拆迁社会稳定风险评估

拆迁社会稳定风险评估（通用8篇）

拆迁社会稳定风险评估 篇1

关于樟树市药市路征地拆迁项目社会稳定风险评估的报告

樟树市城市建设改造拆迁安臵办公室

二〇一二年四月

目录

目 录

一、项目概况.....................................1

二、可能存在的风险及评价.........................2

（一）社会稳定风险内涵.........................2

（二）征地拆迁引发的社会稳定风险内涵及其成因...2

（三）药市路征地拆迁社会稳定风险内容及其评价...4

（四）药市路征地拆迁社会稳定风险的综合评价.....9

三、预防风险可采取的防范方案....................11

四、结论........................................13

樟树市拆迁办

关于樟树市药市路征地拆迁项目社会稳定风险评估的报告

樟树市维稳办：

根据中华人民共和国国务院第590号令第十二条规定：市、县人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。市拆迁办本着“对有可能在较大范围内对人民群众生产、生活造成影响的市政规划、重大工程项目建设和环境建设”等必须列入社会稳定风险评估范围的原则，特对樟树市药市路所涉征地拆迁项目进行社会稳定风险评估。

按照上述要求，樟树市城市建设改造拆迁安臵办公室作为责任单位，及时组建了评估工作领导小组，对“樟树市药市路征地拆迁项目”（以下简称药市路项目）进行一次全面的、认真的社会风险评估，形成社会稳定风险评估报告如下。

樟树市拆迁办

项目概况

一、项目概况

樟树市药市路征地拆迁项目（以下简称药市路）位于樟树市淦阳路至仁和路之间，药市路直线长度全长为420米，是连接淦阳路与仁和路的交通枢纽，区域集公共服务、居住中心为一体，规划定位为缓解药都南大道交通枢纽压力，拓宽城市交通枢纽线的交通线。

根据规划要求，规划方案一（药市路建设方案-规划18米）涉及包括市民政局福利院两栋房改房在内的共12户搬迁，拆迁面积1620余平方米。民政局福利院公房一栋，建筑面积1300平方米（其中临街店面400平方米），共计拆迁面积为2920平方米。规划方案一拆迁安臵补偿资金概算为370.8万元。

规划方案二（药市路建设方案-规划24米）在方案一所涉拆迁面积基础上增加了福城街道办事处誉洲新村安臵楼一栋五层共8户以及1户私房搬迁，涉及拆迁面积约2860余平方米（其中店面为240平方米），以及民政局福利院老年公寓一栋四层(其中二层为8户私房)，涉及拆迁面积约1040平方米，共计拆迁面积为6820平方米。规划方案二拆迁安臵补偿资金概算为804.5万元。樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

二、可能存在的风险及评价

（一）社会稳定风险内涵

社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁。一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象概念，它涵盖了生态环境领域、政治领域、经济领域、社会领域和文化领域等各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。

（二）征地拆迁引发的社会稳定风险内涵及其成因

征地拆迁引发的社会稳定风险，即政府在执行征地拆迁决策、实施征地拆迁的过程中给人民群众的生活、生产、生命、财产等与其切实利益相关的各个方面造成的负面影响和损失的可能性。

征地拆迁对房屋户主及其成员的生产、生活、精神等方面造成严重影响，这些影响是多方面的：失去收益性物业、失去原有住宅、失去原有的生活方式和因邻里关系改变产生的失落感、剥夺感等。另外，不同历史年代之间、不同区域之间、不同征地性质之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感等。樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

因城市征地拆迁需要而迁出原居住地的被拆迁人，在理论上被称之为“引致移民”，又称之为非自愿移民。与主动移民不同，引致移民的被动性本身即具有一种无奈与悲壮的色彩。为了公共利益的需要，他们失去原有家园，拆迁时不得不背离故土，失去原有的生存空间，去适应一个新的未知环境。引发征地拆迁社会稳定风险的原因，分析如下：

1、征地拆迁的强制性

在我国，征地拆迁基本上是政府行为而不是市场行为，由政府发布公告、组织与实施，政府行为常带有一定的强制性，这样做利于保证工程建设进度要求。土地征收在对公民进行合理补偿的前提下进行，不以公民自愿和同意为条件。其产生的负面作用也是不容忽视的。

2、补偿不足

城市区域居住的价值具有很强的区域性，不同的城市区域居住环境所代表的价值相差显著。随着城市化的演进和城市的不断扩张，虽然城市边界土地升值明显，但是“故土难离”的传统思想仍然左右着居民对固有居住环境的眷恋。同时，基于我国目前的拆迁补偿标准，以广州市的补偿标准为例，尽管和90年代相比有了巨大的增加，但是由于实行的不是市场价，所以很难赶上房屋自身价值增长的步伐，和居民的不断增加的要求和欲望相比，房屋补偿价位常常显得不高。

3、补偿安臵中的社会保障力度不够

离开故土的居民其原有的基本生活、基本医疗等生存性的需樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

要应该得到尊重和保护。政府是责任主体，因拆迁导致的失业人口数量在增加，缺乏失业保险和就业培训，可能诱发社会不稳定因素。

4.拆迁带来的破坏性

当人们被迫迁移时，其原有的社会联系属性将遭受破坏，社会关系网解体；部分靠门面获取收益的家庭和其它有收益性的生产资料将会丧失，收入来源减少；教育和医疗保健等福利设施及服务短期内将有可能恶化。这种破坏性将影响区域内的社会经济发展．影响被拆迁人的生产生活水平的提高。

5、补偿不公平等其它原因

不同历史年代之间、不同区域之间、不同征地性质之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众相互对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感。另外，政府征地程序不到位、粗暴施工、分配补偿费不当等都可能诱发社会稳定风险。

（三）药市路征地拆迁社会稳定风险内容及其评价

在拆迁过程中，社会稳定风险衍生于相关利益群体对征地拆迁项目的抗拒，这种抗拒有多种表现形式，如上访、留臵原地拒绝拆迁、暴力对抗甚至群体示威等。因此，对拆迁项目所涉及的影响社会稳定的风险进行界定，应认真分析拆迁实施后群众可能引发的异议、遭遇到的损失或不适，这些异议、损失或不适即为引起社会不稳定的风险。通过对药市路征地拆迁项目可能面临的六大类社会稳定风险评估的基础上，对上述六大类风险发生的可能性大小分别进行定性评价。为便于评价表述准确，本报告把风樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

险发生可能性的大小划分成5个等级，可能性由小至大依次表述为：很小、较小、中等、较大、很大，并根据对拆迁相关利益群体的民意调研结果，界定各类风险发生可能性的大小。

根据对药市路征地拆迁项目实施过程中易发生的社会风险的经验判断，并结合项目的具体情形，药市路征地拆迁项目可能会诱发的异议、损失或不适等诸多社会风险及其评价主要如下：

1、项目合法性、合理性遭质疑的风险

风险内容：该项目的决策是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；是否经过严谨科学的可行性研究论证，是否充分考虑到时间、空间、人力、物力、财力等制约因素；建设方案是否具体、详实，配套措施是否完善。

风险评价：项目合理性风险较小，而其合法性不会受到质疑，风险较小。

（1）本项目合法，手续完备，程序完备

本项目经过充分可行性论证，严格按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、国土资源部《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部第27号令)等有关规定办理手续，程序合法，手续齐全。

整个项目已取得用地规划许可证（地证[20 ] 号）、用地地红线图、纳入20 年政府城市建设计划（发[20 ] 号），拆迁程序正在按照土地管理法、城市拆迁安臵补偿条例等有关法律，按部就班依法进行之中。樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

但是，上述依法进行的活动并不能彻底解决合法性的问题。首先，药市路征地拆迁项目属于公益性的综合开发，用途完全属于我国土地法律规定的公益性征地范围，如果用于住宅、商业等非公益用途，其合法性必将被质疑。其次，药市路建成后，周围土地升值空间巨大，利于提升城市品味。

（2）本项目符合区域经济发展需要

本项目位于淦阳路与仁和路之间的交通枢纽贯通，是缓解我市药都南大道交通枢纽压力的必要之举。由于道路交通等基础设施的改善，对于周边工商业的发展同样具有较强的推动力。从城市经营出发，该项目的建成将有利于地区的合理发展，整合周边市场资源，具有推进城市经济和规划建设的显著作用。同时，因发展影响而言，药市路的开发建设，是联通市“双桥”区域的又一重要启动点，不仅有利于进一步的加大区域合作交流，而且有利于实现拓展城市空间和城市建设的战略意图。

（3）本项目是实施城市规划的需要

药市路征地拆迁项目现已经完成了规划编制。

（4）本项目是经营城市，加快城市建设的需要

政府对药市路征地拆迁项目的投资，提升了区域土地的总体价值。区域土地的总体升值有利于政府在城市建设方面的资金形成良性循环，取得更好的效益和更高的效率。

2、群众抵制征地拆迁的风险

风险内容：由于拆迁涉及群众的切身利益，加上群众对拆迁的政策缺乏理解，因此在拆迁问题上群众往往会与政府站在对立樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

面，以各种形式抵制征地拆迁。拆迁项目中群众最敏感、最担忧的问题是补偿不合理，丧失原有的居住环境。药市路征地拆迁项目要征收至少2920平方米的房屋，所涉拆迁房屋未来升值空间显著，且居民属老住户，大多数看重的是房屋居住的区域性优势。因此居民可能会对拆迁项目产生强烈的排斥和抵触情绪，这种负面情绪一经积累有可能演变为激烈的抵制行动，从而影响社会稳定。因住宅的拆除和搬迁，致使其生活会造成一些不便和冲击，如若认为补偿不能弥补因搬迁导致的不便，即使是少数居民同意搬迁，也有可能影响项目的进度和社会的不稳定。另外，原有房屋使用给居民带来了的租金收益短期内可能会失去，从而影响收入水平的提高。

风险评价：群众抵制征地拆迁的风险较大。

为了赢得群众药市路征地拆迁项目的支持，拆迁办已在房屋拆迁安臵过程中摸索出了一套成熟的做法，有效地化解了群众对房屋拆迁项目的不理解、不支持。在项目拆迁过程中，一线动迁工作人员高度负责，主动放弃自己的节假日休息时间，积极与被拆迁居民联系沟通，向他们解答各项拆迁问题，宣传项目建设意义和政策；同时对关系到群众切身利益的补偿数据，一丝不苟，反复核对，将积极帮助居民解决力所能及的补偿问题，顺利、高效推进拆迁工作。但“工作性引导”不能作为社会风险评估中降低风险因素所要考虑的必要成分。

3、群众对生活环境变化的不适风险

风险内容：药市路征地拆迁项目所在地是一条直线长度约樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

420米的道路，该项目的实施将打破当地居民的生存现状，使得与外界的联系更加凸显，并在一定程度上会受到外界的干扰，从而造成居民内心的不安与担忧。另外，该项目的实施不可避免地会引起居民异地迁移，进行异地安臵。异地安臵会使长期形成的邻里关系解体，不得不重新组建并适应新的社会关系网络，这些都会使被拆迁居民在短期内感到惶恐和不适。

风险评价：群众对生活环境变化的不适风险较大。

4、群众对生活保障担忧的风险

风险内容：药市路征地拆迁项目在安臵时即可由居民自己选择采用货币安臵方式或安臵房臵换，上述两种方式虽在短期内使居民生活可以为继，但从长期来看弱化了居民的持续生存能力。拆迁安臵，采用的异地安臵方式会使被拆迁户中的部分兼业打工者失去原来打工的机会，造成暂时性的失业，从而使其面临生存的压力。

风险评价：群众对生活保障担忧的风险很大。

5、项目可能引发社会矛盾的风险

风险内容：药市路在征地拆迁过程中，当地个别居民可能会因为对补偿方案的不满意而成为“钉子户”，拒绝征地、抵制拆迁。甚至在施工过程中可能会对当地居民带来干扰，影响其他居民正常的生活与通行，因此有可能引发居民的不满情绪。另外，不排除有民间组织通过收买当地居民的补偿“权利”而介入反征地拆迁活动，滋事生非，干扰项目进展，并从中牟利。

风险评价：项目可能引发的社会治安风险较小 樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

6、项目可能造成环境破坏的风险

风险内容：药市路征地拆迁项目需征用的房屋，可能会对当地的生态和景观造成一定程度的破坏。在建设期内项目的施工会对地表水、空气、噪声环境等方面产生一定程度的不利影响。施工过程中会产生大量粉尘，施工机械会有作业噪声，施工机械燃油或机油渗漏会引起油污染，施工物堆料场受降雨冲刷会引起地表径流污染，施工营地生活污水未经处理直排或生活垃圾随意抛弃会引起污染。挖掘机械及运土车辆对道路的损坏和环境卫生的破坏的现象将不同程度的存在。

风险评价：项目造成环境破坏的风险很小

（四）药市路征地拆迁社会稳定风险的综合评价

上文已对药市路征地拆迁项目可能引发的不利于社会稳定的六大类风险可能性大小进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。

首先根据民意调研结果确定每类风险因素的权重ω，ω取值范围为[0，1]，ω取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大。其次确定风险可能性大小的等级值Ｃ，上文已将风险划分为5个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值Ｃ按风险可能性由小至大分别取值为0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（即ω×Ｃ），把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即Σω×Ｃ。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

一般而言，综合风险分值为0.2-0.4时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为0.41-0.7时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体性事件的可能；分值为0.71-1.0时，表示该项目风险高，有引发大规模群体性事件的可能。本项目综合风险值求取见下表。

表 1 药市路征地拆迁项目风险综合评价

风险权重（W）

风险发生的可能性（C）

很小 较小 中等 较大 很大 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0

√

√ √

√ 风险类别 WC

项目合法性、合理性遭质疑的风险 群众抵制征地拆迁的风险

群众对生活环境变化的不适风险 群众对生活保障担忧的风险 项目可能引发社会矛盾的风险 项目可能造成环境破坏的风险

0.15 0.20 0.10 0.20

0.06 0.16 0.08 0.2

0.20 √

0.08

0.15 √ 综合风险

0.03 0.61 从表1可看出，药市路征地拆迁项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.61，风险程度中等，意味着项目实施过程中存在引发一般性群体性事件的可能。樟树市拆迁办

预防风险可采取的防范方案

三、预防风险可采取的防范方案

药市路征地拆迁项目发生不利于社会稳定的风险程度为中等，意味着征地拆迁项目不会一帆风顺，特别要注意加强对征地拆迁实施过程中可能出现的个体矛盾冲突的防范，并随时戒备和监控征地拆迁进展中可能出现的风险发生。

1、加强征地拆迁政策的宣传，营造良好的社会舆论氛围。

可通过电视、广播、报纸能多种新闻媒体，宣传药市路征地拆迁项目对完善我市陆路交通网络建设、拉动地方经济发展、带动周边土地升值、增加其他居民致富机会和促进物业经营较快增长等方面将带来长期福利改善。尽管短期内部分居民会有少量的利益损失或者带来转型期的生活不便，甚至带来感情的痛苦、焦虑等，权衡利弊，当地居民将会是最大的受益者。因此，有必要继续加强征地拆迁政策的宣传，舆论先行。

2、创新思路，讲求科学的征地拆迁方法，以人为本

在征地拆迁过程中要不断创新工作思路，讲求科学有效的拆迁方法，尤其要千方百计应用那些已被实践证明效果十分显著的征地拆迁工作方法。如市繁昌地段在拆迁过程中，实施“四同时”征收模式，将经济留用地、安臵区用地与项目主体用地进行“捆绑”，“同时选址、同时规划、同时报批、同时建设”，最大程度地照顾被征地群众的利益。在房屋征收过程中，还要按规定做好公开、公示工作，保证被征收对象的知情权。

3、加强风险预警，做好征地拆迁现场维稳工作

建立风险预警制度，对征地拆迁过程中发生的不稳定因素进樟树市拆迁办

预防风险可采取的防范方案

行每日排查。加强征地拆迁现场的治安保障，突发事件一旦发生或是出现发生的苗头后，各方力量和人员都能立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响控制在最小范围内。

4、探索开展再就业技能培训

对那些离开“故土”，难以第一时间在找到合适工作的居民，如果有再就业技能培训的需求，政府应该专门在房屋征收补偿费用中列出一定的预算，采取订单式等方式，向有关社会机构购买培训课程，对异地安臵居民进行技能培训。

5、加强对房屋征收专项资金使用的监管，预防腐败的发生

政府应该加强对房屋征收专项资金、资产合法使用的适度监管，防止因资金使用、资产运作不当而影响被拆迁居民的切身利益，进而发生“衍生性”社会不稳定现象。樟树市拆迁办

结论

四、结论

本报告对药市路征地拆迁过程中可能发生的社会稳定风险进行了识别与评价，结论如下：

药市路征地拆迁项目可能会引发6类不利于社会稳定的风险，这6类风险发生的可能性大小评价结果是：第1类风险，项目合法性、合理性遭质疑的风险，该类风险发生的可能性较小；第2类风险，群众抵制征地拆迁的风险，该类风险发生的可能性较大；第3类风险，群众对生活环境变化的不适风险，该类风险发生的可能性较大；第4类风险，群众对生活保障担忧的风险，该类风险发生的可能性很大；第5类风险，项目可能引发社会矛盾的风险，该类风险发生的可能性较小；第6类风险，项目可能造成环境破坏的风险，该类风险发生的可能性很小。

综合评价，药市路征地拆迁拆迁社会稳定风险程度中等，意味着项目实施过程中存在引发一般性群体性事件的可能。

拆迁社会稳定风险评估 篇2

1 拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

1.1 估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点:一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足, 例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求, 因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程, 拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险, 并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况:房屋面积测量不准确;房屋结构确定不合理;附着物现场测量与清点不合理[3];现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大, 涉及到众多的评估数据处理, 因此房地产估价机构在进行内业处理时, 容易出现一些问题, 包括:在向电脑中输入数据出现的错误;评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2 管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度, 特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行, 涉及人员多, 跨越时间长, 一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度, 当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时, 最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2 拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门, 房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务, 但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动, 影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估, 由于涉及的补偿金额比较大, 并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系, 因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉, 达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中, 估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解, 并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务, 但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构, 其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位, 就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结, 影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析, 估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施, 一旦风险真正产生, 房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿, 风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚, 这种情况在我国已有发生。

3.1 内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述, 在此, 主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。

首先, 在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训, 培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用, 这方面至关重要, 因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证, 因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量, 而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大, 也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益, 不能多评, 亦不能少评;同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次, 拆迁评估内业处理人员的培训, 包括调查表格数据如何正确输入电脑, 输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍, 在此基础上由其他内业处理人员进一步复核, 在确定无误的情况下安全保管好输入的数据;出具估价结果报告人员的培训, 其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6,7]。

3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。

拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此, 必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责, 实行奖励与惩罚相结合的公司制度, 具体包括以下措施:一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容, 同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息, 为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任, 防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名, 而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名, 特别在此强调, 估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核, 还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核, 确保估价报告估价结果的客观合理[8,9,10]。

3.2 外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国, 拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托, 因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大, 委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂, 为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益, 利用其是委托方的身份, 干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果, 给房地产评估机构可能带来严重风险。同时, 拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿, 通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂, 这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险, 房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上, 对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育, 特别是要制定严格的公司制度, 如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生, 房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度, 对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业, 情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调, 房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上, 房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则, 在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则, 不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11,12]。

4 结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展, 房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务, 公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此, 从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则, 清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险, 并且为此做好各种防范措施, 以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

参考文献

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拆迁社会稳定风险评估 篇3

一、本拆迁评估项目的特点

1.此拆迁评估项目中，涉及户数较多、工作量大，需要解决的问题也较为复杂。

华电国际莱州发电厂建设项目，选址于山东省莱州市金城镇海北嘴村西北角，其海边为渔港与水产养殖区。整个建设项目占地八百多亩，涉及拆迁户一百四十多家。拆迁对象包括住宅、企业、渔港、水产养殖区设施以及饭店、商店、公安边防工作站等各类建筑。由于拆迁对象的地理环境较为特殊，建筑形式也种类繁多（如水产养殖区的挡浪坝是由各个养殖户各自设计建造的，无统一规划，结构都各不相同，造价也相差悬殊；再如水产养殖区的分级还需要进行确认等），种种因素都导致拆迁评估工作复杂程度的增加。

2.此建设项目中的拆迁评估是拆迁工作中的主要矛盾。

拆迁人、被拆迁人、政府三方之间的矛盾最终都集中到了评估机构出具的评估报告上。随着《物权法》的实施，拆迁人与政府都希望依靠评估机构出具的评估报告的说服力，因此，评估工作成了影响建设项目拆迁进度的关键。

3.评估方法的选用需要因地制宜。

建设部2003年《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定房屋拆迁时的价值评估一般采用市场法，但本拆迁范围所处位置是一个较为偏僻的小渔港，能够符合市场法应用条件，找到与所评估建筑相同、相似的市场交易案例并不容易。并且，本拆迁范围中非商品房的土地价格完全由政府控制，因此，采用房地合一的市场法进行评估更受到限制。

而拆迁范围内的一家饭店，其土地已经具备商用土地的产权证，经营效益也较好，显然适于采用收益法进行评估。此外，本拆迁范围内海边有大量的无证房屋，其评估方法的选用显然需要进行特殊考虑。

4.拆迁评估的结果必须达到统一和合理。

在本拆迁范围中有很多拆迁户拥有相同类型的建筑。如各水产养殖场的大棚只是檐高不同与建设时间不同，建筑结构与所采用材料都是相同的。本拆迁范围内各类办公用房的建筑结构也大同小异。因此，在评估中，不能偏听房主对其建筑结构和隐蔽工程的夸大，需要采用一致的标准评估其价值。而对于一些结构特殊的建筑，评估人员需要特殊对待。如果评估结果因草率马虎导致不公正，则立即可能诱发拆迁户的不满，从而使拆迁工作受阻。

二、评估方法的选用

在此拆迁评估项目中，我们采用了多种评估方法。

（一）市场法

根据有关规定，城镇房屋拆迁评估价格应以市场价值为准，这是合理的评估价值基准。从法律上来看，拆迁人和被拆迁人是平等的民事主体，拆迁补偿应符合公平原则。即便是为改善城市居民生活条件与居住环境的公益性拆迁，也不应牺牲拆迁户的个人利益。拆迁人占有拆迁户的房屋，给予的补偿应该是一种购买行为，是拆迁人购买拆迁户的房屋。这种购买应体现等价交换的原则，其价值量应以市场价值为基准。拆迁户得到的拆迁补偿款应能在市场上另行购买一套同样条件、质量和面积的房屋。

评估不动产的市场价值，最适用的评估方法是市场法。但不动产市场法的应用需要具备一定的条件，并应注意若干问题。

一是市场法需要有一个充分发育活跃的市场，二是评估比较中，参照物与被评估资产是可比较的，三是不动产采用市场法必须是房地合一的评估。可同时满足这三个条件的拆迁不动产大部分是城市中拆迁的商品房。对于不动产交易市场不活跃的农村和乡镇，评估师采用市场法时应特别谨慎，选用的参照物及各种参数要认真权衡，多加分析，防止评估结果出现背离客观实际的现象。

本拆迁范围中海岸边有一栋新建不久的二层欧式别墅，属于商品房，土地证、房权证俱全，建筑装饰也档次较高。但在该拆迁范围中，缺少采用市场法进行评估类似建筑的交易参照案例，我们最后选择了离拆迁区域不远的三山岛的别墅交易价格作为参照案例，然后进行区域修正、建筑年限修正、建筑档次修正等，得出了较合理的评估价值，并得到了拆迁双方的认可。

（二）收益法

在本拆迁范围内，有一个装饰档次较高的饭店，其土地使用权性质为商业用地，房权证书已明确标注为是饭店，工商营业执照和纳税证明俱全，年收益也比较可观。对其如采用市场法评估，难于寻找交易参照案例。如采用成本法评估，则可能因忽视了饭店的收益而得出较低的评估值。我们决定采用收益法进行评估。

在本次采用收益法对饭店的评估中，由于有政府部门确定饭店的土地价格，因此是先根据饭店建筑与其土地的总收益，折现得出其总体价格，然后扣除土地价格，得出的即为饭店建筑的价格。

（三）成本法

在本拆迁评估中，由于市场法和收益法的应用受到各方面条件的限制，因此还是大量地使用了成本法。对于那些无证的房屋及构筑物，使用成本法评估则更为必要。

但在采用成本法进行拆迁评估中，应注意一些具体问题，并要对这些具体问题进行具体分析。

如一栋已使用30年的砖木结构的起脊瓦房，其居住功能并不比新建住房低多少，如采用年限法评估则会很不合理。我们依据原城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准（试行）》[城住字[1984]678号]中的基本规定，进行现场勘查打分，再进行功能系数修正，得出评估值。评估结果符合国家拆迁条例规定的精神，并得到了拆迁双方当事人的认可。

又如本建设项目拆迁户数多、评估工作量大，为了防止不同房屋评估价值出入较大，我们设定了拆迁房屋的标准重置成本。在这一标准重置成本中，列出了不同建筑档次房屋的各承重构件、门窗、水电暖设施与装饰的各类标准成本单价。在评估中，我们通过相应调整和修正，得出其所评估建筑物的重置单价，从而得出评估值。

对于非商用性质却在进行商业经营的房屋建筑，如小商店、小饭店、机动车修理铺等，只要其能提供工商经营许可证和税务纳税证明的，我们在采用成本法评估时，根据其收入给予了适当的收益补偿。

对于海边几幢老人常年居住的住宅，无房权证和土地证，房屋本身质量也较差，如仅以成本法评估补偿价值，可能解决不了他们以后的居住问题。但这些房屋是老人们避风遮雨赖以生存的住处，根据国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》精神，我们积极建议华电国际莱州发电厂筹建处为他们新建住宅，最终使老人们得到了妥善安置。社会上也因此对此安置工作给予了良好的评价。

拆迁评估法律规定 篇4

拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估，

拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为，

我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第三章第十九条规定：房屋征收评估办法由国务院住建部制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

拆迁社会稳定风险评估 篇5

×农庄经济林及其他苗木资产拆迁补偿价值

资产评估说明

一、关于本次资产评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

中林资产评估有限公司

二零零×年三月十八日

二、关于进行资产评估有关事项的说明

（一）委托方与资产占有方概况（详见评估报告正文第二项）

（二）关于评估目的的说明（详见评估报告正文第三项）

（三）关于评估范围的说明（详见评估报告正文第四项）

（四）关于评估基准日的说明（详见评估报告正文第六项）

（五）资产调查事项的说明（略）

（六）可能影响评估工作的重大事项说明

纳入本次资产评估范围的评估对象权属清楚、界限明确、无纠纷，没有抵押、质押及担保等影响评估结果的重大事项。

委托方：资产占有方：

法定代表人：法定代表人：

日期：二零零×年三月十八日日期：二零零×年三月十八日

三、资源资产调查、核实情况说明

（一）资源资产调查组织与准备

1、技术方案设计

针对经济林木的分布特点、本次评估目的及委托方、资产占有方意见，由我公司注册资产评估师及聘请林业调查专家、农艺专家组成的评估项目组，依据委托方提供的资产清单及其他资料，经过认真研究分析后，确定本次资源调查技术方案。

2、调查技术标准(1)、《森林资源规划设计调查主要技术规定》(林资发[2003]61号)；(2)、《××省森林资源规划设计调查操作细则》(×林政[2004]254号)。

3、技术精度

本次资源调查采用全面调查法，调查级别为三类调查，各调查因子调查精度不低于95%。

4、调查工具

Q3手持式GIS采集器(中海达测绘，亚米级精度)、测绳、皮尺、卡尺、布鲁莱斯测高器等；

5、使用图件

委托方提供委估地块《地形图》(1:10000)与《××市××镇林相图》。

（二）资源资产调查过程

我公司评估项目组在委托方(××集团公司)、资产占有方(×农庄)、××市林业局人员的协助下，于200×年3月10日～18日期间，对委估资产进行了全面调查。每一分项林木调查结果，在调查完成当天，经过我公司评估人员整理后，由委托方和资产占有方代表进行了签字确认。

（三）主要调查方法

1、面积调查方法

用委托方提供的《地形图》(1:10000)为工作手图，进行实地调查，根据不同的地类、权属、行政界线、优势树种等进行现地勾绘(测量)小班界线，并采用Q3手持式GIS采集器绕测、定位落图。根据外业调查数据，用AutoCAD、MapInfo等系统软件求算各小班面积。面积以hm2为单位，取小数点后4位。

2、经济林苗木株数、地径、苗高调查方法

取林木生长状况有代表性的地块，在该地段设置面积为26m×26m的标准样地(对坡度超过5°的样地，进行了罗盘改平修正)，进行每木检尺，实测样地面积不少于该林种林木小班面积的60%。

由于林种经营特点，部分经济林种无胸径，故检尺时分林种测量地径、株高。

3、其他调查方法(略)

（四）资产调查结论

经现场实地调查，本次评估范围占地总面积2,100亩，该地上种植的经济林及苗木共计398,767株，具体分布如下：

以上调查结论，均得到了委托方和资产占有的认可。

四、评估依据的说明

（详见评估说明第八项）

五、评估技术说明

（一）评估过程

本次评估的目的是工程项目征占用地对资产占有方进行价值补偿，故我们的评估方案是根据工程占地拆迁补偿及有关规定制定的。

（1）查验委估资产权属文件。

（2）请资产占有方提供资产清单，本公司评估人员和农艺专家对委估资产进行全面调查。

（3）收集评估所需资料，由于委估资产品种多数量大，且有些品种为国外优良品种，在审核报关资料的同时，还外聘了果树、植物专家，对委估资产进行鉴定；与此同时收集果品及苗木各项经济指标，进行市场询价。

另外，评估人员通过相关渠道，对当地工程拆迁征占地执行的地方性法规、规定进行了收集与整理，对各项法规的执行范围、有效性等与发文部门进行了核实与确认。

（4）确定计算方法，根据委估资产特点确定采用不同方法进行评估计算。

（二）评估方法

本次评估方法是根据××市人民政府××号令关于《××市森林资源保护管理条例》对工程占地补偿办法，结合2,100亩地块上各经济林种类、生长发育现状，近年来产果情况，通过市场调查，选择适当的价格标准和评估方法进行的。

1、对处于盛果期经济林按如下方法计算评估结果，计算公式为： P = Ci ×L P—评估值

Ci—各类果树实际占地面积×平均产量Kg/亩×调整系数×价格 L—补偿倍数，政府令规定鲜果按5～6倍赔偿

调整系数主要包括等级调整系数和株数调整系数，调整标准如下：(1)、等级调整系数

针对本次评估基准日经济林林分特点，按不同树种制定的。例如××品种果树分为四级：

1级：长度15cm以上(含15cm)的枝条30根以上(含30根),地面以上10 cm处的主

干直径6 cm以上(含6 cm)；

2级：长度15cm以上枝条10-29根； 3级：长度15cm以上的枝条5-9根；

4级：长度15cm以上的枝条4根以下(含4根)。(2)、株数调整系数

为针对本次评估基准日该经济林每亩现有存活株树、疏密程度与同种经济林标准株

数进行比较调整。

2、处于产前期的苗木

苗木计算公式如下：

P = 各苗木、树木按品种、规格×单价×株数

（三）取价方法

1、果品取价源自国内果品批发市场现场收购价（××市果品批发市场价格扣除运费）、委估资产周边经济林路边收购价，并参考资产占有方近三年果品销售价格，最后确定评估单价。

2、苗木取价方法，同规格苗木有市价的原则按市价评估，没有市价的按苗木购置价值加标准成本投入确定。

(四)产量确认方法

评估使用的每亩平均产量是参照委估资产周边相同或相类似经济林平均产量，由我公司评估专家及外聘农艺专家现场勘查，再结合我公司掌握的该地区标准经济林产量数据，对各种果品每亩平均产量进行估算得出的。

六、评估结论及其分析

（一）评估结果（见评估明细表）

（二）评估基准日后的调整事项

1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；

2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。

（三）评估结论的效力、评估报告使用与限制说明、有效期（略）

企业拆迁评估中应该注意的问题 篇6

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企业拆迁评估中应该注意的问题

大多数被拆迁企业不太重视企业拆迁评估，或不重视企业拆迁评估程序甚至不重视企业拆迁评估报告，这是大错特错的，企业拆迁评估直接影响到企业拆迁补偿结果，也是启动法律程序维权过程中的重要事实依据。因此，重视并做好企业拆迁评估是企业主在拆迁过程中的首要任务。

一、法律依据。

国有土地企业评估依据：《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发

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证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。

集体土地上企业评估：《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。

二、从事实角度讲需要注意的问题。

工厂拆迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。一般来说，工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段)，上升至最高值(拆迁阶段)，然后从最大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。

下面，就这三个阶段分别进行一些分析：

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(一)拆迁准备阶段：

⑴ 因工厂的客户得知该企业拆迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移;

⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会;

⑶由于工厂将要拆迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;

⑷由于工厂将要拆迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂拆迁前的生产管理;

(5)工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。

(二)拆迁阶段：

在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：

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⑴生产经营中仍需要支付的费用：

A、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求;B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用;C、管理费用;D、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。

(2)财务费用：

因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。

(三)拆迁后生产恢复阶段：

在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。

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三、从法律角度应当注意的问题。

1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。

2、停产停业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现，很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。

3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。

4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。

总之，在长期办案过程中发现，每个企业拆迁评估过程中都存在诸多问题，但又各不相同。想彻底解决问题就要从案情角度出发，认真分析影响企业评估的各个症结所在，才能更大限度的提高补偿，争取补偿。

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何

时

成立

与

生

效

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派

遣

合同

（涉

外）

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有

限

公

司

合并

合同

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保的法

律

规

定

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（二）http://s.yingle.com/y/ht/1140854.html 抢走

欠

条

索

债

如

何

定

性

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    定金合同 http://s.yingle.com/y/ht/1140851.html 包船运输合同 http://s.yingle.com/y/ht/1140850.html 委托合同的受托人 http://s.yingle.com/y/ht/1140849.html 土地承

包

经

营

权

人

有

什

么

权

利

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  借款利率 http://s.yingle.com/y/ht/1140847.html 供电合同签订

中必须有

什么条款

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 借款合同的主要条款

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 借款合同的特征包括哪些

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 入职需签订正规的劳动合同

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 运输合同条款和海运提单

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 擅自转租的合同是否有效

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 只有一方当事人签字的合同是否生效 http://s.yingle.com/y/ht/1140835.html

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 数据电文也是合同的书面形式

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 生效条款相互冲突如何认定

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 农村房屋建设合同范本2018 http://s.yingle.com/y/ht/1140828.html

 租赁合同中，出租人享有什么权利 http://s.yingle.com/y/ht/1140827.html

 土地联产经营承包合同

http://s.yingle.com/y/ht/1140826.html

 计算机软件著作权转让合同书范本http://s.yingle.com/y/ht/1140825.html

2018  刘家文与刘志伟民间借贷纠纷案

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  就业安置合同一 http://s.yingle.com/y/ht/1140823.html 债务重

组

收

益的税

务

处

理

http://s.yingle.com/y/ht/1140822.html

 不履行委培合同引发行政诉讼

http://s.yingle.com/y/ht/1140821.html

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建

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理

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托

合同

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拆迁社会稳定风险评估 篇7

(一)对估价方法的选择问题

《城市房屋拆迁管理条例》规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”当用比较法估价时,通常将评估基准价作为依据,再根据同类房地产在新旧程度、楼层等方面的差异情况进行修正,得出具体被拆迁房屋的评估价格。在评估基准价时,区位、用途和装修状况等已考虑在内。但如何确定基准价和修正系数就成为需要解决的问题。

基准价的确定主要是以被拆迁房屋周边的房屋交易实例进行修正获得。但在房屋的拆迁时,本质上该房屋的区位已发生变化,上述原有房屋的土地规划用途应采用新的用途,只有这样才能达到该土地的最高最佳使用,因此,对拆迁房屋的价值评估,应重点考虑土地价值变化对整体房地产价值的影响程度。

在修正系数方面,由于没有完全相同的两个房地产,所以首先存在的问题是如何确定这些修正系数才能反映房地产间的差异,其次是这些系数大多数存在区间,需要估价人员合理确定。

(二)在估价过程中存在的质疑问题

拆迁评估的客观公正事关拆迁人与被拆迁人的切身利益,对评估结果的咨询是正常的,但由于各种因素的影响,评估结果会出现些微误差。所以就有很多质疑并要求解答。有的被拆迁人还对评估公司和拆迁人的关系产生质疑,影响评估机构正常开展业务。

(三)对被拆迁房屋的用途认定问题

有的被拆房屋为老旧房而没有产权证,或有产权证,但缺少用途记载,故对用途的认定,成为了拆迁当事人争论的焦点。这种情况如解决不好,会产生许多问题。

(四)突击建房、突击装修问题

在拆迁评估过程中经常会碰到被拆迁人突击建房,突击装修的问题。对于新建的搭建物,没有合法的手续,入户调查难,或不给予评估,或不予登记,增大了评估难度。

(五)价值时点的问题

《房地产估价指导意见》规定“拆迁价值时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点”。但在实际的操作过程中,经常由于各种原因导致虽然房屋拆迁的范围已经确定,可房屋拆迁许可证却还没有拿到,或者拆迁许可证虽拿到后,过很久才进行房屋拆迁。因此,以拆迁许可证颁发之日时为估价时点就显得很不合理,这样既不能保障被拆迁人的合法权益,又增加了拆迁工作的难度。

二、针对拆迁房屋价格评估中出现的问题提出对策

(一)重视土地价值,建立科学的修正系数指标

对于房地产的评估,关键问题就是“土地最高最佳使用”。因此建议在确定评估方法中应重视土地区位价格的评估,重视基准价的合理确定,建议基准价的确定更加明细化,突出不同区位的差异,并且不要只停留在较大的选值范围内。

关于修正系数,当前拆迁评估中用到的大量修正系数,主观随意性、经验性的确定所占成分过大。建议组建一支研究队伍,对各种修正系数和参数进行科学研究,建立合乎客观情况的标准,并结合实际情况进行修正,使这一基础工作更具科学性和实际性。

(二)加强同被拆迁人、拆迁人及同行间的沟通

工作中,评估机构应善于与拆迁人沟通,分析原因,研究对策;与同行沟通是有可能因为同类区域的不同待拆迁项目建设单位可能不同,又或者是同一拆迁项目由于多种原因导致多次核发拆迁许可证,估价机构可能不同。不同的估价机构进行现场查勘过程时,由于主观因素存在,设定价格内涵过程不一致,就造成了同区域不同项目的评估价格存在较大的差异。这就要求估价机构最好建立信息资源共享,做到整体平衡,避免出现价格矛盾。

(三)按法律规定执行拆迁房屋用途的认定

《房地产估价指导意见》第十二条中规定“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的,可按协商结果进行评估,对被拆迁房屋性质不能协商一致的;应当向城市规划行政主管部门申请确认。”该种情况下双方当事人很难进行协商,当评估机构面对这样的棘手问题时,评估人员既要把政策告知当事人并努力进行说服,又要使规划部门配合尽早拿出确认的结果。从而解决拆迁当事人之间的矛盾,减少评估结果的差异。

(四)按当地政府文件规定执行拆迁前的突击建房

针对突击建房,要对拆迁人讲明,在进行入户调查时,要将新建的与之前建的房屋都给予详细登记,同时需要被拆迁人签字,如拒不签字,可以让与拆迁当事人没有利害关系的第三人代签,同时要对建筑物室内外状况进行录像并拍照,留存好第一手资料,然后组织由被拆迁人、拆迁人、街道办、拆迁办和评估人员参加的协调会议,首先声明拆迁前的突击建房是一种违法行为,然后商定对这部分突击建成的房屋给予建造成本的适当补偿。在这种情况下,通常适合采用成本法进行评估,测算新建房屋实际成本可以按成本比例为拆迁补偿评估的结果。

(五)评估考察时间前置,评估时点后置

拆迁社会稳定风险评估 篇8

大量的拆迁矛盾纠纷在拆迁专业性调解组织的调解中得到了圆满解决，及时排除了因拆迁引发的社会不稳定因素，促进了地方城市建设的发展和进度，这充分表明拆迁专业性调解组织发挥着极大的社会化作用。要发挥好该机构的社会化作用，应当做到以下几个方面。

一、领导高度重视，机构健全完善

为了使拆迁矛盾纠纷调解工作步入制度化、规范化、专业化、程序化、法制化的轨道，调解人员全部经过江苏省住房和城乡建设厅的专业岗位培训，具备相关的专业技能和法律法规知识，全部实行持证上岗制度。同时，调解机构制定了一套完整的调处机制，设立受理、送达、听证、调解、裁决、执行等一套工作流程。对一些历史遗留问题、重大疑难问题、政策边缘化问题实行逐级汇报、逐级审核、逐级审批制度，定期召开局长办公会，对重大事项和决策实行集体研究制度，确保处理拆迁矛盾纠纷能够做到“四个到位”，即政策到位、宣传到位、解读到位、补偿到位，决不让每一个被拆迁人吃亏，并要让每一个当事人通过调解机构的处置后能够化解存在心中的“积怨”，要让他们苦脸进门，笑脸出门，把拆迁矛盾纠纷化解在萌芽状态，化解在调解办公室内，尽可能不让矛盾纠纷扩大化，更不允许拆迁矛盾纠纷演变成社会化问题。

二、工作方法多样，矛盾化解及时

在处理拆迁矛盾纠纷的具体工作中，工作人员工作方法能够采取多元化的方式开展工作，运用心理学和采用情感交融的工作方法来做矛盾化解工作，起到了事半功倍的良好效果。在调处矛盾纠纷过程中，工作人员较多采用“以静制动”的工作方法，注重观察，发现“焦点”，通过分析，查找源头，找准“症结”，配制“处方”，进行大量的调查，收集大量的信息，掌握详实的第一手资料。为此，在处理个案时就能够制定出非常有针对性的解决方案，在调解过程中能够非常明确应该做什么（设定目标和预测）；为何做（确立说服论点和依据）；何时做（安排程序和时间）；何处做（考虑什么场合和方法）；如何做（研制工作计划和方案），使拆迁矛盾纠纷调解工作能够得到及时化解并取得较高的调解结案率。

调解人员在处理拆迁矛盾纠纷案件时，就有针对性地制定措施预案，分门类别，切入“要点”。对评估方面出现的矛盾纠纷，采取复核方式重新评估，被拆迁人还有异议的，委托评估鉴定专家委员会进行鉴定；对家庭住房困难买不起新房的，采取异地安置、货币补偿、慈善救助、产权共有等方式解决；对思想扭曲，抱有幻想的被拆迁人采取说服教育、政策解读、法规宣传等方式。同时，大量的注入情感和心理感悟的人性化工作方式，多数的矛盾纠纷案件在调解两次时就能够化解双方当事人矛盾纠纷。

多年来的实践证明，调解人员在工作中注重运用心理情感交融的工作方法是解决、化解拆迁矛盾纠纷的基石。因此，工作人员在处理矛盾纠纷案件时，除了要严格遵照工作程序外，更重要的是要有专业的知识，真诚的情感和满腔的热情去正确、公正、深入分析当事人的心理状态，去打开当事人的心灵之窗。运用心理学和情感沟通是拆迁矛盾纠纷调解工作中不可缺少的重要环节和必要手段。

在处理拆迁矛盾纠纷时，最重要的是首先要取得当事人对调解人员的充分信任。调解人员要善于与当事人在情感和心理上进行正面沟通，充分交换意见，能够让当事人有充分的发表意见的机会，尊重、理解当事人的心情和感受。由于当事人的生活阅历不同，气质不同，志趣不同等，因此，也就表现出不同的性格。当事人在陈述矛盾纠纷时，有的直率袒露，有的迂回曲折。不论当事人表述的方式如何，但有一点是共同的，那就是都有一个较强的自尊心，都期望得到别人的尊重、理解和帮助。只有当事人与调解人员之间有了理解，才能在情感上得到“真正”的沟通，才能听到更多的“真实”话语，才能得到当事人的“真实”想法，调解人员才能“真正”将矛盾纠纷化解。

三、救济途径通畅，拆迁矛盾减少

完善救济途径是解决拆迁矛盾纠纷的源头，也是“和谐拆迁”的基本保障，特别是针对棚户区改造中部分收入不高、经济条件较差的低保户、特困户的实际情况，要有一套完善的保障措施。

在徐州市的拆迁安置过程中，坚持货币安置与实物安置相结合自愿选择的原则，以满足不同居民的居住需求。同时，不断创新安置模式，鼓励被拆迁人选择货币安置，在评估价的基础上再增加10%的补偿额，到市场购买住房。这样做一是有利于被拆迁人有更多的选择空间；二是有利于被拆迁人减少过渡时间和因拆迁过渡带来的生活困难。而对困难群体则采取廉租房安置，拆迁户只需交纳政策性房租。此外，拆迁管理部门还积极协调有关部门，为拆迁户申请经济适用房等安置房源，对经济条件特别困难的群众予以统筹考虑、适当补贴。同时，推行由区、街道、社区三级认证办法，解决部分拆迁户房屋产权认定问题，并积极协调单位直管公房拆迁户的所属单位，为拆迁户争取更多补偿。

畅通救济渠道，是解决拆迁矛盾纠纷的基本保障。徐州市为了减少拆迁矛盾纠纷，成立了拆迁救助中心。这家由民政、残联、慈善总会、房管、工会、棚改办、拆迁办等部门组成的专门机构，负责在棚户区改造拆迁中受理特困户的投诉和求助。救助中心目前掌握着用各种办法募集的2250万元救助基金，对经审核属实的特困家庭，其拆迁补偿额与安置房房价的差额部分，将从救助基金中支付，双方各按资金额拥有相应的房屋产权。同时，各区政府也成立相应的救助投诉中心，由市区财政、慈善总会、投资公司、社会各界拿出一定的资金作为慈善救助基金，用于救助工作。这一人性化举措，无疑将成为和谐拆迁的助推器，既让更多的特困群众住得起、住得好，实现“居者有其所”的梦想，又能保障拆迁工作做到“拆得了、拆得好、拆得稳”，这一举措已成为和谐拆迁的标本。

为有效地把拆迁矛盾纠纷化解在萌芽状态，拆迁专业性调解组织与各区政府、各区人民法院进行联动，积极推行居民自治调解方式和司法庭前调解方式相结合的工作模式来化解拆迁矛盾纠纷。

居民自治调解方式：是被拆迁人因家庭内部财产分割、继承等原因无法达成一致意见而无法与拆迁人达成拆迁协议产生的双重矛盾纠纷，这类矛盾纠纷通过拆迁专业调解机构和办事处司法所进行协调，使得家庭成员首先形成一致意见并由司法机构出具司法调解书后再与拆迁人签订拆迁安置协议。

司法庭前调解方式：是被拆迁人与家庭外部产生的借贷、抵押、买卖等问题造成拆迁协议无法签约的矛盾纠纷。对于此类纠纷，则由区法院拆迁巡回法庭和拆迁专业调解机构采取庭前调解方式，通过组织调解达成统一意见后，由法院出具司法调解书来确定房屋所有人与拆迁人签订拆迁补偿协议书来完成。

四、好事要想办好，要靠制度保障

如何把好事办好，是拆迁矛盾需要破解的难题。破解之法是坚持阳光拆迁、依法拆迁、有情拆迁，要靠严格的“三项制度”来保障。

一是公示制度。做到拆迁全过程公开透明，让群众知根知底，心中有数。每个拆迁项目都事先在媒体、网络上进行公告，公开拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁项目等事项；在拆迁范围内设立公示栏，将拆迁政策法规、相关文件、补偿标准、安置房源等内容进行公示，并邀请拆迁户代表全程参与拆迁工作，切实保障群众的知情权和参与权。

二是投诉制度。在拆迁过程中做到畅通投诉渠道，认真听取群众诉求，妥善解决群众提出的问题。每个拆迁项目都公布投诉举报电话，设立信访接待处，抽调建设、信访、公安等部门人员组成信访接待组，积极受理群众的投诉。

三是监督制度。每个拆迁项目的实施方案，都组织相关部门会审，进行联合审批。同时抽调检察、法院、纪检、公安等部门人员组成督查组，积极受理群众的投诉，对于群众举报属实的违法拆迁行为，由督查组进行依法查处，确保群众利益不受损害。

徐州市的人性化拆迁，创造性地制定了一套周密的房屋拆迁社会稳定风险评估制度，把社会稳定风险评估作为作出房屋拆迁的必经程序。通过风险评估及早发现房屋拆迁中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以化解，是从源头上预防和减少拆迁矛盾纠纷，把问题解决在基层、解决在萌芽状态的重要举措。而要从实质上解决这一问题，就需要引入具有专业知识的第三方评估机构来对房屋拆迁项目社会稳定风险进行评估。只有引入无利害关系的第三方专业评估机构进行评估，其评估结果才具有真实性和可靠性，才有可能真正找到不稳定因素和风险点。

同时，评估机构要想真正找到不稳定因素和风险点，就应当公平、公正、客观地从房屋拆迁的每个法定程序上进行审查，确保房屋拆迁程序合法。而风险评估的重点应当从房屋拆迁项目手续的合法性；拆迁安置方案的合法性、可行性；房屋面积认定的准确性；安置房源的建设情况；拆迁补偿标准的合理性、拆迁补偿资金的到位情况；政策宣传落实情况；征求群众意见反馈情况等方面进行全面审查和论证，只有确保房屋拆迁项目具有合法性、合理性、可行性，确保群众有知情权、参与权、建议权，确保社会稳定风险评估具有科学性、真实性、可靠性，才能确保房屋拆迁项目社会稳定具有“低风险”、“无风险”。否则，房屋拆迁社会稳定风险评估工作只是一种形式和过场。

徐州市的风险评估工作是通过走访摸底、入户调查，对拆迁工作开始后可能出现的重点户、难点户进行认真排查、梳理、分析，充分掌握矛盾隐患，制定科学的解决方案，并且结合本地实际情况，制定相应的群体性、突发性事件应急预案，确保拆迁工作始终处在和谐推进的可控范围之内。同时充分了解群众的呼声和要求，把群众的呼声和要求落实到拆迁安置方案中，实施统一领导，整体推进；统一标准，规范推进；统一政策，依法推进的工作格局，坚持公平补偿原则、决策民主原则、程序正当原则、结果公开原则，确保房屋拆迁工作“补偿合理，安置到位”。这一举措，徐州率先实施。

徐州市拆迁项目作主的是老百姓。每个项目拆迁许可前，必经过入户调研摸底，向群众发放“征求意见表”，通过各种方式广泛征求每个家庭的意见和建议，做到95%以上的居民同意拆迁方可启动拆迁程序。同时，还要对拆迁项目的合法性、拆迁安置方案、项目资金风险、拆除安全风险、社会稳定风险等进行科学评估和严格审查，不能确保无虞的便不予启动。