物业接管验收指引

物业接管验收指引

物业接管验收指引 篇1

1目的和范围

1.1目的本作业指导书明确规定了规范YY物业管理公司对物业进行全面接管的工作程序、工作内容和方法，从而物业管理工作的顺利开展，确保接管物业的质量合格，满足业主和用户的需求。

1.2适用范围

适用于YY物业管理公司与房地产开发公司或业主委员会签定的《物业管理委托合同》所约定的各类物业管理项目，包括大厦、住宅小区、工业厂房、商业等建筑主体以及公用设备、设施。

2接管验收操作规程内容

2.1总经理负责成立物业接管验收小组，明确各小组工作职责

2.2接管验收的准备工作

a.新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理项目客户部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

2.3成立物业接管小组

a.在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；

b.接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

--公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；

--物业部客户服务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；

--物业部工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

2.4接管验收前的准备：

a.接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

b.与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

c.派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；

d.提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；e.准备好接管验收记录表格：

--《房屋本体接管验收表》；

--《公共配套设施接管验收表》；

--《机电设备接管验收表》；

--《接管验收问题整改表》。

2.5资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。

a.物业产权资料：

b.项目开发批准报告；

c.规划许可证；

d.投资许可证；

e.土地使用合同；

f.建筑开工许可证；

g.用地红线图。

2.6综合竣工验收资料：

a.竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）；

b.建设工程竣工验收证书；

c.建设消防验收合格证；

d.公共配套设施综合验收合格书；

e.供水合同；

f.供电协议书、许可证；

g.供气协议书、许可证；

h.光纤合格证；

i.通信设施合格证；

j.电梯准用证。

2.7施工设计资料：

a.地质报告书；

b.全套设计图纸；

c.图纸会审记录；

d.设计变更通知单；

e.工程预决算报告书；

f.重要的施工会议纪要；

g.隐蔽工程验收记录；

h.沉降观测记录；

i.其他可能会影响将来管理的原始记录。

2.8机电设备资料：

a.机电设备出厂合格证；

b.机电设备使用说明书（要求中文）；

c.机电设备安装、调试报告；

d.设备保修卡、保修协议。

2.9业主资料：

a.已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；

b.业主身份证与购房合同复印件；

c.业主家庭成员、紧急联系方式、车辆情况。

d.已购房业主的付款情况或付款方式。

3物业硬件设施接管验收和竣工的区别

3.1接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

3.2接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

4接管验收标准和验收方法

4.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

4.2验收方法为观感验收法和使用验收法。

a.楼宇本体硬件设施的具体验收标准

b.主体结构：

c.外墙不得渗水；

d.屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

e.楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

4.3内墙面：

a.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

b.块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。

c.顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

d.卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。e.木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

5门窗：

5.1门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

5.2门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

5.3玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

5.4油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

5.5电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；

5.6不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形；

5.7高档装饰门装饰完整。

5.8楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

6其他装修

6.1木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

6.2饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

6.3油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。

6.4电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

6.5光纤已开通，收视良好。

6.6开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

6.7灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

6.8水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

6.9卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。

6.10给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。

6.11地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

6.12门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

6.13防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、6.14其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

7公共配套设施接管验收标准

7.1天台：

a.天沟、落水口畅通完好；

b.隔热层、防水层完好。

c.散水坡无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜、平整。

d.屋面避雷设施连接牢固。

e.路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

f.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水观布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

7.2道路：

a.路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；

b.路沿石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

c.块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

d.交通标识线、路牌清楚完好。

7.3室外消防栓：

a.消防箱标识清楚，玻璃完好；

b.消防设施配件齐全；

c.消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

7.4楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

7.5垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。

7.6安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

a.安全员道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

7.7停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。

a.自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

7.8明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

a.沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

7.9护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。

7.10台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

7.11水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

7.12信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。

7.13雕塑、小品牢固，完好，安全。

7.14招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

8机电设备的接管验收

8.1电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

8.2变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

8.3中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

8.4发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。

8.5消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

8.6给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

8.7安全监控设备：同消防监控设备。

9接管验收遗留问题的处理

9.1遗留问题的登记确认：

9.2对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；

9.3对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

9.4对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时由公司总经理协助进行。

9.5对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。

9.6对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

物业接管验收标准作业规程 篇2

1.0 目的

规范新接物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。

2.0 范围

适用于物业公司对新接物业的接管验收工作。

3.0 职责

3.1 工程部负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续;3.2 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量;3.3 接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

4.0 工作内容

4.1 接管验收的准备工作

4.1.1新建物业竣工验收后、业主入住前,物业公司应及时组建物业管理验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求;4.1.2成立物业接管小组;4.1.3 在接到物业公司负责人的接管验收指令后,物业各相关部门应立即按照物业公司负责人的要求抽调业务骨干组成物业接管小组。

4.2 接管验收小组应当由以下部门人员组成

4.2.1 公司综合办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;4.2.2 公司各管理处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;4.2.3 工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设备和机电设备的验收移交工作。

4.3接管验收前的准备

4.3.1接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作: 4.3.1.1与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;

4.3.1.2派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划;4.3.1.3提前参与开发商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数。4.4 准备好接管验收记录表格: 4.4.1《物业分户移交验收表》;4.4.1《公共配套设施验收表》;4.4.2《公共设备移交清单》;4.4.3《接管验收问题整改表》;4.4.4《楼宇资料验收清单》； 4.5 接管验收的工作程序

4.5.1资料的接管验收,开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料;4.5.2 物业产权资料: 4.5.2.1 项目开发批准报告;4.5.2.2 规划许可证;4.5.2.3 投资许可证;4.5.2.4 土地使用合同;4.5.2.5 建筑开工许可证;4.5.2.6 用地红线图;4.5.3 综合竣工验收资料: 4.5.3.1竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);4.5.3.2 建设工程竣工验收合格证;4.5.3.3 建设消防验收合格证

4.5.3.4 公共配套设施综合验收合格书;4.5.3.5 供水合同;4.5.3.6 供电协议书、许可证;

4.5.3.7 供气协议书、许可证;4.5.3.8 有线电视合格证;4.5.3.9 通信设施合格证;4.5.3.10 电梯准用证。

4.5.4 施工设计资料: 4.5.4.1 地质报告书;4.5.4.2 全套设计图纸;4.5.4.3 图纸会审记录;4.5.4.4设计变更通知单;4.5.4.5工程预决算报告书;4.5.4.6重要的施工会议纪要;4.5.4.7隐蔽工程验收记录;4.5.4.8沉降观测记录;4.5.4.9其他可能会影响将来管理的原始记录。

4.5.5机电设备资料: 4.5.5.1机电设备出厂合格证;4.5.5.2机电设备安装、调试报告;4.5.5.3设备保修卡、保修协议。

4.5.6业主资料: 4.5.6.1已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;4.5.6.2已购房业主的付款情况或付款方式。

4.6 物业硬件设施接管验收和竣工的区别

4.6.1 接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;4.6.2接管验收是物业公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉面采

取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。

4.6.3 接管验收标准和验收方法: 4.6.3.1 验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求;4.6.3.2 验收方法为观感验收法和验收法;4.6.3.3 楼宇本体硬件设施的具体验收标准。

4.7主体结构

4.7.1 外墙不得渗水;4.7.2 屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏;4.7.3 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂;块料面层表面平整,接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘帖牢固、色泽均匀一致、无明显色差。

4.8 内墙面

4.8.1抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;4.8.2 块料(如瓷砖)面层:粘帖牢固,无缺棱掉角;面层无裂缝、损伤、色泽一致;4.8.3 对缝砂浆饱满,线条顺直;4.8.4 顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗痕迹、无污渍;4.8.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏;4.8.6 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

4.8.7门、窗: 4.8.7.1门开启自如,无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确,无翘曲变形;4.8.7.2门锁、窗销连接牢固、开启灵活;4.8.7.3玻璃安装牢固、胶封密实,无明显刮花痕迹、无损伤;4.8.7.4油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;4.8.7.5电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。

4.8.7.6 不透钢防盗门表面光亮,无刮花、变形;4.8.7.7 高档装饰门装饰完整。

4.8.8 楼梯、扶手: 4.8.8.1 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲,油漆完好、色泽均匀、表面平滑;4.8.8.2 混凝土楼梯无裂缝、无表皮剥落;4.8.8.3 木装修工程表面光洁、线条顺直对缝严密、牢固;4.8.8.4 饰面砖表面平整、无空鼓裂缝、起泡和缺角,对缝平直;4.8.8.5 油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏耍现象;4.8.8.6 电器插座安装牢固、,符合“左零右火”规定,电源已接通正常;4.8.8.7 有线电视已开通,收视良好;4.8.8.8 开关安装牢固、灵活、接触良好;4.8.8.9 灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常;4.8.8.10 水表、电表、气表安装牢固、读数正常、无损伤;4.8.8.11 卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污迹和刮花、接口密实,无渗漏现象、无堵塞排水通畅;4.8.8.12 给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力;4.8.8.13 地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损;4.8.8.14 门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好;4.8.8.15 防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀,无脱皮、锈迹、无裂纹、折损;4.8.8.16 其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符、工作正常;4.8.8.17 公共配套设施接管验收标准。

4.9天台

4.9.1 天沟、落水口畅通完好;4.9.2 隔热层、防水层完好;4.9.3 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离;坡度适宜、平整;4.9.4 屋面避雷设施连接牢固;

4.9.5 路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常;灯柱安装牢固、油漆完好;4.9.6 绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株、无大面积杂草;4.9.7 绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。4.10 道路

4.10.1 路面平整,无水泥块、无起砂、断裂;4.10.2 路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤;4.10.3 块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角 4.10.4 交通标识线、路牌清楚完好。

4.10.5 室外消防栓: 4.10.5.1 消防箱标识清楚、玻璃完好;4.10.5.2 消防设施配件齐全;4.10.5.3 消防管安装牢固、标识明显,阀门完好、无渗漏水,水压充足;4.10.5.4 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚;4.10.5.5 垃圾中转站密封完好,外表装饰完整、油漆完好,使用方便;4.10.5.6 保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清楚、完好无损;4.10.5.7 保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损;4.10.5.8 停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好;4.10.5.9 自行车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好;4.10.5.10 明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、池内无杂物;4.10.5.11 沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物;4.10.5.12 护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固;4.10.5.13 台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝;4.10.5.14 水池、水箱卫生清洁、无渗漏;4.10.5.15 信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁;

4.10.5.16 雕塑、小品牢固、完好、安全;4.10.5.17 招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。

4.11 机电设备的接管验收

4.11.1 电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳、安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮;4.11.2 变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤;4.11.3 中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚、机房通风、采光良好,设备表面油漆完好、无损伤;4.11.4 发电机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好,通风、采光良好;4.11.5 消防监控设备型号与移交清单相符 ,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好;4.11.6 给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

4.12 接管验收遗留问题处理

4.12.1 遗留问题的登记确认: 4.12.2 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当对问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认。

4.12.3 给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

4.12.4 保安监控设备:同消防监控设备。

4.12.5 接管验收遗留问题的处理。

4.12.5.1遗留问题的登记确认: 4.12.5.2对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当问题逐项

记录在《接管验收遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认;4.12.5.3 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应将问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认;4.12.5.4 对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必要时公司经理应当协助进行;4.12.5.5 对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求开发商在一周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。并填写《接管验收遗留问题整改表》，必要时公司总经理应当协助进行;4.12.5.6 对长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

5.0 相关文件

5.1《房屋接管验收标准》

6.0 表格及记录

6.1《接管验收遗留问题登记表》

6.2《接管验收遗留问题整改表》

6.3《 物业分户移交验收表》

6.4《公共配套设施接收表》

6.5《公共设备移交清单》

物业接管验收所需资料 篇3

一． 物业产权资料

1）项目工程竣工验收合格证

2）公共配套设施综合验收合格证

3）供电系统合格证

4）二次给水合格证（供水系统-水质化验合格证）

5）消防设施合格证

6）电梯准运证及合格证

7）安全监视和通讯系统合格证

8）其它需移交的证件

二． 综合竣工验收资料

（一）竣工图

包括总平面图，建筑，结构，水，暖，电，设备，附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图。

（二）机电设备资料

1.采暖，通风系统，空调（A楼）

1）设备使用说明书。

2）设备产品合格证，测试报告；设备产品保修卡及联系电话。

3）设备运行操作机维护保养规程。

4）设备安装图，施工图，竣工图。

5）设备备件及工具清单。

6）设备试运行记录；设备及管道水压力实验记录，系统冲洗记录。

7）地下几隐蔽工程验收记录，工程质量事故处理报告；设计变更；系统调试记录。

8）采暖，通风，空调系统图（户内外总图），各计量表，各管井的位置。

9）设备，散热器，管材订货合同，设计变更，供热方详细资料。

10）系统控制原理图（包括代号说明，电器元件的名称，规格型号）。

2.给排水系统

1）同上述1-7项内容。

2）给排水施工图，室内外给排水设计方案（户内外总图），各计量表，各管井的位置。

3）工程保修协议，动力设备订货合同及保修协议。

4）设备用电负荷，如何计量。

3.消防系统

1）同上述1-7项内容。

2）系统联动实验记录。

3）绝缘电阻和接地电阻测试记录。

4）系统调配记录。

5）设备用电情况，如何计量。

6）设计方案。

4.智能化，电气系统

1）项目承接合同，功能配套协议书，保修责任协议书。

2）系统配套清单（包括配套名称，型号规格，产地，主要性能参数）。

3）产品合格证。

4）系统功能操作及使用说明书/ 2

5）系统设计图，布线图，各管井位置图，各计量表位置图，施工图及配线编号表。

6）系统维护，保养说明书。

7）设计方案，配套智能化设计方案。

8）系统调试记录，电缆绝缘测试记录，设计变更。

5.停车场

规划图，设计方案，工程协议，停车场设施说明，设备设备用电情况。

6.土建

1）工程保修协议，防水材料，门窗订货合同及保修协议。

2）隐蔽记录，结构验收记录，设计变更。

7.电梯

1）产品出厂合格证。

2）电梯机房井道布置图。

3）电梯使用维护说明书。

4）电梯电气原理图及其型号说明

5）电梯电气布置图。

6）电梯部件安装图。

7）电梯安装调试说明。

8）电梯安装验收证书。

9）电梯使用合格证。

三． 其他资料

1）小区整体平面效果图（在小区主入口展示）。

2）小区公共区域用电设备负荷（KW），电表数量（三相）及安装位置。

3）小区公共区域水表数量，安装位置。

物业项目设备接管验收工作总结 篇4

根据中铁六局（下称甲方）传达的精神，大唐物业管理有限公司（下称乙方）受甲方委托，对中铁六局大厦设备进行接管验收工作。在甲方组织下，经与总包及各分包商协商后，乙方积极组织验收小组且制定了验收日程，并以书面形式呈交给甲方及总包，由总包协调各分包商于2007.2.5开始按验收日程配合乙方验收小组进行验收工作。

此次验收工作乙方高度重视在许多相关资料没有到位的情况下，为了尽快熟悉各个系统从而使验收工作得以顺利进行，乙方由总公司抽调了各个涉及验收系统的业务骨干组成了一支高素质、高专业的验收小组，同时物业工程部也组织各专业人员展开了数次地毯式的摸排工作，发现了大量遗留问题，并将这些问题汇集成表格并注明维修等级，以书面形式呈交甲方及总包。

在此次验收过程中，为了配合人防的验收，乙方及时调整验收日程，将验收工作进行了压缩调整，且以书面形式呈交给甲方及总包，由此可见乙方对验收工作采取了积极主动的准备工作。但尽管如此，在实际验收工作过程中还是出现了种种令人意想不到的事情，其结果直接导致验收工作无法顺利开展完成，例如承接上下水及排污系统的分包商派来的并非是熟知系统的专业人员，而是简单的故障记录员；承接土建及玻璃幕墙工程的分包商始终没有派遣相关人员到场；承接消防系统的分包商对验收小组提出的问题拒绝回答，配合不力；另外还有部分系统未竣工完善，如视频会议系统由于硬件问题导致无法调试使用，在验收工作进行中，电梯系统的调试由于厂家还在进行，因此只得将初步发现的问题进行了检查并提出了整改意见，且以书面形式通知了厂家并呈交甲方；消防水箱消毒柜电源未安装到位；中控系统局部未安装到位；初步经排查发现的故障通知后维修维护未能尽快落实到位。凡此种种，使得验收工作难以顺利进行完成。

综上所述，由甲方委托乙方的验收工作难以进行完成，但为了保证中铁六局大厦设备的正常运行，乙方将一如既往地积极开展摸排工作，对发现故障寻根求源，对各个系统加深了解，同时也期盼甲方对总包及各分包商进行督促，为完成验收工作打下基础。

北京大唐物业管理有限公司

物业接管验收指引 篇5

目的

规范绿化工程验收程序，确保绿化质量得以严格控制。

适用范围

适用于物业管理公司对由承包方承担的绿化工程的验收接管。

职责

1、主管经理负责工程验收结果审核、审批。

2、园林绿化主管负责本规程的组织实施及工程进度的跟进。

3、园艺师具体负责施工质量及苗木质量的把关。

程序要点

1、施工过程的质量监督

（1）园艺师负责苗木种植全过程的现场监督及质量控制。（2）对出现以下问题，园艺师有权拒绝苗木进场及栽植： a)苗木规格、数行严重不符合设计要求的；

b)苗木受损害程度严重，对苗木存活及种植效果有重大影响的； c)病虫害特别严重的；

d)苗木种植穴未按要求开挖及未有施放基肥的；

e)虽施有基肥，但基肥质量差，含有有毒、有污染物质，对苗木今后生长有严重影响的。

（3）、园艺师做好施工记号，并将存在问题及时上报部门主管。

竣工初验

1、施工单位在苗木全部种植完毕后，向园林绿化部提交竣工报告及初验申请。

2、施工单位还应同时递交《工程绿化设计图》、《工程竣工图》、《种植更改签证》、《苗木种植一览表》等相关资料。

3、园林绿化主管、园艺师会同施工单位负责人现场核实工程竣工 情况，并做好相应记录。

4、在初验过程中应着重注意以下事项：

a)苗木种植种类、数量、位置是否与图纸相符； b)苗木规格是否符合设计要求；

c)苗木生长情况及保护措施是否符合要求； d)竣工场地是否按要求清理干净；

e)所有绿化植物是否确实种植完毕，符合设计要求。

5、对初验不合格苗木，按《不合格纠正、预防标准作业规程处理。》

6、对于没有上述问题的，园林绿化主管签署初验意见，正式进入 养护期。

养护期满复验

1、施工单位在养护期满过后，填写养护期间自检情况报告及养护 期满复验申请报告，申请复验。

2、主管经理、园林绿化主管、原仪是会同施工单位负责人现场检验苗木养护情况。

3、合格苗木必须符合以下标准：

a)乔灌木长势良好，没有枯枝、黄叶、残叶现象；

b)乔灌木种植位置适当，高低错落有致，外观美观，造型、修剪合理； c)乔灌木规格符合设计要求； d)枝叶无病虫害，无蛀干害虫；

e)乔木保护措施得当，有护树架，无倒伏、摇动现象； f)无裸露土面，草坪及地被植物无杂草率小于5棵/㎡； g)施工场地无残留垃圾、余土。

4、不合格苗木及枯死、生长不良苗木限在一周内补种整改完毕。新补种部分，要从补种工作完毕起重新计算养护期。

5、对检验合格苗木及绿化项目签署复验意见及接管意见。

验收后的工作

1、园林绿化部主管统计实际工程量，并连同接管意见上报物业管 理公司总经理审批。

2、将审批的验收结果及实际工程量递交公司结算部予以结算。

3、园林绿化部安排人手对已接管的苗木及绿化项目加强养护管 理。

验收后的资料整理

将下列资料及相关记录加以整理并归档： 《绿化工程合同》 《绿化工程设计图》 《绿化工程竣工图》 《绿化种植更改签证》 《苗木种植一览表》

《绿化工程初验、复验表》 《绿化工程预决算书》 《实际工程量统计表》 《绿化工程竣工报告》

对上述资料均应存档公司档案室长期保管。

本规程作为园林绿化部相关人员绩效考评的依据之一。

记录

《绿化工程竣工报告》 《绿化种植一览表》 《绿化种植更改签证》 《绿化工程施工日记》 《绿化工程初验/复验表》

相关支持文件

《绿化工程施工标准作业规程》

接管验收标准作业规程 篇6

一、目的

1、规范物业接管验收工作，确保接管验收工作的质量合格。

2、为了严把物业接管验收质量，从业主的角度去验收，防止出现物业质量

问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的 政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展，为物业管理日常运作打 好良好基础（对物业工程的了解）。

3、完成与开发商权属的过渡之后过渡给业主。是房地产从生产进入流通

环节的标志。参与人是开发商与物业管理公司。

4、是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主 要内容的再验收。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程的和复杂项目、设备的安装调试等，以确保及早发现并解决。

二、适用范围

适用于物业公司对物业接管验收工作。

三、职责

1、物业经理负责组建接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续。

2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

3、接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

4、成立验收小组,确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。

5、主动与开发商/项目公司/售房部、施工单位联系、协商、解决：楼宇问 题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养 的方法/；电/水/气管道铺设位置及走向；

6、与开发商协商验收的注意事项，协商制定验收的方案，统一标准，确定 交接的日期,解决遗留问题。

7、各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收；

8、负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。

四、程序要点

1、接管验收应具备的条件、要求。

1）建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成，并有相关

部门验 收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。

2）道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。3）本体物业接通水、电、气。

4）区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采取围护措施)，无建筑垃

圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经完工。5）排水管正常使用,疏通无阻。6）物业公司有固定办公场地。

2、接管验收的准备工作。

1）在物业竣工验收后、业主入住前，应及时组建接管验收小组，对所接管的 物业进行综合性的接管验收，以确保物业基本合格，达到《售房合同》及相 关规划要求、业主要求的质量标准。2）成立物业接管验收小组。

A、小组由公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员组成： B、由行政部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。C、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。D、由工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。3 接管验收前的准备。

A、与开发商联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收标准。B、由工程部进行现场技术摸底，制定接管验收计划。

C、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备 最终安装、调试工作。D、准备好接管验收记录表格：

a、《单项项目验收单/表》。b、《房屋本体接管验收表》。c、《公共配套设施接管验收表》。d、《机电设备接管验收表》。e、《验收交接记录》

f、《接管验收问题整改表》。g、《图纸、资料移交清单》。h、《机电设备移交清单》。i、《钥匙移交清单》。

3、接管验收的工作程序。(流程图见支持文件)1）程序

A、验收小组依据验收项目、标准，形成《物业单项项目验收单》、《验收交 接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收 检查记录表》、《钥匙清单》；并由责任人签名。

B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面〈验收不合格整 改报告〉，确定整改时限，返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。C、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。D、对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉 中记录结果,合格后进行正式移交。

E、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关 单位限期解决，按照《保修期工程维修管理细则》对工程维修加以监管，并 建立施工保修单位档案、联系表。

F、移交双方必须有双方签名办理移交手续。

4、资料的接管验收。（发展商向物业管理公司移交相关资料）

1）物业产权资料：

A、项目开发批准报告《商品房建设立项》。B、《建设项目选址意见书》。C、《国有土地使用权证》 D、《建设用地规划许可证》。E、《商品房准建证》。F、《建设工程规划许可证》。G、《建设工程施工许可证》。H、《商品房预售许可证》。I、命名资料。

J、其他售楼的资料（预售合同、装修标准、配套设施等相关资料）。K、用地红线图。2）综合竣工验收资料：

A、竣工图。B、建筑执照。

C、《建设工程规划验收合格证》。D、《人防验收意见》。

E、《消防验收意见及同意使用意见书》。F、《质监验收意见》。G、《环保验收意见书》。H、开工、竣工报告。

I、公共配套综合验收合格证。J、供水合同。

K、供电协议书、许可证。L、供气协议书、许可证。M、有线电视合格证。N、通信设施合格证。O、电梯准用证。3）

施工设计资料：

A、地质报告书。B、全套设计图纸。C、图纸会审记录。

D、设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）。E、工程预决算报告书。F、重要施工会议记录。G、隐蔽工程验收记录。

H、沉降观测记录，建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋。

I、钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录；新材料、配件的签定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告； J、水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检验合格证书，如《消防验收及同意使用意见书》、《电梯准用证》、《电梯运行许可证》；

K、自动仪表的调试记录；出厂合格证明；

L、管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告； M、园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项； N、其他资料。4）

机电设备资料：

A、机电设备出厂合格证。

B、设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录、C、机电设备使用说明书（要求中文）。D、机电设备安装、调试报告。E、机电设备保修卡、保修协议。F、《机电设备清单》。

G、机电设备供应商、施工单位资料。5）业主/租户资料：

A已购房的业主/已签租赁合同的租户的姓名、位置、物业名称、面 积、联系电话等资料。

B、已购房的业主/已签租赁合同的租户的购房合同/租铺合同及交楼 标准。

C 已购房的业主/已签租赁合同的租户的付款情况或付款方式等。

5、接管验收的标准和验收方法。

1）建设部《物业接管验收标准》。2）业主生活工作的合理要求。

3）《售房合同》/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。4）《新建小区验收暂行办法》。

5）《建筑装饰装修工程质理验收规范》。6）《建筑安装工程质量检验评定标准》。

7）

主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供 的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收，并将实际情况写明 在相关表格，并请开发商相关人员签字认可。

6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电

设备的接管验收(详见《物业接管验收程序标准方法》)。

7、接管验收的遗留问题处理。

1）遗留问题的登记确认。

A、对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小 组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中，交开发商 相关人员签字确认。

B、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当 将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题遗留问题登记表》中，交开发 商相关人员签字确认。

2）对资料遗留问题。接管验收小组应当积极同开发商补齐相关资料。3）物业硬件设施、设备遗留问题。

A、一般问题要求开发商在一周内解决。B、重大问题要求开发商在一个月内解决。C、必要时经理予以协助处理。

4）长期解决不了、势必影响物业管理的问题。以备忘录的形式将问题登

记后交开发商进行备录。

5）按开发商、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修

事宜。

8保存：《接管验收遗留问题登记表》和备忘录由公司行政部归档长期保存

五、记录

1、《接管验收遗留问题登记表》。

2、《单项项目验收单/表》。

3、《房屋本体接管验收表》。

4、《公共配套设施接管验收表》。

5、《机电设备接管验收表》。

6、《验收交接记录》

7、《接管验收问题整改表》。

8、《图纸、资料移交清单》。

9、《机电设备移交清单》。

10、《钥匙移交清单》。

六、支持文件

1、《物业接管验收标准方法》。

2、《物业接管标准作业规程》。

七、移交书样本

物业移交书

经双方接管验收合格，位于 区 路 号 物业从即日起交由 物业管理公司接管。移交内容详见以下附件，双方签证无误。本移交书一式两份，直签字之日起生效。

移交方： 接管方：

（盖章处）房地产公司（盖章处）物业管理公司 经办人： 经办人：

日期： 年 月 日 附件明细：

1、物业移交清单。

2、物业设备移交清单。

3、物业管理分项标准与人员编制表。

4、物业房屋本体维修基金收取及使用方法。

5、物业钥匙移交清单。

6、物业质量保修书。

物业接管前期工作 篇7

2010-04-06 16:18

一、物业接管前期工作流程图

1.签订《物业管理委托合同》；

2.委任总经理，招聘高、中级管理人员；

2.1委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员

2.2由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。

2.3招聘各部门经理、主管、员工：（综合部、财务部、管业部、前台接待、保卫部、工程部）

2.4建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。

说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解工程情况。

3.筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案；

4.联系政府部门、相关单位，办理相关手续；

5.与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接；

6.对外委单位进行调研，签定外委合同（办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调）；

7.物业交竣验收，正式接管（开发商负责返修）；

8.业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）；

9.业主进行室内二装（见二装流程）；

10.业主入住，物业公司提供相关服务（见入住流程）

二、筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案

1.各部门共同汇编的文件：

⑪．《房屋使用、管理、维修公约》

⑫．《房屋质量保证书》

⑬．《房屋使用说明书》

⑭．《房屋交付（入住）通知》

⑮．《入伙授权书》

⑯．《业主（使用人）服务指南》

⑰．《装修管理规定》

⑱．《办理装修流程说明》

⑲．《治安、消防协议书》

⑳．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》

⑴．《二次装修协议书》

⑵．《业主联络资料登记表》

⑶．《收楼须知》

⑷．《物业管理费收费标准》

⑸．《公约承诺书》

备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。

建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规

定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”。

2．各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。

2.1 △ 综合部

2.1.1编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。

2.1.2制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。

2.1.3制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。

2.1.4制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。

2.1.5制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。

2.1.6制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。

2.1.7制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。

2.1.8制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。

2.1.9制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。

2.1.10制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。

2.1.11制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。

2.1.12制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。

2.1.13制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。

2.1.14制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。

2.1.15联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。

2.1.16制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。

2.1.17制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。

2.1.18制订《计划性工作管理办法》，建立“（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。

2.2△ 财务部

2.2.1制订《财务报销管理制度》，建立“付款申请及报销单”。

2.2.2建立二次装修“付款内签单”、“装修押金登记表”、“装修管理费统计表”

2.2.3制订《现金支出管理规定》。

2.2.4编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、会计、出纳）、工作程序、管理制度。

2.2.5制订《预算管理制度》，建立“预算报表”。

2.2.6编制《固定资产购置方案》。

2.2.7制订《库存盘点制度》。

2.2.8制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”。

2.2.9制订《发票、收据有价票据的管理制度》。

2.3△ 管业部

2.3.1制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。

2.3.2制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。

2.3.3制定《业主（使用人）二次装修管理流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。

2.3.4制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。

2.3.5制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。

2.3.6编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。

2.3.7落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。

2.4△ 保卫部

2.4.1制订《停车场管理规定》、《自行车场管理制度》。

2.4.2制订《巡视管理规定》，建立“治安巡视记录表（公共区域）”。

2.4.3制订《物品出门管理规定》，建立“出门条”。

2.4.4制订《钥匙使用管理规定》，建立“钥匙发放记录表”、“钥匙使用登记表”。

2.4.5制订《备用钥匙启用管理规定》，建立“备用钥匙启封审批表”。

2.4.6制订《一装、二装交叉施工管理方案》，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检查表”、“消防设备、设施日检记录表（业主装修区域）”、“二次装修施工现场检查表”。

2.4.7制订《灭火器租用管理办法》，确定租金费用（押金），建立“灭火器材配置记录表”。

2.4.8制订《施工违规级别明细》，建立“违章通知单”。

2.4.9制订《成保人员岗位职责》，建立“成保人员月度工作考核表”

2.4.10制订《中控室（监控室）管理规定》，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统记录表”、“治安监控系统记录表”。

2.4.11制订《警具使用、管理办法》，建立“警具台帐”、“警具启用、报废登记表”、“特殊警具使用审批表”。

2.4.12制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<治安、消防>、领班<保安、消防>、保安员、消防执机员）。

2.4.13制订《明火使用管理规定》，建立“动火许可证”。

2.5△ 工程部

2.5.1制订《物业接管前巡检办法、计划》，建立“工程遗留问题跟进记录”，并随时将工程遗留问题通知开发商。

2.5.2制订《专业机房管理规定》：强电专业（变配电室、柴油发电机房）、弱电专业（电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房）、空调生活水专业（空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。

2.5.3联系物业办公用房，确定装修方案，并负责跟进装修施工进度。

2.5.4制订《项目接管验收细则》，建立“验收单元交接书”，按专业、具体内容划分。

2.5.5建立业主（使用人）二次装修“装修质量验收表”。

2.5.6从项目工地施工队中选拔对该项目工程了解全面的专业技术人员，聘用至工程部。

2.5.7经理带领部门主管、员工学习、熟悉物业内全部工程、设备内容。

2.5.8编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<强电、弱电、空调水、土建>、领班<强电、弱电、空调水、土建>、技工<强电、弱电、空调水、土建>、工作程序、管理制度）

2.5.9制订《设备运行保养检修计划》（各专业设备），建立“设备保养卡”、“设备保养计划表”

2.6联系政府部门、相关单位，办理相关手续

2.6.1联系工商所，办理企业营业执照

2.6.2联系税务所，办理税务登记

2.6.3联系银行，开通公司帐号

2.6.4联系劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检（开发商）

2.6.5联系北京市居住小区办公室，核准《公约》

2.6.6联系供电局，确定供电方案及价格（开发商）

2.6.7联系自来水公司，确定供水方案及价格（开发商）

2.6.8联系节水办，确定节水方案（开发商）

2.6.9联系煤气公司，确定通气方案及价格（开发商）

2.6.10联系热力公司，确定供热方案及价格（开发商）

2.6.11联系电话局，电话报装开通及产权分界

2.6.12联系交通大队，报车场管理方案

2.6.13联系邮电局，为物业通邮

2.6.14联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式

2.6.15联系绿化队，确定绿化维护方案及总体费用（开发商）

2.6.16联系物价局，报物业管理收费标准（开发商）

2.6.17联系当地派出所，报社区门牌号码（开发商）

2.6.18联系外管局，报涉外关系（开发商）

2.6.19联系广电局，报光缆信号传输相关手续（开发商）

2.6.20联系公安局，报内保关系

2.6.21联系安全局，报卫星电视的涉外节目（开发商）

2.6.22联系防疫站，报检生活水箱，取合格证（开发商）

2.7与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

2.7.1确定收楼时间

2.7.2确定物管费的起计日期

2.7.3前期工程遗留问题的解决

2.7.4办理前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作： △．产权资料

房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依

据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：

①项目批准文件

②用地批准文件

③建筑执照

④拆迁安置资料

⑤房地产平面图

⑥面积测绘报告

⑦小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

△．市府验收合格资料

①建设工程竣工验收证书

②市建筑消防验收合格证

③市小区办综合验收合格证

④用电许可证

⑤供用电协议书

⑥卫星地面接收设施许可证

⑦电视共用天线合格证

⑧电梯使用合格证

△．工程技术资料

①技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有： ②竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸

③地质勘察报告

④工程合同及开工、竣工报告

⑤工程预决算清单

⑥图纸会审记录

⑦工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）

⑧隐蔽工程验收签证

⑨沉降观察记录

⑩竣工验收证明书

钢材、水泥等主要材料的质量保证书

新材料、构配件的鉴定合格证书

水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书

砂浆、混凝土试块试压报告

供水、供暖的试压报告

园林绿化的图纸和清单

设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单

有关政府部门对分类项目的批文

有关工程项目的其他重要技术决定和文件

△．须移交物业公司管理的资料

用水申请审批表及月供水计划执行表

机电设备单台说明书、调试、订购合同

分摊面积、建筑面积的测绘报告

△．对外委单位进行调研，签订外委合同

△．从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》

调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》

调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》

调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》

调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》

调研电梯公司，签订《电梯维保合同》

视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》 视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》

视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》