物业公司考勤管理制度

物业公司考勤管理制度（共8篇）

物业公司考勤管理制度 篇1

XX物业公司员工考勤管理办法

1、目的为了加强员工劳动纪律和工作秩序，根据《XX集团员工考勤管理办法》结合物业公司实际情况，特制订本办法。

2、适用范围

适用于物业公司所有内部员工。

3、职责

3.1各物业处

3.1.1负责各口员工考勤的统计、监督、管理。

3.2总经办

3.2.1负责对各物业处员工考勤的复核、监督、管理。

4、工作时间

4.1物业公司人员实行每周六天正常班工作制（有特殊规定的除外）。夏季（6月1日-9月30日）上班时间为上午8：00—12：00；下午14：30—18：00，冬季（10月1日-次年5月31日）上班时间为上午8：00—12：00；下午14：00—17：30。

4.2保洁员实行每周六天半工作制。上班时间为上午7：30-11：30，下午14：00-17：30；

4.3安防员上班实行倒班制。安防员上下班时间：早班：7：00—15：00；中班：15：00 —23：00，晚班：23：00—7：00。安防员上班需提早10分钟到岗交接班。每个班每隔3天倒一次班，带班班长上班时间同安防员。队长因岗位特殊实行24小时待岗，若有突发事件，随时到岗组织处理，若晚上后半夜查岗（需打卡），次日可于早上10：00前上班。

4.4营销中心标兵岗上班时间：夏季（6月1日-9月30日）上班时间为上午8：30—12：00；下午14：30—18：00，冬季（10月1日-次年5月31日）上班时间为上午8：30—12：00；下午14：00—17：30；夜班守卫人员夏季（6月1日-9月30日）上班时间为18:00-次日早上8:30, 冬季（10月1日-次年5月31日）上班时间为17:30-次日早上8:30。

4.5车管员、监控人员、厨工上班时间依据具体工作情况而定。

5、考勤方式

5.1公司全体员工实行上下班打卡制（有特殊规定除外）。凡弄虚作假者，均属违纪行为，一旦发现，按旷工处理；

5.2因特殊原因无法打卡者（如无法录入指纹等），应立即到总经办或指定地点办理签到手续，在《员工签到表》上进行相应的签到,并由部门/处负责人确认。

6、异常考勤的处理

6.1迟到早退

6.1.1凡当月迟到或早退一次，10分钟以内（含）扣5元，10分钟（不含）至30分钟

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（含）扣10元，超过30分钟-2小时（不含）的扣发半天工资；

6.1.2当月累计迟到或早退三次以上（不含）者，全部予以双倍扣款。

6.1.3班长以上人员迟到或早退（无论公事私事）或中途外出，需事先电话告知公司负责人，否则以旷工半天处理。

6.2旷工

以下情况，视为旷工：

6.2.1无故缺勤两个小时（含）以上；

6.2.2未获批准即擅自不上班的（包括续假未批准、私自外出）；

6.2.3旷工的最小计算单位为半天；

6.2.4旷工薪资按正常上班薪资的200％扣发。

6.2.5当月累计旷工2天、全年累计旷工3天以上者，扣发当月工资及年终所有奖励，根据《员工违反劳动纪律或企业规章制度的处分规定》按严重违纪处理，与之解除劳动合同。

7、外出登记

7.1员工在上班时间因公外出须事先填写《员工外出登记表》，按实际外出时间注明往返 时间并标明去向。员工外出登记由其部门负责人批准；如因部门负责人外出、出差等原因无法及时办理外出登记手续的，应及时报总经办备案；班长以上人员外出应报公司负责人同意并到总经办报备，填写《员工外出登记表》后外出，否则以旷工处理。外出不登记或登记不完整或提供虚假信息扣30元/次，部门负责人对外出登记审批把关不严连带扣30元/次

7.2若有特殊情况直接在外办理公务，无法在有效时间内打卡的，应事先电话向部门负责人说明情况，事后应在1个工作日内补办外出登记手续，逾期未办理的按旷工处理（详见6.2）。

8、请假规定

8.1请假分为事假、病假、婚假、产假、丧假等。

8.1.1员工请假的最小计算单位为半天。

8.1.2员工请假至少应提前1天填写《请假单》，经批准后报送总经办存档。员工已办理请假手续，班长以上人员超过1天方报送总经办的，班长以上人员每次予以扣款5元。

8.1.3因突发事件（如突然生病等），事前无法请假的应及时通知部门负责人和总经办核准，并应于上班后的1个工作日内补办手续，上班后超过1天才补办手续的，每次予以扣款5元。事前无请假手续，事中未及时电话告知部门负责人和总经办的，事后补假不享有相关福利（如病假薪资、路途假、慰问金等）；

8.2请假审批权限（不论假别）：班长以下人员请假：1天以内（含）由部门/处负责人批准； 1天（不含）以上，3天（含）以下由部门/处负责人初审后，报总经办审批；3天以上，由公司负责人批准；班长及以上人员请假/调休均需由公司负责人批准；公司负责人请假，由集团总裁批准。员工请假十天以上者，需报集团人力资源部备案。

8.3新员工在试用期间请假，试用期按请假天数顺延。新员工在试用期内请假时间超过 10天（不含10天）者，若无特殊原因，将被视为自动离职；

8.4假期薪资

8.4.1病假扣日工资的30%，月累计超过3天者，超过部分按事假处理（住院除外）。连续病假3天以上者，事中及时电话报部门/处负责人及总经办核准，事后5天内提供医院住院证明方可按病假处理。

8.4.2事假按日工资的100%扣除。

8.4.3婚假、丧假、陪产假在批准范围内按全额工资(含绩效)发放。具体时间及其他规定详见《XX物业公司员工福利管理办法》。

8.4.4产假。女员工在国家规定的产假期间内，停发工资，可得到生育津贴。若员工户口或工作所在地已实行生育保险统筹的，生育津贴由生育保险基金支付。未参加生育保险统筹的，由公司支付生育津贴，按照员工本人月工资总额（不含绩效）的70%支付。

8.5请假期间不享有补贴。

8.6除病假外，正式员工才能享有各种带薪假日。

8.7员工的考勤行为将列入绩效考核范围。

9、加班及调休

9.1加班：员工因工作需要，需在休息日加班的，应提前填写《加班确认单》中的加班 联，由其部门负责人、总经办签字认可后加班，员工加班一般用调休形式处理。加班时应按照规定进行打卡，加班时间以考勤记录为准；

9.2调休：员工的加班时间由部门负责人根据工作情况，酌情安排其他时间调休。员工调休需提前填写《加班确认单》中的调休联，由其部门负责人批准后，交由总经办备案。

9.3物业处主任、主管、各部门正/副经理、公司总部人员因完成本职工作而需要延时工作、或因突发事故需履行工作职责而赶赴现场处理的，一般不予以计算加班，不作补休处理；

9.4鉴于物业服务行业的特殊性，每逢节假日、大年三

十、休息日等，物业处主任、主管、各部门正/副经理、公司总部人员、各物业处财务人员均应坚守工作岗位，服从值班安排，确保假日期间物业服务工作的正常进行。班长以上人员每日应开通手机、对讲机，确保24小时通讯正常，如遇突发事故时，应立即赶赴现场，采取有效措施进行现场控制与善后处理，并及时报告，否则按旷工、工作失职、违反《XX物业公司员工违纪及处分管理办法》等违纪处理。

10、记录

10.1《员工请假单》W-RS-008-A

10.2《加班确认单》W-RS-009-A

10.3《员工外出登记表》W-RS-010-A

10.4《员工签到表》W-RS-011-A11、有关文件

11.1《XX物业公司员工福利管理办法》

11.2《XX物业公司员工违纪及处分管理办法》

12、附则

本办法自颁布之日起执行，由物业公司总经办负责解释，原有制度同时作废。

物业公司考勤管理制度 篇2

1 物业管理公司财务管理工作的现状分析

1.1 会计基础工作不够完善

会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量,是开展整个财务管理工作的基础工作。当前,物业管理公司会计核算工作存在的一些问题严重制约了财务管理工作的顺利开展,主要表现在以下几个方面:

(1)物业管理公司缺乏统一、适用的会计核算体系。物业管理属于一个新兴的行业,在过去行业会计制度时期,没有关于物业管理的相关会计制度,导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验,而现行会计制度又过于宽泛,仅是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征,由于物业管理的对象具有多样化的特征,会计的明细科目设置具有很高的灵活性,导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中,公司财务受财务主管人员及自身行业背景影响较大,从事建筑行业的会计与从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着很大的差别,而当前既不统一又缺乏适用性的会计规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。

(2)多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度。内部控制制度是企业财务管理工作的重要制度,是企业从内部实施的一种自我监督和完善的措施。物业管理公司的内部控制很不完善,究其原因,一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大,业务活动涉及的金额一般较小,但是业务量却很大,例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单,没必要专门设置内部控制部门和机构。另一方面,在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员。内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长,并且以大型单位为主,在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系,物业管理公司的财务人员往往没有真正全面地学习和应用过内部控制的相关理论和方法。

(3)物业管理公司会计从业人员的素质有待提高。客观性、真实性是会计核算的基本特征,也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看,一些公司领导在人事安排上用人唯亲,不以会计人员的职业道德、素质及专业知识为用人标准,而以方便自己对财务人员的控制来选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理、不相容职务分离的原则未被贯彻实施,会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。

1.2 融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素

融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈问题。物业管理行业利润低,公司规模普遍较小,在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。因此,内部融资成为物业管理公司筹措资金的主要方式。

1.3 企业投资水平不高

物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处:可供投资的项目较少;受物业管理公司自身经营规模与资质的限制,物业管理公司往往缺少好的投资项目;投资决策缺乏科学性,表现在决策者没有做好资料收集与科学分析工作,往往凭感觉作决定,而且没有一个好的投资管理团队,致使投资项目存在很大的风险。风险之一是投资方向错误,会导致投资项目无法满足消费者需求,而没有足够市场的投资自然无法取得回报;风险之二是对投资的资金支持断裂,如果没有完善的投资计划作保证,缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾,很容易导致投资项目的夭折,导致前期资金的投入无法收回,给公司造成巨大损失与浪费。

1.4 企业营运资金管理水平低

企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面,营运资金管理得好,则企业资金循环越快,对资金的需求压力就小,资金的使用效率也就高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善,资金从投入到收回的运转周期长,滞留资金多,影响了资金的盈利能力。此外,由于经营管理不善,资产破损丢失的现象时有发生,影响了物业管理公司营运资金的正常使用。

2 提高物业管理公司财务管理水平的几点建议

2.1 加强对物业管理公司的外部支持

(1)政府部门应给予必要的支持。物业管理服务水平关系到居民居住环境的好坏,物业管理水平高,居民的居住环境才能安全、舒适。国家在大力支持经济适用房的同时,有必要关注相关配套设施的建设,给予物业管理行业以必要的扶持。

(2)制定一套会计准则实施意见作为开展会计工作的指导。当前,企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则,是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。而在实际工作中,企业具体会计科目的设置依赖于会计从业人员的经验与职业判断,依赖于公司的业务需要。在会计科目设置方面,物业管理公司缺乏以往的经验可以借鉴,当前的会计准则也没有提供具体的指导意见,这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上,建立适用于物业管理公司的会计准则实施意见,保证各物业管理公司在会计体系建设过程中有法可依,使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时,还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自主权,可以根据自身的实际情况灵活开展工作。因此,这一会计规范实施意见是一种引导和帮助企业会计管理的实施规范,而不是强制性的实施规范。

2.2 物业管理公司要努力提升自身的财务管理水平

(1)物业管理公司要努力拓宽融资渠道。融资工作始终应该作为物业管理公司财务工作的一项重要内容,常抓不懈,努力开拓新的融资渠道,开创新的融资方式,满足日常经营与项目投资的需求。从具体的融资方式来看,在未来一定时期内,内部融资仍然是物业管理公司主要的融资方式,如何做好内部融资工作是解决物业管理公司融资问题的关键。物业管理公司要从提高自身经营管理水平出发,努力提高企业的盈利能力,只有保持良好的发展势头,原有的投资者才会增加投入的资本金,才能吸引新的投资者对公司进行投资。在公司盈利状况良好的情况下,公司才能产生足够的留存收益转作对公司的投资,因此,提高企业的盈利能力是实现企业内部融资良性循环的关键所在。

在做好内部融资工作的同时,物业管理公司应该积极探索可能的外部融资渠道。银行借款是当前物业管理公司可以选择的外部融资渠道之一。物业管理公司要想获得银行贷款,首先要立足于自身良好的经营状况,提高盈利能力,降低公司的经营风险。其次,公司要恪守信用,在业主、同行业企业之间形成良好的声誉,按规定办理各项银行存贷业务,逐步建立起良好的银企关系。

(2)提高物业管理公司人员的素质。人才建设始终应该放在公司发展中的首要位置,提高人员素质是提高公司管理水平的基础条件之一。公司财务管理工作不仅仅是公司财务部门的事情,而是关系到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。财务管理活动为公司经营管理筹集、分配所需资金,涉及公司经营的整个过程。同时,财务管理活动受到公司经营状况、公司规模等方面的限制。因此,财务管理活动与公司经营管理活动密不可分。要提高公司财务管理水平,为公司财务管理活动营造一个良好的融资环境,需要所有员工的共同努力。在培养财务人员的过程中,首先要严把会计从业人员的准入关,坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门;要加强会计从业人员的思想道德教育,注重对会计人员职业道德素质的考察和培养,使公司财务部门成为一个思想觉悟高、专业技能强的部门。公司要鼓励财务人员进行会计继续教育和学习,及时更新自己的知识和技能。

(3)积极拓展与开发新的投资项目。物业管理公司要在做好服务社区工作的同时,努力探索新的经营途径,发现新的投资项目。物业管理公司要在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围,通过与其他部门、单位的合作实现互利共赢。例如,与城市商业银行或者储蓄所合作,为居民提供便利的自助服务金融机构,即物业管理公司提供场所并负责机器设备与场所安全,银行部门提供技术支持,这样既能为居民提供便利服务,又可以开辟新的收入来源;物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势,创办自己的家政服务公司,开展房屋维修、管道维修、室内装饰、园林绿化等业务,通过增加服务项目来提高自己的收入等。

摘要：随着我国房地产市场的兴起与成熟,物业管理行业取得了长足的进步与发展。但同时,物业管理公司的财务管理工作显得相对滞后,例如在制度建设、人员配备及会计工作的具体组织实施中存在着许多亟待解决的问题。为了进一步促进我国物业管理公司的发展,有必要针对这些问题作一些有益的探讨。

关键词：物业公司,财务管理,企业融资

参考文献

[1]马红梅.物业服务企业财务管理常见问题的探讨[J].城市开发, 2008(11).

物业公司考勤管理制度 篇3

【关键词】高校后勤管理；引进 ；物业管理公司；分析探讨

我国高校从1999年开始已全面推行了后勤社会化服务改革,根据当时的社会主义市场经济的需求,努力打破传统的后勤行政管理模式和管理体制。这些年来通过逐步加大学校投入、挖掘后勤内部潜力、积极引进社会资金、开放后勤市场等方式,除了在提高后勤硬件档次、改善校园环境、后勤服务质量等方面取得了长足的发展和进步外,同时也使高校后勤渐渐做到了管理企业化、服务商品化，为学校物业管理的实施提供了体制上的有效保證。从而使我国高校后勤物业管理迎来了更深层次、更进一步的发展机遇，同时也不断提高了对服务质量的需求，以及为高校物业管理的发展带来了积极挑战。

一、物业管理在我国高校后勤中存在的问题

1.后勤物业管理服务理念无法适应目前的发展需要

物业管理公司进入我国高校后勤管理的首要内容便是对高校后勤管理进行改革。其主要目的是逐步向社会挖掘后勤内部潜力和开放后勤市场，以达到提高后勤服务质量，逐步做到管理企业化、服务商品化。有不少人认为高校实行物业管理是在卸下“包袱”、甩下“包袱”,是将物业管理公司直接推向社会。在此同时需要物业管理人员有个正确的职业观念，不要认为只拿固定工资就好，其他都不管，一定要正确的看待企业效益与个人利益之间的关系。物业管理公司领导者一定要正确引导员工、关心员工，使他们愉快地在管理服务中适应各种形势发展的需求。

2.高校后勤物业管理制度还不够完善

我国高校后勤物业管理制度一般有业务、综合、财务、行政管理制度等，我们常见的主要有各类人员岗位责任制、管理机构职责范围，以及服务规范和操作程序等。辖区的管理制度通常分为各区域内的物业管理规定、用户手册、物业管理公约等。我国各高校物业管理部门目前虽然也制定了诸如行为规范、岗位职责、工作程序、工作标准等相关的制度，但是这些还不成体系、不够完善，且在实际执行时也无法做得相对严格，种种原因都说明了我国高校后勤物业管理制度还不够规范、不够健全。

3.高校后勤物业管理的质量和服务水平不高

因为我国高校的后勤物业管理不是一个独立的企业，仅仅只是高校的一个组成部分，学校也只是每年拨付相应的费用给物业管理部门，高校师生并不是直接支付物业费的“支付者”，他们只是物业服务的“接受者”，因此，他们无法要求或是很难要求物业管理部门的服务水平、服务质量能有所提高。高校后勤物业管理部门在服务质量上主要存在着四个问题，第一，对学校的环境管理不够到位，没能采取正确、有效的措施进行环境管理工作；第二，对学校的卫生保洁和校园绿化方面管理不够全面，存在着只重视主干道的卫生，忽视偏僻角落等地方的卫生等；第三，对学校服务范围内的设备、设施定期维修保养、巡检等方面做得不够到位；第四，物业管理部门不能够主动的服务学校，在服务方面存在着不到位、不及时的情况，常出现拖拉工作的现象。

二、 我国高校后勤物业管理目前的现状

我们从高校后勤管理的性质来说,它其实只是高校后勤管理工作的一部分, 自后勤物业管理改革以来,这段时间是一个计划经济到市场经济的过渡时期。然而在这段过渡时期,我国高校后勤物业管理部门在面对机遇的同时也面临着挑战。高校物业管理不仅脱胎于高校,而且其服务对象同样是高校内部，它们之间着种种密切而又复杂的联系。目前我国还有很多高校没有建立后勤物业管理体系,这些高校的管理行为其实差不多都是行政行为。高校的后勤物业管理其实只是建立了管理体制框架，在其部门内部实施了相应的规范物业管理制度的一系列机制。但是这种物业管理思想依旧处在市场不完善、不健全的建立状态，它的运营模式没能完善、完全的建立。目前我国一些高校的物业管理仍然沿用着传统的管理体制，有些高校的物业管理公司虽然在名义上是从学校分离出来的，并且有着独立的企业在运行。但这些企业不具有独立的法人资格，和学校依旧存在着附属关系。

三 、对我国高校后勤物业管理提出的建议

1.高校后勤管理需引进专业的物业公司

很多人认为高校后勤管理需要引进专业的物业管理公司，从而增强市场竞争意识。我国高校后勤物业管理目前正在向市场经济意识转变，能够适度引进专业的物业管理公司参加高校的后勤管理,像这样的模式是可以对学校物业管理观念进行转变的，同时还能使高校后勤物业管理公司学习到更专业的、更先进的服务手段和管理经验，增强危机感和竞争意识。我们认为高校的教职工也要改变一些观念,逐步树立正确的有偿服务理念、市场意识和服务意识，从而推动高校后勤物业管理更进一步的顺利发展。

2.高校后勤物业管理公司需提高服务质量

我们知道高校后勤物业管理服务的对象其实就是高校的师生员工。所以，物业管理公司在服务的过程中一定要坚持“以人为本”的理念,树立好高校后勤物业管理的品牌形象。并且需要做好以服务促进物业管理的进步,从服务质量中求效益,为高校师生员工提供休闲、学习、娱乐、生活等全方位服务,以此来推进高校后勤物业管理有效、协调的发展。同时为师生员工提供全方位、高效、优质的服务。营造经营有序、文明向上、服务周到、舒适、环境优美的良好环境,让师生满意。在提高硬件档次、改善校园环境、提高后勤服务质量等方面需要不断加强进步、发展。

3.高校后勤物业管理公司需加强创新管理体制

大多数人认为高校物业管理公司在今后的发展中一定要从根本上理顺产权关系,建立独立核算、自负盈亏、自主经营的经济实体,并需不断地增强其自我发展能力。物业管理企业需在管理上提高管理效率、减少管理层次；在运营上需不断拓宽经费来源等,以此为物业管理企业的发展注入一个新的层次,使物业管理工作能够长期良性循环以及使高校后勤物业管理工作逐渐走向市场化、规范化、专业化经营的轨道,这样有利于高校教育事业产业化发展。

我们认为高校后勤物业管理公司作为经营服务实体,就一定要进行机制转换，愿意为教育服务、能正确把握改革方向、高效、选配精干的领导班子；以及尽量减少物业管理人员和层次,提高工作效率；在此同时还需努力、争取实现经营机制的创新等,并坚持按产业化、企业化的要求,建立一个有效的、协调的运行机制,最大限度地对各种资源配置进行优化,降低其经营成本,同时建立一个健全“自我约束、独立核算、自我发展、自负盈亏”的现代企业制度。从而形成一个具有我国高校特色的后勤物业管理发展模式。

参考文献

[1]李跃建.我国现阶段高校后勤管理模式研究[D].华中师范大学,2002年.

[2]汤占利,王海.浅谈高校物业管理监管工作新模式[J].高校后勤研究,2010年01期.

[3]张舟.高校后勤物业管理探析[J].全国商情(理论研究),2010年04期.

[4]王峰.如何创建富有高校特色的管理模式[J].城市开发,2010年05期.

[5]李才俊,万瑞林. “四会、四自”学生管理模式的探索与实践[J]. 教育文化论坛, 2010年03期.

[6]赵海霞.高职工商企业管理专业教学新模式研究［J］.职业教育研究，2009年01期.

（作者单位：广西壮府建工物业服务有限公司）

物业公司考勤管理制度 篇4

大同市城开物业管理有限责任公司

考勤及工资管理办法

为加强公司员工考勤及工资管理，统一标准、规范制度。根据公司自身的特点及物业管理行业的性质,为保证公司有一个高标准的员工形象，使员工各司其职、各尽其职、各获其酬，特制定考勤及工资管理办法。

第一条考勤制度和工资管理是企业管理的重要组成部分。

第二条组织工作程序

公司考勤、工资管理由人事行政部负责。指定专人负责员工的考 勤情况，逐日如实考核每名员工的出缺勤情况，详实地记录员工到离 岗位时间和休假时间，每月5日前汇总上月考勤。并将各种假条核准 并经人事行政部公司经理和总经理审核签字后，交给财务会计，以保 证工资如期发放。

第三条工作时间及各种假期

1．各部门可按实际情况为员工安排休息。特殊岗位，视工作需要安排工作时间。

2．公司员工必须遵守公司规定的作息时间及考勤制度，这是每位员工的职责也是员工必须履行的义务。

第四条请销假制度及考勤登记制度

1．公司实行请、销假制度。员工请假必须提前，事后销假。请假l天部门主管批准即可，扣除当月全勤奖及当日工资。请假在2

天以上(含2天)，由部门主管报公司副总经理审批，扣除全勤奖及请 假日工资。事先不请假的按旷工处理；事后不销假的，按照延长假期 处理，属于旷工的，按照旷工处理。

2．公司考勤实行指纹打卡制度。设考勤员按照员工实际出勤情况记录考勤。

第五条迟到、早退、脱岗及旷工

1．迟到：按规定的上班时间未到岗者，无正常原因，五分钟即为迟到。超过十五分钟，不到六十分钟计为旷工半天，按事假一天半处理。超过六十分钟仍未到岗者应计为旷工一天，按事假三天处理。

2．早退：未按规定下班时间离岗者，称为早退。早退等同迟到处理。

3．脱岗：工作时间未在工作岗位上，脱岗半小时以上四小时以下，扣除全勤奖，扣当日工资，并给予相应的处分。脱岗四小时以上者，按旷工1天处理，即按事假三天处理，扣除当月全勤奖及三天工资，并给予相应处分。

4．旷工：未事先办理请假手续，超过上班时间十五分钟仍未到岗而又不及时通知考勤人员；或迟到早退一年内累计达到三次(含)以上的；或请假未获批准，私自休假者；或未经部门经理同意私自倒休者；以及各种假期逾期未归，而又无续假手续者，均计为旷工。旷 工一天即为事假三天处理。旷工三天以上，即为自动离职处理。

第六条各种假期的计算及申报

1．病假:

(1)员工因病休假，需持有公司指定合同医院的诊断证明(非合 同医院急诊三天以内有效)，交送部门经理(主管)，经批准方可休假。

(2)如急诊不能按时上班，需让亲属在上班后一小时内报知部 门经理(主管)，并在上岗后持急诊证明办理补销假手续。

(3)出差或其他休假期间，因病不能如期返回，需及时通知考勤 员。回来后持当地医院急诊证明销假。

(4)员工在合同期内患病或非因工负伤，给予l～12个月的医疗 期，详见《劳动(劳务)合同管理办法》。

(5)员工患病超过医疗期未愈的，按劳动法规定予以提前终止合 同，并发给一定补偿金。合同期满，医疗期自行终止。

(6)员工因病确需占用工作时间去医院就诊的，应先征得本部门 经理同意。就医时间作为病假(需出示医生诊断证明)计算。

2．事假：

(1)员工请事假应提前l个工作日向部门经理(主管)提出申请。

(2)遇急事来不及事先请假者，应及时用电话报知部门经理(主 管)，经批准后方可休假，事后应补办销假手续。

(3)试用期员工发生事假，则顺延试用期。

3．工伤：凡在工作时间内发生事故而造成的工伤，应及时通知人事行政部，经调查、鉴定后方可确认为工伤。

4．婚假：试用期满，转正的员工结婚，须持结婚证向人事行政部申请，婚假三天。男员工年满25岁，女员工年满23岁，属晚婚，奖励晚婚假七天。

5．怀孕假：女员工预产期前l5天，可离岗休息。

6．产假：按计划生育有关规定，产假90天。符合国家规定晚婚 晚育条件的，增加产假l5天。当年产假超过90天，不再享受当年年 假。

7．第一次人工流产假：符合生育年龄者，第一次人工流产假以医院证明和人事行政部签字认可作为休假依据按病假处理，两次以上流产按事假处理。领有计划生育指标者，自然流产按病假处理。

8．产前检查假：符合晚育年龄者，自怀孕至分娩止，享有产前检查假，根据计划生育有关规定执行，每次不超过四小时。每次请假须经所属部门经理批准，方可生效，享受此假不影响工资待遇。

9．哺乳假：女员工生育，自婴儿出生后到满一周岁，每天可享受1小时哺乳时间，不得累计使用，过期作废。此假不影响工资待遇。

10．义务献血假：凡响应国家号召进行义务献血者，除公司给予 物质补助外，还享有15天有薪假，假期最多分两次休完。

11．法定假和公休假：按劳动法有关规定处理。

第七条请假审批权限

1．病假：以公司指定区县级以上医院证明为准。一天以内由部门主管审批，两天以上(含两天)由副总经理审批。

2．事假：一天以内由部门主管审批，两天以上(含两天)由副总 经理审批。五天以上（含五天）由总经理审批。

第八条倒休由部门经理负责安排。

第九条加班与加点

1．公司不提倡加班。

(1)部门安排加班加点，应事先提出充分理由，准确计算加班工 作量和加班人数，由部门经理审核后，报公司主管领导批准。

(2)部门组织加班加点必须事先办理申请审批手续。临时特殊性 的加班，应征询部门经理和公司主管领导批准，并补办审批手续。

(3)各部门经理应合理安排员工工作时间，提高工作效率，尽量 减少不必要的加班加点。人事行政部认为部门组织的加班加点过多，有权向总经理建议，核减部门经理绩效工资及奖金。

(4)部门经理应在3个月内安排有关加班加点的员工倒休，过期不休的，倒休作废。

2．具备下列情况之一者，可组织加班加点：

(1)在法定节日和公休假日，为保证公司业务不中断而安排的值 班；

(2)公司发生重大事件或进行重大活动时；

(3)如发生严重自然灾害或其它灾害，为抢救生命财产时；

(4)为应付公司发生的其它突发事件时。

3．公司在公休日、节假日组织的文体娱乐活动不计为加班。

第十条加班倒休和加班加点工资

1．员工加班原则上不支付加班工资，部门经理安排有关加班加点 的员工倒休。

2．应完成的工作由于个人原因未完成的，或领导限定时间完成而

没完成，或加班在1小时以内的，或未经部门经理批准的加班或加点，不计为加班或加点。

第十一条工资

1．薪金每月发放一次，次月l5曰发放上月工资，如发薪日为节假日，则酌情提前或顺延一天发放。

2．法定节假日，薪金照发(上班员工发放，休息员工不发放)。

3．新员工工作未满一月者，其薪金按实际出勤日发放．工作未满一月辞工者，薪金按实际天数计发。

4．公司实行全勤奖励制度，转正员工每月全勤奖金为：人民币50元。

5．工资计算方法：公司采用月工资计算方法核算员工工资，即：实发工资=(基本工资+岗位工资)／月应出勤天数X实出 勤天数+全勤奖一各项扣款～个人所得税

各项扣款包括：迟到、早退、事假、病假、脱岗、旷工等应扣 款项。

特别提示：员工薪金为公司机密，任何人不准相互打探，否则将严加处罚，直至辞退。

第十二条附则

1．本制度自下发之日起试行。

公司考勤管理制度 篇5

考勤是企业管理的基础性工作，是计发工资等待遇的重要依据。为加强公司考勤管理，严肃考勤纪律，特制定考勤管理制度：

第一条 根据公司经营需要工作时间为星期一至星期六，每周日休

第二条

第三条

第四条

第五条

第六条

第七条

201

公司考勤管理制度 篇6

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公司考勤管理制度模板

第一章 总 则

第一条 为维护正常的工作秩序，强化全体职工的纪律观念，结合公司实际情况，制定本制度。

第二条 考勤制度是加强公司劳动纪律，维护正常的生产秩序和工作秩序，提高劳动生产效率，搞好企业管理的一项重要工作。全体员工要提高认识，自觉地、认真地执行考勤制度。

第三条 公司的考勤管理由人力资源部负责实施。

第四条 各部门经理、主管对本部门人员的考勤工作负有监督的义务。

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第五条 公司考勤实行打卡制度，员工上、下班均需打卡（共计每日2次）。员工应亲自打卡，不得帮助他人打卡和接受他人帮助打卡。

第六条 考勤记录作为年度个人工作考评的参考依据。

第二章 具体规定

第七条 工作时间

1、本企业全体员工每日工作时间一律以八小时为标准。

2、上午上班时间为8时30分，下班时间为12时；下午上班时间为13时，下班时间为17时30分。

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第八条 迟到、早退

1、班15分钟以后到达，视为迟到，下班15分钟以前离开，视为早退。

2、以月为计算单位，第一次迟到早退扣款10元，第二次迟到早退扣款20元；第三次迟到早退扣款30元，累计增加。

3、迟到早退情节严重屡教不改者，将给予通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同处理。

4、遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况，属实的，经公司领导批准可不按迟到早退处理。

第九条 请销假

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1、主管以下人员（含主管）请假一天的由部门经理批准，两天至三天的由分管领导批准，三天以上的由总裁批准；部门经理、总裁助理、副总裁请假由总裁批准。所有请假人员都须在人力资源部备案。

2、员工因公外出不能按时打考勤卡，应及时在考勤卡上注明原因，并由部门经理签字确认。

第十条 病假

1、员工本人确实因病，不能正常上班者，须经部门经理批准，报人力资源部备案，月累计超过两个工作日者，必须取得区级以上医院开据的休假证明。

2、患病员工请假须由本人或由直系亲属于当日九点前向所在部门领导或公司主管领导请假，经批准后方可休假。

3、经公司领导批准，当月累计病假两日（含两日）以内的，每日扣

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绩效考核分值3分。

4、患病员工如有区级以上医院开据病假条的，当月病假累计三日（含三日）以上者，每日扣绩效考核分值5分。；全月病假者，扣除全部绩效工资；连续病假超过三个月者试为自动辞职或按北京市相关政策执行。

5、员工必须在病愈上班两日内将病假条主动交给人力资源部核查存档。

第十一条 事假

1、员工因合理原因须要本人请假处理，并按规定时间申请，经公司领导批准的休假，称为事假。

2、请事假的员工必须提前一天书面申请（如遇不可预测的紧急情况，必须由本人在早晨九点以前请示公司领导），如实说明原因，经部门

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领导报经公司领导同意后，方可休假，否则按旷工处理。

3、事假按照日工资标准扣除。

4、事假可以用加班加点时间调休，但必须经过公司领导的批准，经批准的调休事假可不扣发。

5、员工在工作时间遇有紧急情况需要本人离开岗位处理的，也按上述有关规定执行。

第十二条 年假

1、员工在公司工作满一年，享受每年7个日历日的年假。工作每增加一年假期增加一日，但最长假期不超过14个日历日。

2、年假需一次休完，当年未休年假者不得累计到第二年。

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第十三条 婚假

1、员工请婚假时，必须本人持法定的结婚证填写婚假申请单，经部门经理批准，交人力资源部审核。

2、婚假假期为三天，男方25周岁、女方23周岁为晚婚，晚婚假期共计10天。

第十四条 产假

1、女员工正常生育时，给予90天（包括产前15天）产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加15天，符合晚育年龄的增加30天产假。

2、女员工怀孕三个月以内流产的给予20-30天妊娠假，怀孕三个月

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以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。

3、女员工休假前需要有医院证明，经所在部门经理同意后，报人力资源部批准，方可休假。

4、男员工产假的护理假为15天。

第十五条 丧假

员工供养的直系亲属（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女）死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假5天；员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，部门经理签字后，经人力资源部批准后，交考勤员考勤。

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第十六条 旷工

1、未向部门和公司主管领导书面申请并经批准者，或未按规定时间请假，或违反病、事假规定，或违反公司制度中其它有关规定等行为，均视为旷工。

2、旷工一日（含累计）者，扣发当月全部薪金的20%；旷工二日（含累计）者，扣发当月全部薪金的50%；旷工三日（含累计）者，当月只发580元的工资；旷工超过三日（含累计）者，公司视情况给予处理。

第三章 附 则

第十七条 本制度解释权归人力资源部。

第十八条 本制度自颁布之日起执行

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 商标法概述之货源标记及原产地名称 http://s.yingle.com/w/qq/693250.html

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 多式联运经营人的损害赔偿责任如何确定 http://s.yingle.com/w/qq/693248.html

 商标法对驰名商标保护的解读

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 人身损害赔偿请求权可以继承吗

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载

怎

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才

能

避

免

侵

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 精神损害赔偿的范围有哪些

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 商标权与商号权冲突的解决之道

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 精神损害赔偿与死亡赔偿金可以同时存在吗 http://s.yingle.com/w/qq/693232.html

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 机动车物损交通事故损害赔偿协议书（2018最新）http://s.yingle.com/w/qq/693223.html

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对物业管理公司内控的探讨 篇7

物业管理公司是我国社会发展中, 尤其是房地产企业迅猛发展中不可或缺的一种新兴行业。自上世纪90年代至今, 物业管理公司在我国的发展已达20余载。但是在内部管理与控制方面尚存在许多不甚完善之处, 亟待规范。而加强内部管控, 有助于物业管理公司提高运营效率, 同时在会计核算等财务管理方面也能更加安全与准确。

二、物业管理公司实施内部控制的必要性分析

(一) 有助于物业管理公司的财务检查与财务内控

实施内部控制, 有助于物业管理公司进行财务检查和财务内控。主要体现在:作为财务监督的主要方式, 财务检查通过利用良好内控环境下的会计核算资料, 检查物业管理公司财务收支与各类经济活动是否有效、合理合法。而在物业管理公司良好的内控机制下, 财务控制得以渗透到公司各个环节与部门, 使之更全面。

(二) 有助于物业管理公司及时做出财务计划与财务预测

面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境, 物业管理公司需在自身发展中及时做好预测与计划, 把握市场发展机遇, 制定出可行的经营目标。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测, 以及对未来发展和资金运用做出可行性预算, 为经营决策提供可靠依据。

(三) 有助于物业管理公司进行资金管理

资金管理不仅是财务管理的核心, 还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制, 有助于物业管理公司进行资金管理。在内控机制的作用下, 物业管理公司得以充分考虑资金的余缺情况, 充分利用闲置资金, 或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理公司的资金需求, 又能降低资金使用成本。

三、物业管理公司实施内部控制的有效性分析

(一) 在制度层面上物业管理公司内控较为薄弱

目前, 我国物业管理公司的内控机制相对薄弱, 在制度上尚不健全。主要体现在以下几个方面:第一, 目前我国物业管理公司尚没有较为全面完整的内部控制规范, 使物业管理公司在内部管理上“各有家法”, 无法实现纵向比较;第二, 随着市场环境的愈发健全, 越来越多的物业管理公司开始逐渐重视内部控制。但是, 由于物业行业整个大环境内控机制的匮乏, 造成物业管理公司在内部管理与控制, 以及在财务管理中, 都存在一定的不规范、待解决问题;第三, 由于房地产市场的影响, 我国物业管理公司的组建方式并不统一, 导致在财务管理方面, 有些物业管理公司实行主办单位的行业财务会计制度, 而有些物业公司则是依据自身特点与经营需要, 自行建立一系列会计核算科目以及财务管理和内控制度。这种“多模式”化的内部控制形式, 并不利于物业管理公司的未来发展与管理。

(二) 物业管理公司的内部控制效率有待提高

目前, 我国物业管理公司的内部控制依然停留在传统手段, 如人工操作。而随着市场的发展, 现代企业经营环境日趋复杂, 无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其内部控制依旧采取传统人工手段, 不仅需要耗费大量人力物力, 工作效率也得不到提升。而且, 内部控制人员由于需要忙于核对、验证各种数据, 可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时作出预测和分析, 从而影响了物业管理公司的未来发展。另外, 长期处于低效率, 可能会造成物业管理公司的内控机制“流于形式”。

(三) 物业管理公司管理者及相关人员对内控重视不足

目前, 我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。而且, 由于内控意识的匮乏, 使物业管理公司的内控人员普遍素质较低, 专业能力十分有限, 甚至还存在在岗人员不具备岗位专业知识的情况。造成原因主要源于公司领导对内部控制的认识不足或者对内部控制的认识存在误区。有些管理者认为内部控制从属于财务管理, 操作人员也应即为公司会计人员, 根本不重视内部控制专业队伍的建设。还有些物业管理公司在内控人员的安排上任人唯亲, 常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司内部控制工作。而这些人员常常一味迎合领导, 使内控机制形同虚设。其实, 公司管理者及相关操作者的态度往往决定着工作质量的好坏。而这种漠视态度不仅不利于物业管理公司的内部管理与控制, 同时也不利于其未来发展与进步。

四、如何进一步加强物业管理公司的内部控制

(一) 通过预算控制于“事前”做好内部控制

事前控制主要指“预算控制”, 即物业管理公司发生经济业务时, 要将实际情况与预算目标相比较, 倘若物业管理公司发生的业务事项与预算目标不相符, 则应予以否决或者提请管理层进行决策。此外, 要根据岗位职责赋予每名员工的操作权限, 以于业务发生前便能有效落实每项经济业务的人员责任。进行事前控制, 能有效提高物业管理公司内部控制的客观性, 同时还能克服在控制过程中的“人情障碍”。

(二) 通过业务操作控制与会计内部控制于“事中”做好内部控制

事中控制顾名思义, 是在经济业务发生过程中所进行的管理工作。根据西蒙 (1978年诺贝尔经济学奖得主) 的“有限理性”原则:倘若对过程进行良好的控制与管理, 那么必能得到理性的结果。可见事中控制的必要性与重要性。事中控制主要通过以下两种程序实施控制, 即业务操作控制与会计内部控制。详见表1。

(三) 通过核对检查相关事项对规范的完成情况于“事后”做好内部控制

这种检查核对主要体现在以下几方面:首先, 数据核对。将财务部门的数据记录与业务部门的实际情况相核对, 通过数据检查其是否相符, 此为内部数据核对。此外还可以利用外部数据核对。比如, 利用银行的电子对账单, 检查物业管理公司实际收付的资金与银行记录是否相符。其次, 风险监测。根据物业管理公司可能面临的各种风险类型 (比如经营风险、筹资风险、市场风险等) , 设计风险模型, 并注意搜集实际风险数据, 评估风险对公司的“破坏”程度, 生成风险评估报告。再者, 检查公司前期计划的完成情况。物业管理公司可以定期将实际绩效与前期设定目标相比较, 审核实际与计划的“偏颇”程度, 并设定未来发展或改进方向。

(四) 建立健全物业管理公司的内部控制体系

建立健全物业管理公司内部控制体系要做好以下几点:首先, 建立内部审计部门, 开展定期不定期的内部审计工作。通过公司内审, 及时找出管理中的工作漏洞和岗位漏洞, 尽快筹划解决方案, 查漏补缺。同时建立内控岗位责任制, 明确各岗位的权力责任, 对于内控工作不力的部门和人员, 内审部门要严格披露。其次, 建立内部控制考评机制, 对内控工作进行全程监督, 根据定期对内控监督审查的结果, 进行合理的奖惩, 提高各部门参与内控管理的积极性。再者, 对公司收费业务合理规范, 制定一系列收费管理细则, 要求物业收费标准及细则透明化。引用先进的收费软件系统将计费、收费流程信息化, 合理界定操作权限, 核实收费业务进程, 定期向业主公布。

(五) 进行全面分析工作, 防范公司潜在风险

物业公司通过收取物业管理费获得运营资金。这部分资金除满足正常的运营管理以外, 公司还会开展一部分投资活动。投资必然存在风险。物业公司应建立财务分析小组, 对投资项目进行全面的财务分析, 将投资风险控制在公司可以承受的范围之内。同时, 财务分析小组应随时关注公司的资产负债水平, 了解公司财务运转状况, 科学判断公司的经营风险程度, 保证运营资金的合理运作, 为公司高层的正确决策提供可靠依据。另外, 分析小组应与内审部门相互合作, 及时查补公司财务制度中的漏洞, 防范财务风险。

参考文献

[1]许荣平, 浅议物业公司的财务管理[J].中国商界 (下半月) , 2010, (06)

[2]林艳, 周虹妤.物业公司财务管理浅析[J].企业科技与发展, 2010, (22)

[3]金侠鸾, 王永.国内物业企业财务管理分析[J].热带农业工程, 2011, (01)

[4]武建伟, 现代物业企业内控制度的设计[J].会计之友 (中旬刊) , 2008, (8) .

[5]凌逊荣, 浅议建立规范的物业公司会计制度[J].上海会计, 2011 (5)

物业公司考勤管理制度 篇8

摘要：本文首先介绍了什么是物业管理公司和业主，然后介绍了物业管理公司和业主的委托代理关系，最后探讨了协调物业管理公司与业主关系的方法。

关键词：物业管理；业主；关系

一、物业管理公司与业主的定义

1、物业管理公司

物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。

2、业主

业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。业主是在区分所有权制度下的一个法律概念。

3、物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

二、物业管理公司与业主的关系

物业管理公司受业主的委托，对其物业实施管理与维修，对业主提供各种服务。物业管理公司与业主的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

目前的物业管理公司很大一部分是由房地产开发企业自行组建的子公司，房地产开发企业建成房屋后，将其交由子公司――物业管理公司管理。还有一部分物业管理公司由原房管部门中剥离出来。随着社会主义市场经济体制及竞争机制的建立，这种由房地产开发企业或房地产行政主管部门指定物业管理公司为业主进行管理的方式越来越不适合时代的要求。随着招投标机制引进物业管理行业，业主的合法权益将得到更多的尊重，物业管理公司也可根据自己的情况参与投标竞争。在这种“双向选择”之下，物业管理公司要想占领市场，就必须不断提高业务水平，端正服务态度，保证工作质量；业主与物管公司是相互独立的，业主委托物管公司代表业主从事某类活动，这实质上是经济学意义上的（不是民法意义上的）一种委托代理關系。业主被称为委托人，物管公司被称为代理人。

委托人想使代理人按照自己的意愿选择行动，但委托人不能直接观测到代理人选择了什么行动。我们应明确委托人与代理人的目标，通过对物管公司（代理人）与业主（委托人）的运行机制进行分析，我们可以知道：代理人的目标是追求自身收入或期望效用最大化。而委托人的目标主要有两类：一类是如何使预期损失（如火灾、盗窃、污染等）最小化；另一类是如何使其预期效用（如舒适的生活环境、便利的服务等）最大化。

三、如何协调物业管理公司与业主关系

1、明确双方定位，利益共享

关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上，《物业管理条例》中已确认了两者是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系；但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。

在物业管理活动中，物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异，但目标是一致的。人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念。双方的思维都单方面地局限于一般的商品交换，遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。

2、建立互信机制，共存共荣

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是物业管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主，都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题、解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。应在提高服务品质与管理水平、提高服务档次、推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主至上”的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，要在提升一线员工素质上下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效地与业主进行沟通。

和谐的小区，业主和物业管理企业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑剂”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我、我中有你，和平共处、共存共荣。

3、促成交流沟通，完善法制

沟通是把思想、情感、知识、信息等在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情、拉近距离的有效手段。因此，不管是物业管理企业还是业主，都应重视和加强彼此间的沟通，这样才能关系融洽、和睦共处。

由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，为了保证其健康发展壮大，应尽快完善法律法规是前提。同时结合实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。此外，应该加强行业协会建设，强化行业协会指导协调功能和“桥梁”的作用，才能确保物业管理市场健康、有序、规范地发展。

总而言之，要处理好物业管理企业与业主的关系只要思想观念端正，并且巧妙地利用沟通的方式和方法，就一定能够做好物业服务工作，就一定能够提升物业管理的服务质量，就一定能够打造自己的服务品牌，实现物业管理的可持续性发展，为创造社会主义和谐社会做出新贡献。

参考文献：

[1]颜哲，魏锋.业主与物业管理公司之间的委托-代理关系模型化分析.重庆建筑大学报，2000；22