企业物业部门述职报告

企业物业部门述职报告（精选9篇）

企业物业部门述职报告 篇1

职

报

告

2011年，我们部门在集团公司十二五规划的指示下以及公司的指导与大力支持下，按照公司的工作要求，认真组织物业的各项工作，并通过自身的不断学习和努力实践，工作取得了一定成效，现就一年来的学习、思想、工作情况述职如下：

1、按照“节能降耗”的工作思路，建立完善班组核算体系，提升成本分析控制能力和整体管理效率。

落实责任到人，重点加强了每个班组的统计和数据分析的规范化工作，以更好地为经营工作服务。制订了各项记录台账，规范班组统计台帐、上报工作，保证计划、统计、核算工作的及时性、准确性、真实性，使标准化工作落实到实处，本年度经营各项指标全面完成，浴池创收18162元，市场收费1282元，卫生费18374元，矿泉水站创收921元，全年成本结余三千余元。

2、加强对幼教中心的管理，坚持“一切为了孩子”。

为了更好的建设幼师队伍，今年对幼教中心的阿姨进行业务培训4次，并由学校专业老师每天对孩子进行授课，科学的引导孩子，培养孩子良好的学习、生活习惯。

今年考虑到入托孩子的日常生活需要，为幼教中心购买窗帘，暖瓶等生活用品，改善孩子午睡房间的住宿条件，每天由专人负责采买新鲜蔬菜，科学合理安排孩子每日午餐，人性化管理，一切从孩子角度出发，真正的建立“幼儿之家”。

3、科学管理，深入挖潜，强化成本意识，严格成本控制，减少跑、冒、滴、漏。

进一步加强水、电的日常管理，最大限度地减少跑、冒、滴、漏。每日巡查浴池，水站、单身楼的水电情况，制定奖罚制度，严禁长明灯、私自取暖等浪费现象，收到了良好效果，仅水电全年结余1千余元。

4、加强学习不断提高员工整体素质，增强员工服务意识和法律意识。

加强员工业务培训和学习，强化职工服务意识，通过民主生活会分就学习体会、科学管理、工作沟通等问题结合公司实际与职工进行交流。在班组内部范围内开展“基础管理检查评比”工作，针对各部门的工作职责和工作范围，结合当前工作存在的问题，制定考评细则，并逐一对照检查及时整改，以达到提高管理水平的目的。

5.加强了对离退休职工的管理。

由专人负责离退休职工的管理工作，对日常管理工作，查询工资及对年节福利物品的发放，做到有据可依，有据可查，改善离退休工作管理难的问题。

6、存在的主要问题和不足：

（1）对日常的学习不够广泛深入，自身素质有待提高，要加强自身处理问题的效率的学习。

（2）管理工作有些方面仍较粗放，距精细化的标准尚有一定差距。需和全部门职工共同努力，开展了一系列有效措施，健全各种台账、记录，提高班组建设，优质服务后勤工作。

企业物业部门述职报告 篇2

物业管理是典型的劳动密集型行业, 收费额度小而密集, 属微利型行业。由于目前物业服务费定价机制的局限性, 加上企业经营的刚性成本 (人工、保险、能耗等) 不断上涨, 同时各地也相继出现上调物业费困难等情况, 导致很多物业企业难以为继。因此, 物业服务企业应该拓展新的盈利增长点, 来改善目前企业的生存状况。目前一些大型的物业企业已经开始探索不同的盈利模式, 如绿城将物业服务体系拓展为包括健康、文化教育、生活在内的三大体系, 作为物业管理的升级换代产品。

本文拟以业主需求最大, 而且物业企业具有优势资源的项目———家政服务作为切入点, 通过问卷调查的方式探讨物业企业引入家政服务的可能性。这不仅有利于满足业主逐渐增加的家政服务方面的需求, 提高业主对物业服务企业的满意度;还有利于实现物业企业资源的优化配置, 进而拓展物业企业的盈利增长点。

二、调查的设计

为了能够探究物业企业引入家政服务的可能性, 本次调查采用问卷调查的方法, 设计了三个方面的内容, 第一方面是基本信息, 包括性别、职业、收入等, 目的是为了结合后面的调查反映出什么样的业主更需要家政服务;第二方面是关于家政方面的一些情况, 如业主对家政的了解、需求等, 侧重调查业主对家政服务的需求程度和选择家政人员的渠道;第三方面是围绕物业企业引入家政服务的可行性, 包括业主对物业企业开展家政服务的看法及对家政服务不满意的原因与最担心的问题, 为物业企业如何开展家政服务提供支持。一共14道题, 有9个单选题, 3个多选题, 1个填空题。

在调查过程中, 为了能够更好的保证样本对真实情况的反映, 首先通过前期查阅相关资料, 确立了调查方案;其次以深度访谈的形式开展探索性工作, 设计问卷初稿进行试调查;最后问卷定稿后选取了低、中、高档物业住宅小区的业主, 采用网络问卷和纸质问卷相结合的方式发放调查问卷, 一方面将问卷的链接地址发给物业企业的业主群等方式让业主进行网络填写, 这样可以充分调查了解到不同年龄不同职业人的需求;另一方面选择几个有代表性的住宅小区发放纸质问卷。

三、调查结果分析

问卷调查总共发放了350份, 其中300份网络问卷, 50份实体问卷, 有效问卷300份。网络问卷来源于物业企业的业主群, 实体问卷则是到物业住宅小区中发放得来。从被调查者群体来看, 本次被调查者女性略多于男性。调查的收入群体覆盖面广, 其中包括了月收入一万元以上的高收入群体, 也包括了中等和中低等的群体。下面将分析问卷设置问题的调查结果:

(一) 您在日常生活中希望有家政服务吗?

有39.71%的人选择希望, 49.14%的人表示视情况而定, 没有直接表达希望或不希望, 而有11.14%的人表示不希望有家政服务。对于是否希望有家政服务, 整体来讲家政服务还是非常受到业主的欢迎与需要的。

(二) 您现在最需要家政人员替您做什么?

如图1所示, 在家政服务项目的需求上, 需要室内清洁的人占服务总体中的比例最大, 占47.43%, 室内清洁的需求程度是其他服务所不及的。其次是占比14%的安装与维修和占比12.29%的照顾老人, 养老需求虽然没有在问卷里体现的十分明显, 但是通过访谈和实际观察了解到推行社区化养老的意义十分重大。

(三) 您通常以怎样的方式去选择家政服务?

人们通常是通过家政中介公司介绍, 在问卷结果中占44.86%, 其次常用的途径是占比24.86%的经人介绍。除此之外也有通过劳务市场、网络、其他途径招募的, 所占比率分别是10.86%、4.57%、3.14%。在与被调查者填答问卷时, 了解到了他们的一些想法, 他们认为, 如果物业企业可以引入家政服务项目, 将会受到业主的欢迎。

(四) 您希望物业企业开展家政服务应具备哪些条件? (多选)

如图2所示, 我们将人们认为物业企业应具备条件的重要程度排序后, 我们发现物业企业具备提供优质服务的条件尤为重要, 占27.58%, 其次丰富的经验和专业团队也不可忽视, 分别占22.52%, 21.28%。此外管理水平也作为重要条件较被人们重视, 占17.05%。总体来讲物业企业需要具有多方面的优势条件才可以更让业主满意, 不仅要服务到位, 其他方面也不可忽略。

(五) 如果您所在的物业企业开展家政服务, 您是否信赖?

对于物业开展家政服务, 大多数人的看法是一般, 占比67.14%, 信赖, 占26.29%, 只有6.57%的人表示不信赖, 不信赖的较少。由此可见大多数人对物业开展家政服务比较信赖。

(六) 如果您对物业企业提供的家政服务不满意, 您希望以哪种形式进行投诉? (多选)

投诉方式上人们最希望能通过服务热线投诉, 占比41.67%, 其次是当面投诉, 占比37.14%。此外有17.93%的人选择了短信或电子邮件。服务热线投诉和当面投诉这两种投诉方式更受到人们的青睐, 在以后投诉渠道实施上, 可以更多的采用以上两种方式。

(七) 如果请家政服务人员, 您最担心什么?

业主请家政人员最担心的还是怕引“狼”入室, 占41%, 占比18%的业主担心家政服务人员缺乏家政服务经验;15%的业主担心家政服务人员工作不稳定, 易跳槽。总体来看, 安全性问题是业主最看重的问题。家政服务人员是否安全可靠, 很多时候甚至比是否具有很强的家政服务能力更受到人们的关注, 因此安全是家政服务项目开展的基础。

四、结论与建议

(一) 调查结论

1. 业主在家政服务方面有很大的需求

大多数业主希望物业企业引入家政服务, 开展的项目如室内清洁、接送小孩和辅导学习、照料老人等, 具有良好的市场前景。其中室内清洁的需求最为普遍, 而对于特殊人群如老人、小孩、产妇也有专业化的服务需求。

2. 业主认可物业服务企业提供的家政服务, 但仍需推广宣传

虽然业主在选择家政服务时略倾向于选择家政机构, 说明业主未意识到物业可以开展家政服务, 但从是否信赖物业企业的角度讲, 大多数人还是较为信赖的, 而很多物业企业也有能力提供家政服务。因此, 物业企业要扮演好三个角色, 宣传员, 要传播和分享家政服务的信息;服务员, 沟通协调服务的提供者;监督员, 接受业主反馈和投诉建议。

3. 物业开展家政服务具有很强的自身优势。

物业服务企业的优势在于能够利用最为接近终端客户的地域优势, 最为准确地为商家提供消费者的需求信息, 最大限度地为商家降低服务成本。在家政服务的投诉上, 业主如果对家政服务不满意, 可以通过物业企业直接进行投诉。

(二) 建议

1. 物业企业应建立完善的家政服务管理制度

物业企业应建立完善的家政服务管理制度, 通过加强自身的管理和对人员的培训, 提高人员素质。同时也可通过资源整合, 获取一些家政服务企业难以获得的服务优势。如业主所担心的“引狼入室”, 如果物业能针对安全问题做出相应措施, 可以成为物业相较家政公司竞争的重要优势。

2. 物业企业应为业主提供多元化和专业化的服务

物业企业应整合产业价值链条以及建立战略合作联盟等方式, 探索多元化的盈利模式, 物业企业引入的家政服务针对不同业主的需求, 可以开展多元化的家政服务种类;专业化是满足业主需求的核心资源, 业主可以与物业管家联系, 详细沟通后物业管家联系专业化团队, 为业主提供全方位团队式服务。

3. 物业企业应建立标准化和个性化相结合的定制模式

标准化促进了低成本和大规模, 业主需要家政服务可以拨打热线电话或网络QQ联系管家, 选择服务时间、服务项目、服务人员等标准化模式;同时, 也可以为业主提供个性化服务, 如清洁用具由物业提供还是业主自己提供, 清洁液品牌类型, 个性化实现了差别优势和客户满意。

摘要：文章从目前辽宁省物业企业的现状及业主的需求入手, 采用问卷调查的方法对辽宁省物业企业引入家政服务进行深入的调研。通过调研发现业主对家政服务有很强的需求, 而且比较信赖物业服务企业提供的家政服务, 同时物业企业开展家政服务也有其自身优势, 最后提出了物业企业引入家政服务的建议。

关键词：物业企业,家政服务,调查报告

参考文献

[1]赵立新.论社区建设与居家式社区养老[J].人口学刊, 2004 (03) .

企业物业部门述职报告 篇3

根据建设部有关规定已取得物业管理企业经理、部门经理、管理员证书的相关人员三年内证书进行复检，为落实建设部有关岗位证书复检的有关精神，举办“物业管理企业从业人员继续教育培训班”。

根据建设部(98)建房物字第18号文件规定，全国房地产行业培训中心被确定为首批全国物业管理企业经理岗位定点培训单位。我中心具备具有丰富教学经验的教师近百名。每年中心均选派教师参加师资培训，对考题进行深入分析，结合应掌握的基本知识和考试大纲，准确地把握考试方向，认真备课、授课，受到历届考生的好评。

课程内容包括：

一、物业管理概论

1、物业管理概述

2、物业管理与房地产开发

3、物业管理企业

4、业主大会与业主委员会

5、房屋修缮管理

6、房屋设备管理

7、物业管理综合服务

8、住宅小区物业管理

9、非住宅物业管理

二、物业管理法规政策(学习补充资料参考)

(一)法律基本知识

1、物业管理法制建设的重要性

2、物业管理法制建设的内容

3、物业管理的法律关系

4、物业管理法律责任

(二)法律

1、中华人民共和国民法通则

2、中华人民共和国合同法

3、中华人民共和国城市房地产管理法

4、中华人民共和国价格法

5、中华人民共和国消费者权益保护法

(三)法规

1、国务院物业管理条例

2、中华人民共和国治安管理处罚条例

(四)相关部门规章

1、房屋建筑工程质量保修办法„„中华人民共和国建设部令第80号

2、住宅室内装饰装修管理办法„„中华人民共和国建设部令第110号

3、业主大会规程

4、前期物业管理招投标管理暂行办法

5、国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知

6、物业服务收费管理办法

7、物业管理资质一级企业申请表(样本)

8、建设部关于印发《业主临时公约(示范文本)》的通知

9、业主临时公约(示范文本)

10、《业主临时公约(示范文本)》使用说明

11、物业管理企业资质管理办法„„中华人民共和国建设部令第125号

12、国家发展改革委、建设部关于印发《午夜服务收费明码标价规定》的通知

13、物业服务收费明码标价规定

14、建设部关于印发《前期物业服务合同(示范文本)》的通知

15、前期物业服务合同(示范文本)

16、关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知

17、物业管理企业财务管理规定

18、关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知

19、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

20、商品房销售管理办法„„中华人民共和国建设部令第88号

21、建设部办公厅转发《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》

22、公安部、民政部、建设部关于加强居民住宅小区安全防范的通知

23、关于商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知。

(五)案例分析

(六)模拟试题

三、房屋结构构造与识图

1、房屋建筑构造概述

2、基础与地下室

3、房屋骨架中墙、柱、粱、板的构造

4、其他构件的构造

5、房屋中门窗、地面、装饰和水电安装的构造

6、变形缝和抗震构造措施

7、建筑防火构造措施

8、建筑施工图的概念

9、怎样看建筑总平面图

10、怎样看房屋的建筑图

11、怎样看房屋的结构图

12、怎样看构筑物施工图

13、怎样看建筑电气施工图

14、怎样看房给排水和煤气管道施工图

15、怎样看采暖和通风工程图

16、建筑施工图的学习和审核

国税部门企业税收调查报告 篇4

一、20xx年企业税收资料调查基本情况

20xx年，我局参加税收资料调查企业数为239，比上年增长5.7%，增加13户，除去省局规定统一上报企业、注销户、与地税重复户和连续两年内无生产经营业务的企业外实际上报数据户数为211户，其中:一般纳税人196户，占总调查户数的92.9%;小规模纳税人15户，占总调查户数的7.1%。从调查表的`录入、审核过程看，大部分企业都能准确填报各项数据指标，注意表内表间的逻辑关系，全面反映出我局纳税人一年来的生产经营及税收的整体情况，基本达到了这次调查工作的目的。

二、调查企业结构

1.按营业状态划分。正常营业196户，停业或歇业xx户，筹建期3户。

2.按行业划分。商业企业、农业、服务行业91户，占总户数的43.1%;房地产业27户，占总户数的xx.8%;工业企业93户，占总户数的44.1%。

3.按注册类型划分。国有企业xx户，集体企业1户，集体联营企业1户，股份有限公司3户 ，其他有限责任公司138户，私营有限责任公司26户，私营独资企业1户，私营股份有限公司2户，其他内资企业5户，港澳台合资经营企业4户，港澳台合作经营企业1户，港澳台经营企业2户，港澳台投资股份有限公司2户，中外合资经营企业2户，外资企业3户，其他纳税人8户。

三、调查企业经营情况

被调查企业各项货物及劳务销售额472373万元，比上年同期的424337万元增加48036万元，增长11.3%;主营业务收入537352万元，同比减收115092万元;主营业务成本415403万元，同比减少39358万元;主营业务税金及附加13876，同比减少1388万元;主营业务利润29967万元，同比减少85888万元;主营业务利润率为5.5%，同比下降xx个百分点;“三项费用”72683万元，同比减少5854万元。

四、调查企业纳税情况

被调查企业应交增值税14220万元，同比增加3223万元，增长29.3%;已交增值税13250万元，同比增加3607万元，增长37.4%;被调查企业已交增值税税额占全市国内增值税入库数的73.6%，比重比上年下降5个百分点。

被调查企业企业所得税应纳税所得额43802万元，同比增加4439万元，增长11.3%;应纳企业所得税额10951万元，同比增加1109万元，增长11.3%;减免所得税额404万元，同比减少xx92万元，下降76.2%;实际已纳所得税额10373万元，同比增加5356万元，增长106.7%;被调查企业已交所得税额占全市企业所得税入库数的85.5%。

被调查企业计征消费税的销售额1755万元，同比增加195万元，增长xx.5%;已纳消费税33万元，同比增加4万元，增长13.8%;已缴消费税占全市消费税入库数的72%。

五、国税部门企业税收调查总结

20xx年税收资料调查表包括信息表、企业表、货物劳务表和审核情况说明4个部分，单企业表就有16个方面内容共442项指标，比上年增加72项指标，内容变化较大，且表里表间关系复杂、逻辑性强，虽然调查表对各项指标数据的采集都注有说明，也有公式自行审核，但对于相当一部分刚正式认定一般纳税人、第一次接受调查的企业来说，要确保填表质量，难度还是相当大的。

企业资产运营部门工作总结报告 篇5

经过为期半年的资产运营，我部门基本顺利完成了企业下达的资产运营工作任务。通过半年的实际工作，使得我部门员工充分认识到了资产经营对于公司的长期发展具有的重要意义。

在过去的半年时间里，我们能够积极采取主动完成领导交办的工作和任务。在领导和同事的帮助下，我们工作中遇到的困难喝问题都得到了积极、有效的处理。

现在总结企业资产运营部门工作如下：

第一，积极参与学习活动，提高业务能力。

我企业资产运营部门在工作中努力学习业务知识，认真积累工作经验，熟练掌握工作方法。由于我企业资产运营部门属于公务部门，日常资产运作任务繁多，程序复杂，业务领域范围。我们在积极学习业务知识的同时，也努力提高工作能力。在办理各种手续问题的时候努力减少浪费，少走弯路，不仅节省了时间，也提高了工作效率。

第二，尽一切努力，完成资产经营的重点任务。

这半年期间，企业重点资产运作是十处房地产的资本运营任务。我企业资产运营部门开展分支操作，多种经营模式相结合，根据实际情况运作资本，取得了良好的运作效果，也取得了相当出色的业绩。对于缓解公司资金紧张 压力，发挥了积极作用。

第三，工作中出现的问题。

企业物业部门述职报告 篇6

物业服务有利于维护社会稳定与和谐, 是居民须臾不能离开的行业。当前, 在《劳动合同法》实施和CPI高涨的背景下, 行业成本大增, 而由于各种原因, 物业行业暂无法扭转低收费标准和低收费率的局面, 因此, 很多物业企业面临严峻的生存压力。物业企业在服务区域内的主营业务已由与业主或业主大会所签订的《物业服务合同》所界定, 其服务内容和收费相对固定, 因此, 以主营业务来增加企业收入不太现实;而物业服务区域内居民与居住生活相关的需求是多样、大量和持续的, 因此, 把握住物业服务区域内居民的巨大资源, 挖掘与其居住生活相关的延伸服务需求, 得到延伸服务委托, 将是物业企业增加收入的一条有效渠道。

基于价值链理论, 物业企业可定位于物业服务商, 完成完整的延伸服务价值链上全部工作, 赚取整个价值链上的利润。此方式, 物业企业需对延伸服务的完成投入专门的人员、设备和物质, 考虑边际成本, 其所获得的边际收益可能会较低。物业企业也可定位于物业集成商, 着重于对物业延伸服务相关各种资源的整合, 占据物业延伸服务价值链的上游, 尽量以现有投入, 特别是现有人力投入来组织物业延伸服务, 控制边际成本的增加, 从而获取较高的边际收益。作为理性的经济人, 物业企业在开展物业延伸服务时应定位于物业集成商。

二、物业集成商的重点工作:客户需求信息集成和供给方信息集成

作为物业服务集成商, 其集成的重点集中于需求和供给两方面。需求方面, 是对于业主延伸服务需求信息的集成。在物业的使用当中, 除了“物业服务合同”中所列明的服务项目外, 业主还会产生各方面的服务需求, 主要可概括为物业使用类、便民类和文化类服务。物业使用类服务包括:业主专有设施设备的养护与维修、专有空间的保洁、物业资产管理的咨询及协助等。便民类服务包括:水、电、气、暖等公共事业性费用的代缴代付;人员陪护;商品代购;代办各种活动;衣物清洗;饮食供应等。文化类服务包括了文体娱等多方面设施的建立与管理以及活动的开展等。这三类服务需求, 即物业延伸服务需求的内容。

以上三类需求信息, 具有零散、临时、多样和隐蔽的特性, 因此, 需求的集成, 包括了信息收集、分类、供求匹配和服务跟踪、评价几个步骤。收集信息的渠道, 应分布广泛、持续、稳定和可及。例如, 通过开办物业区域报纸、建立网站、在宣传栏、电梯间发布广告等形式, 将物业企业开展延伸服务的信息广泛传达到居民, 通过电话、信息、邮件和网络等多种交流工具, 汇集居民需求信息;收集信息的方式, 除了居民主动咨询委托外, 在常规物业服务工作中工作人员应尽量创造与业主交流的机会, 了解业主需求进而主动获得物业延伸服务委托。

收集到需求信息后, 物业企业应对信息进行不同角度的分类, 例如, 以家庭、服务内容、服务提供商、服务时限等为标志等对需求信息进行多角度分类进而进行供求匹配。当然, 分类的基础是物业企业完善的数据库系统的建立。

分类完成后, 就可以根据需求的特点进行供求匹配, 监控服务的完成过程, 并对完成结果进行监督、评价, 收集委托人的意见和建议, 通过高效、周到的服务组织, 为获得下一次委托打下基础。

对供给的集成, 实际上是对于专业的商品、服务提供商信息的集成。由物业延伸服务需求可看出, 物业延伸服务的供给方主要有:专业设施设备的养护与维修企业、保洁企业、房地产估价、经纪咨询企业、人员陪护服务企业、医疗保健服务提供者、教育提供者、活动策划与组织企业、衣物清洗企业、餐饮企业、文化、体育、娱乐类服务企业、各类商品销售企业、水电气暖电信等公共事业服务单位。广泛的说, 涉及社会百业。对各类商品、服务提供商的集成也包括信息收集、筛选、供求匹配、服务监督和评价几个步骤。

相对于需求信息, 供给信息的来源更为广泛, 这就要求在收集时考虑供给方与物业服务区域的距离、交通便捷性、服务质量、品牌等因素, 保证服务提供的效率。在进行供给方筛选时, 除了考虑便捷、质量和价格等因素外, 更重要的是应建立动态筛选机制, 据服务过程和结果的评价与反馈, 随时维护与更新供给方数据库, 保证筛选出来的都是优质资源。

接到服务委托后, 依据于需求方的要求, 在供给方数据库中进行供求配对, 监督供给方按要求完成服务, 并及时对服务进行回访, 综合检查结果和被服务方的意见, 对供给方做出评价, 协助供给方不断完善服务质量。

三、物业集成商在物业延伸服务中的价值

在物业延伸服务中, 物业企业作为供求之外的集成商来参与服务, 这种集成的价值主要体现在三个方面:

1.降低供求双方信息搜寻的成本

现代社会普遍工作节奏快、压力大, 因此, 越来越多的人希望将非必要的工作以购买的形式完成, 将自己从繁重劳动中解脱出来。但随选择的日益多样化, 购买行为本身, 包括了大量收集、比较和选择工作, 而又成为人们的另一种额外负担。作为物业集成商, 物业企业承担了商品、服务购买行为中信息收集、比较、选择的工作, 对于居民来说, 其存在可以降低其商品、服务购买形成前信息搜寻的成本。

对于供给方来说, 非对称的市场信息及买方市场的背景, 意味着需要进行大量的广告和渠道投入来寻找客源, 而物业企业掌握着大量的居民需求信息, 作为物业集成商, 其可以降低供给方客源信息搜寻的成本。

2.实施第三方监控, 更利于供求双方利益的保护

在物业延伸服务中, 供求双方对质量的认定标准有时是不一致的, 这将导致服务纠纷;而供求双方的合作很多时候是一次性的, 对服务质量的监控缺乏有效手段, 这样, 既损害了需求方 (即被服务方) 的利益, 从供给方长远发展的角度, 也损害了供给方的利益。作为集成商, 物业企业能综合大量服务范例并以客观的立场制定有益于供求双方的服务标准。另外, 由于物业企业与供求双方的合作都是长期、持续的, 因而, 也就能更有效的监控延伸服务过程, 保护供求双方的利益。

3.产生规模效应

延伸服务中供求双方直接合作, 相当于以零售模式进行合作, 据“规模经济”的理论, 此模式处于规模不经济的阶段。作为集成商, 通过双边集成, 变“零售”为“批发”, 进入到规模经济阶段。“团购”是最典型的商品交易变“零售”为“批发”模式, 物业集成商的介入, 即相当于将物业延伸服务整合为“团购”模式, 可让供求双方享受到规模经济的效益。

四、结语

以拓展延伸服务来增加企业的收入是物业企业的工作重点, 在CPI高涨的情况下, 物业企业应着重于相关资源的整合从而占据延伸服务产业链的上游, 定位于物业集成商, 方能获得较高的边际收入从而增加企业收入。作为集成商, 其集成重点在于需求信息和供给资源集成。物业企业只有明确其集成重点, 把握其作为集成商的价值并打造核心竞争力, 方能真正通过延伸服务来增加企业收入。

参考文献

[1]迈克尔.波特.竞争优势 (第1版) [M].华夏出版社, 2005.

物业运营部门职责 篇7

1.协助物业公司总经理建立健全公司人力行政相关的制度、流程等;

2.根据物业公司业务发展，通过招聘渠道，实施具体招聘工作，满足公司人才需求;

3.完成薪酬、绩效、考核、福利、档案合同、员工关系管理等日常工作;

4.负责公司行政、企业执照资质、档案管理等相关事务的管理维护工作，负责固定资产、办公用品的采购、管理，确保物业公司正常运营;

5.完成总经理交代的事项

物业运营部门职责21、建立客户资料档案和客户合同管理;

2、日常巡查管理工作，并安排保安及保洁日常工作;

3、维护物业正常经营秩序，督促、检查各项制度的落实与执行情况;

4、熟悉应急措施，及处理各项突发事件;

5、协助经理做好招商及收租工作，完成公司工作指标。

物业运营部门职责31、根据集团品质标准化体系要求，负责各物业项目的品质管控、品质监察和品质提升的推进落实与监评管理。

2、定期开展客服专业口现场品质巡查及考核工作，及时协助项目处理各类品质管理事件;

3、定期收集各类管理数据并实施分析，提交分析报告并提出合理化建议;

4、负责项目客户诉求管理，协助各物业项目做好客户满意度提升方案，并监督执行。

物业运营部门职责41、城市行政服务的制度建设、标准建立、日常监督管理统筹、考核制度建立与推广;

2、城市行政服务后勤类供应商统筹管理;

3、城市行政服务的质量提升;

4、城市行政改善或服务类项目统筹推进;

5、重大活动方案的制定及实施落地跟踪。

物业运营部门职责51、根据公司的标准化要求管理医院项目的清洁卫生工作;

2、听取并跟进客户对保洁部工作的意见;

3、负责对下属保洁部管理、指导、培训、激励等工作。

物业运营部门职责61、负责项目外拓和顾问工作业务拓展，包含项目选择研究、定位规划等;

2、掌握了解客户的相关需求，建立并维护良好的合作关系，拓展区域内相关合作资源;

3、制订可行的市场拓展计划并对区域业务指标负责，同时负责对市场、周边地区信息以及竞争对手信息的收集和分析反馈;

4、制订月度、季度及市场拓展工作计划，做到坚决执行和落实，提高公司业务的市场份额，同团队保持无缝沟通，共同执行项目拓展工作;

5、负责部门业务指标监控与效果评价、考核等管理工作。

物业运营部门职责71、负责项目外拓和顾问工作业务拓展，包含项目选择研究、定位规划等;

2、掌握了解客户的相关需求，建立并维护良好的合作关系，拓展区域内相关合作资源;

3、制订可行的市场拓展计划并对区域业务指标负责，同时负责对市场、周边地区信息以及竞争对手信息的收集和分析反馈;

4、制订月度、季度及市场拓展工作计划，做到坚决执行和落实，提高公司业务的市场份额，同团队保持无缝沟通，共同执行项目拓展工作;

物业管理部门职责 篇8

1、负责辖区物业日常管理工作;

2、做到每日进行巡视公共设施的运作情况和服务情况随时检查掌握，发现问题及时上报;

3、贯彻落实各项管理规定，巡查辖区商户，对违反规定的行为及时制止;

4、每月不定期地组织对水、电、商铺、公共设施和辖区环境的综合性检查，认真听取意见，及时解决问题;

5、与业主、商户保持密切联系，及时处理或反映业主、商户的投诉意见，会同相关人员，检查落实，并向当事人反馈处理意见或结果;

7、熟悉辖区商户的情况，掌握辖区各种配套设施的运行情况，认真、及时替商户排忧解难;

物业管理部门职责21、遵守公司各项规章制度;

2、负责片区保修跟进工作，做好保修记录，工程问题统计及资料上报工作;统计返单情况及单据回访;

3、负责公共区域巡查、施工单位维修的跟进，做好维修记录;

4、做好毗邻业主维修协调工作，跟踪处理毗邻房屋维修问题;

5、经常巡视所属之工作范围，遇有欠妥之地方，及时解决;

6、积极钻研本职岗位工作中的难点，寻找解决的办法，不断提高自身业务技能。对不能解决的问题须及时汇报上级;

7、负责与其他部门的工作协调，完成领导安排的其它工作;

物业管理部门职责31、领导、监察、审查、评估及修订物业管理的职能及工作的能力;

2、执行政府各项法规、法令及物业管理公约，与有关各部门保持良好关系;

3、制定项目物业管理预算方案，管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的财务运行情况;

4、妥善处理一切紧急及突发事件;

5、负责楼宇、设施、设备的验收及设备设施的维修，安排各项维修工程和专业的发标工作;

6、负责监管项目资产(如会所、车位、房屋等)的运行情况;

7、负责协调和管理绿化、保安等相关工作;

8、负责处理租户、业主投诉，保持小区环境卫生及维持治安秩序。

物业管理部门职责4

1.负责建立健全公司物业管理制度体系，并持续优化完善，确保制度体系满足业务运作发展需要;

___组织管理体系维护及运行成效评估工作，确保管理运作的充分性、适宜性、有效性;

___组织推动物业服务标准优化及服务产品更新，提升公司各项目客户满意度;

4.定期开展品质督导管理工作，并提出改进方案，指导公司各管理项目提升服务品质;

5.负责项目的物业管理区域划分备案、承接查验、交付工作;

___项目前期筹建工作，案场全面统筹管理工作。

物业管理部门职责51、根据公司要求抓好项目物业管理服务的全面工作。

2、执行物业公司服务管理事务，指导项目工作，确保服务服务质量达标。

3、执行物业公司管理规定、作业流程及各种相关标准规范性文件，保证服务质量达标，提高工作效率。

4、抓好全局工作计划性和协调性，定期组织召开工作例会，总结检查前期工作，布置今后任务，完成好各项工作目标。

物业管理部门职责61、负责办公室各部门行政后勤保障工作，及公司内部部门协同工作;

2、负责办公室水电情况

3、负责公司车辆、办公用品、保安、保洁等管理及综合保障工作;

4、负责规划和推进公司各项福利活动及庆典活动

5、负责公司会务、对外接待及外联事务管理

6、完成领导交办的其他事务。

物业管理部门职责71、直接对上级主管负责，全面负责做好安保及消防工作。

2、落实、执行、月度工作计划，监督各班执行情况。

3、协助进行单元收楼，退租及跟进工作。

4、按照部门制定的有关规定及岗位的职责与操作规程，实施检查和督促。

5、协调、帮助领班完成上级交办的各项任务及各自范围内的工作。

6、负责开展对物业高级/管理员的军训、业务培训及考核工作。

7、检查小区记录簿、日记簿是否正确使用，及跟进处理所列问题。

8、协助管理处处理治安、消防事件，接受业户对治安、消防安全防范方面的投诉。

9、做好对各岗位的抽查工作并做好记录。

10、发挥工作主动性，服从上级领导的工作安排，积极参加培训，搞好员工间的团结和协调

企业物业部门述职报告 篇9

1、研究背景与目的

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产top10研究组”，自2002年成立以来，已连续6年完成中国房地产上市公司10强研究、连续5年完成中国房地产百强企业研究、连续4年完成中国房地产策划代理百强企业研究等多项研究，得到了社会各界的广泛关注和普遍认可，其研究成果为评价房地产企业经营实力及行业地位提供了重要的参考标准。

近年来，随着我国房地产市场的繁荣，物业管理作为一个新兴的服务行业，实现了快速发展，并在促进房地产业发展和构建“社会主义和谐社会”中扮演着重要角色。去年以来，《物权法》和《劳动合同法》相继颁布实施，物业管理行业发展面临着新的机遇和挑战，深入研究物业管理行业面临的新形势和新问题，有助于从宏观上把握行业发展方向，探寻新形势下行业发展之道。

为反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，科学评价企业的真实实力，系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位决定设立专项课题，开展“2008中国物业服务企业发展研究”。开展中国物业服务企业发展研究的目的是：

（1）以客观的数据和研究结果，反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据；

（2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业；

（3）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企

业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。

2、研究方法体系 2.1.标准和门槛值

中国房地产top10研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准备、全面、自愿的研究原则。研究组按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，确定现阶段纳入研究范围企业的门槛值：

（1）依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业；

（2）具有政府行政主管部门审定的一级资质的物业服务企业及有特

色的二级资质物业服务企业；

（3）凡符合入选门槛值的物业服务企业，须按要求提供相应的数据

报表，方可参与此次研究；

（4）为了指导物业服务企业做强做大，top10研究组鼓励企业以集

团的名义参与。2.2.评价指标体系

2.2.1.评价指标体系的设立原则

“2008中国物业服务企业发展研究”以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准确、全面、自愿的研究原则，遵循以下三个准则进行指标体系的设计：

（1）服务规模与服务质量相结合。规模与质量是衡量物业服务企业

服务能力和水平的关键因素，研究组采用物业管理项目总数、总建筑面积两项指标来评价企业的服务规模（含物业类型）。同时，研究组采用业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率来评价企业的服务质量。

（2）服务规模与经营绩效相结合。研究组采用营业收入、营业成本

收入比、人均产值及多种经营收入比例进行经营绩效评价，与服务规模相结合，更准确地反映企业的经营现状。

（3）企业现状与发展潜力相结合。研究级采用员工总数、注册物业

管理师人数、工程、管理、经济等物业管理相关专业类专职管理和技术人员数三项指标相结合，评价企业的发展潜力，与服务规模及质量、经营绩效等企业发展现状指标相结合，全面评价企业的结合实力。2.2.2.评价指标体系 2.3.数据来源及复核 2.3.1.数据来源

（1）中国房地产top10研究组对物业服务企业填报的有关数据进行复核；

（2）中国房地产top10研究组对业主进行的满意度调查（网上调查与网下调查相结合）数据；（3）中国房地产指数系统（creis）数据库及中国房地产统计年鉴；

（4）物业服务企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料；

（5）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据。2.3.2.数据复核

企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进行复核：

（1）通过各种公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉

复核；

（2）对企业在管项目信息，通过中国房地产指数系统的项目数据库

进行复核；

（3）对部分财务数据通过会计事务所出具的报表、企业年报及税票

进行复核。

2.4.计量评价方法

在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（factor analysis）的方法进行。因子分析（factor analysis）是一种从变量方差――协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。

计算中国物业服务企业综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成企业综合实力指数。

3、中国物业服务企业发展状况分析

根据2.1中确定的门槛值，优选具有政府行政主管部门审定的一级资质证书的物业服务企业及有特色的二级资质物业服务企业共500家作为此次研究的研究对象，回收的数据表中有312家企业数据填报质量较好。这312家企业总部分布于深圳、上海、北京、武汉、重庆、杭州、成都、南京、郑州、西安等21个城市，基本覆盖了国内物业管理行业较为发达、一级资质企业相对较多的城市，具有发展时间较长、管理规模相对较大、服务领域广泛、人员素质较高等特点，是中国物业服务企业的典型代表，针对样本企业的分析显示，中国物业服务企业具有以下特点：

3.1.经营收入现金流较为稳定的企业成立时间大多在10年以上

列入此次研究对象的样本企业中，成立时间在18年以上的企业占比约为5%，成立时间不足8年的约占23%。企业成立时间从一个侧面反映了我国物业管理行业的发展历程：1980－1990第一个10年间，我国的物业管理发展较为缓慢，基本处于萌芽阶段，华南地区物业服务企业数量占比居高；第二个10年间，特别是在1998年住房制度改革之后，随着房地产市场的繁荣，物业服务企业数量放量增长，促进行业的加速度发展；2001年之后，企业成立数量出现较大幅度下滑，现存企业对市场份额展开激烈竞争，行业开始进入深化发展的阶段。

从成立时间与主要经营指标的关系来看，成立时间较早、发展时间较长的企业，其管理面积、营业收入一般超过成立时间较晚的企业，在企业规模、品牌认知、人力资源等方面占有领先优势。数据表明，物业管理是一个马太效应明显的行业，虽然在行业发展初期准入门槛较低，但一旦企业成立并开始承接项目，就开始了一个优势积累的过程。这种积累达到一定规模后，其各项经营指标往往出现快速增长。如成立已达18年的中海物业，2006年的经营收入较2005年增长27.1%，在此基础上，2007年同比增速达到54.9%，增长的提速现象明显。从数据来看，多数企业的成立时间在1991－2000年间，这部分企业目前大多处于规模积累阶段，由于企业实力相当，对市场份额的争夺也最为激烈。

对成立10年以上企业的研究还发现，与开发企业易受房地产市场大势影响、销售收入常常出现较大波动不同，这部分物业服务企业的服务费收入通常较为平稳，尤其是那些管理水平高、品牌形象好、市场开拓能力强的企业，往往能够获得更多的管理项目；而在管项目个数多，区域分布广，企业接管项目选择空间大，来自物业服务费收入的现金流也就更为稳定。3.2.民营企业在数量上占有优势，但国有物业服务企业规模更胜一筹

研究组按照企业性质将物业服务企业划分为国营、民营、合资、其他企业。数据显示，半数以上的企业为民营企业，其次为国营企业，占比达到26%。同时，研究组选取了北京、上海、深圳三个城市进行进一步研究发现，民营企业数量在各城市均占有绝对优势，其中深圳的民营企业数量占比最高，达到63%。国营企业在各城市仍占有较大比重，上海的国营企业数量占比为30%，在三个城市中比例最高，而北京合资企业数量占比均超过其他两城市，为30%。

尽管三个城市中民营企业数量占有绝对优势，但通过对民营、国营企业2007年主要指标均值的比较发现，国营企业无论在管理项目总建筑面积均值、营业收入均值和员工总数均值上全部超过了民营企业。以上数据表明：由于物业管理行业门槛较低，地域性较强，行业不具备垄断性质，使得近年来民营物业服务企业如雨后春笋般出现。但取得量的优势的同时，民营物业服务企业在规模上却远远落后于国有物业服务企业。随着物业管理行业的进一步发展，两类企业的竞争将继续存在。

3.3.建管分离进一步推进，行业市场化程度显著提高

由于中国物业管理行业诞生的特殊背景，部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示，在此次研究的物业服务企业中，与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到58%，其中北京、上海、深圳三个物业管理市场相对成熟且一级资质物业服务企业较为集中的城市中，非隶属关系企业占比均高于全国平均水平，其中北京62%，上海68%，最高的为深圳，达到75%，表明深圳物业服务企业在建管分离、市场化方面走在了全国的前列。

研究组根据物业服务企业在管项目的开发企业与其是否同属一个集团或存在参（控）股关系（称二者具有关联关系），将物业服务企业在管项目分为两类，由其关联企业开发的项目称为关联项目。数据显示，物业服务企业近年来加大了对非关联项目的拓展力度。2007年，企业所管理的项目中，非关联项目总建筑面积均值为131.2万平方米，同比增长21.8%。2005－2007年，非关联项目总建筑面积占比持续增加，到2007年已上升到50.3%，相比2005年提高5.3个百分点。

进一步对与开发企业存在关联关系的企业进行分析可以发现，这类企业纷纷加大了对非关联项目的市场拓展力度。数据显示，与开发企业存在关联关系的物业服务企业，2007年管理的非关联项目总建筑面积均值为120.7万平方米，同比增长率为35.2%，高过同期所有企业在管非关联项目总建筑面积均值增长率。如绿城物管，2007年管理的非关联项目超过1000万平方米，占在管项目的比重超过60%，市场拓展力度可见一斑。类似的还有鹏基物业，2005年到2007年管理的非关联项目累计增幅达146%，远高于同期关联项目的增幅。此外，数据同时显示，市场拓展力度相对较小、管理项目均为关联项目的企业从2005年30%降为2007年的11%，而市场拓展力度较大、管理非关联项目占比超过80%的企业从30家上升到40家。以上变化表明，物业服务企业近年来积极实行市场化运作，管理规模快速上升。如长城物业、中航物业等企业，凭借对非关联项目的积极拓展（占比超过80%），管理规模已位居国内前列。3.4.劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩余劳动力，但专业人员较为缺乏此次研究数据显示，样本企业2007年的员工平均数为872人，其中32.8%的企业员工人数在500－1000人之间，20.7%的企业员工人数在1000－1500人之间。同时，企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数分别高达0.771和0.803，即企业员工总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。

数据同时显示，物业服务企业吸收剩余劳动力占员工总数比例达34.2%。具体到不同企业，24.5%的企业吸收剩余劳动力占员工人数比重超过60%；13.2%的企业吸收剩余劳动力人员占员工人数比重在50－60%之间。

此外，研究组还对企业年均人员流动率进行了统计。数据显示，样本企业人员流动率均值为9.7%，其中人员流动率低于10%的企业占比达67.6%。在国内外经济环境发生显著变化、就业压力不断加大的社会背景下，物业服务企业在吸收剩余劳动力、促进就业、缓解社会矛盾方面发挥了显著的积极作用。

物业服务涉及范围广，设备、设施多，对维护、操作人员专业技能要求高，服务质量与服务人员的专业素养直接相关。此次研究对样本企业员工中的物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业管理和技术人员数（简称“相关专业人员”）等指标进行了统计，数据显示，相关专业人员占比均值仅为18.5%，其中7.6%的企业占比低于5%，另有21.2%的企业专业人员占比在5%和10%之间。此外，33.9%的企业物业管理专业人员占比低于10%，多达15%的企业没有注册物业管理师。这些数据均表明，物业服务企业的各种专业人员仍较为缺乏，企业在提升人员素质、优化人才结构、提高服务质量、增强企业发展潜力等方面仍任重而道远。4、2008中国优秀物业服务企业及其发展特点 4.1.2008中国优秀物业服务企业

在本次研究中，研究组从服务规模、服务质量、经营绩效、发展潜力等方面对样本企业的综合实力进行评价，产生了“2008中国物业服务百强企业”，部分优秀企业名单如下： 4.2.2008中国优秀物业服务企业发展特点

（1）管理项目数和建筑面积快速增长，服务规模显著提升；非住宅项目占比稳步提高 2005－2007年，随着中国房地产市场的发展，优秀企业管理项目数和建筑面积快速增长，服务规模显著提升。管理项目数均修值从23个增长到46个，管理项目总建筑面积均值由250.7万平方米增至468.0万平方米，2007年项目总数和建筑面积的同比增长率分别是58.8%和43.7%，增速比上年分别提高23.5和13.8个百分点。

在服务规模整体愉速上升的同时，行业里涌现出一批管理规模突出的企业，规模领先优势持续加大。2005年，优秀企业中，67%的企业在管项目的建筑面积在300万平方米以下，仅有3%的企业管理面积超过1000万平方米；但到2007年时，管理面积在1500万平方米以上的优秀企业多达13%，绿城物管、中航物业更是超过2000万平方米，另有11%的优秀企业管理面积在1000－1500万平方米之间，而仅有39%的优秀企业管理面积低于300万平米。2005－2007年，优秀企业在项目数量快速增长的同时，别墅及非住宅物业项目（指办公楼、工业厂房及其他物业项目）占比稳步上升：多层住宅项目占比从2005年的31.2%下降至2007年的27.2%，降幅达4.0个百分点，非住宅项目占比提高2.9个百分点。优秀企业管理项目类型结构的变化可能有两点原因：（1）别墅、高档写字楼等物业项目相对较高的利润吸引了更多物业服务企业的争相进入；（2）由于部分普通住宅物业收费标准和收费率普遍较低，很多企业入不敷出，为了保证生存，部分优秀企业有选择地退出普通住宅物业的管理。

（2）优秀企业营业收入快速增长，成本收入比营业成本占营业收入的比重小幅下降2005－2007年，优秀企业营业收入快速上升，2007年营业收入均值达8271.7万元，同比增长率达到37.3%，增速相比2006年提高10.8个百分点。值得注意的是，中海物业、长城物业、绿城物管、中航物业等多家企业2007年营业收入均超过2亿元，金融街物业、达文等多家企业营业收入超过1亿元。

从收入结构来看，物业服务费收入占比保持稳定，但多种经营收入增速更为显著。近年来，优秀企业物业服务费收入均值大幅增长，由2005年的3109.6万元增加到2007年和5769.5万元，连续两年增长率分别为35.7%和36.7%，增幅保持稳定，同时其在营业收入中所占比重始终保持在65%以上，表明物业服务费收入仍是企业的主要收入来源。同时，随着部分优秀企业积极探索资产管理、特约服务等业务，多种经营成为物业服务企业的重要收入来源之一，2007年优秀企业多种经营收入均值达到2502.2万元，同比增长达38.9%，增速高于同期物业服务费收入，且增速加快的趋势较为明显。值得注意的是，长城物业、中航物业等企业的多种经营收入超过亿元，占企业同期营业收入比重超过30%，为优秀企业扩大收入规模、提高经营效益起到了良好的示范作用。

数据显示，2005年来，受益于多种经营业务成本收入比快速下降，优秀企业营业成本收入比小幅下降。2005年－2007年，优秀企业营业成本占营业收入的比重基本稳定在85%的水平，其中2007年相比2005年下降1个百分点。从不同业务的成本收入比来看，多种经营业务具有显著的成本优势，这也是优秀企业近年来营业成本收入比小幅下降的主要原因。2007年，优秀企业多种经营的成本收入比70.7%，相对2005年下降近10个百分点，同时远低于同期物业服务成本收入比（89.8%）。长城物业、绿城物管等企业的多种经营收入来源于资产管理、特约服务等多种渠道，成本优势十分明显。

值得注意的是，近年来用工成本的不断提高加大了企业的发展力，而属于劳动密集型的物业服务企业更是面临着严峻的挑战。本次研究数据显示，27%的优秀企业物业服务的成本收入比超过95%，甚至部分企业在物业服务方面出现亏损，因此，通过服务创新、提高企业管理服务智能化程度降低企业用工成本，应当成为优秀企业发展的关键。4.3.服务规模专题研究分析

中国房地产top10研究组认为，服务规模是衡量物业服务企业综合实力的重要标准之一。研究组通过物业管理项目总数、总建筑面积等指标，并结合企业员工总数进行分析，优选出一批规模较大、规模效应明显的企业进行专题分析。2008中国优秀物业服务企业服务规模top10 2007年，服务规模top10企业的物业管理项目总建筑面积均值超过1600万平方米，2006年近1100万平方米，同比增长接近50%，而优秀企业管理项目总建筑面积均值在2007年仅400多万平方米，增幅43.7%，可见服务规模top10企业的主要规模指标在绝对数和增长速度上均领先于优秀企业，呈现出一定的行业集中趋势。与此同时，服务规模top10企业2007年物业管理项目总数均值为115个，同期优秀企业均值仅为46个。服务规模top10企业2007年员工总数均值超过5000人，约是优秀企业员工总数均值的4倍，其中中海物业、绿城物管等企业员工总数超过6000人，管理总建筑面积均接近或超过2000万平方米。

随着服务规模的扩大，服务规模top10企业规模经济效应明显，2007年人均营业收入为6.24万元，更有两家企业人均营业收入超过8万元，远高于同期优秀企业5.21万元的平均水平。在人均营业收入较高的同时，服务规模top10企业人均营业成本为4.3万元，低于同期优秀企业5.05万元的平均水平，表明服务规模top10企业具有一定的规模经营优势。由此可见，当企业发展到一定阶段，规模的扩大

将摊薄经营成本，带来效率和收益的提高。

在经营绩效方面，2007年优秀企业营业收入均值达8271.7万元，增长率为37.3%，同期服务规模top10企业的营业收入均值已突破2亿元大关，增长率高达41.1%，绝对量及增速均高过同期企业。以上数据表明，服务规模top10企业的规模优势明显，与优秀企业中其他企业的梯次关系也已逐渐形成，同时营业收入的巨大差距不仅加大了非top10企业的竞争压力，同时也奠定了服务规模top10企业在行业中的领先地位。在企业经营成本方面，服务规模top10企业与优秀企业的成本收入比相当，分别为85%和85.6%，服务规模top10企业物业服务的成本收入比91.4%，也与优秀企业89.8%的水平相当，但服务规模top10企业多种经营的成本收入比63.1%却明显低于优秀企业70.7%的水平，可见，服务规模top10企业在多种经营方面相对其他企业具有一定的优势，体现出其依靠多种经营开拓市场化道路、提高经营绩效的思路。

4.4.服务质量专题研究分析

物业服务企业以服务为产品，服务质量的好坏关系到企业能否生存发展。研究组通过对优秀企业的业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率的研究，优选出十家服务质量高的企业进行研究，这部分企业凭借先进的服务理念、扎实的服务行为创造了优秀的服务产品，赢得了较高的业主满意度。

2008中国优秀物业服务企业服务质量top10

16随着物业管理市场环境不断改善，业主消费意识的提高和企业在管物业项目类型结构的逐步调整，服务质量top10企业的物业服务费收缴率近年来稳步提高，由2005年的93.2%上升至2007年95.2%，高于同期样本企业约10个百分点。但2005－2007年，服务质量top10企业的物业管理项目续约率均值呈下降走势，这可能与部分企业优化在管物业项目类型结构和发展战略调整有关，如中海物业在2006和2007年主动撤出部分物业项目的管理，物业管理项目续约率从2005年的100%下降至2006年和2007年97%左右。

在2008中国物业服务企业发展研究中，研究组对优秀企业的业主满意度进行了调查，结果显示，服务质量top10企业的总体满意度超过80%，高于样本企业60%左右的总体满意度，非常满意和比 17 较满意的比例均高于样本企业。服务质量top10企业中，又以中海物业、陆家嘴物业、隆鑫物业等企业的满意度表现较为突出。

在2008物业服务企业发展研究中，研究组针对基础设施的维护质量、物业管理服务的工作质量（服务态度、服务技巧、服务效率、服务礼仪、住区的清洁卫生等）、物业管理服务项目、物业小区环境氛围等多个方面的满意度进行了调查。结果显示，服务质量top10企业的各项指标满意度均高于样本企业，尤其是解决业主投诉、报修及物业服务人员素质等软件服务方面比较突出，而在消防管理、设备管理和维修及秩序维护方面差异相对较小。

在满意度调查中，对服务质量top10企业服务人员素质的业主满意比例超过样本企业近一倍，这与企业重视人员培训密切相关。比如龙湖物业和绿城物管独特的新员工培训模式，培养了员工优良的职业操守和较强的执行力，有力保证了企业的品牌形象。

服务质量的好坏也与企业硬件设施建设、管理标准、模式及社区智能化等相关，服务质量top10企业在这些方面走在了行业前列。比如中海物业研发的e-pmis（中海物业管理系统），陆家嘴物业的96916物业服务信息平台系统及公开出版的《陆家嘴物业企业标准》；佳兆业物业的大盘物管模式等，均获得了市场的高度认可。

在服务效率、社区文化等方面，服务质量top10企业也获得了近两倍于样本企业的满意度。其中，鹏基物业连续举办了6届“服务质量月”活动；达文和港联物业提供金钥匙管家服务等，都帮助企业拓宽了服务内涵，提升了物业服务的质量。

18在服务质量的专题研究中，研究组还发现了一批在住宅质量、商业物业等不同领域有领先表现的特色物业服务企业。2008中国特色物业服务领先企业

这些企业中，金科物业非常注重住宅的质量和服务，积极参与楼盘的研发和验收，并建立了一套迅速反应的客户服务体系；中航物业全面推行物业管理服务集成商的运营模式，在商业物业领域表现突出；金融街物业树立了在写字楼管理方面的优势；紫泰物业以高星酒店的物业管理为起点，形成了综合性大厦物业管理的特色。

5、结语

5.1.优化项目结构、规模化发展仍是目前物业服务企业提升企业效益的主要手段

此次研究的物业服务样本企业中，以住宅物业管理为主的企业占据多数。从数据来看，伴随营业收入的增长，其营业成本也在大幅提升，增速仅落后营业收入增速2个百分点，对物业服务企业经营效益 19的增长造成滞绊。

为提高企业盈利，一些企业积极进行了服务项目结构的优化，包括写字楼、医院、游览区、商场、工业厂房、文化体育建筑等泛商用物业类型成为企业市场拓展的重点。与住宅物业相比，泛商业物业具有物权所有者较为单

一、沟通成本低、物业服务费收缴率普遍较高等优点，因而受到物业服务企业的青睐。但另一方面，泛商用物业的数量与规模均无法与住宅物业相提并论，在一定程度上又会造成企业盈利增长的新瓶颈。

从市场现状来看，用工成本上升、物价上涨、公用物权收益分配等因素，造成物业服务企业短期内无法通过资产收益率的上升来大幅提高企业盈余。因此，企业目前主要还是通过规模化发展换取盈利增长。但对于那些在优化项目结构过程中，逐步走上特色化发展的物业服务企业来说，“以规模换效益”会受到区域内物业规模的限制，这些企业必然最早面临跨区发展的压力，专业特色品牌的打造无疑是未雨绸缪的良计。

5.2.专业分包升级物业服务质量，多种经营促进优秀企业向物业服务集成商角色转化

近年来，经营过程中主动采用专业分包形式的物业服务企业数量不断增，尤其在甲级写字楼、酒店等商用物业的管理上更为明显，体现了市场化竞争的必然结果。通过保洁、绿化、工程维修等专业项目的分包，物业服务企业能够能繁琐的事务中脱身出来，集中力量发展自身的管理优势，加强对物业服务质量各环节与流程的设计、掌控。20在此基础上，物业服务企业在多种经营方面进行了积极有益的探索。研究数据显示，多种经营收入占企业营业收入的比重均值超过20%，个别企业甚至超过50%，物业服务费收入占比相较下降，而且从过去三年的发展来看，这种此消彼涨的现象有逐年明显的趋势。

物业服务企业从事多种经营有其先天优势。由于掌握大量终端消费者消息，除传统低端集采外，在btobtoc的营销链中，物业服务企业应该说是大有可为。企业应在组织好物业管理、输出管理经验提供顾问服务的同时，利用自身对客户、对所管理物业项目优劣势等的充分了解，提供更多的增值服务，如不动产投咨询、租赁买卖、市场研究等等，加快向轻资产类型的服务集成商角色转化。

5.3.行业市场化逐步提高，物业服务企业应顺应趋势，积极调整发展战略

近年来，与开发企业存在关联关系的物业服务企业加大了市场拓展力度，由非关联开发企业开发的项目个数均值和总建筑面积均值持续上升。