cpa会计科目考点总结（共7篇）
【经济法基础】【初级会计实务】
一、单项选择题
题号涉及知识点辅导资料及串讲中涉及的内容1会计档案的保管期限模拟试题五(普通班)单选第7题;应试指南：59页第16题。2会计档案的销毁程序模拟试题五(实验班)单选第8题;应试指南：62页第11题3审计报告的类型第二章中有该知识点，应试指南：62页第14题4增值税的纳税义务发生时间经典题解：100页单选13题;模拟试题三(实验班)多选第10题5消费税的征收范围应试指南：113页第20题;模拟试题五多选第11题6营业税计税依据的确定应试指南：118页28题;模拟试题(五)多选第13题7关税完税价格的确定应试指南：119页第38题;模拟试题(四)单选第13题8企业所得税的纳税申报应试指南：155页第21题9企业所得税前扣除项目应试指南：154页第6题;模拟试题(四)单选第15题10个人所得税的减免应试指南：156页第35题;模拟试题(四)单选第17题11个人所得税的税目应试指南：155页第24题;模拟试题(三)单选第15题12房产税的计算应试指南：173页例题1;模拟试题(五)单选第17题13契税的征收范围应试指南：185页第19题;模拟试题(五)单选第20题14资源税的计算应试指南：186页第37题;经典题解：152页第3题;15征纳双方违反税法的法律责任应试指南：212页第18题16税法分类考前语音交流中有讲到该知识点17票据的填写要求应试指南：242页第2题18托收承付的承付期计算经典题解：215页第26题;模拟试题(三)单选第22题19票据的提示付款期限应试指南：283页第19题;模拟试题(五)单选第25题20信用证的相关规定经典题解：204页第1题;模拟试题(四)单选第28题21伪造、变造会计资料应试指南：63页第5题;经典题解：35页第3题;模拟试题(三)判断题第4题22诉讼管辖应试指南：32页第25题;模拟试题(三)多选题第4题23单位内部的会计工作管理应试指南：59页第19题;模拟试题(四)单选第5题24仲裁协议的效力应试指南：31页第15题;模拟试题(二)判断题第2题25原始凭证的填制要求应试指南：59页第9题;经典题解：54页第7题;
二、多项选择题
题号涉及知识点资料中涉及的内容1国家统一的会计制度应试指南：58页第2题2会计核算的内容经典题解：52页第4题3会计法律制度和会计职业道德的关系经典题解：33页第5题;模拟试题(五)多选第4题4会计账簿的种类模拟试题(四)多选题第5题;经典题解：35页第4题5单位内部控制的方法应试指南：62页第12题;经典题解：38页第4题6代理记账的业务范围全真模拟试卷：73页第3题7增值税视同销售行为应试指南：116页第3题;经典题解：71页第3题;模拟试题(五)单选第11题8营业税的纳税地点应试指南：119页第35题;经典题解：86页第3题9企业所得税前可以计提折旧扣除的项目应试指南：157页第12题;经典题解：249页第15题;模拟试题(五)多选第15题10车船税的纳税人经典题解：143页例题2;模拟试题(四)判断题第8题11印花税的征收范围应试指南：187页第12题;经典题解：159页第11题;模拟试题(二)单选题第19题12税收保全措施应试指南：294页第16题;模拟试题(五)单选题第26题;经典题解：189页第7题13税收要素应试指南：79页第8题;模拟试题(二)判断题第4题;经典题解：67页第6题14票据的基本当事人应试指南：242页第5题;经典题解：198页例题2;模拟试题(二)多选第19题15票据的签章应试指南：242页第4题;模拟试题(五)多选第21题16法的.本质与特征应试指南：30页第1题;经典题解：10页例题1;网校模拟试题(四)、模拟试题(一)单选题第1题17经济法律关系的客体应试指南：30页第12题;经典题解：12页第3题;模拟试题(五)单选第2题18解决纠纷的途径和方式模拟试题(三)多选题第2题19行政复议的范围应试指南：31页第21题;经典题解：15页第2题;模拟试题(五)单选第4题20仲裁的相关规定应试指南：33页第14题;经典题解：13页例题2;模拟试题(四)多选第2题
三、判断题
题号涉及知识点资料中涉及的内容1企业所得税的征收范围应试指南：159页第3题2房产税的计税依据应试指南：189页第1题;经典题解：143页第10题;3税收的特征模拟试题(二)多选第8题4票据记载事项经典题解：214页第6题5票据行为应试指南：基础班课件第八章第三个课件老师有讲解6税收代位权应试指南：216页第20题;经典题解：175页第4题7仲裁委员会应试指南：34页第6题;模拟试题(二)多选第2题8原始凭证分割单经典题解：35页例题3;模拟试题(五)判断题第1题9总会计师应试指南：50页例题7;经典题解：39页第8题;模拟试题(一)单选第6题10消费税应纳税额的其他规定应试指南：120页第17题;模拟试题(三)判断题第5题
四、计算分析题
题号涉及知识点资料中涉及的内容1增值税的计算、消费税的计算应试指南：122页第4题 2营业税的计算应试指南：122页第7题;经典题解：39页第8题;模拟试题(一)单选第6题3个人所得的计算应试指南：161页第6题;经典题解：134页第5题;模拟试题(四)计算第4题
五、综合题
题号涉及知识点资料中涉及的内容1一般存款账户、基本存款账户、办理支付结算的基本要求、违反支付结算法律制度的法律责任应试指南：246页第2题;经典题解：217页第五题
概率比例规模抽样法
【内容导航】：
(一)PPS抽样的概念
(二)PPS抽样的优点
(三)PPS抽样的缺点
【所属章节】：
本知识点属于《审计》科目第四章审计抽样第四节审计抽样在细节测试中的运用的内容。
【知识点】：概率比例规模抽样法
(一)PPS抽样的概念
1.PPS抽样的基本定义
PPS抽样是一种属性抽样原理对货币金额而不是对发生率得出结论的统计抽样方法。
【解读】PPS抽样是属性抽样的一种变形，是用样本错报的发生率来推断总体错报的发生率，进而推断总体错报金额的方法。
PPS抽样中，注册会计师关注的是总体错报金额，而不是错报发生率，它根据抽样结果计算错报上限，并将其与所设定的可容忍错报(金额)进行比较，推断总体是否可以接受，这种方法适用于交易发生额或账户余额存在高估的情况。
一般而言，属性抽样得出的结论与总体发生率有关，而变量抽样得出的结论与总体的金额有关。
一个例外情形是PPS抽样，PPS抽样是运用属性抽样的原理得出以金额表示的结论，因此，PPS抽样也被称之为“综合属性变量抽样”。
2.PPS抽样的其他定义(派生定义)
PPS抽样以货币单元作为抽样单元，有时也被称为金额加权选样、货币单元抽样、累计货币金额抽样，以及综合属性变量抽样等。
3.PPS抽样的理解
(1)PPS抽样中，总体中的每个货币单元被选中的机会相同，所以总体中某一项目被选中的概率等于该项目的金额与总体金额的比率。
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(2)项目金额越大，被选中的概率就越大。
(3)但实际上注册会计师并不是对总体中的货币单元实施检査，而是对包含被选取货币单元的余额或交易实施检查。
(4)注册会计师检查的余额或交易被称为逻辑单元或实物单元。
(5)PPS抽样有助于注册会计师将审计重点放在较大的余额或交易。
(6)此抽样方法之所以得名，是因为总体中毎一余额或交易被选取的概率与其账面金额(规模)成比例。
4.PPS抽样必须满足两个条件
(1)总体的错报率很低(低于10%)，且总体规模在2000以上。这是PPS抽样使用的泊松分布的要求。
(2)总体中任一项目的错报不能超过该项目的账面金额。这就是说，如果某账户的账面金额是100元，其错报金额不能超过100元。
(二)PPS抽样的优点
1.PPS抽样一般比传统变量抽样更易于使用。
2.PPS抽样可以如同大海捞针一样发现极少量的大额错报，原因在于它通过将少量的大额实物单元拆成数量众多、金额很小的货币单元，从而赋予大额项目更多的机会被选入样本。
3.PPS抽样的样本规模无须考虑被审计金额的预计变异性。
4.PPS抽样中项目被选取的概率与其货币金额大小成比例，因而生成的样本自动分层。
如果使用传统变量抽样，注册会计师通常需要对总体进行分层，以减小样本规模。在PPS抽样中，如果项目金额超过选样间距，PPS系统选样将自动识别所有单个重大项目。
5.如果注册会计师预计错报不存在或很小，PPS抽样的样本规模通常比传统变量抽样方法更小。
6.PPS抽样的样本更容易设计，且可在能够获得完整的总体之前开始选取样本。
(三)PPS抽样的缺点
1.PPS抽样要求总体每一实物单元的错报金额不能超出其账面金额。
2.在PPS抽样中，被低估的实物单元被选取的概率更低。
PPS抽样不适用于测试低估。如果注册会计师在PPS抽样的样本中发现低估，在评价样本时需要特别考
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虑。
3.对零余额或负余额的选取需要在设计时特别考虑。
4.当总体中错报数量增加时，PPS抽样所需的样本规模也会增加。
在这些情况下PPS抽样的样本规模可能大于传统变量抽样所需的规模。
5.当发现错报时，如果风险水平一定，PPS抽样在评价样本时可能高估抽样风险的影响，从而导致注册会计师更可能拒绝一个可接受的总体账面金额。
6.在PPS抽样中注册会计师通常需要逐个累计总体金额。但如果相关的会计数据以电子形式储存，就不会额外增加大量的审计成本。
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合同法律制度
1、实际履行原则
（1）合同当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务并且对方接受的，该合同成立。
（2）合同当事人约定采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务并且对方接受的，该合同成立。
2、免责条款的无效
（1）造成对方人身伤害的；
（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
3、多重买卖合同
在出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情形下，如果合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，可以请求追究出卖人的违约责任。
4、无权代理
（1）狭义的无权代理
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
①相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。
②合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。
（2）表见代理
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，善意相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。（2001年案例分析题）
5、无权处分（2014年案例分析题）
（1）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
（2）出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
6、约定不明的处理（2006年案例分析题、2007年案例分析题）
（1）总原则
可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
（2）具体规则
①价款或者报酬不明确的，按照“订立合同时履行地”的市场价格履行。
②履行地点不明确的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
③履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
④履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
7、抗辩权
（1）同时履行抗辩权（2016年案例分析题）
双务合同的当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
（2）先履行抗辩权（2011年案例分析题）
双务合同的当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
（3）不安抗辩权（2007年案例分析题）
首先，中止履行
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情况之一的，可以行使不安抗辩权，中止合同履行：
①经营状况严重恶化；
②转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
③丧失商业信誉；
④有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
然后，解除合同
当事人在中止履行合同后，应当及时通知对方，对方提供适当担保的，应当恢复履行；如果对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，可以解除合同。
8、代位权（2008年案例分析题、2009年案例分析题、2010年案例分析题）
（1）代位权是指债务人怠于行使其对第三人（次债务人）享有的到期债权，危及债权人债权实现时，债权人为保障自己的债权，可以自己的名义代位行使债务人对次债务人的债权。
解释
1、债务人的懈怠行为必须是债务人“不以诉讼方式或者仲裁方式”向次债务人主张其享有的具有“金钱”给付内容的“到期”债权。因此，如果债务人以书面或者口头方式催促次债务人履行债务，但没有就此“提起诉讼或者申请仲裁”，仍然构成懈怠。（2017年新增）
解释
2、所谓“专属于债务人自身的债权”是指基于扶养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给予请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利。
解释
3、“债权人”的债权不受是否专属于债权人自身的限制。（2017年新增）
（2）代位权诉讼
①债权人是原告，次债务人是被告，债务人为诉讼上的第三人。
②如果债权人胜诉的，由次债务人承担诉讼费用，其他必要费用则由债务人承担。
③债权人的债权就代位权行使的结果有优先受偿权利。
④在代位权诉讼中，次债务人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。
⑤债权人提起代位权诉讼的，应当认定对债权人的债权和债务人的债权均发生诉讼时效中断的效力。
9、撤销权（2008年案例分析题）
（1）因债务人放弃到期债权、无偿转让财产或者以明显不合理的低价转让财产（受让人知道该情形的），对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
解释
1、债务人放弃债权（到期、未到期均可）、放弃债权担保或者恶意延长到期债权的履行期限，对债权人造成损害。
解释
2、转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价70％的，可视为明显不合理的低价；转让价格高于交易时交易地的指导价或市场交易价30％的，可视为明显不合理的高价。
解释
3、债权人对债务人的债权可以到期，也可以未到期，但债权人对债务人必须享有有效债权。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。
（2）撤销权行使的期限
撤销权应当自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使；自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。
（3）撤销权诉讼
①债权人为原告，债务人为被告，受益人或者受让人为诉讼上的第三人。
②债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。
③撤销权行使的目的是恢复债务人的财产，债权人就撤销权行使的结果并无优先受偿权利。
10、债权转让（2008年案例分析题、2016年案例分析题）
（1）债权人转让权利，不需要经债务人同意，但应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
解释
1、债权转让的，应当认定诉讼时效从债权转让通知到达债务人之日起中断。
解释
2、债务承担情形下，构成原债务人对债务承认的，应当认定诉讼时效从债务承担意思表示到达债权人之日起中断。
（2）债权转让的效力
①债权人转让权利的，受让人同时取得与主债权有关的从权利（如抵押权、质权），但该从权利专属于债权人自身的除外。
②债务人接到转让通知后，债务人对让与人的抗辩（如提出债权无效、诉讼时效已过）可以向受让人主张。
③债务人对让与人享有债权，并且其债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。
11、合同的解除（2005年案例分析题、2007年案例分析题、2009年案例分析题、2015年案例分析题）
①法定解除
（1）因不可抗力致使“不能实现合同目的”；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行“主要”债务；
（3）当事人一方延迟履行主要债务，经“催告”后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使“不能实现合同目的”；
（5）当事人在中止履行合同后，如果对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，可以解除合同。
定金罚则、（1）因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则；（2）因当事人延迟履行或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。
②随时解除
（1）在承揽合同中，“定作人”可以随时解除承揽合同，但定作人因此造成承揽人损失的，应当赔偿损失。（2001年案例分析题）
（2）在委托合同中，“委托人或者受托人”可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
（3）在不定期租赁合同中，出租人和承租人均可以随时解除租赁合同。
（4）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
③当事人一方主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
解释、如果没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起3个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
④合同解除的效力
（1）尚未履行的，终止履行。
（2）已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
（3）合同的解除不影响合同中结算条款、清理条款以及解决争议方法条款的效力。
12、抵销（2008年案例分析题）
①约定抵销
当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。
②法定抵销
（1）当事人互负到期债务，债务标的物种类、品质相同的，任何一方均可主张抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
（2）一方债务已经到期，另一方债务尚未到期，则未到期的债务人可以主张抵销。
（3）效力不完全的债权不能作为主动债权而主张抵销，如诉讼时效届满后的债权，该债权人不得主张抵销；但作为被动债权，对方以其债权主张抵销的，应当允许。
（4）法定抵销中的抵销权在性质上属于形成权，当事人主张抵销的，应当通知对方，抵销的效果自通知到达对方时生效。
（5）抵销不得附条件或者附期限。
13、提存（2009年案例分析题）
①债务人可以将标的物提存的情形
（1）债权人没有正当理由拒绝受领；
（2）债权人下落不明；
（3）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；
（4）法律规定的其他情形。
②通知义务
除债权人“下落不明”的以外，债务人应当及时通知债权人或者债权人的继承人、监护人。
③提存的法律效力
（1）毁损、灭失的风险由“债权人”承担；
（2）标的物的孳息归“债权人”所有；
（3）提存费用由“债权人”负担。
④债权人领取提存物的权利，自提存之日起5年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归“国家”所有。
14、违约责任
①损害赔偿
（1）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。（2009年案例分析题、2010年案例分析题、2016年案例分析题）
（2）损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
（3）当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。
（4）混合过错
买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。
（5）损益相抵
买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。
②支付违约金
（1）约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；
（2）约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
解释、（1）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30％为标准适当减少；（2）当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
③定金
（1）当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金“或者”定金条款，二者不能并用。（2002年案例分析题）
（2）买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
④违约责任与侵权责任的竞合
因合同当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依据《合同法》的规定要求其承担违约责任“或者”依照其他法律要求其承担侵权责任。
15、违约责任的相对性（2014年案例分析题、2015年案例分析题）
由于合同关系具有相对性，因此，违约责任也具有相对性，即违约责任只能在特定的具有合同关系的当事人之间发生。
①涉及第三人的合同
（1）当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当由债务人向债权人承担违约责任。
（2）当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务有瑕疵的，应当由债务人向债权人承担违约责任。
②当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，按照约定解决。
③租赁合同
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当（向出租人）赔偿损失。
④承揽合同
承揽人经定作人同意，将其承揽的主要工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责。
⑤合同相对性的例外
（1）债的保全措施
在保全措施（代位权和撤销权）中，突破了合同的相对性，使得债权人可以向合同关系以外的第三人提起诉讼，主张权利。
（2）买卖不破租赁
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁合同的承租人可以以自己的租赁权对抗新的所有权人，突破了合同关系的相对性。
（3）建设工程合同
经发包人同意，总承包人可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人向发包人承担“连带责任”。
16、担保合同的效力与担保责任
1.担保合同无效
（1）主合同有效而担保合同无效
①债权人无过错的，由债务人和担保人对主合同债权人的经济损失承担连带赔偿责任；
②债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿债务部分的1/2。
（2）主合同无效而导致担保合同无效
①担保人无过错的，担保人不承担民事责任；
②担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿债务部分的1/3。
2.主合同解除：担保合同仍然有效
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，除非担保合同另有约定。
17、保证
1.保证人
（1）学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体，不得作为保证人；但从事经营活动的事业单位、社会团体，可以担任保证人。
（2）企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。（2005年案例分析题）
（3）企业法人的职能部门不得担任保证人。
2.保证合同（2009年案例分析题、2014年案例分析题）
（1）保证是“保证人与债权人”之间的合同关系。
（2）保证人在债权人与被保证人签订的订有保证条款的主合同上，以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。
（3）第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。
（4）主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。但是，当事人在借据、收据、欠条等债权凭证或者借款合同上签字或者盖章，但未表明其保证人身份或者承担保证责任，或者通过其他事实不能推定其为保证人的，出借人不能要求当事人承担保证责任。
3.保证方式
（1）一般保证
一般保证人享有先诉抗辩权，即在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
解释
1、一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。
解释
2、在民间借贷纠纷中，保证人为借款人提供一般保证，出借人仅起诉保证人的，人民法院应当追加借款人为共同被告；出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告。
（2）连带保证
当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，承担“连带”保证责任。（2006年案例分析题、2009年案例分析题、2014年案例分析题、2015年案例分析题）
解释
1、连带责任保证的债权人可以将债务人或者保证人作为被告提起诉讼，也可以将债务人和保证人作为共同被告提起诉讼。
解释
2、在民间借贷纠纷中，保证人为借款人提供连带责任保证，出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告；出借人仅起诉保证人的，人民法院可以追加借款人为共同被告。
4.保证责任
（1）保证担保的范围
当事人对保证担保的范围可以进行约定；没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务（主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用）承担责任。
（2）债权人转让债权
保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证债权同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。但是保证人与债权人事先约定仅对特定的债权人承担保证责任或者禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。
（3）债务人转让债务
保证期间，债权人许可主债务人转让债务的，应当取得保证人“书面同意”。保证人对未经其同意转让的债务部分，不再承担保证责任。
相关链接、主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可“主债务人”转让债务未经抵押人“书面同意”时，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
（4）主合同的变更
未经保证人同意的主合同变更，保证人的保证责任并不能解除：
①如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；
②如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任；
③变更主合同履行期限的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。
5.保证期间（2006年案例分析题）
（1）根本未约定：保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。
（2）约定不明：保证期间为主债务履行期届满之日起2年。
18、保证＋保证
1.按份共同保证
保证人与债权人约定按份额对主债务承担保证义务。
2.连带共同保证
（1）连带共同保证是各保证人约定均对全部主债务承担担保义务或者保证人与债权人之间没有约定所承担保证份额的共同保证。
（2）连带共同保证的主债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求主债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。已经承担保证责任的保证人，有权向主债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
解释、连带共同保证的保证人承担保证责任后，向主债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担；没有约定的，平均分担。
19、人保＋物保（2006年案例分析题、2013年案例分析题、2015年案例分析题）
1.物保由主债务人提供：先主后次
当事人对承担担保责任的顺序没有约定或者约定不明确的，债权人应当首先执行主债务人提供的物保，保证人在物保不足清偿时承担补充清偿责任。
相关链接、主债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
2.物保由第三人提供：没有先后顺序
（1）当事人对承担担保责任的顺序没有约定或者约定不明确的，债权人可以执行第三人的物保，也可以首先要求保证人承担保证责任。
（2）在保证与第三人提供的物保并存的情况下，如果其中一人承担了担保责任，则只能向主债务人追偿，“不能”向另外一个担保人追偿。
20、定金
1.定金数额不得超过主合同标的额的20％；如果超过20％的，超过部分无效。
2.定金合同从实际交付定金之日起生效。
3.定金罚则的适用
（1）因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。
（2）因合同关系以外的第三人的过错，致使主合同不能履行时，适用定金罚则。
（3）在延迟履行或者有其他违约行为时，并不能当然适用定金罚则。只有因当事人一方延迟履行或者有其他违约行为致使“合同目的不能实现”，才可以适用定金罚则，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（4）当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
（5）当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方只能选择适用违约金“或者”定金条款，二者不能并用。
21、买卖合同
1.标的物的风险负担（2006年案例分析题、2007年案例分析题、2011年案例分析题）
（1）标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（2）因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，“买受人”应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
（3）出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由“买受人”承担。
（4）出卖人将标的物提存后，毁损、灭失的风险由“买受人”承担。
（5）因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由“出卖人”承担。
（6）出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。
（7）标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。
（8）在途标的物
出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立之日起由“买受人”承担。但是，如果出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却没有告知买受人，买受人主张“出卖人”负担标的物毁损、灭失风险的，人民法院应予支持。
（9）未约定交付地点、出卖人不得不托运
当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由“买受人”承担。
解释、买卖合同的当事人“未约定”交付地点或者约定不明确，双方可以协议补充，不能协议补充的，可以按照合同的有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。出卖人将标的物交付给第一承运人后（视为交付），标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
2.标的物的检验
（1）当事人约定检验期间的
买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人；买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。（2015年案例分析题）
（2）当事人未约定检验期间的
买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定；但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用2年的规定。
3.买卖合同的特别解除规则
（1）因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物；标的物的从物因不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
（2）标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除合同，但该物与他物分离使标的物的价值明显受损害的，当事人可以就数物解除合同。（2007年案例分析题）
（3）分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的20％的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，双方应当互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。（2014年案例分析题）
22、租赁合同
1.租赁合同的期限
租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。
2.不定期租赁（2013年案例分析题）
（1）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
（2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。
（3）租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
解释、对于不定期租赁，“出租人或者承租人”均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
3.租金的支付期限（2016年案例分析题）
对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则：
（1）租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；
（2）租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。
4.维修义务（2014年案例分析题、2016年案例分析题）
（1）出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
（2）承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
（3）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
5.承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。（2014年案例分析题）
6.风险的承担
因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。（2010年案例分析题）
7.转租
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当（向出租人）赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（2014年案例分析题、2016年案例分析题）
8.买卖不破租赁（2010年案例分析题、2013年案例分析题、2016年案例分析题）
（1）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。
（2）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
解释、只有在“房屋租赁”中承租人才享有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。
23、融资租赁合同
1.售后回租
承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以“承租人和出卖人”系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。
2.维修义务
“承租人”应当履行占有租赁物期间的维修义务。
3.风险承担
承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的风险由“承租人”承担，出租人要求承租人继续支付租金的，人民法院应予支持。但当事人另有约定或者法律另有规定的除外。
4.承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。
5.索赔权
（1）出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。
（2）承租人对出卖人行使索赔权，不影响其履行融资租赁合同项下支付租金的义务；但承租人以依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物为由，主张减轻或者免除相应租金支付义务的除外。
6.租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。
7.租赁物的权属（2005年案例分析题、2014年案例分析题）
（1）在融资租赁期间，“出租人”享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。
（2）出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定（当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定）仍不能确定的，租赁物的所有权归“出租人”。
（3）无权处分与善意取得（2014年案例分析题）
承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据《物权法》第106条的规定（善意取得制度）取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：
①出租人已在租赁物的显著位置作出标识，第三人在与承租人交易时知道或者应当知道该物为租赁物的；
②出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记的；
③第三人与承租人交易时，未按照法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定在相应机构进行融资租赁交易查询的；
④出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物的其他情形。
8.合同的解除
有下列情形之一，出租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持：
（1）承租人未经出租人同意，将租赁物转让、转租、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分租赁物的；
（2）承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
（3）合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到2期以上，或者数额达到全部租金15％以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
（4）承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形。
24、民间借贷合同
1.民间借贷与买卖合同混合时的处理规则
（1）当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
（2）按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。
2.民间借贷的利息
（1）借贷双方没有约定利息，出借人不得主张支付借期内的利息。
（2）除自然人之间借贷外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。
3.民间借贷的利率
（1）借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
（2）借贷双方约定的利率超过年利率36％，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36％部分的利息的，人民法院应予支持。
（3）借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24％，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24％，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24％计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
4.逾期利率
（1）借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。
（2）借贷双方未约定逾期利率或者约定不明的，区分不同情况处理：
①既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
②约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
（3）逾期利率与其他违约责任
出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24％的部分，人民法院不予支持。
25、运输合同（2006年案例分析题）
1.承运人对运输过程中货物的毁损、灭失承担损害赔偿责任。但是，承运人证明货物的毁损、灭失是因不可抗力、货物本身的自然性质或者合理损耗以及托运人、收货人的过错造成的，不承担损害赔偿责任。
理解账户记账规则
借增贷减是资产，权益和它正相反。成本资产总相同，细细记牢莫弄乱。损益账户要分辨，费用收入不一般。收入增加贷方看，减少借方来结转。解释：
我们一般把账户区分为资产、负债、所有者权益、成本、损益五大类。
资产、成本类账户一般都是借方登记增加，贷方登记减少；负债、所有者权益账户（二者合并称为权益）一般都是借方登记减少，贷方登记增加；损益类账户则需要区分是费用类还是收入类去分别登记，收入与费用之间的登记也是相反的。
七种基本核算方法
会计核算方法七，设置科目属第一。复式记账最神秘，填审凭证不容易。登记账簿要仔细，成本核算讲效益。财产清查对账实，编制报表工作齐。解释：
大家也许还记得，会计核算方法有：设置会计科目（设置账户）、复式记账、填制和审核凭证、登记账簿、成本核算、财产清查、编制会计报表。
长期股权投资核算成本法 股利核算口诀：
当年分以前，成本来冲减。当年分当年，利益算一算。以后分，两者比较看。股利减净利，差额细判断。解释：
“当年分以前，直接冲成本”：比如96年1月1日进行长期股权投资，采用成本法进行核算，96年5月2日被投资企业宣告分派95股利，于是投资企业就要全部冲减投资成本。
“当年分当年，利益算一算”：如果假设例题中96年5月2日分派的股利，还包括本的，那么就计算一下属于投资前的部分和属于投资后的部分，前者冲减投资成本，后者计入投资收益。当然了，这种情况下，出题者一般都会假定各月的利润平均分配。
“以后分，两者比较看”：97年以后不是还要宣告分派股利吗，这时我们就可以比较两个值：其一，就是投资企业按比例从被投资企业分得的累积股利（截止本年末）；其二，就是投资企业按照比例享有的被投资企业的累积净利。然后判断：
1、前者累积股利＝后者累积净利，将以前已冲减的投资成本转回。
2、前者＞后者，将（前者累积股利-后者累积净利-以前已冲减投资成本）的差额冲减投资成本。将投资企业当年应收取股利计入应收股利，将应收股利和冲减成本的差额计入投资收益。
3、前者＜后者，则不用冲减成本，若以前已冲减成本，就将其全部转回，注意并不是将（前者累积股利-后者累积净利-以前已冲减投资成本）的差额恢复，不管这个差额是否大于、小于以前已冲减成本数额。
整个过程都是借助于在累积股利和累积净利之间求差，以判断是否存在“过头分配”，从而确定是需要冲减投资成本，还是恢复投资成本。如果不能确定投资成本的变化，也就无法确定投资收益的大小。
举例如下：假设以前已经冲减的投资成本是10，000，以前已经收取的累积股利是10000。
①分派值30，000 累积股利10，000＋30，000＝40，000 累积净利润数40，000 借：应收股利30，000
长期股权投资10，000
贷：投资收益40，000
②分派值50，000累积股利10，000＋50，000＝60，000累积净利润数40，000差额20000 借：应收股利50，000
贷：长期股权投资10，000（20，000-10，000）
投资收益40，000
③分派值250，000，已分累积股利10，000+25，000＝35，000，累积净利润数40，000差额-5，000即使-5000-10000＝-15000也不是按照差额恢复成本，还是恢复原来已经冲减成本的全部数额（不超过这个数额）借：应收股利25，000
长期股权投资10，000
贷：投资收益35，000
如果分派值150，000，已分累积股利10，000+15，000，累积净利润数40，000差额-15，000，同样即使-15000-10000＝-25000也不是按照差额恢复成本，还是恢复原来已经冲减成本的全部数额10000（不超过这个数额）。若被投资单位当期未分派股利，即使“应冲减初始投资成本”为负数，也不确认当期投资权益和恢复初始投资成本。
现金流量表编制方法
看到收入找应收，未收税金分开走。看到成本找应付，存货变动莫疏忽。有关费用先全调，差异留在后面找。财务费用有例外，注意分出类别来。所得税你直接转，营业外找固资产。坏账工资折旧摊销，哪来哪去反向抵销。为职工支付有多少，单独处理分类思考。解释：
第①句话针对销售商品，提供劳务收到的现金，因为直接法是以利润表中营业收入为起算点，所以，我们看到营业收入，就要找应收项目（应收账款，应收票据等）。
未收的税金再单独作账（收到钱的增值税才作为现金流量）也就是说应收账款中包括的应收取的税金部分，若实际未收取现金则贷记应交税金，另外，有关贴现的处理，将应收票据因贴现产生的贴现息（已计入财务费用）作反调。例如：应收票据发生额10万元（假如3月发生）后5月份贴现，贴现息为1万元。但是从期初，期末的报表看，应收票据未发生变动，但你不能不作现金流量的调整，因为实际现金现流量为9万元。
第②句“看到成本找应付，存货变动莫疏忽”告诉你在进行“购买商品支付的现金”的处理时，找应付科目，同时考虑存货的期初，期末变动值，看是否与此项目有关，有关的调整。
第③句“有关费用先全调，差异留在后面找”是指先把“管理费用”“营业费用”的数额全部调整“支付的其他与经营活动有关的现金”。而后面把6项内容仅调回来。这6项内容是：坏账准备，待摊费用，累计折旧，无形资产摊销，应付管理人员工资，应付管理人员的福利费（营业费用无任何调整）。
第④句“财务费用有例外，注意分出类别来”指的就是上面说的贴现息。
第⑤句“所得税直接结转，营业外找固资产”所得税直接结转，营业外收入，营业外支出，都是从固定资产盘盈，盘亏那来的，自然就要找固定资产了。
第⑥句是指这几个项目不影响现金流量，那么就反向抵回来就可以了。
第⑦句支付给职工，和为职工支付的现金项目较特殊，需单独核算。
注意事项：
①在进行“销售商品收到的现金”核算时，需调整2项内容。财务费用中贴现息和应交税金中收到的现金。
②在进行“购买商品支付的现金”核算时，需调整5项内容。累计折旧，应付工资，应付福利费，待摊费用，应交税金（进项税额）。
③在进行“支付的其他与经营活动有关的现金”的核算时，需要调整6项内容。坏账准备，待摊费用，累计折旧，应付管理人员工资，应付管理人员福利费，无形资产摊销。
间接法核算规律：
①与损益有关的项目（9项）调整净利润。固定资产（4项）：减值准备，折旧，处置损失，报废损失。无形资产（1项）：无形资产摊销。财务费用：反映本期应属投资筹资的财务费用，不包括贴现息（我们上面已经谈过，贴现息是一项特殊的财务费用，实际做题时一定要留意。）投资损失、预提费用、待摊费用。
②与损益无关的项目（四项）：存货，递延税款，经营性应收及应付，这几项的调整可以应用平衡式“资产＝负债+所有者权益”当使所有者权益增加时，调减净利润；当使所有者权益减少时，调增净利润，从而实现了将权责发生制下的净利润调节为经营活动现金流量，去除不影响现金流量变化的项目。例如：若固定资产折旧增加，则说明“资产”方减少、负债不变情况下“所有者权益”减少，因为折旧不影响现金流量，所以要把这部分往净利润中增加，其他各项都仿照进行处理。
资产负债表有关项目的填列: 在编制资产负债表，填写“应收账款”、“预付账款”、“应付账款”、“预收账款”这四个项目时，要区分对应明细账户的借方或者贷方余额来计算填列。我曾经总结了四个计算公式给学员，如下：
1、资产方应收账款项目金额＝“应收账款”明细账户借方余额＋“预收账款”明细账户借方余额（假定不考虑坏账准备）
2、负债方预收账款项目金额＝“应收账款”明细账户贷方余额＋“预收账款”明细账户贷方余额
3、资产方预付账款项目金额＝“预付账款”明细账户借方余额＋“应付账款”明细账户借方余额
4、负债方应付账款项目金额＝“应付账款”明细账户贷方余额＋“预付账款”明细账户贷方余额
后来发现学员对这四个公式的理解不是十分全面，计算时还是容易出错，我就在这四个公式的基础上总结了以下的“五言”口诀，帮助同学们加深记忆：
两收合一收，借贷分开走。两付合一付，各走各的路。
汇编语言是面向机器的程序设计语言，汇编语言是一种功能很强的程序设计语言，也是利用计算机所有硬件特性并能直接控制硬件的语言。在汇编语言中，用助记符代替操作码，用地址符号Symbol或标号Label代替地址码。这样用符号代替机器语言的二进制码，就把机器语言变成了汇编语言。
数据库系统是一个实际可运行的存储、维护和应用系统，是提供数据的软件系统，是存储介质、处理对象和管理系统的集合体。它通常由软件、数据库和数据管理员组成。
2，企业建立会计电算化系统，首先要做的工作是制定规划。
电算化系统的实施过程是一项复杂的系统工程，是一个循序渐进的过程，准备实施会计电算化信息系统的单位，一般要经历：（1），指定会计电算化工作规划好实施计划；（2），建立会计软件运行平台；（3），配置会计软件；（4），系统运行前准备；（5），系统运行；（6），系统维护等阶段。
3，中小企业实施会计电算化的合理做法是购买商品化会计软件。
一般中小型企业实施会计电算化的合理做法是购买商品化会计软件，大型公司可以根据本单位实际情况定点开发软件，其他企业的会计软件只适合自身，国外会计软件不宜直接搬来使用。4，组成报表的最小基本单位是表单元。
纵向表格线和横向表格线将表体部分划分成一些方格用于填写表中的数据，这些方格称为表单元。表单元是组成报表的最小基本单位，每一个表单元都可以用它所在的列坐标和行坐标来表示。通常将确定某一单元位置的要素称为“维”。
表体是报表的主体，表体由横向的若干行和纵向的若干栏组成。
5，用友报表系统中，输入关键字必须在数据状态下进行。
关键字是表页定位的特定标识，在“格式”状态下设置完成关键字以后，只有在“数据”状态下对其实际赋值才能真正成为表页的鉴别标志，并为表页间、表与表之间的取数提供依据。6，有关会计软件的全套文档资料以及程序保管期为软件停止使用或有重大修改后5年。7，编译软件属于系统软件。
系统软件主要包括：（1），操作系统软件；（2），各种语言的解释程序和编译程序；（3），各种服务性程序；（4），各种数据库管理系统。8，会计电算化初级人才的培养目标是掌握计算机基本操作技能和会计电算化的基本工作过程。9，对几层单位开展会计电算化工作具有指导性的文件主要是《会计电算化工作规范》。
大力推广会计电算化是当前会计工作的一项重要任务。为指导和规范广大基层单位会计电算化工作，推动会计电算化事业的健康发展，财政部制定了《会计电算化工作规范》。10，会计电算化一词始于1981年。
会计点算化一次是1981年8月在财政部和中国会计学会与吉林省长春市召开的“财务、会计、成本应用电子计算机专题讨论会”上正式提出来的。
11，通用化会计软件与定点开发的专用会计软件的最大区别在于是否通用。12，在会计实务中，原始凭证按照编制的手续不同，可以分为一次凭证、累计凭证、汇总凭证。
原始凭证按照内容来源不同：（1），外来原始凭证；（2），自制原始凭证。按照格式不同：（1），通用凭证；（2），专用凭证。13，计算机会计信息系统中的存货管理、往来账管理等模块属于电算化会计核算子系统。
会计核算软件的功能模块一般可划分为：账务处理、应收/应付核算、工资核算、固定资产核算、存货核算、销售核算、成本核算、会计报表生成与汇总、财务分析等。14，用高级语言来编写的程序，需要转换成机器语言后，计算机中的CPU才能执行。15，在会计电算化环境下，属于电算主管直接责任的是负责协调计算机及会计软件系统的运行工作，完善企业的管理制度、指定岗位责任与人员分工，协调本系统各类人员的工作关系。16，17，用计算机替代手工记账，必须经过计算机与手工核算并行的时间至少是3个月。
在会计电算化环境下，属于软件操作员责任的是负责输入输出数据工作，负责数据备份，数据输入完毕进行自检核对工作。
点算委会员和软件操作员：定期检查软硬件的运行情况及数据备份工作，审核凭证，对软硬件故障进行维护。
18，微机运算速度，可用每秒执行指令的条数来表示。
激光打印机和喷墨打印机属于非击打式打印机。
软盘驱动器属于外部设备。
显示器需要通过显卡即适配器与计算机连接，适配器的性能指标越高，显示图像质量越好。19，用友报表系统中，公式QM（“53”，月）的含义是取53科目的本月期末余额。
账务函数的基本格式为：函数名（“科目编码”，会计期间，【“方向”】，【帐套号】，【会计】，【会计编码1】，【编码2】）。20，21，账务处理系统初始余额录入后，系统提示数据错误时，应当修改直到借贷双方平衡。影响计算机系统安全的主要因素要系统故障的风险，内部人员道德风险，系统关联方道德风险，计算机病毒。22，电算化会计岗位一般可以分为：电算主管、软件操作、审核记账、电算维护。
会计电算化岗位包括：直接管理、操作、维护电脑及会计核算软件的工作岗位。23，申请使用会计核算软件和替代手工记账的单位必须符合：使用会计核算软件已达到《会计核算软件基本功能规范》的要求；已制定软硬件管理制度及会计电算化后的会计档案保管制度；使用会计核算软件与手工会计核算软件同时运行3个月以上，计算机与手工核算的数据相一致。计算机替代手工记账的基本要求：
（1），配有适用的会计软件，并且计算机与手工进行会计核算双轨运行3个月以上，计算机与手工核算的数据相一致，且软件运行安全可靠。
（2），配有专用的或主要用于会计核算工作的计算机或计算机终端。（3），配有与会计电算化工作需要相适应的专职人员，其中上机操作人员已具备会计电算化初级以上专业知识和操作技能，取得财政部门合法的有关培训合格证书。（4），建立健全内部管理制度，包括岗位分工制度、操作管理制度、机房管理制度、会计档案管理制度、会计数据域软件管理制度等。
24，计算机硬件系统包括：中央处理器，内存设备，输入输出设备，辅助存储器。计算机硬件系统由运算器、控制器、存储器（其中可分为内存储器和外存储器）、输入设备和输出设备五大基本部件构成。其中运算器和控制器构成了中央处理器。25，计算机的性能指标包括：计算机速度，字长，内存储器。
计算器的技术性能指标是衡量计算机系统性能优劣的主要标志，计算机系统的性能指标主要有如下几种：字长、主频、内存容量、存取周期、运算速度。
26，下列关于会计科目编码的描述，正确的是：一级会计科目编码由财政部统一规定；会计科目编码必须采用全编码；会计科目编码应从一级科目开始。27，账页格式一般有：金额式，数量金额式，外币金额式，数量外币式。28，关于会计科目描述，正确的是要修改和删除某会计科目，应先选中该会计科目；科目一经使用，即已经输入凭证，则不允许修改和删除该科目。
删除会计科目应遵循自下而上原则，先删除下一级科目，然后再删除本机科目。
有余额的会计科目必须先删除下级科目的余额，才能删除或修改该科目。29，系统提供的凭证限制类型包括：借方必有，借方必无，贷方必有，贷方必无。30，下列关于起初余额的描述中，正确的有：红字余额应输入负号；期初余额试算不平衡，不能记账，但可以填制凭证。并不是所有的科目都输入期初余额，对于损益类科目一般没有期初余额。
如果已经记过帐，则不能再录入、修改期初余额，也不能执行“结转上年余额”功能。31，在企业管理信息系统中，会计信息具有涉及面广，渗透性强，辐射性强等特点。
32，应用程序窗口缩成图标后，正确的说法有应用程序继续运行；应用程序图标就放到了任务栏上；单击该图标，窗口就还原了。33，会计电算化档案管理要做到防磁，防火，防潮，防尘，防盗，防虫蛀，防霉烂和防鼠咬等工作。34，35，会计核算软件的功能模块一般可以划分为账务处理，公司核算，固定资产管理。
会计核算软件的会计数据输入可采用键盘手工输入，软盘输入，网络传输，从其他模块中的数据生成。
36，文字处理软件，表格处理软件，游戏软件，会计核算软件属于应用软件。
应用软件是用户可以使用的各种程序设计语言，以及用各种程序设计语言编制的应用软件的集合，分为应用软件包和应用程序。应用软件包是利用计算机为主体的当代电子信息技术包括计算机技术、网络通信技术、数据库技术、软件技术。
37，会计电算化定义中所说的会计工作中应用电子计算机为主体的当代电子信息技术包括计算机技术，网络通信技术，数据库技术，软件技术等。38，显示器，绘图仪属于输出设备。39，软盘，硬盘，U盘属于外存储器。40，计算机辅助系统包括：CAD, CAM,CAI 计算机的辅助主要包括以下方面：计算机辅助设计CAD，计算机辅助制造CAM，计算机辅助工程CAE，计算机辅助测试CAT，计算机辅助教学CAI。41，无论什么性质的记账凭证，一旦经过审核和登帐之后，均不得进行修改。42，制定规划是会计电算化的第一个步骤，单位应根据规划的要求选购软件。
43，由于会计软件经过严格的设计与审核，所以计算机能否输出正确的会计信息，基本可以说与处理程序关系不大。在软件应用的过程中，我们说数据输入的正确与否，决定着会计核算软件处理结果的准确性。44，一个UFO报表最多可容纳99999张表页，一个报表中的所有表页具有相同的格式，其中的数据通常不相同。45，46，当Excel屏幕底部状态栏中显示“CAPS”时，表示系统处于大写状态。
自行编制的会计软件，程序编制人员只负责程序的编制，凭证录入属于会计工作的事情，程序编制人员不可以进行凭证录入工作。47，由于大中型企事业单位与中小型企事业单位在人员配备、岗位设置等方面均有不同的要求，所以在具体实施过程中，必须考虑该单位的性质、所属行业、规模等因素。48，根据计算机处理会计业务的特点，综合计算机编程的某些计算方法，电算化后的系统与原有手工条件相比，在采用复式记账的方法登记有关账簿，并根据明细数据汇总生成总账，这一数据处理方式和程序也随之发生变化。49，指定会计科目是指定出纳专管的科目。指定科目后，才能执行出纳签字，从而实现现金、银行账管理的保密性，也才能查看现金或银行存款日记账。50，用友报表系统中，去处操作是通过函数实现的，自总账取数的公式可以称之为账务函数。51，常用的存储器包括磁盘存储器（软盘、硬盘），磁带存储器，光盘存储器。
52，Word编辑状态下，当鼠标指针指向选定文本任何位置时，按住Ctrl的同时，拖动鼠标到目标位置，可以实现文本的复制。53，同意报表不同时期的汇总只是进行数据叠加。54，报表的单元是指行和列确定的方格。55，会计核算软件是一个复杂的大系统，通常由若干功能模块组成。会计核算软件的功能模块是指会计核算软件中能够相对独立完成会计数据输入、处理和输出功能的各个部分。56，账务处理子系统，不仅可以直接处理来自记账凭证的信息，而且可以按收来自各个核算子系统的自动转账凭证。57，只有硬件而没有软件的计算机通常称为裸机，什么也无法处理。普通用户所面对的一般都不是裸机，而是已经配置若干软件之后的计算机系统。在所有软件中，操作系统是最基本，最重要，最贴近硬件的，是对“裸机”在功能上的首次开发和扩展。
来源：103网校
为帮助准备报考一级建造师考试的考生能够顺利通过考试，今天小编为大家带来2014年一级建造师的考试科目重要考点，帮助大家认识理解考试重点内容。考生要围绕考试大纲和指定教材，有针对性的进行重要考点的强化复习。
本篇主要介绍的是一级建造师建设工程经济科目中，关于资产特征的知识。资产就是企业在过去的交易、形成事项中得到并拥有或控制的资源，预期会给企业带来一定的经济利益。资产具有三个特征，第一，是由于过去的交易或事项形成的。资产必须是现实存在的，而不是未来预期的资产。增加或减少企业资产的只能是过去已经发生了的交易或事项，而未来的预期交易或事项以及其可能产生的结果，都不能作为企业的资产。第二，要被企业所拥有，或者被企业所控制。企业拥有资产才能保证未来自身能从资产中获得经济利益，如果企业不能拥有或者控制资产所产生的利益，那么这部分资产就不能算作企业的资产。对于一些特殊形式的资产，企业没有所有权，但能够实际控制，那么就可以将其作为企业的资产，比如融资租入固定资产。第三，能够为企业直接或间接带来经济利益。其中经济利益就是以直接或间接的方式流入企业的现金以及现金等价物。资产将经济利益流入企业的方式有很多，比如单独给企业带来经济利益，或者和其他资产组合带来经济利益，用资产交换其他资产，以及用资产偿还债务等等。资产要有交换和使用价值，没有这两种价值，不能给企业带来经济利益的，不能作为企业的资产。
第八节 固定资产及投资性房地产
一、固定资产
（一）固定资产概述
1、固定资产概念和特征
固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；（2）使用寿命超过一个会计年度。
从这一定义可以看出，作为企业的固定资产应具备以下两个特征：
（1）企业持有固定资产的目的，是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理的需要，而不像存货是为了对外出售。这一特征是固定资产区别于存货等流动资产的重要标志。
（2）企业使用固定资产的期限较长，使用寿命一般超过一个会计年度。这一特征表明企业固定资产属于非流动资产，其给企业带来的收益期超过一年，能在一年以上的时间里为企业创造经济利益。
2、固定资产的分类
（1）按经济用途分类，可分为生产经营用固定资产和非生产经营用固定资产。
（2）综合分类，即按固定资产的经济用途和使用情况等综合分类，可把企业的固定资产划分为七大类。
①生产经营用固定资产 ②非生产经营用固定资产 ③租出固定资产 ④不需用固定资产 ⑤未使用固定资产 ⑥土地
⑦融资租入固定资产
（二）固定资产的账务处理
1、固定资产核算应设置的会计科目 为了反映和监督固定资产的取得、计提折旧和处置等情况，企业一般需要设置“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”、“工程物资”、“固定资产清理”等科目。
企业固定资产、在建工程、工程物资发生减值的，还应当设置“固定资产减值准备”、“在建工程减值准备”、“工程物资减值准备”等科目进行核算。
2、固定资产的取得（1）外购固定资产
应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。
①企业购入不需要安装的固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费以及使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费和专业人员服务费等，作为固定资产成本。
借：固定资产
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款
②购入需要安装的固定资产，应在购入的固定资产取得成本的基础上加上安装调试成本等，作为购入固定资产的成本。
购入进行安装 借：在建工程
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款 支付安装费 借：在建工程
贷：银行存款
安装完毕交付使用，确定固定资产成本 借：固定资产
贷：在建工程 企业以一笔价款购入多项没有单独标价的固定资产，应该将各项资产单独确认为固定资产，并按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项资产的成本。
（2）建造固定资产 ①自营工程
企业自行组织工程物资采购、自行组织施工人员施工的建筑工程和安装工程。购入工程物资时： 借：工程物资
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款
在建工程领用工程物资/原材料/库存商品等： 借：在建工程
贷：工程物资/原材料/库存商品 达到预定状态，确定成本 借：固定资产
贷：在建工程 ②出包工程
出包工程是指企业通过招标方式将工程项目发包给建造承包商，由建造承包商组织施工的建筑工程和安装工程。
企业按合理估计的发包工程进度和合同规定向建造承包商结算的进度款时： 借：在建工程
贷：银行存款
工程完成时，按合同规定补付的工程款： 借：在建工程
贷：银行存款 工程达到预定可使用状态时： 借：固定资产
贷：在建工程
3、固定资产的折旧（1）固定资产折旧概述 影响固定资产折旧的因素主要有： ①固定资产原价； ②预计净残值； ③固定资产减值准备； ④固定资产的使用寿命。
除以下情况外，企业应当对所有固定资产计提折旧： ①已提足折旧仍继续使用的固定资产； ②单独计价入账的土地。
在确定计提折旧的范围时，还应注意以下几点：
①固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。
②固定资产提足折旧后，不论能否继续使月，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。
③已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
（2）固定资产的折旧方法
可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。固定资产的折旧方法一经确定，不得随意变更。
①年限平均法
年折旧率 =（1-预计净残值率）÷预计使用寿命（年）月折旧率=年折旧率÷12
月折旧额=固定资产原价×月折旧率 ②工作量法
单位工作量折旧额=[固定资产原价×（1-预计净残值率）] ÷预计总工作量 某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量× 单位工作量折旧额 ③双倍余额递减法 年折旧率=2÷预计使用寿命（年）×100% 月折旧率=年折旧率÷12
月折旧额=每月月初固定资产账面净值×月折旧率 ④年数总和法
年折旧率=（预计使用寿命-已使用年限）÷[预计使用寿命×（预计使用寿命+1）÷2] ×100%=尚可使用年限÷预计使用寿命的年数总和×100%
月折旧率=年折旧率÷12
月折旧额=（固定资产原价-预计净残值）×月折旧率（3）固定资产折旧的账务处理
固定资产应当按月计提折旧，计提的折旧应当记入“累计折旧”科目，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益：
借：制造费用
管理费用
销售费用
贷：累计折旧
4、固定资产的后续支出
固定资产发生的可资本化的后续支出，通过“在建工程”科目核算。在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。
企业生产车间（部门）和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，计入“管理费用”科目；企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，计入“销售费用”科目。
5、固定资产的处置
固定资产处置包括固定资产的出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等。处置固定资产应通过“固定资产清理”科目核算。具体包括以下几个环节：（1）固定资产转入清理： 借：固定资产清理
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产（2）发生的清理费用等： 借：固定资产清理
贷：银行存款
应交税费——应交增值税
（3）收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等： 借：银行存款/原材料
贷：固定资产清理（4）保险赔偿等的处理： 借：其他应收款
贷：固定资产清理（5）清理净损益的处理：
①属于生产经营期间正常的处理损失： 借：营业外支出——处置非流动资产损失
贷：固定资产清理
②属于自然灾害等非正常原因造成的损失 借：营业外支出——非常损失
贷：固定资产清理 如为贷方余额，借：固定资产清理
贷：营业外收入——非流动资产处置利得
6、固定资产的清查（1）固定资产盘盈 企业在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。企业在财产清查中盘盈的固定资产，在按管理权限报经批准处理前应先通过“以前年度损益调整”科目核算。
①盘盈固定资产时： 借：固定资产
贷：以前年度损益调整 ②结转为留存收益时： 借：以前年度损益调整
贷：盈余公积——法定盈余公积
利润分配——未分配利润（2）固定资产盘亏 ①盘亏固定资产时： 借：待处理财产损溢
累计折旧
贷：固定资产 ②报经批准转销时： 借：营业外支出——盘亏损失
其他应收款（可收回的保险赔偿或过失人赔偿）
贷：待处理财产损溢
7、固定资产减值
固定资产的初始入账价值是历史成本，在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值，因此，期末必须对固定资产减值损失进行确认。
借：资产减值损失——计提的固定资产减值准备
贷：固定资产减值准备
注意：固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
二、投资性房地产
（一）投资性房地产概述 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
注意：自用的房地产和具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。
1、投资性房地产的范围
（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租凭方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租凭方式租入土地使用权再转给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。按照我国有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。这里的空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
2、不属于投资性房地产的范围
（1）自用房地产。自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。
（2）作为存货的房地产。作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。
在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲房地产开发商的存货，即开发产品。
（二）投资性房地产的账务处理
1、投资性房地产核算应设置的会计科目
为了反映和监督投资性房地产的取得、后续计量、处置等情况，企业应当设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”、“公允价值变动损益”、“其他业务收入”、“其他业务成本”等科目进行核算。投资性房地产作为企业主营业务的，应当设置“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
2、投资性房地产的取得（1）外购的投资性房地产
外购投资性房地产的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。按照取得的实际成本：
借：投资性房地产（后续计量采用成本模式下）
投资性房地产——成本（后续计量采用公允价值模式下）
贷：银行存款（2）自行建造的投资性房地产
企业自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。建造完工后：
借：投资性房地产（后续计量采用成本模式下）
投资性房地产——成本（后续计量采用公允价值模式下）
贷：在建工程
（3）内部转换形成的投资性房地产
①企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应当按照该项存货在转换日的账面余额或公允价值，应：
借：投资性房地产（后续计量采用成本模式下）
投资性房地产——成本（后续计量采用公允价值模式下）
公允价值变动损益（借方余额情况下）
贷：开发商品
其他综合收益（贷方差额情况下）
②企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应当按照其在转换日的原价、累计折旧等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”等科目；或者按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按照已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目（贷方余额情况下）或借记“公允价值变动损益”科目（借方余额情况下）。已计提固定资产减值准备的，还应同时结转固定资产减值准备。
3、投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 按期计提折旧或摊销： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧 取得租金收入：
借：银行存款（或其他应收款）
贷：其他业务收入 需计提减值准备时： 借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
注意已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后会计期间不得转回。（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额： 借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
投资性房地产的公允价值低于其账面余额的差额作相反的账务处理。取得的租金收入： 借：银行存款
贷：其他业务收入
（3）投资性房地产后续计量模式的变更
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
4、投资性房地产的处置
（1）采用成本模式计量的投资性房地产的处置
出售、转让按成本模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按实际收到的处置收入金额处理：
取得处置收入： 借：银行存款
贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本
投资性房地产累计摊销（折旧）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
处置采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按实际收到的金额处理： 取得处置收入： 借：银行存款
贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动 结转投资性房地产累计公允价值变动： 借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
如果存在原转换日计入其他综合收益的金额，也一并结转。按照该项投资性房地产在转换日计入其他综合收益的金额：
借：其他综合收益
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