中华人民共和国商品房及商品房屋验收标准

中华人民共和国商品房及商品房屋验收标准（推荐8篇）

中华人民共和国商品房及商品房屋验收标准篇1

房屋验收：是指购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。

房屋验收标准

一、入户门检查 1.检验标准

（1）门表面应洁净，不得有划痕、碰伤；（2）门的割角、拼缝应严密平整；（3）门与墙体间缝隙的填嵌应饱满；

（4）门制作的允许偏差：门框翘曲允许偏差为3mm，门扇翘曲允许偏差为2mm，门扇的表面平整度允许偏差为2mm，门框门扇对角线长度允许偏差为3mm；

（5）安装的留缝限值、允许偏差：门扇对口缝、门扇与门扇与门框立缝宽度为1.5～2.5mm；

（6）毛坯房入户门与地面的留缝宽度不应小于3.5cm。2.业主如何查验入户门是否符合房屋质量验收标准通常情况下，业主应当对入户门的以下方面进行检查：

（1）门框检查：门框安装是否牢固平整，门框与墙体连接是否密闭严实，门框表面有无异常毛刺、开裂、破损等情况；

（2）门扇检查：门扇有无无变形、开裂问题，面漆外观是否完好、表面是否平整，有无明显划痕，磕撞，距离地面是否考虑预留地面装修做法；

（3）门锁检查：门锁安装是否牢固，钥匙插拔是否平滑、锁芯转动是否自如，各方向锁舌伸缩，锁孔位置是否正常；

（4）开启检查：门开闭是否平稳，有无异常阻力，及磨损，门锁紧后是否有晃动；（5）门把手检查：安装是否牢固，旋转时有无异常阻力，表面有无缺损、变形；（6）密封检查：门扇掩缝是否在2.5mm以内。

一般业主关注比较多的问题是门的外观质量问题，如门表面轻微的小刮花、碰伤等，严重的有面板开裂、深长的划痕等，可能是施工过程中对门造成了损坏，小问题的损坏可以通过现场修补和补油漆进行修复，严重的损坏可以将门反厂维修；入户门与地面的留缝宽度不满足要求（小于3.5cm）时可以要求反厂锯短处理（注：关于返厂维修和锯短处理的确定一般尽量由物业现场说服业主，一般不随便允诺业主决定，可请地产工程部评判决定）；门锁的问题一般会出现在装修使用期间，入发现钥匙可以通用，锁打不开等问题，经过现场确认出现质量问题的可以要求更换。

二、铝合金门窗检验 1.检验标准

（1）铝合金门窗质量：表面应洁净、平整、光滑，色泽一致，无锈蚀；大面应无划痕、碰伤；

（2）铝合金门窗安装允许偏差：门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为2.5mm，门窗横框的水平允许偏差为2mm，门窗横框标高允许偏差为5mm，门窗竖向偏离中心允许偏差为5mm；

（3）铝合金门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹；

（4）铝合金门窗扇的橡胶密封条应安装完好，不得脱槽，设置的排水孔应通畅；（5）铝合金门窗推拉窗扇开关应力不大于100N；

（6）铝合金门窗玻璃安装质量：玻璃表面应洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍，中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。

2.业主应当对铝合金的以下方面进行检查：

（1）窗框检查：窗框安装牢固端正，窗框是否有划痕、磕碰、变形等；

（2）型材检查：表面图层要求颜色和光泽均匀，手感光滑以及是否有划痕、磕碰、变形等；

（3）五金件及开启检查：要求开关自如平稳，推拉自如，轨道件安装牢固，关窗后不漏气；

（4）密封检查：窗扇与窗框、窗扇与玻璃的密封条是否到位、严密，有无破损、断续等问题，窗框与墙体间的密封胶条是否完整、有无脱落、破损、裂缝等问题，有无渗漏现象；

5）玻璃检查：安装牢固、完整、无裂纹及明显划痕。

对于铝合金窗框型材的损坏需现场确定，有小的划痕、磕碰变形（不影响使用功能）可以进行现场修复补漆，有严重变形而影响使用功能活确定不能修复的可以要求给予更换。另外，业主比较关注的问题是铝窗的渗水问题，发现渗水的窗须整改。

三、阳台栏杆、窗护栏检验检验标准：

1.护栏成品质量：护栏表面应光滑，不得有锈迹，色泽一致，不得有裂缝，翘曲及损坏，接缝应严密；

2.护栏安装的允许偏差：护栏垂直度允许偏差3mm，栏杆间距允许偏差3mm，护栏安装必须牢固端正；

3.低层、多层住宅阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅阳台栏杆净高不应低于1.10m，栏杆的垂直杆间距净距不应大于0.11m。

一般业主对护栏比较关注的是表面质量和安装问题，反映的问题大多是护栏生锈，安装不正等，此类问题可以要求整改，为提高工作效率，建议可由施工单位提供部分油漆供物业备有，物业维修人员进行简单的补漆工作，遇到难度大的整改及时通知地产工程部安排处理。

四、地面检验

1.地面检验标准

（1）地面与下一层结合牢固，不得有空鼓（考虑到我国施工企业的实际水平，对空鼓面积大于400平方厘米，无裂纹，且每自然间或标准间不多于2处时，可不计入空鼓这一施工质量缺陷）；

（2）地面表面应密实,不得有起砂,蜂窝和裂缝等质量缺陷;（3）地面表面的允许偏差：表面平整度允许偏差为5mm，标高允许偏差为正负8mm，厚度允许偏差为不大于设计厚度的1/10；

（4）有防水要求的地面的立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确，无积水。2.业主应当针对地面的以下方面进行检查

（1）地面是否有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷；（2）地面是否存在倒返水和积水现象；（3）地面水暖预埋管线是否有标识；（4）地面是否预留装修地面做法。五墙面检验 1.墙面检验标准

（1）墙面抹灰表面光滑、洁净、接槎平整；

（2）墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝，外墙不得出现渗水现象；

（3）有排水要求的部位应做滴水线（槽），滴水线应整齐顺直，内高外低；（4）墙面抹灰的允许偏差：立面垂直度允许偏差为4mm，表面平整度允许偏差为4mm，阴阳角应方正，允许偏差为4mm。

一般业主对墙面质量比较关注的是抹灰空鼓和墙面裂缝问题。实际检验中墙面空鼓允许的范围为：单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单面

墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米；墙面裂缝问题产生原因主要是受温度和材料影响。不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝。

2.一般裂缝检查重点

墙面裂缝和楼板裂缝是业主收楼时关注的重点，必须认真对待。一般裂缝检查的重点如下：

（1）检查房屋外墙是否有裂缝（有漏水的隐患）；

（2）承重墙是否有裂缝，裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后，是否有倾斜性裂缝（有结构安全隐患）；

（3）承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝（有结构安全隐患）；

（4）检查楼板（地面和顶板）是否有对贯穿型裂缝（与房屋横梁平行的裂缝），根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》第8.1.1条规定，条规定，裂缝宽度在现行设计规范允许范围（0.3mm）内属一般缺陷，不影响现浇板的承载能力；

（5）检查楼板（地面和顶板）是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处的板面或板中部的板底。此类裂缝一般表示为与墙角呈45度的裂缝、与横梁垂直的裂缝等，这种裂缝往往不对穿，形状外宽内窄。应该说这类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响，是需要认真对待的；

（6）阳台、雨篷等悬挑结构板是否有贯穿裂缝（有结构安全隐患）六防水检验检验标准：

（1）防水层表面应平整、无鼓泡、折皱等缺陷，刚性防水层无酥松、开裂、起砂等弊端，防水层排水坡度符合设计要求，无明显积水现象；

（2）细部构造做法符合规定要求，且密封严密无渗漏。

房屋的防水质量是业主重要关注的质量问题，防水检验主要包括卫生间、阳台、厨房、屋面、外墙、外墙门窗、空调洞口的防水检验。其中卫生间、阳台、厨房、屋面业主在收楼时会要求做24小时的闭水实验进行检验。对检验过程中出现渗漏问题的必须要求整改，并再次进行试水检验直至不发生渗漏。

七给排水检验

毛坯房除了预留管道几乎没有说明给排水设施，也不安装卫生间器具。业主重点检查的是以下内容：

（1）现有阀门、龙头检查：位置是否合理，开启、关闭是否正常，水路是否通畅，无破损、锈迹、无滑扣失效、滴水现象；

（2）管道是否固定牢固，安装是否平直整齐，管道有无破损，接头是否完好；（3）预留上水堵头、管线等是否考虑装修面层尺寸，水堵头是否打开；

（4）水表检验：水表安装是否符合规范，水表接头是否紧密完好，有无空转现象；（5）排水管道检查：排水管道有无直角、死角；接头是否紧密完好，接口处有无渗漏，管道是否畅通，管线是否固定、安装整齐、无破损；楼上下延管道是否过长过低影响装修；

（6）排水口、地漏口检测：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口严密；

（7）排水口应进行封堵，防止垃圾进入排水管道发生管道堵塞。八电气检验

对于毛坯房的电气和设备业主重点检查的是以下内容：

（1）分户配电箱检查：配电箱安装垂直度符合国家规范要求；箱体、饰面板内外清洁，无刮碰痕迹及色差；箱门开启灵活；箱内各开关、漏电保护器动作正确，控制范围正确；箱内结线整齐，回路编号齐全，正确；倒想与开关连接牢固紧密；

（2）电表检查：电表安装符合规范，在关闭总闸后无电表空转现象；

（3）开关插座检查：开关、插座面板表面清洁、无损坏；开关控制范围正确；开关切断相线，单相两孔、单相三孔插座的相、零、地接线正确；暗开关、插座的盖板安装牢固、紧贴墙面，四周无缝隙；导线接线符合国家规范要求；

（4）照明检查：灯具安装牢固、位置正确；

（5）其他弱电系统：对讲门禁、安防、音响系统等的验收应遵循相应的国家规范标准编辑本段验收注意事项

一、注意及时接收入住通知书

1.这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

2.接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

特别提示：

1.要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。

2.收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。

3.有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。4.若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

二、确定房屋是否达到交付条件

1.《竣工验收备案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按 7

照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

回复收起回复 3楼2012-01-04 00:36举报 | 2.《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

3.《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4.《建设工程质量认定证书》

5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 6.实测面积登记表特别提示：

1.只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。

2.《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。

3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。

4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

5.提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

6.如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

三、房屋检验

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。

“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：

1.检测房屋面积：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

2.检验房屋质量：

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：（一)房屋本身的质量

（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

（三）装修质量特别提示：

1.一定要掌握“先验后收”的原则。

2.如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

3.购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。

4.若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

5.只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

6.不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。

四、新房验收的最终结果

1.房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

2.如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3.发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。

4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

特别提示：

1.验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。

2.物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

注意事项：

以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。

一、买房相关税费

（一）商品房买卖应缴以下税费：

1、契税

2、房屋买卖交易手续费

3、买卖合同印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6、房屋所有权印花贴税

7、权证工本费

（二）税费问题

特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

1.契税

契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳

特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

2.公共维修基金

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

税率：房屋成交价的2%。

特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

3、面积测绘费

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

4、物业费

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

5.产权代办费

业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

二、面积问题

面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。

（一）存在的问题：

1.商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。

消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。

2.开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者

一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。

回复收起回复 5楼2012-01-04 00:37举报 | 我也说一句拨云见日

（二）如何解决面积误差？

面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算房款；

（二）面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

特别提示：

1.想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。

2.签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。

（三）关于分摊面积公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

不应入的公用建筑空间：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。特别提示：

1.签订合同时应明确约定公摊的具体项目。

2.售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。

售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

中华人民共和国商品房及商品房屋验收标准篇2

讨论预售商品房竣工验收制度之前, 有必要弄清楚什么是商品房预售。建设部《城市商品房预售管理办法》 (第40号令) 首次明确了这一概念:商品房预售是指房地产开发企业 (以下简称开发企业) 将正在建设中的房屋预先出售给承购人, 由承购人支付定金或房价款的行为。

(一) 现行法关于商品房竣工验收的相关规定

现行《城市房地产管理法》第27条规定:房地产开发项目竣工, 经验收合格后, 方可交付使用。《建筑法》第61条也作出了原则性规定:建筑工程竣工经验收合格后, 方可交付使用;未经验收或者验收不合格的, 不得交付使用。但对于验收标准和程序, 两部法律并未进一步明确。

国务院《城市房地产开发经营管理条例》 (以下简称《开发经营管理条例》) 第17条规定:房地产开发项目竣工后, 房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内, 对涉及公共安全的内容, 组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。笔者认为, 该条规定在现实操作中比较模糊:首先, 有关“涉及公共安全”的内容易产生歧义, 缺乏客观的可衡量标准;其次, 由房地产开发主管部门组织有关部门或单位进行验收, 本身是程序性规定, 缺乏实质性约束力, 对于组织验收后以何种形式体现验收结果, 验收结果具有何种程度的法律效力或约束力, 参与验收的部门或单位依据何种标准或条件如何出具验收意见等, 均未提及。

《行政许可法》颁布后, 取消了《开发经营管理条例》第18条规定的“住宅小区等群体房地产开发项目的综合验收”, 使商品房竣工验收问题陷入混乱。2000年1月发布的《建设工程质量管理条例》明确规定:建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内, 将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。2000年4月, 建设部颁布了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 (78号令) , 构建了较为完备的商品房竣工验收制度。

(二) 交易中的体现

竣工验收制度在操作实践中最直接的体现在于《商品房销售/买卖合同》。2000年9月, 建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》在“交付期限”条款中首次对符合条件的商品房交付使用问题给出了选择性规定:“出卖人应当在__年__月__日前, 依照国家和地方人民政府的有关规定, 将具备下列第__种条件, 并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:

1.该商品房经验收合格。

2.该商品房经综合验收合格。

3.该商品房经分期综合验收合格。

4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5.__________________________________。”

但上述备选项过于笼统, 并未体现《建设工程质量管理条例》以及建设部78号令规定的任何内容, 示范文本的上述内容给实践操作带来不少困惑。

二、现行竣工验收制度的适法性与合理性冲突

《建设工程质量管理条例》和2009年修订的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》 (以下简称《备案管理办法》) 共同构建起现行商品房竣工验收交付制度———竣工验收备案。其内容主要包括:工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书、法规规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。纵观现行制度架构下的竣工验收备案制度, 笔者认为该制度在适法性和合理性方面仍存在一定的问题。

第一, 现行竣工验收制度法律规范层级较低, 且各法律规范之间缺乏衔接。

关于房地产开发项目的竣工验收制度, 目前可依的最高位阶法律规范即国务院行政法规。且不论竣工验收是否属于《立法法》规定的应纳入立法的制度范畴, 现行的《房地产管理法》、《土地法》、《建筑法》及《城乡规划法》等相关法律已将之排除在外。尚可依据的两部行政法规———《开发经营管理条例》和《建设工程质量管理条例》中, 前者中的房地产开发建设相对于后者来说, 属于特别法或者说特别规定, 而后者规范的范围为包括房地产开发建设在内的所有建筑工程, 如套用特别法优于一般法的法律适用原则, 则应优先适用《开发经营管理条例》的规定。事实上, 《开发经营管理条例》对于竣工验收规定得过于原则和模糊, 其效用已名存实亡, 使得《建设工程质量管理条例》成为仅存的最高规范。建设部《备案管理办法》填补了这一空白, 但从整个法律规范体系来看, 竣工验收、验收备案、交付条件等概念和用语交叉不清, 不但法律规范效力层级较低, 各法规之间也缺乏应有的对照和衔接。

第二, 竣工验收备案自身的法律性质和地位不明, 实践中不断引发商品房质量纠纷。

对于竣工验收的概念, 现行法律法规并无明确规定。建设部2001年7月发布的《建筑工程施工质量验收统一标准》中对术语“验收”的解释为:“建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上, 参与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验, 根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。”而备案相对于事前主动监管, 更倾向于报告、告知以备查验, 几乎没有或少有行政管理色彩。2001年《国务院关于第二批取消和调整行政审批项目的决定》将建设工程的竣工验收备案由“审查性备案”调整为“告知性备案”。可见, 备案本身并不直接参加工程质量的检查验收, 竣工验收备案只是对建设单位申报的工程竣工验收文件进行宏观的、程序性的结果监督。那么是否意味着一旦购房者与房地产开发建设单位就房屋质量问题发生纠纷, 却无法对竣工验收备案的性质和效力提出质疑?

然而, 《建设工程质量管理条例》第49条又规定:“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的, 责令停止使用, 重新组织竣工验收。”这条规定本身, 是否又意味着某种程度上的实质审查?事实上, 从经济和社会安全的角度而言, 对于关系到人们生命财产安全及社会稳定的建设工程质量而言, 材料齐备即予备案的这种程序意义上的事后行为实难发挥应有的把关作用。如验收备案制度的设立原本并未设此作用, 那么已有竣工验收报告及规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件即达到了实质意义上的交付条件, 备案的意义和作用又何以体现?笔者认为, 根据《建设工程质量管理条例》第49条的规定进行的竣工验收备案, 其法律性质和地位尚不明确, 不利于实践中的房屋质量纠纷问题的妥善解决。

第三, 竣工验收与商品房交付条件之间缺乏统一协调性。

前文已述, 竣工验收备案本身并不是约束建设单位或开发企业与购房者之间交易标的———商品房交付条件的民事规范, 而是由特定行政管理机关对建设单位实施的一种监管行为。因此而产生了这样的问题:竣工验收备案是否是预售商品房交付的必要前提?或者说如果建设单位仅是未根据《建设工程质量管理条例》第49条规定进行备案, 是否就意味着不能依据《商品房销售/预售合同》的约定将房屋交付买受人?

由于商品房交付是交易双方的一种民事行为。开发商和购房者通常将交房条件约定为竣工验收合格, 对于竣工验收的具体实施, 《建设工程质量管理条例》第16条明确规定:建设单位收到建设工程竣工报告后, 应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备以下条件:1.完成建设工程设计和合同约定的各项内容;2.有完整的技术档案和施工管理资料;3.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;4.有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;5.有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的, 方可交付使用。

从上述规定可以看出, 建设工程只要在建设单位的主持下, 有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可, 就可以认定为竣工验收合格, 达到购房者约定的交付条件。至于竣工验收备案, 是从工程管理的角度, 建设行政主管部门或者其他有关部门对建设单位实施管理的一种后续管理行为, 与开发商和购房者之间的民事行为无关。同时, 建设部《备案管理办法》的罚则也规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的, 备案机关责令限期改正, 处20万元以上50万元以下罚款。”建设单位未履行备案手续的, 需承担的责任也与对购房者承担的违约责任无关。从这个意义上说, 竣工验收备案不应是商品房交付的必要前提条件, 更不是充要条件。竣工验收与商品房交付条件是两个层次的概念, 竣工验收关注和强调的是工程本身的质量, 而交付条件更为直接的介入建设单位、开发企业与购房者直接就房屋质量的利益协调问题。换言之, 房地产建设项目竣工验收合格的同时, 要达到交付使用的目的仍需满足《消防法》、《环境保护法》、《城乡规划法》等法律关于房屋交付使用的特别规定, 这种规定本身, 是一种法定而非约定的条件。竣工验收备案正是法定和约定条件的集合和体现。

三、国内部分地方规范比较分析

关于商品房竣工验收及交付使用, 国内不少地方立法和合同示范文本大都以商品房交付条件的形式给出了新的定义和方向, 笔者在此选取富有代表性的直辖市、省会城市以及中、西部省区的地方性规定略作分析。

从北京、广州、山东、贵州四个地区来看 (见表1) , 关于预售商品房交付条件的立法及实践模式主要有两种:一是以北京和山东为代表, 明确将竣工验收备案表作为商品房交付时的必备要件, 不再另外单列建设、公安消防、环保、人防等部门的认可文件或准许使用文件。由于竣工验收备案表已经涵括了竣工验收报告以及规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件, 因此, 此种模式在文件材料列举方面更显简洁。二是以广州2009年预售合同为代表, 不以竣工验收备案表作为交付要件, 而是规定商品房项目工程竣工验收合格, 同时有规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。此种模式下, 将工程竣工验收报告与其他职能部门依据法律出具的许可文件或准许使用文件分开单列。一方面, 使各部门权能责任更加明确;另一方面, 对于广大购房者来说, 一旦发生纠纷, 寻求投诉、信访等救济途径也更加简便易行。无论是哪种模式, 公共服务设施和市政公用基础设施、物业共用部位、共用设施设备等达到承诺条件或经验收合格已经逐渐成为必备的交付条件之一。

笔者认为, 在上述两种操作模式中, 后者更具适法性和合理性。理由是:将竣工验收备案表作为交付条件, 有将行政监管行为与民事行为交叉混淆之嫌。无论从理论还是实际来看, 都不宜直接将竣工验收备案表这一形式要件作为必备的交付条件。

四、重新构建适法性与合理性并存的竣工验收及交付制度

针对现行商品房竣工验收及交付制度中存在的问题, 笔者认为, 进一步改革、完善或建构适法性与合理性并存的制度模式实有必要。从现有制度和实践出发, 主要有以下两方面:

(一) 适法性构建

适法性构建, 主要是要弥补现有规范的缺失和不足, 从法律依据法律制度、管理职能等方面寻求突破。

首先, 补充和完善现行法律法规的规定。从我国现有的经济和社会状况来看, 商品房预售制度不可能在短期内取消或废止, 商品房项目竣工验收及交付问题亦不可回避。因此, 从发展的态势对现行法律法规如《建筑法》、《城市房地产管理法》等进行修改, 完善程序和实质性规定, 让商品房建设项目竣工验收及交付制度“有法可依、有章可循”, 有助于从根本上缓解或解决这一问题带来的弊端, 意义重大。

其次, 加强机构改革, 建立权责明晰的职能机构。目前, 各地建设行政主管部门称谓五花八门, 职能不清、交叉、混乱, 以致立法称谓不得不时时变换。如建设行政主管部门又称之为房地产开发经营管理部门、房地产行政主管部门、同级政府建设职能部门、其他有关部门等;地方机构设置混乱, 建设局、建委、规划房管局、国土房管局、登记中心等机构, 往往政出多门。机构混乱直接影响到建设项目竣工验收管理问题, 立法改革的同时, 相应的配套执法机构和职能的改革也大有必有。

(二) 合理性 (可行性) 构建

商品房竣工验收全流程详解篇3

商品房竣工验收备案表

《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由

此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检

查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。

竣工验收备案表

《建筑法》、《合同法》等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性

规范。依据有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》，因

此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工验收备案表原件，否则，买受人有权拒绝交接，由此产

生的逾期交房责任由出卖人承担。

如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷（但并不代表就一定有缺陷），同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将来发现该

房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办理。

根据建设部制定的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法及省市的有关规定，竣

工验收备案表通常包括以下内容：

1、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可

证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名

称；

2、勘察、设计、施工、监理单位意见；

3、竣工验收备案文件清单，主要包括：（1）工程竣工验收

报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；（2）规划许可证和规划验收认可文件；（3）、工程质量

监督注册登记表；（4）工程施工许可证或开工报告；（5）消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；

（6）建设工程档案预验收意见；（7）、工程质量保修书；（8）住宅质量保证书；（9）住宅使用说明

书；（10）建设单位与施工单位双方已签署意见的竣工结算；（11）房屋建筑工程和市政基础设施的有

关质量检测和功能性试验资料；（12）法规、规章规定必须提供的其他文件。

质量监督站在收到建设单位报送的竣工验收备案文件并验证齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署

文件收讫，加盖备案专用章；对符合条件、证明文件齐全有效的，应当收到申请之日起

15日内按程序办

理竣工验收备案。这时，共计四页的竣工验收备案表才是一份完整的备案表。

另外，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，例如消防设施等。缺少任何一项，买受

人不能接受。

需要注意的是，《竣工验收备案表》只是建设（开发商）、设计、施工、监理及有关建设行政机关各方，就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报告，并不能证明该建筑物没有质量问题，如果该商品房确有质量问题，主管单位可以收回备案表，责令建设单位按要求进行整改，全部整

改完毕后重新组织工程竣工验收。

同时，《商品房买卖合同》是开发商与购房人签署的，开发商交付的房屋是否符合合同要求、是否具备

交付条件，也需要购房人来验收确认。

一、购房者收房步骤

购房者收到交房通知单后的收房步骤：

1.在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：A、房屋的《住宅质量保证书》；B、《住宅使用说明

书》；C、《竣工验收备案表》；D、面积实测报告书；E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)；

2.购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋

及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等；

3.购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字；

4.开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单；

5.购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接

单》，商品房交付完成。

二、商品房交付中的注意事项

1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线

分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工

验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部

门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。

2.购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根

据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。

3.购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开

发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经

逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。

4.商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因

此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

三、商品房交付中的法律问题

商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责

任等问题。

1.商品房“交付使用”。

怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交

付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味

着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣

工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为

房屋的交付使用。

2.商品房逾期交付的责任

开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其

他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商

品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要

承担逾期违约责任。如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任

。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。

3.商品房交付不当的责任

商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任.验房的内容：

1、墙、顶、地饰面工程验收最主要应验空鼓，因为它将直接影响后期装修时的费用，有问题应由开发商

负责维修。墙面空鼓回造成后期的开裂、脱落等现象，地面空鼓会影响地砖松动而断裂，木地板会造成松动后的地板异响。对于墙面裂缝要分清原因，通常裂缝可不要求开发商维修，由装修公司施工时处理

为好，结构有疑义的裂缝要找专业人士判断。

2、门窗工程的验收主要看外观的质量，如：框的破损、磕碰、划伤，框的损坏很难恢复原表面质量。玻

璃的划伤应在每平米0.1宽10厘米长3条以内为合格，还应注意中空玻璃的质量，特别在冬季玻璃内部有

无水迹。

3、电气部分主要是验电源部分，弱电这时没开通无法检查，电源插座接线要正确，不得相零反，特别注

意有无接地，无接地要查找原因。

4、设备部分的检查应由开发商或物业负责最初的实验，并教业主会使用后，业主自己在操作。

5、卫生间的闭水在验房前，应通知开发商提前24小时放水，以便在验房时直接检查，当然也可由装修时的施工队进场后检查，但在此之前卫生间不得放有可能损坏地面的物品。

6、不宜检查的部分：房屋的面积、房屋结构、屋顶面的防水、弱电通常在装修结束后统一安装调试。

收房要检查的文件：竣工备案表、质量保证书、使用说明书、面积测绘书、管线分布图等。备注：《商品房竣工验收备案表》基本形式

××市建设工程竣工验收备案表

工程名称：

建设单位：

××市建设工程质量安全监督站制

工程竣工验收备案

工程名称

工程地点

工程规模工程投资万元工程决算万元

建筑面积 M2 层数

结构类型

工程用途

开工日期竣工日期

竣工验收日期

施工许可证号发证机关

施工图设计

文件审查结论审查机构

资质等级

证号

责任主体单位

勘察单位名称资质等级

证号设计单位名称资质等级

证号

施工单位名称资质等级

证号

监理单位名称资质等级

证号

工程质量

监督机构

备案事由：

该工程按《建设工程质量管理条例》第十六条规定组织有关单位进行了竣工验收，验收合格，备案文件齐全。现报送备案。

建设单位项目法人代表（签字）：

报送时间：年月日

该工程按《建设工程质量管理条例》第十六条规定组织有关单位进行了竣工验收，验收合格，备案文件齐全。现报送备案。

建设单位项目法人代表（签字）：

报送时间：年月日

竣工验收意见

勘察

单位

意见

单位负责人年月日设计

单位

意见

单位负责人年月日

施工

单位

意见

单位负责人年月日

监理

单位

意见

单位负责人年月日

建设

单位

意见

单位负责人年月日

竣工验收备案文件内容份数验证情况备注

1、工程施工许可证或开工报告

2、工程质量监督手续

3、施工图、设计文件审查报告

4、质量合格文件

①勘察部门对地基及处理的验收文件 ②单位工程验收记录③监理部门签署的《竣工移交书》 ④单位工程质量评定文件

5、地基与基础、结构工程验收记录及检测报告

6、规划许可证及其他规划复印文件

7、公安消防部门的认可文件或准许使用文件

8、环保部门的认可文件或准许使用文件

9、xx市建设工程保修合同

10、商品住宅质量保证书

11、商品住宅使用说明书

12、工程竣工验收报告

商品房房屋租赁协议简篇4

出租方：（以下简称甲方）身份证号：

承租方：（以下简称乙方）身份证号：

第一条、房屋位置：

经甲乙双方友好协商，甲方同意将其位于房屋（甲方租赁的房屋）出租给乙方使用，建筑面积以实物面积为准。

第二条、租赁期限：

1、租赁期限一年，自年月日起至年月日止。

2、甲方应提供与房东签订的房屋租赁合同、房产证复印件、身份证明等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。

第二条、租赁费：

年租赁费元，（大写万仟佰拾元整）。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。

第四条：其它

1、水电单独设表，乙方其按实际用量和水电公司的统一价格承担费用。

2、租赁期满，双方有出租和承租意向，可以续签租赁协议，同等条件下乙方享有优先权。甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用

第五条房屋修缮与使用

1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前5日通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。

2、在乙方租赁期间，乙方享有房屋的使用权，在国家法律规定的范围内经营，甲方不得干涉。

第六条：违约责任：

1、甲方必须保障乙方拥有至少一年的租房时间，由于甲方原因使乙方未能拥有一年的租房时间，应立即付乙方剩余租金和房屋装修费（粉刷墙面、防盗窗等）共计元整。

2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使乙方造成损失，终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。赔偿乙方相应的装修费用。

第七条：协议份数：

本协议一式二份，甲乙双方各一份，经甲乙双方代表签字生效。本协议本着友好的原则实施，遇到其他事项友好协商解决。

出租方：手机号：

承租方：手机号：

商品房屋转让合同篇5

卖方（以下简称甲方）：____________________________________

地址：_________________________联系电话：_________________

委托代理人：___________________

地址：_________________________联系电话：_________________

买方（以下简称乙方）：____________________________________

地址：_________________________联系电话：_________________

委托代理人：___________________

地址：_________________________联系电话：_________________

委托代理机构：____________________________________________

经办人：_______________________联系电话：_________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、诚实信用原则的基础上，同意就乙方向甲方购买房屋项达成如下协议：

第一条房屋基本情况

1、甲方房屋（以下简称该房屋）座落于崇阳县天城镇_____________________，经房地产产权登记机关测定的建筑面积为____________平方米。

2、该房屋所有权证号为_____________________

3、该房屋四至界限：东至_______________，南至_________________。

西至_______________，北至_________________。（以房产证为准）

第二条房屋转让价格

按建筑面积计算，该房屋转让价格为[人民币]总金额___________元，大写____拾____万____千____百____拾____元整。

第三条付款方式

双方约定按以下第_______项以现金方式支付房款：

1、一次性付款：

本合同签订之日起_____天内，乙方一次性将购房款支付给________________________。

第四条交房方式：

甲乙双方约定采用下列第_____种方式交房：

自本合同签订之日起____天内，甲方将房屋交付给乙方。

第五条关于产权登记的约定

自本合同生效之日起，乙方向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续。乙方负担所有经费。

第六条该房屋转让交易发生的各项税费由乙方承担。

第七条房屋转让，该房屋所属土地使用权利、义务和责任依法随之转让。

第八条本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第九条本合同自签订合同之日起生效。

第十条本合同一式_______份，双方各执一份，______________各执一份。各方所执合同均具有同等效力。

甲方（签章）乙方（签章）

甲方代理人（签章）乙方代理人（签章）

签定日期：____年____月____日

办理商品房房屋所有权证业务知识篇6

根据建设部1997年10月27日建设部令第57号发布，1998年1月1日施行的《城市房屋权属登记管理办法》，对尚未取得《房屋所有权证》的商品房房屋进行权属登记。

一、申请办理新购商品房《房屋所有权证》需要提交以下材料：

1、房屋平面、立面红线图一张；

2、房屋位置图一张；

3、房屋分户平面图二张；

4、购买商品房屋办理产权证明书；（需盖有商管科销售备案登记章）；

5、契税完税证第四联原件；（1997年10月1日前买的商品房提交免税证明原件）；

6、商品房买卖合同登记备案证明复印件一份；

7、购房发票（验原件、收复印件），如系新版发票，需提供发票办证联原件，房屋座落须与其他资料一致，有杂物房、车库的需注明编号；

8、业主有效身份证明（验原件、收复印件）；

9、如属委托办证，还须提供：业主委托书、受委托人身份证复印件，未满18岁公民由法定监护人（父母）其中一方代为签字，但须证明监护与被监护关系；

10、如所购房产为夫妻双方婚后购房，可增加另一方为产权共有人，需提交结婚证（验原件，收复印件）并填写申请增加共有人报告（产权交易中心领取）；

11、如系经济适用房，还需提交南宁市经济适用住房准购证原件；

12、私有房屋权属登记申请书（产权交易中心领取表格）；注：领到《私有房屋权属登记申请书》后表格上须填写：房屋座落、姓名、性别、身份证号码、房屋结构、建造日期、产权来源、建筑面积、有无拆迁、查封、抵押、联系电话，在签名处签字或盖章；

13、如属单位购房，还需提供：

①单位受权委托书（盖单位公章）；②企业法人营业执照或事业（机关）法人登记证（验原件、收复印件）；③组织机构代码证（验原件、收复印件）；④购房单位法定代表人身份证明（验原件、收复印件）；⑤经办人有效身份证明（验原件、收复印件）；⑥单位房屋权属登记申请书（产权交易中心领取表格）；

14、如所购房屋已办理按揭，还须提交：银行提供的同意办理房产证的证明；

二、业务流程：受理→审批→缮证→发证

工作人员拿到资料以后，首先要核对资料是否齐全，是否符合要求，房屋座落是否一致，其次根据购房证明上的备案合同编号找出存档合同，然后查档。先在案例信息里查有无办证记录、有无抵押、有无备案，再在限制检索里查有无查封、有无拆迁、有无抵押。查完档后，就可以录入：

①在“房屋”界面录入：房屋总层数、房屋所在层数、户型、间（套）数、结构、房屋类型、房屋用途、竣工日期、建筑面积、成交价格、住宅单价（非住宅单价）、住宅套内面积（非住宅套内面积）、住宅公摊面积（非住宅公摊面积），住宅面积小计（非住宅面积小计）。

②在“所有权人”界面录入：城区、现房屋座落、房屋所有人名称、产权人户口所在地、身份证号、产权来源、产别、附记、备注。

③在“共有权人”界面录入：共有人名称、身份证号、共有人户口所在地。

④在“抵押情况”界面录入：权利人、权利种类、权利价值、设定日期。

⑤在“签署意见”界面录入：意见。

三、收费标准：（以下各项收费标准参见收费许可：（19036000—1）、（20001100）号收费许可证）

1、登记费80元/套（住宅）、100元/套（非住宅）；

2、工本费10元/本。（每增加一位产权共有人加收10元工本费）；

3、非住房交易手续费3元/m2（非住宅）；

4、印花税5元/本；

5、税费标准：

⑴、1997年10月1日前签定购房合同的免征契税；

⑵、1997年10月1日－1999年7月31日期间签定购房合同的商品房住宅、非住宅，均按3%征收契税；

⑶、1999年8月1日后签定购房合同的商品房住宅、杂物房、车库均按1.5%征收契税，办公、商铺均按3%征收契税；

⑷、2005年6月1日以后签定购房合同的商品房，面积在144 m2以上的豪华住宅，按3%征收契税，面积在144 m2以下的普通住宅，以及与住宅签在同一本合同上的杂物房、车库等仍按1.5%征收契税，单独签合同的杂物房、车库则按3%征收契税。

四、办证时限：20个工作日；

五、近三年的业务量：

⑴、2004年办理新建商品房产权证13797份；

⑵、2005年办理新建商品房产权证22227份；

⑶、2006年办理新建商品房产权证32000份；

六、常见问题：

1、房屋座落填写不一致，经常会把××栋写成××号楼或相反；

2、发票房价的总金额与购房证明书上填写的不符；

3、身份证过期或未满18岁公民所提供的身份证明体现不出监护与被监护的关系；

4、提供银行证明的房号、业主姓名与实际不符或提供的银行证明银行名称不符(比如按揭银行是建行，但提供的银行证明却是工行的)；

5、发票未盖开发公司的财务专用章；

商品房屋租赁管理办法篇7

第二条城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。

第三条房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

第四条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。

第五条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

第六条有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第七条房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

（三）租金和押金数额、支付方式；

（四）租赁用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室内设施的安全性能；

（六）租赁期限；

（七）房屋维修责任；

（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

（九）争议解决办法和违约责任；

（十）其他约定。

房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

第八条出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

第九条出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

第十条承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。

承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

第十一条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。

承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

第十二条房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第十三条房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

第十四条房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。

第十五条办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：

（一）房屋租赁合同；

（二）房屋租赁当事人身份证明；

（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；

（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第十六条对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：

（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；

（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；

（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。

申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

第十七条房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

第十八条房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。

第十九条房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

第二十条直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：

（一）出租人的姓名（名称）、住所；

（二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；

（三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；

（四）其他需要记载的内容。

第二十一条违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。

第二十二条违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

第二十三条违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

第二十四条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理，对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条保障性住房租赁按照国家有关规定执行。

第二十六条城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。

第二十七条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。

中华人民共和国商品房及商品房屋验收标准篇8

内容、标准及依据

第一部分：市区房屋建筑工程竣工验收前应取得规划、环保、消防部门认可文件或准许使用文件。

一、市规划局

（一）验收内容

1、规划基本要求：建筑位置、用地范围、退线距离（包括红线、绿线、黄线、蓝线、紫线等）、平面布置、建筑间距、退界距离、绿地率、出入口位置等；

2、建筑功能和指标：建筑使用性质、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑密度、容积率等；

3、建筑环境和形象：建筑形式、基地高程、立面色彩、材质、外墙广告等；

4、配套和服务设施：区域内道路、围墙、主次出入口、停车场、公厕、垃圾站、绿化景观、配套管线、社区服务用房、物业管理用房等；

5、其他相关内容。

（二）验收标准

1、竣工测量资料符合《建设工程规划许可证》副本及其附

图的内容；

2、建筑平面定位符合已审定的修建性详细规划或者项目总平面图要求；

3、建筑单体符合已审批的施工图；

4、已拆除拆迁线内的建筑物、构筑物及工程建设时所建的全部临时设施，施工渣土清运完毕；

5、公厕、垃圾站（含垃圾围子）、教育用房、社区用房、信报箱、配电房、报栏、室外给排水管道等公共配套设施、绿化工程、建筑基地环境已按规划审批要求实施建设；

6、管线和道路已按所批准规划实施建设；

7、对规划部门的承诺已履行且无邻里矛盾。

（三）法律依据

1、《城乡规划法规文件》（2008版）

2、《江苏省城乡规划管理条例》

3、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）

4、其它相关法律、法规

二、市环保局

（一）验收内容

1、生活污水预处理设施；

2、地下车库机动车尾气、配套餐饮用房油烟废气处理设施；

3、固废收储设施；

4、噪声污染防治措施等。

（二）验收标准

1、按照环评及批复要求配套建设环保设施；

2、现场监理部门出具的环保工程建设合格报告。

（三）法律依据

1、《环境保护法》；

2、《水污染防治法》、《大气污染防治法》、《噪声污染防治法》、《固废污染防治法》；

3、《建设项目环境保护管理条例》。

三、市消防支队

（一）验收内容

1、建设工程消防验收资料；

2、建筑类别、总平面布局和平面布置；

3、建筑内部装修防火；

4、防火防烟分隔、防爆；

5、安全疏散与消防电梯；

6、消防水源、消防电源；

7、水灭火系统；

8、火灾自动报警系统；

9、防烟排烟系统；

10、建筑灭火器；

11、其他灭火设施。

（二）验收标准

1、总平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火间距、消防车道、消防水源等符合规定；

2、建筑的火灾危险性类别和耐火等级符合规定；

3、建筑防火防烟分区的建筑结构符合规定；

4、安全疏散和消防电梯符合规定；

5、消防给水和自动灭火系统符合规定。

6、防烟、排烟和通风、空调系统的防火设计符合规定；

7、消防电源及配电符合规定；

8、火灾应急照明、应急广播和疏散指示标志符合规定；

9、火灾自动报警系统和消防控制室符合规定；

10、建筑内部装修的防火设计符合规定；

11、建筑灭火器配置符合规定；

12、有爆炸危险性的甲、乙类厂房的防爆设计符合规定；

13、国家工程建设标准中有关消防设计的其他内容；

（三）法律依据

《中华人民共和国消防法》

第二部分：在建设工程质量监督机构监督下，建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋建筑工程进行竣工验收，验收合格后，应向建设、人防、城管、公安、气象、质量技术监督、— 4 —

文化广电等专业管理部门申请专项验收。

四、市住房城乡建设局

（一）验收内容

1、园林绿化：项目配套绿化工程、绿地率、绿化栽植和景观配置等；

2、市政工程：区间道路和区间排水；

3、物业服务用房和社区服务用房；

4、太阳能热水系统；

5、城建档案。

（二）验收标准

1、园林绿化：按经审批的园林绿化施工图施工到位，项目配套绿化工程完成，绿地率达标，景观配置、绿化栽植科学合理。

2、市政工程：住宅项目内道路建设必须符合规划，道路选用柔性面层，人行道、侧石采用天然石材；住宅小区内道路出入口必须与市政道路衔接；排水管道、检查井、雨水井等排水设施满足设计规范要求；排水实行雨、污分流，并接入市政道路管网；住宅小区内雨、污管网与市政道路管网衔接。

3、物业服务用房和社区服务用房

（1）按照规划方案要求的位置和面积配建不低于总建筑面积3‰的物业服务和社区服务用房（最少不得低于100平方米），并办理独立测绘报告和市规划部门验收意见函；

（2）物业服务和社区服务用房应保证相对独立，不得与机站房混用，必须具备良好的采光和通风条件，配有卫生间，留有电话、宽带网接口，并设有一定数量的照明及电源插座，有独立表计计量。

4、太阳能热水系统

（1）太阳能热水系统布置应统一设计的安装，并与周围环境协调、风格统一；

（2）太阳热水系统配备的输、配水管线等应与建筑物其他综合安排，同步设计施工，做到安全、隐蔽、集中布置，便于安装维护；

（3）太阳能设备基础应经计算确定，穿越结构构件的管线应预埋，预埋件必须满足承重、稳固的要求；

（4）太阳能设置在屋面上，应设置上屋面的检修通道，并做好屋面的防水、排水设计；

（5）太阳能工程中使用的主要材料、成品、半成品、配件、器具和设备必须具有中文质量合格证明文件，规格、型号及性能检测报告应符合国家有关技术标准式设计要求；

（6）太阳能系统连续运行三日后，从系统取出的热水水质应无铁锈、异味或其他有碍卫生的物质；

（7）在晴好天气条件下，太阳能系统连续运行三天，每天的水温、水量均应满足系统所处季节的验收指标，且满足设计指

标；

（8）其他应当符合江苏省《建筑太阳能热水系统设计、安装与验收规范》（DGJ32/J05-2008）要求。

5、城建档案：工程档案齐全、系统、完整；工程档案的内容真实、准确地反映工程建设活动和工程实际状况；工程档案已整理立卷，立卷符合本规范的规定；竣工图编制方法、图式及规格等符合专业技术要求，图面整洁，盖有竣工图章；文件的形成、来源符合实际，要求单位或个人签章的文件，其签章手续完备；文件材质、幅面、书写、绘图、用墨、托裱等符合要求。

（三）法律依据

1、《城市绿化条例》、《江苏省城市绿化管理条例》、《宿迁市城市绿线管理办法》、《宿迁市城市绿地规划建设导则（试行）》《宿迁市城市绿地补偿的实施意见（试行）》、《规划设计要点》、《规划配套设计方案》（审批过的）、《小区内平面图》

2、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》

3、《物业管理条例》

4、《中华人民共和国可再生能源法》、《中华人民共和国节约能源法》、《民用建筑节能管理规定》、《民用建筑节能条例》、《江苏省建筑节能管理办法》、《市政府关于贯彻落实江苏省建筑节能管理办法的实施意见》

5、《城市建设档案管理规定》

五、市民防局

（一）验收内容人民防空工程

（二）验收标准

1、完成工程设计文件和合同约定的各项内容，工程设备、设施（特别是防护设备）均已调试到位；

2、人防工程平战转换预案已通过审查；

3、有完整的工程技术档案和施工管理资料；

4、有监理、勘察、设计、施工等单位签署的质量合格文件；

5、有施工单位签署的质量保修书；

6、有市建设工程质量安全监督站出具的人防工程质量监督报告；

7、提供合法有效的人防工程建筑面积资料或证明。

（三）法律依据

1、《中华人民共和国人民防空法》

2、《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》

3、《建设工程质量管理条例》

4、《人民防空工程设计规范》（GB50225-2005）

5、《人民防空工程防护设备产品质量检验与施工验收标准》（RFJ01—2002）

6、《人民防空工程防火设计规范》（GB50098-2009）

六、市城管局

（一）验收内容

1、亮化工程

（1）路灯、变配电设施、灯杆、灯具、光源、地上地下管线以及其它照明附属设备等照明设施；

（2）单体楼亮化、景观灯饰、沿街建筑及出入口的亮化设施。

2、环卫：公厕、化粪池、垃圾收集容器、垃圾收集点和垃圾中转站。

3、空调外机位：空调外机机位数量、容积公告栏及相关公共设施配套方案。

4、渣土。

（二）验收标准

1、亮化工程

（1）功能照明设施（路灯）、景观照明设施、变配电设施、控制柜、灯杆、灯具、地上地下管线以及其它照明附属设备、设施等照明设施已建成，并符合国家有关照明、低压配电设计及施工规范；

（2）功能照明及景观照明应使用节能照明设备和节能控制系统（光控开关），有良好接地和漏电保护，并应方便维护控制；

（3）照明设施及低压电器安装支架必须牢固（灯杆底部必

须涂黄油后用混凝土抱箍），部件齐全，接触良好，位置正确，灯杆内外壁必须热镀锌处理；

（4）住宅项目区内道路路灯应采用下照式路灯避免光污染，亮化灯饰的光源、颜色、造型不得与交通信号灯等特殊用途的灯光相似，以免造成混淆；

（5）亮化方案应按照规划的要求与建(构)筑物设计图同步设计，亮化设计方案在施工前必须报批；

（6）功能照明、景观灯饰、沿街建筑及小区出入口等亮化工程应严格按已通过审批的设计图施工，并符合《宿迁市城市景观亮化五年建设计划方案》；

（7）亮化工程所用原材料及工程安装质量必须符合国家有关技术规定，同时配备防水、防火、防风、防漏电、防爆等保护设施，保证设置牢固和使用安全；

（8）灯杆高度、灯杆间距、灯杆壁厚、布置方式和单体楼亮化等可参照建设部《城市道路照明设计标准》、《夜景照明设计规范》、《宿迁市城市夜景照明建设方案五年规划》等。

2、环卫

（1）公厕、垃圾收集容器、垃圾收集点等配套设计的布置应满足设计规范要求；

（2）化粪池、垃圾中转站等配套设施的布置满足设计规范要求；

（3）符合《城镇环境卫生设施设置标准》要求。

3、空调外挂机

（1）预留空调外机机位数量和容积符合规定（客厅、卧室，满足一室一机，遮挡机位）；

（2）建设单位按市政府文件要求送审公共设施配套方案，实行专项审查；

（3）临街建筑物外墙的空调室外机（窗机）等设施应统一确定位置进行安装，不得破坏建筑物立面，空调室外机支架应采用耐腐蚀材料并作防锈处理，保证牢固安全，外机支架底部离地面高度不低于2米。主要街道两侧和重点地区应按街景要求统一设置空调室外机外罩或挡板，保持其外观整洁；空调冷凝水应接入排水管道，不得排放到建筑物外墙面和室外地面。破损或已丧失功能的空调外机要及时修复或拆除。新建建筑物应当统一设置空调外机承台（机位）。

4、渣土

（1）工程区域内无成堆渣土、绿化带内表面无渣土地，地下1米深内不得有层状渣土，不得影响绿化苗木的存活、生长；

（2）需要清运工程渣土的，要按照规定时间、路线、地点进行运输，做到工完、场清、料净；

（3）必须按规定办理工程渣土处置证。

（三）法律依据

1、《城市照明管理规定》

2、《夜景照明设计规范》

3、《城市建筑垃圾管理规定》

4、《城市道路照明设计标准》（CJJ—2006）

5、《城市生活垃圾管理办法》

6、《城市公厕管理办法》

7、《城市环境卫生设施设置标准》（CJJ27-2005）

8、《城市公共厕所设计标准》（CJJ14-2005）

9、《江苏省工程建设标准》（DGJ32/TC01-2004）

10、《江苏省城市市容和环境卫生管理条例》

11、《宿迁市城市亮化管理办法》

12、《宿迁市城市路灯及公共亮化管理规定》

13、《宿迁市城市夜景照明建设方案五年规划》

14、《宿迁市城市公共照明验收和移交实施细则》

七、市公安局

（一）验收内容、安全技防智能化系统；

2、交通安全设施：项目配套停车场（库）、出入口与内部道路和配套交通安全设施。

（二）验收标准

1、安全技防智能化系统

（1）系统设计施工单位应具备“建设智能化专业承包（三级）”以上施工资质，并提供相关证明文件资料；

（2）系统达到安全防范工程国家标准《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）和《住宅小区安全防范系统通用技术要求》（GB/T 21741－2008）要求；

（3）采用的产品应通过法定检测机构检测，提供检验报告；（4）系统的主要功能和主要技术指标、系统设备的配置（数量、型号及安装部位）符合设计任务书或合同提出的技术要求，满足设计规范的要求。智能化系统的质量保证期限不低于2年；

（5）建设项目技防智能化设施系统调试开通后，已经至少运行了一个月，具有试运行记录，并提供系统试运行报告；

（6）系统竣工、初验合格，提供系统竣工报告及初验报告；（7）进行技术培训，具有比较完善的系统使用维护手册。

2、交通安全设施

（1）项目配套停车场（库）建设符合《项目规划设计要点》、《停车场规划设计规则》、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100—98）、《江苏省占道机动车临时停车场设置规范》（苏公交［2005］18号）相关要求；

（2）项目出入口与内部道路建设符合《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）、《停车场规划设计规则》、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—2002）相关要求；

（3）项目配套交通安全设施建设符合《道路交通标志和标线》（GB5768—2009）相关要求。

（三）法律依据

1、《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》、《关于进一步加强全省城镇居民住宅小区安全技术防范设施建设和管理工作的指导意见》

2、《中华人民共和国道路交通安全法》、《江苏省道路交通安全条例》、《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）、《停车场规划设计规则》、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—2002）、《项目规划设计要点》、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100—98）、《江苏省占道机动车临时停车场设置规范》、《道路交通标志和标线》（GB5768—2009）

八、市气象局

（一）验收内容

建筑物顶部的避雷针、避雷带和避雷网等。

（二）验收标准

1、建筑物顶部的避雷针、避雷带等必须与顶部外露的其他金属物件连成一个整体的电气通路，且与避雷带引下线可靠连接，天面设施等电位连接；

2、避雷针、避雷带安装位置应符合规范要求。焊接固定的，焊缝饱满无遗漏；螺栓固定的，防松零配件应齐全，焊接部分补

刷的防腐油漆应完整。避雷带应平正顺直。固定点支撑间距均匀，水平距离符合0.5m—1.5m的要求，固定可靠。每个支撑点能承受49N（5KGf）的垂直拉力；

3、楼面避雷网的网格尺寸应符合规范要求，第一类防雷建筑物的接闪器（网、线）与风帽、放散管之间的距离应符合规范要求；

4、避雷针（带、网）的规格尺寸应符合规范要求。接地电阻经检测符合规范要求；

5、当低层或多层建筑物利用屋顶女儿墙内或防水层内、保温层内的钢筋作暗敷接闪器时，该建筑物周围环境应符合规范要求；

6、根据建筑物的不同防雷类别，等电位连接措施符合规范要求；

7、低压电源防雷器应使用经国家认可的检测实验室检测,符合GB18802.1和GB/T18802.21标准的产品。原则上SPD和等电位连接位置应在各防雷区的交界处，但当线路能承受预期的电涌电压时，SPD可安装在被保护设备处。SPD必须能承受预期通过它们的雷电流，并具有通过电涌时的电压保护水平和有熄灭工频续流的能力。

（三）法律依据

1、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-1994）、《建筑物

电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2004）、《建筑物防雷装置检测技术规范》（GB/T21431-2008）、《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》（GB50169-92）、《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）、《低压配电系统的电涌保护器（SPD）第1部分：性能要求和试验方法》（GB18802.1-2002）、《低压配电设计规范》（GB50054-95）、《建筑物、构筑物防雷设施安装》（D562）、《电子设备雷击保护导则》（GB7450-87）

2、《中华人民共和国气象法》、《气象灾害防御条例》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》、《放雷装置设计和竣工验收规定》、《防雷减灾管理办法》、《气象行政许可实施办法》、《江苏省气象管理办法》、《江苏省气象灾害防御条例》、《宿迁市气象防灾减灾管理办法》

（一）验收内容

电梯安装安全质量监督检验、注册登记。

（二）验收标准

1、《电梯监督检验和定期检验规则—曳引与强制驱动电梯》（TSG T7001－2009）；

2、《江苏省特种设备安全质量监督检验规则》；

3、《自动扶梯和自动人行道监督检验规程》；

4、《自动扶梯和自动人行道的制造与安装安全规范》

（GB16899-1997）；

5、《电梯工程施工质量验收规范》（GB50310-2002）。

（三）法律依据

《特种设备安全监察条例》