房屋抵押贷款流程（精选15篇）
借款人条件：国内居民，具有完全民事行为能力和刑事行为能力，在深圳有合法的房产
借款金额：根据客户具体情况，一般在该申请房产的市场月租金的20-60倍
借款利息：月息1.8%-2.4%
还款方式：等额本息或先息后本
借款年限：最长不超过3年
销售员接到业务申请，指导客户准备借款资料，并填写借款申请与审批表（注：申请人与配偶的身份证及户口本，结婚证，房产证，银行房产按揭合同原件，水电费等通邮单原件，企业主提供企业资料）
房产评估以及产权信息的确定：了解内容包括房产市场评估价及市场月租金(可通过深圳市房地产评估发展中心网站查询)，并上门调查并拍照，确定房产属于正常状况没有外租情况，照片打印后附申请资料一起移交下一个环节；
借款人与公司法务人员签订合同（借款合同、租赁合同、拍卖合同、买卖合同、委托授权协议等相关协议），并办理房屋租赁公证，将所有签订的合同与房屋银行按揭合同以及公证书在文件袋封装好；
法务部签署完所有合同及协议，给予审批意见，同意后送至资产管理部签署意见，意见同意后送至财务部, 借款人需要先交第一期月供（转账至深圳市恒天盛贸易有限公司）及手续费（现金），财务在收到上述月供及手续费（现金）后，办理放款手续（放款至借款人账号）
法务部做好档案管理工作
借款人按合同约定还清借款，来公司办理结清手续，退还相关资料
金绍达:申请人所说的对已抵押的房屋进行“置换”,实际上是将新的抵押物设定抵押,替代原已抵押的房屋来担保债的履行。这是一个抵押关系的解除,另一个新的抵押关系的设定。不能用抵押权的变更登记来处理。理由如下:
一、抵押权未经法定原因不会消灭,原来已设定抵押的房屋,没有以抵押物置换的方式来消灭其抵押权的法律规定。
二、按《房屋登记办法》第44条、第45条的规定:除了法律、法规规定变更抵押权的其他情形之外,只有抵押当事人、债务人的姓名或者名称的变化、被担保债权的数额的变化才属于抵押权的变更登记,并不包括抵押物的更换。《房屋登记办法释义》在解释抵押权变更的表现形式时,列入了“因抵押物的地址、面积发生改变”而导致的抵押权的变更。地址的改变是指因房屋的坐落门牌号码或街道名称的变化;面积发生改变也应该是“抵押物的……面积发生改变”,即已经抵押的房屋由于部分拆除或测量等原因发生的面积变化,而不是因为未曾抵押的房屋的介入而发生的面积改变。
三、《物权法》第193条规定:抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保。全国人大法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》对该条的解释是:“本条规定的抵押财产价值减少,均是由于抵押人的行为造成的”(第421页),前述释义对于这些行为的具体解释是:抵押人拆除抵押的房屋或是对需要修缮的抵押房屋不加修缮,从而降低抵押物的价值。而且,《物权法》的该条规定首先是“抵押权人有权要求抵押人停止其行为”,即制止抵押人拆除抵押的房屋,或是敦促抵押人对需要修缮的房屋及时进行修缮,以保持抵押物的价值,不能理解为已抵押的房屋可以更换。
抵押的前提是,产权完全归自己所有。原则上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物。
个人住房抵押贷款分经营性贷款和消费性贷款两种。前者要说明用途并具备银行认可的还款能力;后者银行一般会直接将贷款发放给消费品销售商。
异名、二次、超额抵押
除了常见的担保,还有“异名担保”。这是指自己没有房屋,在获许可的前提下,抵押亲戚朋友房屋获得抵押金额,并支付利息和最终偿还贷款。
上海、广东等地允许二次抵押,这并非指使用两次授信额度,而是指由两家金融机构共同用完授信额度。但北京地区不允许。
授信额度<市场价格
房屋抵押的授信额度需经房产评估公司进行评估,评估公司有一套自己判断房屋价值的评估标准体系,与市场的价格不完全对应。一般,它的评估价格比市面价格要低20%~30%,而金融机构在放贷时,一般贷额度的70%左右,通过这两道坎控制了风险。
利率高低可差到30%~40%
金融机构的选择非常重要,但这被很多人忽略,觉得都要在国家的监管之下,差别不大。
银行抵押贷款,适用于时间相对较长的大额用款。担保公司周转贷款,适用于短期应急大额用款。国家金融监管部门的确对利率进行规定,但该规定是“封底不封顶”,这导致了利率高低可以差别到30%~40%。各金融机构在贷款额度上有不同,更易被忽略的是用款的便利程度。有的通过网银就可把钱划走,有些可通过刷卡,还有则得去柜台排队。
抵押的流程与注意事项
一、办理房屋抵押银行贷款具体流程
1.向银行提出贷款申请，2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额；
3.签定借款合同等；
4.办理房地产抵押登记事宜；（到房屋管路局办理抵押登记，由房管部门出具一份他项权证）（需要的资料：房产抵押申请表、授权委托书、承诺书、银行的营业执照复印件、组织机构代码证复印件和银行法人身份证复印件等加盖银行公章的）
注：土地是划拨的，先要到土地局抵押土地，然后再到房管局抵押房产，一般7个工作日后办完，最短15天内可以放款；如果你的土地证是出让，时间会短一些。
5.银行放款
二、客户需要提供的调查资料：（审原件，留复印件）
1.借款人的有效身份证、户口簿；
2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；
3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；
4.借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；
5.房产的产权证；
6.担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）
按揭贷款的流程：
(1)递交材料、提出申请
(2)银行调查、审批
(3)凭我行出具的按揭申请审查承诺函，与售房人办理房产过户手续
(4)签订有关借款合同及担保合同等
(5)办理保险、房屋抵押登记手续
(6)办理贷款发放手续
(7)依照合同约定按期偿还本息
(8)还清贷款，合同解除、注销抵押登记
提出申请时，您需提供以下材料：
(1)个人借款申请表
(2)申请人和共有人有效身份证和户口簿
(3)房屋买卖合同
(4)规定比例的首付款证明
(5)所购房屋的房地产权证
(6)房产评估报告
(7)家庭收入证明材料和有关资产证明
一、借款客户电话咨询。
二、借款客户把借款所需证件送到贷款公司初审。
三、贷款公司工作人员现场验房并确认借款金额及借款期限，并填写“客户借款申请表”等借款流程确认单。
四、贷款公司指定工作人员与借款客户到公证处办理委托公证手续（委托内容详见“委托书协议”）
五、贷款公司工作人员与借款客户到房屋所属地市房产局办理房产查档手续，并证实该抵押房产无抵押、无查封、等不良状况。
六、贷款公司工作人员与借款客户到房屋所属地市房产局抵押窗口办理该房产的抵押登记手续并签写借款合同、抵押合同、借款合同补充协议及签印收条。
七、贷款公司把借款交付借款客户。
八、借款客户按期偿还借款本金及借款利息并与“领海快贷”工作人员办理解除抵押手续。
抵 押 人：
抵押权人：
抵押人愿将自有房屋作抵押物，以担保贷款人的债务按期清偿，担保的范围为贷款的本息及罚息。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，经与抵押权人商议，签订本抵押贷款合同，共同遵守。
一、抵押房屋状况
1、房屋座落：市路（道、街）号，房屋所有权证：字号，共有权定第号。
2、屋式：，建筑面积平方米，使用功能：
3、权利来源：年月日，产权性质：
二、抵押人将上述房屋所有权证所载房屋抵押给抵押权人。范围：，以担保贷款的清偿。
三、经抵押双方协商，抵押人同意向抵押人提供贷款。贷款总额为人民币仟佰拾万仟佰拾元整，抵押期限个月，从年月日起至年月日止。
付款方式：
四、抵押人同意按国家制定的贷款利率支付利息。
五、抵押人贷款方式：
六、抵押期内，抵押人须保证抵押房屋的安全、完整，并接受抵押权人的监督、检查。
七、抵押期内，抵押人欲将房屋出租，除应预先征得抵押权人书面同意外，同时须与承租人订约，由承租人出具承诺书保证抵押违约时，接到抵押人通知后三十天内，承租人必须迁离抵押房屋。
八、抵押期内，未取得抵押权人书面同意，抵押人不得将房屋出售、转让、赠与、放弃，或以其他交易方式处置该房屋；不得对房屋进行翻建、改建、扩建。
九、抵押期内、抵押人必须缴交有关部门对抵押房屋所征收的任何税费，如遇国家拆迁，抵押人须与抵押人重新签订抵押合同。
十、抵押权人未按本合同约定的期限、金额给付贷款的，抵押人有权要求支
付违约金或赔偿实际损失。
十一、抵押人不依约履行本合同任何条款，抵押权人有权采取以下处置方式：
1、依照法律追回欠款，在欠款尚未追回情况下，抵押权人有权占管、享用抵
押房屋，或将房屋出租、收取租金，或将房屋公开拍卖，以追回欠款。占管、出
租、拍卖应交纳的税费，由抵押人承担。
2、若出售 售所得价款不足清偿所欠贷款本息及罚息，抵押权人有权另行追
偿。
3、抵押权人行使上述权利时，有权要求该房屋使用者（不论抵押人自用、或
他人租用）限期三十天内退出，使用者如向抵押权人要求补偿搬迁费用，抵押人
必须赔偿抵押权人因此引起的一切损失。
十二、企业法人分立、合并或更名，本合同继续有效，合同所定的权利、义
务，由变更后相应的法人享有、承租。抵押双方应共同到鄂州市房地产交易所申
请办理变更登记手续。合同条款有变化的必须重新签订合同。
十三、依据法律规定，该抵押房屋所占用范围内的土地使用权随之抵押，由
抵押双方另行办理土地抵押登记。
十四、抵押人还清贷款本息及罚息，并同时已全部履行本合同各项条款，抵
押关系即告终止，抵押权人应同抵押人在十五日内到鄂州市房地产交易所申请办
理抵押关系注销手续。
十五、本合同的附件：份，构成本合同的整体，具有法律效力。本合同
一式四份，抵押双方、市地产交易所、市房屋产权登记发证办公室各执一份。
十六、本合同经市房地产交易所审核登记并到市房屋产权登记发证办公室领
取《房屋他项权证》后方可生效。
十七、补充事项：
（以下无正文）
抵押人（单位或个人名称）：
法人代表（或代表人签名盖章）： 委托经办人（签名盖章）：
年月日
抵押人（单位或个人名称）： 法人代表签名盖章：
委托经办人（签名盖章）：
2007年至2010年上半年, 以北京、上海、广州等城市为代表的一线城市房价集体上涨, 新一轮的房产泡沫也随之形成, 个人房屋抵押贷款占商业银行总贷款的比例也逐步攀升。自2010年下半年开始的新一轮宏观调控, 使全国整体房价出现回落趋势;同年9月出台的BaselⅢ国际资本协议亦对银行内信用风险的控制提出了新的要求。这无疑使得银行内部个人房屋抵押贷款存量的信用风险分析成为了一个非常紧迫的议题。针对金融业的国际发展前沿和我国商业银行业务实践中的现存问题, 开发实用性强、应用范围广、操作简便可行的个人房屋抵押贷款信用风险评估模型有着非常重要的意义。
与其他模型比较, KMV模型的理论基础坚实, 对信用风险中违约预期的表述有很强的说服力。同时, 由于KMV模型是实时动态的模型, 建立在时时变化的市场价值之上, 将股票价值的波动性加入模型之中使得模型摆脱了传统的时滞问题, 解决了依托历史数据的模型产生的历史因素的自相关性。KMV模型是完全数据型模型, 不需要过多的对于金融市场和应用性方面的假设, 使得其更加适用于不完善的、弱市场性的市场, 因而对于我国商业银行个人房屋抵押贷款的信用风险的分析, KMV模型显然更加合适。
一、KMV模型的基础结构
为方便后文对KMV模型的改进, 在此对KMV模型的基础理论做出说明。假设A表示资产价值, σA表示资产波动率, 用d VA表示价值的变化, 用μVAdt表示d VA的平均值, 其中μ是价值变化的移动项, 那么, 则有公式1。
如公式2, 到T时刻, 用N表示正态分布, X表示账面价值, E表示公司权益价值, r为无风险利率, 账面价值和实际价值之间的关系为:
其中,
在模型建立之初, 开发该模型的KMV公司发现, 在大多数信用违约的情况出现时, 标的资产的价值总会落在短期债务值和债务总值之间的某一水平上, 因此, 通过债务总额直接和资产价值比较的方法不能准确体现实际的违约概率。同时, 由于市场经营主体在出现经营困难时还有其他的融资方式渡过难关继续经营, 这无疑会影响违约点的准确厘定。因而, 开发者在KMV模型中采取违约距离来表示违约概率。在这里我们将长期债务用LTD表示, 将短期债务用STD表示, 同时用DPT表示违约临界, 在对长期市场违约情况的严重中, KMV模型的开发者发现如下规律, 即, DPT=STD+1/2LTD, 用DD表示违约距离, 即, 资产的违约临界点和资产未来收益的标准差, 如公式4
将公式1—3带入其中, 得到公式5
同时, 针对每一笔融资贷款的违约率, KMV模型用EDF表示预期违约率。假定其为风险中性, 则有公式6。
在KMV公式对大量数据进行研究后发现, 尽管从纯理论角度, EDF是服从正态分布的, 但是, 实际上远非如此, 依据大量数据分析后的经验公式, 可知:
综上述, 应用KMV模型进行分析的过程有如下几个步骤:首先, 将信用评估主体标的资产的权益市场价值的波动性、市场价值以及负债账面价值带入公式1—3得出VA和σA。然后, 依据公式4和5得出DD, 计算所得数值越大则表示违约点里信用评估主体的标的资产越远, 违约风险越小。最后, 依据公式6计算EDF, 并用该数据表示贷款到期时, 违约点价值小于贷款到期价值的概率。
二、KMV模型的参数修正
本文假设融资人在违约决策中始终是以自身经济利益出发点, 那么在我国商业银行的实践中, 银行在向融资人发放个人房屋抵押贷款后, 通常会遇到这样的情况:如果融资人对房屋价格预期是乐观的, 即其认为房屋价格在未来是会维持稳定或者继续上涨的, 融资人通常会按照约定还清本期;如果融资人对房屋价格的预期是悲观的, 即其认为在未来一段时间, 房屋价格会大幅下跌, 同时偿还贷款会影响自己现金流, 那么其不会选择按照约定偿还本息, 银行会收回抵押物来弥补损失。虽然影响融资人决策的因素很多, 但是主要有两种:一是融资人对未来一段时间房产价格走势的预期;二是融资人对未来本人收入走势的预期。
假设用k表示贷款比例, 用V表示房屋初始价值, 首付款为V (1—k) , 用L表示贷款额, 则有L= (V·k) ;同时, 用T和r分别表示贷款期限和利率, 假设按月偿, 等本息偿还, 用X表示还款额, 则有公式7和公式8。
t个月后, 可得出余额贷款量为:
假如房产价值大于Lt, 融资人不会选择违约;假如房产价值小于Lt, 融资人即选择违约来保护自己的经济利益。设定Lt为t时刻的临界违约点DPT, 将房屋价格波动率用σ表示, 无风险收益率用μ表示, Wt表示标准布朗运动, 假设房产价值符合几何布朗运动, 对于房产未来价值, 则有公式9。
由于, 有Ito公式可知公式10
那么, 在Vt≤Lt时, 违约发生, 其EDF据KMV模型可得公式11。
其中φ表示标准正态分布, 这样可得到公式12。
三、修正的KMV模型分析商业银行个人房屋抵押贷款的信用风险
依据公式11、12我们可知, 决定DD和EDF的主要因素为利率、贷款乘数、房价波动率和贷款期限。假设恒定为0.06, 5年以上贷款, 年利率为7.05%, 同时, 我们将EDF用百分数表示, 其余数据用小数表示, 在融资人向银行还款3年后, 依据上一节公式可得出表1。
数据来源:由作者根据模型计算整理得到的。
表1中的百分数即为EDF, 其中显而易见的是, 在k和T一定的情况下, 随着σ的增大, EDF增速明显, 当房价波动值达到0.24时, 违约率高达35.70%。这无疑增大了商业银行个人房屋抵押贷款的信用风险。同时, 反观我国商业银行内部房屋抵押贷款存量占总贷款比例, 如表2。
数据来源:各银行年度报表计算整理所得
从中可以看出, 截至2012年, 各大主要银行的贷款比例中, 个人房屋抵押贷款仍然占相当大的比例, 其中最高的是建设银行, 高达20.35%。除了民生银行近几年改比例逐年下降至个位数之外, 其余的几家银行无一例外的在改比例上呈现两位数的百分比。国家从2010年初开始逐步加强了房产调控的力度, 房价开始下滑, 房价波动开始逐步放大。在这种情况下, 由于房屋抵押贷款的还款期限一般在3年以上, 我国主要商业银行难以在短期内消化个人房屋抵押贷款的存量。假如房价波动扩大到20%以上, 我国商业银行面临的个人房屋抵押贷款的理论违约率就会达到30%以上, 虽然融资人出于多种因素, 并不见得完全从自身经济利于出发进行决策, 但是如此高的理论违约值, 无疑会让不良贷款比率也快速攀升。
四、商业银行个人房屋抵押贷款信用风险的政策建议
针对以上研究结果和我国商业银行个人房屋抵押贷款的实际问题, 本文提出如下政策建议。
1. 开辟多元化的房屋抵押贷款融资渠道, 做到广泛分担风险。
长期以来, 由于计划经济向市场经济转轨过程中的历史遗留问题, 我国金融业的从业主体呈现出严重的单一性, 即, 各大商业银行控制着主要的融资渠道。对于个人房屋抵押贷款来说, 其大部分的融资来源均为商业银行。这种极度单一的融资渠道造成风险严重集中在商业银行内部, 这不仅不利于风险的分散, 同时是对个人融资渠道多元化的严重挑战。鉴于此种情况, 当下政府应大力扶持民间融资渠道, 引导民营资本进入金融业, 通过民营企业和民间资本的介入, 丰富个人房屋抵押贷款的融资渠道, 做到合理分散风险, 将原本集中在商业银行内部的风险, 通过结构分散的形式进行稀释, 从而做到提升商业银行资产优良率, 提升社会整体的抗风险能力。
2. 尽快完善贷款保险制度, 最大限度降低房屋抵押贷款的信用风险。
贷款保险作为一种合理分担风险的保险业务已经广泛应用在国际金融市场, 而在我国, 贷款保险, 特别是个人房屋抵押贷款保险才刚刚起步。当前, 金融市场的监管者应着手建立由保险公司进行承保、以个人房屋抵押贷款为标的的个人房屋抵押贷款保险。个人房屋抵押贷款保险制度的完善有着重要的意义, 其不仅可以把违约的风险损失大幅降低, 也可以在极大程度上完善我国金融市场的多样性, 并为其他类型的贷款提供相应借鉴。
3. 建立健全完善的个人房屋抵押贷款二级市场, 从而提高房屋抵押贷款的流动性。
由于房屋抵押贷款的还款期长、抵押物单一且不易流通, 因而商业银行很难在预期风险存在的情况下及时稀释个人房屋抵押贷款占总贷款量的比例, 这无疑降低了商业银行风险处理的灵活性。据此, 目前亟须建立以房屋抵押贷款为交易品的二级市场, 通过提高房屋抵押贷款的短期流动性, 来丰富商业银行抗风险的手段和抗风险的能力。
参考文献
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金绍达：撤销登记不同于注销登记，撤销登记并不是登记的种类，而是登记机构纠正登记错误的一种方法，《不动产登记暂行条例实施细则》没有规定撤销登记，而是采用更正登记来纠正登记中的错误。但在某些情况下，更正登记难以完全替代对登记的撤销。因为撤销登记是从法律上取消一项登记，而不是更正登记簿的记载。因而，人民法院要求撤销该项房屋所有权登记，登记机构应当协助撤销这一登记。
以往有一种观点，认为凡房屋所有权不能成立的，从该所有权派生出来的抵押权一般都应认定为无效。而《物权法》的规定并非如此：《物权法》第一百零六条规定了所有权的善意取得，虽然这是对所有权取得的特别规定，但在该条第三款明确规定了“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。抵押权也是物权的一种，如果是善意取得抵押权，则同样应当得到保护。因此，登记机构在遇到被执行房屋设有抵押权时，应当先查看人民法院的判决书。因为在系争房屋设有抵押权的情况下，抵押权人一般都是作为第三人参加诉讼，如果参加了诉讼，法院在认定房屋买卖无效而抵押权为善意取得时，会对抵押权人的抵押权做出处理，如将返回的房款清偿债务而消灭抵押权。
如果判决书已认定抵押无效，则可按判决书和协助执行通知书撤销该项房屋所有权登记，抵押权一并予以注销。
如果抵押权人没有作为第三人参加诉讼，生效法律文书既没有认定抵押无效，也未处理债务，这种状况在实际工作中极为少见。在这一情况下，登记机构不能把抵押权一并注销。因为：一是由于行政行为所具有的公定力，在抵押登记被登记机构纠正以前或被司法机关撤销以前，这一抵押权应当推定其合法；二是协助执行应当按人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理，登记的内容应当与有关文书的内容一致，不能扩大或缩小执行的范围。
不当的登记被撤销以后，自然恢复到该项登记以前的状况，即将房屋所有权恢复为原产权人所有，而抵押权未经法定原因不会消灭，既然没有消灭，就仍应记载于登记簿。
甲方：XXXX身份证号码：XXXXXXXXXX
住所地： XXXXXXXXXXXXXXXXX
邮编：XXXXXXXX联系电话：XXXXXXX
乙方：XXXXXXXX
住所地： XXXXXXXXXXX
法定代表人：XXXXXX
邮编：XXXXXXX联系电话：XXXXXXX
根据《中华人民共和国合同法》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方申请办理 房屋抵押消费贷款，乙方提供协助服务事宜，订立本合同。
第一章 服务
第一条 服务内容：本合同签定后，甲方提供房屋抵押消费贷款申贷资料给乙方，乙方协助甲方办理贷款申请手续。
第二条 服务完成：甲方向银行申请贷款成功（即贷款银行批准此笔贷款），视为乙方提供的服务已经完成。
第二章 贷款
第三条贷款申请：甲方根据自身需要，确定拟贷款额度及贷款年限，提出贷款申请并提交
相关审批材料。
第四条发放贷款：经被申请银行批准贷款后，甲方房屋实现抵押及履行相关手续后即可
发放贷款。
第五条 甲方申请贷款总额为￥XXXXXXX元人民币（大写）XXXXXXXX整。
第六条 贷款年限为XXXX年。
第三章 服务费用
第七条 服务费用：甲方支付乙方服务费：￥XXXXX元人民币（大写）XXXXXXXXX（不含评
估费、抵押费、保险费、公证费等）。
第八条 定金：本合同签定之日甲方向乙方支付定金：￥ XXX 元人民币（大写）XXXXX。
贷款申请成功后（即贷款银行批准此笔贷款），此定金抵作服务费用。
第九条 本合同签定后，甲方提供全部贷款资料给乙方，乙方协助甲方办理贷款申请手续，如果甲方贷款申请未通过银行的审批，双方协商终止合同。乙方在3个工作日内将定金全部返还甲方。
第十条若因甲方过错致使甲方贷款申请未通过银行的审批，使本合同终止，甲方无权要
求返还定金。
第十一条 若甲方单方面终止本合同，或甲方单方面终止借贷申请，甲方无权要求返还定金。
第十二条 甲方应在乙方服务完成当日（即本合同第二条约定之情形），将剩余服务费全部支
付给乙方。
第十三条 由于贷款的成功与否是根据借款人自身资质、银行政策等综合因素决定的，故
乙方并不对此贷款成功给予承诺。
第四章 违约责任
第二十条本合同一经签定，双方需共同遵守，否则违约方需赔偿守约方的一切损失。
第二十一条逾期支付定金与服务费用的违约金计算办法：
按照所欠费用每日加收XXXX 的违约金。
第二十二条 争议的解决方法
本合同签定地为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，如借款人未能按期全额清偿到期债务，各方应协商解决，如协商不成，任何一方均可向对本合同签定地有管辖权的人民法院提起诉讼。
第五章
第二十三条付款方式：
定金、服务费由甲方以支票或现金方式向乙方支付。
第二十四条本合同一式 XX 份，甲、乙双方各执 XX 份。本合同自签订之日起生效。
甲方：（签字、盖章）乙方：（盖章）
法定代表人或委托人：（签字）
XXXX年XXXX月XXXX 日
舒兰农村商业银行贷款中心：
根据借款人与贵行签订的借款合同和抵押
人与贵行签订的抵押合同的约定，房屋所有权人及财产共有人同意将坐落在（房屋所有权证号，房屋编号）的房产抵押给贵行，为借款人（身份证号）抵押贷款元用于（经营或消费）。并承诺如贷款到期后未能偿还，同意贵行依法处置该抵押房产，所得价款优先偿还贷款全部本息。
特此承诺。
承诺人：
1.房屋所有权人（签押）身份证号：
2.共有人（签押）身份证号：
3.共有人（签押）身份证号：
4.共有人（签押）身份证号：
5.共有人（签押）身份证号：
6.共有人（签押）身份证号：
有观点认为，《物权法》第一百八十四条第（二）项规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不可以抵押，但法律规定可以抵押的除外。笔者查询现时的法律得知，法律规定可以抵押的集体土地使用权有两种。一是《物权法》第一百八十三条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。也就是说，乡镇、村企业的厂房与其占用范围内的集体建设用地使用权可以一并抵押，不得分别抵押；二是《担保法》第三十四条规定，承包人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。也就是说，因承包取得的集体荒地的使用权可以抵押。因此，农民名下的集体建设用地上的房屋不属于法律规定的可以抵押的范围，故不可以抵押。
农民名下的集体建设用地上的房屋与《担保法》第三十四条规定无相关性，但与《物权法》第一百八十三条规定有相关性，笔者试通过对此规定作文义解释、当然解释和社会学解释，来探析农民名下的集体建设用地上的房屋是否符合其规定。
对《物权法》第一百八十三条规定的文义解释。法律解释必先由文义解释入手，且所作解释不能超过可能的文义。文义解释又称语义解释，指按照法律条文用语之文义及通常使用方式，以此阐释法律之意义内容。因此，对《物权法》第一百八十三条规定的文义解释：一是只有乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权才可以抵押；二是除宅基地外的集体建设用地上的与厂房具有相似功用的生产经营性房屋，都可以与其占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押。
对《物权法》第一百八十三条规定的当然解释。当然解释，指法律虽无明文规定，但依规范目的衡量。其事实较之法律所规定者更有适用理由，而径行适用法律规定之一种法律解释方法。因此，对《物权法》第一百八十三条规定的当然解释：乡镇、村企业是社会主义市场经济的主体，从事生产经营活动的农民也是社会主义市场经济的主体，两相比较，在社会主义市场经济中，虽然农民的生产经营活动发挥的作用不如乡镇、村企业，但农民的生产经营活动与乡镇、村企业的生产经营活动功用相同，都是社会主义市场经济的有益补充，都为活跃市场和创造社会财富作贡献，“举重以明轻”，乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权尚且可以一并抵押，农民名下除宅基地外的集体建设用地上的与厂房具有相似功用的生产经营性房屋，也可以与其占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押。
对《物权法》第一百八十三条规定的社会学解释。社会学解释须以文义解释为基础，在文义解释得出复数解释结果的情形下，才能进行社会学解释。即预测不同解释结果将产生的社会效果，选择其中产生有利于社会、经济、道德秩序和公序良俗的社会效果的解释结论，摈弃其中将产生不利于社会、经济、道德秩序和公序良俗的解释结论。因此，对《物权法》第一百八十三条规定的社会学解释：各级政府鼓励、引导农民进行农村产业结构调整，就是对农业、农村工业和农村服务业之间及其各自内部不协调的地方进行调整，使结构趋于合理，促进经济的协调发展，以促进农民增收，维护农村的稳定，也有利于整个社会主义市场经济的繁荣。但是，参与产业结构调整的农民要正常生产经营，或要扩大生产经营规模，就必须获得资金支持，获得资金支持最有效、最可靠的途径就是向银行贷款，要向银行贷款就得有抵押物。目前情况下，房屋是农民最大的财产，非宅基地上建造的用于生产经营的房屋，房屋自身也有相当的经济价值，若允许其抵押，可以使农民获得必要的生产经营资金，有利于产业结构的调整，对农民正常的生产经营活动，或扩大生产经营规模，具有积极的支持作用。因此，允许农民名下除宅基地外的集体建设用地上的与厂房具有相似功用的生产经营性房屋，与其占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押，与《物权法》第一百八十三条规定并不抵触。
另外，在司法实务中，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第七条规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。据此可知，非宅基地上建造的用于生产经营的房屋，不是农民及其家人维持日常生活所需的唯一住房，在出现实现抵押权的情形时，可以作为人民法院执行的标的，使抵押权人的利益得到充分保护，同时，也不影响农村的稳定。
因此，允许农民名下除宅基地外的集体建设用地上的与厂房具有相似功用的生产经营性房屋，与其占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押，符合《物权法》第一百八十三条规定，即农民名下非宅基地外的集体建设用地上的房屋可以抵押。
金绍达:最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条规定:“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的,不影响抵押权的效力”。但是,在本例中,我们不能直接根据县人民法院的裁定书和协助执行通知书为房屋买受人办理登记手续,理由如下:
一、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》 (法释〔2004〕15号文)第9条规定:“查封不动产的,……应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的,不得对抗其他已经办理了登记手续的查封”,查封事项一经在登记簿上记载,就完成了查封行为的公示。因此,未经查封法院同意,不得处置该房产。
前述法释〔2004〕15号文第30条第2款规定:“查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的,查封、扣押、冻结的效力消灭”。但这是指查封法院对被执行财产的处置。只有查封法院才具有这一权利。其他法院对已查封的房产执行拍卖,不产生查封效力消灭的结果。
二、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号文)第2条规定:“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前,应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属”。如果该县法院依据这一文件的规定,对房屋的权属状况先进行查询,就应该知道这一房屋已被其他法院查封,而不会再对该房屋直接进行处置。
最佳答案
借款人须具备以下条件：
1.持有合法有效的身份证件，具有当地城镇常住户口或有效居留身份，有固定住所。
2.经工商部门批准，依法登记注册，持有合法有效的营业执照。
3.有固定的经营场所，有明确的生产经营计划，贷款用途明确合法。
4.信用良好，无违约行为和不良信用记录，有按期偿还贷款本息的能力，并愿意接
受 贷款行信贷结算监督。
5.能提供中信实业银行认可的合法有效的担保。
6.法律和中信实业银行规定的其他条件。
贷款期限
贷款期限可长达3年，但用于生产、经营的流动资金贷款不超过1年。
贷款额度
1.采用抵押方式担保的，贷款额度不超过抵押物价值的70%；
2.采用质押方式担保的，贷款额度不超过质押财产价值的90%。
贷款程序
1.您需要在中信实业银行的营业机构开立活期存款帐户；
2.请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；
3.由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；
4.银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同；
5.视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；
6.中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；
7.请您按借款合同的规定还本付息。
借款人需提交的文件或材料
1.借款人的合法身份证件（居民户口、居民身份证或其他有效居留证件、婚姻证明等）的原件和复印件；
2.营业执照正本与复印件；
3.借款人家庭财产和经济收入的证明（包括由借款人及其配偶所在单位人事部门出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；
4.能够证明贷款合理用途的资料，如有明确的生产经营计划、纳税凭证、采购单；
5.抵押物（质物）清单、权属证明及有处分权人同意抵（质）押的证明，有权部门或中信实业银行认可的评估机构出具的抵押物估计报告或与中信实业银行签
订的抵押物估价协议，抵押物保险单；
6.中信实业银行要求提供的其他资料。
具体贷款条件与贷款程序请详细咨询中信实业银行当地分行。
个人商用房贷款
个人商用房贷款是指以自然人为发放对象的用于购买商用房的贷款。
贷款条件
借款人须具备以下条件：
1.有合法身份证件，有当地常住户口或有效居住证件；
2.有稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息能力；
3.持有购房合同或协议；
4.能提供购房首付款或首付款证明；
5.没有不良信用记录；
6.中信实业银行规定的其他条件。
贷款期限和贷款额度
贷款期限可长达10年，最高6成。
还款方式
1.贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；
2.贷款期限在1年以上的，按月归还贷款本息。偿还方式可选择按月等额本息或按月等额本金偿还方式。
贷款程序
1.您需要在中信实业银行的营业机构开立活期存款帐户；
2.请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；
3.由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；
4.银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同；
5.视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；
6.中信实业银行将贷款直接划拨到您在中信实业银行开立的专用帐户或者由您指
定并经中信实业银行认可的帐户中；
7.请您按《借款合同》的规定还本付息。
借款人需提交的文件或材料
1.借款人有效身份证件（居民身份证或军官证、警官证、护照等）、户口簿或当地长期居住证明的原件和复印件；
2.借款人收入证明材料，包括工资单、纳税凭证等；以家庭收入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料；
3.有关购房合同、协议。
4.抵押物的权属证明文件，以及有处分权人出具的同意抵押的证明；中信实业银行认可的评估机构出具的二手房（或抵押物）估价证明；
5.提供购房首付款证明；
6.中信实业银行要求的其它文件或资料。
具体贷款条件与贷款程序请详细咨询中信实业银行当地分行。
个人房产抵押贷款
个人房产抵押贷款是指以自然人为对象发放的以个人房产抵押作为担保的且用途合法的人民币贷款。
贷款条件
借款人须具备以下条件：
1.有当地常住户口或有效居住证件；
2.具有稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息能力；
3.信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
4.借款用途为借款人在生产、经营、生活中的合法资金需要，并须中信实业银行审核；
5.有符合《担保法》规定的，并经银行认可的房产作为贷款的抵押担保；
贷款期限和贷款额度
贷款期限最长可达10年，最高7成。
贷款程序
1.您需要在中信实业银行的营业机构开立活期存款帐户；
2.请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；
3.由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；
4.银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同；
5.视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；
6.中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；
7.请您按借款合同的规定还本付息。
借款人需提交的文件或材料
1.借款人有效身份证件（居民身份证或军官证、警官证、护照等）、户口簿或当地长期居住证明的原件和复印件；
2.借款人收入证明材料，包括工资单、纳税凭证等；以家庭收入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料；
3.抵押物的权属证明文件，以及有处分权人出具的同意抵押的证明；中信实业银行认可的评估机构出具的抵押物估价证明；
4.中信实业银行要求的其它文件或资料。
具体贷款条件和贷款程序请详细咨询中信实业银行当地分行。
经营用车贷款
个人经营用车贷款是以自然人为对象发放的用于购买经营用车的人民币贷款。
贷款条件
借款人须具备以下条件：
1.有合法身份证件，有当地常住户口；
2.有固定的职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息能力；
3.能够提供中信实业银行认可的担保；
4.在中信实业银行存有购车的首付款或提供银行认可的首付款证明；
5.没有不良信用记录；
贷款期限和贷款额度
贷款期限可长达3年，最高6成。
还款方式
1.贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；
2.贷款期限在1年以上的，按月归还贷款本息。偿还方式可选择按月等额本息或按月等额本金偿还方式。
贷款程序
1.您需要在中信实业银行的营业机构开立活期存款帐户；
2.请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；
3.由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；
4.银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同；
5.视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；
6.中信实业银行将贷款直接划拨到您在中信实业银行开立的专用帐户或者由您指
定并经中信实业银行认可的帐户中；
7.请您按借款合同的规定还本付息。
借款人需提交的文件或材料
1.个人汽车贷款申请书；
2.借款人有效身份证件（居民身份证或军官证、警官证、护照等）和户口簿的原件和复印件；
3.借款人收入证明材料，包括工资单、纳税凭证、有价单证等；以家庭收入偿还贷款的，还应提供家庭其他成员的身份及收入证明材料；
4.购车合同或协议书原件；
5.在中信实业银行存有购车首付款的存单或首付款证明；
6.采取抵押、质押方式的，需要提供有权处分人（含财产共有人）同意抵押、质押的证明，同时提交所有权证书、估价、保险文件、权利凭证的原件和复印件。采取保证方式的，需要提供保证人同意承担保证责任的书面文件；
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房屋抵押贷款流程：借款人在易安贷上提出房屋抵押贷款申请，个人递交相关资料（个人身份证件、户口本、居住地址证明、婚姻状况证明，个人收入证明或资产状况证明、抵押房屋的产权证明）、如借贷人是企业法人，则需递交材料（企业营业三证、开户许可证、企业章程、企业验资报告、购销合同，近六个月的流水、去年的财务报表和近半年的财务报表、资产证明),随后由易安贷专业人员进行房产评估、贷前调查、审批、审批通过，办理抵押登记手续，借贷合同签订后，所贷金额将实时发放入贷款人的账户中，借款人要按合同定期归还贷款本息，贷款本息结清后，易安贷的专业人员将协助借款人办理抵押房屋的撤押手续，借款人就能拿回自己房屋的全部所有权。
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1.1 施工工艺流程
定位放线→复核(包括轴线，方向)→桩机就位→打桩→测桩→基槽开挖→锯桩→浇筑砼垫层→轴线引设→承台模板及梁底板安装→钢筋制安→承台模板及基础梁侧板安装→基础模板、钢筋验收→浇筑基础砼→养护→基础砖砌筑→回填土。
1.2 技术要求及验收标准
(1) 天然基础基槽(坑)机械开挖应设置标高控制点，预留20cm～40cm土体用人工清槽，以免扰动基底土体，且基槽(坑)底必须平整坚实，开挖后应及时浇筑砼垫层。
(2) 基坑开挖前须对边坡稳定(无支护基坑)、支护型式(有支护基坑)、降水措施、挖土方案、运土路线、土方堆放位置等编制好施工方案，经审查批准后方可开工。
(3) 天然基础承台必须满足刚性角的要求，否则必须与设计联系进行处理。
深基坑或基础地质情况及周边环境较为复杂的必须严格按照专项施工方案的要求进行施工支护和开挖，承台埋置较深可能对附近已有建筑物及市政设施造成影响的要在施工期间落实相应的监控措施及应急救援措施。
(4) 桩与承台的连接：桩顶嵌入承台的长度对于桩直径不小于800mm的不宜小于100mm，对于250
(5) 采用焊接接桩时钢板宜使用低碳钢，焊条宜用E43，应先将四角点焊固定，然后对称焊接，焊接完成后应冷却8分钟后方可锤击。对桩位偏位大于规范要求或地基土质与勘探资料不符时应及时与相关部门联系处理。
(6) 打(压)桩后的桩位允许偏差必须符合要求，斜桩倾斜度的偏差不得大于倾斜角正切位的15%(倾斜角系桩的纵向中心线与铅垂线间夹角)。
(7) 基础垫层浇筑前必须保证土体表面平整，无浮土、泥浆、积水，必须用木枋对垫层位置进行定位方可浇筑，垫层厚度必须达到图纸设计要求。
(8) 基础模板安装应该通线验收，截面内部尺寸不许超过±10mm，侧板高度应符合设计图纸要求，不宜高低不平。
(9) 基础钢筋验收要按施工图核查纵向受力钢筋的品种、直径、数量、位置、间距以及钢筋的搭接长度和锚固长度等内容，重点复核柱预留插筋的位置、品种、直径和数量。
(10) 基础浇筑混凝土前应将模板淋水湿润，承台内积水应及时排除，杂物必须清理干净。
11基础回填前应将基坑内模板木枋、钢顶、钢管及零碎材料清理干净才能回填。
12室内回填以分层进行，并分层碾压密实。回填土面用石粉约100mm厚做找平层，并用振板振平。室外回填土应同步进行，以免影响排栅搭设。
2 模板工程
2.1 施工工艺流程
轴线投设→柱(剪力墙)模板制安→设置标高控制点→二层梁板模板制安→线管预埋验收→验收→依次推进。
2.2 技术要求及验收标准
(1) 模板及其支架应根据工程结构的形式、特点及现场条件，合理确定模板工程施工的流水区段，均衡工序工程(钢筋、模板、混凝土工序)的作业量，以减少模板投入增加周转次数。
(2) 确定模板配板平面布置及支撑布置。根据总图对梁、板、柱等尺寸及编号设计出配板图，应标志出不同型号、单块模板尺寸、平面布置，纵横龙骨规格、数量及排列尺寸、柱箍选用的形式及间距。
(3) 水平混凝土构件模板支撑系统高度超过8m、跨度超过18m结构梁、施工总荷载大于10KN/m或集中线荷载大于15KN/m的模板支撑系统要严格对其强度、刚度及稳定性进行验算，绘制模板设计图，编制专项施工方案按程序报审，严格执行审核后的施工方案。
(4) 模板轴线引设、水平控制标高引测到预留柱插筋或其它过渡引测点，并进行交叉检查，确保无误。
(5) 柱子、墙、梁模板钢筋绑扎完毕;水电管线、预留洞、预埋件已安装完毕，绑好钢筋保护层垫块，并进行隐蔽工程验收后方可进行模板安装。
(6) 模板安装的接缝不应漏浆，在浇筑混凝土前，木模板应浇水湿润，模板内无积水。
(7) 模板工程完成后需复核梁的截面尺寸、梁板标高、开间尺寸及每一开间的板面平整度必须符合图纸及验收要求，同时模板工程完成后木工班组必须将工作面清扫干净，剩余的材料不准堆放在平桥上，要做到工完场清才能申报验收，合格后才能进行下一工序的施工。
(8) 模板支撑系统应对立杆垫板、倾斜立杆、单独立杆、水平联系杆件及探头木方进行检查并采取相应措施处理，浇捣混凝土时应有专人跟班。
(9) 底模板拆除时混凝土的强度应符合设计要求或相关规定。已拆除模板的结构，应在混凝土达到相应强度等级后才允许承受全部荷载，必要时加设临时支撑。模板拆除后必须做到材料分类堆放，以及该材料用完后必须工完场清，打扫干净。
(10) 后浇带模板的拆除和支顶应按施工技术方案进行，对照施工技术方案观察检查。
3 钢筋工程
3.1 施工工艺流程
熟悉图纸→钢筋下料→钢筋制作→钢筋绑扎(柱、墙、梁板)→验收。
3.2 技术要求及验收标准
(1) 钢筋加工制作时，要将钢筋加工表与设计图复核，检查下料表是否有错误和遗漏，对每种钢筋要按下料表检查是否达到要求，加工好的钢筋要挂牌堆放整齐有序。
(2) 施工中如需要钢筋代换时，必须充分了解设计意图和代换材料性能，严格遵守现行钢筋砼设计规范的各种规定，并不得以等面积的高强度钢筋代换低强度的钢筋。凡重要部位的钢筋代换，须征得甲方、设计单位同意，并有书面通知时方可代换。
(3) 钢筋绑扎前先认真熟悉图纸，检查配料表与图纸、设计是否有出入，核对无误后方可进行绑扎。
(4) 墙筋绑扎时应吊线控制垂直度，并严格控制主筋间距。为了保证钢筋位置的正确，竖向受力筋外绑一道水平筋或箍筋，并将其与竖筋点焊，以固定墙、柱筋的位置，在点焊固定时要用线锤校正。
(5) 梁箍筋的接头应交错设置，并与两根架立筋绑扎，悬臂挑梁则箍筋接头在下。双向板钢筋交叉点应满绑。应注意板上部的负钢筋(面加筋)要防止被踩下;特别是雨蓬、挑檐、阳台等悬臂板，要严格控制负筋位置及高度。
(6) 框架梁节点处钢筋穿插十分稠密时，应注意梁顶面主筋间的净间距要留有30mm，以利于浇筑混凝土。
(7) 受拉钢筋绑扎接头的锚固长度、搭接长度，应符合结构设计要求以及抗震设防烈度、混凝土强度等级来选择。钢筋的绑扎接头不宜位于构件最大弯矩处。同一纵向受力钢筋不宜设置两个或两个以上的接头。
(8) 当受力钢筋采用机械连接接头或焊接接头时，设置在同一构件内的接头宜相互错开。
(9) 伸出楼面的柱(插)筋应设置定位箍筋，有条件的可采用钢筋焊接固定。
(10) 梁柱节点箍筋应按图纸要求形状制作，当梁柱纵筋较密时可焊接成封闭环式箍筋然后按设计要求的间距绑扎，当现场绑扎有困难时可在柱每侧设置不少于1根￠12钢筋段与节点箍筋点焊成钢筋笼，随绑扎后的梁筋一起下沉到设计位置。
11钢筋工程完成后应复核梁的截面尺寸及梁板的标高、纵向受力钢筋的品种、直径、数量、位置间距、钢筋的锚固长度以及钢筋的接头位置是否符合图纸设计要求。
4 混凝土工程
4.1 施工工艺流程
作业准备→混凝土搅拌→混凝土运输→柱、梁、板、剪力墙、楼梯混凝土浇筑与振捣→养护。
4.2 技术要求及验收标准
(1) 混凝土搅拌过程中，应对出盘混凝土的坍落度、和易性等进行检查是否符合配合比通知单要求，现场用坍落度筒检查。
(2) 混凝土自搅拌机中卸出后，应及时送到浇筑地点。在运输过程中，要防止混凝土离析、水泥浆流失、坍落度变化以及产生初凝等现象。如混凝土运到浇筑地点有离析现象时，必须在浇筑前进行二次拌合，严禁随意加水拌合。
(3) 浇筑混凝土时应分段分层连续进行，浇筑层高度应根据结构特点、钢筋疏密决定，一般为振捣器作用部分长度的1.25倍，最大不超过50cm。
(4) 使用插入式振捣器应快插慢拔，插点要均匀排列，逐点移动，顺序进行，不得遗漏，做到均匀振实。移动间距不大于振捣作用半径的1.5倍(一般为30～40cm)。振捣上一层时应插入下层5cm，以消除两层间的接缝。
(5) 浇筑混凝土应连续进行。如必须间歇，其间歇时间应尽量缩短，并应在前层混凝土凝结之前，将次层混凝土浇筑完毕。间歇的最长时间应按所用水泥品种、气温及混凝土凝结条件确定，一般超过2h应按施工缝处理。
(6) 浇筑混凝土时应经常观察模板、钢筋、预留孔洞、预埋件和插筋等有无移动、变形或堵塞情况，发现问题应立即处理，并应在已浇筑的混凝土凝结前修正完好。
(7) 柱(剪力墙)浇筑前底部应先填以5～10cm厚与混凝土配合比相同减石子砂浆，柱(剪力墙)混凝土应分层振捣。使用插入式振捣器时每层厚度不大于50cm，振捣棒不得触动钢筋和预埋件。除上面振捣外，下面要有人随时敲打模板。
(8) 浇筑墙体混凝土应连续进行，间隔时间不应超过2h，每层浇筑厚度控制在60cm左右，因此必须预先安排好混凝土下料点位置和振捣器操作人员数量。
(9) 柱子混凝土应一次浇筑完毕，如需留施工缝时应留在主梁下面。无梁楼板应留在柱帽下面。在与梁板整体浇筑时，应在柱浇筑完毕后停歇1～1.5h，使其获得初步沉实，再继续浇筑。
(10) 梁、板应同时浇筑，浇筑方法应由一端开始用“赶浆法”，即先浇筑梁，根据梁高分层浇筑成阶梯形，当达到板底位置时再与板的混凝土一起浇筑，随着阶梯形不断延伸，梁板混凝土浇筑连续向前进行。
11和板连成整体高度大于1m的梁，允许单独浇筑，其施工缝应留在板底以下2～3cm处。浇捣时，浇筑与振捣必须紧密配合，第一层下料慢些，梁底充分振实后再下二层料，用“赶浆法”保持水泥浆沿梁底包裹石子向前推进，每层均应振实后再下料，梁底及梁帮部位要注意振实，振捣时不得触动钢筋及预埋件。
12梁柱节点钢筋较密时，浇筑此处混凝土时宜用小粒径石子同强度等级的混凝土浇筑，并用小直径振捣棒振捣。
13施工缝位置，宜沿次梁方向浇筑楼板，施工缝应留置在次梁跨度的中间1/3范围内。施工缝的表面应与梁轴线或板面垂直，不得留斜槎。施工缝宜用木板或钢丝网挡牢。
14施工缝处须待已浇筑混凝土的抗压强度不小于1.2MPa时，才允许继续浇筑。在继续浇筑混凝土前，施工缝混凝土表面应凿毛，剔除浮动石子，并用水冲洗干净后，先浇一层水泥浆，然后继续浇筑混凝土，应细致操作振实，使新旧混凝土紧密结合。
15斜屋面、楼梯段等部位混凝土自下而上浇筑，先振实低处混凝土后不断连续向上推进，并随时用木抹子(或塑料抹子)将混凝土表面抹平。
16在混凝土浇捣过程中严禁随意加水影响混凝土后期强度的增长。
17混凝土浇筑完毕后，应在12h以内加以覆盖和浇水，浇水次数应能保持混凝土有足够的润湿状态，养护期一般不少于7昼夜。
18所有部位混凝土浇筑时必须设专人跟班检查。
5砌体工程
5.1施工工艺流程
砌砖作业准备→砖浇水→砂浆搅拌→砌砖墙→验收。
5.2 技术要求及验收标准
砌体砌筑前应做好轴线引测和控制线，设置好水平标高、门窗预留洞口、窗台标高的控制点。
(1) 做好作业前施工准备，基底垃圾应清理干净、墙体拉结筋的位置、规格、数量、间距均应按设计要求留置，不应错放、漏放。
(2) 砌块砌筑前应提前淋水湿润或使用专用砂浆砌筑，砂浆应随搅拌随使用，一般水泥砂浆必须在3h内用完，水泥混合砂浆必须在4h内用完，不得使用过夜砂浆。
(3) 砌体水平灰缝厚度和竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应大于12mm。灰缝不得出现透明缝、瞎缝和假缝。
(4) 斜坡面与墙体交接处、楼地面上三皮砖及梁底顶砖均应用水泥砂浆砌筑，预留线管、线槽等部位砌筑时应按相关要求设置拉结钢筋。
(5) 钢筋砖过梁、钢筋混凝土过梁应按图纸要求设置。
(6) 凡设有构造柱的工程，在砌砖前，先根据设计图纸将构造柱位置进行弹线，并把构造柱插筋处理顺直。砌砖墙时，与构造柱连接处砌成马牙槎。
(7) 非承重墙应分次砌筑，每次砌筑高度不应超过1.5m。待前次砌筑砂浆终凝后再继续砌筑。每日砌筑高度不宜大于2.8m。
(8) 墙体顶部应预留200mm左右空隙，间隔3～5天后再将砌块用水泥砂浆斜顶砌筑，水泥砂浆必须饱满。
(9) 砖砌体施工临时间断处补砌时，必须将接槎处表面清理干净，浇水湿润，并填实砂浆，保持灰缝平直。
(10) 砖砌体的转角处和交接处应同时砌筑，严禁无可靠措施的内外墙分开砌筑。对不能同时砌筑而又必须留置的临时间断处应砌成斜槎，斜槎水平投影长度不应小于高度的2/3。
1 1 非抗震设防及抗震设防烈度为6度、7度地区的临时间断处，当不能留斜槎时，除转角处外，可留直槎，但直槎必须做成凸槎。留直槎处应加设拉结钢筋。
1 2 在操作过程中，要认真进行自检，如出现有偏差，应随时纠正，严禁事后砸墙。
1 3 所有的砌筑工程施工场地(含工作面)应每天都要做到工完场清，每个验收批申报验收时所有楼地面都要打扫干净，验收合格后才能进行下一道工序施工。
1 4 砖砌体的位置及垂直度允许偏差应符合相关规定。
摘要：文章介绍了几种房屋建筑施工工艺流程及验收标准。
关键词：施工工艺流程,验收标准
参考文献
[1]刘勇.对建筑施工监理在实施中存在的问题分析[J].价值工程, 2010 (33) .
[2]于子鹏.对建筑施工中常见安全事故的分析[J].价值工程, 2011 (03) .
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