城中村房屋租赁合同
承租方姓名(乙方)：___________
甲、乙双方经过协商，就以下房屋租赁达成如下协议：
(一)甲方将位于__________________________________的房屋出租给乙方使用。
(二)该房租金_________元，按半年结算。租赁期限自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日终止。
(三)乙方租赁期间，水费、电费、卫生费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方自行负担。入住日抄见：水____________度，电____________度，租赁结束时，乙方须交清欠费。
(四)租赁期间，乙方未经甲方同意不得将此房屋转租他人。乙方违约，甲方有权收回租赁房屋，概不退还乙方租金及房屋押金。
(五)租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，如甲方同意继续租赁，则续签租赁合同。
(六)乙方不得随意损坏或改造房屋设施，如因乙方原因造成房屋损失或维修，费用由乙方承担并赔偿损失。
(七)甲方同意乙方使用房屋内属于甲方的物品及设备，乙方应妥善保管使用，如损失或维修，费用由乙方承担并赔偿损失。
(八)合同签订之日起由乙方支付甲方____________元作为房屋押金，租赁结束后由甲方验收房屋，验收无问题后由甲方退还乙方。
本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方：____________
乙方：____________
一、案情简介和法院判决
蔡枝滔等村民诉广州溪头风景名胜区规划有限公司租赁合同纠纷一案,先后由广东省从化市人民法院和广州市中级人民法院审理。2011年7月10日,村委会在未经村民会议及村民代表会议讨论决议的情况下,以村委会的名义与规划公司签订《房屋租赁合同》(规划公司盖章日期为2011年9月30日),约定鉴于蔡氏古堡原租户违约拖欠租金多年, 已造成甲方(村委会)重大经济损失,甲方决定终止原租约,并委托乙方收回蔡氏古堡的使用权,并将位于从化市良口镇溪头村的蔡氏古堡及附属庭院房舍出租给规划公司,期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止,租金为4000元/年,以及其它相关的权利义务。蔡枝滔等村民得知后,认为未经村民会议集体讨论决议,该合同将会损害村民的合法权益,遂向广东省从化市人民法院提起本案诉讼,请求判令村委会与规划公司签订的《房屋租赁合同》无效。
一审法院认为案件争议焦点有二:第一,关于原告是否适格。集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占和破坏,集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。因此,蔡枝滔等106个村民认为村委会、规划公司所签订的租赁合同侵害了其合法的权益,有权向法院提起诉讼,并不存在主体资格不适的问题; 第二,关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款规定,“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;……”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定, “涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产;……”。因上述合同违反了该民主程序, 故对蔡枝滔等106个村民提出确认村委会、规划公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求,予以支持。
二审法院认为原审确认租赁合同无效并无不当,本院予以维持。此外,二审法院认为规划公司对《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读。二审法院最终维持原判。
二、如何区分效力性与管理性强制性规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》将强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,违反效力性强制性规定将导致合同无效,而违反管理性强制性规定则只是对违反者加以制裁,但并不否认合同效力。
在2013粤高法审监民提字第53号湛江市东海岛实验区东简镇某村村民小组与吴某农村土地承包合同纠纷案中,法院认为,“某村违反民主议定原则发包林地给吴某经营,依法属违反管理性强制性规定,而不属违反效力性强制性规定,故合同有效”。而在本案中,法院却认为,“规划公司认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读,本院不予采信”。同样是有关处置集体财产合同效力的案件,同样为广东省法院审理, 却有着截然不同的判决结果。由此可见,对于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定,在目前暂无法律明确规定的情况下一般为法院的自由裁量权。
那么,我们应如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定呢?笔者提供参考方法如下:第一,明确规定违反强制性规定的合同无效的,属于效力性规定;第二,虽然没有规定违反导致合同无效,但违反该规定的合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的,属于效力性规定;第三,如果是为了实现管理的需要而设置的,则属于管理性规定;第四,效力性规定主要针对行为内容,而管理性规定主要限制主体的行为资格。审判实践中常见的诸如《中华人民共和国公司法》关于公司经营范围的规定,《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产中介需取得营业执照的规定等,均属于管理性规定。但是对上述判断标准要综合运用,如金融、证券、保险等行业关于营业范围的强制性规定, 虽然调整对象主要是主体资格,但由于此类主体是否有相应的资质多涉及社会公共利益与市场秩序, 因此应认为是效力性规定。
三、未经村民民主程序的租赁合同效力定性
首先,《中华人民共和国村民委员会组织法》并非效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。这里的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而二审法院判决认定涉案租赁合同无效所适用的法律是《中华人民共 和国村民委员会组织法》,也就是说,二审法院认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”属于效力性强制性规定,笔者不予认可, 笔者认为该法仅是管理性强制性规定,具体理由将在下文中予以解释。
其次,《中华人民共和国村民委员会组织法》并未明确规定未经过民主程序的合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定,“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准; (二)从村集体经济所得收益的使用;(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案; (四)土地承包经营方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案;(六)宅基地的使用方案;(七)征地补偿费的使用、分配方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产 和成员权益的事项另有规定的,依照其规定”。很明显,该条文并没有规定未经过村民会议程序的合同无效。然而本案中法院却直接适用该法认定涉案合同无效,笔者认为有失妥当。
再次,《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益”。所谓“社会公共利益”,即不特定多数人的利益。而本案中所涉村民的利益,则为特定多数人的利益,不属于社会公共利益,因此规划公司与村委会签订的合同也并没有因“损害社会公共利益”而无效。
结合到本案中,笔者认为《中华人民共和国村民委员会组织法》更大程度着重国家对村民委员会的管理,属于对村民委员会的行为的调整规范,并不涉及到其他民事主体,更未涉及到村民委员会与其他民事主体之间的民事合同的效力问题。因此, 笔者认为,《中华人民共和国村民委员会组织法》属于管理性强制性规定,不能以该法作为认定民事合同效力的法律依据。
然而,笔者随机抽取了广东省内部分法院审理的没有经过村民会议讨论而处置集体财产的合同效力的案件,从2004年到2014年的55个案件样本中, 只有3个案件是认定合同有效(且为农业承包合同而非租赁合同),即94%的该类案件在广东省内目前的司法实践中均是被认定为合同无效的,包括本案。
笔者分析,司法实践与理论出现上述悖论的原因很可能是由于村民集体财产处分案件多为金额大、人员多的群体性事件,处理稍有不慎,社会影响就非常大,进而使得法院的维稳压力较大。因此在司法审判实践中,法院基于实际社会效果、对更多利益体的保护、社会稳定等因素,多认定没有经过村民民主程序的租赁合同无效。
四、小结
承租人承租前应要求村委会出具租赁物业事宜已经履行民主程序的证据。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》均规定了村委会处分 集体财产需经村民会议讨论决定方可办理,否则违反法律、行政法规强制性规定,合同无效。由此可见, 承租人在承租农村集体物业时,对该物业的出租是否已经履行民主程序负有谨慎注意义务。因此,承租人在承租前应要求村委会出具租赁物业已经履行民主程序的证据,对村委会是否有权处分集体财产保持应有的谨慎,确保合同有效。
对尚未履行民主程序的农村集体物业租赁合同的补正措施。若承租人签订租赁合同时农村集体物业尚未履行民主程序,则其面临着合同无效的风险。此时,可对无效合同予以补正。所谓无效合同的补正,是指当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定,导致合同不能满足有效条件,当事人可以通过事后补正来使合同满足有效的条件,促使合同有效。就农村集体物业租赁合同的补正,主要有以下几种措施:第一,重新召开村民会议,投票表决农村集体物业租赁事宜;第二,根据村委会的议事规则或章程规定的补正手续进行补正;第三,让村民代表在村委会的资产报告或财务报表上签字;第四,由村委会出具承诺函,书面明确由其自行承担合同无效的法律后果。
诉讼时应确保能够取得的证据都已在举证期限前提交法院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款规定,“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的,人民法院不予采纳”。那么,何为“新证据”呢?法律规定,二审程序中的新证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许,二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案中,规划公司在二审审理期间提交了其与村委会签订的《房屋交接备忘录》、《公证书》、存款历史交易明细清单等,因该证据均可在一审期间取得,故不属于新证据的范畴,二审法院不予接纳。
记者从纪检部门、检察机关、冼村村民及地方政府等获取的独家信息显示，冼村案并不仅仅是一宗简单的“村官集体腐败事件”，由此顺藤摸瓜查出的还有广州市原副市长曹鉴燎和广州市协作办原党委副书记何继雄，更牵扯多家地产、物业公司。
在村改居后仍基于宗族势力手握大权的“经济村官”、深谙城市规划又谋求城建政绩的地方高官、希望从旧城改造中获得巨额利润的开发商，三者之间形成强大的腐败“铁三角”，共同进退、相互支撑，利用各自手中的权力、资本和土地资源，一起瓜分城中村改造的红利。“这些村霸、高官、开发商之间的故事，几乎就是电影《窃听风云3》的现实版”，某位办案人员感慨说。
新城崛起下暗流涌动
上世纪90年代以来，伴随着广州中央商务区珠江新城的开发，冼村地段优势充分显现，大片土地被征用。1999年，冼村正式撤销村委会，成立冼村企业集团，2005年又改为冼村实业有限公司，担负起冼村集体经济的管理职能。然而，本应代表村集体利益的冼村实业有限公司，近几年来屡屡遭到村民质疑和声讨。
记者在冼村看到，一片密密麻麻的“握手楼”，有的已被拆掉大半，堆起的废墟足有一人来高，上面长起了荒草，垃圾丢得满地都是，一股刺鼻的臭味弥漫在空气中，与周边高楼林立的现代化建筑形成了巨大反差。一位村民指着旁边一座商业广场说，“那里以前都是冼村的地，很便宜就被卖掉了。”
冼村的地卖得到底有多便宜？根据广州“一村一策、一厂一策”的旧城改造策略，规定城中村土地的出让收益由政府、房企和村民三方分成，具体分成比例由三方议定。一些冼村村民反映，绝大多数合作开发项目，冼村的收益分成只占到20%至30%。
惟一的例外只有珠江新城F2-2地块，2006年签协议时，冼村占收益分成的70%。但2007年，村干部又擅自更改协议，将48%的份额拱手让给合作方广州市嘉裕房地产集团。这块建筑面积68023.8平方米的土地，嘉裕仅出价6000万元人民币，每平方米仅为882元。对比珠江新城动辄四五万元一平方米的商品房价格，村民抱怨村官“把黄金地段卖成了‘白菜价’”。
被贱卖的不仅仅是土地。来自权威部门的信息显示，冼村共有物业47萬平方米左右，其中约35万平方米明显低于市场价出租，租金最低的仅有每平方米11元，最高的也只有每平方米25元，远远低于珠江新城商业物业的市场价。
村民的不满在2010年之后达到高峰。当年广州市启动138个城中村的改造，冼村在列。但接下来的数年里，部分村民不肯签约，施工队强拆引发冲突，村民不断上访举报村班子成员……持续数年的拉锯战，结果是村领导班子集体受审。
村官“家天下”瓜分集体利益
村官腐败案并不罕见，但“群体沦陷”并不多见。在冼村案中，冼村实业有限公司原党支部书记卢穗耕已被证实外逃；原党支部副书记、董事长冼章铭，原党支部副书记、副董事长卢佑醒，原党支部委员、副董事长卢杏肖，原党支部委员、董事卢国荣、陈建强、冼国坚，以及该公司编外人员卢炳灿，竟然在今年7月底“齐聚”被告席。而且，7名被告人中有5人与卢穗耕是亲戚关系，另有两人是同学关系。
冼村管理者“家天下”，背后是宗族势力长时间把控村务的严峻事实。据办案机关介绍，卢穗耕娶了上任村支书的女儿，然后当选“一把手”。他上台后任人唯亲，在重要岗位都安排了自己的亲信。
多位受访村民向记者反映，卢穗耕1979年当选冼村党支部书记，此后30多年一直连任。但实际上，这些年村里并没有举行过真正的选举，村民股东大会也从来没开过，都是卢穗耕说了算，“就连扫地工都是卢穗耕家族的人来做”。
根据起诉书，冼村腐败案涉嫌犯贪污罪、受贿罪两项罪名。在涉嫌贪污方面，起诉书显示，冼章铭等5名班子成员利用职务便利，以超额发放精神文明奖等奖项的方式，先后多次共同侵吞公共财产共计724万多元。
在涉嫌受贿方面，冼章铭等7人被指利用职务便利，在国有土地管理和经营，合作共建或选择开发商，以及村集体物业的放租过程中，为多家房地产商、物管公司提供帮助，以低价出租物业，并集体收受开发商给予的高额贿赂。涉嫌受贿最多的卢佑醒，共收取105.4万元人民币、8万元港币及购物卡7000元。
三位一体的腐败联盟
去年12月，曹鉴燎被广东省纪委“双规”接受调查。冼村案办案人员透露，正是在查处冼村案过程中发现曹鉴燎涉嫌收受贿赂的犯罪线索，广东省纪委、省检察院根据这条线索，调查发现曹鉴燎涉嫌接受巨额贿赂的犯罪事实，并牵出原广州市协作办党委副书记何继雄受贿案。
一位办案人员说：“冼村班子成员之所以肆无忌惮贪污受贿，就是因为上面有曹鉴燎、何继雄等作为保护伞，他们不怕村民举报，也不怕上级查处，与开发商共同勾结，形成领导、村班子和开发商三位一体的利益集团，大肆瓜分集体利益。”
上世纪90年代，珠江新城刚刚进入开发期，主要开发形式是开发商与城中村联手合作。“有的村价格开得高，开发商便去‘公关’时任沙河镇党委书记的曹鉴燎，曹鉴燎找村干部把价格谈下来，让利开发商促成合作。为表示感谢，开发商或直接向曹鉴燎、卢穗耕等人行贿，或承诺日后按差价的百分比分成。”随着日后步步升迁，曹鉴燎自然成为基层腐败者的“保护伞”。而在冼村案中，曹鉴燎等更是人为制造制度漏洞，通过“股份制改革”剥夺部分村民选举权。
一些冼村村民反映，2001年曹鉴燎担任天河区委书记时，天河区政府下文将该区城中村居民划分为社区股东和社会股东。简单说，这些居民户籍都在原地，没地的是社会股东，有地的是社区股东。天河区部分官员曾向记者证实，上世纪90年代，冼村撤村改制后，村集体资产全部股份化到村民手中，村中确有社会股东和社区股东之分。社会股东没有“选举权和被选举权”，不能参与村里各项决策，股份分红也与社区股东存在一定差距。
这就意味着，4000多名冼村居民有一半以上的人失去了参与村中重要事项决策的权利。这项被部分官员称之为“创新”的改革，实际上却是借城镇化契机人为创造的制度漏洞，剥夺了部分村民参与村内重大事项决策的权利，以求减少征地、改造时来自民众的程序阻力。
而为了减少余下社区股东的阻力，村干部们需要对他们进行“威逼利诱”。如何“威逼”可以想见，而“利诱”则主要由开发商提供资本支持。冼村村干部们的某次集体受贿，就来自于开发商为帮助他们操纵选举，给了卢穗耕数十万元。卢穗耕将之分给其他几位村干部之后，让他们到处“活动”请村民吃饭送礼，换取村民支持，最终实现出卖合作权、出卖承租权的目的。
此外，办案人员透露，开发商们一般逢年过节都要请村干部到高档酒店吃饭，给他们派红包，“有时单请一个村，有时是群村宴，好几个村的村干部都会来吃饭交流，请客的地方档次很高，有五星级酒店。”
在这个腐败“铁三角”中，城中村村干部们看似权力最小、资本最少、最不起眼，但其作用却不可忽视。在反贪部门的眼中，城中村村干部又有权力又有油水，受到监督相对又小，是容易被忽视，但腐败风险不可小觑的群体。
打造城中村改造反腐“高压线”
“土地腐败”的问题不仅仅出在冼村。去年，广州市白云区81名干部涉嫌违纪违法被调查，其中近一半涉及“土地腐败”。多位受访基层干部群众和专家学者建议，城中村改造急需完善反腐“高压线”，打造监督村干部和村务的“曝光台”，粉碎高官、村干部、开发商腐败“铁三角”。
针对冼村案暴露的城中村改造土地监管漏洞，科學论证、民主决策要成为“政策创新”的法律制约。据一些领导干部透露，一些所谓“创新方案”的出台，多半是企业提出“突破”现有政策需求，政府主管处室和主管局长在制度框架内“想办法”，主管副市长或者市长批准，决策者不超过5个人。此类政策最多在政府部门之间征求意见，但不会征求到纪检部门，也就是说没有合法性审查和预防腐败审查。
部分专家认为，要避免官员、村班子插手城中村改造土地交易，改制后的集体经济组织要建立现代公司制度，形成经济制约。广东省委党校教授唐代望建议，村改居后，村干部变成了公司经理，操纵资金动辄上亿，但多数依然用过去管村务的方式来操控村集体经济事务，方式过于滞后，可借鉴东莞等地探索聘请职业经理人当“操盘手”的经验，使公司管理专业化、职业化，符合市场规律。
此外，村改居后，村干部身份变化也带来了法律追责问题。据冼村案部分办案人员介绍，村集体经济管理者身上公职人员色彩更加淡化，贪腐手法更加多样，刑法中仅有极少数规定可以涉及，建议完善相关法律法规，同时上级党委应加强监管，建立重大事件报上级部门同意、一般决策报街道办备案的制度。
出卖人（甲方）：
配偶：
身份证号码：
身份号码：
买受人（乙方）：
身份证号码：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方认购房产签订本协议，以资共同信守执行。
1、因甲方的房屋被依法拆迁，甲方自愿将其回迁的楼房xXXX 小区
XX单元西户 XXX室转让给乙方。乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔，否则甲方将承担交易总金额500%的违约金。
2、甲乙双方商定成交价格为人民币____万元，（大写）________万圆整。乙方分____次付清，首付款_______，并预留尾款_____万元，待房屋产权证下来过户完毕后于___日内付清。
3、甲方在乙方付清首付款起即刻将上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内所有权、使用权等权利同时转让。
4、因出卖的房屋现并未办理房屋产权证、土地使用证，待到办理兹相关证件时甲方应主动积极配合乙方办理相关事宜，如届时该房屋存在产权纠纷，由甲方承担全部责任，退还乙方全部房款，同时支付交易总房款的200%做为补偿金。
5、甲方应积极配合争取能在产权证办理前直接将房屋所有人更改为乙方名字，如乙方不能与开发商（拆迁办）直接办理更名手续，以甲方名义办理产权证书，则办理费用由甲方承担，过户费用由乙方承担，且甲方应当无条件协助乙方办理过户手续，提供一切与之有关的资料。不得以任何理由借故要挟推辞，否则视甲方为违约，承担交易总金额300%的赔偿金，乙方保留追诉权。如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失的，由甲方负赔偿责任。
6、乙方在本协议生效成立后，无论办理房屋产权证，土地证及其过户手续与否，将此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻挠，否则视为违约。
7本协议签订后，双方应该共同遵守，甲方不得无故反悔，不得再对该房屋主张任何的权利。如果甲方违约，除了退还乙方交纳的所有认购款和利息及酬谢金外，还应当支付交易总金额300%的违约金。
8、本协议双方应当共同执行，不得无故反悔。在本协议履行过程中，双方发生分歧应该协商解决，协商不成，任一方均可向人民法院起诉。
9、其它约定
10、本协议一式叁份，双方各执一份为凭，合肥市公证处一份。
11、本协议自双方签字盖章之日起生效。甲方
乙方
出租方： 村村民委员会（以下简称甲方）住所：浙江省 村
出租方代表： 职务：村民主任 联系电话： 承租方：浙江 农业科技开发有限公司(以下简称乙方)住所： 中山西路 号
承租方代表： 职务：董事长 联系电话：
为加快农业科技推广，发展农村经济，经甲方村民代表大会讨论同意，甲方将集体所有的农用耕地租赁给乙方，用于农业科技的开发应用。为了维护合同双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，双方协商一致，签订本合同，共同信守。
一、租赁土地面积、位臵及用途
甲方自愿将集体所有位于大垄山的面积 亩(具体面积、位臵以合同附图为准)农用耕地出租给乙方经营使用。土地方位东至路为界，南至村庄为界，西至五队田为界，北至渠道为界。
二、土地用途及承租形式
1.土地用途：油橄榄等农作物种植
2.承租形式：租赁
三、土地租赁期限
租赁期为30年，租赁期自2013年6月1日起至2043年5月31
日止。
四、承租金及交付方式
1、土地承租金基础价每亩每年人民币250元，每五年递增一次，每次递增每亩50元，以此类推。
2、该土地的承租金交付方式：第一期的承租金（即2013年6月1日至2015年5月31日）共计人民币 元，乙方必须于合同签订后五天内一次性支付给甲方。以后的28年的承租金按先交款后经营的原则每年支付，乙方于每年的1月1日前向甲方全额交纳下的承租金。
五、甲方的权利和义务
1、对乙方承租的土地拥有所有权。
2、对乙方的经营情况有监督检查权，对乙方的破坏性、掠夺性经营有纠正制止权，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。
3、保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。
4、按照合同约定收取承租金；在合同有效期内，甲方不得提高承租金。
5、承租土地被依法征收、占用时，有权依法获得相应的土地补偿费和安臵补助费。
6、法律法规规定的其他权利和义务。
六、乙方的权利和义务
1、依法享有生产经营自主权、产品处臵权和产品收益权。
2、维持土地的农业用途，不得用于非农建设，但不包括生产用
房及水池、苗圃等。
3、按合同规定的用途使用土地，不准荒芜，不搞破坏性、掠夺性经营。不得违反有关土地管理的其他规定。依法保护合理利用土地，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害。
4、依法享受国家和当地政府提供的各种支农惠农政策补贴和服务。享有法律法规规定的其他权利和义务。
5、承租期间土地被依法征收、占用时，乙方应服从，但有权获得相应的青苗补偿费和投入建设的地面附着物补偿费。
6、在承租期内乙方可以转租，合同性质条款内容不变。乙方必须按有关规定办理转租手续，转租的第三方必须完全承担本合同所有条款内容，不得对抗本合同，并进行合同变更。承（转）租到期时，及时向甲方交还承（转）租的土地或者协商继续租赁。
7、按时向甲方交付承租金和按国家有关政策、法规缴纳各项税金。租赁期内发生的债权债务，均由乙方承担。
七、合同的变更和解除及纠纷的解决办法
1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。
2、本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任。
3、本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，本土地租赁合同自行解除。
双方当事人就变更或者解除租赁合同达成书面协议的，应报古市镇人民政府备案。
因土地租赁经营发生纠纷，双方当事人可以通过协商解决，也可以申请镇人民政府调解解决，调解不成的，可以直接向松阳县人民法院起诉。
八、违约责任
1、因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应由责任方负责赔偿。
2、乙方不按期交纳承租金，每天按所欠承租金的0.5‰向甲方支付滞纳金。超过30天的，甲方可书面通知乙方解除合同。
3、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的，应予以赔偿。
4、乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途、破坏水利等基本设施或给土地造成永久性损害的，甲方有权解除合同，并由乙方向甲方支付赔偿金。
如一方违约，应向对方支付违约金伍万元。如租赁方违反合同约定或违法使用土地，出租方一经发现可单方终止合同，收回承租土地并不退还租赁方的租赁费。
九、其他约定
1、本合同订立后，乙方对土地进行再转租，需经得甲方书面同意。
2、合同期满后，若甲方继续出租该土地的，乙方在同等条件下
有优先承租权；若不继续承租的，乙方对土地进行重要（大）投入提高地力的，及在当时为生产经营需要而设立的相关设施及地上附着物，能拆除而不影响承租土地生产的，由双方协商采取作价补偿或恢复原状等方法进行处理；如果拆除会降低或破坏承租土地生产的，不得拆除，通过协商折价给予乙方适当经济补偿。
十、本合同自双方签字盖章后生效。本合同未尽事宜，双方经协商一致后可订立补充协议，与本合同具有同等法律效力。
十一、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，鉴证机关备案各一份。
出租方（章）承租方（章）
村村民委员会
浙江 农业科技开发有限公司
法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：
签订日期：2014年 3月 16 日
签订地点： 会议室
本报海口2月22日讯（记者范南虹）广西北海珠海路，道路两边的南洋骑楼内，是酒吧、咖啡厅、餐厅，倘佯其中，有一种时空错换的迷离与惊喜；海口也有一条这样的老街，骑楼里却少了珠海路骑楼闲适的风韵雅致。
“这是因为海口旧城区改造不到位”，省人大代表邢诒川告诉记者，今天下午，他为此向大会递交了《以人为本，有效推进旧城改造工作的建议》。
旧城改造迫在眉睫
邢诒川说，海南自然风光优美自不待言，但海南的城市面貌却跟不上旅游的发展。在海口还有不少脏乱差的城中村。
邢诒川对此进行了认真调查。据他介绍，海口市的城中村及环境较差的街区近80个片区，占地面积10余平方公里，涉及居民约22.4万人，占城市人口的20%。这些城区和城中村多在市中心，如道客村、博爱路一带等，这些旧城区违规用地和违章建筑比比皆是，人居环境恶劣，脏、乱、差现象严重，安全隐患大，许多建筑年久失修，一旦发生较大的灾害，后果不堪设想。据统计，海口市今年一季度发生的火灾主要集中在老城区。
“不独海口有很多旧城区，三亚以及一些市县都存在这样的问题，与国际旅游岛建设发展严重不符，旧城改造刻不容缓。”邢诒川说。
改造不必都大拆大建
“旧城改造不应只是把街面和外墙粉刷一下、装饰一下就大功告成。”在邢诒川眼里，旧城改造是提升旧城区居民的生活品质，是推动城市发展，是国际旅游岛旅游梦想的诉求表达，“所以，要有长远的眼光，要有科学合理的规划，要从内至外地进行改造。”他认为，旧城区的改造是因地制宜的，不必都是大拆大建，要根据旧城区原有的建筑、区位、居民习俗等，进行科学合理的规划。他希望海南能通过旧城改造，沉淀出海南独特的民俗文化，提升城市品位，让游客在欣赏海南自然之美的同时，也能感受海南独特的城市之美。
应鼓励企业参与改造
“改造旧城区，只要政策到位，政府不用花钱也能成功完成旧城改造。”邢诒川在《建议》中提出，旧城改造可以采用市场运作的方式，让企业和旧城区居民共同来推进、完成旧城区的改造。
“政府独家运作旧城改造，弊端很多。”邢诒川说，工作方法单一，资金滞后，人力不足，政府既当旧城改造的“裁判员”，又当旧城改造的运动员，不是很妥当。
作为海南现代科技集团董事长，邢诒川正在努力尝试改造海口市龙华区丁村，希望将这一片区打造成社会主义新农村。
邢诒川建议要以完善城市功能、促进城市发展为目的，对全省旧城改造进行整体规划，科学制定改造方案；采取“政府主导，企业参与，市场运作”的模式，大胆引进社会资金，鼓励企业参与旧城改造；出台优惠政策，制定合理的供地方式，维护投资人合法利益；改造旧城，不忘民生，要以人为本，在制定拆迁补偿等相关配套政策时，向旧城区居民倾斜。
一、“城中村”的概念
目前, 对“城中村”的概念, 还存在种种不一致的认识。有的认为, “城中村”是城市化过程中原农村区域形成的杂乱无序的建筑群落;有的观点认为, “城中村”是指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区;有的观点认为, “城中村”是指在城市化快速推进过程中, 被纳入城市建设用地的村庄;等等。这些概念都只是从某一个角度说明了“城中村”的特征, 没有全面地揭示出“城中村”作为一种居住形态和社会形态的本质特征。
所谓“城中村”, 是指在城市高速发展的进程中, 由于农村土地全部被征用, 农村集体成员由农民身份转变为居民身份后, 仍居住在由原村改造而演变成的居民区;或是指在农村村落城市化进程中, 由于农村土地大部分被征用, 滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落, 亦称为“都市里的村庄”。
二、“城中村”的成因分析
1. 巨大经济利益驱动是其存在的关键。
(1) 城市扩展追求低成本。在城市化过程中, 受土地产权限制及拆迁补偿等因素的影响, 城市及城郊土地开发成本提高, 而原农村居民点的开发成本较低, 于是, 急于扩展的城市首先倾向于开发成本较低的周边地块, 使原农村居民点逐渐被城市包围, 成为都市里的村庄。
(2) 廉租房经济的刺激。在城市化进程中, 一方面, 受土地资源、资金等限制, 政府一时无法提供足够的廉价住房供广大的外来人员租住。在这种情况下, 一无技能二无经验的农民看到了“以地生财”的巨大市场而产生集体违法用地、违章建设现象。城市扩张形成的资源优势和优惠政策等为社区带来了强大的公共资源, 拆迁安置款的集体提留、原村集体经济的积累、村民集资等使得社区公共经济迅速壮大。强大的公共资源、公共经济使得原社区组织获得新的物质支撑, 并转化为新形势下的组织能力、动员能力和社区凝聚力, 从而催生出“城中村”。
2. 政府管理缺位推进了“城中村”的发展。
政府管理缺位主要表现在资金投入的缺位。以廉租屋建设为例, 开发区大量的流动人口对廉租屋市场提出了需求, 但由于管理成本高, 且资金回收周期长, 廉租屋赢利空间十分有限, 因而绝大多数房地产开发商都不愿意介入。在许多发达国家, 廉租屋主要依赖政府解决。而我国现阶段, 政府由于受财力和能力的局限难以及时进入这一领域, 该领域的需求和供给严重脱节。村民在宅基地、留用地上建房, 节省了高昂的土地使用费, 除房屋造价和少量手续费外, 几乎不存在其他成本。因此, 租金相对较低的“城中村”廉租房成了大量流动人口栖身的目标, 而流动人口的消费需求带来了中低档工商服务业市场的兴旺。这样, 政府资金投入的缺位造就了“廉租屋经济”, 为未能进入社会保障体系的低收入群体, 提供了在城市生存和发展的空间, 也加速了城中村的发展。
三、“城中村”存在的问题
“城中村”作为城市化中一种独特的现象, 在管理体制上, 一方面它作为城市社区的组成部分, 必须接受城市政府的领导, 应当在城市社区管理体制下运行;另一方面它属于农村社区, 在土地制度、户籍管理制度等方面必须执行农村社区管理体制, 从而构成了管理体制的交叉性。城市与农村“二元管理体制”并行存在、共同发挥作用, 构成了其“边缘社区”的特征。“城中村”这种独特的地位和现象, 必然会带来一系列的社会问题。
1. 城市规划滞后, 建筑密度太大。
有的“城中村”建筑密度达到70%, 甚至达到90%, 形成“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等独特风景。
2. 村民居住环境差。
由于房屋密度高、采光通风条件差、违法违章搭建与乱倒垃圾等脏乱现象突出, “城中村”的村容村貌普遍较差。
3. 用地管理混乱。
“城中村”居住用地、工业用地、商业用地相互交织, 宅基地、集体用地管理与建设混乱, 违法违章建筑相当集中, 住宅多以独家独户的传统家庭模式建筑而成, 造成土地资源的严重浪费。
4. 基础设施不完善。
“城中村”的道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理一般都不配套;各种管道、电线杂乱无章, 排水、排污不畅, 内涝时有发生;垃圾成灾, 卫生死角多;公共绿地与体育、休闲设施等比较缺乏。
5. 消防隐患严重。
“城中村”内街巷狭窄弯曲。消防通道严重不足或堵塞, 外围道路又往往被店铺挤占, 造成消防车难以进入。
6. 不正之风盛行。
制假售假、偷漏税、无证经营人员在“城中村”聚集现象较为突出, 对正常的市场生产经营秩序冲击严重。
7. 治安形势严峻。
“城中村”出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外来人口, 成为滋生“黄、赌、毒”的温床, 恶性事件屡屡发生。由于外来暂住人口和流动人口成分复杂, 其中甚至夹杂了一些负案在逃犯罪分子, 造成社会总体犯罪率迅速上升。
四、“城中村”改造的对策
“城中村”问题, 不是单纯地把“城中村”村民的户籍从农业户口转为城市居民户口, 而是事关城市化进程、“城中村”农民切身利益和社会稳定大局的一个极为复杂的社会问题。要按照城市功能统一规划, 对“城中村”进行彻底改造, 使之尽快融入城市。笔者认为, 实现“城中村”改造应做好以下4个方面的工作。
1. 以规划为龙头, 加强土地规划、利用管理。
规划是改造建设的龙头, 要以城市总体规划、总体设计为基础, 把“城中村”纳入城市规划管理之中, 加大城市规划宣传力度。
首先, 要利用电视、广播等媒体, 张贴“城中村”规划图, 召开村小组会、村民代表会、村民大会等集体会议, 广泛宣传“城中村”改造的重大意义及“城中村”改造的方案、政策、规划等内容, 做到家喻户晓、人人皆知, 强化村民自觉改造意识, 为“城中村”改造营造良好的舆论氛围, 使市民 (包括“城中村”农民) 积极支持和配合城市规划和城市建设。
其次, “城中村”是城市的一部分, 其规划设计理应按照城市总体规划和城市设计的要求进行, 科学地编制, 要保障规划的效果和效果和质量。
2.“城中村”居民住房改造的统一化和产权的明确化。
“城中村”的住房必须按城市规划统一改造, 但“城中村”村民的安置不能等同于一般城市建设中的拆迁户, 随意安置到城郊交通不便的边远地区, 应尽可能就近建造农民公寓进行安置。否则, 由于安置地点过远, 新区设施不配套, 容易引起各种各样的矛盾, 造成村民与政府的对立。对于农民公寓建造中的资金短缺问题, 除村民拆旧房所获补偿外, 其余的可采取多元化的形式解决。
3. 妥善解决“城中村”居民的就业问题。
“城中村”居民的就业, 必须突破货币安置和招工安置的旧框框, 实施开发性安置。开发性安置, 是通过开放性项目的建设, 来解决“城中村”村民的生产和生活出路。这种安置方式, 将农民置换“城中村”土地使用权获得的安置费, 通过开发性项目的投资转化为生产性的物质资本, 使“城中村”村民通过与生产性物资资本结合实现再就业。这样的安置方法兼顾了村民就业和长远生活保障, 能够弥补单一货币安置的某些缺陷, 可以打消“城中村”村民转籍即失业的忧虑, 使其避开只身进入劳动力市场竞争就业时在文化素质和技能方面的劣势。
4. 妥善解决“城中村”村民的养老保障问题。
可以参照国外和国内发达地区的经验, 建立面向“城中村”转籍农民的养老保障体系, 彻底解决他们的后顾之忧。具体做法是, 通过村级集体经济提取部分土地补偿金和村办企业收入, 用做养老保险基金, 将该养老保险基金交给实力和信誉俱佳的商业保险公司托管。商业保险公司为每个村民建立个人账户, 该账户所有权归村民自己所有。村民达到规定年龄后, 由保险公司负责养老金的给付, 村民可以年金方式领取。
穷学生们的天堂
老史在东湖新村社区开了一家小吃店,以式样简单的清粥为主营,配卖甜饼等其他小吃。三年前,儿子考上吉林大学,喜悦过后,老史发现儿子上学的开销对他这个农民而言实在过大。在同乡的介绍下,老史从潜江来到了武汉,在这个武大旁的城中村开始了自己的小本经营。
如今,老史的小店门口已经高挂起了门面转让的看板。问及个中原因,老史挪了挪眼前的凳子,再次坐定后,他半侧着身子答道:“现在的生意不好做。刚开始来的时候,竞争没有这么激烈。这么说吧,这三年间,这里的小摊店多了二十几家。”说着,老史伸出手比了比数目。老史自述着这三年的营生,对比着日益挑剔的学生,畅谈着告老还乡的规划。
对于三年间猛增的竞争者,老史否定了已拆迁城中村小贩转移经营的因素。在他看来,乡邻间谋生秘诀的口耳相传促就了激烈的竞争。
即将离开的老史对城中村的未来没有更多的思虑。这时,坐在老史小店,喝着清粥的老王突然抬起头,打开了话匣子。老王身着蓝白间隔条纹的体面T恤,脖子上带着一圈金项链,鲜明的着装难以掩饰他楼栋主的身份。
老王是土生土长的老村民。九十年代初在老房的基础上做起了门面生意,经整治后,老王“被迫”建起了单元楼对外租赁。在老王眼里,他并不稀罕赚学生的钱,然而经历了九十年代的辉煌后,这里的生意对象逐渐缩减为学生。独生子女以自我为中心的个性常常使得同寝室友关系紧张,经济环境的改善为他们的校外租房提供了可能。对于租赁盈利的生存模式,老王不甚满意。然而,老王更不愿面对未来的搬迁,虽然他清楚的知道这个地区未来的蓝图,也大致了解对原居民的安置方案。
老王一面抱怨着清粥小菜的周边饮食选择,一面又不舍自小到大的那份习惯。除却对分配条件的不够满意,老王在乎的是那份久而久之的邻里情。
城中村一直难以摆脱“脏乱差”的恶名。其实,在对城中村的社区改造过程中,有些问题已经得到缓解了。老史回忆三年前刚进城中村的时候,街道间尘土飞扬是司空见惯的。近年通过加大打扫力度,白天的社区卫生尚可以保持在一定水平。而夜间人潮回流会带来大量的垃圾也能在当晚得到及时的处理。不同的单元楼栋外会醒目地张贴着卫生相关的注意事项。
紧凑的社区布局使得“小村”麻雀虽小五脏俱全。缩小版的世界也拉近了人与人之间的距离。走进一家刚好只能转一整圈的超市,挑选物品之余兴许会遇上几个熟人。而有些“熟人”可能是无数的一来二去中顺便结识的朋友。
附近自然形成的小吃店囊括了广泛地域的众多特色菜。儿时手推车上的豆腐脑大妈已难在街口寻觅,而在这里却可以意外地发现以此为卖点的小店。
走在城中村,感触最深的恐怕是对费孝通《乡土中国》的点滴印证。简短的相互问候不经意透露着楼主与居者间的熟络。小型的人际网构筑保有了长久以来的融人情于建筑的“中国特色”。然而,这样的特色已被统统纳入了发展“清理”的大幕中,他们有的等待消失,有的则已然消失不见。
争议“一刀切”
推倒重来的城中村改造方式与其说是为城中村建设整合最优解,不如说是“重商主义”追逐下的结果。对于摘掉城中村“邋遢”帽子的其他方式,城市建设学院的学术派们一直未放弃探讨。但最后处理上“一刀切”的不可避免,他们也心知肚明。
城中村的原貌改造在学界向来被当作设计课程来研究。这样的研究在国内各大城市的不同学校相关院系中默默进行着。深知此类课题的过分理想定位不得付诸实践,又不懈地从专业角度探究,如此的矛盾让局外人难以理解。但学理上对一种可能性的坚守也许会在未来的回首中再度被拾起。
“城中村改造的现有方式基本上就是把它抹掉。一个一个村子的整体搬迁,做成小的新区。基本上不会留下它的的文化或者其他。我们首先认为,这不一定就是特别对的。”华中科技大学建筑与城市规划学院建筑系副教授刘小虎站在建筑设计的立场表达了个人的看法。同时,他也可以理解现有情况的不可逆,“现有改造方式可能符合商业利益,或者符合政府政策发展的需要。”
对城中村原生态文化的丧失,刘小虎深表遗憾。在建筑设计中,城中村的街道空间尺度更利于人与人之间的交流,也使得生活在此的人更能感受到人情味。同时,刘小虎以广州某些城中村为例,他认为城中村在高密度解决居住问题上优于公寓。
就城中村的去留问题的探讨曾经也发生在旧城改造上。八十年代,学者冯纪忠曾经全力投入到上海旧城改造的规划设计中。冯老曾在接受《新京报》的采访中表达了对旧城改造的看法,认为“也不是绝对反对拆,但拆了以后不能改变城市和居民的性质。旧城改造,主要是不要把这个城市最主要的生活全都重新再来过。像上海中心区,基本上等于整个改掉了,里面的人也完全变掉了,这个我是不赞成的。”虽然旧城改造中也不乏一些具有代表性的项目,但仍然会有忽视原生居民以及他们特有的生活状态,忽视居住对历史中心区的重要性、整体性的问题。
城中村改造面临着与旧城改造性质类似的问题。“现有改造方式对地域性的建筑,街道空间的机理,旧有村落文化,包括原地居民的生活状态都有很大破坏。”刘小虎从实地研究中得出了上述的结论。
2006年开始,刘小虎带领自己的学生对武汉市的中心城中村及近郊三环区域的城中村作了一系列的专题研究。他发现,当地的居民对他们这些拿着各式影像设备前去调查的师生心怀戒备。经过攀谈之后他才了解到,原居民误以为他们是拆迁前期的评估人员。从这个细节,刘小虎发现城中村的改造牵涉更多的是文化生态的问题。
放眼全世界,城中村是不二的中国现象。西方的城市与农村间是自然过渡地实现交替。中国持续的高速发展使得农村迅速地被扩张中的城市包住,因此而形成了城中村。也因此城中村虽归为城市,但内里有着乡土文化。
刘小虎介绍,有些还保有原味的城中村可能还是一个村子,它会有自己的庙或者小祠堂。同一屋檐下的一家子人,以血缘关系为纽带。这些概念里浸透着传统文化的印迹,可以把他们界定为“草根文化”,但同时也可以视之为文化的寄托。这些文化性的东西在公寓里都是不存在的。
“世界大同。”刘小虎用精简的四个字回复了乡土文化破坏所造成的影响。说罢,他自己也不禁笑了笑,并解释道,“在生态系统里,生态越复杂,物种就越稳定。它不会轻易地被外来的灾难引致全体覆灭。文化也是一样的,我们的乡土文化没有了,我们现在所谓的城市文化可能很大程度上是外来的,是西方传过来的这样一种文化。如果文化最后大家都一样,我们没有地域性的东西,没有原本的传统的或乡土的东西,我觉得从人类而言,对整个人类是不利的;对我们而言是很可惜的,我们失掉了传统的东西。”
“第二条道路”
在武汉,二环以内的城中村大致分为两类,一种是依学生资源而起的校边村,一种是因流动人口集中而旺的“产业村”。对城中村的改造并未如此细分,规划往往以地域为界层层推进。
在刘小虎研究城中村的这几年里,他眼看着曾经寻访过的华科、华师附近的城中村相继消失,东湖新村这样的社区的“抹去”也只是时间问题。
城中村的动荡影响着原地居民,影响着租屋者,也影响着“靠村吃村”的小型商贩。政府一再出台因应的政策来解决原地居民的产权、股权及相关利益。但流动着的城市驱动力却被不断地忽视着。
武昌小东门地区是武汉建材市场集中区之一,走在路边,随处可以看见三三两两的建筑工人挂着泥工等招牌在一旁休憩等候生意。小张即是他们中间的一分子。记者打听到小张就住在旁边的城中村,身居单人间,房价两百多。由于武汉房价的居高不下也拉动了出租屋的价格,开年后小张住的房子涨了三十元。据小张介绍,对比其他的出租屋,这里的房价并不便宜多少,只是他们相对集中,也更靠近做生意的地方。
对于不久后的拆迁,小张表示有耳闻。尽管承认这会对他造成困扰,但性格乐天的小张始终诚挚地微笑着。当问及房价如果提高,会否把价钱转嫁到做工的工价上时,小张摇了摇头,“我们做这个事情的价格摆在那里,没办法提高。”年轻的小张没有抱怨更多,倒是小张身旁的老李一言不发却始终阴沉着。
相对于学校周边的城中村,小张所在的产业带动起来的城中村显得更为整洁与宽敞,楼栋间的间隔也更大更正规,似有摆脱城中村在人心中的刻板印象。这也是刘小虎所认为的城中村改造可以走的方向。
刘小虎坚持城中村改造要建立在原房建尚在的基础上,对“脏乱差”作局部规整,从而留住原来的人,原来的屋和文化的味道。他的方案以公共活动空间的重新架构为核心,试图打造社区型的公园。他的学生中也有人提出了顶楼花园等现代绿色公寓理念的嫁接设想。更多的尝试也包括了构建垃圾收集系统等配套模式。但对于理念的束之高阁,刘小虎从不讳言。城中村不乏改造的模范,但他认为那只是侥幸地被留下,大部分地都会流逝在时间里。因为改造现实地面对着经费的不足,唯一的经济支持只能源自房产的商业价值,而这种作法又直接决定了城中村不复再的未来。
城中村,是深圳特有的一种城市和农村结合的形式
有关深圳城中村的报道,往往与违建、二奶、治安混乱联系在一起,而鲜见正面情况。对于城中村的原住民、租户和个体经营者,他们则处于话语权利系统的弱势一方。事实上,由城乡二元经济结构所引发的“城中村”景观,不仅是当代中国所特有的经济现象,更是一个独特的文化现象,分析纷繁的文化成份,研讨其中的文化冲突和融合,乃是十分必要的。罗湖是深圳特区最老的建成区，罗湖的自然村最早完成由农村转城市、村民转居民的“两个转变”。深圳著名的地标建筑，如地王大厦、深交所、深圳书城，以及泰宁花园、都市名园、云峰花园等商厦和现代化社区，就是罗湖在拆除了16个旧村后建设而成的。在经历了第一次旧村改造后，全区现有的24个大小“城中村”，如何能彻底遏止违法建筑，整体改造成与国际化城市相符的新区呢？近年来，罗湖区为此进行了富有成效的探索。罗湖选择的创新做法是———“一村一策”。具体来说，就是从各村的特点以及具备的经济实力出发，赋予其特殊、优惠的改造政策，先易后难，抓试点，树典型，成熟一个、改造一个，实现“一了百了、一好百好”。对此，罗湖区委书记汤锦森和区长刘学强进一步阐述道，要通过“一村一策”改造“城中村”，进行城市更新，改善城市环境，提升城市功能及竞争力。目前，已完成改造的渔民村、已完成立项的蔡屋围老围村、已勾勒出蓝图的田贝村，拉动着罗湖在“城中村”改造中闯出各具特色的改造之路。渔民村：改造，成了新典范 由20幅生动逼真的铜铸浮雕作品组成的艺术长廊，向我们讲述着渔民村的过去、现在和将来。作为深圳从边陲小镇发展为现代化城市的一个缩影，渔民村在改革开放之初就大力发展多种产业，成了首个“万元户村”，盖起了32栋小洋楼；1984年的春天，小平同志亲临视察，在这里看到了“中国农民走向富裕的希望”。最近两年，在新一轮旧村改造中，渔民村人又大胆地推倒已不合时宜的“握手楼”“接吻楼”，重建新家园，成为我市“城中村”改造的典范。渔民村在历经两年的改造中，究竟给了我们什么样的启示呢？ 在改造模式上，渔民村创造出了独特的“村股份公司自己组织改造，村民自筹资金，政府政策支持”的改造模式。由村股份公司组织改造，就避免了房地产公司为经营利润而高强度、高密度地开发，违背改造本意和影响村民利益；村民自筹资金，采取灵活的多元化融资机制，由股份公司担保、银行贷款，竣工后银行将其转化为楼宇按揭贷款，使融资机制活起来；政府的倾斜政策有力地支持改造，由此降低了改造成本。渔民村重建，打破了“一户一栋”的旧居住建设模式，将整个村作为一个整体来统筹考虑，村民住宅与城市小区规划全面接轨，消除了各种安全隐患，为城市各层次的正规管理提供了有效硬件保障。这样，既实现了与国际化花园城市的自然衔接，又消灭了“城中村”的痕迹，彻底铲除了违法建筑的“温床”。同时，开放开阔的空间也引导人们从一家一户的传统生活方式向开放式、互补型、健康向上的生活方式转变，成为真正意义的现代都市人。无疑，改造兼顾了社会、政府和村民的三者利益。汤锦森书记把渔民村改造后带来的可喜变化归纳为“三赢效应”，很有说服力。（下转A8）上图：罗湖区蔡屋围新八坊的“握手楼”经过近期重新规划改造后，面貌焕然一新。举目望去，楼与楼之间的距离拉大了不少，道路变得宽阔多了，周围环境干净了许多，并且安装了监控系统，管理得到有效加强。本报记者许光明摄（紧接A1）对政府而言，政府赢取了管理社会的主动权和土地资源的有效整合，以科学的规划使新房的建设节约了31％的成本，优化了城区环境；对村民而言，在改造中把小农意识转化为市场经济意识，又升华为经营城市的观念，同时从改造中获得了实惠；对社会而言，旧村改造的过程也是增强民主观念、法制意识的过程，为我市“城中村”的全面改造提供了新鲜经验。记者注意到，渔民村旧村改造的规划设计还遵循科学规划，为城市的未来发展留下了空间，充分考虑到以人为本，融工作、生活、娱乐、休闲于一体，为村民创造了一个文明高尚的居住环境，提升改造的文化内涵和艺术品位。新村建成之后，由专业物业公司负责，统一出租、统一管理、统一分配。如此整体托管，实现了真正意义上的特区农村城市化。蔡屋围：改造，崛
起金融城 位于地王大厦脚下的蔡屋围老围村，是深圳对外展示的一个窗口。这里，鳞次栉比的高楼、特色鲜明的各大银行机构，烘托出金融中心的鲜明格局。然而，在深南大道两旁高楼的背后，部分低矮的“城中村”，依然制约着金融中心发展的步伐。如何抓住“城中村”改造的机遇，在提升自身环境的同时，为崛起的金融城增光添彩？蔡屋围琢磨出了“由蔡屋围股份公司、人民银行深圳中心支行、京基地产公司合作改造”的改造路子，把“城中村”改造纳入金融中心区的改造项目中。这样，村集体、村民的积极参与，可以有效地降低拆迁的难度；开发商的加入，又解决了资金问题，保障了村集体和村民的利益。记者了解到，本次改造占地约4.7万平方米，拆除旧房面积约15万平方米，规划总建筑面积为38万平方米，其中商业面积6.5万平方米，办公及商务公寓20.5万平方米，住宅及住宅配套设施11万平方米。经过改造，将进一步形成人民银行、深交所、银监局和保监局为核心，各商业银行、证券、保险、基金等国内外金融机构聚集的金融城。这一经过深思熟虑的改造规划方案已得到市规划国土部门的审批，并列入我市2004年重大项目。目前，蔡屋围股份公司一方面组织对被拆迁房屋进行权属资料登记和补偿安置房屋户型的调查，并委托测量单位对房屋查丈面积进行核定；一方面召开多次业主动员大会和协调会，特别是对港澳同胞及海外华侨开展旧村拆迁的解释和宣传。迄今，已有170多户居民反馈了房屋属权登记表。万事俱备，蔡屋围村新一轮拆迁改造的号角即将吹响…… 在紧锣密鼓进行金融中心区改造项目的同时，蔡屋围股份公司还对其他现有的屋村展开一系列改造，主要是从治安和环境整治着手，创建群防群治高科技管理的现代化小区，力求与整个金融区和谐发展。以新十坊为例，前几年，这里由于外来人口不断增多，治安和刑事案件频发，且基础设施陈旧落后。怎么办？蔡屋围股份公司推行“管理物业化、治安防范科技化”——成立新十坊管理处、实行统一中介服务的出租屋租赁、组建专业保安队伍；投入百万资金，建立高科技监控防范体系，形成“覆盖到面、监测到线、控制到点”的全方位、全天候、立体式网络。此外，总投资4000万元，把物业公司引进新八坊、新九坊和清庆新村，将村里所有管线都埋到地下，改善优化环境。田贝村：改造，再书新纪录 说到田贝村，不能不说其创造的两个“零纪录”：一是，该村多年来没有出现违法建筑，村里的房子基本上都是3、4层楼高；二是，治安环境好，近年来都没有发生治安刑事案件，今年又荣登罗湖“百日无案件”社区。那么，这两个罕见的“零纪录”是如何创造的呢？ 记者了解到，田贝村有80栋3－4层的独立楼房，业主160多户。经过10多年的时间，房屋虽然老化，却基本保持了原有的层高，这在全市的“城中村”都是罕见的。之所以能有效控制，一方面在于该村的领导班子团结有力，有远见。他们意识到，搞违法建筑有许多的隐患和风险，而且拆了建、建了拆，浪费了资源和精力。正因为村干部带头不建，对村民们自然也形成了有效的约束。另一方面，该村的集体经济搞得好，或发展建材生意，或投资商铺和商品房，无须从违法建筑的租金里谋利，村民的日子也同样“芝麻开花节节高”。在治安环境方面，村里多管齐下，率先成立了民兵应急分队，实行24小时电子监控，在出租屋租赁上也严格监管，确保租户的素质。有不少租户表示，“我们之所以愿意多出点租金，住在田贝村，图的就是这里安全整洁。” 拥有两个“零纪录”的田贝村，在“城中村”改造上也跃跃欲试。田贝村原住宅区虽规划完整、布局方正，但历经多年，已显破旧，不能满足村民们日益增长的居住需求。在大多数居民支持下，村委提出了规划设计方案，即“由田贝村委自行改造”的模式。目前，该方案已进入报批阶段。根据方案，田贝将顺应地形，以新建办公楼和两棵老榕数为中心，沿周边建设基本相同的9栋高层住宅楼，外加1栋28层的办公综合楼，形成围合式的布局，满足住宅通风、采光、日照的要求，又可以使小区有一个相对安静、封闭的内向型院落。记者在规划设计方案说明中看到，本规划设计以城市设计为前提，运用共享空间、灰空间、屋顶花园等设计手法，赋予建筑生机和活力，带状商业步行广场、超大的塔楼架空转换层观景平台以及空中花园的相互穿插，无不使人感受到生态建筑的鲜明特色。字句是抽象的，但规划展示给村民们的改造前景无疑是美好的。他们
