征收评估办法

征收评估办法（共8篇）

征收评估办法 篇1

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；

（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；

（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

（四）委托人应提供的评估所需资料；

（五）评估过程中双方的权利和义务；

（六）评估费用及收取方式；

（七）评估报告交付时间、方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法；

（十）其他需要载明的事项。

第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定处理结果进行评估。

第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或

者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后合理确定评估结果。

第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

第十七条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

第十八条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。

评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第二十七条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

第二十八条 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

第三十二条 在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

第三十三条 本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有

征收评估办法 篇2

一、评估机构应当中立评估

社会中介机构进行企业化运作的同时, 肩负着社会责任, 其专业化功能最大限度的发挥在于其专业化和中立化。《评估办法》第3条规定:“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会 (以下称评估专家委员会) 成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作, 并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的, 应当回避”。在现实中, 根据《房地产估价机构管理办法》的规定, 房地产管理部门对评估机构具有监督检查职责。房屋征收是地方政府的中心工作, 带有地方政府利益倾向的房地产行政管理部门可能或多或少会对评估机构“施加影响”。为了落实该条规定的中立评估精神, 建议建立房屋征收异地执业制度, 扩大异地评估范围。如果存在影响中立评估情形的, 在诉讼中, 人民法院应当依法履行职责、严格司法审查, 从证据的合法性上予以否定, 真正发挥行政审判职能作用, 改变“上诉不如上访, 上访不如上网”的不正常现象。

二、被征收人对评估机构有更多的选择权

《城市房屋拆迁估价指导意见》规定, 拆迁估价机构的确定应当公开、透明, 采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。为了减少地方政府对评估机构的公正评估产生影响, 改变过去拆迁管理部门指定评估机构的做法, 《评估办法》第4条规定:“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的, 由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定, 或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。征收部门应当联系一级资质、二级资质和三级资质大约5家以上的评估机构作为备选评估机构, 体现政府公平补偿的态度, 提高征收工作的公信力。征收部门通过公告公布备选的评估公司及基本情况, 在规定的时间内提交由被征收人签名的确定评估机构的材料。为了公平竞争, 评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。在评估机构的选择上, 应该使被征收人有更多的选择权。

三、评估委托合同明确约定权利与义务

《评估办法》第6条规定, 按照法定程序选定或者确定房地产价格评估机构后, 房屋征收部门作为委托人, 向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书, 并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。《评估办法》第7条规定, 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。《评估办法》第8条规定, 评估的目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据, 评估被征收房屋的价值, 或者为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。《评估办法》第16条规定, 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定, 向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

四、确保评估结论合法、合规、符合实际

房屋征收评估前, 房屋征收部门应当在纪检监察参与或监督之下, 组织有关单位对被征收房屋情况进行调查, 明确评估对象。评估对象应当全面、客观, 不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况, 包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的调查、认定和处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布, 这是阳光征收的重要内容, 通过公布接受监督, 通过监督实现公平、防止腐败。对于已经登记的房屋, 其性质、用途和建筑面积, 一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。对于产权证为住宅, 但已经依法取得营业执照的, 应当根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定, 考虑经营年限、纳税情况、经营状况、住宅房屋价格、经营性用房价格等因素, 综合分析作出评估报告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定, 对于未经登记的建筑, 先由市、县级人民政府责令国土、规划、房产、城管、征收等部门调查、认定和处理。在处理的基础上, 评估机构再进行评估。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

五、明确房地关系

被征收房屋的价格理所当然包括土地的价格及地上建筑物的价格, 《评估办法》第11条规定, 征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下, 由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。如何理解“其占用范围内的土地使用权”成为评估中难以回避的问题, 笔者建议采用容积率或者四至来衡量较为妥当。容积率或者四至以内的土地的价值应当包含在房屋的价值之内, 不再重复计算其价值;此外的土地应当作为独立的使用权, 另行评估进行补偿。建设用地使用权期间届满前, 因公共利益的需要提前收回该土地使用权的, 应当依照《物权法》第121条规定:“因对不动产或者动产征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的, 用益物权人有权获得补偿”。《物权法》第148条规定, 征收房屋的, 应当退还相应的土地出让金。可见, 对于土地的补偿, 法律规定是明确的。建设用地使用权作为独立的用益物权, 在市场经济的条件下, 也会随着土地的增值而增值。而且, 当该项权利被提前收回时, 将会造成当事人预期利益的丧失。众所周知, 土地上的房屋及其他建筑物无论建在哪里, 其建筑成本不会有太大的区别, 而且, 使用的时间越长其残值就越少。真正具有价值区别并不断升值的是处于不同区位的土地使用权, 政府对于房屋的征收, 其目的也是为了取得建设用地, 建设用地使用权也是财产权。房屋和土地的关系在征收补偿、抵押、拍卖中无法回避, 笔者认为完整的房屋与土地的关系包括:1.房地合一;2.地随房走;3.以容积率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、选择对被征收人有利的评估方法

房地产评估包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法, 进行适用性分析后, 选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的, 应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的, 应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的, 应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的, 应当选用两种以上评估方法评估, 并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后, 合理确定评估结果。选用不同的评估方法会有不同评估结果, 在规则并不明确的情况下, 一般以对被征收人有利的结果为准。《评估办法》第14条规定, 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

七、评估的监督救济程序

房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间, 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的, 房地产价格评估机构应当及时修正。《评估办法》第17条规定, 分户初步评估结果公示期满后, 房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。送达评估报告在实践中存在被征收人拒签现象较为普遍, 建议采取公证留置方式送达。《评估办法》第19条规定, 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的, 出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。《评估办法》第20条规定, 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的, 应当自收到评估报告之日起10日内, 向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的, 应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请, 并指出评估报告存在的问题。《评估办法》第21条规定, 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后, 改变原评估结果的, 应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的, 应当书面告知复核评估申请人。《评估办法》第22条规定, 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的, 应当自收到复核结果之日起10日内, 向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。《评估办法》第25条规定, 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内, 对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核, 出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定, 评估报告不存在技术问题的, 应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的, 出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误, 重新出具评估报告。《评估办法》第32条规定, 在房屋征收评估活动中, 房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为, 按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的, 由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。被征收人对补偿仍有异议的, 按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定, 由作出征收决定的人民政府依法作出征收补偿决定, 被征收人不服的可以向上级人民政府申请行政复议, 也可以向人民法院提起行政诉讼。在诉讼中无法回避对评估报告的审查, 在司法实践中, 有些法院过于依赖评估报告, 缺乏对评估报告能动的审查, 这既是理论的迷茫, 也是被动司法的表现。评估报告属于优势证据, 应该既不照抄照搬, 又不随意否定, 真正体现能动的司法审查功能。

八、协助与配合

因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的, 房地产管理部门应当提供其查阅或者复印产权产籍档案和登记簿的便利。房屋征收部门应当转送评估报告。被征收人应当提供相关资料, 配合评估机构入户勘察、拍照、丈量, 被征收人不配合的, 评估机构应当在评估报告中说明有关情况。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第59条规定, 被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据, 原告依法应当提供而拒不提供, 在诉讼程序中提供的证据, 人民法院一般不予采纳。征收评估程序视为征收的行政程序, 向评估机构提供对其有利的相关资料, 属于被征收人的举证权利, 在行政程序中享有举证权利而不及时举证, 在将来的诉讼中这一举证权利将被剥夺。在评估师工作的过程中, 个别人对评估师侮辱谩骂的, 公安机关应当及时处理。

《评估办法》在《城市房屋拆迁估价指导意见》的基础上, 吸收其合理内涵, 结合征收实际注重创新, 体现了被征收人参与、追求公平、完善评估监督与救济的精神, 相信其对于促进和谐征收、阳光征收必将起到积极作用。同时, 征收参与人尚需以更加开放、辩证的姿态对待并解决评估所涉及到的深层次法律问题, 方能对和谐征收起到理想的促进作用。

注:作者为法学博士, 长期在最高人民法院从事审判

产法律具有深入研究, 出版多部专著, 现调入广州大学公法研究中心从事法学研究, 兼职律师法律服务。作者电话:13380083168 (粤) 、13701178064 (京) , 邮箱:wangda654321@sina.com。

征收评估办法 篇3

关键词：农地征收；补偿评估；产权价值

一、文献综述

国外学者对农地征收的研究可追溯到19世纪，目前欧美地区大都已形成一套较为完整的征地补偿体系。我国学者对此领域的研究主要是从我国实行市场经济开始。陈江龙等（2002）建议设置土地补偿费，青苗及建筑物、构筑物补偿，残地补偿等项目。张千帆（2005）则认为正是现在的不公正补偿引起了大量的矛盾，只有采取市场价值补偿才能实现公正补偿。周刚志（2013）建议应鼓励农民以土地使用权入股等形式参与土地开发等。总而言之，我国学者关于征地补偿的研究还较为零散，尚未形成一个系统全面的征地补偿制度框架。

二、基于农地产权价值的征收补偿评估

农地征收意味着原有权利主体失去了其产权价值，本文基于农地产权价值来评估目前的农地征收价格。

（一）农地产权价值的内涵

结合已有的相关研究成果，本文将农地产权价值划分为以下五类价值。

1.农地的生产收益权价值R1。农地的生产收益权是指农地作为农业生产的基本要素投入农业生产，获得正常纯收益的权利，被认为是农地最基本、最传统的权利，其价值量是农地作为生产要素所具有的土地纯收益。

2.农地的生存保障权价值R2。农地的生存保障权是指农地替代政府的社会保障资金而承担着保障农民个人生存与后代延续的价值。价值量的确定主要取决于政府对城镇居民和农村人口的社会保险费用支出的差额。

3.农地的发展权价值R3。农地的发展权是指将农地改为最佳利用方向的权利。目前，在非农建设用地高收益与农业用地低收益的比较利益差下，农地所有者将面临着农地非农化的巨大压力，其价值量取决于农地转为建设用地后的纯收益扣除原农业用途的农地纯收益。

4.农地的粮食安全权价值R4。农地的粮食安全权是指中央政府从国家粮食安全战略考虑，通过土地利用规划等方式，强制确保国家所需要的基本耕地数量和质量而体现的价格。R4是国家为确保粮食安全而支付的费用。

5.农地的生态安全权价值R5。农地的生态安全权是指国家从人类生存与可持续发展的角度，为确保生态平衡而对农地进行生态安全性保护的权利。其价值是国家因环境破坏所受的损失与保护环境而付出的成本。

（二）农地征收补偿评估的实证分析——以成都市为例

目前，我国农地征地补偿研究中涉及的估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法等。其中，收益还原法已比较成熟，本文选择收益还原法进行评估。收益还原法涉及两个基本因素：农地的还原利率和农地的纯收益。

1.农地还原利率r的确定

本文结合中国台湾学者林英彦先生所提出的实质利率法来确定农地的还原利率，考虑到我国农业税已经免除，农地的还原利率计算公式为一年期银行存款利率与同期物价指数之比。2011年，成都市同期物价指数为105.4，一年期银行存款利率采用一年期整存整取定期存款利率确定，为3.25%（数据来源于中国人民银行），由此得出r=3.08%。

2.农地纯收益W的确定

根据本文所界定的农地产权价值的内涵，农地纯收益的评估模型为

W=R1+R2+R3+R4+R5

下面依次对式中五个指标进行测算。

（1）R1的测算。对R1的计算已形成较为成熟的计算公式，即

R1=L1/r

其中，L1为农地生产年纯收益，其值为单位面积农地年总产值（A）减去单位面积农地年总成本（C），即L1=A-C。2011年成都市农地年总产值为26.8亿元，农地总面积为776101公顷，因此A=3.46元/m2。成都市主要农产品为水稻，由于成本数据收集困难，加之农业市场条件变化不大，因此本文引用蒋远胜等关于水稻成本约占总产值比重的56.1%来计算成本。经计算L1=1.49元/m2，R1=48.38元/m2。

（2）R2的测算。根据农地的生存保障权价值的内涵，计算公式为

R2=[（Y1-Y2）/S]/r

式中Y1、Y2及S分别表示特定区域城镇职工社会保险基金中的政府年支出部分、农民社会保险基金中的政府年支出部分及该区域的农地总面积。2011年成都市社会保障与就业支出为498027万元，S为776101公顷，农村社会养老保险费用由农民个人承担，故Y2=0。由此得出R2=20.78元/m2。

（3）R3的测算。农地的发展权价值即农地发展权年纯收益的贴现。鉴于此，R3可用以下公式衡量

R3=（La-L1）/r

式中La表示农地转为建设用地的年收益。本文对Ra的测算结合中国城市地价动态监测结果进行。成都市综合地价平均值约为7062元/m2。从目前地价分布的大致情况来看，建制镇在内的全国城镇城乡交错带平均地价约为城区的1/9。因此，建制镇在内的全国城镇城乡交错带平均地价水为784.67元/m2。由此算出La=24.17元/m2，R3=736.36元/m2。

（4）R4的测算。根据R4的内涵，具体计算公式为

R4=T+C

式中T、C分别表示国家对占用农地收取的年费用和国家因保护现有农地而必要的年支出。在我国，T主要包括耕地占有税、新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费等。C主要包括灾毁耕地的复垦费用、基本农田指示牌费用及耕地的遥感动态监测费用等。首先对T进行测算。一是测算耕地占用税。据统计，2011年成都市人均实际占有耕地为379 m2/人，税率处于10～50元/m2元。取中间值30元/m2作为耕地占用税的标准。二是测算新增建设用地有偿使用费。根据相关规定，成都市所处等级为第四等，相应收费标准为80元/m2。三是测算耕地开垦费。耕地开垦费一般按10～14元/m2收取。取其中间值12元/m2作为征收标准。由此得出，T=122元/m2。其次对C进行测算。国家因保护现有耕地而必要的支出费用不大，故此项费用在计算中忽略不计，因此R4=122元/m2。

（5）R5的测算。本文引用谢高地等人得出的我国耕地资源生态环境的年收益，即0.51元/m2。根据农地还原利率贴现得出R5=16.56元/m2。

综上计算，2011年成都市平均农地被征价格水平应约为

W=R1+R2+R3+R4+R5=944元/m2

作为比较，以成都市武侯区簇桥乡南桥村五组、六组征收为例，粗略计算该地区征收补偿水平。根据规定，该地区土地补偿费按征地统一年产值3065元/亩的10倍计算；安置补助费以年产值的3～6倍计算；青苗补助费以年产值的60%计算；无住房安置。如不计其他补助费，征地补偿最多为72.3元/m2，远低于测算出的平均价格水平。

三、结论与建议

本文基于产权价值理论，以成都市为例进行了实证测算。结果显示，成都市农地征收所需支付的平均价格为944.16元m2，高于成都市现行实施的征地补偿水平。应该注意的是，在以上五种产权价值中，R3所占比重达到78%。因此，在征收中应将农地发展权价值的补偿作为农地征收补偿的一个重要方面。笔者建议应多样化农地发展权价值的补偿方式，如以农地产权入股非农建设、加快土地流转、安排失地农民就业等。本文评估得出的征地价格水平更能反映农地的市场价格，也能为今后农地征收补偿体系的完善提供有益参考。■

参考文献：

[1]成都市统计局.成都统计年鉴2011[M].北京：中国统计出版社，2012.

[2]陈志剛，周建春，黄贤金.产权价值区域征收农地价格评估模型及应用[J].农业工程学报，2008（12）.

[3]蒋远胜，丁明忠，林方龙等.四川主要粮食作物生产成本收益分析[J].四川农业大学学报，2007（09）.

[4]孙月荣，李永清.我国农地征收中的农地产权研究[J].经济问题，2013（01）.

[5]李国健.中国被征地农民补偿安置研究[M].青岛：中国海洋大学出版社，2008.

[6]王曙光，王铭浩.我国土地征用补偿的问题及对策分析[J].经济研究导刊，2012（08）.

*本文受中央高校基本科研业务费专项（项目编号：82001042）资金支持。

征收评估办法 篇4

xxx申请强制执行社会稳定风险评估报告

龙江县人民法院：

(征收地段名称)征收地段是（旧城区改造）重点项目，由龙江县房屋征收与补偿管理办公室作为征收实施单位，于201x年xx月xx日对该地段实施房屋征收。被申请人xxx的房屋在该征收范围内，双方至今未达成房屋征收补偿安置协议。为了保障旧城区改造项目顺利实施，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定及最高法院关于申请强制执行的有关要求，对被申请人xxx房屋进行强制执行的社会稳定风险作出评估。

一、被申请人xxx房屋及家庭的自然状况和征收补偿情况及调处过程

（一）被申请人房屋及家庭的自然状况和征收补偿情况

被申请人xxx，女，×岁，被执行房屋坐落于北市街37号，有私产住宅房屋一处，产权证号：QZ00005701号，产权证载明的建筑面积141.60平方米，结构为其它，用途为住宅，经该地段被征收人以投票方式选定哈尔滨美亚房地产估价有限公司为评估机构，对该房屋评估的补偿总额为623,465.00元。另有附 1 属物、附属建筑物：东侧搭接房建筑面积14.99平方米，西侧仓房建筑面积19.65平方米，12厘米厚砖墙建筑面积10.24平方米，24厘米厚砖墙建筑面积71.20平方米，石头墙面积27.81平方米，8厘米以下厚水泥地面面积30平方米，红砖平铺地面35平方米。附属设施及树木：有线电视1部，电话1部，洋井1眼，果树直径25厘米，樱桃树1丛，室内菜窖4立方米，大门（3平方米以上）3个。房屋装饰装修补偿2,440.00元。

被征收房屋补偿情况：被征收人要求货币补偿130万元。依据《龙江县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关条款规定，被申请人的住宅房屋选择货币补偿，建筑面积141.60平方米的房屋应按估价结果对被申请人的房屋给予补偿。其他各项补偿按《龙江县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及《龙江县征收国有土地上被征收房屋附属物和附属建筑物等确认和补偿标准》和《龙江县旧城区改造建设项目造价经济指标和房屋重置价格》规定执行。

（二）调处过程

该地段征收工作由龙江县房屋征收与补偿管理办公室实施，在申请作出房屋征收补偿决定前曾多次与被申请人协商，在协商未果的情况下向县人民政府提交补偿决定申请。在查明主要事实后，依法作出了补偿决定，并在决定事项中明确限定 2 搬迁期限，在补偿决定限定的搬迁期限内被申请人未履行义务后，被申请人以达不到其要求为由，至今拒绝搬迁，在查明双方未达成协议原因后，本办依法向龙江县人民法院提交强制执行申请。

二、对被申请人xxx房屋实施强制执行可能引发的社会稳定风险进行评估

（一）从实施强制执行的合法性分析

风险因素：XXX地段旧城区改造项目的实施是否合法、对被申请人的房屋向人民法院申请强制执行是否符合法律规定。

该征收地段是按房屋征收决定公告规定，县征收办依法实施的征收项目。在房屋征收中，我办是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《龙江县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，根据被申请人xxx选择意向，提供的房屋补偿和安置方案。由于被申请人xxx提出的补偿和安置要求属于过高无理要求，而且没有法律依据，为了保证在房屋征收中公平补偿，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定及最高人民法院关于申请强制执行的有关要求，对被申请人提出强制执行申请。

风险评价：风险性较小

我办依照法定程序实施房屋征收，被申请人提出无理过高 3 要求所带来社会影响的风险远远大于强制执行的风险。

（二）从对被申请人房屋补偿的合理性分析

风险因素：是否按照国家、省、市的房屋征收政策，给与被申请人公平合理的补偿。

被申请人以要求货币补偿130万元为理由拒绝签订协议。依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《龙江县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，被申请人选择货币补偿，被征收房屋的价值，依法由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国家相关规定独立、客观、公正地予以评估确定，在评估确定房屋价值的补偿标准后对被征收人予以补偿。

（三）从对被申请人的房屋实施强制执行的可行性分析

风险因素：被强制执行的房屋是否存有危险品，龙江县政府能否配合人民法院顺利的实施强制执行。

被申请人在日常生活或在做工作时对本次征收补偿标准强烈反对，抵触情绪很大，实施强制执行时可能发生暴力行为。为了保证旧城区改造项目的顺利完成，体现法律的严肃性，龙江县政府积极协调相关部门，在人力、物力、财力上对实施强制执行将给予大力支持。

风险评价：风险性较小

为预防强制执行实施过程中发生突发事件，龙江县政府将责 4 成相关的公安、医疗、消防等部门全力配合该项工作，并请公证处的工作人员到达现场进行证据保全的公证。

（四）从对被申请人的房屋在实施强制执行中的可控性分析

风险因素：在强制执行过程中，对被申请人可能采取极端行为是否能够安全有效的控制，在强制执行后对被申请人可能到省或进京上方，或利用网络上传歪曲事实的宣传，是否能够快速有效的加以处置和及时的化解矛盾。

被申请人因不能满足其要求可能拒不配合法院强制执行，有干扰法院执法的可能，我办向县人民法院申请强制执行时制定了强制执行实施预案，在实施强制执行前县政府将召集相关部门逐一落实到位。

风险评价：风险性较小

无论是人民政府，还是人民法院都会把被征收人的合法利益摆在重要的位置，只要是被申请人提出的合法利益就会依法予以保护，对被征收人的困难也会努力去帮助解决，但对于不合理的要求就不可能支持，所以要帮助被申请人认识到这一点，就会避免其上访。被申请人房屋被强制执行是个案，并不具有群体性，在社会上不会产生连锁反应，因此产生不稳定因素的可能性较小。

三、风险防范措施

（一）在强制执行时，我办将配合强制执行机关对突发性疾病和受伤者立即护送到急救车内，并及时送往就近医院救治。

（二）对被执行人的过激行为，由工作人员先进行劝导，在无效的情况下及时采取强制措施，再由征收人协助强制执行机关将其带离现场，并派专人做好疏导工作。

（三）对于采取进行对抗、扰乱现场的人员由公安机关负责带离现场，并做好冲击现场的预防。

（四）信访案件的预防。

由征收人妥善解决好被征收人的安置和补偿问题，如果发生信访案件要配合有关部门及时采取措施。

防范这些风险，我们建议人民法院：一是审查被申请人拒不搬迁的理由是否成立，注重被申请人的合法利益是否得到了保障；二是在执行时加强法律教育，先礼后兵；三是注意执行法官的人身安全和应对可能产生突发事件的对策。

龙江县人民政府

2013

拆迁征收评估员个人工作总结 篇5

拆迁征收评估员个人工作总结

 

尊敬的领导：

有幸进入贵公司，成为公司一员。根据公司的需要，目前担任评估员一职，负责拆迁征收工作。本人工作认

我叫，于5月2日真、细心且具有较强的责任心和进取心，勤勉不懈，极富工作热情，性格开朗，乐于与他人沟通，具有良好和熟练的沟通技巧，有很强的团队协作能力；责任感强，按时完成领导交付的工作，和同事关系相处融洽而和睦，积极学习新知识、技能，注重自身发展和进步。

在本部门的工作中，我勤奋工作，参加了**沟南工业园旧城改造项目和**金狮地块征收项目，获得了本部门领导和同事的认同。现将工作和学习情况简要总结如下：

1.能够独立丈量房屋，用3Dhome绘图软件绘制房屋平面图、立面图。

2.能够制作拆迁评估报告。

3.学习了《**市**区人民政府第95、96号文件》、《**市国有土地上房屋征收与补偿文件》等。

4.能够按时完成领导布置的工作任务，积极配合项目现场的调配工作，从而促进项目顺利完成。

当然，在工作中我也出现了一些小的差错和问题，部门领导也及时给我指出，促进了我工作的成熟性。

公司宽松融洽的工作氛围、团结向上的企业文化，让我很快进入到了工作角色中来。在公司的领导下，我会更加严格要求自己，在作好本职工作的.同时，积极团结共事，搞好大家之间的关系。在工作中，要不断的学习与积累，不断的提出问题，解决问题，不断完善自我，使工作能够更快、更好的完成。我相信我一定会做好工作，成为优秀的大家庭中的一份子，不辜负领导对我的期望。

总之，在这3个月的工作中，我深深体会到有一个和谐、共进的团队是非常重要的，有一个积极向上、大气磅礴的公司和领导是员工前进的动力。贵公司给了我这样一个发挥的舞台，我就要珍惜这次机会，为公司的发展竭尽全力。因此，我特向唐总申请：希望能根据我的工作能力、态度及表现给出合格评价，使我按期转为正式员工，并期望公司从208月起为本人缴纳社保，本人目标转正工资为2300元/月。来到这里工作，我最大的收获莫过于在敬业精神、思想境界，还是在业务素质、工作能力上都得到了很大的进步与提高，也激励我在工作中不断前进与完善。我明白了企业的美好明天要靠大家的努力去创造，相信在全体员工的共同努力下，企业的美好明天更辉煌。在以后的工作中我将更加努力上进，希望上级领导批准转正。

此致敬礼

申请人：

污水处理费征收管理办法 篇6

关于印发《江阴市污水处理费征收使用

管理办法》的通知

澄政发〔2008〕162号2008年12月31日

各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，临港新城管委会，靖江园区管委会，市各办局，各有关单位：

《江阴市污水处理费征收使用管理办法》经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

江阴市污水处理费征收使用管理办法

第一条为规范污水处理费征收、使用和管理，确保城镇污水处理设施的建设、维护和正常运行，促进水环境改善，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域范围内污水处理费的征收、使用及相关管理工作。

第三条污水处理费是政府性专项资金，由市建设局负责征收，实行“收支两条线”管理，收入全部缴入市财政非税收入专户，专户储存，专款专用。

第四条市发改、建设、财政、水利、环保、物价、审计等部门按照各自职责共同做好污水处理费征收、使用、管理和监督工作。

第五条自来水用户和自备水源用户，凡直接或间接向市、镇污水处理企业和排水设施排放污水的单位和个人，均应缴纳污水处理费。

第六条污水处理费的征收标准由市物价局根据国家和省相关政策，按法定程序核定。

第七条由江南水务股份有限公司直接或间接供水的自来水用户的污水处理费按用水量按月计收，由市建设局委托江南水务股份有限公司在收取水费时一并征收污水处理费。污水处理费按规定收取后，江南水务股份有限公司应在月度终了后的7个工作日内将上月收取的污水处理费全额缴入市财政非税收入专户。

由其他自来水经营单位供水的自来水用户的污水处理费按用水量按月计收，暂先由市建设局委托该自来水经营单位在收取水费时一并征收污水处理费。自来水经营单位应在月度终了后的7个工作日内将上月收取的污水处理费全额缴入市财政非税收入专户。

第八条自备水源用户按取水量征收污水处理费（间接冷却水按取水量1％计征，国家另有规定的，从其规定）统一由市建设局按季度征收，收入直接缴入市财政非税收入专户。市水利局应及时向市建设局提供自备水源用户名单、取水量等相关资料。自备水源用户应当安装符合标准的计量设施，其取水量按抄表数计算；未安装取水计量设施或安装的取水计量设施不能正常使用以及擅自拆除、更换取水计量设施的，按照工程（设备）设计取水能力或设备铭牌功率满负荷连续运行的取水能力计算水量。

第九条对逾期未缴纳污水处理费的单位和个人，按日加收5％的滞纳金，对逾期1个月以上未缴纳污水处理费的单位和个人，市建设局可会同有关部门采取必要措施进行处理。

第十条排水户排放的污水达到城镇污水管网接管标准，并按有关标准缴纳污水处理费的，方可办理排水许可手续，允许排入城镇污水管网。

排水户排放污水未达到城镇污水管网接管标准，但超标不严重，不致对城镇排水设施和污水处理设备安全正常运行构成严重影响的，经市建设局批准，允许排入城镇污水管网。上述排水户除按标准缴纳污水处理费外，并应缴纳超标部分的相关费用。

第十一条排水户自建污水处理设施处理污水，其处理后的出水经市环保局检测达到国家和地方规定的标准的，市建设局根据企业的缴费情况以及检测机构出具的检测结果，其缴纳的污水处理费可予以全额返还。

对已接入污水处理企业的工业废水，按照不重复缴费的原则，排污企业向污水处理企业支付处理污水的费用后可以相应扣减其缴纳的污水处理费，但扣减数不得超过其缴纳的污水处理费总额。申请扣减的企业应于每年12月底前向市建设局提交相应的票据等证明材料，经核实后在下一的污水处理费中由财政予以返还。

通过中水回用用于绿化、浇灌等特殊用途的回用水，水量经有关部门认定后可以予以适当返还。

第十二条污水处理费主要用于城镇污水处理设施建设、运营，并应提取一定比例的资金用于污水处理设施的维护、污泥处置、河道整治等方面的支出。

污水处理费列入政府专项资金预算，由市建设局提出项目预算收支计划，报市财政局初审，初审方案提交市政府批准后实施。

第十三条在各镇（街道、办事处）辖区内征收的污水处理费暂时先按各镇（街道、办事处）处理污水量的比例经考核后予以返还。考核办法由市建设局、财政局、环保局等部门另行制定。

各镇（街道、办事处）返还的污水处理费由各镇（街道、办事处）按照规定进行使用、管理。

第十四条市建设局、环保局应督促各污水处理企业在进、出厂总管上安装计量设备，记录污水处理企业的污水处理总量，负责各污水处理企业污水处理量的统计汇总工作；监督重点排水户在污水接入城镇污水管网前安装计量设备并安装在线监测系统，统计排水户排入城镇污水管网的污水总量，监督水质。

第十五条市建设局、环保局应委托检测机构每月不定期对污水处理企业的出水水质进行抽检。

第十六条市财政局、审计局等部门要加强对污水处理费征收、使用的监督管理。第十七条对违反规定征收、截留、挤占、挪用污水处理费的，按照国家有关规定予以处理，并依法追究有关责任人的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

征收评估办法 篇7

关键词：房屋征收评估,土地使用权,公平补偿,评估报告说理制度

商业性的城市房地产开发尤其是旧城改造和危房重建属于城市建设和国民经济发展的一部分。我国征收制度面临的是制度性难题, 即城市化与工业化的高度发展使非公益性的用地需求急剧膨胀, 而现有制度却无法有效解决这一问题, 致使征收制度被异化为解决城市发展所需用地的手段。就暴力冲突常发、社会反响激烈的旧城区改建而言, 既包括商业性城市房地产开发项目, 也包括市政设施建设项目, 征收是否基于公共利益的需要很难判别。如果过分从公共利益角度限制征收, 则不利于社会转型和经济发展。实际上, 由于征收是政府行为, 以不符合公共利益为理由加以阻止基本不可能。对征收的限制、对被征收者利益保护只剩下公平补偿了。

要求政府 (房屋征收部门) 给予公平补偿是被征收人的权利, 公平补偿是政府强制取得被征收人房屋的必要代价和法定义务。张千帆 (2005) 指出:政府常常忽略征收行为给被征收人造成的不良影响, 倾向于做出过度征收的决策, 导致资源的错误配置和浪费。要求政府给予公平补偿, 将推动政府比较征收成本和征收后的财产价值, 作出符合整体效率的决策。2011年1月颁发了《国有土地上房屋征收与补偿条例》, 其中第19条规定, 被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定。只有房地产价格评估机构做出公正的评估结果, 才能实现公平补偿, 维护被征收人的合法权益。

一、国有土地上房屋征收评估现状

实现公平补偿的关键在于合理确定补偿范围与标准。我国国有土地上房屋征收评估存在以下三个方面的问题:

1. 未明确评估对象是否应该包括土地使用权。

要确定评估对象, 必须先明确征收对象和补偿范围。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定征收对象是“房屋”, 第17条也明确规定了房屋征收补偿的范围是:房屋价值的补偿;搬迁、临时安置的补偿;停产停业损失的补偿 (适用于非住宅性房屋) ;没有将土地使用权的价值列入征收补偿范围。从该规定字面上看, 房屋征收的对象是房屋, 不包括土地使用权。根据我国法律规定的“房地一体转移”规则, 房屋征收事实上会导致房屋占用范围内的土地使用权一并被处分。对此, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条指出:房屋被依法征收的, 国有土地使用权同时收回。《物权法》第148条规定:建设用地使用权期间届满前, 因公共利益需要提前收回该土地的, 应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿, 并退还相应的出让金。提前收回土地使用权, 只需要退还相应的出让金即可。很明显, “退还相应的出让金”不是《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的“补偿”, 更不属于其规定的征收对象。

然而土地使用权一旦设立, 即成为土地使用权人的财产权 (他物权) , 具有独立的法律地位和财产价值, 可以转让、抵押、互换、出资或者赠与等, 其增值收益当然归土地使用权人所有。根据市场经济体制的逻辑, 其存在价值应该根据市场法则和土地使用权的现行交易价格来确定, 不能以取得时的出让金与土地使用年限之间的比例关系来确定。出让金只是获得土地使用权时的市场买价, 属于历史价值, 而转让价值必须以转让时的市场价格为基础进行核定, 而与当初的出让金不再相关。尤其是《物权法》第149条确立了住宅建设用地使用权“自动续期”制度后, 就谈不上“收回”或者“提前收回”的问题, 其存在价值也大大得以提升。

房屋的建造成本不会因区位而大不同, 但是房屋的价值却因区位不同而产生巨大差异。决定房屋价值的不是房屋本身, 而是房屋占用范围内的土地使用权。在危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建征收房屋, 却规定“因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”, 也是有力的佐证。房屋是人工建筑而成的, 随着自然风化、物力损耗甚至是地质灾害会逐渐破旧、坏损, 直至丧失功用;土地是天然的不动产, 除非遇到特别异常的地质灾害, 通常是永久存在的。

在房屋 (住宅) 交易实践中, 人们购置房屋是不需要对房屋、土地使用权分别定价、签订合同、支付款项的, 房屋 (商品房) 交易价格都是包含了土地使用权市场交易价格在内的房地产交易价格。土地使用权相对于房屋处于更加重要的地位, 将征收对象扩大为房屋和土地使用权, 不但更加符合事物本质, 而且更有利于保护被征收人权利。征收并不是为了取得房屋所有权, 而是为了拆除房屋, 重新开发、利用土地。《城市房地产管理法》第20条规定提前收回土地使用权的, “给予相应的补偿”。“被征收房屋价值”因此应该为被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的价值。

2. 房屋评估价值过低。

就我国目前的征收或拆迁补偿的经验而言, 补偿不足现象比较普遍, 政府和被征收人的暴力冲突频繁发生。在补偿金额由房地产价格评估机构评估确定的机制下, 房屋评估价值过低是补偿不足的原因。

在过去的房屋拆迁实践中, 房屋价格评估过低的首要原因是土地使用权的价值没有得到重视。评估的土地使用权价值是“退还相应的出让金”, 是被征收人取得土地使用权的历史成本, 而不是征收决定公告日的市场价格, 房屋征收部门因此获取暴利。其次是评估时没有考虑被征收人的主观价值和无形财产价值。就被拆迁的住宅而言, 由于房屋具有特殊性, 很难通过市场补偿的方式换回类似地理位置、结构、朝向等相近的替代物。而且征收改变了被征收人的生活环境, 打乱了邻里关系, 转移了生活来源, 产生了工作、学习、交通、就医和入学等方面的不便, 而这些因素实际上都没有被评估机构考虑。评估往往只着眼房屋本身的清算价值, 有的被征收房屋用于生产经营, 其附有的经营价值也被忽略。

房屋征收并非仅仅征收了建筑物, 而是包括个人的生活空间。这决定了征收补偿不仅仅是财产价值 (房屋价值) 的补偿, 而也应包含对生活或生存条件的补偿。评估被征收房屋价值时, 不仅应考虑到房屋用途和价值的多样性, 考虑房屋所处区位的经济发展状况以及经济发展的变迁, 更应该考虑房屋对居民安身立命的特殊意义。

3. 评估过程中没有真正尊重被征收人的权利。

我国长期对房地产价格评估机构实行政府准入管理, 只有住房城乡建设主管部门批准成立的房地产价格评估机构才可以从事被征收房屋的价值评估, 排斥了财政主管部门批准成立的资产评估机构从事被征收房屋的价值评估, 抑制了市场竞争, 造成了部门垄断, 也降低了评估质量, 提供了相当的寻租和腐败空间。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的, 通过多数决定、随机选定等方式确定”, 从表面上看评估机构的选择是被征收人决定的, 但是评估委托人和评估费用的支付人是作为政府机关的“房屋征收部门”, 而不是被征收人。房屋征收部门通常可以与房地产价格评估机构建立密切联系, 房地产价格评估机构容易受到房屋征收部门的干扰, 在评估过程无法保持独立、客观、公正。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定:对评估确定的被征收房屋价值有异议的, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的, 可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。但是复核评估的机构与原评估机构是同一家评估机构, 其复核效果可想而知。房地产价格评估专家委员会是由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成, 能否独立、客观、公正地做出鉴定结论存在疑问。另外, 申请鉴定需要支付鉴定费用, 与房屋征收部门相比, 被征收人在经济实力上处于劣势, 而且欠缺组织性, 成员之间具有相互“搭便车”心理, 因而不能有力制约评估机构对房屋征收部门的优待。在评估机构偏向房屋征收部门时, 虽然被征收人对评估结果有异议可以申请复核评估和申请鉴定, 但是如果没有提供一定的证据证明评估结果存在重大错误, 是很难得到复核评估机构或者鉴定机构的重视和正确对待的。仔细研读具体的规定会发现, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》是将被征收人放在任由复核评估机构或者鉴定机构 (房地产价格评估专家委员会) 宰割的地位, 将复核评估机构或者鉴定机构放在“为民做主”的代替被征收人决定补偿额的地位。因此, 被征收人的权利并未真正受重视, 征收评估制度倾向于房屋征收部门, 忽视了被征收人的利益。

二、实现房屋征收评估公正、有效的措施

1. 建立评估机构之间的相互竞争、监督和制约机制。

实践中, 由于专业胜任能力或者职业道德问题, 评估机构常常会出现高估或者低估等评估结果错误的现象。打破国有土地上房屋征收评估的部门垄断和行业分割, 允许资产评估机构、土地估价机构从事房屋征收评估业务, 建立评估机构之间的相互竞争、监督和制约机制, 可以实现评估的公正、有效。

被征收人对房屋征收部门委托的评估机构 (即第一家评估机构) 的评估结果有异议的, 可以自行委托其他评估机构 (即第二家评估机构) 对被征收房屋的价值做出评估。如果两家评估机构的评估结果差距在10%以内, 则房屋征收机构可以将两个评估结果的平均数作为补偿额。如果两家评估机构的评估结果差距在10%以上, 则被征收人将第二家评估机构的评估结果作为异议依据提交给第一家评估机构, 要求其作复核评估。第一家评估机构改变原评估结果的, 改变后的评估结果与第二家评估机构的评估结果差距在10%以内的, 房屋征收机构可以将两个评估结果的平均数作为补偿额。此时, 由于第一家评估机构修改了评估结果, 应该承担被征收人委托第二家评估机构评估的费用。

如果两家评估机构的评估结果差距在10%以上, 第一家评估机构拒绝改变原评估结果的, 则由被征收人向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。鉴定结果与前两家评估机构的评估结果比较, 在理论上会出现两类情况。一是鉴定结果在前两家评估机构的评估结果之间的, 做以下处理: (1) 鉴定结果与前两家评估机构的评估结果差距在10%以内的, 房屋征收机构可以按照三个评估结果的平均数作为补偿额; (2) 鉴定结果与其中一家评估机构的评估结果差距在10%以内的, 房屋征收机构可以按照相近的两个评估结果的平均数作为补偿额; (3) 鉴定结果与前两家评估机构的评估结果差距在10%以上的, 房屋征收机构可以按照鉴定结果作为补偿额。二是鉴定结果在前两家评估机构的评估结果之外 (即鉴定结果高于前两家评估机构的评估结果的最高值, 或者低于前两家评估机构的评估结果的最低值) 的, 做以下处理: (1) 鉴定结果与其中一家评估机构的评估结果差距在10%以内的, 房屋征收机构可以按照相近的两个评估结果的平均数作为补偿额; (2) 鉴定结果与前两家评估机构的评估结果差距在10%以上的, 房屋征收机构可以按照处于中间的评估结果 (一般是第二家评估机构的评估结果) 作为补偿额。评估结果与鉴定结果差距在10%以上而未被房屋征收机构采纳的评估机构, 承担鉴定费用 (两个评估结果都未被采纳的, 平均承担鉴定费用) ;两个评估结果与鉴定结果差距都在10%以内, 鉴定费用由评估结果与鉴定结果差距较大的评估机构承担;如果鉴定结果未被房屋征收机构采纳的, 鉴定机构不得收取鉴定费用。

建立评估机构之间的相互竞争、监督和制约机制的基本理念在于: (1) 前两家评估机构的评估价值大体接近或者修正后大体相近 (本文采用了差距不超过10%这一标准, 这一标准属于主观判断的事项, 可以根据实际情况另行确定) , 则最终的补偿价值以两个评估值的平均数为基础确定即可, 无需申请鉴定。 (2) 前两家评估机构的评估价值有较大差距时, 应当通过鉴定化解评估分歧。但是不完全以鉴定结果为准, 而是要考虑前两家评估机构的评估价值。 (3) 避免了房屋征收部门通过压低评估价值强制取走被征收房屋以获取暴利, 也避免了被征收人通过抬高评估价值以漫天要价。 (4) 鉴于评估机构容易受到支付评估费的委托人的影响, 设立惩罚性的鉴定费用承担机制以提高评估机构的独立性。 (5) 房屋征收评估业务不再是房地产价格评估机构的垄断业务, 各类评估机构都有机会从事房屋征收评估, 促进评估机构之间充分竞争, 极大地督促评估机构遵守职业道德、提高专业胜任能力, 防止腐败, 作出客观、公正的评估结论。

2. 建立评估报告说理制度。

虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定“对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”, 但是“魔鬼隐藏于细节中”, 评估参数选取的细微不同, 会给最终结果带来巨大的差异。自住房保障制度从实物分房改为货币化福利开始, 中国城市房地产交易市场的发展不到三十年, 当前房地产交易信息不够公开, 如交易房地产基本情况不公示、交易人向房地产登记机构申报的交易价格不一定是真实的 (为了逃避税收, 申报时故意降低成交价格或者隐瞒经济收益) , 评估机构难以寻找市场公平价格和类似房地产。特别在危房集中、基础设施落后的旧城区, 可供参考的交易实例和市场价格更加难以确定, 这是房屋征收评估面临的严峻挑战。这些房地产交易市场因素, 容易导致评估差错。另外, 当前评估报告内容简单, 没有反映测算过程, 似乎是强令被征收人接受评估结果, 而不是以专业人士的身份说服被征收人接受评估结果。评估报告不说理, 即使评估结果是正确的, 也让被征收人感觉到不科学、考虑因素不充分、评估结果有差错。

对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定, 被征收人可能会错误地理解为“被征收房屋评估价值”不得低于“类似房地产交易价格”。评估对象是被征收房地产, 而不是类似房地产, 类似房地产交易价格在评估中仅具有参考作用。房屋因区位、建筑结构、新旧程度、档次、规模、朝向、通风与采光等宏观、中观和微观的自然或人文环境不同, 而具有不同价值。虽然可以找到相似的房地产, 但是每幢房屋都有各自不同的价格, 同一幢房屋内的不同楼层、不同方位的房屋各具有不同价格, 多幢类似房地产也有不同的价格。即使是找到了完全相同的房地产交易实例, 也还要考虑其交易中是否存在影响交易价格的特殊因素, 如关联方交易、急于出售或购买情况下的交易、相邻房地产的合并交易、交易税费非正常负担的交易的成交价格, 就 (需要修正) 不能直接作为评估被征收房屋价值的参考。评估结果可能比类似房地产中最高价格还要高, 也可能比最低价格还要低, 或者是处于两者中间。为了让被征收人接受评估结果, 必须建立评估报告说理制度, 在评估报告上详细说明相关数据的来源和确定、参数选取和运用、评估计算过程等内容。例如在采用市场法评估被征收房屋价值时, 要充分描述说明被征收房屋状况, 选取的三个交易实例状况 (评估中要对交易实例进行必要的实地查勘和调查) , 详细说明交易情况修正、交易日期修正、区域因素的比较和修正、个别因素的比较和修正等情况。

建立有效的评估报告说理制度, 可以让被征收人认识到评估机构是认真考虑了影响被征收房屋价值的各种因素的, 并充分考虑了各种因素对评估结果的影响, 评估过程和评估结果值得检验。评估报告说理充分, 无论评估结果如何, 都能让被征收人心服口服, 接受征收和补偿。强调评估报告说理, 可以克服评估人员的惰性并促使其提高专业胜任能力, 督促评估机构和评估人员勤勉尽责、深思熟虑, 防止刚愎自用和专横专断, 从而体现出其职业谨慎的态度, 提高评估结果的准确性。在被征收人对第一家评估机构评估结果有异议时, 第二家评估机构可以通过阅读评估报告, 核实被征收房屋和交易实例的状况, 复核其测算过程, 审核其参数选取等技术问题, 初步认定第一家评估机构的评估结果是否正确。如果第一家评估机构的评估结果正确, 第二家评估机构可以劝说被征收人接受评估结果, 避免不必要的重复评估。如果第一家评估机构的评估不正确, 第二家评估机构可以指出其评估报告中存在的问题而劝说第一家评估机构修改评估结果, 从而避免不必要的申请鉴定。在鉴定程序中, 鉴定机构可以通过阅读两家评估机构的评估报告, 对比、分析评估报告的说理, 找出评估结果出现差异的原因, 发现评估报告的技术问题, 从而得出正确的鉴定结果。

参考文献

[1].许德风.论私法上财产的定价——以交易中的估值机制为中心.中国法学, 2009;6

[2].蒋品洪.资产评估管理体制存在的问题及改革设想.商业会计, 2010;15

[3].蒋品洪, 赵家柱, 薛原.驳资产评估机构不能从事房地产评估业务.中国资产评估, 2009;1

[4].朱广新.房屋征收补偿范围与标准的思考.法学, 2011;5

征收评估办法 篇8

摘要:城镇建设的集中点主要在于城镇一体化，在建设的过程中最突出的问题为城乡的土地使用问题，这就不可避免的涉及到了土地使用税的征收和计税的问题，本文主要研究了土地使用税及其计税过程中遇到的问题和对策。

关键词:城镇土地使用税问题对策

近年来我国城镇一体化的步伐的有所加快，尽管国家针对可能出现的问题制定了相关的方案，比如加强土地管理的力度，加强了宏观调控。但是在具体的实施过程中仍然遇到了一些新的情况和新问题，针对在城镇一体化过程中遇到的问题要提出一套科学的对策。

一、城镇土地使用税征收中存在的问题及对策

（一）城镇土地使用税征收中存在的问题

1、征税范围划定的问题。关于土地使用税征收范围的划定问题，我国相关法律都做了明确的规定，根据《城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第二条规定：土地使用税的征税范围为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。其中城市的征税范围确定在了市区和郊区，县城的征税范围确定在了现任命政府所在的城镇，乡镇一级确定在了乡镇人民政府所在地。其中问题主要为：一是关于乡镇所辖的行政村的征税划分问题不明确；二是在乡镇合并以后，乡镇的名字往往以农业生态园区、矿产资源区、旅游度假区等出现，增加了更名后的税收划定范围。

2、纳税人的确定问题。国家法律规定：在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。在乡镇中存在较多是机体土地所有权和使用权不变的租赁或者是转让形式，这些未经合理的法律程序在乡镇进行转让土地使用权的行为，增加了确定纳税人的难度。

3、实用土地面积的确认问题。土地使用税征收的依据是持有政府部门下发的土地使用证书，土地使用面积是根据证书来落实的，对于那些没有合法证书的，其往往是要求纳税者自己诚实的申报应纳税的土地面积。纳税人土地面积和使用权的证书不符往往是问题所在，比如城镇在规划拆迁过程中土地是分期交付的。

4、跨地区土地使用税的确定。在纳税人使用的土地不属于管辖范围内的情况下，纳税人就要向土地所在地缴纳相应的土地使用税。规定和执行会存在一定的出入，一些简单的跨地区土地使用的征收较好执行，对于那些县和县之间，乡镇和乡镇交界的地区，纳税时本应在相关的税收部门登记注册后即可缴纳土地使用税。由于市、县、镇不同的财政体系，造成了交界地带土地使用税征收地点的不明确。

（二）城镇土地使用税征收中出现的问题的对策

1、扩大土地使用税的征收范围。城乡一体化进程的加快，原来的土地使用税的征收范围就显得相对狭小，为了应对乡镇合并、合并后的改名情况，应该把原来以市、县、镇为单位的征税工作扩大到我国所有的土地使用单位和个人，具体的税收标准要依据当地实际情况来划定，划定标准要充分体现公平合理的原则，征税范围扩大后将更加有利于土地使用税的征收。

2、因地制宜明确土地使用税的纳税人。乡镇普遍存在所有权和使用权没有改变的情况下，土地使用者将集体土地租赁或转让给了他人，以及在乡镇中那些靠经营自己的地产为主要经济来源的人，这就需要根据当地的实际情况因地制宜的确定纳税人。针对租赁或转让，纳税人应该为土地的实际使用者或者是单位；针对依靠经营地产为主要经济来源的，纳税人为利益归属者。

3、根据实际情况确定纳税人实际占用的土地面积。相关部门要严格核实纳税人的实际占用土地面积，在参考核实土地使用证书的前提下还要进行调查实际面积，确定实际面积和核实面积是否一致，在不一致的情况下要以实际面积作为纳税的土地面积。

4、进一步明确纳税地点，减轻纳税难度。隶属于同一个纳税人的可使用的土地，分别在不同地区时，只需向土地所在地缴纳土地使用税即可，其他类型的跨地区使用的土地需要在核实土地使用证书的前提下纳税人向其机构所在地缴纳相关土地使用税即可。

二、城镇土地使用税计税办法中存在的问题及对策

（一）城镇土地使用税计税办法中存在的问题

1、从量计征计税办法中存在的问题。从量计征是以自然面积为单位的计量单位，在实际的操作过程中，适用税额幅度是根据该地区的实际情况来确定的，其中经济状况是主要部分，由于该依据过于抽象化，在一定程度上增加了操作的难度，适用税额的划分在不同的地区存在着显著的差别，这就为合理避税提供了一个合理的契机，造成了我国税收资金的流失。税收是随着经济的增长而增长的，其中具有很强的弹性，而现行的地税性质和相关规定并没有体现出这种收入弹性。

2、没有考虑纳税人经营行业的实际情况。每个行业都有自己的特点，不同的行业和当地的市政情况和经济状况呈现出不同的关系。对于一些服务行业来说其相关性较大，而那些民生行业则相关性差，现行的相关政策会时服务行业通过有利的经营环境不断壮大，而那些相对稳定的民生加工业来说就弊大于利。

3、税收制度过于冗杂。税收制度要充分体现出可操作性、简单化的原则，在可操作的基础上适应当前的经济形势，通过科学的计税原则，保障国家税收工作的顺利开展。

（二）城镇土地使用税计税办法中出现问题的对策

1、计税采用有价值意义的从价计征。随着我国土地管理体制的日趋成熟，各种体制的不断完善，计税依据采用从价的计量单位已经符合要求。城乡一体化进程中，土地的同能越来越多，土地在交易市场中充当了更多的角色，其中土地的价格也趋于市场化，为资产评估等事务所的发展提供了一个机遇。资产评估以及会计事务所可以为土地等提供一个合理的价值依据，在对市场行情评估后，能够真实的反应该土地的使用价值，有利于城镇土地使用税的计量。

2、充分考虑纳税人的行业特点的同时计征附加税。通过经验法、专家评估法、相关分析法等确定纳税人所在行业的经营效果系数，通过经营效果系数确定附加税率。经营效果系数是计税过程中的重要环节，其能够左右税收的公平性，服务行业的经营效果系数应大于那些相关性较小的民生制造业。与此同时可以在全国采用一种统一的标准，是土地附加税既有一致性。

3、统一税率、实行标准扣除额度制，使得税收制度更加简单，在科学性和实用性基础上的改进，有利于城鎮土地税收的征收的计量，使计征过程更加的清晰明了。

参考文献：

[1]贺泽禹.土地使用权同时征收土地使用税与房产税之疑问.财会月刊.2003(21).

[2]袁艳红.现行会计准则对房产税计税依据的影响.财务与会计.2009(15).