房地产开发成本的不同税务处理

房地产开发成本的不同税务处理（共12篇）

房地产开发成本的不同税务处理 篇1

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定，房地产开发产品计税成本支出的内容主要包括：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六项。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在计算土地增值税的扣除项目开发成本时，也有基本相同的内容，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。二者虽表述相同，但在企业所得税与土地增值税中，开发成本的处理仍有区别。

1.对土地征用费及拆迁补偿费处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。而在土地增值税中，此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，不包含取得土地使用权所支付的金额。就是说，二者差异的项目，在土地增值税中，都应作为取得土地使用权所支付的价款处理。

2.对前期工程费的处理，二者一致。企业所得税中，前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，土地增值税中的费用项目与之相同。因此，二者的业务处理没有区别。

3.建筑安装工程费的范围和内容，二者相同。企业所得税中，该项费用是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。土地增值税中的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。虽然前者特别规定了建筑费用和安装费用，后者特别规定了承包方式和自营方式，但二者的范围和内容完全相同。

4.基础设施建设费，都允许在税前扣除。企业所得税中，该项费用是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费，土地增值税中的费用项目与之相同。虽然前者强调是开发项目内发生的费用，后者强调是开发小区内的费用，但无论哪种，都允许按受益对象合理分摊，在企业所得税和土地增值税税前扣除。

5.对公共配套设施费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指开发项目内发

生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在土地增值税中，还包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。二者的区别是，企业所得税对此有限制条件，即必须是“独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与”的公共配套设施费，而对于“营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的”，则应单独核算其成本。除企业自用应按固定资产进行处理外，其余一律按开发产品进行处理。土地增值税对上述规定作了补充，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

6.对开发间接费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。和土地增值税中的开发间接费用相比，前者比后者多了工程管理费和营销设施建造费。税法规定，工程管理费符合土地增值税间接费用范围，可以作为扣除项目。而营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。

7.预提费用和利息费用的处理，二者有区别。国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

房地产开发成本的不同税务处理 篇2

借款费用的内容包括:1.借款利息, 指企业向银行或者其他金融机构等借入资金发生的利息、发行公司债券发生的利息, 以及为购建或者生产符合资本化条件的资产而发生的带息债务所承担的利息。其中, 企业为购建固定资产而发生的带息债务, 是指企业在购建或生产符合资本化条件的资产过程中购买工程用物资是以带息的方式进行结算的 (如以带息应付票据购买工程物资) 。2.折价或者溢价的摊销, 指发行公司债券等所发生的折价或者溢价在每期的摊销金额。3.因借款发生的辅助费用, 指企业在借款过程中发生的诸如手续费、佣金、印刷费等交易费用。4.因外币借款而发生的汇兑差额, 是指由于汇率变动导致市场汇率与账面汇率出现差异, 从而对外币借款本金及其利息的记账本位币金额所产生的影响金额。《企业会计准则第17号———借款费用》规定, 对于需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的存货而发生的借款费用 (含专门借款和一般借款) 应当予以资本化。

房地产开发企业开发的商品房属于存货范畴, 且其达到预定可使用或可销售状态一般要经过一年以上的时间, 根据会计准则规定, 房地产开发企业在建设期发生的利息支出应予资本化, 计入“开发成本”或“开发间接费用”, 计入“开发间接费用”的, 最终通过分摊也转入“开发成本”。而在项目完工后的清算期发生的借款费用应计入当期财务费用。

二、房地产开发企业借款费用的税务处理

房地产开发企业借款费用涉及的税种主要有企业所得税和土地增值税。

(一) 企业所得税。

《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发[2009]131号) 第二十一条规定, 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用, 可按企业会计准则的规定进行归集和分配, 其中属于财务费用性质的借款费用, 可直接在税前扣除。

房地产开发企业为开发房地产而向银行或其他金融机构借入资金所发生的借款费用, 在房地产完工前, 应计入有关房地产的开发成本;在房地产完工后, 应计入财务费用。企业发生的这些借款费用均可依法在企业所得税前扣除。

可见, 在借款费用扣除方面, 企业所得税法与新会计准则已经实现了很好的衔接。

(二) 土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定:房地产开发企业在进行土地增值税清算时, 计入财务费用中的利息支出, 凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的, 允许在不高于商业银行同类同期贷款利率的限额内据实扣除。否则, 并入其他房地产开发费用, 在“ (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) ×10%”的比例以内计算扣除。由于《条例》是1994年实施的, 以原有会计制度为背景, 利息支出计入“财务费用”与当时的会计处理是一致的。但根据目前的会计处理方法, 笔者认为, 在计算土地增值税扣除项目时特别要注意, 在房地产完工前已计入有关房地产开发成本的利息支出已经在“开发土地和新建房及配套设施的成本”中, 因此, 这里所说的能够按转让房地产项目计算分摊, 并提供金融机构证明的财务费用中的利息支出, 是指在房地产完工后计入财务费用的部分, 不包括在房地产完工前已计入有关房地产开发成本的利息支出部分。

三、建议

有关部门应修改或补充《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定, 使之与企业所得税的相关规定以及会计制度、准则衔接起来。一是“利息支出”与会计制度、会计准则、企业所得税相关规定的口径不尽一致, 建议将其扩大为“借款费用”, 以便操作。二是明确开发产品完工前已计入“开发成本”的利息支出, 必须剔除出来, 与开发产品完工后“财务费用”中的利息支出合并, 按规定计算扣除。

参考文献

[1].段志群.房地产开发企业借款费用资本化问题探析[J].商场现代化, 2009, (2) .

[2].武巧环.房地产开发企业借款费用会计核算问题的探讨[J].中国市场, 2006, (9) .

[3].卢志坚.房地产开发企业的会计核算[J].当代经济, 2009, (2) .

房地产开发成本的不同税务处理 篇3

就当前的现状来看，部分房地产开发企业受税务风险控制不完善问题的影响陷入到了“税务门”。因此，为了做好企业内部控制工作，在税务缴纳期间，应针对税务风险问题进行分析，同时，结合瞬息万变的市场环境，规范税务风险控制方法，满足企业核心利益获取需求，达到最佳的风险问题规避效果。以下就是对房地产开发企业税务审计风险管理问题的详细阐述，望其能为企业的可持续发展提供有利的文字参考。

房地产开发企业税务审计存在的风险

就当前的现状来看，房地产开发企业税务审计风险主要表现在以下几个方面：

在房地产企业开发初期，需支出巨额购地款，而购地款是税务审计中重要项目，即涉及到了耕地占用税、契税、印花税等的缴纳，同时，在土地成本中，企业也面临着企业所得税、土地增值税等税务审计问题。但由于大多数房地产企业在开发阶段没有真实的发票，因而，税务机关将依据发票规定，对企业可能存在的偷税、漏税等行为进行处罚，就此在土地购置前期造成了企业经济的损失；

在房地产企业开发中期，由于多数房地产企业在项目开发过程中采取出包方式，因而，纳税人需依据相关规定，承担个税、教育费附加、营业税、城建税等的代扣代缴。但在此期间，若房地产开发企业忽视了税务审计风险管理，将引发税务风险问题；

在房地产开发企业运营过程中，也涉及到了印花税、企业所得税、教育附加税、营业税、土地增值税、城建税等销售税务的缴纳。同时，税务部门将利用房地产预收账款信息，計算企业应缴纳的营业税等，若房地产开发企业在税务审计管理中账款项目归集不及时，将引发税务风险。

房地产开发企业税务审计风险应对措施

建立税务风险预警体系。在房地产开发企业发展期间，为了规避税务风险问题，需在面临印花税、城建税、土地增值税等税务风险时，构建税务风险预警体系。即在税务审计工作开展期间，参照税务风险预警机制标准，利用沃尔评分法原理，对房地产企业内部税务风险进行评分、评级。而后，结合评分结果，判断税务风险高的关键部门和关键人员，并结合企业实际情况，发出税务风险警报，然后，构建企业内部组织，对风险预警行为进行控制，最终最大限度的降低由税务审计风险所引起的经济损害。此外，基于房地产开发企业税务审计工作开展的基础上，需针对企业内部税务审计情况进行监督，即参照企业历史资料、现有条件、涉税行为等，科学预测和预计企业税务情况，一旦发现印花税、土地增值税、个人税等税务风险问题，那么应及时启动企业税务风险预警方案，对风险问题进行有效处理。

增强风险控制意识。在房地产开发企业税务审计风险控制中，注重增强全员风险控制意识是非常必要的。首先，由于税务审计风险是一项技术性和专业性较强的经济活动，那么在风险控制活动开展期间，应针对企业会计、纳税申报人等相关人员专业技能进行培养，同时，以1次/月的形式，安排纳税申报人参加专业化的培训项目，由此提高其税务审计风险控制意识，仔细核对印花税、土地增值税、个人税、城建税等税务的缴纳，避免偷税、漏税等行为的凸显造成企业经济损害。其次，在企业税务审计风险管理作业中，一旦发现税务问题，不应要求财务部负全责，应将责任追究至各个部门和关键环节负责人，甚至公司领导，就此在税务管理中提高企业全员风险控制意识。同时，为了提高企业税务审计风险控制效果，应在日常经营中，树立依法纳税运营理念，且由企业管理决策层制定税收筹划，而下属单位对税收筹划进行严格执行，并注重在税务审计管理中，保留会计审核资料，就此形成以公司利益为先的税务审计风险防控。

健全税务管理办法。在房地产开发企业税务审计管理作业中，为了有效规避税务风险问题，需健全税务管理办法。即首先，在资产管理期间，应健全资产管理责任制度，即明确各个工作部门，甚至各个工作岗位人员责任和义务，就此调动部门间合作力度，对企业日后税务审计工作实施共同监管，并严格遵从企业设备统一编号管理制度，满足资产管控需求。其次，在房地产开发企业税务审计工作实际开展过程中，应按照国家相关法规，制定税务管理制度，然后，在税务管理制度的导向下，审核企业涉税合同，且在合同签署内容中，明确双方在税务方面的权利和义务，科学实施财务报表申报和缴纳税款工作。再次，在税务管理期间，亦应注重规范发票购买、领用、开具、报销等管理办法，同时，对企业内部税务报表进行周期性审核，由此控制偷税、漏税等行为的发生。

房地产开发成本的不同税务处理 篇4

房地产企业是以房地产为经营对象的企业，房地产主要指房产、地产，都是不动产。房地产企业与一般的工业企业相比，具有单位价值大、投资成本高、开发周期较长等特点。正是由于这些特点，使得房地产企业与一般的工业企业存在一定的区别，尤其是在销售方式上。一般的工业企业以现销、赊销为主要方式，房地产企业的销售方式包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房款的行为。预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后、房屋竣工之前。对于房地产企业预售业务的处理，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。

一、预售业务的会计处理

根据会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计人预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。即：收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款；房屋交给购买方时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转成本，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。

二、预售业务的税务处理

第一，营业税的处理。根据税法规定，企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以当房地产企业预售房屋收到预收款项时，应计算并交纳相应的营业税，根据收到的款项金额和税率相乘即为要交的营业税，会计分录为：借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”，同时根据计算出应交的城建税及教育附加，编制会计分录同上。

第二，土地增值税的处理。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产企业符合土地增值税的交纳条件，所以在销售房地产时应交纳土地增值税。

土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分部计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目×适用税率，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其它扣除项目。为了保护房地产企业的发展，房地产企业还可以加计扣除。若是销售的旧房，扣除项目指的是旧房的评估价格。

由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增长额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没竣工，其成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，土地增值税暂行条例有规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由此看来，房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税，根据计算出的土地增值税金额借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。

第三，所得税的处理。为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题也有特别的规定：房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%；开发项目位于其他地区的不得低于10%。

房地产企业预售业务预交所得税的处理，待房屋竣工后再根据实际情况进行调整。

存货成本结转的税务处理方法 篇5

法条

第十五条企业使用或者销售存货，按照规定计算的存货成本，准予在计算应纳税所得额时扣除。

释义

本条是关于存货成本结转的具体规定。

本条是新增加的条款，原内资、外资税法在实施细则中对此有具体规定。本法中之所以新增此条款，一方面因为存货成本构成了企业生产经营成本的重要组成部分，对其作出税收上的规定，有利于贯彻收入成本配比的原则，保证税收收入的均衡入库；另一方面，存货成本的结转也是资产税务处理的重要一环，对其进行明确，有利于资产税务处理条款的完整性。另外，我国2006年新发布的《企业会计准则第1号———存货》（财会〔2006〕3号），对存货成本结转的具体方法也重新进行了明确，为协调税法与会计的差异，减少税收管理成本与纳税遵从成本，也有必要对存货的成本结转进行重新明确。

按照《企业会计准则第1号——存货》第十四条的规定，企业应当采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本。对于性质和用途相似的存货，应当采用相同的成本计算方法确定发出存货的成本。对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供劳务的成本，通常采用个别计价法确定发出存货的成本。对于已售存货，应当将其成本结转为当期损益，相应的存货跌价准备金也应当予以结转。

税法上也允许企业按照先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本，并在税前扣除，但不允许企业采用后进先出法结转已售存货的成本。这主要基于以下原因：

第一，后进先出法主要是基于一个通货膨胀的市场环境下，物价迅速上涨，存货流动速度较慢，为了使存货结转成本更接近现行成本从而达到与现行收入相配比而采取的一种稳健的成本结转方法，以减少虚增利润，从而在一定程度上消除物价变动的影响。但使用后进先出法，由于加大了当期存货的成本，在减少了虚增利润的同时，也降低了当期的企业所得税贡献。

第二，后进先出法的采用主要是基于一个通货膨胀的经济环境，但是，当前全球价格指数已呈现出明显的持续下降趋势，世界经济面临日益增大的通货紧缩危险。这主要是因为：

（1）信息技术革命极大地促进了产业技术进步和劳动生产率的提高，在降低生产成本和增加产出供给的同时，必然导致产品的相对价格不断下降。

（2）在经济全球化时代，国际产业分工和转移模式出现新的变化，全球范围内的竞争日趋激烈，生产能力的扩张和市场竞争的加剧使得许多产品的价格难以上涨。

（3）世界经济发展不平衡导致全球贫富差距扩大，加剧了总需求不足的矛盾，是造成全球通货紧缩趋势的一个重要原因。

（4）许多国家长期奉行以反通货膨胀为首要目标的宏观经济政策，在有效地降低了全球通

货膨胀率的同时，也在很大程度上造成目前全球一般价格水平走势低迷的局面。

第三，后进先出法在消除通货膨胀影响方面并不是一种理想的方法。因为随着企业的连续经营，存货不断流转，以前购进的存货成本可能要等到若干年之后才能得以结转，而若干年之后，这些存货的价值很可能已经面目全非了，这实际上并不利于对存货的管理。

房地产开发成本的不同税务处理 篇6

和税务处理

在对售楼处账务处理问题上，参考了大量网友的见解，不乏有可圈可点的表述。然而，很多网友在账务处理上依然犯了常识性错误，用税法的相关规定来处理账务。

比如说【2009】31号文，将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目；而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度，依据会计处理上的要求，假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。

如果仍有网友纠结于2009年31号文的条款，请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义，不难发现这里边是不包含营销设施建造费的。因此，在土地增值税的法规体系下，把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。例如：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

企业所得税不同，国税发【2009】31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。

如果要用税法来处理账务，遵从税法做账务处理，我们就无所适从。

本文就是在依据会计相关规定的原则下，对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理，以及涉及到的相关税种的处理。请各位网友批评指正。九种售楼处分类

（1）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成，拆除；

（2）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后转自用或出租；（3）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转让销售；（4）项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，拆除；

（5）项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，无偿捐献政府；（6）利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转让销售；

（7）利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转作自用或出租；（8）利用外单位房屋作销售处，待销售完成或房屋到期后，归还房屋；

（9）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转物业用房或公共配套用房，会所。

一、账务处理

先明确一下会计准则关于固定资产和销售费用的定义

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的（持有目的）使用寿命超过一个会计的有形资产。售楼部一般使用会超过一个会计,在售楼部完成使命之前属于固定资产。在售楼部完成使命之后，原售楼部变成了持有以备出售的存货。再看 销售费用，销售费用是企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用，包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构（含销售网点、售后服务网点等）的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。

因此售楼部完成使命之前一般情况下作为固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本或开发间接费用。但是，根据以上九种不同模式又做不同处理。1．相关账务处理分五个阶段

A建造时

B硬装修时

C软装修时

D建成使用

E处理时

2.账务处理分析 A建造时：

（1）按企业自建固定资产处理，入在建工程；

（2）按企业建造开发产品，需要单独设置开发成本明细；

（3）按建造开发产品处理，需要单独设置开发成本明细；（4）按企业自建固定资产处理，入在建工程；（5）按企业自建固定资产处理，入在建工程；（6）（7）无建造成本，原有商品房成本已在开发产品科目不做账务处理；（8）无建造成本，租赁费用做销售费用处理；

（9）按单独建造开发产品归集成本，在配套设施建造费里边归结。B硬装修：

（1）装修费跟随房屋，记入在建工程；（2）装修费跟随房屋，记入建造开发产品；（3）装修费跟随房屋，记入建造开发产品；（4）装修费跟随房屋，记入在建工程；（5）装修费跟随房屋，记入在建工程；（6）（7）根据载体房屋后续处置情况，计入房屋成本或开发间接费用；（8）在待摊费用中归结，按租赁期摊入销售费用；（9）装修费跟随房屋，在配套设施建造费里边归结。C．软装修：

（1）购置、使用按固定资产单独入账处理，摊销计入销售费用；（2）可计入开发产品的成本，自用或出租是转做固定资产（3）可计入开发产品的成本，做为单独的开发产品核算；（4）购置使用按固定资产单独入账，拆除时做固定资产清理；（5）不用一起移交的购置时按固定资产处理；（6）（7）购置、使用按固定资产单独处理，摊销计入销售费用；（8）按购置、使用固定资产单独处理，摊销计入销售费用；（9）不用一起移交的按自建固定资产处理，摊销计入销售费用；

3、土地增值税相关处理规定

A、作为公共配套设施处理售楼部，可以依据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第四条第三款：“a.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；b.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”；

但需要注意，售楼部完成使命之前作为固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本，不能作为土地增值税的开发成本扣除，原售楼部变成了公共配套设施，再作为公共配套设施费扣除。

B、参考国家税务总局纳税服务司2010年08月23日的关于《房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除》问题的解答

“房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

（一）、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

（二）、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

（三）、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。“

4、关于软装修资产相关处理规定

对涉及的空调、电视机等资产性购置支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入并根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照小规模纳税人标准（实际中房地产企业少有一般纳税人），减按2%征收率征收增值税。

5、还需要注意的关于装修的涉税处理

房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不涉及税金处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购装饰材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。

依据《营业税暂行条例实施》第五条、第二十五条规定，单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为应视同发生应税行为，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。但建筑业营业税的计税依据不是房屋销售收入，而是按组成计税价格计算。应纳建筑业营业税及附加=（材料成本+工资等费用）×（1+建筑环节成本利润率）/（1－3.3%）×3.3% 成本利润率由各省级地税局确定。

6、出租和自用还需要注意涉及以下税种

自用，相应要征收房产税和土地使用税。

房地产开发成本的不同税务处理 篇7

这种方式的销售可分为两种:第一种是送的部分相当于无偿赠送给购买者, 另开发票;第二种是送的部分相当于给予购买者的折扣, 不另开发票。

针对第一种情况, 会计上销售商品的部分按正常销售处理, 而赠送的部分直接按成本结转, 计入销售费用。税法上根据《增值税暂行条例实施细则》的规定, 将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人, 应视同销售。因此赠送的部分仍需确认销项税额。具体的会计处理如下:正常销售部分:借:应收账款、库存现金等;贷:主营业务收入, 应交税费———应交增值税 (销项税额) 。借:主营业务成本;贷:库存商品。赠送销售部分:借:销售费用;贷:库存商品, 应交税费———应交增值税 (销项税额) 。

针对第二种情况, “加量不加价”的促销行为, 会计上按正常销售处理, 同时按实际发生的成本结转成本。税务上根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》 (国税发[1993]154号) 的规定:纳税人采取折扣方式销售货物, 如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的, 可按折扣后的销售额征收增值税;如果将折扣额另开发票, 不论其在财务上如何处理, 均不得从销售额中减除折扣额。具体的会计处理如下:借:应收账款、库存现金等;贷:主营业务收入 (不包括折扣部分) , 应交税费———应交增值税 (销项税额) 。借:主营业务成本;贷:库存商品 (包括折扣部分) 。

例:某商场就A商品搞促销活动, 买二送一。A商品的售价为1 170元, 成本为500元。假设某顾客参加了该项促销活动。

(1) “送一”是商家额外送的, 另开发票, 则会计处理如下:借:库存现金 (或银行存款) 2 340;贷:主营业务收入2 000, 应交税费———应交增值税 (销项税额) 340。借:主营业务成本1 000;贷:库存商品1 000。借:销售费用670;贷:库存商品500, 应交税费———应交增值税 (销项税额) 170。

(2) 三件捆绑在一起销售的, 不另开发票, 则会计处理如下:借:库存现金 (或银行存款) 2 340;贷:主营业务收入2 000, 应交税费———应交增值税 (销项税额) 340。借:主营业务成本1 500;贷:库存商品1 500。

二、奖励积分销售

奖励积分销售是企业在销售商品时按销售金额授予客户积分, 客户在积满一定分值后可以兑换企业或第三方提供的商品或服务, 如航空公司推出的形式多样的常旅飞行奖励计划、商场积分换取商品等。

奖励积分销售, 会计上根据《财政部关于做好执行会计准则企业2008年年报工作的通知》 (财会函[2008]60号) 的规定, 企业在销售产品或提供劳务的同时授予客户奖励积分的, 应当将销售取得的货款或应收账款在商品销售或劳务提供产生的收入与奖励积分之间进行分配, 与奖励积分相关的部分应首先作为递延收益。 (1) 配送积分阶段。奖励积分是有价的, 按奖励积分换取商品或服务的公允价值作为积分的公允价值, 计入递延收益, 将销售取得的货款或应收账款扣除积分的公允价值, 确认主营业务收入。 (2) 兑现阶段。待客户兑换积分或期满失效时, 将递延收益转入主营业务收入, 同时结转实际发生的成本。奖励积分销售, 虽有预先销售的性质, 但有很大的不同即最终都能确认收入。税法上规定, 增值税纳税人销售货物, 其纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取销售款项凭据的当天。因此销项税额应在销售取得的货款或应收账款的时候确认。具体的会计处理如下:

配送积分阶段:借:应收账款 (或库存现金) ;贷:主营业务收入, 应交税费———应交增值税 (销项税额) 。借:主营业务成本;贷:库存商品。

兑现阶段:借:递延收益;贷:主营业务收入。若客户按期兑换积分还得做下面一笔分录:借:主营业务成本;贷:库存商品。

三、赠券销售

赠券销售是客户购物达到一定金额, 可根据购货金额得到不同面值的代金券, 在促销期内客户凭代金券购买指定商品可抵顶现金。此种销售方式在商场促销中被广泛使用。

房地产开发成本的不同税务处理 篇8

问：房地产开发企业在进行土地增值税汇算清缴时，需要区分普通住宅、超标准住宅和车库、商业网点等不同情况进行申报。由于根据现行政策转让普通住宅不需要缴纳土地增值税，如果房地产开发企业在申报土地增值税的时候，有免税项目和应税项目，那么在填《土地增值税申报表》时是填一张还是两张，增值率如何填？如果企业没有发生利息支出，在扣除项目中期间费用是否仍按5%的比例计算扣除，而不论企业实际账面支出金额？

答：对于房地产开发企业填报《土地增值税纳税申报表

（一）》的方法，根据《国家税务总局关于印发《土地增值税纳税申报表，的通知》（国税发[1995]90号）的规定，《土地增值税纳税申报表

（一）》中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。纳税人如果既从事普通标准住宅开发，又进行其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表

（一）。因此，上述房地产企业应分别填写纳税申报表进行申报。另，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）款的规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条

（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”

房地产开发成本的不同税务处理 篇9

1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类、并将其分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。

2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本、共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

3、对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品。未销开发产品和固定资产进行分配。其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除；未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算，其中属于开发产品的应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除；未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

二、成本费用的分配方法

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接

成本，按收益原则和配比的原则分配至各个成本对象，具体可分别选择以下方法进行

1、占地面积法。

（1）一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

（2）分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

2.建筑面积法。

（1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

（2）分期开发的，首先按照期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

3.直接成本法

按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

4.预算造价法

按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

几项特殊成本费用的分配方法

（1）、土地成本，一般按占地面积法几项分配。如果确需要结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意

土地开发同时连结房地产开发的。属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本法应按建筑面积法进行分配。

（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。)

（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

房地产开发成本的不同税务处理 篇10

1 股权收购业务与税务处理方式

股权收购是指一个企业将自身的股权对其他企业或者个人进行转让, 使企业控制权移交的过程。股权收购业务涉及的税种主要由个人所得税、企业所得税、营业所得税、印花税、契税等构成。企业所得税是企业在进行重组时进行征收的税务, 企业所得税的处理分为一般税务处理与特殊税务处理两种处理方式。一般税务处理对收购与被收购企业的所得税规定如下, 股权收购业务的一般性税务处理为收购方所确认的股权转让、损失, 收购方获得的股权计税公允价值为基础。特殊税务处理方式应该按照特殊的处理方式, 需要以被收购企业的计税基础确定, 在进行税务处理中暂时不确认资产转让带来的所得与损失, 对于资产的计税基础进行调整。个人所得税是根据国家相关的法律规定, 个人在进行股权转让的所得, 对所得进行相应的扣缴。在营业税, 根据国家的营业税管理规定, 对股权转让业务不征收相应的营业税。对于契税, 国家规定在进行股权转让中, 企业土地与房屋权不发生转移的情况下, 不征收契税。印花税是合同转移承载资金的万分之五, 由合同各方分别进行纳税和承担。

2 股权收购业务的一般性税务处理

对于股权收购业务进行一般性的税务处理上, 根据国家的相关税务管理规定, 一般税务处理需要对被收购方的股权、资产的转让所得与造成的损失, 对收购方获取的股权与资产作为计税基础, 以其公允价值进行基础确定, 被收购企业的所得税原则不变。由国家的政策得知, 在被收购的企业进行股权和资产转让时, 收购企业所得的股权和资产需要按照公允价值进行计算。在进行股权收购业务时, 股权收购交易涉及股东的交易, 企业的所得税不发生改变。

3 股权收购业务的特殊性税务处理

对于股权收购业务的特殊性税务处理中, 特殊性税务处理根据国家《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》 (财税[2009]59号) 规定, 在股权收购过程中, 特殊性税务处理应该按照特殊的处理方式, 区别于一般税务处理方式, 以被收购企业的计税基础确定, 在进行税务处理中暂时不确认资产转让带来的所得与损失, 对于资产的计税基础进行调整, 被收购企业的原有资产和其他所得税不变。在进行重组交易时, 交易双方在进行股权支付上, 暂时不确认相关资产的所得与损失, 对于资产的计税基础进行相应的调整。特殊性税务处理方式主要是国家从政策上对企业重组的鼓励, 对于适用特殊性税务处理的案例需要符合一系列的目的和条件。首先, 重组企业需要有合理的商业目的, 不以推迟、减少税款为主要目的。其次, 被收购与合并的资产和股权比例不得少于百分之七十五, 并且重组后, 一年内不允许改变以往的经营活动。最后, 重组获得的股权不允许在一年内进行交易。特殊性的税务处理方式, 需要重组企业对自身的重组动机、经营和权益的连续性进行保证, 防止不正当的非法避税, 防止国家的税款流失。

4 一般性税务处理方式与特殊性税务处理方式的案例分析

根据国家的相关法律法规的规定, 对于同一个重组业务中, 交易双方需要采用同一种税务处理方式。交易双方需要都采用一般性税务处理方法或者特殊性税务处理方法。在股权收购业务中, 采用不同的税务处理方法对双方的影响各不相同, 下面对采用一般性税务处理方式与特殊性税务处理方式的案例进行了分析。

4.1 一般性税务处理方式的案例分析

案例:某收购方, 丙企业以现金21250万元人民币对企业A进行收购, 购买A企业的股东甲手中的85%的股权, A企业在进行财务处理时, 对于收购方丙企业的款项一次性到位时, 需要丙企业通过A公司间接的将款项支付给甲公司。在实际的财务处理时, 企业A向银行存款21250万元, 并支付给股东甲, 甲的实收资本 (股本) 为5950万元, 丙的计税基础为21250万元。丙企业给股东甲进行付款时, 付款21250万元, 若直接付款, 不经过A公司。丙企业的会计处理上, 如果丙为自然人, 对股权方甲支付股款时, 无需会计处理, 直接支付21250万元。被收购方A在进行股权转让时, 需要区别股东是法人还是自然人, 如果为法人股东, 则股权转让时银行存款为21250万元, 长期的期权投资为5950万元, 整体的投资收益为15300万元。如果转让方甲为自然人, 则转让股权时, 需扣缴个人所得税的计算方式为: (21250-5950) ×20%=3060万元, 股东方甲无需进行账务的处理。

4.2 特殊性税务处理方式的案例分析

案例:企业丙以自身公司25%的股权 (公允价值20250万元) 与1000万的现金购买企业A的股东甲85%的股权, 由于丙企业的收购股权大于75%, 股权支付的比例为20250/21250=95%, 符合特殊处理条件, 根据财税[2009]59号文件的规定, 丙企业的股权收购业务的税务处理方式满足特殊性的税务处理方式。由于股东甲获得了企业丙的股权, 同时获得1000万元的现金, 股权转让价值为15000, 所以非股权支付的股权转让所得为15000×1000/21250=705万元, 企业A的会计处理上为, 获得5950万元, 企业丙支出为5950万元, 企业丙的长期投资为21250万元, 收益为15300万元。在进行投资收益的分析中, 非股权支付的705万元被计入企业所得税的计税基础, 投资收益的15300万元根据国家相关规定, 可以暂时不确认为收益, 计入递延所得税的负债。

4.3 对于股权收购案例的分析对比对

以上收购案例进行对比, 对于收购企业来说, 采用特殊性的税务处理方式, 使得技术基础大大降低, 低于一般性税务处理所认定的计税基础。对于被收购方来说, 采用特殊性的计税方式, 使得收购方的计税基础发生改变, 计税基础以原有的收购股权的技术基础确定, 所得的股份计税基础无变化, 使得被收购公司暂时不确认股权的所得, 可以暂时避免支付高额的所得税费用。对于被收购的企业, 采用特殊性税务处理方式较为有利, 可以减少暂时的巨额支出。在进行股权收购业务时, 根据自身的情况采用特殊性税务处理方式可以更好的保证收购业务中的自身缴税的适应能力, 提高企业重组的效率。

摘要：股权的收购是企业进行重组的重要形式, 进行股权收购业务时, 税务处理具有一定的复杂性, 需要对征税问题进行严格的分析和进行处理方式的选择。在进行股权收购的业务时, 可以在满足相关的条件下, 进行特殊性税务处理。不同的税务处理方式对于股权收购业务的影响不同, 本文对企业股权收购业务不同税务处理的案例进行了分析。

关键词：股权收购,税务处理,案例

参考文献

[1]马丽佳.企业债务重组一般性税务处理与会计处理辨析[J].财会通讯, 2011 (11) .

[2]曾惠芬.企业股权收购业务不同税务处理的案例分析[J]经管空间, 2012 (11) .

房地产开发成本明细36条 篇11

一、为取得土地开发使用权而发生的各项费用

1.政府地价及市政配套费

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

2.合作款项

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

3.红线外市政设施费

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

4.拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。▌

二、开发前期准备费（前期工程费）

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

5.勘察设计费

(1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

(2)规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

(3)建筑研究用房费：包括材料及施工费

6.报批报建增容费

(1)报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

(2)增容费：包括水、电、煤气增容费

7.“三通一平”费

(1)临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

(2)临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

(3)临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

(4)场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

8.临时设施费

(1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

(2)临时办公室：租金、建造及装饰费用。

(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

(4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。

▌

三、主体建筑工程费（建安工程费）

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：

9.基础造价

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

10.结构及粗装修造价

主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。

11.门窗工程

主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

12.公共部位精装修费

主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

13.户内精装修费

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

▌

四、主体安装工程费（建安工程费）

14.室内水暖气电管线设备费

(1)室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；

(2)室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）；

(3)室内燃气系统费；

(4)室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

15.室内设备及其安装费

(1)通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

(2)电梯及其安装费；(3)发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；

(4)消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

(5)人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。

16.弱电系统费

(1)居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

(2)对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；

(3)三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；

(4)有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

(5)电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；

(6)宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。▌

五、社区管网工程费（基础设施费）

17.室外给排水系统费

(1)室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

(2)雨污水系统费用

18.室外采暖系统费

主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

19.室外燃气系统费

主要包括管道系统、调压站。

20.室外电气及高低压设备费

(1)高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2)室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；

(3)室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用

21.室外智能化系统费

(1)停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

(2)小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

(3)周界红外防越系统费用：红外对扫等；

(4)小区门禁系统费用；

(5)电子巡更系统费用；

(6)电子公告屏费用

▌

六、园林环境工程费（基础设施费）

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

22.绿化建设费

包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、环廊、假山等；

24.道路、广场建造费

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

25.围墙建造费

包括永久性围墙、围栏及大门；

26.室外照明

室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

27.室外背景音乐

28.室外零星设施

儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

▌

七、配套设施费（公共配套设施费）

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

29.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

30.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出； 31.开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

32.对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

a.游泳池：土建、设备、设施；

b.业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

c.幼儿园：建造成本及配套资产购置；

d.学校：建造成本及配套资产购置；

e.球场；

f.设备用房：配电房、水泵房土建及装修费； g.车站建造费：土建、设备、各项设施。

▌

八、开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

33.工程管理费

(1)工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

(2)预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

(3)行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

(4)施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

(5)工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

(6)安全监督费：建设主管部门的安监费；(7)工程保险费。

34.营销设施建造费

(1)广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；

(2)销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

(3)售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

(4)样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

(5)其他。

35.资本化借款费用 包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

36.物业管理完善费

房地产开发成本的不同税务处理 篇12

——以北京市为例

张义安，高定，陈同斌*，郑国砥，李艳霞

中国科学院地理科学与资源研究所环境修复中心，北京 10010

1摘要：以北京市为例，估算不同电价及运输距离下填埋、焚烧及堆肥等方式的城市污泥处理处置成本，在此基础上讨论各种处理处置方案的前景，展望北京市污泥处理处置出路。污泥填埋在一定时期内还将是主要处理处置方式，但所占比例将逐渐下降；堆肥是经济上较为可行的处理处置方式，适合大力推广；随着经济实力与技术水平提高，焚烧法可以适用于个别特殊地点。同时，分析了政府补贴对污泥处理处置效益的影响。

关键词：城市污泥；处理处置成本；填埋；焚烧；堆肥

中图分类号：X703文献标识码：A文章编号：1672-2175（2006）02-0234-0

5城市污泥是污水处理的副产物，以含水率97%计算，体积占处理污水的0.3%~0.5%[1]，深度处理产泥量还将增加50%~100%。目前我国每年排放的干污泥大约1.3×106 t，并以大约10%的速率在增加。

北京市全区域规划污水排放量为330×104 m3/d，其中2003年市区污水排放量约为230×104 m3/d[2]。规划建设14座污水处理厂，2015年污水处理能力预计将超过320×104 m3/d，处理率将超过90%。到2008年，北京市将新增9座中水处理厂，深度处理能力将由目前的1×104 m3/d提高到47.6×104 m3/d，届时每年产生含水率 80% 城市污泥超过80×104 m3。北京市最大的污水处理厂——高碑店污水处理厂污泥外运运输费用占到全厂运行费用的1/3[3]。

城市污泥的大量产生，已引起日益严峻的二次污染，并成为城市污水处理行业瓶颈。污泥处理处置率低，其中非常重要的一个原因就是投资和运行成本方面的限制。但到目前为止，还未见关于不同污泥处理处置方案的经济分析，导致不同单位和设计人员在方案的选择上存在较大的盲目性。本文以北京为例，对几种典型的城市污泥处理处置方式进行经济分析，以便为城市污泥处理处置技术的选择提供参考依据。

1城市污泥处理处置成本估算

1.1估算方法

以1 t干污泥（DS）为计算基准，综合成本＝运行成本+设备折价成本。运行成本以目前较为成熟的处理处置方式进行估算。

北京市污泥机械脱水效果通常在80%左右。各方案中的成本估算涉及或包括焚烧、运输、填埋等3个流程；设备折价成本取15 a使用年限，年折旧7%，社会利率10%，即年折价17%，设备年工作时数以8000 h计。因此，设备折价＝设备价格×指数×0.17/8000。

1.2估算细则

（1）单位成本

填埋：生活垃圾卫生填埋的成本约60~70 ￥/t，污泥填埋时按照压实生活垃圾∶土∶污泥容重比为0.8∶1∶1，污泥填埋成本为48~56 ￥/t，取52￥/t。

干化：干燥能耗与脱水量成正比。燃气加热效率85%、锅炉热效率70%、过程热损失5%时，水的蒸发能耗为150(kW•h)/t，每小时去除1 t水的设备投资为180×104￥[4]。

焚烧：目前多采用流化床技术，每h焚烧1 t干化污泥的设备成本为528×104￥，污泥按干质量减量60%。焚烧的运行费用24￥/t，烟气处理消耗NaOH量约为37 kg/t，折价约128￥/t [5]。

电价：北京市工业电价高峰期、平段区、低谷期分别为0.278、0.488、0.725￥/(kW•h)。按不同补贴方案，将电价设定为0.30、0.60￥/(kW•h)。

运费：北京市运输价格在0.45~0.65￥/(t•km)之间，污泥为特殊固体废物，需特殊箱式货车运送，价格处于高端。另外，近年运输价格有上涨趋势。因此，运费取0.65 ￥/(t•km)。

此外，干化及焚烧均按设备成本添加30%物耗人工管理费及土建配套费。

（2）污泥含水率

污泥的有机质和水分含量较高，填埋存在一系列问题，当前主要关心的是土力学性能，当含水率高于68% 时需按m(土)∶m(污泥)＝0.4~0.6的比例混入土

[6-8]。含水率降低时污泥性状存在突变，因此填埋脱水目标设定为80%、30%。含水率是污泥焚烧处理中的一个关键因素。有机质含量高、含水率低利于维持自燃，降低污泥含水率对降低污泥焚烧设备及处理费用至关重要。一般将污泥含水率降至与挥发物含量之比小于3.5时，可形成自燃[9]。北京市污泥有机物含量在45% 以下，因此使污泥维持自燃焚烧的水分含量应小于61.2%。朱南文总结了几种国外污泥热干燥技术，可以将污泥干燥至10%含水率[10]。污泥焚烧综合成本随干燥程度动态变化，干化程度越高，干化能耗升高，焚烧设备及运行费用随之下降。简化起见，本文以污泥保持热量平衡燃烧为估算前提，不再进行高水分下加入重油的成本估算。因此污泥焚烧的干化目标定为：60%和10%。表1北京市填埋场概况[11]及离污水处理厂的最近距离

Table 1Description of landfill sites and wastewater treatment plants

填埋场 填埋场位置 处理规模/(t•d-1)预计关闭时间 最近的污水处理厂 最近直线距离/km 1)

北神树 通县次渠乡 980 2006 高碑店 20

安定 大兴区安定乡 700 2006 小红门 36

六里屯 海淀区永丰屯乡 1500 2017 清河 1

5高安屯 朝阳区楼梓庄乡 1000 2018 高碑店 15

阿苏卫 昌平区小汤山乡 2000 2012 清河、北小河 40

焦家坡 门头沟区永定镇 600 2011 卢沟桥 1

51)最近距离数据为作者实测

综上所述，污泥的处理处置方式计有：堆肥，分别干燥至含水80%、30% 时填埋，干燥至含水

60%、10%时焚烧。

1.3填埋成本

填埋成本＝能耗成本+运输成本+填埋场成本+设备折价成本

能耗成本＝[1/(1－η0)－1/(1－ηe)]×150×α×Pele

运输成本＝0.65×L /(1-ηe)

填埋场成本＝βPf /(1-ηe)

设备折价＝[1/(1－η0)－1/(1－ηe)]×180×α× 0.17×104/8000

其中，η0、ηe分别为处理处置始、末的含水率；Pele为电价，￥/(kW•h)；L为运输距离，km；α为土建及人工配套费指数，1.3；β为体积系数，含水率≥68%时在1.4~1.6之间，取1.5，含水率＜68%时取1；Pf为填埋场填埋价格，40~60￥/t，取52￥/t。

污泥填埋运输距离：北京市现有填埋场容量不足以满足生活垃圾处置需求，即使规划中的填埋场建成之后，富余填埋能力也很有限，污泥填埋需另外觅地新建填埋场。随着城市发展及填埋场地质条件要求，运输距离也将越来越远，参照表1，污泥

填埋的运输距离将在40 km以上，因此在估算今后的填埋成本时，分别取50、100 km作为近期及远期填埋场运输距离。

1.4堆肥成本及收益

城市污泥经过堆肥无害化处理之后进行土地利用，是国际上普遍采用的处理处置方式。强制通风静态垛堆肥处理是泥堆肥主流技术，其处理成本与污泥初始含水率、处理规模、堆肥厂与污水处理厂之间距离以及设备原产地等因素相关。堆肥厂宜建在污水处理厂周围，运输成本计为0，堆肥成本主要由鼓风、烘干、筛分能耗，调理剂及设备折价成本组成。目前，堆肥产品的市场销售价格为350~500￥/t，扣除15％含水率后取500￥/t DS。

利用CTB堆肥自动控制系统[12,13]进行强制通风静态垛堆肥在河南省漯河市城市污泥堆肥厂的应用结果表明，当污泥含水率不高于80%时，鼓风能耗在40~60(kW•h)/t DS之间，取60(kW•h)/t DS。CTB调理剂价格为300 ￥/t，损耗率一般为5% [14]。经过10~14 d堆肥，污泥干物质减量30%，含水45%。采用热干燥技术烘干至含水15%，脱水负荷0.45 t/t DS；调理剂在烘干前筛分后自然晾干，需筛分能耗；筛分负荷共9.3 t/t DS，筛分能力1 t/h，功率3 kW。全程能耗95(kW•h)/t DS，考虑到未知能耗，取100(kW•h)/t DS。

设备折价：处理干污泥能力为 0.3×104 t/a的污泥堆肥厂设备投资约700万￥，设备折价182 ￥/t DS（含占地成本），取200￥/t DS。

1.5焚烧成本

考虑到焚烧废气排放等问题，外运30 km以上焚烧为佳，取30 km；焚烧按干物质减量60%，烧余物需运至填埋场填埋，运输距离取50 km。参考表3可知，干燥至10%焚烧成本较干燥至60%低。干燥程度越高，焚烧厂占地面积也越小，因此焚烧前以干化至10%为宜。

1.6干化农用成本

未经稳定化处理污泥存在施用安全危险，考虑到干化的稳定效果较差，安全性有限，不再估算。

2讨论与分析

2.1处理成本和经济效益

表2处理处置1 t城市污泥(干质量)所需的成本及其效益

Table 2Comparison of the estimated cost and benefit of sewage sludge treated and/or disposed by different ways

填埋

干化运输填埋 综合成本/￥

目标 能耗/￥ 设备折价/￥ 距离/km 运费/￥ 填土比例 费用/￥

80% 0 0 50 163 50% 3905531)，5532)

30% 2091)，4182)178 50 46 0 745071)，7162)

80% 0 0 100 325 50% 3907151)，7152)

30% 2091)，4182)178 100 93 0 745541)，7632)

焚烧

干化焚烧烧余物 综合成本/￥

目标 能耗/￥ 设备折价/￥ 运行/￥ 设备折价/￥ NaOH/￥ 运费/￥ 填埋/￥60% 1461)，2932)12460 36512813 20 8561)，10022)

10% 2281)，4552)193 27 162 128 13 20 7711)，9982)

堆肥

能耗/￥ 设备折价/￥ 调理剂损耗/￥ 总成本/￥ 销售/￥ 总效益/￥

391)，782)200 75 3141)，3532)410 961)，572)

1)电价取0.30 ￥/(kW·h)；2)电价取0.60 ￥/(kW·h)

各种处理方式处理成本估算过程及结果如表2所示。由表2可知，污泥处理处置以堆肥方式成本

最低，约300~350￥/t DS；填埋方式约500~760￥/t DS。焚烧方式成本最高，约800~1000￥/t DS。堆肥成本低于填埋方式，显著低于焚烧方式，随运输距离增加填埋成本显著高于堆肥成本。此外，污泥焚烧处理一次性投资大，运行维护费用最高。

各种处理方式中，污泥填埋没有资源回收，效益为零；考虑到污泥热值水平，回收焚烧热能可能性较低，对净效益影响不大；污泥干化可以起到脱水的效果，但稳定化的效果有限，加之干化过程中容易产生爆炸和肥效缓慢等问题，不宜提倡；在产品销售良好情况下，按电价不同，堆肥处理可以盈利50~100￥/t DS。

2.2各种处理处置技术的优缺点

现有的大部分填埋场设计建造标准低、缺乏污染控制措施，存在稳定性差等问题，导致散发气体和臭味，污染地下水，不能保证填埋垃圾的安全，只是延缓污染但没有最终消除污染。一些国家为了把上述问题降低到最小程度，制定了待处理污泥物理特性的最低标准，使污泥填埋的处理成本大大增加。例如德国要求填埋污泥干基含量不低于35%。为避免污泥中有机物分解造成的地下水污染，1992年德国发布了《城市废弃物控制和处置技术纲要》，要求从2005年起，任何被填埋处理的物质其有机物含量不超过5% [15]，这意味着污泥即便是经过干燥也不满足填埋的要求。污泥填埋面临填埋场地、公众及法规等多重压力，填埋成本将逐步升高，近年来国外污泥填埋处理方式比例越来越小[6]。

是否推广堆肥处理城市污泥，首先应切实评估施用污泥堆肥的潜在环境风险。杜兵等[16]研究表明，同国外相比北京市某典型污水处理厂酚类、酞酸酯类、多环芳烃类均处于污染程度较低的水平。堆肥处理的持续高温可以确保杀灭病菌，保证污泥的农用安全。陈同斌等[17]对中国城市污泥的重金属含量及其变化趋势的研究结果表明，我国城市污泥中平均含量普遍较低，金属含量基本未超过农用标准[18]，且呈现逐渐下降的趋势。近年相关研究也证明：科学合理地进行城市污泥农用不会造成土壤和农产品的重金属污染问题[19]。我国城市污泥的土地利用重金属环境风险并不像人们想象的那样严重。

焚烧减量最为显著，含水80%的污泥焚烧后减容率超过90%。然而，污泥含有多种有机物，焚烧时会产生大量有害物质，如二恶英、二氧化硫、盐酸等，受国内焚烧技术的限制，二恶英污染问题尚未很好解决，重金属烟雾与燃烧灰烬也可能造成二次污染。此外，焚烧浪费了污泥中的营养物质。对比三种处理处置方式，污泥焚烧占地面积最小，但综合成本最高，设备维护要求高，环保风险较大，这些不利之处都限制了污泥焚烧技术的广泛应用。

综上所述，堆肥处理实现污泥的资源化利用，科学合理施用下可以保证卫生安全及重金属安全，同时较为经济可行，是污泥处理处置技术的主要发展方向。但是，从市场销售的角度来看，污泥堆肥产品的销售渠道有待改善。各种处理方式优缺点概括于表3（下页）。

2.3电价影响及政府补贴

电价影响到污泥处理处置成本。电价从0.60￥/(kW•h)降低到0.30 ￥/(kW•h)，各种处理方式的综合成本分别降低40~230 ￥/t DS。如电价取至用电低谷期电价或者更低，成本可以进一步降低。

表3各种处理处置技术优缺点对比

Table 3Comparison of landfill, composting and incineration for sewage sludge

处理处置方式 收支平衡/(￥•t-1)1)技术难度 场地要求 能否资源化 无害化程度

填埋-507~-763 简单 大 不能 延缓污染, 没有最终消除污染风险

堆肥 57~96 较简单 较小 能 重金属低于农用标准时可以达到无害化要求 焚烧-771~-1000 技术设备要求高 小 不能 尾气可能带来二次污染

1)运输距离100 km、电价0.60 ￥/(kw•h)时, 以80%含水率填埋成本略低于30%含水率填埋, 但其占地为后者5.25倍, 综合考虑采取30%填埋

污泥含水80%及60%下填埋占地分别为30%下填埋的5.25倍、1.75倍。政府通过补贴如降低电价等调控手段，将污水处理投入合理分配到其中的污泥处理单元，可以降低污泥处理单元的焚烧成本、填埋占地，降低堆肥成本。政府补贴可以发挥经济杠杆作用，调控污泥处理行业投入产出状况，有利于污泥处理处置行业的健康发展。总之，污泥处理处置应该有适宜的政府补贴。

3结论

（1）污泥堆肥成本随电价变化约300~350 ￥/t DS，堆肥销售可以补偿部分处理成本，使污泥堆肥达到微利水平。合理施用堆肥可以提供养分和有机质，是污泥处理处置技术的重要方向。

（2）污泥填埋操作简单，但其成本约500~760 ￥/t DS，高于堆肥处理。考虑到土地资源日益稀缺及二次污染问题，且从发达国家的经验来看污泥填埋将逐步受到限制，因此其应用比例应逐渐减少。