公租房建设项目建议书（精选11篇）
乙方：平江县教育建设投资资产管理中心委托代建协议书
年月日
公共租赁住房项目工程委托代建协议
委托方：平江县住房保障办公室（以下简称甲方）受托方：平江县教育建设投资资产管理中心（以下简称乙方）
根据我县2011公共租赁住房建设项目计划安排，甲方确定在平江县建制镇规划区内国有土地上新建一批公共租赁住房（命名为“平江县教育系统公租房”）。公共租赁住房配租对象为乙方学校内从业且在当地无房的人员。为使项目建设工作顺利进展，甲、乙双方经研究商定，该项目由甲方委托乙方代建，相关委托代建事宜经双方协商达成如下协议：
一、具体模式
工程项目的立项报建、征收补偿、土地平整、地质勘察、规划设计、工程招投标、工程监理、基础设施配套以及施工安全（事故处理）管理等所有涉及项目建设过程的事项，概由乙方负责并承担一切法律责任和经济责任。甲方对项目建设全程参与监管，可派专人协同办理相关手续，有权对不符合公共租赁住房建设标准的行为行使监督权。
二、项目工程规模
1.根据全县公共租赁住房建设项目安排情况，该项目共450套。
2.该项目内单套公共租赁住房（含公摊面积在内）建筑面积为35平方米，总建筑面积为15750平方米。
三、项目用地及选址
该项目选址由乙方负责，要求相对集中建设，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，并同步做好公共租赁住房
小区内外市政配套设施建设，所需用地由乙方提供并保证为建制镇规划区内国有土地，且排除一切土地使用权纠纷障碍。
四、项目投资
甲方以中央及省、市对该项目450套公共租赁住房的实际投资对此工程项目进行投资，整个工程项目总投资不足部分由乙方负责资金配套到位。
五、产权明确
1、该项目竣工验收后，按照甲、乙双方投资的比例（其中甲方投资为：对该项目工程的资金投入和该项目享受的行政事业性收费、政府性基金、服务性收费、税收的优惠金额之总和；乙方投资为：土地投入和对该项目工程的资金补充投入之总和），由乙方负责承办拥有相应产权份额的甲、乙双方共有产权《房屋所有权证》。
2、依照国家公共租赁住房现行政策，任何一方不得将其抵押。未经双方同意，不得转让。
六、工程质量
该项目工程按照公共租赁住房建设标准（以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应按宿舍建筑设计规范实施）要求设计，其工程质量、户型结构、屋面构造、外墙材料、室内装修和入户水、电配套设备设施以及项目工程公开招投标及建设过程质量监督活动等，须严格按照公共租赁住房建设标准进行（具体建设标准严格按图纸施工）。
七、工程日期
本项目工程要求乙方自本协议签订之日起的个月内全面竣工（即：年月日至年月日止），并经验收合格交付使用。
八、工程资金支付
为确保项目工程建设进度顺利，甲方委托代建投资（按上级对该项目工程的实际拨款）分三期向乙方拨付，第一期在协议签订后拨付30%作为启动资金；第二期在该项目工程开标后拨付60%；第三期在该项目竣工验收合格后拨付10%。
九、工程建设要求
1、施工设计图纸必须经甲方审核后，方可进行下一步程序。
2、本工程项目建设过程中的所有工程技术资料（包括地下隐蔽工程及管线预埋等），由乙方负责收集整理，并按《档案法》等法律法规规定的归档要求，作为永久性历史资料在验收合格后由乙方完整移交甲方存档。
3、甲方在工程施工和竣工验收时发现与工程设计图纸不符的质量问题，概由乙方负责整改到位。
十、其他事项
1、为确保该项目资金依规使用，乙方承诺该项目资金由乙方采用专项资金封闭式运行管理，乙方设专人专帐、专款专用；甲方只对乙方进行项目资金按时足额拨付，凡违规使用该项目资金，甲方有权请求纪律监察部门查处。
2、工程项目竣工后，由县财政局、县国资局、县房地产管理局以及甲、乙双方负责人按工程设计图纸共同实施综合验收。验收合格投入使用后，由乙方与符合条件的承租人签订《公共租赁住房出租合同》，并按《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号）规定办理租赁备案手续。
3、公共租赁住房只能用于出租，不得出售。承租人只能自住，不得出借、转租或闲置，也不得从事其他经营活动。
4、公共租赁住房租金标准，按实行动态管理，一年调整，由甲方会同物价管理部门确定并公布。
5、公共租赁住房的租金收益，按相关政策文件以及本县实施细则办理。
6、违约责任：① 甲方未按时支付资金的，其违约责任为每延期壹天罚款伍百元，最高限额不超过拾万元整（￥100000元）;② 乙方未能在本协议约定如期竣工的，其违约责任为每延期壹天罚款伍百元，最高限额不超过拾万元整（￥100000元）；
7、本协议书自签订之日起生效。未尽事宜，由甲、乙双方共同协商签订补充协议，同具法律效力。
8、本协议书一式肆份，甲、乙双方各执一份，到场鉴证机关执一份，存档一份。
委托方：（签字盖章）受托方：（签字盖章）法人代表（签字）法人代表（签字）
到场鉴证机关：（签字盖章）
公租房制度推行以来, 资金的筹集始终是各地方政府的一大难题。目前, 建设公租房的融资方式主要有两种:一是地方政府的资金投入或补贴。二是市场化融资。较为单一的融资方式, 一方面使部分财政实力较为薄弱的政府更加心有余而力不足, 另一方面, 公租房的保障性决定了其投资回报低, 难以通过传统的市场化融资渠道筹到资金。因此, 地方政府亟须拓宽融资渠道、创新融资方式以保证公租房建设的长久可持续发展。2010年5月, 央行曾将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院, 国务院则要求央行就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。而后, 原REITs试点的方案全部改为支持保障性住房。然而, 最近一次方案的批复仍是悬而未决, REITs在中国的推行又一次面临了难产的现状。由此看来, 将REITs运用于公租房建设尚存不可行之处。
二、REITs运用于公租房建设的难点分析
(一) REITs在中国尚未得到成功推行
国际意义上的REITs, 是一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金, [2]以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者。
真正的REITs在中国市场尚未成功落地, 目前中国市场上被运用的只是类似REITs的房地产信托, 作为过渡性金融工具, 与国际意义上的REITs相比存在多方面的不足, 主要表现为:1、信托财产登记制度缺失;2、尚无税收优惠制度;3、市场环境不开放;4、监管力度不足;5、复合型人才稀少。无论从政策法规的完善, 还是从专业性提升的角度来看, 将REITs运用于中国公租房的建设, 尚需将大量发达国家或地区的经验本土化, 经历REITs逐步成熟起来的渐进性过程。
(二) 公租房自身的特殊性分析
1.“新生性”——还未形成稳定的现金流
公租房在保障房的队伍中是后来者, 尚未大批完成出租进入租金的稳定回收阶段;管理办法也尚需健全, 长期来看市场价格波动、土地增值等因素出现时如何对公租房租金的进行调整未见明确规定。可见, 公租房的租金回收所形成的现金流入尚未形成气候, 而长期的现金流入的预测也相当困难。
2.“公有性”——与REITs的运作方式相悖
公租房是在政府政策的主导下、各地方政府专项资金与补贴的支持下建设的, 保障的是社会集体的利益。因而其所有权应为国家公有, 其管理也应由政府主导。而从REITs典型的两种运作方式来看, 意味着公租房产权将由国家公有转换为投资者私有, 管理运作权也要由政府交到专门的机构手中。
3. 社会福利性”——决定其收益率较低
REITs作为金融产品, 对于投资者而言, 关键是从中获取收益。中国的公租房, 作为社会福利的一种, 将以低于市场普通出租用房的租价出租, 在盈利方面将明显低于普通的出租用房, 因此, 更难以与商业性地产相比。而在某些房价本身就比较低的城市, 盈利性将更弱。因此, 将REITs运用于公租房的建设, 其收益率与其他投资产品相比毫无竞争力可言。
三、REITs运用于中国公租房建设的对策建议
(一) 完善政策法规
首先, 应当依照《信托法》的规定, 建立健全信托登记制度及相应的操作办法, 为REITs提供规范的运作环境;其次, 推行REITs的进程中制定税收优惠政策势在必行, 提高对投资者的吸引力;此外, 还应通过放松对信托计划中包含的自然人数的限制、房地产信托交易中对合同的份数与金额等限制, 为广大小额资金提供准入机会;对信托基金的公募放行, 逐渐实现银行间市场与证券交易所两个交易市场同时开放, 提高REITs流动性, 吸引更大范围内的众多投资者;REITs的运作也应与国际规范接轨, 其期限也应延长至房地产项目的运营期。
(二) 创新融资模式
对于公租房预期收益率低的问题, 可以通过组建公租房融资平台与发行公租房与商业物业相结合的混合信托的模式进行解决。组建公租房融资平台, 即将通过银行贷款、公积金贷款、发行债券及财政资金等各种途径筹集到的款项交由专门的机构或部门进行统一的管理。发行公租房与商业物业相结合的混合信托, 即将公租房及其商业配套打包发行信托的创新思路, 商业物业以市场价格出租, 其收益率相对较高, 中和公租房收益低的弱势, 从保障投资者的预期收益。
(三) 广纳国际经验
国际上REITs发展较早的发达国家或地区, 如美国的保障性住房、香港的公屋建设过程中, 都曾运用REITs融资方式解决保障房建设中资金瓶颈的问题, 非常值得学习与借鉴。因此, 中国公租房建设过程中, 政府及相关管理部门应大胆学习发达国家或地区开放思路、广开渠道、模式创新的思想。
(四) 坚持由政府主导管理
REITs融资方式的运用使公租房的产权发生了变更, 为了保证公租房的社会福利性, 其运营管理仍然应该由政府来主导并参与。政府继续保留制定公租房管理办法的权利与职责, 并在公租房的运营中不断修改完善。以公租房为基础资产设立REITs新组建的公司机构或部门, 应由政府参与甚至完全控股, 由政府招贤纳士并对其进行专业、专项培训。
参考文献
[1]周义, 李梦玄.公共租赁住房融资的创新研究[J].武汉金融, 2011 (9) .
“我们有个临床医生，就是因为住房问题得不得解决，后来去佛山高明发展了。”小谢是该院住院部主任，广宁宾坑人，2010年毕业于佛山科技学院，来到石涧镇卫生院工作后，一直和其他两三个人挤在一间低矮、狭小的平房里。“现在好了，有了新房住，工作起来就没有了后顾之忧。”小谢一边带着我们参观他的新房，一边由衷地感慨道。
据该院院长黄绍周介绍，石涧镇卫生院新建的这幢公租房共14套，每套面积43平方米，造价每套8万元，上级每套拨款6.6万元，加上一栋旧楼安排了12名医务人员居住，4人安排在腾出的办公房居住，现在已基本解决了全院医务人员住房问题。“卫生院环境改善了，工资待遇提高了，住房问题也解决了，目前职工队伍很稳定，没有人想到外地工作。”陪同记者参观的副镇长邓晓雯补充说，乡镇卫生院公租房建设顺利完工交付使用，得益于各级领导和有关部门的重视，特别是市、县老促会的关心和支持。
蜗居在昏暗潮湿、窄小的上世纪70年代修建的砖瓦房里，或者外出租住，或者回远离医院的农村老家居住，一过就是几年甚至十几年……这种状况在老区乡镇卫生院并不罕见。前几年，肇庆市老促会在深入老区乡镇卫生院检查业务用房建设时，便调查了解到全市老区乡镇卫生院普遍存在医护人员居住条件差问题。从该市卫生局统计的数据我们也可以看出，目前，除端州区外，肇庆全市乡镇卫生院在职医护人员5461人，未安排住房的2915人，住业务用房的583人。已安排的住房，砖瓦房达6545平方米，其中属D级危房4809平方米。市卫生局有关负责人表示，由于经济欠发达，部分卫生院连主治医师都没有配备，高学历人才更是严重短缺，医疗卫生人才的流失和缺失制约了乡镇卫生院的发展。当前乡镇卫生院特别是山区和老区卫生院人才招不来、留不住的现象依然严重，其中一个症结所在就是乡镇卫生院医务人员的住房条件比较差。
为稳定农村基层卫生队伍，更好地为农村群众提供基本医疗卫生服务，2011年10月，市老促会向市委、市政府上报了《关于尽快解决老区镇卫生院医护人员住房难的报告》，提出把解决老区镇卫生院医护人员居住用房列入议事日程，列入市“十二五”保障性住房建设规划，并给予政策和资金支持。市委、市政府十分重视，指示由市卫生局牵头，组织专题研究，并提出具体的解决方案和工作计划报市政府。肇庆市老促会会同市卫生局、市住房和城乡建设局联合组成3个调查组，分别到六个县（市）共13个老区镇卫生院对医护人员住房情况进行专题调查，并向市政府作了专题报告。
为“对症下药”，从2011年11月起，市委、市政府采取了一系列措施：召开全市老区工作会议，部署开展解决老区乡镇卫生院医护人员住房困难问题工作；制定《肇庆市卫生事发展“十二五”规划》，把全市乡镇卫生院公租房建设列为“十二五”卫生事业发展的重点工程，并把乡镇卫生院医护人员住房纳入了保障房建设范畴；2013年4月，市委、市政府召开全市住房保障建设工作推进会，市委常委、市纪委书记林晓明、副市长范汝雄在会上提出了具体要求；7月，出台《肇庆市乡镇卫生院医护人员公共租赁住房（周转房）建设工程实施方案》，把乡镇卫生院周转房纳入全市公共租赁住房建设范畴，计划从2013年开始，用4年时间建设乡镇卫生院公共租赁住房1855套，以解决乡镇卫生院医务人员住房困难这个突出问题，从而稳定农村基层医疗卫生队伍，更好地为农村群众提供基本医疗卫生服务。至此，惠及全市53所老区乡镇卫生院医护人员的肇庆市乡镇卫生院医护人员公租房建设全面拉开序幕，并扎实推进。肇庆市也成为广东省首个为乡镇医务人员提供公租房的城市。
此后，出租房建设按照“老区镇卫生院优先安排，住房难问题突出的优先安排，条件成熟、有建设用地，且积极性高的优先安排，地方财政补助到位的优先安排”等原则，稳步推进。为确保该项惠民实事取得实效，市财政对纳入建设计划的乡镇卫生院医护人员公共租赁住房给予补助，其中对2012年试点建设的100套给予每套1.5万元的补助，以后年度每套给予1万元补助。同时，要求各县（市、区）财政将乡镇卫生院医护人员公共租赁住房建设资金纳入年度财政预算，保障建设资金落到实处。公共租赁住房以卫生院自有土地建设为主，个别无建设用地的，由当地政府无偿划拨土地解决。
同时，该市要求各相关部门落实免收各项行政性收费和政府性基金等税费减免政策，减轻建设成本，并简化立项、审批等手续。除各地组织开展对建设项目的督查外，市也加强对建设项目的督导，并把督导情况进行通报。由于各级党政重视，措施得力，确保了医护人员公共租赁住房建设扎实推进。
目前，广宁县7所老区乡镇卫生院共建7栋100套公租房，除4所公租房已入住外，其余2所即将竣工，1所正在建设中；封开县5所共建5栋90套公租房，两栋室内外装修已完成，1栋进入室内装修阶段，两栋一层已封顶；怀集县3所共建3栋54套均进入装修阶段；德庆县2所共建2栋40套正进行室内外装修；四会市4所共建4栋110套、高要市2所共建2栋32套正分别进入二、三、四层建。全市2013年安排的23所老区乡镇卫生院医护人员公租房建设共426套，大部分可在近期入住。
公租房建设安全生产管理及技术保障措施
（第一号）
一、凡深度超过10米，土质软弱、流沙等不良地质条件的桩基不得采用人工挖孔作业；
二、施工现场应严格按照总站“渝建安发[2010]34号”和“渝建安发[2011]2号”文件的要求使用合格的密目式安全网和临时用电成套产品；
三、施工现场必须按要求并结合现场实际安装电子监控设施；
四、施工单位应严格按标准对深基坑、高边坡、脚手架、起重机械等危险性较大的分部分项工程编制针对性强、易操作、图式化的专项方案，严格方案审批程序，并按审批的方案组织实施，真正做到“方案图说化，施工照图化，验收规范化，使用合格化”。安全监督机构应对专项方案的编制、审批、实施、验收等环节严格监督；
五、悬挑脚手架必须使用工字钢悬挑；
申请公共租赁住房，必须满足以下条件：申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准；申请人收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
3种情形需退公租房
1、承租人累计拖欠6个月租金、未按规定申请续租的，应当腾退公共租赁住房。
2、承租人有转借、转租或者擅自调换，改变用途，破坏或者擅自装修且拒不恢复原状，在公共租赁住房内从事违法活动，无正当理由连续6个月闲置公共租赁住房。
3、承租人有不符合续租条件、获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件和承租或承购其他保障性住房等情形。
住房公积金制度改革和完善的关键是要在具有中国特色的住房保障体系中准确定位, 并且紧贴时代发展主线, 紧扣住房保障主题, 满足多层次、多样化住房需求, 不断为改善职工, 尤其是中低收入缴存职工住房条件发挥新的作用。
一、利用公积金投资公租房的具体思路
解决城镇居民住房问题的渠道主要有两个:一是通过资金累积、信贷支持等方式提高居民购房支付能力;二是通过综合配套的政策措施和制度安排增加住房有效供给。对住房消费环节和住房供应环节的双重支持是国外住房保障政策运用的经验总结。
住房公积金是解决城镇职工住房问题的专项资金, 自制度建立以来, 通过坚持国家支持一部分、单位补贴一部分、个人负担一部分, 形成三位一体共同分担的住房货币化分配和住房筹资、积累和使用机制, 提高了缴存职工个人住房支付能力, 但在支持住房供应方面还没有“给力”的突破。为实现制度的可持续发展, 结合我国“十二五”住房发展目标和保障性住房建设任务, 下一步应充分发挥住房公积金制度优势和互助性特质, 优化资金使用渠道, 在维护职工合法权益和保证资金安全的前提下, 积极探索、推进对公租房的支持力度, 建立住房公积金公租房供应新机制。
具体思路是在满足缴存职工基本住房消费贷款和提取的前提下, 利用住房公积金结余资金和公积金增值收益投资公租房建设, 方式可采用直接投资, 或者是新建、收储、改建等多种形式, 建成的房屋定向供应给符合当地公租房承租条件的住房公积金缴存职工, 改善他们的住房条件。产权归全体缴存人所有, 由住房公积金管理中心代为持有。通过这种资金使用渠道的创新和突破, 使住房公积金能够在支持住房消费与住房供给、住房购买与住房租赁等方面并重发挥效用, 多层次满足缴存职工家庭基本住房需求, 推动“住有所居”目标的实现。
二、利用利用公积金投资公租房的意义
1. 缓解当前和未来我国住房领域主要矛盾, 增加保障性住房有效供给, 增强制度保障功能
随着城镇化快速发展, 就业结构发生深刻变化, 新增城市人口大量涌现 (据第六次人口普查, 城镇人口比2000年增加2亿人) 。因支付能力有限, 市场租赁体制又尚不健全, 新增城市就业职工常居住在租赁关系易变、安全无法保证的私房内, 住房条件得不到及时改善, 矛盾积聚不断, 迫切需要解决他们的住房问题。2010年6月, 国务院专门召开全国公共租赁住房工作会议, 要求加快发展公共租赁住房。“十二五”规划明确要求“重点发展公共租赁住房, 逐步使其成为保障性住房的主体”。
住房公积金投资建设公租房既符合国家对保障性安居工程建设的总体规划, 又拓展了制度保障功能, 更关键的在于住房公积金具有资金规模大、资金来源持续稳定、筹资成本相对较低等优势。截至2009年底, 全国累计有1.2亿职工建立住房公积金制度, 归集总额2.61万亿元, 余额1.46万亿元, 可以有效解决各地公租房建设过程中部分资金困难问题, 缓解资金短缺矛盾, 对加快保障性住房建设、扩大公租房供应规模、提高城镇住房保障受益覆盖面、建立多层次、多渠道的住房保障体系具有现实意义。
2. 通过内部权益倾斜性分配, 帮扶有租房需求的中低收入缴存职工解决住房问题, 有利于制度公平和长期发展
住房公积金实行强制储蓄、定向使用、存贷挂钩, 这种政策设计的内在性, 造成越是高收入者越有机会因使用优惠贷款而受益, 而购房承受能力差的中低收入者, 在房价高位运行、飞涨时基本没有使用的机会。对那些没有办法通过市场解决住房问题、长期“低存不贷”的中低收入缴存职工而言, 既无法享受公积金贷款的利率优惠, 也不能进行购房类消费提取, 住房公积金的互助作用对其难以体现。此外, 《住房公积金管理条例》规定, 住房公积金增值收益扣除风险准备金和管理费用后, 全部用作城市廉租住房建设补充资金。而调查显示, 城市廉租住房的收益对象基本不属于住房公积金缴存人, 用制度内人的积蓄为本应该由政府买单的制度外群体使用, 造成缴存义务和收益权利脱节, 显然是有失公平的。
用住房公积金投资建设公租房, 定向供应给符合条件的缴存职工, 能够很好地避免上述问题的存在。其目的是用缴存职工的钱为缴存职工建房, 使买不起商品住房的中低收入缴存职工, 获得租赁关系稳定、租金相对优惠的公租房, 改善他们的住房条件, 使其享受到缴存住房公积金的权益。通过公积金直投公租房这一发展平台, 构建分层次的住房公积金作用对象, 提高缴存职工尤其是中低收入缴存职工使用住房公积金的概率, 给他们有更多机会享用这项互助式的住房政策带来的优惠, 增强制度的公平性和吸引力。
近期, 上海市公积金管理中心从公积金增值收益中出资近15亿元, 收储了15万平方米、2200余套房源, 用于公共租赁住房发展, 已经迈出了公积金投资公租房的第一步。
3. 拓展住房公积金资产的保值方式和增值渠道, 有利于优化资产结构, 防范资金风险
当前, 住房公积金资产结构较为单一, 主要是个人住房贷款、银行存款、购买国债等货币形态资产。在社会经济快速发展的大背景下, 过多持有货币形态资产事实上弱化了资金升值的潜力, 同时也在一定程度上降低了中心的抗风险能力。
住房公积金投资建设的公租房属于保障性安居工程范畴, 鉴于保障性安居工程建设土地一般由政府无偿划拨, 税费进行相应减免, 预测建设成本将远远低于市场价格。在当前强烈通货膨胀预期的背景下, 即便是在房地产价格趋于平稳、回归相对合理的情形下, 相对于银行的存款收益, 转化为实物资产形态的住房公积金依然能够较好地实现保值增值。
住房公积金直投公租房可以说既能优化中心资产结构, 又能增强资金抗风险能力, 还可以维护缴存职工的经济权益, 可谓是一举多得的好事情。
三、利用公积金投资公租房的几点建议
1. 政策层面
目前利用住房公积金结余资金和公积金增值收益投资公租房建设, 尚未有明确的政策予以支持。从已有的政策来看, 《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》 (财综[2010]95号) 有较为详细的说明。该通知规定:“从2010年起, 各地在完成当年廉租住房保障任务的前提下, 可以将住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金, 统筹用于发展公共租赁住房”。但此文件的阐述与本文所说的思路还有较大出入。
总的来说, 公积金投资建设公租房对现行政策有较大突破, 建议以利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作为契机, 在住房公积金可以向政府投资的公租房建设发放贷款的政策背景下, 进一步扩大试点工作范围和力度, 允许在人口密度大、流动人口多、公租房需求量大、中心结余资金和增值收益较为雄厚的城市试点直投公租房, 并制定相关的配套政策和实施细则, 涵盖试点原则、准入条件、相关部门职责等。同时, 加快《住房公积金管理条例》再次修订工作, 明确规定资金使用方向, 让住房公积金投资建设公租房有相应的法律依据。
2. 资金层面
一是调整公积金增值收益使用方向, 扣除风险准备金和管理费用后的剩余资金, 不再用于廉租房补充资金, 改为公租房建设补充资金, 使增值收益能反哺制度内的中低收入缴存职工。二是科学测算住房公积金正常使用和投资公租房建设资金之间的比例, 确保基本贷款需求和合理提取资金不受挤占和侵害。三是考虑到公租房投资成本回收战线长, 资金循环慢, 完全依靠租金回收成本, 资金压力较大, 因此, 对使用有一定年限且承租人愿意购买的, 可以出售变现, 压缩资金循环周期, 提高投资效率。四是允许个人公积金账户金额直接冲还公租房租金和物业管理费用。
3. 操作层面
一是严格控制试点城市和建设发展规模, 实行投资计划管理, 符合试点条件的城市先期试行, 待成熟后逐步推开, 同时加强省、部两级的专业监管和指导力度。二是优选地理位置。由于公租房供应对象多为中低收入阶层的工薪族, 交通便利、上班出行成本低 (包括时间成本、资金成本) 、配套完善是租房最为关注的因素, 所以公租房不宜在同一地方过于规模化发展, 而是以工业园区、单位办公较为集中的区域为重心, “多点开花”式建设。三是实行专业化、社会化的全委托式管理。为避免大幅增加中心工作量和后续管理各种成本, 可通过招标确定专业的物业管理公司, 按照市场规则对建成的公租房小区进行管理, 提高公租房管理效率和服务水平。
该细则还规定，城市中低收入家庭初次承租公租房的期限不超过5年，新就业人员、外来务工人员承租期原则上不超过3年。初次承租期满后，承租人需续租的，应于租赁期满3个月前分别向市住保办和用工单位提出申请，符合保障条件准予续租的，应重新签订租赁合同。新就业人员承租期与续租期累计不超过4年，且续租期租金标准为市场租金。
武汉低收入者可提取公积金用于租房
武汉住房公积金管理中心6月25日公布，放宽租房提取公积金和低收入职工提取公积金的限制条件，以支持低收入缴存职工解决基本住房需求，维护缴存职工合法权益。
新政明确，7月1日起，职工连续足额缴存公积金满3个月，本人及配偶在武汉市无自有住房且租赁住房的，可每12个月提取公积金一次用于支付房租。职工租住公租房的，按实际房租金额提取。
租住商品住房的已婚职工家庭，提取额度根据武汉地区住房租金水准每三年调整一次，2015年到2017年，已婚职工家庭每年可提取2.4万元，未婚职工每年可提取1.2万元。
天津河东挂牌年内最贵地块 起始价41亿
7月1日晚间，天津土地交易中心以41亿元超高总价挂出河东区津滨大道北侧万辛庄地块挂牌文件，这是2015年以来天津单幅挂牌总价最高的地块。
出让公告显示，该宗地块编号为津东津（挂）2015-075号，地块出让土地面积约15.8万平方米，为城镇住宅、商服、科教三类用途。其中，二类居住用地（兼容商业金融业用地）13.9万平方米，中小学用地1.5万平方米，幼儿园用地0.36万平方米。
值得一提的是，该地块为近年天津中心城区土地招商重点地块，已“叫卖”多年，以挂牌底价41亿元折算，楼面价为8976元/平方米。
深圳经适房满5年可上市交易
6月30日，深圳市住房和建设局公布《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》，自7月1日起，规定经适房满5年后，其权利人可申请取得完全产权或者上市交易，但需向政府缴纳50%的增值收益。
《办法》有效期3年，适用于2008年1月18日以后，市、区两级住房保障主管部门分配的经济适用房。办法规定，签订买卖合同满5年的经适房，其权利人可申请取得完全产权，将经适房住房性质变更为普通商品住房；也可申请上市交易，即在取得完全产权将住房性质变更为普通商品房的同时，将房子转让给第三人，政府享有同等价格优先回购的权利。
核心内容：所谓“公租房”，其全称为公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向北京市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。按照《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》规定，其配租对象为北京市中低收入住房困难家庭（包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭）。租赁期限最长为5年，合同期满承租家庭应当退出住房。需要续租的，应在合同期满前3个月内提出申请。
北京市住建委，2010年5月24日发布的《北京市公共租赁住房建设技术导则(征求意见稿)》，显示公租房户型分为四类：30平方米左右的厅室合一单居、40平方米左右的小套型、50平方米左右的中套型以及60平方米以下的大套型。公租房小区机动车位参照经济适用房“十户两车位”标准设置，公租房配租不会排斥达到中等收入的有车家庭。
“设计户型应以中小套型为主，适当配置大套型，层高2.7米。这四类户型中，套型面积上下浮动不超过5%。”市住建委有关负责人介绍，厅室合一的单居套型可按照宿舍标准进行设计，厨房应具备使用简单电加热和排烟厨具的条件，而其余三类户型厨房使用面积不低于4平方米；公租房卫生间使用面积不低于3平方米；阳台建筑面积均不大于4平方米。
为了让租户可以“拎包入住”，公租房厨卫内的配套设施在竣工时将可满足基本生活需求：厨房应当配备灶台、洗菜盆、操作台；宜采用厨房整体式橱柜。单面布置厨具或双面布置厨具时，居民做饭时的操作空间宽度不小于0.9米。卫生间应配备洗面盆、盥洗镜、坐便器、淋浴喷头、排风扇等必要设施设备。户内应预留洗衣机位置，并设置上、下水管线。
由于未来入住居民基本是就近入住的正在轮候政策性住房的家庭和产业园区职工，公租房小区内的规划也充分考虑到了居民出行需求：如配建残疾人助力车、小型三轮车及自行车停车位，公租房机动车位参照经济适用房“十户两车位”标准设置，每户自行车位不应少于2辆，宜利用地下空间集中设置停车库。
在租户的生活服务方面，入住公租房的生活水、中水、燃气等计量应使用IC卡，实现计量付费一体化。公租房应采取集中供热方式供暖，户内应分室设置温控装置，并应设置分户热量计量或分配装置。公租房在市政中水输配水管线覆盖范围内的建设项目，应优先使用市政中水；没有市政中水的，建筑面积5万平方米以上的小区，应配套设计、建设中水系统。
第三批公租房申请资料需知
一、签订劳动合同的在合企业或机关事业单位工作的人员：
（一）公租房申请审核表；
（二）身份证明；
申请区内（合阳城街道、南津街街道、钓鱼城街道、大石街道、云门街道、草街街道、盐井街道辖区范围内）户籍的申请人（含共同申请人）应出具公安机关制发的居民身份证和户口簿；非申请区户籍的申请人（含共同申请人）出具公安机关制发的居民身份证和居住证明。
（三）婚姻状况证明；
申请人（含共同申请人）需提供婚姻状况证明；
1.已结婚的申请人（含共同申请人）应同时提供夫妻双方的结婚证；
2.婚姻状况为未婚的申请人（含共同申请人）应提供户籍所在地婚姻登记机构出具的单身证明（注意事项：合川户籍的申请人及共同申请人在2000年前达到法定婚姻年龄且现目前未婚的应到区档案局查询2000年前的婚姻登记记录）；
3.丧偶或离异的申请人（含共同申请人）申请时仍系单身的除按照上述第二款规定的办理单身证明外，配偶死亡的还应提供死亡证明或户籍注销证明，离异的应提供离婚证或法院判决书；
(四)稳定工作和有收入来源证明；
申请人应提供与用人单位签订一年以上的劳动合同且同时提供社保缴纳证明或公积金缴存证明。
以合租方式承租的，共同申请人需提供上述证明。
（五）住房情况证明；
1.应提供申请人（含共同申请人）的住房、商品房预售及3年内在申请区域内住房转让情况的查询结果。
2.应提供申请人及其配偶双方父母、子女的住房情况查询结果。
住房情况查询凭查询人身份证原件到区国土房管局405办公室办理。
以上规定材料属证明的提交原件，属证件、证书、协议或合同的提交复印件，并提供原件核对。
(未明确事项详见《合川区公租房管理实施细则》及申请公告)
二、灵活就业人员和个体工商户：
（一）公租房申请审核表；
（二）身份证明；
申请区内（合阳城街道、南津街街道、钓鱼城街道、大石街道、云门街道、草街街道、盐井街道辖区范围内）户籍的申请人（含共同申请人）应出具公安机关制发的居民身份证和户口簿；非申请区户籍的申请人（含共同申请人）出具公安机关制发的居民身份证和在申请区居住6个月以上的居住证明。
（三）婚姻状况证明；
申请人（含共同申请人）需提供婚姻状况证明；
1.已结婚的申请人（含共同申请人）应同时提供夫妻双方的结婚证；
2.婚姻状况为未婚的申请人（含共同申请人）应提供户籍所在地婚姻登记机构出具的单身证明（注意事项：合川户籍的申请人及共同申请人在2000年前达到法定婚姻年龄且现目前未婚的应到区档案局查询2000年前的婚姻登记记录）；
3.丧偶或离异的申请人（含共同申请人）申请时仍系单身的除按照上述第二款规定的办理单身证明外，配偶死亡的还应提供死亡证明或户籍注销证明，离异的应提供离婚证或法院判决书；
（四）稳定工作和收入来源证明
申请人应提供社会保险缴纳证明和现居住所在地居委会出具就业收入证明；个体工商户还需提交营业执照。
以合租方式承租的，共同申请人需提供上述证明。
（五）住房情况证明；
1.应提供申请人（含共同申请人）的住房、商品房预售及3年内在申请区域内住房转让情况的查询结果。
2.应提供申请人及其配偶双方父母、子女的住房情况查询结果。
住房情况查询凭查询人身份证原件到区国土房管局405办公室办理。
以上规定材料属证明的提交原件，属证件、证书、协议或合同的提交复印件，并提供原件核对。
(未明确事项详见《合川区公租房管理实施细则》及申请公告)
三、离退休人员：
（一）公租房申请审核表；
（二）身份证明；
申请区内（合阳城街道、南津街街道、钓鱼城街道、大石街道、云门街道、草街街道、盐井街道辖区范围内）户籍的申请人（含共同申请人）应出具公安机关制发的居民身份证和户口簿；非申请区户籍的申请人（含共同申请人）出具公安机关制发的居民身份证和居住证明。
（三）婚姻状况证明；
申请人（含共同申请人）需提供婚姻状况证明；
1.已结婚的申请人（含共同申请人）应同时提供夫妻双方的结婚证；
2.婚姻状况为未婚的申请人（含共同申请人）应提供户籍所在地婚姻登记机构出具的单身证明（注意事项：合川户籍的申请人及共同申请人在2000年前达到法定婚姻年龄且未婚的应到区档案局查询2000年前的婚姻登记记录）；
3.丧偶或离异的申请人（含共同申请人）申请时仍系单身的除按照上述第二款规定的办理单身证明外，配偶死亡的还应提供死亡证明或户籍注销证明，离异的应提供离婚证或法院判决书；
（四）稳定工作和收入来源证明；
申请人应提供社保部门出具的按月领取养老待遇证明或由原单位出具的离退休情况证明。
以合租方式承租的，共同申请人需提供上述证明。
（五）住房情况证明；
1.应提供申请人（含共同申请人）的住房、商品房预售及3年内在申请区域内住房转让情况的查询结果。
2.应提供申请人及其配偶双方父母、子女的住房情况查询结果。
住房情况查询凭查询人身份证原件到区国土房管局405办公室办理。
以上规定材料属证明的提交原件，属证件、证书、协议或合同的提交复印件，并提供原件核对。
(未明确事项详见《合川区公租房管理实施细则》及申请公告)
四、国家机关、事业单位在编工作人员
（一）公租房申请审核表；
（二）身份证明；
申请区内（合阳城街道、南津街街道、钓鱼城街道、大石街道、云门街道、草街街道、盐井街道辖区范围内）户籍的申请人（含共同申请人）应出具公安机关制发的居民身份证和户口簿；非申请区户籍的申请人（含共同申请人）出具公安机关制发的居民身份证和居住证明。
（三）婚姻状况证明；
申请人（含共同申请人）需提供婚姻状况证明；
1.已结婚的申请人（含共同申请人）应同时提供夫妻双方的结婚证；
2.婚姻状况为未婚的申请人（含共同申请人）应提供户籍所在地婚姻登记机构出具的单身证明（注意事项：合川户籍的申请人及共同申请人在2000年前达到法定婚姻年龄且现目前未婚的应到区档案局查询2000年前的婚姻登记记录）；
3.丧偶或离异的申请人（含共同申请人）申请时仍系单身的除按照上述第二款规定的办理单身证明外，配偶死亡的还应提供死亡证明或户籍注销证明，离异的应提供离婚证或法院判决书；
（四）稳定工作和收入来源证明
应提供由所在工作单位出具的工作、收入及社会保险或住房公积金缴纳证明。
以合租方式承租的，共同申请人需提供上述证明。
（五）住房情况证明；
1.应提供申请人（含共同申请人）的住房、商品房预售及3年内在申请区域内住房转让情况的查询结果。
2.应提供申请人及其配偶双方父母、子女的住房情况查询结果。
住房情况查询凭查询人身份证原件到区国土房管局405办公室办理。
以上规定材料属证明的提交原件，属证件、证书、协议或合同的提交复印件，并提供原件核对。
半年已过，有关公租房的登记、摇号、公示、排序等规则及相关的电脑应用程序已编制完毕。11月1日武汉市政府筹集的首批近900套公租房开始接受洪山区住房困难家庭和在洪山工作的新就业职工申请，洪山区也因此成为首批公租房试点区域。
在筹集公租房房源过程中，除自建的传统方式外，武汉市还通过新建公租房、调转经济房和廉租房、回购商品住房、收购改造二手房、划转政府直接管理并腾空的公房、与社会主体合作建设、在市场上长期租赁房源（包括探索私人出租屋用于公租房）等多种渠道筹集公租房。在业内人士看来，武汉之所以能在短时间内筹集到这么多的公租房房源，与其灵活创新的渠道分不开。
值得一提的是，截至8月底，武汉市2011年11.8万套保障房任务已完成八成多，列入2011年目标的项目目前已全部开工。
月“供”500
从湖北省农科院出发，步行5分钟就能看到丰华苑——作为武汉市首个公开对中低收入家庭出租的公租房项目，丰华苑发租的流程、租金价位等都具有示范意义。
丰华苑有20栋楼共2000余户，公租房所在的6号楼是小区西北边一栋28层的高楼。该楼分为两个单元、共6部电梯、每层26户，房间沿一字形走廊对向分布，其中有400多套为公租房。据物业人员介绍，小区今年6月已陆续有居民入住，除幼儿园尚未建成外，绿地、儿童游乐场、社区超市等一应俱全，预计12月初可具备入住条件。
在物业人员带领下，记者进入1单元2003号房的公租房样板间参观。这套房子约有65平方米，客厅、卧室、阳台、独立的厨房、小储物间和厕所亦应俱全，采光也不错。
装修上，除基本水电外，地面满铺瓷砖，墙面乳胶漆刷白，厨房吊顶、整体橱柜、烟机灶具、水槽等都已装好；厕所里面盆、热水器、蹲便器、毛巾架等都已装好。
“（丰华苑）所有的房源都是参照此标准装修的，装修标准约为400元每平方米，承租人只需配少量家具、电器即可入住。”据在场的洪山区房管局工作人员介绍。
与丰华苑一同首次亮相的是其北面，离书城路约300多米的南湖新城家园。该小区共有20栋楼，洪山区政府租下了17、19、20号楼的500余套60余平米的一室一厅作为公租房。
“丰华苑与新城家园均是南湖村、马湖村的村民还建房，由政府签约按市场价整体租赁，再打折出租给符合条件的市民。”上述房管局人员介绍。因此，租户只需对受委托房屋管理机构交房租，不与村民发生直接联系。
据了解，目前南湖片区带装修家电的一室一厅，售价在7500—8000元/平方米，65平米的房子月租金至少在700元以上。尽管，武汉市公租房的租金标准尚未出台，但按照政府此前的预计，至少比市场价低三成，而差额部分由政府补贴给房屋产权人，按此标准计算承租人实际支出的月租应在500元左右。
洪山模式
把武汉市的11.8482万套目标任务分解，洪山区今年的保障房目标任务为2761套，其中公租房建设筹集目标为1600套。
“由于政府保障性住房项目存在限定销售价格、资金回收周期长等特殊要求，使得资金收益相对较低，目前各个商业银行对保障房项目的信贷支持力度都有所保留。”10月19日，国务院国资委研究中心新产业部副部长卢奇骏在武汉企业家论坛上接受记者采访时表示。
“公租房建设与开发一直乏力。”洪山区住房保障和房屋管理局局长何继文介绍说，在保障型住房建设过程中，政府由于缺乏资金，想干干不了，开发商则因利润低、周期长不愿干，“把城中村富余的还建房变为公租房，就是洪山区找到的切实可行的解决办法。”
近年来，洪山区多个“城中村”改造项目相继启动，按政策不少村民有富余的拆迁还建房闲置。此外，洪山区还是武汉高校集中地，空置学生公寓和空置教工公租房较多。这也给“解决办法”提供了必要条件。
今年5月，洪山区确定了“政民（政府与居民）合力、租建转购并用、集散（集中与分散）结合”的公租房运营模式，力图搭建涵盖六类保障房（公租房、廉租房、周转房、廉价房、经适房、限价房）的公共住房保障体系。
经过一个多月的摸底调查，洪山区在马湖村、南湖村筹集了第一批公租房共943套，采取“统一包租，政策补贴差价”的方式，将其纳入公租房的管理范围。如一套65平方米房子，洪山区政府用700元/月租下来，对这些房源进行装修，然后以70%租金比例约490元/月租给公租房对象，让其可以直接入住。
为此，洪山区房管局成立了公租房运营中心，负责公租房项目的运营。
“从获取房源开始，聘请第三方专业评估机构，对公租房房源的市场租金进行评定，确定租金；随后与村委会签订房屋租赁协议；启动装修招投标；依据公租房政策核定资格并确定租户；租户与村集体经营实体签订租赁协议等工作均由运营中心来处理。”在公租房运营中心，何继文详细地介绍了具体工作流程。
《鄂商》杂志记者通过实地了解发现，洪山区聚集的公租房房源都分布在市中心，交通便利，生活配套设施齐全。在社会学者尚重生看来，公租房房源分布在成熟生活小区，不仅有效地降低和节约了公租房保障对象的日常生活成本和工作成本，而且平衡了保障对象和周围居民的社会心态和社会反差，极大地化解了社会矛盾。
由于成效显著，洪山区探索出的公租房新模式得到了国家有关部门的大力推介，被称为“洪山模式”。“政策落实速度快，推行成本小，实施效应大，兼顾多方主体利益。”在10月21日举行的宜居中国武汉论坛上，住建部住宅产业化促进中心副主任林文峰接受记者采访时如此评价“洪山模式”。
本文将通过研究上海公租房建设的现状, 对我国公租房建设的投融资模式和管理模式提出若干建议。
一、公租房建设现状及相关政策
近年来, 政府已经将公租房作为一二线城市保障性住房的重点。相比于经济适用房的高价和廉租房的高门槛, 公租房的特性使之成为广大夹心层们的希望。与廉租房不同, 公租房设立之初就树立了保本微利的原则, 供应对象是买不起经济适用房同时又不符合廉租房条件的夹心层, 主要包括中等偏下收入的住房困难户, 外来务工人员以及刚毕业的大学生。然而上海市公租房的实施现状并不容乐观。
2011年11月份起, 上海的首批公租房开始招租, 每平方米约50元的高租金使原本对公租房盼望已久的需求者望而却步。徐家汇的馨宁公寓此次推出2 900套公租房公寓, 其中一居室508套, 建筑面积40.24~42.43平方米, 月租金约为1 694~1 896元;每平方米月租金42~45元二居室2 246套, 三居室146套。周边同等条件商品房每平方米月租金45~48元, 而周边二手全装修一居室每平方米租金仅为28~30元。同为上海首批公租房新江湾“尚景园”一居室面积约50平方米, 月租金约1 970元, 每平方米月租金40元左右。而周边条件相当的房租为每平方米月租金35元。此外, 目前的承租对象已与最初的目标相偏离, 主要是一些中高收入者, 公租房能否解决中低收入群众住房问题, 能否缓解城市人口住房的压力呢?如何在坚持保本微利的原则下又能显著降低租金水平, 使得公租房发挥其最大的价值而不至于成为鸡肋, 这成为广大学者、企业家和政府争相讨论的话题。
为了保障公租房的建设, 上海经过两年多的探索, 结合自身实际, 已经初步建立起了一套与公租房建设相关的政策体系, 先后制定、出台了一系列的政策文件, 如《本市发展公共租赁住房的实施意见》、《本市公共租赁住房项目认定的若干规定》、《上海市公共租赁住房房地产登记技术规定 (试行) 》。其中明确了相对于其他保障性住房品种而言, 公租房现阶段至少具有的四大特性:供应对象不限本市户籍;准入标准不设收入线;采取“政府支持、机构运作”的管理模式;只租不售, 并且实行有限期租赁。同时, 上海也施行了相关税费优惠政策, 免征公租房建设及经营中涉及的土地使用税、印花税等, 将有利于降低保障性住房的建设成本。
除此之外, 上海陆续尝试着对众多模式进行探索和实践, 近年来的措施有:
(1) “捆绑销售”。
上海市曾出台一项政策, 规定凡新出让土地、用于开发建设商品房的建设项目, 均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用房等保障性住房。此外, 利用“退二进三”腾出的土地建设公共租赁住房。根据《关于鼓励本市国有企业利用存量工业用地建设保障性住房的若干意见》规定, 国有企业利用原有的工业用地, 按照公共租赁住房和商品住房项目各占50%的模式实施开发建设。笔者认为这一政策与“买瘦送肥”有本质上的区别。前者强制性地要求所有开发商搭配建设保障性住房明显会导致房价上升:部分开发商在暂时还缺乏社会责任意识的时候必然会将建设公租房的成本分摊到商品房上。这显然与当前国家积极调控房价的举措背道而驰。
(2) “先租后售”。
该模式中, 经政府批准的房地产开发企业投资建设公共租赁住房, 向符合条件的住房困难对象出租;出租10年后, 允许作为商品房上市出售。这一模式给投资者提供了一个退出机制, 提高了社会资金参与保障房建设的积极性, 增加了公租房建设和供应的规模, 同时又兼顾到被保障群体的阶段性住房需求和长远性住房需求。
(3) 利用公积金。
据上海市公积金管理中心主任沈正超介绍, 2011年5月, 公积金管理中心从增值收益中出资约15亿元, 收购了新江湾“尚景园”项目15万平方米、2 202套住房用作公租房, 并委托专业运营机构开展租赁管理。这是国内首次运用公积金增值收益投资收购保障房。而馨宁公寓是由承担着上海主要保障房任务的上海地产集团投资建设, 巨大的基金压力带来较高的资金成本。或许这就解释了为何馨宁公寓的地段并不如新江湾“尚景园”, 但是租金却与后者相当甚至部分房源租金高于后者。事实证明, 开拓新的融资渠道, 对降低公租房投资成本, 进而降低公租房租金起到了至关重要的作用。
(4) 利用保险资金。
2011年3月, 中国太平洋保险 (集团) 股份有限公司旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋——上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。这也是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债权投资计划。此计划预计募集资金40亿元。除此以外, 平安保险公司则与上海市城投总公司签订了7年期债权投资计划, 募集约30亿元资金用于上海城投控股的保障性住房项目建设, 50%设固定利率计息、50%按商业银行同期贷款利率下浮一定比例计算利息, 计划募集基金约30亿元。保险业内人士表示, 保险资金的特点是风险可控、长期稳定、担保可靠, 与保障房公益性、长期性、稳定性的特点相一致。保障房投资是保险基金投资不动产的重要出口。
二、当前公租房融资模式
近年来学术界已经进行了很多关于保障性住房融资渠道的探讨, 提出了用于公租房建设, 如公积金模式、BOT模式、TOT模式、REITs模式和公租房基金模式等。这些模式都各有利弊, 见下表:
三、拓展资金来源, 创新投融资模式
1. 加强政策补贴。
公租房投资者的收益来源主要由两部分组成, 一是租金收入, 二是政策补贴。政策补贴的关键在于政府到底“补”多少, 又“贴”在哪里。
美国1986年推出低收入住房返税政策, 该政策规定:对于建造符合一定建设标准的住房的开发商, 政府在10年内返还占整个工程造价4%的税费, 减免额在10年内分期返还;政府的建设要求包括所建住宅能被60%以上的当地平均收入家庭所接受, 另外这种购买力要持续10年。受此政策影响, 1986~1995年美国共有80万套符合建设标准的中低档住房投放市场。
我国可以借鉴美国这一有效措施, 对于建设保障性住房的开发商给予一定的补贴, 消除开发商对于保障性住房低收益的顾虑, 激励开发商积极与政府合作, 扩大保障性住房投资规模。此外, 对于REITs投资者的投资收益, 建议免征企业所得税和个人所得税, 从而提高开发商的净回报。
2. 优化投资模式。
由于TOT模式中资金的获取相当于是一个贸易的过程, 投资方不会对产权归属有太苛刻的要求, 那么, 或许在TOT模式的基础上可以进一步深化改进。如果政府将收到的资金的使用权再转移给专业的工程建造团队, 则既能降低政府资源的负担, 又能依靠专业力量保证工程的质量。无论是投资方、所有者还是建设方对于产权的纠纷也会更容易解决, 这种项目管理模式可称为转移-转移-转移 (TTT) 。
3. 优化融资模式。
REITs模式被学术界看成是一项可以很好地解决当前保障性住房建设缺口的新兴的融资模式。然而, REITs相对于资产支持证券化 (ABS) 来说, 现阶段还存在其局限性。
(1) 国内关于ABS模式的法律法规和政策方针相对比较完善。然而, REITs在国内还属于全新的融资方式, 虽然目前我国已发行了一些银行间的准REITs, 但是采用私募方式并不会给房地产企业带来更多的融资机会。笔者认为, 我国目前民间资金充裕, 与其占用大量的时间、人力和物力去实践和探索, 还不如利用现有的这部分资源和经验, 运用ABS充分调动这部分资金, 丰富融资来源, 帮助我国保障性住房建设渡过难关。
(2) ABS模式中资金运用更为灵活。REITs运用中的一大特点是投资对象明确, 投资策略清晰, 长期投资于房地产尤其是商业地产, 主要是通过收购成熟的商业地产并将其出租获取租金收入。将这部分资金运用到公租房建设中来的话, 投资者可以直接参与到项目的建设和经营中来。这对于单个投资者来说是有利的, 但是对于政府来说, 这些投资者的干预会影响到项目的决策和效率, 同时也会降低专业金融机构使用资金的灵活性, 进而导致收益率的降低。而ABS模式有专业的评级机构为其测定信用等级和风险等级, 投资者也不直接参与到具体项目中去, 只是以固定收益为目标, 从而可以减少很多相关利益者之间的矛盾, 提高资金使用效率。
4. 拓宽收入渠道。
不同于上海市推出的“捆绑政策”, 笔者建议采用“买瘦送肥”的方法。打包项目配套或者周边的商铺、停车位以及底商的收入, 用以补充收益;或者绑定其他高收益地产资产例如商业地产。这样既能吸引长期稳健的投资者, 商业地产的加入又有助于提高收益率, 让那些困于在社会责任感和商人固有的趋利性两者间选择的开发商们更加坚定投资的决心, 从而大幅度增加融资的渠道和金额。那些主动承担的开发商们也能更加保质保量地完成任务。
5. 规范管理模式。
上海市住房保障和房屋管理局介绍, 截至目前, 上海已有12个区组建了14家区级公租房运营机构, 其他未成立运营机构的区 (县) 也已制订组建方案, 近期将陆续成立。
上海公租房管理机构可以效仿香港房委会在2000年提出的“伙伴关系”项目管理模式, 其旨在通过签订伙伴关系协议使项目的各个参与方做出承诺和组建工作团队, 处理政府、承包商、投资方等之间的关系。它是在兼顾各方利益的条件下, 明确团队的共同目标, 建立完善的协调和沟通机制, 实现风险的合理分担和矛盾的有效解决的一种建设项目管理模式。其对于公租房建设的适用性有以下四个方面:
(1) 可以从公租房的项目参与方包括政府人员、房地产商、专业建筑工程师等挑选代表成立项目组, 代表各方利益签订合约, 明确各方及各项目小组的责任和义务。
(2) 在建设期、招租期以及承租期都要定期召开项目小组会议, 明确建设期的资金需求、建设标准、工程进展、招租期的租金确定和民众看法, 以及承租期的工程质量反馈、租金收取状况等。
(3) 在公租房建设中引入伙伴管理。由于政府的权威性, 在伙伴关系中政府应当降低其强势的地位和作风, 公正和双赢才是成功实行“伙伴关系”模式的关键所在。对于政府来说, 这种模式能让政府更多地直接聆听来自专业人士和民众的声音, 为其实施更直接有效的政策做铺垫。此外, 政府还可以效仿香港房委会推出的“综合评分投标制度”, 对在公租房项目合作的伙伴进行公正的透明的考核加分, 为该房地产开发商在今后的商用地产等招标中增添优势。此类举措必将大大提高当前处于发展期的大中型开发商的积极性。
(4) 针对当前公租房普遍的产权不明问题, 相信运用“伙伴关系”的项目组能更好地解决这方面的争端。
参考文献
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[2].孔素民.BOT、TOT融资模式之比较评析———以经济分析法学为视角.阴山学刊, 2005;2
[3].吕文学, 马萍萍, 张连营.伙伴关系:项目管理新模式———解析香港建设业伙伴关系模式.新管理, 2003;10
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