上半年南京房地产市场的分析报告（精选10篇）
07年南京商品房销售均价平稳增长，08年初售价同比增长10.1%，环比略有下降。2007年，南京市商品房全年销售均价为5303.8元/平方米。
08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长10.1%，相比07年全年销售均价增长0.5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比07年4月仍有缩减。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
07年以来南京商品房销售情况
2007年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积1137.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为1064.52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。
08年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比07年2月份增长10.1%，相比07年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16.23%，现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%，期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。
从各月商品房销售均价的走势来看，07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。
从图表6的每月销售量来看，2007年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年初可能受淡季因素和房地产“拐点论”影响，成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约11.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，08年该板块成交量位居全市第三。城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%。
南京各区域主要在售楼盘
根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况如图表9所示。
玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米——25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米——15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。
南京未来两年住房建设计划
根据南京市住房建设计划，08年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房（含廉租房）约240万平方米，比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
09年南京普通住房上市量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实“90/70”政策；经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平；中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为60万平方米，比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍；廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。
关键词：税收政策,房地产价格,影响因素
对南京房价持续走高这一问题, 不能光靠市场的自行调节, 因为市场本身具有局限性, 虽然市民希望房价不要过高, 而对开发商来说, 好的房产必然有市场, 价格自然一路走高。因此, 政府利用税收政策和金融政策进行宏观调控, 是抑制房价过高的一个有力手段。2007年上半年, 南京的房产市场可以说是在调控中走过。今年“两会”明确了2007年房产行业的方向--紧缩地根、降低房价增幅、采用政府调控和市场调节两种方式平抑房价, 对行业的健康发展有着重大意义。
跟着中央调控楼市的步伐, 4月, 南京市房管部门制定出台《关于规范房地产秩序加强市场管理的规定》 (俗称“新十条”) , 针对今年上半年南京房地产市场存在的囤房惜售等种种违规行为, 共计列出了十条规定和处罚措施, 加大对房地产市场的规范。
5月11日, 南京市物价局出台《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》明确要求普通商品房进行“一套一价”明码标价, 在业界引起强烈反响;紧接着5月14日, 南京市物价局、房管局、国土局、国税局、地税局、工商局六个部门联合发出《关于进一步加强房地产市场管理的意见》 (俗称“宁五条”) , 规定凡在本市行政区域内进行普通商品住房 (含政策性住房) 开发建设的房地产经营者, 在销售前必须到价格主管部门办理报价手续, 未经核价, 不得销售, 此政策的出台旨在进一步加强政府对房地产市场的调控力度, 从行业管理、价格规范、税收调节等方面全方位出击, 切实保障我市房地产市场健康有序。5月25日, 南京市物价局又发出第三道令剑, 对前面两道令剑进行更细化的规定, 提出具体的实施细则, 严控房价。短短的半个月时间内, 政府连续三次出台相关政策监管房价, 让诸多业内人士高度关注。
但是, 南京房价持续上涨仍然没有得到根本的控制, 国家统计局的最新资料表明, 南京的房屋均价在全国排名第3高。政府如果只是单纯地出台条款, 并不能很好的抑制房价。利用税收政策来控制市场, 则成为了一个非常有效的方法。
1税收政策的优点
1.1精确打击。税收是法律, 打击力度比一般的法规条款要严厉的多, 而且一项税法都规定了具体的税基、税目、税率等等。在打击房地产投机的同时, 不会使其他行业无辜受到牵连, 也不会让一般市民的正常生活受到影响。
1.2增加税收。利用税收政策来调节房地产市场, 一般是把权利下放到地方, 允许地方开征一些地方性税种, 增加了地方政府的税收, 调动他们的积极性, 不会出现地方对策对付中央政策的尴尬局面。
1.3税收部门与房地产行业没有直接的利益关系, 税收政策容易得到贯彻实施。
2税收政策的影响
近几年, 南京政府连续调整税收政策, 强制征收房产个人所得税、房产交易营业税、土地增值税, 都是为了利用宏观调控来抑制房价。
2.1购买不足5年销售的普通住房, 全额征收营业税。
2.2纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的, 征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入, 但必须保证各税种计税价格一致。
2.3对在销售普通住房时个人不能准确提供资料确定个人所得的, 按销售收入1%~3%征收个人所得税。对于房产交易来说, 相对于其它的税种, 营业税更具刚性。同时, 如果个人资料不全, 则在销售额1%~3%的幅度内征收, 也增加了刚性。还有一条, 规定纳税人申报的交易价格明显偏低的, 税务机关有权核定, 也在一定程度上堵住了恶意少报交易价格避税的路。因为二手房的交易更多的是在个人之间进行, 个人在进行房产交易时, 为了少缴各种税费, 少报交易价格的事是经常发生的。在目前还缺少有效的监控手段的条件下更是如此。只要申报的交易价格低于购入价格或略多于购入价, 扣除各种允许扣除的各种费用后没有盈利或盈利较小, 就不用交纳或交纳很少的土地增值税。
投机必定以获利为最终目的, 那么对获利部分征收增值税, 则可以降低获利预期, 控制过度投机行为, 从而使买房真正是为了自住, 而不是为了把价格炒上去后脱手获暴利。采用征收房产增值税是一种不错的方法。因此, 南京市地税局7月18日开始, 还对转让未满五年的非普通住宅强制征收土地增值税, 其中, 对于个人转让非
普通住宅, 没有评估价格、又不能提供购房发票的, 按转让收入的1%计征土地增值税。征收土地增值税的开始执行, 意味着在五年内转让一套“高档房”最高要缴纳11.6%的税收。这其中包括4%的契税、5.6%的营业税及附加费以及1%的个人所得税、1%的土地增值税。
截止2007年9月, 南京的房地产开发投资绝对值是344.77亿元, 同比增长了36%。
今年上半年, 实现商品房合同销售407万平方米, 同比增长5.8%;销售金额210.1亿元, 同比增长26.3%。全市二手房成交28973套, 同比增长17.3%, 成交面积222.6万平方米, 同比增长25.4%。成交金额近90亿元, 增幅达四成左右。房产“新政”实施后, 南京房地产市场呈现出一定的平缓局面, 房产市场逐渐得到控制, 比前一季度有所抑制。这主要是由于房产出售者的成本增加, 出售意愿降低, 从而导致房源放量减少。
税收政策这需要密切有效的部门配合, 纳税人必须在办理房产证前交纳各种税收, 把按规定完税作为办理房产证的前置条件, 才能把现行的税收政策落到实处。税收是一个比较有效的杠杆, 但是从以前的经验来看, 税费改革往往会改变初衷, 这些政策不但对房价的影响甚小, 而且可能转嫁到买房人的头上。虽然官方统计数据因滞后还没统计出来, 但天天见报的市场行情已见这一正确分析的端倪。
税收调控是把双刃剑, 所以政府出台得比较谨慎, 温和。关键是税种强度和执行力度, 比如专家呼吁再出台物业税等。
虽然调控的效果已经让开发商和投机者退烧不少, 而且通过强制税收的监管, 房价上涨速度肯定是下来了, 毕竟供求关系、成本高低对房价的影响更加明显。但至少让我们看到了政府调控房价的决心和行动。当然税收政策不是调节经济的唯一的方法, 也不是调节房地产市场的唯一工具, 建经济适用房杯水车薪, 与初衷也出现了偏差;最近四大银行通过内部不成文的银行调控, 也证明是一个有力举错;另从国外的经验来看, 人人有房住不等于人人要买房住, 建廉租屋不失为一个良策。
2012年国家仍然延续上的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。
由于上对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。
2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。
一、房地产政策调整
2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。
1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；
2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；
3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；
4、国家按区域性调整政策性商品房政策；
5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；
6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。
二、土地供应量走势
土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。
1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。
2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。
3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。
三、房地产资金走势
对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：
1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；
2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；
3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙；
4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；
5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。
所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。
四、保障性住房走势
国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按分配，纳入中央与地方政府财政预算。
一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；
二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。
三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。
四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。
五、政策性商品住房——限价房走势
限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。
六、商品房走势
无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪
圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。
一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。
线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。
地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。
七、商品房价格走势一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然2011年一样，上涨空间较大。
一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。
二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。
三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。
四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。
八、房地产业产业质量标准化走势
在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。
2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：
1、房地产业的产品标准化；
2、房地产业产品工艺化；
3、房地产业配套产品标准化；
4、房地产业配套产品工艺化。
现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。
九、2012年房地产业的警示
1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进
入商品办公用房开发请三思。
2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。
3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。
结束语
2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。
房地产市场调查报告
房地产市场调查报告的特点
（1）内容丰富。报告涉及的调查内容很丰富，从宏观到微观，从大环境到小环境，从消费者到产品等都进行全面的调查。
（2）篇幅较长。一份报告至少上万字以上，有的其他甚至五六万字才能把调查的内容说完。
（3）多为集体负责完成。由不同专业的人员组成一个小组，统一分工，共同完成。
2、房地产市场调查报告的内容。
第一部分房地产市场环境调查
（1）政治法律环境调查。
1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。
2）有关房地产开发经营的法律规定。
3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
（2）经济环境调查。
1）国家地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
2）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
3）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
4）国民经济产业结构和主导产业。
5）居民收入水平、消费结构和消费水平。
6）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。
7）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
8）财政收支
第二部分社区环境调查
（1）房地产市场需求。
1）消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。
2）房地产市场影响因素调查。（如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调查和变化；消费者和构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。）
（2）消费行为调查。
1）需求行为调查。（如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。
2）购买行为调查。（如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
第三部分房地产产品调查
（1）房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命同期。
（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况。
（4）本企业产品的销售潜力及市场占有率。
（5）建筑设计及施工企业的有关情况。
第四部分房地产价格调查
（1）影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。
（2）房地产市场供求情况的变化趋势。
（3）房地产商品需求弹性和供给弹性的大小。
（4）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。
（5）国际、国内相关房地产市场和价格。
（6）开发个案所在城市及街区房地产市场价格。
（7）价格变动后消费者和开发商的反应。
第五部分房地产促销调查
（1）房地产广告时空分布及广告效果测定。
（2）房地产广告媒体用情况的调查。
（3）房地产广告预算与代理公司调查。
（4）人员促销的配备状况。
（5）各种公关活动对租售绩效的影响。
（6）各种营业推广活动的租售绩效。
第六部分房地产营销渠道调查
（1）房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。
（2）房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。
（3）租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。
（4）房地产租售客户对租售代理商的评价。
第七部分房地产市场竞争情况调查
（1）竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优势调查。
（2）对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。
（3）对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。
（4）对竞争者广告监视和广告策略、广告费用的研究。
（5）对竞争者的情况、销售渠道、使用情况调查和分析。
（6）对未来竞争者的情况的分析和估计等。
（7）整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。
转眼间，一年的工作将接近尾声，回顾XX年的工作，有颇多的感慨。从六月份来到公司至今已半年，已经完全融入到恒顺地产这个大家庭中，半年来的工作业绩如下：截止12.30日共销售住宅43套(含退房一套)，总销售金额为17001067元;销售地下室共21套，总金额为702437元。这半年的工作包含了太多的艰辛与不易，既离不开这半年多来在恒顺地产的勤奋努力，更与同事和领导们给与我的支持和帮助密不可分。
回顾这半年工作中的点点滴滴，可以说自己在不知不觉中已经有了长足的进步，从项目前期的客户积累认筹、排号、开盘、持续强销期、尾盘滞销期，系统的一路走过来，感触颇多。基本性的和技巧性的一些工作方法就不在此叙述了，我觉得销售中最重要的首先是对待工作的热情，一直并且自始至终的保持下去，我坚信经营每一个客户都是在经营自己的人生，每一次良好的热情的沟通，会让客户从心底里认同自己，认同公司，每一个客户都是自己的朋友，在自己未来的生活之路中起到也许是不可估量的帮助;其次要保持一个良好的心态，在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃;最后，找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得
匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。
XX年是不平凡的一年，在公司搭建的这个平台上，我们每个人都卯足了劲加班加点的工作在销售的第一线，虽然国家政策不停调控，银行不断加息，市场在一片的观望声中，我们仍然屡屡超额完成任务，当然我们除了对自己工作的肯定外，我们更应该看到，我们只是公司这个高速运转中的大机器中的一个零件，每一次战略方针的制定，每一次工作制度的出台执行，财务部门的协作，工程部门的协作，本部门的广告，短信，外销同事的辛勤付出，甚至奖金的发放，一切的一切都为我们保驾护航，才有我们今天取得的成绩。
会计1204张迎
【摘要】：醴陵未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。再加上我国正处在金融体制改革和面临经济全球化的双重挑战下，而且当前我国又出现了房地产开发过热现象。
【关键词】：醴陵、房地产、价格变动趋势
近年来，房地产价格始终成为社会各界关心的热点。房地产价格，按照劳动价值论的观点可表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。这就是所谓的房地产价格，然而关于价格的的形成主要有价值、供给与需求、人们买房的欲望、效用、开发商的收益、国家政策等决定的。
一、13年上半年房地产业市场运行基本情况
（一）房地产开发投资不断增长。全市目前有房地产公司46家，已有开发项目34个，受重点项目带动和城市发展战略影响，房地产开发投资继续保持上行趋势。1-4月份，房地产完成投资5.94亿元，增长26%，增幅比上年同期上涨30个百分点。其中，商业营业用房投资增长72.6%；商品住宅投资增长2%。
（二）新开工、竣工面积大幅增加。1-4月份，房屋施工面积128.3万平方米，增长34%，其中新开工面积30.71万平方米，增长138%，新开工面积占施工总面积的23.9%，较去年提高了10.4 个百分点。房屋竣工面积16.24万平方米，增长75%，其中住宅竣工面积为14.3万平方米，增长87%。
（三）商品房销售平稳增长。1-4月份，住宅商品房共销售891套，比同期增加303套，销售总面积达到12.06万平方米，增长20.3%，增幅较上同期提高了38个百分点。住宅销售面积11.7万平方米，增长68%，住宅均价为3456元/平方米,上涨11.7%，究其原因是去年住宅销售受国家房产调控政策影响，基数偏低，同时今年住宅销售呈现刚性上升。
二、供求因素
综合市场供求两方面影响因素，商品住宅需求占内部需求比重超过食品，成为醴陵当前最大、增长最快的内部需求。通过醴陵市房产管理局的统计2013年商品房新增供应增长下降，全年商品住宅存货量少于2012年。在房地产成交量攀升的同时，商品住宅存货在不断下降。因为商品住宅需求是进年来最大的内部需求，因此，抑制房价过快上涨不宜通过限制居住需求来解决。
房地产商品具有双重属性，它作为一种特殊商品，具有普通商品所不具有的特性，它既是消费品，又是投资品。在房价趋稳或下跌的时期，人们往往看重其消费品的特性，而在房价上涨的阶段，人们往往更看重其投资品的作用。近年股市行情低迷，而我国的投资渠道又很少，并且利率长期为负利率，储蓄投资与住房投资相比收益较小。因此，居民的闲散资金大部分就流向商品房市场，导致住房投资增加，而近年房价的快速上升也吸引了投机者的入市，使得住房销售市场上购房需求增加。
三、消费者心理
1、养老心理，现在的保险，一年交近万，到20年后的补偿一年才一万多一点，而且保险公司的诚信问题太大了，合同条款不是专家看不懂，钱能不能拿到还是个问题，还不如买房子不住还可以租来挣钱。
2、投资心理，有钱进行投资，有的看好一些好的地段且价格较低短时间增值较
慢的进行购买，等到涨价后自己所投资的就翻倍回收了，再有房地产一般不会贬值，即使贬值还是会再涨。
3、怕涨心理，价房一涨再涨，即使到房地产低迷阶段，房产地产升值这是必然，因此有点消费者在房价地价合理时害怕短时间内又涨而后悔。
4、虚荣心理，由于很多人喜欢攀比，当自己的居住条件比别人好，就会有比别
人高一等优越的心理，因此有时本来只要买60平方米就够的，却要买90平方米，这样的心理是促成这种现象。
5、传承基业心理，有一定资金实力，投资置业目的仅希望给后代留下一份不动
产基业。
6、改善居住条件心理，部分在乡镇或农村已拥有物业的客户不满足原有居住、使用需求，计划投资成熟物业来改善居家环境。
四、国家政策
房地产价格上涨，从表象上看，对地方政府是有好处的，价格上涨不仅可以提高财政税收，而且可以增加土地出让金额。事实上，好多城市正是通过利用土地上涨获得了政府开发启动资金，并因此建立起了地方经济发展资金循环体系，一旦房地产价格下降，那么，城市建设改造资金、税收、出让金将会减少，甚至会影响到已经制定的发展规划。
2013年楼市将现三大变化：一是政策将趋严，4月份开启新一轮调控;二是供应将增加，普通商品房、保障房的供应量将大幅增加;三是地方政府将全力执行中央调控，微调调控政策的现象将难以看到，代之以积极执行
2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。如按照国务院楼市“新国五条”的规定，房价上涨是铁定的。从国务院的房地产调控工作内容看，所谓的“新国五条”新政，无实际“杀伤力”，并且缺乏具体的新政策规定，基本是老话重提。与以前的调控思想相符合。一房产税扩容的不确定，无时间安排表。二重启地方政府价格控制目标与一房一价，其实前年开始就存在，已经名存实亡。三稳定房价的问责制，或者是约谈制，根本不是调控政策，是行政措施，但是很难起到效果。四限购城市只是一些大城市，但对于醴陵这种小城市显然作用不大。五保障房的对房价实际影响力，可以忽略。
总结：房价问题早已不再是房地产本身的问题，它涉及到方方面面的利益，牵一发而动全身，指望房价全面大幅下调是很不现实的。综合以上因素对醴陵房地产的影响，醴陵13年下半年房价上涨幅度并不会很大。
参考文献：
1、百度文库，专业资料，经管营销，经济/市场（2013房地产下半年价格分析）
2、百度百科，国五条
3、和讯房产，中国指数研究院，2013年第三季度中国房地产政策盘点
4、中国投资咨询网，2013-4-24，（2013年下半年房地产市场分析）
5、醴陵房产管理局官网，（2013年商品住宅量统计）
6、中商情报网，2013-9-5（2013下半年中国房地产市场运行趋势分析）
7、统计局，2013-05-21（2013年1-4月湖南省房地产市场趋势分析）
8、醴陵市统计信息网，2013-05-31，（醴陵市2013年1-4月份房地产业情况简析）
房地产业作为南京社会经济发展依重度很高的产业, 需要形成自我的形象风格和话语支撑体系, 需要产业发展战役实施者, 更需要产业发展战略思想。思想是有力量的, “没有文化的军队是不能战胜敌人的。”感悟点滴, 反思得失, 发展前瞻的意义恐怕于此。
一、坚持发展方向
1. 推进“人文绿都”建设。
根据南京独享山、水、城、林的城市特点, 构建城乡一体“保护、继承、开发、利用”生态网络体系, 以建设体现十朝故都历史文化、生态宜居的国际性人文绿都, 多层次推动具有品牌影响力旅游地产、休闲地产、养老地产等新型地产业的建设, 实现“天蓝、水清、地绿、城美”的远景。
2. 实现产业园社区化。
抓住日本海啸后, 国际产业转移战略新机遇, 以麒麟生态科技创新园、吉山软件园作为试点, 在园区附近建设大型商品住宅项目, 完善高科技产业园区配套服务设施建设, 重点推进其和周边环境建设、改造, 实现工作高效、物管覆盖、生活舒适, 社区政、产、学、研一盘棋, 科、工、贸一体化, 多渠道确保南京城市增长能级实现快速提升。
3. 提高城市功能档次。
规范办公楼功能等级、档次、标准, 通过政府引导, 形成多样化、多层面复合办公物业态;改善环境, 优化配套, 提升物业品质, 配合城市服务业和金融业发展。实现国际展会、跨国总部、科技研发、游轮旅游、教育培训等新经济迅猛发展。
4. 发展新兴市场。
进一步规范和完善存量房市场秩序, 倡导住房租赁消费, 激活住房租赁市场, 同时, 加强租赁市场管理, 扩大租赁管理覆盖面, 多视角开拓租售并举、多维发展、拓展财源的新局面。
5. 展开文化商业配套布局。
围绕南京城市发展战略性规划, 结合河西新城及青奥配套区、南部新城、浦口新城、麒麟生态科技创新园等十大功能板块的开发, 加大区域大型文化体育设施、商业项目的建设力度, 多方位配套布局, 形成南京“纽约第五大道、日本六本木、上海新天地”。
6. 塑造宜居城市形象。
优化住宅区空间布局, 提高房屋设计和建造水平, 更加注重住房设计的人性化、科学化、合理化, 最大限度满足市民对住房功能、节能、日照、通风、采光等方面的要求。多手段推广建筑节能环保新技术, 积极推进可再生能源在建筑中的应用, 减少房屋建设和使用过程中的能源和资源消耗, 提高建筑物居住的“住健康、低污染”舒适度。完善住房品质评价体系及设计标准。建立绿色环保建材认定常态化, 提升宜居城市环保品质。
7. 提高物管服务品质。
围绕建设宜居新城、新市镇、新社区目标, 梳理主城区剩余危旧房片区, 加强危旧房改造、旧小区综合整治力度, 制订旧小区出新和房屋整治及危旧房改造工作方案和实施计划, 完成剩余危旧房片区改造任务。适当提高郊区危旧房改造补助。提高物业管理覆盖率, 构建多方式区、街道、社区三结合的住宅区管理新体系。
8. 统筹保障房建设、供应与分配。
建立健全以廉租住房、经济适用房、公共租赁住房和中低价商品房“四位一体”的城市住房保障体系。加大保障性住房建设规模与速度、力度, 积极落实其建设资金多方面来源, 确保建设进度, 保障基本覆盖, 实现应保尽保。结合区域规划, 重点完善交通、医疗、教育等基本生活服务设施配套, 提高入住生活质量, 带动建设、供应与分配良性循环发展, 提升社会和谐度。
9. 完善公建配套格局。
坚持“绿色环保”理念, 完善城市公建配套设施, 创建绿色环保的人居环境。多着重住宅小区环境绿化、生活垃圾无公害处理、水电节约和充分利用自然能源;坚持“环境友好”理念, 社区配建教育、保健、娱乐、便民商店、综合商场等便民服务设施;坚持“平安南京”理念, 提高安全防范系统和管理监控系统的整体水平。
1 0. 加强房地产消费模式创新。
不断优化与强化全市商品房供应结构, 同时多致力提升项目品质和区域品牌价值。一是提高规划设计水准, 引导开发适销对路的商品房。二是完善环境配套设施, 推广建设节能环保型住宅。三是提升售后服务品质, 加强项目售后的管理服务力度, 提升物业管理水平。四是优化房地产市场消费结构, 提倡创新消费模式, 实现多级市场联动发展态势。
二、重视发展瓶颈
--调控长效机制有待完善。南京宏观调控执行速度较快, 但持续力度略显不足;政策储备不足, 市场“过热”或“过冷”时采取应急性措施, 导致市场调控无法长效化, 引发住房供应结构不合理、市场秩序不够规范等一系列问题。
———保障性住房配套设施有待完善。保障性住房供应量与商品房相比偏低, 且多为解决拆迁安置户, 真正用于解决住房困难户较少。已建和新建的保障性住房主要分布在主城的边缘地带, 配套设施不足, 交通成本大幅上升, 生活不便。
———新兴地区有待满足发展需要。新兴发展地区, 商业、写字楼建设比例较低, 教育、医疗卫生、行政管理用房、商业和写字楼的新开工和竣工量较少, 商务配套设施的发展滞后令现阶段我市部分区域商务氛围较弱, 居住成本大幅上升, 直接影响新兴地区发展动力。
———存量房市场关注度有待提高。对存量房市场、住房租赁市场的监测范围和其动态变化的了解、监管力度程度远不如新房市场;经纪行业规范化建设不足, 管理信息化专业化程度不高。市场缺乏租售并举、多维发展的新局面。
———住宅建设有待适应低碳经济需要。资金投入和研发水平不足, 没有相应的重换跑道激励措施和产业化验收、性能评定标准。
———物业管理覆盖有待提高。2009年末, 全市覆盖率73.5%, 其中住宅85.7%, 非住宅仅51.1%;企业营业创收总体不高, 远低于“北上广深”等市;2010年初, 我市共有注册登记物管企业569家, 其中一级资质企业23家, 仅占4%, 其中外地企业占比又超过一半, 物业管理企业本土发展仍要加强。
三、推动三个创新
鼓励创新驱动, 按“环保、节能、低碳”创新型城市的发展要求:
———推进环保、节能型住宅建设和住宅产业化发展, 推进住宅产业在先进建筑施工方面的技术创新。实现市政设施发展、生态环保发展、科技产业发展。
———推动房地产业尤其是住房保障体系管理的信息化建设, 逐步实现全市 (含郊县) 住房困难群体和保障性住房动态信息化管理手段创新。实现民生优先、和谐进步、管理创新。
———推进与房地产业发展密切相关的规划发展、公共行政服务、土地储备和出让、公积金管理等方面的制度创新。
四、实现两个跨越
通过未来五年产业十大前瞻, 逐步形成南京梯次消费体系, 全面实现两个重大跨越:
1. 在继续重视房地产开发的同时,
加大对房地产咨询策划、信息开发、估价、中介、代理、物管、租赁、抵押、金融配套等房地产服务业的关注, 推动房地产增加值由重点依赖开发向开发、服务并重的跨越;
2. 促进郊县房地产开发由侧重单一
的低附加值的普通住宅开发向高附加值的旅游房地产、休闲房地产和养老房地产多元化开发跨越。
五、争取快速进位
南京房地产业未来五年将进入凸显城市个性的内涵式竞争时代。
我们要注重城市规划和产业制度的地方历史文化特色特点, 牢牢把握专业性原则, 搞好城市形象、格调和品味提升, 着重主体形象定位改善升格;着力区分理念、地缘、人文明显识别, 展现城市面貌, 提振城市精神。
我们要体现地方特色, 彰显地区个性, 迅速提升城市品质, 结合南京城市个性, 按“十二五”我市房地产市场跨越发展战略构想, 要进行更全面的审视, 更仔细的找寻, 更到位的对接, 更有力的竞争, 实现更深入的探索, 更快速的进位, 更前卫的创新, 更高效的跨越。
上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方面继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面支持和保护自住性合理需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。
新房：6月价格止跌 成交量接近调控以来高点
从全国来看，2012年1-5月，房地产开发投资同比增长18.5%，增速持续下行但势头放缓；商品房销售面积和销售额分别同比下降12.4%和9.1%，降幅有所收窄。从20个重点城市来看，上半年成交量与2011年2010年同期相比分别增长17%和12%，其中6月成交量与2010年调控以来最高点持平，与2009年高点仅相差15%。上半年批准上市量同比微降3%，但二季度环比增长超过一倍，同比也由一季度的下降19%转为增长6%。
二手房：十大城市价格连续四个月上涨 成交持续上行 成交方面，2012年3月以来，二手房成交量明显回升，二季度相比一季度增长近80%；同比来看，5月同比增长17.3%，为2011年3月以来首次同比增长，6月增幅扩大至25%。价格方面，3月起十大城市主城区二手住宅价格结束连续六个月环比下跌的趋势止跌回升，6月环比上涨0.26%，连续四个月上涨；6月同比下跌3.81%，连续六个月下跌，降幅逐渐趋缓。
土地：上半年供求明显低于去年 二季度量价低位反弹 供求方面，2012年上半年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降32.4%和43.7%，二季度有所好转，环比一季度增长10%左右。各类土地总出让金同比下降36.6%，降幅较去年下半年继续扩大。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比下降3.4%，十大城市降幅高于全国平均水平。上半年平均溢价率降至4.4%，二季度止跌回升，其中6 月住宅用地溢价率上升至10%，是去年9月以来的最高水平。
企业：加速推盘谨慎拿地 业绩稳步增长 6月创新高
销售方面，2012年上半年，万科等十大代表企业销售额同比增长8%，销售面积增长13%，其中6月十大房企的销售额和销售面积均为近两年来最高水平。拿地方面，上半年企业拿地依旧谨慎，十大代表企业拿地面积同比大幅下降65%，但5-6月逐渐活跃，关注点由二三线城市逐渐转向土地资源更为稀缺的一二线城市，部分城市中心地段的优质地块高溢价成交，表明了部分企业审慎拿地态度有所转变。
二、2012 年下半年中国房地产市场趋势展望
政策环境：稳增长背景下货币政策结构性放松 房地产调控稳中趋紧
宏观经济下行压力加大，提升投资尤其是基建投资仍是稳增长的重要手段。1-5月全国基建投资增速降至4.6%，在房地产调控大方向不变背景下，加大基建投资力度将成为中央“稳增长”的首要选择。货币政策微调力度加大，结构性放松利好房地产市场。可以肯定的是，出于对房价反弹的担忧，针对房地产业的差别化信贷政策仍会延续，信贷投放力度也不会超过2009年。房地产调控政策稳中趋紧，中央将密切关注市场变化，继续加强房地产调控，坚定不移地抑制投资投机行为抬头，同时对自住性需求给予支持。
2010年上半年，我市房地产市场继续保持平稳向好的发展势头，房地产开发项目数量、施竣工面积同比增长、商品房销售面积同比继续大幅增长。全市和孝感城区商品房销售面积分别达121.15万m2和59.04万m2，同比分别增长了89.3%和114.1%，全市和孝感城区商品房施工面积分别达212.37万m和106.5万m，同比分别增长了46.9%和38.2%。
一、2010年上半年房地产市场的基本情况
1、房地产开发项目数量同比增长
2010年上半年，全市共有房地产开发项目130个（去年同期125个），同比增长4%。其中，今年新开工项目26个，上年结转项目104个；在建项目103个，已竣工项目27个。孝感城区共有房地产开发项目74个（去年同期64个），同比增长15.6%。其中，今年新开工项目13个，上年结转项目61个；在建项目57个，已竣工项目17个。
2、商品房销售面积同比继续大幅增长，孝感城区6月份网上签约套数仍保持较好形势 全市商品房销售面积121.15万m2（去年同期64万m2），同比增长89.3%，其中各县市的商品房销售面积分别为：汉川市11.84万m，应城市9.67万m，安陆市16.39万m，云梦县9.71万m，大悟县8.32万m，孝昌县6.18万m；孝感城区商品房销售面积59.04万m（去年同期27.58万m），同比增长114.1%。6月份当月全市商品房销售面积21.71万m22222222222（去年同期23.55万m2），同比减少7.8%，环比减少41.1%；孝感城区商品房销售面积11.47万m（去年同期7.09万m），同比增长61.8%，环比减少17.6%。
3、全市及孝感城区的商品房施工及竣工面积同比大幅增长
全市商品房施工面积212.37万m2（去年同期144.53万m2），同比增长46.9%，其中各县市的商品房施工面积分别为：汉川市23.39万m，应城市22.39万m，安陆市18.31万m2，云梦县17万m2，大悟县12.06万m2，孝昌县12.72万m2；孝感城区商品房施工面积106.5万m2（去年同期77.09万m2）, 同比增长38.2%。6月份当月全市商品房施工面积164.7万m（去年同期94.22万m），同比增长74.8%，环比增长57.1%；孝感城区商品房施工面积77.5万m2（去年同期53.45万m2）, 同比增长45%，环比增长24.5%。
全市商品房竣工面积47.71万m2（去年同期50.3万m2），同比减少5.1%，其中各县市的商品房竣工面积分别为：应城市4.34万m，安陆市2.43万m，大悟县5.04万m，孝昌县6.9万m2，汉川市和云梦县没有竣工面积；孝感城区商品房竣工面积29万m2（去年同期23.64万m2），同比增长22.7%。
4、全市及孝感城区的房地产开发投资同比大幅增长
全市共完成房地产开发投资19.85亿元（去年同期15.55亿），同比增长27.7%，其中各县市的房地产开发投资分别为：汉川市2.85万m，应城市1.1万m，安陆市1.7万m，云梦县1.01万m2，大悟县0.87万m2，孝昌县0.93万m2；孝感城区共完成房地产开发投资11.39亿元（去年同期8.27亿），同比增长37.7%。
2222222222225、商品房及商品住房销售价格有涨有跌，基本保持稳定
全市商品房销售的平均价格为2266元/m2（去年同期2302元/m2），同比下降1.6%。其中各县市的商品房销售平均价格分别为：汉川市2206元/m2，应城市2213元/m2，安陆市1738元/m2，云梦县2141元/m2，大悟县1360元/m2，孝昌县1835元/m2；全市商品住宅销售的平均价格为2180元/m（去年同期2021元/m），同比上涨7.9%。孝感城区商品房销售的平均
2价格为2626元/m（去年同期2458元/m2），同比上涨6.8%，商品住宅销售的平均价格为25392
2元/m（去年同期2308元/m），同比上涨10%。
全市2010年6月份商品房销售当月均价为2183元/m2，同比上涨24.7%，环比下降9.1%；其中住宅当月均价为2031元/m2，同比下降5%，环比下降12.3%。孝感城区2010年6月份商品房销售当月均价为2532元/m，同比下降3.8%，环比下降8.9%；其中住宅当月均价为2478元/m2，同比下降3%，环比下降7.4%。
6、孝感城区商品房供需基本保持平衡
截止到2010年6月30日，孝感城区共核发商品房预售许可证29起，准予预售面积52.87万m，其中住宅面积49.39万m，加上去年结转未销售完的6.57万m，市场供应总量为59.44万㎡，而2010年前6个月孝感城区共销售商品房59.04万m2，其中住宅57.36万m2，供需基本保持平衡。
7、房地产行业税收同比大幅增长
据市地税部门提供的数据：2010年上半年，孝感市共完成房地产行业税收 22738 万元（其中契税收入8095万元，营业税12574万元，企业所得税2069万元），比上年同期增长了57.3%。孝感城区共完成房地产行业税收8294万元（其中契税收入2582万元，营业税5014万元，企业所得税698万元），比上年同期增长了100%。
二、2010年上半年房地产市场运行特点及情况分析
（一）房地产开发企业对孝感未来发展前景看好，新开工面积同比大幅增长
随着孝汉城际铁路的开工建设、东城新区的建设、孝感城市化进程的加速以及孝感融入武汉城市圈步伐的加快，孝感的区位优势已经越来越明显并且被众多的房地产开发企业所看重，加上上半年我市继续保持着良好的销售势头，房地产开发企业纷纷看好未来的孝感房地产市场。今年上半年，全市共新增房地产开发项目26个，新开工面积88.32万m，同比增长26.6%,孝感城区新增房地产开发项目13个，新开工面积47.64万m2，同比增长42.4%。
（二）上半年全市及孝感城区商品房销售形势良好
2010上半年，全市及城区的商品房销售一直保持在较高的水平上，全市共销售商品房121.15万m2，月均销售20.19万m2，孝感城区共销售商品房5163套，59.04万m2，月均销售860套，9.84万m2，5月份孝感城区当月商品房销售达到了1196套，创下近年来的销售新高（见图1）。222222
2图一：2010年上半年孝感全市及孝感城区商品房销售情况
分析上半年销售面积大幅增长的原因，主要有以下几点：一是上半年国家继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，国际国内整体经济形势继续向好。二是我市积极贯彻落实中央、省、市关于促进房地产业发展的一系列方针政策，始终坚持对房地产市场进行正面宣传和引导，通过实施房地产业三年倍增计划，鼓励刚性需求者适时入市购房，引导开发商采取各种有效措施促销，促进房地产销售。三是不少消费者鉴于人民币升值的压力和对未来通货膨胀增大的预期，认为房地产的保值增值性能够有效抵御通货膨胀带来的损失，因此商品房的投资性需求逐渐得到释放，刺激了投资性需求的购房者不断入市，推动了成交量的上升。四是上半年，全国各大城市房价不断上涨，而孝感的房价始终保持在一个较为平稳的范围内，许多购房者选择在这个时机购房，也带动了销售量的增加。
（三）政策调控影响逐渐显现，后期走势不容乐观
今年上半年，国家几次出台房地产新政对房地产市场进行调控，但此次调控中央政府主要是着力于打击短期投资行为和规范房地产市场秩序，遏制一线城市的房价飙升。孝感作为中小城市，房地产需求主要还是以刚性需求和改善性需求为主，国家的调控政策在短期内对孝感房地产市场的影响并没有立即出现，但是随着国家对调控政策的进一步加强落实，以及金融机构二套房房贷政策在孝感的具体实施，政府调控对房地产市场的影响逐渐显现。全市2010年6月当月商品房销售面积环比减少41.1%，当月销售均价环比下降9.1%。而从孝感城区5月至6月的周报可以看出，成交量出现明显的下滑，价格也有所下降（见图2）,后期的销售形势仍不容乐观。
图2：孝感城区5月—6月每周销售情况
（四）商品房价格分布日趋合理，中低价楼盘成交量有所上升
2010年上半年，孝感城区的商品住宅共实现网上签约4833套，其中，销售价格在4000元/ m2以上的为214套，占4.43%；3000元/ m2—4000元/ m2的为1123套，占23.24%，2500元/ m2—3000元/ m2的为1081套，占22.37%；2000元/ m2—2500元/ m2的为1115套，占23.07%；1000元/ m2—2000元/ m2的为1178套，占24.37%；1000元/ m2以下的为122套，占2.52%。（见图3）由此可以看出，各个价位的楼盘分布比较均衡。2000元/ m2以下的低价楼盘成交量占到了总成交量的49.96%，比去年同期增长了6.92个百分点，2500元/ m2以下的中、低价楼盘成交量占到了总成交量的72.33%，比去年同期增长了6.7个百分点。
图三：2010年上半年孝感城区成交价格分布图
从上半年市场运行情况来看，我市房地产业发展总体形势向好，房地产市场各项主要指标继续保持着良好发展趋势，但是随着国家对房地产业调控政策影响的不断深入以及一二线城市受政策影响结果的传导效应，我市未来房地产市场走势存在很大的不确定性，下一步我们要再接再厉，继续用科学发展观来统领并指导房地产业工作，以实施产业倍增计划为契机，在保持房价基本稳定的基础上，不断增加普通商品房的有效供给，通过加大舆论宣传力度，引导消费者树立理性消费观念，引领市场发展。进一步优化市场环境，不断提高工作效率，将为企业提供优质高效服务制度化，将帮助企业排忧解难常态化，通过各方面的不断努力，使我市房地产市场继续保持着平稳健康的发展。
三、下一步的工作措施
1、继续用科学发展观统领并指导房地产业工作，努力落实好房地产业三年倍增计划，进一步促进房地产市场稳定健康发展
坚持以科学发展观为指导，按照今年的两会精神，继续认真贯彻落实国家宏观政策，加强房地产市场监管。按照今年的两会精神，一是继续大规模实施保障性安居工程；二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场；三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度；四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。同时要围绕市委市政府实施产业倍增计划的精神，努力落实好房地产业的三年倍增计划，以此为抓手，进一步促进房地产市场稳定健康发展。、在保持房价基本稳定的基础上，积极应对金融信贷政策的变化，继续引导房地产开发企业采取有效措施促进商品房销售，保持销售面积不断增长的良好局面
继续引导房地产开发企业主动应对市场变化，寻找促进商品房销售的有效途径和办法。鼓励开发商采取多种形式和手段促销，同时要提醒开发商不要被目前销售形势持续向好的局面所“迷惑”，为了追求更高的利润而随意提高销售价格，避免把普通住宅消费逐步“挤出”市场，使得较好的销售形势难以持久。目前，国家对于首套房的利率优惠幅度已经降低、二套房的首付比例已经提高等信贷政策将会对今后的商品房销售产生影响。
3、进一步加大舆论宣传力度，不断完善房地产信息发布制度，正面引导合理的住房开发和理性的消费观念，鼓励有刚性需求的购房者理性适时入市
继续完善房地产市场运行和行业发展动态信息发布制度，通过定期和不定期的信息发布，引导不同收入阶层、不同就业年限阶层形成理性的住房投资和消费观念，鼓励有刚性需求的购房者理性适时入市，既不盲从，也不要长期持币观望，把握时机，及时入市。要继续加强与孝感日报社等宣传媒体的合作，在《孝感晚报》和《孝感日报》的楼市周刊上多发表一些正面的宣传引导文章和一些房地产相关的知识性文章，充分发挥新闻媒体的舆论导向作用，正确引导合理的住房开发和理性的消费观念。
4、增加普通商品住房的有效供给，加快保障性住房建设
住房保障作为重要的民生问题，也是各级政府十件实事的重要内容，要认真落实国家各项惠民生的相关政策，要扩大廉租住房保障的覆盖面，增加中低价位、中小套型普通商品住房的有效供给，要落实保障性住房建设资金来源，提高资金使用效率，加快保障性住房的建设进度，通过检查、通报、现场督办等形式，缩短保障性住房建设周期，加大住房保障工作的推进力度，全面完成今年的住房保障工作任务。同时根据国家和省关于住房保障规范化管理的要求，在全市大力推进住房保障规范化管理，提高住房保障工作水平。
5、进一步优化发展环境，提高工作效率，支持企业发展
要不断提高为企业服务的意识，进一步为企业的发展提供优良环境，把为开发企业服务和支持企业发展、“急事急办”、“特事特办”的机制常态化、制度化；做好房地产统计工作，及时公开我市各项目的销售状况，使得各开发企业能够认清房地产市场运行态势，准确地把握市场行情；努力做好市场分析工作，加强房地产市场风险研究，逐步建立预警预报制度。同时，帮助和引导企业建立“居安思危”意识，不断增强风险防范意识，提高企业抵御风险能力。进一步提高工作效率，缩短办事时限，为企业解决发展中的实际困难，支持企业发展壮大，鼓励企业做大做强，提高竞争力和管理水平。
6、加强房地产市场监督，建立企业诚信档案，完善市场管理制度
加大对房地产市场行为的监督力度。规范开发企业的市场行为，严查房地产违规销售、虚假广告、发布虚假交易信息、炒卖房号、囤积房源等行为。对扰乱市场正常秩序、损害消费者利益的违法违规行为，记入档案黑名单，将依照相关规定予以严厉处罚，并充分发挥社会和新闻媒体对房地产市场的监督作用，对那些行为恶劣、造成较大影响的房地产违法违规案件，予以公开曝光，情节严重者，注销开发资质；对那些市场行为规范，全心全意为消费者提供优质服务的企业，树立正面典型，加大宣传力度，提高企业的影响力，进入诚信企业档案。通过不断加强市场监管力度，使我市房地产市场管理工作逐步完善。
一、近三年房地产开发业持续低迷,对经济增长有一定影响
全国房地产开发景气指数(简称:国房景气指数)是反映房地产行业发展的综合指标,以房地产开发投资为基准指标,选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标,剔除季节因素和随机因素的影响,采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年,将其增长水平定为100。通常情况下,国房景气指数100点是最合适的水平,95至105点之间为适度水平,95以下为较低水平,105以上为偏高水平。
从近年国房景气指数季度走势看,2015年二季度指数为2005年以来的季度最小值92.63,已连续5个季度低于95的适度水平,创2005年至今新低;相比一季度,指数下降了0.48个百分点,降幅收窄。
对比近年全国GDP增幅与国房景气指数季度走势,可知最近几个季度房地产业比宏观经济更加低迷。两条曲线历史走势虽然基本趋同,2010年一季度之前震荡前行,之后基本持续下行,且两者同季度的相对位置关系发生较大变化。2011年二季度开始,两曲线缺口开始扩大,经过2013年四个季度的短暂收窄,2014年一季度开始再次扩大,当前达到2005年至今的最大值。考虑房地产业在GDP中较高的占比以及2014年一季度延续至2015年一季度的楼市低迷,政府不断出手,政策层面从放松限购到2014年9.30央四条,再到2015年强有力的3.30新政。支持自主及改善性需求政策的利好和降准降息带来的流动性,预计三季度楼市复苏动力更足,国房景气指数将寻求探底,进而在未来两三个季度实现反弹。
资料来源:国家统计局、易居研究院
二、上半年房地产行业指标不容乐观,对经济增长贡献降低
1、全国房地产开发投资增幅持续放缓
1～6月份,全国房地产开发投资43955亿元,同比增长4.6%,增速比1～5月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资29506亿元,增长2.8%,增速回落0.1个百分点。6月份,全国房地产开发投资11663亿元,同比增长3.4%。其中住宅投资7861亿元,同比增长2.8%。
数据来源:国家统计局
从房地产投资额同比增幅走势看,今年上半年延续了去年以来整体逐步回落的态势,创造了2009年前3个月以来的最低值。主要是当前宏观经济虽然有企稳迹象,但受到国内外政治、经济等环境因素的影响,国内经济下行压力依旧较大。虽然房地产市场受楼市宽松和降准降息等积极政策影响,呈现出复苏的态势,但房企由于受到资金压力较大的影响,普遍放缓了投资力度,预计下半年,随着各地楼市政策的推进和逐步落实,市场将进一步企稳,房地产投资同比增幅也将逐步平稳。
2、全国土地购置面积跌幅加大
1～6月份,房地产开发企业土地购置面积9800万平方米,同比下降33.8%,降幅比1～5月份扩大2.8个百分点;土地成交价款2866亿元,下降28.9%,降幅扩大3.1个百分点。
从土地购置面积增幅走势看,上半年同比跌幅有所加大,主要是6月当月土地购置面积同比大幅回落所致,土地市场整体仍处于较低水平。一方面是目前土地供应并未明显增长;另一方面,随着一系列楼市放松政策效应的释放,市场需求有所上升,房企也将精力主要放在了去库存方面,投资意愿谨慎,市场拿地也有所放缓。预计下半年随着土地供应的逐步回升以及楼市的进一步复苏,土地购置面积同比跌幅将趋于收窄。
数据来源:国家统计局
3、全国房屋新开工量同比继续下降
1～6月份,房地产开发企业房屋新开工面积67479万平方米,同比下降15.8%,降幅比1～5月份收窄0.2个百分点。其中,住宅新开工面积46891万平方米,下降17.3%。
数据来源:国家统计局
从房屋新开工面积同比走势看,今年上半年同比仍呈现下降态势,但跌幅逐步收窄。主要是6月当月房屋新开工面积持续上升,显示房企开工节奏比较稳定,但近期行业整体依旧处于筑底企稳态势,房地产投资增幅的持续放缓仍将对未来新开工量的上升带来影响。因此,预计未来几个月,房屋新开工面积同比仍将呈负增长,但随着去年同期基数的逐步回落,新开工面积同比跌幅将逐步收窄。
三、下半年房地产开发投资有望向好,将助力经济企稳向好
房地产业和宏观经济关系可谓是相互促进。一方面,房地产业将促进经济增速企稳,上半年全国房地产市场开始逐步复苏回暖,但房地产开发投资增幅仍持续下滑,拖累了宏观经济增速,这将导致货币政策和房地产调控政策还将继续放松,通过稳定楼市进而稳定经济增长。另一方面,房地产业发展长期发展也需要宏观经济整体稳定。房地产业的发展离不开宏观经济面的支撑,特别是经济稳定发展。
资料来源:国家统计局、易居研究院
2015年二季度房地产开发投资增长4.6%,增速比一季度回落3.9个百分点,回落速度较快,增速几近腰斩,增速创2005年一季度至今历史第二低。二季度固定资产投资增长11.4%,增速比一季度回落2.1个百分点,增幅创近42个季度新低,回落速度仍然较大。
从占固定资产投资约70%的制造业投资、基础设施投资及房地产投资来看,制造业投资增速渐趋平稳,1～6月份同比增长9.7%,增速比一季度回落0.7个百分点;由于经济处于结构调整和改革过程中,近期制造业投资增速仍将疲软;基础设施投资降幅较大,1～6月份同比增长19.1%,增速比一季度回落4个百分点;1～6月份房地产开发投资同比增长4.6%,增速比一季度回落3.9个百分点。
回顾历史数据可知,GDP从2009年第二季度快速反弹的一个重要原因,是固定资产投资从2009年第一季度开始的随后几个季度的快速增长。因此,目前迫于稳增长重于调结构的客观现实,未来国内经济的企稳向好,固定资产投资仍然需要扮演一个非常重要的角色。考虑到制造业、基建、房地产开发投资等积极因素增多,预计下半年固定资产投资将会企稳,从而促进经济向好。
对比近年全国固定资产投资与房地产开发投资季度增幅走势可知,最近几个季度房地产市场一定程度上拖累了经济的发展。近几个季度的房地产开发投资增幅大幅回落,是造成固定资产投资持续走低的一个非常重要的原因:第一,已经连续6个季度房地产开发投资增幅低于固定资产投资增幅,超过2012年二季度开始的持续4个季度的相同情况;第二,今年二季度,占固定资产投资70%左右的基建、房地产、制造业中,基建仍保持19.1%的高增长,制造业和房地产投资皆差,制造业增长了9.7%,而房地产开发投资只有4.6%,相比2014年同期的16.8%,过去十几年均速达20%以上的增长,房地产业正在通过影响固定资产投资等指标拖累经济增长。
从短期稳经济的角度考虑,固定资产投资中的房地产开发投资具有非常强的可操作性。因为合理的购房需求依然比较旺盛,住房消费潜力比较大,也是当前政策非常支持和鼓励的。相比而言,它的负面效应要远小于无效或低效的基建投资,以及产能过剩的制造业投资。此外,近6个季度房地产开发投资增速快速下滑,目前增速不到固定资产投资增速的一半,且楼市已步入复苏通道,加上我国尚处在城镇化的加速化阶段,依然存在较大的房地产开发投资需求。因此,房地产开发投资可作为一个突破口,跳出其他经济指标间恶性循环的怪圈,协助经济度过这段比较低迷的时期。
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是。A：弱流动性 B：异质性
C：寿命周期长 D：不可移动性 E：借款合同
2、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985
3、初步可行I生研究阶段投资估算的精确度可达__，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%
4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．375 B．750 C．214.3 D．166.7
5、开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是。A：销售收入 B：出租收入 C：利息收入 D：转售收入 E：借款合同
6、商业标准宗地的位置应是__。A．街角地 B．二面临街地 C．一面临街地 D．畸零地
7、信用卡的功能不包括__功能。A．转账结算 B．储蓄 C．汇兑 D．期权
8、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。A：县级以上人民政府
B：县级以上人民政府土地管理部门 C：县级以上人民政府农业管理部门 D：乡级以上人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。A：最佳用途 B：最佳规模 C：最佳集约度 D：最佳开发时机
E：工业用地的监测点评估价格
10、一般来说，__对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A．政治法律环境 B．经济环境 C．人口环境
D．社会文化环境
11、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时产别为。A：房改售房 B：公产 C：私产
D：私产(部分产权)E：执行层的组织协调
12、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。A：房地产开发企业自有资金周转的速度 B：估价对象房地产变为现金的速度 C：估价对象房地产带来净收益的速度 D：房地产开发企业流动资金周转的速度 E：工业用地的监测点评估价格
13、在需求曲线图上，需求曲线是一条倾斜的曲线。A：自左上方向左下方 B：自左上方向右下方 C：自右上方向右下方 D：自右上方向左下方 E：执行层的组织协调
14、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
15、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。(2007年试题)A：既是外墙也是纵墙 B：既是外墙也是横墙 C：既是山墙也是纵墙 D：既是山墙也是横墙 E：执行层的组织协调
16、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。A．房屋竣工
B．房屋质量验收合格 C．房屋交付用户使用 D．业主委员会成立
17、明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。A：估价委托人 B：估价利害关系人
C：承担估价项目的估价师 D：估价对象的权利人
E：工业用地的监测点评估价格
18、修建性详细规划用以指导。
A：确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标 B：各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计 C：确定空间环境控制的规划要求 D：确定道路和工程管线控制性位置 E：执行层的组织协调
19、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。A．3 B．5 C．6 D．8 20、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道 B．房号 C．幢 D．丘
21、人防工程的地下室面积建筑面积。A：属不应分摊的共有 B：属分摊的共有 C：不属共有
D：属物业公司所有 E：执行层的组织协调
22、决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是房地产的供求状况。A：全国本类 B：本地区本类 C：全国 D：本地区
E：工业用地的监测点评估价格
23、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00 E：工业用地的监测点评估价格
24、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为。A：15．0％ B：15.7％ C：12．6％ D：11.6％
E：工业用地的监测点评估价格
25、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的形式越来越得到普遍应用。
A：长期投资、实物投资和直接投资 B：长期投资、间接投资和实物投资 C：短期投资、实物投资和金融投资 D：短期投资、间接投资和金融投资 E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于万元。A：100 B：150 C：300 D：500 E：执行层的组织协调
2、下列关于法的效力的表述中，正确的有。A：行政法规的效力高于地方性法规 B：地方政府规章的效力高于行政法规
C：地方性法规的效力高于本级地方政府规章 D：部门规章与地方政府规章之间具有同等效力 E：部门规章的效力高于地方性法规
3、合同生效应具备下列条件__。A．当事人具有相应的民事行为能力 B．应该使用相应的示范文本 C．意思表达真实
D．不能损害另一方利益
E．不违反法律和社会公共利益
4、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是__元/m2。A．8571 B．10000 C．13393 D．15625
5、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A．38 B．42 C．58 D．60 6、2008年8月，Z房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设用地使用权，项目开发总投资2000万元(含500万元土地使用权出让金)，如果B房地产开发公司要转让该房地产项目，除土地使用权出让金500万元外，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到万元以上。A：200 B：250 C：400 D：500 E：执行层的组织协调
7、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。A．《建设工程勘察和设计管理条例》 B．《建设工程勘察和设计管理规范》 C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》 D．《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》
8、外汇市场的参与者。A：外汇经纪人 B：客户 C：外汇银行 D：中央银行 E：商业银行
9、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动．合法权益应包括等方面。A：合法交易 B：合法产权 C：合法使用 D：合法处分 E：合法建设
10、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务
B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务
C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务
D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务
E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务
11、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是__。A．项目风险越大，风险等级系数值越大 B．贷款期限越长，期限系数值越小
C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
12、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。A．25 B．35 C．40 D．45
13、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。A．30 B．90 C．50 D．60
14、关于运营预算，下列说法错误的是__。
A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目
B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间
C．不需为不可预见费用的支出预留空间
D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会
15、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。A：保证书 B：投保单 C：保险单 D：批单 E：暂保单
16、下列有关收益法估价的公式中，正确的是（）。A.A B.B C.C D.D E.E
17、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。A．选择专业化 B．产品专业化 C．大量定制 D．市场集中化
18、实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A：土地购置贷款 B：土地开发 C：建设贷款
D：土地储备贷款 E：借款合同
19、房地产开发项目融资过程包括（）。A．资金筹措 B．直接融资 C．间接融资 D．资金供应
20、下列属于不得转让房地产情況的有。A：司法机关依法决定查封的
B：经过其他共有人书面同意的共有房地产 C：未依法登记领取权属证书的 D：依法登记领取权属证书的 E：权属无争议的
21、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A：政府部门 B：建设部门 C：房管部门 D：开发企业 E：借款合同
22、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。(2006年试题)A：买地一建房一卖房 B：买房一经营
C：买房一出租一转售 D：买房一出租
E：买地一开发一转让
23、某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216
24、下列关于测量学，表述正确的是。
A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔” B：我国采用东海平均海水面作为高程基准
C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面 D：与水准面相切的平面称为水平面
E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置
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