就业协议与违约（共11篇）
甲方（公司）： 乙方（学生）：
甲乙双方通过“双向选择”已签订就业协议书，为保证双方忠实履行就业协议书各项约定，根据《民法通则》、《合同法》相关规定，双方补充约定如下：
一、甲方保留乙方的录用名额，直到乙方毕业并提交毕业证书；毕业后如乙方未能提交毕业证书，则甲方不再保留乙方的录用名额，相关责任由乙方承担。
二、未经甲方同意，乙方不得再与其他用人单位签订就业协议或劳动合同。
三、如乙方毕业前到甲方实习或见习，双方不是劳动关系，但甲方仍应当按照双方约定给予乙方实习或见习补贴。
四、签订就业协议书后，双方均不得毁约，否则须一次性向对方支付违约金人民币1000元。
五、符合下列情形之一，甲乙双方签订的就业协议书可解除，在向对方出示相关证明材料后，双方均无需向对方支付违约金：
1、乙方在毕业离校前升学、入伍、被录用为国家公务员或参加国家及地方志愿服务项目；
2、乙方被判处拘役以上刑罚或者被劳动教养；
3、甲方被撤销或依法宣告破产；
4、法律、法规、政策规定的其它情况。
本补充条款，甲方盖章、乙方签字后生效。
根据《普通高等学校毕业生就业工作暂行规定》规定, 普通高等学校国家计划内全日制毕业的本科生、研究生在毕业时, 找到工作后, 应当同用人单位和学校签订就业协议, 这就是所谓的“三方协议”。实践中, 《就业协议书》由学校统一登记后发放给毕业生本人, 如果需要更换, 毕业生必须事先与用人单位解除之前的就业协议.方可到学校重新办理。
对于就业协议的法律性质, 主要有几种观点:一般的民事合同, 预约合同, 劳动合同。对此, 笔者认为就业协议不同于劳动合同, 两者是完全不同的法律概念。就业协议是明确毕业生、用人单位、学校三方在毕业生就业工作中的权利和义务的书面协议, 就业协议签订于毕业生正式同用人单位建立劳动关系之前, 具有预约合同的性质, 但又不是完全意义上的预约合同, 两者在合同主体、合同性质等方面存在本质差别。因此, 笔者认为应当将就业协议视为一般的民事合同, 其在双方意思表示一致时即告成立, 终止于毕业生到用人单位报到时, 此后劳动者与用人单位的关系适用《劳动法》等的调整。
《全国普通高等学校毕业生就业协议书》第5-6条规定:“本协议经各方签字、盖章后生效。三方都应严格履行本协议, 若有一方提出变更协议, 须征得另两方同意, 由违约方承担违约责任。”可见《就业协议书》对就业协议的生效要件及违约责任已做了规定, 但在实践中, 由于《就业协议书》的内容过于简化, 与劳动合同不衔接, 一旦发生违约时给纠纷的解决留下了隐患。
二、就业协议违约情形及违约金
现实中, 单位在同毕业生签订就业协议后, 由于特殊情况的出现无法同毕业生签订劳动合同, 这时单位往往会提出解除就业协议、赔偿违约金, 处于弱势地位的毕业生只能接受, 而此时其很可能已经错过了其它的就业机会, 违约金的数额并不能弥补其潜在的损失。相比之下毕业生违约的情况更为常见, 毕业生为能尽早确定“归宿”, 急于同用人单位签订就业协议, 一旦等毕业生之后找到了更好的“归宿”希望同原用人单位解除就业协议时往往需要支付违约金, 此时毕业生为能早日恢复“自由身”而“被自愿”的向用人单位支付违约金。不难发现, 无论哪方违约用人单位都处于强势地位而毕业生则处于弱势地位, 毕业生的合法权利很难得到保障。
事实上, 处于弱势地位的毕业生在同用人单位签订就业协议时对违约金数额没有发言权, 而《暂行规定》、《就业协议书》并未对违约金额度作出强制性规定, 一旦有违约情形出现需要支付违约金时, 毕业生的权利往往得不到保护。
三、当前违约解决方式及决策建议
《暂行规定》、《就业协议书》并没有对违约解决方式作出明确的规定, 实践中也没有形成明确的解决制度。现实中, 毕业生违约时, 一般是由毕业生同用人单位协商解决, 此时处于弱势地位的毕业生的合法权利往往遭到忽视, 其只能支付违约金以此来取得用人单位的书面解约;用人单位违约时, 其通常不会和毕业生协商而是直接通知其解除就业协议。由此可见, 现行的协商解决方式虽然能够快速的解决问题, 但其掩盖了真正的矛盾所在, 不符合公平原则的要求。
对于争议的解决方式, 有观点认为可以借鉴劳动争议案件的处理方式;也有观点认为就业协议纠纷的处理按照一般合同违约的方式处理。无论哪种方式, 程序都过于繁琐, 毕业生发生违约时往往还需在短时间内重新办理与新用人单位的就业协议, 这很可能会导致毕业生错过与新单位订立就业协议的时间。因此, 笔者认为就业协议违约纠纷的解决机制可以从以下方面考虑:
(一) 对违约金的约定应当采取双重金额制, 即对用人单位约定较高的违约金, 对毕业生则按其工资 (一月或数月) 约定违约金数额。当然, 毕业生也应遵守诚实信用原则, 如实告知其未来可能的违约情形并在《就业协议书》里予以注明, 若毕业生故意隐瞒, 则可对其适用惩罚性违约金。
(二) 发生纠纷后当事人可以选择协商解决, 双方应当秉着相互体谅原则积极协调, 妥善处理纠纷。学校也应该积极的予以协调, 承担起自己的责任。同时, 还可以建立学校、用人单位、毕业生等多方参与的纠纷解决协调机构, 一旦有纠纷时可以及时的介入。
(三) 当事人可以直接向法院提起诉讼, 法院原则上应采取简易程序审理并且可以要求用人单位先行为毕业生办理相关的手续, 以避免延误毕业生其他的就业选择。此外, 对于违约金的约定, 也应适用《合同法》第114条的规定, 即可以根据实际的情况予以变更以便其更符合公平原则的要求。
参考文献
[1]张冬梅.〈高校毕业生就业协议书〉的法律性质及其完善[J].中国劳动学院学报, 2006.04, 20 (02) .
[2]翟玉娟.高校毕业生就业协议的法律性质分析[J].深圳大学学报 (人文社会科学版) , 2007.03, 24 (02) .
[3]马晓旭.论毕业生就业协议管理与违约行为防范[J].大学生就业, 2008 (08) .
高校毕业生“就业协议”违约纠纷解决机制探讨
作者：邵长超
来源：《法制博览》2013年第05期
【摘要】高校毕业生毕业时，找到工作后应当同用人单位、学校签订就业协议，就业协议到底是何性质、发生违约时该如何处理，目前并没有统一的认识。实践中，就业协议违约纠纷的解决主要是通过协商解决，但处于弱势地位的毕业生的权利往往得不到保护。在现行协商解决纠纷的基础上，有必要完善司法救济以切实保护毕业生的利益。
【关键词】就业协议；违约金；司法救济
一、就业协议及其法律性质
根据《普通高等学校毕业生就业工作暂行规定》规定，普通高等学校国家计划内全日制毕业的本科生、研究生在毕业时，找到工作后，应当同用人单位和学校签订就业协议，这就是所谓的“三方协议”。实践中，《就业协议书》由学校统一登记后发放给毕业生本人，如果需要更换，毕业生必须事先与用人单位解除之前的就业协议.方可到学校重新办理。
对于就业协议的法律性质，主要有几种观点：一般的民事合同，预约合同，劳动合同。对此，笔者认为就业协议不同于劳动合同，两者是完全不同的法律概念。就业协议是明确毕业生、用人单位、学校三方在毕业生就业工作中的权利和义务的书面协议，就业协议签订于毕业生正式同用人单位建立劳动关系之前，具有预约合同的性质，但又不是完全意义上的预约合同，两者在合同主体、合同性质等方面存在本质差别。因此，笔者认为应当将就业协议视为一般的民事合同，其在双方意思表示一致时即告成立，终止于毕业生到用人单位报到时，此后劳动者与用人单位的关系适用《劳动法》等的调整。
《全国普通高等学校毕业生就业协议书》第5-6条规定：“本协议经各方签字、盖章后生效。三方都应严格履行本协议，若有一方提出变更协议，须征得另两方同意，由违约方承担违约责任。”可见《就业协议书》对就业协议的生效要件及违约责任已做了规定，但在实践中，由于《就业协议书》的内容过于简化，与劳动合同不衔接，一旦发生违约时给纠纷的解决留下了隐患。
二、就业协议违约情形及违约金
现实中，单位在同毕业生签订就业协议后，由于特殊情况的出现无法同毕业生签订劳动合同，这时单位往往会提出解除就业协议、赔偿违约金，处于弱势地位的毕业生只能接受，而此时其很可能已经错过了其它的就业机会，违约金的数额并不能弥补其潜在的损失。相比之下毕
业生违约的情况更为常见，毕业生为能尽早确定“归宿”，急于同用人单位签订就业协议，一旦等毕业生之后找到了更好的“归宿”希望同原用人单位解除就业协议时往往需要支付违约金，此时毕业生为能早日恢复“自由身”而“被自愿”的向用人单位支付违约金。不难发现，无论哪方违约用人单位都处于强势地位而毕业生则处于弱势地位，毕业生的合法权利很难得到保障。事实上，处于弱势地位的毕业生在同用人单位签订就业协议时对违约金数额没有发言权，而《暂行规定》、《就业协议书》并未对违约金额度作出强制性规定，一旦有违约情形出现需要支付违约金时，毕业生的权利往往得不到保护。
三、当前违约解决方式及决策建议
《暂行规定》、《就业协议书》并没有对违约解决方式作出明确的规定，实践中也没有形成明确的解决制度。现实中，毕业生违约时，一般是由毕业生同用人单位协商解决，此时处于弱势地位的毕业生的合法权利往往遭到忽视，其只能支付违约金以此来取得用人单位的书面解约；用人单位违约时，其通常不会和毕业生协商而是直接通知其解除就业协议。由此可见，现行的协商解决方式虽然能够快速的解决问题，但其掩盖了真正的矛盾所在，不符合公平原则的要求。
对于争议的解决方式，有观点认为可以借鉴劳动争议案件的处理方式；也有观点认为就业协议纠纷的处理按照一般合同违约的方式处理。无论哪种方式，程序都过于繁琐，毕业生发生违约时往往还需在短时间内重新办理与新用人单位的就业协议，这很可能会导致毕业生错过与新单位订立就业协议的时间。
因此，笔者认为就业协议违约纠纷的解决机制可以从以下方面考虑：
（一）对违约金的约定应当采取双重金额制，即对用人单位约定较高的违约金，对毕业生则按其工资（一月或数月）约定违约金数额。当然，毕业生也应遵守诚实信用原则，如实告知其未来可能的违约情形并在《就业协议书》里予以注明，若毕业生故意隐瞒，则可对其适用惩罚性违约金。
（二）发生纠纷后当事人可以选择协商解决，双方应当秉着相互体谅原则积极协调，妥善处理纠纷。学校也应该积极的予以协调，承担起自己的责任。同时，还可以建立学校、用人单位、毕业生等多方参与的纠纷解决协调机构，一旦有纠纷时可以及时的介入。
（三）当事人可以直接向法院提起诉讼，法院原则上应采取简易程序审理并且可以要求用人单位先行为毕业生办理相关的手续，以避免延误毕业生其他的就业选择。此外，对于违约金的约定，也应适用《合同法》第114条的规定，即可以根据实际的情况予以变更以便其更符合公平原则的要求。
参考文献：
一、原因 乙方接受甲方培训归任后，由于乙方原因单方面解除劳动关系，或因乙方采取规避法律 的行为被甲方解除劳动关系的，辞职时必须按如下金额向甲方一次性支付违约金。
二、支付违约金额
1、试用期3 个月 ⑴ 试用人员违犯公司的各项规定及损害公司的形象者，公司将解除劳动关系，期间发 生的劳动报酬不予支付，如造成公司经济损失的要承担法律责任，并依法赔偿造成 的经济损失。⑵ 试用人员因故辞职，扣除一个月的薪资，并扣除其他所有相关待遇。（包括总公司培 训和分公司培训）⑶ 乙方在公司培训期7-15 天以内，违约金为3000 元（总公司培训）⑷ 乙方在公司培训期15-30 天以内，违约金为5000 元（总公司培训）⑸ 乙方培训时往返路费自己垫付，等正式录用后给予报销.⑹ 分公司培训，甲方考核不合格，予以辞退，扣发一个月薪资及所有相关待遇。
2、正式录用期 乙方录用期内，违约金为5000 元
三、乙方在职期间对公司要绝对忠诚，不得对公司有所隐瞒和欺骗。
四、违反分公司的各项规章制度，甲方有权解雇乙方，并要求乙方支付违约金，并扣发一个 月的薪资及所有相关待遇。
五、本协议一经订立，即具有法律效力，双方必须履行。
六、本
你好!
你与我公司在 201XX 年02月01 日签订了《福天·领秀城商品房认购协议》，按第二条第三款之规定，通知你到我公司完善购房相关手续，而你未按照认购协议规定到我公司完善购房相关手续。经我公司工作人员多次敦促你来完善购房相关手续，到目前为止你仍未来办理。现你已违反与我公司签订的《福天·领秀城商品房认购协议》相关约定，已构成违约。请你在04月16日前到我公司完善购房相关手续，否则，我公司按协议第三条第二款处理，并追究你违约责任。
特此通知。
铜仁福天房地产开发有限公司
借款人（以下称甲方）：_____________________________ 地址：____________________________________________ 身份证号码：______________________________________
电话：____________________________________________ 出借方(以下称乙方)：______________________________ 地址：____________________________________________ 身份证号码：______________________________________
电话：____________________________________________
约定的借款期限为_________天，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日还清。
双方约定在上述时间内还款；如甲方未能在上述时间内还款，甲方愿意每天支付___1____﹪违约金。
甲﹑乙双方已认真阅读本协议全文，甲方已知悉乙方的权限，对本协议条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解。
甲﹑乙双方对本协议所有内容均无异议。
本合同经双方签章审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。
甲方（签名指模）：
乙方（签名指模）：
签署日期：
在总结2008年1月1日实施的《劳动合同法》与《劳动法》的区别时，其中一条最明显的区别即是《劳动合同法》严格限制用人单位在劳动合同中约定违约金条款，《劳动合同法》实施后，仅在两种情况下才可以与劳动者约定违约金——服务期协议和竞业限制协议。但是，保密协议中是否可以约定违约金呢？让人产生困惑，而目前大多数律师观点都认为，未约定竞业限制条款的保密协议也可以约定违约金，但个人以为，严格从《劳动合同法》解读，服务期协议和竞业限制协议两种情形才可以约定违约金，未约定竞业限制条款的保密协议不可以约定违约金。
法律依据一：《劳动合同法》第二十三条规定：用人单位与劳动者可以在劳动合同中约定保守用人单位的商业秘密和与知识产权相关的保密事项。
对负有保密义务的劳动者，用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款，并约定在解除或者终止劳动合同后，在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。
根据该条规定，《劳动合同法》仅规定了竞业限制才能约定违约金，或者在保密协议中约定竞业限制条款才可以约定违约金，而对于保密协议，劳动合同法仅规定可以“约定保守用人单位商业秘密和知识产权相关的保密事项”，并未明文规定可以约定违约金。
法律依据二：《劳动合同法》第二十五条规定：除本法第二十二条和第二十三条规定的情形外，用人单位不得与劳动者约定由劳动者承担违约金。
根据该规定，其立法本意应该是排除性规定，而且该规定在在性质上应属于禁止性规定条款，逻辑上应该是一个强调性条款，是在禁止除二十二条提供专业技术培训前提下的服务期协议约定违约金、竞业限制条款前提下签订保密协议约定违约金两种情形外，其他一律不得设定违约金，也即禁止保密协议未约定竞业限制条款的情形下约定违约金。
当然，二十五条规定的第二十三条规定的情形，是否包含保密协议呢？很多律师也认为理所当然地包括，持该观点的律师认为，如果不包括保密协议，那用人单位与劳动者签订保密协议没有任何意义。员工对用人单位的保密义务，是法定的保密义务，即对于知晓的商业秘密，无论是否签订保密协议，都应当履行保密义务。可见，在是否保密这一环节上，签不签保密协议并无多大意义。那么，签订保密协议的功能在哪里？在于违约责任这一环节的约定。因为员工违反保密义务，给用人单位造成损失了，可以追究损失赔偿责任，但损失如何举证证明呢？很难！可如果有明确违约金的约定则可以很方便的实现赔偿的目的。因而签订保密协议的功能也在于此。如果《劳动合同法》明确排除了保密协议约定违约金的情形，那么签保密协议还有何意义呢？
个人认为，保密协议在《劳动合同法》下并非毫无意义。《保密协议》的签订，即使该协议未约定竞业限制条款，其也可以作为用人单位采取了相应的保密措施的证据之一，而且协议可以明确界定相关的保密具体内容，与用人单位的其 他保密制度结合在一起，构成一个整体的商业秘密保护体系，在劳动者泄露商业秘密时，用人单位可以提供这些证据用以证明其采取了完善的保密措施，并且以
书面形式告知了劳动者法定保密义务。而且，从该法二十三条措辞上看“用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款，……劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。”“或者保密协议中与劳动者约定竞业限制……”足以说明，劳动合同法下，该法采用竞业限制条款约定在保密协议之中的一种表达，而并没有采用我们通常所称的竞业限制协议来约定竞业限制条款。因此，《劳动合同法》下的保密协议不是没有任何意义的，他是与竞业限制结合在一起的一种制度。
综上，个人认为，保密协议是否可以约定违约金，我们需要一分为二地分析，如果保密协议中约定了竞业限制条款，则可以约定违约金；如果未约定竞业限制条款，则不能约定违约金，用人单位仅能通过侵权法上侵权之诉追究劳动者因违反保密义务给用人单位造成的损失。
老实说，关于毕业生“违约”的问题，不是一个新话题，但这却是令用人单位“头疼”的一个大问题。
设身处地地想一想，为接收毕业生，招聘会上设摊位，报上网上发广告，校园里头“抛绣球”，又是笔试，又是面试，好不容易相中了，签约了，最后却不来了，你说人家能不“窝火”？
而这一问题也引起了舆论界的关注，不少人呼吁要毕业生讲诚信，要增强法律意识。这些话没错。可是很少有人去研究引发毕业生违约的原因，所以，一张方子也就不可能“包治百病”了。
其实，在毕业生毁约这一现象的背后，隐藏着许许多多不同的原因。比如说考上了研究生，在这种情况下，毕业生是绝不可能再去“履约”了。哪怕是担个毁约的“恶名”，哪怕是罚款，只要承受得起，他也会义无反顾地去读研。面对这样的情况，我们究竟是该不问青红皂白，一概以“毁约”来论，还是该具体问题具体分析？如果当事人就是自己，我们又将如何决断？是讲求诚信去签约单位上班，还是“背信弃义”走进学校读研？江苏省教育厅最近作出的一个规定，为我们回答这个问题提供了“参考”。
这个规定是这样的：已与用人单位签订就业协议（合同）的应届高校毕业生，在毕业离校前升学、入伍或被录用为国家公务员的，不视为违约，用人单位不得收取违约金。
相信所有毕业生和他们的家长会欢迎这个决定。也相信许许多多的.人会认为这是一个理性而又充满人性的决定。
我们不否认，确有一些毕业生是在找到更好的单位后，“恶意”与原来的签约单位毁约的。但同时我们也应该承认，也确有一些毕业生是善意的、无过错的毁约，比如，如前所说的考研。对前者，我们不赞成，对后者，我们应“变通”，应关照，应实事求是。
其实，除了考研、入伍和被录用为国家公务员外，还有一些其他原因也可能会造成毕业生违约，比如，拿到了出国留学的签证等。对类似问题如何解决？窃以为也以具体问题具体分析为宜。
当然，我们绝不是主张签订的协议可以随意撕毁，更不是要毕业生去不讲诚信。这与我们主张实事求是对待毕业生违约问题不是一回事。
某纺织公司将刘某送到学校培训，本希望他学成之后能为公司服务几年。谁知，刘某毕业后才工作了十个月便远走高飞了，纺织公司一怒之下将刘某告上法庭。9月17日，随着上诉期的过去，江苏省海安法院审理的这起教育培训合同纠纷案以法院判决刘某向纺织公司支付6491.67元违约金而告终。
原告是海安当地一家知名的纺织公司，刘某系重庆丰县人。原告纺织公司向法院起诉称，2005年6月13日，原告的母公司与被告刘某及某职业技术学院签定了一份三方协议书，约定由原告为刘某提供在该职业技术学院的学费，每年为4100元，两年共8200元。同时约定，刘某毕业之日起，为纺织公司服务四年，如因各种原因擅自离校或离公司，刘某必须交纳违约金，违约金为学费、交通费及实习补贴总和的两倍。刘某毕业后，于2007年7月1日到纺织公司上班，并于10月12日与纺织公司签订了为期四年的劳动合同。2008年4月27日，刘某以回家另找工作为由向纺织公司出具一份辞职报告后即离开了工作岗位。纺织公司要求刘某按协议支付违约金16400元，并承担诉讼费。
为证明自己的诉讼主张，纺织公司向法院提供了其母公司、被告刘某及某职业技术学院签订的教育培训合同、学费缴纳情况证明、劳动合同、辞职报告等相关证据。而被告刘某并未到庭，也未提出答辩意见，根据法律规定视为对证据放弃质证权利。法院最终确认了原告所提交证据的证明效力和所诉事实。
经审理，海安法院认为，原告纺织公司的母公司与被告刘某签订的教育培训合同合法有效，双方均应按协议履行义务。被告在原告公司仅工作十个月即辞职，显然违反了双方的合同约定，按照合同应当向原告支付违约金。但根据《劳动合同法》的规定，用人单位与劳动者签订培训合同所约定的违约金不能超过其提供的培训费用，且违约时劳动者的违约金不得超过服务期尚未履行部分应分摊的费用，因此对于原告要求被告支付违约金数额中超过法定部分法院不予支持。依照《民事诉讼法》和《劳动合同法》相关规定，法院作出上述判决。
法官评析：本案主要涉及劳动者与用人单位签订培训合同约定服务期引发的违约责任问题。
对于这一问题，在《劳动合同法》出台之前，并没有明确的法律规定，仅仅由原劳动部出台的政策进行了简单的规定，不少地方通过地方性立法进行了补充性规定，但也不全面、完整。《劳动合同法》的实施，为此类纠纷提供了明确的法律依据。该法第22条规定，用人单位为劳动者提供专项培训费用，对其进行专业技术培训的，可以与该劳动者订立协议，约定服务期。劳动者违反服务期约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用。用人单位要求劳动者支付的违约金不得超过服务期尚未
履行部分所应分摊的培训费用。用人单位与劳动者约定服务期的，不影响按照正常的工资调整机制提高劳动者在服务期期间的劳动报酬。
要正确理解《劳动合同法》的这一规定，必须处理好两个关系：一是调动用人单位提供专项培训的积极性与保护劳动者合法权益的关系；二是约定与法定的关系。
法律之所以规定服务期，主要是为充分调动用人单位给劳动者提供专项培训的积极性。因为用人单位为劳动者提供培训费用，并支付一定的待遇，实际上是对劳动者进行了投入，使劳动者从中获得利益，学到了专项技能知识与本领。但用人单位这一做法并不是无偿的，其目的就是在劳动者学成之后可以为用人单位提供劳动，因此法律规定用人单位可以与劳动者约定服务期。权利与义务从来都是对等的，用人单位承担了提供培训费用的义务，就享有要求劳动者在服务期内为其工作的权利，这样才能调动用人单位提供培训的积极性，加大对劳动者进行专项培训方面的资金投入。而一旦劳动者如本案刘某一样，在服务期未满时便离职，便使得用人单位的期望落空。此时，法律规定对用人单位的权利予以保护，赋予用人单位根据约定享有违约金请求权。
从买房签订第一份协议，购房者需要签订的合同可谓是五花八门，下定、交税、办证，样样都要签合同。哪些合同需要引起特别注意？签订这些合同需要注意哪些问题？房产律师表示，每一份协议都是一份有法律意义的有效合同，因此，买卖双方都应该对过程中的合同给予足够的重视。
定金协议细签防违约
有人称“下大定”能防止业主“反水”，但支付定金的金额过大，也会给购房者带来资金风险。购房者在支付高额定金前，须对房屋产权情况作充分了解。
买卖合同仔细写附件
业内人士许先生表示，除了房屋标的、总价、房屋交接、支付房款的时间和方式等基本要素之外，买卖双方还需要对于自己需求的细节在附件中列明。如户口迁移、水、电、煤气、物管等费用的结清与过户等等，凡是你想要但是合同中没列明的条款，都应该在附件里显示出来。
贷款银行可自由选择
才办理完房产抵押的程小姐提醒购房者，当前不少中介公司都有合作的贷款银行，但买二手房你有权选择贷款银行。
规避纠纷，12要点看懂二手房合同范本
有购房者称，中介公司的合同五花八门，而不少初次购房的人，根本搞不懂哪些方面要注意，哪些条款必须约定，结果导致出现问题后，常常无法索取赔偿。如果二手房交易也像商品房交易一样，使用统一规范的合同文本。肯定可以在一定程度上减少交易过程中产生的纠纷，对于规范市场而言，具有积极意义。
规范二手房合同成都走在全国前列
上月初，建设部、国家发改委、国家工商总局发出了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，通知中规定，房地产经纪人承办经纪业务，应当采用房地产、工商管理部门制定的房地产经纪合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。《通知》直指二手房交易市场的文本规范问题，消息披露后，引起了购房者广泛关注。正当购房者翘首以待成都的反应时，市场上已传出新的消息：成都市二手房交易市场已率先试用二手房买卖合同示范文本达半年之久。值得注意的是，这份文本早在2000年就已有初版，经过多次审核修改后，正在进行会审。目前只是在成都二手房市场内试用。成都市二手房交易市场相关负责人称，出于规范市场，目前30多家进入二手房交易市场的品牌中介企业已普遍试用这一文本，目的就是为了尽可能规避交易过程中因合同疏漏而引起的不必要的纠纷。这位负责人表示，在规范二手房市场次序，规范交易文本方面，成都走在了全国前列。成都市二手房交易市场作为区域内惟一的二手房交易市场，管理方此前曾多次出台过类似保障交易安全和便利的措施，比如针对二手房交易市场内的业务，开辟了24小时取件的快速绿色通道；对所有进入市场的公司收取保证金，以便及时赔偿购房者；对入市公司进行资质审核等措施。
市场反应积极合同范本将普遍推广
本报上周报道二手房买卖合同示范文本露面二手房交易市场后，立即成为购房者关注焦点。尤其是一些曾经在二手房交易过程中产生过纠纷的购房者，希望能够了解到在什么地方可以索取合同示范文本，成都市场什么时候可以全面推行统一规范的二手房买卖合同。一何姓购房者打进热线说，自己两个月前在紫荆南路的一家中介公司买了一套房子，经过层层审查后，交了定金，并与中介公司约定证件齐全，就打全款。结果在进行办证时发现，对方没有国土证，何先生立即提出终止交易，但中介方以国土证不影响交易为由拒绝退中介费，由于合同没有明确约定，何先生只有损失数千元不了了之。读者打进热线反映的类似纠纷不在少数，对此，成都市二手房交易市相关负责人表示，新的合同范本详细的约定了不能成交的责任方，类似纠纷发生的机会很小。这位负责人透露，目前这份合同范本已经在工商局进行会审，相信普遍推广的时间不会等太久。如果购房者和中介公司需要合同范本，可以到成都市二手房交易市场索取，最好能在交易市场内进行交易。因为目前市场内已经全面试用新的合同。
购房者要求本报详解合同范本
不少购房者打进热线时表示，希望本报能对合同的一些新的内容进行提示和解读，让购房者在以后的交易中学会维护自己的权益。为此，本报走访了成都市二手房交易市场管理办公室相关负责人和四川君合律师事务所邓律师。邓律师表示，设立三方主体是新试用的合同范本最典型的特点，以前的合同多数只针对买卖双方，并不利于保护买卖双方和中介方的利益，对中介方的权利和义务也没有明确约定；由于违约责任规定很简单，但违约的情况、种类很多，中介公司自己的合同很难界定，新文本对违约责任作了明确规定；对买卖双方的税费及支付方式有明确约定，便于交易双方交易之前进行准备和衡量。
内容解读
合同的前面设置了买方、卖方、中介方的详细情况，必须填写。避免不规范的中介欺骗消费者。就二手房合同内容，律师总结出了12项要点。
要点1：详细规定了房屋基本概况。包括房屋坐落、产品、书证号、丘号、幢号、房号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、设计用途、共有人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。目的在于提醒交易三房详细了解房屋的各方面情况，尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等方面，避免交易后发现房屋已经出租，而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产。
要点2：房屋成交价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等。这是因为大多数二手房的公滩较小，有的存在使用面积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。此外，以前的二手房交易经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具，甚至包括门窗等附属物品的问题，新的合同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品。避免过多的纠纷。
要点3：明确规定了房屋所有权证过户方式及税费支付的具体方式、办证所需提交的资料，以及办证时间，办证责任方。如果交易因为未能及时办证而失败，可以明确责任方。
要点4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式，明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。同时规定了甲方逾期付款的违约责任，以及违约处理情况，违约金的具体比例或者金额。避免因为约束不清，而产生三方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。
要点5：房屋支付。明确规定双方必须填写交房时间，房屋一经交付，乙方和丙方不再承担任何维修责任。约定了交房的三种方式；同时约定交付内容：乙方迁出房屋，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等，交付房屋钥匙；约定了乙方逾期交房的违约责任，以及具体处理方式，违约金比例或者金额，甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交房等问题引起的纠纷。
要点6：佣金。明确要求甲方和乙方都必须填写支付佣金的金额，以提醒乙方也有责任支付佣金，而以前成都的二手房交易多数都是约定成俗由甲方独自承担。
要点7：规定了合同履行期间任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。并明确规定了擅自变更合同的责任承担方。
要点8：违约责任。
1、明确规定当丙方发生无正当理由解除合同；与他人或其中一方私下沟通，损害委托方利益；其他因丙方过失，导致合同无法继续履行三种情况时，丙方必须对甲、乙方承担违约责任：全额退还佣金、所代收的房款及各项费用、文件资料，同时规定了赔偿金额或比例。
2、当甲、乙方发生无正当理由解除合同；相互或与他人私下沟通，损害丙方利益；为按照合同约定提供必要的文件资料和配合手续，造成丙方无法履行合同；其他因甲、乙双方造成丙方无法完成委托事项或无法继续履行合同等情况时，甲、乙方对丙方承担违约责任，全额退还所收取各项费用、文件资料，同时由违约方支付佣金给丙方，同时约定追加赔偿方式。
3、约定了甲、乙双方之间的违约情况和赔偿方式和比例、金额。
要点9：规定了三方免责的情况。
1、因不可抗力致使合同无法履行的；
2、因相关政策、法规变动致使合同无法履行的。
要点10：约定了合同履行过程中发生争议时的两种解决方式。
要点11：提醒合同未尽事宜采取附件形式补充，避免因合同为约束到的问题引起纠纷。
要点12：合同规定一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。
一、填写说明
1、《就业协议书》一式四联，为复写纸，填写时请用力书写或分两次填写以确保四页字迹都清晰，建议分两次填写，如采用分两次填写，请注意：第一次填写之前，先在第二联后垫上一张稍厚些的纸再填写，以免字迹渗入第三、四联而导致无法进行第二次填写。
2、①“甲方(学生)基本信息”栏：由毕业生填写，培养方式为并轨，学校联系部门为学院，联系人为辅导员，联系电话为辅导员办公室电话。
②“乙方(用人单位)基本信息”栏：由用人单位填写。
③协议“第一条——第七条”：毕业生确定与用人单位签约后，由双方在协商一致的基础上填写具体内容。④“甲方意见”栏：毕业生确定与用人单位签约后，填写意见并签名。
⑤“乙方意见”栏：用人单位确定与毕业生签约后，填写意见并加盖单位公章。
⑥“用人单位上级主管部门意见”栏：由用人单位上级主管部门填写并加盖单位公章。用人单位有用人自主
权的，此栏可略。“某用人单位有用人自主权”的含义是：有独立的人事档案管理权，可直接接收毕业生
毕业后的户口、档案、党团组织关系等人事关系。一般为国家机关、事业单位、国有企业等公有制性质
单位。
二、使用说明
1、《就业协议书》，毕业生一人一号一份，一份四联，仅限本人与用人单位签约时使用，不得转借他人，姓名涂改无效。
2、《就业协议书》因为是复写纸，所以在使用时应避免划痕、折皱或污损。
3、毕业生与用人单位签订《就业协议书》时，要本着双方平等自愿、协商一致的原则慎重签约。
4、为维护双方权益，避免在签约过程中可能出现的纠纷，毕业生与用人单位口头达成的签约或解约事宜应以书面形式在“第二条”或“第五条”内注明。
5、与用人单位签好《就业协议书》、手续完备之后，白联、蓝联交辅导员，黄联交用人单位，红联自己保存。
6、部分学生因考研或其他原因目前暂不需使用《就业协议书》，请妥善保管好自己的《协议书》，因为明年5、6月份办理考研调档、人事代理等手续时，必须要凭本人《就业协议书》方能办理。
三、补办换领
1、个别毕业生因《就业协议书》污损严重而需要重新换领的：持《就业协议书》到就业指导中心办理换领。
2、个别毕业生因遗失而需要重新补领的：① 本人写一份遗失说明。②交辅导员审核、签名确认并加盖学院公章。③ 持学院审核过的遗失说明到就业指导中心办理遗失网上公示手续。④在就业信息网上公示一个月，如公示结果无异议，才能到就业指导中心办理补办。
3、个别毕业生已与用人单位签约，但确因特殊情况，需要与用人单位解除《就业协议书》的： ①用人单位提供同意解除协议的《解约证明》（必须加盖用人单位公章，否则无效）。②《解约证明》交辅导员审核、签名确认并加盖学院公章。③h
持原《就业协议书》和《解约证明》到就业指导中心办理换领。
4、《就业协议书》发放给毕业生之后，中心剩余的《协议书》数量有限，毕业生在使用时应尽量避免污损、遗失。
5、办理与咨询地点：花津校区：大学生活动中心三楼：5910093
赭山校区：学生食堂四楼：38835
52《就业推荐表》填写与使用说明
1、《就业推荐表》是毕业生参加各种招聘会时，自荐材料中的一份重要材料。该表一人一份，毕业生应如实、认真填写，学习经历栏填写高中和大学的信息即可。为避免填写错误，毕业生可先写好草稿，然后再誊写到表上。填写完毕后，由辅导员审核并加盖学院公章方能使用。毕业生因应聘需要，此表可复印多份多次使用，但请保留好《就业推荐表》原件。
2、确因填写错误需要重新更换的，请携带填写错误的《推荐表》到辅导员老师处换领。
3、《就业推荐表》如不慎遗失，需本人写一份遗失说明，由辅导员确认情况后补发一份新的就业推荐表。
就业指导中心
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