住房公积金个人住房贷款政策

住房公积金个人住房贷款政策（推荐9篇）

住房公积金个人住房贷款政策 篇1

房金委【２０１０】２号

各县人民政府、九华山管委会、市住建委、市财政局、市银监分局、中国人民银行池州分行、市住房公积金管理中心：

根据省住房和城乡建设厅、省财政厅、中国人民银行合肥中心支行、中国银行业监督管理委员会安徽监管局《转发住房和城乡建设部等四部门关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金【２０１０】２４４号）文件要求，结合我市实际，特制定《池州市关于进一步规范住房公积金个人住房贷款政策的实施意见》。现印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一〇年十二月三十日

关于进一步规范住房公积金个人住房贷款政策的实施意见

为进一步规范住房公积金个人住房贷款政策，更好的为住房公积金借款人提供服务，根据国务院《住房公积金管理条例》、国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）、《住建部等国家四部委关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金【2010】179号）等有关政策规定，结合我市实际，特制定如下贯彻实施意见：

一、住房公积金个人住房贷款条件

１、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

２、住房公积金贷款对象为在本行政区域内连续正常缴交住房公积金满一年以上的职工家庭。在东至、石台、青阳县缴存住房公积金的职工家庭，在池州市内其他城区购买住房，要求申请住房公积金贷款的，夫妻双方必须提供一方在购房所在地的常住户口簿，或者其中一方在购房所在地的工作单位证明。

３、保持缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房政策的连续性和稳定性。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。停止发放套型建筑面积在144平方米以上的个人住房贷款（其中首次申请住房公积金贷款的情况除外）。

４、第二套住房公积金个人住房贷款用途，仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

５、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

二、住房公积金个人住房贷款额度、年限和利率

6、职工夫妇双方建立住房公积金并且连续正常缴存的，贷款最高限额不得超过25万元；职工夫妇其中一方建立住房公积金并连续正常缴存的，贷款最高限额不得超过15万元；贷款年限最长不得超过20年；如职工住房公积金贷款额度不足，可申请商业银行组合贷款。

7、贷款利率执行中国人民银行规定利率。现行年利率为：贷款期限五年以下的3.75%，五年以上的4.3%。还款期内如遇利率调整，除1年期外，于次年1月1日执行新的利率标准。

三、二套房及以上住房认定标准

8、第二套及以上住房认定标准，以“贷款记录”作为认定二套房或多套房的标准,具体信息则

以中国人民银行个人征信系统为准。

9、职工家庭成员个人住房贷款征信记录中有一套住房贷款的，无论该套住房是否出售或贷款是否结清，再次申请贷款购买的住房视为第二套住房。

职工家庭成员个人住房贷款征信记录有两次或两次以上住房贷款的，不论住房是否出售或贷款是否结清，均视为第三套或第三套以上住房，不能再申请住房公积金贷款。

10、职工利用商业性贷款购买的商业用房(例如：门面、写字楼等)，不列入职工申请住房公积金贷款时住房套数的计算。

四、信用不良记录不予发放贷款的执行标准

11、信用不良记录以中国人民银行个人信用信息基础数据库出具的征信报告为准。

12、信用不良记录不予发放贷款的具体执行标准如下：

（1）征信报告中累计有五次以下（含五次）不良信用记录，经调查属实的，由借款人书面报告对其行为做出合理说明，并承诺今后不再发生不良信用行为的，可予以办理住房公积金贷款。

（2）征信报告中累计有五次以上，十次以下（含十次）不良信用记录，经调查属实的，由借款人书面报告对其行为作出正确认识，并承诺今后按期还贷；如再发生拖欠贷款行为，借款人保证主动要求其所在单位从其夫妻双方工资中扣划相应金额冲抵欠还贷款。借款人的书面报告应报请其所在单位审查研究，并由其单位法人代表或主要领导签署明确意见，承诺对于再次发生拖欠贷款的借款职工，由其单位负责按期划扣相应数额的工资偿还欠款；单位研究意见应加盖公章后，方可申请办理住房公积金贷款。

（3）征信报告中累计有十次以上不良信用记录，经调查属实的，原则上不予办理住房公积金贷款。

13、职工夫妇双方均有不良信用记录的，具体计算方法以其中累计次数较多一方为准。

五、市住房公积金管理中心和各住房公积金贷款业务承办银行要采取有效措施，加强住房公积金个人住房贷款的调查、审核、抵押、发放、回收等工作，切实加强贷款风险管理，保障资金安全。

六、本实施意见由市住房公积金管理中心负责解释。在实施过程中，如遇国家住房公积金贷款政策调整，以国家出台的新政策为准。

七、本实施意见自发布之日起施行。

关于调整住房公积金存贷款利率的通知

建金[2011]15号

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：

根据《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发[2011]32号），现就住房公积金存贷款利率调整有关事项通知如下：

一、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。

二、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。

三、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

请各省、自治区住房和城乡建设厅立即将本通知转发相关住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。对利率调整后出现的新情况、新问题要及时处理并报我部。中华人民共和国住房和城乡建设部

住房公积金个人住房贷款政策 篇2

1 我国住房公积金制度面临的挑战

1.1 国企改制使住房公积金来源的增长趋势面临挑战

30年的改革开放,使中国的所有制结构实现了从单一公有制经济到多种所有制经济共同发展的历史性转变。从20世纪90年代初期住房公积金制度建立至今,国有和集体经济在工业总产值所占比重已由80% 左右下降到10% 左右。而城镇国有和集体单位从业人员占全部城镇从业人员的比重也由78%下降到24%。大量非公企业的诞生对住房公积金的归集提出新的挑战。过去公有制一统天下的时候,住房公积金缴存的强制性可以通过上级主管部门和相关政府部门的行政干预得以保证,而今处于强烈预算约束下的私有制企业则对缴存公积金心存抵触。事实上,私营企业和外商投资企业实施住房公积金制度的比例很小。随着国有企业的大量退出及其他所有制企业的大量涌现,如果不能切实提高住房公积金的服务功能和管理水平,则必将导致住房公积金归集的成本加大,覆盖面收缩,一方面难以实现资金来源的长期稳定增长,另一方面也影响到住房公积金制度的保障程度,不利于实现住房保障均等化。

1.2 人口老龄化将导致住房公积金净流出加快

在今后较长一段时期,我国的老龄化将更加严重,特别是城镇人口的老龄化。从住房公积金的流入来看,随着城镇人口年龄结构金字塔底部的收窄,住房公积金缴费人数将会减少,而缴费率又不可能无限制提高,因此住房公积金蓄水池将出现扩容缓慢甚至停滞的现象。从住房公积金的流出来看,由于25-45岁年龄段人群是住房消费的主体,这意味着在缴费人数开始减少之后的若干年,住房需求仍难以降低,而与老龄化进程相伴随的家庭小型化、空巢化将导致家庭户数增加,对成套住房的需求量增长。人口结构和家庭结构的变动趋势决定了未来15年内,住房需求都会相当旺盛,住房公积金贷款规模将持续扩张。同时,随着人口老龄化和城市人口的境外流动,销户性提取也将导致住房公积金的支付压力持续增大。

1.3 城市化率快速提升将加大公积金的资金缺口

我国城镇人口比重1978年为17.9%,到2014年底已升至54.8%,新增城镇人口将形成巨大的住房需求。住房公积金的主要用途除满足缴纳人对商品住房的购房贷款需求外,还可以用于个人房屋的购买、建造、大修、翻修等其他与住房有关的用途,不少地方现在还可以用于租赁住房。同时,缴存者在购买住房时总会选择使用贷款方式,透支未来住房公积金缴存,而不是等待住房公积金储蓄总额达到房价总额的相当比例时才进入市场购买住房,且在购房贷款之后,通常每月缴存的住房公积金用于归还贷款,缴存账户基本处于近似为零的状态。而且,近年来随着住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的推开,住房公积金的资金压力更加凸显出来。

1.4 公积金运作机制存在缺陷

目前我国住房公积金的基本运作模式可以概括为:强制储蓄,低存低贷,封闭运行,保守投资,无资本运营。在运作过程中形成的增值收益,用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。住房公积金这种运作机制从长期看存在资金不足的隐患,对其可持续性构成威胁。首先,强制储蓄与低存低贷虽然是住房公积金互助性和政策性的重要保证,但是由于储蓄者和借款人是不对称的,大量储蓄者低息存款的损失不能通过低息贷款的收益得到弥补,其缴存意愿不强;而有条件贷款购房者则倾向于尽量多用住房公积金贷款,加上住房公积金按月小额缴交,一次大额贷出,还贷时间长达10年甚至30年,资金供应压力很大。其次,住房公积金目前只能在行政区内封闭运行,缺少调剂手段,住房需求旺盛的地区、老龄化突出的地区、城市化水平高的地区极易出现巨额资金缺口;而住房公积金的运用除了发放个人购房贷款之外,主要是用于购买国债或存入银行取得利息,这种保守的投资方式使得公积金面临严重的贬值风险。最后,住房公积金管理中心作为非营利性“事业单位”并无资本金,缺少专业化管理和风险控制措施,更没有纳入金融监管体系,不符合经营存贷款机构的规范要求。

2 我国住房公积金制度面临的改革机遇

2.1 我国城镇住房制度改革进入新阶段

1998年,我国启动了以住房商品化、社会化为目标,以停止实物分房、实行住房分配货币化为主要手段的城镇住房制度改革。同时,我国住房保障制度体系也进入建设阶段,开始全面实施住房公积金制度、经济适用房制度和廉租房制度。由于我国在开始住房市场化改革的同时,伴随着中国快速的城市化进程以及宏观经济的高位平稳增长,伴随着所有制结构和人口、家庭结构的剧烈变化,住房市场的需求迅速扩张,房价大幅上涨,而住房保障制度体系尚未完善,执行不到位,未能跟上住房市场的快速发展,因此住房矛盾日益突出。2007年8月,国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责,此后,我国住房保障制度开始进入加速发展的阶段,以廉租房、经济适用房、公共租赁房为主要形式的住房保障政策框架日趋清晰。国家“十二五”规划则制定了新建3600万套保障房的宏伟目标。但是,要在短期内实现大量的保障房建设目标,资金来源成了最大的难题。中国作为世界第一人口大国,仅靠政府财政补贴根本无法承受住房保障之重,各国的实践经验也表明靠财政输血无法支撑住房保障的持续发展。解决中国的住房保障问题必须将财政和信用手段结合起来,住房公积金作为一种政府支持下的住房金融制度应该能够发挥更大的作用。

2.2 我国住房金融体系亟待完善

住房市场的发展离不开住房金融的支持。发达国家经过几十年的发展,已经形成了较为完善的政策性和商业性住房金融体系,发育成熟的住房金融市场能够满足不同层次住房消费的需要。我国的住房金融起步较晚,住房金融机构体系以商业性住房金融机构为主导,缺乏政策性住房金融机构以及适合中低收入人群住房的金融产品。因此,无论是解决城镇中现有中低收入群体住房困难和支付能力不足问题,还是应对城市化带来的每年近1000万的新增城市人口,都迫切需要建立有效的政策性住房金融体系,以匹配大规模的保障房建设和消费。我国的住房公积金业务虽然具备了政策性住房金融的特征,但由于各地住房公积金管理中心还不是具有合法金融牌照的金融机构,业务职能不完备,尚未很好地发挥向中低收入阶层倾斜的政策性金融功能。而住房公积金多年来积蓄的人力物力和品牌资源,取得的社会认可度和良好的信誉,为其纳入政策性住房金融体系规范发展奠定了基础。 2.3次贷危机的教训为政策性住房金融的发展提供镜鉴

2007年始于美国并蔓延至全球的次贷危机,正是源于商业银行在激烈的市场竞争中不断向风险更大的贷款领域拓展的结果。美国的教训至少应当给我们两个重要启示:一是以商业性为主导的住房金融体系来提供公共住房金融服务,难以解决中低收入家庭住房问题;二是政策性金融机构(以“两房”为代表)的市场化以及与商业性金融的高度融合容易导致风险集中。一个好的住房制度必然是由市场机制和政府干预有机构成而且各负其责的制度,一个稳健的住房体系应当是满足不同收入水平居民住房需求的多层次住房体系,大量没有稳定收入、信用记录欠佳的所谓“次级借款者”应当作为政策性住房金融的服务对象从商业性住房金融体系中隔离出来。与其在危机到来之际不惜以天文数字的政府资金救市,不如尽早明确政府在住房保障体系中应当承担的责任;与其将大量政府资金投入商业性金融机构,不如用于支持中低收入者改善住房。当前,我国正处于快速工业化和城市化阶段,面向中低收入家庭的公共住房建设以及相配套的政策性住房金融体系建设不仅是重大的民生问题,也是防止商业性金融过渡渗透到房地产领域的金融系统安全问题。住房公积金作为我国目前仅有的向中低收入者倾斜的住房金融制度,在分散商业银行房贷风险方面大有可为。

3 我国住房公积金的发展方向:转向政策性住房银行

中国作为一个发展中国家,人口众多、中低收入者多的基本国情,决定了住房保障的实现仅靠政府的财力是远远不够的,必须借助于金融手段的支撑。然而,与快速发展的商业性住宅金融相比,中国却缺少针对中低收入群体的住宅金融服务与制度安排。当前,各地方政府为了完成保障房建设目标,纷纷开辟多种融资渠道,其中许多通过商业性金融机构获取的资金,成本高、期限短,不能与保障性住房的建设运营管理相匹配,而且也会给商业性金融机构带来很大的潜在风险。因此,现阶段我国发展住房保障迫切需要构建政策性住房金融体系。国外关于政策性住房金融的研究和实践表明,在任何一个国家的特定历史发展阶段都可能需要政策性金融发挥作用。但是在最近20多年,政策性住房金融作为许多国家政府为住房融资建立的“专门渠道”,在发展中国家和发达国家都正走向衰落。住房金融中的政府干预并未带来理想的效果,反而造成了巨大的财政负担。于是越来越多的人认为解决住房问题应该发展以市场为基础的住房金融,随着金融自由化的不断发展,政策性住房融资体制必将逐渐与金融市场融为一个整体。历史经验告诉我们,现阶段我国发展政策性住房银行必须考虑两个问题:一是避免政策性住房金融的大规模发展加重财政负担和导致资源配置效率的损失;二是未来随着市场机制的完善和基本住房问题的解决,政策性金融机构的市场化势必会逐步推进。基于上述考虑,结合我国目前住房金融发展的实际情况,在住房公积金的基础上发展政策性住房银行,是比较可行的途径。

3.1 住房公积金是当前政策性住房金融的核心内容

我国的政策性金融体系是在深化金融体制改革的过程中发展壮大的。以1994年3家政策性银行的成立为标志,实现了政策性金融与商业性金融的分离,解决了国有专业银行一身兼二任的问题,从而为专业银行商业化改革铺平了道路。由于政策性银行是从原来的国有专业银行当中分离出来,而此前国内的住房市场尚未形成,住房金融业务微乎其微,因此并没有出现政策性住房银行的条件,与此同时,上海于1991年率先推出的住房公积金制度却因解决了城镇住房改革所需的长期和稳定的住房消费资金来源这一难题而得以推广。随着福利分房体制的终结以及市场化住房体制的确立,房改的大部分政策措施均相继结束使命而退出历史舞台,唯有住房公积金制度一直发挥着重要的政策性住房融资作用,而住房公积金管理中心的政策性和非营利性使之有别于以利润最大化为目的商业银行,可以说是目前我国最接近于政策性住房金融机构的组织形式。

3.2 以住房公积金作为住房银行的主要资金来源,可以避免政府产生过度的财政负担

住房公积金制度起源于新加坡,是一个不同于西方福利国家经验的、具有东方特色的社会保障制度。英国工党首相布莱尔曾经盛赞新加坡中央公积金制度对于经济繁荣、社会纪律责任与福利财政负担降低的贡献。公积金制度实际上是一种强迫国民储蓄的方案,并不依赖政府预算的支出,本质上是一种自给自足的社会福利制度,政府的角色只是在于协助规划制度并管理维持其顺利运行。这一制度不仅降低了政府的财政负担,活化了国家公共资金的运用,而且通过高储蓄率支撑了新加坡经济高速成长,同时发挥了不可忽视的社会稳定与政治安定的作用。中国作为世界第一人口大国,同时又是一个高速增长的庞大新兴经济体,如果以国家税收来大量支付政府的住房保障支出,或者用作政策性住房银行的资金来源,必将导致企业竞争力下降、外资缩减,危害经济发展的基础甚至拖累多年累积的成果。如何在加快推进住房保障体系建设的同时尽量避免牺牲经济增长,防止出现西方福利国家由于福利扩张造成的巨大财政缺口所导致的经济困境,是当前面临的一个重大问题。从新加坡的经验和我国的实践来看,利用住房公积金这一长期巨额稳定的资金来源推进我国住房保障体系建设,不仅可以避免过度依赖财税政策的社会福利扩张拖垮经济发展,而且使国家公共资金可以投入到最具经济价值的领域。

3.3 借助市场化运作和专业化管理,提高住房公积金管理和使用效率

住房公积金作为政府政策引导下的互助型住房资金,来源于强制的个人储蓄,而非政府出资,这一特点决定了其管理必须以维护广大储户利益为目标。长期以来,住房公积金管理中心“事业单位”的机构定性使其偏重于行政管理,注重资金的归集,而住房公积金保值、增值及提高运用效率的重要课题却一直被忽略,由通货膨胀导致的存款贬值已经严重影响了住房公积金的吸引力和生命力。因此,将现有的住房公积金管理中心改造为政策性住房银行,按照“政策性导向、金融式放大、市场化运作、专业化管理”的经营原则,实现本息回流、资金安全和有所收益,同时规范管理,提高服务水平,才能保证广大缴存人利益,并吸引更多的非公企业、灵活就业者等群体参与住房互助储蓄并从中受益。

事实上,近年来随着资金归集与运用规模的不断增大,越来越多的住房公积金管理中心从“大委托模式”转变为“直管模式”,从“后台”走到了“前台”,在资金的归集、贷前的审查、贷后管理、会计核算、信息档案、电子化操作和内部控制等方面改善了金融服务,提升了管理水平,为住房公积金管理体制从“行政化”管理向“企业化”“金融化”的改革奠定了基础。如果能够改造成为政策性住房银行,将进一步克服现行管理体制中机构定位不清、管理行政化、金融监管缺位、配贷机制不公、长期融资机制不健全、政策目标、扶持对象不明、增值收益使用不当等弊端。并通过金融产品创新,开辟灵活多样的储蓄产品(如采取多种利率、储蓄奖励和住房储蓄税收减免、资产证券化等),扩大住房公积金的资源来源,真正为住房保障提供长期巨额的低成本资金支持。

3.4 住房公积金可以顺利纳入金融监管体系,有利于宏观金融稳定

论山西焦煤住房公积金个人贷款 篇3

关键词：住房公积金；贷款

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1000-8136(2009)23-0058-02

公积金制度最早是在1955年由新加坡提出并建立，是一项具有住房、医疗、投资等社会保障职能的社会保障制度。

我国的住房公积金制度是在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上建立起来的，是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，是一项单一性制度。住房公积金制度的参加者是城镇在职职工，住房公积金的用途也仅限于住房消费。

山西焦煤集团公司所属西山、汾西、霍州等子分公司根据原中国统配煤矿总公司《关于实行职工建房互助金办法的通知》，于1993年先后建立了互助金制度，实质就是住房公积金的前身，其参加职工的范围、计提原则和方法，基本与现执行的住房公积金制度相一致。1995年各子分公司先后停止执行建房互助金制度，开始推行住房公积金制度。2006年1月山西焦煤集团公司对住房公积金的管理予以了统一和规范。

住房公积金个人贷款是指住房公积金中心运用归集的住房公积金，委托商业银行向正常缴存住房公积金的购房人发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。也就是说，住房公积金贷款的操作由住房公积金中心委托的商业银行办理，住房公积金中心或住房公积金中心委托的管理部负责贷款对象、额度、期限的审批。

当前，改善住房条件日益成为广大市民主要的消费需求，住房信贷市场呈现出供需两旺、倍数增长的态势。在这种情况下，个人住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，就突显出其重要性来。下面就住房公积金个人贷款的作用、贷款特点、贷款风险及防范等几方面略谈一下个人看法。

1住房公积金个人贷款的作用

住房公积金贷款对职工的作用主要体现在以下3个方面：①对缴存住房公积金的职工提供了一种通过住房公积金贷款融资取得住房的渠道；②由于住房公积金贷款利率较低，因此职工的还款负担相应也较低，提高了职工购房的支付能力；③办理住房公积金贷款费用成本要远远低于商业银行的费用成本。

2住房公积金个人贷款的特点

2.1贷款对象特殊

山西焦煤住房公积金个人贷款的对象，必须是山西焦煤集团公司具有完全民事行为能力并按规定缴存住房公积金的职工，是购房合同约定的所购住房的产权人。

2.2贷款用途专一

个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

2.3贷款数量较大

对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

2.4贷款期限较长

个人住房贷款多数为中长期贷款。

3住房公积金个人贷款风险

3.1制度风险

它是指由个人住房公积金相关制度因素而引起的贷款风险。制度风险主要来源于住房公积金的委托运作模式。2000年4月，国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理中心(以下简称中心)不能办理金融业务，应当委托住房公积金管理委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务。由于这项贷款的委托方与受托方是两个不同的利益主体，特别是商业银行是以利润最大化为目标的经济实体，虽然签定了委托合同，仍难以解决各自因不同利益趋势，而在运作过程中产生的利益冲突。

3.2政策风险

它是指由于住房公积金政策的特殊性及相关政策变动而形成的贷款风险。①住房公积金政策性特征决定了个人住房贷款服务对象主要是广大的中低收入者，其中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力不强，影响了贷款的安全性。②公积金个人住房贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“强制储蓄、低进低出”的政策性住房资金，在发放个人住房贷款时实行“低存低贷”政策，符合我国的现实国情，也有力地推进了住房公积金制度的发展。但是，由于公积金个人住房贷款的期限长，因此容易产生市场风险。住房公积金业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险的机制，更加剧了其风险性。

3.3信用风险

它主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。①主观原因造成的风险。由于公积金贷款利率低，罚息也低，不能够引起借款人足够的重视，因此存在拖欠贷款，造成不良资产产生的现象。②客观原因造成的风险。由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等，从而无法偿还贷款，社会原因主要是由于机构改革、人员分流、企业亏损、破产等导致借款人、保证人失业、下岗、收入下降和无收入来源，从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因还是社会原因都不可预料，也将直接影响借款人的还贷能力。

4住房公积金个人贷款风险的防范

4.1逐步建立个人信用库

由于公积金个人贷款期限长，不确定因素多，一笔贷款的发放是否成功，起决定作用还是借款人的信用状况。联合银行、税务、社保、房地产等部门，利用计算机网络技术，建立个人信用系统，实现资源共享。建立科学的指标分类体系，为个人住房贷款评审提供科学依据。

4.2建立、健全个贷风险管理制度，并严格执行，落实到位

由于个贷业务频率高、数额大、时间长，为了有效地防止风险，应建立健全各项风险管理制度。制定具体的操作规程和实施细则，以规范个贷的发放、管理、控制、回收程序。其次，加强日常的个贷业务管理，提高办事人员的自律意识和责任意识。主要是建立完善的审核机制、内控机制，加强个贷合帐及档案资料的登录和收集，实现规范化、制度化、科学化管理。加强贷后管理和催收。加大清收力度。

住房公积金个人贷款息的审批原则4句话：正常缴存、购房属实、落实担保、保证还款。具体来讲，“正常缴存”是指职工及所在单位按月足额缴存住房公积金；“购房属实”是指不得隐瞒、伪造购房行为；“落实担保”是指职工申请住房公积金个人贷款必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，由担保人承担偿还本息的连带责任；“还款有保证”是指借款人家庭有可靠的收入来源，能保证在贷款期限内按月偿还本息，而不致影响家庭基本生活。

4.3加强对受托银行的监督，使受托银行切实负起责任。避免在贷款发放过程中产生潜在风险

“中心”应严格按照《委托协议》监督受托银行按规定履行其应尽义务，做好贷款发放和贷款本息回收工作。

4.4加强对信贷人员的管理

提高信贷人员的责任意识、风险防范意识和识别真伪的能力，加强软硬件设施建设，使之有充足的物质保障。

4.5法律保障

“中心”应有自己的法律顾问，至少应做到涉及法律方面的问题有法律方面的人士予以把关，使“中心”所做的每一个法律文书均严谨、具有法律效力。

4.6严格相关财务管理办法规定，提取风险准备金。核销坏、死账

财政部发布的《住房公积金财务管理办法》(财综字[1999]59号，第五章第二十四条：住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60％，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅(局)确定。第二十五条：住房公积金呆账贷款，由公积金中心提供详实资料，经本级财政部门审核，报省、自治区、直辖市财政厅(局)批准核销。具体核销办法按财政部规定执行。《财政部关于住房公积金财务管理补充规定的通知》中规定：建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60％核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1％核定，从住房公积金增值收益中分配。

4.7加强与有关部门合作

与房地产管理部门的合作，建立商品房销售备案登记和抵押登记查询制度；与受托银行、房地产管理部门、公证部门、法院各部门密切配合，使恶意逃债者无空可钻。

住房公积金个人住房贷款政策 篇4

根据第十届全国人大常委会第十八次会议通过修订个人所得税法的决定，国务院于2005年12月19日相应修订了《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（以下简称《实施条例》），明确了单位为个人缴付和个人缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金（“三费一金”）从个人收入中扣除，不缴纳个人所得税。根据国务院的上述修订内容，财政部、国家税务总局联合下发了《关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》（以下简称《通知》），根据《通知》精神，单位为个人缴付和个人缴付的住房公积金从个人收入中扣除，不缴纳个人所得税。《通知》同时规定，住房公积金缴存标准高于《通知》规定标准的，其超标准部分要计征个人所得税；地方擅自对超标准的住房公积金免税的，财政、税务机关应坚决予以纠正。这与依法治税原则和个人所得税调节收入分配的职能是一致的。

此前，由于个人住房公积金账户可以有条件取款，且《住房公积金管理条例》只规定了单位和个人缴纳住房公积金的下限，上不封顶，导致不同地区、行业、企业住房公积金缴存情况差距较大，经济落后地区、效益不好的企业甚至经常拖欠职工的住房公积金，一些效益较好的单位利用公积金免税的政策，有意将一些应税福利打入“住房公积金”账户逃税。《通知》对住房公积金个人所得税政策作出规范，一是有利于调节收入分配。对于超标准缴存公积金的发达地区、效益好的垄断行业以及相对较高收入的群体应适当予以税收调节，充分发挥个人所得税的职能作用。二是有利于规范税收政策。对于各地擅自将各类补贴、津贴纳入住房公积金账户，进行逃税的违规行为进行限制，增强税法刚性。三是有利于各项政策的协调统一。《通知》按照建设部、财政部、中国人民银行建金管[2005]5号文件缴存住房公积金的标准规定税收政策，使住房公积金的税收政策与公积金主管部门有关规定一致，保证了各项相关政策的统筹协调。

根据建设部、财政部、中国人民银行下发的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）的有关规定，设区城市（主要指地级市）单位和职工缴存比例最低不低于5%，最高不高于12%（合计缴存比例为10%至24%），缴存基数仍为职工本人上一月平均工资，同时，对高收入行业及个人缴存基数限制为不超过当地职工社会平均工资的2至3倍。

住房公积金个人住房贷款指南 篇5

住房公积金个人住房贷款指南

受理部门：中山市住房公积金管理中心资金使用科

咨询电话：88363***

2010年4月修订

一、贷款对象

本市行政区域内的住房公积金缴存人。

二、贷款条件

1、借款人信用良好，家庭收入稳定，有偿还贷款本息能力；

2、连续正常缴存住房公积金半年或以上；

3、公积金个人账户最少有半年正常汇缴的余额；

4、当前个人账户状态为正常；

5、曾支取或停缴公积金超过半年的，须按管理中心核定的标准连续正常缴存公积金半年以上；

6、前笔公积金贷款结清后须再继续正常缴存公积金半年以上。

三、贷款额度

1、每一住房公积金缴存人每次住房贷款最高额度现定为35万元。多名公积金缴存人共同购买一套住房而同时申请公积金贷款的，可累加各自的可贷额度，购买单套住房最高可申请90万元。车库车位贷款最高可申请7.5万元（借款人必须在拟购车库车位所在的小区内购有自住住房）；

2、别墅、联排别墅、单家独户式住宅不接受公积金住房贷款申请；现房（已取得房地产权证的房产）楼龄超过20年的不接受公积金住房贷款申请；

3、月还本息额度不超过申请人收入（收入的核定按申请人缴存住房公积金时所报工资基数为依据）的50%；

4、最高贷款度、首付比例及贷款年限由中山市住房公积金管理委员会制定，并随国家政策调整而调整。

四、贷款期限

1、最长为30年，其中现房（车库车位）贷款、自建房贷款的贷款期限最长为20年，并随现房楼龄的增加而减少；

2、贷款年限至申请人法定退休年龄后5年，即男满65周岁，女满60周岁。

五、贷款类型

1、纯公积金贷款；

2、组合贷款，即公积金贷款与银行商业住房贷款组合。

六、贷款品种

1、预售房（车库车位）贷款；

2、现房（车库车位）贷款；

3、自建房贷款。

七、贷款利率

按中国人民银行规定的现行住房公积金个人贷款利率执行，并随国家利率调整而调整。

目前5年以内（含5年）年利率为3.33%，5年以上年利率为3.87%。

八、业务承办银行

贷款业务委托中国建设银行中山分行，中国工商银行中山分行，中国农业银行中山分行，中国银行中山分行，中国交通银行中山分行，中国中信银行中山支行承办。

九、违约处罚方法

1、逾期还款罚息按人民银行公布的最高罚息利率计算；

2、申请了公积金贷款后停缴公积金，从停缴次月起按同期银行商业性住房贷款利率计收利息；

3、拖欠贷款本息，通过法律程序追收。

十、贷款办理流程

1、预售房、车库车位：可直接向发展商申请，由发展商联系市住房公积金管理中心委托的承办律师代办相关手续；

2、现房、车库车位：要在房产交易过户前，携出售人名下的房产证、土地证（须国有出让用地）正本及复印件到市住房公积金管理中心登记申请（如购买已出房产证的车库车位的，还须提供在车库车位所在小区已购置住房的证明，即相关房地产权属证或已备案商品房购销合同），申请受理后由管理中心交委托评估机构和律师所办理相关手续；

3、自建房：完成报建手续后，携建房用地土地证（须国有出让住宅用地）、规划管理部门的报建批准书（报建批准必须为住宅）正本及复印件、申请人名下另一物业的房产证、土地证（须国有出让用地）正本及复印件到管理中心登记申请，申请受理后由管理中心委托评估机构和律师所办理相关手续。

住房公积金个人住房贷款政策 篇6

2011-11-14 22:21:41

第一章 总则

第一条为逐步改善云南省城镇居民住房条件，提高城镇居民的购房能力，根据《住房公积金 管理条例》、《 贷款通则》、《 担保法》、《 合同法》 和《个人住房贷款管理办法》等法律、法规，结合云 南省的实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于云南省州、市住房公积金管理中心（以下简称中心）。

第三条 个人住房公积金贷款是指中心用其管理的住房公积金按规定委托银行向住房公积金缴存 职工个人发放的用于解决自住住房的一种政策性住房贷款。

第四条 各地中心只能委托经住房公积金管理 委员会确定并与中心签订委托协议的银行（以下简称受托银行）发放住房公积金个人住房贷款。中心与银行只能签订手续委托，不能签订责任委托。

第五条 中心应以提高住房公积金使用效率、改善职工居住条件为目的，以服务住房公积金缴存 人为宗旨，实施住房公积金个人住房贷款。

第六条 中心应强化资金安全意识，有效防范贷款风险，确保住房公积金个人住房贷款的安全。

第二章 贷款的对象和条件

第七条 贷款对象是按《条例》 规定建立住房公积金制度的单位职工。

第八条 借款人向中心申请住房公积金个人贷款应具备以下条件：

（一）申请贷款的用途必须是购买、建造、翻建、大修自住住房或偿还个人购、建住房贷款；

（二）借款人具有完全民事行为能力；

（三）在所工作的城市中心连续按月缴存住房公积金12个月以上；

（四）购买住房并已订立有效的购房合同及付清了不低于20 ％的首付款；或持有自建、翻建、大修自住住房的批准文件及工程施工合同，并已完成 建设投资20 ％以上；

（五）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（六）同意用所购、建的住房及其他价值相当的住房作为贷款的抵押或提供符合本办法规定的其 他合法、有效的保证方式进行担保。

第三章 贷款额度和贷款期限

第九条 各地住房公积金管理委员会可根据住房公积金的归集量、贷款需求量及房价等因素确定 贷款的最高限额，但最高不得超过30 万元人民币。贷款不高于房价款总额的80 ％；不高于按照借款人（含其配偶，下同）有效工作时间内合理的月还款额计算的贷款额，计算公式为：贷款额＝借款人家庭月收入×合理还债比例 × 有效工作时间（月），合理还债比例为20 ％—40 ％，具体比例由各州、市住房公积金管理委员会确定。根据以上不同的方式计算贷款额度后，应以最低的额度作为借款人的贷款限额。

第十条 住房公积金的贷款年限应根据借款人的职业稳定情况和有效工作年限合理确定，但最长 不得超过30 年。

第四章 贷款的利率

第十一条 住房公积金贷款利率按照中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见 后，报国务院批准的利率执行。

第十二条 住房公积金贷款期限在一年以内（含一年）的，遇法定利率调整，按贷款约定利率执行，不分段计息；贷款期限在一年以上的，遇法 定利率调整时，于次年1月1日开始，按照相应利率档次执行新的利率标准。

第五章 贷款的程序

第十三条 符合条件的借款人向中心直接申请 住房公积金个人住房贷款。

第十四条 借款人申请住房公积金贷款应填写《贷款申请表》，并按要求提供以下资料：

（一）借款人、配偶及其他相关权利人的有效身份证明、婚姻关系证明；

（二）购房合同或自建、翻建、大修自住住房的批准文件或证明文件；

（三）借款人、配偶及其他共同还款人的收入证明。借款人及其配偶缴存住房公积金的工资基数 按《条例》要求确定的，借款人可不提供收入证明，中心直接以借款人及其配偶缴存住房公积金的工资作为收入依据核定贷款；

（四）有效的购房首付款证明；

（五）借款人及共有人出具的同意以购买、自建的住房作抵押的书面承诺；以其它资产或权利作 抵、质押的，应提供抵、质押物的权属证明；采取 其他担保方式的，应提供保证人资信证明及保证人 同意担保的承诺书。

第十五条 中心应在接受借款人申请后的15个工作日内完成贷款审核，做出准予贷款的决定，或 调整贷款的建议，或不予贷款的决定。

第十六条中心审核批准借款人的贷款申请后，向受托银行下达贷款委托书，由受托银行（或 者受托银行与中心共同）与借款人签订借 款合同、抵（质）押或其他保证合同。抵押物必须办妥抵押 登记手续，质押物必须办妥保全手续。中心不得单 独与借款人签订借款合同及抵（质）押担保合同或 其他保证合同。

第十七条 借款合同生效后，受托银行按合同 约定的时间，用转帐方式将贷款资金划转到售房单 位或售房者个人在银行开立的帐户。用于自建、翻 建、大修自住住房的，由受托银行按建设进度分期 将贷款资金划转到借款人在银行开立的帐户。

第六章 贷款控制及组合贷款

第十八条 每户家庭购买一套自住住房原则上只能享受一次贷款，在上次贷款未还清前，不能发 生新的贷款。如归集资金不能满足贷款需求时，应优先满足首次借款人的贷款需求，并根据缴存住房 公积金的时间长短实行轮候制或实行组合贷款。

第十九条 组合贷款是借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房的价款时，借款人既申 请住房公积金贷款，同时又向受托银行申请自营性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中的住房公积金贷款由中心审批；自营性个人住房贷款由受托银行审批。两种贷款期限必须一 致，以贷款所购住房作为共同的抵押物。

第二十条 组合贷款应体现风险共担，利益分享，住房公积金贷款保证优先的原则，借款人按比 例偿还贷款本息。处置抵押物时，原则上按借款比例偿还贷款本息，也可协商优先偿还住房公积金贷 款。

第七章 贷款种类

第二十一条 中心应根据国家有关规定委托银行发放个人住房抵押贷款、质押贷款。根据住房公 积金管理使用的特性，各地应积极开展住房公积金互保贷款。

第二十二条 住房公积金个人住房抵押贷款是 中心以借款人的房产作为抵押物而委托银行发放的 贷款。

（一）对抵押物的规定：、以所购新房作为贷款抵押物的，购房合同价款可以作为抵押物价值，贷款抵押率不得超过抵押物价值的80 ％；用旧房作为抵押物的，其价值须 由经中心认可的有资质的房地产评估机构进行评估 并出具评估报告，评估费用由借款人承担，贷款抵 押率不得超过评估价值的70 ％。、借款人以共有房产作为抵押的，须征得其他共有人的书面同意，抵押物价值以抵押人所有的 份额为限。、借款人可根据需要自愿购买抵押物保险和抵押合同公证。

（二）在签订借款合同的同时，借款人须与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订抵押合 同，也可以直接在借款合同中明确抵押权益。抵押合同自签订之日生效，至借款人还清全部贷款本息 终止。

（三）以所购房屋作为抵押物的，在抵押物未取得其所有权证并办理他项权利登记前，应该采取以下阶段性的保证方式：、购买预售商品房和现房的，中心应充分调查，与开发商签订按揭合作协议，由开发商提供阶 段性连带责任保证，并按规定交纳10－30 ％的保证 金，并承诺在规定的期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权利证书等手续。、购买他人现房（即二手房）的，应由借款人办妥抵（质）押物的房屋所有权证书和他项权利 证书等手续后发放贷款；也可由经中心认定有资质的房产中介机构提供阶段性担保，并承诺在规定的 期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权 利证书等手续后发放贷款。、自建、翻建、大修自住房的，应由借款人提供抵押物并办理登记或提供质押物后方能贷款。第二十三条 住房公积金个人质押贷款是中心以借款人或第三人提供的有价证券作为质押物而委托银行发放的贷款。可作为质押物的有价证券包括：国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等。质押贷款率不得超过质押有价证券面值的80 ％。在签订贷款合同的同时，借款人须与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订质押合同，也可以直接在贷款合同中明确质押权益。质押合同自签订之日生效，至借款人还清全部贷款本息终止。

第二十四条 住房公积金互保贷款是以正常缴存住房公积金的其他数名职工的住房公积金缴存余额加贷款期内的预期缴存额作为还款保证所发放的贷款。企业职工预期住房公积金缴存余额原则上不 能作为互保贷款还款保证。

住房公积金互保贷款数额不得超过保证职工的住房公积金缴存余额与贷款期内的预期缴存额的70 ％之和。为借款职工提供住房还款保证的职工必须在借款人签订借款合同时亲自到场与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订住房公积金还款互保合同。自合同签订后至借款人还清贷款之前，互保职工不得提取、转移其个人帐户内的住房公积金，也不得再为其他职工提供还款担保。

第二十五条 各地根据本办法的规定推出各类住房公积金个人贷款，应与保险公司联合开办贷款 人意外伤害还款保险。

第八章 贷款的偿还

第二十六条 借款人应按借款合同约定的方式 按期偿还贷款。

（一）贷款期限在一 年以内（含一年）的，实行到期一 次还本按季付息或实行到期一次还本付息，利随本清。

（二）贷款期限在一年以上的，按月归还贷款本息。具体可分为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法：即贷款期内每月以相等的额 度平均偿还贷款本息。

等额本金还款法：即贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

第二十七条 借款人可以全部或部分提前归还贷款本息。提前还贷时，事先向受托银行（或中 心）提出书面申请。提前还贷后，根据合同约定的期限、利率和贷款余额按实际占用天数计收利息，已计收的利息不作调整。

第二十八条 借款人未能按还款计划归还贷款本息的，自到还款日的次日起，即为逾期贷款。受 托银行和中心对逾期贷款本息及时进行催收，并按照中国人民银行有关逾期贷款罚息的规定计收罚息

第二十九条 借款人连续3 个月或累计6 个月 未归还逾期贷款本息的，自到期限次日起，即为呆 滞

贷款。中心对呆滞贷款应及时发出《要求限期一次全部偿还贷款的通知》，要求借款人限期归还全 部债务，保证人履行保证责任。

实行互保贷款的，中心有权从借款人和保证人住房公积金帐户中强制扣收住房公积金用于归还借 款人所欠债务，将所扣金额书面通知借款人和保证人并对外进行公告。

第三十条 借款人、保证人未能在要求的时限内归还全部债务的，中心应按合同约定直接扣抵借 款人及其共有人的住房公积金或处置抵（质）押 物。如处置抵押物受阻，应及时开展司法诉讼，向 有管辖权的法院起诉，请求法院判令拍卖、处置抵（质）押物以抵偿全部债务。如拍卖、处置抵（质）押物所得价款不能偿还全部债务，中心依据国家有 关法律、法规继续追偿。

第九章 合同的变更和终止

第三十一条 借款合同需要变更的，必须经中心、银行和借款人三方协商同意，变更《借款合同》 的有关条款如涉及保证人、出质人、抵（质）押物共有人的，应由有关当事人出具同意变更的书面证明。第三十二条 借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、受益人或监护人继续 履行《借款合同》。

第三十三条 保证人失去担保资格或能力时，借款人必须提供新的保证人，重新签订保证合同或 补充协议。

第三十四条由于不可抗力或因国家建设需要，将已设定抵押的房屋纳入拆迁范围的，借款人 应及时通知中心或受托银行，并用拆迁补偿金归还住房公积金贷款本息或用其他房产作为抵押，重新 签订抵押合同或补充协议。

第三十五条 借款人在借款期内出售用贷款所购且设定为抵押物的住房，需经中心和受托银行同 意，收回的售房款，首先用于归还贷款本息。

第十章 附 则

第三十六条 各州、市住房公积金管理委员会根据本办法的规定制定实施细则，报省建设行政主 管部门备案。

第三十七条 本办法未尽事宜，按照国家有关法律法规和相关办法执行。

第三十八条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。

住房公积金政策的全过程管理 篇7

一、住房公积金政策需要全过程管理

住房公积金政策具备三重属性:从国家规定来看, 住房公积金政策属于规范性文件范畴;从政策理论来看, 住房公积金政策属于公共政策;从中心的性质和运作特点来看, 住房公积金政策是住房公积金决策部门生产的“产品”。住房公积金政策无论是作为规范性文件、公共政策, 还是作为产品, 都需要建立一套全过程的管理机制, 以实现持续改进, 不断满足政策对象的需求和管理需要。

对于规范性文件的管理要求, 国家及天津市最主要的规定体现在2004年至2010年先后发布的五个文件中, 按时间顺序为:国务院《全面推进依法行政实施纲要》 (国发[2004]10号) 、天津市政府《关于全面推进依法行政的实施意见》 (津政发[2004]93号) 、《天津市行政规范性文件管理规定》 (天津市人民政府令第125号) 、《国务院关于加强法治政府建设的意见》 (国发[2010]33号) 、天津市政府《关于加强法治政府建设的实施意见》 (津政发[2010]57号) 。

当我们研读这些文件后便体会到, 国家及天津市政府十分重视规范性文件制定过程中的论证和政策实施后的评估。同时也明了, 规范性文件的管理要经过以下程序:起草和论证——合法性审核——决定——公布——解释——备案——清理与评估——修改与废止。但是我们也看出, 上述文件主要规范了规范性文件的管理, 没有设计完整的政策过程, 未建立明确的政策持续改进体系, 还不足以直接用于住房公积金政策管理的具体工作。

公共政策理论对政策的过程更看重全过程管理和持续的完善, 相较于国家和天津市现有规定, 其最大不同在于增加了“议程设置 (界定问题并提出决策目标) ”的环节, 明确了什么情况下现实中的问题能进入政策制定程序。

住房公积金政策是住房公积金管理委员会推出的产品, 产品最重要的目的就是客户满意, 并根据客户需要进行持续改进, 参考产品质量管理相关理论和经验, 产品质量管理的最核心思想和目标, 就是实现产品的持续改进。目前, 住房公积金政策的管理基本停留在制定、执行政策阶段, 没有体现“持续改进”的理念, 也没有对政策持续改进设定周严的规定和鼓励措施, 可以说处于产品质量管理的初级阶段。

参考质量管理理论, 住房公积金政策要不断满足单位、职工需求和风险管理等需要, 应该建立一种机制, 发动全部住房公积金管理人员、缴存单位和职工以及其他相关人群通过多种形式参与, 提出需求或建议, 推进政策的持续改进。

二、住房公积金政策管理存在的问题及解决方案

从目前住房公积金政策制定和执行过程来看, 各城市住房公积金政策管理在不断规范, 但从政策的全过程管理角度看, 存在明显不足。本文将从四方面阐述并提出相应的解决方案。

(一) 缺乏明确的政策发起条件

从公共政策理论来看, 无论是政策创新, 还是现有政策的完善, 需要某个待解决问题的出现, 作为政策议题纳入政策考虑范围, 从而发起政策制定程序;从质量管理角度来看, 政策持续改进的原动力必须是全员参与“找问题”, 然后将解决问题列入工作计划。目前, 住房公积金政策存在政策发起条件不明确, 即在什么情况下应提出议题、如何提出政策议题、应提出政策议题而不提出政策议题有没有考核等问题均没有明确规定。住房公积金政策的制定虽然也在很大程度上基于单位、职工反映的问题, 有“全员参与找问题”和“政策发起”的雏形, 但没有形成长效、系统的问题反映渠道和处理标准, 主要靠政策制定部门的自觉性调查发现问题, 或是等上位政策变动、领导指示再发起政策, 减缓了政策反应速度。

1. 如何发现政策需要解决的问题

根据住房公积金管理的特点, 发现以下情况或问题, 应该提出政策议题: (1) 上位政策变动。 (2) 市场形势变化。 (3) 风险预警。 (4) 内外部意见建议, 包括住房公积金管理人员、缴存单位和职工、人大和政协、政策评估等途径。 (5) 专题调研成果。 (6) 某类问题比较突出、亟待解决。

2. 确保出现的问题都得到及时处理和反馈

问题出现后, 应对问题的处理设定操作标准, 确保出现的问题都得到及时处理, 保证政策反应速度, 同时借鉴《国务院关于加强法治政府建设的意见》关于“意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布”的做法, 将问题处理情况反馈给问题提供人。

具体来说, 政策制定部门应对问题进行分析并在一定时限内处理, 处理步骤包括: (1) 分析问题的原因, 初步估计存在的风险和影响。 (2) 在现行政策范围内能否解决问题, 可以通过操作解决的, 转具体执行部门解决。 (3) 需要完善或创新政策的, 提出政策初步思路;不需要完善或创新政策的, 说明理由。 (4) 将问题的处理结果反馈给问题提供人, 定期公布收到问题的情况及处理结果, 一方面可以作为对政策议题处理情况的监督;另一方面确保各种渠道反映的问题得到100%反馈, 提高“全员”发现问题的积极性, 为政策持续改进提供源源不断的动力。

(二) 缺乏明确的政策方案论证要求

政策发起后, 文件起草前, 应该形成详尽的政策方案, 对政策的核心内容、要实现的目的、预计效果、操作性和风险等进行充分论证, 只有经论证的政策方案才可以进入政策制定程序, 避免政策议题随意进入政策制定程序, 减少行政资源的浪费。目前, 在实际工作中由住房公积金政策制定部门自发论证, 在形式上一般体现为《关于××政策的说明》的一部分内容。由于缺乏独立的政策方案论证环节, 议题直接进入政策制定程序后, 部分内容可能缺乏充分的论证, 导致在操作性、风险控制等方面出现问题的几率增大。

政策方案是对需解决问题出台政策的论证, 是政策管理的核心环节, 只有对政策方案进行了充分论证, 才能提炼出更精练、可操作、防范风险的政策文件。政策方案应包括以下内容。

1. 问题说明

明确问题的原因、涉及的单位或职工群体特点和数量, 问题的严重性和解决的迫切性。

2. 现有政策综述

明确对问题是否已有现有政策, 分析现有政策的缺陷。

3. 经验分析

介绍其他城市、行业、领域对相同或类似问题的处理方法。

4. 政策条款论证

(1) 核心条款及依据——明确政策主要条款内容及相应的政策依据、参考资料、所借鉴的经验以及其他理由。 (2) 合法性——不违反上位政策规定。 (3) 合理性 (成本与效益分析) ——主要论证政策制定和实施所需人力物力等, 对比政策受益面大小、受益程度或所解决问题的重要性、普遍性、迫切性, 能在多大程度上解决问题等, 判断政策的必要性。 (4) 协调性——与相同层级的其他住房公积金政策不存在相互矛盾和不利影响。 (5) 操作性——政策配套的要件、流程和信息系统可行、可控。 (6) 风险预测——对政策实施后在业务操作、系统运行、资金流动性等方面的风险进行预测、评估, 提出风险控制措施。对部分风险无法控制仍坚持推出政策的, 应说明理由。

5. 量化分析

在现状分析、风险预测、效果预测等方面涉及可量化指标的, 应利用数据进行分析。

6. 方案择优

原则上应提出两种以上备选政策方案, 并提出最优方案建议, 说明选择该方案的理由。

(三) 政策执行中重操作轻解释

政策解释包括对政策条款的含义、依据、目的等内容的说明。政策一般以高度概括的文字拟写, 但实际情况千差万别, 加上住房公积金与银行存款等其他个人资金相比存在很多的特殊性, 缴存职工并不容易理解, 因此政策解释工作十分重要。目前, 很多城市在政策实施后没有统一政策解释的环节, 实际工作中不同部门、不同人员对政策的理解不一, 对外解释口径也不尽相同, 单位、职工在一些问题上无所适从。一般来说, 政策制定部门、操作流程设计部门对政策的理解比较统一, 与职工直接接触最多的前台人员往往只知道具体业务如何操作, 对政策规定的理解不重视, 导致以下问题:其一, 缴存职工询问政策或操作原因, 经办人员只告知这是文件规定的情况, 这种解释方式不利于说服职工, 可能引发职工的不满情绪;其二, 出现稍微复杂的情况, 不能举一反三, 遇到和政策字面规定不一致的情况就不予办理或留件处理、请示领导, 降低业务办理效率。

政策制定部门应会同操作流程设计部门在政策实施前拟订条款说明, 对政策主要条款注明制定依据或理由, 描述政策的含义、可能包含的特殊情况等, 一方面作为住房公积金业务前台人员的培训教材, 另一方面统一对单位、职工的解释口径。

(四) 政策终结程序不明确

从现有的文件来看, 政策废止的条件规定比较明确, 但没有对政策废止的发起部门、操作流程、时限提出明确要求, 对需要废止或重新公布的政策由政策制定部门自觉发起, 缺乏有效管理。

按照《天津市行政规范性文件管理规定》, 行政规范性文件有效期限届满, 确有必要继续实施的, 起草单位应当在有效期限届满前6个月, 对行政规范性文件的实施情况进行评估、论证, 形成新的送审稿, 由制定机关重新公布。根据上述规定, 考虑到住房公积金政策的制定周期, 应由政策制定部门在有效期届满前6个月形成评估报告, 提出废止、修改或重新公布的的建议, 并提交住房公积金管理委员会审议。

三、住房公积金政策管理全过程设计

(一) 住房公积金政策的管理环节

本文认为, 住房公积金政策过程可以设计九个环节为基础的管理循环, 包括:政策发起 (议题的提出) 、政策方案的拟写及论证、政策立项、政策文本及说明的起草、政策的合法性审查、政策的审议、政策的发布及执行、政策评估、政策改进或终止。

(二) 住房公积金政策管理各环节的基本运行方式

环节1:议题的提出和处理

住房公积金管理部门应利用以下方式发现需要政策解决的问题: (1) 定期分析外部政策变动情况、房地产金融市场情况, 发现是否存在上位政策变动、市场形势变动等情况引发的问题, 需要调整政策或发起新的政策。 (2) 定期出具风险评估报告, 发现现行政策下是否存在风险, 需要调整政策或发起新的政策。 (3) 通过人大建议、政协提案等分析政策是否存在问题, 需要调整政策或发起新的政策。 (4) 通过专题调研报告, 分析政策是否存在问题, 需要调整政策或发起新的政策。 (5) 在具体业务办理过程中发现政策是否存在问题, 需要调整政策或发起新的政策。

本环节核心在于通过内外部多渠道收集可能需要政策解决的问题, 由政策起草部门对问题进行处理, 决定是否纳入政策议题, 并定期将收集到的所有问题和处理结果反馈给问题提供人, 在一定范围内公布。其重要意义在于, 要求政策起草部门必须对各种渠道反映的问题予以关注, 在规定时限内处理, 并报告处理结果, 将目前不可控的政策发起环节变为可操作、可监督、可考核的环节, 为政策持续改进提供基本前提。

环节2:政策方案论证

确定需要列入政策议题的问题后, 应该进入政策方案的论证阶段。国务院《全面推进依法行政实施纲要》、天津市政府《关于全面推进依法行政的实施意见》等文件都用大量篇幅对政策的论证提出要求, 反复强调要对政策的合法性、合理性、可行性、可控性和风险进行论证, 足以表明政策方案在政策管理过程中的重要地位。除了内部论证外, 还应该以适当形式征求政策对象 (单位、职工) 、有关部门的意见, 发现并修补存在的漏洞, 增强方案的合理性。

环节3―6:政策立项、政策文本及说明的起草、政策的合法性审查、政策的审议

论证通过的政策方案, 可以作政策立项, 进入政策制定程序。这四个环节主要为程序性要求, 各城市运作比较成熟, 本文不再赘述。

环节7:政策的发布及执行

“徒法不足以自行”, 政策制定水平再高, 离开切实的贯彻执行, 也不能达到预期效果, 政策的执行工作十分重要。政策执行是一项系统的工作, 对外包括发布政策、公布流程和要件、必要培训、宣传报道等, 对内包括信息系统的上线运行、操作流程和要件的公布、政策解释口径的统一、对相关人员的培训等, 各项工作都应有相应的标准和时限要求。除此以外, 处理政策实施后出现的矛盾、未预料到的政策漏洞等, 也是政策执行的重要工作。

环节8―9:政策评估、政策改进或终止

政策执行一定时间后, 应对其效果、存在的问题进行例行的评估, 提出评估意见, 评估可能出现两类结果:一是政策需要完善, 回到环节1, 提出新的政策议题;二是政策需要废止的, 予以废止, 终止政策。

住房公积金个人住房贷款政策 篇8

关键词 政策宣传 矿区 住房公积金

鹤煤五矿是鹤煤集团的主力矿井之一，职工数量多，矿区范围大，做好单位职工的住房公积金工作，事关全矿职工的切身利益。

因此，近年来，鹤煤五矿从单位和职工两个层面，加强政策学习宣传，加深对住房公积金交纳作用，意义的认识，对交纳过程中职工的一些认识误区，予以纠偏释惑，另一方面，也不断提高单位落实党和政府这项“惠民政策”的责任感和积极性。

一、多渠道多形式宣传住房公积金的优越性

鹤煤五矿利用各种宣传方式、宣传渠道，对职工开展住房公积金的政策宣传，与职工面对面进行交流，解答职工的问题，倾听职工的心声。在矿区悬挂条幅、摆放展板、印发宣传单。制作住房公积金办事明白卡。利用板报、宣传单、广播、班前会等开展住房公积金政策宣传。特别是今年以来，煤炭生产经营出现了较大的困难，对公积金工作也势必造成一定的影响，为确保这项工作的稳定性和连续性，鹤煤五矿制订了《关于进一步加强住房公积金管理的通知》，明确了年度公积金缴存基数确定以及住房公积金的缴存基数，贷款等方面的规定。通过多项宣传措施，鹤煤五矿的住房公积金缴存工作开展顺利。

二、通过宣传使单位和职工对住房公积金制度的益处有了更深入的了解

住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房保障制度，具有普惠性、互助性、保障性和强制性。它对于单位和职工的好处体现在以下方面：

（一）对单位的好处

1.住房公积金可以在企业成本中列支；

2.有利于具有稳定职工队伍、提高单位形象；

3.企业上市的必要条件。

（二）对职工的好处

1.职工可以享受政策性住房贷款的低息优惠；

2.提高住房消费能力（提取出来用于购房、租金支出等）；

3.免个税（在国家规定的限额内的部分，在职工个人应纳税所得额中扣除）；

4. 增加收入（增加了单位缴存部分）；

5.调整消费结构，通过政策的手段促使职工把一部分收入储蓄起来用于住房消费。

三、通过学习宣传，企业和职工都应成为住房公积金制度坚定的执行者并成为受益者

（一）正确认识住房公积金制度的作用

住房公积金制度是国家、单位和职工共同投入建立的，它已与养老保险金、医疗保险金、失业救济金等一并纳入社会保障体系。缴存住房公积金是将住房消费含量直接纳入工资，既是职工应该享有的待遇，也是最终建立现代企业制度的必要条件，是企业住房分配货币化改革的方向。因而缴存住房公积金不是收费项目，也不是人为增加企业负担。它实质上是国家保障民生、单位留住人才和职工解决住房问题的三赢机制，也可以看作是企业对人力资源发展的长期投资，是吸引和留住人才的基本考虑。

（二）立足于自身实际参加住房公积金制度

为切实发挥住房公积金制度对我矿新时期人才吸引政策的支持作用，结合鹤煤五矿所在城区近年来房价高企的实际，结合单位自身经济状况，在《暂行办法》规定的5%至20%区间自行选择合适的比例缴交住房公积金。如单位出现困难，职工代表大会或者工会讨论通过，向公积金中心申请后再降低缴存比例或者缓缴住房公积金。

（三）主动承担应有的社会责任

有人提出住房公积金制度对职工有好处，但对企业来讲无疑会加重企业负担。这的确也是不容回避的客观现实问题，但细细分析，企业参加住房公积金制度不仅是帮助职工提供住房方面的保障，更重要的是企业履行自身的社会责任的体现，为企业依法经营、守法经营树立良好社会形象。众多调查和实践证明，具有强烈社会责任感的企业，不仅会获得客户的尊敬，还能使员工获得强烈的价值感、归属感和幸福感。

（四）抓好运营，发挥住房公积金政策优势

住房公积金取之于民、用之于民、造福于民。使用是住房公积金制度的目的，只有做大住房公积金贷款，才能最大限度发挥政策优势，公积金制度才有存在的价值和广阔的发展前景。要进一步提高贷款额度，扩大受益范围，连续缴存三个月以上或未缴存公积金，由正常缴存职工提供担保的，都可申请公积金贷款。拓展住房公积金个人住房贷款形式，进一步开展以公积金贷款偿还商业住房贷款业务、异地住房公积金贷款业务、组合贷款业务和抵押旧房购买新房的贷款业务；继续推行上门服务和与房地产开发商、银行联合办公一条龙服务做法，提高工作效率，方便办事职工。

（五）依法管理，确保住房公积金运行安全和可持续发展

住房公积金是职工个人资金，与单位职工切身利益密切相关，规范住房公积金管理，确保资金安全，是住房公积金管理的首要职责。特别是当前，资金量越来越大，运作越来越频繁，管好、管住这笔钱，就能造福职工、有利社会，一旦出了问题则祸害职工。鹤煤集团公司住房公积金管理中心与鹤煤五矿上下一致认为，要确保公积金安全，就必须强化风险意识，加强监管。因此，一切管理活动必须以“保安全保运营”为基础，严格要求、严格管理、严格监督、严格奖惩，进一步检查、修改、完善各项工作制度，用制度管人、管事、管权，做到“无违规运营、无虚假提现、无差错归集”，确保公积金安全规范运行。

（六）优化服务，最大程度方便缴存人员办理各项业务

住房公积金个人住房贷款政策 篇9

关于印发《郑州住房公积金个人住房 组合贷款管理暂行办法》的通知

各有关单位：

经郑州住房公积金管理委员会第34次会议审议通过，郑州市级住房公积金在郑州市区范围内开展组合贷款业务。为规范组合贷款业务开展，现将《郑州住房公积金个人住房组合贷款管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。

郑州住房公积金个人住房组合贷款管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为充分发挥住房公积金的住房保障作用，更好地支持缴存职工利用住房公积金贷款解决住房问题和改善居住条件，郑州住房公积金管理中心(以下简称“管理中心”)联合受托银行开展住房公积金个人住房组合贷款业务。现根据《中华人民共和国合同法》、《住房公积金管理条例》、《贷款通则》、《郑州住房公积金贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。

第二条 住房公积金个人住房组合贷款（以下简称“组合贷款”）是指同时符合住房公积金和商业银行个人住房贷款条件的借款人，在利用住房公积金个人住房贷款不足以支付全部购房款时，可在办理住房公积金个人住房贷款的同时办理商业银行个人住房贷款。组合贷款由管理中心和受托银行联合发放，贷后分别按照贷款合同约定的金额、期限和利率计收本息。

第二章 组合贷款业务模式

第三条 组合贷款中的住房公积金个人住房贷款由管理中心负责按有关政策和业务流程审批、发放，并对所发放的贷款承担风险。第四条 组合贷款中的商业银行个人住房贷款由管理中心认可的受托银行负责按有关政策和业务流程审批发放，并对所发放的贷款承担风险。

第五条 组合贷款由管理中心和受托银行共同认可的同一担保公司提供全程连带担保。借款人、贷方、担保公司共同签订《个人住房组合贷款合同》；借款人与担保公司签订《个人住房组合贷款担保合同》、《抵押合同》。借款人以所购房产向担保公司抵押提供反担保。第六条 组合贷款业务由合作单位协同完成。管理中心、受托银行及担保公司以《个人住房组合贷款业务合作协议》方式明确三方的责任、权利和义务。

第三章 贷款对象和申请条件

第七条 凡符合住房公积金个人住房贷款申请条件和商业银行个人住房贷款申请条件，具有完全民事行为能力的在职职工，个人信用良好，经济收入稳定，有偿还贷款本息的能力，已支付规定比例购房首付款后，均可申请办理组合贷款。

第八条 借款人申请组合贷款应同时具备下列条件：

（一）所购房产为郑州市区新建合规商品住宅（不含二手商品住宅），且楼盘项目为受托银行个人住房贷款的准入项目，并已向管理中心备案；

（二）符合住房公积金及商业银行个人住房贷款条件；

（三）本人及配偶没有尚未结清的个人住房贷款或其它大额债务 ；

（四）同意按管理中心和受托银行认可的担保方式担保；

（五）管理中心和受托银行要求的其它条件。

第九条 同意购房人使用组合贷款购买其所建住房的房地产开发单位，在楼盘取得相关手续后应分别到管理中心及指定受托银行办理贷前备案手续。

第四章 贷款额度、期限、利率、还款方式

第十条 组合贷款的最高限额为70万元，且贷款金额不超过所购房产总价的70%（家庭第二套住房为40%，不支持第三套及以上住房）。其中，住房公积金个人住房贷款金额应不超过住房公积金个人住房贷款的最高限额。商业银行个人住房贷款金额不低于5万元。第十一条 组合贷款的期限最长为30年。其中，男性借款人年龄加贷款年限不超过60岁，女性借款人年龄加贷款年限不超过55岁。住房公积金和商业银行个人住房贷款的期限应相同。

第十二条 组合贷款中的住房公积金和商业银行个人住房贷款分别按有关政策规定的利率计收利息，遇国家利率调整时，分别按照合同约定规则调整剩余期限的利率。

第十三条 组合贷款按照等额本息或等本递减设定还款方式，逐月偿还贷款本息（含逾期罚息）。其中，住房公积金和商业银行个人住房贷款的还款方式应相同，月还款额分别以管理中心和受托银行个人住房贷款系统的计算结果为准。

第五章 业务办理流程

第十四条 组合贷款按下列流程办理：

（一）借款人持相应申请材料向管理中心提出申请，经审核符合条件的，填写《个人住房组合贷款审批表》，并转交受托银行确认是否符合商业银行个人住房贷款条件。

（二）符合商业银行个人住房贷款条件的借款人持申请材料与受托银行办理商业银行个人住房贷款手续。

（三）借款人持管理中心和受托银行确认的《个人住房组合贷款审批表》及申请材料办理住房公积金个人住房贷款手续。

（四）借款人持管理中心和受托银行批准的《个人住房组合贷款审批表》及申请材料办理贷款担保、房屋抵押等手续，同时签订《个人住房组合贷款合同》。

（五）管理中心和受托银行约定贷款发放日期后，担保公司分别向管理中心和受托银行出具贷款担保函与担保证书，三方交换《个人住房组合贷款合同》，按约定日期发放贷款。

（六）借款人于放款日次月对日开始偿还组合贷款本息，并按照担保公司通知领取《抵押合同》、《个人住房组合贷款合同》等规范性文本。

第十五条 组合贷款月还款额不得超过借款人夫妻（含共有权人）收入和的50%，收入参照还款人工作单位出具的证明、住房公积金缴存基数、银行代发工资账单或个人纳税证明等材料综合认定。第十六条 借款人应使用同一银行账户偿还住房公积金和商业银行个人住房贷款本息，并与受托银行签订贷款借据和委托还款协议，授权受托银行于每月还款日划转应还贷款本息。

第十七条 借款人应按照管理中心和受托银行要求提供有关组合贷款的申请材料。材料项目与办理住房公积金贷款所需材料相同，除提供4份购房合同外，其它材料每项提供3份，具体以郑州住房公积金网站公布为准。

第十八条 组合贷款通过管理中心和受托银行审批后，双方约定放款日期，担保公司于放款日前出具贷款担 保证书（正本）。管理中心与受托银行于约定日期同日发放贷款。

第六章 贷后管理

第十九条 组合贷款发放后，借款人可选择提前结清或偿还部分贷款本息。提前部分还款时，按借款合同约定的最低金额或比例偿还。第二十条 借款人结清住房公积金和商业银行个人住房贷款后，依据管理中心、受托银行、担保公司出具的有关手续，向房产抵押登记部门申请房产抵押登记注销。

第七章 附 则

第二十一条 组合贷款业务由管理中心联合受托银行在郑州市区范围内试行，县（市）区和行业系统住房公积金分支管理机构暂不开展该业务。

第二十二条 本办法所述组合贷款管理事项已经郑州住房公积金管理委员会审议通过，并授权郑州住房公积金管理中心负责解释。第二十三条 本办法自2014年6月15日起试行。

郑州市住房公积金管理中心公布《郑州住房公积金个人住房组合贷款管理暂行办法》，并决定2014年6月15日起开始试行。这也就是说下周一开始，符合条件的市民就可以申请“组合贷”了。

概念

公积金和商业贷款混搭

什么是“组合贷”？它是指同时符合住房公积金和商业银行个人住房贷款条件的借款人，住房公积金贷款不足以支付全部购房款时，可在办理住房公积金贷款的同时办理商业银行住房贷款。

条件

所购房须为新建商品住房且开发商已备案

申请者要注意，组合贷的适用范围为郑州市区新建合规商品住宅，并不包括二手商品住宅。然而目前组合贷并不适用于所有新建商品住房，申请者应先了解所购楼盘是否为组合贷款合作银行的个人住房贷款准入项目，且已向住房公积金管理中心备案。

申请人如需要查询所购住房能否办理组合贷，可直接咨询房产开发商或受托银行网点，也可到住房公积金百花路办事大厅查询，还可拨打郑州住房公积金12329客服电话帮助查询。

除此之外，申请人还需符合住房公积金及商业银行个人住房贷款条件，如果本人及配偶有尚未结清的个人住房贷款或其他大额债务，则不能申请办理组合贷。

额度

最高可贷70万元，最长贷30年

组合贷款最高限额为70万元，且贷款金额不超过所购房产总价的70%（家庭第二套住房为40%，不支持第三套及以上住房）。其中，住房公积金贷款金额不超过住房公积金个人住房贷款的最高限额，商业银行个人住房贷款金额不低于5万元。

期限方面，组合贷款期限最长为30年，住房公积金和商业银行个人住房贷款的期限应相同。

提醒

申请门槛7月份提高

上个月郑州市级住房公积金管理中心已将现行的“职工连续正常缴交住房公积金6个月以上可申请住房公积金个人住房贷款”的申请条件，调整为“职工连续正常缴交住房公积金12个月以上可申请住房公积金个人住房贷款”。该调整将于2014年7月1日实施，对于满6个月但不满12个月的潜在申请者来说，想要赶上老政策的末班车就要加快步伐了。

组合贷要求月还款额不超过夫妻收入之和的50%。

地点 目前仅百花路大厅可办理

郑州市住房公积金中心信贷管理处处长陈建功告诉河南商报记者，由于是试行期，组合贷的住房公积金业务只能到郑州住房公积金百花路办事大厅办理。工作时间：09：00-12：00 13：00-17：00。

银行业务需到受托银行对应网点办理：

1.建设银行组合贷受理点：百花路46号附8号（住房公积金大厦二楼建行个贷中心）。