房产项目开发管理规范

房产项目开发管理规范（通用8篇）

房产项目开发管理规范 篇1

房产销售个人工作总结

（一）又是一年末，在这洗旧迎新的日子里回首过去仿佛点点滴滴就在昨日。这一年有硕果累累的丰收，有与同事协同攻关的艰辛，有遇到困难和挫折时的惆怅时光过得飞快，不知不觉中，充满希望的一年就伴随着新年伊始即将临近。

20XX年的春节已过;同龄的同学朋友们都背起背包登上汽车与家人拜别去往他们的希望以及未来，而我还在家中惆怅迷茫。面对着电脑登上了人才信息网，无数次的发送个人简历直至3月份的一天中旬我的电话铃声响起。脚踏实地，尽职尽责地做好各项工作。

今后，我会弥补自己在工作中的不足，改进提升自己的工作方法，提高工作效率，多学多问，切实提高自己的业务水平。并且在工作的提升中，加强理论学习，提高自己的思想政治水平。为公司的发展建设出一份力。

房产销售个人工作总结

（二）在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。

经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。

中提高，不断充实和武装自己。再次不断学习新的服务标准和行为规范，自觉了解和掌握处世办事的基本常识，不断提升自身素质和水平

二是加强制度建设和规范流程。一年来，组织编写了《会议管理办法》、《公文处理办法》、《档案管理办法》、《关于加强考勤管理的若干规定》等八项规章制度。对公文流转、办公用品、内外接待、会议管理、印章使用等流程进行了详细梳理和规范，在工作中得到很好地贯彻执行，夯实了公司基础管理工作。

三是组织撰写材料，做好公司宣传。组织起草公司重要文件、领导讲话、请示汇报、会议纪要、经验交流材料、总公司平台新闻稿、报刊采稿、总部工作简报等综合性文件和稿件共计 100余篇。其中，由张总介绍的****项目经验交流材料，在总公司召开的投资业务座谈会上反响强烈；在****报刊发的****的专刊，对项目起到了很好的宣传作用。

四是严把文件、印信审核关。一年来完成 174份公文审核、流转，完成公司督办事项 173件，优化公文流转流程，提高公文流转效率，对以公司名义起草的文件，认真审核，严格把关，在总部执行文件不合格扣分标准后，**公司 责任到人。接待无小事，从用餐安排、嘉宾行程以及车辆调度等方面细致部署，编制接待方案，在向总的带领下，组织综管部全体员工圆满完成了公司一年来 95 次的接待工作。特别说明的是售楼部启用后，很大部分的接待工作在售楼部进行，营销部大力配合，精心准备，寒风凛冽，列队欢迎，在此对营销部全体同志表示真心的感谢。

为使员工有一个良好的办公环境，扩大了办公空间，在向总带领下，组织综管部全体员工周末连续加班，清理办公死角，更换绿植花卉，整洁员工工位，购置加湿器等劳保用品，营造和谐的工作氛围。安排专人为员工餐，并为加班员工备置夜宵；组织租赁 20套住房，满足了公司 30余位员工的生活需求，完善宿舍水电等配套设施，及时配置床具等生活用品，逐步改善员工的生活休息环境，解决了外派员工后顾之忧。

积极践行张总倡导的“健康工作，快乐生活”的理念，先后组织公司员工汤裕温泉一日游、楼观台春游踏青、上海世博四日游、新年欢聚会等活动，陶冶大家的情操，开阔了员工的视野，增强了团队凝聚力。

二、精心策划，全策全力，报建工作有亮点

管理大师德鲁克说过，管理是一种实践，其本质不在于‘知’而在于‘行’ ；其验证不在于逻辑，而在于成果；其唯一权威就是成就。这在我们的报建工作上体现的淋漓尽致。在不“知”的情况下，依靠张总充分授权，**、**亲临前线，设计、合约、营销等部门亲密配合，我们纵横捭阖，驰骋疆场，硬是凭着一腔热血，一种冲劲，一副无知者无畏的精神，勇敢地实践着“行”，按时拿回“五证”，为认筹和开盘提供了坚实保障。

回味“五证”的获取过程，至今仍然心情澎湃，也是心有余悸。自 XX年 12月 4日《建设用地规划许可证》取得后，XX年 1 月开始办理《建设工程规划证》，在设计部的配合下，***********经历的颇多周折和反复，就像桃花源记里说的，“不足为外人道也。”在**领导、设计部配合下，最终于 XX 年 8月6日完成总平图终审，8月10日取得一期 《建设工程规划许可证》。之后开始施工证的办理，各项配合工作紧锣密鼓地展开，合约部负责招标备案、相关费用交纳等，设计部负责施工图审查、技术支持等，公司领导对接高层关系，前期部负责具体报建，***资料递交完并审查后，还须报到市建委审批，这就面临着三个困难：一是资料不全，关键的市容卫生责任书没到位；二是市建委我们从来没有对接过；三是我们开发资质是暂定，按规定每年开发面积最多只能开发 3万平米，虽然争取到一年一个施工证可以开发10万平米，而我们一期面积 17万平米，这就至少要拿两个施工证。怎么办呢，一方面请求***建设局协调市建委关系；另一方面，我和**紧急启动各种关系，对接市建委，经过艰苦卓绝的努力，我们终于在 8 月 30 日（周一）下午取得 3、4、6、7、8 五栋楼的施工证，当时我给**打电话时，两个人都激动不已，太艰辛，太不容易了。接下来留给办理预售证的时间只有 3 天了，8月 31 日，我们将全套预售资料报送房管局报建大厅，9 月 1 日一天时间完成房管局 7道审批签字程序，9月 2日领取 7 号楼预售证，那一周**市房管局整个就颁发了我们一个证，为 9 月 4日认筹登记提供了保障，化解了法律风险。在条件不是完全具备情况下，经

过努力，9 月 21日中秋节前一天，我们获取 3、4、6、8#四栋楼的预售证，为 9 月 27 日开盘提供了炮弹，之后 10 月30日顺利获取 5、9、10号楼预售证，为 的监督、协调、指导职能未能得到充分发挥，这一方面缘于公司目前所处阶段，另一方面也与自己经验不足、对各业务线工作未能深入了解密切相关。

总结过去，是为了更好地谋划回来，XX 年，我将从一下几方面开展工作。

在综合管理工作方面，要适应向新城城市转型发展的需要，从“三性”入手，即预见性、规范性和综合性。

（一）增强预见性，在发挥参谋助手作用上下功夫

为领导及时、准确、全面地提供信息，围绕中心工作组织调查研究，根据领导意图做好重要文稿起草工作，就重大事项处理提出对策和建议,要下大力气狠抓工作落实。善于站在全局高度体察组织意图和领导思路，谋之有度，参谋不掺和，到位不越位，帮忙不添乱。要善于组织协调，做“加油站”、“润滑油”、“老黄牛”。

（二）增强规范性，在提高服务质量上下功夫

综管部工作 千头万绪，琐碎繁杂，容易出差错，或者说疏忽遗漏的机会更多一些。我将带领综管部的同志形成“用制度管人，按规章办事”的工作格局，使公文办理、会议安排、公章管理、档案管理、车辆管理等日常工作都做到有章可循、井然有序、周密严谨，日常运转更加优质、高效。

（三）增强综合性，在服务全局上下功夫

要把贯彻决策作为 齐、气顺、风正、劲足局面的形成，在企业上下形成心往一处想、劲往一处使的良好局面，确保决策在执行过程中不变形、不走样。做到脑勤、眼勤、耳勤，发挥好督办检查作用。

（四）加强部门建设，激发内部活力

综管部是个整体，必须充分激发内部活力，作为综管部的领头人，要带着责任、带着感情关心大家的生活待遇，关心大家的成长进步，形成团结民主、奋发向上的良好风气，保证各项任务的圆满完成。在报建工作方面，XX 年我将全力配合郑经理作好**一期市政报建、二期“五证”的办理；根据工作需要，对接政府，开展**前期报建工作等。在发展管理工作方面，深入学习各业务线内容，提高综合业务水平，积极参与公司发展计划的编制，发挥计划管理的组织、监督、协调的作用，推动公司运营管理水平上新台阶。

同志们，XX年，我将带领综管部的同志“为有牺牲多壮志，敢叫日月换新天”，开拓创新，锐意进取，为公司的规模发展、快速发展作出新的更大的贡献。

以上报告，请公司领导评议，欢迎在座的各位多提宝贵的批评意见，并借此机会，向一贯关心、支持和帮助我工作的各位领导和同事表示诚挚的感谢！

事情.我于去年8月成为xx公司的一名销售部副经理，至今任职15个月时间，负责金龙大厦项目的销售工作。现就任职15月来的具体情况总结如下：

从一个对本行只是一股劲的热爱，到实战工作，我不断追求新的目标。刚开始公司将我安排到其他楼盘学习理日常事务，但在这个过程中我仍然学到了很多东西，且明白了要做一个有责任感的人，做一名公司喜爱的员工。感谢那些让我在平淡的工作日中给我快乐和鼓励我的人。

去年10月，喜欢你的工作，自信地去完成它

这个月是我们的成长期，经过了上二个月的转折，这月由公司安排，调至金龙大厦项目配合代理公司。工作虽略显繁忙，但整个团队都充满了激情，工作也上手了。我们从一开始的市场调查，到项目周边配套的了解，再到房地产专业知识的培训，以及会客制度，项目的熟悉等等，我们都在积极的去学习，并渴求进步，当然这些都是为我们更好地去接待客户，完成销售业绩做好前期准备。最好的见证还是要在日后的工作中去检验，感谢领导对我们数次的培训和帮助，使得我们接待户客过程中也更加自信，同样也因为喜欢这份工作，我们将做得更自信和出色！

去年10月，有幸参加公司组织的拓展活动，我们共同感悟了一些心得。并将我们在拓展活动中的口号适用于现在的销售工作中，“超越自我，勇做 后的销售工作中，我们将更注重团队的建设，心系集体，一起建造和谐，友谊，激情向上的优秀团队。

今年7月，自觉自发的工作，就是对能力最好的检验

本月以接待客户和熟悉项目知识为主。对环境和项目渐渐熟悉的我们，每天都有新客户接待，把握并了解客户的需求，是这阶段一直在做的开盘前的准备工作。当然也很考验我们的销售能力，看能否将客户把握住。很多客户都要在了解价格的基础上才会考虑购买，那么诚意金的收取就显得尤为困难，公司在此阶段制定了一些可行的优惠政策作为说辞，让客户提前以认购的方式将房源定下来，一方面可以抓住客户，另一方面也可以减轻销售压力，做到心中有数。销售才刚刚开始，我们准备启航！

七月来访客户上百人次，成交客户也到不了十户。虽然销售率不是很高，但人气较好，且每位置业顾问的态度也比较乐观，新的销售挑战才开始，我们需要做到完成公司下达的任务指标，并有所超越。这些都需要我们整个团队的配合与努力，同样也深信团队的力量是可以做到的。

8月，“剩者”为王的坚持

今年是我从事房地产行业中最具挑战的一年，在这一年里我们都看到了房产市场走到了历史的大拐点，销售率的高位萎缩态势进一步明显，同样也意味着这是一个机遇和挑战并存的开始。

这个月中公司相继有很多项目增添的工作人员，这样大流量的人员给以每一个身在销售岗位上的置业顾问很大的煽动，甚至对于自己的前程也是一种思考，每当有新朋友问到你是做什么时，答案得知后

他们都会说到今年的买房政策时，估计不会好卖吧！这样的话语给以我们的失落情绪，想必大多置业顾问都曾有过这样的感受，同样也曾有过挣扎、放弃的念头吧。

可是，自身从小的教育经历中有过一句话叫做：“坚持到底就是胜利”，平日里听得多了，我们都只把它当做了一句口号，但是仔细想来其实意义非凡。成功和失败很可能的差别就在最后一两步，在面对国家政策对卖房不利的情况下，不坚持就意味着对这份工作的放弃，如果坚持下去了，你可能收获的会比你想象的更多。所谓“剩”者为王，必定需要坚持下去。

八月——适应日新月异的市场，使自己变得更强

某一次和朋友交流中听到过一句很真实的言语，房地产行业他本身就是一个不健康的市场态势，只是现在把它更淋漓尽致的展现出来了。房地产行业作为最典型的周期性行业，其兴衰与宏观经济周期呈正相关关系。我们说市场日新月异也好，千变万化也好，如果你想在这个行业干下去，那么你一定要使自己变得更强。

8月月这两个月客户的观望情绪就更加浓烈了，我们分别做了项目及个人的分析总结，在几次与公司领导的交流沟通中，在一定可行性的范围内，公司作了价格调整。我们也在不断寻找适合于现在行情的销售策略，因为我们都有一个共同的目标，即，增进销售率。经过本月的努力，销售进度也在一定程度上有了起色，所以说是成功者找方法，失败者找理由!

九月、十月月（黑夜给了我一双黑色的眼睛，我却用他来寻找光明）

这几个月来，在销售业绩方面不是很理想，2个月共销售了20套房源。但是对于销售业绩不好的现状，我们有更多的闲暇时间来不断地学习，充实自己，以此来适应这个市场，在技巧方面，经过对一些书籍的学习，个人总结了一套流程：

学习理论技巧知识→用心接待客户→类似客户的技巧运用→分析总结客户特点→找出相似点→针对性的说辞→提高销售技巧→相互学习和探讨→不断加强团队进步；

以这种学习，思考，总结，探讨的方式来帮助我们提高销售技巧，当然这个过程离不开领导和同事的帮助，个人销售技巧也需要逐步的提高。

在工作中我始终相信态度决定一切，当行情受挫不理想时，工作态度最能反映出我们的价值观念。积极、乐观的我们将乐意不断向好的方向改进和发展，相信什么样的态度会决定什么样的成就。

二、XX个人学习成长及不足总结：

成长是喜悦的，学习最大的收获有其三：

一、对“北岸逸景”项目，新津市场的深入了解，包括其价格，区位，消费心理等

二、公司多次培训，使得我们更坚定了这条房地产的道路，也学习到了很多销售技巧

三、自我管理能力的提高

四、销售工作贵在坚持的恒心

审视自己的不足之处以及对此的改善之道

审视检查自身存在的问题，我认为主要是销售技巧上还有待提

高。个人对销售说辞的把控已有了一定的逻辑性，欠缺的主要是丰富的说辞和销售技巧，可能跟销售经验少有关；在接待过程中，有时太过于热情，欠缺一种淡定和沉稳的个人形象，以及气质等都有待帮助和提高。

对于以上不足之处，经过思考拟定了对此的改善方法：

销售技巧的提升可多向领导学习；平时多上网或看书学习专业知识；尽量多参加市场调查，来弥补竞争对手说辞的空缺，突显本项目的核心优势；增加客户接待量，从客户身上现学现卖；接待客户后应尽多分析、思考、总结说辞；通过这几点来逐步改善现在的销售能力，以期许能为公司带来更高的效益。

形象气质是客户最看重的 开发商自然是房产行情低靡最直接的影响者，由于房地产是资金密集型高的一个行业，所以楼市销售不景气将会直接影响到开发商的回款压力大；其二便是存量房会相继出现，其三开发量的减小，其四销售成交量的萎缩。个人根据网上的一些分析及判断：在房价过高的今天，房屋销售压力并未得到缓解，同时又无明显的价格下降趋势下，房市的复苏之路显得极其艰难，至少需要两年市场才有会全面复苏。

作为房地产销售人员，我会乐观的去面对现状，用更多客观的例子，全面理性的分析，促进成交，并深信房产市场会逐渐走向好的趋势。

四、XX年的个人工作目标：

明确的目标，才能有的放矢的开展自己的工作。11年即将到来，用心做好工作中的每一件事情，有效地完成每一项工作，全面提高自己各方面的能力，并为公司发展效力。

在新的一年即将开展的工作中，积极配合公司完成各项任务指标。当然，在能力方面，我还需要提高，以达到我们团队的目标超额完成拿到集体奖

集体奖军是每一个渴求成功人的梦想，对于团队中的每一个成员，我充分的相信他们的能力，也肯定他们的目标会达成。这个目标一方面是对自己的激励和鞭策，另一方面是希望能通过自己的努力为公司创收，这是我极力渴求的，并随时把目标放在心上，目标与行为共同起步！

XX年全年工作计划

目标与计划同行：

1.提高自己各方面综合能力。主要是加强销售技巧的提高

2.平时多学习房地产专业知识和市场政策知识，提升专业形象

3.每周或半月一次市场调查，做到知己知彼

4、积极主动地完成公司的各项工作任务

5、加强团队协作力、共同进步

6、优秀的执行能力

7、不断更新的销售技巧

五、对公司的合理化意见及建议：

公司在我心中的印象一直是非常好的，有那么多完善的管理制度，并且很务实，以及每周或每月的学习日培训等，都给予每一名员工精神粮食。但专业知识方面，我们的确还需要加强学习，在此希望公司能给我们提供更多的培训机会，主要是户外拓展培训、房地产相关政策、金融、经济等，以这样不断学习和提高的专业知识，定会促进员工销售能力的提升，员工的提升也就是公司发展的财富。

4.建立公司网站，提高对外的形象宣传，也方便各项目与公司的信息交流。

5.在条件允许范围内，可创作企业期刊，提升知名度，同时也让有才识的同仁展现自己。

6.在闲暇之际，可考虑以公司或项目的名义为所在区域做义工，提升公司或楼盘的形象。

7.公司可将发展中的每一年作出一个方向性的规划，如服务年，创新年，品牌年等作为企业的发展航向。

以上便是心中的小小建议，不妥之处，还请领导多批评指正，诚祝公司飞黄腾达！

总结语

每天清晨，当太阳刚刚升起，露珠还未完全消失，您就已经自觉自发地去工作，这就是对工作的一种发自肺腑的真爱。有了爱，我们更加主动地去完成工作，才能对工作充满激情，也才能最终用激情去点燃梦想。

作为房地产销售人员，我会乐观的去面对现状，用更多客观的例子，全面理性的分析，促进成交，并深信房产市场会逐渐走向好的趋势。

四、XX年的个人工作目标：

明确的目标，才能有的放矢的开展自己的工作。11年即将到来，用心做好工作中的每一件事情，有效地完成每一项工作，全面提高自己各方面的能力，并为公司发展效力。

在新的一年即将开展的工作中，积极配合公司完成各项任务指标。当然，在能力方面，我还需要提高，以达到我们团队的目标超额完成拿到集体奖

集体奖军是每一个渴求成功人的梦想，对于团队中的每一个成员，我充分的相信他们的能力，也肯定他们的目标会达成。这个目标一方面是对自己的激励和鞭策，另一方面是希望能通过自己的努力为公司创收，这是我极力渴求的，并随时把目标放在心上，目标与行为共同起步！

XX年全年工作计划

目标与计划同行：

1.提高自己各方面综合能力。主要是加强销售技巧的提高

2.平时多学习房地产专业知识和市场政策知识，提升专业形象

3.每周或半月一次市场调查，做到知己知彼

4、积极主动地完成公司的各项工作任务

5、加强团队协作力、共同进步

6、优秀的执行能力

7、不断更新的销售技巧

五、对公司的合理化意见及建议：

公司在我心中的印象一直是非常好的，有那么多完善的管理制度，并且很务实，以及每周或每月的学习日培训等，都给予每一名员工精神粮食。但专业知识方面，我们的确还需要加强学习，在此希望公司能给我们提供更多的培训机会，主要是户外拓展培训、房地产相关政策、金融、经济等，以这样不断学习和提高的专业知识，定会促进员工销售能力的提升，员工的提升也就是公司发展的财富。

7.公司可将发展中的每一年作出一个方向性的规划，如服务年，创新年，品牌年等作为企业的发展航向。

以上便是心中的小小建议，不妥之处，还请领导多批评指正，诚祝公司飞黄腾达！

总结语

每天清晨，当太阳刚刚升起，露珠还未完全消失，您就已经自觉自发地去工作，这就是对工作的一种发自肺腑的真爱。有了爱，我们更加主动地去完成工作，才能对工作充满激情，也才能最终用激情去点燃梦想。

程中我仍然学到了很多东西，且明白了要做一个有责任感的人，做一名公司喜爱的员工。感谢那些让我在平淡的工作日中给我快乐和鼓励我的人。

去年10月，喜欢你的工作，自信地去完成它!这个月是我们的成长期，经过了上二个月的转折，这月由公司安排，调至金龙大厦项目配合代理公司。工作虽略显繁忙，但整个团队都充满了激情，工作也上手了。我们从一开始的市场调查，到项目周边配套的了解，再到房地产专业知识的培训，以及会客制度，项目的熟悉等等，我们都在积极的去学习，并渴求进步，当然这些都是为我们更好地去接待客户，完成销售业绩做好前期准备。最好的见证还是要在日后的工作中去检验，感谢领导对我们数次的培训和帮助，使得我们接待户客过程中也更加自信，同样也因为喜欢这份工作，我们将做得更自信和出色！去年10月，有幸参加公司组织的拓展活动，我们共同感悟了一些心得。并将我们在拓展活动中的口号适用于现在的销售工作中，“超越自我，勇做 多客户都要在了解价格的基础上才会考虑购买，那么诚意金的收取就显得尤为困难，公司在此阶段制定了一些可行的优惠政策作为说辞，让客户提前以认购的方式将房源定下来，一方面可以抓住客户，另一方面也可以减轻销售压力，做到心中有数。销售才刚刚开始，我们准备启航!七月来访客户上百人次，成交客户也到不了十户。虽然销售率不是很高，但人气较好，且每位置业顾问的态度也比较乐观，新的销售挑战才开始，我们需要做到完成公司下达的任务指标，并有所超越。这些都需要我们整个团队的配合与努力，同样也深信团队的力量是可以做到的。

8月，“剩者”为王的坚持。

今年是我从事房地产行业中最具挑战的一年，在这一年里我们都看到了房产市场走到了历史的大拐点，销售率的高位萎缩态势进一步明显，同样也意味着这是一个机遇和挑战并存的开始。

这个月中公司相继有很多项目增添的工作人员，这样大流量的人员给以每一个身在销售岗位上的置业顾问很大的煽动，甚至对于自己的前程也是一种思考，每当有新朋友问到你是做什么时，答案得知后他们都会说到今年的买房政策时，估计不会好卖吧!这样的话语给以我们的失落情绪，想必大多置业顾问都曾有过这样的感受，同样也曾有过挣扎、放弃的念头吧。

可是，自身从小的教育经历中有过一句话叫做：“坚持到底就是胜利”，平日里听得多了，我们都只把它当做了一句口号，但是仔细想来其实意义非凡。成功和失败很可能的差别就在最后一两步，在面

对国家政策对卖房不利的情况下，不坚持就意味着对这份工作的放弃，如果坚持下去了，你可能收获的会比你想象的更多。所谓“剩”者为王，必定需要坚持下去。

八月——适应日新月异的市场，使自己变得更强某一次和朋友交流中听到过一句很真实的言语，房地产行业他本身就是一个不健康的市场态势，只是现在把它更淋漓尽致的展现出来了。房地产行业作为最典型的周期性行业，其兴衰与宏观经济周期呈正相关关系。我们说市场日新月异也好，千变万化也好，如果你想在这个行业干下去，那么你一定要使自己变得更强。

8月月这两个月客户的观望情绪就更加浓烈了，我们分别做了项目及个人的分析总结，在几次与公司领导的交流沟通中，在一定可行性的范围内，公司作了价格调整。我们也在不断寻找适合于现在行情的销售策略，因为我们都有一个共同的目标，即，增进销售率。经过本月的努力，销售进度也在一定程度上有了起色，所以说是成功者找方法，失败者找理由!九月、十月(黑夜给了我一双黑色的眼睛，我却用他来寻找光明)这几个月来，在销售业绩方面不是很理想，2个月共销售了20套房源。但是对于销售业绩不好的现状，我们有更多的闲暇时间来不断地学习，充实自己，以此来适应这个市场，在技巧方面，经过对一些书籍的学习，个人总结了一套流程：

学习理论技巧知识→用心接待客户→类似客户的技巧运用→分析总结客户特点→找出相似点→针对性的说辞→提高销售技巧→相互学习和探讨→不断加强团队进步;以这种学习，思考，总结，探讨

的方式来帮助我们提高销售技巧，当然这个过程离不开领导和同事的帮助，个人销售技巧也需要逐步的提高。

在工作中我始终相信态度决定一切，当行情受挫不理想时，工作态度最能反映出我们的价值观念。积极、乐观的我们将乐意不断向好的方向改进和发展，相信什么样的态度会决定什么样的成就。

二、XX个人学习成长及不足总结： 成长是喜悦的，学习最大的收获有其三：

一、对“北岸逸景”项目，新津市场的深入了解，包括其价格，区位，消费心理等。

二、公司多次培训，使得我们更坚定了这条房地产的道路，也学习到了很多销售技巧。

三、自我管理能力的提高。

四、销售工作贵在坚持的恒心

审视自己的不足之处以及对此的改善之道

审视检查自身存在的问题，我认为主要是销售技巧上还有待提高。个人对销售说辞的把控已有了一定的逻辑性，欠缺的主要是丰富的说辞和销售技巧，可能跟销售经验少有关;在接待过程中，有时太过于热情，欠缺一种淡定和沉稳的个人形象，以及气质等都有待帮助和提高。

对于以上不足之处，经过思考拟定了对此的改善方法： 销售技巧的提升可多向领导学习;平时多上网或看书学习专业知识;尽量多参加市场调查，来弥补竞争对手说辞的空缺，突显本项目的核心优势;增加客户接待量，从客户身上现学现卖;接待客户后应尽

多分析、思考、总结说辞;通过这几点来逐步改善现在的销售能力，以期许能为公司带来更高的效益。

形象气质是客户最看重的 势。

四、下一步的个人工作目标：

明确的目标，才能有的放矢的开展自己的工作。XX年即将到来，用心做好工作中的每一件事情，有效地完成每一项工作，全面提高自己各方面的能力，并为公司发展效力。

在新的一年即将开展的工作中，积极配合公司完成各项任务指标。当然，在能力方面，我还需要提高，以达到我们团队的目标超额完成拿到集体奖集体奖军是每一个渴求成功人的梦想，对于团队中的每一个成员，我充分的相信他们的能力，也肯定他们的目标会达成。这个目标一方面是对自己的激励和鞭策，另一方面是希望能通过自己的努力为公司创收，这是我极力渴求的，并随时把目标放在心上，目标与行为共同起步!下一年全年工作计划 目标与计划同行：

1.提高自己各方面综合能力。主要是加强销售技巧的提高。2.平时多学习房地产专业知识和市场政策知识，提升专业形象。3.每周或半月一次市场调查，做到知己知彼

4、积极主动地完成公司的各项工作任务

5、加强团队协作力、共同进步

6、优秀的执行能力

7、不断更新的销售技巧

五、对公司的合理化意见及建议：

公司在我心中的印象一直是非常好的，有那么多完善的管理制

度，并且很务实，以及每周或每月的学习日培训等，都给予每一名员工精神粮食。但专业知识方面，我们的确还需要加强学习，在此希望公司能给我们提供更多的培训机会，主要是户外拓(请收藏本站：)展培训、房地产相关政策、金融、经济等，以这样不断学习和提高的专业知识，定会促进员工销售能力的提升，员工的提升也就是公司发展的财富。

以上便是心中的小小建议，不妥之处，还请领导多批评指正!更多述职报告范文尽在述职报告频道!行。这包含: a.一期*****的10套,采用“比同区域房价每平方米低300元”的宣传策略(已清盘);b.三期小户型“小户型精装修”运动;c.四期***花园车库及门面,首次采用“分类广告”的情势,达到明显效果;d.六期“青年人购房月:首付二万月供一元”运动;e.五期“公务员购房月:买四房送8888”运动;f.装饰建材大市场,8万—12万“零风险”产权商铺。

③销售履行目标义务制,使目标逐级分解。销售人员不再仅关心完成每月的既定任务,而且还要时刻重视自己任务的完成情况,能够主动调剂,有效的进步了工作效率。

④公司所供给的销售人员保底薪,进步一线人员提成比例以及对老客户带新客户给予嘉奖的“经济”手段,极大的调动了销售人员和客户的积极性,也是促成事迹的重要因素之一。

⑤成立售后服务部,专门负责招待解决前期产品遗留问题。一方面提升了公司的服务品德,另一方面,更重要的是细化了分工,使销售人员从遗留问题中摆脱出来,能够专注于发明新事迹。

2、影响本部事迹的负面因素: ①国家宏观政策使购置客户群体产生变更,7月开端,客户量急剧减少。

②公司房价高过区域蒙受范畴。

③房源决定客源,客户群体产生转变,销售人员的心态存在波动，业务程度有待进步。

④前期产品遗留问题较多,无法产生“连锁效应”发掘老客户资源。

⑤本部资源分流,这也是造成本部事迹在公司总事迹中所占比率下滑的重要原因。

a.市区售楼部在市区、现场都有设点。本部所谓的“地理优势”已经微乎其微。

b.在本部以外增设了另2个售楼部,分辨在“**园”、“***园”的现场。于是本部不仅在市区无销售点,而且本来的**市场资源也被分流。

二、团队的建设事迹及总结:(一)本部团队建设事迹:

1、通过事迹的优越劣汰,留批业务程度较高的销售人员。目前,本部有售楼人员:***、***、**、**、***等五人。其中20xx年目标达850万以上的优秀售楼人员有2人:***、***。

2、本部销使从无到有。目前比较稳固的销使有5名,周六周日兼职销使5名。

3、销售人员的工作能动性加强。具体体现在主动追击客户等方面。

4、团队的履行力有所加强,合理的计划一经采用马上就能得到实行。

(二)团队建设总结:

1、采用每日早会、晚会的方法,准确把握销售人员每人每日的客

户情况。

2、汇凑集体聪慧,充分调动本部人员的积极性。

20xx年房地产销售工作总结性。每周拟定目标房源,针对目标房源提出销售措施,并将计划与策划部商讨履行,进步了计划的可行性,也加强了销售人员的工作能动性。

3、在客户减少的情况下,转变坐销模式,组织部门人员走出售楼部,到各大单位及写字楼上门访问客户。

4、治理实践中,应用建立部门销售明星等手段,不断地进步销售人员工作危机感和使命感,从而使得销售人员的主动性不断加强。销售如逆水行舟,不进则退,“居安思危”的心理利于工作主动性和工作实效的提升。

三、存在的问题及建议:(一)销售治理电子化

销售治理需要大批数据的支撑,就相当于打靶需要有望远镜帮助看靶心一样。每次放枪,都应当检讨成果,以便于不断调剂而尽量达到最高目标正确度。

然而目前公司的销售数据治理还靠秘书用纸、笔来统计,没有实现电子化。销售数据与财务部门的回款也只能一个月一对接。效率低下,劳命伤财,容错率也极低。

我认为正确地治理应当是每半个月,财务部门应当向销售部门供给详尽的数据,帮助销售治理的判定和调剂。同时,应当配备相应的治理程序,能让销售秘书方便的将客户资源及时输入电脑,这不仅能极大的进步现时工作效率,也能作为公司的储备资料,便于今后各期项目资

源共享,有利于发掘老客户资源。

(二)销售团队的精简化

随着公司项目标增多,销售队伍也越来越宏大,销售部编制最高峰达到了42人。而我们平均每月1000万的销售额是否与这样的团队相适应呢?从销售成本方面考虑,我认为在不影响销售的基础上我们的队伍需要有效整合。

(三)销售产品改良化

公司1-5期项目,有些产品面积过大,总价过高,还有些产品尚不具备销售条件,这些产品要在20xx年进行销售就必须进行产品改良,或采用一些有效的促销手段。具体有:(1)××街11-22号小户型:12套,平均每套60多平方米,140多万元销售额。目前没有高低楼梯、没有进户门、没有高低水、没有隔墙,无法销售。

(2)公司11层主楼住宅:31套,平均每套170多平方米,1200多万元销售额。目前问题是没有小区,面积过大,房型不规范,总价过高,无法销售。

(3)一期建材大市场主楼门面:1套,996平方米,620多万元销售额。目前问题是单套门面总价达到600多万,这样的客户群极少,已待售2年还未售出。建议公司将其分割为专业市场铺面销售,或先对外招租,以租带售。

(4)**园复式楼:59套,平均每套220多平方米,2300多万元销售额。目前问题是面积过大,销售部建议将其改革为:露台复式楼或改为两层进行销售。由于涉及产权、工程造价等问题,因此20xx年一直没进行

改革。假如计划通过,20xx年进行销售,则需加快改革进度。

以上是我对20xx工作的总结。面对年即将来临的机会与挑衅,我会更加努力的投入到工作中,更好的负起自身的职责,加强理论学习,勇于实践,使自己的业务程度,治理程度全面进步,为公司发展奉献自身全部的能量。用发展、用效益往返报公司,实现自身的人生价值。

房产项目开发管理规范 篇2

1. 目标成本管理顺应当前房产项目管理

在房产成本管理过程中，由于外界因素以及市场竞争因素的影响，我们很难准确地评估出项目的成本支出。在这种形势下，只能以利润变化比率的方式进行评估，以此来适应变化的房产市场。在当前企业管理中，以利润为成本评估基础，已经成为目标成本管理控制的基本方法。在对利润成本进行评估的时候，应该进行精细化管理，不能像以前那样的粗放经营，因为目前房地产的收益水平较过去而言，不能同日而语。因为当前各大城市的房价都在不断攀升，为此，国家对房地产行业进行了严格的整顿控制，而建筑市场材料费用，建筑公司的人工费有增无减，使房地产的利润率水平不断下降，导致了地产企业的市场环境越来越恶劣。在这种情况下，我们除了打产品的质量战外，还应该打企业内部的管理战，应该利用科学的管理去提升企业效益，通过科学的目标成本以及精细化管理模式来保证我们的目标利润。

2. 目标成本管理在房产项目管理中存在的问题

2.1 在项目初期忽略了工程成本控制

对于开发商来说，在对地产项目进行投资初期，应该对房地产项目进行有目的性、有标准的选择，这种选择方式是对企业经济资源最直接、最重要的发展利用。一般在开发商进行投标建设后，项目基本上已经开始，但是到破土后，才正式进入建设。在该阶段，主要做的工作是对项目进行科学的房产项目设计。

在房产项目设计阶段，设计图纸应该把技术与经济有机结合起来。在图纸上有效的、科学地控制工程造价。但是目前我国大部分设计单位不能够将经济价值与技术方案进行有机的整合，在设计阶段，注重了房屋的技术，而忽略了房屋的经济效益。在这种情况下，优化的设计方法无法通过编制。除此之外，房屋工程设计图的质量也不容乐观，与具体施工过程产生出入是常有的事情，这样导致了工程量清单中工程量错算、漏算的发生，造成了工程造价估计不准确，难以做好成本控制工作。

2.2 房地产项目分包工程过多，影响项目成本控制

产生这一问题的主要原因是参建施工单位众多、交叉作业环境各不相同，而且房地产公司只与其直接下属承包商签发合同，与直接参与的建筑公司没有合同往来，对于工程招标过程中的要求不完善，再则，施工方处于自身利益的考虑而出现不合作态度，以及房产要求不能够达到标准要求的现象会常有发生。在这种情况下容易造成管理上的混乱，而拖延工期，造成成本难以控制。

2.3 忽略房地产项目生命周期环节成本控制

房地产生命周期主要包括以下几个环节，它们分别是项目发起，项目设计，建设施工，竣工交付，售后服务等主要环节。但是在整个房地产项目的成本控制过程中，只是做到了中期的完全控制，以及前期的基本控制，而对后期的控制力度还不足。房产的成本控制应该贯穿整个生命周期，因为每一个环节都涉及到了开发商的资金流动。

如上所述，应该在房产建设项目的整个生命周期内，从大局出发，从全局的可持续发展的角度去对待成本实施控制过程。显然目前大多数开发商注重了房产项目的中期成本控制，而前期和后期的工作明显不足。

2.4 项目成本管理技术水平有限，成本管理难度大

当前，房产项目管理过程中，项目成本管理方法比较滞后，大多数的企业没有与国外先进的计算方法接轨。项目的成本价格应该是企业在实施项目过程中，每一个环节以及每一个部门所消耗的成本值，而在项目预算初期，没有进行明细化计算，因而没有形成一套明确的成本目标价格，这就导致了各种问题在实施阶段的发生。

除此之外，房地产开发商的项目成本计划缺乏编制基础。编制技术人员涉及到的成本计划的编制不多，而施工组织设计时只考虑技术上的可行性，而忽略了经济上的合理性。在实施过程中，施工企业有义务将实际耗材情况上报或者是与预算情况进行对比，如果出现了成本估价偏差，应立即采取纠正措施。

3. 完善房产项目目标成本管理措施

3.1 合理进行设计项目初期阶段的成本控制

为了减低成本，在不影响房屋质量的前提下，对施工图纸进行筛选评比，找出经济合理的施工图纸，这种比较方法主要考虑经济、远景规划以及技术难度等方面去考虑，除此之外，还应该从建筑平面，供暖、供热设备进行数据的价值挖掘，通过多角度的调查分析，找出项目的最佳实施方案。对于房屋的布局，以及污水的处理情况应该让设计人员各抒己见，避免在后期施工过程中由于先前的失策而使工程项目发生大的方向性变故，造成不必要的经济损失。

3.2 合理设置组织机构，强化施工组织执行力

项目管理过程中，应该完善项目经理责任制。项目经理在企业法定代表人的授权范围内指挥本工程项目的安全生产，并调配管理进入工程项目的人力、资金、物资等生产要素，并且有权决定项目内部具体的分配方案和分配形式。除此之外，还应该做好项目建设资源的组织、整合、使用工作，建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度。在实际工作中应该通过比较、鉴别、洽商、考察、评估等方法建立适合自身需要的各工程内容方面的勘察、设计、施工、监理以及承包商和材料设备供应商的资源库工作。

在项目管理中，对于牵涉的合同，尽量完善合同，补充缺乏的协议。对于项目整体中承包方分包各工程内容要系统细化，深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统地进行建设合同管理。

3.3 加强项目生命周期内的成本控制管理

房地产项目生命周期成本的控制是一个有机整体，是一种动态、协调发展的控制过程，它贯穿于项目整个过程，不同阶段的风险来源，在不同的阶段，应该有不同的控制措施。

在房地产项目决策阶段的成本控制，应重点放在选择适宜的咨询机构、科学编制投资估算上。投资估算是房地产项目成本控制的源头，要在项目的规模、方案和进度计划等研究并初步确定的基础上，按照科学的方法进行编制，做到基础资料完整、依据充分、估算准确，同时提高可行性研究的深度。

项目施工阶段的成本控制应遵循开发合同和施工图纸，在此期间，应该编制成本计划，规范工程进度款项支付，对现场变动实现动态管理。努力控制工程变更和索赔事项发生。与施工单位应该加强沟通，及时解决纠纷，降低财务成本。

竣工阶段的成本控制主要根据合同、预算及费用定额、竣工资料、现场签证以及国家和地方的相关法规进行工程结算，在此过程中应该认真审核工程款，正确核实工程量，落实签证，使审核后的结果能够体现工程实际造价情况。

3.4 加强合同管理与施工现场控制

房产开发前期设计管理内容探究 篇3

论文摘要：房产开发是一项复杂的系统工程。开发前期工作是公司建设项目的策划及各项前期准备工作，包括编制项目建议书、项目可行性研究报告。开展设计招投标、组织设计单位进行规划设计方案并组织进行扩初及施工图设计、协调政府各个部门并按规定申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》直至《建设工程施工许可证》等。本小文仅就涉及前期工作中的重点：设计管理、规划设计和物业定位等内容做一个初步的探讨。

Real estate development prophase design management content inquiry

ChenMingYi zhengzhou university

The paper keywords： design management planning and design property orientation

Abstract： real estate development is a complicated system engineering. The development is the company of construction project planning and the preparation work， including prepare the project proposal， project feasibility study report. To carry out the design bidding， organizational design units for planning and design scheme and organization at the beginning of the expansion and the construction drawing design， the coordination of government departments and the prescribed for the "construction land planning permit"， "construction project planning permit until the construction engineering construction permit" and so on. The only xiaowen involving the prophase work of the key： design management， planning and design and property orientation content to do a preliminary study.

1探讨的主要内容

1.1、项目前期工作重点

a项目的设计管理；b项目规划和设计；c项目物业定位。

1.2、项目前期工作重点

项目前期工作涉及的专业多、协调的部门多、要求的技术水平高。因此要求结合具体项目，抓住项目前期工作的重点。所以，项目的设计管理、项目规划和设计、项目物业（住宅等）定位是项目前期工作的重点。

1.2.1、设计管理

依据国内外研究资料，规划设计对工程造价的影响可达70～90％。事实是，规划设计的优劣对工程的投资、进度和质量有着重要的影响，同时环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大因此设计管理是整个项目开发的龙头。

（1）要充分认识到住宅设计的真正内涵。现代房产开发意义上的产品，主要由三个层面构成：核心产品即由产品的基本功能因素构成；有形产品即由产品质量、品牌、款式、包装、特色等构成；附加产品即由各种服务构成。住宅建筑当然属于有形产品，所具备的各项要素指标关键取决于住宅的核心内容：居住水平。住宅建筑是折射社会、经济、文化的复合体，所以住宅设计从原则上说是对客户居住生活的一种全面整合。

（2）其次在项目设计上，开发商应该将设计单位的专业性与自身对市场的调研结果结合起来，切忌自以为是。

（3）应当协调好专业协作设计单位和政府相关审批部门的关系。一方面要求专业协作设计单位及时准确的了解新的各项管理条例和法规、把握城市规划主管部门对项目的布局、立面等的更深层次要求、掌握城市周边发展大的规划内容和要求；另一方面力求使政府相关审批部门准确了解专业设计人员的意图，尽量减少设计上的返工和经济上的损失。

1.2.2、项目规划和设计

没有规矩，不成方圆。开发商在组织前期工作中主要是从修建性详细规划展开的（简称详规）。可以说，详规是楼盘整体规划设计方案的基础，也是核心骨干部分。根据經验，详规的关键问题说到底其实就是定位问题。也只有规划设计切合实际，符合项目本土化地段特色和目标客户需求的层次，项目本身才有科学性、合理性、超前性可言。

（1）主要物业建筑群体组合

就是指根据选址意见书确定的各项用地经济技术指标，以及由地块现状、尺度、定位等因素拟定建筑物业个数、层数、布局、朝向、间距、风格，反映总体平面布局、立面处理、竖向安排及其他涉及建筑物外形和组合的一些内容。它基本确立了小区的内在构成（含主要建筑物和附属设施）及各部分相互之间的关系。共有三个原则：

a功能原则：指符合日照、通风、密度、朝向、间距等基本功能要求，使居住生活方便和宁静。

b经济原则：指拟定合理的各项经济技术指标，适宜地利用每一处土地和空间。

c美观原则：指运用美学原理，体现地方本土特性并反应建筑风格个性。

房产项目开发管理规范 篇4

国家税务总局关于房产税部分行政审批 项目取消后加强后续管理工作的通知

(国税函[2004]839号)

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：?

为贯彻执行《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕16号），做好房产税有关行政审批项目取消后的管理工作，现就有关问题通知如下：?

一、对《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第008号）第二十四条关于“房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税”的规定作适当修改，取消经税务机关审核的内容。?

纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。?

二、纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。?

三、税务机关要加强房产税的税源管理，摸清纳税人房屋的使用状况，并设立房产税税源管理台帐。有条件的地方要充分利用信息化手段，建立房产税信息管理系统，及时掌握房产税的申报、纳税、免税情况，加强税源管理。?

四、税务机关应对报告大修的房屋加强跟踪管理和检查，如发现虚假情况，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。?

五、各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局应根据本通知的精神制定具体的管理办法，并告知房产税的纳税人。?

六、本通知自2004年7月1日起执行。

国家税务总局

二○○四年六月二十三日

房产开发协议 篇5

乙方：

为了参与xx市房地产市场的开发，加快xx市的城市建设，甲方在xx市槐荫区落实了1810亩土地的商品房开发建设用地，甲、乙双方经过协商就合作开发上述土地使用权中的200亩土地商品房建设达成如下协议。

一．开发项目地址。

甲方目前已在xx市槐荫区经十西路落实了1810亩土地使用权用于商品房开发建设用地，整个项目名称为世纪花园。现经甲、乙双方协商，甲方同意从上述1810亩土地使用权中提供200亩土地使用权和乙方合作开发。和乙方合作开发的200亩土地使用权地理位置为按照世纪花园目前的规划图从东向西垂直地块第二块（见世纪花园规划图），具体确定位置以国土证、规划测量红线为准。

二．合作价格。

双方合作项目的楼板价为万／亩，乙方共计向甲方支付人民币

元整。

三．款项的支付。

1．双方本协议签订后十天内，乙方按甲方指定帐户支付人民币贰仟万元整；协议签订后壹个月内再支付叁仟伍佰万元人民币，其余款项乙方应在甲方为乙方或乙方指定的单位办好国有土地使用权证之日起2年内付清。

2．乙方支付的伍仟伍佰万元实行专款专用，甲方保证将该款用于支付土地使用权出让金和征用土地的补偿安置费等为取得土地使用权而支付的各项费用。为此甲方同意在合作地块没有办好国有土地使用权证前由甲方的下属单位杭州xx大厦为乙方资金的安全提供担保。

3．甲方为乙方或乙方指定的单位办妥国有土地使用权证而乙方没有将本条第一款的款项付清时，乙方或乙方指定单位的国有土地使用权证由甲方保管，乙方同时应就其未支付部分款项的按时支付向甲方提供担保，具体担保种类和担保条款双方另行协商。如乙方拒绝提供担保的，甲方有权拒交相应的土地使用权或解除本协议。

四．作为乙方支付本协议第二条合作价格的对价，甲方承担本协议规定合作地块项目的下列费用：①征地拆迁补偿安置费；②土地使用权出让金及办证费用；③造地费；④三通一平的费用；⑤立项报批；⑥办理200亩土地的建设用地许可证的费用；⑦与200亩土地容积率在1.7以下部分相应的商品房开发建设城市建设配套费（不含供气、供热和小区内的配套费用）。

在200亩土地合作开发过程中，除上述费用由甲方承担外，其他的建设费用、报批费用、销售费用等所有费用均由乙方承担。

五．甲方的责任。

1．负责在XX年6月30日前办理好本协议规定地块的国有土地使用权证；

2．在本协议第四条规定甲方承担的费用范围内，甲方负责办理与该费用范围相应的合作地块项目的前期工作；

3．就合作项目负责协调与xx市政府有关部门的关系；

4．在合作地块的土地使用权证办妥后，协助乙方按评估的土地价格向xx市的有关银行申请抵押贷款，抵押贷款取得后乙方应将其中的一半支付本协议第二、第三条规定应支付给甲方的合作款项；

5．根据乙方的请求协助办理其他事项。

六．乙方的责任。

1．按照本协议第二、第三项规定向甲方支付合作款项；

2．负责合作项目的详细规划设计、设计图纸和施工图纸的报批，负责项目的建设及商品房的销售；

3．助甲方办理与合作地块相关的各项事宜。

七．双方商定：在不违背整个世纪花园总体规划的前提下，经城建部门的批准，乙方可以就合作开发的200亩地块的规划进行调整。

八．本协议规定的200亩土地项目由乙方负责开发，乙方应自筹资金，独立开发，除按本协议第二、第三条规定向甲方支付合作款项外，所有赢亏均由乙方自行承担。

九．为了便于合作地块开发的实施，甲方同意帮助乙方在xx市成立一家项目公司单独开发该200亩地块。该公司股东由甲、乙双方组成。

十．违约责任。

乙方不支付或不按规定支付本协议第二、第三条规定款项的，甲方有权按总价款的10％要求赔偿，如乙方不按时支付款项的，每逾期一日按逾期金额的万分之三向甲方支付违约金。

十一．本协议未尽事宜，经双方协商可签订补充协议。

十二．本协议经双方签字盖章后生效，本协议一式肆份，甲、乙双方各执一份。

甲方：xx集团乙方：

房产项目交房前准备工作 篇6

房产项目交房前准备工作提要：提前电话通知业主，通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。（电话过于提前，会造成业主提前到场要求先验房 更 多资讯

房产项目交房前准备工作

一、客户部

1、收集业主名单；（可交房资格审查及商议处理办法，包括款项不齐，按揭手续未办）（一定要核实业主的详细地址，如有变更，要求业主提供书面通知）

2、提前通知业主交房，以信函、电话通知为主（形式上只承认挂号信或快递方式。电话只是辅助手段）

3、统一说词。（一般由客服部及物业公司牵头）

4、提供各式交房表单及流程。

备注：

信函内容包括，业主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款数额。

报纸广告由营销部开始设计交房广告。以营销部开始构思销售部交房氛围布置。（可以商榷。如问题较多，还是低调一些）

提前电话通知业主，通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。（电话过于提前，会造成业主提前到场要求先验房，或造成业主提前集会，发生不测）

二、财务部与项目销售部

1、提交资料与款项未清客户名单。

2、确认手续齐全客户名单。

二、工程部：

1、工程部联合物业部，检查各套住宅、店面的质量情况（包括：门、窗、水、电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间）；工地工程人员居住情况及清理现场.（相当艰巨、复杂。）

2、由工程部提供《竣工验收备案表》（最重要的东东）

3、已验收合格的套房向物业交接锁匙。（防备建筑单位不做钥匙移交。谁让开发商没结工程款！）

4、由房管局出示的面积表盖章。（一般在竣工备案表之后。但是所有费用计算的依据。一定要准确，最容易出争端的地方）

三、物业部：

1提前在销售部与物业部展示：业主公约、交房流程、装修制度等相关约定。（收费标准及收费依据）

2、相关人员尽快到岗。

3、提出交房方案及应急预案。

4、指派专人对销售部人员进行适当培训和相关客户问题解释。

5、制作物业使用交房答客问。

6、对小区的相关物业费的收取制定人性化标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。

7、确定物业管理合同；

8、根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

9、印刷以下各类入住表格：

*《业主资料领用登记表》

*《装修申请表》

*《住宅使用说明书》

*《住宅质量保证书》

*《钥匙领用登记表》

*《入住验房表》

*《业主（住户）入住基本情况登记表》

10、熟悉掌握本项目的工程情况。

11、区内环境布置：

*入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。

*插指路牌，由入口处到管理处。

*管理处办公环境。

12、已租赁客户的交房流程（及收费）。

13、熟悉了解本项目详细情况

14、与销售部密切配合：客户在销售部的所有相关手续齐全后，（包括：按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足）由销售部确认并出具交房通知书与物业部方可与客户办理相关手续。

四、公司

1、提前报纸通知交房。（一般无太大必要）

房产项目开发管理规范 篇7

关键词：物业管理,业主委员会,IPR维权

当前,我国房产开发企业及物业管理存在很多侵害业主权益的问题。这一问题已经成为经济活动中的普遍现象。如果政府有关部门和社会对这一问题不给予足够重视,并对业主与业主委员会理性维权加以正确引导,必将引起社会的不安定因素,这与创建和谐社会、宜居城市的发展主题背道而驰。因此,全社会都应营造业主与业主委员会理性维权的社会氛围,促进社区和谐、建设美好家园。

当前,业主权益被侵害主要包括在签订购房合同时遭受的侵权、在日常管理中遭受的侵权,尤其是消费者购房时可能受到来自开发商的权益侵害的问题最为严重。房地产开发商在房屋销售时,当位置、户型和面积一旦确定,为了增加房屋的卖点,只有增加其配套附加值。开发商为了赚取利润,做夸大其词的宣传和不切实际的承诺,最后交房后出现一系列问题,如环境、配套不完善,不符合售房时承诺的规划设计;绿地率降低;墙体裂缝,地板不平;私自改变墙体位置;保温板裂缝,装修偷工减料;四周不通,屋顶和水管漏水;产权归属有争议;采光与通风条件不具备;周边配套交通得不到及时解决等。有的开发商虽然承认房子有问题,却不承认违约。因为承诺不兑现,给后期的物业管理及物业费用的收缴埋下了隐患,使业主和物业公司的权利都遭受到了侵害。因此,针对房产开发企业及物业管理的维权行为要理性。

一、业主维权从选购房开始

买房之初,购房者除去要考虑房屋所在小区位置、户型、价格、小区环境、交通及配套服务设施外,还要对房产开发商、建筑施工企业、物业管理做一个大概的了解,主要了解开发商有无不良背景:以往开发楼盘是否不明原因地延期交付、房产登记确权手续是否延迟办理、承诺的物业规划设计有没有到位等;对建筑施工企业要了解:是否规模和资质不够、管理混乱、施工过程监管不严、建筑质量不佳、竣工交付问题多、售后维修不到位等;对开发商所成立的物业公司要了解其所管理物业的业绩、服务是否有不良记录、社会声誉如何、内部管理怎样、人员素质状况等。购房时还可以到开发商以前所开发的物业小区转一转、看一看、听一听,了解在此物业居住的业主对开发商和物业管理的意见,这种客观的一手资料有助于你对开发商旗下的物业楼盘的选择。

二、要严格审阅购房合同和物业管理服务协议书

由于业主在购房时对相关的专业知识缺乏了解,对合同或物业服务协议书中的内容很难理解到位,处于消费关系中的弱势地位,因此,在购房和签订物业服务协议书时,要认真审读,对于不清楚的条款和强制性的约定要做到心里有数,并进一步提出质疑,要求做出合理解释。

三、要注意提取和保留法律文书及相关管理服务资料

为了更有效地维护业主的合法权益,在日常生活中注意提取和保存购房合同及协议书所承诺的条款。业主委员会成立后,对房地产开发商履行的售后服务状况进行了解,听取业主对物业物流管理服务的意见,督促开发商和物业管理企业做好售后业主所需要解决的各种服务项目;明确物业小区公共部位的所有权属,减少因权属不明而引发的权益之争;在广大业主中做好理解、尊重、遵守公约、协议及其他法律文书的教育宣传,提高业主素质,增强业主市场经济条件下的契约意识;培养友善解决问题的能力和方法,促进小区的和谐和稳定。

四、发生矛盾和纠纷时要保持头脑清醒

物业管理企业在日常服务中要经常和业主打交道,因此物业企业对员工素质的培养和业务能力的培训至关重要,员工在服务过程中的一言一行、与业主之间的沟通表达和处理问题的态度能力都代表了企业的形象和要求。所以,一旦与业主发生纠纷,作为企业应保持应有的素养。如果发生群体纠纷,说明双方在前期问题萌发时没有做到及时有效的沟通,业主委员会应在处理纠纷时,本着以解决问题为目的,防止掺杂个人情绪甚至私愤,防止事态进一步发展和演变。无论发生怎样的矛盾,协商、调解都是解决问题的最好办法。当事者双方,通过摆事实、讲道理、查明事实、分清是非、明确责任的方式达成和解,自觉承担自身过错给对方带来的损失,做正义使者。当协商、调解都不能解决问题时,当事人还可以向仲裁机构申请仲裁,要求做出对双方均有约束力的裁决。仲裁本着意思自治的原则,以事实为依据,独立公正一裁终局,对物业纠纷进行裁决。物业管理纠纷最终也可以到当地人民法院进行诉讼,依法审明物业管理活动中发生的各种关系,分清法律责任,依法强制执行。

总之,社会的和谐与发展是各种社会关系平衡协调的结果。住宅区业主和业主委员会作为今后城市社会多元化人群构成的一种新的模式,保护其利益和合法权益,引导他们增强市场经济下的契约意识、自觉履行义务的意识、有矛盾协商解决的意识是非常必要的。只有业主和业主委员会的知识素养、法律素养、公德素养、文明素养得到提高,才会促进房地产开发企业、建筑施工企业、物业管理企业管理和员工素质的进一步发展与提高,才会有更加和谐、安居的城市家园。

参考文献

[1]朱伯润．“美丽园”事件大家谈[J]．中国物业管理，2006，(9)：23-35．

[2]卢新海，张继道．物业管理中心主权益保护问题浅析[J]．中国房地产，2006，(9)：78-98．

浅议城市景观与房产项目的呼应 篇8

1.城市管理者及房产管理者在城市规划、建设阶段缺乏话语权。管理单位参与城市规划、参与城市建设，即管理单位的前期介入，能从市民对物业的使用和工作生活的需要考虑，依据其丰富的管理经验，为规划和建设单位提供前期的专业性意见，使新开发的项目真正成为为市民量身定做的、符合市民心愿的居家乐园，提升景观项目使用的附加值，形成城市的新亮点，有利于整个城市建造精品物业和进行房屋促销，更有利于今后管理单位的管理和服务。

2.城市管理者与房产管理者之间缺乏沟通渠道。城管与房管在工作内容上有着极强的相似性，园林部门相当于绿化组，市政部门对口维修组，环卫部门等同保洁组，市容部门可比保安组。从某种意义上讲，城市管理管得是开放式的大型社区，房产管理管得是封闭式的小型城市。但是由于两者在管理体制上的区别（见表），使得城市管理与房产管理的融合难以实现。

三、相应的解决对策

综上所述，现阶段我们的城市景观规划、建设、管理尚无法实现与城市房产项目的呼应。将城市房产项目融入城市景观、实现城市景观为城市房产项目服务，期待我们在管理程序上和体制上的突破： 1.优化项目建设流程。管理单位在项目立项阶段，了解项目概况，建立沟通渠道，告知规范，提出宏观意见，建立项目档案；项目设计阶段，对项目设计进行评审，提出针对性意见，力争问题早期发现，早期化解，体现服务精神，避免开发单位错误的投入，促进项目品质提升，也为今后的项目验收提供依据。同时对发现的问题，形成书面意见，充实项目档案，留存书证，明确管理责任；项目验收阶段，应根据实际情况，可对前期制定的方案进行微调，使方案更具可操作性，各种功能更加得到有效发挥，并最终通过验收落实到现场。管理单位全面参与立项、设计和验收是确保景观项目与周边房产项目融合，产生综合效应的流程保障。管理单位包括城市管理单位，也应包括房产管理单位。 2. 实现城市管理社会化，打破城市管理与房产管理界限。目前的城市管理过程中，政府的定位是直接的管理者，强调其管理属性，却忽视了其作为城市公共设施设备所有者的所有人属性，也就造成了其在管理手段、管理目的方面与社会属性较强的房产管理之间存在巨大差异。作为产权人，城市景观、城市公共设施设备，也完全可以通过公开选聘，招募专业管理公司进行社会化管理。可以想象，当房产管理企业中标临近地块城市景观的日常管养时，管理真空问题，停车资源共享……凡此种种时常令人纠结的问题，都将迎刃而解。

景观项目不再是独立的景观项目，房产项目不再是独立的房产项目；管理单位打破与规划、建设单位的界限，管理单位打破彼此之间的界限，现代都市催生城市大管理、现代都市催生都市大综合。

参考文献：

[1] 刘先觉.现代建筑理论[M].北京：中国建筑工业出版社，1999.

[2] 吴良墉.人居环境科学导论[M].北京：中国建筑工业出版社，2001.

[3] 滕尼斯.共同体与社会[M].林荣远，译.北京：商务印书馆，1999.

作者简介：费翔（1979-），男，浙江宁波人，中级经济师，从事城市经营与管理研究。

（江苏省无锡新区城管（房管）局）