买房的购房合同（推荐11篇）
一、预售登记前
购房者欲变更买受人名称或增加买受人的，应首先与开发商协商变更合同，如新的买受人需按规定办理相关公证的应提供相关公证书。
如果购房时采用了一次付款方式则址分容易办理，如采用商贷或公积金贷款及组合贷款方式付款，则办理起来比较麻烦。可按以下办理：
如果该商品房未竣工验收，则可以更名，但要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时支付相关手续费用。
如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名，但可在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改名。
二、预售登记后
购房人要求更名的，具有直系亲属关系(如夫妻关系、父母子女关系)，可在预售合同上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理，即由原买受人提出申请，撤销合同备案后重新签订购房合同。
关键词：商品房,合同纠纷,权益保护
随着我国房地产业的迅猛发展以及住房制度的深化改革, 商品房交易市场也相当活跃。自八十年代起房地产产业就得到了充足的发展, 并逐渐成为我国的支柱性产业, 极大的带动了我国市场经济的发展。与此同时, 房地产产业的发展也极大的改善了我国人民的生活环境。
但是, 随着房地产产业的发展, 相应而来的弊端也逐渐显露。比如说, 房价的持续走高, 使得很多普通百姓根本买不起房, 这也是当前对房地产产业讨论最多的问题。或者是由商品房买卖合同引发的种种纠纷也是目前暴露较多的问题之一。其中主要原因是我国目前对于不动产方面的立法还不够完善, 市场自动调节机制还不够健全, 商品房交易行为很不规范, 房地产开发企业等不遵守城市信用原则等。因此而来的买房者的合法权益得不到保护, 商品房买卖合同纠纷也不断增加。
在目前所有案件数量排名中由商品房买卖合同引发的纠纷案件位列榜首。商品房买卖合同, 是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售, 转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同。商品房买卖合同纠纷, 是指当事人签订商品房买卖合同后因合同权利义务而引起的争议。我国目前对于因商品房买卖合同引发的纠纷的解决方法主要有协商、行政处理等。但是, 因为商品房市场受经济规律的影响会出现很多自发性、随机性的问题, 所以, 目前对于解决由此引发的纠纷还需要政府调节及法律条文的建立健全, 只有这样, 才能大大降低商品房交易市场出现的大量的合同纠纷。
一、商品房买卖合同及商品房买卖合同纠纷的定义
(一) 商品房买卖合同的定义
所谓商品房买卖合同, 根据法律规定, 是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售转移房屋所有权于买房人, 买房人支付价款的合同。
由此可见, 商品房买卖合同包括商品房预售合同和商品房现售合同。所以在两种合同类型下发生的纠纷也会因为各自的不同的特点而有不同的解决方法。
(二) 商品房买卖合同法律关系也包含三个要素:
1、商品房买卖合同关系的主体。
商品房买卖合同的主体即签订买卖合同的当事人, 一般包括房地产开发企业和买受人, 即作为房屋开发和经营的企业和作为房屋买受人的法人。
2、商品房买卖合同的客体。
商品房买卖合同的客体即买卖合同权利和义务共同指向的对象, 一般来说在商品房买卖合同中房屋即客体。但从严格意义上来讲, 除了房屋以外, 商品房的权属确认、变更、终止及等级发证行为等均是合同的客体。
3、商品房买卖合同法律关系的内容。
在商品房买卖合同中法律关系是指作为合同关系主体的当事人所享有的权利和义务关系。它是双方合同法律关系的主要因素。
(三) 商品房买卖合同纠纷的定义
商品房买卖合同纠纷就是房地产开发企业 (以下统称出卖人) 与作为买受人的公民、法人或其他组织之间因商品房买卖合同而产生的各类纠纷的总称。
二、商品房买卖合同纠纷特点
(一) 纠纷主体主要集中在商品房出售方及买受人之间
商品房买卖合同一般涉及的范围有:房地产开发企业、作为买受人的公民、法人或其他组织之间。所以一般由商品房买卖合同引发的纠纷一般发生在这些主体之间。
(二) 纠纷发生的领域主要集中在商品房预售领域
商品房合同纠纷主要包括商品房预售时出现的纠纷以及商品房出售过程中因费用交付引发的纠纷。其中又以商品房预售时出现的合同纠纷居多。这些纠纷主要原因有:房屋面积差异、房屋瑕疵以及预付款等。引发这些纠纷的主要原因在于预售阶段出售的商品房主要是尚未建成的商品房, 其中有很多不确定因素, 这些不确定的因素就成为房屋买卖合同订立的难以界定或者不明确标定的问题, 这就极易引发纠纷
(三) 涉及纠纷的主体之间法律地位的不对等
由于涉及商品房买卖合同纠纷的主体主要是商品房开发公司及作为买受人的个人。所以极易产生在社会地位、经济实力、法律等悬殊的差距。因为作为商品房开发公司的法人是订立合同的主体, 它有很大的自主权和知悉权, 而往往作为买受人的个体在面对合同制定、签订时的相对弱势, 再因为经济实力等悬殊的差距, 导致在因为商品房买卖合同出现纠纷时使得买受人处于十分弱势的地位, 导致二者之间法律地位的不对等也是显而易见的。
(四) 纠纷原因主要在于商品房出售人的不诚实行为
商品房在预售时出售的是“协议上的房屋”, 也就是房屋还在开发过程中, 实质上的房屋还不存在。一些开发公司为了能尽快融资, 并以利益最大化的方式将房屋出售出去, 因而采取隐瞒房屋建设基本信息、打出房屋虚假广告等方式故意隐瞒房屋信息造成消费者误解或者直接、间接地欺骗消费者, 这些都对消费者在合同签订过程中产生误导, 那么由于买受人与出售者之间信息掌握量上的不对等而产生的合同纠纷也就习以为常。
三、商品房买卖合同纠纷的类型
(一) 商品房预售过程中关于买卖合同的纠纷
1、商品房预售广告与实物不符。
很多商品房开发商为了能尽快以高价将预计开发的商品房卖出去, 便想方设法将所售房屋的建筑规格、建筑质量等虚构化。最直接的方法就是利用一些虚假广告来蒙骗消费者, 使得消费者认为所购房屋物超所值, 心甘情愿的花钱买下开发公司出售的商品房。
因为预售主要是出售还未开发好的商品房, 所以消费者只能从开发公司工作人员口中或者是广告宣传来了解商品房。为了利益, 一些开发公司往往会扩大所售商品房的质量等。例如开发公司往往在宣传的时候会承诺, 修好的商品房是豪华设计、小区内有高档健身设施等, 但真正的商品房却与开发商广告宣传严重不符。
所以在房屋交付时, 因不满开发公司广告宣传与实际标的物不符引发的合同纠纷不在少数。
2、内部认购引起的纠纷。
“内部认购”是指房地产开发商将未取得相关许可证书并且不符合销售条件的商品房以签订预售合同、收取定金的方式出售给房屋买受人的行为。其最普遍的表现方式就是承诺给买受人以最低的价格出售最优质的房屋。如:VIP认证、排号等。但我国法律明确规定, 对于不符合标准的房屋不得进行出售, 否则既是违法行为。
虽然如此, 但是这种内部认购行为还是屡禁不止。究其原因, 无非是在融资困难的商品房交易市场, 这样做能使得开发商尽快融资, 而迫于买房贵买房难压力的买受人也能得到一些实惠, 所以才会形成这样一个局面。
但是, 因为买受人在买房时无法看到所有房源交易信息, 对与自己买到的房子是否是最优质的也无从知晓。所以在房屋签订预售合同交完定金以后, 如果消费者要求退款, 主动权却不在自己手中, 而是掌握在开发商手中。当初承诺的不满意如数退还认购定金也成为空头协议, 不予兑现。
(二) 商品房买卖合同交付价款的纠纷
1、贷款办理过程中的纠纷。
因在签订房屋买卖合同时往往还涉及到第三方, 即银行。而银行与房地产开发商之间的关系不属于直接的义务关系, 也就是说银行是代替买受人支付房屋款项, 即银行是代履行的义务, 而不是直接的支付的义务。
而因为银行方面而使得买受人未能偿还买房款项而引发的纠纷也是时有发生。但因为银行是第三方, 对买卖合同并不受直接的法律约束, 所以并没有必须付款给开发商的义务。而此时因为买受人与房地产开发公司之间的法律关系和其与银行的法律关系不属于同一法律关系, 所以房屋买受人一方面要接受开发公司的违约追究, 还要单独追究银行的延迟付款的责任。而此时, 多数购房者因自身处于劣势地位多会自取自行承担的方式来解决。
所以, 为了避免因银行方面延迟付款而引发的种种问题和纠纷, 笔者认为消费者在购买房屋需要向银行贷款的情况下尽量与银行单独签订合同并约定好因银行方面延迟付款引发的问题要由银行方面来承担责任和进行相当赔偿的责任等, 以免在发生纠纷时, 使自己处于不利地位。
2、因其中一方未履行合同约定而引发的价款纠纷。
一般情况下, 合同的法律效力是指签订合同的双方均履行了合同约定, 才能保证共同协商的目的达成。而现实中往往存在一种情况就是, 当买受人交付了一部分约定的房款之后, 以销售方存在经营等问题的理由拒绝支付剩余房款。所以双方就会因为一方不满另一方而拒绝履行买卖合同规定的内容。这样就会产生因履行义务而引发的价款纠纷。
但在法律上判定一个行为是否合法最直接的方式就是证据。如果买受人认为销售方存在违背合同规定的行为, 那么就要拿出有力证据来。但在这种情况下, 因为举证困难, 买受人一般还是会处于相对被动的地位, 往往以失败收场。
由商品房销售方欺诈行为引起的纠纷
1、“一房多卖”引发的纠纷。“一房多卖”是指房地产开发商将一套商品房分别出售给两个或两个以上的买受人的行为。在商品房买卖市场中, 这种将一套商品房卖给多个买主的行为屡见不鲜。因为在预售的过程中, 并没有实现房屋的真正交付, 而是签订的预售合同。在签订合同以后, 由于市场变化较大, 房子价格上升等原因, 一些不诚信的开发商在利益的驱动下又将商品房卖给出价更高的买主, 并签订合同, 这样就出现了一套商品房有多个买主, 并且都签订了买卖合同的情况。
这样“一房多卖”引发的买卖合同纠纷就不难理解了。而在法律上如何判定商品房的归属问题却一直备受争议, 却没有一套明确的法律来对其进行限定, 这样商品房的归属问题就无法进行判定。于是, 很多商品房开发商便以工作人员疏忽或者不可抗力等种种理由对买受人进行搪塞推卸, 使得买受人的合法权益受到了侵害。于是因商品房一房多卖引发的合同纠纷就必须诉诸法律途径来进行解决。但这其中受害最大的还是消费者。
2、证照不全的情况下出售商品房。商品房交易中的最后环节是商品房的交付问题, 而往往在买受人签订合同全款交了所有费用以后, 却被告知商品房现在还不能交付给买受人。这种问题出现的原因一般是由于商品房开发公司在进行开发或者开发以后没有得到相应的许可证。其中包括:建筑商自身主体资格的欠缺;房屋质量存在严重问题未得到质量验收合格证等。因为根据现行法律, 对于不符合国家法律规定的主体资格的开发商是不能获准进行房产开发事业和房屋出售事业的。
如果开发商在证照不全的情况下擅自出售商品房, 那么即使是与买受人签订了买卖合同, 那么在后续的时间内也并未取得相应证照的情况下国家会依法查处这种违法行为。那么在这个过程中, 受害最大的也依然是房屋买受人。
3、出售验收不合格或未经验收的商品房。
有一些房屋开发商在利益的驱动下冒着违法犯罪的风险出售一些验收不合格或未经验收的商品房也是十分普遍的。我们不能排除一些商品房开发商是怀着良好的初衷去预售商品房的。但是在商品房预售以后直到商品房交付这个时限内, 也并未取得商品房验收合格证书, 那么这种房屋出售行为就是违法的。
所以买受人与商品房出售者之间签订的合同协议等的法律效力问题也是有待法律考究的。如果在法律上认定出售人所出售的商品房是不符合法律规定的, 那么也就意味着买受人所买到的商品房是不合法的, 即使这种后果的罪魁祸首是开发公司, 那么风险和危害买受人也是承担者之一。
所以因开发公司出售了未取得质量验证证照的商品房而引发的合同纠纷也是十分普遍的, 这就要求我们的买受人要擦亮双眼, 验齐证照之后再签订协议, 这样才能大大降低购房风险。有关商品房买卖合同纠纷方面的立法不足, 对消费者的保护不足, 导致买卖双方权利及法律地位的不对等, 形成对买受人的不利地位。
四、有关解决商品房买卖合同纠纷的法律现状
在现行法律中, 对商品房买卖等规定的主要有《民法通则》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让管理暂行条例》等, 在一些部门规章中也略有涉及。
但是随着我国城镇化改革进程的加快, 城市住房制度的神话改革, 住房日益商品化, 随之而来的因商品房买卖合同引发的纠纷也逐渐凸显出来。但是与我国目前的立法情况来看, 要想从根本上解决这些问题, 还有待建立健全我国商品房买卖合同相关法律, 逐渐完善我国的法律体系。目前我国有关商品房买卖合同方面的法律规定存在很多不足, 如:法律规定之间衔接不良, 立法冲突, , 在立法之初的价值取向上也存在着行政色彩严重等。随着我国市场经济的深入发展, 我国对商品房买卖中购房者的法律权益保护等已经基本初具雏形, 但是并没有形成完善的保障消费者权益的法律体系。
一系列的法律漏洞在某种程度上助长了因商品房买卖合同引发的纠纷问题。所以, 目前的主要任务就是找出问题所在, 建立健全相关立法。
五、商品房买卖合同纠纷中购房者权益保护措施
(一) 加强对商品房交易市场的监督
这主要是指对商品房质量的监督。我国现行法律对房地产开发公司等的资质审查等都有所规定, 但这些规定往往流于形式, 并没有起到实质性的作用。目前商品房交易市场中还是存在很多开发商出售质量不合格甚至没有取到相关资格证的商品房, 导致没有法律控制权的买受人无法追究开发商的法律责任。
所以目前的主要任务就是加强对商品房交易市场的监督, 最直接最有效力的方法就是加强对商品房开发、出售等买卖行为的相关立法, 细化已有法律, 建立缺失的法律, 完善已有的法律体系。如:加强对施工及建筑单位资质审查的力度, 建立和晚上建筑及施工单位的质量信誉档案, 设立处于中立位置的审批设计图机构, 实行定期及不定期的审查和抽查等, 从源头上杜绝商家出售质量不过关的商品房, 以法律形式保障消费者的权益不受侵害。
(二) 商品房买受人自身在进行商品房交易的过程中要谨慎并增强警惕心
建立完善的法律体系能在一定程度上减少商品房交易市场的不诚信行为的发生, 但不能完全将这种违法行为消灭。这就要求消费者要在进行商品房买卖的过程中要提高警惕, 在签订合同时, 要自习审查开发商所取得的《建设工程规划许可证》, 对其所购商品房的结构等重要信息要审查清楚, 做到心中有数。在签订合同时, 要将规划许可证及附件、规划局盖章的平面图等于开发商提供的资料进行核对, 查看是否有出入。最后要认真阅读合同内容是否已经将违约责任等认定清楚等, 以免因自己一时疏忽而签字, 一旦出现纠纷受损害的将是消费者。
(三) 加强对商品房买卖合同纠纷中法律的建立健全
完善房地产方面的行政立法, 切实规范商品房交易市场, 对商品房交易行为进行法律限定加大商品房市场不法行为的打击力度。在商品房开发环节, 加大对房地产开发商的审查力度, 对于不符合开发标准的房地产公司坚决不授予质量审核合格证书, 在源头上杜绝不合法标的物的建设。而在商品房出售环节也要严加把关, 要严格审查房屋销售相关证件, 对于证照不全者, 坚决杜绝其销售。只有这二者有效结合起来, 才能切实保护好消费者的合法权益。
参考文献
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第一，产权购房者首先要弄清所购房屋的产权归属。因产权归属不清楚或产权纠纷未了结的房屋，购置时务必谨慎对待，最好不要涉足。
第二，看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即最底价;有的是“均价”;有的是“最高限价”;有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清(或换算)所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。
第三，地段、环境房屋所处环境好坏，直接影响到生活的便利程度和房屋的升值潜力。有些目前较为偏僻之处，若是政府计划大力开发的话，则其具有很大的升值空间。若是马上搬迁居住，最好选择开发程度高，交通便利、绿化好、生活服务设施配套完善的地区，还要注意了解价格计算的一些规定细节。
第四，设计眼下因设计欠佳而空置的商品房比例很大。对住房的设计，购买者主要考虑两方面：一是面积大小，二是内部的格局。这两方面都既要兼顾现实的经济条件、家庭特点，又要为未来留有相当的余地。用于投资的购房，面积要比一般大众房大20平方米以上，设计要超前、新颖，采光、通风等条件都要良好，这样，会增加房子的竞争力。
第五，只买便宜不买贵的只图价格便宜。谁都知道便宜无好货。贵一定有贵的价值。而房地产市场永远是：便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵。一定要买最好。无论是未来增值还是转手都容易。如果手头真的没资金，不好的买了也是负债资产。
第六，合同在合同中应明确界定履行期限和违约责任、违约赔偿等，以免开发商因资金或其他原因造成商品房交付延期并以免付款时发生争执。
第七，物业除了向先期入住的业主了解住房配套的物业管理状况外，还要认真审查物业管理公约的内容，详细了解物业管理的范围及收费标准、办法，以免日后在管理费的收取和应设服务项目等方面发生纠纷。此外，还要了解物业管理委员会的成立和职权行使情况，因为它代表购房者的真正利益。
一边是试点城市摩拳擦掌，一边是房产税暂行条例修改紧锣密鼓进行，“房产税来了”的说法正在加速变为现实。
1月17日，国务院发布《关于废止和修改部分行政法规的决定》，对7件行政法规予以废止，对107件行政法规的部分条款予以修改。其中，《决定》第76条提到，将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的“《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》”修改为“《中华人民共和国税收征收管理法》”。
记者分别查阅《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《中华人民共和国税收征收管理法》，发现在税收的开征和减免上，后者赋予国务院更多的权限。后者第三条明确，“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。”而前者第三条的规定则是“各种税收的征收和减免，必须按照税收法规和税收管理体制的规定执行。”
中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，可以将这一修改看作是为房产税改革作法理依据的铺垫，修改后，国务院可以据此出台规定，同意地方试点。财政部财政科学研究所金融研究室主任赵全厚则认为，此次修改可以提升房产税的立法基点，方便人大通过，为整个税改做准备。
不过，从《决定》来看，国务院对房产税暂行条例的修改，并没有触及房产税改革的根本，没有将“恢复对个人所有住房征收房产税”写入条例中，也没有对免征范围、税率等关键性部分进行明确。刘桓认为，这些内容仍待后续修改时涉及。
在此之前的1月6日，财政部在《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》中已经提到，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。业内人士认为，这也是有关部门推进房产税试点的一个体现。
地税稽查人员对某工业企业纳税检查时发现，该企业自成立以来从未缴纳过房产税，原因是主要厂房是靠租赁使用的。经查账时发现，其“固定资产”明细账上反映该户有少量房产，价值190万元。经了解和现场确认，得知该企业租赁房屋不够用，自己新盖了配套和附属厂房，但没有办“房产证”。企业财务人员认为主要厂房是租赁，属于租赁使用，自己盖的房屋没有办理房产证，故无产权，不需要缴纳房产税。
税务人员向企业解释，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，产权未确定的，由房产代管人或者实际使用人缴纳。该工业企业自盖的附属厂房即使未办理房产证，没有取得房屋产权，但工业企业是房产的实际使用人，应当照章缴纳房产税。
无租使用房屋也要缴纳房产税
最近，受到税务部门查处的胡先生一脸懊恼地说：“真想不到，不交房租使用的房屋也要缴纳房产税。”原来，胡先生的一个朋友前几年出国定居，把南京的一处房产托给胡先生代管，胡先生于是将自己的公司搬入此经营，认为这处房屋是朋友无偿提供的，不交租金，所以不需要缴纳房产税。这样也是不符合规定的。
税务机关提醒纳税人，房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。根据《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税号）的规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。胡先生的公司尽管是免费使用其朋友的房屋，但是，其用于经营的房屋，应当缴纳房产税。
无形资产地价应计入房产原值
税务人员本月在对某物流公司进行税务辅导时，发现该企业2011年度的固定资产中自有自用房产原值为561.54万元,无形资产中该房产的土地价值为245万元,该企业2011年应缴纳房产税67749.36元,但企业实际只在5月份根据自有房产按照房产原值计算缴纳了47169.36元房产税，未申报土地价值部分。
根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税号）的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。土地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。所以，在计算该企业应缴房产税的时候，应将该自有房产的土地价值并入房产原值中。因此该企业应补缴纳该房
产土地价值245万元部分的房产税20580元。
如果该企业该房产土地的容积率低于0.5，应该按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
从事采摘业务的土地免缴土地使用税
江宁某农业示范基地从事各类水果、花卉的培育和种植，并长年向市民提供观光和采摘服务。那么该基地是否可以申请免缴土地使用税？
根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税号)规定，关于经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，适用《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业生产用地的规定，免征土地使用税”。因此，该农业基地中直接用于向市民提供采摘、观光收入的土地面积是可以免征土地使用税的，但如果是租赁用地或者取得其他收入的土地则不可以免征土地使用税。
闲置土地也须缴纳土地使用税
近日，税务人员在对某工业企业进行土地使用税缴纳情况检查时发现，企业的财会人员只对已使用的土地申报缴纳土地使用税，而对那些未开发使用的闲置土地，并没有申报缴纳土地使用税。
在对意向购买的商品房的性价比、内外部环境、生活便利度、所聘物业公司等等方面都比较满意的情况下，我们要做的就是签合同了。
现在购买商品房所使用的合同是统一文本，合同中对一些商品房买卖的共性问题已经做出了具体的约定，在一些具体问题双方达成共识的情况下可以放心签署。今天我们主要讨论的是“商品房买卖的个性问题”即“购房合同中的补充协议”。千万不要认为既然正式合同已经签过了，“补充协议”就可有可无了。其实，“补充协议”是对“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的问题一些的具体约定，也是我们用来最大限度地保护自己合法权益的重要手段之一。
下面，我就把签署“补充协议”中的一些经验与大家分享一下。
一、产权问题：
所购商品房一定是“大产权”这点应该不必再说了。我们这里讲的是应与开发商具体约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。一般来讲，在“主合同”中对取得产权证的时间都有具体约定，但是在未如期取得产权证的情况下对业主的权益保护力度存在明显欠缺。所以，我们应在“补充协议”中做出更确实的约定如下。
1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。
2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。
3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内（业主可自行商议）退还所有业主已交纳房款。
4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。
5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿（金额按具体情况协商）。
二、所购房屋的质量保证：
1、墙体平直，无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。
2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。
3、公共管线不从室内通行，如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。
4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。
5、公共区域（绿地、会所、停车场等）的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。
6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。
三、开发商所赠送的面积（花园、露台等）应将具体位置、面积、使用年限、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权（或产权）。
四、交房条件约定：
1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下，业主有权拒绝收房。
3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下，开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。
4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失（双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中）。
5、收房时应交纳的费用。
乙方：
甲方把______________卖给乙方。乙方也已充分了解该房屋具体情况，并自愿买此房。具体条款如下：
一、住宅建筑面积为__________平方米(最后以房产处核定面积为准)，住宅价格为每平方米_________元。
二、地下仓库建筑面积__________平方米(最后以房产处核定面积为准)，地下仓库价格为每平方米_________元。
三、全部房款为(大写)____________元。 (小写)_____________________元。
四、预交订金：____________________元。余款自协议日起________内交清，如到期乙方不能交清房款甲方将收取一定滞纳金_____________。如乙方购房款过限定日期_________以上还为交清，甲方有权解除协议，并不退还所交订金，乙方承担所有后果。
五、签订协议后单方违约，违约方承担全部责任。如：签订协议后乙方要求退房，甲方将不退还乙方订金。
六、后期费用全部由乙方负责。
七、购房款全部交齐给甲方后，甲方负责把此房手续转给乙方。
八、本协议未尽事宜，甲乙双方可另行订立补充协议，补充协议以及本协议附件均为本协议不可分割的部分。
九、此协议一式两份，甲、乙双方各一份。此协议签订后立刻生效。
备注：
甲方：
乙方：
甲方：__，男，1975年9月6日出生，汉族，身份证号码5130291975090615__，住四川省大竹县竹阳镇青年路竹城豪园__。
乙方：__，男，1975年8月8日出生，汉族，身份证号码513029197508081__，住四川省大竹县北大街华源生活__。
鉴于甲乙双方系亲属关系，8月24日甲乙双方共同出资以乙方的名义购买了一套位于成都市成华区“新里.__公馆”14幢一单元908号商品房，现该房屋登记在乙方名下，房产证号： 。 为了能够确定该房屋权属，经甲乙双方充分协商，特达成如下协议：
一、甲方享有合伙房屋50%的产权，乙方享有合伙房屋50%的产权。
二、该房屋建筑面积86.5平方米，价格为每平方米8019元，总价为693635元，大写陆拾玖万叁仟陆佰叁拾伍元整，首付413635元(甲方已出资206817.5元,乙方已出资206817.5元)，以后房屋按揭全部由甲乙双方负责交清(甲方每月交1100元,乙方每月交1100元)。
三、甲乙双方共同行使所购房产的占有、出租、使用、收益、处分等权利，如有一方依法书面授权，另一方也可以代为行使，但房产买卖、抵押、担保必须有双方书面同意。
四、如要出售该房屋，甲乙双方中的任何一方在同等条件下享有优先购买权，如一方在30日内，既不书面同意出售该房屋，又不愿意购买该房屋，视为同意出售该房屋，出售后的价款由甲乙双方各享有50%。
五、物业装饰装修由乙方负责办理，所需费用由甲乙双方各承担50%。
六、购房及按揭贷款、产权登记所支出的公正费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、维修基金、物业管理费、水电煤有线电视开通或入户费、中介费(委托中介出租物业)、房屋租金税费等相关费用由甲乙双方各承担50%，并以现金支付。
七、由乙方负责所购房产的管护、维护、出租、收取房屋租金等物业管理事务，但出租价格应征得甲方的书面同意，《房屋出租合同》应在正式签署前取得甲方或甲方委托律师的书面同意。乙方收取承租人的房屋租金后应及时归还银行按揭贷款本息，余额视为房产收益，由甲乙双方各分享50%，每一个月结算一次。
八、甲乙双方均应严格信守本协议，不得违约，如有违约，违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失，同时另外向守约方支付赔偿金二十万。
九、本协议系双方真实意思表示，一经签字即产生法律效力。
十、本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商，并签署书面文件。
十一、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，且具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
a、该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
b、该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由 □甲方承担 □乙方承担 .(自行选择)
新房的查询核实主要是查询核实开发商的预售许可证、国有土地使用证等信息。
2.认真阅读任何一项交易条款
合同签署是至关重要的，你在交易过程中，必须提前对标准合同中需要约定的内容进行全面细致的学习，请细读标准合同格式中的任何一个条款。
3.合同空格处未作约定的部分，均应划线删除
合同会有许多空白的地方，这些空白处为开发商/卖房业主日后作弊提供了条件。
4.保留任何费用的发票
要注意保留发票，而且要主动向开发商索取各种费用的发票。
5.不轻易签订委托书
委托书是一种授权书，你一旦与别人签订关于某些事情的委托书，则代表你将某些事情的权利和义务交给了被委托人。对买房过程中任何形式的委托，你都应当知晓。
6.购房发票丢失该如何处理
购房发票丢失了，房产证还是能办理的，但是需要更长的办理时间，也会浪费很多精力去办理手续。
这种情况发生后：
1、购房者首先要登报声明该发票作废;
2、到开发商处让其出具相关丢失情况说明;
3、再由房产部门核实丢失的真实情况。
身份证号码：___________________ 身份证号码：____________________
地址：__________________________ 地址：__________________________
联系电话：______________________ 联系电话：_____________________
按照《中华人民共和国合同法》和其他有关法律、法规，经甲、乙双方协商一致，本着平等自愿原则，订立本合同。
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一)座落于__________市街______________________，建筑面积__________平方米;
(二)出售房屋的所有权证证号为号为：______________________
(三)房屋平面图及其四至范围见附件一;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条 乙方在前付给甲方定金(币种)______(大写)________________________________元，(小写)_____________元。
上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。甲方收到定金后，中途不得借故中止售房，否则加倍赔偿定金，乙方未能如期签订购房合同、付清房款，则支付给甲方的定金不予退还。
第四条 该房屋房价款为人民币(大写)_____________________元，(小写)人民币___________元。
房价款的支付方式和支付时间为：
乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：
1、乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。
2、乙方逾期支付房价款超过___天，且所欠应付到期房价款超过______元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后___天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还。
第五条 甲、乙双方定于_____时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于____前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方应在_____前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：
1、甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。
2、甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的□约定价值□评估价值□市场价格承担赔偿责任。
3、甲方逾期交付房屋超过___天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后___天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之一支付违约金。
第六条 甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
第七条 甲、乙双方同意，在本契约生效后___日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
1、该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
2、该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由甲方承担。
3、除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由□甲、乙双方按国家规定各自承担□甲方承担□乙方承担。
第八条 甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。
第九条 该房屋毁损、灭失的风险自权利转移之日起转移给乙方。
第十条 该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：
第十一条 本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十二条 本契约自甲乙双方签订之日起生效。
第十三条 甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。协商不成的，按下列约定处理：
1、提交___________市_________仲裁委员会仲裁
2、提交____________仲裁委员会仲裁
3、依法向人民法院起诉。
第十四条 本契约______式______份。其中甲方留执______份，乙方留执______份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关______份。
第十五条 甲、乙双方约定补充条款如下：
附件一
房屋平面图和四至范围。
附件二
租赁、抵押、相邻等关系及其处理办法。
附件三
室内附属设施和装修情况
(一)附属设施：
1、水____________吨
2、电____________度
3、燃气____________
4、有线电视________
5、通讯____________
6、其他
(二)装修情况：
双方签署栏文本：(此页无正文)
甲方(签章)_________________乙方(签章)__________________
身份证号码：_______________身份证号码：______________
法定代表人：_______________法定代表人：______________
地址：_____________________地址：_____________________
联系电话：_________________联系电话：________________
签约日期：_________________签约日期：________________
关于二手房购房合同范本
甲方(出卖人)：_______________身份证件号码：__________________________
乙方(买受人)：_______________身份证件号码：__________________________
甲乙双方经过有好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一)座落于__________________________，建筑面积为_____________平方米;套内建筑面积__________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积____________平方米;
(二)出售房屋的所有权证证号为：__________________________
(三)房屋平面图及其四至见房产证：________________________
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。
第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条 计价方式与价款
按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米____________元，总金额人民币____________元整;房价款的支付方式、支付时间为：__________________________。
乙方在__________年_____月___日前付给甲方定金______________(人民币)，(大写)__________________________元，(小写)__________________________元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。
上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。
第四条 房屋价款乙方分三期付给甲方：
第一期：在_________年_____月____日，付人民币_______________万元;
第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款_____________万元。;
第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民币________________万元。
每期付款，甲方收到后出具收据。
第五条
1、甲、乙双方定于______________年______月____日正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
2、双方定于前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
3、甲方应在前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：
第六条 甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
第七条 甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起日内到房地产主管部门办理过户手续。
在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由甲方承担乙方承担.
除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由甲、乙双方按国家规定各自承担.
第八条 甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期_______天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
第九条 乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日__________‰计算的违约金给与甲方。逾期超过_________个月时，甲方有权解除本合同。
第十条 甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋所有权按的转移时间。
第十一条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第十二条 该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：
第十三条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十四条 甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖.
第十五条 本合同一式_____份。其中甲方留执_____份，乙方留执_____份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关_____份。均具有相同的法律效力。
第十六条 本合同自甲乙双方签订之日自之日起生效。
甲方(签章)：______________乙方(签章)：______________
地址：____________________地址：____________________
现住址：__________________现住址：__________________
联系电话：________________联系电话：________________
签约日期：________________签约日期：________________
二手房购房合同协议书
甲方：(出售方) 身份证号码：
乙方：(预购方) 身份证号码：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订二手房事宜，订立本合同。
第一条 甲方转让的二手房位于____，(以下简称该二手房)。甲方已取得该二手房的二手房所有权证(编号： )，该二手房建筑面积为：____，产权人：________，房地产用途为：_______。
第二条 该二手房产权现状为___，甲方对该二手房享有完全处分权。该二手房若存在租约，甲方须于二手房交付乙方使用前解除原租赁合同，乙方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。
第三条 该二手房转让总价格为人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分(小写____元)。
第四条 甲、乙双方一致同意签订本合同时，由乙方向甲方支付____元人民币的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的，甲方有权解除本合同，并有权将该二手房另行出卖给第三方。
第五条 甲、乙双方约定，该二手房转让预订期为_____天，甲方应当在预订期内与乙方签定《房屋买卖合同》，并于_____年___月___日将该房产交付给乙方。
第六条 乙方应在本合同第五条约定的预订期限前，按下列第_____种方式向甲方支付除定金之外的房款人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分(小写______元)。
第七条 在本合同的第五条约定的预订期限内，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，应双倍返还已收取的定金给乙方;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第八条 甲、乙双方应在《房屋买卖合同》签定后_____日内，共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续，该房地产证由乙方领取。甲方逾期不予协助办理的，乙方有权要求甲方以该二手房总价为基数自逾期之日起至产权办理申请提出之日止按每日_____的比例支付违约金。
第九条 该二手房所附着的户口，甲方承诺在收到二手房转让总价之日起______日内迁出，逾期则以该二手房总价为基数按每日_____的比例向乙方支付违约金。
第十条 按照相关法律规定，该二手房交易产生税费共有： (1) 营业税 (2) 城市建设维护税 (3) 教育费附加 (4) 印花税 (5) 个人所得税 (6) 土地增值税 (7) 房地产交易服务费 (8) 土地使用费 (9) 契税 (10) 产权登记费 (11) 公证费 (12) 其他_____。 经甲、乙双方协商，其中___________________项由甲方承担，___________________项由乙方承担。
第十一条 乙方逾期付款的违约责任： 乙方逾期支付除定金外剩余房款的(因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外)，甲方有权要求乙方按下列第_____种方式承担违约责任。
甲方：(签章)
乙方：(签章)
