房产抵押报告（精选8篇）
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 ..........................3 二、评估目的 ...................................................................3 三、评估的对象和评估范围 ........................................................3 四、价值类型及其定义 ............................................................4 五、评估基准日 .................................................................3 六、评估依据 ...................................................................4 七、评估方法 ...................................................................5 八、评估程序实施过程和情况 ......................................................5 九、评估假设 ...................................................................8 十、评估结论 ...................................................................8 十一、特别事项说明..............................................................8 十二、评估报告使用限制说明 ......................................................9 十三、评估报告日................................................................9 资产评估报告-附件
一、资产评估结果明细表 二、资产评估业务约定书
三、资产委托方声明书及产权持有者声明书 四、现场勘查照片 五、房地产权证复印件 六、评估项目组成员名单
七、评估机构及签字注册资产评估师承诺函 八、签字注册资产评估师资格证书复印件 九、资产评估机构资格证书复印件 十、资产评估机构企业法人营业执照复印件
注册资产评估师声明
一、我们在执行本评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。但评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
房产抵押债券(Mortgage Backed Securities,MBS)的产生与美国两大房产抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)与房地美(Freddie Mac)密不可分。房利美由美国总统罗斯福和国会于1938年推动成立,1968年为减轻财政负担房利美转为公众持股公司,并且为了防止垄断一分为二,变为房利美和吉利美 (GinnieMae)。房利美由 美国政府 资助(Government Sponsored Entity,GSE),专门运作由联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款。为了防止房利美一家独大,房地美1970年由国会成立,旨在开拓美国二级住宅抵押贷款市场,增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。房地美也是美国政府赞助的企业(GSE),商业规模仅次于房利美,房地美后来也在纽约证交所上市成为公众持股公司。
1970年,吉利美将住房抵押贷款按期限、利率进行组合,作为抵押或担保发行房产抵押债券,在金融市场上出售,再以收入的资金向更多人提供住房抵押贷款。同时还对发行住房抵押贷款的金融机构发行的房产抵押债券提供担保。1971年,房地美开始发行房产抵押债券。从1981年开始,房利美也开始发行房产抵押债券,并开始对其他金融机构发行的房产抵押债券提供担保。从1983年开始,私有金融机构也开始发行房产抵押债券。
由于房利美、吉利美和房地美是美国政府赞助的企业(GSE),他们发行的房产抵押债券被认为是零信用风险,为了区分信用差别,由房利美、吉利美和房地美发行的房产抵押债券被定义为机构房产抵押债券(Agency MBS),由其他金融机构发行的房产抵押债券统称为非机构房产抵押债券 (NonAgency MBS)。非机构房产抵押债券是有信用风险的,由市场化的评级机构根据发行机构的信用等级和资产质量等给与相应的评级。
由于房利美和房地美后来都转变为公众持股的纽约证交所上市公司,而吉利美仍然由美国政府全资所有,所以实际上,房利美和房地美发行的房产抵押债券和吉利美发行的房产抵押债券本质上是有所不同的。在金融危机中,2010年7月8日,房利美和房地美被迫从纽约证交所退市,美联储进行的货币政策工具创新,主要是针对房利美和房地美发行的机构房产抵押债券进行回购业务,而没有吉利美。
在大萧条后60多年中,美国经济基本是在稳定时期中发展。政府放松了对金融监管的警惕度。1992年,美国国会通过立法,要求房利美、房地美增加对中低收入者的房屋抵押贷款,并制定非常低收入者(收入低于当地收入中值的60%)贷款比例目标,此目标从1996年的12%增长到2008年的27%。为了达到此行政指标,“两房”加大了对高风险贷款者的贷款力度,由此促进了美国1995—2007年房地产大泡沫时代。到2006年,“两房”担保的非机构房产抵押贷款已经达到2400亿美元,1995年,美国政府发布了全国住房拥有策略,鼓励放松放贷信用要求,实现“居者有其屋”的美国梦。
在2002—2005年之间,为房产抵押债券大规模发行的高峰。
1999年,政府进一步通过GLB法案,废除了1933年格拉斯—斯蒂格尔 (Glass-Steagall,GS)法案,该法案禁止投资银行和商业银行的混业经营。由于混业经营被再次允许,投资银行对投资风险的欲望开始急速提升,金融业的系统风险爆发的可能性也由此增加。2004年,在华尔街投资银行的游说下,美国证券交易委员会放松了对投资银行的净资本金限制。投行开始加大投资杠杆率投资机构房产抵押债券,追求高收益低风险。时任美联储主席格林斯潘(包括继任主席伯南克在2007年之前)一直认为,美国房产无风险。
2008年房产抵押证券信用急速恶化,造成贝尔斯登、雷曼兄弟两家老牌投资银行相继倒闭,房利美和房地美共拥有和担保高达5.5万亿美元的住房抵押贷款与相关证券,占美国房产抵押贷款市场12万亿美元总额的近一半价值。房利美、房地美和吉利美总共担保了2009、2010年新增住房贷款抵押证券的98%,它们若歇业,整个美国房贷市场都会冻结,美国房市可能直线跳水。美国政府能让雷曼兄弟倒闭,但无法承受两房歇业。
另外,房产抵押债券市场的崩溃会直接影响美国政府的信用。截至2010年7月,房利美和房地美发行的房产抵押债券规模为5.2万亿美元,其中70%为美国政府和美国本土机构投资者持有,30%由海外投资者持有,包括中国外汇管理局代表中国政府用外汇储备购买的部分。海外投资者持有的美国房产抵押债券存量总额约1.4万亿美元,持有最多的前5个国家分别是中国、日本、开曼群岛、比利时和卢森堡。因此,美联储开展房产抵押债券的回购业务是个必然选择,对内挽救房美国房地产市场和金融市场,对外挽救美国政府的信用和声誉。
二、房产抵押债券的定价机制和产品类型
(一)房产抵押债券的定价机制
作为资产证券化产品的一种,房产抵押债券的核心问题是如何为其进行科学的定价,即如何对房产抵押债券未来的现金流进行合理预期与计算净现值。定价的科学与否将直接影响到资产证券化运作效率的高低。
1.资产证券化(Securitization)。
资产证券化是指将一组具有相似特性的、流动性较差的金融资产进行一系列的组合,使该组资产在可预见的将来可以产生相对稳定的现金流,在此基础上,进行相应的内部、外部信用增级等配套工作,提高其信用质量后,将该组资产的可预期现金流的收益权转化为可在金融市场上流动的、具有较高信用级别的固定收益证券的技术和过程。房产抵押贷款(Mortgage)是指以不动产作为抵押的贷款,以确保用于购买该不动产所发生的贷款得以偿付。
2.房产抵押贷款证券化。
房地产抵押贷款证券化是指以房产抵押贷款为基础资产的证券化,由此产生的证券称之为房产抵押贷款支持证券 (Mortgage Backed Securities),简称为房产抵押债券(MBS)。房产抵押贷款证券化的参与方发起人(Originator)是创造应收款的实体和基础资产的卖方。他们根据融资的需要选择适于证券化的基础资产组成资产池,然后将其以“真实出售”的方法转移给特殊目标载体。特殊目标载体(Special Purpose Vehicle,SPV) 是由证券化过程中,发起人出于证券化这一特定目的而设立的,在资产证券化过程中处于核心地位。其主要操作程序是:按照“真实出售”的标准从发起人处购买基础资产;通过超额担保等信用增级手段,对基础资产进行信用增级;聘请信用评级公司对信用增级后的资产进行信用评级;选择服务商、受托人等中介服务机构;选择承销商,发行抵押支持证券;委托服务商从原始债务人处收取借款人的偿付金,委托受托银行向证券持有人按约定方式进行本息偿付。服务商(Servicer)是面向原始债务人的、从事还款收集等相关活动的证券化服务中介。受托机构(Trustee)是面向投资者、担任资金管理和偿付职能的证券化中介机构。它作为证券应用协议条款的管理者、服务商和担保人。
3. 信 用 增 级 机 构 (CreditEnhancement Agency)。
帮助发行人确定信用增级的方式和规模,为投资者设立一个明确而又可以接受的信用标准。承销机构(Distributor):他们负责向投资者出售抵押支持证券。投资者(Investor):对于个人投资者,持有抵押支持证券可以获得较高的投资回报。对于机构投资者,还可以增强资金的流动性,优化资产投资组合。
(二)房产抵押债券的主要产品类型
1.过手型(Pass-through)MBS。
(1)定义:过手证券以“资产池”所产生的现金流为基础来发行证券,每一张过手证券都代表着该“资产池”总体收益的一部分,在一定时点,SPV直接把“资产池”产生的现金流在扣除掉相关的手续费、服务费后以按月支付本息的形式转交给证券的持有者,所以形象的称之为过手证券。
(2)现金流特征:“资产池”产生的现金流存入受托管理人持有的一个独立的收款账户,在支付发行人或担保人的服务费和保险费后,用以支付证券投资者每月按比例可得的本金和利息。
(3)种类:抵押传递证券可以分为机构传递证券和私人名义抵押传递证券两大类。其中,机构传递证券是由GNMA、FHLMC和FNMA (123)三家机构提供担保而发行,私人名义传递证券则由私人机构提供担保。(1GNMA指政府国民抵押协会2FHLMC指联邦住宅贷款抵押公司;3FNMA指联邦国民抵押协会)
在过手型MBS中,资产组合实现了真实销售,投资者直接拥有贷款组合及其还款流量的所有权,资产组合由信托机构代为保存。发起人把资产的各项权利,如资产所有权、利息以及收取所有代起付款的权利出售给投资人,与此同时各种风险,如早偿风险也转移给投资人。因此,过手证券和资产组合实现了表外处理,不在发起人的资产负债表反映。
2.抵押担保支持债券(Collateralized Mortgage Obligation,CMOs)。
(1)定义:抵押担保支付债券是将抵押传递证券或者抵押贷款的现金流量重新进行分配而产生的。它采用分档技术,将过手证券或抵押贷款“资产池”中所产生的现金流按不同顺序重新分配给CMO的各档债券,为投资者提供更多不同期限、风险、收益特征的产品。
(2)现金流分析:CMO采用分档(class)技术来架构证券和处理现金流,具体说来就是将“资产池”所产生的现金流按照一定顺序重新分配给不同档债券,“资产池”中抵押贷款早偿的现金流只用来冲减某一类别的债券本金余额,其他类别的债券可以在一定期限内免受提前偿付所造成的损失。
(3)种类:为了满足投资者对早偿风险的隔离要求 ,CMO创造出计 划摊还档 证券(Planned Amortization Classes,PACs) 和目标摊 还档证券(Targeted Amortization Classes,TACs);为了满足银行等机构缓解监管压力的要求,CMO又创造出精确限定到期日(Very Accurately Defined Maturity,VADM)证券。通过不断的创新,品种繁多的CMO产品几乎可以满足投资者的各种不同需求。
担保抵押债券并没有消除早偿风险,而是把这种风险在不同类别的债券持有人中进行重新分配,创造出不同风险收益特征的新债券,从而吸引不同的投资者。
3.剥离式抵押担保支持证券(Stripped MortgageBacked Securities,SMBSs)。
(1)定义:主要是将一个抵押贷款组合中的利息和本金按一定的比例重新分配,形成两个或多个剥离式抵押支持证券。最常见的是剥离成两种:一种只获得利息(Interest Only securities,IO),即所有的利息都分配给该类证券持有人,对本金没有要求权;另一种只获得本金 (Principal Only securities,PO),即将所有本金分配给该类投资者,对利息部分没有要求权。
(2)现金流分析:对于IO类债券来说,其收益取决于早偿速度,速度越慢,现金流越多,收益越大。当利率下降到抵押贷款利率以下时,抵押贷款借款人会提前还款,导致IO的现金流量恶化(早偿效应),虽然现金流量以较低的利率贴现(折现效应),但通常是早偿效应大于贴现效应,IO的价格下跌,反之则价格上升。对于PO类债券来说,早偿速度越快,收益越大。当利率下降到抵押贷款利率以下时,早偿速度会加快,PO的现金流量会改善,并且现金流量以较低的利率贴现,因此PO的价格会上涨。
(3)种类:SMBSs一般有三种类型,第一种就是以上所分析的剥离成IO与PO的种类;第二种被称为合成息票过手证券(Synthetic Pass-through),该类债券持有人可得到来自基础抵押品固定比例的本金和利息的现金流;第三种被称为担保抵押债券剥离(CMOs Strip),这种债券只能受到本金偿付或是一种具有合成高息票率的债券。
SMBSs对现行利率和早偿率的变化非常敏感,通常呈现不对称的收益率。被赋予大部分或全部基础本金现金流的SMBSs通常随着早偿率的上升,收益率会大幅上升;而对于获得大部分或全部利息现金流的SMBSs,通常随着早偿率的下降,收益率大幅上升。
三、房产抵押债券的风险特征及控制
房产抵押债券最重要的风险特征是具有早偿风险,其余还有信用风险和违约风险 (Credit Risk and Default Risk)。由于本文仅讨论由房利美和房地美发行的机构房产抵押债券,其信用风险被假设为零,所以不在此讨论。
(一)早偿风险(Prepayment Risk)
早偿是指借款人在约定的还款期限之前提前偿还部分或全部贷款。这种情形可能发生于个人住房按揭贷款的各个期限段,缩短了贷款期限。
(二)早偿所造成的影响
1. 对资产池的影响:(1) 现金流变得前端加重(front-end loaded),即前期本金偿付额增加。(2)虽然本金的总数不变,但本金数量的变化趋势发生变化,由逐渐增多变为逐渐减少。(3)利息总数减少。(4)短了加权平均周期(WAL)。
2.对发起人的影响:(1)减少其盈利:发起人通过抵押贷款运作一般可以获得多项收入,比如运作费、托管余额上得到的利息等,但是一旦发生早偿,这几项收入都将降低。(2)增加定价的难度:早偿导致资产池的未来现金流具有很大不确定性,而且久期也变得难以预测,因此增加了合理定价的难度。
3.对投资者的影响:(1)MBS随利率下降,价格上浮的比例潜力较低:由于低利率会促使借款人提前还款,因此,其价格上升的幅度会低于不含期权的债券。(2)面临再投资风险:在利率降低,投资者获得早偿金额的时候,投资者必须以较低的利率进行再投资,从而造成损失。
(三)早偿的构成
1.部分早偿:指当借款人为了加快获得对抵押资产的权益,实际偿付的资金超过了每月按计划应该偿付的本息行为。部分早偿通常只是占早偿情况中较小的比例。
2.转手(Housing Turnover)引发的早偿:转手指将资产的法律控制权转手给第三方,主要产生于对资产的重新安置或出售。
3.再融资(Refinance)引发的早偿:当市场利率下降时,借款人会以较低的新利率再融资来替代原来的贷款。
4.违约(Default)引发的早偿:若贷款发生违约,抵押资产会被取消赎回权并开始清理,对于债券持有者来说,这种违约造成了早偿。
(四)早偿的衡量
由于借款人总会选择在对其有利的时机早偿全部或者部分贷款,因此,有必要对资产池未来的早偿情况进行科学的假定。12年生命周期 法(Twelve-year Life Method)假定30年期的抵押贷款多数会在第12年全部清偿。该方法假设在平均贷款期限内,完全没有提前清偿,这显然与事实不符。事实上,提前清偿率会因利率水平,贷款群组合特性以及资产池资产存续期的不同而不同,所以这个方法已经不再运用了。目前比较通用和严谨的方法是PSA模型来预测条件早偿率(Conditional Prepayment Rate,CPR)。模型是:CPR=1-(1-SMM)12。
四、美联储对房产抵押债券回购业务的运用
2007年开始的金融危机重创了美国的金融系统,为了防止流动性紧缺向实体经济蔓延,美联储接连推行了四轮量化宽松 (Quantitative Easing,QE)来刺激经济。直至2012年8月开始的第四轮量化宽松,美国经济数据才有所好转,这其中的原因就是第四轮量化宽松开启了房产抵押债券的回购业务。
美联储回购房产抵押债券(MBS),实质上改变了钱的构成,改变了资产在银行资产负债表和美联储资产负债表的构成。美联储从银行买入房产抵押债券,借记美联储资产,然后贷记这些银行的账户以此支付购买债券的款项。这样银行在美联储开设的账户资金不断积累, 美联储资产负债表规模不断扩大,但美联储仅支付25个基点的利率,因此银行可能更愿意向企业和个人放贷,从而刺激生产和消费。
美联储回购房产抵押债券还通过压低借款成本助益经济。大规模购买任何种类资产都会推升该资产的价格,价格上涨迫使收益率下跌。由于美联储开展房产抵押贷款的回购业务,对于美国民众来说,将直接降低购房的借款成本。另外,由于美联储所回购的房产抵押债券的价格上升, 一些投资者将投资转向其他资产如公司债券。这样推升了公司债券的价格,降低这些债券的收益率,使得企业的借款成本下降,从而促进生产,鼓励支出,增加就业。
近期，中信银行正式推出了“房抵贷”房产抵押综合消费贷款业务，加入到了这一行列中。据悉，在中信银行战略转型中，消费金融被列为重点领域。2013年上半年，中信银行成立了总行消费金融部，统筹负责全行消费金融业务。2013年上半年，中信银行消费金融贷款余额逾2452亿元，增幅12%。仅上半年，中信银行新发放消费金融贷款就高达540亿元，规模持续增长。
中信推出一站式“房抵贷”业务
9月，中信银行正式推出全新家庭消费融资产品“房产抵押综合消费贷款”业务，这一产品的特点是：一次授信、多次循环使用，满足消费者按揭买房、购车、装修、教育、医疗、旅游等家庭生活用途，打造出一站式“消费金融服务”。
据介绍，作为中信银行布局消费金融市场的一款重要创新产品，中信对客户群、申请流程、使用方式等方面进行了创新。
总体上说，“中信房抵贷”具有申请便捷、使用灵活、提供附加贷款及使用范围广泛等特点。申请流程方面，申请客户一次提交审批所需的全部材料，单笔贷款无需逐笔审批，大大提高了贷款的办理效率；在贷款的使用时，30万元以下能够选择刷卡自助支付，还款后贷款可用额度即可自动恢复。此外，“中信房抵贷”还提供一定额度的附加贷款，更多满足客户资金需求。
这一贷款适用的范围是，在中信办理房屋按揭的客户及房产抵押客户、全款购买期房的客户、无贷款现房客户均可申请这项产品。由于授信额度较高，能够全面满足客户从按揭买房到购车、装修、教育、医疗、旅游等消费需求，贷款期限最长则可以达到30年。
另外，这一产品也可与中信其他的金融服务“打通”。如对于出国留学的家庭，在其赴美签证材料中仅需增加留学人父母身份材料，即可进行贷款申请，还可享受出国金融VIP专属服务。
其实，市场上基于房产抵押的消费贷款产品也有多种，但在审核条件、使用上各有一些差异。
“消贷易”和“消费易”
“消贷易”由浦发银行推出，“消费易”是招商银行的产品。两款产品都将房产抵押与借记卡进行了结合。
对于“消贷易”来说，适用的范围是如果你的名下拥有房产，可以将房产进行抵押，获得“消贷易”的贷款额度。
根据房产的抵押情况，额度的确定也有不同的方法。假如房产无贷款，那么浦发将根据房产的状况进行估值，并按照一定的成数确定“消贷易”的额度，最高可达房产评估价值的七成，但总额不得超过100万元。
假如你的房产还处于房贷还款中，确定授信额度的方式是已经偿还的贷款部分。举个例子来说，贷款人在购房时申请了100万元的住房贷款，这几年已经偿还了30万元本金，那么这部分已偿还部分就可以作为“消贷易”的授信额度。
作为消费贷款，“消贷易”的最高额度为100万元，同时银行还会根据贷款人的实际收入状况、债务情况等确定贷款人的偿还能力，最终给出“消贷易”的额度，贷款人可以通过专门的“消贷易”借记卡来使用这一额度。作为限定用途的贷款，“消贷易”借记卡可以用于买车、旅游、教育或是一般商品的消费，但不可用于买房或是投资，这一点将从借记卡的使用上得到限制。
招行的“消费易”的核心也是以房产作为抵押物，按照招行的规定，无贷款房和有贷款房都可以作为抵押物。其中，无贷款房的抵押额度由房屋的评估价值来确定，理论上最高可以达到评估价值的七成，但最终额度的确定还要取决于房屋的具体情况，如所处的位置、房龄等是较为关键的因素。有贷款房的可授信额度确定方法是一样的，即最高为银行贷款已还的部分。但“消费易”的授信额度最高为100万元，银行还会通过收入情况、其他贷款等确立贷款人的还款能力。授信额度将会绑定在指定的一卡通上，只能用于POS机刷卡及网上支付。
招行的“消费易”与浦发的“消贷易”最大的不同之处在于，还可提供最长为50天的免息期，在免息期结束后如果贷款人没有进行还贷，可直接转化为消费贷款，按照事先签订的合同计息和还款。
工行“卡贷通”需两套房
工行的房产抵押消费贷款“卡贷通”，实质上是把房产抵押贷款额度化，也就是通过房产抵押获得一定的授信额度，授信的资金用途包括消费类贷款和经营类贷款两种。这一产品在抵押物上更加多样化，如对于消费用途，个人名下的住房、商用房、办公楼、厂房都可以作为抵押物；对于经营类贷款，抵押物可分为个人或公司名下的住房、商用房、办公房、厂房以及土地使用权。
但是与浦发和招行的产品所不一样的是，作为贷款人，需要拥有两套或以上的住房，也就是说，在抵押房产外，至少要拥有一套备用房产，这也是银行出于房产处置的需要而设立的门槛。对于抵押房产，工行将指定评估公司进行评估价认定。抵押物价值必须在100万元以上。授信的额度主要有抵押物的评估价值来确定，其中住房和商用房最高七成，其余的抵押物最高可授信额度为评估价值的六成。
而对于贷款的资金，同样只能通过POS机支付或是网上支付来使用，如消费用途可用于大宗商品购买、旅游、购车等等，经营用途可使用在采购原材料、设备时进行支付。
房产抵押贷款：
提供材料：
1、企业：营业三证、开户许可证、章程、验资报告、购销合同、近6 个月流水、去财务报表和近半财务报表、资产证明。
2、个人：房产证、土地证、身份证，结婚证、户口本、征信报告。
带客户到银行签字（身份证、户口本、结婚证、房产土地证、三章三证、开户许可证）原件,如果客户是单身或离异则需要提供单身证明和离婚证
银行审批（本市范围内 7—15 个工作日）
需要公司垫资的客户 去公证处做委托买卖公证（需带好身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证、原购房合同、房屋权属 登记表）如果客户是单身则需要提供户口所在地民政局出示的无婚姻记录表，客户如果是离异的则需 提供离婚证。
去银行还款（中行 7—10 个工作日办理、中信 5 个工作日办理、工行周二、周四拿权证和结清证明）需要提醒客户提前预约还款时间 拿回旧他项权证和结清证明和他项权证注销表格。去房管局办理新他项权证抵押，带好（身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证）原件及 银行审批材料（评估报告、借款合同、抵押合同）客户是单身的则需提供单身证明，客户是 离异则需提供离婚证和法院判决书，如果离异客户涉及到需要变更房产证的，要提前通知客 户去变证。他项权证办理时间（市区、新区、园区需要 5 个工作日。吴中区、相城区需要 3 个工作日。）
银行放款 房产抵押相关费用：房产评估费千分之
二、公证费 1000 元左右、权证费 210 元，需要抵押 加急 1500 元、贷款服务费、垫资费千分之2 一天。（所需费用需提前与客户进行沟通）
办理抵押登记需准备的资料有：
1、抵押权登记申请书；
2、申请人身份证明：
⑴ 自然人提供身份证、军官证、士兵证、护照等；
⑵ 法人及其他组织提供组织机构代码证、企业营业执照、法定代表人身份证、法人授权委托书、代理人身份证等；
3、房屋所有权证；
4、抵押合同；
5、主债权合同；
6、其他必要资料：
⑴ 土地使用（租用）证；
⑵ 抵押人为国有企业、事业单位的，应当符合国有资产管理的有关规定；
⑶ 抵押人为集体企业的，应提交职工（代表）大会同意抵押及主管单位备案的文件；⑷ 抵押人为公司法人的，应提交董事会或股东（大）会同意抵押的决议；
⑸ 抵押人为自然人的，已婚的应提交结婚证或其他婚姻关系证明文件及配偶身份证，未婚的应提交单身证明；
⑹委托办理的，应提交委托公证书、受托人身份证明；
⑺ 抵押人为未成年人或无（限制）民事行为能力人的，应提交监护资格证明、监护人身份证明，监护人应提交为未成年人利益的保证书；
⑻ 登记部门认为需要的其他资料。
民生银行房产贷款特点：
房产贷款特点
1、派生质押;在民生银行放款后需要质押贷款总额的 30%，放款当天客户可以 拿到贷款总额的 70%，另外 30%需要质押在银行 2 天左右，2 天过后可提取 30%里的 9 成额度进行使用，还有 1 成需要在银行做定期的存款。（派生质 押需提前与客户沟通，要让客户完全接受派生质押）
2、还款；主贷卡利息上浮 20%，利息为 6.372%（贷款总额的利息）副贷卡利息为 5.31%，副贷卡存款利息为 2.25%（质押 30%的利息）经营性贷款；每月 15 号还主贷卡的利息，1-20 号放款的几号放的 就几号还副贷卡的利息，21-31 号放款的放款的日期向后推 20 天 还副贷卡的利息。
中国银行房产贷款特点： 中国银行房产贷款特点：中行 80平方以下房产不受理，划拨房产不受理；装修贷款最高做到 4000 元每平方 放款之前需要客户先交纳上浮的利息。公式为：
(贷款总金额*基准利息/100)*上浮利息*所要交纳的年数
注：此费用需提前与客户沟通
中国工商银行房产贷款特点：
1、房产为出让、划拨在 90平方以下不受理；装修贷款 3000 元每平方。工行代办房管局抵押，费用为 1000 元（需提前与客户沟通）。
2、消费类贷款（装修、购房、购车），可做到月付利息，一年到期还本，最大可做5年。贷款融资顾问费，需要在放款前缴纳银行。公式为：
(基准利息*5%*贷款总金/2)*贷款年限
同
抵押合同
抵押权人（以下简称甲方）：唐山XX担保有限公司
法定代表人：
住所（住址）：
联系电话及传真：
抵押人（以下简称乙方）（全称）：
身份证号码：
住所（住址）：
联系电话及传真：
为了确保（以下简称债务人）与抵押权人于
年月日签订的《借款合同编号》（以下简称主合同）项
下债务人的义务得到切实履行，保障抵押权人债权的实现，抵押人愿意向抵押权
人提供抵押担保。抵押人自愿将坐落在的房产作为抵押物抵押给抵押权人，根据有关法律法规，甲、乙双方订立本合同。
第一条乙方抵押担保的主债权为甲方向债务人发放的借款本金，数额为人民币
（大写）万元整（小写￥）。房产抵押期限为
个月，自年月日至借款本息付清之日止。
第二条抵押担保的范围
乙方抵押担保的范围为借款本金及借款利息（包括逾期计收的逾期利息）、违约金赔偿金和现实抵押权的一切费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保
全费、评估费、拍卖费、执行费、过户费、代理费等。
第三条抵押物
3.1 乙方以其享有所有权、处分权的不动产作抵押，抵押财产有本合同项下的《房地产抵押物清单》、《土地使用权抵押清单》载明，该清单为合同的组成部分。（附后）
3.2 《房产抵押物清单》、《土地使用权抵押清单》对抵押物价值的约定，不作抵押人处分该抵押物时的依据，不对抵押权构成任何限制，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。
第四条 抵押权的存续期间
抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼时效届满后两年止
第五条 抵押人承诺
5.1 保证对其抵押物依法享有所有权和处置权；对抵押物有任何处分或改变其占用、使用行为的，应最迟于上述行为发生前三十天通知甲方，并保证借款的本金、利息的清偿。
5.2 在抵押期间乙方应妥善保管和使用抵押财产，并负责维修，保养，保证抵押财产的完好无损，甲方如需要对抵押财产状况进行了解，乙方应给予合作。
5.3 乙方应在本合同生效之日，将下列抵押物的物权证书文件交甲方保管：1土地他项权利证书。2房屋他项权利证书。3房屋所有权证件、国有土地使用证书。
5.4对甲方要求保险的抵押物，乙方应在本合同生效前办妥保险手续并保证到期续保且保险期应长于借款期限3个月，在保险期内，乙方不得以任何理由中断或撤销保险。抵押权存续期间，保险单正本由甲方保管。
5.5乙方负责办理合同项下有关的评估、登记、鉴定、公正、保险、运输、保管等一并承担全部费用。
5.6抵押期间，因不可抵抗或因乙方原因导致抵押物价值减少的，乙方应及时通知甲方，并于该事由发生后十日内向甲方增补与减少的价值相当的财产抵押或另行提供有效担保。
5.7抵押期间，因抵押物毁损或灭失而获得保险赔偿金或损害赔偿金，乙方应当：
5.7.1 提前清偿本金
5.7.2 存入甲方指定的账户，抵押权实现以前乙方不得动用。
5.8抵押期间，乙方若要出租抵押物，应事先通知甲方，并告知承租人已抵押的事实。
5.9抵押期间，乙方不得转让抵押物，若需转让的，必须事先征得甲方同意，否则该转让行为无效。乙方转让抵押所得的价款应当：
5.9.1 提前清偿本金
5.9.2 存入甲方指定的账户，抵押权实现以前乙方不得动用。
5.10乙方将已出租的不动产设为该合同项下抵押物时，必须事先告知甲方，并提供相关的租售凭证。
5.11 乙方作为按份共有人以其共有财产中享有的财产份额设定抵押的，应当提供相关的权利凭证。乙方作为共同共有人以其共有财产设定抵押的，必须征得全体共有人同意。
5.12 乙方为个人的，有下列情形之一，应在五日内书面通知甲方：
5.12.1 个人的工作性质发生变化，个人的收入水平发生明显的下降；
5.12.2 涉及重大经济纠纷诉讼；
5.12.3 个人住所、电话号码等发生变更；
5.12.4 发生重大伤残事故或发现患有严重疾病且危及就业和生命安全。
5.13 在本合同有效期内，抵押权人依法转让主合同项下债权的，抵押人仍承担在原抵押担保本合同项下的担保责任。
第六条违约责任
6.1 主合同约定的债务履行期届满，或抵押权人依据主合同约定提前收回主债务时，债务人未履行偿讨债务本息及其他费用义务的，抵押权人有权依法拍卖、变卖抵押物，并所得价款优先受偿，或与抵押人协商，将抵押物折价抵偿主合同项下的债务。
6.2 抵押权人依照主合同约定或国家法律法规解除主合同，抵押权人未受清偿的，抵押权人有依法拍卖、变卖抵押物，并从所得价款优先受偿，或与抵押人协商，将抵押物折价抵偿主合同项下的债务。
6.3 乙方有下列情形之一，危机或者损害抵押权的、妨碍抵押权实现的，甲方有权解除合同，提前实现抵押权。同时，抵押人按本合同标的额按日3‰向抵押权人支付违约金；由此给甲方造成的损失超过约定违约金的，乙方应继续予以赔
偿，补偿违约金不足的部分；
6.3.1 抵押期间，乙方中断或撤销抵押物保险的；
6.3.2 抵押期间，乙方未将抵押物价值减少的事由及时通知甲方，向甲
方增补抵押物价值或另行提供有效担保的；
6.3.3 隐瞒抵押物存在共有、出租、权属争议或其他不利于甲方的情形的；
6.3.4 转让抵押物前未及时通知甲方的；
6.3.5 未将抵押的保险赔偿金或损害赔偿金、转让抵押物的价款存入甲
方指定的账户或提前清偿借款的；
6.3.6 其他严重危急危及或损害抵押权实现的情形；
6.3.7 违反本合同第5.12条的约定；
6.3.8 其他妨碍抵押权实现的情形。
6.4非因抵押权人过错而导致合同无效的，抵押人应当在本合同约定的抵押担保范围内赔偿抵押权人全部损失。
6.5本合同独立于主合同，不因主合同的无效而无效。若主合同被确认为无效，抵押人对于债务人因归还主债权本息和赔偿损失而形成的债务承担连带清偿责任。
第七条合同的生效、变更和解除
7.1 本合同自乙方办理抵押物登记之日起生效。
7.2 本合同生效后，除本合同已有约定外，抵押人，抵押权人双方任何一方均不得擅自变更或解除合同。如需变更或解除本合同，均应当书面通知对方，并经双方协商一致，达成书面协议。
7.3 本合同生效以后，债务人因某种原因需延期《借款合同》的，应在约定的还款期限届满前7天，向债权人书面提出延期申请，经债权人审查同意后，办理相关手续。乙方并在其担保范围内继续承担连带担保责任，并向登记机关变更登记手续。
第八条 合同争议的解决
本合同在履行过程中发生争议，可以通过协商解决，协商不成，向路北区人民法院或向唐山市中级人民法院以起诉方式解决。
第九条 双方约定的其他事宜
9.1 乙方承诺：在抵押期间不做房产保险，在借款期限内乙方房产如出现一切事故、风险，由乙方负责，并偿还全部借款本息。
9.2本合同具有强制执行效力，违约方自愿接受强制执行。
第十条声明条款
乙方已阅读本合同所有条款，应乙方要求甲方已经就本合同做了相应的条款说明，乙方对本合同条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解。第十一条本合同正本一式份。
附件：《房地产抵押清单》、《土地使用权抵押清单》
抵押权人（公章）：抵押人（公章）：
1.房产物业建筑期内(售房单位发出入住通知书日期之前)抵押人之权益抵押。
2.售房单位发出入住通知书后抵押人之房产物业抵押(见附表)。
二、抵押房产物业登记：
1.物业建筑期之购房权益抵押应向________市房地产权登记处办理抵押备案。抵押人之“房产买卖合同”及由售房单位出具之“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。
2.物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业之《房产权证书》由担保方负责办妥并交由抵押权人收执和保管。
三、抵押房产物业的保险
1.抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保。保险标的为本合同项下之抵押房产。投保金额不少于重新购置抵押房产金额之全险。在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，否则由此引起的.一切费用及损失，概由抵押人承担。
2.保险单上必须注明抵押权人为保险第一受益人，且不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿之金额(除非经抵押权人书面同意)，保单正本由抵押权人执管。
3.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直到全部收回。
4.倘该房产在本合同有效期内受到损坏 而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
四、抵押之解除：
该抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合同全部条款及其他所有义务后，抵押权人即须在抵押人要求及承担有关费用之情况下，解除在抵押合同中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业之“房产权证书”及“房产买卖合同”，另具函________市房地产产权登记处将该项抵押物之抵押登记予以注销。
五、抵押物之处分：
1.抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项或抵押权人按本合同规定要求抵押人立即提前归还部分或全部欠款而不得时，抵押权人即可通过拍卖、转让、出租抵押物等形式行使其处分抵押物之权力。
2.抵押权人处分抵押物所得价款在依次扣除处分该抵押物而支出的一切费用、所欠之一切税款及抵押人根据此合同一切应付之费用及杂费后，扣还抵押人所欠贷款及应付利息。如有余款，抵押人将其退还抵押人或其他有权收取之士，如不足，抵押权人有权另行追索抵押人及(或)担保人。
3.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制之损失，抵押权人概不负责。
第七条 抵押人声明及保证
抵押人在遵守本合同其他条款的同时，还作声明及保证如下：
一、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处。
集体土地上的房产能否设定抵押权历来是一个存在很大争议的问题。传统观点认为, 对不动产设定抵押权, 必须以现行的法律法规为依据, 否则将导致适用法律法规错误、抵押登记被撤销的法律后果;而另一种观点认为, 虽然有关的法律法规只是对国有土地上的房产做出了可以抵押的规定, 但对集体土地上的房产能否适用抵押并没有明确的禁止性规定。同样是房产, 只是因为土地性质不同在能否设定抵押权上就做出完全相反的规定, 有悖法律精神, 因此, 集体土地上的房产设定抵押权也是合法的。
1. 从现行法律来说, 《宪法》第十三条明确规定:“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。
《民法通则》第七十五条第一款也规定“公民的个人财产, 包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”。从立法精神上可以看出国家保护公民的合法财产权, 那么根据类推适用法律的原则, 集体土地上的房产也应该和国有土地上的房产一样可以设定抵押权。如果仅从农村宅基地实行一户一宅, 一旦抵押权人的抵押权实现、抵押人将居无定所的角度考虑, 不允许农村集体土地上的房产进行抵押, 那么消费者购买的国有土地上的房屋进行抵押时, 是否也应提供拥有两套以上房产的证明?
2. 从专门适用于不动产的《物权法》来看, 该法第一百八十三条规定:“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的, 其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”。《担保法》第三十七条对不得抵押的财产做了列举式规定, 但从列举的内容上看, 主要是指集体土地和宅基地的使用权, 并没有将房产列为不得抵押的对象。另外, 该法第三十四条第一款“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”, 也没有对房屋做出必须是国有土地上或集体土地上的界定。因此, 可以得出集体土地上的房产能够设定抵押权的结论。
3. 从现行的有关法律分析, 《房屋登记办法》是登记机构在房屋登记过程中必须严格遵循的规范性法律文件。
《房屋登记办法》是在《城市房屋权属登记管理办法》的基础上修订完成的。从规章设立的指导思想上来看, 删除了原办法中“城市”、“权属”、“管理”等字样, 注重了房屋原始的固有属性, 而未区分承载房屋的土地性质。
4. 从我国的国情出发, 法律禁止任何形式的土地所有权私有, 只能表现为国有或集体所有的公有制形式。
法律既然允许国有土地使用权进行抵押, 允许乡 (镇) 、村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押, 也应允许属于私人所有的农村宅基地使用权和建筑其上的私人住房一并抵押。
综上, 可以得出如下结论:集体土地上的房产是可以设定抵押权的。
二、集体土地上房产抵押应注意的几个问题
1. 严格掌握设定抵押的条件。
在《担保法》、《物权法》及其他相关法律法规还没有明确规定什么情况下可以将集体土地上房产抵押时, 登记机关应考虑到“集体土地使用权只限于在本集体组织内部转让”这一特殊规定, 在参照普通商品房办理抵押登记应提供的要件前提下从严把握。如在权利人要求办理抵押登记时, 可以要求抵押人提供与个人身份相符的营业执照、购销合同等。
2. 加强与有关金融部门的联系。
在我国的金融体系中, 各级农村信用社或农村合作银行主要承担了支援“三农”的任务, 再加上他们网点众多, 对农村基层的联系面广等有利条件, 由这种集体性质的金融部门作为农村房产的抵押权人, 有利于实现集体土地上房产的抵押。况且, 随着金融行业竞争的加剧, 各级农村信用社或农村合作银行也正在尝试开拓新的业务, 而这种接近“零风险”的不动产抵押贷款方式, 也符合他们的利益需求。
3. 可以尝试以“个人房产抵押+抵押人近亲属保
作为融资的途径之一，银行贷款以相对较低的融资成本一直颇受中小企业青睐。在绝大多数银行，中小企业贷款业务都属于对公业务的范畴。而一旦借款主体是企业，这样一来其中重头的一环便是查看企业的财务报表。但是，在中小企业实际经营中，普遍存在不规范的现象，喜欢用现金交易不入账，税务、银行、企业自己各有一本账，基本上很难找到一份正规的财务报表。由此，通过银行相对复杂和正规的手续贷款融资是难上加难。
与此相对应的是，很多在账目上显示没有利润的中小企业，企业主倒是有着雄厚的实力，他们往往有很多优质资产，尤其是房产。于是，现在有很多银行推出以个人房产作为抵押，而且房产抵押率相对较高，一般在60％-70％，在很大程度上可以解决中小企业的融资难题。
适用多种企业需求
上海理商进出口有限公司是一家多年从事进出口贸易的企业，注册资金50万元，年贸易额在2000万元。然而近年因为受到国家退税政策的影响，这家企业许多出口产品的退税金额下降了许多，从原来达17％的退税产品到现在只有5％或者更低。更雪上加霜的是，近几年人民币的快速升值，在这些种种因素的作用下，企业利润越来越少，流动资金的压力逐步显现，于是企业考虑到了向银行贷款融资。
就这样在2007年，上海理商进出口有限公司向某银行申请了贷款，考虑到企业的实际情况，以及整个行业的背景，最后在抵押一套200万元房产的情况下批准了50万元的贷款，期限一年。
对于一家小型的贸易型企业而言，50万元的贷款还是远远不能解决问题，并且50万元相对200万元来说抵押率也偏低，因此该企业开始寻找其他的融资途径。
相对于贸易型企业，小型制造型企业这几年也遇到了很多问题，原材料涨价、下游企业的账期过长等，都给企业生产带来了不小的压力。上海弘巨机械有限公司作为一家具有自主知识产权的纺织机械生产商，主打产品解决了以往国内纺织业在生产过程中只能使用一次即报废的高成本问题，可回收循环使用。目前该企业正计划在越南扩资建厂，建立该产品的流水线，不过他们也面临资金紧缺的问题。而企业自身并没有什么资产可供抵押来进行贷款。
以上两种典型而且普遍的情况，其实都可以通过各银行的个人房产抵押的经营性贷款产品来解决。
宁波银行：“贷易融”
宁波银行的“贷易融”产品与其他银行相类似产品不同的是，它的借款主体依然是企业，而且是中小企业主或个体经营者。也正因为如此，银行可以接受抵押的房产范围也相应的更加宽泛，不仅仅是企业法人或者股东的个人房产，其直系亲属的房产也可以作为抵押。抵押率一般能在七成左右。这对于企业而言，在面对资金困境时，可以活动和努力的空间就更大了。
“贷易融”的另一个特色在于它充分考虑到了小企业的实际情况，采取的是一次授信，两年有效，循环使用，审核放款的形式。也就是说，企业在获得最高不超过500万元的授信额度后，可以做到随借随还。
举个例子来说，一家企业如果贷款100万元，企业在旺季时可以来银行提款，利息按提款日开始计算，等公司到了淡季可以提前还贷，不用交任何罚息，一旦还了贷款，在这段时间内该企业不用支付任何利息。这样随借随还的优惠待遇在其他银行则一般只有大型企业才能享受得到。
民生银行：“一桶金”
与指定专为中小企业经营使用的贷款不同的是，“一桶金”贷款品种丰富，形式多样，既有为个人短期流动资金而配套的贷款，又有适合中小企业进行固定资产、机器设备投资的个人中长期贷款，还有符合商贸类中小企业经营的个人循环授信贷款。
以“一桶金”助业贷款为例，该产品适用于已具备一定经营基础，欲扩大企业经营规模，实现二次腾飞的小企业。小企业主可以以住房、商铺作抵押申请一年期以内(含)的短期贷款，贷款期限与资金周转期匹配。此产品可帮助小企业主在获得流动资金支持的同时把握良好商机。
再以“一桶金”置业贷款为例，该产品适用于经营现金流比较稳定、期望逐月归还贷款、减轻还款压力的小企业，当小企业主需要购买土地、建造厂房、添置机器设备，或需要购置写字楼、商铺时，可以房产抵押作为担保申请一年期以上、五年期以内(含)的个人中长期贷款，通过银行的中长期资金支持为事业的长远发展打下良好基础。
值得一提的是，不同业态、不同经营方式的小企业，其资金需求亦有显著差别，因此对于中小企业来说，融资方案的选择同样也大有讲究。经营性贷款在企业各种融资方式中利率相对较低，不过与个人住房按揭贷款的优惠利率相比还是要高一些。
举例而言，对于添置不动产、生产设备等需一次性大量投入资金的贷款，企业可以选择逐月偿还本息的方式，由于按月还款既及时归还了贷款利息，又可以每月归还一定数额的贷款本金，因此贷款的利息成本相较低，企业也不用承担一次性归还全部贷款本金的压力；对于采用购销方式经营的商贸型小企业．不妨选择个人循环授信贷款方式。
平安银行：“经营贷”
深圳平安银行“经营贷”综合考虑了个人经营性贷款的企业和个人双重特征，在贷款调查、审核中，重点查实个人从业经验、公司或个人经营流水等，通过简单、实际、有效的方法替代了以往与中小企业实际情况不符、繁琐的财务报表审核、评价等流程，将中小企业主个人的从业经验作为整个贷款风险、额度、年限以及利率综合评估的最关键要素，企业主从业经验越多，贷款更容易、额度更高、利率更低。
也正因为这种操作模式可以将企业房产和企业主个人房产进行统一打包作为抵押物，所以只要有足够价值的房产，就有可能申请到比较高额度的贷款。它的额度最高可达4000万元的贷款金额，就这一点在同类产品中也属佼佼者。另外，循环授信两年、单笔最长十年的贷款发放方式也能较好的满足了中小企业对于资金使用的特殊需求。
深发展：“展业贷”
深发展的“展业贷”是专门针对有融资需求的中小企业主和个体经营者等个人发放，专项用于支持企业生产经营的个人贷款。该贷款最高可以达到1500万元，且可在该行循环贷额度项下发放，随借随还，额度循环使用，不用时银行不计利息，期限最长可达10年
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