天津市经济适用房管理办法

天津市经济适用房管理办法（精选10篇）

天津市经济适用房管理办法 篇1

（一）目前天津市经济适用住房有哪几种类型？

答：目前，天津市经济适用住房主要面向拆迁家庭销售，有两种类型，一种是向中心城区非农业户籍、居住房屋被拆迁的中低收入家庭定向销售的经济适用房；另一种是对市内六区分散平房拆迁和市政公用基础设施建设拆迁中的被拆迁家庭定向实物安置的经济适用房。

定向销售经济适用住房由市政府有关部门按照带规划条件和户型标准、带开工竣工和入住时间、带销售对象、带销售平均价格和最高价格条件招标选址建设，向符合条件的拆迁居民定向销售。定向安置经济适用住房面向对应的市政公用基础设施建设和分散平房拆迁项目中的拆迁居民销售。

（二）经济适用住房销售价格如何管理？

答：经济适用住房的销售价格由政府有关部门核定。项目销售基准价格及最高销售价格，由市价格主管部门会同其他主管部门依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定。经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。由市价格主管部门依法进行监督管理。

（三）申请购买定向销售经济适用住房须符合哪些条件？

答：购买定向销售经济适用住房的家庭须同时具备以下条件：

1、具有本市中心城区（外环线以内）非农业常住户籍；

2、家庭上年收入低于市统计局公布的城镇单位从业人员人均劳动报酬2倍的（具体收入线标准由市国土房管局定期向社会发布）；

3、拆迁实行货币补偿安置，原则上房屋拆迁货币补偿安置费中拆迁房屋房地产市场评估价格低于25万元，他处住房合计建筑面积40平方米以下或使用面积30平方米以下。

房屋拆迁补偿安置费金额以《天津市房屋拆迁补偿安置协议》为依据。符合以上条件的家庭需在签订《天津市房屋拆迁补偿安置协议》之日起6个月内办理申请定向销售经济适用住房的手续。

（四）如何申请购买定向销售经济适用住房？

答：申请人按以下程序申请取得《天津市定向购买经济适用住房证明》后，可凭证到在售定向销售经济适用住房项目购买住房。

1、申请。申请购买人由本人或本人委托具有完全民事行为能力的家庭成员，向拆迁房屋坐落区房管局提出申请，填写《天津市定向购买经济适用住房申请审核表》，同时提供以下要件的原件和复印件。（1）本人身份证；（2）家庭户口簿；（3）申请人与拆迁单位签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》（住宅房屋货币补偿类）。区房管局15日内完成审核。

2、收入核查。区房管局对初审合格的申请人开具《天津市定向购买经济适用住房家庭收入核查单》，由申请人到拆迁房屋坐落区民政部门进行收入核查。区民政部门15日内完成核查，在《天津市定向购买经济适用住房家庭收入核查单》上注明核查结果和经办人，加盖专用公章，由申请人转回区房管局。

3、公示。区房管局根据民政部门《天津市定向购买经济适用住房家庭收入核查单》，补充填写《天津市定向购买经济适用住房申请审核表》，并将申请人家庭人口、收入、住房等情况进行公示，公示期为10日。

4、发证。经公示，对申请人相关情况无异议的，由区房管局向申请人开具《天津市定向购买经济适用住房证明》。

（五）经济适用住房上市交易有什么限制？

答：经济适用住房属于政策性住房，购房人对已购经济适用住房拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年（以交纳契税日期为准），不得直接上市交易。购房人确需转让经济适用住房的，由政府按照原购房价格回购。

购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应向政府缴纳土地收益综合价款。面向拆迁家庭销售的定向销售经济适用住房、平房拆迁和市政基础设施拆迁定向安置经济适用住房，上市交易时免交土地收益综合价款，购买满5年后经申请可直接取得全部产权。

购房人转让经济适用住房或由政府回购经济适用住房后，该家庭不得再次申请购买经济适用住房。

（六）如何对经济适用住房实施监管？

答：经济适用住房销售单位应严格按照规定的销售价格和销售对象销售经济适用住房，对不执行经济适用住房销售价格和明码标价规定的价格违法行为，由价格主管部门依法查处。对擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房的销售单位，由市国土房管局责令销售单位限期收回；不能收回的，由开发销售单位补缴同地段经济适用住房与商品住房价格差价，并对其违规行为进行处罚。

天津市经济适用房管理办法 篇2

关键词：房地产,经济适用房,廉租房

经济适用房是指按照国家统一发展规划, 由各地方城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造, 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势, 依据中低收入家庭的经济承受能力组织建设的具有社会保障性质的商品房。

1997年、1998年是房改的关键时期, 也是房地产行业的起步时期, 当时的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费, 1998年推出了经济适用房政策, 目标是解决中低收入家庭住房问题。不可否认的是, 作为一个新生事物, 经济适用房在发展过程中也存在着不少问题。政府也在不断调整政策, 以适应新的变化。

一、突出政府职能, 提高决策效率

在城市化进程中, 城市人口激增, 旧城区改造, 人们内在改善居住条件的需要, 对住房的刚性需求增加, 城镇除了营建大量商品住宅以外, 面向城市中低收入阶层, 营建具有社会保障性质的经济适用房, 对城市的发展和稳定具有决定性意义。因此政府应该强化管理职能, 加强管理水平, 提高决策效率, 共同制定经济适用房长远发展规划, 保障经济适用房走入良性发展的轨道。

政府成立专门委员会, 由土地、规划、统计、民政等部门组成, 代表政府统筹和协调经济适用房相关的所有问题, 提高决策效率。专门委员会依据城市总体发展目标及城市总体规划目标, 制定长期的经济适用房建设和发展规划。同时, 专门委员会制定经济适用房政策, 监督经济适用房项目前期规划、建筑施工、销售环节及后期维护的规章制度, 及经济适用房运营体制的监督和管理。

二、建立长远规划目标, 落实短期工作计划

1. 建立长远规划目标。

目前的经济适用房建设规划, 以短期规划为主, 为完成经济适用房建设任务而规划, 规划没有体系, 分布较为灵散, 缺乏统筹安排, 规划水平低。开发量较小, 开发比例低, 不能满足中低收入人群对经济适用房的需求。地方政府依据各地的发展规划及各地实际情况, 统一制定十年期的经济适用房的长远发展规划, 经济适用房建设在每年的商品房建设中占有固定的比例。

2. 提高整体规划水平。

专门委员会组织规划设计招投标, 对项目从总体规划到单体规划进行全程管控, 设计方案通过网络或者报纸公布, 征求意见。积极引导规划设计单位及大专院校提供公益性的规划设计服务。

3. 提高土地利用效率。

现有的经济适用房项目是以多层、板楼等舒适型商品住宅为主的楼房, 并不符合经济适用房发展, 主要体现在土地资源利用率较低。经济适用房项目要节约利用土地资源, 提高容积率, 建筑形式以高层住宅为主, 以经济性较强的塔楼为主。降低居住舒适度, 提高价格的经济性。提高密度, 单位面积可以容纳更多的居民, 解决更多中低收入群体的居住问题, 使政府各项基础设施投资变得更有效率, 可以服务更多的人。对于塔楼中朝向不好的房屋可以考虑将其做廉租房使用。

4. 科学设计户型。

现有经济适用房项目户型设计不合理, 部分经济适用房项目出现大户型, 不符合经济适用房特性, 不是因总价高而滞销, 就是由富人投机取得。户型设计面积区间以60~90平方米的一居室和两居室为主, 以满足一家三口的家庭需要为主, 这种房屋可能由于舒适性相对差些, 高收入人群不愿意购买。

三、加强基础设施建设

经济适用房项目多处于城市边缘地带, 基础设施落后, 配套不完善, 出行不方便, 甚至许多购买了经济适用房的家庭并不居住。经济适用房所在区域的生活不便, 使得部分中低收入人群, 宁可挤在市中心的小房里, 也不愿意在此居住。

1. 完善交通配套。

政府在经济适用房规划方案中明确各项基础设施配套方案。经济适用房项目规划在重点交通设施附近, 如在地铁、轻轨、环城路、快速路等周边。政府组织设立专门公共交通线路, 使各经济适用房项目可以快速便捷到达城市各主要功能区, 同时政府给予相关补助。保证经济适用房项目居民出行便捷, 出行成本低廉。政府在进行大型交通设施规划中, 应考虑到经济适用房发展规划的需要, 在经济适用房发展区域提前做好重点交通设施规划, 以满足经济适用房开发建设的需要。

2. 优化教育配套。

在经济适用房发展规划方案中, 重点规划经济适用房的教育配套设施, 在经济适用房项目中配套增设重点中学和重点小学的分校, 鼓励年轻有能力的教师, 到经济适用房项目区域的学校里任教, 同时政府要进一步加强教育投入, 以提高学校的教学质量。

3. 提高医疗水平。

在新开发经济适用房区域设立重点医院的分院, 同时完善社区医疗配套设施, 通过建立完善的医疗服务体系, 解决经济适用房项目区域的居民的医疗保健问题。

4. 丰富商业配套。

在经济适用房区域营建配套的商业设施, 既满足居民的生活, 又能就近解决部分低收入人群就业。政府扶持的劳动密集型产业与经济适用房区域配套规划, 可在解决就业的同时, 也减少了早晚上班期间钟摆式出行, 从而在一定程度上缓解交通压力。

四、提高经济适用房建设质量

1. 积极引导品牌开发商参与经济适用房建设。

目前, 政府缺少对开发商的引导, 有实力有能力的企业不愿意参与经济适用房建设, 现有建设单位管理水平差, 施工质量难以保证。品牌开发商有丰富的开发经验, 管理水平较高, 建筑品质有保障。但是, 这些公司很少涉及经济适用房建设, 往往把工作重点放在高端商品住宅的开发上, 单纯追求经济效益, 而忘记了企业的社会责任。因此政府应制定鼓励品牌房地产公司开发经济适用房的具体政策。方法一:政府组织开发商评估体系, 开发商辅助政府进行经济适用房建设, 对开发商在商品房建设项目给予税收的优惠政策或者其他相关费用的减免。方法二:优质商品房项目与经济适用房项目捆绑挂牌, 吸引品牌开发商参与经济适用房建设和管理。

2. 提高经济适用房建设水平。

现在经济适用房的建设, 过于重视产品的经济性, 建筑质量不高, 个别建设单位存在偷工减料的情况, 入住后存在较多质量问题。同时经济适用房建设材料不符合建设节能的标准, 可能造成经济适用房项目日后的使用成本过高。因此政府应通过专门委员会提高对经济适用房建筑质量的监督, 在规划设计环节中重视各项目的建筑节能指标, 尤其北方城市冬季较长, 能源紧张, 所以在规划中缩小窗的面积, 提高节能指标, 利用保温材料, 积极推行太阳能等高新节能技术, 建设节能型居住项目。建筑节能方面的措施以立法形式实施, 在实际操作环节中严格监督。

3. 装修交房。

经济适用房推行装修交房, 装修标准以满足经济性和实用性为目标, 以能满足日常生活需要为主。做到住户拿到钥匙即可入住。这样可以减少二次装修带来的浪费和污染。同时专门委员会对装修方案进行统一招标设计, 建筑材料进行集团采购, 提高装修质量, 降低装修成本。

五、保障性住房体系由经济适用房和廉租房组成

保障性住房主要为了解决城市中低收入人群的住房问题, 以维护社会稳定, 中低收入人群也应该区别对待。对于城镇低收入人群, 经济收入只能满足日常生活开支, 经济适用房再便宜, 他们也负担不起, 所以针对这部分人群政府提供廉租房。如:政府统计部门做好测算, 家庭月收入不足千元者, 购经济适用房有困难, 那么这个群体就享受廉租房的待遇, 政府在经济适用房建设过程中, 规划一定比例的廉租房, 出租给这部分人。

经济适用房后续管理的问题与对策 篇3

[摘 要]

经济适用房的后续管理面临责任主体不清、基本公建配套不到位、物业管理不佳等问题，亟需出台具有可操作性的实施细则。上海市闵行区承担着大量的经济适用房建设和人口导入任务，闵行区人民检察院通过创新社会管理，实行保障房派驻检察官制度，对保障房的建设、后续管理等环节直接进行监督，并从检察监督的视角，提出改善和加强经济适用房后续管理问题的对策。

[关键词]

经济适用房；后续管理；困境；检察监督；对策

[中图分类号] D926 [文献标识码] A [文章编号] 1009-928X（2014）03-0048-03

党的十八届三中全会通过的《决定》指出，要健全符合国情的住房保障和供应体系。经济适用房就是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用房仍然有着重要意义。不过在经济适用房的后续管理上，由于缺乏系统、完善的制度规范及管理经验，经济适用房的公共基础配套不到位、物业管理不佳、转租转售等问题逐步显现。本文以上海及上海市闵行区为例作一研究。

一、上海市及上海市闵行区经济适用房概况

（一）经济适用房产生的背景。2005年，我国开始出台保障房政策，此后逐步完善。上海市针对公租房、廉租房、经济适用房、动迁安置房等公益性保障住房的建设和管理，提出建立“大型居住社区”的探索，以更好地服务和保障民生。预计到“十二五”末，上海市闵行区将承担1440万㎡的“大型居住社区”建设任务，预计导入40-50万规模本市常住人口。

（二）上海市经济适用房的建设情况。上海的经济适用房的集中建设经历了三个阶段。第一阶段，本世纪初，上海市政府决策在市郊建设一批以解决中心城旧区改造动迁安置的配套商品房为主的大型居住基地，此类基地全市共建有8个，分布在浦东、闵行、宝山、嘉定四个区。第二阶段，从2008年下半年起，上海市政府的思路从建设“大型居住基地”转变为建设“大型居住社区”，立足于“在郊区建设交通方便、配套良好、价格较低、面对中等收入阶层的大型住宅小区”，在全市确定了8个重点推进的大型居住社区，闵行浦江是其中之一。第三阶段，2010年，上海市政府推广在市郊建设“大型居住社区”思路，确定了第二批23个基地的选址，分布在闵行、浦东、宝山、嘉定、青浦、松江、奉贤、金山、崇明等区县。

这一举措在较短时间内满足了相当一部分中低收入群体改善住房条件的刚性需求，稳定了房地产市场，促进了社会和谐稳定；还为扩大消费创造了有利条件，对调节收入分配、遏制投机性财富转移也起到了重要作用。

二、上海市闵行区经济适用房后续管理之困境

从入住的房源来看，有市属地块建设的房源，也有闵行区自筹的房源；从入住的人员结构来看，有闵行区本地居民，也有其他区、县导入的居民（比如徐汇区、长宁区）；从经济适用房的权属来看，所在地政府和经济适用房的申购者按一定比例共同享有房屋产权，所在地政府拥有40%的房屋产权，申购者拥有60%的房屋产权。这种人员结构的多元化及双重的产权属性，导致经济适用房的供后管理面临一些问题。同时，经济适用房作为新生事物，其在规划和建设之初，就存在基础配套设施跟不上、供后管理不完善、退出机制缺失等先天性不足等问题。

（一）属地管理还是属人管理？入住的经济适用房居民到底应当实行属地管理还是属人管理？有相当一部分经济适用房居民是从徐汇区、长宁区等导入的，闵行区的街道、社区对这部分人员的基本情况并不掌握；这些人员居住地、生活区域转移之后，再要求导出区政府进行全方位管理确实勉为其难。但是，政府的行政管理及服务，如社区、医疗卫生、教育、警力等资源是按照行政区划及人口数量来确定的，需要当地政府的财政支出，如果要全部依靠人口导入地来承担的话，面临着巨大的财政和人员压力。

（二）基本公建配套不到位。出行难、就医难、日常购物难是经济适用房居民反映最强烈的三个焦点。

一是出行难。经济适用房所在的“大型居住社区”周边公交运力严重不足。

二是就医养老难。配套医疗服务和“大型居住社区”卫生服务中心建设远滞后于住宅建设，“大型居住社区”内日常治疗和急救问题凸显。同时，“大型居住社区”养老机构投资主体、建设主体不明确，造成一些老年病人将医院当养老院，客观上又加剧了医疗资源的紧张。

三是日常购物难。“大型居住社区”除配套的街坊级商业设施外，没有大型超市和正规商店，群众日常生活成本高，生活压力大。

（三）物业管理不佳。首先，物业管理公司的确定。目前经济适用房的物业管理是由开发商组织全市范围内招投标确定的，属地政府在确定物业管理公司的程序中只能被动接受，增加了属地政府对物业管理公司进行管理的难度。

其次，物业管理费收缴率低。物业管理公司基本采取商业化运营，其经营费用及盈利全部来源于业主缴纳的物业管理费等服务性收入。经济适用房小区居民普遍经济能力不高，人员素质参差不齐，物业管理费收缴率仅能达到50%左右，势必影响物业管理公司的服务质量，其安保、清洁等服务难以满足居民改善居住环境的要求，由此形成恶性循环。

（四）经济适用房违规出租、出借。首先，出租、出借行为虽被明令禁止，但有一定的合理性。由于公共配套设施不到位，居民出行、生活不便，出现了部分居民向市区回流的现象。有的居民购买经济适用房申请了银行贷款，每月有还款压力，因此将房屋出租，能够获得一定的租金收入，补贴生活。而经济适用房的出租、出借目前是被市房管局明确禁止的，因其不仅使政府改善中低收入群体居住环境这一目的落空，并且给“大型居住社区”的管理带来困难，但其存在又有一定的客观因素和合理性。

其次，违规出租、出借的发现、查处机制尚未完善。经济适用房违规出租、出借面临的另一难题是发现、查处困难。目前尚未建立完善的发现、查处机制，物业、居委、派出所或者房屋管理部门到底应当由谁来承担发现违规出租、出借房屋的职责，发现以后如何进行取证，由谁来进行处罚、行政执法权力有无依据等都没有明确规定。

（五）经济适用房的退出、回购机制不健全。目前闵行区的经济适用房只有申购机制，退出、回购机制不健全。首先，经济适用房是为解决中低收入群体住房困难由政府公共财政筹集资金建造的，当申购者收入水平提高，经济能力增强后，应当通过一定的途径和方式退出，让其他符合条件的人享受住房保障。其次，随着子女的成长、就业，一部分经济适用房申购家庭经济状况有所改善，这部分家庭有二次改善居住条件的需求，这时其购买的经济适用房应当如何处理是必须面对的问题。再次，经济适用房申购家庭出现家庭成员死亡、离异等变动时，其申购的经济适用房应当如何处理也是极为现实的问题。

三、检察机关保障房派驻检察官的理论与实践

（一）保障房派驻检察官的理论支撑。首先，这是检察机关加强和创新社会管理的新方式。随着我国经济社会的迅猛发展，原有的社会结构、社会组织形式、利益分配方式等呈现出多样化的发展趋势，检察机关的传统职能已不能满足社会主义市场经济和社会管理发展的新要求。保障房派驻检察官是闵行区检察院主动融入民生，积极探索加强和创新社会管理方式的有益尝试，符合检察机关作为社会管理的参与者和监督者的定位。

其次，符合我国检察权理论。《宪法》将法律监督权赋予检察院来行使，说明检察机关已不单纯是职务犯罪侦查、侦查监督、刑事追诉的机关，而是国家政权架构与社会治理格局中存在的一条救济权利、保障安全、稳定秩序的制度通道。保障房派驻检察官的目的并不是代替房管、安监等部门的行政职能，而是立足于其作为法律监督机关的“监督”本职，以检察监督促进公正、公平，实现司法权对行政权的制约。

再次，符合检察权“延伸”的趋势。保障房派驻检察官一方面是全面履行法律监督职能的客观要求；另一方面，表明检察权力的社会辐射范围、功能的确正在逐步扩大。只是目前这种“延伸”尚缺乏必要的法律保障，随着新《刑事诉讼法》和新《民事诉讼法》的实施，《人民检察院组织法》也需要进行同步修订，以便从法律上确认检察权的边界，赋予检察权延伸以充分的法律依据，避免外界对检察权“延伸”的质疑。

（二）保障房派驻检察官的实践探索。2012年2月，闵行区人民检察院出台《闵行区保障房建设派驻检察官工作实施方案（试行）》，通过派驻检察官监督保障房建设、管理工作，深化工程建设领域职务犯罪预防，确保保障房在建设、申请、供应、管理过程中的公正、公平、公开。

加强对保障房后续管理环节的法律监督，应该成为保障房派驻检察官制度全程工作链中的重要环节。派驻检察官的工作不能仅止步于保障房分配完成即告终止，在保障房的后续管理使用环节，派驻检察官也应协同相关行政职能部门工作人员。通过对保障房实际使用情况的不定期抽检、抽查等措施，加强对保障房后续管理环节的同步监督，确保保障房的制度功能得以实现。

四、检察监督视角下加强和优化经济适用房后续管理的对策

保障房派驻检察官介入经济适用房后续管理环节的出发点和立足点，应当以检察监督为视角，以检察建议或者纠正违法通知书的形式，提出加强和优化经济适用房后续管理的以下对策：

（一）从省市级层面，制定经济适用房社会管理的指导意见，适当下放行政管理权限。积极建议并推动省市级层面，在总结相关地区、板块供后管理经验的同时，制定加强经济适用房社区社会管理的指导意见。针对经济适用房属地政府承担的管理职能与拥有的管理权限、财政支撑严重不足等，建议由市级层面研究财政转移支付，补偿属地政府在社会管理方面的支出；针对“大型居住社区”建设总体思路与规划设计之间的系统性不足等问题，建议在规划阶段，省市级职能部门听取属地政府的意见和建议，给予其一定的话语权，避免供后管理上的职责不清；将规划管理、市政道路、环境保护、市场监管、民生事业等方面的部分行政权限下放给“大型居住社区”属地政府；适当增加属地镇的社会管理、公共服务等方面的行政、事业编制，弥补社会管理、公共服务力量的不足。

（二）加强经济适用房的物业管理。物业管理和服务水平与业主的切身利益息息相关，也是经济适用房业主较为关注的问题。首先，相关部门要加强对经济适用房前期物业管理招投标的把关，鼓励优秀物业企业参与管理。建议制定并有效落实物业公司招聘经济适用房居民就业的扶持政策，既解决居民就业，又推动居民对社区的自我管理和服务；其次，制定对管理业绩良好的物业企业奖励机制；再次，加大经济适用房社区内业主委员会的组建进度，考虑闵行区经济适用房入住率较低和居民自治意识淡漠的现实，房管部门应在业委会组建中充分发挥引导作用。

（三）加大违规行为的经济处罚力度。经济适用房管理过程中的违规行为包括开发商违规和业主违规两方面。建议上升到法律层面，加大处罚力度。通过制定完善相关法律法规、出台细则等，对于开发商违规的，比如偷工减料的房屋质量问题、不履行质保义务等的不法行为，进行经济处罚，罚金可定为开发商获取的额外利润的3-5倍，并限制其在其它相关项目上的投标资格等。对于经济适用房业主的骗购、违规出租、出售等行为，取消其在10年内或者终身再次申购或租赁各类保障性住房的资格。

（四）建立经济适用房小区扣分管理机制，遏制违规出租、群租。不建议放开禁止出租的规定。应建立扣分管理机制，具体做法是：由房管部门派驻保障房社区的工作人员会同物业管理部门发现保障房住户危害社区住户安全、破坏社区环境卫生、违章使用房屋等方面的不当行为，并实行扣分制，累计到一定分值，住户将被强制退出保障房供给体系，并在若干年内不得重新申请保障房。将不当行为依情节轻重分为4类：属于轻微违规行为的，每项扣3分；较严重的违规行为，每项扣5分；严重违规行为，每项扣7分；非常严重违规行为，每项扣20分。租户如在两年内被扣分数累计达到20分，租赁合同将被终止。如携带动物随处便溺，弄污公众地方，属于轻微违规行为，将被扣3分；擅自将租住的住房转让、转租、出借、调换的，一经发现，将被扣20分。这一举措能够从源头上遏制“居改非”、违章搭建、转租、群租等不良现象。

（五）尽快建立经济适用房的退出和回购机制。应尽快研究建立经适房的退出机制，规定当申购者的收入水平和资产总额达到一定程度后，政府有权按照市场中间价格优先回购其经适房，使有限的经适房资源重新进入供应环节，为更多低收入住房困难家庭提供住房保障。

作者杨慧亮系上海市闵行区人民检察院副检察长；葛云系上海市闵行区人民检察院派驻保障房检察官；高飞系上海市闵行区人民检察院助理检察员。

天津市经济适用房管理办法 篇4

时间：2009-12-01 09:40:49来源：十堰晚报作者：kingants1

申购家庭须具备5个条件

《办法》规定，申请购买经适房的家庭必须同时具备：拥有十堰城区常住户口；无房或现住房建筑面积低于人均15平方米；家庭人均年收入在8000元以下；申请人已婚（单身家庭提出申请的，申请人必须年满30周岁）；家庭成员之间具有法定的赡养、扶养或抚养关系。申请购买经适房还应提供以下资料和证明材料：《十堰市城镇居民购买经济适用住房审批表》；家庭收入证明（家庭成员中年满18岁、具备工作能力的人均应出具证明），收入证明由申请人所在工作单位出具，无工作单位的由社区居委会出具；现住房情况证明和户口簿，以及申请人和家庭成员的身份证。

申请人购买资格实行三级审查

申请人的购买资格实行三级审查：社区居委会初审、街办复核盖章、区房管局审核。对申报资料有疑问的，区房管局应组织相关人员入户调查核实。符合条件的，由区房管局在申请人所在社区居委会公示15天。无投诉或投诉经查不实的，将申报资料报市房管局，由市房管局在《十堰晚报》和《十堰市住房保障信息网》上集中公示。对申请人有投诉的，区房管局应就投诉情况进行调查核实，并将核实情况反馈给投诉人，然后报市房管局，市房管局再次进行公示。市房管局公示后有投诉的，市监察局组织调查核实。

符合购买条件的，由市房管局核发《十堰市城区购买经济适用住房资格证》。该资格证有效期为1年。3人或3人以下家庭限购两居室

申请家庭人数为3人或3人以下的，限购两居室房型。家庭人数为4人及4人以上的，可申购三居室房型。如符合购买三居室条件，其本人愿意申购两居室房型，也可购买两居室房型，但房型一经确定则不得更改。销售价格核定后要对外公布

《办法》规定，在市物价局核定经适房销售价格后，由市物价局在《十堰晚报》、十堰电视台公告即将对外销售楼盘的销售价格。市房管局将拟对外销售的楼盘、楼号、户型套数、开始登记销售的时间等在《十堰晚报》、十堰电视台上发布公告。开发建设单位应在售楼现场公示项目的土地使用证、规划许可证、施工许可证、预售许可证、户型图及套数、楼盘表、市物价局价格批文、《十堰市城区经济适用住房管理办法》、《摇号规则》等资料。自销售信息发布之日起7日内，申请人持《购买资格证》、身份证等有效证件，到售楼现场进行申购登记。登记时间截止后，申请人没有到售楼现场登记购买信息的，视为放弃购买本轮拟销售房屋。

经适房采取摇号方式销售;登记时间截止后，由市房管局选择合适的场所，采取计算机摇号的方式确定申购人的购买房号。如有摇中者放弃购买资格，则再从未摇中者中按照拟销售房源数量的20%摇出候选人及候选人顺序号，由序号排名在前的候选人优先购买，依此类推。

销售过程中违纪者将立案查处

经适房的销售由市监察局全程监督。对申请人的申报资料进行全面检查或抽查，认为申报资料存在问题的，可责令区房管部门通知申请人补充完善申报资料，申请人不能完善的，取消申请人的申购资格。

经济适用房的物业管理问题论文 篇5

1.经济适用房的双重性决定了其物业管理的双重性

经济适用房是政府在市场的运作下建设的解决中低收入居民的住房问题的一种保障性的住房。

在建设以及销售的过程中都是通过市场来完成的。

作为经济适用房的主要适用人群，中低收入阶层因为没有相关的经济承受能力，所以才需要依靠政府的帮助实现适当的住房的目标，在居住的过程中，物业管理的过程是因为其业主的特殊的性质，所以不可能完全按照市场的标准进行，必须在这个过程中有政府的干预和管理来保证经济适用房的保障性质的完整贯彻。

这就是经济适用房的保障性质。

2.经济适用房的建设技术标准决定了其物业管理的要求

经济适用房在建设的过程中对于住房的很多无关的方面并没有考虑，主要考虑的因素在于住房的使用效果，也就是住房的适用性问题。

在建设过程中建筑的标准与普通的建筑是相同的。

但是，对于经济适用房的住房管理的服务也是需要一定的要求的，也要与普通的住宅的服务规范和内容相一致。

二、经济适用房物业管理存在的问题

1.价格机制不合理的问题

从经济适用房的物业管理的相关政策来看，政府在考虑到了经济适用房的业主主要是那些中低收入的家庭，这在实际上对那些中低收入的人群来说确实起到了缓解他们的经济压力的问题。

所以物业管理收费标准低于商品住房，这就使得以劳动密集型为主的物业管理企业的利润就会大幅度减少，很多企业在微利的环境中生存，使得企业生存变得很艰难。

2.物业部门缺乏市场竞争的有效机制

目前，就大部分的经济适用房的物业管理来讲，都是政府房管部门的下属企业通过改制的国家物业管理企业来承担物业管理工作的。

由政府支撑的物业管理单位，在服务上很多都抱着得过且过的思想，在服务质量上得不到相应提升，只是存在很简单的物业管理工作，还有很多的.大型企业单位在进行经济适用房的开发过程中，受到自己开发自己管理的陈旧观念的影响，通常是不愿意将其开发的项目推向社会或者是推到市场上进行物业管理的，这就导致了经济适用房的物业管理不能够像商品住宅区一样通过公开的招标的方式进行管理，市场不能建立就必然导致物业管理水平的低下。

3.服务没有针对性

经济适用房中居住的人群的特殊性决定了在物业的管理模式上要不同于一般的住宅小区的模式，这就要求物业管理企业要针对其业主的特殊性，有针对性地设置相关的物业管理服务项目。

有针对性地开展服务，才能更好地针对业主的要求服好务。

但是，现在很多单位在服务的过程中只是简单地将物业企业的本身经济利益作为物业服务的根本所在，脱离了业主的实际需求，盲目推出了一些投入相对比较小但是产出比较高的有偿性质的服务，这些都是不科学不合理的，应该根据广大的业主的实际需求，有针对性地提供一定的物业管理服务。

三、解决经济适用房物业管理问题的措施

1.建立合理的市场竞争机制

经济适用房的物业管理的价格并不能简单地依靠市场的竞争机制来进行决定的，但是这个市场必须在政府的宏观调控的相关措施下引进一定的市场竞争机制，这样的机制的建立不仅仅能够在市场中进一步完善供需的平衡机制，物业管理公司也可以在资金上能够得到保证。

由于经济适用房的管理是有其特殊性所在的，所以物业管理公司可以在进行物业服务的时候，将很多的捆绑式的收费项目作为单项分割开来，这样就能够在维系一般的企业运作和管理的条件下，提供更为人性化和简单化的服务。

2.引入必要的市场招标机制

物业管理公司在进行服务之前应该引入以招标为主要方式的经济适用房的物业管理公司，实行招标投标不仅能够打破传统的经济适用房的小区物业服务垄断的现象，还能够实现物业管理行业的优胜劣汰的机制，提高物业管理的相关服务水平，不断提高物业管理公司的竞争力，也可以更好地规范和完善物业管理的市场竞争机制。

3.政府应该出台一定的税收政策进行鼓励

作为有一定的社会保证机制的商品住宅区，政府应该给予经济适用房的物业管理企业一定的优惠政策，尤其是在税收的优惠方面，首先，要在政策上支持物业公司的日常管理工作，对于一些税收项目，政府可以实行降低税率或者减免一些税收的政策。

同时，享受优惠的物业管理企业应该在政策的引导下开展那些适合经济适用房的业主需求的服务，严格保证经济适用房小区内部的服务质量。

政府的相关部门要不定期对经济适用房的小区内的物业管理的满意程度以及具体工作的开展进行一定的调研和评价。

参考文献：

[1]张宏斌，经济适用房物业管理经验谈[J].住宅产业，.(Z1)

[2]刘音，经济适用房的物业管理问题简析[J].淮北职业技术学院学报，.5

[3]曾翔玉，常州市蓝天花园经济适用房物业管理探索[J].中国物业管理，8

[4]李佳，经济适用房物业管理的问题与对策[J].中国物业管理，2006.11

[5]邓国雄，浅析廉租房的物业管理[J].现代物业(上旬刊)，2011.1

天津市经济适用房管理办法 篇6

所谓经济适用房主要是指已经列入到国家的计划中, 由各个城市的政府组织房地产的开发商或者集资建房的单位进行建造, 然后以微小的利润价格面向一些中低收入的家庭出售的住房。自1998年中国进行住房制度改革取消福利分房, 经济适用房开始进入中国城市居民的视野。近年来, 经济适用房建设步伐加快, 2010年我国经济适用房销售面积达2738万m2, 占住宅销售面积的2.94%[1], 经济适用住房的建设成为现阶段政府解决国民住有所居的主要手段之—。

作为民心工程, 免收土地出让金、减免大部分税费、享受低息优惠贷款等手段, 经济适用房的建设享有政府各项扶持政策。此外, 政府明确规定经济适用房建设要秉持“保本微利”的原则, 开发商所得利润必须控制在3%以下, 这一规定将促使建设单位通过各种措施降低工程造价以获取更高的利润空间。如何有效控制经济适用房工程造价, 在保证经济性的同时确保项目的优质性是确保经济适用房建设的关键所在。

1 经济适用房项目特征

经济适用房开发政策作为现阶段的国家住房建设政策, 旨在通过一些政策的倾斜, 如用地划拨、税费减免等优惠措施, 主要面向城市低收入困难家庭, 以启动市场有效需求、调节房地产投资结构和扩大住房供给。它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房市场发展阶段的一种政策选择, 具有明显的社会保障性质。低价格是经济适用房的最大优势, 而其建设过程中低售价的前提下要确保质量不打折扣, 对投资单位的项目管理提出了很高的要求。加强经济适用房项目成本控制工作, 提高资金利用率是经济适用房建设工作的重点。

经济适用房项目是秉承微利原则进行开发, 既要严格控制成本确保低售价, 以最大限度地体现经济房的特点, 又要保证高质量, 规划因地制宜、户型结构合理、实现地块价值最大化, 对建设单位而言确非易事。经济适用房既有普通住宅项目的特征, 又有其自身的特殊性。经济适用房具有以下特点:

(1) 投资额大, 回收周期长。政府在建设经济适用房的同时, 为了充分利用相应的配套设施, 降低总的投资, 一般一个项目的建筑面积会在15~25万m2, 按现有造价水平测算, 一个经济适用房项目总投入接近10亿~20亿元[2]。在整个建设周期过程中, 对资金的需求量极大。此外, 经济适用房项目不同于普通商品房的预售制, 只能等项目竣工验收后方可回收资金, 投资回收期长。

(2) 工期紧。经济适用房是民生工程, 申请人入住愿望十分迫切, 项目必须在规定时间点之前竣工, 因此经济适用房项目对工期的要求十分紧迫。

(3) 质量要求高。经济适用房是政府的民心工程, 对建筑物质量的要求高, 入住居民都可以对工程质量进行评价, 因此工程质量不允许存在任何问题。

基于以上特点, 经济适用房项目的建设单位必须探索符合自身和行业发展规律、行之有效的管理模式与管理方法, 突出强调成本控制工作, 以提高资金利用率, 确保项目顺利进行。

2 经济适用房工程造价控制

2.1 设计的阶段

设计工作是成本控制的关键。经济适用房的经济性与适用性的特点也是通过设计充分体现。据以往的建设经验此阶段对工程造价的控制程度在60%以上[3]。

(1) 采用限额设计。设计前开发建设单位根据当地造价主管部门发布的平均造价信息向设计单位提出限制单价[4]。从经济适用房的需求群体特征出发, 在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面最大限度地满足和提高使用功能, 尽可能降低工程造价;在材料上的使用上, 敢于尝试新型材料、新型工艺;在结构设计上要科学化, 合理化、规范化、确保安全但不造成不必要的浪费。

(2) 设计方案体现经济适用房特点。住宅平面的布置应尽可能的将外墙周长系数以及结构面积系数缩小。以满足住宅的基本功能和保证居住质量为前提, 加大住宅的进深, 对造价的降低也是很有效果的。

小区的规划和设计要按照小区自身的基本功能与要求, 对住宅建筑合理地安排。公共的建筑、管线、道路和绿地的布局也在合理安排之中。竖向的设计必须根据当地情况来定, 以免造成大填大挖, 以至于增加不必要的费用。

2.2 施工阶段

为了有效地控制工程造价, 在施工阶段需要注意以下方面:

(1) 制定经济适用房工程造价管理的标准。注意制定的标准不能过低也不能过高, 如果标准较低, 容易导致经济适用房项目在施工的过程中, 出现偷工减料的现象, 从而影响工程质量。

(2) 采用科学合理的造价管理程序与方法。经济适用房项目具有其独有的特性, 因此, 它的组织管理方法与普通住宅项目区别较大。经济适用房项目主要以代建的形式进行开发, 项目造价控制需要依靠满足特定项目特征和方法的程序, 这些方法和程序制定的效果, 会直接影响经济适用房项目的施工过程的造价控制效果。要结合项目所在地的人文、自然、社会条件, 遵循国家对保障房项目的管理形式、实施办法、方针政策的要求, 制定更加适用、灵活、有效的工程造价控制方法与管理程序。

(3) 严把质量关。选择信誉好、技术实力强、有完善的质量安全保证体系和较好地承担过相近项目施工经历的施工单位。业主方自行或委托监理工程师编制工程概算 (即标底) , 根据概算进行计划任务分解, 划分施工标段。严格审查施工组织设计, 统筹安排, 减少不必要的浪费。例如临时设施的建设、建筑机械的配置、基槽的开挖方式、方法、散装水泥、混凝土的使用以及特殊构件的处理方案等, 对工程造价都有直接的影响。加强对现场签证的管理, 提高现场签证人员的业务工作水平, 建立健全各种规章制度, 使各种环节互相制约, 堵塞管理上的漏洞, 以保证签证的真实性、合理性、经济性。实际上, 经济适用房功能明确, 户型也相对简单, 施工图设计应力争完善, 尽量减少设计变更签证。

2.3 竣工验收阶段

搞好竣工结算审价是最终有效控制工程造价的关键。施工过程各节点的工程计量、签证和索赔的核定, 在竣工结算时均需进行归集汇总, 另外如工期、质量、违约等可转化为价款责任的合同约定是想在工程竣工后均会以费用的形式体现。上述因素形成了工程结算价款因此必须有效归集, 认真整理, 严格把关。

首先要确定适当的审价方式。审价方式可分为集中审价、分阶段审价和全过程审价三种, 应视施工项目的不同情况明确方式。其次要督促施工单位规范竣工图的编制。竣工图是工程结算时计算工程量的最主要依据, 应要求施工单位严格按照有关规定, 规范竣工图的编制, 以避免施工单位弄虚作假和巧立项目。再次要认真做好竣工图的审议确认, 重点如下: (1) 核对工程建设标准; (2) 审核实际完工的工艺程序; (3) 查阅核对相关文书资料, 包括会议记录、技术交底文件、现场签证单等。最后要合情合理解决结算分歧。对开发企业和施工单位而言, 经济适用房开发建设均为微利项目, 双方均会高度关注最终的结算价款。因此要合情合理、实事求是地解决矛盾, 合同中有明确规定的, 严格按合同规定执行, 合同中没有明确规定的, 协商解决, 协商不成的, 按合同协定的争议程序依法处理。

3 结束语

对经济适用房成本的有效控制, 合理降低造价成本, 不但关系到参建各方的利益, 更重要的是关乎经济适用房社会效益是否能够全面实现、民心工程是否能够全面落实等主要问题。业主与建设单位一定要在工程的建设过程中采用先进的项目管理的理念, 运用有力的措施对工程采取全面的保证, 实现项目投资的有效管理, 分阶段组织实施, 从设计、招投标、施工、竣工等各个阶段贯彻落实控制理念, 确保把项目发生的费用控制在一定的投资限额以内, 随时纠正发生的偏差, 确保工程投资管理目标的实现, 把全过程投资管理观念渗透到各个阶段。

摘要：现阶段经济适用房的建设是构建住房保障体系的重要工作。本文首先对经济适用房项目特征进行分析, 在此基础上提出在设计、施工、竣工阶段对经济适用房项目的造价控制, 以确保经济适用房低价格、高质量。

关键词：经济适用房,造价,控制

参考文献

[1]林卡, 高红.中国经济适用房制度发展动力和制度背景分析[J].中国软科学, 2007 (01) :23-41;

[2]徐莉君.经济适用房成本控制与分析[J].住宅科技, 2010 (06) :59-62;

[3]邓朗妮, 黄如寤.经济适用房工程建设阶段的成本控制[J].广西工学院学报, 2004 (03) :58-61;

经济适用房出租迷局 篇7

历史回放

2007年9月，北京市政府出台了关于经济适用房的管理办法，其中规定了“三级审批，两级公示”制度，规定经济适用房的建设、分配和管理都要向社会公示，都要经过街道、乡镇、区直至市的层层选批；同时还规定：经济适用住房产权登记在购房人名下，购房人拥有有限产权。经济适用住房只能自住，不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动。

不再是良民了

张师傅在2000年左右，买了天通苑的1套三居室。那时候，购买经济适用房没有现在这么多的限制。张师傅在城里有一套60多平米的小两居，脑筋活络的他打算在北京郊区买一套大点的房子养老。当时五环以外的天通苑还很偏僻，交通也还畅通。老伴觉得这么一个兔子不拉屎的地方还卖2600元/平方米，太不值了，极力反对。为此，张师傅犹豫再三，先后两次退掉定金（当时的定金是2万元，15天之内，买主反悔，可随时收回定金），但最终还是买了。足见当时购房大环境的宽松与美好。

数年后，张师傅促成的这件置业大事成了其家庭投资最成功的范例。老伴从无休止的唠叨转为无条件的崇拜，逢人就夸她的男人是真男人，有眼光，是办大事的材料，指点之间就让家里最大的一笔钱翻了好几番儿！

有了大房子，一家人过起了有品位的“五二制”生活。一周里，五天住在城里，周六日住在城外。开始挺新鲜，后来，天通苑周边的交通热闹了，来一趟天通苑要经过许多“堵点”。于是，2002年后，张师傅出租了这套房。开始租2000元出头儿，后来涨到3000多，现如今已涨到4000元，超过了张师傅一个月的工资。随着老伴退休，孩子出国，这房租成为张师傅家最大的一笔刚性收入。

2007年，北京市政府出台了一个关于经济适用房的管理办法，规定经济适用房业主只具有有限产权，经济适用房不允许出租和出借。这以后，经济适用房的出租问题渐渐演绎成了一场需求和政策的博弈。在这场激烈的博弈中，政府成为了捍卫真理、维护社会公平的一方，而类似张师傅这样的经济适用房的出租方则成为了谋利营私的“惊弓之鸟”。尽管他们的出租行为迄今一天也没有停止过，但他们的心里一天也没有踏实过，因为他们的出租行为已经涉嫌违法，他们已经不是一个严格意义上的守法公民了。

张师傅是一个循规蹈矩的老实人，他一辈子信奉“馊了的饭不吃、犯法的事不做”，凡是政府的规定他一律无条件执行。但眼下这项规定让他犯了难，不租吧，挺好的房闲着，1个月就是4000多的损失，家里一应消费立马儿告急。租吧，听人议论，政府现在采取的政策叫“引而不发”，就是现在不马上收拾你，将来集中整治。也有人说，私自出租经济适用房的罪过儿属于“告诉罪”，没有人举报你，就没人答理你，所谓“民不举、官不究”，一旦有人举报，立马儿就会有人封你的门、罚你的款。乖乖！老实的张师傅不敢想，一想，一夜一夜地睡不着，头发一把一把地往下掉，就怕哪天一回家，见门上一个大大的“封”字，得！半辈子心血就付诸东流了。

怎么办？其实，日子远没有张师傅想象得那么难过。小区门口中介公司的业务照样火爆，小区里的房子照样供不应求，张师傅的房客反而倒过来安慰他：“经济适用房出租虽然属于违法，但这种违法很轻，大不了罚点儿款了事。再说，你是租、还是借、还是自住，关起门来过日子，谁上赶着过来查你，而且也无从查起。退一万步，一旦有人追究你租房这码子事，你一口咬定我是你的叔伯侄儿。把房子借给亲戚了，碍着谁了？”房客的一番话让张师傅一颗悬着的心稍稍平复下来。

后来，还是有点不放心的张师傅搜集了政府这些年来关于经济适用房的有关规定，竟发现了其中的问题。

首先，1998年房改的时候，国务院出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称23号文)，其中明确：“建立和完善以经济适用住房为主的住房供應体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭应该住经济适用房，而不是开发商建造的商品房，而开发商建造的商品房只占大约10%左右的份额。另外，23号文件中说，经济适用房是面对中低收入家庭的，注意！中低收入家庭，其中包括了“中”。而且，那时候，关于中等、低等并没有一个明确的标准来界定，用一句官话说，就是那时对经济适用房的购买还没有规定一个严格、明确的准入、准出资格。张师傅那个年头买进的经济适用房属于“大众房”，而不是今天所谓严格意义上的“保障房”。事实上，当时，天通苑周围的商品房也大多在每平方米两三千元，它旁边的商品房小区“回南家园”甚至比天通苑的售价还低，才2000多一点儿。

张师傅又查到了2003年8月12日，由建设部发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)。他惊异地发现，这个文件把23号文上的“以经济适用住房为主的住房供应体系”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”，其中把中低收入家庭的“中”字抹掉了。好嘛！一个“中”字抹掉容易，可这么多年，那些已经入围的中等收入家庭可咋办呢？早知如此，张师傅可以用更便宜的价格购买天通苑周边的商品房，除了2000出头的 “回南家园”以外，“太平家园”（就在天通苑旁边）当时也就2800多元/平方米，要是再往北走出几公里，到了“北七家”那块儿，甚至可以买到1000多元/平方米的商品房，卖也好、租也好，悉随君便。可现如今，经济适用房不管购入的时间和背景，一律不许出租，这里面就有了点不分青红皂白的意思了。

这无疑让张师傅既纠结又冤枉。可想归想，老实巴交的张师傅还是没有胆量去跟制定政策的人较那个真儿。他采取了以守为攻的策略，按照房客的提醒，提前做足了功课。他把房客的情况写在一张纸条子上，上面除了姓名、性别、电话、住址一样不差外，还开列了房客的亲戚等一大堆关系。他不仅自己背，还让老伴背，为的是万一被查的时候好有个应对。同理，他也把自家的情况尽可能详细地提供给了房客。但他的老伴就是不上心，于是就抽查她，好几次老伴正切菜的时候，他冷不防就说：“提问：×××（房客）的生日是哪一天？阴历、阳历？提问：×××的大舅母和你应该是什么关系？”弄得老伴一惊一乍险些切了手。

迄今，张师傅的日子照旧过着，经济适用房仍然租着，没有人来查，更没有人来封，张师傅一颗悬着的心已经慢慢落了地，“急有什么用，日子还得过，走哪说哪吧。”张师傅暗暗地安慰着自己。

赔本儿出租

中国有句俗话叫做“傻子过年看街坊”，在自己名下和老公名下各有一套经济适用房的李阿姨开始注意了……

在被她出租的位于潘道庙的经济适用房的邻居里，她发现204号的一对夫妻是靠“三级审批，两级公示”买的这套经济适用房，但他们在办理了购房手续、装修完后就没再出现。几天后来了一家新住户，一打听，是租客。这不禁让李阿姨心里有了一丝宽慰，中国人喜欢“抱团取暖”，特别重视人气，潜意识里有一种“法不责众”的意识。“他们才是应该受到限制的，他们都不怕，我怕什么！”

与李阿姨为邻的这家男人姓刑，一家三口。男的下岗后一直没有什么正式工作，到处打油飞，女的是外地人，自从嫁给男人后就没再工作。她曾经卖过几天鲜花，由于不善经营，赔得一败涂地，这时正巧怀上了孩子，索性不工作。现在一家人都吃着“低保”，男的离退休年龄还有五六年，他将早已中断的劳动关系弄到人才交流中心续上，补交了劳动保险、大病统筹等，就等办退休手续了。他算计过，到了退休年龄，可以拿到2000多元的退休金。

他四处借钱买的这套房子，好是好，就是离城里稍远，大人无所谓，在西单上学的孩子可就苦了。中国有句俗话，“再苦不能苦孩子、再穷不能穷教育”。于是夫妻俩选择了一条让自己穷上加穷的路，他们将潘道庙的房子以3000元的价格租出去，然后在西单以3300元租了一间平房。条件差了、价格高了，但是孩子上学、下学的时间省出来了，一家人往返奔波的路费也省出来了。只要孩子好，什么都好。

有一天，小区里来了一批人进行宣传，又是大标语，又是大条幅的，特别悬挂着“经济适用房禁止出租”的字样，很是醒目。老刑与一个据称是建委的管理人员就有了如下一番对话：

刑：我自己的房子为什么就不能出租？

建：因为您的经济适用房不是完全产权，土地归国家所有，所以政府还有一部分权利。如果您的经济适用房用来出租，就说明你并不是真正的缺房者。

刑：谁说我不是（缺房者）我是真正的缺房户，我除了这套房，一根房毛都没有。

建：那你住哪里？

刑：我把我的房租出去，自己再租房住。

建：那是一种吃差价的行为，属于一种不当得利。

刑：我吃什么差价，我还得往里搭钱呢！

建：不可能的，那不是有病吗？（哈哈）

刑：我们是为了孩子上学，离学校太远。

建：您这是个案，政府制定一个政策不可能达到每一个的满意，我们强调一个政策的总体公允，如果有个别情况，你可以向上反映。但总而言之，你的经济适用房与商品房不同，国家有一部分土地的权益已经交给您了，1995年批准的房地产法上有明确规定，没有缴纳土地出让金的，不管你是出租或者是转让，都应该向政府缴纳土地收益金或土地出让金，而不应该再用国家给你的住房待遇进行增值性的获利。再说，退一万步，你交税了吗？你出租自己的房子是应该向国家交税的。

刑：啊？我租自己的房子为什么还要向国家交税？

建：只要是盈利行为都要交税，比如企业要交营业税，房产出租当然要交房产税。

刑：那我要交了税，自己还能落下多少？而且我本来是亏着租的。

建：那是另外一码事儿。总而言之，不允许您出租是有道理的，好比您取得了经济适用房的利益，然后您再用它出租去盈利，这对其他的未享受这些待遇的低收入的家庭来说，是一种权利的侵犯。你等于把别人的权利变成你的盈利工具了。

一番对话后，刑先生仍然迷惑，和对方扯了半天，似乎有点鸡同鸭讲。

对话中介

在天通苑这个号称亚洲最大的社区里，确实有房产大户，听说有一口气买好几十套的，他们前些年主要靠出租盈利。近年来，随着房地产受到越来越严重的打压，他们纷纷出手自己的房产转而投资其他领域或购买贵金属。鉴于这些人的房产大多是该地产项目一开盘就大量买进的，都是“地板价”，所以他们现在随便处置就能赚到大钱。他们是最先富裕起来的一批人，也是有能力、有智慧、有超前判断力进而占尽先机的一部分人。他们大多是名人、明星、大款或者炒房者。

當时购房没有任何门槛，多多益善，一个大客户可以享受很大幅度的购房优惠，销售员像对待活神仙一样地孝敬你。那段时间，天通苑的好多住户会津津乐道地告诉你，他的邻居是某某名人，他下楼打酱油的时候遇见某某名人，还有某某名人就是离奇死在自己的经济适用房里的传闻。名人无形中成了这里的形象代言人。殊不知，人家当初是瞄着经济适用房的低投入和高收益来的，跟你偶然住了几天街坊，根本是彗星撞地球式的一种交集。这些人现如今早就住上了北京最高端的社区和最高端的别墅，他们出租或出售自己的经济适用房似乎是一种资产性投资的恰当释放，谁让人家10年前就有钱有眼光来的。

现实中的经济适用房出租状况到底是怎样的呢？

作者和天通苑一家中介公司的业务员有如下一番对话。

作者：你们这里的中介公司真不少。

中介：还行吧，有四五十家。

作者：有人租房吗？

中介：瞧您这话说的，没人租，我们喝西北风去？

作者：不是不让出租吗？

中介：这么跟您说吧，撑死胆大的，饿死胆小的。再说，这个地方打坐胎的时候就有问题。就说业主吧，最早2001年买的房，那时候，这里跟商品房没什么区别，什么人都能买，爱买多少买多少，买的是“爱国房”，说是拉动社会主义经济建设，为改革开放作贡献。现在，不让人卖，不让人租，早干吗去了？再说，那时买房成家的小夫妻，现在的孩子正好上中学，你说说，这边有什么像样的学校？中国的老百姓都是为了孩子活着，只要能到城里上学，砸锅卖铁也干，所以一部分人，就把这里租了、卖了，然后到城里去租房，为给孩子找一个好一点学校。还有更复杂的，两口子离婚了，房子判给其中一个人，但还在一块住着，各自又找了对象，算租还是算借？有人没有生活来源，自己住一间，把余下的租出去，挣点饭钱，你怎么罚他？有的是没钱的，就靠着出租还按揭，你不让他出租，咋整？

作者：听说政府鼓励老百姓举报私下出租的人？

中介：举报？无怨无仇的干吗要举报？这年头的人都是多一事不如少一事。一举报，结了梁子，隔壁住着，还过不过了？

作者：听说，要为举报人保密的。

中介：那可是保不齐的事，不管你信不信，反正我不信。再说了，上哪儿举报去？派出所、社区居委会还是公安局？除非给钱。

作者：多少钱合适？举报一次给你100干不干？

中介：不干，低于5000元不干。

就在作者和中介业务员对话的时候，来了一个出租客，他对经适房不能出租的政策颇有见地，一番话在某种程度上代表了许多老业主的看法。

“北京最开始卖经济适用房是2000年左右，当时根本卖不出去，为了发展房地产市场，鼓励大家购买，贷款首付可以低至10%。我一个同学看了北京晚报的广告，买了青年路小区，当时根本就没人买，3800元/平方米，而当时高档的华堂公寓才5000元/平方米，贷款首付20%，同样80平方米的房子才多1万多块钱。而经济适用房位置很偏，又没有公交车，从最近的公交车站坐摩的要十几分钟。当时很多的经济适用房都这样，虽然少了土地出让金，却不修配套设施，好像便宜了，其实政府和开发商都没吃亏，因为当时的建安成本才几百元/平方米。而当时的政策是经济适用房5年后才可以出售，出售时按照购买价的10%缴纳土地出让金，别忘了是购买价，对出租没有限制。而购买条件是什么呢？家庭年收入6万元以下。很多刚毕业的大学生在父母的资助下买了当时的经济适用房。后来变成了土地出让金是销售价的10%，5年的销售期是按照产权证满5年算的，可不是按照购买时间算的，当时的开发商，产权证能在2～3年内办下来就不错了。等办下产权证到5年的时候，政策已经改3次了。

“可以说最开始买经济适用房的情况是：政府的政策在前，鼓励大家购买，于是人们买了，买后政策就变了。现在的房子被各级政府通过高地价炒高了，后来的经济适用房成了投机客的天下。政府为了转嫁自身炒高土地和监管不严的责任，就拿经济适用房开刀。而只要是拿有房子的人开刀，没房子的就会大声叫好，而不管最开始别人都是在什么条件下买的房。

“对于已经造成的恶果，政府是应该负有责任的，总之，社会创造的财富现在已经通过房地产转移到了少数人手里，然后这种矛盾又转嫁到了开发商、投机客的身上和有幸在房价暴涨前买了所谓‘经济适用房’的人身上。”

那天经过一个新的，有着一个很拗口名字的经济适用房小区——北卫新园，大老远见地下雪白一片，以为七月飞雪，走近了才知道是撒了一地的租房小广告。与之相对的是小区的大门上悬挂着的一条大大的横幅，上书“本小区属经济适用房禁止出租”，横幅挂得七扭八歪，有点像时下反映经济适用房禁租的一件社会行为艺术，要是硬给它起个名字，似乎应该叫“纠结”。

（编辑  冯岚）

军队经济适用住房建设管理办法 篇8

总后勤部［1999］后营字第516号/1999年12月16日 第一章 总 则 第一条

为了加强军队经济适用住房建设管理，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》精神和中央军委《进一步深化军队住房制度改革方案》及有关规定，制定本办法。第二条

本办法所称军队经济适用住房，是指由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房。

第三条 军队经济适用住房建设，按照统筹规划，按需建设，注重质量，规范运作的要求组织实施。第四条

军队经济适用住房建设，是军队基本建设的组成部分。组织经济适用住房建设，应当严格执行《中国人民解放军工程建设管理条例》和国家、军队的有关标准规定。

第二章 建设方式

第五条 军队经济适用住房建设，应当适应社会化保障的要求，采取集中统建、单位自建相结合的方式进行。有条件的可以购买地方经济适用住房。第六条

驻军比较集中的城市，尽可能由军兵种、军区（以下简称军区级单位）或者省军区组织统建，实行统一规划、统一贷款、统一建设、统一出售、统一管理。第七条 师（含）以上机关、院校、医院、科研单位等，缺房较多，且有经费和建房用地，建成后能够实行物业管理的，经批准，也可以组织建设。

第八条 向军队离休、退休干部出售的经济适用住房，原则上由军区级单位统一规划建设。第九条

购买地方经济适用住房，一般由单位组织协调。单位统一购买的，应当报总后勤部批准；个人需要支取住房补贴购买的，由军区级单位后勤（联勤）部批准。第三章 建设用地

第十条 军队经济适用住房建设用地，由建设单位按照国家和军队的有关规定，采取向地方人民政府申请划拨和军队内部合理挖潜解决。第十一条 申请划拨土地建设的，用地单位应当在每年10月底前上报建设用地计划，经总后勤部审核后，列入下一军队建设项目用地计划。第十二条

使用军用土地的，建设用地应当位于售房区或者独立的空闲营区。对适用于与军内外单位合作建房的军用土地，应当优先用于军队经济适用住房建设。使用军用土地，必须按照有关规定报总后勤部审批。第四章 资金管理

第十三条 军队经济适用住房建设所需资金，主要通过收取住房预售款、申请住房补贴和贷用住房公积金筹集，不得占用单位经费。第十四条

全军每年用于经济适用住房贷款的总额度，由总后勤部确定。需要贷用住房公积金的，在总后勤部下达的指标内，由军区级单位军官住房发展中心或者建设单位，按照总后勤部的有关规定，到指定的银行办理贷款手续。第十五条

军队经济适用住房建设资金，应当实行分账管理，专户储存，单独核算，专款专用，严禁挪用。建设资金的使用、管理，应当依法接受军队财务、审计部门和贷款银行的监督检查。第五章 计划管理 第十六条

军区级单位应当根据本系统经济适用住房项目建设前期工作情况，编制建设计划，经军区级单位后勤（联勤）部审核后，于每年1月底前报总后勤部。第十七条

军队经济适用住房建设规模，原则上应当与预算安排的住房补贴额相适应。通过军用土地折价冲抵住房补贴或者暂不使用住房补贴建设的项目，可以优先安排计划。

第十八条 计划包括下列内容：

（一）建设地点、方式，用地性质、数量。使用地方土地建设的，应当附地方人民政府土地管理部门同意划拨土地的意向书；

（二）房屋总建筑面积，总投资和投资，开工、竣工日期；

（三）出售房屋面积、住房套数及价格，军用土地折价及使用住房补贴额等资金平衡分析；

（四）所在城市同地段经济适用住房出售价格；

（五）建设项目总平面图和位置图。第十九条

军队经济适用住房建设计划，由总后勤部基建营房部会同财务部编制审核，经总后勤部同意，上报国家发展计划委员会批准后，由总后勤部下达军区级单位执行。

第六章 住房建设 第二十条

军队经济适用住房建设，应当科学规划、合理布局、设施配套，严格执行国家和军队建设标准、规划设计规范和技术规范，积极推广和运用先进、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，努力降低造价，提高质量，减少能耗。

第二十一条 军队经济适用住房规划设计、施工图设计，应当进行多方案比较，广泛征求购房者意见，组织有关专业人员会审，优选设计方案。第二十二条

军队经济适用住房建设，应当采取招标投标方式确定施工单位；施行工程建设监理制度，确保工程建设质量。房屋竣工后，应当按照规定的程序组织验收。第二十三条 军队建设的经济适用住房，以两居室、三居室和四居室为主要户型，其面积参照各职级军队人员的购房补贴建筑面积标准设计。第二十四条

军队经济适用住房的户内装修，原则上实行粗装修。二次装修一般由建设单位统一组织。经建设单位批准，不影响房屋结构安全和他人使用的，也可以由住户按照规定的时限和要求自行装修。第七章 住房出售 第二十五条

利用军用土地建设的经济适用住房，一般不得向地方单位、个人出售，属于城市规划要求建设的商业网点用房可向地方单位、个人出售，并按照有关规定办理土地出让手续。征地建设的，向地方单位、个人出售房屋数量不得超过总建筑面积的30％。

有向地方单位、个人出售房屋计划的建设项目，可以通过招标委托地方房地产公司承建和出售。

第二十六条 军队经济适用住房出售对象：

（一）依据有关规定可以购买经济适用住房的军队离休、退休干部；

（二）配偶在当地有城镇户口或者为军人，本人接近服役最高年限或者公寓房保障不了的在职军官、文职干部和高级士官；

（三）配偶在当地有城镇户口或者为军人，本人工龄满15年的军队正式职工；

（四）居住在公寓区，经核实确无其他住房的非在职人员。第二十七条

向军队单位、个人出售的住房，一律实行综合成本价。综合成本价由军区级单位后勤（联勤）部审定，报总后勤部备案。征地建设的，按照征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费和管理费（不超过总投资额的3％）、贷款利息、税金等七项因素确定；利用军用土地建设的，比照所在城市同地段经济适用住房售价确定，可以不计5％的开发利润。第二十八条

向地方单位、个人出售的房屋，原则上实行市场价，其价格比照当地、当年同类型房屋售价确定。出售给居住在公寓区地方人员的住房，经军区级单位批准，可以按照综合成本价计价。第二十九条

经济适用住房出售均按建筑面积计价，建筑面积的计算办法按照国家有关规定执行。向军队人员出售的住房，计价面积包括：户内面积、阳台和分摊的楼梯间面积；向地方单位、个人出售的房屋，计价面积依据地方人民政府的有关规定确定。第三十条

利用军用土地建设的经济适用住房，其售价与实际造价的差额，以及向地方单位、个人出售房屋的收益，应当用于抵扣军队购房人员已记入帐户的住房补贴，剩余部分按现有住房出售收入有关规定办理。住房补贴的抵扣，由建设单位或者购房人所在单位后勤机关统一核算，经军区级单位房改办公室会同住房资金管理部门审核后实施。第三十一条

军队单位利用军用土地与地方合作建房所分得的住房，应当按照本办法进行出售。售房收入抵扣购房人员住房补贴后剩余部分，按现有住房出售收入的有关规定办理。第三十二条

军队人员购买经济适用住房，由个人提出申请，所在单位进行资格审查，确定购房顺序。购买经济适用住房后的人员，应当及时退出现住用的军产住房。第三十三条 军队经济适用住房出售，必须使用套印国家财政部和中国人民解放军票据监制章的军队统一的收费票据。第三十四条 购买军队经济适用住房的，付清购房款后拥有全部产权。产权手续的办理，按照建设部、总后勤部的有关规定，由售房单位集中到地方房地产管理部门办理。所购住房需要上市交易的，实行准人制度，在补交土地使用权出让金或者所含土地收益，及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。第八章 住房管理

第三十五条 军队建设的经济适用住房出售后，其管理、维修应当与现行营房管理体制脱钩，实行物业管理。有条件的以招标方式选择物业公司实施管理。第三十六条

出售后的住房，自用部位和自用设备的维修养护，由住房产权人负责。住房的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。

第三十七条 修养护，由住房管理部门负责组织，所需费用从公共维修基金中支付。房屋的共用部位和共用设施设备，按照国家建设部的有关规定划分。第三十八条 公共维修基金实行专项管理、专款专用。其比例为经济适用住房综合成本价的2％，由个人交缴。

第三十九条 已购经济适用住房的人员，单位应当及时将购房情况记入个人住房档案。

第九章 附 则

第四十条 军区联勤部、军兵种和武警部队后勤部可依据本办法制定实施细则。第四十一条 本办法由总后勤部基建营房部负责解释。第四十二条

上海市经济适用住房管理试行办法 篇9

根据《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发〔2009〕29号）的规定，制订本市共有产权保障住房（即经济适用住房，下同）准入标准和供应标准如下：

一、准入标准

同时符合下列标准的本市城镇居民家庭，可以申请购买共有产权保障住房：

（一）家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。

（二）家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。

（三）3人及以上家庭人均年可支配收入低于6万元（含6万元）、人均财产低于15万元（含15万元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）。

（四）家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。

同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士），男性年满28周岁、女性年满25周岁，可以单独申请购买共有产权保障住房。

经济适用房的五个“陷阱” 篇10

一个时期以来,关于经济适用房形成了两种对立的观点。

第一种观点认为,在目前的制度环境下,经济适用房存在着防不胜防的问题,在制度缺陷没有得到根本改善的条件下,应当加快推行廉租房制度,缓行经济适用房制度;第二种观点认为,尽管经济适用房制度存在这样那样的问题,但是,还是应当在不断完善中继续推行经济适用房制度。

笔者持第一种观点。而且,不难发现,目前已经暴露出来的经济适用房制度的弊端,有力地支持了第一种观点。我们将这些弊端概括为五个“陷阱”。

第一,申购“陷阱”。各地在申购经济适用房中出现的问题可以分为两类,一是弄虚作假,骗取经济适用房。例如,经济适用房数量有限,登记户数众多,要对每批申购登记号进行摇号,以决定该批次的得房者。然而,在摇号结果中竟出现了连号中签的怪事。又如,当验证摇号中签者的身份证号码时,居然发现登记者的身份证号码全是1。经查证,这些都是有人在造假。二是根本无法甄别申购者的收入财产状况,进而导致一定数量的经济适用房卖给了不符合条件的申购者。在收入和财产申报制度不存在、不健全的前提下出现这种情况,完全是预料中的事情。曾有报道说,江西省开通省长热线,接受申请经济适用房的不实举报,一时间电话被打爆。这说明什么?很简单,问题太多。如此多的问题,怎样一一查实?这基本是不可能的。有问题,又无法查实,怎样合理配售经济适用房?

第二,租售“陷阱”。经济适用房不能出租,不能在市场上出售,至少在一定时间内应当是如此,这是其制度设计的题中应有之义。否则,经济适用房就和商品房没有区别了。但是,由于不该申购者购得了经济适用房,出租、出售获利就成为其最优选择。有关经济适用房违规出租的报道已经屡见不鲜。当然,由于经济适用房大多建在郊区,交通不便,有些业主为了上班、上学方便,就到市区租房,将经济适用房出租,以租养租,这尚属情有可原。但反映的问题是,经济适用房的选址两难。另据报道,不少业主为了规避被查处的风险,通过中介,在直系亲属间自卖自买,将满5年的经济适用房“转正”为商品房。按有关规定,购买经济适用房满5年的,出售时应当按照当时同地段普通商品住房和经适房差价的一定比例交纳土地收益等价款,补缴后就能取得完全产权,再出租或出售就不受限制。这样做虽然合法,但却违背了建造经济适用房的初衷。

第三,标准“陷阱”。有些城市的第一代经济适用房多为大户型,甚至有130多平米的大户型,这在香港就是豪宅的标准了。因此,真正家庭困难的人无力购买,经济适用房便落入了有钱人的手中,他们购买的目的是投资,出租、出售便成了理所当然的事。这类经济适用房在价格、户型面积和配套等方面均比一般的商品房有优势,它们对同一区域二手商品房市场和租房市场形成一定冲击。尽管近年来各地建造经济适用房时考虑到了户型面积因素,但是,过高标准的配套设施,小区环境等又成为新的问题。有报道说,政府站在构建和谐社会的高度,特别注重经济适用房的小区环境和配套设施建设。这本来并不是坏事,但是,经济适用房的物业管理费是低标准的,无法长期承受过高标准的配套设施和小区环境的维护。其结果是,要么政府继续投入,要么增加业主的负担。政府继续投入既不合情也不合理。这就告诉我们,政府要做自己力所能及的好事,同时还要考虑到老百姓的实际需求。

第四,质量“陷阱”。经济适用房在交付过程中经常发生质量问题。一个典型的案例是,杭州的一经济适用房小区,一期800多套房屋在交付时,普遍发现裂缝、空鼓和渗水等质量问题,各类投诉达到500多套。该小区的房屋不仅存在上述质量问题,还有许多设计缺陷,最突出的是,所有厨房间都没有引入自来水管道。业主问道:“经济适用房价格低,质量就可以这么差?”开发商则抱怨说,建造经济适用房的成本压力很大。可见,当建造保障性住房的公共资源为一定时,要把资源用在“刀刃”上,即用在建设廉租房,还是经济适用房上,要做出正确的选择。

第五,价格“陷阱”。经济适用房和商品房并存,就意味着在房地产市场上存在价格“双轨制”。在同一种商品或要素的市场上,存在价格“双轨制”的后果,就是有人试图用各种非法手段获得低价的商品或要素,经过加价倒卖,获得非法利益。经济适用房之所以低价,是因为其中有着一块公共资源,这块公共资源又和私人资源混合在一起,可以在市场上交易,或者经过一段时间后可以交易,因此,这就自然会产生各种非法的逐利行为,以获取这块公共资源。

尽管目前在廉租房制度中也遇到了不少问题,譬如,有的地方政府在出售廉租房,但是,我们还是要加快发展廉租房这一保障性住房的基本类型,否则,广大低收入人群的住房问题将更加严峻,不符合构建和谐社会的基本要求。而且,即便分配廉租房时有一部分对象甄别有误,也只是损失了一部分租金,而且,一经查实,退出廉租房也相对容易。经济适用房的情况就比较复杂了。

首先,一旦甄别有误,骗取经济适用房得手,就意味着将这些包含公共资源的房屋产权拱手相让。其次,追回经济适用房产权,将进入司法程序,这又是一件费时、费力,成本很高的事情。因此,如果一项制度的“陷阱”已经到了防不胜防的地步,填补这些“陷阱”又几乎不可能,那么,我们就要思考这项制度是否能够继续推行了。