2工程项目管理策划（精选8篇）
第二章
工程项目策划 第一节
工程项目的策划工作
一、概述
工程项目的确立主要是从上层系统（如国家、地方、企业），从全局的和战略的角度出发的，这个阶段主要是上层管理者的项目管理。项目的策划工作与项目可行性研究的差别主要表现在：
1．可行性研究的意图是怎么产生？为什么要做，以及对什么可行性研究？ 2．可行性研究要有很大的花费。
3．可行性研究是对方案完成目标程度的论证。
项目策划工作的主要任务是寻找并确立项目目标、定义项目，并对项目进行详细的技术经济论证，使整个项目建立在可靠的、坚实的、优化的基础之上。
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二、项目策划的过程和主要工作
1．项目来源
项目来源于满足社会需求的动机。
（1）能源项目满足国民经济发展对电力的需求。（2）环保项目满足改善城市环境的需求。（3）交通项目满足交通和运输的需求。
（4）旧城区改造或扩建项目满足解决城镇人口的居住需求。
一般项目往往满足当前的需求，但也有的项目（如科研项目、某些特大型基础设施项目）往往是满足潜在的需求和未来的需求。
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2．项目识别
（1）项目识别和机会研究。机会研究就是对项目作进一步的识别，包括对社会和市场的调查和预测，从面确定项目并选择最有利的投资机会。个人或组织进行机会研究一般是为了向投资者介绍投资机会，引起他们的兴趣，最后找到投资者。
（2）项目识别的主体。识别项目来源，构思项目的可以是个人，也可以是社会组织，包括外国人，外国组织或国际组织，例如世界银行、亚洲开发银行、国际货币基金组织、联合国等。
（3）项目识别的任务。项目识别阶段不仅要明确项目的产品、服务或要解决的问题，也要识别有关的制约条件。制约因素包括地理、气候、自然资源、人文环境、政治体制、法律规定、技术能力、人力资源、时间期限等。此外，在许多情况下还需要识别项目的风险。幻灯片4 3．项目发起和游说
项目识别或构思完成之后，需要争取资金和有关组织的支持。这一过程称为项目发起和游说。游说的对象可以是投资方、政府机构、企业、专家、新闻媒体和其他潜在的项目干系人。
发起就是促使同项目有切身利益的有关方面承认项目的必要性，让他们根据自己的需求投入人力、物力和财力等。游说则是争取多方面的广泛支持。
发起和游说过程本身也需要投入各种资源。为发起和游说过程投入资源者叫作发起人。发起人也可以作为委托人把项目的发起工作交给某个人或组织。
让可能的支持者明白项目的必要性和可能性的书面材料叫做项目发起文件，项目建议书就是一种。
当项目得到投资方或某组织的赞同和支持时，他们就会投入资金和资源将其正式列入研究和审批的程序，如批准进行该项目的可行性研究。幻灯片5
三、项目策划应注意的问题
1．在整个过程中必须不断地进行环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。环境是确定项目目标，进行项目定义，分析可行性的最重要的影响因素，是进行正确决策的基础。2．在整个过程中有一个多重反馈的过程，要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。
3．在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要的。在整个过程中必须设置几个决策点，对阶段工作结果进行分析、选择。
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四、项目策划工作的作用
项目的策划工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。它是项目的决策过程。它不仅对项目的整个生命期，对项目的实施和管理起着决定性作用，而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响。
1．项目构思和项目目标是在确立项目方向的问题。方向错误必然会导致整个项目的失败，而且这种失败又常常是无法弥补的。P．21 图2-2
2．影响全局。项目的建设必须符合上层系统的需要，解决上层系统存在的问题。如果上马一个项目，其结果不能解决上层系统的问题，或不能为上层系统所接受，常常会成为上层系统的包袱，给上层系统带来历史性的影响。幻灯片7
第二节
工程项目的构思
一、投资机会研究 1．投资动机的产生
一般地，投资者拟进行项目投资，主要出于以下背景和动机：
（1）激烈的市场，迫使投资者进行技术更新改造，研究开发新产品和适销对路产品。（2）为降低产品成本，实现最大利润，增加投资，扩大生产规模，达到经济规模。（3）市场需求巨大，产品供不应求，丰厚的利润诱导投资商投资开发产品。
（4）为分散经营风险，改善投资经营结构，拓宽投资领域，全方位多元化投资经营。（5）受国家宏观政策和大气候影响，转移投资方向，调整投资产业结构。幻灯片8（6）利用高科技和独特的专利技术，研究开发新产品，填补空白，开辟潜在市场，获取超额投资利润。
（7）按有关部门和社会需要，利用某些优惠政策和有利条件，进行扶贫开发和社会事业项目建设。
（8）外资利用机遇良好，依据自我优势与条件，进行中外合资项目开发。（9）发挥独特的资源优势和特定的投资优势，投资开发项目。（10）优势互补，横向联合投资开发。2．把握投资机会
把握投资机会，主要依赖于掌握投资信息、科学分析预测和比较论证决策。（1）掌握投资信息。投资信息是指与项目投资活动相关联并对其产生影响制约作用的社会、经济及自然界的各种变化及特征的信息。
幻灯片9（2）科学分析预测。在掌握大量投资信息后，只有进行科学整理和认真综合分析，才能探测各条信息背后是否潜伏着投资机会。通过投资信息洞察投资机会，客观上需要投资者具有敏锐的投资战略眼光和极强的综合分析预测能力。为防止错过好的投资机会，往往需要召集企业智囊团和投资分析专家，共同对投资信息进行分析预测研究，以捕捉住各种投资机会。
（3）比较论证决策。在掌握投资信息，发现各种可能的投资机会后，紧接着是对这些可能的投资机会的真实性、可行性、优越性进行比较论证，筛选出一个或多个具有价值的投资机会方案。
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二、项目构思
1．项目及构思过程
构思，又称创意，是指为满足一种新需求，实现一项目预定目标所作的设想。
项目构思是指对未来投资项目的目标、功能、范围以及项目涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。
项目构思一般分为三个阶段：预备阶段、领悟阶段和完善阶段。（1）预备阶段（2）领悟阶段（3）完善阶段 2．项目构思方法
（1）项目组合复合法（2）外延内涵分析法（3）群体创造法。
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第三节
工程项目的目标
一、情况的分析 1．情况分析的作用
（1）通过对情况的分析可以进一步研究和评价项目的构思，将原来的目标建议引导到实用的理性的目标概念，使目标建议更符合上层系统的需求。
（2）通过情况分析可以对上层系统的目标和问题进行定义，从而确定项目的目标因素。（3）通过情况分析确定项目的边界条件状况。这些边界条件的制约因素，常常会直接产生项目的目标因素，例如法律规定、资源约束条件和外部组织要求等。如果目标中不包括或忽略了这些因素，则这个项目是极其危险的。
（4）为目标设计、项目定义、可行性研究以及详细设计和计划提供信息。
（5）通过情况分析可以对项目中的一些不确定因素即风险进行分析，并对风险提出相应的防护措施。幻灯片12 2．情况分析的内容
情况分析首先要作大量环境调查，掌握大量资料，包括：
（1）拟建工程所提供的服务或产品的市场现状和趋向的分析。在项目的目标设计过程中市场研究一直具有十分重要的地位。
（2）上层系统的组织形式，企业的发展战略、状况及能力，上层系统运行存在的问题。对于拟解决上层系统问题的项目，应重点了解这些问题的范围、状况、影响。（3）企业所有者或业主的状况。
（4）能够为项目提供合作的各个方面，如合资者、合作者、供应商、承包商的状况，上层系统中的其他子系统及其他项目的情况。（5）自然环境及其制约因素。
（6）社会的经济、技术、文化环境，特别是市场问题的分析。
（7）政治环境和法律环境。特别是与投资，与项目的实施过程和项目的运行过程相关的法律和法规。幻灯片13 3．情况分析方法
情况分析可以用调查表、现场观察法、专家咨询法、ABC分类、决策表、价值分析法、敏感性分析法、企业比较法、趋向分析法、回归分析法、产品份额分析法和对过去同类项目的分析方法等。
环境调查应是系统的，尽可能定量，用数据说话。环境调查主要应着眼于历史资料和现场，并对将来状况进行合理预测，对目前的情况和今后的发展趋向作出初步评价。这在后面的系统分析中还要作详细论述。幻灯片14
二、问题的定义
问题定义的基本步骤为：
（1）对上层系统问题进行罗列、结构化，即上层系统有几个大问题，一个大问题又可能有几个小问题构成。
（2）对原因进行分析，将症状与背景、起因联系在一起，这可用因果关系分析法。
（3）分析这些问题将来发展的可能性和对上层系统的影响。有些问题会随着时间的推移逐渐减轻或消除，相反有的却会逐渐严重。幻灯片15
三、提出目标因素 1．目标因素的来源
目标因素通常由如下几方面决定：
（1）问题的定义，即按问题的结构，确定解决其中的各个问题的程度，即为目标因素。（2）有些边界条件折限制也形成项目的目标因素，如资源限制、法律制约、周边组织的要求等。
（3）对于为完成上层系统战略目标和计划的项目，则许多目标因素是由最高层设置的，上层战略目标和计划的分解可直接形成项目的目标因素。
由于问题的多样性和复杂性，同时由于边界条件的多方面约束，造成了目标因素的性和复杂性。但如果目标因素的数目太多，则系统分析、优化、评价工作将十分困难，使计划和控制工作的效率很差。幻灯片16 2．常见的目标因素
一个工程项目的目标因素可能有如下几类：（1）问题解决的程度
（2）项目自身的（与建设相关）目标（3）其他目标因素 幻灯片17 3．各目标因素指标的初步确定
目标因素用时间、成本（费用、利润）、产品数量和特性指标来表示，且尽可能明确，以便能进一步地定量化分析、对比、评价。
（1）真实反映上层系统的问题和需要，应基于情况分析和问题的定义之上。（2）切合实际，实事求是。
（3）目标因素指标的提出、评价和结构优化（4）目标因素的指标要有一定的可变性和弹性（5）项目的目标因素必须重视时间限定。（6）目标因素指标可采用相似情况（项目）比较法、指标（参数）计算法、费用／效用分析法、头脑风暴法、价值工程等方法确定。
幻灯片18 4．投资收益率的确定（1）资金成本。（2）项目风险的大小。一般风险大的项目期望投资收益率应高，风险小的项目可以低一些。（3）通货膨胀的影响。
（4）对于合资项目，投资收益率的确定必须考虑各投资者期望的投资收益率。（5）其他因素。幻灯片19
四、目标系统的建立
对目标因素按照它们的性质进行分类、归纳、排序和结构化，形成目标系统，并对目标因素进行分析、对比、评价，使项目的目标协调一致。1．目标系统结构
项目目标系统至少有如下三个层次：
（1）系统目标。它是对项目总体的概念上的确定，由项目的上层系统决定的，具有普遍的适用性。
（2）子目标。系统目标需要由子目标来支持。
（3）可执行目标。子目标可再分解为可执行的目标。幻灯片20 2．目标因素之间的冲突
诸多目标因素之间存在复杂的关系，可能有：相容关系、制约关系、其他关系（如模糊关系、混合关系）。
（1）强制性目标与期望目标发生争执，例如最常见的是环境保护要求和经济性。（2）如果强制性目标因素之间存在争执，则说明本项目存在自身的矛盾性。（3）期望目标因素的争执。
（4）在目标系统中，系统目标优先于子目标，子目标优先于可操作目标。
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第四节
工程项目的定义
一、项目构成定界
上层系统有许多问题，各个方面对项目都有许多需求，边界条件又有很多约束，所以目标因素名目繁多，形成非常复杂的目标系统。对目标因素按照性质可以划分为三个范围：（1）最大需求范围。即包括前面提出的所有目标因素的结合；
（2）最低需求范围。这由必需的强制性的目标因素构成，是项目必须解决的问题和必须满足的目标因素的结合；
（3）优化的范围。它是基于目标优化基础上确定的目标因素的结合。幻灯片22
二、项目定义
（1）提出问题，说明问题的范围和问题的定义；（2）说明解决这些问题对上层系统的影响和意义；
（3）项目构成和定界，说明项目与上层系统其他方面的界面，确定对项目有重大影响的环境因素；
（4）系统目标和最重要的子目标，近期、中期、远期目标，对近期目标应定量说明；（5）边界条件，如市场分析、所需资源和必要的辅助措施、风险因素；（6）提出可能的解决方案和实施过程的总体建议，包括方针或总体策略、组织安排和实施时间总安排；
（7）经济性说明，如投资总额、财务安排、预期收益、价格水准、运营费用等。幻灯片23
三、项目的审查和选择 1．项目审查
（1）问题的定义
（2）目标系统和目标因素 2．项目选择
从上层系统（如国家、企业）的角度，对一个项目决策不仅限于对一个有价值的项目构思的选择，以及目标系统的建立，项目构成的确定，而且常常面临许多项目机会的选择。幻灯片24
四、提出项目建议书，准备可行性研究
在可行性研究之前必须对工程建设即项目本身进行说明，提出项目建议书。
1．项目建议书是对项目目标系统和项目定义的说明和细化，同时作为后继的可行性研究、技术设计和计划的依据，将目标转变成具体的实在的项目任务。
2．提出要求，确定责任者。项目建议书是项目管理者与可行性研究和设计相关的专家沟通的文件，如果选择责任者，则这种要求即成为责任书。
工程总承包商将项目工程分包给各分包商, 这就要求总承包商要对分包商进行必要的管理, 以确保工程保质保量的在合同工期内完成;工程分包可以降低工程建造风险, 实现工程效益的最大化。
现阶段, 工程分包管理的现状堪忧, 工程分包市场管理混乱, 弊端百出。比如, 对总承包商来说, 有一种非常常见的“甩砣子”问题。一些单位对分包项目或工序不做技术或经济方面的周密研究分析, 不科学合理地设计分包方案。对分包商来说, 同样存在着忽视分包合同, 越权管理或者逃避职责等问题;面对这些问题, 总承包商无法统筹兼顾, 对分包商无法实行全面有效地监督和管理;分包商难以履行承包责任, 在材料购买和职工待遇方面存在严重漏洞。
二、工程分包的原因
1市场对资源合理配置的要求
工程建筑建设过程中需要遇到很多难题, 也涉及到很多领域, 如职工招聘、职工住宿和待遇问题、工程建筑材料问题、工程质量检测问题等等。工程总承包商无法全方位地对这些问题进行一一探究和解决, 那样既浪费人力、物力, 也延误了工程建造时间。通过对工程分包, 全面充分地利用市场资源, 通过市场对资源的合理配置, 实现人力、物力的合理利用, 减少人力和资源的浪费。
2工程总包商降低风险、实现利益最大化的要求
工程建造过程中要面对许多风险, 总承包商一般无法面对和完全解决所有的困难问题, 这就可能会导致工程建造完成时间的延误。对于总承包商不擅长的工程领域, 总承包商会把这些工程承包出去, 提供给那些具有丰富经验的施工团队, 既实现了这些团队的技术利用, 也降低了工程建造的风险。
3施工资质和专业技术的要求
大型工程项目涉及到多个专业技术领域, 必须进行各种形式的分包。这既是对分包商专业技术的合理利用, 也是对总承包商统筹全局能力的最好考验。一方面, 总承包商不可能拥有所有类型的工程建造人才, 即使拥有所有类型的工程建造人才, 总承包商内部的运营和管理也会非常迟滞, 这些因素都会直接影响到工程的建设管理过程。另一方面, 良好专业团队的施工资质和专业技术都要求这些团队既要独立完成工程施工任务, 又要和其他团队保持协作关系, 实现工程建造施工程序的合理化安排。
三、如何进行分包商管理
1签订详尽、完善的分包和同
分包管理涉及到多个方面的关系问题, 包括业主、监理、总承包商以及分包商之间的关系, 这也就使得工程分包问题变得复杂化。通过签订详尽完善的分包合同, 标示好各个单位的职责和权限, 以此来合理调节工程建设的节奏, 分配好工程各个项目的建设时间。工程合同的签订, 要涉及到多个方面, 在工期、材料消耗、质量水平等方面都要有详尽的叙述, 尤其不能忽视对工程质量测定水准的要求, 这关系着工程建设的根本。
2总承包商要平等对待各分包商, 加强与分包商联系
各个分包商之间的权力地位平等, 不能因为其岗位和职责的不同而存在歧视心态, 这样无疑会对施工人员产生消极的影响。平等互利、合作共赢, 是施工分包各当事人共同的目标与愿望, 也是构建各方面正常关系、维护大局稳定的基本准则。总承包商在管理分包商时, 要提高自身素质, 不能对分包商拥有歧视心理。两者之间虽存在着雇主与雇员的关系, 但是分包商与总承包商之间关系的好坏, 直接影响着工程建设的进度和质量的水平。
3建立完善的工程应急机制
在工程分包之后, 各分包商要完成自己的施工任务, 总承包商要处理好与各分包商之间的财务、监督管理、质量检测等关系, 这就可能会导致财务不清、监督不力、工程质量不达标等问题。工程分包前, 总承包商要对各分包商下定建立应急机制的任务, 要求各分包商对各个问题都要有相应的应急机制, 妥善处理好各项问题, 使得问题能够得到及时解决, 不延误工期。同时, 应急机制的建立, 要充分考虑到各个部门的职责和权限。
4通过竞标的方式来选择分包商
通过市场竞争, 能够公平、公正、公开地选择具有相应施工资质的团队。通过竞标, 能够在各团队之间展开竞争, 提高工程经济效益的实现程度。在工程分包前, 要预选出多个技术团队, 这样能够在竞标者中做出比较, 选择出最佳的分包商;竞标的标准要注重工程质量方面, 要选择具有优秀经验的团队来完成分包任务;工程分包前, 做好对各个竞标单位的审查和检验工作, 为工程建设提供前期保障。
5加强对工程分包合同履行的监督, 建立、健全分包管理法规
工程建设不只是建筑承包商之间的相互协作, 一项工程的完成产生的影响是全方位的, 它对于地区经济发展和市场的资源配置都有着非常重要的影响和导向作用。一方面, 业主和总承包商要对分包商的工程建设过程进行监督, 对各个单位的分包职责进行监督, 看其是否正确履行了分包合同。另一方面, 政府部门也要建立、健全工程分包管理的相关法律法规, 营造出良好的工程分包管理大环境, 使得工程分包管理有据可循、有法可依, 如果出现了工程延误或者工程质量不达标的状况, 也能够依法追究相关单位的责任。
结语
工程施工分包为大型工程的建设提供了一个非常良好的管理模式。在工程进行分包之后, 市场资源得到良好的配置, 各个专业技术团队职责有了合理的分配。但不可忽视的一点就是在分包商管理问题上存在的一些漏洞, 必须抓紧采取有效措施弥补这些漏洞, 从而实现工程效益的最大化。
摘要：一项大工程建筑的完成, 需要许多团队的团结协作。工程建设包含了很多方面, 有主题墙面构筑、水电、消防、门窗、栏杆等等。由于施工资质限制, 同时考虑到充分利用市场资源的需要, 工程总承包商会将工程分包给其他具有相关建筑经验和掌握专业技术的承包商。
关键词：工程项目管理,策划,工程分包,控制
参考文献
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[2]宋宗宇, 郭金虎, 刘树利.建设工程合同标准文本国际实践及借鉴[J].重庆建筑大学学报, 2005 (01) .
[3]雷应金, 陈义平, 张杰, 李绍进.完善总承包项目管理模式的探讨[J].华中科技大学学报 (城市科学版) , 2004 (02) .
关键词：工程项目；施工管理；策划与实施分析
前言：随着我国社会经济的不断发展，工程项目建设实现了全面的提高，在建设的过程中，也对工程项目提出了更高的要求，所以项目管理人要及时的抓住时代发展的机遇，结合自身发展存在的问题，进行不断的改善，从而提高我国工程项目建设的质量和水平。施工管理策划过程可以强化工程施工建设的步骤和方法，可以提高管理的效果，实施分析有利于施工队伍掌握实际的施工条件，以便可以制定有效的实施方案。
一、明确工程项目建设和管理策划的目标
1.1工程项目管理策划的目标
工程项目实施之前首先应该明确管理策划的目标，从而才可以制定出科学合理的管理策划方案，工程项目管理策划可以规范工人的施工行为，也可以提高项目管理的水平，是提高工程建设质量的重要措施。在管理的过程中，要明确实际施工的技术班子，找出具有领导能力的人来带领队伍工作，最后找到适合施工的地理位置。只有这样才可以为工程施工奠定建设的基础，保障工程建设的顺利进行，满足这些要求，也为工程施工建设找到了发展的方向。明确工程项目实施的目标，才是一切工作进行的基础，施工队伍一定要从自身发展的情况出发，制定符合自己施工能力的目标方案[1]。
1.2工程项目管理策划模式的架构
在确定管理模式时，首先应该明确模式的架构，实现“强强联合”管理团队的构建，保障工程项目施工团队的团结力量，使其发挥凝聚的作用，促进工程项目管理的实现。构建管理策划模式时，首先应该合理的分配团队的角色，协调处理主办方和承办方的关系，突出主办方核心的管理地位，同时监理方也要充分的发挥其监督管理的作用，有效的保障施工建设的质量，并且要强调安全施工的重要性，加强施工人员的安全意识，从根本上杜绝安全事故的发生。承办方要按照施工的要求和标准去完成施工的任务，要提供充足的资金保障，通过这三方面管理策划模式的架构，可以全面的提高工程施工管理策划的水平，把具体的管理任务落实到每一个领导人员的身上，提高管理模式构建的速度。同时，加强团队口号的建设也有利于实现统一的管理模式，口号会振奋人心，给施工人员以鼓励，同时也调动了施工人员的建设积极性，有利于促进和谐的施工环境的营造[2]。
1.3实现科学合理的管理策划模式
随着我国工程建设技术的发展，对于工程管理也提出了合理科学的管理策划要求，管理朝着科学化、程序化的方向发展，使我国工程项目施工实现了统一的管理模式。工程项目明确了具体的建设目标之后，会把任务分配到每个环节的施工单位去，这就实现了施工环境的透明化，使施工人员可以及时的了解到工程建设的进展和具体的施工情况，有利于领导工作的开展。制定严密的实施建设计划，实现标准化的管理策划模式，制定的实施建设计划会给施工人员一个工作的导向，使其可以明确自己的任务，并且对施工的行为提出了更高的要求，要实现标准化的建设过程。科学合理的管理模式会促进工程施工的进展，管理人员可以及时的掌握工人的施工行为，以便发现施工过程中存在的问题，及时的制定出改善的措施，也有利于发挥工人在建设过程中的操作能力，所以工程领导人要充分重视科学合理的管理方法，及时调整自身的管理策划模式[3]。
1.4提高建设的质量和水平
工程项目施工管理策划是工程顺利进行的基础，也是提高建设质量和水平的重要措施，工程项目施工建设是一个耗时较长，需要投入大量人力物力的建设项目，所以在工程施工之前必须明确工程管理策划的重要作用。要明确分配好施工人员的具体任务，调节主办方和承办方之间的关系，及时的进行沟通，了解主办方的施工要求，进而制定出具体的施工方案。这些管理策划的过程是工程项目建设必备的准备工作，项目领导人要以提高项目建设为目标，不断完善自身的管理策划体系，提高实际施工的水平[4]。
二、工程项目施工管理实施分析
2.1制定实际的安全管理体系
近年来由于我国建筑施工的兴起，各地加大了建筑的力度，同时也疏忽了安全施工的管理，使得在施工的过程中，总是存在着很大的安全隐患。经过国家对建筑施工的重视，提出了很多安全施工的标准，要求施工队伍在实际的施工过程中，要创造出无伤亡的施工环境，最大程度的保障施工人员的生命安全。所以项目领导人要明确安全施工的管理体系，制定出安全施工的要求，把安全教育的工作落实到每一位员工的心里去，保证其领悟到了安全施工的重要意义，从而营造出更大范围的安全施工环境。加强安全管理制度的執行力度，及时对施工人员进行安全教育，在施工的场地架构安全保护的设施，施工场地的大型机器要在无人区进行使用，经过管理来加强工程项目施工过程中的安全保障，促进施工建设的工作进展[5]。
2.2对项目风险的分析
在工程项目实施建设之前，要对其可能存在的风险进行分析，从而降低风险对工程的危害，工程项目在建设之前无法对其建设的价值进行全面的分析，其存在的利益和风险都是未知因素，所以为了保障工程项目的经济收益，必须要进行实施风险的分析。充分分析风险存在的类别和时期，要对风险有一定的识别能力，科学的评估风险，对风险存在可能带来的经济损失进行客观的评价，依据这些，项目领导人可以组织人员来商讨降低风险的措施。
2.3制定合理的项目资金实施分配方案
开始一项工程建设首先必须要有资金的支持，有了资金的保障才有能力去处理实施过程中出现的问题，所以项目领导人要制定合理的项目资金实施分配方案，使资金发挥最大的协调作用，杜绝铺张浪费的投资方法，要通过投入最少资金来创造出更大的收益。制定合理的资金实施分配方案也有利于提高资金的利用效率，也是体现项目工程管理的一个重要方面。
结语：工程建筑是我国社会经济建设的重要内容，其建设的水平直接反映出我国经济发展的情况，所以施工团队要严格抓好质量，提高工程施工建设的整体水平，通过加强管理来规范施工人员的施工行为，及时的对项目进行实施分析，提高项目建设的应用性。工程项目实施之前，项目领导人要充分做好准备工作，预留充足的资金，保证工程施工的顺利进行，同时要提高工程建设的水平，不断完善建设的技术。
参考文献：
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[3]吴双.大型工程项目建设管理中关键路径法和关键链法的应用[J].内江师范学院学报，2013，45（13）：25-26.
[4]王作成，杨庆丰.我国建筑工程风险管理的现状及其解决对策[J].煤炭技术，2012，48（10）：527-529.
第一、市场分析
A优势：作为08年奥运会主办地之一的天津，运动风潮也逐步袭来，全民健身活动正在被大多数人所认同，而滨海新区在08年初被国务院列为综合配套试验区，未来发展前景相当看好。以汉沽地区而言市场环境是前几年无法比较的，生活水平的提高，消费意识初步提升是显而易见的。汉沽是天津沿海地区的一个特殊区域与塘沽大港并称滨海新区，全区人口16.8万人，08全区人均收入1362元，同比去年增长了23%，收入的增加带来人们更高的物质享受和精神需求，加之目前此区域为发展中的二级城区该项业务及其缺少。
市场购买环境变好
1、健身消费者储量呈上升趋势；
2、健身高消费者和多种消费者（如私教消费等）在增加；
3、家庭与单位集体消费健身增多。
4、健身人群年龄结构不再单一，老人小孩也成为有力的消费者。
5、市场竞争力小，没有完善有规格的健身中心，无可比较性。
可操作性考虑
市场的空白点，找没有竞争对手的地区。
1、走价格；
2、走限制人群；
3、走政府行为；
4、开发2、3级市场，远离旋涡。
蓝海战略
健身产业的蓝海战略我理解为与健身相关的多种产业链的开发.如果我们能把俱乐部的赢利点放在健身卡之外,那么,很显然,与其他俱乐部的竞争就没有城市人群的争夺血拼.大家知道的青鸟,私教销售已经成为它销售中的重中之重.我们如果能把私教、培训、加盟、管理输出、健身产品会员销售等做成俱乐部的主要经济来源，我想俱乐部的生存发展就少了风险。当然根据区域与当地人群的消费承受力来讲与其配套的蓝海战术是机动性可调节的。
B劣势：随着奥运的推动，全国各省市的健身俱乐部迅猛发展，只北京就有大小俱乐部1000多家，其中有投资数千万元的，也有十几万元到几十万元的中小型俱乐部，于是在整个业界便存在着相当大的竞争压力。汉沽虽是市场空白点，但随着人口流动，相对的某些还是存在可比较性。在有该区域老龄化相对较高，市场开发存在一定困难，应把前期目标放低，针对一般普通人群入手。
同行业竞争，导致多败俱伤。
多数俱乐部经营项目、市场定位、营销策略雷同。业内一直流传着“80%的俱乐部抢20%的消费者”的说法。加之健身市场的不规范，规则性的条文较少且又缺乏行业保护，使得竞争市场毫无秩序，最终像某些家电产品一样，进入价格战的死胡同。
经营收入少，比例严重失调。
目前绝大多数健身俱乐部以会员卡的销售收入为主营，收入占到了总收入的80%以上。如此一来，一旦会员卡的销售没有按预期的目标完成或是出现一些突发事件，就会使得健身房的经营陷入被动。而国外健身俱乐部会员费只占总收入的60％，还有40％是场内消费，比如营养品、服装等。
健身房利用率制约经营收入。
现在各个健身房无不是大多数时间健身者寥寥无几，而高峰阶段则人满为患。其实健身房的高峰时间只占营业时间的１/5，虽然大多数俱乐部都采取了一些诸如非高峰时段优惠等促销手段，但由于缺乏对健身者需求的研究，只是把提供服务的项目局限于单一的健身，使之缺乏吸引力，无法达到分流会员、引导消费的效果。
只重本身功能，不重需求层次。
目前多数俱乐部在健身本身功能的开发方面确实下了很大功夫，从硬件环境、器材选配到集体训练课程、训练方法和配套设施等，都面面俱到。但会员的健身热情依然不能被充分调动，直接表现为会员的续费率低，会员流失率居高不下。
过速扩张、扯断资金链条。
多数健身俱乐部盲目扩张，积极圈占市场，仿佛就能做成业内的中坚，殊不知，投资策略失误，扩展太快加速了它走上一条不归之路。在旧店未上轨道前便大力扩张新分店，以致债台高筑。结果令银根本已紧绌的俱乐部更加捉襟见肘，资不抵债立现，产生雪崩效应。俱乐部不断将资金投入新分店的开设，战线拉得过长，令整体开支不断增加，在资金流入无法应付开支的情况下，惟有不断向银行借贷及延迟向债权人还款，利息开支也因此日益加重。另外，在业务扩张过程中，很多俱乐部缺乏同银行的紧密合作，致使公司出现资金困难时，没有银行做后盾支持，最后在资金无法周转的情况下，迫使其不得不宣布清盘。
经营、设施全盘照搬国外，缺少个性化。
健身休闲业在我国处于起步阶段，而投资者在这种市场条件下，所表现出的往往是缺少对健身休闲市场的深度认知。国内一些中高档的俱乐部以同类国外知名俱乐部为样本，从设备到管理全面引进，并未充分考虑到国人的消费习惯和东西方的文化差异，加之前期的巨额投入使得健身成本居高不下，使广大健身爱好者难以承受健身费用，造成曲高和寡的现象。而一些中小俱乐部又以国内知名俱乐部做样板，进行“素描”，结果往往也是失败。而真正属
于俱乐部的个性东西少之又少，如此一来，导致健身房经营现实与理想之间形成巨大的反差。
加重经营负担。
在谈及经营管理的体会时，不少俱乐部管理人都坦言：“现在的经营成本真的是太高了！”在健身产业刚刚兴起的时候，不少健身俱乐部将店址选在了地下室。加上后来竞争不断加剧，很多俱乐部盲目地比设施、比空间的大小，结果租赁了偌大的空间，实际利用率却很小，加上租金逐年大幅调升，是俱乐部倒闭的另一死因。多数俱乐部在初期经营成功之后，便认定摸到了市场盈利的脉搏。这一策略可能在几年前非常成功。但时过境迁，现在各地楼价租金暴涨，健身市场的经营环境已大为改变，面积越大，租金开支越多，雇请的员工就越多。同时，健身行业经营有其自身的规律，不像其它行业，投资以后很快可以得到回报。很多经营者则忽视这一市场规律，机械地奉行原先的发展模式，盲目地扩充店铺数量，由于许多新开的店缺少客源，几年内根本不可能盈利，导致越陷越深。
缺少管理人才，与外部扩展战略脱节。
很多俱乐部只注重外部的扩张速度，抢占销售网点，却缺乏中层人才跟进管理。内部管理混乱，造成许多弊端。由于缺乏管理人才，俱乐部内部许多环节管理失调，导致采购的商品价格高，缺乏竞争力。结构庞大，经营决策上往往高度集中在一人身上。这种陈旧而缺乏科学活力的经营管理方式，与现代化、大规模健身俱乐部发展的要求极不适应。
此外，市场定位模糊，缺乏吸引力、投资策略脱离实际，缺乏科学性，在投资策略上，很多店铺选点缺乏科学性，脱离当地环境，盲目发展。缺乏对对风险缺少有效评估、内部控制薄弱、责任难以追究也是俱乐部倒闭的原因之一。
第二、项目定位
1、健身房规格定位
根据当地人群消费水平与其消费观念，中小型健身中心更益于管理经营，在市区繁华地
区，商场或地下室，150-200平米之间（可调整），5台跑步机、2台踏步机（登山机）、2台单车，力量型健身器材，一组哑铃（5LB-100L）、2、人员配备定位
初期营销方案
1、将俱乐部三公里范围内人流量最大的繁华地段陈列出来，招收发卡员并分为若干组别、由每个组的主管带领到各相应地段发放免费一次健身卡。发卡员对感兴趣的潜在顾客可以立即带至俱乐部交于健身顾问进行咨询讲解，促使顾客当时办卡。
2、组织教练、顾问、发卡员到全市高档写字楼和住宅小区发放宣传单，还可进行小型宣传推广活动，对小区居住人员进行身体测试、健身咨询等，发掘潜在客户群。
3、由全职顾问联系政府相关部门、医院、外资企业、学校教师等收入高、效益好的单位到俱乐部开展活动，并进行跟踪回访尽力签下团体单。团体单的个人健身卡价格可以灵活制定，399-499元都可以。因为真正到俱乐部健身的人可能不到总人数的10%，而且很难坚持下去。所以，团体卡的价格优势是最能够吸引企业或单位集体购买的原因。
4、利用本市各大报纸投递站做夹报广告，省力又省钱，达到的宣传效果奇佳。在夹报的过程中必须要求俱乐部员工监督报纸投递员，防止弄虚作假，避免付了投递费而没有将宣传单投出去，造成浪费。
俱乐部正常经营阶段
1、逐步减小发卡的力度，只保留一部分优秀的发卡员在最好地段继续发卡；全职顾问的队伍逐步扩大，并象保险公司营销队伍一样形成一种庞大的气势，使俱乐部销售人员无处不在。
2、媒体方面：坚持做品牌宣传广告，并继续以抵卡或合作的形式进行，做到少花钱多办事。报纸则发布大量的硬广告（以价格为主的宣传广告），告诉受众俱乐部的价格优势。那些宣传“怎样健身、健身的好处”等有益于整个健身行业的广告
一 项目缘起与策划背景
太平湖国家湿地公园位于安徽省黄山市黄山区境内，地处黄山和九华山之间，其湿地景观资源丰富且独特、生态环境优良、山水风光优美、动植物资源丰裕、历史文化底蕴深厚。有诗人赞誉曰：“天池无此亲切，太湖无此幽深，三峡无此青翠，漓江无此烟云，富春无此高寒，西子无此胸襟，乾隆无此眼福，江南无此水程”。
太平湖国家湿地公园以湖泊湿地为主，同时包含有自然河流、入河河口、草木沼泽等多种湿地类型，加上太平湖地区旖旎的山水风光、宜人的气候条件和幽静的环境，构成了太平湖湿地公园独特的综合型生态系统。湿地公园总面积98.5平方公里，其中湖水面积88.6平方公里，是杭州西湖的17倍；最深处达70米，是安徽省最大的人工湖。湖水清澈碧透，岛屿散落如珠，岛上林木葱茏，沿岸青山连绵起伏，山水相连，景色绝佳，有“黄山情侣”、“皖南翡翠”、“东方日内瓦湖”的美誉。
该区动植物资源极为丰富，森林面积达1.5万公顷，植被覆盖率达80%以上，拥有维管束植物180科627属1210种（包括变种），水中浮游植物31属；脊椎动物82科193属279种，常见浮游动物23属，国家级保护鸟类16种省级保护鸟类36种。每年约有2万只鹭鸟、近万只雁鸭在此栖息。
太平湖地处皖南，历史文化底蕴深厚，人文旅游资源丰富，包括省级、区级历史文物保护单位、历史名胜景点多处，宗教、艺术、建筑等种类繁多。
在太平湖国家湿地公园未来的建设中，黄山区将力求维护湿地生态系统平衡和湿地功能、保护湿地生物多样性为前提，以湿地资源的可持续利用为出发点，遵循“保护优先、科学修复、适度开发、合理利用”的方针，把公园区划为湿地生态保育区、湿地科普教育区、大湖亲水运动休闲区、九曲湾历史与民俗文化体验区和主题生态群岛观光休闲区5个功能区，以充分发挥湿地公园的生态、经济和社会效益。
湿地生态保育区是湿地公园保护的“核心区”，面积10.24平方公里，这里拥有典型的河口湿地和草本沼泽湿地景观，荟萃了太平湖湿地的精华，其功能定位科学考察、生态监测、湿地研究和生态旅游。除建设一些用于科学研究的设施，如湿地观光栈道、观鸟中心、标本馆、湿地生态系统博物馆等以及监测站点外，严禁其他旅游项目的开发。
湿地科普教育区紧邻公园的核心保护地带，面积12.21平方公里，是太平湖湿地公园内包含陆地面积最多的区域，既有湿地景观，又有景色宜人的田园风光。其功能定位生态科普教育、生态观光和乡野休闲。开发建设以科普教育类项目为主，同时兼顾一些观光类和休闲类等相对静态的旅游产品，如多类型湿地园、乡土植物园、水趣园、乡野垂钓园、生态示范村、露营地等。
大湖亲水运动休闲区是太平湖水面最为开阔的区域，面积35.42平方公里。充分利用和提升现有的基础设施，并结合公园入口外围的停车场、加油站等旅游服务设施的建设，打造为湿地公园主要的游客接待区域。同时，根据湖面开阔、水资源丰富的特点，开展游船观光、滨水休闲及水上运动类项目。
九曲湾历史与民俗文化体验区的面积25.21平方公里，这里不仅水域蜿蜒曲折，湖湾港汊参差错落，还分布有以众家山遗址为代表的新石器文化和古人类文化、以龙窑寨为代表的制陶文化、以轮渡村和平龙山茶园为代表的乡村民俗文化和农耕文化等。其功能定位历史文化体验、乡村民俗文化体验。通过对民俗文化、历史文化的挖掘和整理，建设轮渡民俗文化接待村、平龙山茶文化农耕文化体验基地、众家山古人类文化体验区等，从而体现“知性之旅”的内涵；同时，开展采茶、炒茶、品茶、制作陶器等一些游客参与性强的旅游项目，增强游客新奇的体验。主题生态群岛观光休闲区则由湖中数十个大小不等、高低错落的岛屿组成，堪称太平湖的景观精华区，面积15.42平方公里。其功能定位特色休闲、生态观光。开发方向是在保持整体自然原生景观特点的前提下，有选择地开发一些岛屿，并引入生态循环的理念，形成“一岛一品”的主题群岛生态休闲项目群。目前重点开发黄荆岛景区。
这5个功能区划定出3个保护级别：湿地生态保育区（核心区）为一级生态保护区；该区的外围区域、湿地科普教育区、主题生态群岛观光休闲区为二级生态保护区；大湖亲水运动休闲区和九曲湾历史与民俗文化体验区为三级生态保护区。每个保护级别均有相应的保护措施。
2008年7月24日，安徽省人民政府批复同意太平湖国家湿地公园总体规划（皖政秘【2008】77号），规划要求在太平湖国家湿地公园未来的建设中，将力求维护湿地生态系统平衡和湿地功能、保护湿地生物多样性为前提，以湿地资源的可持续利用为出发点，遵循“保护优先、科学修复、适度开发、合理利用”的方针，把公园区划为湿地生态保育区、湿地科普教育区、大湖亲水运动休闲区、九曲湾历史与民俗文化体验区和主题生态群岛观光休闲区5个功能区，以充分发挥湿地公园的生态、经济和社会效益。
当地政府计划在9年内，采取积极向上争取项目、资金以及招商引资等多种办法，把太平湖湿地建设成为集旅游观光、休闲度假、湿地景观展示、环境教育、科研科普等功能于一体的一流的国家级湿地公园。
二 策划理念
（一）“四先”理念
考虑到太平湖国家湿地公园项目的整体性、综合性、复杂性和服务性，再加上国家湿地公园的创意空间很大，因此，结合资本投入力度、回报率要求等因素，在商业模式上我们强调“四先” 理念，力求用比较小的投入资金的杠杆去撬动最大的项目，先以两三个特色项目带动太平湖湿地的全面开发建设，最终把太平湖湿地建设成为集旅游观光、休闲度假、湿地景观展示、环境教育、科研科普等功能于一体的一流的国家级湿地公园。
第一，先按照《太平湖旅游总体规划》和《太平湖国家湿地公园总体规划》要求进行单个项目策划，进而对每个项目进行可行性研究，而非盲目确定项目。
第二，先根据项目要求取得建设用地，进而进行项目规划和设计，而非盲目建设，或搞“四边工程”。
第三，先锁定核心地块，进而获得相关资源权益，以区域旅游资源锁定为前提，核心地块为关键。
第四，先设计商业模式（运作模式），再投入资金，以明确的投资评价为前提，极其清晰的把握投资运作思路，找准盈利点和运作方式狠下功夫。
（二）杠杆运作理念
经过认真的分析，我们认为对于太平湖国家湿地公园项目而言，高额的资本投入，并不能产生快速的回收。所以我们在这个项目的营运策划中，提出了“五重杠杆运作模式”，其目的，就是突破高投入与慢回报之间的矛盾。
规划杠杆：先利用《太平湖旅游总体规划》和《太平湖国家湿地公园总体规划》提高本项目在全国、区域的定位，通过举办高规格评审会议，再进行大规模的宣传，产生出巨大的影响，为融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大的支持。
政策杠杆：先利用XX集团的各方面资源和资金优势引进一些国家政策支持的项目，比如养老社区、国外大公司的研发中心等，为项目发展提供了一个极好的政治操作平台——提高绿色GDP，加快地方建设，推动地方经济发展。通过一系列策划，形成以养老社区、科研基地和休闲旅游地产开发为主导的具体方案，最大程度的影响省、市两级党委与政府，形成党委与政府全力支持这个项目，从而要求政府给予本项目及其它开发项目的最大优惠条件。
营销杠杆：借助黄山、九华山和太平湖的旅游优势，造势宣传、全面提升项目管理和科学营销，优先打造部分精品项目，形成部分项目收入的高速增长，一方面改善经营业绩，另一方面给银行融资，土地价值提升，投资商追捧提供坚实的依据。以部分项目红火营造人气旺、收入提升、效益好的形象，实质性的撬动融资和招商引资。
土地杠杆：先以比较低的价格获取的湿地核心区的部分土地，通过以上三重杠杆的运作，实现周边土地的大幅升值，以商业房产、旅游房产等方式，使投资商实现最大的资产收益，从而带动整个湿地公园的开发建设，也让当地政府得到最大经济效益。
融资杠杆：先利用XX集团公司的人脉资源和多元化的融资渠道，再依托政策支持、政府优惠、低价获取获取的土地，以前述四重杠杆为手段，产生资产大幅升值的市场评价，并对项目未来的社会效益和经济收益进行必要的宣传展示，从而实现大规模融资，更好的运作后续项目。
（三）产业整合链理念
考虑到太平湖的区位条件，开发单一项引进目是不会成功的，所以必须树立产业整合链的理念。第一，整合太平湖国家湿地公园和周边地区的所有旅游资源，通过富有特色和吸引力的项目建设，引进全国乃至全世界的目标客源，在核心地块建设个性鲜明、创意无限、领跑行业潮流的养老、休闲度假等设施，并提供最优质的服务，留住客源；第二，以泛旅游产业为依托，进行产业链延伸的整合运作，通过整合，把太平湖湿地建设成为集旅游观光、休闲度假、湿地景观展示、环境教育、科研科普等功能于一体的一流的国家级湿地公园。
三 项目定位分析
（一）项目主题
1、以养老社区为主题
据统计，截至2008年年底，我国老龄人口已超过1.69亿，且每年还在以1000万左右的速度递增。据有关专家预测，到2050年，中国老龄人口将占全国总人口的三分之一。在这样的前提下，传统的养老方式显然已经无法满足当下的养老需要。例如，养儿防老、储蓄养老之类的旧办法在“四二一”和“四二二”的家庭人口结构之下并不能有效地解决养老问题。养老社区的建设将在解决目前养老供需矛盾和实现老年人健康养老等问题上起到重要作用。
2002年在北京顺义区推出了专门面向老年人的房地产项目——北京国际太阳城。接踵而来的是在哈尔滨、上海等多个城市也出现了类似专门提供老年人养老的养老社区。不同于传统意义上的养老院，养老社区中的老年人并不只是一个简单的客户，而是真正地成为和社区息息相关的一份子。一个开放的、活跃的养老社区通常不仅仅拥有医院、商店、公园，还通常都采用人性化的设计，特别能够提供为老年人量身定制的各种服务。在这个可以满足他们需求的环境中，老人们可以拥有一份归属感和充实感。因此，在此类型的养老社区刚刚推出时，这些优点给人眼前一亮的感觉。
养老社区在国际上早有先例，在日本、美国、新加坡和欧洲等地都广为流行。我国的养老社区处于起步阶段，在硬件和软件上还有着一定的差距。然而，我国人口结构的老龄化使得这一个潜在的客户群空前强大。
第一、我国养老体系建设存在的主要问题
近几年，我国养老体系建设虽然发展较快，但仍存在一些突出矛盾和问题。养老方式单一。目前我国的养老方式仍以居家养老为主。但随着经济社会的发展和生育率的下降，独生子女家庭增加，家庭规模缩小，老年人空巢家庭增多，家庭赡养功能削弱。同时，家庭中成年子女精力和时间有限,已越来越难以照料和护理老年人的生活与疾病，传统的居家养老方式越来越不能满足养老发展的需要。
养老供需严重失衡。从20世纪90年代以来，我国的老龄化进程加快，截至2007年底，我国60岁及以上的老年人口总数已达1.49亿，而各类社会养老机构仅有3.9万多个，养老床位只有149.7万多张，是老龄人口总数的千分之十，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相比，存在较大差距。
养老社区建设政策支持不足。由于我国是在经济不发达的条件下进入老年社会的，国家财政难以支出更多的资金支持养老事业发展。同时，还存在政策法规不健全、相关政策不配套等问题，不利于养老福利服务设施的建设。
第二、大力支持养老社区建设的重要意义
大力支持养老社区建设是落实十七大精神的重要举措。胡锦涛总书记在十七大报告中明确指出，“要以社会保险、社会救助、社会福利为基础，以基本养老、基本医疗、最低生活保障制度为重点，以慈善事业、商业保险为补充，加快完善社会保障体系。”大力支持养老社区建设有利于进一步完善我国基本养老体系，促进我国养老事业的发展，是落实十七大精神的重要举措。
大力支持养老社区建设是促进和谐社会建设的重要举措。老有所养、老有所学、老有所教、老有所为、老有所医、老有所乐是我国和谐社会建设的重要组成部分。大力支持养老社区建设有利于更好地满足老年人的养老需求，促进我国和谐社会建设。大力支持养老社区建设是满足我国基本养老需求的重要举措。养老社区作为居家养老的重要补充形式，具有医疗服务专业化、社区规模体系化、资源配置成本低等优势，能够更好地满足我国基本养老的需求。
大力支持养老社区建设是改善民生、拉动内需的重要举措。养老社区建设是一项重要的民生工程，有利于改善和提高老年人的养老福利水平。在当前消费需求不足、制约经济增长的环境下，加大养老事业投入、支持养老社区建设，还有利于拉动内需、促进经济发展，因而是一举两得的事情。据估算，1.5亿中老年人产业将产生2万亿的产业经济，国民生产总值提升10%。（按照我们国家现在国民经济生产总值在20万亿-22万亿之间计算），分析如下：
①按照每个老人每月进行200元的消费，那么年消费2500元，年1.5亿老人产生3000多亿的消费需求。
②按照5个老人需要一个人照顾的就业比例，将会产生3000万个就业机会，每个就业机会年收入1万元，又是3000亿，同时很好地解决了城市职工再就业和大学生就业的压力问题。
③按照1.5亿老年人，20%有购买力，则有3000万人，按照三分之一由居住需求，则是1000万人，每人需求10平米，单位价格5000元/平米，则产生5000亿的产值。
④再加上由此引发的老龄保健、服装、药品、用品、娱乐的开发。合计20000亿产值是个保守数字，仅3000万人就业就会把社会负担变成强大的经济增长动力。
第三、政府对大力支持养老社区建设的政策支持
加大政府税收优惠力度。在对养老服务机构免征营业税的基础上，统一暂予免征养老服务机构的企业所得税、房产税、城镇土地使用税等税赋，甚至永久性取消这些税赋。加大政府融资支持力度。目前，各级政府的财政支出、银行贷款等渠道还远远不能满足养老社区建设的资金需求。应进一步加大养老社区建设的资金支持力度，创新资金支持方式。一是国家和地方政府在养老项目建成时，按照项目投资规模一次性返还一定比例的项目资金；二是政策性银行对于养老社区建设项目的贷款给予利率和期限优惠；三是鼓励实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，支持养老社区建设。国务院办公厅下发的“金融30条”中明确提出，“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体”。建议相关部门尽快制定鼓励、支持保险机构出资建设养老社区的具体优惠政策，促进养老社区快速发展。这既有利于扩大投资，又有利于改善民生工程，还有利于拓宽保险资金投资渠道，一举多得。
太平湖畔气候温和，年平均气温16℃，空气清新，富有充足的负氧离子，山清水秀，怡情养性，滋养聚气，进而生生相息，是休闲、养生的绝佳境地。
在养老社区的主题下，可以形成五大类产品：第一，养老型房产；第二、养老社区服务人员培训基地；
三、老人消费场所；
四、健康养生配套项目；
2、以休闲度假房地产为主题
随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。5+2的生活方式，两个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，道路交通的便捷„，人们的休闲需求不断膨胀。旅游作为休闲的一种方式，也从单纯的观光向度假转变，结合了旅游休闲度假与房地产开发的旅游房地产正酝酿着新一轮旅游和地产经济的兴奋点，成为中国旅游市场和房地产市场消费的新时尚。
太平湖国家湿地公园所在的黄山区旅游资源丰富，国内罕见。世界自然和文化双遗产地黄山就在境内，黄山脚下有太平湖、翡翠谷、黄帝源、神仙洞、翠微寺、飞龙瀑等自然人文景点30余处，国家森林公园、省级风景名胜区、自然保护区4处，是集名山、胜水、茂林、幽谷、奇洞、飞瀑于一体的旅游资源大区。国家级水利风景名胜区、省级风景名胜区太平湖，水域辽阔，水体清澈，湖光山色得天独厚，以轻柔、妩媚、静逸、幽远见长，人称“黄山情侣”、“江南翡翠”。立足区位、资源、生态优势，太平湖正在全面加快旅游度假区开发建设，积极申报国家级风景名胜区，到2008年将初步建成具有国际水准，集风景观光、休闲健身、商务会议、餐饮文化于一体的旅游度假基地。黄山区周边方圆百里之内，密布着世界文化遗产西递宏村、江泽民同志亲自命名并题名的花山谜窟、历史文化名城歙县、“活动着的清明上河图”屯溪老街、佛道教圣地九华山和齐云山等众多名胜。
太平湖国家湿地公园位于G3京台高速太平湖出口，20分钟便可驶入G3京台高速，融入华东高速网，40分钟内可达黄山风景区、黄山市区、黄山机场和高尔夫球场，2小时内可达杭州、九华山、婺源等地，上海、南京、合肥等长江三角洲一带的城市距德懋堂3个小时左右的车程。交通区位优势明显。另外，澳大利亚SPG集团投资项目有助于太平湖国家湿地公园核心区旅游开发。由此可见，太平湖国家湿地公园具备了建设休闲度假房地产项目的所有条件。
在休闲度假房地产的主题下，可以形成三大类产品：第一，休闲度假区住宅（风格别墅、民俗度假村等）；第二、时权酒店或产权酒店；第三、休闲度假中心（运动、健身、会议、培训等）。
3、以林业科研和林产品深加工为主题
XX集团前身是一家外商独资企业，集团公司教育产业已经延伸到海外，在美国和加拿大都设有教育机构，其所属的国内学校与美国和加拿大的学校也有合作。从2008年底开始，集团公司在调整产业发展方向，确立山林种植、养殖以及产品深加工为主导产业以后，开始与美国和加拿大的一些林业科研机构洽谈，准备与他们合作开展林业科研和林产品深加工。
目前全世界森林总面积约为30多亿公顷，占全球总面积的27%。人类森林资源的分布很不均匀，其中俄罗斯、美国、加拿大和巴西等国的森林面积占了一半以上。美国和加拿大是世界上少数几个拥有大量森林资源的发达国家，美国的森林面积2.98亿公顷，居世界第4位，约占美国国土面积的33%。加拿大的森林面积为4.4万亿公顷，是世界三大森林大国之一，约占加拿大国土面积的44％，相当于整个亚洲的森林面积。
美国和加拿大不仅森林面积大，其林业科研水平也是居世界前列。美国有一个比较完整的林业科研管理体系，由联邦系统、高等院校系统和森工企业系统3部分组成。联邦系统在林 业科研工作中占有重要地位，研究重点为国际性和全国性的科研项目，经费来自国会拨款，是国家重点扶持的部分。高等院校系统科研活动，除围绕所在地区的实际 问题进行外，更侧重于按用户的要求提供有偿服务，经费来源除政府部门的正常拨款外，还包括各州和私营企业的拨款，后者是经费来源的主要渠道。加拿大林业科研工作主要由联邦政府、省政府、企业和大学四大部分共同承担。另外，其他一些与环境、水资源相关的全国性机构也开展一些相关的科研工作。
美国和加拿大在林业科学和技术的许多领域已经走到了世界的领先地位。以往，林业科研集中在低成本、高质量产品的技术开发上。20世纪90年代中后期以来，随着国家林业发展战略和林业科技发展战略的制定，林业研究的重点领域已逐步转向森林可持续经营和生物多样性保护等方面，林业科技开发也由传统的技术开发转向新产品、增值产品、环保产品及材料的回收利用等方面。近年来，美国和加拿大的林业科研机构，尤其是高校和企业的科研机构开始越来越多的与世界各地的高校或企业合作，开展林业科研以及林业产品深加工研究，取得了不错的成果。
根据《2008年黄山区林情公报》的统计，黄山区土地总面积246.2万亩，林地面积192.8万亩，占总面积的78.3%。全区总人口16.3万人，其中林农人口12.5万人。林业用地面积中有林地面积为175.1万亩，灌木林地面积为15.1万亩（其中国家特别规定灌木林地面积7.8万亩，灌木经济林地面积为6.6万亩，其它灌木林地0.7万亩）疏林地0.6万亩，未成林造林地1.6万亩，其它林业用地0.4万亩。由此可见，林业在黄山的经济中所占比重还是非常大的，如果我们可以引进美国和加拿大得林业科研机构，对促进黄山区的林业发展将有重要意义。
对于XX集团来说，今后对教育产业的投入将不再是建设更多的学校，而是加大对学校科研的投入，提高学校的科研水平。XX集团还将利用其国际背景，引进国外的研发机构，一旦这些国外的公司或高校在本地区设立研发机构，不仅可以培养一大批本土研发人才，其技术外溢也有助于提高本地区企业的技术水平，推动本地区企业开展技术创新。
在林业科研和林产品深加工的主题下，可以形成三大类产品：第一，林业科研机构；第二，林业种植、养殖；第三，林产品深加工。
4、以现代服务业培训为主题
国务院2007年3月出台的《关于加快发展服务业的若干意见》明确指出要大力优化服务业结构，适应新型工业化和居民消费结构升级的新形势，重点发展现代服务业，规范提升传统服务业，充分发挥服务业吸纳就业的作用，优化行业结构，提升技术结构，改善组织结构，全面提高服务业发展水平。大力发展面向民生的服务业，积极拓展新型服务领域，不断培育形成服务业新的增长点。围绕城镇化和人口老龄化的要求，大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务、家政服务和社会化养老等服务业。
基于对《国务院关于加快发展服务业的若干意见》、《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》精神的理解，从2008年下半年开始，XX集团开始涉足现代服务业。集团公司已经投入巨资，与国内知名企业合作，开办连锁的产后护理中心，目前济南店已经开始营业，合肥店正在进行内部装修，北京店也开始选址，我们还将在全国其它合适地区陆续开店，最终形成一个覆盖全国的产后护理连锁企业。于此同时，我还还对养老社区进行了长时间的调研，建设XX集团第一个养老社区已经为时不远。
我们在推进的过程中，深感现代服务人才匮乏，从业人员素质水平亟待提高。部分新型现代服务业的服务业标准体系和社会信用体系还有待建立和完善。
太平湖国家湿地公园所在的黄山区也面临同样的问题。黄山区实施的“一路三区，五大战略”，有力推动了以旅游业为主，各种类型服务业的发展。2008年全区实现地区生产总值37.5亿元，增长13%，其中三产20.7亿元，增长11.6%，占GDP的55.2%，对经济的贡献率达50.3%，拉动GDP增长6.5个百分点。在服务业高速发展的同时也存在许多问题，其中人才匮乏是最主大的问题。
XX集团的主导产业是教育，包括技能培训在内的职业培训是公司的传统项目。集团公司所属两个高职院校和一个本科院校自建或与其它企业或国内知名高校共建多个培训基地，XX科技职业学院在北京奥运会和残奥会期间还承担了志愿者培训工作，得到奥组委的充分肯定。集团公司做现代服务业培训的优势在于既有雄厚的师资力量，又有覆盖全国的实习实训场所。
（二）项目定位
1、养老胜地。
太平湖国家湿地公园是养老的最佳场所，这里总面积98.5平方公里，其中湖水面积88.6平方公里，是个天然氧吧，不仅养眼、养身、养心，对老年人的咳嗽、哮喘等疾病起到很好的调节作用。太平湖国家湿地公园周边有丰富的山泉水，经专家勘察，这些水中独含锶、偏硅酸等人体有益微量元素，锶元素可治疗骨癌，达到止痛、抑制病灶增长甚至破坏转移肿瘤病灶的目的。长期饮用可达到预防骨癌，强身健体作用。
XX集团拟建的养老社区不同于传统意义上的养老院，养老社区中的老年人并不只是一个简单的客户，而是真正地成为和社区息息相关的一份子。这个养老社区不仅仅拥有医院、商店、公园，还采用人性化的设计，特别能够提供为老年人量身定制的各种服务。在这个可以满足他们需求的环境中，老人们可以拥有一份归属感和充实感。养老社区的每一处物业都有独特的主题文化，每个设施功能都源于老年人对生活需求的考究，每个景观节点都在养眼、养身的同时引入人文。
XX集团拟建的养老社区还将和省级品牌医院联合办医院，引进CT核磁共振等高端检测设备，保证日常医疗需要；和全国知名医疗专家建立联系，保证疑、难、重病症的会诊治疗；定期邀请专家进行老年常见疾病的讲座，从营养配餐、生活安排、疾病预防等多个方面保证老年人的身体康健。
2、度假天堂。
太平湖国家湿地公园周边旅游资源丰富，国内罕见。世界自然和文化双遗产地黄山就在境内，黄山脚下有太平湖、翡翠谷、黄帝源、神仙洞、翠微寺、飞龙瀑等自然人文景点30余处，国家森林公园、省级风景名胜区、自然保护区4处，是集名山、胜水、茂林、幽谷、奇洞、飞瀑于一体的旅游资源大区。国家级水利风景名胜区、省级风景名胜区太平湖，水域辽阔，水体清澈，湖光山色得天独厚，以轻柔、妩媚、静逸、幽远见长，人称“黄山情侣”、“江南翡翠”。
泛舟湖上，岛屿绿洲与湖岸青瓦农舍相映成趣，波光轻盈，渔歌帆影，悠然自得，品一壶地道的太平猴魁，陶醉在“人入画图里，仙升明镜中”的意境里，令人心旷神怡。百亩果园成林，银鳞窜动的鱼儿，乘载随波逐流的木屋，湖上品茗、对弈，享受顺其自然的自在。太平湖国家湿地公园业主就是太平湖的主人，处处体现尊贵享受礼遇，不仅如此，我们还为业主提供周边景区旅游的VIP服务和高尔夫会员服务。
3、财富赢家。
拥有太平湖国家湿地公园物业，业主不仅拥有了一座世外居所，还收藏了一份稀世名贵的珍品。黄山风景区的品牌优势、太平湖的区位优势、国家湿地公园的资源优势以及资源的稀缺性，成就了太平湖国家湿地公园物业巨大的升值潜力。休闲度假时代的来临，带薪休假等制度的施行，更为获取高额的投资回报创造了绝佳的时机。项目委托国外知名酒店管理公司为物业管理顾问，为投资回报提供了保障。
4、皖风徽韵。
太平湖国家湿地公园位于安徽省南部，地处古老的徽州，其所在的黄山区前身为太平县，建于唐天宝十一载（752），治所设仙源，属宣城郡。太平，吉语。《庄子·天道》：“太平，治之至也”。优越的自然环境，悠久的历史渊源，形成了其独特的经济形态和地方文化。太平湖国家湿地公园项目将充分利用黄山名人历史文化优势，提升和丰富旅游项目的内涵，打造太平湖国家湿地公园徽文化旅游品牌，以徽文化为核心，以各个项目为载体的集观光游览、体验娱乐、休闲度假、会议修学功能为一体的综合旅游区。
太平湖国家湿地公园物业将以皖风徽韵为主题风格，汲取传统徽居建筑精粹，融入现代居住元素，保留原有建筑形式，汇入个性、时尚的理念，对其内部进行适度装修和现代化改造，以符合现代生活的要求，使其成为可居、可赏、可藏的休闲度假精品。
四、投资估算与资金筹措
（一）投资估算依据及说明
1、建设投资估算
⑴ 估算指标参照：2000年《全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表》、2000年《全国统一安装工程预算定额安徽省单位估价表》、2000年《全国统一市政工程预算定额安徽省单位估价表》。结合工程使用性能按当地同类工程造价指标进行估算。
⑵ 本工程所发生的少量设备、设施购置，其价格按市场调查价估算。⑶ 第一期的苗木种植及绿化工程投资均并入建筑工程投资费用类，其投资按当地经验数据计算。
⑷ 项目前期费按参照有关数据估列。
⑸ 建设单位管理费、工程监理费分别按第一部分工程费用的1.2%和1.4%计算。
⑹ 勘察设计费，根据本项目只有部分工程需设计部门进行设计的具体情况，设计费按直接投资的1%估算。
⑺ 办公及生活家具购置费按总定员300人，每人500元计算；职工培训费及职工提前进场费按总定员的60%每人2000元计算。
⑻ 基本预备费按第一、第二部分工程费用之和的10%计算。建设期贷款利息，利息按5年以上期，年贷款基准利率6.12%计算。
本项目建设投资总额为 24744 万元，其中建设期利息为864万元。
2、流动资金估算
流动资金采用收入比例估算法，按正常年收入的10%计算流动资金需要额为350万元，其中铺底流动资金105万元。
（二）总投资 总投资=建设投资+铺底流动资金 =24744+105=24849万元。投资构成分析
总投资规模中：铺底流动资金占0.42 %；
建设投资占99.58 %。
其中：土建工程费占58.64 %；
设备购置费占 11.26 %；
安装工程费占
1.51 %；
基本预备费占
8.74 %；
建设期利息占
3.48 %；
土地使用费占
12.01 %；
其他工程费用占3.94 %。
（三）资金筹措及用款计划
1、资金筹措 ⑴建设资金筹措
企业自筹资本金12744万元；申请银行贷款12000万元。⑵流动资金筹措
企业自筹铺底流动资金105万元；申请流动资金贷款245万元。⑶企业资本金
企业资本金 = 12744 +105 =12849万元。
资本金占总投资51.71%。
2、用款计划
【课程背景】
房地产培训：怎样捕捉市场信息、新的市场机会在哪里?如何培养忠诚客户? 面对严峻的房地产调控形势，中小房企应如何正确认识行业新政策、新形势，如何学习和借鉴行业标杆企业营销策划的成功经验来突破层层围堵，不打广告不行，打广告还是不行，现在的市场怎么了? 没有市场发展战略为指导的市场营销是注定要失败的，付出的代价也是惨痛的。作为执行者，你如何用较少的投资打开目标市场?如何组建你的销售团队、提高绩效?显然这已是刻不容缓的议题。
万科凭借什么久居高位?万科又有多少独门妙方?中房商学院邀请万科地产集团首席营销总策划师高剑老师与您现场分享大量鲜活案例和实战经验，学习后即可模仿使用，望各受邀请单位予以高度重视，积极安排人员组团参加培训，敬请关注!【课程收益】
1、以2013年新调控形势下的房地产营销策略为切入点，纵论房地产营销策略，透析市场定位与产品策划、传播推广等环节，通过万科集团经典的案例研讨，分享标杆企业项目营销策划管理方面的执行路径与实践操作经验，为房地产营销战略提供新思路和新方法。
2、从市场的角度分析产品的策划，使市场人员更好地了解设计，使设计人员更加市场化，促进两个专业间的良性的互动;
3、从开发商的角度全面剖析房地产营销和策划，对开发商有一定的启发和借鉴，也是为开发商提供营销策划专业服务的机构了解开发商的一扇窗口;
4、通过一些行之有效的工具，帮助房地产营销策划人员建立一套解决复杂市场问题逻辑和方法。同时专门对中小房企营销提出策略建议。
【课程对象】
房地产营销经理、总监、设计经理、设计总监、高级管理人员等
【讲师介绍】
高剑，中房商学院房地产培训高级顾问，现任万科集团深圳区域本部市场营销部总策划师、万科集团建筑研究中心副总策划师，万科集团营销专家委员会委员，万科集团建筑与环境艺术委员会委员,曾任深圳万科地产公司广告营销主管、销售部经理助理，销售部副总经理，华南区域管理中心营销部总经理，集团的灵巧制导专家小组和海燕小组成员。
从事房地产营销工作,参与营销策划项目包括深圳万科城市花园、万科桂苑、万科彩苑、万科福景、万科四季花城、万科金色家园、万科温馨家园、万科金域蓝湾、万科东海岸社区、万科十七英里、万科城、万科第五园、广州四季花城、城市花园、蓝山，金域蓝湾、中山城市风景，珠海金域蓝湾;东莞城市高尔夫、运河东一号、松山湖一号、万科城，佛山金色家园、蓝桥圣菲、厦门金域蓝湾、福州金域榕郡、惠州大甲岛
等项目。
主管区域万科地产客户俱乐部(万客会)。2003年10月将中国艺术家参加当年威尼斯双年展部分作品介绍到深圳，并以《广东快车》为主题在万科东海岸展出。
2004年10月代表深圳万科房地产公司参加在加拿大举行的第八届国际花园城市暨国际花园社区总决赛，代表东海岸项目进行参选陈述和答辩，深圳万科东海岸获国际花园社区可持续发展类金奖。
【课程大纲】
一、前言
1、万科的产品观;
2、万科的房地产的节点流程管理;
3、市场分析的逻辑
二、发现客户价值
案例
1、精装修重要而未被满足的客户需求 案例
2、高端高层项目的大堂如何体现客户价值;案例
3、两房两厅VS一房一厅;案例
4、翡翠绿洲—森林半岛，为住过别墅的人建的房子;
三、房地产项目的市场定位
1、完成《项目定位报告》要考虑哪些因素?
2、项目定位逻辑;
3、客户分析框架：万科的客户细分;客户细分的三个维度;客户购房核心驱动要素;
4、市场分析框架;
5、项目定位框架
6、土地价值分析：如何通过土地运营提升项目的价值;
7、土地属性分析;
8、有效市场定位的工具;
四、产品力不足的表现
1、配套不足带来产品性能不足;
2、产品力递减带来产品竞争力下降;
3、产品解决方案与客户需求不匹配;
4、单价过高带来的总价竞争力不足;
5、装修配置过高造成总价过高;
五、房地产项目定位中的问题
1、根据竞争关系合理定位;
2、牛市中拔高定位的做法;
3、土地条件认知偏差造成的定位问题;
4、定位报告全案分析
六、产品力研究及分析工具
1、市场调研案例分析
2、产品力定位工具介绍;
3、产品价值分析公式，产品力评分表
七、房地产项目产品策划
1、客户的产品需求分析;
2、产品品类及产品线规划;
3、产品建议的逻辑与方法：认识产品建议，把握客户需求，明确竞争策略，产品建议内容;
4、产品价值的客户敏感点分析：
学员实际演练案例：对案例项目的土地的优劣势进行分析，并提出建议;万科城总体规划土地价值最大化的选择;广州中海蓝湾规划中的市场逻辑;长沙金域蓝湾规划中的市场逻辑;景观优先或朝向优先?厦门金域蓝湾的规划思考 长沙郡原广场规划分析;星河湾的规划是如何解决会所的经营问题的? 绿城的产品规划中的精神暗示;墨尔本滨海住宅中的反传统规划所产生的效果;仁恒河滨城的规划中体现的高端理念;如何从规划中挖掘市场价值惠州国汇山规划分析
5、商业及会所配套： 商业规划中的价值体现;商业和住宅的关系;如何通过配套，建立项目的标杆形象，香港凯旋门、名门案例分析;
八、客户价值排序及价值创新 案例：建有主题和故事的房子 案例：市场定位实战定位报告全案解析
【实地项目考察】2天
标杆楼盘参访一：万科东海岸
1、五种物业类型的结合管理;联排别墅、空中别墅、独栋、公寓、商业;
2、了解“山里长出来的房子”建筑特色
3、南北通透板式设计，独立架空花园，海岸生活蓝色基地 标杆楼盘参访二：万科城
1、了解万科自主物业发展历程
2、学习万科城物业管理模式 包括：物业管理服务、物业管理理念、物业人才培养、物业管理创新等方面
3、实地感受万科城物业管理服务 标杆楼盘参访三：万科金域华府
1、了解“绿色-和谐-生活”物业服务模式
2、总结客户共性、个性服务需求差异，提供灵活性服务
3、执行“客户第一、服务专
一、言行统一、没有万一”
4、感受个性化、专业化、高科技资讯的物业管理 标杆楼盘参访四：万科住宅产业化研究基地
1、万科住宅工业化生产的PC车间
2、技术试验平台和研究区、人工湿地、设备实验区、景观研究区、展示接待中心、内装研究区、辅助功能区
3、参观万科零碳中心：风、水、热、光、声五大馆
【课程说明】
[组织机构]：中房商学院
[时间地点]：2013年12月2-5日 深圳(详见报到通知)循环开课！[培训费用]：3980元/人(含培训费、资料费、食宿费、考察费)中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。
古人云:“兵无谋不战, 谋当底于善”, 其中“谋”乃指的是筹划、运筹。而在工程项目管理中“谋”往往放在初期策划过程中。工程项目的确立是一个极其复杂的、同时又是十分重要的过程。尽管工程项目的确立主要是从上层系统 (如国家、地方、企业) , 从全局和战略的角度出发的, 这个阶段主要是上层管理者的工作, 但这里面又有许多项目管理工作。为取得成功, 必须在项目初期策划阶段就进行严格的项目管理, 而项目初期策划工作的主要任务是寻找并确立项目目标、定义项目, 并对项目进行详细的技术经济论证, 使整个项目建立在可靠的、坚实的、优化的基础上。
2 项目初期策划的过程
2.1 项目初期策划过程的系统性
2.1.1 工程项目构思产生和选择
任何工程项目都起源于项目的构思。而构思产生于解决上层系统 (如国家、地方、企业、部门) 问题的期望, 或为了满足上层系统需要, 成为实现上层系统的战略目标和计划等。这种构思可能很多, 人们可以通过许多途径和方法 (即项目或非项目手段) 达到目的, 那么必须在它们中间作选择, 并经权力部门批准, 以作进一步研究。
2.1.2 项目的目标设计和项目定义
这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素, 进而构成项目目标系统, 通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作:
(1) 情况的分析和问题的研究;
(2) 项目的目标设计;
(3) 项目的定义;
(4) 项目的审查。
2.1.3 可行性研究
即提出实施方案, 并对实施方案进行全面的技术经济论证, 看能否实现目标。它的结果作为项目决策的依据。
2.2 项目初期策划过程的科学性
(1) 工程项目构思产生基于对客观环境的评估与预测, 并非来源于某些部门、企业及个人的感性思维。
(2) 工程项目的目标设计必须经过详细的推敲。因为方向性错误将会导致整个项目的失败, 而且这种失败常常是无法弥补的。
(3) 可行性研究必须建立在大量的技术数据分析与技术经济论证的基础上, 为工程项目作决策, 其中包括项目发展阶段性的技术分析评估提供了可靠的保证。
3 项目初期策划的重要作用
项目的初期策划工作主要是产生项目的构思, 确立目标, 并对目标进行论证, 为项目的批准提供依据。它是项目的关键。它不仅对项目的整个生命期, 对项目实施和管理起着决定性作用, 而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响:
3.1 项目的构思和项目的目标是确立项目方向问题
工程项目是由目标决定任务, 由任务决定技术方案和实施方案或措施, 再由方案产生工程活动, 进而形成一个完整的项目系统和项目管理系统。所以项目目标规定着项目和项目管理的各个阶段和各个方面, 形成一条贯穿始终的主线。如果目标设计出错, 常常会产生如下后果:
(1) 工程建成后无法正常的运行, 达不到使用效果;
(2) 虽然可以正常运行, 但其产品或服务没有市场, 不能为社会接受;
(3) 运营费用高, 没有效益, 没有竞争力;
(4) 项目目标在工程建设过程中不断变动造成投资、超工期等等。
3.2 影响全局
项目的建设必须符合上层系统的需要, 解决上层系统存在的问题。如果上马一个项目, 其结果不能解决上层系统的问题, 或不能为上层系统所接受, 常常会成为上层系统的包袱, 给上层系统带来历史性的影响。常常由于一个工程项目的失败导致经济损失, 导致企业的衰败, 导致社会环境的破坏。
例如, 一个企业决定开发一个新产品, 投入一笔资金 (其来源是企业以前许多年的利润积和借贷) 。结果这个项目的失败的 (如产品开发不成功, 或市场上已有其他新产品替代, 本产品没有市场) , 没有产生效益, 则不仅企业多年的辛劳 (包括初期积蓄, 项目期间人力、物力、精力、资金投入) 白费, 而且企业背上一个学生的包袱, 必须在以后许多年中偿还贷款, 厂房、生产设备、土地虽都有帐面价值, 但不产生任何效益, 这个企业也许会一蹶不振。
4 项目初期策划应注意的问题
(1) 在整个过程中必须不断的进行环境调查, 并对环境发展趋向进行合理的预测。环境是确定项目目标, 进行项目定义, 分析可行性的最重要影响因素, 是进行正确决策的基础。
(2) 在整个过程中有一个多重反馈的过程, 要不断地进行调整、修改、优化, 甚至放弃原定的构思、目标或方案。
(3) 在项目初期策划过程中阶段决策是非常重要的。在整个过程中必须设置几个决策点, 对分阶段工作结果进行分析、选择。
5 结语
我们认为策划是为完成某一任务或为达到预期的目标, 根据现实的各种情况与信息, 判断事物变化的趋势, 围绕活动的任务或目标这个中心, 对所采取的方法、途径、程序等进行周密而系统的全面构思、设计选择合理可行的行动方式, 从而形成正确的决策和高效的工作。由此可见, 策划是在现实所提供的条件的基础上进行的、具有明确的目的性、按特定程序运作的系统活动。很显然, 策划是一种超前性的人类的思维过程。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划, 能有效地指导未来工作的开展, 并取得良好的成效。总之, 精心的策划是实现科学决策的重要保证, 也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。
摘要：工程项目的初期策划工作, 包括情况调查、项目的构思、问题定义、提出目标因素、建立目标系统、目标系统优化、项目定义、项目建议书、可行性研究、项目决策等。项目的初期策划是项目的孕育阶段, 对项目的整个生命期, 甚至对整个上层系统有决定性的影响, 所以项目管理者, 特别是上层管理者 (决策者) 对这个阶段的工作应有足够的重视。项目初期策划主要从上层系统 (国家、地方、企业) 的角度出发, 所以必须对上层系统的问题、战略和大环境作全面的和足够的调查研究。在项目初期策划过程中不要过早地提出解决问题的方案, 特别是项目的技术方案。
关键词：工程项目管理,初期策划,过程,作用,问题
参考文献
[1]成虎.工程项目管理[M].北京:中国建筑工业出版社.2001, 6.
[2]袁义才, 陈军.项目管理手册[M].北京:中信出版社.2001, 1.
[3]决策资源房地产研究中心.现代房地产全程操作实战解码[M].广州:暨南大学出版社.2000, 8.
【关键词】水利；水电；工程；管理；造价；策划
水利水电工程可以说是十分巨大的工程，这样的工程涉及到的资金量是十分巨大的，也可以说水利水电工程关系着社会，关系到每一个人。所以我们在水利水电工程的过程中，要研究其造价，造价的多少，是否合理科学影响着整个工程的进展，这样的工程建设影响着国民经济和发展，与国家、政府和老百姓息息相关。对施工过程中间环节的改进，提高水利工程施工质量必须要给予足够的重视。
水利水电工程从资金投入量来说是巨大的，从建设的时间长度上来看是周期性比较长的，这样的工程设计的部门是十分多的，水利水电工程还受到自然环境的影响，对于地形和地质的要求，尤其要特别关注的是水文气象的条件。水利水电工程还受到当地的经济和发展水平影响，对于当地的交通等西苑要求也是十分高的。所以对于水利水电工程的前期策划，尤其是分包策划就显得尤为重要和突出。
一、分包策划
分包策划是为是整个水利水电工程的基础环节，这个环节十分重要，起着奠基石的作用，如何做好水利水电工程的分包策划显得尤为重要，我们要科学的进行分包策划，研究其内容，更多的也要考虑影响水利水电工程策划的因素有哪些？
特殊的工程是水利水电工程与其它工程的最大不同处，对于工期有着严格的要求，例如枯水期是开工的最佳时期，并且如何进行分包策划是十分关键的，要实现再定量的实践内去完成分包策划，这需要一个稳定和合理的分包策划，这个不仅仅需要用时间来衡量，更多的是需要用经验去把握。水利水电工程的前期策划和分包策划是密不可风的，可以说它们应该是同步进行的，一旦水利水电工程中标，最少也该在大约一个月左右完成策划，大型的中标可以适当放宽到二个月。
提高劳务人员的能力是专业分包需要注重解决的重要问题，优秀的技术专业人才是实现专业化施工的前提保证。只有通过专业的施工才能实现核心的价值。分包招标评标规定、拟候选分包商清单、分包合同文本等；根据拟定的分包方式，以工程项目中标价为基础测算整个工程预算成本的基础上，测算分包成本，从分包标底价等方面制定分包项目的预控单价，列出分包项目工程量计价清单，制定分包项目材控制指标；拟定与分包项目管理相对应的我方分包现场管控措施；拟定分包项目管理过程中的配套措施；拟定分包管理风险源，分析分包成本盈亏原因，制定防范措施。关键因素有：与业主合同中约定以图纸为依据重新调整工程量清单的基础设施项目，应以图纸工程量清单为依据；对于临时工程，在策划中应以合同约定为前提，以投标费用为控制基础，采取限额设计、优化设计、总价包干设计等多种方式，对临建项目单价成本进行详细分析，降低分包施工成本，降低临建项目成本。只有利用最合理的價格建造最适合的建筑，才能更好地为人们谋福祉。
二、变更和索赔策划
在一个项目的组织实施过程中，当出现非承包方原因引起的承包人经济、工期损失时，则承包人首先要想到索赔，以弥补承包方因此而蒙受的不必要的损失。规范变更、索赔工作，强化业务管理，提高全项目变更索赔水平，充分调动全员对那些符合合同索赔条款条件的事件，或者使不符合索赔条件的事件转化为符合条件的事件后进行索赔，从而提高项目盈利水平。
1、制定变更索赔制度，成立了变更索赔领导小组
其中规定了各个成员的职责，做到分工详细，相互配合，在有人员调动时，及时做好交接工作，防止当事人调离后，不能全面地移交替任者，从而导致众多遗留问题等事情的发生。
2、策划各阶段的变更索赔工作
（1）投标阶段：变更索赔工作不是一个人的事，也不是一个部门的事，它需要项目部各职能部门密切配合，通力合作。在投标阶段以合同为基础，采用对比和综合分析方法，提出风险防范措施，完成项目中标后的技术商务交底，为之后的索赔策划提供索赔依据。
（2）项目完工阶段：项目完工后，要对需要变更索赔所需计划和材料进行整理和修正。整理准备已审批项目的立项依据、原始资料和审批材料以备完工结算的需要。同时对所提供变更索赔已审批项目资料的真实性、合法性、完整性进行自查，并对已申报项目继续跟踪落实，为即将到来的外审做好取证工作。
（3）变更索赔各阶段工作：投标阶段恢复招标工程量清单编制过程，根据初步施工方案、现场调查材料价格、劳务加工费价格等变更和索赔的可能性分析。工程阶段根据计量规则和招标工程量清单编制规则，编制施工图工程量清单，建立工作台账，动态反映工作进展根据变更索赔方案，准备索赔资料并提交，制定变更索赔已申报项目跟踪表并谈判协商，完善档案管理，奠定变更理赔基础。
3.合同变更索赔的原则
（1）合同的变更内容应根据合同条款确定。
（2）合同变更的报批流程必须按合同规定的程序和时间进行。
（3）合同的变更据合同商定的定额、取费标准或按照合同有关原则提出合同变更费用。
4.变更索赔项目实施要求
成本计划是施工成本预控的重要手段。成本计划可为各项成本的执行提供明确的目标、控制手段和管理措施。因此在没有立项依据和预控方案的情况下，不能将变更项目列入施工计划、进入施工环节。更不能通过垫资、挪用合同内项目资源或交由分包商进行施工。
三、结束语
总之，通过分包策划和变更索赔策划是控制施工成本的关键，可以达到总结经验、吸取教训、改进工作、不断提高项目决策水平和投资效果的目的，是企业获得最大利润的保证。是我们的成本控制工作实现目标的基础所在，有益于企业在市场上的生存和发展。
参考文献
[1]张毅东.水电工程造价管理讲座——工程造价理论基础——水利水电工程建设管理相关知（三）[J].吉林水利.2001（09）
[2]杜逢启.水电工程造价的综合控制[J].广东水利水电.2002（03）
[3]严兴起.水利水电工程造价中存在的问题[J].中国水运（下半月）. 2009（06）
[4]黄卓钦.基于水电工程造价控制管理若干问题的思考[J].中外企业家.2009（24）
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