邵阳市国有土地房屋征收与补偿办法解读

邵阳市国有土地房屋征收与补偿办法解读（精选6篇）

邵阳市国有土地房屋征收与补偿办法解读 篇1

第一章 总 则

第一条 为规范我市中心城区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号，以下简称《条例》)、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》(省政府令第268号)规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条 为了公共利益的需要，在本市石鼓区、雁峰区、珠晖区、蒸湘区以及高新技术产业开发区、松木经济开发区、白沙洲工业园区(以下统称中心城区)行政区域内实施国有土地上房屋征收与补偿活动，适用本实施办法。

第三条 市人民政府依法加强对本行政区域内房屋征收与补偿工作的领导，依法审批确定本市中心城区纳入国有土地上房屋征收范围的项目。各中心城区人民政府负责各自行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。高新技术产业开发区、松木经济开发区、白沙洲工业园范围内的国有土地上房屋征收与补偿工作，以及市中心城区范围内确需由市人民政府负责的国有土地上房屋征收与补偿工作，由市人民政府负责。

市房产管理局是市人民政府的房屋征收部门，统一管理和指导全市国有土地上房屋征收与补偿工作。市人民政府在市房产管理局设立市国有土地上房屋征收管理办公室，负责组织实施由市人民政府负责的房屋征收与补偿工作；负责组织实施全市中心城区国有土地上房屋征收项目的房地产评估、土地评估、资产评估及征收成本核评工作；负责以市人民政府为房屋征收与补偿主体的项目房屋征收补偿方案的拟订；负责对以各中心城区人民政府为房屋征收与补偿主体的项目房屋征收补偿方案的审核工作；负责对各中心城区房屋征收中心征收补偿资金使用等工作予以监督管理。

各中心城区国有土地上房屋征收中心是各中心城区人民政府的房屋征收部门，负责组织实施各自行政区域内的房屋征收与补偿工作。

第四条 市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。高新技术产业开发区、松木经济开发区、白沙洲工业园区范围内国有土地上房屋征收与补偿工作，由市房屋征收部门负责组织，并可委托上述“两区一园”管委会具体实施。

市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门对受本部门委托的房屋征收实施单位在委托范围内具体实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

房屋征收实施单位在房屋征收实施过程中，可以根据实际需要聘用部分业务素质好、征收经验丰富的工作人员从事征收与补偿工作，上述工作人员必须接受各中心城区房屋征收部门专业培训合格后，方可上岗。

第五条 市房屋征收部门和中心城区房屋征收部门工作经费按市政府确定的标准列入征收项目总费用，统一拨付给市房屋征收部门，存入房屋征收专户，市房屋征收部门根据各中心城区房屋征收部门相应征收项目工作进度拨付工作经费。工作经费的具体规定由市财政局会同市房产管理局另行制定。

第六条 市房屋征收部门采取调研、定期汇总情况通报、考核等方式加强对各中心城区房屋征收部门、房屋征收实施单位的指导、管理与监督。

第七条 市、中心城区两级人民政府所属财政、城乡规划、国土资源、发展改革、物价等有关部门及乡镇人民政府、街道办事处、社区居委会应当依照本实施办法的规定相互配合，协助做好房屋征收与补偿工作。

第八条 国有土地上房屋征收范围内未登记建筑的调查认定工作由市城乡规划部门负责，具体办法由市城乡规划部门会同相关部门制定并报市人民政府批准执行。市国土资源、城管执法、房产管理等部门和各中心城区人民政府应予积极配合。

市人民政府和各中心城区人民政府及其相关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，应当及时依法予以处理。对违法建筑物，各中心城区人民政府应当会同城管执法、城乡规划等部门予以强制拆除。

第九条 从事房屋征收评估的房地产价格评估、土地评估和资产评估机构，应当具有相应资质，依法依规、独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。市房产管理局应加强对房地产价格评估机构及房地产价格评估专家委员会的管理与监督，市国土资源局应加强对土地评估机构的管理与监督，市财政局应加强对资产评估机构的管理与监督。具体管理规定由各职能部门另行制定。

第十条 中心城区国有土地上房屋征收项目实行征收补偿成本核算与结算制度，由市房屋征收部门统一组织房屋征收成本核算，并出具核评报告，其中政府投资项目征收核评报告须上报市人民政府批准。政府投资项目房屋征收补偿费用由市财政或市属投融资单位结算拨付；非政府投资项目房屋征收补偿费用由项目业主拨付。安置房项目建设责任主体为中心城区人民政府或项目业主。

政府投资建设项目一律纳入房屋征收范围，房屋征收评估先予采取整体评估，由市房屋征收部门根据房地产评估、土地评估和资产评估报告及相关政策规定出具项目征收成本核评报告，上报市人民政府批准；市财政或市属投融资单位对各中心城区人民政府采取项目征收补偿费用包干实施。先预拨项目房屋征收前期相关工作费用，再根据市国有土地上房屋征收管理办公室的核评报告所定标准拨付补偿费用。房屋征收实施过程中确需分户评估的，依法依规开展分户评估，根据分户评估结果予以补偿。

经批准纳入房屋征收的非政府投资建设项目，房屋征收评估一律采取分户评估方式，由市房屋征收部门统一组织房地产评估、土地评估、资产评估及房屋征收成本核算，并出具核评报告，作为拨付项目房屋征收补偿费用的依据。

第十一条 市住建部门应加强国有土地上房屋征收项目的房屋拆除施工安全监督管理。房屋拆除工程应当由具有相应资质等级的建筑施工企业承担，按规定办理房屋拆除施工安全备案手续。

第十二条 市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门应当对下列房屋征收与补偿信息予以公布：

(一)房屋征收与补偿相关法规和政策；

(二)房屋征收决定；

(三)征收补偿方案；

(四)补助、奖励政策和标准；

(五)房屋征收范围内调查结果；

(六)被征收房屋分户的初步评估结果；

(七)被征收房屋分户补偿情况。

前款规定的房屋征收与补偿信息，第(一)项应当向社会公布；第(二)至(七)项应当在征收范围内公布。

第十三条 任何组织和个人对违反本实施办法规定的行为，都有权向属地人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的属地人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

第十四条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府或者中心城区人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要；

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

前款规定的确需征收房屋的各项建设活动，应当符合当地国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入本行政区域国民经济和社会发展计划。

第十五条 项目业主因公共利益需要市人民政府或者中心城区人民政府征收房屋的，应向市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门提出房屋征收申请，并提交下列资料：

(一)发展改革部门出具的符合当地经济和社会发展规划的会签意见；

(二)国土资源部门出具的符合土地利用总体规划会签意见及项目用地红线图；

(三)城乡规划部门出具的符合城乡规划和专项规划的会签意见及项目用地规划蓝线图或红线图；

(四)保障性安居工程建设、旧城区改建项目，还应提供纳入市国民经济和社会发展计划的相关文件；

(五)法律法规规定的其它资料。

市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门应在收到申请之日起10个工作日内应对建设项目进行审查，提出审查意见按程序报市人民政府批准纳入国有土地上房屋征收范围，经批准后应予公布。由中心城区房屋征收部门报请市人民政府批准的征收项目，应及时报市房屋征收部门备案。

第十六条 房屋征收范围确定并公布后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知发改、城乡规划、国土资源、工商、税务、房产管理等有关行政管理部门暂停办理上述相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自征收范围确定之日起不得超过1年。如超过1年期限须重新书面通知相关部门延长暂停期限。

第十七条 市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门应组织房屋征收实施单位对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、成新、建筑面积、装修装饰及附属设施、国有土地使用证、户籍证明或者组织机构代码证、营业执照等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。未登记建筑调查资料应当及时报送市城乡规划部门会同国土资源等部门予以认定，并上报市人民政府批准。房屋征收部门需要调查被征收房屋相关信息的，城乡规划、国土资源等相关部门应予协助。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对认定为合法建筑的，应当分类给予补偿；对未超过批准期限的临时建筑，按建筑成本并结合使用年限给予补偿；对违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

第十八条 市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门根据调查结果及依法选定的房地产价格评估机构出具的评估结果，拟订房屋征收补偿方案报同级人民政府。市人民政府或者中心城区人民政府应当组织相关部门对征收补偿方案进行论证，并在征收范围内发布房屋征收补偿方案征求意见公告，征求被征收人意见，征求意见期限不得少于30日。

由中心城区房屋征收中心拟订房屋征收补偿方案的，中心城区房屋征收中心应当将修改后的房屋征收补偿方案报市国有土地上房屋征收管理办公室审核。

因旧城区改建需要征收房屋，50%以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的，市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门应当组织由被征收人、公众代表和中心城区相关单位参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

市人民政府或者中心城区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

第十九条 市人民政府或者中心城区人民政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估按照“属地管理，分级负责”的原则，由项目所在地中心城区人民政府办公室牵头具体实施，组织同级维稳、公安、民政、人社、信访等部门及项目所在地街道办事处和社区参加论证，对下列事项作出预警评价：

(一)房屋征收事项是否经过合法性和可行性论证；

(二)实施房屋征收是否产生行政争议和具有化解的可能；

(三)征收补偿资金和产权调换房源能否筹措到位；

(四)拟定的征收补偿方案是否公平、合理。

社会稳定风险评估预警评价应当提出可实施、暂缓实施或者不可实施的意见。对可实施房屋征收的项目，中心城区人民政府应当制定社会稳定风险因素的防范、化解和处置预案。

由市人民政府负责房屋征收与补偿的项目，房屋征收决定涉及被征收房屋户数在1000户以上的，应当经市人民政府常务会议讨论决定。

由中心城区人民政府负责房屋征收与补偿的项目，房屋征收决定涉及被征收房屋户数在500户以上的，应当经中心城区人民政府常务会议讨论决定。

第二十条 市人民政府或者中心城区人民政府根据房屋征收相关资料和征求意见依法作出房屋征收决定，并在征收范围内发布公告。

房屋征收决定公告应载明征收范围、征收补偿方案、征收部门、征收实施单位、征收实施期限、行政复议、行政诉讼权利等。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时依法收回。

第三章 补偿

第二十一条 作出房屋征收决定的市人民政府或者中心城区人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第二十二条 被征收人符合住房保障条件的，市人民政府或者中心城区人民政府应当优先给予住房保障。

(一)申请保障性住房租赁补贴的，自被征收人签订补偿协议的当月起发放；

(二)申请提供公共租赁住房的，保障次序列同期申请的非被征收人之前。

对被征收人提供保障性住房的次序，按照订立补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。

第二十三条 被征收房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书和房屋登记簿为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；原用途及性质为住宅房屋，现改为非住宅房屋使用，以城乡规划部门和法律法规规定的其他有关部门的批准文件为准。

第二十四条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房屋征收的估价时点为征收决定公告之日。房地产价格评估机构出具评估报告，应当对被征收房屋类似的房地产的市场价格予以说明。

被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十五条 市房屋征收部门应建立健全房地产价格评估机构备选库，根据房地产价格评估机构的申请，对其中依法登记注册，具有良好执业信用记录、具备国有土地上房屋征收评估实力且具有三级以上资质的房地产价格评估机构严格审核纳入备选库，并向社会公布。

第二十六条 房屋征收评估可采取整体评估、分户评估或两者相结合的方式进行。实施整体评估的房地产价格评估机构通过公开抽签的方式确定并由公证机关公证。实施分户评估的房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由市房屋征收部门组织，通过公开抽签方式确定并由公证机关公证，具体程序按下列规定执行：

(一)市房屋征收部门根据征收项目的实际情况和备选库中的房地产价格评估机构执业信用及从事国有土地上房屋征收评估实绩等情况，从中提供3家或3家以上机构，供被征收人协商选定；

(二)被征收人应当在市房屋征收部门发布公开选择房地产价格评估机构公告之日起7个工作日内，从以上提供的房地产价格评估机构中协商选定，并将选定结果以书面形式报市房屋征收部门；

(三)协商不成的，由市房屋征收部门组织，邀请被征收人代表参与，公证人员公证，以公开抽签方式从以上提供的房地产价格评估机构中予以确定；

(四)市房屋征收部门公布被征收人协商选定或公开抽签确定的房地产价格评估机构名单。

同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的项目，可以由两家及以上房地产价格评估机构共同承担。由两家及以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织共同承担项目评估工作的房地产价格评估机构对评估技术与方法进行沟通，统一标准；

被征收人协商选定的或以公开抽签方式确定的房地产价格评估机构，均由市房屋征收部门作为委托人委托评估。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十七条 政府投资建设项目征收补偿资金由市财政部门或市属投融资单位负责筹集与管理，并开设征收补偿专户，按照经市人民政府批准的房屋征收成本核算报告将征收补偿资金在房屋征收决定发布前按进度足额存入该账户，市财政部门或市属投融资单位应根据房屋征收工作启动和项目实施征收补偿的实际需要，及时将资金按进度分期拨付给市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门，专户储存、专款专用。非政府投资建设但已经市人民政府批准纳入房屋征收范围自筹资金的项目，由项目业主按照市国有土地上房屋征收管理办公室出具的房屋征收成本核评报告将征收补偿资金在征收决定发布前按进度足额存入市房屋征收部门设立的征收补偿专用账户，根据房屋征收工作启动和项目实施征收补偿的实际需要，及时将资金按进度分期拨付给中心城区房屋征收部门或房屋征收实施单位，专户储存、专款专用。房屋征收补偿资金自觉接受财政、审计、监察等部门的监督、检查。

第二十八条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择货币补偿的，被征收房屋的补偿金额由受委托的房地产价格评估机构根据被征收房屋的区位、用途、结构、成新、建筑面积、装饰装修、附属设施以及占地面积、土地使用权等因素，以房地产市场评估价格确定。因被征收人原因，被征收房屋装饰装修无法入户评估的，房地产市场评估价格中可暂不包括装饰装修因素。在被征收房屋拆除前，被征收人同意评估的，应及时评估；不同意评估的，按本实施办法第三十条规定执行。

被征收人选择房屋产权调换的，市人民政府或者中心城区人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并应根据被征收房屋的市场评估价格和所调换房屋的市场评估价格(政府有特别规定除外)与被征收人计算、结清产权调换的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，如改建或就近地段具备新建房屋安置条件，市人民政府或者中心城区人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

确因改建地段或就近地段不能安置的，可异地安置。

第二十九条 征收非住宅房屋，如在被征收范围内按规划不能新建非住宅房屋的，按同等价值予以补偿。

第三十条 因被征收人原因无法确定房屋室内装饰装修价值的，在人民法院根据补偿决定依法强制执行时，市房屋征收部门或中心城区房屋征收部门应组织房地产价格评估机构对室内装饰装修进行现场勘察记录，评估确定价值，并向公证机关办理证据保全。

第三十一条 房屋征收实施单位应当对被征收人支付搬迁补助费。征收住宅房屋，属货币补偿的或一次性现房安置的每户付给1000元，属于过渡安置的每户付给2000元。

征收非住宅房屋，按征收房屋建筑面积支付搬迁补助费给被征收人，属货币补偿或一次性安置的，每平方米付给8元，属过渡安置的每平方米付给16元，但涉及工矿企业、商场等搬迁设备比较多的，或有无法搬迁及无法恢复使用设备的，由房屋征收实施单位和被征收人共同委托有相应资质的资产评估公司评估确定价值，作为补偿依据。如双方无法就共同委托达成一致或被征收人拒绝选择资产评估公司的，其中任何一方可以向市房屋征收部门提出申请，由市房屋征收部门组织，以公开抽签方式确定有相应资质的资产评估公司进行评估确定价值予以补偿，但对已废弃的设备不予补偿。

第三十二条 征收住宅房屋或办公、仓储等非住宅房屋，由被征收人自行安排过渡的，房屋征收实施单位应按被征收房屋房地产评估价格(建筑面积每平方米单价)的6‰计付每月每平方米临时安置补助费给被征收人。

征收生产、营业性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，房屋征收实施单位应按被征收房屋评估价格(建筑面积每平方米单价)的7‰计付每月每平方米停产停业损失补助费给被征收人。停产停业损失补助费与临时安置补助费只计一项，不得重复计算。

对被征收人实施货币补偿或一次性现房安置的，房屋征收实施单位不支付临时安置补助费和停产停业损失补助费。

第三十三条 征收住宅房屋，市人民政府或者中心城区政府未按期交付产权调换房，延长过渡期限的，自逾期之月起，应当按照下列规定每月向被征收人支付临时安置补助费；

(一)被征收人自行解决周转用房的，过渡期限延期12个月以内的，按照标准的150%支付；过渡期限延期超过12个月的，按照标准的200%支付；

(二)向被征收人提供周转用房，除继续提供周转用房外，过渡期限延期12个月以内的，按照标准的50%支付；过渡期限延期超过12个月的，按照标准的100%支付。

第三十四条 对在房屋征收决定公告规定的期限内签订房屋征收与补偿协议并完成搬迁的被征收人，平均按被征收房屋建筑面积150元/平方米设定提前搬迁奖，具体由房屋征收实施单位根据被征收人搬迁时间先后明确奖励标准。

征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，另给予一次性奖励每户5000元。

第三十五条 市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门与被征收人依照本实施办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、临时安置补助费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

市房屋征收部门应当制定房屋征收补偿协议的示范文本，中心城区房屋征收工作必须统一使用上述示范文本。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或仲裁。

中心城区房屋征收部门与被征收人签订补偿协议后，应当及时将协议报市房屋征收部门备案。

第三十六条 市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门报请同级人民政府依照本实施办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

由中心城区房屋征收部门拟订的补偿决定，在报中心城区人民政府批准发布前，须先报市国有土地上房屋征收管理办公室审核。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三十七条 实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。先补偿是指房屋征收当事人就房屋征收补偿已达成一致并签订了协议，履行了相关给付义务，或虽未达成协议，但市人民政府或者中心城区人民政府已经依法作出补偿决定。其中作出货币补偿决定的，其补偿资金已全部储存到专户；作出产权调换决定的，产权调换的房屋地点、面积已明确。对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁、或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第三十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府或者中心城区人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第三十九条 市房屋征收部门或者中心城区房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿资金管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章 法律责任

第四十条 市人民政府或者中心城区人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本实施办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四十一条

采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四十二条

采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任；

第四十三条

贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，依据国务院《条例》第三十四条规定，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第四十五条 各县(市)、南岳区可根据本实施办法，结合各地实际情况，制定本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的具体办法。

第四十六条 本实施办法自公布之日起施行。2011年12月17日施行的《衡阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(衡政发[2011]43号文件)同时废止。

2011年1月21日前已依法取得房屋拆迁许可证已启动但尚未完成的拆迁项目，继续沿用原有拆迁规定办理；本实施办法施行前已启动但尚未作出房屋征收决定的征收项目，由市人民政府统一移交给各中心城区人民政府，按本实施办法规定完成后续征收工作。

衡阳市人民政府办公室

邵阳市国有土地房屋征收与补偿办法解读 篇2

关键词：政府角色,公共利益,权利救济

社会经济的发展和城市骨架的扩张需要持续不断的土地供应, 但经过多年发展, 城市中的空白土地已经趋近为零, 要获得新的建设用地, 只能对拟开发土地上的房屋依法进行征收, 而征收必然要给予被征收人以合理补偿。在这一过程中, 一方面, 政府必须追求公共利益的最大化, 尽可能降低征收补偿成本;另一方面, 政府作为公民权利的保护者又必须尽可能保证被征收人利益, 多年以来, 房屋拆迁往往伴随着社会矛盾激化等问题。重要原因之一就在于房屋拆迁行中一定程度上的国家权力无序应用, 2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后, 城市房屋拆迁被国有土地上房屋征收取代, 相关规定发生根本性变化, 大大强化了对国家权力的限制, 更好地体现了对公民合法权益的保护。

一、政府角色变迁

(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于政府角色的规定

2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称《拆迁条例》) 第五条规定从国务院直至市县级人民政府的相关部门对对应相许的城市房屋拆迁进行监督管理 (1) , 将政府在房屋拆迁中的作用明确界定为监督管理, 亦即对房屋拆迁的环节、过程进行监视、督促和管理, 使其结果能达到预定的目标, 具体手段包括房屋拆迁许可证颁发、拆迁工作人员证件办理、拆迁补偿合同备案归档、拆迁争议的调解和裁决等。除此之外, 绝大多数地方均成立了房地产主管部门下属的二级事业单位直接承接房屋拆迁任务。

从字面上看, 政府并不直接作为主体实施拆迁, 但从实际操作上看, 交通、水利、市政工程等财政投资的公益性、基础性项目建设以及部分重点招商引资项目的过程中, 政府、政府工作部门 (下属事业单位) 直接参与拆迁过程甚至直接实施拆迁, 事实上形成了对《拆迁条例》第五条规定的突破, 并且这一模式下, 由于房屋拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋本身价值和补偿标准存在不可避免的博弈关系, 房屋拆迁管理部门既亲自实施拆迁, 又要对自身拆迁行为进行监督管理, 极易导致国家权力的滥用和政府公信力的丧失, 侵害被拆迁人的合法权利。而在房地产开发项目中, 则多由开发建设单位自行委托房屋拆迁单位实施拆迁, 房屋拆迁管理部门按照前述方式对房屋拆迁单位实施监督管理。

(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于政府角色的规定

2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称《征收条例》) 第四条规定市县级人民政府负责房屋征收补偿工作 (2) 这一规定将政府确定为房屋征收与补偿工作的组织实施方, 政府从拆迁活动的第三方监管者变为亲身参与者和实施者, 同时国务院、省级人民政府不再承担房屋征收有关工作, 进一步促成了房屋征收工作下沉。

第五条规定《征收条例》第四条同时规定, 政府可以就房屋征收补偿的具体工作委托给具体的房屋征收实施单位, 这一规定的出台具有极大实践指导意义, 从实践上看, 《征收条例》中规定政府负责房屋征收, 但同一地区往往有多个征收项目在同一时间段内实施, 政府及政府确定的房屋征收部门自身工作人员往往难以满足工作需要, 不可避免要引入专门从事房屋征收的实施单位来承担具体工作, 从法律意义上看, 委托关系中, 相关法律责任及后果均由委托人承担, 因此这一委托行为并未改变房屋征收与补偿工作的政府属性。同时, 房屋征收与补偿工作涉及资金数额较大、社会关注度高, 如果放松监管, 放任实施单位完全自行操作, 极易使实施单位肆意压低被征收人补偿数额以谋取自身经济利益, 因此, 《征收条例》第五条一方面规定房屋征收部门承担受委托实施单位行为后果的法律责任使房屋征收部门主动规范受其委托的征收实施单位依法实施征收, 另一方面明文规定房屋征收实施单位不得以营利为目的, 从根本上杜绝了其违法谋取经济利益的可能性, 从而进一步凸显了房屋征收与补偿行为的政府属性和公益属性。

(三) 《拆迁条例》与《征收条例》关于政府角色规定的变化

从实践上看, 《拆迁条例》规定存在种种不足之处:一是规定与实践不尽一致, 《拆迁条例》赋予了政府拆迁行为第三方监督者、裁判员的身份地位, 而在实际操作中出于力量集中的考虑, 或者是出于利益考量, 政府往往成为“运动员”直接参与拆迁, 并出现各种违规现象。政府作为“裁判员”对自身行为进行监督, 导致行政权力滥用, 存在制度性风险;二是不利于市场秩序的规范, 政府拆迁与建设单位拆迁并存, 不同性质的主体从事同一行为, 监督管理标准和操作空间往往不同, 甚至可能出现商业开发项目借助政府力量实施, 强行压低被拆迁房屋补偿价格的情况, 从而变相改变拆迁人与被拆迁人平等民事主体的地位, 不利于保护被拆迁人利益。有鉴于此, 《征收条例》第五条将征收补偿主体限定为政府, 排除了其他市场主体直接参与征收, 使得征收行为更加规范, 更有利于维护政府公信力。

二、公共利益界定

(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于公共利益的界定

《拆迁条例》全文无“公共利益”的表述, 在第三条规定了房屋拆迁在规划、环境、文物保护等方面应当符合的部分条件 (3) , 这一规定近似于房屋拆迁活动的目的与限制条件, 部分内容似乎将公共利益具体化, 但城市旧区改造、生态环境改善、保护文物古迹并不能涵盖公共利益的全部外延, 符合城市规划也不能保证当然符合公共利益要求。其弊病在于:由于不明确限定房屋拆迁前提, 致使除正常的公益性拆迁外, 大量商业性拆迁也可以合法纳入其中, 而《拆迁条例》有关规定将拆迁启动决定、拆迁补偿标准制定、拆迁纠纷裁决、强制拆迁执行等权力全部赋予政府 (并且往往是同一政府主体) , 一旦监督缺失, 政府滥用权力即成为可能, 极易引起政府权力寻租。在商业性开发中, 建设单位为追求经济利益的最大化, 不可避免会压低对被拆迁人的补偿标准, 相对而言被拆迁人本已处于弱势地位, 一旦商业性开发找到政府权力寻租空间, 被拆迁人利益受损便无法避免且难以救济, 从实践上看, 在信访矛盾中, 商业性开发造成的拆迁矛盾往往占据绝大多数比例。

(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于公共利益的界定

《征收条例》第八条规定 (4) 对符合条件的情形进行了详细规定, 并明文列举了符合规定的八种情形, 超出八种情形之外市县级人民政府不得启动房屋征收。与《拆迁条例》相比, 其区别主要体现在:1.明确房屋征收只能因公共利益发起, 杜绝了因商业项目发起征收的可能性, 从而避免了政府与商业开发建设单位结成利益共同体;2、以列举方式明确了公共利益范围, 《征收条例》没有以概念性规定获描述性规定来界定公共利益, 而是以明确列举的形式进行说明, 避免了政府“模糊操作”和“有权任性”的自由裁量, 以其他方式将公共利益范围进行任意扩大;3.明确公共利益的其他情形只能由法律、行政法规规定, 将公共利益的最终解释权收归国家层面, 避免了地方政府通过规章、地方性法规、规范性文件等其他形式为不符合公共利益的房屋征收行为启动开辟通道。

但是, 从另一方面看, 由于《征收条例》已经将房屋征收严格限定为政府行为, 开发建设单位不得介入房屋征收环节, 因此土地招拍挂条件已从《拆迁条例》时代的“毛地交付” (即土地出让后由开发建设单位自行组织其上房屋拆迁) 转变为《征收条例》时代的“净地交付” (即政府完成国有土地上房屋征收后再进入土地出让环节) , 但多数地方在重点招商引资项目和为城市未来发展预留的土地储备项目并不完全符合《征收条例》第八条规定。尤其是在大型基础设施建设中, 对于项目用地范围内的被征收人, 按照《征收条例》第二十七条关于实施房屋征收应当先补偿、后搬迁的规定, 应当事先建设好安置房屋, 这一部分安置房屋所需建设用地上房屋征收往往难以符合《征收条例》第八条规定。更为重要的是, 《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》 (国发〔2013〕25号) 明确提出2013年至2017年需完成全国各类棚户区改造任务1000万户, 《意见》本身并无对“棚户区”需满足的具体条件描述, 而“棚户区”这一概念在《征收条例》第八条中缺乏直接对应选项, 只有“危房集中、基础设施落后”的表述可以在一定程度上套用到“棚户区”改造之中, 因此, 各地开展棚户区改造过程中进行套用一方面存在将“棚户区”范围扩大到其他征收项目的可能, 一方面不能确定征收范围一定满足“棚户区”要求。

三、权利救济

《拆迁条例》第十六条规定 (5) 规定了政府裁决作为拆迁争议的解决方式, 这一规定包含两层含义:一是拆迁争议首先应当申请政府裁决, 与之对应的, 2014年修改之前的《行政诉讼法》规定有关房屋拆迁的行政诉讼必须以行政裁决为前置条件, 即使被拆迁人利益受到侵害, 也必须首先申请政府裁决, 待裁决作出后才能提起诉讼。二是同级裁决, 即裁决必须由房屋拆迁管理部门或其同级政府作出。这一规定的局限性体现在:一是被拆迁人选择权利救济形式的权力受限, 给了房屋拆迁管理部门及其同级政府先行处置权力, 在这一处置过程中, 房屋拆迁管理部门及其同级政府完全可以通过其他方式对本不符合规定的拆迁行为进行补正, 将拆迁争议消弭在本级, 避免承担本应承担的违法责任;二是同级裁决, 由于拆迁人、拆迁管理部门、作出裁决的政府处于同一级别, 难以避免可能存在的利益纠葛, 使得裁决过程和执行过程无法保证客观公正。

《征收条例》第二十六条规定 (6) 明确界定了政府作为房屋征收人与被征收人发生争议后, 政府先做出征收补偿决定, 被征收人对征收决定不服的可以自行选择行政复议或者行政诉讼的救济方式, 这一规定与《拆迁条例》第十六条相比, 首先是赋予了被征收人权利救济形式的选择权, 被征收人可以自行选择行政复议或者行政诉讼, 不再把政府内部处置行为作为司法救济的前置条件;其次是将原有的同级裁决改为行政复议, 由于行政复议由上级人民政府作出, 更能保证复议决定的合法公正及实际执行效力, 从而更有利于保护被征收人合法权利。

注释

1<城市房屋拆迁管理条例>第五条“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理, 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门 (以下简称房屋拆迁管理部门) 对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理……”, “房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作.房屋征收实施单位不得以营利为目的.房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任.”

2<国有土地上房屋征收与补偿条例>第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作.”

3<城市房屋拆迁管理条例>第三条“城市房屋拆迁必须符合城市规划, 有利于城市旧区改造和生态环境改善, 保护文物古迹.”

4<国有土地上房屋征收与补偿条例>第八条“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定: (一) 国防和外交的需要; (二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; (三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; (四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; (五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要; (六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要.”

5<城市房屋拆迁管理条例>第十六条“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的, 经当事人申请, 由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的, 由同级人民政府裁决。”

邵阳市国有土地房屋征收与补偿办法解读 篇3

2014年3月，省十二届人大常委会第九次会议审议了法制委员会提请的《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》（以下简称草案）。会后，法制工作委员会将草案印发各市县区人大常委会、省有关部门和单位、地方立法专家库成员，通过代表履职平台发给省人大代表征求意见，并在浙江人大网、地方立法网上公布，公开征求社会各界意见。省人大常委会副主任茅临生带队到金华、丽水、武义等地进行立法调研，听取省人大代表、政府及有关部门、有关企事业单位和社区居民代表的意见。4月28日，召集有关专家对草案有关问题进行了论证。4月29日，召开座谈会，听取了省有关部门意见。4月30日，召开省人大常委会组成人员座谈会，就草案的修改情况和有关问题进行交流讨论。期间，还就草案有关条款的可操作性专门向全省各市、县、区作了问卷调查，并征求了省政府领导的意见。法制委员会根据省人大常委会组成人员的审议意见和各地、各方面的意见，在反复研究和修改的基础上，提出了草案修改稿。5月12日，省委常委会会议对草案修改稿进行了讨论。5月14日，法制委员会召开会议，对草案修改稿进行了审议。现将审议修改的主要情况报告如下：

一、关于因旧城区改建征收房屋的听证程序。草案第十一条对因旧城区改建征收房屋的听证程序作了规定。有的常委会组成人员和一些地方建议增加参加听证的被征收人和公众代表产生与选定办法的内容，以保障听证程序的公开、公平和公正。为此，建议在该条中增加一款，规定：“被征收人代表由报名参加听证会的被征收人通过推举或者抽签等方式确定，不少于十人。报名参加听证会的被征收人不足十人的，均作为被征收人代表。公众代表由人大代表、政协委员、专家以及其他公众担任。”（草案修改稿第十一条）

二、关于房地产价格评估机构的确定。草案第十八条对房地产价格评估机构的确定程序作了规定。一些地方提出，投票确定房地产价格评估机构的，应当对参加投票的被征收人数量和房地产价格评估机构获得选票的数量作出明确要求，以保障评估机构的确定体现多数被征收人的意愿。为此，建议在该条中增加规定：“投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。”（草案修改稿第十八条）

三、关于用于产权调换房屋的建筑面积。草案第二十一条规定，征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积。有的常委会组成人员和地方提出，上述规定的立法初衷是为了确保被征收人能够得到公平补偿，居住条件得到改善，总的原则是好的。但实践中，被征收人可能不愿调换更大面积的房屋或者无力支付更大面积房屋的差价，条例对此应作相应体现。为此，建议增加“但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外”的内容。（草案修改稿第二十一条）

四、关于用于产权调换房屋的交付。草案第二十三条对用于产权调换房屋的交付期限，即过渡期限作了规定（一般为二十四个月，用于产权调换房屋为新建高层建筑的，为三十六个月）；第二十四条和第二十五条对超过过渡期限，房屋征收部门仍未交付产权调换房屋的经济补偿责任作了规定。有的常委会组成人员和一些地方提出，在房屋征收实践中，存在超过过渡期限较长时间仍不交付产权调换房屋的情形，有的甚至超过过渡期限七、八年仍未交付房屋，草案仅规定经济补偿责任难以切实保护被征收人的合法权益。为此，建议增加以下规定：房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权另行选择货币补偿方式。过渡期限届满后超过二十四个月仍未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权要求提供其他用于产权调换房屋，房屋征收部门应当在六个月内交付与原用于产权调换房屋面积、地段相当的现房，并按规定计算、结清差价。同时，对不按规定给予货币补偿或者逾期不提供现房的，增加相应的法律责任规定。（草案修改稿第二十六条、第三十七条第六项）

此外，有的常委会组成人员提出，应当对第二十三条中的“高层建筑”认定标准作出明确规定，以避免实践中出现争议。为此，建议根据国家相关标准，规定：高层建筑是指总层数十层以上的住宅建筑或者建筑高度超过二十四米的非住宅建筑。（草案修改稿第二十三条第二款）

五、关于被征收人的补偿方式选择权。草案第三十二条第二款规定，被征收人在规定期限内未选择补偿方式的，补偿决定应当确定补偿方式；其中，征收个人住宅的，补偿方式应当确定为房屋产权调换。有的常委会组成人员和一些部门、专家提出，对于个人住宅的被征收人，草案要求将补偿方式确定为房屋产权调换，是为了保障被征收人的居住条件，目的是好的。但实践中，有时房屋产权调换未必对被征收人有利，由政府根据具体情况在补偿决定中确定补偿方式更为妥当。为此，建议删去“对于个人住宅的被征收人，补偿方式应当确定为房屋产权调换”的规定。同时，为了保障被征收人的知情权，便于其慎重考虑补偿方式的选择，建议增加规定：政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。（草案修改稿第三十二条、第三十三条）

需要补充说明的是，草案第八条和第三十一条对旧城区改建情形下的征收程序作了特别规定：一是要求旧城区改建前应当先进行意愿征询，百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建；二是要求补偿协议的签约比例不得低于百分之八十，低于百分之八十的，房屋征收决定效力终止。有的常委会组成人员建议对上述规定的可行性予以研究。对此，法制委员会委托省住房和城乡建设厅向全省市、县、区政府和房屋征收部门进行问卷调查。根据调查结果，绝大多数赞成草案的规定，其中有12个市、县、区甚至要求提高签约比例。实践中，一些地方的意见征询和签约比例均高于草案规定。考虑到旧城区改建项目具有特殊性，这类项目是否启动、何时启动、如何补偿等应当更多地听取被征收人的意见，取得被征收人的理解和支持，否则后续工作开展难度很大，为此，建议根据多数意见，对上述规定不作修改。

此外，根据常委会组成人员和一些地方、部门的意见，还对草案作了一些文字修改和条款顺序的调整。

法制委员会认为，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》经过多次修改，符合法律、行政法规，切合浙江实际，内容已比较成熟，建议常委会本次会议审议通过。

邵阳市国有土地房屋征收与补偿办法解读 篇4

(一)依法制定和完善本市房屋征收补偿政策指导意见、规范准则、运行规则与保障机制;

(二)依法制定和完善产权调换房屋的规划、建设、调配等配套政策措施;

(三)拟定本市国有土地上房屋征收年度计划，报市人民政府批准;

(四)对从事房屋征收调查登记、征收补偿方案、房屋征收成本测算进行监督管理;

(五)负责受理对征收工作的举报并及时依职权处理;

(六)负责对房屋征收工作人员进行培训和管理;

(七)其他房屋征收指导、监督、管理职责。

第四条 区人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作，履行下列职责：

(一)拟定房屋征收年度计划;

(二)确定房屋征收范围;

(三)组织制止房屋征收范围内违法抢建行为;

(四)组织有关部门依照相关规定对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理;

(五)组织论证补偿方案，并按规定召开听证会、进行社会稳定风险评估;

(六)筹集房屋征收补偿费用，并监管支付;

(七)作出房屋征收决定;

(八)对被征收人给予补偿、补助和奖励;

(九)依法作出房屋征收补偿决定;

(十)依法申请人民法院强制执行。

第五条 区人民政府确定的房屋征收部门或辖区内各级园区管理机构(以下简称房屋征收部门)负责组织实施本，行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作，履行下列职责：

(一)组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记;

(二)拟定房屋征收补偿方案;

(三)确定房屋征收范围后书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内征收行为限制事项的相关手续;

(四)实施房屋征收成本测算;

(五)自行或者委托房屋征收实施单位实施签订补偿协议、组织选定房屋征收评估机构等征收与补偿的相关具体工作;

(六)房屋征收补偿档案管理，公布分户补偿情况;

(七)房屋征收及补偿的宣传、解释;

(八)市、区人民政府交办的其他房屋征收与补偿工作。

发展改革、财政、国土资源、房产、综合执法、审计、公安、司法、工商、税务等部门依照各自职责，配合做好国有土地上房屋征收与补偿的相关工作。

第六条 房屋征收部门可以自行组织实施房屋征收与补偿工作，也可以委托房屋征收实施单位，承担下列国有土地上房屋征收与补偿的具体工作：

(一)对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记;

(二)与被征收人就房屋征收补偿进行协商谈判;

(三)被征收人选取房屋征收评估机构的具体组织工作;

(四)依法拆除被征收的房屋及其附属设施;

(五)房屋征收部门委托实施的其他房屋征收与补偿工作。

房屋征收部门应当与受委托的房屋征收实施单位签订委托合同，对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

房屋征收实施单位不得以营利为目的，房屋征收部门按照市政府有关规定支付征收工作经费，征收工作经费计入征收成本。

未经房屋征收部门委托，其他单位和个人不得从事房屋征收与补偿活动。

邵阳市国有土地房屋征收与补偿办法解读 篇5

通辽市国有土地上房屋征收与补偿办法

第一章 总则

第一条 为规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）合法权益，做好我市公共利益建设项目的房屋征收工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房﹝2011﹞77号）和《内门古自治区人民政府办公厅贯彻落实国务院<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关事宜的通知》（内政办发﹝2011﹞68号）（以下简称《通知》），结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市国有土地上，因公共利益需要征收房 屋及其他附属物的，适用本办法。

第三条 凡在房屋征收与补偿应遵循规划先行、决策民 主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条 市人民政府负责全市国有土地上的房屋征收 与补偿工作。

各旗县市区人民政府负责本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。科尔沁区人民政府和通辽开发区管委会各负责本辖区内国有土地上的房屋征收与补偿工作。

第五条 市住房和城乡建设委员会是市人民政府的房屋

征收部门，下设房屋征收管理机构，具体负责本市国有土地上房屋征收与补偿政策的制定及全市房屋征收与补偿工作的监督指导。

各旗县市区、通辽开发区房地产行政主管部门（或政府、管委会指定的部门）是本地区房屋征收部门，组织实施辖区内的房屋征收与补偿工作。

房屋征收部门可以下设房屋征收实施单位，将房屋征收与补偿的具体工作，委托给房屋征收实施单位。房屋征收实施单位，应当是不以赢利为目的具有法定代表人资格的财政全额拨款事业单位。

房屋征收部门委托房屋征收实施单位，应当出具委托文件。委托文件应当载明委托人、受委托人、委托事项、委托权限和委托时限等内容。房

屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条 房屋征收与补偿工作，由征收部门牵头，发展改革、住建、规划、国土资源、工商、税务、财政、公安、法院、民政、审计、司法、监察、街道办事处（苏木镇人民政府）及其他相关部门，应当依照本办法的规定和本级人民政府（管委会）规定的职责分工、相互配合，共同做好房屋征收与补偿工作。

规划、国土资源管理等相关部门配合，项目所在地街道办事处（苏木镇人民政府）、社区居委会协助，共同做好项目征收范围内房屋建筑的调查、认定和处理工作。

公安部门负责提供征收范围内户籍资料，依法维护正常征收工作秩序；

房屋征收部门负责组织国有土地上房屋征收社会稳定风险评估工作； 政府法制部门负责组织听证、受理行政复议、代理诉讼及司法强制执行衔接工作；

工商、税务部门负责提供征收范围内经营单位或经营业户营业执照发放、税务登记及税费缴纳情况；

国土资源管理部门、房屋产权部门负责提供征收范围内被征收人土地使用权和房屋所有权登记情况；

民政、残联部门负责征收范围内被证收人低保证、残疾证的认定工作。

第二章 征收决定

第七条 房屋征收实行市、旗县市区人民政府及通辽开发区管委会决定制度。

市、旗县市区人民政府及通辽开发区管委会做出房屋征收决定，必须具备下列条件：

（一）房屋征收部门书面确认的拟征收范围的用途符合《条例》规定的公共利益的需要；

（二）房屋征收部门对拟征收项目涉及征收户数达到30户以上的，应提供社会稳定风险评估报告；

（三）规划部门书面确认的拟征收范围内用地符合城市总体规划要求的证明；

（四）发展改革部门书面确认旧城改造项目纳入国民经济和社会发展计划的证明；

（五）房屋征收部门书面确认的拟征收范围内的征收补偿方案和补偿资金足额到位的证明。

第八条 市、旗县市区人民政府及通辽开发区管委会确定征收补偿方案前，对涉及征收户数30户以上的，应当履行下列程序：

（一）组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日；

（二）及时公布征求意见情况和根据公众意见的修改情况；

（三）因旧城改建需要征收房屋的，被征收区域内超过半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，应当组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案；

（四）各旗县市房屋征收决定涉及被征收人户数在200户以上的，做作房屋征收决定前，应当经各旗县人民政府常务会议讨论决定；科尔沁区、通辽开发区辖区内房屋征收决定涉及被征收人户数在500户以上的，应由科尔沁区人民政府常务会议、通辽开发区管委会讨论决定。

第九条 做出房屋征收决定前，补偿预付资金要足额到位、专款专用、专户存储到征收部门。

第十条 房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收部门、征收实施单位、征收补偿标准、征收实施期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第十一条 房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收部门、征收实施单位、征收补偿标准、征收实施期限和行政复议、行政诉讼权力等事项。

第十二条 房屋征收部门应书面通知规划、建设、国土资源、工商、房地产交易登记部门暂停办理新建、扩建、改建、改变房屋用途、权属和抵押登记、工商登记、户口迁入（出生、结婚、现役军人复转业、两劳解教、大中专毕业学生回原籍落户除外）或分户等相关手续。暂停期限最长不超过1年。

第十三条 在征收公告发布前已被有关部门依法认定为违法建筑、做出并送达拆除或者没收决定的房屋，无论其使用性质，均不予补偿;自征收公告发布之日户口迁入或分户的被征收人，一律按征收公告发布前的户籍状况进行补偿。

第十四条 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第三章 评估

第十五条 房屋征收范围确定后，房屋征收部门按照《条例》相关规定，在全市范围内向具备相应资质等级的房地产价格评估机构发出要约邀请。

房地产评估机构应积极参与房屋征收评估工作。不得无故推诿、拒绝。对于公益事业的重点地段、重点片区的房屋征收，应优先评估。

第十六条 被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房﹝2011﹞77号）和《通知》等有关规定，住宅房屋按照同等地段类似新建商品住宅进行评估；非住宅房屋按照房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格进行评估。

第十七条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。需要由2家或2家以上房地产价格评估机构承担，各房地产价格评估机构之间应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估方法、参数选取等进行沟通并执行共同的标准。

第十八条 市、旗县市区人民政府及通辽开发区管委会发布房屋征收决定公告后3日内，具有相应资质的房地产价格评估机构应向房屋征收部门或者房屋征收实施单位提出申请，由房屋征收部门或者房屋征收实施单

位进行资格审查后，在房屋征收现场将符合条件的房地产价格评估机构的名称、法人代表姓名、主要业绩、诚信等级、办公场所和联系电话等内容进行公示。

第十九条 在公示10日内，为1由房屋征收部门或者房屋征收实施单位组织房屋征收范围内被征收人投票确定房地产价格评估机构。征收房屋为住宅的，每个房屋权属证书为1票；征收房屋为非住宅的，按照房屋权属证书表明的建筑面积每100平方米为1票，不足100平方米的按照1票计算。选定得票超过投票总数的二分之一的房地产价格评估机构票数最高者承担该项目的征收评估工作。没有房地产价格评估机构得票超过总数二分之一的，由房屋征收部门或者房屋征收实施单位在征收现场通过摇号、抽签等方式确定，并由公证机关对摇号、抽签过程进行公正。

第二十条 房地产评估应当坚持独立、客观、公正的原则，任何单位和个人不得干预。评估机构和评估人员与房屋征收当事人无利害关系。房屋征收当事人对评估报告提出异议的，评估机构应当予以解释、说明；房屋征收当事人对评估报告申请复核评估的，评估机构应当对评估报告及时复核，并将复核结果告知房屋征收但是人。

第二十一条 房屋征收部门应当依照《条例》的规定，将评估报告、复核评估结果、评估报告鉴定结果，以及分户补偿情况等，予以公布。房屋评估报告必须逐户送达，送达回执必须存档。

第四章 补偿

第二十二条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。不能实行原地回迁的，可实行异地安置或货币补偿。

第二十三条 征收人对被征收人的补偿包括：

（一）被征收人房屋价值的补偿

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；(四)对积极支持征收工作的被征收人给予的奖励。

第二十四条 被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房屋产权证标注的为准。房屋产权证未标注的，以产权产籍档案载明的为准。产权产籍档案未载明的，建筑面积以房产测绘机构实际测量结果为准、房屋用途以建设工程规划批准文件为准。

第二十五条 被征收人选择货币补偿的房屋征收补偿金额按一下标准执行。

（一）住宅平房价值的补偿按房屋产权证标注的建筑面积的1.2倍乘以评估价格计算，1.2倍后不足50平方米的按50平方米计算。

（二）住宅楼房价值的补偿按房屋产权证标注的建筑面积乘以评估价格计算。不足50平方米的按50平方米计算。

（三）办公用房价值的补偿，按原面积乘以评估价格计算。

（四）营业房价值的补偿，按原面积乘以评估价格计算。

（五）三相电、煤气、固定电话、有线电视、宽带网迁移费等附属设施拆装费用，按房屋征收时的现行标准给予补偿。

（六）2008年以前的建造的无房屋产权证的附房房屋价值按以下标准予以补偿：

砖混附房800元/平方米；砖瓦附房750元/平方米；砖平附房700元/平方米；菜窖250元/平方米；连体房250元/平方米；层高2.2米以上的地下室（含2.2米）1000元/平方米；层高2.2米以下地下室500元/平方米。

2008年以后（含2008年）建造的无产权证的砖混附房、砖瓦附房、砖平附房按上述标准的30%予以补偿，其他不予补偿。

自本办法颁布之日后建造的无证附房房屋，一律不予补偿。

（七）2008年以前建成的住宅房屋用于经营的，需提供连续年审合格的工商营业执照和完税凭证确定经营年限，按下列标准予以补偿：

连续3年以内（含3年）的，按照同等地段新建商品住宅楼的平均售价增加30%予以补偿；连续3年以上8年以内（含8年）的，按照同等地段新建商品住宅楼的平均售价增加40%予以补偿；连续经营8年以上的，按照同等地段新建商品住宅楼的平均售价增加50%予以补偿。

第二十六条 被征收人选择房屋产权调换安置的，按照以下规定执行。

（一）政府应提供用于产权调换的房屋应接近回迁户实际需求的户型和面积，以被征收人选择。

（二）住宅平房主房按房屋产权证标明的建筑面积，回迁多层的，按照1.25倍进行安置；回迁高层的，按照1.3倍进行安置。

按上述规定补偿后不足50平方米的，按下列方法进行补偿：小于30平方米（不含30）的，每户补到50平方米；30—50平方米（不含50）的，每户加20平方米。

（三）住宅楼房按凡物产权证标明的建筑面积，多层回迁多层的，按照原面积调换安置；多层回迁高层的，按照1.1倍进行安置。

（四）办公用房平房回迁多层的，按原面积1.1倍调换安置；平房回迁高层的，按照1.2倍调换安置；多层回迁多层的按原面积调换安置；多层回迁高层的按1.1倍调换安置。

（五）营业房屋要求调换安置的，按市场价格折算面积补偿安置。

（六）住宅用于营业的房屋要求产权调换的，只能按照住宅建筑面积予以调换。

（七）无房屋产权证的附房房屋要求产权调换的，可根据第二十四条

（六）款规定的补偿价格折算面积予以调换。

第二十七条 用于产权调换的住宅房屋竣工后，面积超过补偿协议的部分，被征收人无偿取得该面积的产权；面积低于补偿协议不超过3%部分，征收部门按征收决定公告之日起的同类地段新建商品住宅房屋市场价格补偿被征收人；面积低于补偿协议超过3%部分，征收部门按征收决定公告之日起的同类地段新建商品住宅房屋市场价格的百分之二百补偿被征收人。

第二十八条 符合住房保障条件的被征收人，不能实行原地回迁的，可不必经过抽签、摇号程等序，直接由旗县市区人民政府及通辽开发区管委会给予相应的住房保障。对已选择住房保障的被征收人只能进行货币补偿，不再给予产权调换。

第二十九条 待安置期间，等楼费用按一下标准执行。

（一）住宅房屋给予每月每平方米（指被征收房屋产权证标明的建筑面积）15元的临时安置补偿费，不足50平方米按50平方米计算。

（二）办公用房在待安置期间，给予每月每平方米（指被征收房屋产权证标明的建筑面积）10元的临时安置补偿费。

（三）经营性用房（包括工业用房）在待安置期间，临时安置补助费按照租赁市场价格由评估机构确定，按发放。

停产停业损失补偿。以企业或者个体工商户提供的上季度完税证明，以月平均缴纳的所得税金额计算出每月利润，按一个月给予停产停业损失补偿金额，最长不超过3个月。对无法提供缴纳所得税证明的，不予停产停业损失补偿。

（四）主房装修费按每个产权证15000元予以补助。

第三十条 征收住宅房屋，搬迁费按照每平方米20元计算，不足100平方米的按100平方米计算。

第三十一条 对积极支持征收工作的被征收人，同时采取如下奖励：

（一）自开始实施征收之日起20内（含本数）搬迁的，每户奖励8平方米；30日内（含本数）搬迁的，每户奖励4平方米。

（二）在规定的征收时限内，10户一起签约搬迁的，每户奖励2平方米，每增加10户，每户增加奖励1平方米，最多不得超过50户。

上述奖励面积也可按市场评估价格的50%折合成货币予以奖励。

第五章 补偿协议

第三十二条 房屋征收补偿协议必须使用事住房和城乡建设行政主管部门统一文本。

第三十三条 征收人和被征收人应当按照本办法，就补偿方式、补偿金额和支付期限，用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业经济补偿费、搬迁期限和过渡期限等事项，订立补偿协议。

第三十四条 被征收房屋存在产权争议而无法签订补偿协议的，征收

主管部门应当在媒体予以公告，并将相当于债权部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存后，方可实施征收。

第三十五条 征收设有抵押的房屋。被征收人签订补偿协议30日内，不能提前清偿或者变更抵押权的，征收主管部门应相当将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存。

第三十六条 签订房屋征收补偿协议后，被征收人应当将被征收房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证等一并缴回，有关部门应当及时办理注销手续。

第三十七条 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十八条 征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人不明确的，由房屋征收部门报请市、旗县市区人民政府、通辽开发区管委会，按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第三十九条 征收补偿决定书应当载明以下内容：

（一）补偿方式；

（二）补偿金额与支付期限；

（三）用于产权调换房屋的地点和面积、交房时间；

（四）搬迁费、临时安置费、停产停业经济补偿费；

（五）搬迁期限；

（六）过渡方式与过渡期限等。

第四十条 被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或者依法提起行政诉讼。

第四十一条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的搬迁期限内未搬迁的，市、旗县市区人民政府及通辽开发区管委会可以依法申请人民法院强制执行。

第六章 监督管理

第四十二条 市、旗县市区人民政府及通辽开发区管委会做出房屋征收决定前，规划部门应当依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；国土资源管理部门应对其征收范围内的土地使用权属关系进行认定处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的而临时建筑的，不予补偿并限期自行拆除；对拒不拆除的，市、旗县市区人民政府及通辽开发区管委会责成有关部门依法强制拆除。

第四十三条 市、旗县市区人民政府及通辽开发区管委会应当加强对建设活动的监督管理。对不履行回迁安置协议的项目单位，要依法吊销房屋销售许可，不予办理房产权证等。严禁项目单位违反规定自行开展房屋征收活动。

第四十四条 对在房屋征收过程中，捏造或者歪曲事实、故意散布谣言护着以其他方法煽动扰乱社会秩序的，尚不够刑事处罚的，按《中华人民共和国治安管理处罚条例》相关规定，由公安机关进行罚款或者警告。

第四十五条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，均有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。受理举报的有关机构或者部门应当及时核实、处理。

监督机关、审计部门应当加强对房屋征收与补偿工作的监督检查和资金跟踪审计。

第七章 法律责任

第四十六条 市、旗县市区级人民政府、通辽开发区管委会及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人的搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的饿，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十八条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十九条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评，给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第五十条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对当地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信誉档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

邵阳市国有土地房屋征收与补偿办法解读 篇6

一、城市房屋拆迁中公共权力的异化

征收是国家基于公共权力的行使而取得单位、集体或者个人财产所有权的行为。征收的主体是国家, 通常是由政府以行政命令的方式取得私有财产, 个人必须服从, 但可以获得公正的补偿。可以看出, 征收是一种国家 (政府) 行为, 征收权的运用是国家公共权力在强制取得所有权这一领域的特殊表现, 即国家可以因公共利益的需要, 在公正补偿的前提下, 依法强制改变土地、房屋及其他不动产或者动产的所有权归属。

根据《拆迁条例》, 拆迁人经申请并取得房屋拆迁许可证后, 可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议, 由被拆迁人将私有房屋及土地使用权转移给拆迁人, 由拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。在这种意义上, 城市房屋拆迁应该是一种平等主体之间的民事法律关系, 双方权利义务受民事法律调整。政府在城市房屋拆迁活动中只能履行管理、监督以及服务职能。但同时, 《拆迁条例》也明确规定了行政裁决制度和强制拆迁制度。如果拆迁人无法与被拆迁人通过协商方式达成协议, 可以申请房屋拆迁管理部门进行行政裁决, 并在裁决之后进行强制拆迁。

按照现行制度设计, 城市房屋拆迁不论公益性还是商业性都适用同一程序和补偿机制。拆迁人获得拆迁许可证后, 就获得了公权力保障, 自然会有恃无恐, 很难通过平等协商的方式解决拆迁补偿问题。公共权力势必强行干预拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系, 在实施拆迁的过程中发挥了极其重要的作用, 通过许可、裁决、强拆等手段, 达到保障拆迁人取得私人财产权的目的。由此导致的后果是, 城市房屋拆迁在制度内表现为平等协商的民事法律关系, 不区分公益性拆迁和商业性拆迁, 对私人财产征收范围的任意化和扩大化, 在实际运作过程中则表现为典型的政府征收, 即国家运用公权力征收私人房屋与土地使用权。

这样的制度安排必然导致城市房屋拆迁中公共权力异化, 在实践中以拆迁取代征收, 甚至以拆迁的名义实施征收, 公共权力频繁介入商业性拆迁, 与商业利益纠缠在一起, 公民的私有财产不可能得到有效的保障, 众多的拆迁矛盾与纠纷也因此而被激化。

二、公共权力异化可能带来的危害

实践表明, 公共权力异化会导致政府角色扭曲、公共权力滥用等后果, 严重损害被征收人的财产利益, 挫伤社会的公平正义感, 导致不和谐因素的出现, 更为严重的是, 滥用征收权并损害被征收人合法权益的现象将损害现代法治主义的基本精神。

1. 城市房屋拆迁中政府角色扭曲

根据《拆迁条例》, 我们可以大致将拆迁中的政府角色作如下分类:第一, 发放拆迁许可证;第二, 在拆迁人与被拆迁人不能就拆迁补偿达成协议时, 进行行政裁决;第三, 执行行政裁决, 实施强制拆迁。这样一来, 即以制度方式确立了政府角色在城市房屋拆迁中的悖论现象, 政府的角色被严重扭曲:既当运动员, 又当裁判员。但是, 根据《物权法》, 有权征收国有土地上房屋的主体只有政府, 城市建设行政主管部门既作为拆迁许可证的颁发机关又作为纠纷裁决机构的管理体制已不适应新的形势。在目前的城市房屋拆迁中, 既有平等主体之间的民事法律关系, 又有不平等主体之间的行政法律关系。由于拆迁的复杂性, 特别是现有制度的特殊安排, 行政机关往往身不由已, 不能正确把握自己的角色定位, 在商业性拆迁中融入公共权力的因素。

我国长期以来以拆迁的名义进行征收, 但并不需要按照征收的法律程序进行, 可能就会对被拆迁人的利益造成损害。特别是在商业性拆迁活动中, 虽然没有公共利益的因素, 公共权力也积极介入, 更容易孳生矛盾与纠纷。比如, 湖南嘉禾拆迁事件中, 为了实现商业利益, 政府角色发生扭曲, 以行政命令强力干预拆迁人和被拆迁人之间自愿协商的民事法律关系, 从而造成严重后果。

在城市房屋征收中, 政府是征收权的行使主体, 有权依法强制取得公民私有财产。现行制度缺陷是导致拆迁过程中政府行为不规范的根本原因。因此需要以《宪法》和《物权法》的基本精神为指导, 重新审视现有制度, 并在比较和借鉴的基础上加以完善。

2. 城市房屋拆迁中公共权力滥用

国家在行使征收权时, 应当最大限度约束公共权力, 防止公共权力滥用, 尽可能保障私有财产权, 达到公益和私益相对平衡。我国近年频频发生拆迁恶性事件, 透射出在城市房屋拆迁中公共权力滥用的情形比较严重。通常表现形式如下:

第一, 权力行使偏离公共利益目的。世界上大多数国家对于财产征收都会明确规定其中包括公共利益目的, 但是由于各国的经济、政治、法律等原因, 公共利益具体内容各不相同。正是因为公共利益的高度抽象性和不确定性, 为行政权力的滥用制造了制度上的空间。行政机关可能会以公共利益的名义滥用权力, 实施政府形象工程, 谋取政绩、部门利益甚至个人利益。黑龙江省密山市棚户区改造与房地产开发相结合, 公共利益与商业利益交混难以区分, 最终引发拆迁户崔德喜自焚事件。

第二, 权力行使违反法定程序。作为一种制约机制, 征收程序不仅能够保障行政征收依法、合理和正当实施, 而且其“开放的结构和紧缩的过程的特征, 随着程序的开展, 将使参加者越来越受到‘程序上的过去’的拘束”, 有效地减少公权力主体违法征收和不公正补偿的可能性, 促成公正征收补偿制度的生成。长期以来, 我国的行政立法一直存在“重实体、轻程序”的问题。虽然我国政府一直非常重视城市房屋拆迁工作的规范管理, 但我国城市房屋拆迁现有法律制度存在诸多缺陷, 比如关于征收权行使、被拆迁人参与、强制拆迁组织实施等操作程序缺乏明确规定。实践中各地做法差异很大, 不遵守法定程序, 操作过程不透明, 被拆迁人无法对政府实施的征收拆迁行为形成合理的心理预期, 容易引发纠纷。

第三, 权力行使违反公正补偿要求。公正补偿要求的主要功能在于迫使政府将行使权力的成本内部化, 从而不仅保证政府行为在经济学意义上的理性, 而且有助于约束政府滥用权力并限制政治冲突, 且由于公正补偿的宪法要求不可能完全通过政治过程实现, 因而还要求有效的司法保障。我国当前城市房屋征收拆迁中虽然规定按照“房地产市场评估价格”进行补偿, 但由于缺乏具体标准量化约束估价机构的评估行为, 致使“房地产市场评估价格”与公平补偿标准要求还存在一定距离。缺失公平补偿标准会损害被拆迁人合法利益, 降低或影响被拆迁人的生活质量, 也是当前拆迁矛盾激化的主要原因之一。江西省宜黄县拆迁户自焚事件背后的拆迁补偿问题值得引人深思。

三、我国城市房屋征收拆迁中矫正公共权力异化的路径选择

总体上看, 《征求意见稿》较《拆迁条例》具有明显的进步, 建立和完善了较为科学合理的征收补偿法律制度, 有助于矫正公共权力的异化, 恢复公共权力之本来面目, 促使公共权力步入正常轨道, 以维护社会良好秩序, 化解社会纠纷, 保护私有财产权。

1. 目的控制:公共利益目的

财产征收须具有公共利益目的, 不仅使财产征收的正当性得以成立, 也是防止财产征收权被滥用的重要措施。所谓“公共利益”者, 乃属一种不确定之法律概念, 其在利益之内容及受益之对象两方面, 均具有相当之不确定性。我国《宪法》以及《物权法》均把公共利益作为一个重要的立法原则, 因此, 公共利益对房屋征收法律制度体系的建立和完善极为重要。城市房屋征收必须坚守征收的公共利益要件, 切实维护被征收人的合法权益。在公共利益的范畴, 单纯的列举与概括均不利于实际工作的开展, 因此《征求意见稿》第3条通过列举加概括的方式, 明确界定我国城市房屋征收中公共利益包括7种方式, 充公体现了我国的现实需要。但是, 将危旧房改造的需要界定为公共利益, 没有对“危房”与“旧房”予以区别对待, 似乎有待商榷。危房的存在肯定会对人民群众的生命财产安全构成危险, 如果经鉴定为危险房屋并且影响公共安全的, 可以实施征收。但是, 如果公民的私有房屋虽然陈旧, 但并不构成对公共安全的潜在危害, 这些房屋的改造应充分尊重所有权人的意愿, 以商业拆迁的方式实施。这样的区分, 既有利于约束征收权的行使, 也有利于在公共权力与私人权利之间维护既有的平衡。

2. 程序约束:遵循正当程序

在如今的法治时代, 任何一个文明国家的征收法律都会对其程序进行细致的规定, 试图通过程序的完善, 在约束公共权力的同时, 确保被征收人的合法利益不被随意侵犯。征收必须按照法定程序实施, 从而保障所有的、特别是有关公民权益的重要法律和事实观点得到充分的考虑和权衡。现有法律法规虽然规定了征收的调查、审批、听证、补偿等程序, 但条款都过于笼统、抽象, 缺乏可操作性, 行政相对方的具体权利得不到真正落实。只有建立较为具体和完善的操作程序, 公之于众, 操作透明, 充分尊重被拆迁人的参与权和知情权, 才能有效约束公共权力的滥用。近年成都市在危旧房改造中着力规范公共权力运行, 大力推行“阳光拆迁”和“模拟拆迁”, 专门制定了具体操作程序文件, 项目启动充分尊重了被拆迁人的意愿, 拆迁过程完全做到阳光透明, 收到了良好的社会效果。

从宏观上审视《征求意见稿》, 城市房屋征收程序更加科学透明, 充分吸收了各地近年实践经验教训。《征求意见稿》关于论证 (第9条) 、公告 (第10条) 、裁决 (第12条) 、行政复议以及行政诉讼 (第15条) 等程序性规定, 无疑是巨大的立法进步。当然, 《征求意见稿》在一些具体程序制度的设计上依然没有根本性的突破, 无法适应征收制度的逻辑要求。第一, 《征求意见稿》未充分保障被征收人的参与权与知情权。例如, 在征收决定作出前的论证阶段, 被征收人以及其他社会中立机构无法参与论证过程;在论证结束后, 才征求被征收人、公众和专家意见 (第9、10条) 。第二, 《征求意见稿》未对政府作出征收决定的事实依据予以明确规定。根据《征求意见稿》第12条, 在征求被征收人、公众和专家意见后, 无重大争议的, 政府即可以作出征收决定。这样的规定太过抽象, 缺乏刚性, 无法有效约束政府权力。因此, 应该对“无重大争议”进行明确规定, 比如规定被征收人、公众、专家的反对意见超过80%的, 即应该暂停作出征收决定并由上级政府进行裁决。第三, 《征求意见稿》未体现征收中的“比例原则”。“比例原则”要求征收是为实现公共福利目的所不得已的最后手段和辅助手段, 应尽量避免使用这种措施。从理论上说, 征收并不是特定资源取得的唯一途径;相反, 带有强制性的征收应当是一种最后的保障手段。为了实现公共利益, 政府应首先需要以市场方式同财产所有权人进行协商, 如不能以市场手段获取实现公共利益所需的财产, 才能运用征收权。

3. 利益约束:公正补偿要求

征收会改变所有权的归属, 对公民私有财产权利产生重大影响, 为强化征收过程中公民权利的保护, 各国法律都在宪法中对公正补偿加以规定。征收与补偿是紧密相联而不可分割的, 这种关系在德国被称为“唇齿条款”, 意即没有补偿则无征收, 唯有在对被征收人予以公正补偿之后, 才能实施征收。如果离开补偿, 征收就会导致极大的社会不公平, 让侵犯公民私有财产权利的做法制度化, 这与现代文明是水火不相容的。公正补偿可以从利益上约束和控制政府擅自启动公共权力获取不正当利益的动机。公正补偿标准至少应包含3项内容:第一, 该补偿至少能恢复被征收人既往的生活状况或是不能使其受到损失;第二, 具体征收补偿标准应与被征收房屋的正常市场收购价格相当;第三, 在征收前先行补偿。

《征求意见稿》第20条规定, 补偿标准采用市场价格原则, 但与《拆迁条例》相比较, 似乎没有实质性的进步, 按照这种方法确定的补偿金额未必就是公正补偿。因为房屋拆迁补偿中最富争议的问题之一就是公民的土地使用权补偿问题。公正的补偿应当包括房屋的现值和剩余土地使用权的现值, 被征收房屋的评估价格应当能够体现被征收房屋同类地段的房地产市场价格, 反映被征收房屋所包含的土地使用权和地上建筑物等的市场价格。对此, 成都市政府制定文件明确规定, 估价机构对被拆迁房屋的评估价格应反映同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。这样, 房地产评估操作的具体标准得以明确, 值得推广。对被征收人还可能因其房屋被征收而遭受其他损失或增加生活困难, 如因重新购置新物业而新增的负担, 因路途遥远而带来的工作和学习成本增加等, 根据《征求意见稿》, 被征收人的损失仍然无法获得补偿, 这与公共利益的实现成本应由社会承担的原则相悖。由于我国征收补偿理论尚不发达, 在新的征收立法中应该借鉴国外征收补偿的成熟经验, 建立符合我国实际的征收补偿制度, 充分考虑被征收人因征收而必然承受的损失, 适当增加“生活再建措施”之类的补偿项目, 让被征收人不因征收而处于更差的生活境况。