农民建房的法律问答

农民建房的法律问答（共9篇）

农民建房的法律问答 篇1

早在2010年中央一号文件就有提出，大力开拓农村市场，推动建材下乡，支持农民建房。而对于农村建房具体需要哪些步骤呢？

问：农民能在农村建房都需要满足哪些要求和条件？想要建房的大体步骤是怎样的？ 答：农村建房的要求和条件，因为各地的土地数量、乡镇村规划等客观因素存在差异，所以各地的建房要求和条件也是有差异的。但是，基本要求和条件是一样的。我认为有以下四点：一是，必须是本村集体经济组织的成员。二是，通过申请审批手续，依法取得合法的建设用地，也就是我们常说的宅基地。三是，有一个符合规划要求的规划设计方案。严格的说是施工图纸。四是，选择一个有建筑资质的施工队伍。

问：上面提到了“农村建房审批手续”，通常农民朋友该怎样向相关部门申请的?这中间会产生费用吗？

答：农民朋友首先应该向村委会提出使用宅基地的书面申请，村委会认为符合申请条件的应及时报请乡镇政府审核，经公示无异议的，按程序报请县（市）政府审批，县（市）政府对符合申请条件的，应该在规定的时间内批准。在办理上述手续时是没有费用的。但在经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村自治组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点的地方除外。

问：对于宅基地问题，法律上是如何规定呢，对于扩建的情况又是如何规定的呢？ 答：我们首先应该明确的是什么叫宅基地，在2010年3月2日，《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》中，给出一个权威的定义：“宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地”，“一户一宅是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地”。法律上对宅基地的规定是简单明确的。我国《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》第五项规定：“经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村自治组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。试点方案由村自治组织通过村民会议讨论提出，经市、县国土资源管理部门审核报省级国土资源管理部门批准实施，接受监督管理”。第六项规定：“宅基地审批应坚持实施“三到场”。接到宅基地用地申请后，乡（镇）国土资源所或县（市）国土资源管理部门要组织人员到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地，明确建设时间并受理农民宅基地登记申请。村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，符合规定的方可办理土地登记，发放集体建设用地使用权证”。第七项规定：“依法维护农民宅基地的取得权。农民申请宅基地的，乡（镇）、村应及时进行受理审查，对符合申请条件，且经公示无异议的，应及时按程序上报。县（市）人民政府对符合宅基地申请条件的，必须在规定时间内批准，不得拖延和拒绝”。第十四项还规定：“依法查处乱占行为。各地要认真负责依法查处宅基地使用中的违法行为。对未经申请和批准或违反规划计划管理占用土地建住宅的，应当限期拆除、退还土地并恢复原状。对超过当地规定面积标准的宅基地，经依法处置后，按照《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）要求予以登记的，村集体组织可对确认超占的面积实施有偿使用。对一户违法占有两处宅基地的，核实后应收回一

处”。法律法规对农村房屋扩建没有明确的规定。我自己的理解就是，在我国各省市对宅基地规定的标准大多是三分地，在三分地上盖三间房屋后，基本上就没有建造其他建筑物的地方了，所以无需规定扩建问题。需要扩建只能再申请宅基地，即使获得批准仍然不能超过三分地。

问：上则消息中农村建房手续审批中的“四个公章”、“七个签字”是否在各地农村建房审批中都必须出现的，具体指的是什么呢？

答：“四个公章”、“七个签字”，我认为是对农民申请政府审批使用宅基地行政程序简明的概括。四个公章应该是指村委会的公章、乡镇国土资源所的公章、乡镇政府的公章和县市国土资源局的公章。七个签字应该是指申请人的签字、乡镇国土资源所经办人或者领导批示的签字、县市国土资源局经办人或者领导批示的签字、还有被批准使用宅基地四邻的签字。“四个公章”和“七个签字”，完整体现了农民申请使用宅基地，乡镇、县市两级政府履行行政程序，做出批准申请人使用宅基地的具体行政行为的全过程。是在各地农村建房审批中必须出现的，缺少任何一个环节，两级政府的行政程序都是不完整的，属于程序违法。

问：我们知道，农村自建房不同于商品房。那农村自建房有没有房产证呢？是否可以进行买卖？是否可以作为遗产留给指定继承人呢？

答：是的，农村自建房不同于商品房。他的根本区别在于商品房是建筑在国有土地上，而农村自建房是建筑在农村集体所有的土地上。农民自建房是建房人的的合法财产，当然也是有房产证的。但是，我国法律法规规定也规定禁止城镇居民购买农村自建房屋，农村自建房只能在同一经济组织成员间相互转让。商品房所有权人，取得的是房屋所有权证和国有土地使用权证。农村自建房人，取得的是房屋所有权证和集体建设用地使用权证。是有着性质上的区别的。农村自建房是建房人的合法财产，自然是可以指定继承人的。如果没有遗嘱指定继承人，自建房人死后，其法定继承人同样可以依法继承。但是，其继承人如果是城镇居民，在房屋老旧需翻建扩建的时候是受到限制的，只能维修，不得拆建。因为继承人无法获得房下的土地使用权。

问：在农村自建房的安全问题上，是如何保障的呢？

凭良心建房的农民工 篇2

此外，他的事迹还被搬上了银幕。国家广电总局、安徽省委宣传部以马虎为主要原型，联合摄制电影《农民工》，作为纪念改革开放30周年献礼。

初闯京城：举债给工友发工资马虎今年45岁，出生在安徽阜阳贫困的乡村，为改变生活的状况，1996年他只身来到北京打工。

“当年身无分文，我是逃票扒火车走了四天才到北京的。当时的梦想就是在城市打工挣钱，使老婆孩子过上不愁吃喝的可心日子。最开始是在崇文门一个建筑工地住地下室，干杂活，吃馍喝稀饭，走出了闯荡北京的第一步。”马虎说。

很快，从给别人打工，到自己拉队伍，凭着自己的实干加一点灵气，没几年马虎就成了200多号家乡人的“包工头儿”。当时工地拖欠工钱是常事，平常可以拖，可到了年底决不能拖。有一年春节前，马虎和一个工友冒着大雪，从西坝河走着去六里桥要账，足足走了4个小时，再加上一天的软磨硬泡，才拿回8000元的工资，仅仅够大伙回家的路费。马虎觉得，不管多难，也不能辜负大家的信任。于是，他找亲朋借凑，给工友们发工资，自己却背上一身债。

那几年，马虎连续三年回老家都没敢进家门，而是到处借钱、躲账给大家发工钱，最后老婆也带着孩子离家出走了。可就是法院判马虎补偿她的1万元钱，马虎也只能给她打白条。

“我知道对不起她，并把这看作终生的耻辱，但也让我立下了以后一定诚信做人的誓言。”马虎说。

命运转机：78天完成工程获信任1999年5月25日，是马虎生命中具有里程碑性质转折意义的一天。

那一天，听朋友多次说起马虎诚信之名的一家公司负责人主动找到马虎，谈起在大兴建市的劳务承包项目；而也恰在那一天，马虎刚刚做完后背脂肪瘤切除手术。当被人架着的马虎在合同书上署上了字之后，备受感动的对方领导只说了一句话：“把工程交给你，我放心！”这家公司是当时北京很有名的一家超市公司，1999年刚刚起步，要建一个一万平方米的职工宿舍，急着用房子，希望马虎把工期缩短。

马虎紧紧地抓住了这次机会，25日签署合同、26日拿到图纸、27日完成预算、28日忍受着巨大痛苦的马虎就被工人背着出现在了一线工地上。当时的场面异常壮观，很多工人流着眼泪喊出了“不为别的，就为了虎哥，也要提前结束工期”的铿锵口号。当时双方签订的工期是120天，可马虎保质保量地完成任务却只用了短短的78天。

公司方没有失望，马虎也没有失望。这家公司的负责人非常感动，决定和马虎长期合作。到1999年的9月份，对方又建了3个超市，全部由马虎施工，马虎赚到了一笔钱，并全部还清了所有欠款。

1999年的春节，马虎终于可以回家过年了，也终于敢回家过年了。

有了钱，马虎首先分批还清了几年来欠工友们、小卖部和家乡亲友们的债，后来又正式注册成立了自己的劳务公司，到现在已经具有一级施工资质，工程技术管理人员300多人，年劳务用工量最高已达近万人。

诚信至上：凭良心建房“我知道，对于搞建筑的我们来说，干好活儿是生存的根本，永远记着”盖房人想着住房人“，重合同守信用，是一丝一毫不能打折扣的。我始终把安全和质量放在生产经营的第一位，安全方面的投入一分钱也不能少，教育一课也不能落；同时也决不允许在任何一项工程、工序上偷工减料，影响工程质量。”马虎说。

十多年来，马虎带领的队伍先后承接了国家大剧院、奥运建设工程和四川地震灾区援建等任务，累计施工面积达600多万平方米，都保质保量地建成交付使用，先后获得国家和地方的30多个奖项，连续6年荣获“外地来京优秀建筑施工企业”称号。

马虎告诉记者，参加奥运工程施工时，一个工长因为工期紧在质量上想糊弄过关，他一方面盯着坚决返工，一方面当即撤消了这名工长的职务，并扣发了一年奖金，对大家震动很大。

“我当时想的就是，质量是企业的生命，谁砸大家饭碗我就先砸了他的饭碗。”马虎说。

2012年7月21日，北京突发特大暴雨，重灾区房山急需安置房。马虎紧急抽调800多名职工抢建灾区安置房，其间劳动力不够，马虎从老家坐飞机夜里一点赶到良乡工地，马上又组织抽调了80多人参战，经过六昼夜的轮番上阵，终于按时完成任务，受到北京市领导的接见和表扬。

马虎抢建紧急工程已不是第一次。2003年北京爆发“非典”，马虎接受抢建定点医院的紧急工程，仅用4天便完成任务；汶川地震后，马虎迅速带领百余名工友驰援四川，昼夜奋战70多天，以最快速度完成安置房承建任务；青海玉树地震后，马虎又立即带队奔赴灾区。

关键时刻马虎能够顶得上，靠得住，出色完成任务，得益于他重合同守信用、坚持“凭良心盖房”的职业操守。他把安全和质量放在第一位，把讲诚信贯穿于队伍建设中，任何情况下都决不允许任何工程、工序偷工减料，影响质量。马虎总是把“诚信是做人的根本，任何时候不能丢掉这个根本”挂在嘴边，盖好“良心房”。

“马虎干事不马虎，干起事来虎虎虎。”这是跟他打过交道的人的评价。

回报：忘不了社会和家乡的责任“获得全国道德模范，得感谢北京市人民对我的支持和厚爱，家乡人民养育了我，北京人民培育了我。”刚刚获得全国道德模范的马虎说。马虎的事业有了一些起色后，最忘不了跟他一起走出来的一百多个创业伙伴。

为此，马虎每年投入经费十多万元，鼓励他们参加各种学习培训，目前已有七八十人拿到了各类职业证书；而对成百上千的工友们，马虎总是千方百计按时足额支付工资，从不拖欠，公司在2005年就组建了工会。

平时谁有了困难，马虎也会力所能及地给予一些帮助。一位员工父亲患肺癌要动手术，马虎立即掏出6000元钱交到他手里。汶川地震发生后，他立刻支付了灾区职工的工资，还每人发放1000元抚慰金，帮助他们迅速返乡去救灾。

作为一个企业负责人，马虎一直没忘记履行社会责任。汶川和玉树地震，马虎不仅个人捐款5万余元，还带领100多名职工驰援灾区，昼夜奋战70多天，提前完成了临时安置房搭建任务。

此外，马虎一刻也未曾忘记过家乡，他曾为家乡修路、建学校、建儿童福利院等多次捐款，帮助家乡改变面貌。

城区农民建房调研方案 篇3

一、指导思想

为加强县城规划区用地和规划管理，规范城区被征地农民建房行为，维护城区被征地农民合法权益，为城区尤其是工业园区项目落户建设营造良好环境，促进县域经济社会快速健康发展，按照县委主要领导意见，组织部分政协委员，选择城区农民建房问题及管理政策为题，开展调查研究，为县委、县政府提供决策参考。

二、步骤及要求

（一）调研步骤

第一阶段：调研摸底，收集资料时间2月上旬。

第二阶段：调研分析，征求意见时间2月中旬。

第三阶段：形成框架撰写报告时间2月下旬。

（二）材料要求

内容要求：

1、课题所反映的现实状况（或经验及作法）；

2、存在的问题及原因；

3、对策与建议。文字要求：调研过程要充分听取被调研单位的意见，通过集思广益，在认真调研的基础上形成调研报告。要求语言简炼，数据确凿，事例丰富，说理清晰。

三、调研内容及承办单位

1、城区农民建房的主要类型、发展趋势及对策建议

承办单位：建设局、规划局、开发区、花园镇；具体要求：结合本单位实际，按以上要求撰写调研报告。

2、对孝昌办发[2009]86号文件《关于加强城区被征地农民建房管理的若干暂行意见》是废止，继续执行，还是过渡性修改。

承办单位：开发区；具体要求：在政协的指导下，组织召开一次座谈会，选择有代表性的人士参加，倾听各界对86号文件的意见，在此基础上，由开发区形成单行材料。

3、城中村改造的基本情况、存在的问题、对策建议。

承办单位：花园镇；具体要求：在政协的指导下，对城中村改造的基本情况、问题进行梳理，并召开有社区干部、小产权房开发商、失地农户等代表参加的座谈会，听取各方意见，形成对策建议，撰写调研报告。

四、调研专班

本次调研活动成立领导小组及调研专班。其组成人员如下：

组长：戴传亮

副组长：鲁新元

调研专班成员：政府办政协办城建局规划局国土局

监察局房产局花园镇开发区

调研专班负责本次调研活动的组织协调及调研材料的汇总。

县政协办公室

规范农民建房发言稿 篇4

（2012年4月18日在山口镇三干会上的讲话）同志们：

根据会议安排，下面我就规范农民建房结合上级精神讲几点意见，不妥之处敬请批评指正。

一、规范农民建房提出的背景

（一）、建设社会主义新农村的需要。新农村建设开展几年了，由于农民建房存在散乱差的现象，室内布局不够规范科学，就我镇而言选点都存在很大难度，新农村建设步伐慢，已经远远落后于其他地区，扶助资金白白流失，机不可失、时不再来。

（二）、农村城镇化建设的需要。房屋建设整齐划一，适度集中乡村面貌才能彻底改观，只有下大力气规范农民建房才能合理利用土地，切实保护耕地，提高生活质量，促进经济社会全面发展。

（三）、进一步完善基础设施建设，改善农民居住环境的需要。规划了建房点就可以减少基础设施建设的投入，以尽可能少的投入获得最大的社会效益，农民居住环境才能尽快得以改善，居家才能安全，出行才能方便，环境才能整洁，生活才能舒适。

二、规范农民建房的主要内容

（一）、科学选址，合理规划。要立足本地经济、社会、人口发展水平和区位特点，按照“有利生活、方便生产、相对集中”的要求，进行统一规划，实施新村庄建设和旧村庄改造相结合的办法，科学选址，合理规划。

（二）、加强引导，积极推进。积极引导农民改变原有的建房观念，对需要新建和拆旧建新的，必须按规划要求建设，不能遍地开花。但不强求农民拆旧建新，不搞盲目攀比，急于求成。

（三）、因地制宜，分类指导。由县规划局和新村办统一设计若干新户型，由建房户自主选择适合自己经济承受能力的新户型，强化建设新户型（不准不建新户型），着力塑造现代化村庄的新形象。

（四）、完善功能，配套建设。按照农村城镇化的要求，逐步推进、有选择的搞好部分规划建设点的配套建设。

三、规范农民建房的工作措施

（一）、选址和规划办法。选址原则：有利出行、方便生产、相对集中、少占耕地（不占基本农田）；选址要求：每个村选定1-2个集中建房示范点，规划一般控制在100户以上（除地坪外约要25亩），不要合面街，可打破村界、组界；科学规划：充分调查和论证，维护规划的严肃性，任何组织和个人不得随意变动。

（二）、实施和管理办法。乡镇要成立领导机构，村要成立农民建房理事会，抓好建房管理工作，在规划和新户型未出台之前（约7月份），继续全面实施停建，全镇范围内不准建一栋房；主动服务。给农民建房提供技术服务和业务指导，免费向农民发放房屋建设设计图纸；切实加强监管。所有建房户在建房前要收取押金，确保每一户按照统一规划设计、统一外观形象、统一图纸施工，保证建设质量；④建立长效管理机制。逐步将村容、村貌、道路交通、环卫保洁等各项工作纳入长效管理，真正把建设点建成居家安全、出行方便、环境整洁、生活舒畅的文明村庄。

（三）、建设用地的解决办法。农户之间互换土地；农民需要跨村组建房的可由相关村组协商进行土地互换；对旧村改造中腾出来的空地、老房，凡有条件复垦的要及时进行整理复垦，确保行政村范围内建设用地总量不增加，耕地和基本农田面积不减少。

（四）、违章行为的查处办法。严格执行各项审批制度，坚决制止农村零散建房，杜绝无证建房或不按规划建房行为，对发生违章建设的要严肃查纠，要强化建设管理人员和村镇干部责任，对擅自乱批、对违章建设查处组织不力、查处不及时或 不彻底的，要追究相关人员和领导的责任。严禁以罚代管，以罚代拆或明罚实放。

（五）、配套资金的解决办法。申请新农村建设；充分利用帮扶政策积极争取帮扶单位资金；按照“大家事、大家办”的原则，采取“一事一议”等多种形式，经入点农户协商同意，由入点农户适当出资或出工兴建各项基础设施；④鼓励社会各界、当地企业和先富起来的村民以及走出去的成功人士捐钱、捐物、出谋划策共同参与村庄建设。

四、我镇当前农民建房的现状

自去年人代会以来，根据县委县政府的要求，我镇全面停止了建房审批工作，但当前形势不容乐观，未批先建现象较为严重，镇土管办会同国土中心所经常到相关村组巡查，下达了很多停建通知书，可有些农户依然我行我素，不听劝阻！更有甚者，一些村干部、组长带头违章，严重影响了土地管理秩序。鉴于此，镇党委镇政府决定申请县国土资源局土地执法大队将强行拆除部分较为典型的违规建房行为，对部分党员干部将严肃查处，必要时将给以党纪政纪处分。

五、明确农民建房用地管理的几个办法

（一）、基本原则：规划先行的原则。农民建房应遵循村庄规划的要求；节约集约的原则。严格控制农村居民点用地总量和增量，尽可能少占耕地或不占耕地，充分利用现有空宅基地、村内空闲地和荒山荒坡建房；一户一宅的原则。一户农民只能在本集体经济组织申请一处符合面积标准的宅基地，禁止一户多宅；④先批后用的原则。农村村民新建、改建、扩建的宅基地，必须做到先批后用，持证动工，未经批准不得动工建设。

（二）、申请条件：⑴符合以下条件之一者方可申请宅基地。①达到法定婚龄的农民因原有住房不够确需分户建房的；②根据村庄详细规划需要拆迁的；③因国家、集体建设项目占用需要搬迁的；④经县级以上人民政府批准回原籍落户定居，却无住房的；⑤原有住房破旧需要改造或拆除，在原址新建且符合规划的；⑥原有住房破旧需另选址新建住房，新选地址在规划区内，本人同意将原宅基地退还集体的；⑦符合其他有关规定的。⑵有下列情况之一的不予审批宅基地。①不符合土地利用总体规划、村镇总体规划、控制性详细规划的；②拆旧建新不同意将老宅基地退还集体或在原批准的宅基地以外有违章建筑而未先行拆除的；③有转让、出租、赠与房屋行为的；④城镇居民到农村购置宅基地的；⑤原有宅基地面积确能解决分户需要的或原有宅基地面积超过标准的；⑥不按县规划局、县新村办提供的新户型建房的。

（三）、限额标准：占用原有宅基地和村内空闲地的，每户不得超过180平方米；占用耕地的，每户不得超过120平方米；因地形条件限制，居住分散而占用荒山、荒坡地的，每户不得超过240平方米。

（四）、审批程序：农民因建住宅需要使用本集体经济组织土地的，由本人提出申请，经村民小组村民会议同意、四界签字、村委会审查、规划所同意、国土中心所现场查看后报乡镇人民政府审核，再有县国土资源局报县人民政府批准。

（五）、禁止行为：①禁止违反土地利用总体规划和村镇规划建房；②禁止占用基本农田建房和“开天窗”建房；③禁止在公路红线范围内建房，即在省道两旁20米以内、县道15米以内、乡道10米以内、村道5米以内禁止建房；④禁止超过标准面积建房；⑤禁止城镇居民占用农村集体土地建房；⑥禁止非法批地和利用农民建房进行乱收费、乱罚款。

（六）、宅基地使用权的收回：有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村组集体收回宅基地使用证：①自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的；②报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地；③农村村民迁居后的原有宅基地；④骗取批准或非法转让宅基地的；⑤其他应收回宅基地使用权情形的。

（七）、监督管理：①台账管理。各基层国土中心所要对辖区内农民建住宅实行台账管理，逐一对农户建住宅情况进行登记造册。②现场管理。在宅基地审批过程中，必须做到“三到场”：一是受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；二是宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；三是村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。③押金管理。农民建房管理押金作为对农民自愿依法进行建房的保证金，由基层国土中心所在农民申请建房时收取，进财政所预算外专用账户，并由乡镇政府监督管理，任何单位和个人不得挪用。

（1）收取标准：

1、占用耕地建房或在集镇规划区范围内建房的，按每户每宗10000元收取；

2、拆旧建新和占用非耕地建房的，按每户每宗5000元收取。

（2）押金处理：农民建房管理押金待房屋建成，竣工验收后，全部指标符合土地管理法律法规的，由国土中心所出具竣工验收表，并由建房户、中心所长和乡镇分管领导签字后，到财政所领回。如有违规的按以下规定从押金中扣除相应资金作为处罚，扣完为止。具体为：

1、需复垦的农民原房屋宅基地，在新房建成6个月后没有复垦的，押金全部扣除；

2、农民建房超面积的，按每平方米50元予以处罚，超占面积达30平方米以上的押金全部扣除；

3、批东建西改变地址的，押金全部扣除；

4、突破公路红线建房的，押金全部扣除，依法予拆除，并处罚款；

5、一户多宅，骗取批准的，押金全部扣除；

6、违反村镇规划的，按建筑面积每平方米50元予以扣除。

（八）、处理和问责：农民建房户的责任：对农户违反禁止性建房规定的，一律予以强制拆除。其他违反行为，由有关部门依法处理；国土中心所的责任：国土中心所工作人员不履行或不正确履行监管职责，对违法用地不及时制止或报告，或违反规定批地和乱收费的，由县国土资源主管部门追究其责任，情节严重的，移送纪检监察部门追究其党纪政纪责任。村级组织及建房理事会的责任：对违反土地管理规定，不符合建房条件的村民不能签署同意建房的意见，违者对主要责任人员按每宗地处于500元罚款，并予追究有关人员的责任。违规收取土地规费的，没收违规收取的土地规费，并处所收规费50%的罚款，并追究有关人员的责任，情节严重的，依法移送纪检监察和司法机关予以处理。本村范围内出现占用耕地的违法用地2宗以内（含2宗），或违法用地总数5宗以内（含5宗）的，对该村（居）处以5000元罚款，并追究第一责任人员和直接责任人员的责任；对该村党支部书记、村委会主任以及驻该村的乡镇干部，取消其当年评先评优资格。④本村范围内出现占用耕地的违法用地3宗以上（含3宗），或违法用地总数5宗以上的，土地管理秩序特别混乱的，对该村（居）处以10000元罚款，并追究第一责任人员和直接责任人员的重任；对该村书记、村（居）委会主任及驻该村的镇干部，给予党纪政纪处分。规范农民建房就讲到这，我相信通过我们大家的共同努力，规范农民建房工作一定会顺利实施，山口的面貌一定会大为改观。谢谢大家！

解决农民建房难调研报告 篇5

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“>解决农民建房难调研报告2010-06-29 19:01:50免费文秘网免费公文网解决农民建房难调研报告解决农民建房难调研报告(2)

衣食住行是人类生存的基本需求，建房造宅是农民生活中的一件大事，结婚成家、添丁加口、分家立业、改善居住环境、房屋年久失修等因素，农民都需要建房。随着社会经济的发展，越来越多富裕起来的农民为了改善居住条件，盖房造屋的要求十分强烈。但同时农民建房问题受诸多原因的影响，农民建房难问题已成为农民群众关心的热点问题，也成为近年来引发群众上访的社会不稳定因素之一。区人大常委会财经工委就此问题组织开展调研，现将调

研情况综合如下，并对破解农民建房难问题作初步探索。

一、我区农村建房的基本情况 我区共有275个行政村，建设规划审批按街道划分分别由**市建设规划局和**建设规划分局管理，其中海门街道、白云街道、葭沚街道、洪家街道所属的村和三甲、下陈街道的一部分村的规划由市建设规划局管理（此范围内又分别由市规划办、市局规划处和开发区规划办管理），三甲街道、下陈街道、章安街道、前所街道、大陈镇和**农场的166个村的规划由**建设规划分局管理。而土地管理又按区域分别由**国土资源分局和开发区国土资源分局管理。由于建设规划、土地管理权限的不同，所处区域重点工程安排、工业区块开发程度的差异，我区农村群众建房的形式也各不相同，主要类型有：按村镇规划要求，农民自己组织实施建房及基础设施配套的；有重点工程指挥部（管委会）统一拆迁并负责基础设施配套，农民自己建

房的；有按“立改套”要求，指挥部（管委会）统一收回宅基地建设套房安置的。过去，农村住房建设缺乏规划引导，农村住房布局零乱，一些村虽然编制了规划，但因规划的档次较低，缺乏长远的眼光，到现在已经显得落后，而且公共配套设施不全，环境质量较差，大多数农民群众注重室内美化，忽视室外环境，“室内现代化，室外脏乱差”的现象比较普遍，既影响了农村的形象，也阻碍了农民自身生活质量的提高。近年来，政府十分重视解决农民住房问题，并通过实施“百十工程”、城乡环卫一体化工程、城乡交通一体化工程等改善农民居住环境，提高生活质量，让广大农民群众分享改革开放的成果。随着城市建设的迅速推进，我区除大陈镇和椒北地区外，大多数村已处于城市建成区范围或城市规划区范围，农村群众的住房条件得到了较大的改善。城市建成区范围的村民因城市基础设施工程或其他重点工程的征用土地，农民住宅拆迁，集中建

设起与城市基本接轨的村民居住点，基础设施、卫生条件等已纳入城市管理范围。但同时，城市框架的拉开，使洪家、三甲、下陈、农场等农村大量土地被征用，农民群众传统的生产生活方式逐渐改变，农居点又面临重新选址重建。加上因规划控制或不断调整，全区还有许多行政村的农民群众的建房要求多年未能得到满足，据了解，全区各街道均存在该建未建现象（其中白云街道只剩一个村未建），部分村多年未审批农民建房，时间长的达10年以上，矛盾仍然突出。

二、我区农村建房难的主要问题 1.“两规”错位、规划调整对农民建房的影响。**撤地建市，**成为**市主城区，城市总体规划重新编制，而后又进行修编，编制及修编规划花费时间长，在此期间，因规划不明确，村民居住点规划较长时间难以明确，即使有些明确后又因规划调整而不断重新选址或调整，村民建房大多停止了审批，规划问

题在较长时期内困扰并影响了农民建房。区政府及有关部门在最近一、二年加大规划编制的力度，大多数村的村镇规划已经编制，据了解，全区275个村，已有230个村已经编制完成，占84%；还有12个村正在编制之中。但是已编制的村镇规划，不少与土地利用总体规划不相衔接，“两规”错位造成村居点仍难以落实。还有一些则是城市规划虽已确定，但一时难以实施，或者规划又进行新的调整的，致使村居点规划也无法编制或编制后无法落实，如海门街道东方红村原规划用地已调整为港埠规划用地，而其他地方的土地在规划中均为工业用地，新址一直难以确定；下陈街道草坦洪村全村基本划入工业园区红线内，村居点无处可选，而此园区目前尚难以实施，村民建房也受影响；洪家街道港头徐村已经收取村民的建房配套费等相关费用，正拟上报审批时，遇到路泽太公路规划对村居点的影响，需要调整村庄规划，而重新选址的村居点目前

还是农保地，虽然土地利用总体规划修编中已调整，但省政府尚未批准，因而无法落实，村民意见极大。

九龙镇规范农民建房工作汇报 篇6

2011年我镇土管规划工作紧紧围绕“五个余干”建设为中心，加快九龙边贸特色集镇建设步伐，以建设整洁秀美中心集镇为目标任务，一年来，我镇严格按照上级要求，结合自身实际，在全镇轰轰烈烈开展了规范农民建房管理年活动，取得了初步成效。现把具体情况汇报如下：

一、取得的成效

1、群众规划用地依法建房意识大力增强。

违法建设行为的大量存在，一定程度上反应出群众依法用地依法建房意识的淡薄。通过声势浩大的政策宣传和坚强有力的拆除和处罚力度下，群众的法律意识大为增强。现在农民建新房，绝大多部分群众会主动找到我们政府申请办证，这是一个非常好的现象，证明了之前我们的工作取得了有效成果，也为下一步我镇土管规划工作奠定了一个坚实基础。

2、违规违法建设行为得到有效控制。

九龙区域面积99平方公里，但山地较多，居住环境较差，加上多年来交通等基础设施建设落后，群众房屋喜欢建在公路沿线，并时常侵犯农田，可以说违规违法建设行为猖獗，土管规划工作压力大可想而知。针对该种情况，镇党委政府下定决心，以打击违法用地违法建设行为入手，扭转土管规划工作落后局面。去年9月份以来，镇土管、规划等部门多次采取联合执法行动，通过强有力的执法措施，全镇违法用地违规建房行为得到根本控制。

3、镇村建设形象不断提高。

新形势下做好土管规划工作并不仅局限于为群众办证等行为，我镇更加大了规划和服务等工作力度。今年下半年以来，我镇为前来办证的每一名群众都

发放了县土管规划部门专为农民设计的户型图。帮助群众科学建房，在全镇范围大力实施穿衣戴帽工程，缩短建房工期，引导群众建美观房，“房不在大，外观要美”等观念深入人心，有力提升我镇、我县对外形象。

二、落实新户型试点村的工作

1、提高认识，加强领导。

镇政府成立农民建房穿衣戴帽工程领导小组，组长由镇长夏青林同志担任，副组长由刘佳鹏同志担任，成员包括国土资源管理所、规划所全体成员，确保工程实施取得明显实效。并明确了新户型试点村两个，大田村李家和燕湖村易家。

2、工作措施

（一）符合建房申报条件的申报建一层的建房户，需在其他相关手续齐全情况下，缴纳农民建房穿衣戴帽保证金五千元，每增加一层依次追加缴纳保证金贰仟元。农民建房在手续齐全到位后，确保一年内完成工期（包括穿衣戴帽工程全部完成），否则不予退还保证金。房屋全部完工后，经验收合格，由政府退还保证金。

（二）不符合建房申报条件的１、不符合申报程序的建房，不准开工建设，已开工建设的，政府将予以拆除；

２、2011年９月１日以前开工建房的，如符合建房申报条件而没有申报的，一律来镇政府接受处理，缴纳非法建房的相关罚款以及穿衣戴帽保证金，镇政府将优先为其办理相关手续，待手续补办齐全后，准许建房户复工建设。按照上列符合建房申报条件的相关要求，待房屋验收合格后退还保证金，否则不予退还。

三、存在问题

1是长期农村建房的随意性，造成群众规范建房意识难以一时得到完全转变。

2是土地指标的制约。上级政府下达的建设用地计划指标非常有限，使农民建房用地指标安排非常紧张，供需矛盾十分突出。我镇共有15个村委会，去年农民建房用地计划指标仅为一千五百多平方米，平均一个村才

大程度地制约了农民建房规划的实施。

深圳农民房合作建房协议书 篇7

甲方（供地方）： 身份证号码：

乙方（出资方）： 身份证号码：

甲乙双方经友好协商，甲方自愿以自有宅基地使用权与乙方共同合作建房。经充分协商，达成如下协议：

第一条 房屋和宅基地的有关情况

1、该物业坐落于，占地面积约 ㎡，房产证号：，宗地号：，房屋结构为： 框架 结构，楼房层高为： 层。

2、甲方已取得《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》（见协议附件1）。第二条 合作方式

甲方负责提供上述房屋和宅基地，乙方负责出资拆建，资源共享兴建一栋框架结构的14层房屋。

建成后的房屋共14层，一梯四户，共48套房，总建筑面积约 ㎡。建成后的房屋的户型、规格、面积等，以协议附件2《房屋面积分配表》所载明的为准；如有差异，则以实际测量为准。

第三条 建房资金

建房资金全部由乙方提供，以实际发生金额为准。第四条 房屋的分配及相关权利

房屋建成后，房屋面积及楼层位置作如下分配：

1、建成后的房屋中，第 层、第 层、第 层的房屋（合计建筑面积约 ㎡）的产权归甲方所有。第 层、第 层、第 层、第 层的房屋（建筑面积约 ㎡）的产权归乙方及其他出资方分配享有。其中，第 层 套面积约 ㎡的房屋产权归 所有。

各方的具体房屋分配以协议附件2《房屋面积分配表》为准。

2、本协议项下房屋属永久性居住房（按法律规定年限处理），合作各方有权不经同意、不需通知即自行处置各自名下的房屋，包括但不限于自用、出租、转让、赠与等，各方的继承人有权继承各自名下的房屋。

以上处分、继承等事项的办理如需甲方协助的，甲方应提供必要的协助和配合，但甲方 不承担所需的一切费用。

3、甲乙双方对所分得房屋的使用、出租、转让、赠与、继承等所产生的法律责任，由该方自行承担。

4、各方分得的房屋如果被政府拆除而没有补偿的，各方自行承担风险和损失，各方对此表示清楚且无异议。

第五条 房屋拆迁改造或征收（征用）等有关补偿的处理

本协议房屋如因拆迁改造或征收（征用）或其他原因而有补偿的，补偿所得的资金或房屋或其他实物，由甲乙双方及其他出资方按“房屋面积比例”享有和分配。具体的“房屋面积比例”按协议附件2《房屋面积分配表》确定。如有面积差异，则以实际测量为准。

第六条 甲乙双方的责任

（一）甲方责任

1、甲方保证其所提供的房屋及宅基地使用权为其享有，甲方拥有合法、完全的处分权，并提供该房屋及宅基地属甲方享有的村委会或相关单位出具的证明文件和其他有关资料。

2、甲方负责办理建房的相关手续，负责协调与建房有关单位的关系，并处理好周边、邻里关系，确保建设施工的顺利完成。

3、如果本协议项下房屋的房地产权登记确权到乙方名下的条件成熟，甲方应无条件配合乙方办理产权登记手续（办证相关费用按房屋面积比例由各方分担）。

4、甲方应保证其配偶、子女及其继承人对本次合作建房、该房屋和宅基地的权属变更等事宜知情且无异议。

5、甲方保证该房屋及宅基地没有转让、赠与、出租给任何第三人，也不存在其他权利限制。若因该房屋及宅基地的权属等问题发生争议，甲方负责解决并承担一切经济和法律责任，由此给乙方及相关出资方造成损失的，甲方须负责赔偿。

6、本协议签订后，甲方不得拒绝提供该房屋及宅基地，不得将约定归乙方的房屋及宅基地转让、抵押、出租、赠与他人。

7、如果甲方违反本协议约定，导致乙方无法实现合同目的或协议被终止、解除，甲方除需返还乙方投资总额外，还需按所建房屋违约时的市场价值的两倍向乙方支付违约金。本协议其他条款对甲方违约责任已有特别约定的，从其约定。

（二）乙方责任

1、负责与其他出资方筹备和投入建房资金。

2、负责组织房屋的拆除、设计、施工建设。

3、负责所建房屋的质量和施工安全。

4、负责房屋的装修工作（装修标准按协议附件3《房屋装修标准》执行）。

5、如果因甲方原因造成的乙方中途退出合作建房，则甲方还回乙方所投入的全部资金。第七条 其他事项

1、因本协议引起或与本协议有关的争议，双方应友好协商并签订补充协议解决。协议不成，双方均有权向房屋所在地的人民法院起诉。

2、因违约引起诉讼，违约方除承担违约责任外，还需承担守约方因提起诉讼所发生的诉讼费、保全费、律师费、调查费、评估鉴定费等相关费用。

3、本协议主文共3页。本协议一式三份，甲方执一份，乙方执一份，见证律师存一份，具有同等法律效力。本协议自甲乙双方签字之日起生效。

协议附件：

1、《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》

2、房屋面积分配表

3、房屋装修标准

4、甲乙双方身份证复印件（以下无正文）

甲方(签字、指模)：

乙方(签字、指模)：

农民建房的法律问答 篇8

实 施 方 案

为进一步加强我县农民建房管理，建立健全农民建房长效管理机制，推进我县和谐秀美乡村建设，实现全域旅游、绿色崛起目标，依据•中华人民共和国城乡规划法‣、•中华人民共和国土地管理法‣、•江西省实施†中华人民共和国土地管理法‡办法‣、•江西省城乡规划条例‣等相关法律法规，以及•九江市关于进一步加强农民建房管理的实施办法‣，•关于进一步加强农民建房管理的实施办法‣（武办发„2012‟41号），•武宁县村镇规划建设暂行管理办法‣（武办发„2014‟28号），结合我县实际，制定本实施意见。

一、加强领导，优化农民建房管理机构

1、武宁县防控农村违法违规建设领导小组不再单独设立，与武宁县农民建房管理领导小组共用一套人马，名单进行调整（调整后名单见附件），负责对农民建房管理及防控农村违法违规建房工作进行指导、督查、考核。领导小组办公室由县委农工部移至县城乡规划局，办公室主任由刘胜兼任，负责组织协调、监督指导村镇规划编制、建设管理和“两违”防控进行督查、对控违中不作为、乱作为、慢作为的人和单位向县委、县政府提出责任追究建议，由相关部门依法依规进行责任追究，县建设局负

责施工技术指导和质量安全监督，县国土资源局负责指导农民建房用地审批及对违法用地进行监管，县城管局负责指导执法监管，县财政局负责财政奖补资金拨付和监管，其他成员单位根据各自职能发挥相应指导作用。

2、乡镇（工业园区）要高度重视农民建房管理工作，及时调整农民建房管理领导小组名单，做到乡镇（工业园区）乡（镇）长（主任）任组长，分管领导为副组长，“两所一队”负责人、村（居）委会主任为成员。

3、加强“两所一队”建设。“两所一队”编制人员要及时到位，相关职能部门做好“两所一队”业务指导和培训工作，乡镇（工业园区）负责解决“两所一队”集中办公问题。

二、加强管理，规范农民建房

（一）加大村镇规划编制力度

1、科学编制县域村镇布局规划，坚持以建设美丽乡村为导向，突出生态主题，不断改善农民居住条件，坚持培育中心村、整治保留村、撤并萎缩村、保护特色村，突出科学规划、合理布局，构建镇村一体、互相配套、相互衔接的体系，实现村镇 “建设一盘棋、管理一张网”。

2、加强风貌控制，体现地域特色。科学编制全县风貌控制规划，设计具有地方文化特色、能满足农村生产生活需求的户型图纸供农民建房时选择。原则上以乡镇结合旅游线路为单位确定

建筑风格，以自然村为单元确定外立面颜色，确保建筑物美观、协调、统一。具有特色的民舍予以保留，进行优化改造，有碍观瞻不能改造的建筑物予以拆除。

3、农民建房与扶贫移民搬迁、新农村建设相结合，科学编制中心村及集中居住点建设规划，引导农民到集镇、集中居住点、中心村建房，鼓励迁村并居。

4、各乡镇（工业园区）抓紧完成村镇总体规划、控制性详细规划及所辖区域内自然村庄建设规划的编制，对不能满足需求的规划进行修编调整，进一步提高村镇规划编制质量，注意与土地利用总体规划相衔接，注重贴近实际、体现特色，广泛听取农村村民的意见和建议。

（二）坚持农民建房审批原则

1、严格执行省政府办公厅•关于切实加强农村住房建设管理的通知‣（赣府厅字[2014]55号）文件规定，审批建房做到“八不准”，即不准违反规划选址建房、不准突破新增建设用地计划审批建房、不准在地质灾害区等危险区域建房、不准非法占用耕地建房、不准超宅基地面积标准建房、不准违反质量安全要求建房、不准破坏生态环境建房、不准损坏历史文化遗存建房。

2、农民建房建筑层数不超过3层并建坡顶，坡顶从顶层直接起坡，不得借坡顶名义增加建筑面积。

3、农民建房原则上不得跨越国道、省道规划建设村镇。在

公路两侧修建永久性建构筑物边缘与公路边沟外缘的间距，国道、省道、县道不少于50米，乡道不少于20米。以下五种情形除外：①建构筑物处在高速和省道之间的；②建构筑物处在公路和基本农田之间，退让后会占用基本农田的；③建构筑物处在公路和山体之间，退让后需对山体进行切坡、破坏山体的；④公路两侧已形成小规模集镇或居民点的；⑤拟修建建构筑物两侧已有建好的房屋，属“插空补缺”型建设的除外。因退让道路造成原有宅基地无法建房的，由乡镇（工业园区）另行选址集中规划建设，确保乡村建设健康有序发展。

4、全面推广新户型建设。建房户在申请建房时必须签订•农民建房协议书‣，并缴纳新户型保证金。协议中应明确建筑占地面积、层数、建筑面积、新户型编号、外墙及坡顶颜色等内容。每户保证金不得少于5000元，县城规划控制区和集镇农民建房保证金可根据实际相应提高。新户型保证金要建立科学的收取、管理及退回制度，进专门账户进行管理，不得挪作他用。危房改造应当与新户型推广相结合，发挥政策性资金的导向作用。

5、统一申报建设。坚持农民建房主体与附属建筑一次性申报、一次性审批、一次性验收发证，达到简化审批程序，遏制少批多建现象，严厉打击验收后的超建、乱建。

（三）规范农民建房审批程序

1、个人申请。建房申请人向所在地村（居）委会提出书面

申请，书面申请应说明建房户现有住房情况（房屋结构、所建年份、占地面积、家庭人口）和拟建房屋情况（房屋选址、结构、占地面积、层数、建筑面积等），且还须明确宅基地正屋和附属建筑分别占地情况。

2、审核公示。村（居）委会收到农民建房申请后，征求四邻意见后张榜公示，无异议后报乡镇人民政府（工业园区）审核，填写•乡村建设规划许可申请表‣。

3、实地勘察。乡镇人民政府（工业园区）组织国土所、规划所、村组干部在5个工作日内现场勘察（如建设用地涉及林业、公路江河湖库、文物保护、旅游景点等特别规定的，联系相关部门共同参与）。对符合条件要求的，绘制拟建房屋四至范围用地红线图，规划所、国土所分别在•乡村建设规划许可申请表‣、•个人建房用地呈报审批表‣上签署意见。申请人选定新户型，并签订好农民建房协议书，乡镇人民政府（工业园区）在5个工作日内对建房主体、资格条件、建房选址进行审核，并签署意见。

4、县级审核。规划所上报县城乡规划局核发•乡村建设规划许可证‣（建制镇集镇核发•建设用地规划许可证‣），申请人凭•乡村建设规划许可证‣或•建设用地规划许可证‣到县国土资源局核发•建设用地批准书‣。

5、批准放线。建房申请人在取得规划许可证、•建设用地批准书‣后方可申请放线，放线申请须由建房申请人提出，报请乡

镇人民政府（工业园区）核准同意，乡镇人民政府（工业园区）组织国土所、规划所、村委会实地放线，填写•乡镇农民建房放线表‣。

6、竣工验收。房屋竣工后由建房申请人提出验收申请，报请乡镇人民政府（工业园区）同意，由乡镇人民政府（工业园区）组织规划所、国土所等相关职能部门到实地检查是否按照批准的面积和要求进行建设，并出具验收意见。经验收合格由乡镇规划所到县城乡规划局换取•乡村规划许可证‣或•建设用地规划许可证‣原件，建房申请人凭规划许可证原件到县不动产登记局办理•不动产权证书‣。

三、加强联动，完善农民建房巡查监管机制

1、村委会建立巡查防控队伍，每个村民小组安排1名信息员，负责一级巡查防控，履行日常巡查，做好巡查工作记录；对出现的“两违”建设及时制止并报告乡镇农房建设管理领导小组。

2、乡镇人民政府（工业园区）按照属地管理的原则，负责对所辖范围内的“两违”建筑进行二级巡查防控。规划所、国土所应积极配合乡镇人民政府（工业园区）开展“两违”整治及查处活动。

3、县农民建房管理领导小组办公室负责对全县农民建房进行三级巡查、督查防控。每月至少一次对乡镇人民政府（工业园区）的“两违”监管工作进行督查，每半年开展一次农民建房巡

查，对发现的“两违”建筑及时通报，并督促乡镇人民政府（工业园区）对“两违”建筑按相关的规定及时处理到位。

4、加强部门联动，各职能部门应严格按照•武宁县人民政府办公室关于印发<武宁县违法（章）建筑查处部门联动机制实施方案>的通知‣（武府办发[2015]41号）文件精神配合“两违”建筑查处部门，做好“两违”查处工作。

四、明确责任，坚持责任追究制度

1、明确责任。村（居）委会对本辖区的违法违规建筑负巡查、监控、制止和报告等责任，村（居）支书和包村（居）领导（干部）为第一责任人，村（居）委会主任为直接责任人；乡镇（工业园区、街道）对本辖区的违法违规建筑负监控、制止、拆除等责任，其党政主要领导为第一责任人，分管领导和国土（规划）所主要负责人为直接责任人；有关职能部门依据各自职责，负农村建房审批和违法违规建筑监管、查处等责任，主要领导为第一责任人，分管领导和直接负责人员为直接责任人。

2、责任追究。对各责任主体不履行或不正确履行职责的，严格按照•武宁县违法违规建设行为责任追究暂行办法‣武办发„2014‟19号文件，落实责任追究。

五、加强服务，提升农民建房管理水平

1、乡镇“两所一队”要为建房户提供用地政策、村庄规划、建房条件、房型户型选择、设计及违法违规建设处理等方面的咨

询服务。

2、公示审批流程，减少审批环节，缩短审批时限，提高工作质量和办事效率。对符合条件建房的，乡镇做到10个工作日不少于一次审查，县做到10个工作日不少于一次审批。

3、对符合建房条件的危房、住房困难户开通建房审批“绿色通道”，实行特事特办。

4、加强农村建筑工匠管理，县农民建房管理工作领导小组办公室要协同建设局、就业局对农村建筑工匠免费进行培训，切实增强工匠的法律意识、规划意识和创新意识，使建筑工匠成为农村建房的“技术员”、新房型的“推介员”、新理念的“宣传员”，有效提升农民建房的质量安全和建设品位。

5、鼓励引导农民建房按规范要求安装防雷设施，防范雷电灾害。

附件：武宁县农民建房管理领导小组暨武宁县防控农村违法违规建设领导小组成员名单

附件：

武宁县农民建房管理领导小组暨武宁县防控

农村违法违规建设领导小组成员名单

组 长：副组长：

成 员：

郭晓明凌 杰王永红王仁华兰浩林李和坤刘 胜许建民张卫红卢贻梁段日华石承章吴毛生李选平方胜春朱永祥段少林县委副书记、县长 县委常委、常务副县长

县委常委、农工部部长

县人大副主任、工业园区党委书记

县政府副县长

县政府党组成员、城投公司负责人 县城乡规划局局长

县财政局局长、国资局局长

县建设局局长 县城管局局长 县扶贫和移民办主任

县公路分局局长 县交通运输局局长

县国土资源局局长

县房管局局长

县旅发委主任 县林业局局长

熊里明 县环保局局长

余著凌 县市场和质量监督管理局局长

王祺文 县司法局局长

申国龙 县城管局党总支书记、城管大队长

艾小兵 县维稳办主任、公安局副局长

罗 峰 县供电公司总经理

王太园 县就业局局长

吴艳红 县新村办主任

农民建房的法律问答 篇9

建立农民建房长效管理机制

邱 屏

根据九江市大九江规划区内农村违法违规建房综合整治领导小组的要求和安排，近日，本人先后调查走访了庐山管理局、庐山区、浔阳区等地的农村违法违规建房情况，通过走访座谈有关干部群众和相关部门，普遍认为要尽快建立对违法违规建房的长效工作机制，既有利于大九江建设的发展，又满足了农村老百姓的住房需求；既违护老百姓的合法利益，又让不法行为得到有效制止，做到标本兼治，分类处理，否则整治风一过，反弹力度更大。本文就我市农村违章建筑治理的调研情况进行分析和总结，并汇报如下：

一、当前农村违法违规建筑主要类型

浔阳区、庐山区地处中心城区和城乡结合部，是城市建设和项目推进的重点地区，也农村违法违规建设的重灾区，违章户数占全市的，违章建筑面积占全市的 %，违章类型具有一定的典型性和代表性。

1、农民改善住房需要，未批先建。主要有四类，一是因农房审批 政策限制，无法报批而强行建设产生的违法建筑。主要存在城市规划区内的村居。二是审批工作暂停，等不及强行施工产生的违章建筑。主要存在于赛阳、海会等规划区外的乡镇。三是坐落于工业基地范围内，暂时没有项目征迁，农民又有建房需求的地方。四是因宅基地缺乏，在农田选址，国土部门不能批准，农民强行建设产生的违法建筑。

2、遇项目征迁，跟风抢建。因市政设施建设或项推进引发大面积违法建设，主要表现为：一是部分居民为增加征收待遇进行搭建，如封阳台、加层、搭偏屋、搭钢架等简易结构，具有面积小、速度快，难拆除的特点；二是部分闲杂社会人员为套取高额的拆迁补偿或商业利益，大规模抢建违法建筑，往往面积大，施工人数多，速度快，遇到小规模执法队伍时阻挠执法，甚至恐吓执法人员，遇大规模强拆行动时销声匿迹，具有很强的赌博性。

3、小企业、村集体未经报批，违法建。随着九江城市的发展，我市周边地区个私企业发展加快，纷纷兴建厂房、经营性房屋等（如庐山周边的一些农家乐等）。因受规模限制，无法通过土地出让获取审批，而采用私下购买、租用集体土地兴建违法建筑。当地政府为了自有经济，采取默认态度，执法人员难 2 以制止。

4、区划调整及引发违法建设。特别是近年来庐山区、浔阳区、开发区及管理局的区划的调整，受利益的驱动，部分村民及城市居民采取强建、偷建的办法违法建房，有的边界地带划分不清晰，甚至成为了无人监管的盲区，使投机者有可乘之机。

5、拆迁安置带来的农民公寓楼违法建设。近年来因各类工业园区及市政设施建设的拆迁还建和农民建房都采取农民公寓楼的形式。一是受安臵时间和资金上的限制，且很多农房先拆后建，导致大部分农民公寓楼在没有审批的情况下施工建设，而所在地政府都要求给予大力支持，此类违章建筑没有办法制止。二是农民公寓的规划、建设及管理均由辖区政府负责组织，但在实施过程中大多数由乡镇、村操作，政府缺乏有效的监督、管理机制，建设的随意性较大，容易出现大面积的违法建设。

二、农村违法违规建筑存在的原因

——利益趋动。当前房地产业利润空间巨大，违章建筑有利可图，虽经乡镇街道和相关部门多次制止拆除，但仍屡拆屡建。

——补偿不公。部分项目为了推动拆迁进展，对部分违章建筑进行了补偿，造成了跟风行为，有的老百姓还传言：“撑死 3 胆大的，饿死胆小的”。

——审批暂停。据统计，产生的违法建筑中，符合建房条件，因种种原因未能审批，未批先建的违法建筑占50%以上。每一次暂停农房审批，都会带来违法违规建筑。我市自2010年2月份以来，农房近一年未启动审批，浔阳区自2003年，庐山管理局自2006年，庐山区自2010年就暂停农房审批，部分符合建房条件的农民等不及，自行开工建设，带动违章行为。

——执法不力。部分部门、单位出于自身利益，规避报批，造成企业、集体、经营性违章行为。对符合报批条件，未批先建的农民违法建筑，处理办法有限，既不能拆除，上级政府又不支持处罚，导致农民跟风违建。

——外力干扰。部分黑、恶势力参与违法建设，抵制执法甚至暴力抗法，形成带动作用。

——管理失缺。特别换届期间，每逢镇、村换届，有的镇、村干部不知何去何从，疏于管理；有的镇、村干部为了拉票，更不想得罪人，因而放纵管理，导致违法建设失控，两违现象不断加剧。

——危房、分户改建。随着社会发展和生活水平的不断提高，一些人开始将简易房屋翻建成正规房屋甚至是二层楼房。4 还有一些居民随着时间的推移，家庭人口数量不断增加，原先盖的房子不够住了，商品房又买不起，于是采取在原有房屋周围添搭或翻建的方式。危旧房改造、农村住宅建设，组织、推动、协调不佳，建房者想通过合法途径建住宅比较困难，客观上导致“只堵不疏”的现象。由于多年来农房审批体制不畅，导致部分危房户、无房户、少房户、自然分户的农民不顾党委、政府的有关规定，强行拆除旧房改建，形成不少违章建筑。

二、堵疏结合，构建整治违法违规建筑长效体系 根据对违章建筑的统计表明，相当比例的违章建筑是因为对政策不了解，未批先建。此类违章建筑如果拆除，农民损失巨大，不利于稳定；镇、村难以实施，抵触情绪大；但如果不拆除，又不处罚，则会造成风气败坏，其它类型的违章建筑借机搭车，不利于违章建筑监管。因此在违章治理中应坚持堵疏结合，标本兼治的原则，构建整治违法违规建筑长效管理机制，有效扼制违建行为，将违章建筑尽量控制在萌芽状态，推进城镇建设和管理的规范化、制度化、法制化。

在工作方法上做到：巧抓、狠抓、经常抓。

巧抓。就是要善于抓到点子上，谋到关键处，把握工作节奏，关注重要的时间节点。特别是在市县乡换届或长假期间，一些不法行为认为这是管理的薄弱时期，真空时期，有利可图，有机可乘。市委、市政府把这项整治工作放在“五一”长假之前，市县换届这个节点上，在一定程度上有效遏制了违法乱建之风盛行，有力制止了违章行为的扩大蔓延。在抓工作进度上，善于细化工作目标，倒排时间节点，倒逼工作进度，反弹琵琶推进工作。同时注意抓住各阶段的工作重点，把第一阶段“三先三后”和“三个典型”的调查摸底和第二阶段的分门别类处臵的政策研究，以及第三阶段的建章立制形成“三个机制”连贯结合，尤其是对摸底的每户情况要进行归类分析，依法依规分类作出整治的政策性措施规范，公平地维护群众合法利益和社会秩序。

狠抓。就是整治工作要抓重点，抓典型，抓关键。重拳出击，拆除一批。对关系户、套取国家资金的抢建户、乱占耕地的冒险户、社会反映恶劣的钉子户要在依法、稳妥的前提下坚决予以打击，决不手下留情。要敢于依法依规碰硬，特别是情节严重、影响恶劣的违章建筑要实施强制拆除，不留后患，对违法建设要保持高压态势，形成震慑力，否则会带来新的不公，等整治期一过，又死灰复燃，跟风攀比，恶性循环，局面更加难以收拾。严肃纪律，查处一批。对执法不严，处臵不公，纵容隐瞒违法建设的行为，甚至带头参与违法建设的党员领导干部，要严格责任追究，作典型查处。

抓经常。就是要注重整治工作的常态化、制度化、规范化，建立科学规范的长效管理机制。一是加强服务，堵疏结合。控制农民违规建房关口要前移，早发现，早处理。坚持“四先四后”抓重点的基础上，对不同的违建行为要分类造册、区别对待，分类处理。建议对不同的违法行为区别处理：设定严重违建和一般违建行为为，严重违建即为 “三区、三道、一占地”（城市规划区、重点项目区、风景名胜区；国、省、县道两侧；占用耕地）的违章建筑；其他则为一般违建行为。进一步修订农民建房报建细则，提高建房审批效率，方便村民办理手续。杜绝违规越权审批，对于村组——乡镇——县区职能部门——县区政府的四级审批制度，乡镇普遍反映效率太低，相关部门应加快审批流程，缩短审批时间，确定每个审批的时间节点，尤其是拆迁还房后的完善手续和办证工作应予加强，改进工作不产生遗留问题。

二是加强监控，督查到位。各责任领导要落实责任，加强对分管工作的督查，及时发现和纠正不落实的人和事，注意帮助解决工作推进过程中的困难和问题，实行一级督查一级，一级促进一级，防止农民违法违规建房反弹。

三是规划到位，设施先行。统规联建、统规自建的地方要联系实际，便于农民生活生产，基础设施如水、路、电等要先做，让老百姓安心，放心，感觉政府是在为他们办事，让群众信服规划而不是风水先生。

四是坚持原则，属地管理。坚持抓基层，抓干部。虽然各乡镇街道在处理违章建筑的过程中存在很大难处，但是违法建 设属地管理的原则不能变，各乡镇街道、村（居）应在第一时间发现违章，并及时处理汇报。尤其是要加强对村组一级的责任追究，才能及时将违法建筑遏制在萌芽状态。

五是部门联动，形成合力。防止乡村发现违章后又依赖个别部门，而部门又一味注重违建后期拆除，不能及时前期防范。相关部门要各司其职，规划、执法、国土等部门要加强监管，主动巡查；公安、司法部门要主动介入，对阻挠执法、恐吓执法人员、暴力抗法的行为要依法从严打击，尤其是对带有黑恶性质势力的要毫不手软，确保令行禁止；宣传部门要加大宣传力度，形成依法建设、摒弃违章的社会氛围；建设主管部门必须加强对农民住宅建设施工队伍及质量的管理，结束放任自流状态。其他相关部门要密切配合，确保拆违行动顺利实施。

六是完善制度，依法治乱。征地拆迁工作要阳光透明，补偿要公示。各地要因地适宜，建立健全各区划范围处理违章建筑的监管督查机制、责任追究机制、目标考评机制和长效管理机制，使之具有更强的针对性、操作性。对辖区内开展一次全面的拉网式调查，摸清每家每户的违建现状。重新审定或制订有关违章建筑的处理措施，明确政策界限，依法依规区别对待。严格拆迁补偿政策，断绝某些村民通过违章建筑捞取拆迁补偿牟利的意图。建议把违法建筑的产生列入干部考核内容，作为选用干部的参考依据之一，同时采取经济措施，严格兑现奖惩。

七是审慎灵活，有情操作。建议：（1）对规划区内危房改造、拆旧建新或加层的，在公开、公示并完善相关手续的基础上允许其进行改造，如涉及到以后整体搬迁，建议采取以退为进的办法，与建房户签订协议：补偿只补原有合法部分，其它增加部分不予补偿。毕竟老百姓受传统生活方式和习惯的影响，接受公寓式安臵需要一个过程，这样既可避免矛盾，又能达到禁止扩建新建的目的。（2）规划区内保留的城中村及未来整体搬迁村的农户对统规自建、统规联建及公寓式的安臵的做法抵触情绪较大，在考虑解决住的问题时，同时要考虑农民的生活来源，因此需要作进一步调查，区别对待、妥善处臵。

八是双轮驱动，严防严控。除农村集体土地外的违法建设也要同步严管，如一些插花地带、企业改制区、城区的加顶加层等。

1、解决诉求，以疏治乱。合理解决居民合理的建房要求，做到以堵疏结合，扼制违法。

一是加强规划，源头治乱。当前应加快详细规划的编制、新农村规划点、村庄规划的制定，从源头减少违建行为的产生。在加快搞好村镇建设规划的前提下，打破村域界限，允许符合建房条件的农户到集镇规划区、中心村规划区申请使用宅基地，允许对已列入城市建设规划控区范围内的农户，可带宅基地指 标到城镇规划区异地统建、联建多层住宅，而且在宅基地价格、配套费用上给予优惠，尽可能使建房户在经济上能够承受。这既能解决自然村宅基地规划控制问题，又能改善急需建房农户的居住条件，还能促进新农村建设步伐的加快。

二是调整农民建房的政策规定。引导、鼓励、支持农民住宅朝文明社区化方向发展，有条件的地方鼓励农民“上楼”，建公寓或联体住房，少建单家独户住宅，节约土地资源，节约出来的土地重新整合，用于发展村镇经济，一举两得。与此同时，适当放宽农民建房面积标准限制，不仅考虑解决住的问题，还要考虑农民生活来源、发展致富问题。

制定村庄规划点内、新农村规划点内建房用地的调用、征用制度；制定先行代征收制度，对于已划入工业园区的农房建房要求的，可由县区政府先行代征收，然后组织其进入农民公寓或居民点；对于维修、厨、厕、圈栏的修建，应出台审批及管理细则。

三是加强服务，提高效率。进一步修订农民建房报建细则，提高工作效率，方便村民办理手续。对于村组、乡镇、区职能部门、区政府的四级审批制度，乡镇普遍反映效率太低，相关部门应加快审批流程，缩短审批时间，确定审批时间的节点。

几年来经验表明，农房审批走上了正轨，违法建筑治理才有望改善。只有支持合法的，才能打击非法的，否则好坏一锅煮，打击面太广，很难实施。在不影响城乡近期规划实施的情况下，审批面应合理放大，才能更有效地遏制违法建筑。

2、重拳出击，拆除一批。当前，全市开展的集中整治活动，特别是第二阶段，对违章建筑进行全面清理，对违章建筑的拆除要执行到位，操作公平，特别是情节严重、影响恶劣的违章建筑要实施强制拆除，不留后患，否则带来新的不公，等整治期一过，又死灰复燃，跟风攀比，春风依旧。不采取有效措施，没有震慑效果，村民有样学样，越建越多，恶性循环，局面难以收拾。

3、严肃纪律，处理一批。加强执法，落实责任，实行责任过错追究，增强责任心。严格按照市委、市政府治理违章建筑的相关文件，对参与违法建设的党员干部，隐瞒、纵容违法建设的行为，追究相关责任。

4、坚持原则，属地管理。虽然各乡镇街道在处理违章建筑的过程中存在很大难处，做了很大努力，但是违法建设属地管理的原则不能变，各乡镇街道、村（居）应在第一时间发现违章，并及时处理汇报。尤其是要加强对村组一级的责任追究，11 才能及时将违法建筑遏制在萌芽状态。

5、部门联动，形成合力。相关部门要各司其职，规划、执法、国土等部门要加强监管，主动巡查；公安、司法部门要主动介入，对阻挠执法、恐吓执法人员、暴力抗法的行为要依法从严打击，尤其是对带有黑恶性质势力要毫不手软，确保令行禁止；宣传部门要加大宣传力度，形成依法建设、摒弃违章的社会氛围；建设主管部门必须加强对农民住宅建设施工队伍及质量的管理，结束放任自流状态。其他相关部门要密切配合，确保拆违行动的顺利实施。