者表示, 他们所在的公司或单位会不定期进行行业培训, 而36.36%的被调查者表示, 他们所在的公司或单位不会或很少进行行业培训。

调查还显示, 在不定期进行行业培训的公司或单位中, 他们对于行业培训的内容主要有:广告策划能力42.86%, 整合营销传播能力57.14%, 业务能力57.14%, 其他28.57%。主要集中在培养广告策划能力、整合营销传播能力以及业务能力上。

四、人才培养的建议与对策

(一) 以行业为导向, 调整专业培养方向

随着新兴媒体与传统商业企业的深度融合, 行业对相应人才不断出现新的岗位需求。但无论行业如何变化, 主要的岗位职责也集中在表现和执行两个大类上。因此, 高校应根据这一特点, 结合该专业学生的定位, 调整专业培养方向。这样, 有利于明确不同专业方向的培养特色和目标, 也能为课程体系和实践教学指明方向。

(二) 制定以能力为本位、素质为基础的人才培养方案

在制定方案的过程中, 贯彻适应性、整体性的质量观。在企业提供岗位需求的基础上, 通过分析岗位对知识、能力、素质等的基本要求, 制定人才培养方案。同时, 不仅仅只注重提升职业的岗位能力, 更要注重在职业岗位标准的、规范的、严谨的工作流程中, 让学生进一步掌握和提升实战能力。因此, 需要尝试依据职业岗位工作流程, 依托真实工作项目, 以项目制为基础重新设置课程体系。

(三) 以项目制为基础, 进一步完善课程体系

依据专业方向的不同, 将三年的课程体系递进式设置为相应的项目课程, 以教师为核心, 引进和整合生产与服务型项目。以应用为目的, 构建课程的教学内容体系, 坚持突出应用性、实践性原则, 强调基础理论知识的必需、够用, 将信息传播专业的重点放在适应新兴媒体的发展、满足中小企业需求的实际落脚点上。课程设置与新媒体的发展紧密相连, 注重培养学生的新媒体思维。迎合行业发展需要, 调整教学内容, 加强数据分析、营销、运营等方面的课程内容。

(四) 引入“学徒制”教学, 进一步加强实践教学

在专业教学过程中, 启用“学徒制”教学, 将企业运行环境带入课程, 强化实战导向, 打造学生的核心职业技能。“学徒制”, 就是师傅带徒弟, 在做中学, 在学中做, 言传+身教, 学与做融为一体。学生小部分时间在课堂上集中学习专业基础知识, 大部分时间则主要在生产性或服务性项目中实习。让学生同步学习专业理论和专业技能, 通过系统的锻炼进一步提升学生的技能。

(五) 实践“小班制教学”形式, 提高传播专业人才培养质量

“小班制教学”是在“学徒制”的基础上对教学对象的调整变化, 指的是专业班级人数的减少。“小班制”能充分体现学生的主体地位, 从而促进学生各方面能力不断提高。在实践教学过程中, 小班化教学模式的合理应用, 需要对教学方法、教学内容、教学空间、教学组织形式、教学时间等多个方面进行灵活调整, 并注重各个教学环节的紧密联系, 最终才能有效落实在教学评估上, 从而不断提高学生的专业素质和教师的教学效率。

(六) 注重素质培养, 提高学生综合素质

在教学过程中, 改变原来以知识传授为主的方式, 重视培养学生的学习能力、创造能力, 加强对学生沟通协调、人际交往方面的训练, 注重礼仪文化的熏陶, 努力提高学生的综合素质。

参考文献

[1]张涛.高职院校创业教育透视:基于高职院校人才培养的创业教育体系构建与机制的研究[M].清华大学出版社, 2015:21-25.

[2]吴光明.中国高职院校创新创业人才培养的理论与实践[M].东北财经大学出版社有限责任公司, 2016:8-10.

[3]王海平.高职院校管理创新研究[M].北京师范大学出版社, 2013:50-53.

[4]申晓伟.校企合作共筑未来:高职院校校企合作育人理论与实践研究[M].中国广播影视出版社, 2014:17-21.

房产营销策划书 篇3

最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那?倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗?这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力量(手段)全力去说服他们、征服他们

(一)房地产营销策划书-广告：媒体打压

广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，最大限度地提高广告资金的回报率;二来高明电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道(只是在黄金时段插播少次)，收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采取任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否“经济”。

通过本人多次经验的证明，现有个很好的考核方法：

如果广告后收益>广告费用,则是经济的,可行!可是,学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的最大化!好!既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必须将其费用投入结构最优化，以达到花最少的费用而获取诉求的最大化。举个例子，如果你在平静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清楚楚，这是效果;而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。

另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议采取“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。()的确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现今媒体不断出新的情况下，一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。但其实，企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度最高的广告，我能回忆到的也只有几个，“中国

移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，我们企业所追求的是实用、实惠的双“实”原则!我们提倡的是“实实在在”的那点东西!对吧?

(二)房地产营销策划书-造势：声势浩大

我个人比较欣赏《孙子兵法》对“势”的阐述：“流水之激，至于漂石者，势也;故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势主要靠进行一个辅助媒体广告的宣传会、展销会。目的是进一步巩固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。因为广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调容易产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个个性化的内涵，它对消费者购买决策的影响力非常有限。这时，我们必须借助一两个推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。

具体推介有多种操作方法：

1、利用突发事件(包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的事件)来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆量就能取胜的。借助突发事件宣传自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。

2、必要时可以在荷城广场展开一个展销会，将商品主动送到人的生活中。这样的好处有二：一来，可以提高推销力度跟效率，因为这样的活动进行时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部的一对一模式而言更省力、更有效。二来，也就是最主要的一点，这样可以补充广告的不足，使消费者更充分、更全面、更真实地了解我们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针;让产品在消费者的意念当中构筑了一个清晰的模型;令其在决定购买意识时给我们的产品下了一个重重的砝码。

四补漏：瞻前顾后

最后，特别要注意的是，在执行上面计划、进行上面活动时尽量兼顾后来新楼盘的品牌力及知名度，全面贯彻可持续发展战略，在广告中，可以顺便提起后来楼盘开发的信息(如名称、地址、性质等)，其实在推介新有楼上，可以随便找个借口(理由、原因)进行，如可以是“推陈出新”(“陈”指华翠园的楼盘;而“新”则指我们即将推出的新楼盘)。

五收尾：殷诚期待

在市场经济条件下，只有饱和的思想，没有饱和的市场。市场无处不在，缺的是“发现”二字。缺的是独具匠心、别具一格的思想，如何将思路与财路紧密地联系起来，必须抓住以下三个关键：

1、勇于打破思维定式。

2、善于另辟蹊径。

房产汽车活动策划合同 篇4

甲方：（以下简称甲方）

乙方：（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》甲、乙双方本着精诚合作、共同发展的原则，甲方委托乙方就“”活动进行部分策划及部分执行，双方就有关事项达成如下协议：

第一条 委托策划内容：

“”活动策划及部分执行：  活动现场设计、布置

 活动流程设计、执行

第二条 项目执行实施

方案具体实施，按设计样稿制作，甲方不得单方随意更改双方确认的工作计划，如遇特殊情况，须及时通告乙方。所加项目为合同之外的，乙方需按另行收费；甲方删减合同项目则合同金额不变。活动执行进入天倒计时起，甲方不得再对原计划作任何改动。

2、活动时间定于：

第三条 活动物料、费用及付款方式（详见附件）

1、本合同总费用为人民币万拾（小写￥元整）。

2、支付方式：

①本合同签定后三日内，甲方向乙方支50%的合同款，计人民币万仟佰拾元整（小写￥元整）。

②尾款在合同执行完毕后_日内支付完毕，计人民币万仟佰拾元整（小写￥元整）。

备注：

□以上价格为含税价，乙方在收到甲方全部款项后2个工作日内，开具活动发票。

□广告费用分项说明见附件！

甲方必须在规定时限内付款，延迟一日，每天加收滞纳金5%。

第四条 甲、乙双方的义务与责任：

① 甲方有义务向乙方提供策划所需的一切相关资料，并给予必要的协助。

② 甲方有义务随时将自己的意见和所获得的信息与乙方进行交流，以便乙方做出的方案尽可能与甲方实际情况相吻合。

③ 甲方有义务按约定的支付方式按时向乙方支付签定的活动费用。

④ 甲方无偿为为本次活动提供场地。

1、合同签定后，乙方向甲方提交策划方案及设计样稿，经甲方认可后乙方即可按策划

1、甲方的责任

⑤ 甲方同意活动当天永通旗下4S店在甲方楼盘指定地点设立汽车展位，并向楼

盘业主发放售车资料。

⑥ 甲方必须按合同约定时间支付合同款。

2、乙方的责任

① 乙方在工作过程中必须与甲方进行充分的交流和沟通，并定期向甲方汇报工作

进展情况。

② 乙方必须保证工作进程，所有工作必须在约定期限完成。因甲方自身原因导致

合同不能按期完成，乙方不承担责任。

③ 乙方负责湖南永通正点汽车俱乐部会员的签到、礼品发放。

④ 乙方负责：

□ 活动策划

□ 方案撰写

□ 物料设计

□ 物料制作

□ 物料搭建

□ 撤展

第五条 违约责任

1、甲、乙任何一方不得擅自变更或修改本合同任何条款，若一方单独改变或修改合同条款则视为违约，另外一方有权追究其责任，并要求违约方赔偿一切损失。

2、因甲方原因，如未在规定的时间内向乙方提供相关的物品、人员或资料而造成乙方全部或部分不能履行合同内容等情况，则视为甲方违约，由此而造成的甲、乙双方的损失均由甲方承担。

3、乙方自身原因不能全部或部分履行合同的约定项目，由此而造成的甲方损失由乙方承担。

第六条 合同生效

1、本合同经双方代表签字并加盖公章之日既为生效。

2、本合同正本一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

3、本次活动相关策划、执行方案作为合同附件与本合同具法律效力。

第七条 合同附件

1、《活动物料明细及费用单》

房产策划述职报告 篇5

1 房产测绘的内容

房产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘的主要任务有:对房屋本身以及与房屋有关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作, 对土地以及土地上的荷载物进行测量调查和绘图工作, 对房产的权属、位置、质量、数量及利用状况等内容进行测定、调查和绘制成图的工作。房产测绘的目的很明确, 主要是为了房产产权产籍管理、开发管理、交易管理、拆迁管理以及评估、征税、收费、仲裁、房产面积鉴定等房产管理提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。它的另一个目的是为城市规划、城市建设 (如基础设施、地下管网、通信线路、环境保护等) 等提供基础数据和资料。

2 房产测绘信息系统的意义

随着我国经济体制改革的发展, 出现了一个新的行业—房产行业。房产 (RealEstate) 又称不动产, 从狭义上讲, 它指土地、土地上的永久性建筑物和由它衍生出来的所有权、使用权和其他权利。

房产测绘信息系统是管理房产数据的计算机系统, 它的发展与地理信息系统G I S (Geographic Information System) 的研究和发展密切相关。地理信息系统是反映人们赖以生存的现实世界 (资源与环境) 现势变迁的各类空间、非空间属性, 在计算机软件和硬件的支持下, 以一定的格式输入、存储、检索、显示和综合分析应用的技术系统。地理信息系统的研究不仅为房产管理提供了理论依据和技术手段, 而且还为房产管理系统的建立提供了实践经验。

房产测绘信息系统有以下几方面意义。

2.1 为房产管理现代化提供了科学方法

房产测绘信息系统的建立, 改变了传统的管理方式, 为房产管理现代化提供了一种新的科学方法。

2.2 为房产管理提供了现代化管理手段

随着房改措施的出台, 传统整理方法己不能适应在新形势下出现的大量资料的整理与管理。因此, 迫切需要一种新的途径来完成这些工作, 它就是房产测绘信息系统。

2.3 为合理利用房产管理数据提供了新途径

房产测绘信息系统可大大地提高资料的查询速度。一般来说, 对于给定的查询, 段时间内就可显示资料数据, 从而大大地提高了房产管理效率。

2.4 为房产管理提供科学的决策依据

房产测绘信息系统还可为房产管理决策服务, 它通过一系列科学的方法 (系统方法、运筹学、控制论等) 和模型, 利用数据库中的大量数据, 按照确定目标, 通过模型运算、知识推理等选择出最优的决策方案为管理人员提供决策支持。

3 房产测绘管理及其发展

长期以来, 房产测绘管理沿用传统的手工、半手工作业方式, 速度慢, 业务环节繁多, 工作效率低, 而且成图质量不够高。随着城市建设现代化步伐的不断加快和房产业的高速发展, 房产测绘的工作量成倍增长, 房产平面图的增加与变更频率也随之激增, 同时管理复杂度也相应提高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较落后, 目前主要有以下几种方式:

3.1 人工房产测绘管理

这种管理方式的主要特点是:人工方式进行房产测绘;手工计算, 手工绘制房产平面图, 采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算, 各种调查资料用“纸”的形式存放。这种方式既不方便管理, 也不利于各种查询、分析、统计的需要, 因此是一种正在淘汰的作业方式。

3.2 计算机辅助房产测绘管理

计算机技术的发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法, 减少了管理当中的各种繁琐的劳动, 提高了工作效率。但是, 由于房产测绘管理中既涉及各种文档资料, 又涉及各种图件资料, 而这两大类资料在数据上无法自动连接, 要靠人工干预进行组织, 仍不能实现房产测绘管理自动化管理, 因此称之为计算机辅助房产测绘管理。这种方法是房产测绘由人工管理向计算机自动化管理的一种过渡方式。

3.3 房产测绘管理系统

G I S技术的发展为房产测绘管理自动化带来了广阔的前景。G I S的主要特点是空间数据与非空间数据的联合处理与存储, 因而解决了计算机辅助管理中空间数据与非空间数据不能联合处理与存储的问题。随着计算机软硬件的飞速发展, G I S正逐步走向实用化、多样化, 并深入到地学相关的各个领域, 同样也促进了房产测绘管理的自动化。

4 房产测绘信息系统的发展

20世纪90年代初出现房产测绘信息系统以来, 国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容、工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展, 大体经历了以下三个发展阶段。

4.1 单机单用户模式阶段

这一阶段的特征是:针对房产管理查询统计困难, 手工书写房产证容易出错、容易涂改的缺点, 在单独的微机上, 由专人将己经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。有些系统还带有简单的绘图工具, 可以绘制和输出房产配证图。这种模式的主要优点是:方便了查询与统计, 计算机打印的证件整齐美观, 不易涂改, 开创了计算机应用于房产管理的新纪元。缺点是:没有真正实现计算机辅助办公, 没有提高办公的准确性和工作效率, 相反却增加了一个工作环节, 增加了工作量。

4.2 Client/Server多用户模式阶段

这一阶段的特征是:针对房产管理的手工工作特点, 通过房管局内部的局域网, 采用Client/Server模式, 将计算机联网, 实现了计算机上多人协同工作, 案卷能在计算机间流动起来, 查询、统计得到进一步加强。有些系统还引入了G I S软件, 进行房产地形图的生成、使用和维护, 提高了图形功能。缺点是:图、文、表、管的集成程度不够, 还处于相对独立、互相割裂的状态, 没能实现办公一体化, 有碍于数据的传递和利用:另外, 系统缺乏开放性, 难以通过Internet对外发布房产管理信息, 系统的维护升级也不方便。

4.3 Browser/Server广义用户模式阶段

房产七夕活动策划方案 篇6

1. 活动期间购房购房送装修基金(7777元)，并可以冲抵首付款;

2. 七夕当天购房的年轻情侣(包括已婚)，可享受浪漫丽景湾大礼包一套，包括高档的 婚纱摄影(3000元)一套、双人浪漫蜜月旅行(3000元)、高档床上用品三件套(3000 元);(仅限七夕节当天)

3. 七夕当天到访的年轻情侣(包括已婚)可获赠玫瑰花一束;(仅限七夕节当天)

4. 七夕当天的到访客户均可参与现场活动，可获赠精美礼品;

五、活动项目：(到访客户均需扫二维码发送朋友圈参与)

1. 七夕节节点，推出七套浪漫婚房即可享受当日所有的活动及优惠;

2. 外场活动：(有节日特点，引人眼球，送爱送祝福)

雇年轻人举着二维码牌在县城大街上派送单朵玫瑰花，扫二维码发朋友圈者均可领 取;(最好是请活动公司出人配合)

3. 现场活动：(有节日氛围，年轻人喜欢的)

插花;现场免费教授玫瑰插花，送给亲密爱人。(请活动公司举办)

六、现场包装(简单，又能体现节日氛围)

1、门口彩虹门

房产市场营销策划方案1月份 篇7

策

划

方

案

遂川县邮政局大客户中心

（曾凌燕）2014年1月14日

房产业市场开发策划方案

一、市场背景分析

随着当前经济的不断发展、人们生活质量的不断提高。近几年，遂川房地产行业也以迅雷之势集聚遂川市场。此行业的兴起，同时也带动了遂川家装行业以及建材市场的不断壮大。

然而市场是竞争的，房地产协同家装、建材行业在拥有广阔市场前景、巨大经济收益同时，也面临着强大的竞争压力和销售难点。

面对竞争对手，怎样建立自己的公司品牌，怎样增加客户的信任度，怎样可以让自己的房产在同行业中脱颖而出，在遂川市场抢得一杯羡，成为开发商所关注的首要问题。

而邮政以其权威品牌优势，可以为各行业提供高效的宣传支柱，各种独特的宣传形式，足以助力于客户拓展宽广的市场天地。

二、邮政业务特色

1、DM邮政广告。

邮政广告设计风格独特、信息量大、到位率高、针对性强，无疑为房产等商主提供了一条蹊径，它所具备发行范围广、价格低的特点，非常适合开盘前期大规模的宣传。

投送方式和范围：

（1）夹报：组织专职人员将广告夹在各种畅销报刊内送呈用户。（2）专送：邮政专职人员向沿街店面、各单位、各居民信箱投送。（3）信封专投：通过邮寄形式，主要向各大机关企事业单位负责人

及私营业主，县内各高收入段的所有人士。

邮政广告形式：可设计广告单页，优惠券，打折卡，宣传手册，邀请函，调查函，会刊，楼盘目录册等。

2、数据库商函

作为当今最流行的宣传方式，邮政数据广告商函可以让您坐在公司就可向各个目标（可利用邮政所拥有的各类个性化名址进行邮寄）准确地发送宣传品，可以参与您的整合营销，甚至协助您同客户沟通。其主承载的宣传品有：优惠卡、打折卡、宣传手册、邀请函、调查函、会刊等。

优势分析：客户针对性强，设计创意个性化强，宣传的性价比高，阅读率高，对商户保密性好，宣传效果可测性强。

3、邮资封、片

邮资封、片即是带有商户标识、形象和文字介绍的房产商等自己的信封和明信片。

您可以将企业形象，企业标识、通信地址、文字介绍印刷在带有邮票的信封（明信片）上，在体现文化品位的同时，既美观大方，又提高了工作效率。

4、商务期刊宣传

商务期刊具有陶冶情操、休闲怡情、礼品馈赠、客户维系等功能。在商务期刊中加载相应的宣传P页进行企业及房产内容宣传，通过商务期刊既可以定期为企业提供针对目标客户的业务宣传机会，又可以当作礼品赠送给大客户，让客户感受着企业对他的关怀，能起到一个投入少、宣传效果好的营销效果。

发放形式：既可以通这邮政名址、客户进行赠送，也可以在房产销售部进行赠送，多方位、多层次进行发布，从而进一步扩大宣传渠道与宣传面，整体提高宣传力度。

三、业务操作要点

1、邮政广告宣传。各商业用户口可以根据自己的宣传需求，设计不同的大小的版面，进行宣传。

在前期，需对市场进行大规模的宣传，因此建议客户对所有夹报、专送和信封投递都派送一至两遍。

在延续宣传期，需选择需求可户进行投递。由于房产商、家装行业及建材行业所面对的客户群大致一致——购房者为首选。因此投送的客户主要集中在有固定收入的人群（即各单位），县内企业，经商人士以及养殖户。

2、数据库商函宣传。在消费者消费心理日趋成熟的今天，商户竞争的焦点已经从以往等客上门、卖场展示等上升为主动出击，精准投放的角力、谁能更准确更优质的服务，谁就能迅速抓住消费者的心。

（1）对与房产商需有限考虑的商函客户在于中高级收入人员以及住房需求户，邮政推荐的针对性数据库为：白领人士、各级党政机关干部、企事业单位中高层管理人员、私家车主、中高档小区住户、医务人员、村干部、外出务工人员库、教师库等。

（2）对于家装行业和建材商，其主要宣传的客户在于近阶段已购房户，乃至包括需购房人群。

3、邮资封片宣传。在一个区域内想要迅速提升自身形象，打开宣传面，制作自己的邮资封、片非常重要。对于房产、家装及建材行业来说，与客户之间进行了交流沟通，无形间也起到了宣传企业，树立自己在县城内品牌形象的作用。

4、商务期刊宣传。根据客户特性与需求，利用期刊产品相应的宣传

页面进行形象、业务推介等个性化专版广告宣传，并通过客户自身或邮政平台，进行灵活赠阅。也可将多个客户宣传内容拼合在同一期期刊内进行统一发布与宣传，按各自费用标准占比。将《特别文摘》、《特别关注》、《大象》三种为主推商务期刊品种，《特别文摘》、《特别关注》为月刊刊社免费赠送封

二、封

三、封底三个广告面及封面LOGO，三个广告面的经营权。

四、具体价格内容

1、邮政广告：就印刷10000份单张16开彩页来说，按每分0.3元（含投递费用）计算，价格3000元。

2、商函价格：按本埠价格0.8元/枚计算，发送5000封商函价格4000元；外埠投递1.2元/枚计算，发送5000封商函价格6000元。

3、邮资封、片价格。邮资封：（本埠）1.2元/枚。邮资明信片：1.8元/封。

房产策划述职报告 篇8

我国房地产行业总体上税负偏重, 税制复杂, 目前在流转环节和保有环节存在10来个税种, 呈现“重流转环节, 轻保有环节”的局面, 不利于房地产行业长远发展。近年房价上涨过快, 对民生产生较大影响, 为了抑制过快上涨的房价, 国家不断加强对房地产行业的调控措施。一方面2011年各地限购限贷政策纷纷出台;另一方面上海和重庆2011年1月开始推行个人房产税试点, 以期为房市降温和深化我国房地产税制改革。

那么, 个人房产税是否会对房价产生影响, 影响的方向和大小如何?国外这方面的研究比较成熟。Oates (1969) 提出房产税资本化概念并第一次做了实证研究, 得出2/3的房地产税会被资本化的结论。Pollakowski (1973) 、King (1977) 、Rosen和Fullerto (1977) 、Lewis和Mc Nutt (1979) 、Krantz等 (1982) 对Oates模型不断提出修正, 部分研究成果因其模型设计和变量选择等的不同, 得出的结果也不尽相同, 不过多数赞同以下结论:第一, 房产税对房价的影响取决于房屋供给弹性;第二, 房产税会被部分资本化;第三, 地方政府利用房产税收入增加公共服务支出后房价可能得到支撑和提升。

房产税对中国房价的影响, 结论不能统一, 且在已有研究中, 多是定性方面, 定量方面因个人房产税在我国仍未大规模推行, 致使所需数据欠缺而鲜有出现。易宪容 (2006) 认为改革房产税, 增加对保有环节的征税, 减少对流转环节税负, 将提升投机炒房的成本, 从而使房价回到其合理水平。杜雪君等 (2009) 分析了1998-2006年全国31个省市的房地产价格、房产税、地方公共支出数据, 发现房产税对房价存在抑制作用, 而地方性财政支出对房价存在促进作用。傅道忠和张怀欣 (2011) 认为房产税作为政府向房市发出的强烈调控信号, 在短期内可能并不会对房价有很大影响, 但它可以通过改变人们对房市的预期, 抑制房市的疯狂投机, 从而引导房市健康合理的发展。高云龙和李春丽 (2011) 认为政府开征房产税的最初目的是要调整房地产市场的结构、获取稳定的财政收入并抑制高端消费, 而在实践中房产税会通过多种途径抑制房价。

但是不少其他学者却持相反意见。左莉莉 (2005) 、睢党臣和李牧然 (2011) 认为, 从短期来看, 房产税能在一定程度遏制房价过快上涨势头, 但由于房产税对房价的影响取决于税率、税基及征税对象等多种因素, 且房价主要取决于供求关系, 故从长期来看, 房产税对房价的影响难以确定。李晓峰 (2010) 、王福重 (2011) 认为我国房地产市场是一个动态、综合的市场, 其受诸多因素影响, 故仅就单个房产税因素而言, 其对房价最多也可能就是一个短期冲击, 而中长期房价走势则难以确定。吴能宽 (2011) 分析了上海和重庆的房产税改革对房价的影响, 认为从现有实施效果看房产税并没有起到抑制房价的作用;而解决房价问题还应依靠廉租房、保障性住房供给的增加以及对房地产投机行为的抑制。李举达和李佐凡 (2011) 认为房价异常上涨的主要原因是投机需求, 因而重庆和上海推行的房产税改革很难见效, 累进式房产税可以抑制投机需求进而抑制房价上涨。另外巴曙松和刘孝红 (2011) 认为物业税改革方案对东中西部区域房价的影响程度不同, 需视具体改革方案而定, 但因为缺乏实证研究所需数据, 定量方面的研究并不多。

研究个人房产税对房价的影响有很强的现实意义:第一, 可以增强公众对此方面的正确认识, 提高政府对房地产市场调控的科学性及合理性;第二, 可以帮助地方政府探索稳定的财政保障;第三, 为完善房地产行业税制改革, 提供一定的理论支持;第四, 丰富国内个人房产税方面的定量研究。

本文对个人房产税抑制房价的作用持积极态度, 如下章节首先运用经济学理论对个人房产税如何影响房价进行分析。实证部分考虑到个人房产税数据的缺乏, 将现行房地产税制中的保有环节财产类税负作为个人房产税的替代变量, 建立了以房价为应变量, 房屋供需度、保有环节财产类税负、流转环节财产类税负为自变量的多元线性回归模型, 检验个人房产税能否有效地降低房价。最后结合重庆试行个人房产税以来房价的实际走势来实际验证我们的结论。

二、理论、数据、变量和模型

1. 理论。

如其他商品一样, 房地产价格主要由其供给和需求所决定。经济方面的因素如人均GDP, 人均可支配收入, 土地和建筑成本, 政策方面的因素如利率、信贷, 人口方面的因素等都会影响房屋的需求和供给, 造成需求曲线和供给曲线的平移从而改变房价。开征个人房产税会降低市场对房屋的需求, 推动需求曲线向左平移:第一, 改变消费者对房市走势的心理预期, 加大房地产未来收益的不确定性, 从而减少对房屋的非刚性需求;第二, 投机者从以往的无税持房转为有税持房, 加大空置房的持有成本, 减少投资购房的需求。若短期内供给是刚性的话, 供给曲线不变, 故房价将下降。在中长期, 供给却可能因多方面因素共同作用而出现下降:第一, 加强对房地产行业的调控, 不仅减少银行对房地产企业的信贷数额, 同时也将增加开发商的资金成本, 导致企业降低开发面积;第二, 随着资金紧张局面的持续, 一大批缺乏竞争力的房地产开发企业将纷纷被淘汰, 行业集中度不断提高, 商品房供给将总体上下降。因此, 在中长期, 市场需求曲线和供给曲线都向左平移的情况下, 房价的涨跌将取决于需求和供给的各自弹性。若需求的弹性大于供给弹性, 即需求下降幅度超过供给的下降幅度, 则房价将下降;若需求的弹性小于供给弹性, 即供给下降的幅度超过需求的下降幅度, 则房价将上升。在房地产较发达的地区和城市, 一般来说, 需求的弹性大于供给弹性, 也就是说个人房产税的征收理论上会降低房价。

2. 数据和变量。

考虑到个人房产税数据的缺乏, 本文将现行房地产税制中的保有环节财产类税负作为个人房产税的替代变量来衡量其对房屋需求的影响。另外, 为了衡量其他变量对房屋供给和需求的影响, 本文选取了房地产供需度变量 (即商品销售面积除以住宅竣工面积所得比) ;为了给“轻流转环节, 重保有环节”的房地产税制改革提供理论支持, 本文还选取了房地产保有环节税负变量。由于不同地区的社会、经济及其他因素的差异, 有理由相信房屋供给和需求弹性在各个地区呈现差异;即使弹性差异不大, 对于相同的, 比如人口的增加 (土地成本的增加) , 所造成的需求曲线 (供给曲线) 向右 (向左) 平移的距离在各个地区也会呈现出差异。为了细化对不同地区的研究, 本文建立了以房价为应变量, 房屋供需度、保有环节财产类税负、流转环节财产类税负为自变量的多元线性回归模型实证分析上述因素对东中西部不同区域房价的影响。

本文数据来源于《中国统计年鉴》、中华人民共和国统计局网站、国家税务总局网站, 选取全国30个省市自治区 (西藏自治区因数据不全, 给予剔除) 1999—2010年的数据为研究样本。具体变量解释如下:

HP:本文将东中西部地区各自所包括省份的商品住宅销售面积作为权重, 乘以相应地区各省剔除了CPI因素后的住宅销售实际价格, 表示东中西部地区每平方米住宅实际平均销售价格。

DSP:本文选取商品住宅销售面积表示市场对商品房的需求, 选取住宅竣工面积表示市场对住宅的供给, 然后用商品销售面积除以住宅竣工面积所得值表示供求状况即Demandto Supply Percentage记为DSP, 表示市场对房屋的供需度。若DSP大于1, 表示市场对房屋的需求超过供给, 供不应求;反之, 则表示供过于求。

TPTAX:流转环节的财产类税包括土地增值税和耕地占用税, 本文将各省土地增值税与耕地占用税之和剔除其CPI涨幅, 表示房地产流转环节实际的财产类税负, 再将之除以商品住宅销售面积记为TPTAX, 表示每平方米住宅流转环节的财产类税实际税负, 然后以所包括省份的商品住宅销售面积作为权重进行加权平均。

MPTAX:保有环节的财产类税包括城镇土地使用税和房产税, 本文将各省城镇土地使用税与房产税之和剔除其CPI涨幅, 表示房地产保有环节实际的财产类税负, 再将之除以商品住宅销售面积记为MPTAX, 表示每平方米住宅保有环节的财产类税的实际税负, 然后以所包括省份的商品住宅销售面积作为权重进行加权平均。

3. 模型。

我们对所有变量都采取对数形式。首先运用ADF检验方法检验数据的平稳性, 东中西部的ln HP、ln DSP、ln TPTAX和ln MPTAX, 经过一阶差分后都是平稳的;然后运用Engle-Granger两步协整检验法检验协整性, 东中西部各自地区ln HP、ln DSP、ln TPTAX和ln MPTAX之间存在协整关系。我们以Δln HP为因变量, 以Δln DSP、Δln TPTAX, Δln MPTAX和协整误差项ECM为自变量, 分别建立东中西部的模型如下:

三、回归结果

对东中西部各自模型的回归结果如表1所示:

表1显示, 大多数参数估计都是显著的, 这说明DSP、TPTAX (除了东部地区) , MPTAX和协整误差项 (除了东部地区) 等自变量对房价变动具有较强的解释力。该模型较准确地反映了房价的变化率与房屋供求度、房屋流转环节财产税及房屋保有环节财产税等变化率之间的关系。

第一, 自变量DSP、TPTAX和MPTAX的对数差分项体现了上述变量短期波动对房价的影响。误差修正项ECM的系数大小反映了对房价偏离长期均衡的调整力度。当房价高于 (低于) 均衡房价1%, 东中西部地区下一期的房价增长率将分别下降 (上升) 0.50%、1.13%和1.17%, 但是东部地区的此类效果不显著。

第二, 房屋保有环节财产税的变化率与房价呈负相关。单位面积住宅保有环节的财产税每上升1%, 则东中西部地区单位面积房价将分别下降0.23%、0.56%和1.25%。在保有环节对房屋征税, 不但加大持有房屋的成本, 还将加大投机性购房收益的不确定性, 一方面, 改变市场对房地产市场走势的心理预期, 降低市场上投机性购房的需求, 减少市场的总需求, 另一方面, 促使开发商和空置房持有者减少空置房的持有, 从而增加房屋的供给。在此情况下, 房价将随着保有环节财产税 (如个人房产税) 征收税率的上升而下降。保有环节财产税的征收税率变化不但与房价呈现负相关, 而且这种负相关的程度也由东部向西部不断加深。从需求的角度来讲, 由于欠发达地区对住房的市场需求相对发达地区本来就少些, 加之欠发达地区投机性购房潜在的收益前景不确定性大于发达地区。因此, 在个人房产税的预期影响下, 欠发达地区市场对住房的需求下降幅度将高于发达地区, 而住房供给在短期内变化将不会太大。所以, 仅从个人房产税对房价影响的角度来讲, 经济欠发达地区的房价下降幅度将大于发达地区。

第三, 流转环节财产税的变化率与房价呈正相关。单位面积住宅保有环节的财产税每上升1%, 则东中西部地区单位面积房价将分别上升0.09%、0.55%和0.55%, 但是东部地区的此类效果不显著。

综上所述, 从抑制房价的角度来讲, 我国房地产税制改革应切实减少流转环节税负, 增加保有环节的税负, 真正做到“重保有环节, 轻流转环节”。这不但有利于抑制房价的上涨, 同时也有助于为地方政府提供财政保障。

四、重庆个人房产税试点

为进一步深化我国税制改革, 加强国家对房地产行业的调控, 按照国务院关于同意部分城市推行个人房产税试点的通知, 上海和重庆于2011年1月率先推行个人房产税试点。重庆是我国西部的重要城市, 我们利用如下西部地区模型回归结果, 实证检验重庆推行个人房产税试点对房价的影响。

个人房产税属于保有环节的税负, 假设影响房价的供需度、流转环节财产税等因素不变, 现有一套m平方米的商品住宅, 每平方米售价n, 个人住宅房产税税率为0;若此保有环节的税率从0提高到r%, 则该套m平方米的商品住宅的市场价格将下降1.25r%。对于购房者来讲, 购房价格下降到 (1-1.25r%) m×n, 同时向国家缴纳的个人住房房产税也由0提高到r%× (1-1.25r%) m×n。

以重庆为例, 房产税税率从0提高到0.5%, 则在其他因变量保持不变的情况下, 模型预测重庆住宅价格将下降0.625% (=1.25*0.5%) 。从2011年6月份开始, 重庆住宅价格结束上涨势头, 开始逐步下跌。2011年全年重庆住宅价格下跌幅度达到3.98%, 实际价格跌幅甚至达到了9.08%。我们于是提出:是否可以否定重庆的个人房产税对降低房价没有起到效果。我们选取成都来与重庆做比较。之所以选择成都, 主要原因在于:第一, 成都的社会经济发展水平与重庆相近, 2011年, 两地人均GDP同处在5500美元-7500美元水平之间, 城镇居民可支配收入都在2万元-2.5万元之间;第二, 重庆与成都两地在文化地域方面具有较大相似性, 两地居民心理文化层面较接近, 对购置房产的态度也具有相似之处, 两地地理位置也相当接近, 相互间经济社会影响与渗透较大;第三, 重庆与成都两地的限购限贷政策的相似度较高, 而只有重庆试行个人房产税, 这有利于我们突出分析房产税在抑制房价方面的效果。表2列出2008年-2011年重庆、成都住宅价格涨幅。

(资料来源:重庆统计局网站、成都统计局网站、中房指数)

从2011年房价涨幅来看, 不论是房价的名义涨幅还是剔除物价上涨因素后的实际涨幅, 重庆住宅价格跌幅都大于成都。若以仅实行限购限贷政策的成都房价的表现为基准的话, 同时实行个人住宅房产税的重庆住宅价格则多下降了约1%。从2011年住宅价格涨幅与前三年年均涨幅的差值来看, 我们得到类似结果, 通过分析, 虽然目前仍难以确定重庆个人房产税对抑制房价具体起到了多大作用, 但我们也不能否定重庆个人房产税对降低房价没有起到作用。之所以出现这种积极效果, 主要原因可能在于:

第一, 重庆住房体系较为完善, 主要针对高端住房的房产税征税对象相对明确, 房产税的推行较有效地抑制了高端房价的上涨, 从而拉动总体房价中枢的下移。

第二, 重庆个人房产税不仅针对增量高端房征收, 存量高端住房亦在征税范围内。对存量高端住房征税将加重房屋所有者的持有成本, 减少投机需求, 降低存量高端住房的空置率, 在一定程度上加大高端住房的供给;同时也改变购房者对于房市的心理预期, 促使其更理性地做出购房决定。

按照同样的分析路径, 我们尝试把北京作为上海的对照城市来分析上海的个人房产税对房价的可能抑制作用, 但是效果很不明显。这可能是因为上海只对增量房征收个人房产税, 导致拥有多套个人住房的投资者依然没有房屋持有成本压力。因此, 在短期内这批空置的房屋仍将被空置, 而不会快速流入市场进行交易, 房屋的市场供给在短期内难以有效扩大, 在房屋需求短期内下滑的情况下, 上海的房价将难有重庆房价的跌幅。另外, 重庆和成都两地不论是在城市发展水平还是在限购限贷政策上, 都具有较大的相似性, 上海和北京虽然在城市发展水平上较为接近, 但两地在限购限贷政策上有较大不同。在难以找到与上海较为匹配的比较城市的情况下, 本文暂不对上海的情况作更进一步讨论分析。

五、结论与政策建议

本文利用现行房地产税制中保有环节财产税作为个人房产税的替代变量, 建立以房价为因变量, 以房屋供需度、保有环节财产税、流转环节财产税为自变量的多元回归模型, 来预测个人房产税对房价的影响。实证检验发现, 保有环节财产税与房价之间呈负相关, 且负相关的程度由西向东不断加深。通过对房产税试点城市重庆的验证, 我们不能否定重庆个人房产税对抑制房价没有起到效果。

从本文实证结果出发, 我们认为未来我国房产税改革可以从以下角度着手:

第一, 为切实发挥房产税本身的功效, 应扩大房产税征税范围, 对增量房和存量房都要征税。这不但有助于发挥房产税本身的作用, 同时也可以提高房产税的公平性, 并为地方政府提供稳定的财政保障。上海当前对存量房不征税, 只对符合条件的增量房征收个人房产税, 导致税收规模极小, 难以起到房产税试点的效果和意义;而重庆虽然对存量房和增量房都征收房产税, 但其对象只是个人高端住房, 并未将占市场更大比例的商品房也纳入征税范围, 这也不利于房产税试点效果的发挥。

第二, 从抑制房价的角度来讲, 我国房地产税制改革应切实减少流转环节税负, 增加保有环节的税负, 真正做到“重保有环节, 轻流转环节”。这不但有利于抑制房价的上涨, 同时也有助于为地方政府提供财政保障。