小区物业具体服务内容

小区物业具体服务内容（精选8篇）

小区物业具体服务内容 篇1

根据《单身公寓物业服务实施方案》，经xx公司（以下简称甲方）与xx物业管理有限公司（以下简称乙方）友好协商，就单身公寓项目物业服务费项目下的服务内容、服务标准、服务流程、服务监督及乙方向甲方提供的特约服务项目——入户服务的内容和标准的具体说明。

第一章 对本项目物业管理的整体设想

一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“xx单身公寓”创造价值，为住户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活环境，使其能够成为xx公司对外宣传的又一张靓丽名片。

一、管理服务理念 ――首房物业让您更满意

整体的设想与策划分为以下二方面：

1、高标准、高水平管理的措施

（1）建立和实施完善的物业管理质量体系

物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内物管行业逐渐推广实施的ISO9001-2000质量体系标准被实践证明是行之有效的，这一点我们公司在导入并通过ISO9001-2000质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。在“xx单身公寓”一期的物业管理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。要根据“xx单身公寓”一期的管理模式和特点更好的实施

ISO9001-2000质量管理体系。

（2）培育高素质的员工队伍

人才对我们来说，是最重要的资源，它决定了企业的兴衰。在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关”，我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划，要求大家有现代的物业管理意识，为业主服务的意识，都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提，我们的人才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。

（3）加强和完善物业管理的硬件条件

在“xx单身公寓”物业管理工作中，要充分依托和利用现有的管理设备、设施，实行全电脑化办公、护卫快速反应和完善的监控系统等。

（4）注重发挥业主自治、自律的功能

为能让入住人员共同参与物业管理，增强业主自治、自律功能，使业主自治、自律与专业化物业管理相结合，才能使“xx单身公寓”物业管理真正得到升华，这也是发达国家和地区物业管理的重要经验。为此，我们将成立：

1）“物业管理委员会”，由3—5人组成。

其主要职责是：

①建立领导层的直接沟通机制；

②商定物业服务重大事项；

③审核物业服务费用支出情况；

④建立公寓内部有效的竞争机制。

面对公寓内这样一个特殊的人群，如何推动和改进公寓物管的工作，在很大程度上，取决于是否建立了有效的竞争激励机制，根据物业管理的要求，制定切合实际、行之有效的服务保障、监督考核体系，形成各校区之间的有效竞争。由物业公司公司配合“物业管理委员会”积极开展群众性的创优活动、达标评优活动。比如，“三优一满意达标”、“文明（星级）楼幢评比”、“百日安全优质服务”、“星级服务员评比”、“各类物业管理知识竞赛”、“公寓文化建设成果展”等等，都将促进公寓的管理，用政策来平衡，用手段来激励，以评促改，以改促进，大家共同进步、共同发展。每月不定期、不定时进行考评，实行“流动红旗循环制”，张榜公布考评结果，开创人与人、楼与楼之间的正当竞争，共同发展的良好局面。

2）“义务监督委员会”，由7—10名入住员工组成。

其主要职责是：

①建立物业与入住员工的直接沟通机制；

②对物业服务进行监督、检查，随时向物业管理高层领导提出意见和建议；

③收集入住员工对物业服务的意见和建议，并及时向物业反馈； ④内部组织网络和组织社区内的文化活动，附予企业更大的凝聚力。

2、创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想

在日后的物业管理工作中，应以高的文化品味取胜，通过小区软、硬件的配套服务，创造出优美舒适、安全文明、环境洁净的高档小区。

（1）硬件建设

可靠的安全保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的住宅形象设计系统、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为“xx单身公寓”高尚环境和文明建设提供了物质保证。

1）公布空气质量周报。空气质量是环境质量的重要内容。我们拟在“xx单身公寓”内业主基本上都入住以后，实行空气质量周报公布措施。这样既可以让监测数据直接为业主服务，同时又可以提高住户的环保意识。“xx单身公寓”应为净化小区环境做出积极的贡献。

2）建立优美的环境。为了使“xx单身公寓”环境进一步活跃起来，更具文化品味，我们将对小区内各种植物进行标识、归类，将“xx单身公寓”变为富有特色的小型植物园，使居民和来客感受小区日新跃意的变化。

3）对垃圾的分类处理。随着社会的发展和进步，环保问题越来越突出，我们计划在接管“xx单身公寓”后逐步实行垃圾的分类投放和处理，设可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三类箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶、易拉罐等为主，一般垃圾及渣土等为主，有害垃圾主要为各类废电池、电镀制品、杀虫剂罐等。

对垃圾的分类处理，我们将通过各种宣传手段，增强业主的环保意识，引导他们养成正确的习惯。

4）严格车辆交通管理。我们准备设置完善的各类交通标识，加强车辆的监控和引导，及时处理突发事件。

5）运用现代科技手段，“三防”结合，确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、工装与便装相结合。物防上采用围墙、防盗装置等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下，逐步过渡到技防为主，运用“xx单身公寓”的智能化保安设施结合管理处的统一管理、快速调度，确保治安防范万无一失。

小区物业具体服务内容 篇2

一、提升物业服务品质

目前, 物业管理行业进入了新的发展时期, 即行业的转型升级时期, 这对物业企业的服务提出了更高要求。物业企业要想在激烈的竞争中处于优势地位, 必须在服务上有所突破, 全面提高物业服务品质。物业企业的服务要以业主需求为导向, 主动服务, 服务标准始终高于业主的需求标准。根据业主的需求变化调整服务内容, 始终以顾客满意为宗旨, 想业主之所想, 急业主之所急, 以专业的服务水平让业主信服, 以亲切的服务态度、高度的责任心和良好的敬业精神感化业主。对此一些物业企业提出了全新的服务理念, 如碧桂园物业首先提出了高端物业服务的理念:承诺以客户高兴为中心, 全程做到跑步服务、微笑服务、马上服务, 从业主满意、品牌、经营方面不断提升和发展;让业主能充分感受到尊重和愉悦, 在园区享受到专业、体贴的精细服务;将业主放在心上, 充满自豪感和满足感, 愿意自觉、长期、稳定地提供服务。一些物业企业以客户满意为导向, 在提高客户满意度的基础上, 创新管理机制, 依托服务平台, 以为业主的衣食住行服务为核心, 构筑社区服务体系, 使业主的生活品质得到了提升, 树立了物业服务在业主心中的良好形象, 让业主愿意接纳物业。关注业主的生活品质, 多角度、全方位进行物业服务, 注重人文关怀、文化建设和情感交流, 全面提升物业服务品质, 使业主逐渐理解物业、认可物业并积极配合物业的工作, 从而改善物业企业的生存环境。

二、拓展物业服务范围

目前, 住宅的物业服务多数靠简单的手工操作完成。近年来, 随着人工和物料成本的上升, 物业服务成本不断提高, 而物业费十几年没有变化, 尽管各部门对物业费的上调做了相关的努力, 但由于种种原因, 物业费全面上调仍是难题。成本上升, 服务费收入不变, 物业企业的生存和发展变得越来越艰难。对于物业企业而言, 仅依靠物业费为主营收入已经很难维持企业的正常运营。多数物业项目在经营上没有突破, 成本增长迅速, 盈利能力提升缓慢, 大大降低了物业企业的利润, 增加了企业经营运作的困难, 狭窄的运营和盈利空间极大地影响了物业企业的发展, 从而使住宅物业的生存面临巨大的挑战。一些企业主动退出物业管理小区, 从而带来了很多社会问题。不论从行业企业的发展或社会影响而言, 解决物业管理的现有难题都是至关重要的。一方面应呼吁出台相关政策, 另一方面企业应通过各种途径, 拓宽物业经营范围, 进行企业的自救, 改善其艰难的生存现状。物业企业要在做好物业保洁、绿化、安全、设备维修四项基础服务的同时, 将业务范围纵向延伸至房地产开发前期、中期和后期的各项业务, 如规划前期的设备选用顾问、项目中期的招商营销策划、项目后期的尾盘销售等。随着人们生活水平的不断提高, 业主对物业的需求也不断提高, 物业除了基础服务外, 可横向延伸涵盖家政服务、商品零售服务、养老服务、电子商务、房屋中介服务及旅游、教育、金融、保险等日常生活的便捷服务需求领域, 为业主提供个性化的服务。物业可以为业主提供一站式的周到、细致、全方位的服务, 做业主的生活管家, 让业主感受到物业服务所带来的安全、便捷和舒适, 同时可增加物业企业的收入。

三、在物业服务中注入科技力量

近年来, 物业服务工作中引入了一些现代化设备, 部分工作采用机器劳动代替手工操作, 但在住宅物业上并没有实质性的突破。住宅物业服务很大程度上仍依靠手工操作完成, 如住宅物业保洁工作, 较少采用现代化的清扫设备, 多靠大量的人工手工操作完成;一些普通住宅的保安工作也是多依靠人力来完成巡逻和执勤;小区的车辆管理、收费管理、环境绿化、垃圾清理等也多是手工操作。住宅物业服务技术含量不高, 手工操作较多, 劳动耗时较长, 效率偏低。大量人工成本的支出使物业企业利润极低, 这无疑增加了企业生存和发展的压力。为了改变物业服务现状, 减少人员成本支出, 提高物业服务的整体收入, 需要在传统的物业服务中增加技术含量, 从而提高物业服务水平, 减少物业服务时间, 为企业创造更多的利润。随着智能建筑的发展, 应逐步引进高科技产品来进行技术改造和物业设备的更新, 如采用先进的设备设施自动控制系统、区域的安全监控系统、车辆识别系统等, 物业人员只需在中控室就可完成相关管理;还可采用刷卡计费、电子巡更、门禁系统等设备代替人工服务, 以减少人员成本支出, 同时提高服务效率;在设备维修方面采用环保材料, 在垃圾分类、废弃物排放处理方面采用无污染技术等。在物业服务中注入科技力量, 不仅可以节约人工成本, 还可提高工作效率和工作质量, 同时能保护环境, 节能减排, 对物业的可持续发展具有重要意义。

四、采用现代化的物业管理手段

物业管理经历了从无到有的初级发展阶段, 现正处于从传统的服务业向现代服务业转型升级阶段。现代服务业是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑, 建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的服务产业。对于现代服务业来说, 重要的是信息技术的应用。随着物业行业的发展及人们对生活环境和设施要求的不断提高, 一些物业日常的服务和管理已经明显落后。在物业服务中注入科技力量、采用新的服务方式的同时, 还应根据企业自身发展的需要, 运用信息技术进行现代化的管理。一方面是设备设施管理现代化, 采用先进的监控设备和控制系统, 进行设备的运营管理及小区的环境管理;另一方面是人员管理现代化, 利用物业管理信息系统, 对小区业主的信息、相关服务及企业自身的人员进行管理。还应充分利用网络平台对物业的各方面工作进行管理, 为业主提供及时周到、快捷高效的物业服务。此外, 物业企业可以把所需人数最多的保安保洁绿化工作交由专业性服务企业来完成, 物业企业只负责各方面关系的协调整合管理。专业队伍能提供高水平的专业化服务, 减少物业服务人工成本支出, 在一定程度上提高物业企业的收益。

物业服务创新是物业企业摆脱生存困境的重要手段, 能够促进物业行业向现代服务业的转型升级, 从而实现物业服务业的健康可持续发展。

参考文献

[1]张金娟.住宅区物业管理模式的优化与创新[J].城市问题, 2013 (07) .

[2]柳易林.浅谈住宅小区物业服务创新[J].现代物业, 2013 (01) .

小区物业具体服务内容 篇3

【关键词】以人为本 小区物业管理 服务

【中图分类号】F193.3 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）29-0256-01

一、引言

在经济发展的同时，人们的生活水平也有所提高，这就对生活品质提出了更要的要求，而小区物业管理水平的高度直接影响着服务质量，因此以往的物业管理服务已经不能满足当今社会的实际需求，而较早时期的小区物业管理服务是面向于小区整体提供统一性服务的，当前物业管理已经将这种模式转换为具有针对性服务特点、可以满足不同物业需求的新模式，所以这一服务模式的转变也就凸显出了以人为本的基础地位。

二、基于以人为本，强化小区物业管理服务

1.创新物业管理服务观念，形成以人为本的管理与服务

在当今社会，人们的需求观念是与时俱进不断变化的，在小区居民中以往只是对居住环境做出了质量要求，但是这种单一的需求状态已经发生了巨大的转变，人们在生活品质得到了高质量的满足后，对服务的重视度逐渐上升到新的阶段，这就需要物业将管理及服务模式進行创新改变及优化调整，这不仅是刻不容缓的，更是必然要求。

从当前形势来看，我国的大部分小区物业服务态势都已经发生了不同程度的变化，基于以人为本这一核心思想，不仅是与人们服务需求相符合的，更是引导小区物业管理服务多项发展的风向标，以业主为根本出发点，以满足业主需求为目标及服务主体。这样物业管理服务的主动性也就提升及显示，只有直面业主需求转变，及时有效的将服务模式进行调整，才能在创新过程中确认调整项目，实现以人为本的小区物理管理与服务。同时，这对促进物业管理企业的长远发展也是具有推动作用的，不仅能够为物业管理打下坚实的基础，更能够提高企业创新能力及综合实力，使企业在激烈的市场竞争中占据主导地位，抢占市场份额。

在以人为本的管理服务过程中，这一核心内容并不是局限在小范围内的，是具有多种体现形式的。以小区物业服务的专业层面体现以人为本理念、使物业管理服务形成具有行业特点及形象的层面，体现以人为本特点的是较为普遍的现象。系统全面的物业服务，是物业管理发展的关键点，这主要表达的也就是在物业专业服务方面凸显以人为本理念，只有这样才能使这一理念内容贯穿于物业发展始终，因此物业管理企业的发展也就是具有战略性优势的，这是保障企业稳定运行的重要基础。

（1）以专业服务为关键点体现人性化

物业管理服务的专业水平既与物业发展有关，又是业主的实际需求，因此专业与以人为本进行融合，就会使物业管理更加具有现代化应用特点，并且是提升物业形象的重要指标。小区物业是居住范围内不可或缺的综合性专业管理企业，是服务小区整体各个环节的管理工作，涵盖面相当广泛，不仅涉及机电安装方面，更涉及社会保障服务等等，都是围绕用户需求进行的，这也就充分体现出了以人为本的个性化服务。

（2）从创造模式品牌方面发挥人性化特点

物业管理实际上就是以为用户服务为主体的行业形式，因此行业形象及模式品牌的优质创设是尤为重要的。物业管理在实际工作中应以业主需求为出发点，结合实际情况，将服务模式进行创新及调整，从而使企业形成具有自身形象特点的管理服务模式。

2.以用户需求为根本，使服务内容更加具体

在社会化进程不断深入的过程中，当代人的实际需求随之发生了一定程度的改变，无论是物业本身还是业主，对服务模式的优化要求已经从以往的统一性转变为具有个性化特点的多元体，因此物业企业就需要以以人为本的服务理念为核心控制点，将服务内内容进行丰富化调整，促进服务形式的多样化，使服务工作能够与业主需求相符合。

小区物业管理服务中的另一项主要工作就是，优化社区环境及基础设施建设，在以往的物业管理中管理者只重视对居住环境的管理，但是当今的社区已经不仅仅具备单一的居住结构，社区中还添设了业主在生活中所需要的超市、医院、休闲区等等。以人为本特点还体现在小区管理中的安全保障方面，物业需要为社区业主提供现代技术方面的职能安全设施，并安装摄像头，实时监控小区中的各个角落，不放过任何一个细节，从根本上提高小区居住安全，保障业主的生命及财产安全。

除此之外，小区物业管理服务的设计好需要进行进一步的全面考量，使服务工作更加具体规范，工作流程的推进更加具有合理性，这也是以人性化为基础进行的调整措施。例如：业主一旦家里漏水或者漏电了，就可以向物业提出维修需求，而物业就需要根据实际情况安排工作人员，及时上门为业主解决问题，而维修人员必须统一着装，自带鞋套，保持优质的服务态度，在完成维修作业后，就维修区域存在的灰尘及污染物清除干净，在出门前致结束语。同时，好需要对维修工作质量进行回访检验，并对完成维修后的实际状况进行了解，从而全面提高物业服务质量。

3.基于以人为本的角度考虑，促使服务管理朝着“个性化”发展

在现实中，一些物业企业为迎合这一服务需求，将“酒店式”服务引入其中，按照酒店的模式制定各类服务内容及项目，如代客泊车、礼仪保安以及留言服务等，充分体现物业管理服务的个性化。当然，由于现代人比较厌烦繁琐的事务，于是一些物业管理企业，将“专职管家”的服务模式引入其中，帮助物业使用者、业主们解决和打理日常繁琐的事务。这不仅迎合了业主们的心理需求，而且体现出人性化的关怀。这些物业管理企业的上述行为，都是基于以人为本的视角而考虑的，强调将“个性化”服务融入其中，发展特色化的物业管理服务。

基于以人为本的物业管理服务，将人性化、个性化的服务要素融入其中，让物业管理服务细致入微、关怀备至。业主心里想的，就是物业管理服务所做的。这样一来，物业管理企业以“人的需求”为导向，在服务内容、服务方式、服务理念等方面，进行转变与优化，以迎合业主的需求，并在不断地创新中谋取新发展，建立起和谐的物业管理环境。

参考文献：

[1]许丹风.“以人为本”在物业管理中的应用[J].管理纵横，2012（15）

小区物业服务调查问卷 篇4

尊敬的业主：

您好！

我们是盐城工学院市场营销12级1班的学生，我们的期末实践活动是做一项关于盐城小区物业服务的调查。为了更好地了解盐城小区物业的服务，下面有几个问题，请您在百忙之中协助填写。(请在选项上打√)调查要耽误您一些时间，请您谅解。谢谢您的支持与合作。您所居住的小区是：_______________ 1.物业基本情况

（1）本小区是否已成立业主委员会

A.已成立 B.没成立 C.不了解（2）本小区物业管理模式是

A.外聘专业物业公司管理 B.业主自营式物业管理 C.房地产开发公司负责管理

（3）您或业主委员会与物业管理公司是否签订物业管理（服务）合同

A.签订 B.未签订 C.不了解（4）您对物业公司服务的总体满意度

A.非常满意 B.比较满意 C.一般 D.不满意 E.非常不满意

2.房屋的使用、维修、养护

（1）物业公司对业主报修房屋质量问题处理是否及时？

A.非常及时 B.比较及时 C.一般 D.不及时 E.非常不及时（2）您对维修人员的维修质量是否满意？

A.非常满意 B.比较满意 C.一般 D.不满意 E.非常不满意

3.公共设施

（1）物业公司对小区内绿地的养护工作是否令您满意？

A.非常满意 B.比较满意 C.一般 D.不满意 E.非常不满意、（2）物业公司对小区内电梯、消防设备维护工作是否令您满意？ A.非常满意 B.比较满意 C.一般 D.不满意 E.非常不满意

（3）物业公司对小区内健身器材、小区大门、单元门、排水设施等公共设施的维护工作是否令您满意？

A.非常满意 B.比较满意 C.一般 D.不满意 E.非常不满意

4.清洁卫生

（1）您对小区公共楼道、小区内道路及绿化带内的保洁工作是否满意？ A.非常满意 B.比较满意 C.一般 D.不满意 E.非常不满意（2）物业公司对针对保洁工作的投诉处理是否及时？

A.非常及时 B.比较及时 C.一般 D.不及时 E.非常不及时

5.车辆行驶及停泊（1）车场管理员车辆管理的工作是否令您满意？

A.非常满意 B.比较满意 C.一般 D.不满意 E.非常不满意（2）停车场、行车路线标识是否令您满意？

A.非常满意 B.比较满意 C.一般 D.不满意 E.非常不满意（3）车辆停放有序是否令您满意？

A.非常满意 B.比较满意 C.一般 D.不满意 E.非常不满意

6.治安管理

（1）您对小区的安保工作是否满意？

A.非常满意 B.比较满意 C.一般 D.不满意 E.非常不满意（2）您对保安人员的仪容、仪表及服务态度是否满意？

A.非常满意 B.比较满意 C.一般 D.不满意 E.非常不满意（3）物业公司对针对保安工作的投诉处理是否及时？

A.非常及时 B.比较及时 C.一般 D.不及时 E.非常不及时

7.物业费用

（1）您每月每平方缴纳的物业费用是多少？

A.0.2--0.4 元 B.0.4--0.6 元 C.0.6--0.8元 D.0.8元以上（2）物业管理收费项目和价格标准是否清晰明确并予以公示 A.有 B.没有 C.不清楚（3）物业有无多收费、乱收费现象

A.有 B.没有 C.不清楚（4）您认为物业收费标准与实际服务水平是否有差距 A.有 B.没有 C.不清楚

8.物业公司对业主的投诉处理是否令您满意? A.非常满意 B.比较满意 C.一般 D.不满意 E.非常不满意

9.基本信息

（1）您的年龄

A.24岁以下

B.25－40岁 C.41－54岁

D.55岁以上(2)您的职业

A.在职、在岗人员 B.离退休人员 C.下岗及无固定职业人员

(3)您的月收入水平

A.3000以下 B.3000--6000 C.6000--8000 D.8000以上(4)您的居住时间

A.1年以内 B.1年以上2年以下 C.2年以上5年以下 D.5年以上

10.您对目前物业服务有何其他方面的建议和意见

物业经理工作职责具体内容 篇5

2、全面负责对商场工作管理工作，确保设施处于良好运行状态，节约开支;

4、负责对商户装修进行监管验收;

物业方面：

1、负责物业部门的管理工作;

2、根据物业管理委托合同和有关物业管理的法规、政策，组织员工向辖区提供公共秩序、保洁、绿化养护、房屋及设备设施运行维护保养等服务;

3、负责制定及健全所属部门的各类规章制度和防范措施，指导物业部处理公共突发事件，组织完成各种处置方法的拟制、演练;

小区物业具体服务内容 篇6

《2015年国民经济和社会发展统计公报》的数据显示:201 5年年末,我国大陆总人口137462万人,比上一年年末增加680万人,其中城镇常住人口77116万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为56.1 0%,比上一年年末提高1.33个百分点。

城镇化的快速发展(过去1 5年中国人口城镇化率的年均增长率高达1.3个百分点左右,见图1)催生了我国诸多的大型地产公司(集团),如201 6年上半年销售业绩(超过500亿人民币)排名前十的地产:万科、恒大、碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产、华夏幸福、融创中国、华润置地、万达集团。这些地产公司拥有众多的地产项目和自己经营的物业小区,如排名第七的华夏幸福基业就拥有本公司经营的物业小区超过300个,物业工作人员超过1万人。这些居住小区视频监控系统在前期住宅建设是作为配套设施已建成,仅供小区物业管理人员使用,未做到联网监控及提供给上一级(如片区公司和总公司)管理者的实时在线监控画面和视频。对于公司总部或者片区分公司需要查看或者调阅小区视频只能去现场查看,难以做到实时、高效的管理模式,越是大型地产公司其管理层级越多,对小区的管控能力越差,矛盾越突出。针对此种情况,迫切需要对集团所管辖的各个小区视频联网,提供视频云服务,实现高效管理。

2.地产公司小区物业视频建设情况

2.1 国内地产公司管理架构

在分析我国地产公司各自物业小区视频监控系统建设现状之前,先说明地产公司管理架构。大型的地产公司对其物业小区管理一般采用多级架构,如图2所示。

其管理层级越多对物业小区的管控能力越差,如总公司对分公司、服务中心的管理处于“盲区”,仅靠总公司管理人员前往现场检查。而分公司对服务中心管理处于“盲区”,仅靠分公司管理人员前往现场检查,其向总公司的汇报,处于“无凭证”,仅靠各服务中心的书面或口头的汇总。而服务中心向总公司、分公司的汇报,同样处于“无凭证”,仅靠书面或口头的汇总,无证留痕。

2.2 国内地产公司物业小区视频建设情况

分析我国201 6年上半年销售业绩排名前十的地产各自物业小区视频监控系统建设现状,可以归纳为以下三类:

(1)采购管理标准化:地产公司在视频监控产品的采购中,采用圈定品牌库、战略集采等方式圈定标准化的通用视频监控类产品,从而使得视频监控的日常管理与维护日趋标准化。代表性开发商:恒大、保利、中海、龙湖、碧桂园等。

(2)平台化集约式管理:在部分新建楼盘中,整体楼宇智能化系统采用平台化管理,即将不同的弱电子系统如监控、门禁、停车场、报警、可视对讲等系统接入统一平台进行集约式管理,统一平台的接入端方式多样,节省大量管理成本。代表性开发商:万达、华润等。

(3)视频资源增值服务:在部分试点楼盘中,在统一楼宇智能化系统平台中通过将视频资源池化,向其他终端设备,如可视对讲主机、移动APP开放调阅公共区域视频资源的权限,提供物业增值服务。代表性开发商:碧桂园、方兴等。

总体说来,大型地产公司的物业小区视频监控在前期住宅建设作为配套设施已建成,有的采购阶段已经标准化,有的通过集约化平台来统一管理,有的开始提供增值服务。但是,这些都是在物业小区或分公司的有限范围实施和实现的,未做到全局覆盖和联网,不能提供大范围的联网监控。

2.3 国内外视频服务情况

视频监控即服务(Video Surveillance as a Service,Vsaas),类似于云计算中的Saas模式(软件即服务),通过第三方或自建视频监控云平台,基于互联网提供视频监控及其他安防服务,是一种完全在云端操作,允许用户远程存储、管理、记录、播放和监测监控录像。存在两种模式,第一种是企业自建模式(类似于私有云模式),第二种是第三方运营模式(类似于公有云模式)。

国内外厂商Vsaass (视频监控即服务)说明如表1和表2所示。

3 方案比选

3.1 需求说明

建设视频云(云平台),可以实现:(1)总公司及分公司实现移动管理功能;(2)服务中心实现移动管理且视频运营监管权不变。需要考虑两方面的需求:移动互联网视频管理需求和视频监控云平台管理需求。其中移动互联网视频管理的需求包括:移动APP端视频实时调阅查看、移动APP端实时查询、移动APP端视频智能轮询、移动APP端视频信息上下级推送;视频监控云平台管理的需求包括:用户权限管理(分级、分域、多级管理架构)、视频质量诊断、视频流信息的实时统计与大数据分析以及视频访问日志管理与统计。

而此外还需要考虑“在线移动视频路数”,因其涉及到具体的上传带宽需求。“在线移动视频路数”是基于“组织架构、各组织架构在线监管人数、平峰时每个服务中心(监控中心)在线移动视频路数(N)需求分析”的分析结果,其中:

(1)地产公司组织架构:一般采用:“总公司→分公司→服务中心”或者“总公司→分公司→服务中心→监控中心”的组织架构;

(2)各组织在线监管视频人员数量假设(平峰):监控中心:监控值班人员1人+值班经理1人;服务中心:主管2人;分公司:4人;总公司:8人;

(3)平峰时每个服务中心(监控中心)在线移动视频路数(N)需求分析:移动APP端至多采用四分屏(9分屏将看不清楚),其中N的需求为:16≤N≤64。对于分公司及总公司处于监督和抽查的状态,平峰状态时:N≤32;

(4)高峰时各组织在线监管视频人员数量分析及在线视频路数(M)需求分析:一旦发生事故时,访问某监控中心的人会达到几百人、几千人。但其关注的是某一路或几路视频(事故周边的视频),M≤10。其解决方法是在云端做复制分发(视频转发)。

3.2 方案说明

基于前面提到的视频监控即服务建设的两种模式(私有云模式和公用云模式)和对传输视频所需网络的安全要求(VPN和普通宽带)及在监控中心是否采用压缩技术等三个条件,提出共八种方案,其架构如图3所示,简单说明如表3所示。

3.3 方案比选

私有云模式:基于专线与互联网实现组织机构内部互联互通,企业总部(租借IDC机房)采用云计算模式,集中部署视频监控云平台,为区域提供各分支机构提供视频调阅、存储、智能分析等服务,可根据管理架构灵活分配平台使用权限,可扩展报警等其他安防服务。其特点有以下四点:

(1)根据私有云接入规模,切合实际业务需求来调整软硬件资源,提供冗余资源配置,保障全天候业务的稳定可靠运行;

(2)可以在私有云平台上不断扩充功能,如报警、巡更、OA管理系统等,有良好的业务扩展性和延续性,不依赖第三方支持;

(3)数据传输通过自建VPN通道,良好的保密性。数据存储私有化,避免第三方存储的信息安全问题;

(4)独享带宽、硬件性能等资源,由于目前公有云视频平台的建设规模小,分部散,缺乏大型成体系的公有云视频平台。无法做到公有云的规模效应,大部分平台存在高峰性能瓶颈,无法做到资源重复冗余。

公有云模式:由第三方服务提供商进行视频监控云平台建设,使用者只需购买第三方服务提供商的前端监控产品或云服务(按路数收费),通过互联网即可享受视频调阅、存储等服务。其特点有以下三点:(1)公有云租赁模式提供一站式服务,项目落地快,扩容平滑;(2)公有云平台一般拥有容灾备份中心,避免私有云建设中单数据中心的运行风险;(3)收费模式成熟,采用按路数收取服务费形式,后期运维较简单。

从系统稳定性和画面质量考虑,建议采纳私有云的方案(2);从成本及运维方便的角度考虑,建议采纳公有云的方案(8),如表4所示。

4 案例分析

4.1 基本情况

以某地产集团固安县项目为例进行分析说明。本示范项目涵盖范围包括:环固安大湖公园各小区的服务中心,具体包括7个服务中心(孔雀城一服务中心、孔雀城二服务中心、孔雀城三服务中心、孔雀城四服务中心、孔雀海服务中心、英国宫一服务中心、大卫城一服务中心),1 7个监控中心,涉及到的小区达到23个小区,详见图4。

经调研,在这7个服务中心的17个监控中心中,硬盘录像机大多数是海康、大华产品,也有部分国外产品(三星)及国内产品,前端摄像头涉及到2500路左右,详见表5。

4.2 案例方案比选

根据本文的第三章“方案比选”推荐的私有云方案(2)及公有云方案(8),其架构如图5所示,测算的造价及每年运营费如表6所示。

基于私有云方案(2),可测算本案例的第一年投入的总费用为2431557.5元,今后每年的运营费用为781507.5元,详见表6。

基于公有云方案(8),可测算本案例的第一年投入的总费用为1949750元,今后每年的运营费用为1032287.5元,详见表7。

5 结论

本文从视频云角度提出小区物业视频联网监控的各种方案,通过理论上的比较分析,及系统稳定性和画面质量建议采用“私有云的方案(2)”、从成本及运维方便的角度考虑建议采用“公有云的方案(8)”,并通过案例实证了“私有云的方案(2)”及“公有云的方案(8)”建设成本和年运维的高低,为大型地产公司物业小区提出了符合实际需求的监控联网方案。

参考文献

小区自治解不了物业管理难题 篇7

6月29日，一个名叫“北京三自品格社区服务中心”的公司在工商部门注册成功，这个公司是海淀区品阁小区为实现业主自治而专门注册成立的，小区148户业主都是这个公司的股东。虽然品阁小区在物业管理方式上开创了一条新路，但是有关人士表示，品阁经验对于解决北京物业管理难题的可借鉴之处非常有限。

品阁经验目前无法推广

虽然“北京三自品格社区服务中心”刚刚才在工商局注册成功，但事实上从2006年12月5日起，就开始在社区服务中心的带领下进行自治。之所以定名为“三自”，指的就是“自愿、自律、自管”。这种区别于现行物管模式的“公司制”自治，在北京尚属首创。

品阁是海淀区一个建筑面积仅2.5万平米的社区。由于和业主的矛盾长期无法调和，北京品阁小区的物业公司去年9月撤走，于是小区的148户业主自己成立了公司，自己管理自己。

北京业主委员会协会申办委员会召集人之一张大宪表示，对于中小型社区，进行业主自治管理不失为一种可行的创新，目前北京实行自治管理的小区只此一家，可以看作是一个有益的“试点”。

不过，品阁小区的自治经验是否具有可复制性，还有待时间检验，而其本身是否能长期运作下去也是一个未知数。品阁小区面积较小、业主人数也少，比较容易沟通，容易做决定。由于是自治，业主都把小区的事当成自己的事，“三自”总经理邵里庭说，“虽然聘请的人员少了，但很多业主都乐意义务帮工。比如前些时候修建金鱼池，小区业主就踊跃上阵，没从外面招一个工人就给修好了。”

天下没有免费的午餐，业主省了钱，但是付出了劳动和时间，只是成本发生了转换，劳动成本和时间成本提高而降低金钱成本，不是市场主流。如果是上千户的小区，这种靠业主热情参与来节省金钱成本的方式，必然要付出业主更多的劳动和时间成本，操作起来会有很大难度，尤其是在大多数小区没有业委会的情况下，这些小区还要考虑成立业委会才能在考虑其他事情，目前看来，品阁的自治经验还不具备普遍推广的意义。

无独有偶，同样在七月份，北京市出台的一项新规定，虽然开创了一条物业管理的新路，但与品阁小区物业管理实行自治的情况有些类似，同样没有被业主们报以希望。

物业招标 换汤不换药

7月9日，北京市建委宣布，从7月起，北京市2万平方米以上的住宅项目，开发企业要按《物业管理条例》，聘请有资质的物业企业，并对2万平方米以上的住宅项目前期物业进行招投标。

7月19日，光大家园业委会主任陈兵很干脆的告诉记者“这个规定不会起作用”，因为“这两年开发商对前期物业的安排上基本上也是按照招投标来做的，但并没有解决物业管理混乱的问题。但是，可以肯定的是，这里边一定存在着违标现象。”

桂林住宅小区物业服务 篇8

收费管理实施细则

第一条

为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《国家发改委 建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）、《国家发改委 建设部关于印发<物业服务定价成本监审办法（试行）>的通知》（发改价格[2007]2285号）和《广西壮族自治区物业管理条例》（2012年）等法律、法规和政策有关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条

本细则适用于桂林市城区内经工商行政管理机关登记注册，并持有建设行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的收费管理。

第三条

本细则所称物业服务收费为普通住宅小区内的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对服务和管理范围内房屋及配套的公共设施、设备和其他相关场地进行维护管理，以及维护相关区域内的公共绿化、卫生、环境容貌和交通、公共秩序，而向业主所收取的费用。

物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素，也要考虑广大业主的承受能力。

市价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

第四条

提倡业主通过公平、公正、公开的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业。

建设单位通过招投标或者协议方式选聘前期物业服务企业的物业服务收费的，应当按照市房产行政主管部门核定的服务等级和市价格主管部门规定的政府指导价执行。建设单位应根据市房产行政主管部门核定的物业服务等级，在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准，并报市价格主管部门审核备案。

第五条

物业服务包括公共性服务、专项服务，对应的物业服务费为公共性服务费、专项服务费。

公共性服务费指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。

专项服务费是指物业服务企业为业主（或使用人）提供专项性服务而向该部分业主（或使用人）收取的服务费用。如车辆停放服务费、装修垃圾清运费、电梯维护费等。

第六条

物业服务费应根据物业类型、性质和特点分别实行 2

政府指导价和市场调节价。

依法成立业主委员会之前（前期物业管理）的公共性服务费和专项服务费，实行政府指导价。

依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费（停车收费除外）实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主双方协商确定，并经报价格主管部门备案后执行。

实行政府指导价的物业服务费，具体标准由物业服务企业在价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经价格主管部门审核备案后执行。

公共性服务费的计价单位为：元/平方米.月，计费面积为房屋建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记的建筑面积收取；未办理房屋所有权证的，以经审核的房屋测绘成果报告中确定的建筑面积收取；未取得房屋所有权证，也未经审核的房屋测绘成果报告的，暂以商品房买卖合同标明的建筑面积收取。

与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。

普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的，其物业服务收费可按非住宅小区有关规定执行市场调节价。

对物业服务费有争议的，业主、物业使用人或物业服务企业，可以向市价格主管部门或建设行政主管部门申请协商调解。

第七条 制定或者调整实行政府指导价的物业服务费应进行 3

成本监审。实行政府指导价的物业服务费，价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。已评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。

市价格主管部门对物业服务费实行成本监审和价格监测。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第八条

实行政府指导价的物业服务费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.物业管理和物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）；

3.物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域消防设施维护费用； 6.物业管理区域秩序维护费用；

7.物业服务企业办公费用；

8.物业服务企业固定资产折旧；

9.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

10.经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及管漏、线损，列入物业服务成本的，公共能耗费不再分摊;不列入物业服务成本的，公共能耗费合理分摊。物业服务企业自用办公及生活等用水、用气、用电，应单独设置计量表，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。

第九条

物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，住宅前期物业管理的物业服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%。

物业服务等级标准以及评定办法，由市房产行政主管部门制定并公布。住宅小区物业服务等级经首次核准且执行满三年的，物业服务企业应提前30日向辖区房产行政主管部门申请等级复核，达不到原服务等级标准的须进行整改，整改不达标的，作降级处理。执行期满未申请复核的，取消物业服务等级认定，物业服务企业不得继续收取物业服务费。如物业服务企业继续该收费 5

行为的，则作为企业的不良行为记入企业诚信档案。

第十条 按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家（自治区、市级）物业管理示范小区荣誉称号的项目，其物业服务费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经辖区房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按项目现行物业服务费标准上浮。

荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的，物业服务费标准可上浮10%；

荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准可上浮8%；

荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准可上浮5%。

第十一条 达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务费由建设单位承担；因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。相应的物业服务等级由市房产行政主管部门认定。

第十二条

住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据市价格主管部门和市房产行政主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用和电梯维护费由开发建设单位全额交纳。

第十三条

物业服务费按月收取。物业服务合同中有预收物业服务费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过壹年的物业服务费。

物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第十四条

物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取住宅装修垃圾清运费（含装修管理提供服务），住宅装修垃圾清运费具体收费标准由市价格主管部门另行公布。物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关的其他费用。如：装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用（遗失补证费用除外）。

因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，可由物业服务企业和装修单位（装修人）双方协商给予一次性修复补偿，由物业服务企业负责在集中装修过后统一修复。

第十五条 实行小区出入证管理的，建设单位应当为业主免 7

费配置出入证（含IC卡等）4张。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。出入证制作工本费具体标准由价格主管部门另行公布。住宅物业交付使用之后，小区新配置或升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡配送数量由物业服务公司与业主依法共同协商决定。

第十六条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十七条

住宅小区（含住宅小区的商业、办公、住宅楼）停车收费实行政府指导价。具体收费标准由价格主管部门另行公布。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位月票。

业主在物业管理区域内的公共停车位（车库）内停车应交纳车辆停放服务费、车位租赁费。车辆停放服务费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。车位租赁费主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主在自己拥有使用权的车位（车库）内停车应交纳车位物 8

业费。车位物业费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁等。

治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需交费。其他外来车辆在物业管理区域内临时停放的，可由物业服务企业依据自身情况约定免费停放时间；超过约定免费停放时间的，物业服务企业可根据价格主管部门的规定收费。

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费、车位租赁费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放收费标准。物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主公布收支情况。

第十八条

物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

物业服务费收费必须按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受市价格、房产行政主管部门及业主的监督。

除本细则中规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定 9

服务的收费外，物业服务企业不得再另行收取其他费用。

第十九条

物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

物业服务企业必须每半年在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。第二十条

市价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）自立收费项目或者自定标准收费的（业主自愿委托要求提供专项服务和特定服务的除外）；

（三）强制或者变相强制服务并收费的；

（四）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（五）不按规定实行明码标价的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第二十一条

本细则实施前已签订物业服务合同的，物业服务等级及收费标准等可按原合同约定执行。如物业企业需调整物业收费标准,应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，并经公示，办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。成立业主委员会的，按照业主大会决定执行。

第二十二条

本细则由市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自职责负责解释。本细则实施前有关规定与本细则不符的，依照本细则执行。

第二十三条

本市十二县可参照本细则执行。

第二十五条