武汉市房地产开发流程（通用7篇）
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓
向计委申报立项报告 ↓
计委函至规划局 ↓
规划局会签返计委 ↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓
规划局法征地意见函 ↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
旧城改造到区地政科
结果报市房地局
结果报市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓
┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院
规划局办理建设用地规划
据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人
许可证
用地批准书,评估项目建设用地地价
│
│
申请确定规划设计条件
冻结户口并抄户 口,交纳地价款,取得 │
土地使用证
按规划设计条件征询意
│
见表到区配套部门征求意见
地政部门审查安置方案、安置房 │
│ 规划局审查后下规划条件通知单
发拆迁许可证 │
│
委托进行规划方案设计
动迁会及拆迁安置 │
│
到规划局领设计方案送审书
场地三通一平，领取房地产开发手册 │
│
规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证
│
2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图
改造、移线方案
│
3.煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要
供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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领建筑工程规划许可证
出施工图
开节能证明
│
│
│
运用“营销策划展示设计系统
到计委申请，列入
到税务局取税单
制作资料
计划（建委会签）
│
│
│
报价小组审查，领取内外销
到建委工程处领开工
持计划、税单到区计、经委领
许可证
审批表
投资许可证登记卡，登记并取得许可证 │
建委、物价局下文批价 │
运用“营销策划展示设计系统”
┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售
到市政部门盖章，证明市政条件落实 │
四源费缴纳 │
到开发办市政处核实任务 │
开发办工程处同意招标 │
填招标申请书并到市招标办登记 │
招标办看现场 │
运用“投资项目概预算系统”编制标底 │
招标办审查标底 │ 开标会 │
定合同，写评标报告，发中标通知书 │
招标办盖章同意
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施工单位
质量总站受理
市统计局
市审查局审核
市开发办秘书
同意施工
质量监督
落实任务
资金来源，任
处登记
务来源及一切手续
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓
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1.小区内线
1.通知区园
1.按道路
1.到自来
1.到热力
（自建锅
1.到煤气公司
路委托设
林局绿化
方案进
水业务
公司报
炉房）
报装
计
办
行施工
科报装
装
1.环保
2.到规划科定
2.委托施工
2.交绿化费
2.市政办
委托线
2.委托线
局同
线路方案
3.配电室土
3.绿化施工
事处养
路设计、路设计
意锅
3.设计
建工程验
路队验
施工及
3.施工及
炉房
4.看现场
收
收
验收
验收
规划
5.施工
4.设备安装
2.到市政
位置
6.业务科检验
及验收
监理所
2.委托
同意接气
5.送电
下水报
设计
7.凭通气单到
装
3.到劳动
管网所办固 3.规划设
局报装
定资产转移 计
4.环保局
手续及通气 4.竣工验
审查消
手续
收
音除尘
8.凭接气单到 设备
液化气公司 5.竣工验收
办各户通气手续 9.通气
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓
四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋
确定房屋管理形式房屋验收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出库分配及销售、办理产权证 ↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
可参考下。
检举 提问人的追问 2011-02-19 17:54 有没有各个环节的税费问题
检举 团队的补充 2011-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。
从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:(一)土地环节 要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。(二)建设环节
涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。(三)房地产建成转让环节
涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。
(四)房地产使用环节 涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。
以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。
而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。
三、土地出让金方式存在弊端
商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。
其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。
因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。
城市轨道交通与房地产开发的协调发展是利用城市轨道交通与房地产开发的互馈机制,将城市轨道交通的建设与房地产开发等一系列相关活动当成一个整体考虑。通过协调开发,政府、轨道交通建设单位和房地产开发商组成整体,对土地资源进行整合和优化配置,不仅可以以城市轨道交通建设带动沿线房地产开发,以房地产开发来实现利益转移,实现资源的合理配置,扩大两者的整体效益。同时联合开发对参与主体来说意味着“风险共担,利益共享”,参与主体间的合作,从而实现“共赢”。
但是,在现实中我们经常可以看到房地产开发过于领先或滞后于城市轨道交通的建设。城市轨道交通建设与房地产开发互不协调、相互脱节,忽视两者发展的整体性,制约了城市社会经济的可持续发展。由此可见,解决城市轨道交通与房地产开发的不协调问题,是提高城市生活质量、促进经济发展、顺利实现城市化战略和城市化进程的重要条件。那么,研究城市轨道交通与房地产的联合开发,就具有重要的现实意义。
1 协调发展指标体系构建
首先,根据指标选定原则,采用频度与理论分析相结合的方法,考虑到指标的可得性、当前的统计水平以及本文的研究目标,建立了城市轨道交通与房地产开发的两大指标体系(见表1),以奠定综合评价与研究的基础。
2 协调发展评价
2.1 城市轨道交通与房地产开发综合水平的计算
2.1.1 指标权重的确定
本文采用熵值赋权法来确定指标的权重,通过分析各指标之间的联系程度及各指标所提供的信息量来决定指标的权重。
设Xij表示样本i的第j个指标的数值(其中i=1,2,3,…,n;j=1,2,3,…,p;n和p分别为样本个数与指标个数)。下面是具体步骤:
1)数据标准化处理。对于正相关指标,其标准化式为
对于负相关指标,其标准化公式为
式中:Xij为指标i的标准化值,Xi为指标i的原始值,Xmax、Xmin为评价区内指标i的最大值、最小值。
2)计算比重。将各指标同度量化,计算第i项指标第j年指标值的比重pij
3)计算熵值。计算评价指标的熵值ei
4)计算差异性系数。熵值越小,指标间差异性越大,指标就越重要。评价指标差异性系数gi的计算公式为
5)计算权重。评价指标的权重wi为
2.1.2 综合水平发展计算
根据上面的指标权重和标准化值,可以计算出城市轨道交通和房地产开发综合发展水平,其计算式为
式中:F1(t,x)为城市轨道交通S1在时点t的综合发展水平;F2(t,y)为房地产开发S2在时点t的综合发展水平;x为S1的特征向量;y为S2的特征向量;wi为S1各指标的权重;wj为S2各指标的权重。
2.2 城市轨道交通与房地产开发协调发展度量
协调意味着在发展过程中各样本之间的一致性。下面依次建立协调度、协调发展水平、协调发展趋势指数三个模型,来对城市轨道交通与房地产开发协调发展程度进行定量分析和评价。
2.2.1 协调度
F1(t,x)与F2(t,y)的离差系数Cv越小,S1与S2协调度越高,于是有
F1(t,x)>0,F2(t,y)>0,Cv最小的充分条件是
式中:k为辨别系数,k≥2。本文中k取10。
2.2.2协调发展水平
为了进一步反映出系统当时所处的发展水平,将对协调度与系统的发展水平进行综合,表示系统的协调发展水平,用D(t)表示,并定义
式中:α,β为特权系数,α+β=1。
当D(t)为0.00~0.39时,表现为城市轨道交通与房地产开发不协调;
当D(t)为0.40~0.59时,表现为城市轨道交通与房地产开发临界协调;
当D(t)为0.60~1.00时,表现为城市轨道交通与房地产开发比较协调。
2.2.3协调发展指数
协调发展趋势指数,是反映系统协调发展的趋势。定义协调发展趋势指数为(t),系统在t-1和t时点上的协调发展水平分别为D(t-1)和D(t),则
当(t)>1,处于增长状态;当(t)=1,处于平稳状态;当(t)<1,处于衰退状态。
2.3 城市轨道交通与房地产开发协调发展评价
根据上述三个度量模型,我们可以综合得出S1、S2协调发展状况的评判标准。见表2。
3 案例研究
3.1 武汉城市轨道交通与房地产综合发展水平
案例中的数据主要来源于武汉市统计年鉴以及相应的发展报告、市场运营报告及咨询。其中武汉市城市轨道交通的长度数据引用的是已经运营线路和规划在建的线路长度,武汉市房地产开发新开发面积在一定程度上反应武汉房地产未来发展的趋势,因而两者相应的综合评价具有一定的预期性,从而了解规划建设所带来的预期影响或效果,原始数据如表3、表4所示。
数据来源:《2005~2015年武汉统计年鉴》和《2014武汉城市交通发展报告》
数据来源:《2005~2015年武汉统计年鉴》和《2015年武汉房地产市场运行情况通报》
运用式(1)~(6)对原始数据进行指标标准化处理和权重的确定,再利用式(7)和式(8)可分别计算出武汉市城市轨道交通和房地产开发各年的综合发展水平,见表5。
3.2 武汉市城市轨道交通与房地产开发协调发展评价
3.2.1 武汉市城市轨道交通与房地产开发协调度
利用式(9),可以分别计算出武汉城市轨道交通与房地产开发在各年的协调度G(t),见表6。
3.2.2 武汉市城市轨道交通与房地产开发协调发展水平
利用式(2)~(10),可以分别计算出武汉市城市轨道交通与房地产协调开发在各年的协调发展水平D(t),见表7。
3.2.3 武汉市城市轨道交通与房地产开发协调发展趋势指数
利用式(11),可以分别计算出武汉市城市轨道交通与房地产开发在各年的协调发展趋势指数(t),见表8。
4 城市轨道交通与房地产开发协调发展状况综合评价
根据协调发展类型判别表(表2),可判断出武汉市城市轨道交通与房地产开发在2004—2014年协调发展状况,见表9。
通过对协调度、协调发展水平、协调发展趋势指数三大模型的数据计算,最后得出了武汉2004—2014年这11年内城市轨道交通与房地产开发协调发展状况综合评价表(表9)。从综合评价表中可以得出下列结论:
1)从2004—2014年武汉市城市轨道交通与房地产开发协调关系判别中,可以看出,2004—2011年协调程度为不协调发展,2012年为临界协调发展,2013、2014年为协调发展。武汉市轨道交通与房地产开发协调发展程度总体上表现为不协调发展,房地产开发超前增长。但随着武汉经济的发展,两者间趋向协调发展,城市轨道交通建设也在迅速发展。
2)从综合发展水平角度来看,武汉市城市轨道交通和房地产开发总体上都是逐年提高,城市轨道交通综合发展水平从2005年0.011 4提高到2014年的1,房地产开发综合发展水平从2004年的0.001 8提高到2014年的0.854 5。
3)从协调发展趋势来看,只有2009年为0.6511,出现小于1的状况。总体上城市轨道交通与房地产开发的协调发展趋势指数都是大于1。
5 结论
城市轨道交通与房地产开发是城市发展过程中新的主题。本文主要采用采取熵值法,以武汉市2004—2014年数据为例,研究城市轨道交通与房地产开发的协调发展状况。借助协调度、协调发展水平和协调发展趋势指数三大模型进行实证研究,得出的结论是:2004—2014年期间,武汉市城市轨道交通与房地产开发协调程度总体上呈现出了不协调发展的态势,房地产开发超前于城市轨道交通,但随着经济的发展两者趋向协调并稳步向前发展,尤其是近三年轨道交通发展迅速。
关键词：武汉市房地产现状对策
0引言
武汉位于中国中部，是湖北省省会和政治、经济及文化中心。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三部分组成，通称武汉三镇。全市现辖13个区、3个国家级开发区(武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区)，总面积8494平方公里，常住人口858万人。武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽。它和北京、上海一样，属于中国的一线城市。
1武汉市房地产市场的发展现状
重大项目投资建设顺利进行。1—11月全市共完成亿元以上投资项且达231项，比上年同期净增加40项，增长20.9％，10亿元以上项目增长23.1％。其中武汉钢铁公司技改项目投资、武汉光谷建设投资有限公司基础设施建设项目、武汉新芯集成电路制造有限公司基地项目、富士康集团基地项目、武汉新城国际博览中心有限公司博览中心项目完成投资超过20亿元。11月这些亿元以上重大项目的投资占全市投资增量的55.3％，这些重大项目投资的顺利进行，对当月我市固定资产投资增长40.4％起到了决定性的作用。
一产业投资大幅增长。1—11月，全市一产业完成固定资产投资20.11亿元，比上年同期增长238.7％。其中农业完成投资9.11亿元，增长161.4％：林业完成投资3.14亿元，增长165.3％：农、林、牧、渔服务业完成投资5.49亿元，增长390.1％。
制造业投资保持较快增长。1—11月，全市制造业完成固定资产投资468.25亿元，比上年同期增长44，4％，增幅同比提高11个百分点，比上月提高2.4个百分点。其中：黑色金属冶炼及压延加工业完成投资132.35亿元，比上年同期增长30.1％：交通运输设备制造业完成投资99.07亿元，增长71.7％；通信设备、计算机及其他电子设备制造业完成投资72.78亿元，增长54.0％：通用设备制造业完成投资28.49亿元，增长61.1％：金属制品业完成投资20.3亿元，增长94.0％。
房地产开发投资增幅有所回落。1—11月，全市房地产开发投资443.54亿元，比上年同期增长21.3％，增幅比上月回落3.8个百分点。其中住宅投资337.39亿元，增长25.5％，经济适用房完成投资34.18亿元，增长70.6％。房屋施工面积3324.37万平方米，增长10.5％：商品房销售面积574.43万平方米，下降32.3％。综合以上数据，我们不难发现武汉市房地产市场总体上是供过于求的，因此，武汉市房价必然会陷入低迷。
2武汉市房地产市场存在的问题
从武汉当前楼市情况看，商品房供大干求。武汉市截止于2008年底新建商品房积存量大约为12万套，就是说从2009年1月1日起，武汉市一栋新房不建，现在囤积的商品房要卖完至少也需要2年多时间，更何况现在武汉不停有新房喜封金顶!武汉房市和全国大城市一样。也呈现价升量跌的局面。武汉市民的平均工资低于全国一线城市，即便白领阶层，月工资也不过2800元。可在武汉较偏僻的江夏区，砖混结构的房价也不低于2800元，平方。现阶段，人们又开始担心通货膨胀。国家的经济刺激计划，激活了房市，也在一定程度上加重了人们对通货膨胀的担忧。房价的高企，使得房地产的上下游资源涨价，无疑会助推通赞膨胀。武汉市场上一方面部分开发商的存量销售出现困难，另一方面开发新楼盘的资金也较紧张。由于今年股市较旺，有部分炒房资金转向了股市，客观上会使房市资金流量减少。武汉市政府出资建设的廉租房和经济适用房的数量明显偏少，政府调节房价的砝码太小。
3推动武汉市房地产业健康发展的对策
3.1推动房地产三个层级市场联动发展继续贯彻一级市场垄断、二级市场规范、三级市场搞活的方针，通过治理整顿和规范程序的办法，实行三个市场的联动发展，从原先的土地市场为龙头的体制机制演变为以三级存量房交易市场为主体的市场交易格局。将整顿房地产市场秩序的重点放在土地一级交易市场将原先治理整顿市场秩序的重点放在二、三级市场的做法，改在土地一级交易市场。土地供给失控，权钱交易严重，招投标程序失范，土地批而不建。企业股权交易代替土地交易等问题，均是目前房地产市场中的主要顽症，需用极大的精力予以解决。用三级市场的活跃和发展补充二级市场的供应不足，形成新的市场价格定位机制。成熟的房地产业应该是三级市场为主导的，房地产服务性企业为主体的，建成区的改造和管理为主流的。中国的房地产业将在今后一段时间逐步完成这种转变。在当前，必须大力扶持培育存量房的交易市场。
3.2通过房地产行业内部的良性竞争，提高产业集中度提高产业集中度是世界各国房地产业发展的路径选择，也是中国房地产业高端化的另一重要标志。中国房地产业集中度的提高不能依靠行政性整合，只能通过企业间的良性竞争才能够实现。给予不同所有制、不同规模、不同类型的房地产企业相同的土地、金融和税收政策待遇大小房地产企业都应该在相同的经济背景下得到相同的经济政策待遇，获得只有数量差异的经济资源，让它们在平等竞争的环境下发挥各自的优势。这是提高产业集中度的『必经之路。鼓励具有规模化和品牌优势的企业之间建立战略合作或企业整合中国房地产的优胜劣汰大多数情况下不表现为优势企业对弱势企业的兼并，而是在优势企业的竞争优势压迫下，弱势企业由于失去生存发展空间而退出。因此中国房地产业产业度的提高，一方面要依靠开发企业建立区域性优势和专业性优势，另一方面是按照产业链上下游的关系，实现具有规模化和品牌优势的开发企业与服务企业进行战略合作。
3.3在房地产大市场中形成相对封闭的政策保障住房机制建立政策保障住房和商品住宅的协调发展新格局。商品住宅发展是主导性的、大量的，政策保障住房的发展是辅助性的、小量的，两者的发展不应该是互相排斥的，互不连通衔接的，都是为了满足中国老百姓改善居住水平需求。两者的资金来源不同，开发主体不同，需求对象不同。
政策保障住房覆盖面宜采取先小后大的策略，集中优势资源率先解决双困户的住房问题。政策保障住房的发展要考虑到我国还处在社会主义的初级阶段，要兼顾我国的政府财力基础水平，要以不冲击我国商品房市场的发展为条件。开发和分配主体是政府；资金来源为国有资产及其融资和公积金借款：首先解决住房困难收入水平也低的人群，覆盖人群先小后大；套型面积一般比较小；主体形式应是廉租房：应建立申报机制、审核机制、退出机制、循环机制。
政策保障住房是房地产大市场当中的有机组成部分。政策保障住房的建设依然要考虑到建设成本和产品价值，诸如土地、商品房、建筑材料、基础设施配套的成本费用和市场价值都要作为其开发建设的依据。应该得到资金和税收的优惠待遇。一部分政策保障住房可以以租代售：可以超过一定时限以后上市销售，使用人获得部分市场收益或完全市场收益：也可以退出交还政府让其他人享用。不宜将政策保障住房完全与市场商品房隔绝封闭。政策保障住房既相对封闭运作，又和房地产市场相衔通。
《解除认购函》的回复函
武汉保利百合房地产开发有限公司：
你公司发给我的《解除认购函》已收悉，经过认真阅读及核查，现就本人观点及要求罗列如下：
1.我于2011年1月28日与贵公司业务人员签订《商品房认购书》，认购保利海上五月花项目5-1-1903号房，并按要求在2月12日之前到保利花园内保利地产签约中心进行首付款缴纳及签约，但由于期间国家有新政策出台及准备金上调致银行贷款额度降低，我在银行办理贷款时被告知不能进行公积金贷款，且商业贷款也在开发商指定的银行内无法完成，虽经几次沟通联系交涉至今仍无法进行贷款。
2.我提供的资料真实可靠，本人有湖北省社保，在武汉市按期足额缴纳公积金，收入证明等其他真实，是在认购前经过询问符合销售人员说明的购房条件后交了认购款。目前不能签约是因国家政策及银行贷款政策变化造成，不是我的原因。且本人购买意愿强烈，一直在关注政策及贷款情况，并从其他方面进行准备，这个置业顾问很清楚。
3.贵公司来函说多次电话及手机短信催签合同，纯属无稽之谈，本人从未接到催签合同的电话及手机短信，可到通信公司查通讯记录。
4.在我未明确提出不购买此房屋的且没有退还我的定金之前开发商无权撤销认购，因我所签的认购书上没有写明开发商解除认购书的时间及期限。
5.我目前的要求是：在征得我的同意的情况下，足额退还定金后方可对该房进行重新销售。我保留对此期间房价上涨原因造成的收益的索赔权利。
发函人：
房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。
房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯作法；⑥国家有关法规、规范、规程等。
房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性
措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。
现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。
恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。
施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。
余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。
我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。
哼
9、质量监督、安全监督
我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。
现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？
不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。
10、施工招投标、监理报建
还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。
首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。
在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。
恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。
监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。
监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。
11、施工许可证
我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。写完这段我就开始撒娇，啦啦啦
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。
在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。
现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？
到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。
我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。
因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。
之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。啦啦啦，我开始撒娇。
12插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控
恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。
在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。
基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面：
1、减少土地供给，紧缩地根
这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉
2、打压购买需求
提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。
3、强制性限制房地产产品类型
这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。
我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。
接下来，继续讲流程吧。啦啦啦
13、放线、验线
这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。
在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。
放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
14、预售许可证
终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。
现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。
现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
唉，又出来一个“做通”工作。
15、关于预售中的土地解押
昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。
先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。
根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。
还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。
我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。
此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。
16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。
只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。
质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。
质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。
竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。
物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂，我就不赘述了。谢谢各位。
17、结束语
首先得说，我每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的，但这么每天一小段，也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。
这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。
我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？
愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说，我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。
无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。
房地产业经过几十年的发展, 特别是最近几年的迅猛发展, 已经成为国家支柱产业之一。随着中国房地产市场的日趋成熟, 价格竞争逐渐演化成房地产市场核心竞争力。房地产企业要想在激烈的竞争中得以生存和发展, 必须摆脱过去立足于依靠房价上涨盈利的方式, 探索以力求降低企业成本的新型企业商业开发模式。可以说, 控制好工程成本是房地产开发企业的立足之本。
2 典型房地产公司组织结构图
3 房地产开发决策阶段的成本管理
在项目决策阶段, 投资决策的正确与否对整个项目的成本起到决定性的作用。项目投资决策是对该项目投资开发进行的必要性和可行性分析。其中, 成本管理的主要任务就是在熟悉当前的经济形势和法律政策的前提下, 在充分考虑自身实力和潜在风险基础上, 在房地产项目开发前期, 对城市的市场状况、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等作出的正确预计。
3.1 决策阶段成本管理流程
(1) 根据投资发展部提供的土地信息, 由地区公司总经理主持, 地区公司PMO成员参加, 确定拟取得地块的项目定位。
(2) 根据地块项目定位, 公司研发设计部负责完成《项目预案》, 公司投资发展部负责提供土地信息及周边市政配套情况。
(3) 根据项目定位、《项目预案》、土地信息和周边市政配套情况, 由公司造价采购部经理 (或指定人员) 负责完成土地投资论证阶段《项目预设成本》。
(4) 《项目预设成本》经过地区公司PMO会审, 地区公司总经理最终审定。如不能满足拿地成本要求, 由总经理给定一个成本限值, 公司造价采购部和研发部按此限值去重新规划和测算。
(5) 如土地中标, 《项目预设成本》将作为项目设计阶段目标成本的参照依据, 否则由地区公司成本管理专员存档。
3.2 决策阶段成本管理控制点
(1) 项目定位的准确性。
结合项目地块和所处区域, 对项目将来商业和住宅的销售价格、销售对象和租售率进行分析, 对项目总体、产品、客户、价格进行定位。
(2) 项目成本预设的合理性及全面性。
参照房地产开发企业以前开发项目成本的经验值、市场信息、国家政策及本项目定位来制定出《项目成本预设》。
(3) 各部门工作的协调性。
从决策阶段成本管理流程来看得, 整个过程涉及的部门很多, 各个部门应该经常沟通、协调, 使决策阶段成本控制在一个合理的区间。
(4) 低成本企业文化的营造。
营造成本低控的企业文化对一个企业的发展越来越重要, 就每个人而言, 在经营管理中的经济支配权越大, 担负的责任也就越大。如果在决策阶段员工成本意识不强, 日常工作中的浪费肯定较大, 也很难准确考核, 所以房地产企业要想加强成本管理, 必须营造成本低控的企业文化, 实现全员参与。
4 设计阶段的成本管理体系
根据以往开发项目的统计, 设计费一般只占建筑工程总造价的10%左右, 但正是这10%的费用, 对工程造价的影响却占70%以上, 设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段。
4.1 设计阶段成本管理流程
设计分为方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段。
(1) 在土地中标后, 参照《项目预设成本》, 由公司造价采购部经理 (或其指定人员) 负责组织, 公司研发部和造价采购部一起负责完成《项目设计阶段目标成本》 (含产品配置标准) , 在项目启动会上, 由地区公司PMO审批后下达。
(2) 根据《项目设计阶段目标成本》, 项目成本经理 (或公司造价采购部指定人员) 负责组织项目团队成员一起研讨, 最后由项目成本经理和项目研发经理负责形成《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》, 并经公司造价采购部经理、公司研发经理审核, 地区公司总经理审批, 送达地区公司PMO。
(3) 根据《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》, 项目研发经理完成《方案设计任务书成本控制附件》, 经项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发经理审核通过后, 作为《方案设计任务书》的附件。
(4) 方案设计完成后20个工作日内, 项目研发经理负责完成《项目技术经济指标 (方案) 》和《项目产品配置标准 (方案) 》, 项目成本经理据其完成《项目成本测算及验算 (方案) 》。
(5) 如果《项目成本测算及验算 (方案) 》未超过《方案设计任务书成本控制附件》中预设总成本 (主体建安及装修工程费) 的3%, 则只需按《方案设计阶段成果》审批流程提交审批。否则, 需项目研发经理和项目成本经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结, 并提交地区公司PMO进行研讨和审核。
(6) 初步设计完成后20个工作日内, 项目研发经理负责完成《项目技术经济指标 (初设) 》和《项目配置标准 (初设) 》, 项目成本经理据其完成《项目成本测算及验算 (初设) 》。
(7) 如果《项目成本测算及验算 (初设) 》未超过《初步设计任务书成本控制附件》中的预设总成本 (除土地外开发成本) 的3%, 则只需按《初步设计阶段成果》审批流程提交审批。否则, 需要项目成本经理和项目研发经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结, 并提交地区公司PMO进行研讨和审核。
(8) 根据审核通过的《项目成本测算及验算 (初设) 》, 由项目研发经理负责完成《施工图设计任务书成本控制附件》, 并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核。
4.2 设计阶段成本管理控制点
(1) 设计控制依据的调查和搜集。
通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查, 在项目评估的基础上进行详细的综合比较进行投资估算, 作为设计控制的依据。
(2) 设计方案评审及设计方案优化的把控性及持续性。
成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析, 向建筑师提出建议, 使设计方案不断优化。同时, 对设计方案的计算过程进行评审, 杜绝人为因素的保守扩大, 尤其在设计系数的取值上。
(3) 施工图限额设计的奖惩性。
由于当前设计单位经济观念和市场观念淡薄, 设计人员对技术比较重视, 而缺乏建筑经济相关知识, 加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算, 设计保守不合理, 浪费大, 这样房地产开发企业可以在设计任务书或投资估算上规定造价的限额, 并和设计费挂钩。
(4) 成本管理人员的稳定性。
由于房地产开发周期比较长, 数据比较多, 流程比较复杂, 为了确保工作和流程的连续性, 成本管理人员应保持相对稳定, 有利于工作的开展。
参考文献
[1]徐存国, 雷涯邻.房地产开发项目工程成本控制研究[M].北京:中国地质大学.
[2]赵宇娜.浅析房地产企业的低成本战略[J].上海交通大学学报, 2007.
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