房屋出租合同范文（推荐11篇）
甲方（委托方）：
身份证号码：
联系电话：
乙方（受托方）：
身份证号码：
联系电话：
经甲、乙双方诚信、友好协商，甲方全权委托乙方看守出租屋位于大盛村房屋一套六层（以下简称该房），双方同意并签定如下条款：
一、甲方独家委托乙看守该房，不另行委托他方。
委托期限暂定为：年月日至年月日。
二、甲方聘请乙方管理房屋一栋六层，乙方负责房屋卫生清理工作、带客人看房、维修水管、电灯、门锁等房屋内的生活设施，做到尽职尽职。
三、乙方每月工资人民币2500元，当月号前发放上一个月的工资（即押一个月工资），甲方指定一间房间由乙方居住，包乙方电费70度，水费5度，超出上述范围的水电费，由乙方自行负责。
四、乙方要如实属行告知义务，每租一间房要告知甲方，如甲方发现乙方不上报，自己收取房间租金，甲方有权辞退乙方，并不支付乙方工资。
五、乙方要有责任感，不能生事斗殴，不能在房间内从事卖淫、赌博等一切违法活动，如有违法行为，一切责任由乙方负责，与甲方无关。乙方负责监督租客不得在在房内进行非法活动。
六、其他：
1、甲乙双方若在委托期内提出终止本协议，须提前一个月告之对方。若因终止本合同所产生的一切纠纷问题或出现一切经济责任，按照上述条款友好实施。
2、以上条款由甲乙双方共同遵守，共同维护。以上款项均以人民币为单位，以收据为准。
3、本合同一式两份，甲乙双方各执一份均具同等法律效力。经甲乙双方签章之日起生效。
甲方（签章）：乙方（签章）：
一、合同无效的常见情况及产生原因
根据《合同法》第五十二条之规定,合同无效的法定情形主要分为以下几种情况(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。而具体到房屋买卖合同方面,在实践中可以大致归纳为几种情况。
1. 借名购买经济适用房等保障性住房的
经济适用房等保障性住房是国家提供给特殊低收入人群的一种社会保障措施,不符合购房资格的借用他人身份购买经济适用房等保障性住房,变相侵害了其他有资格购房者的合法权益,损害了社会公平,属于对社会公共利益的侵害,应属无效。
2. 无或者限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同
《民法通则》第十二、十三条规定,无民事行为能力人应由其法定代理人代理其民事活动;限制民事行为能力人应由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人同意。而签订房屋买卖合同明显属于超越限制民事行为能力人的年龄、智力相适应的民事活动,如无法定代理人的认可应属无效合同。
3. 开发企业无预售许可销售期房的
根据《房地产管理法》第四十五条规定,我国实行商品房预售许可制度,对于销售未竣工商品房的,必须取得销售的行政许可方属合法。因此,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
4. 非本农村集体成员购买集体宅基地上的房屋的
《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。可以看出,因为农村宅基地的所有权归属集体所有,权利人只有使用权,如果任其无限制地转让,有可能侵害集体的利益。即使在2016年最新实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》中,也未对此做出突破,而且在大量的司法实践中,均认定为无效合同。
5. 房屋买卖权属有纠纷
《城市房地产管理法》第三十八条规定,有权属纠纷的房屋的不得转让。笔者认为,在实践中应该限缩为排除恶意买卖的规定。因为我国对物权的规定不完全和德国登记制度一致,有个善意取得的规定,鉴于目前对于什么情况下属于权属有纠纷没有一个明确的法律规定,实践中一般可以分为三种情况:无证或者非所有权人房屋的买卖;有查封;异议登记的房屋买卖。对于卖方合法建造但尚未办理物权登记的,虽然根据《物权法》第三十一条不发生物权效力,但是其合同根据《物权法》第十五条之规定还是有效合同。
而对于无权处分、无权代理或者非所有权人买卖的,则应当根据《物权法》第一百零六条的规定,受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照规定来判断,如果属于恶意买卖的,可以认定为无效合同,如果属于善意的,则不宜认定为无效合同。如果是违法建筑的买卖,在发生纠纷诉讼时还没有取得合法建设手续的,应当认定为无效合同。
《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范,不必然导致合同无效,但如果是买卖双方当事人在明知房屋被查封,合同目的不能达成情况下签订的合同应属无效。此种情况下,多为法院执行制造障碍或者是虚假转移房屋,应符合《合同法》第五十二条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的无效情形。
对于有异议登记的,根据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释(一)》第十五、十六条之规定可以判断,如果购房人明知不动产登记簿上记载着有效的异议登记仍然购买的,应当认定为非善意,如果此种买卖符合《合同法》第五十二条规定损害了国家、集体或者第三人利益的情况下,则该买卖合同应属于无效合同。
二、买卖合同无效后的法律后果
根据《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。具体到房屋买卖中可能导致的后果如下。
一是房屋已经交付的应当返还房屋,原产权人应该返还购房款以及相应的利息损失。部分情况下可能有例外情形,如上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第2385号等判决的观点,如果房屋买卖合同已经履行完毕,且买房人已经实际占有了该房屋或者再次出售给另外一个非农户籍者,合同虽被确认无效,但是房屋实际占有人不负返还的责任。当然,如果再次购买该房屋的是该房屋所在地农村集体经济组织成员,由于其是有购房资格的,因此其可以合法拥有该房屋的所有权。因此,合同无效也不必然要返还房屋的。另则,如果房屋经过了装修或者加层改建等,也对法院是否判决返还房屋或者对于返还价款的计算会有不同的影响。
二是未取得预售许可销售商品房导致合同无效的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
三是买卖房屋上还设立有抵押担保的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。依据此规定,在房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除的情况下,银行按揭贷款合同可以解除。该司法解释第二十五条规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此规定,银行按揭贷款合同因房屋买卖合同失效而被解除的,出卖人应将购房贷款返还给银行,将房款本息返还给购房者。
四是买卖房屋在案件审理中可以确定为第三人财产的,当合同被判决无效后,应该返还给第三人。
五是涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。这也是维护健康有序经济秩序的重要措施,避免产生过度的经济纠纷。
三、无效合同的登记处理方式
在现有的有关房屋登记的法律法规中,并没有对于房屋买卖合同无效后登记如何办理的明确规定。而从前面的分析来看,合同无效及其后果具有多元化的特征,如果在生效法律文书中并没直接明确如何办理相应登记而直接办理的话,极易造成新的登记错误。
从《物权法》第十五条的规定来看,对于合同效力和登记效力是区分开的,故而不能直接得出合同无效必然导致登记无效的结果。对于合同无效导致要办理相应登记的,有以下几种模式。
1. 双方申请模式
因为合同无效的判决不属于《不动产登记暂行条例》第十四条规定之可以单方申请的生效法律文书,因此如果买卖合同双方协商一致的,可以持合同无效的生效法律判决文书,按照普通程序双方共同申请办理转移登记给原产权人。
2. 登记机构主动撤销模式
根据《房屋登记办法》第八十一条之规定,如果无效合同的判决书可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书或者公告作废。虽然目前根据国家安排,不动产登记由国土部门负责,并且出台了相应的登记规章,但是笔者认为原《房屋登记办法》并未作废,如果属于房屋登记的也可以作为一个特别法予以引用。
3. 协助执行和履行法定义务模式
买卖双方无法达成一致的,可以通过返还原物的民事诉讼来处理,也可以通过对登记机构的行政诉讼,此时登记机构则需要根据相应的法院判决文书描述的内容来进行相应的登记。如是民事诉讼要求登记机构协助登记的,一般会描述为将某某的房屋所有权变更为某某名下,此时办理单方申请的转移登记;如果是行政判决,一般会根据《行政诉讼法》第七十条之规定描述为“撤销被告某某登记机构作出的为某某颁发房屋所有权证之行政行为”。此时应该依法撤销该登记,恢复到前一手的登记状态。
分歧：对于本案涉及的房屋买卖合同是否有效，能否支持原告的诉讼请求，有两种不同意见。一种观点认为，原告林某购买房屋后未到有关部门办理产权过户手续，违反了法律的规定，该房屋买卖合同无效，原告诉请符合法律规定，应予支持。另一种观点认为，原告林某已支付购房款，被告李某亦将其所有的房屋产权证明交给了原告，双方签订的合同已发生法律效力，且该房屋买卖协议并未违反法律、法规强制性的规定，因此，合同合法有效。原告林某诉请于法无据，应予以驳回。
评析：笔者同意第二种意见，理由如下：
房屋买卖后，双方当事人不到有关部门办理产权变更登记引发的纠纷比较常见，正确认定房屋买卖合同的效力，成为解决问题的关键。
我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”另外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一審法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。换言之，未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。
承租方（乙方）：
一、租赁车辆状况
1、乙方因使用需要向甲方承租 型号车辆 辆（车辆所有权归甲方所有），颜色为 色，车辆发动机号为，厂牌号为，车架号为。
2、该车辆车牌号为，行驶证号为。
3、甲方负责提供给乙方状况良好、设备齐全的车辆，并附车辆行驶证、道路运输证、税讫、检字，并承担相应责任。
二、租赁期限及租金的交纳
1、租赁期限为。租金： 个月计人民币 元；押金：计人民币¬¬_____元。即乙方接车时需向甲方一次性支付车辆租金和押金总计人民币 元。
2、乙方接车时需向甲方提交约定驾驶员身份证、北京市户口本和驾驶证（准驾车辆与所租车辆类别相同）及其复印件。乙方提供甲方的资料应保证真实有效，否则就此产生的责任均由乙方承担。
三、出租方的权利和义务
1、在下述任何一种情况发生时，出租方有权随时随地收回所租车辆，已收取的款项在计算所有损失后多退少补。
（1）承租方利用所租车辆从事违法犯罪活动。
（2）承租方将所租赁车辆转让、转租、出售、抵押、质押。
（3）从事其它有损出租方车辆合法权益的活动。
（4）未经出租方书面许可连续拖欠应付款超过3日。
在以上情况下给出租方造成经济损失的，承租方应作相应赔偿。
2、不承担租赁车辆于租赁期间引发的第三者责任。
3、其它的依照法律、法规的规定出租方应有的权利。
4、出租方应在收到承租方租金及足额抵押金之后，将所租赁车辆交付承租方，收款日期以支票到帐或收到现金之日为准。
5、提供车辆应当适用，行驶证、养路费齐全有效。
四、承租方的权利和义务
1、有权自主选择欲租车辆。
2、于租赁合同规定的租赁时段拥有所租赁车辆的使用权。
3、对租赁车辆承租前已有的损伤不承担赔偿、维修义务。
4、按期如数交纳租金、抵押金。
5、自行承担租赁期内所租车辆的燃油费用。
6、遵守《汽车承租人须知》的义务。
7、租期内应严格遵守国家各项法律法规，并承担由于违章、违法肇事等行为所产生的全部责任及经济损失。
8、承租方必须承担由于承租方行为带来的其他经济损失。
9、协助出租方在租赁期内办理车辆保险事故的定损、理赔。
五、押金条款
1、承租方应于租赁合同书签署之日根据出租方关于押金的规定一次性足额交付相应抵押金给出租方。
2、出租方应于租赁合同书期满或双方协议解除合同后，除依照本合同及附件的规定应扣除的费用外，将剩余押金归还承租方。
3、承租方不可自行将押金抵作租金。
六、保险条款
1、出租方已就租赁车辆提供相应保险，提供的车辆保险种类包括：盗抢，第三者责任，司乘，不计免赔，车损，风档玻璃，自燃。
2、承租方应在交通事故发生的24小时内通知出租方，出租方将在保险事故车辆到达其指定修理厂，承租方提供了有效的全部保险证明手续时，停止计算租赁费用。承租人在承租车辆期间若发生车辆被盗、报废或其它形式的灭失，承租人应负担车辆灭失之日起至租赁期限截止时止车辆租金的40%及保险免赔部分。
3、由于承租方的原因造成的保险公司拒赔及免赔的所有损失及相关费用由承租人承担。
4、车辆发生保险事故，承租方应交付车辆加速折旧费及保险公司免赔额。加速折旧费相当于本次事故总维修费的20%，如承租方不能取得保险公司理赔必须的有关手续，则由承租方负担全部维修费用及加速折旧费，并承担保险事件不能赔付的责任。
七、担保条款
保证人就承租方履行本合同及附件的义务负连带担保责任，担保期限从保证人签字之日算起至本合同有效期满后两年。
八、违约责任
除重大政策性变化或不可抗力外，任何一方违反合同的规定致使合同不能全部履行的，除赔偿相应经济损失外，还应向另一方支付合同及附件未履行部分租赁金额总数20%的违约金。
承租方应按双方签定的还车时间及时交还租赁车辆，每逾期交还一日，除继续计收租金外，需另外交付日租金20%的违约金。每提前交还一日，在交付日租金20%的违约金后退还该日租金。
九、合同的变更和解除
本合同的变更和解除，必须经租赁双方签署书面协议方能有效。
十、合同的有效期
本合同有效期为贰年，本合同有效期内，担保人在担保期限内对承租方的每次租赁均负本合同第七条规定的担保责任。
十一、争议的解决
有关本合同之一切争议，首先应友好协商解决，如协商解决不成，由当地法院诉讼解决。
十二、合同及附件
《汽车承租人须知》、《车辆交接单》是本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。
十三、本合同自租赁双方签字盖章后即生效
本合同一式二份，由出租方、承租方各执一份。
承租方（签章）： 出租方（签章）：
地址： 地址：
电话： 电话：
经办人：
年 月 日
『本文由第 一·范 文 网整理，版权归原作者、原出处所有。』汽 车 承 租 人 须 知
为了租赁车辆的安全运营，也为了您的切身利益，请您记住以下条款：
1、除《车辆交接单》注明的驾驶人员外，无出租方的书面许可，不允许任何人驾驶您承租的车辆，否则，承租方需承担由此引发的相关责任。
2、驾驶人须持有效的中华人民共和国驾驶证且驾驶证上准驾车类别与租用车辆相符。
3、您承租的车辆须在北京市界以内地区使用，若确需驶出上述范围，务请取得出租方书面许可，交纳10000元押金，否则相关责任由承租方承担。
4、您应按合同规定的还车时间、地点按时归还承租车辆且车况与《车辆交接单》中您租车前的车况登记无出入，若出现新的刮、碰、损坏等现象或设备、证件等不全，您应按实际损失交纳车损费及其它相应的费用。
5、为避免上述情况的出现，请您每天对机油、刹车油、防冻液、轮胎气压、灯光等作常规检查，如发现问题，请及时与出租方联系。
6、如果承租车辆发生故障或异常，您应立即停车与出租方联系，如未与出租方联系，继续使用造成的损失将由您承担。
7、如果承租车辆发生交通事故及其它事故，请您立即告知出租方，由出租方安排维修地点，您不能自行维修或自行选择维修厂家进行维修，禁止继续使用已受损坏的车辆，请您积极配合交管部门处理好交通事故，出租方可予以帮助。
8、出租方不承担车辆租赁期间交通事故或其它事故造成的一切后果，包括有关部门的罚金或罚分。
9、您如果在租车期间遗失牌照或其他有关证件，您应承担补办费用及车辆由此停驶期间的租赁费用。
10、您应熟练掌握车辆正确操作的技能和驾驶常识，正确操作驾驶车辆爱护车辆，确保车辆状况完好，出租方一般不作车辆操作指导或介绍。
11、您不能自行卸动或拆除所租车辆上的零件或设备，否则，您不但应及时归还原零件或设备，还应交出租方最高不超过所拆零部件或设备原件三倍的违约金。
12、您所承租车辆安装有车辆防盗器，若遥控板在您租赁期间发生丢失，您应赔偿相应费用；若在您的租车期限内车辆的里程表有拆动现象，您须交付出租方1000元赔偿费。
13、您不能将承租车辆当作教练车，禁止用所租车辆参加竞赛，做测试试验及其它具有损坏性质的驾驶，否则您将交付出租方不少于5000元人民币的违约金。
14、禁止用承租车辆从事盈利性质的客货运输，禁止超重载物，禁止装载易燃易爆、易腐蚀物品及会在车中留下刺激性气味的物品。如违反以上条款，出租方将视情节轻重，向您收取不少于1000元人民币的违约金。
15、您使用的燃料必须符合车辆的要求，汽油车必须使用93#以上无铅汽油，否则因燃料不当造成的损坏完全由您承担。
16、为了使长期租赁车辆能保持良好状态，请您务必在车辆每行驶5000公里整数里程时，通知出租方，以便到出租方指定的地点维修、保养。否则每漏保一次，出租方将在您的租赁费外加收1000元的费用。
承租方（乙方）
甲、乙双方经充分协商，现将甲方____________________私家车位租给乙方作为车辆（车牌号）停放使用，并签订如下车位租赁合同条款，甲、乙双方共同遵守和执行。
一、本车位租金_________元整/月，大写：____________________。支付方式为____________________。乙方到期如需续租，需提前1个月通知甲方。乙方留存租金收条作为支付凭证，车位管理费用由甲方支付。
二、租期为_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止。
三、如乙方在租赁期间要该场地转租给第三方使用时，必须征得甲方同意方可转租，否则视为违约，甲方可收回车位，剩余租金概不退还。
四、甲方责任及义务：
1、在租赁期间，如甲方需提前收回乙方使用的车位使用权，甲方须提前一个月通知乙方并退还剩余租金，并赔偿乙方1个月租金。
2、在租赁期间，如自然损坏产生的场地维修及检修费用由甲方支付，如人为损坏（包括乙方）场地维修所产生的费用由行为人负责支付。
3、甲方所出租的场地，仅供乙方作停泊车辆使用，不作任何保管；如乙方所停泊的车辆有任何损失或被人为损坏的，一切后果由乙方自负。
五、乙方责任及义务：
1、乙方在租赁期内必须按合同条款的规定按时缴付车位租金；如乙方拖欠租金达一周，即被视为是自行解除本合同行为，甲方有权将该车位收回，并保留向乙方追收拖欠费用和违约金的权利。（如因特殊情况未能如期签订续租合同，必须提前以书面通知或电话通知的方式征得甲方同意，在双方签订续租合同时连同拖欠的费用一并付清）
2、在租赁期内，如乙方需要提前退租车位的，乙方必须提前一个月通知甲方并解除本合同，甲方扣除1个月租金后退还乙方剩余租金。
3、乙方必须将车辆按车位及物管要求停泊好并做好防盗措施，如发生任何车辆遗失或损坏的一切损失由乙方自负。
六、本合同以双方签约之日起生效，如今后有补充作补充协议处理，与此合同具同等效力。
七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
出租人： 承租人：
电话： 电话：
一．租赁合同原件（收原件）
要求：
1.租赁期限过期不收。
2.合同出租人必须填全部产权人，可以委托他人出租，但需要全权委托书。
3.手写合同有效,需包含下列要素：双方应写明房屋座落详细地址、门牌、室号，租赁类型（出租或转租）、出租人（即产权人）与承租人姓名、联系电话、身份证号码、租赁面积、租赁期限、租金、双方违约责任、及需补充说明的情况。（注：提供的租赁合同需收原件）
4.租赁合同通过中介机构办理,并由中介机构代为办理登记备案的需要：中介机构印业执照复印件或机构代码证
复印件加盖公章，代办人的身份证原件和复印件。5.房客名字最好全部填上。
二．全部产权人的身份证（核对原件收复印件）（全部到场，不到场的写委托书）要求：
1.出租人为公司需提供：公司营业执照复印件加公章以及法人身份证原件和复印件。2.没有身份证的孩子，户口簿复印件。（户口簿首页，当事人身份证一页）三．全部承租人的身份证（核对原件收复印件）（全部到场，不到场的写委托书）要求：
1.一张身份证正反面复在一张纸同一面上。
2.没有身份证的孩子，户口簿复印件。（户口簿首页，当事人身份证一页）四．房产证复印件（核对原件收复印件）要求：
1.主要产权证编号一张，房屋地址、产权人、房屋面积一张，平面图一张。不明白的话，就整本复印下来。2.租赁合同上的租赁地址与房产证上的地址需一致，地址同址不同名，派出所出具证明。3.全部产权人死亡的或其中一个产权人死亡的，房产更名后，再行办理。（死亡证明不再受理)4.非居住类房产证、军产不予办理。
五．上海市居住房屋租赁合同登记备案申请表。（收原件）要求：
1.出租人到场，签字即可。出租人到不了场的，委托书委托办理人全权办理居住证相关业务，承租人到不了场，同样出具委托书。需注意只有一方到场，依然需要双方身份证原件及产权证原件。
备注:1.所有材料右上角需提交人在上面签字。材料不齐全，不予办理。
2.中介机构代办，需房东、房客委托书并公证。
3.人均租赁建筑面积低于10平方，或人均居住面积低于5平方，不予办理。群租不予办理。4.若是转租，提供二房东和房客一套材料及书面同意转租同意书。
5.变更需提供新合同原件，以及双方身份证复印件。(变更租赁期限，租金）
6.延续需提供新合同原件，以及双方身份证复印件。（办理时间最好在合同结束之前一星期）
7.提前终止租赁合同的，需要提前终止协议、双方身份证，到街道办理注销，否则后继房客无法办理登记。
由委托人引起的纠纷
1.委托人违反支付报酬义务引起的纠纷
居间合同具有有偿性, 委托人需向居间人给付报酬, 不得以不正当行为逃避。然而现实中可能存在这种情况:委托人在利益驱动下, 往往在居间人介绍双方相识或在达成协议后就甩掉居间人, 拒绝居间人已完成的中介服务, 逃避支付居间报酬义务, 而后再与因居间而认识的第三人订立合同。如甲委托乙买房子, 乙为其找到价格便宜的房主丙, 甲为了不支付居间费, 假借房子的质量不好中止了居间合同, 然后甲又擅自找到丙要求买房。
居间人基于对委托人的信任付出大量劳动却得不到相应回报, 委托人的行为无疑违背了诚信原则。在此种情形下, 委托人与第三人之间后来合同的签订虽得益于居间人的居间行为, 但居间人对于委托人的不正当行为在取证上存在困难, 不容易保护居间人的报酬请求权。我国的合同法中并未明确规定委托人规避居间报酬的法律责任。仅在《中华人民共和国城市房地产中介服务管理规定》中有所体现:因委托人的原因, 给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的, 委托人应当承担赔偿责任。这是我国众多的规范居间服务管理规定中唯一针对委托人的义务作出的一条规定。这种情况属于委托人为自己的利益不正当地阻止条件成就的行为, 应视为条件已成就, 委托人应当支付报酬。的确, 居间人并不因此而丧失报酬请求权, 因为居间人行使报酬请求权, 是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为前提, 而不是以该合同是否得到履行为要件。合同的成立和履行是委托人与第三人之间的事, 与居间人没有关系, 这也符合合同相对性的原则。如果以合同完全履行作为居间人报酬请求权的前提, 那么势必使居间人承担保证合同履行的担保责任, 这与仅取得居间报酬的居间人权利不对等。当然, 根据意思自治原则, 当事人与居间人可以约定, 以合同的履行为居间人报酬取得权的成立条件。另外, 法律应增加相关条款, 如在合同成立后因委托人的原因, 给居间人造成经济损失的, 委托人还应承担赔偿责任, 赔偿居间人的实际损失, 包括居间人确实是为完成委托任务而花费的人力、物力、财力, 以保障居间人的合法权益。
2.委托人拒绝支付居间费用引起的纠纷
居间人原则上无费用偿还请求权, 因为居间费用通常被包括在居间报酬内。但在居间人未促成合同成立时, 居间人可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
居间人为居间活动支出的必要费用是为了委托人的利益而付出的, 所以由委托人支付这些必要费用公平合理。然而, 委托人经常以合同规定的居间费用不明确、收费不合理为由拒付居间费, 因此如何确定“支出的必要费用”成了问题的关键。在房屋买卖的居间合同中, 为促成合同成立, 居间人需要做大量的工作, 如免费替业主发布广告, 带领客户到物业察看并介绍房屋情况、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等, 但并不是每一项都能有明确的价值体现, 比如说脑力劳动、体力劳动等, 并且在仲裁或诉讼中往往由于无法对“必要费用”举出详细的书面证据而被驳回, 或只得到少量的安抚性质的费用, 这与居间人所付出的劳动相比有很大差距。
对于“必要费用”的认定问题, 建议在立法时制订一个阶段性的收费标准。如房产居间人带客户去看房的劳务费 (按每次计) 、咨询费, 应根据已进行的工作步骤计算出应收的费用, 或以居间人向双方提供信息、进行磋商谈判、促成签订合同、协助办理交易及交易完成等作为各个阶段的标志, 每达到一个阶段即有一个明确的指引, 即使最终该交易无法完成, 居间人的居间活动费用仍是有法可依的。然而, 现实情况的复杂性决定了不宜以立法的形式对此作出详细规定, 但可规定相应的原则性或提示性条款, 具体问题还要看双方当事人有无约定或由法官、仲裁者根据实际情况裁量, 以真正平衡当事人各方的合法权益, 以体现合同法的平等互利精神。
由居间人引起的纠纷
1.居间人违背如实报告义务引起的居间报酬纠纷
居间人负有如实报告的义务, 如有违反则丧失报酬请求权。根据合同法的规定, 居间人违背如实报告义务主要有两种表现形式:一种是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。与订立合同有关的重要事实主要包括第三人的资信情况、履约能力、生产能力、产品质量等影响其履行与委托人订立的合同能力的事实。另一种是故意提供虚假情况, 夸大第三人的履约能力。在实践中, 居间人故意提供虚假情况的行为通常以与第三人恶意串通的形式存在。在房屋买卖居间过程中, 如实报告的事项包括房屋的产权是否合法、清晰, 有无被抵押、被查封, 是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等情况。
居间人违背如实报告义务的行为不仅违反了诚实信用原则, 而且给委托人造成了重大损失。而要求委托人找出居间人与第三人恶意串通的证据又是非常困难的。为了维护委托人的利益, 并表示对居间人的制裁, 合同法规定, 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况, 损害委托人利益的, 不得要求支付报酬。探究法律规定的本旨, 这里的不得要求支付报酬即指居间人报酬请求权的丧失, 不仅包括委托人在支付报酬前发现居间人有违反如实告知义务的情形, 委托人可以拒付报酬, 还包括委托人在已经支付了报酬后才发现居间人有违反如实报告义务的情形, 委托人也可以向已取得报酬的居间人追回报酬。
居间人丧失报酬请求权不以给委托人造成损失为必要要件, 只要居间人具有违反如实报告义务的行为, 即只要居间人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况, 居间人就应丧失报酬请求权, 而不论是否给委托人造成了损失。这与我国台湾地区民法典第571条规定的居间人“报酬及偿还费用请求权的丧失”有异曲同工之效。
2.居间人故意虚假报告引起的损害赔偿纠纷
这类纠纷多因居间人与第三人恶意串通提供虚假信息引起。虽然委托人与第三人订立了合同, 但该合同的履行却给委托人造成了损失, 如委托人在订立合同后, 在履行义务中才发现对方根本无权处分房屋, 委托人为此已付出了一定的代价。由于第三人有意逃避承担法律责任, 委托人只好找到居间人要求赔偿, 而居间人又不愿赔偿或双方为赔偿标准无法形成一致意见, 从而引起纠纷。居间人与第三人恶意串通提供虚假信息, 因居间人所报告的情况与实际情况不一致给委托人造成了损害, 应当对委托人承担赔偿责任。
合同法明确列举了居间人承担损害赔偿的条件, 不仅要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况, 而且要有委托人因此受有损失的事实发生。但在实践中, 委托人一般很难证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益。此时, 若依照“谁主张谁举证”的原则, 由作为原告的委托人举证, 就会由于无法提交充分证据证明其诉讼请求, 从而丧失索赔的机会。在此种情况下, 应将居间人的故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况解释为:委托人只要能证明居间人从事居间活动的过程或从事居间活动的结果, 其外在的行为有明显不利于委托人的情节并且给委托人造成了损失, 就应当推定居间人存在故意, 除非居间人能够举出相反证据, 即适用民事诉讼法中举证责任倒置的理论。
3.居间人过失错误报告引起的损害赔偿纠纷
您好！我是一位退休在家的老人，1998年5月我把自家一处120平米的门头房出租给了一个远方亲戚做经营使用，租赁期限30年，租金每5年一涨，按市场价格确定，每半年交纳一次。开始几年我这位亲戚还不错，每次都按时把租金给我送来。但是近五六年来，他总是无故拖延，每次收租金都成了我和老伴的心病，往往电话打了几十个，跑上十几趟才能把他堵在家门口，把租金收上来。我们年纪大了，实在没有这份精力了。我听说，法律规定租赁合同不能超过20年，否则是无效的，如果是这样，我是不是可以不再继续履行这份租赁合同了呢？
青岛 赵华闻
赵华闻：
您好！我国现行的《合同法》是1999年10月1日起实行的，其中第214条规定了租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过的部分无效；在该法实施前签订的租赁合同超过20年的部分，应当适用当时的法律。您签订租赁合同的时间是1998年5月，是在现行《合同法》施行之前，应当适用当时的法律，而当时的法律对租赁合同的期限并无限制性规定，因此您这份租期30年的合同是合法有效的。
对于您所说的，承租人不按时交纳房租的情况，您可以在每次到期之日发出书面的催缴通知，给他一段合理期限交纳房租，通知可以用特快专递的形式寄送，以便保留证据。如果他在合理期限内没有合法理由仍未交租金，您就可以要求解除租赁合同了。
现实生活中，存在各种租赁关系，租金的及时交付总是出租人最关心的事情，建议您先把您的立场和难处向承租人阐述清楚，如果承租人并非恶意拖延，只是因为繁忙疏忽，您可以采用银行汇款等比较便捷的收取租金的方法，以便解决双方的不便，更好地履行合同。
商品房逾期交付 开发商可以免责吗
律师：
您好！我2009年6月购买了一套95平米的商品房，合同约定2010年6月30日之前交房，如不能按时交房，则按日支付总购房款的万分之二的违约金。合同还写上了，如果因为政府原因、不可抗力、其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任。因为购房合同都是房地产公司提前打印好的，也不允许我们购房人改动，我只能一字不改地签订了合同。不想，买房后快3年了，开发商才于最近开始交房。而且，开发商提出不能按时交房是因为这两年夏天气候不正常，雨天过多无法施工造成的，加之小区修改规划无法报批才导致不能交房，责任并不在他们，属于合同约定的特殊情况，所以是不用支付违约金的，只能象征性地补偿业主3个月的物业费。我觉得这样的结果很不公平，请问我是否有权要求开发商支付违约金呢？
济南 吕婷婷
吕婷婷：
您好！您与开发商签订的合同，属于一方提前统一印刷的格式合同文本。对此，我国《合同法》明确规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。您与开发商签订的合同中，约定的“因其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任”这一条款无疑是免除了开发商自己应负的责任，该条款是无效的。
开发商提出的雨天过多，这一理由属于正常的气候现象，不是自然灾害，不能成为免责的事由。至于小区修改规划未能获批，更是其自己的不当行为造成的。逾期交房的事实，并不能因为购房合同中不平等的格式条款而免除责任，您完全可以要求开发商支付逾期交房的违约金，维护自己的合法权利。
婚内夫妻间借款 离婚后还需要偿还吗
律师：
您好！我和妻子结婚12年，妻子娘家弟妹较多，日子比较困难，多年来我也一直帮助妻子的娘家。可是，什么事情都是有限度的，这些年来，妻子包揽了她弟妹上大学、找工作、买房等相当多的花销，我觉得难以接受。为此，我们两人经常发生矛盾。后来，我要求妻子的弟弟为我给他的10万元买房款写张借条时，妻子表示借条由她来写，算是她借我个人的钱，我们在借条中约定这10万元由妻子在5年内偿还给我个人。其实，当时我们夫妻间财产是一起管理使用的，我同意妻子来写借条，也是想给她一些约束，避免再次发生这样的事情。可是，现在我和妻子感情破裂办理了离婚手续。我想请问，我可以凭这张借条找她要求还款吗？
烟台 刘刚
刘刚：
您好！对于您的问题，我国婚姻法司法解释规定，夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。夫妻间通过借款的方式使部分夫妻共同财产转移属于一方个人所有，用于借款一方个人经营活动或其他个人事务，既可以避免或缓解因双方对财产的处分不一致而对夫妻关系产生不利的影响，又可以使一方通过选择借款的方式来满足其个人的追求和其他需要，也是对夫妻之间的和睦、家庭关系的和谐有益的，因而也是为法律所允许的。您与妻子离婚后，可以凭当时两人达成的借款字据，向她要求在约定期限内还款，您的借条是合法有效并受到法律保护的。
以父母的名义购买房改房
离婚时能作为夫妻共同财产分割吗
律师：
您好！我于1999年10月结婚，婚后住在婆婆单位分配的公有住房里。2001年，婆婆单位推行住房改革，我和丈夫拿出8万元钱购买了我们居住的房子，不过因为是婆婆单位的房改房，房产证上仍然是婆婆的名字，但房子确是由我们夫妻出资并一直居住的。如今，我和丈夫的婚姻出现了裂痕，我想请问，如果我们离婚的话，这套房产是否可以按照夫妻共同财产分割？
平阴 张伟
张伟：
您好！夫妻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方是不能要求按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的。该处房产只能按照房产证的登记，归您婆婆所有。至于您当时出资的钱，可以按照债权处理，由您婆婆来偿还给您夫妻二人。如果出资时，您没有约定这笔钱的利息，而您这些年又一直居住这套房子的话，您婆婆是无需支付利息的。（案例由山东李晓明律师事务所 刘洪涛律师提供）
出租方：______（以下简称甲方）
承租方：______（以下简称乙方）身份证：________________________ 根据甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，为明确双方之间的权利义务关系，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。
一、房屋地址：上月塘一村17幢105号（两室一厅），只限用于普通住房。
二、租赁期限及约定
1、该房屋租赁期暂定为长期租住（至少五年）。自_____年_____月_____日起至甲方有意愿收回为止。五年期满乙方如不再续租此房，则需提前一个季度告知甲方，否则一切损失由乙方承担。
2、房屋由于属于长期租住故租金暂定为：每季_____ 元。按季付款，每季需提前十天付款。另付押金 ____ 元，首付共计______元（.大写： ____仟_____佰_____拾_____元整）房屋要求收回时，必经甲方验收无误后，方可将押金退还乙方，不计利息。
3、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为普通住房使用。
4、租赁期间，甲方如有特殊情况有权收回出租房屋，乙方必如期交还。
三、房屋租住与使用
1、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋。房屋内的水电费、煤气费、电话费，卫生费等一切费用自乙方入住之日起均由乙方负担。不得有拖欠哦！
2、在租赁期内，乙方应妥善管理并注意使用房屋，爱惜屋内所留家具与电器等设备，如属人为损坏需照价赔偿。房屋结构未经甲方同意乙方擅自变更或装修，如有擅改或损失，需负还原及赔偿损失之全责。
3、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。
四、乙方违约的处理规定
在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付已租住总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
(1)未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；
(2)未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；
(3)擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；
(4)拖欠房租和房内一切应交费用累计一个月以上的。
六、本协议一式两份，甲.乙各执一份，签字后即行生效。
七、其他说明：水电数字交房时已由甲乙双方校对。
（入住时的水电数字：电_______，水________。）甲方签字：乙方签字：
联系方式：联系方式：
承租方：______ 以下简称乙方
根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
第一条 甲方将自有的坐落在________________________，建筑面积______平方米，一般装修，厨卫瓷砖，白色墙壁。出租给乙方作起居生活使用。
第二条 租赁期限
租赁期共______个月，甲方从______年__月__日起将出租房屋交付乙方使用， 出租双方有其他原因停止出租的，请提前告知对方，以便减少双方损失。
乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋,没收租房押金：
1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;
2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;
3.拖欠租金或管理费,水电费,有线电视,煤气费,垃圾处理费等____个月或空置____月的。
合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。
第三条 租金、交纳期限和交纳方式
甲乙双方议定月租金____元，交纳方式为上缴租，三个月支付一次，计(3个月)乙方需向甲方支付人们币______元(大写： ________元整)。由乙方在每季度开始前交纳给甲方，先付后用。以后每个______月付款一次，应在付款期末前______天支付。
第六条 乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度。
按时交纳取暖费、水、电气、收视、电话、卫生及物管等费用。乙方的民事纠纷均自行负责。电底数是：电__度。
第七条 甲方收乙方押金________元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金________元。
租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。
甲方(签字盖章)：乙方(签字盖章)：
身份证号码：
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联系电话：
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住址：
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关键词：房屋买卖居间合同；居间报酬请求权；居间纠纷
居间合同与其他劳务合同不同，居间合同的根本特性在于居间报酬请求权的实现取决于居间人是否促成委托方与第三方缔约，然而并不是所有居间人和委托人都清楚这一点，从而导致居间争议的产生。并且，在我国现行立法对居间活动涉及不多的现实状况下，难免会造成司法程序中解决居间纠纷的无法可依状态以及由此带来的不确定性。
一、房屋买卖居间合同的概述
（一）房屋买卖居间合同的定义
房屋居间合同是指，房屋居间人为委托人在房屋转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务，并需要委托人支付一定报酬的合同。通俗来讲，房屋居间合同，也可以称之为房屋中介服务合同，这是由房屋中介提供的一种有偿服务（房屋咨询、给他人提供房屋信息、代理房屋买卖以及房屋价格评估等）活动。
房屋居间合同包括房屋买卖居间合同。房屋买卖居间合同是指居间人在房屋转让、租赁活动中提供信息、咨询或提供代理服务以获得报酬而签订的合同。在房屋买卖居间合同中，居间人履行一般的居间义务，如了解房产行情，发布房屋相关信息，了解房屋使用状况，指导买卖双方签约等。可以明确一点的是，在房屋买卖的过程中，居间人必须忠实居间义务，包括如实报告的义务，尽力提供居间服务的义务以及保守秘密的义务等。
（二）房屋买卖居间合同的法律特征
1.居间合同具有有偿性与双务性
房产买卖居间合同是一种有偿合同，合同中涉及居间人与委托人的相关利益；并由居间人提供居间服务，委托人要向居间人支付居间活动报酬，作为居间人服务的对价。不要报酬促成他人订立合同的行为，不属于居间合同，而是一种服务性活动。居间合同的双务性是指，居间合同一旦成立，合同双方当事人均需承担一定的义务。居间人履行如实报告的义务，委托人则履行与第三方签订合同后向居间人支付报酬的义务。
2.居间合同的主体具有特殊性
如同房地产中介市场对于中介的准入有严格的制度要求一样，房屋买卖居间合同的签订，对合同的主体也有严格的要求。一方面要求签订合同的当事人双方都必须具备签订合同的权利能力和行为能力；另一方面要求签订房地产中介服务合同的服务提供方，必须是房地产中介人，即居间人必须具有在房地产中介市场从事业务的能力。
3.居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的
在房屋买卖居间合同中，合同标的是居间人进行居间合同的结果，居间人通过居间活动获得相关报酬。房屋买卖居间合同的委托人之所以签订合同，是需要居间人为其在房屋租赁、抵押、转让等活动中提供服务，以实现自己房屋实现转让、租赁、抵押等。因此，只有居间人的活动促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系，居间合同才具有现实意义。
二、居间报酬请求权的性质与特征
（一）居间报酬请求权的性质
首先，居间报酬请求权是一种民事请求权，居间人为委托人提供居间服务，目的是为了获取一定的报酬，这也是居间人的权利。居间人对于报酬的请求权，具有相对性与非正式性，即居间人有请求委托人为支付居间人提供居间服务支付一定报酬的权利，也有权受领委托人的报酬给付。
另外，居间报酬请求权属于期待利益。居间报酬请求权得以实现的前提是居间人促成第三方与委托人达成房屋买卖合同，在此合同成立之前，居间人的报酬请求权是不完全的，也是不能实现的。这也就是说，居间人获得报酬在其促成的房屋买卖合同成立之前，只是具有获得报酬的资格，但是这种利益是期待利益，不是既得利益，只有在房产买卖双方达成有效合同后，期待利益才能转化为既得利益。
（二）居间报酬请求权的特征
居间合同具有不确定性以及附条件性的特征。所谓的不确定性，是指居间人是否获得因提供居间服务而得到的报酬，并不取决于居间人本人是否已经充分履行其居间义务，而取决于委托人与第三人之间是否成功交易订立合同；对于后者，并非是居间人主观意识可以决定的，委托人与第三人之间才是重要因素，这从而导致居间人的权利义务实现也具有不确定性。
其次，居间合同的附条件性特征是指，居间人报酬请求权的取得和实现以居间人促成合同成立为基础，促进合同成立同为居间合同的目的。如果居间人没有促成委托人与第三人之间合同成立的事实要件，居间人是没有请求委托人支付报酬的权利的，也无法将请求支付报酬的期待利益转化为一种实在的既得请求权。
三、居间人报酬请求权的行使法定条件
（一）居间合同必须有效合法
居间人报酬请求权必须是建立在居间合同有效合法的基础上的，如果居间合同是无效的或是被撤销的，居间人并不具备报酬请求的权利。并且，根据我国《民法通则》第61条第1款之规定，居间人即使已依无效合同取得报酬，也应予以返还。
（二）委托人与第三人交易之达成
委托人之所以与居间人订立房屋买卖居间合同，目的就是想通过居间人的资源与能力，实现委托人房屋买卖的要求。因此，居间人最重要的任务，就是促使委托人与第三人达成交易。在这个过程中，居间人是就其提供服务的结果而不是服务的供给而享受报酬请求权。只有委托人与第三人达成交易，居间人才有权请求报酬；并且，委托人与第三人订立合同还必须真实合法有效。
（三）居间人需履行对于委托人的法定义务
前文已经陈述过，居间合同具有双务性，居间合同一旦成立，合同双方当事人均需承担一定的义务。就居间人而言，居间人需要承担据实报告的义务，对在其提供居间服务活动的过程中，对其所知的与订约存在影响的事项，都需据实向委托人报告。此外，居间人还应承担对委托人忠实的义务，忠于委托人的利益，诚实讲信用。
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