《不动产登记暂行条例实施细则》全文

《不动产登记暂行条例实施细则》全文

《不动产登记暂行条例实施细则》全文 篇1

金绍达:按《物权法》和《不动产登记暂行条例》的规定,我国不动产登记并不要求进行实质审查,《不动产登记暂行条例》只是要求申请人应当对“申请材料的真实性负责”。因此,这种审查方式给不动产物权变动带来了一定的风险。如果能把公证作为不动产登记的前置,就能弥补这种审查方式的缺陷。在《物权法》立法时,司法部并许多学者都建议按大陆法系国家的通例,把公证作为不动产登记的前置,以保障登记的公信力(如法国就规定不动产转让必须办理公证),从而切实保障权利人的权利,后因对此存在争议而未能写入《物权法》。

以往,我国的房屋和土地使用权登记制度并未将公证作为登记的前置条件,司法部、建设部在1991年联合发的司公通字〔1991〕117 号文把哪些登记申请需要公证限制在一个很小的范围,住建部在2012 年发的《房地产登记技术规程》还把赠与剔出了这一范围。应该说已经把公证限制在一个很小并且“必须”的范围。

由于《物权法》和《不动产登记暂行条例》都未规定在不动产登记中需要公证,而《公证法》规定了强制公证应当由法律、行政法规规定,因此《不动产登记暂行条例实施细则》作为行政规章无法规定哪些需要公证。

对所有的登记申请都不要公证,表面上为申请人省下了公证的费用,实际上削弱了登记的公信力、增加了民事纠纷、浪费了司法资源,最终损害的是社会公众的利益,也加大了不动产登记机构的风险。因此,规定对少量的登记申请以公证作为前置可以弥补不动产登记制度缺陷,也是完全可行的,这一规定没有写入《不动产登记暂行条例》应该说是一种缺憾。

《不动产登记暂行条例》简要评析 篇2

关键词：不动产登记暂行条例；不动产登记；四个统一

为了贯彻落实我国于2007年颁布的《物权法》第十条第二款提出的建立不动产统一登记的要求，寻求解决目前不动产登记存在管理混乱的问题和理顺整合不动产登记的职责，国务院于2014-12-22正式出台了《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）。这标志着我国在落实不动产统一登记的道路上迈出了实质性的一步。《人民日报》就此发表评论指出：借助不动产统一登记的基础平台，首先有助于我国整体掌握和理顺全国范围内不动产的数量和权属关系；其次有助于我国建立统一不动产管理体系，保证不动产登记信息的完整性、准确性和可靠性，为不动产交易市场的安全、快速和健康发展提供坚实的保障；最后严格有序的不动产登记体系和完整准确的登记信息有利于国家对不动产市场的宏观调控和制定中长期发展规划战略，促进不同类型的产权在市场中合理地流动和有效配置。

一、我国现行不动产登记制度的现状

不动产登记是指不动产登记机构依当事人的申请、有关国家机关的嘱托或依法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿而加以公示的活动[1]。目前，我国开展的不动产登记类型有土地物权、建（构）筑物物权和自然资源物权等，主管不动产登记工作的有国土资源部、住房与城乡建设部等众多国务院组成部门（详见表

1）。根据不动产类型的不同和审批权限的限制，形成了具体负责登记工作的机构从国家、省、市、县四级登记工作体系。就此，我国形成了目前以横向多部门、纵向多层级的不动产登记管理体系。然而这种多头管理的登记模式造成目前不动产登记工作管理混乱、机构设置重叠、重登漏登的现象屡禁不止。为改变这一不利局面，我国在2007年颁布的《物权法》中首次提出了不动产统一登记制度，并对不动产和不动产登记的定义、登记簿和权属证书的作用、登记的内容和权利的种类等基本概念进行了界定。虽然《物权法》的出台改变了我国不动产登记无法可依的尴尬局面，从根本上奠定了我国的不动产统一登记制度。然而不动产统一登记在《物权法》中的关注点是不动产登记与否的事实状态[2]。而怎样具体实现登记的事实，则需要相应的程序法来对照实施。因此，我国目前正是缺少这样的程序法来具体实施和规范不动产登记，导致不动产登记没有形成统一的管理制度体系，这不仅不利于不动产交易的健康发展，也不利于推进我国社会主义法治建设。

表1：我国不动产登记类型一览表

二、《不动产登记暂行条例》简要评析

《暂行条例》是在借鉴和整合目前有关不动产登记的多部法律法规和部门规章以及规范性文件的基础上，结合我国国情和实际情况，最终形成了包括总则、不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任和附则共计六章三十五条。该条例第一条即指出该条例的立法目的，即整合不动产登记职责、规范登记行为、方便群众申请登记和保护权利人合法权益，这也体现了保护权利人的权益是不动产登记最根本的目的与功能。第一章“总则”共七条，主要对条例的立法目的及依据、不动产及不动产登记的定义、登记的类型与范围、不动产登记机构的具体设置、登记的管辖原则进行阐述；第二章“不动产登记簿”共六条，主要包括登记簿册的设立、记载的内容与类型等。对纸质和电子两种登记簿册类型的保存及移交做出了详细规定。第三章“登记程序”共九条，主要规定了登记原则、程序和审查形式。对不同类型的登记设定了不同的程序和对申请材料的审查做出了形式审查与实地审查两种类型。前三章构筑了《暂行条例》的主体框架，也是落实实体法《物权法》的核心内容。第四章“信息共享与保护”共六条，主要介绍了不动产登记信息平台的建设与管理。该平台有助于行政机关利用现代技术实现了不动产登记的互联互通，以达到方便、快捷的行政服务。第五章“法律责任”共四条，主要是关于登记机构、登记工作人员与申请登记的权利人没有依法履行职责和提交合法有效的材料而发生法律后果时所应承担的责任，以及造成损失后如何进行理赔。第六章“附则”共三条，该条则是介绍了在新条例实施前后，新旧制度的衔接机制，以期做到全国不动产登记工作的平稳过渡。从《暂行条例》总体来看，该条例在以下几个方面取得了重大的突破：

（一）登记机构形成统一。登记机构的统一是实施不动产统一登记的关键环节。登记机构是指负责不动产登记职责与活动的法定机构。由于登记的职能必须通过登记机构的作为而实现，因此它在整个不动产登记工作中占据非常重要的地位。不动产登记机构的统一是指由一个法定的国家机关统一负责不动产登记事项。《暂行条例》第六条明确规定由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，从而在国家最高层面确定了统一的不动产登记的指导和监督机构。

（二）登记依据形成了统一。目前我国不同类型的不动产登记依据、范围、程序不统一，导致不动产登记工作混乱。《暂行条例》的出台，不仅落实了物权法中不动产统一登记的制度，而且为不同类型的不动产设定了统一的登记依据。条例通过第四条和第三章“登记程序”规定了不动产登记的范围和类型，针对不同类型的不动产登记规定了不同的登记程序，从而能保证不动产登记工作统一、规范和有序。因此，《暂行条例》是落实不动产登记工作最根本的法律依据，为不动产登记工作制定了统一的标准和规范。但该条例在某些登记程序方面还只是进行了原则性的规定，可操作性不高，因此还需要相关部门制定更加详细的实施细则，使登记程序更加规范和明确。

（三）登记簿册形成统一。不动产登记簿，是指由登记机构依据法律法规制定的专门用于记载不动产物权以及相关权利的具有法定效力的官方记录。该簿册的作用和功能不仅是要记载不动产的自然属性和权利状况，更重要的是实现不动产物权的公示和管理信息平台的建立和查询提供数据支撑。因此不动产登记簿册是实现不动产统一登记的枢纽与核心。《暂行条例》在《物权法》的基础上，进一步细化了登记簿的设置原则、内容、存在的形式，并且对其管理做出了更详细、具体的规定。这意味着各种类型的不动产登记簿在制度层面实现了统一，结束了“各具特色”的登记簿，为后期不动产信息管理平台的建设奠定了坚实基础。

（四）登记信息管理基础平台形成统一。目前我国不同类型的不动产登记各执一面的混乱局面，难以实现统一管理。因此建立统一的不动产信息管理基础平台势在必行。《暂行条例》从纵向和横向两个层面进行了信息管理基础平台建设的制度设计：纵向方面，国家、省、市、县四级不动产登记机构的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台并且实现信息的实时共享；横向方面，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息实时互通共享；同时还要加强与国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门的不动产登记有关信息互通共享。从不同层级和不同部门的信息互通共享不仅能提高登记工作的准确率和行政效率，而且有助于政府行政机构提高不动产调控的及时性、科学性和准确性。然而要全面落实《暂行条例》，除了理顺部门职责关系，加快相应的职能整合和配套的制度建设，更应该尽快出台更加具体的实施细则，把原则性的规定进行细化，使其具有全局指导性和可操作性；其次，可以选取试点省份进行政策过渡，待其成熟后再进行全国推广，这样可以为地方做成范例，使其结合各自的实际情况，出台相应的规范制度，达到各部门各司其职，各负其责，共同推进制度的落实；最后，强化上级对下级的垂直管理，从而使不动产登记从中央到地方，从顶层到底层形成一体化，保证不动产登记工作的独立性。

三、完善我国不动产登记的建议

（一）建立和完善不动产登记人员的从业资格制度。不动产登记人员，是专职负责不动产登记事务并具有不动产审核权限的工作人员。我国已经在土地登记和房屋登记领域形成了成熟的登记人员资格管理制度和体系。因此建立和完善不动产登记工作人员的从业资格制度：首先，能够提高登记人员的专业素质和知识水平与结构；其次，能保证登记机构更好的规范登记行为，履行登记职责；最后，能强化登记人员的职业素养和责任心，从而保证登记工作的准确性和真实性，最大程度地降低因登记人员的过错而导致被追偿的概率与风险。因此，规范有序的登记从业人员的管理体系是进一步完善登记制度的重要补充。成熟和完善的不动产登记从业人员的管理体系不仅包括任职资格的管理，还包括继续教育制度。首先，不动产登记工作涉及范围广、协调工作量大、社会关注程度高、对人员素质和专业知识要求高。因此通过定期组织对相关法律法规和业务知识培训，针对突出问题组织开展专题研究，不断提高从业人员的专业素质和业务水平，从而进一步提高登记工作的效能；其次，由于目前不动产登记机构的法律地位是属于国家政府机关，决定了从事不动产登记的人员属于公务员，而目前公务员考试的内容知识涉猎基本社会常识和公文写作能力。然而不动产登记涉及的法律众多，例如《物权法》、《婚姻法》、《合同法》、《继承法》等，通过教育和培训制度来提高从业人员的法律知识，保证登记工作的准确性。

（二）规范和完善不动产登记代理制度。从市场经济发展的角度来看，不动产登记代理制度是社会发展的客观需求。目前我国已经于2001年和2002年开始实行土地登记代理人制度和房地产经纪人员制度，土地和房屋产权人可以委托中介代理机构代办土地产权登记和房屋产权登记。《暂行条例》第十五条也对不动产代理登记做了相应规定：当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。目前代理登记包括两种情况：第一种是无民事行为能力人和限制行为民事能力人委托监护人代理登记申请；第二种是权力人通过委托代理人进行登记申请。不动产权力人通过委托给具有相应专业知识和水平的代理人，这样能使权力人的意思表达更加准确、登记过程更加顺畅，有利于减少登记错误。因此在不动产登记工作推进的过程中，应该借鉴土地登记代理人和房屋中介代理人制度的成熟做法，出台相应的不动产登记代理人从业资格制度和中介机构市场准入制度，最大限度的把方便企业、方便群众的登记原则落到实处。

（三）完善登记救济与赔偿制度。从世界各国和地区的不动产登记制度来看，不动产登记救济和赔偿制度是不动产登记制度的重要组成部分。我国《物权法》第二十一条分两款分别对当事人、登记机构和登记人员在不动产登记过程中发生侵权责任时应当如何承担责任和进行赔偿。《暂行条例》在此基础上进行了细化，针对不同行为所造成的后果和影响不同，所给予的处罚也不同。这说明我们已经从立法的层面已经完善了赔偿责任制度，但是我们还没有详细规定用于赔偿的资金来源[4]。为了保障上述制度执行到位，我们应该借鉴现有其他国家和地区的有效和成熟做法，如建立登记赔偿基金制度，与保险机构合作等金融手段，这样不仅有利于保护受害人的合法权益，而且有助于降低和转移登记机构的赔偿风险。

参考文献：

[1] 司泽楠. 完善我国不动产登记的若干思考[J]. 法制与社会，2014.

《不动产登记暂行条例实施细则》全文 篇3

《细则》制定过程中，恪守《物权法》等法律以及《条例》等行政法规的基本精神和各项具体制度，严格设定登记机构各项权限、强化登记机构的责任

登记制度设计中，登记程序的启动权归属于登记机构还是当事人至关重要。不动产登记，究其本质，是在不动产权利因法律事实发生变动的情况下，由当事人就相关法律事实提出主张，登记机构确认法律事实的发生并就相应的不动产权利变动后果记载于登记簿。根据《物权法》对物权变动的规定，不动产登记原则上应当由当事人提出;登记程序原则上应当由当事人启动。《物权法》对不动产登记的规定，也确认了依申请登记的基本原则。

但从不动产登记实践来看，不少规范性文件中存在着相当数量的允许登记机构随意依职权启动登记程序的规定。这种做法严重损害当事人的信赖利益和交易安全，本质上是国家权力对市场的过分干预。

《细则》在遵循《物权法》基本精神的基础上，在第二条明确规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。这就明确确定了依申请登记的原则;而将依职权办理登记严格限制在法定特定情形。同时，在第十三条明确规定，申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人，从而允许当事人依照其意志终结登记程序。这就明确了当事人的意思在登记中的主导地位，充分体现了《物权法》等法律所贯彻的私法自治的精神。

《不动产登记暂行条例》导读 篇4

（一）制定背景

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）生效之前，我国房屋所有权和他项权由住房和城乡建设部门依据《城市房地产管理法》《房屋登记办法》进行登记；农村土地承包经营权由农业部门依据《农村土地承包法》《农村土地承包经营权证管理办法》进行登记；林木所有权和林地使用权、草原和水面滩涂的养殖使用权、海域使用权等也由相应的林业部门、农业部门、海洋行政主管部门负责登记。登记结构、登记依据、登记证书不统一，增加了政府的管理成本，同时也降低了行政效率，难以建立秩序良好的不动产产权市场。例如，农民需要在宅基地上建房，就需要在多个部门进行登记。

根据党的十八大和十八届二中全会精神，国务院机构改革和职能转变方案第九条“加强基础建设”规定“我国需要建立不动产统一登记制度”，这样才能完善社会主义市场经济体制，满足建设现代市场体系的要求，同时保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业和群众。此外，《中华人民共和国物权法》第十条规定：“不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。”

基于现实需要和法律的要求，2014年12月22日，国务院公布《不动产登记暂行条例》，此条例自2015年3月1日起施行。

（二）主要内容

《条例》标志着我国不动产统一登记制度正式建立。《条例》分为总则、不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任和附则共6章35条。

1.登记地点

不动产登记采取的是属地原则，亦即不动产登记是在不动产所在地的县级登记机构，而非权利人的户籍所在地的登记机构进行。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理；不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。例如，某林地跨两个县，则权利人应当去这两个县的登记机构分别办理登记。如果两机构不能办理，例如出现推诿的情况，那么由这两个机构协商。协商之后也无法达成，则由两县所属的市（省）或者国务院国土资源主管部门指定。

2.申请人的义务

（1）提出申请。不动产登记以双方申请为基本原则，单方申请为例外。当不动产涉及到多方利益时，应当由双方申请，例如在买卖、设定抵押的情况下。而只涉及单方利益，或者有法律赋权的情况下，则可以只由单方申请。例如首次申请、继承、接受遗赠，权利人姓名改变，权利人申请撤销，以具有法律效力的文书和决定作为申请依据等。

（2）确保材料真实性。申请人需要对申请材料的真实性负责，材料包括登记申请书、身份证明材料、不动产权属相关证书或证明材料、不动产的相关资料、不动产上是否有其他权利附着的说明材料（例如是否被抵押）等。

（3）配合义务。不动产登记机构认为需要实地查看或调查不动产时，申请人和被调查人应当予以配合。

3.登记机构义务

（1）公开义务。登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

（2）登记义务。当登记对象符合要求、材料真实，或者申请人按照要求提交所有补正的材料后，登记机构需书面告知申请人受理申请，并且一般应当在30个工作日内办结手续。

（3）告知义务。当申请材料存在错误时，如果可以当场更正，应当告知申请人当场更正；如果材料不齐或者材料形式不符合要求，需要书面告知不予受理，并且一次性告知需要补充的材料；如果登记内容不属于登记范围，应当书面告知不受理并告知申请人有权机构；如果申请违反法律法规、不动产存在权属争议、不动产权利超过期限等，登记机构当场书面告知不予受理。如果登记机构没有当场向申请人发出不予受理决定书，则视为受理。

（4）查验义务。不动产登记机构需要查验不动产的自然特性，例如不动产边界的位置，空间界限和面积，是否是申请登记的不动产的情况；需要查验证明材料和文件（例如个人身份证明材料、与他人利害关系、产权来源证明材料、登记原因、不动产权属证书等）是否与申请登记内容一致；查验申请是否符合法律法规的规定。

（5）实地查看的义务。在房屋首次所有权登记、尚在建筑的建筑物抵押登记、注销登记和其他登记机构认为需要的情况下，登记机构有实地查看的义务。

（6）调查义务。不动产登记机构若认为不动产权属可能有争议，或者涉及其他利害关系人申请登记，登记机构可以向申请人、利害关系人和有关单位进行调查。

4.登记信息共享和保护

《条例》要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，国家、省、市、县四级不动产登记信息要纳入该平台并确保实时共享。不动产的登记信息一旦录入平台，信息系统就会显示，而通过系统平台则可以查询某人名下的全部不动产。《条例》还规定，不动产登记部门与其他部门之间加强不动产登记有关信息的互通共享。通过系统平台，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门可以查询到有关住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门的审批信息和交易信息。这意味着有权部门在职权范围内可以通过这个平台来对登记人的相关信息进行查询，并根据查询的结果采取措施。

与信息共享相对应的是不动产登记的信息保护。这意味着不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员都应当对不动产登记信息保密。

首先，在主体上，可以查询不动产登记资料的限于权利人、利害关系人和有关国家机关。权利人包括了不动产的所有人和使用人，具体来说就是权属证明上登记名字的人；利害关系人主要是指与该房屋的产权有利害关系，对房屋产权归属存有争议，或者对权利内容有争议（如认为权利内容与实际状况不符，损害了自己的利益）的人。后者又可以分为以下几种：第一是与不动产交易有关的当事人，这是为了维护交易的安全，创造一个运行良好的不动产交易市场；第二是与权利登记人因物权归属产生争议的人，例如一房二卖的情况下，两人都可以去查询；第三种是可能的共有人，例如登记机构虽然只登记夫妻双方中一人，但是另一方可以申请查询；第四种是继承人、受赠人。

其次，在查询资料的使用上，查询的个人应当向不动产登记机构说明查询目的，并且查询结果不得用于其他目的，未经权利人同意，不得泄露查询资料。有关国家机关必须依照法律和行政法规的规定进行查询、复制与调查处理事项有关的登记资料。

《不动产登记暂行条例实施细则》全文 篇5

（征求意见稿）》的说明

建立不动产统一登记制度、整合不动产登记职责，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措，对于保护权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。国土资源部起草了《不动产登记条例（草案送审稿）》，报请国务院审议。国务院法制办公室在征求有关方面意见的基础上，会同国土资源部反复研究、修改，形成了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）。征求意见稿共6章30条，现将有关情况说明如下：

一、总体思路和原则

征求意见稿根据2013年3月全国人大通过的《国务院机构改革和职能转变方案》有关要求，贯彻国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神，主要遵循4条原则：一是整合职责。明确一个部门负责登记，并对机构设置、簿册管理、基本程序、信息共享与保护提出统一要求。二是物权稳定。注重稳定连续、保护权利，明确已经发放的权属证书继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而

受到影响。三是方便群众。逐步实现一个窗口对外，并简化程序，减少群众负担。四是严格管理。重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。

二、主要内容

（一）关于登记机构。按照《国务院机构改革和职能转变方案》关于整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责的要求，征求意见稿明确国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。（第五条）

（二）关于登记簿册。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，严格规范登记簿的管理有利于保护不动产权利人的合法权益。征求意见稿规定，登记机构应当设置统一的登记簿，载明不动产自然状况、权属状况等相关事项，并对登记簿的介质形式、登记机构的保管保存义务等进行明确（第二章）。同时，为妥善处理好不动产统一登记过程中新证和老证之间的关系，征求意见稿特别强调，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和登记簿继续有效（第二十八条）。

（三）关于登记程序。为贯彻落实党中央、国务院关于简政放权，在服务中实施管理、在管理中实现服务的要求，本着简化程序、方便群众的原则，征求意见稿规定，一是充分尊重申请人的意愿，允许申请人在特定情形下可以单方提出登记申请，在登

记机构登记前还可以自愿撤回登记申请（第十二条、第十三条）。二是要求登记机构公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息，为申请人提供便利（第十四条）。三是严格受理期限，要求登记机构收到申请材料之日起5个工作日内进行初步审查；申请人可以当场更正错误的，当场受理；登记机构未一次性告知申请人需要补正内容的，视为符合受理条件（第十五条）。四是登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交（第二十二条）。

《不动产登记暂行条例实施细则》全文 篇6

一、《不动产登记暂行条例》第十七条规定了:申请不动产登记时,应当“申请材料齐全、符合法定形式”,什么是“符合法定形式”?二、《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)第一百一十一条规定:“异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项,申请人申请继续办理的,应当予以办理,但应当要求申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺”。是否只要申请人书面表示知道有异议登记存在并自愿承担风险,登记机构就可以予以办理?

金绍达:一、法律行为有要式法律行为和不要式法律行为,对于不要式法律行为,并不要求其具备特定的形式,如日常生活中即时结清的商品买卖,自然人之间数额很小的临时借贷等。而对于要式的法律行为,就必须具备特定的形式,当法律规定或是当事人约定某一项法律行为必须采用某种形式时,这种形式就成为这一项法律行为的形式要件。在法律对某一法律行为应当采用哪种形式作了具体规定时,当事人就必须遵从,否则这一法律行为就不能成立。

我国《民法通则》第五十六条规定:“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的,应当依照法律规定”。《合同法》第十条也规定了:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。如:《城市房地产管理法》规定了:“房地产转让,应当签订书面转让合同”(第四十条)、“房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面合同”(第四十九条);《继承法》规定了“公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理”、“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日”(第十七条)。这些都是对形式的规定。所以,符合法律、行政法规要求的形式就是符合法定形式。

二、“异议登记的法律效力是,登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力,第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护”(全国人大法工委编《中华人民共和国物权法释义》第60页)。所以,异议登记的作用是“阻断登记的公信力”,即登记簿记载的某一不动产权利存在异议登记时,社会公众对登记簿上所记载的权利就不能再予以信赖。某个当事人如因充分了解该权利的实际状况或是权衡利弊后继续要求申请登记的,法律并不禁止。因而,《征求意见稿》在第一百一十一条的表述比以往“在异议登记期间暂缓办理权利人处分不动产申请登记”的规定更能体现《物权法》立法的本意。但由于申请人知悉异议登记存在,因此,一旦权属纠纷发生,取得该不动产物权者就不能作为善意第三人。

《不动产登记暂行条例实施细则》全文 篇7

一、为正确执行司法文书，要坚持以下基本原则

1.登记的房地产应做到权利来源脉络清晰

要做到权利来源清晰，就是要当事人提供取得房地产的原因证明、原权人和受让人的主体资格等证明，如果是经法院判决执行的房地产，则要提供法院生效的判决或裁定书，有时还需要协助执行通知书。有了这些法律文书并不意味着法院执行处分的房地产可以不追本溯源、不理清权利变迁的过程。

在长期实践中我们发现，法院执行的房地产并非都是主体确定、权利清晰，往往存在着长年未登记、查无来源的房地产，导致登记机构执行司法文书时无所适从。因此，针对各地普遍存在的无证房地产的执行，2012年住建部转发了最高院《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函〔2012〕102号）就无证房产的执行处分，该文件明确，未经初始登记的房屋要协助执行处分申请登记时，必须满足初始登记的条件。这说明违章、违法或无法证明合法来源的房产，即使出具了司法协助执行通知书，也将面临无法登记的结局。要做到权利来源合法则要满足两个条件，即原权利主体和来源特定合法，即一般为登记簿所记载的主体和房屋，但如果房屋未曾登记，则要提供被执行人原始或继受取得的证明。

因执行房产而对应的民事法律关系清晰，法院据此认定以房抵债或拍卖被执行人的房产，对于这样的来源清晰的房产则可予以登记。登记的类型和记载的事项应与司法文书所述相符合，这样登记簿的历次记载内容就能完全关联，完整准确反映房地产权利的变化情况。

2.与登记房地产相关的信息系统数据关联对应

由于在房地产开发、预售、竣工后的各阶段都会发生房地产的查封或执行处分，而房地产的预售、预告登记、转移登记分别在两个不同的信息子系统管理内的数据库中并归属于不同的主管局，而且房屋预售和各种房地产权利登记分属于两类不同的管理和法律规范范畴，所以是两套系统设计。虽然两个系统都以房屋代码为串联词，但由于各地在设计系统时存在这样那样的考虑不周之处，备案、预告、权属登记等几个数据表、库、信息系统之间的关联程度不是特别高，因此，在执行司法文书时应根据系统特点做好相应的记载工作，防止疏漏。

由于查封是对房地产权利的限制，而房地产权利处于变动之中，如果查封信息不能同时反应在交易网备系统和登记系统，则将造成查封房产被预售或查封房产被抵押等不该发生的事。为防止上述情况的发生，系统设计的科学性相当重要，而科学来自于对预售、预告、权属登记的流程梳理和对交易与登记相互作用的工作机理的透彻理解，只有两个系统即时关联才能使得交易和登记信息准确无误。

3.妥善处理执行房地产与登记簿记载事项无法对应事宜

这种不对应表现为三种形式。

一是无证房产，该房产未曾建立登记簿，登记簿上无信息可核。对于这种未登记的房地产基于法院认定房地产为被执行人合法所有，被裁定给执行人的，登记机构可以直接依此法律文书登记为执行人所有。但为不显突兀，应在审查意见或登记簿的备注栏内注明房地产合法取得的认定依据。

二是根据法律文书可知房地产已经过多次转让，但登记簿上仅是最先一手的记载信息。由于当事人在历次买卖或其他转让中均未履行登记手续，很可能现实中房地产已为他人所有，但登记簿上仍记载为原权人，法院经过调查核实房地产确已发生过一次甚至多次权利转让，根据既成事实（而非登记簿）直接认定为房地产归被执行人所有，并裁定过户给执行人，则据此登记机构应直接登记为执行人所有。为解决登记簿上原权人与现执行人无关联的冲突，登记机构应在审查意见或备注栏内注明其权利来源的事实和依据。

三是根据法律文书需要分割的房产不符合登记基本单元要求，对分割部位无法单独建立登记簿。由于登记簿均以基本单元为单位建立，基本单元的界定有严格的规定，不是任何房屋都可以依申请人的需要随意分割，所有权的性质是单独所有还是区分所有则是在房屋设计之初就已确定，不同性质的房屋其验收的要求都是不同的。在债务纠纷处理中，为使债务金额与房屋价值相当，法院往往要将完整的房屋单元切割，碰到被执行人有多个债权人时，甚至将很小的房屋单元切割成多个部分。这种切割表面上对各债权人很公平，各自都得到清偿，事实上已经将房屋的设计功能进行了改变，从单独所有演变成区分所有，这种对房屋使用性质的改变应当符合区分使用的要求，即各分割形成的部位由专有部分、共有部分组成，性质的改变应当重新进行质量和消防的验收才能投入使用。因此，只有当实在无法整体转让时才按部位分割清偿。在这种情况下，登记机构还得遵循基本单元的规定，即对于法律上不能分割的基本单元即使因为债务原因被法院分成多个部分的，要么按一个房屋基本单元建立登记簿，并在登记簿中注明共有，各自部位见法律文书；要么按法律文书划分的部位以区分所有方式重新确定基本单元再按各基本单元建立登记簿。但法院应从实际使用性方面考虑尽可能不分割已经固有的基本单元。

4.区别对待司法认定的权利主体与登记簿记载的冲突

这里有两种情况：一种是司法文书有事实认定登记簿记载的名义权利人是错误的，则以司法认定为准。此时是否需要办理更正登记后再执行过户登记呢？由于在同一份法律文书中既对原权利主体进行了重新认定，又同时对该房地产根据债务关系进行了处置，则基于该法律文书可直接办理转移登记到新的受让人名下，没必要先办更正登记再办转移登记。另一种是法院认定的权利人和登记簿记载不一致，但法院没有事实依据而登记簿记载的事项依据充分，在受理该类司法文书时登记机构应告知法院，并退回执行通知书。

二、在办理不同类房地产司法协助执行时，应遵守以下程序规则

1.查封登记规则

一是查封时的标的物理状态，二是查封标的的权利人状况，三是预查封与查封的转化。房屋建造、预售过程中发生预查封的，则根据房屋预售与否及被执行人主体决定如何查封登记。

第一种是房屋未售未网签且未进行所有权登记的，仅在交易管理系统中建立了楼盘表，如果被执行人是开发商，则应在网上备案系统中做查封登记；如果被执行人是购房人，但购房人未办理网签合同，则无法做查封登记。当该房屋办理了所有权初始登记后，网备系统的预查封应转为登记系统中的查封。

第二种是房屋未售且已进行所有权登记的，则既要在登记系统又要在网备系统中办理查封登记，从而既限制销售又限制房屋抵押等处分行为。

第三种是房屋已售已网签但房屋尚未进行所有权初始登记，如果被执行人是开发商，则不能受理查封登记，除非开发商能证明预售网签行为存在虚假；如果被执行人是购房人，则在网备系统中办理预查封登记，当房屋初始登记后再办理购房人的房屋转移登记时，网备系统中的预查封在登记系统中转为查封。

第四种是房屋已售已网签并且房屋已进行所有权初始登记但未办理购房人转移登记的，则在网签系统中进行查封登记，待购房人办理完转移登记后，网备中的预查封转为登记系统中的正式查封。

2.无证房地产执行处分

在法院处理民事纠纷等诉讼中，需要执行处分的房地产有的是尚未竣工无法办理初始登记，有的是已使用多年但未曾办理过房地产登记。在执行关于这些房地产的处分时，要根据不同权利主体和法律文书的不同要求分别做相应的登记类型。

第一种是尚处于建造中的期房，尚未网签预售，被执行人是开发商。此时法院将开发商的房地产执行给第三人或执行人，则取得该房地产的人可直接凭法律文书申请网上备案，以防开发商将已经法院处分的房地产再次对外销售。待房屋初始登记后再凭法律文书申请转移登记。

第二种是期房已网签预售，被执行人是购房人。因为法院认定处分的房地产为购房人所有，并将其处分给第三人，如果房屋尚未初始登记，则登记机构无法办理期房转移登记，待初始登记后应将两个转移登记合并办理，即开发商预售给购房人，购房人房产又被执行转移给第三人，两道登记合并办理意味着要交两次契税，因为法院在执行该房地产时认定房产为购房人所有，从法律手续上应当以完成登记为标志。

第三种是期房已网签预售，被执行人是开发商，解除合同后作为开发商的房地产执行处分。期房已网签预售通常意味着购房人预期取得房产，但如果由于购房人未付清房款等原因被法院认定解除合同后处分给第三人，则根据此法律文书应先注销购房人的合同网上备案，取而代之的是办理第三人的网上备案，也就是开发商重新将解除买卖的房屋被法院处分给第三人，然后在房屋初始登记后直接办理第三人的房屋登记。

第四种是长期未办证房地产。这类房地产因当事人不申请或取得手续不齐全迟迟未登记，如果法院经过调查认定房地产取得来源合法，直接将被执行人的该房处分给第三人，则登记机构可以根据法律文书将多次登记合并受理。有人会提出存在多次登记缺失的情况，为什么不必将各次登记分别完成后再做后一道登记？是否有违《物权法》的在先登记原则，即没有在先的登记就不能做后道登记？其实，在法律文书的支撑下，这种顾虑就不必有了。首先，根据《物权法》第三十一条规定，合法建造或继承或法律文书导致物权转让的，处分该物权时，需要登记的，未经登记，不发生物权效力。依裁定书和协助执行通知书等司法文书取得房地产不经登记而物权即生效，这说明，即使前面多道登记未完成，凭法律文书受让人已取得了房地产。其次，虽然房地产登记的主要功能在于公示，但公示的目的是为了让即将进行交易的相对方知悉该房地产的有关情况，由于未曾登记的房地产被法院直接处分，受让人依法律文书取得，如果硬是要为完成公示而将以前缺失的登记补做则完全没有现实意义。

3.其他限制类房地产处分

法院在执行处分的房地产中除无证房地产、未竣工的期房外，还有一些政策性房地产或有权利限制的房地产，政策性房地产如划拨用地的安置房，权利限制如抵押房地产。对于安置房等存在上市期限限制的房地产，在特定条件下即法院裁决或判决生效后也应办理转移登记，但仍应注明为安置房，其自由上市交易则须在期限届满时方可。而抵押房地产在处分时，无论首封或轮侯法院当然首要保护抵押权人利益，因此，登记机构执行抵押房地产的处分登记时，应先行注销已设立的抵押登记，然后办理过户登记，对于无法收回抵押他项权证的，应予以作废公告。

4.法律文书认定事项与申请登记事项不能对应的处理

有些民事调解、判决涉及的婚姻家庭或其他债务纠纷对于房地产处分的认定不是很明确的，应当由当事人各方申请登记时予以明确，如继承民事调解书仅就继承人员进行了明确，但未确定各自继承房产份额，则由继承人自行约定份额，不予约定的，按共同共有登记。又如离婚民事调解书仅就离婚事项作出协议结果，未涉及婚姻房地产的处理，则婚姻房地产应由原夫妻双方共同处分，因为婚姻房地产不因离婚而自然归并于一方，任何一方对房地产的处分仍要取得另一方的同意。

《不动产登记暂行条例实施细则》全文 篇8

第二条本经济特区按照国家有关规定，实行营业执照、组织机构代码证和税务登记证“三证合一”的登记制度。

登记机关核发加载法人和其他组织统一社会信用代码的营业执照后，质量技术监督部门和税务部门不再发放组织机构代码证和税务登记证。

第三条登记机关可以根据企业法人登记工作需要，在受理、审查、核准等方面对承办登记事项的人员进行充分授权，明确工作职责，提高登记效率。

第四条企业法人登记实行依法直接登记制，但涉及国家安全、公民生命财产安全等省人民政府规定需要取得前置性行政许可的事项除外。

登记机关应当在其门户网站上公开省人民政府规定需要取得前置性行政许可的事项，供社会公众查询。

第五条在同一行政区域内，同行业企业法人名称中的字号或者商号不得相同;字号或者商号相同的，登记机关有权根据登记在先、受理在先、申请在先原则予以纠正。

个体工商户、个人独资企业、合伙企业转变主体类型的，可以继续使用原个体工商户、个人独资企业、合伙企业字号或者商号。

第六条同一地址可以作为两个以上企业法人的住所或者经营场所。

依托电子营业执照应用平台，可以实行电子商务企业集群注册。

第七条申请人申请企业法人住所登记或者办理经营场所备案的，应当向登记机关提交住所或者经营场所合法使用证明。

企业法人住所或者经营场所设在各类园区内的，可以由园区管理机构出具合法使用证明。

第八条企业法人在同一市、县、自治县行政区域内增设经营场所的，可以不申请分支机构登记，直接办理经营场所备案。

第九条企业法人在设立登记后20日内应当办理企业联络员备案。备案的事项包括企业联络员的姓名、联系地址、联系方式等。

企业联络员备案事项发生变动的，应当在20日内重新备案。

第十条登记机关应当逐步推行网上登记，实行网上申请、网上受理、网上审核、网上发照、网上公示等全程电子化登记。

第十一条企业法人可以将投资人、法定代表人等的电子签名信息报送登记机关备案，由登记机关将其纳入企业法人登记档案管理。

企业法人办理投资人、法定代表人等的电子签名信息备案时，应当依照《中华人民共和国电子签名法》的有关规定向登记机关提供电子签名的有效认证材料。

第十二条企业法人利用互联网从事经营活动的，应当在其网站首页或者从事经营活动的主页面醒目位置公开营业执照登载的信息或者其营业执照的电子链接标识。

企业法人要求登记机关提供营业执照电子链接的，登记机关应当提供。

第十三条有以下情形之一的，可以免予办理工商登记，实行备案管理：

(一)无固定经营场所的摊贩;

(二)在集贸市场内销售自产农副产品的农民;

(三)对在市、县、自治县人民政府为解决下岗职工、残疾人、低收入者等就业以及为调节临时性、季节性、节假日供求关系而设置的服装、饮食一条街、早市、夜市等场所经营的自然人或者家庭。

第十四条企业法人取得营业执照后，还需要取得相关行政许可方可以从事经营活动的，登记机关应当在颁发营业执照时告知企业法人持营业执照和有关材料向相关行政许可实施机关申请行政许可，并按照有关规定告知相关行政许可实施机关。

第十五条对未开业或者无债权债务的企业法人，以及资产权属清晰且合伙人对债权债务分割无异议的合伙企业，申请办理注销登记的，登记机关可以按照国家有关规定实行简易注销登记。

第十六条登记机关可以通过建议、提醒、辅导、示范、约谈、信用约束等方式，督促企业法人依法登记、按时年报、如实申报、守法经营。

第十七条登记机关应当根据公平规范的要求，随机抽取被检查企业法人、随机选派执法人员对企业法人通过企业信用信息公示系统公示信息的情况进行检查。

被检查企业法人名单由登记机关以营业执照上的统一社会信用代码为索引随机抽取产生。

执法人员名单由登记机关根据执法人员证件编号随机抽取产生。

第十八条登记机关将企业法人列入经营异常名录或者严重违法企业名单的，应当作出列入决定，并在作出列入决定之日起3个工作日内通过企业信用信息公示系统向社会公示。

列入决定的内容包括：企业法人名称、统一社会信用代码、列入日期、列入事由、作出决定机关等。

第十九条省和市、县、自治县人民政府及其有关部门应当加强对企业信用的监督，建立健全信用约束机制，在政府采购、工程招投标、国有土地出让、授予荣誉称号等工作中，对被列入经营异常名录或者严重违法企业名单的企业法人，可以采取信用公示、警告、限制市场准入等方式进行惩戒。

第二十条有下列情形之一的，登记机关应当进行现场核查：

(一)登记机关发现企业法人通过登记住所无法联系的;

(二)有关部门书面告知企业法人登记机关，通过登记住所无法联系的.;

(三)其它依法应当进行现场核查的。

第二十一条登记机关依照职责对管辖区域内的企业法人进行监督检查时，企业法人应当依法配合检查，接受询问调查，如实反映情况，并根据检查的需要，向登记机关提供下列相关材料：

(一)企业法人章程、合同或者协议;

(二)住所或者经营场所的合法使用证明;

(三)从事经营活动需要取得相关行政许可的，提供相关行政许可文件、证件;

(四)与注册登记或者经营活动有关的文件、账册、票据、报表、电子存储资料等;

(五)登记机关认为需要检查的其它材料。

登记机关在检查中发现企业法人有违法行为的，应当依法查处或者移交相关部门依法追究其法律责任。

第二十二条登记机关或者其他有关部门及其工作人员违反本实施细则，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位、上级机关或者监察机关依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十三条违反本实施细则的行为，本实施细则未设定处罚但有关法律、法规已有处罚规定的，依照有关法律、法规的规定处罚。

不动产登记条例再失约 篇9

问及原因，“还在征求各个部委的意见。”追问具体情况，他笑而不语。

此前在2014年5月，这位满头银发的老人曾非常肯定地对记者表示，《条例》在6月底一定会出台。

对于不动产统一登记制度，向洪宜一直提倡疾风暴雨式的改革。他几周前接受本刊采访时表示，“主要的难点其实就在于部门利益。”

他不否认，在各个部委的权力分配方面，“其他各个部门都有依据。”

比如，住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林就对本刊记者表示，在不动产进行统一登记之后，理应把发所有权证的职责归到房屋住建部门，“如果把所有的职责都归于不动产登记局，那登记局成什么了？小国务院？”

不动产统一登记制度在最近几年加速，而直到最后一刻，它面临的困难似乎未变：捋顺法律或者传统方面的“依据”。

分散登记肇始

1949年之后，新政权在内务部设立了土地管理部，统一管理农村和城市的土地事务。到20世纪50年代中期，内务部撤销，森林、草原、水资源的土地管理职权分散到林业局、农业部、水利部、国防部等部委，在随后的年代里，各个部委也设立了相对独立的登记部门。

由此，形成了今天多部门分散管理不动产的格局。

“在那样一个计划经济的年代里，很多东西不是通过市场的方式进行交易，不动产的分散登记符合当时国情。”曾参与相关法规制定的清华大学法学院副教授程啸对《瞭望东方周刊》说。

目前，中国涉及不动产登记的部门和机构有近10个。房屋由住房和城乡建设部门登记，草地由农业部门登记，林地由林业部门登记，承包经营的耕地由农业部门登记，海域使用权由国家海洋部门进行登记，国有土地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门负责登记……

国土资源部门对土地进行登记则依据的是《土地管理法》，且其中第11条第3款明确规定“确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理”。

为了解决分散登记带来的各类纠纷和问题，曾有人大代表建议扩大《土地管理法》的法律涵盖范围，这样人们可以在《森林法》、《渔业法》、《草原法》等法规的指引下处理土地资源的权属问题。

对此全国人大常委会法律委员会曾回应，国家应当将统一土地管理的原则写入法律，但又提出：“如果我们改变现有的土地管理制度，并修改目前依然有效的相关法规，那么更多复杂的问题也许就会应运而生，其中某些问题甚至会棘手到无法解决的地步。”

推动建立不动产统一登记机构，一直是向洪宜的心愿。早在上世纪90年代末向洪宜刚退休时，就曾两次同国土部门的退休领导，联合请求国务院设立和不动产登记局性质类似的国家地籍总局、土地调查登记局。

两次均未成功。

2007年《物权法》颁布，又给不动产登记局的成立带来了曙光。

2013年3月15日，十二届全国人大一次会议审议通过了《国务院机构改革和职能转变方案》，其中明确提出，出台并实施不动产统一登记制度，且由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责。

当时规定，与不动产相关的中央各部委要在2013年4月底完成相关“统一”准备，但这一目标并未达成。

“遇到了很大障碍。”消息人士告诉本刊，“有的部门坚决反对，其他部委也比较反对，都希望维持现状。最积极主动的是国土部。”

而据向洪宜回忆，中共十八届三中全会之前，为了平衡各方关系，国务院法制办、住房与城乡建设部、国土资源部三个部委作了分工：国务院法制办负责条块协调；住房和城乡建设部负责国有土地上房屋的不动产登记，以房屋所有权为准；国土资源部负责集体土地上的不动产登记，包括耕地、林地及草地等。

不久后，中共十八届三中全会召开，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时，最终对不动产登记“一锤定音”：在中央层面，全国不动产的统一登记由国土部负责，各地也必须归口到一个部门。

利益的协调

然而，2014年1月发布的《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》中，是让国土资源部“指导监督”，而非“管理”登记工作。

在向洪宜的记忆中，使用权为国有的土地，登记比例已超过80%；集体土地所有权的登记比例在2013年也完成了50%。在他看来，“理论上交接一下、作一个变更，就无需浪费国家的财力重新审查了。”

但是，各部委仍不愿意把原先负责登记的骨干集中到不动产登记局，即使中编办已经作了这个规定。

2014年5月，不动产登记局正式挂牌，决定按照人随事走的原则，适当加强国土资源部相关机构和人员，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子。

虽然看上去是个利好消息，但另一方面，“它连国土部门下面的一个司都不是，只是括号后面的内容。”程啸说。

向洪宜认为，这样的地位让不动产登记局在日后的协调过程中非常尴尬。“你说个什么问题，别人都不听你的，那有什么用？至少应该像国家海洋局一样，在国土资源部下面，单独成立一个局。”

“中央都这么做了，地方也都看中央，他们觉得中央这么弄，我也这么弄肯定没错。”程啸说。实际上，对于这个新事物，很多地方政府依然十分迷惘。

他也认为，不动产登记局应该是个独立的部门。不过，不动产登记局不应该隶属于任何行政管理部门。“现在中央政府提倡简政放权，要对行政部门做减法不做加法。”

“但登记的目的是为了让不动产权利更清楚，和管理不是一回事，挂牌子的做法导致登记机构都没有完全独立，缺乏机构内部的相互制约，最终会滋生腐败。”程啸说。

职权的分配

作为之前极有可能牵头不动产统一登记的部门之一，住建部系统在此次不动产登记局的成立过程中略显踟蹰。

据向洪宜表示，迄今仍有住建部系统官员对这个分类颇有意见。

“按照以前的买房程序，房地产商进行商品房预售时有了预售许可，买房的老百姓才能同他们签订买卖合同。等房子建好、开发商办理大产权初始登记以后，老百姓才能去办理房屋所有权转移登记。这里面就涉及从交易、管理到登记的一系列环节。”参与过住建部《房屋登记办法》制定的程啸对于房管部门的处境十分理解。

他表示，原来住建部主要以登记作为行政管理的抓手，借此进行控制，在这个“出口处”卡住。

现在登记职能统一由国土部负责，住建部系统的“抓手”没了，需要考虑在新的形势下如何履行行政管理职能。

目前，住建部门的要求是，房屋买卖合同必须先经过住建部门审核，审完以后再去办登记。

但向洪宜则认为，如果房管部门“横插一杠”，会造成管理上极大的混乱。

按照国土部门的惯例，在程序上，土地登记大致可以分为五个步骤：首先，土地所有者或使用者向相关部门提出申请，即申请地籍调查；其次，地籍调查；第三，权属审核；第四，注册登记；第五，更换土地证书。

其中最为重要的就是权属审核，主要看土地属性究竟是什么，并进行面积测量，也就是实质性审查。

审查完毕后，材料交给登记官进行审核无误后方可登记。这一套流程对于国土部门而言相当成熟。向洪宜认为，“如果在中间加一个房管部门审核的环节，不仅没有必要，而且给老百姓增加了负担。”

直到今天，关于房屋一类不动产在登记前是否要先交其他部委审查，住建部门和国土部门仍在激烈讨论。

住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林希望，发证的职能依然由房管部门履行。

他对《瞭望东方周刊》表示：“应该先到不动产登记局登记，登记完了以后该上哪个部门办手续就上哪个部门办手续。比如房屋登记完以后，还应该去房管部门去换证，一直以来房产证都是房管局发放的，房屋管理是法律赋予房管局的权力，怎么能换部门呢？”

在他看来，不动产登记局所涉及的工作只是阶段性的。

“如果让不动产局管那么多内容，那就不是不动产局了。农村好多地都承包下去了，管得了吗？房管局多年积累下的档案资料、人员队伍，你新成立一个想代替，怎么代替？难道把人从这边取消，再成立一次？主要的业务还是得由原有各个部门管理。”王珏林说。

不过，即使将来国土部管理的不动产登记局拿到了相关的管理职权，依然是把双刃剑。

《不动产登记暂行条例实施细则》全文 篇10

一、登记客体的多样化

《物权法》规定,物有两大类, 即动产和不动产,动产的种类远比不动产多而复杂,不动产就是《条例》所列的三大类:土地、海域、定着物。

1.土地

土地根据使用性质又可分成三大类:农用地如耕地、林地等; 建设用地;填海填湖土地。作出这样的分类是因为不同性质的土地其用途和来源不同,如农用地上不能建造房屋(用于农业所需的配套则另当别论)。又如填海土地是经批准由海域转化而来。不同性质的土地可以依法转化,如农用地经严格的审批程序可转为建设用地,反之,建设用地也可转化为农用地,当然填海填湖土地既可以是农用地,也可以转为建设用地。

2.海域

根据《海域使用管理法》,海域是指内水、领海的水面、水体、海床和底土,与不动产登记有关的是海域使用权。与土地使用权一样,海域使用权可以依法提供给单位和个人使用。

3.定着物

土地或海域上定着物主要是建筑物、构筑物;土地上定着物还有森林、林木。定着物可以附着于地上、地下。在我国,仅就房屋而言,因功能、性质、来源之多样而使得房屋的登记复杂多样。

二、登 记 的 物 权 种 类 多 样化

《物权法》规定,各类不动产都可以申请登记,登记后或产生物权效力,或产生对抗效力。从大类而言,共有三种类型:一是所有权。国有土地和海域属国家所有的自然资源,其所有权不需登记,而集体所有的土地需要登记,此外,大量的所有权登记是附于土地和海域上的定着物。二是担保物权。可以用于抵押的不动产权利有三大 类,即土地(海域)使用权、所附定着物所有权、土地承包经营权。三是用益物权。这类物权类型较为多样,依附于所有权和土地使用权也都可产生用益物权,其种类具体有:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权。

三、客体的多样和相互组 合形成的登记类型

对登记类型进行科学分类,有助于建立良好的登记秩序,根据登记的客体特点大体可分成五大类。

1. 单一土地使用权或所有权 登记

当土地或海域上尚未有建筑物或构筑物时,则集体土地的所有权、土地使用权、海域使用权分别申请单一物权登记。

2.单一房屋所有权登记

已登记的土地或海域使用权上已建成房屋进行初始登记(即《条例》所说的首次登记),由于此时土地使用主体和房屋所有权主体是一致的,因此只需办理房屋所有权登记。另一类单一房屋登记是所有权注销登记,由于土地正常情况不可能灭失而房屋拆除是经常发生的,因此只有房屋才发生所有权注销登记。

3.土地(海域)使用权和房屋 所有权组合登记

房屋所有权初始(首次)登记完成后,不动产发生转移、变更的,则土地(海域)使用权和房屋所有权同时发生转移、变更登记, 确保两者的权利主体一致。

4.抵押权登记

根据《物权法》,可以设立抵押权的不动产物权有房屋或其他定着物的所有权、土地使用权、土地承包经营权。在这些物权中,房屋或其他定着物的所有权必须与土地使用权同时设定抵押,而土地承包经营权可以单独设立抵押。当然,无定着物的土地使用权也是单独设立抵押。

5.地役权登记

地役权可以设立于土地所有权、土地使用权或房屋所有权之上,当地役权与其他用益物权共存时,由于地役权具有从属性,因此在处分地役权时将受到一定的制约。

四、高效合法做好组合权 利的登记

1. 多个有关联的登记可合并 则尽量合并办理

不动产登记以依申请为原则,因此,是否登记取决于当事人的意愿。现实中也存在着许多登记滞后于已发生的法律行为或法律事实的情形,如合法取得的宅基地、合法建设的房屋未申请登记;购买的房屋未及时登记等。当权利人需要处分不动产申请登记时,会发现登记簿上还是上一手权利人的名字或该不动产根本未曾登记过。此时,是否需要将不动产每次取得的环节一一作相应的登记,履行所有的登记程序呢?这要根据权利取得的途径区别对待。对于取得土地使用权后用于自建自用的房屋, 如果当事人在取得土地使用权后没有申请土地使用权首次登记,而在建好房屋后申请登记的,此时房屋所有权和土地使用权可一并登记,没必要土地使用权先行登记, 完成登簿后再办理房屋所有权登记。而对于因多个先后法律行为产生的权利变动,宜分别办理相应的登记,如房屋买卖先后发生多次的,每个买卖行为都应办理转移登记,从而规范交易和登记秩序, 保护交易安全。

2. 可以竞存的权利按顺位并 有条件地办理

不同的用益物权和担保物权可以同时存在于同一不动产,从而更大效能地发挥不动产作用,但权利不同的登记顺序会对当事人产生不同的影响。如,抵押权设立后, 再设立地役权的应经抵押权人同意,否则不得对抗抵押权人,因此在办理地役权登记时,如登记簿已记载抵押权的,应提供抵押权人同意的证明。当抵押权和地役权同时申请登记时,由于地役权在合同生效时即设立,地役权优先于抵押权成立,因此应先登记地役权,抵押权人应知晓抵押物上存有地役权, 经登记后抵押权排列于地役权之后。又如土地所有权上已设立土地承包经营权的,所有权人欲设立地役权,应经土地承包经营权人同意,在办理地役权登记时所有权人应提供承包经营权人同意的证明。

3. 根据法律事实准确认定登 记类型并注意前后衔接

不动产登记条例出台倒计时 篇11

对房价无太大影响

近日，湖南省宣布已将不动产统一登记纳入湖南经济体改重点，这是最近一个响应不动产统一登记制度的省份。按照国土部的工作进程，不动产统一登记条例有望在6月份正式出台。在此之前，国土部乃至地方国土厅相关准备工作正在紧锣密鼓地进行中。

据悉，湖南省方面已明确由省国土厅牵头负责不动产统一登记工作，要求对市县不动产统一登记工作进行研究和部署；尽快建立不动产统一 登记联席会议制度；开展相关专题调研工作，重点研究登记现状、体制机制，同时提出政策建议。此外，湖南省还要求选择部分市县先行试点，做好不动产统一登记 的系列基础工作。

据国土部地籍管理司(不动产登记局)相关负责人介绍，截至4月25日，全国已有17个省(区、市)明确由国土资源部门牵头负责不动 产统一登记职责整合工作。这17个省(区、市)包括天津、河北、上海等。其中，河北、黑龙江、山东等5个省已正式建立不动产登记联席会议制度。此外，北 京、辽宁、黑龙江等5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，启动了相关工作。国土部5月14日审议并通过《国土资源部2014年立法工作计划(草案)》。明确出2014年国土部立法重点：2014年，将以不 动产统一登记、完善国家土地督察制度、巩固行政审批制度改革成果等为立法重点。力争在6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出，同时将制定《不动产登 记条例实施办法》列入研究类的部门规章。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，不动产统一登记的意义首先是摸清家底，摸清国内不动产市场的状况，为 将来土地供应、市场调整、城市规划、开工建设等多方面提供基础性的参考依据。其次是能使房产交易更安全、更便捷、更顺畅。第三是为未来房产税的课征提供一 个必要条件。

事业单位登记管理暂行条例 篇12

(10月25日中华人民共和国国务院令第252号发布 根据20xx年6月27日《国务院关于修改《事业单位登记管理暂行条例》的决定》修订)

第一章 总 则

第一条 为了规范事业单位登记管理，保障事业单位的合法权益，发挥事业单位在社会主义物质文明和精神文明建设中的作用，制定本条例。

第二条 本条例所称事业单位，是指国家为了社会公益目的，由国家机关举办或者其他组织利用国有资产举办的，从事教育、科技、文化、卫生等活动的社会服务组织。

事业单位依法举办的营利性经营组织，必须实行独立核算，依照国家有关公司、企业等经营组织的法律、法规登记管理。

第三条 事业单位经县级以上各级人民政府及其有关主管部门(以下统称审批机关)批准成立后，应当依照本条例的规定登记或者备案。

事业单位应当具备法人条件。

第四条 事业单位应当遵守宪法、法律、法规和国家政策。

第五条 县级以上各级人民政府机构编制管理机关所属的事业单位登记管理机构(以下简称登记管理机关)负责实施事业单位登记管理工作。县级以上各级人民政府机构编制管理机关应当加强对登记管理机关的事业单位登记管理工作的监督检查。

事业单位实行分级登记管理。分级登记管理的具体办法由国务院机构编制管理机关规定。

法律、行政法规对事业单位的监督管理另有规定的，依照有关法律、行政法规的规定执行。

第二章 登 记

第六条 申请事业单位法人登记，应当具备下列条件：

(一)经审批机关批准设立;

(二)有自己的名称、组织机构和场所;

(三)有与其业务活动相适应的从业人员;

(四)有与其业务活动相适应的经费来源;

(五)能够独立承担民事责任。

第七条 申请事业单位法人登记，应当向登记管理机关提交下列文件：

(一)登记申请书;

(二)审批机关的批准文件;

(三)场所使用权证明;

(四)经费来源证明;

(五)其他有关证明文件。

第八条 登记管理机关应当自收到登记申请书之日起三十日内依照本条例的规定进行审查，作出准予登记或者不予登记的决定。准予登记的，发给《事业单位法人证书》;不予登记的，应当说明理由。

事业单位法人登记事项包括：名称、住所、宗旨和业务范围、法定代表人、经费来源(开办资金)等情况。

第九条 经登记的事业单位，凭《事业单位法人证书》刻制印章，申请开立银行帐户。事业单位应当将印章式样报登记管理机关备案。

第十条 事业单位的登记事项需要变更的，应当向登记管理机关办理变更登记。

第十一条 法律规定具备法人条件、自批准之日起，取得法人资格的事业单位或者法律、其他行政法规规定具备法人条件、经有关主管部门依法审核或者登记，已经取得相应的执业许可证书的事业单位，不再办理事业单位法人登记，由有关主管机关按照分级登记管理的规定向登记管理机关备案。

县级以上各级人民政府设立的直属事业单位直接向登记管理机关备案。

第十二条 事业单位备案的事项，除本条例第八条第二款所列事项外，还应当包括执业许可证明文件或者设立批准文件。

对备案的事业单位，登记管理机关应当自收到备案文件之日起三十日内发给《事业单位法人证书》。

第十三条 事业单位被撤销、解散的，应当向登记管理机关办理注销登记或者注销备案。

事业单位办理注销登记前，应当在审批机关指导下成立清算组织，完成清算工作。

事业单位应当自清算结束之日起15日内，向登记管理机关办理注销登记，应当提交撤销或者解散该事业单位

的文件和清算报告;登记管理机关收缴《事业单位法人证书》和印章。

第十四条 事业单位的登记、备案或者变更名称、住所以及注销登记或者注销备案，由登记管理机关予以公告。

第三章 监督管理

第十五条 事业单位开展活动，按照国家有关规定取得的合法收入，必须用于符合其宗旨和业务范围的活动。

事业单位接受捐赠、资助，必须符合事业单位的宗旨和业务范围，必须根据与捐赠人、资助人约定的期限、方式和合法用途使用。

第十六条 事业单位必须执行国家有关财务、价格等管理制度，接受财税、审计部门的监督。

第十七条 事业单位应当于每年3月31日前分别向登记管理机关和审批机关报送上一年度执行本条例情况的报告。

第十八条 事业单位未按照本条例规定办理登记的，由登记管理机关责令限期补办登记手续;逾期不补办的，由登记管理机关建议对该事业单位的负责人和其他直接责任人员依法给予纪律处分。

第十九条 事业单位有下列情形之一的，由登记管理机关给予警告，责令限期改正;情节严重的，经审批机关同意，予以撤销登记，收缴《事业单位法人证书》和印章。

(一)不按照本条例的规定办理变更登记、注销登记的;

(二)涂改、出租、出借《事业单位法人证书》或者出租、出借印章的;

(三)违反规定接受、使用捐赠、资助的 事业单位违反法律、其他法规的，由有关机关依法处理。

第二十条 登记管理机关的工作人员在事业单位登记管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第四章 附 则

第二十一条 《事业单位法人证书》的式样由国务院机构编制管理机关制定。

第二十二条 本条例施行前已经成立的事业单位，应当自本条例施行之日起一年内依照本条例有关规定办理登记或备案手续。

《不动产登记暂行条例实施细则》全文 篇13

第一条 凡从事工业、商业、服务业、建筑安装业、交通运输业以及其他行业，经工商行政管理部门批准开业的城乡个体工商业户，都是城乡个体工商业户所得税的纳税义务人(以下简称纳税人)，都应当依照本条例的规定缴纳所得税。

第二条 纳税人每一纳税年度的收入总额，减除成本、费用、工资、损失以及国家允许在所得税前列支的税金后的余额，为应纳税所得额。

第三条 城乡个体工商业户所得税依照本条例所附的《十级超额累进所得税税率表》计算征收。

第四条 纳税人全年应纳税所得额超过五万元的，按超过部分的应纳所得税额，加征百分之十至百分之四十的所得税。具体加征办法，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第五条 下列纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征、免征所得税：

一、孤老、残疾人员和烈属从事个体生产经营的;

二、某些社会急需、劳动强度大而收入又低于一定标准的。

第六条 城乡个体工商业户所得税，按年计算，分月或分季预缴。年终汇算清缴，多退少补。具体纳税期限，由县、市税务机关确定。

第七条 城乡个体工商业户所得税应当就地向税务机关缴纳。

第八条 纳税人经工商行政管理机关批准开业，应自领取营业执照之日起三十日内，持有关证件向当地税务机关办理税务登记。

第九条 纳税人经工商行政管理机关批准歇业、合并、联合、分设、改组、转业、迁移时，应自批准之日起三十日内，持有关证件向当地税务机关办理变更登记或者注销登记，并清缴应纳税款和缴销发票。

第十条 纳税人应当建立帐册，正确核算盈亏，按照规定向当地税务机关进行纳税申报。

纳税人不能提供准确的成本、费用凭证，不能正确计算应纳税所得额的`，当地税务机关有权核定其应纳税所得额。

第十一条 税务机关有权对纳税人的生产经营情况进行检查。纳税人必须据实报告，并提供帐册、凭证和有关资料，不得拒绝或隐瞒。

第十二条 纳税人必须按照规定的期限缴纳税款。逾期不缴的，除限期追缴外，并从滞纳之日起，按日加收滞纳税款千分之五的滞纳金。

第十三条 纳税人违反本条例第八条、第九条、第十一条规定的，税务机关可酌情处以五千元以下的罚款。

第十四条 纳税人偷税、抗税的，税务机关除限期追缴税款外，并可酌情处以应补税款一倍以下的罚款。

偷税、抗税情节严重，触犯刑律的，由税务机关提请司法机关依法追究刑事责任。

第十五条 纳税人同税务机关在纳税问题上发生争议时，必须先按税务机关的决定缴税，然后向上级税务机关申请复议。上级税务机关应当在接到申请之日起的三十日内作出答复。纳税人对上级税务机关的复议不服时，可以向当地人民法院起诉。

第十六条 本条例由财政部负责解释;施行细则由各省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。