农用地转为建设用地

农用地转为建设用地（通用8篇）

农用地转为建设用地 篇1

一、预选符合规划的农用地

农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

▲规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。

▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。

▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。

二、编制建设项目可行性论证

确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

▲其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

三、提出用地预审申请

用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

▲建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

▲建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：

1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;

3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

▲国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。

四、预选符合规划的农用地

用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。

▲环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。

▲某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。

五、提出项目用地的正式申请

用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

六、各级政府审批

国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

▲能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕24号)实施前批准立项的，仍按原规定报批用地;实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准;除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。

▲其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。

七、办理征地手续

由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

▲其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。

▲国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

▲征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

▲征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

▲每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

八、领取用地批准文件

国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。

九、缴纳出让费，获得土地适用权

土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者按照相关规定，签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。

十、开始建设适用土地

农用地转为建设用地 篇2

我国土地按照用途划分为农用地、建设用地和未利用地三部分。其中, 建设用地分为国有建设用地和集体建设用地, 而国有建设用地又包括:城市建设用地和原有农地征收为国有建设用地。国有建设用地通过政府开发后可在市场上进行招拍挂、出租、转让等形式进行流转。相对于国有土地的市场化流转, 农村集体建设用地是不能主动流转的。

我国实行严格的土地用途管制和土地审批制度, 以及建设用地占用耕地“占补平衡”原则, 工业用地和其他非农用地供应受到了很大限制, 一些大城市如北京、上海、杭州的城市建设用地供需都出现了缺口。由此, 农村集体土地特别是农村集体建设用地作为建设用地中的主要组成部分, 面临着农地非农化巨大增值的激励。不少地方进行了农村集体建设用地不经过政府征收直接进入建设用地市场交易的尝试, 包括集体建设用地使用权出租、转让、转租等, 也就是农村集体建设用地直接流转的试点。如浙江湖州市以解决乡镇企业土地资产处置为目的, 对因乡镇企业改制而留下的存量集体建设用地的流转。1999年, 国土资源部以安徽芜湖市作为全国农村集体建设用地使用权流转试点, 旨在为国土资源改革做政策和法律储备。而广东省政府于2005年6月颁布的《广东省集体建设用地流转办法》更是以地方规章的形式规范集体建设用地使用权流转, 突破了现行“土地管理法”的法律约束。2010年1月, 浙江省率先在嘉兴市实行“宅基地入市”工程, 实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的积极流转模式。

伴随着工业化和城市化的发展进程, 建设用地的价值不断提升, 农民对土地非农化后增值的诉求越来越强, 很多地区在现行法律和制度的边际上不断创新, 农村集体建设用地直接流转已经是土地制度改革的一个方向。本文基于局部均衡理论, 分析农村集体建设用地直接流转后, 能否和国有建设用地实现“同价”, 并为现行土地制度的改革提供政策参考。

我国建设用地现状分析

2012年, 全国城乡用地总量为31.01万平方公里, 其中, 城市建设用地3.21万平方公里, 农村集体建设用地28.88万平方公里。城乡建设用地总量比2002年新增10.69万平方公里 (约合16002万亩) , 增幅为52.56%。其中, 城市建设用地新增加1.39万平方公里, 增幅达61.75%。目前, 占我国土地3.23%的建设用地中, 约十分之一为城镇建设用地 (占全国建设用地总量0.33%) , 约十分之九是农村建设用地 (占全国建设用地总量2.90%) 。我国城市建设用地规模从2002年每个城市平均40.66平方公里, 发展到2010年的80.34平方公里, 增幅达50.20%。

如果按照2002年城乡人均建设用地141.5平方米计算, 我国达到16亿人口 (理论界公认的人口峰值) 时的城乡建设用地总量应该是22.64万平方公里, 也就是我国现存建设用地总量满足我国人口最高峰的建设用地需求。由于我国明显的城乡二元结构和城镇土地一级市场政府垄断, 农村集体建设土地的流转存在着法律的严格限制, 占比0.33%的城镇建设用地支撑着6亿城镇人口, 占达2.90%的农村集体建设用地支撑着7亿农村人口。显然, 我国现有建设用地总量已经可以满足全国工业化和城市化的用地要求。在盘活现存城市建设用地存量和合法合理利用农村集体建设用地的基础上, 可以减少对耕地的违法占用和18亿亩耕地的红线不突破。

但是我国建设用地分布不均衡, 地域之间的利用情况也不尽相同。经济发达的省域如浙江、广东、江苏南部地区亟需建设用地指标, 而中西部大部分省份却有盈余的建设用地指标;另一方面, 我国建设用地的城乡差距特别大, 是导致城镇建设用地紧张, 非法占用农村集体建设用地的根本原因。因此, 可以通过农村集体建设用地直接参与城市土地市场流转, 来缓解城镇建设用地压力, 让农民分享城市化和工业化的土地增值收益。

农村集体建设用地直接流转前后农村集体建设用地市场分析

1.农村集体建设用地直接流转前农村集体建设用地市场分析

为研究方便, 假设在一个土地利用规划期内, 农村集体建设用地发隐形流转能给农村集体经济组织和农民带来一定的收益, 农村集体建设用地存在隐形市场, 但是农村集体建设用地的流转受到法律的严格限制以及政府的严格用途管制, 农村集体建设用地市场的供给是缺乏弹性的, 土地供给线类似于垂直线, 为S0。农村集体建设用地的需求者忌惮于非法占用的惩罚成本, 农村集体建设用地市场的需求也是缺乏弹性的, 为D0。

农村集体组织作为有限理性人, 在一定的利益驱动下, 一部分农村集体建设土地会被用地需求单位作为工业用途, 也就是图1中的市场均衡。该均衡下, 农村集体建设用地的供给和需求都是缺乏弹性的, 无论是供地方要价的提升, 抑或用地单位报价的提高而导致的用地变化量都是不明显的。

假设某些地区为解决建设用地不足难题, 允许农地集体建设用地自发流转, 上述的农村集体建设用地市场均衡情况将会改变, 为使研究更加清楚, 我们先就农村集体建设用地市场单独进行分析。

由于我国建设用地中, 农村集体建设用地的面积占了绝大部分, 虽然各个地区的比例不一样, 但是农村集体建设土地直接流转将会使建设用地供应明显增加。农村集体建设用地的征用成本和建设用地的“占卜平衡”原则, 农村集体建设用地供应也不是完全富有弹性, 供应曲线为S1。在农村集体土地市场和城镇土地市场的分割下, 建设用地单位可以自由选择何种建设用地来满足用地要求。按照成本效用理论, 大量的建设用地单位会选择价格相对便宜的农村集体建设用地, 但是受到区位因素和市场信息不对称的影响, 农村集体土地的需求并不会极具增加, 只是需求曲线会比原来富有弹性, 需求曲线为D1。在该均衡下, 农村集体土地的均衡价格相对于入市前会有所降低。这可能是因为农地入市自发入市被允许下, 用地单位不用再担心因为违法用地而导致的“沉没成本”;供需均衡下, 土地市场的需求数量相比于入市前增加 (如图2) 。另一方面, 农村集体建设用地直接流转后农村集体土地的供应和需求都是显著变化的, 农村集体土地受到土地政策宽松的影响而土地的供应增加, 表现为供给曲线向左下移动, 为S2, 价格的变化导致用地供应的变化是显著的。同样, 用地单位受到市场投资环境的利好刺激, 或者国家产业政策的支持对用地需求的增加, 表现为需求曲线向右上移动, 为D2, 用地的需求变化也是显著的 (如图2) 。

2.农村集体建设用地直接流转后, 城乡用地市场统一下的土地市场均衡分析

(1) 在土地利用规划下, 农村集体建设用地直接流转后, 受到“同地同价原则”的补偿, 宅基地、农村公用土地等农村建设用地和城市建设用地会慢慢达到城乡一体化。在农村建设用地直接流转前, 我国“土地管理法”规定, 任何单位和个人进行建设需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地。国家通过土地征收, 可以将原来属于农村集体所有的土地变为国有土地, 在存量国有建设用地的基础上, 国家每年会以一定的国有建设用地增量供应;另一方面我国土地制度中规定, 使用新增建设用地, 必须同时满足土地利用指标、基本农田保护和占补平衡三个条件。因此, 我国国有土地的土地供给增长率是稳定的, 且事先已在土地利用规划中设定, 国有土地市场中的土地供给线表现为S1。另外, 我国目前正处于高速的工业化和城市化时期, 受利于投资政策和宏观环境的影响, 很多制造企业和房地产企业对土地仍然采取“圈地”行为, 国有土地市场中的需求线表现为d1。农地集体建设用地直接流转前, 国有土地市场达到土地短期均衡时, 建设用地价格为p1, 远远高于农村集体土地使用权价格P1。国有土地使用权价格高启的主要原因, 是我国政府在国有土地有偿使用中收取高额的土地出让金。

(2) 农村集体建设用地直接流转后, 相对于高额的国有土地使用权价格和严格的土地审批制度, 很多用地单位会选择价格低廉和审批制度相对宽松的农村集体建设用地, 国有建设用地市场中的土地需求线会向左下方移动;相应的, 在农村集体土地市场中, 国家对农地入市的允许和相应制度的规范, 导致交易费用的降低和寻租机会的减少, 有些对区位因素要求不高的用地单位, 自然会选择农村集体建设用地作为自己的厂房或者工业用地, 农村土地市场中的土地需求线会向右上方移动。目前我国为了规范建设用地市场, 地方政府会定期公布基准地价和标定地价, 政府有偿出让土地会采取“招拍挂”的方式。因此, 国有建设用地的价格是市场化的价格, 用地单位可以对宗地进行相应的评估。农村集体建设用地直接流转后, 为了规范农村建设用地市场, 政府会采取相类似的措施。由于用地价格的公开和信息的透明, 农村集体土地市场和国有建设用地市场会达到局部均衡, 整个农村土地市场的土地需求线会移动到D1, 整个国有建设用地市场的需求线也会移动到d1。最后, 农村集体建设用地市场的价格和国有建设用地市场的价格会达到一致, 为P。当然, 农村集体土地的最后用地量相对于上述单独农村集体土地市场会增加, 增加量为E1E荠1, 用地价格增加为P1P。相应的土地使用权价格增加就会增加农民的福利, 可以看成这是政府让利于民的结果。在国有建设用地市场, 建设用地量就会减少为e1, 有助于缓解紧张的城镇建设用地需求。城镇建设用地使用权价格降低为P, 这不但可以降低房地产价格构成中的土地价格, 使房地产价格的上升趋势得到抑制, 也有利于进一步缩小城乡差距。

农村集体建设用地直接流转的制度分析

我国现行法律规定, 农村土地非农化的唯一途径是土地征收, 任何建设单位使用建设用地必须向政府提出申请, 政府垄断土地一级市场。农村集体建设用地直接流转的定义, 是农村集体作为集体土地的所有权人, 将其所有的农地非农化后直接进入土地市场供给, 享有与国有土地一样的出让、出租、转让、转租和抵押等土地发展权。但是, 我国农村集体土地直接入市面临着法律法规的土地非农化的限制, 土地制度的约束, 农村集体建设用地自身产权的不完全等一系列制度上的制约。

1.农村集体土地的不完全产权

我国法律根据土地所有权的主体不同, 分为国家所有权和集体所有权, 两种所有权的所有者基础都是公有制。这就造成了我国农村集体土地的产权主体不明晰。又由于我国土地制度的二元性, 国家可以依法对农村土地进行征收, 使得农村集体土地的产权不具有安全保障。从法律规定来看, 《中华人民共和国宪法》 (2004年修正案) 第十条规定:农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有外, 属于集体所有;宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。从该规定看, 农村土地所有权的主体是集体所有。这里的“集体”一般是指“农村集体经济组织”。结合“土地管理法”第十条的规定, “集体”一共有3种:村农民集体、乡 (镇) 农村集体、村内两个以上农业集体经济组织。可以说, 这种集体主体的虚拟和多样性, 导致了农村土地所有权主体模糊不清, 影响了农村集体土地产权明晰。不明确的产权主体难以保证直接入市的农村集体土地的使用权具有明显的内涵。产权的不明晰将导致土地交易双方承担高额的交易费用, 为土地的成功交易增加难度。因为农村集体土地直接入市后, 农村集体组织直接面临的是企业和其他用地单位, 农村集体组织作为一个泛化的整体必须要选择村干部作为“代表”去与用地单位商讨谈判, 从而产生委托代理的难题, 村干部作为有限理性人, 形成了实际拥地农民、委托方的村干部和用地单位的相互博弈, 增加讨价还价的成本。从上面的均衡分析看, 土地交易双方, 特别是作为土地供给方的农村集体组织, 为寻找用地企业所花费的搜寻费用和与农民的谈判费用等成本的增加, 将使土地供给线向上移动, 结果不但造成土地价格的上涨和交易面积的减少, 也减少了实际拥有土地农民的收益。

2.农村集体土地直接入市的法律约束

随着我国工业化和城市化进程的加快, 农地非农化的土地增值对农民的刺激越发明显, 农民对自己土地价值意识不断增强, 农村建设用地隐形市场在经济发达区域普遍存在。对这一现象, 国土资源部持观望和允许试点的态度。虽然, 很多地方在现行土地法律的空缺部分做了大胆的尝试, 为农村集体建设用地进入市场进行了探索, 但是我国政府还未对农地入市以国家大法来认可。“土地管理法”60条规定, 农村集体经济组织使用乡 (镇) 土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业, 或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的, 应当持有关批准文件, 向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请, 按照省、自治区、直辖市规定的批准权限, 由县级以上地方人民政府批准。但是, 现行法律法规将农村集体建设用地严格限定在农村集体经济组织自用的范围, 农村集体经济组织并不得出让、转让活出租集体土地使用权。同样, “土地管理法”63条规定, 农民集体所有土地的使用权不得出让、转让, 或者出租用于非农业建设。但是, 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业, 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农村集体建设用地直接流转存在着法律保障不足, 农村集体组织, 或者农地实际拥有的农民, 对待农村集体建设用地直接流转问题出现无法可循的困境。

研究结论与政策建议

试论集体建设用地 篇3

中央集体建设用地流转政策中的人本思想体现

针对集体建设用地流转，国务院早在2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）文件中第二部分“加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇規划实施管理”的总第（十）条中明确指出：“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。”（以下简称“挂钩政策”）2006年4月，山东、天津、江苏、湖北、四川五省市被国土部列为城乡建设用地增减挂钩第一批试点。2008年中共中央出台的《中央推进农村改革发展若干重大问题决定》对集体建设用地使用权流转作了具体的规划，具有划时代的意义。在这个文件中党中央提出：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有型的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规范的前提下与国有土地享用平等权益。2009年国土部又分别批准了19省加入增减挂钩试点。2009年12月31日，《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[2010]1号）文（以下简称《意见》）对城乡建设用地增减挂钩工作提出明确要求。《意见》指出，“有序开展农村土地整治，城乡建设用地增减挂钩要严格限定在试点范围内，周转指标纳入年度土地利用计划统一管理，农村宅基地和村庄整理后节约的土地仍属农民集体所有，确保城乡建设用地总规模不突破，确保复垦耕地质量，确保维护农民利益。按照严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控的原则，规范农村土地管理制度改革试点。加快修改土地管理法。”

以上三个中央文件赋以政府在集体建设用地流转上的主导权。依据此政策，地方政府获得了运用经济手段促进农村建设用地整理的权力，旨在通过地方政府部门发起实施“挂钩政策”，既改善农村生态环境和农民生产、生活条件，又适度地减少农村建设用地、整理复垦出耕地，有效提高土地供给水平的效果，最终达到缩小农村与城市差距，统筹城乡发展，发展成果由城乡平等分享的目的。

马克思的人本思想主要包括强调以人为本，在经济、政治、文化、社会活动中坚持以人为中心，尊重人的权利，关心人的需要，强调人权和人的社会平等地位，使人全面而自由发展从而成为自由人是马克思的人本思想的最终目标。这些内容和中央集体建设用地流转政策中“允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益，在符合规范的前提下与国有土地享用平等权益；充分保证农民的意愿，强调流转带给农民最大利益和对农民失地后生活的就业保障”等规定有异曲同工之妙，都是为了农民更好的生存和发展。

地方政府偏离甚至突破中央流转政策中的人本思想

城乡建设用地增减挂钩政策一出台就受到了各省市的欢迎，试点省份更是热情鼓舞，地方政府打着“城乡统筹”、“新农村建设”、“旧村改造”、“小城镇化”等各种旗号规模浩大的展开挂钩运动。各地都在规划着，要在一个很短的期限内，将域内农村“大变样”，民居改楼房。

一些地方开展城乡建设用地增减挂钩试点，对统筹城乡发展、改善农村发展条件发挥了积极作用。例如山东省的“村改社”、天津市的“宅基地换房”、重庆的“土地换社保”等等是取得一定成绩的。然而，随着政策的不断推进，地方政府离政策宗旨发展农村、保护农民利益的本位越来越远，甚至与政策的目标相背离。很多地方政府出于地方局部利益的各种考虑，经常曲解甚至突破中央制定的集体建设土地流转指导政策。缺乏人本思想的主要表现为地方政府违背民意的强拆在日益增多，地方政府侵犯农民集体建设用地流转收益愈发高涨。

首先，地方政府偏离了中央政策的农民本位思想的初衷，演变成各自追利的闹剧。片面追求增加城镇建设用地指标，擅自开展城乡建设用地增减挂钩试点或扩大试点范围，擅自扩大挂钩周转指标规模，这种地方政府行为的目的不是为了农村发展，不是为了农民利益，而是一种自我利益追求。以河北最为典型。河北正全省范围开展新民居建设工程，整理出新耕地置换城市建设用地。因此河北农民正在经历一场家园变迁，要“被入住”新民居：集中住楼。根据媒体报道，至2012年，河北将完成7500个新民居建设示范村，保守估算，将为河北增加建设用地50多万亩。不过，去年河北省获得国土资源部的城乡建设用地增减挂钩指标是1.2万亩。它虽然依据了国土部“城乡建设用地增减挂钩”政策，但实施中多重突破此政策，不仅扩大了挂钩范围，而且在集体建设用地流转中侵犯农民的土地权益，土地级差收益全归地方政府，这与2010年的中央一号文件明确规定：“农村宅基地和村庄整理后节约的土地，仍属农民集体所有。”的政策要求大相径庭。其次，有的地方政府违背农民意愿强拆强建，侵害农民利益；挂钩周转指标使用收益分配不规范等。此外政府为获得土地极差利益，把从农村置换出的建设用地指标卖给开发商，开发商为了挣钱什么事都干得出来，所以只要政府想在这里面挣钱，肯定会出现利益分配问题，就会跟农民产生矛盾。

人本思想对集体建设用地流转的启示

就政治意义而言，以人为本就是要把人民群众的利益作为一切工作的出发点和落脚点，始终从人民群众的根本利益出发来谋发展、促发展，切实维护和保障人民群众的经济、政治和文化权益，切实有效地解决人民群众生活中存在的实际问题，要让发展的成果惠及全体人民。从这个意义上来说，以人为本的思想对地方政府的行政工作提出了总的方向要求，给当前集体建设用地流转的启示就是充分尊重农民主体的意愿，注重农民的诉求，保护农民的合法利益，增加农民的财产价值，为农民的生存及个人发展提供保障。

而这个最终保障要靠制度来实现。根据人本思想，解决的关键笔者设想是赋予农民一种土地发展权。我国现行的法律制度中还没有关于农地发展权的规定，但大部分学者承认农地发展权的客观存在。为了防止耕地被擅自非农化使用、限制土地征用权滥用和保护农民合法权益，我国土地权利体系中有必要增设农地发展权，以发展和完善现行土地权利制度。有学者认为农地发展权是指土地用途由农用地转为建设用地的用途变更权，也有学者认为土地发展权也包括土地的用途不改变，通过提高土地利用集约度，将土地从低效益或低强度转向较高效益或较高强度的利用，以此获取更高土地收益的财产权。笔者觉得土地发展权还应当包括农民持有该土地将来能够从中得到的所有期待收益。从权利的内涵上分析，农地发展权是从动态的角度规定土地权利的内容。创设了农地发展权后，集体土地所有权是以目前已经一发取得的权利为限。也就是说，集体土地所有权的范围以已经确定的正常使用的价值为限，此后变更农地使用类别的权利则属于农地发展权。随着社会经济的发展进步，人口数量增加，城市化速度加快，导致农地保护问题、农地生态问题、人地矛盾激化的问题成为人们不得不面对和迫切需要解决的问题。由此，土地所有权问题发生了剧烈的变化，土地所有权的行使受到越来越多的限制，土地利用呈现出社会化的趋势。农地发展权就是在这样的背景下产生的。农地发展权与农地所有权的关系呈现出两种制度安排：（1）农地发展权从属于所有权。有学者主张：“依宪法对于土地所有权保障的范围，不仅包括实质上土地的上下空间，同时也包括其所处的权利状况在内。土地所有权所保障的范围包括建筑、开发的自由、存续保护、具有财产权效力的强化之请求权、相邻关系的保护等”。按照该学者的观点，农地所有权不是一项权利而是由一束权利构成的所有权体系。农地发展权包括在农地所有权体系之中，是一项可以单独处分的权利。（2）农地发展权与所有权分立。有学者认为，农地发展权是一项独立的财产权，它的权源是国家主权。集体土地所有权与归国家所有的农地发展权可以同时并存的。两者各有其行使范围，前者是农地的耕种权，后者是将农地改变为集体建设用地权。前者称农地所有权，属于农民集体，后者称农地发展权，属于国家。两权都为财产权。赋予农民土地发展权，不仅大大增加了农民的土地权利，可以规定建设用地流转后发生明显增值，农民也可以从中截取一部分收益，用于失地农民的生活保障，符合人本思想的内涵。

（作者单位：湖南师范大学）

农用地转为建设用地 篇4

2014年09月26日 17:28 国土部网站

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国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见

国土资发〔2014〕119号

各省、自治区、直辖市及计划单列市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局，中国地质调查局及部其他直属单位，各派驻地方的国家土地督察局，部机关各司局：

土地节约集约利用是生态文明建设的根本之策，是新型城镇化的战略选择。党中央、国务院高度重视土地节约集约利用，针对我国经济发展进入新常态，处于经济增长换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的阶段特征，对大力推进节约集约用地提出了新要求。近年来，各地采取措施推进土地节约集约利用，取得了积极进展，但是，土地粗放利用状况没有根本改变，建设用地低效闲置现象仍较普遍。为了深入贯彻落实党中央、国务院的决策部署，切实解决土地粗放利用和浪费问题，以土地利用方式转变促进经济发展方式转变，推动生态文明建设和新型城镇化，提出如下指导意见。

一、总体要求

(一)指导思想。以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻生态文明建设和新型城镇化战略部署，紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，坚持和完善最严格的节约用地制度，遵循严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率的总要求，全面做好定标准、建制度、重服务、强监管工作，大力推进节约集约用地，促进土地利用方式和经济发展方式加快转变，为全面建成小康社会和实现中华民族伟大复兴的中国梦提供坚实保障。

(二)主要目标。

——建设用地总量得到严格控制。实施建设用地总量控制和减量化战略，城乡建设用地总量控制在土地利用总体规划确定的目标之内，努力实现全国新增建设用地规模逐步减少，到2020年，单位建设用地二、三产业增加值比2010年翻一番，单位固定资产投资建设用地面积下降80%，城市新区平均容积率比现城区提高30%以上。

——土地利用结构和布局不断优化。实施土地空间引导和布局优化战略，完成全国城市开发边界、永久基本农田和生态保护红线划定，引导城市建设向组团式、串联式、卫星城式发展，工业用地逐步减少，生活和基础设施用地逐步增加，中西部地区建设用地占全国建设用地的比例有所提高。

——土地存量挖潜和综合整治取得明显进展。实施土地内涵挖潜和整治再开发战略，“十二五”和“十三五”期间，累计完成城镇低效用地再开发750万亩、农村建设用地整治900万亩、历史遗留工矿废弃地复垦利用300万亩，土地批后供应率、实际利用率明显提高。

——土地节约集约利用制度更加完善，机制更加健全。“党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、上下联动”的国土资源管理新格局基本形成，节约集约用地制度更加完备，市场配置、政策激励、科技应用、考核评价、共同责任等机制更加完善，建成一批国土资源节约集约利用示范省、模范县(市)。

二、严格用地规模管控

(三)严格控制城乡建设用地规模。实行城乡建设用地总量控制制度，强化县市城乡建设用地规模刚性约束，遏制土地过度开发和建设用地低效利用。加强相关规划与土地利用总体规划的协调衔接，相关规划的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的建设用地规模。依据二次土地调查成果和土地变更调查成果，按照国家统一部署，调整完善土地利用总体规划，从严控制城乡建设用地规模。探索编制实施重点城市群土地利用总体规划和村土地利用规划，强化对城镇建设用地总规模的控制，合理引导乡村建设集中布局、集约用地。严格执行围填海造地政策，控制围填海造地规模。

(四)逐步减少新增建设用地规模。与国民经济和社会发展计划、节约集约用地目标要求相适应，逐步减少新增建设用地计划和供应，东部地区特别是优化开发的三大城市群地区要以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。严格核定各类城市新增建设用地规模，适当增加城区人口100万～300万的大城市新增建设用地，合理确定城区人口300万～500万的大城市新增建设用地，从严控制城区人口500万以上的特大城市新增建设用地。

(五)着力盘活存量建设用地。着力释放存量建设用地空间，提高存量建设用地在土地供应总量中的比重。制定促进批而未征、征而未供、供而未用土地有效利用的政策，将实际供地率作为安排新增建设用地计划和城镇批次用地规模的重要依据，对近五年平均供地率小于60%的市、县，除国家重点项目和民生保障项目外，暂停安排新增建设用地指标，促进建设用地以盘活存量为主。严格执行依法收回闲置土地或征收土地闲置费的规定，加快闲置土地的认定、公示和处置。建立健全低效用地再开发激励约束机制，推进城乡存量建设用地挖潜利用和高效配置。完善土地收购储备制度，制定工业用地等各类存量用地回购和转让政策，建立存量建设用地盘活利用激励机制。

(六)有序增加建设用地流量。按照土地利用总体规划和土地整治规划，在安排新增建设用地时同步减少原有存量建设用地，既保持建设用地总量不变又增加建设用地流量，保障经济社会发展用地，提高土地节约集约利用水平。在确保城乡建设用地总量稳定、新增建设用地规模逐步减少的前提下，逐步增加城乡建设用地增减挂钩、工矿废弃地复垦利用和城镇低效用地再开发等流量指标，统筹保障建设用地供给。建设用地流量供应，主要用于促进存量建设用地的布局优化，推动建设用地在城镇和农村内部、城乡之间合理流动。各地要探索创新“以补充量定新增量、以压增量倒逼存量挖潜”的建设用地流量管理办法和机制，合理保障城乡建设用地，促进土地利用和经济发展方式转变。

(七)提高建设用地利用效率。合理确定城市用地规模和开发边界，强化城市建设用地开发强度、土地投资强度、人均用地指标整体控制，提高区域平均容积率，优化城市内部用地结构，促进城市紧凑发展，提高城市土地综合承载能力。制定地上地下空间开发利用管理规范，统筹地上地下空间开发，推进建设用地的多功能立体开发和复合利用，提高空间利用效率。完善城市、基础设施、公共服务设施、交通枢纽等公共空间土地综合开发利用模式和供地方式，提高土地利用强度。统筹城市新区各功能区用地，鼓励功能混合和产城融合，促进人口集中、产业集聚、用地集约。加强开发区用地功能改造，合理调整用地结构和布局，推动单一生产功能向城市综合功能转型，提高土地利用经济、社会、生态综合效益。

三、优化开发利用格局

(八)优化建设用地布局。发挥国土规划和土地利用总体规划的引导管控作用，最大限度保护耕地、园地和河流、湖泊、山峦等自然生态用地，促进形成规模适度、布局合理、功能互补的城镇空间体系，加快构建以城市群为主体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化格局。加快划定城市开发边界、永久基本农田和生态保护红线，促进生产、生活、生态用地合理布局。结合农村土地综合整治，因地制宜、量力而行，在具备条件的地方对农村建设用地按规划进行区位调整、产权置换，促进农民住宅向集镇、中心村集中。完善与区域发展战略相适应、与人口城镇化相匹配、与节约集约用地相挂钩的土地政策体系，促进区域、城乡用地布局优化。

(九)严控城市新区无序扩张。严格城市新区用地管控，除因中心城区功能过度叠加、人口密度过高或规避自然灾害等原因外，不得设立城市新区；确需设立城市新区的，必须以人口密度、用地产出强度和资源环境承载能力为基准，以符合土地利用总体规划为前提。按照《城市新区设立审核办法》，严格审核城市新区规划建设用地规模和布局。制定新区用地扩张与旧城改造相挂钩的方案，促进新旧城区联动发展。

(十)加强产业与用地的空间协同。强化产业发展规划与土地利用总体规划的协调衔接，统筹各业各类用地，重点保障与区域资源环境和发展条件相适应的主导产业用地，合理布局战略性新兴产业、先进制造业和基础产业用地，引导产业集聚、用地集约。完善用地激励和约束机制，严禁为产能严重过剩行业新增产能项目提供用地，促进落后产能淘汰退出和企业兼并重组。推动特大城市中心城区部分产业向卫星城疏散，强化大中城市中心城区现代商贸、现代服务等功能，提高城市土地产业支撑能力。

(十一)合理调整建设用地比例结构。与新型城镇化和新农村建设进程相适应，引导城镇建设用地结构调整，控制生产用地，保障生活用地，增加生态用地；优化农村建设用地结构，保障农业生产、农民生活必需的建设用地，支持农村基础设施建设和社会事业发展；促进城乡用地结构调整，合理增加城镇建设用地，加大农村空闲、闲置和低效用地整治，力争到2020年，城镇工矿用地在城乡建设用地总量中的比例提高到40%左右。调整产业用地结构，保障水利、交通、能源等重点基础设施用地，优先安排社会民生、扶贫开发、战略性新兴产业以及国家扶持的健康和养老服务业、文化产业、旅游业、生产性服务业发展用地。

四、健全用地控制标准

(十二)完善区域节约集约用地控制标准。继续落实“十二五”单位国内生产总值建设用地下降30%的目标要求。探索开展土地开发利用强度和效益考核，依据区域人口密度、二三产业产值、产业结构、税收等指标和建设用地结构、总量的变化，提出控制标准，加快建立综合反映土地利用对经济社会发展承载能力和水平的评价标准。

(十三)引导城乡提高土地利用强度。加强对城镇和功能区土地利用强度的管控和引导，依据城镇建设用地普查，开展人均城镇建设用地、城市土地平均容积率、各功能区容积率和不同用途容积率、建筑密度、单位土地投资等土地利用效率和效益的控制标准研究。提出“十三五”平均容积率等节约集约用地考核具体指标。逐步确立由国家和省市调控城镇区域投入产出、平均建筑密度、平均容积率控制标准，各城镇自主确定具体地块土地利用强度的管理制度，实现城镇整体节约集约、功能结构完整、利用疏密有致、建筑形态各具特点的土地利用新格局。

(十四)严格执行各行各业建设项目用地标准。在建设项目可行性研究、初步设计、土地审批、土地供应、供后监管、竣工验收等环节，严格执行建设用地标准，建设项目的用地规模和功能分区，不得突破标准控制。各地要在用地批准文件、出让合同、划拨决定书等法律文本中，明确用地标准的控制性要求，加强土地使用标准执行的监督检查。鼓励各地在严格执行国家标准的基础上，结合实际制定地方土地使用标准，细化和提高相关要求。对国家和地方尚未编制用地标准的建设项目，国家和地方已编制用地标准但因安全生产、地形地貌、工艺技术有特殊要求需要突破标准的建设项目，必须开展建设项目节地评价论证，合理确定用地规模。

五、发挥市场机制作用

(十五)发挥市场机制的激励约束作用。深化国有建设用地有偿使用制度改革，扩大国有土地有偿使用范围，逐步对经营性基础设施和社会事业用地实行有偿使用，缩小划拨供地范围。加快形成充分反映市场供求关系、资源稀缺程度和环境损害成本的土地市场价格机制，通过价格杠杆约束粗放利用，激励节约集约用地。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。健全完善主体平等、规则一致、竞争有序的市场规制，营造有利于土地市场规范运行、有效落实节约集约用地的制度环境。

(十六)鼓励划拨土地盘活利用。按照促进流转、鼓励利用的原则，进一步细化原划拨土地利用政策，加快推进原划拨土地入市交易和开发利用，提高土地要素市场周转率和利用效率。符合规划并经市、县人民政府批准，原划拨土地可依法办理出让、转让、租赁等有偿使用手续。符合规划并经依法批准后，原划拨土地既可与其他存量土地一并整体开发，也可由原土地使用权人自行开发。经依法批准后，鼓励闲置划拨土地上的工业厂房、仓库等用于养老、流通、服务、旅游、文化创意等行业发展，在一定时间内可继续以划拨方式使用土地，暂不变更土地使用性质。

(十七)完善土地价租均衡的调节机制。完善工业用地出让最低价标准相关实施政策，建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格，优化居住用地和工业用地结构比例。实行新增工业用地弹性出让年期制，重点推行工业用地长期租赁。加快制订有利于节约集约用地的租金标准，根据产业类型和生产经营周期确定各类用地单位的租期和用地量，引导企业减少占地规模，缩短占地年期，防止工业企业长期大量圈占土地。进一步完善土地价租税体系，提高土地保有成本，强化对土地取得、占有和使用的经济约束，提高土地利用效率和效益。

六、实施综合整治利用

(十八)推动城乡土地综合利用。在符合建设要求、不影响质量安全和生态环境的基础上，因地制宜推动城市交通、商业、娱乐、人防、绿化等多功能、一体化、综合型公共空间立体开发建设，引导城镇建设提高开发强度和社会经济活动承载力。引导工业企业通过技改、压缩绿地和辅助设施用地，扩大生产用地，提高工业用地投资强度和利用效率。推动农村各类用地科学布局，鼓励农用地按循环经济模式引导、组合各类生产功能，实现土地复合利用、立体利用。结合永久基本农田和生态保护红线的划定，保留连片优质农田和菜地，作为城市绿心、绿带，发挥耕地的生产、生态和景观等多重功能。

(十九)大力推进城镇低效用地再开发。坚持规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享、严格监管的原则，在严格保护历史文化遗产、传统建筑和保持特色风貌的前提下，规范有序推进城镇更新和用地再开发，提升城镇用地人口、产业承载能力。结合城市棚户区改造，建立合理利益分配机制，采取协商收回、收购储备等方式，推进“旧城镇”改造；依法办理相关手续，鼓励“旧工厂”改造和产业升级；充分尊重权利人意愿，鼓励采取自主开发、联合开发、收购开发等模式，分类推动“城中村”改造。

(二十)强化开发区用地内涵挖潜。推动开发区存量建设用地盘活利用，鼓励对现有工业用地追加投资、转型改造，提高土地利用强度。提高开发区工业用地准入门槛，制订各开发区亩均投资强度标准和最低单独供地标准，并定期更新。推动开发区建设一定规模的多层标准厂房，支持各类投资开发主体参与建设和运营管理。加强标准厂房建设的土地供应，国家级和省级开发区建设标准厂房容积率超过1.2的，所需新增建设用地计划指标由省级国土资源主管部门单列。各地可结合实际，制订扶持标准厂房建设和鼓励中小项目向标准厂房集中的政策，促进中小企业节约集约用地。

(二十一)因地制宜盘活农村建设用地。统筹运用土地整治、城乡建设用地增减挂钩等政策手段，整合涉地资金和项目，推进田、水、路、林、村综合整治，促进农村低效和空闲土地盘活利用，改善农村生产生活条件和农村人居环境。土地整治和增减挂钩要按照新农村建设、现代农业发展和农村人居环境改造的要求，尊重农民意愿，坚持因地制宜、分类指导、规划先行、循序渐进，保持乡村特色，防止大拆大建；要坚持政府统一组织和农民主体地位，增加工作的公开性和透明度，维护农民土地合法权益，确保农民自愿、农民参与、农民受益。在同一乡镇范围内调整村庄建设用地布局的，由省级国土资源部门统筹安排，纳入城乡建设用地增减挂钩管理。

(二十二)积极推进矿区土地复垦利用。按照生态文明建设和矿区可持续发展的要求，坚持强化主体责任与完善激励机制相结合，综合运用矿山地质环境治理恢复、土地复垦等政策手段，全面推进矿区土地复垦，改善矿区生态环境，提高矿区土地利用效率。依法落实矿山土地复垦主体责任，确保新建在建矿山损毁土地及时全面复垦。创新土地管理方式，在集中成片、条件具备的地区，推动历史遗留工矿废弃地复垦和挂钩利用，确保建设用地规模不增加、耕地综合生产能力有提高、生态环境有改善，废弃地得到盘活利用。

七、推动科技示范引领

(二十三)推广应用节地技术和模式。及时总结提炼各类有利于节约集约用地的建造技术和利用模式，完善激励机制和政策，加大推广应用力度。要重点推广城市公交场站、大型批发市场、会展和文体中心、城市新区建设中的地上地下空间立体开发、综合利用、无缝衔接等节地技术和节地模式，鼓励城市内涵发展；加快推广标准厂房等节地技术和模式，降低工业项目占地规模；引导铁路、公路、水利等基础设施建设采取措施，减少工程用地和取弃土用地；推进盐碱地、污染地、工矿废弃地的治理与生态修复技术创新，加强暗管改碱节地技术研发和应用，实现土地循环利用。

(二十四)研究制定激励配套政策。加大节地技术和节地模式的配套政策支持力度，在用地取得、供地方式、土地价格等方面，制定鼓励政策，形成节约集约用地的激励机制。对现有工业项目不改变用途前提下提高利用率和新建工业项目建筑容积率超过国家、省、市规定容积率部分的，不再增收土地价款。在土地供应中，可将节地技术和节地模式作为供地要求，落实到供地文件和土地使用合同中。协助相关部门，探索土地使用税差别化征收措施，按照节约集约利用水平完善土地税收调节政策，鼓励提高土地利用效率和效益。

(二十五)组织开展土地整治技术集成与应用。加强土地整治技术集成方法研究，组织实施一批土地整治重大科技专项，选取典型区域开展应用示范攻关。在土地整理、土地复垦、土地开发和土地修复中，综合运用先进科学技术，推进农村土地整治和城市更新，修复损毁土地，保障土地可持续利用，提高节约集约用地水平。

(二十六)深入开展节约集约用地模范县市创建。完善创建活动指标标准体系和评选考核办法，深化创建活动工作机制建设，定期评选模范县市，引导开展节约集约示范省建设。以创建活动引导各地树立正确的政绩观和科学发展理念；广泛动员社会各方力量，推进土地节约集约利用进社区、进企业、进家庭、进课堂。

八、加强评价监管宣传

(二十七)全面清查城乡建设用地情况。以第二次全国土地调查和城镇地籍调查为基础，通过土地变更调查和城镇地籍调查数据更新汇总，全面掌握城乡建设用地的结构、布局、强度、密度等现状及其变化情况。在此基础上，各地可根据需要开展补充调查，为充分利用各类闲置、低效和未利用土地及开展节约集约用地评价考核提供详实的建设用地基础数据。

(二十八)全面推进节约集约用地评价。持续开展单位国内生产总值建设用地消耗下降目标的评价。进一步完善开发区建设用地节约集约利用评价，适时更新评价制度。部署开展城市节约集约用地初始评价，在初始评价基础上开展区域和中心城区更新评价。加快建立工程建设项目节地评价制度，明确节地评价的范围、原则和实施程序，通过制度规范促进节约集约用地。

(二十九)加强建设用地全程监管及执法督察。全面落实土地利用动态巡查制度，超过土地使用合同规定的开工时间一年以上未开工、且未开工建设用地总面积已超过近五年年均供地量的市、县，要暂停新增建设用地供应。建立健全土地市场监测监管实地核查办法，加大违法违规信息的网上排查和实地核查。充分运用执法、督察手段，加强与审计、纪检监察、检察等监督或司法机关的联动，有效制止和严肃查处违法违规用地行为。

(三十)强化舆论宣传和引导。充分利用多种媒体渠道和“6.25”土地日等活动平台，广泛宣传我国土地资源国情和形势，增强社会各界的资源忧患意识，促进形成节约集约用地全民共识。深入宣传全面落实节约优先战略，提高土地利用效率和效益的做法和典型经验。加强科普宣传和人才培训，普及推广节约集约用地知识。

推进土地节约集约利用，是各级国土资源部门的中心工作和主要职责。各省(区、市)国土资源部门积极争取党委、政府的支持，结合实际制定细化方案和配套措施，认真贯彻落实本指导意见。部机关各司局、各派驻地方的国家土地督察局及相关单位要结合职责，明确目标任务、具体措施、责任分工和推进时限，确保指导意见的落实。

本文件有效期为8年。

农用地转为建设用地 篇5

]第一条 为保证土地利用总体规划的实施，充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，制定本办法。

第二条 本办法所称建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

第三条 预审应当遵循下列原则：

(一)符合土地利用总体规划；

(二)保护耕地，特别是基本农田；

(三)合理和集约利用土地：

(四)符合国家供地政策。

第四条 建设项目用地实行分级预审。

需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。

需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。

第五条 需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建没用地单位提出预审申请。

需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前，由建设用地单位提出预审申请。

第六条 依照本办法第四条规定应当由国土资源部预审的建设项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。涉密军事项目和国务院批准的特殊建没项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

应当由国土资源部负责预审的输电线塔丛、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。

第七条 建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：

(一)建设项目用地预审申请表；

(二)预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；

(三)需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

本条第一款规定的预审申请表，由国土资源部统一规定。

第八条 受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时，应当提供下列材料：

(一)初审意见，内容包括拟建设项目用地是否符合土地利用总体规划、是否符合国家供地政策、用地标准和总规模是否符合有关规定、补充耕地初步方案是否可行等；

(二)标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件；

(三)属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。

第九条 符合本办法第七条规定的预审申请和第八条规定的初审转报件，国土资源管理部门应当受理和接收。不符合的，应当场或在五日内书面通知申请人和转报人，逾期不通知的，视为受理和接收。

受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门应当自受理之日起二十日内完成初审工作，并转报国土资源部。

第十条 预审的主要内容：

(一)建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；

(二)建设项目是否符合国家供地政策；

(三)建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；

(四)占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；

(五)属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。

第十一条 国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日。

第十二条 预审意见应当包括对本办法第十条规定内容的结论性意见和对建设用地单位的具体要求。

第十三条 预审意见是建设项目批准、核准的必备文件，预审意见提出的用地标准和总规模等方面的要求，建设项目初步设计阶段应当充分考虑。

建设用地单位应当认真落实预审意见，并在依法申请使用土地时出具落实预审意见的书面材料。

第十四条 建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

第十五条 核准或者批准建设项目前，应当依照本办法规定完成预审，未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。

关于经营设施农用地的建设方案 篇6

为带动更多农民从事规模化、生态化的农业生产，从根本上改变农业生产方式，提高农业资源的利用率，增强农业发展后劲，保护和改善农业生态环境，促进农业生产的可持续发展，并以此带动本地农村经济发展，优化农业产业结构，提高本地农民收入，我公司拟申请建立法自然农业发展有限公司黄牛养殖项目。现将本项目建设方案报告如下：

一、项目名称及内容：

我公司建立法自然农业发展有限公司黄牛养殖项目

二、项目建设地点

法自然农业发展有限公司黄牛养殖项目位于宁墩镇三塔村。地理环境非常适应。

三、项目用地面积

本项目规划用地 15489㎡

有偿流转土地和租赁土地的经营权均为42年。四，拟建设施类型、数量

生产设施用地：15489㎡，其中钢构PC板连体大棚： 14489㎡。砖木结构生产用房：1000㎡。合计：15489㎡。上述用地不占基本农田。

五、土地复耕

本项目的生产设施用地均不占用基本农田，因此，经营到期后，将自行处理地面设施，按规定进行土地复垦。

六、项目投资估算及经济效益分析

（一）项目投资资金来源，以自筹为主。

（二）项目投资约需：400万元。其中：

1、固定资产投资约300万元（含钢构厂房和各项土建费用，仪器设备等）

2、流动资金投入约需100万元（材料费、水电费、人工费等）

（三）经济效益分析

1、本项目建成后，年收入可达50万元。

2、扣除年固定资产折旧及流动资金抽入20万元，年利税可达30万元。

申请单位：宁国市法自然农业发展有限公司

农用地转为建设用地 篇7

通知指出, 土地利用涉及全民族的根本利益, 必须服从国家的统一管理。土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。任何涉及土地管理制度的试验和探索, 都不能违反国家的土地用途管制制度。

通知说, 按照法律法规的规定, 任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的, 都必须依法经过批准。兴办乡镇企业、乡 (镇) 村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的, 必须符合乡 (镇) 土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划, 纳入土地利用年度计划, 并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。农村集体经济组织使用乡 (镇) 土地利用总体规划确定的建设用地, 兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的, 必须符合土地利用总体规划和乡 (镇) 、村规划, 并纳入建设用地年度计划管理。

通知强调指出, 农村住宅用地只能分配给本村村民, 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用, 数量较大, 造成耕地大量毁坏的, 要依法追究刑事责任。

通知要求各级人民政府要依据土地利用总体规划和乡 (镇) 、村规划, 对农村集体建设用地实行总量控制。严禁以各种名义, 擅自扩大农村集体建设用地规模, 以及通过“村改居”等方式, 非法将农民集体所有土地转为国有土地。要严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

通知说, 土地整理新增耕地面积只能折抵用于建设占用耕地的补偿, 不得折抵为建设用地指标, 扩大建设用地规模。城乡建设用地增减挂钩试点, 必须严格控制在国家已经批准的试点范围内。试点必须符合土地利用总体规划、城市规划和乡 (镇) 、村规划, 必须确保城乡建设用地总量不增加, 农用地和耕地面积不减少。不得以试点为名违背农民意愿大拆大建、强制搬迁, 侵害农民权益。

通知要求严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为。对未取得合法用地手续的建设项目, 发展改革部门不得办理项目审批、核准手续, 规划部门不得办理建设规划许可, 建设部门不得发放施工许可证, 电力和市政公用企业不得通电、通水、通气, 国土资源管理部门不得受理土地登记申请, 房产部门不得办理房屋所有权登记手续, 金融机构不得发放贷款。未依法办理农用地转用审批手续占用农用地设立企业的, 工商部门不得登记。

农用地转为建设用地 篇8

数据显示，北京市2014年计划供应国有建设用地5148公顷，实际供应3161公顷，完成年度土地供应计划的61.4%，与2013年同比下降20.2%。而2015年度国有建设用地供应计划总量，再次缩减500多公顷。

其中，住宅用地1200公顷，保障性安居工程450公顷，商品住宅750公顷；商服用地400公顷。

6条地铁新线今年开建

2015年又是本市轨道交通建设史上的一个“大年”。4月21日，新京报记者从市轨道交通建设动员大会上获悉，2015年北京市将开工建设新机场线、3号线一期、17号线、19号线一期、12号线和7号线东延6条地铁新线，总里程183公里。此外，昌平线二期和14号线中段将在2015年内开通运营。16号线北段将有望在2016年率先开通。另外，现有机场线也将在今年启动由东直门站西延至北新桥站的工程，但由于工程量相对较小，未列入年度新开工计划。今年6条地铁开工线中，除了延长线7号线东延外，均将引入社会资本建设。

90万北京蚁族近八成住房条件差

共青团北京市委“北京青年1%抽样调查”显示，85.1%的青年流动大学毕业生租房居住，大约77%的人员存在住房条件较差的情况。此前曾有学者将这部分群体称为“蚁族”。

团北京市委调研组报告显示，北京青年流动大学毕业生的特征之一，是“围绕高端产业聚集，顺应产业发展方向”，在京的青年流动大学毕业生从事最多的行业为信息传输、软件和信息技术服务业，占19.1%，而其他行业人数比例均低于10%。

这些聚集区域主要分布在北京北部和东部的城乡接合部。调研组发现了3个规律：多数分布在中关村、CBD及综合商业区等高端服务业密集区域；部分毗邻高校集中的地区；多数分布在轨道交通、高速公路较发达地段。

新建跨河桥连接通州亦庄

宽约近80米的新凤河西岸即为亦庄开发区，东岸则为通州区马驹桥镇。由于马驹桥镇的居住小区较多，不少在亦庄开发区上班的人选择在这里居住。

新凤河继续向东北方向汇入凉水河，是凉水河一条较大支流。目前需要在两个区往返的居民仅能靠跨凉水河的马驹桥新桥和马驹桥老桥通行。法制晚报记者从施工方北京市政路桥养护集团一工程处获悉，新凤河跨河桥全长85.24米，全宽41米，与西侧的泰河路和东侧的兴华南街相对应，包括主辅路两部分， 主路部分为双向四车道。月内桥梁将开始进行桥面吊装，预计本月底主体结构完工，随后将进行桥面施工，预计10月中旬具备通车条件。