房地产企业前期工作计划（精选8篇）
2009-11-9 16:4 互联网 【大 中 小】【打印】【我要纠错】
1.范围
本文件规定了前期工作办理项目立项、土地、规划、施工、备案、销售、消防、人防、交管及水、电、气的申报工作要求。
本文件适用于公司前期各项申报工作。
2.管理职责
2.1 计划部负责前期工作的各项申报工作
2.2 各部门负责提供相关申报资料及协助办理相关工作
3.工作流程
3.1 向计经委(局)申报建设项目报审
3.1.1办理立项批文所需报审资料:
3.1.1.1书面申请报告
3.1.1.2营业执照复印件
3.1.1.3土地出让合同或土地竞拍中标通知书
3.1.2 办理开工批文所需报审资料:
3.1.2.1书面申请报告
3.1.2.2报建施工图一套(建筑施工图，含规划批准的总平面图)
3.1.2.3项目概算(原件)
3.2 向建委(局)申办建设工程施工许可证
3.2.1 报审资料:
3.2.1.1书面申请报告
3.2.1.2建设工程施工许可证申请表
3.2.1.3立项批文、土地证、开发资质
3.2.1.4建设工程规划许可证
3.2.1.5建设工程中标通知书
3.2.1.6 施工图设计文件审查批准书
3.2.1.7 施工组织设计(需建设方或监理方签署意见并盖章，工程部主办)
3.2.1.8 质量监督和安全监督委托书(建设方和施工方申办，工程部主办)
3.2.1.9 监理合同或监理中标通知书
3.2.1.10 审计报告、开工批复
注:申报资料时须提供原件和复印件，原件复验后退还，审批部门留存复印件。
3.2.2 领取施工许可证后方可施工建设
3.3 向土地局申办土地证
3.3.1 土地登记
所需报审资料(一式三套):立项批文(原件)、可研报告及批复(原件)、项目选址意见书(两份复印件、一份原件)、项目选址范围红线图(原件)、建设用地规划许可证、用地批准书、规划方案设计批复(原件)、规划批准的总平面图(含经济技术指标，原件)、土地出让合同(一份原件、两份复印件)、营业执照、资质证明、银行资信证明、法人身份证明书、批准证书(外资企业)、合同、章程(合资、股份制企业)、企业组织代码证书、土地评估报告(二份原件)、宗地图(原件)、土地出让金缴纳凭证(两份复印件、一份原件)、契税完税证。
3.3.2 开发用地经勘丈、调查、指界后，核发国有土地证
3.4 向规划局申报建设项目报审
3.4.1 办理建设用地规划许可证所需报审资料:
书面申请报告、规划审批申请一份、建设用地规划许可证申请表、立项批文、土地相关文件、地形图(1:1000图纸八份)。
3.4.2 办理建设工程规划许可证所需报审资料:
书面申请报告、规划审批申请表、建设工程规划许可证申请表、验灰线单(四份)、放线成果表、土地证、立项批文、报建施工图(含总平图，两套)、方案审批意见、消防审批意见、人防审批意见。
3.4.3 交纳各项规费，签定白蚁防治协议
3.4.4 领取建设工程规划许可证
3.4.5 现场放线后方可施工(工程部主办)
3.5 向房产局申办建设项目销售许可证
3.5.1 填报商品房销售许可证
3.5.2 提交报审资料:开发资质、营业执照、法人代码证书、(授权委托书、土地出让合同、土地证、土地出让金交费凭证、立项批文、建设工程规划许可证、商品房建筑平面图(经批准的图纸，含总平图)、销售房屋窗口表、银行监管合同、商品房价格申报表、物价批文、商品房销售备案证、商品房外销批文(办理外销房许可证须提交)。
3.5.3查看施工现场
3.5.4交费
3.5.5 领取商品房销售许可证
3.6 向消防局(大队)申报建设项目
3.6.1 办理建设项目施工设计消防审查意见书
所需报审资料:书面申请报告、建筑工程消防设计防火审核申报表、立项批文、规划方案审批意见及批准的总平图、工程简要说明、建筑施工图(包含平立剖面图、暖通、防排烟、消防给水系统、固定灭火装置、建筑灭火器配置图、消防设计专篇，所有图纸均需加盖消防自审章)、方案或扩初设计消防审核意见。
3.6.2 办理建设项目竣工消防验收意见书
所需报审资料:书面申请报告、建筑工程消防竣工验收申报表、竣工图纸、施工设计消防审查意见书。
3.6.3现场查看
3.6.4验收合格后领取验收批文
3.7 向人防办申办建设项目报审
3.7.1 办理修建防空地下室立项
所需报审资料:结合民用建筑修建防空地下室申请表、书面申请报告、立项批文、规划设计要点、规划方案意见、总平面图、建筑方案平立剖面图。
3.7.2 办理防空地下室施工设计审批
所需报审资料:书面申请报告、防空地下室立项批文、人防设计要点、防空地下室初步设计审查意见、防空地下室建筑平面施工图(三套)及CAD盘、地面工程平立剖面图、工程面积核定单。
3.7.3 办理防空地下室竣工验收
所需报审资料:书面申请报告、防空地下室竣工图纸及资料(二套)、防空地下室内部环境测试报告、防空地下室消防部门验收报告、防空地下室施工图审查意见。
3.7.4 领取验收合格文件
3.8 申办建设项目水、电、气
3.8.1 供电报批
3.8.1.1申办施工用电
3.8.1.2申办正式用电，提交报审资料:
书面申请报告、电力用户用电申请书、营业执照复印件、建设工程规划许可证、申报电气平面图审核
3.8.1.3 选择设备和限定价格
3.8.1.4 交纳设备费用及安装费用
3.8.1.5 验收、送电
3.8.1.6 报办临时用电撤消手续、退押金
3.8.2 供水报批
3.8.2.1 申办施工用水
3.8.2.2 申办正式用水，签定用水交款协议
所需报审资料：书面申请报告、用水审批表、建筑平面图。
3.8.2.3 交纳用水增容费费用
3.8.2.4 安装正式用水总表
3.8.3 煤气管道报批
3.8.3.1 申报交图纸审核
3.8.3.2 煤气公司出具书面审核意见及煤气管道施工图纸
3.8.3.3.编制预算、签定新用户发展合同书
一、商业地产前期策划中的误区
为了提高商业地产项目开发的利润率, 应重视存在于前期策划工作中的诸多误区, 具体表现如下:
(一) 市场分析局限于区域市场
在商业地产中, 若仅从区域市场来研究市场的潜力和容量, 将造成市场分析的深度和宽度不够。例如, A商贸中心处在城乡结合部, 并与一所大型供热电厂毗邻, 同时在其四周大量分布了老旧住宅楼。而且, 这一区域的消费能力较低。因此, 若仅从周边市场的潜力和容量来进行前期策划定位, 无疑会降低这一商贸中心的综合水平。
(二) 项目定位局限于短期目标
短期目标指的是3-5年内的发展目标。在商业地产中, 若项目定位仅考虑短期目标, 其无疑会缺乏前瞻性。例如, A商贸中心在前期策划中, 开发商便从整个经济环境的总体规划角度进行了研究, 并将其定位成国际化商业综合体。从当前的发展现状来看, A商贸中心的定位具有前瞻性, 而这种前瞻性正是体现在对整个经济环境长远发展的准确把控。以酒店定位为例。在建设初期, A商贸中心便引进了JW万豪和丽思酒店, 且其入住率一直保持在100%以上, 从而带动了整个区域的消费水平, 并实现了规划经济效应。
(三) 片面追求可见的经济效益
目前, 大量商业地产普遍存在后期经营效益与前期规划不符的现象, 而造成这一现象的原因如下:片面追求可见的经济效益, 而未全面了解商业地产的基本规律及未认清统一规建、招商和经营主流商业地产的重要性。调查发现, 若商业地产项目采用的是销售模式, 则其一般会通过炒高商铺的价格来获取前期可见的销售收入, 这将增加业主对商铺租金的期望值及使得商业经济的利润空间很小。如此一来, 整个商业地产必然会呈现出单一化的经营业态, 从而造成业态布局比例失调, 并最终影响商铺的正常运转。例如, A商贸中心项目采取的是规建、招商和经营一体化的模式, 这也成就了其的成功。与其他项目相比, A商贸中心项目的成功主要表现在如下方面:一是在建设初期, 便采取“整体经营、持有物业”的运营理念;二是一直统一安排规建、招商和经营工作, 使得后期的经营效果远超前期规划, 其中在开发初期, 便通过征求入驻商家的建议来调整设计方案。
二、商业地产前期策划中的问题解析
在商业地产项目中, 前期规划的目的是按需对规建、招商和经营等阶段的所有资源进行效率调动, 并通过合作来实现综合利益最大化。因此, 商业地产前期策划是一项极为复杂的工作, 其在实际应用中, 除了要认清前文所述的几大误区以外, 还应注意如下问题:
(一) 注重市场调查
市场调查是商业地产前期策划工作得以高效开展的基础。换而言之, 唯有全面把控市场的发展现状和动向, 才能保证项目定位的科学性和前瞻性, 才能保证项目的成功。例如, 某房地产开发企业在一处电力配套设施不足的地块开发商业设施, 最终导致大量商铺闲置数年, 而出现这一问题的原因是在项目的前期策划时, 未对当地的市政基础设施进行全面的调查。
(二) 注重商业经营
在商业地产中, 地产服务的对象是商业, 而其价值也从商业地产的收益中体现出来。因此, 在商业地产的前期策划中, 应全面了解其中存在的商业规律, 从而掌握商业的需求及其发展走向。
(三) 注重建筑策划
建筑策划是先于建筑设计的重要步骤, 其应深入街道社区及其周边环境, 从而实现对建筑设计进行综合把控。另外, 建筑策划是在商业知识的指导下, 将商业运营规律和商业调查流程应用于商业地产项目策划中。在建筑策划的影响下, 同一类项目的空间内容与设计思想一般有所差异, 这将可能导致项目在建成后出现价值观念、人文观点、经济模式、区域建筑变更和文化创新。例如, 在A商贸中心项目中, 建筑策划工作的有效落实便提高了整个项目的形象及使得建筑满足了商业的需求, 从而促进了整个商业环境的良性发展。
(四) 注重风险防控
风险防控是企业经营的关键内容, 而在商业地产开发中, 一般存在自然环境风险、政策风险、经济风险等, 其中经济风险包括地价风险、融资风险、财务风险、运营风险等。显然, 上述风险的存在将直接关系到整个项目的成败。因此, 在商业地产前期策划中, 应将风险防控策划考虑其中, 其中尤其要做好风险识别, 具体可将商业地产前期策划风险划分成第一、二层次, 两者为附属关系, 其中第一层适合用在商业地产项目中, 而第二层可按商业地产的客观实际进行调整。
三、结语
商业地产前期策划是一项极为复杂的工作, 其在我国的发展并不成熟, 因此极易陷入文中所述的误区中, 比如市场分析局限于区域市场、项目定位局限于短期目标及片面追求可见的经济效益, 而一旦陷入这些误区, 将直接影响到整个商业地产项目的成败。因此, 在商业地产策划中, 应认清整个大区域和大趋势, 并保证开发的前瞻性及树立商业地产一体化的规建、招商和经营理念。另外, 在商业地产前期策划中, 还应注意下列问题:一是市场调查;二是商业经营;三是建筑策划;四是风险防控, 其中上述每一个问题都将直接影响到项目的成败, 而风险防控尤为关键, 应予以高度重视。总之, 明确商业地产前期策划工作的误区和问题是促进整个地产行业良性发展的必然要求, 值得关注。
参考文献
[1]徐仲文.试论前期策划阶段商业地产市场分析[J].商场现代化, 2015, 01:256.
[2]李丰.新形势下房地产项目前期策划工作的思考[J].商, 2015, 27:260+213.
【关键词】竞拍阶段;决策阶段;成本控制
0.前言
房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结的全过程，一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。目前，房地产市场调控，行业竞争日趋激烈，对比房屋销售价格相对的不可控制，如何有效地控制工程造价，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题。其中，土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段对项目成本影响最大，事前控制意义重大。
1.土地竞拍阶段和决策阶段的成本控制
房地产项目土地竞拍阶段和决策阶段是房地产项目成本控制的起点，其结果对整体项目投资有决定性的影响。
1.1项目投资机会研究
机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对投资机会进行初步探讨，根据项目开发土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型已开发项目的投资额、土地竞拍价格和销售价格情况；政府规划设计条件分析；项目开发土地的SWOT分析；判断此项目是否值得投资，确定土地的最高项目竞拍价格，以决定是否发起项目，参与该项目的土地竞拍。
在此阶段，没有工艺流程图、平面布置图和设备分析情况，主要靠比照同类型已投产项目的投资额并考虑价格变化因素等进行投资估算，估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究，因此，误差率较大，允许在±30%以上。
1.2土地竞拍
根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略：主要有不平衡报价、高低报价、合纵连横报价、志在必得报价等。土地竞拍价格的高低关系到项目成本控制的成败，是项目成本的第一部分。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。
1.3编制项目建议书
通常项目建议书包括项目的目标、任务和范围、项目工作及产出物的要求等内容，是对拟建项目的一个总轮廓设想；项目建议书获批，即为立项。因此，必须认真研究政府规划部门设计条件，从拟建项目的必要性及大方面的可能性加以考虑；在客观上要符合国民经济长远计划，符合部门、行业和地区规划要求。在此阶段，有了初步的流程图、总平面布置图及主要设备情况，并已确定了项目的地理位置，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需费用占投资总额的0.25%～1.25%。
1.4项目可行性研究
依据已审批的项目建议书，从项目的技术可行性、经济可行性、运营可行性、环境可行性、综合可行性等六方面，通过对项目有关的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证，考察项目建设的必要性，市场的可容性，技术的先进性和适用性，工程上的合理性，财务和经济上的可行性，项目对社会和环境的影响以及可能面临的风险等等，从而对项目的可行性作出全面的判断，为项目决策提供技术、经济、社会、商业等方面的评价依据，为投资决策提供两个或几个可供选择的方案，最终为投资决策提供全面的依据。在此阶段，有了主要工程技术数据，主要设备的规格、参数，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究报告被批准，其投资估算额即成为建设项目投资的计划控制额。
2.设计阶段的成本控制
项目设计阶段是项目开发进行全面规划和具体描述实施的阶段，是工程建设的灵魂，是控制投资建设规模、提高经济效益的决定性环节。设计阶段的成本控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统。
房地产项目开发成本控制是技术和经济的有机结合。目前，工程项目设计与投资控制工作联系不够紧密现象比较普遍。设计人员一般比较注重产品安全实用、技术先进，强调设计的产值而对经济因素考虑较少，因此，对这一阶段的成本控制不能仅仅依靠设计人员，而应集思广益，组织各有关专业人员共同研究，特别是工程造价人员的参与。
2.1方案设计阶段
设计方案必须处理经济合理与技术先进性之间的关系，在满足功能要求的前提下，尽可能的降低工程造价；设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用，不仅要考虑建造成本，还需考虑使用成本，即做到建造成本低、维修费少、使用费省；设计方案必须兼顾近期与远期的要求，选择项目合理的功能水平，同时依据远景发展需要，适当留有发展余地。
方案的优化比较是设计阶段控制项目投资的关键。通过对建筑的功能和价值进行分析、比较，在剔除多余功能的基础上，把建筑工程材料选择、设备选型与建筑工程的功能和经济寿命综合起来考虑，使工艺流程尽量简单、设备选型更加合理，才能以最低的成本取得最优的功能，实现价值最大化，从而择优确定技术经济效果最好的设计方案。
2.2初步设计阶段
初步设计主要确定项目的建设规模、结构形式、外观设计、平面布局及装修标准等主要技术经济指标，在该阶段对项目投资的影响达到35%～75%。
采用限额设计是我国工程建设领域设计阶段中投资控制的有力措施。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
为确保限额目标的实现，要进行以系统工程理论为基础的优化设计，应用现代数学方法和计算机技术，对工程设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、项目可行性等方面不断进行最优化。
2.3施工图设计阶段
施工图设计是对初步设计的细化和深化阶段，必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图阶段限额设计的重点应放在工程量控制上，控制得工程量是经审定的初步设计工作量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。
加强设计出图前的审核工作，细化和明确设计范围，安排好各专业图纸的校合工作，以避免细部设计各专业不吻合现象。在设计图纸出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作，力求提高设计质量，避免过分设计、超过设计，以减少不必要的工程投入。
加强设计变更管理，进行事前控制，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下，克服设计方案的不足或缺陷，力求所花费的代价最小。对于不可避免的设计变更，应尽量提前，以减少对工程的损失；对影响工程造价的重大设计变更，需要采取先算帐后变更的办法解决，以便对工程成本实行有效控制。
推广应用标准设计也是控制工程成本的有效手段。标准设计可以节约设计费用，大大缩短设计周期，节约时间；同时，也有利于工程的施工，降低建筑安装费用；因此，采用标准设计一般都能使工程造价低于个别设计的工程造价。
在设计中引入风险机制，实行设计的奖罚制度。奖励那些设计方案优秀、工程造价节省的设计，处罚那些因涉及浪费而造成经济损失的设计，激励设计人员深挖设计潜力，重视设计方案的经济合理，对控制工程造价将是一个大的突破。
3.结束语
房地产项目开发前期是有效控制工程成本、取得良好投资效益的关键阶段。应改变传统的成本控制观念，在土地的竞拍阶段、决策阶段和设计阶段提早进行成本控制，体现事前控制的思想，坚持把项目开发的控制重点转移到前期阶段，取得事半功倍的良好效果。
【参考文献】
［１］房地产开发经营管理实用手册.中国建筑工业出版社.
［２］造价工程师务实手册.中国建材工业出版社.
尊敬的领导：
我从2010年11月初调到呼市进行开发工作，一个多月来主要负责大黑河项目。
下面就大黑河以北项目情况、营业执照办理及开发商资质申领、工作中遇到的困难等工作情况简要汇报如下：
一、大黑河以北项目情况：
（一）韩区长牵头，玉泉区政府对项目非常重视。亚运会开幕
期间，由玉泉区政府（区委田书记、韩区长、葛区长、云区长、古主任等）牵头，王波市长、主管城建孙建华副市长及规划局长周强亲自带队，对广州恒大总部、御景半岛等项目进行了视察，老板更是用最高规格对考察团进行了接待。这次考察起到了很好的效果。目前，从市政府到玉泉区政府都对项目进行了大力的支持，并与我们建立了良好的关系。但是，针对大黑河项目前期开发工作没有指定详细并可行的工作计划和完成时间表，也么有对市政府、区政府以及个办事部门，进行后期深入的维护工作，导致现阶段工作效率低下，工作盲目。
（二）与市政府、区政府、规划局及相关部门领导关系亟待维
护。前期开了好头，政府各级领导都对恒大、对大黑河项目都非常认可和支持。但目前距离亚运会结束已有一月之余，在各级领导关系维护上没有趁热打铁进行深入 1
维护并出现了断档和缺失，马上新年、农历年就要到了，后期关系维护亟待解决。我们必须对此做周密安排和精心策划，组织一切关系和力量，作出切实可行的性计划，做好关系维护，从而保证后期开发工作的顺利开展。
（三）草签三方协议。材料基本上已经准备完毕，只缺少营业
执照和开发企业资质注册两项材料。营业执照已经完成了增资工作，现正在找会计事务所做验资报告；开发商企业四级资质申领需参加系统操作员、售楼员考试，已经报名，等待考试。
二、营业执照办理及开发商资质申领
（一）营业执照办理相关材料已经准备就绪，现正加紧联系会计
事务所办理验资报告。此次办理不仅对注册资金增资一千万，对经营范围也增加了“房地产经营”项，为后期工作铺平道路。
（二）开发商资质申领材料也已准备就绪，正在等待建设厅主办
考试，考试时间还没有确定。
（三）目前，营业执照办理及开发商资质申领两项工作可控性差，也无法做出完成的时间表，对此建议：借此机会应利用各种渠道对工商局、房管局进行关系维护。进行维护后一方面可以缩短审批时间或者寻找其他捷径；另一方面，打通关系后为后续预售证办理做好准备。
三、工作中遇到的困难
（一）招待资金、公关费用严重不足，应根据项目大小设立特殊
费用。目前，通过前期开发与政府人员的接触及同行的了解，送现金、购物卡、请吃饭、KTV等活动已经是默认的潜规则，而作为新进入的恒大在这方面明显没有作为。对于各领导、各部门负责人、及科长等级别人员的通关费用根本没有展开，也没有深入的了解具体的“行情”，这样干只会耽误时间并没有工作效果。
（二）申请开发车辆。由于各部门在市内分布分散，相距比较远，如果光靠坐公车去办事效率会非常低下（打车也没有交通补助），希望可以给开发部配台车辆。
（三）在利用和维护政府关系时，希望可以让开发部门办事人员
选址研究，寻求合作伙伴，签订合作意向、协议及合同书
↓
向规划管理部门申请规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
↓
向计委申报立项报告 ↓
计委函至规划局
↓
规划局会签返计委
↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编
制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
↓
规划局法征地意见函
↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科
结果报市房地局 结果报市房管局
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市政府下文批地
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画桩位给钉桩条 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理用地批 件，测绘院钉桩，许可证 准书,评估项目建设用地地价 成果给设计人
↓
↓
申请确定规划设计条件
冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土
地使用证
↓ ↓
按规划设计条件征询意见 地政部门审查安置方案、安置房 表到区配套部门征求意见
↓ ↓
规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证
↓ ↓
委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置
↓ ↓
到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册
↓ ↓
规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证
↓ 2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案
修改后送规委审图 3.煤气、道路、上下水改路由
↓ 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式
规委召开市政协调会，出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工
┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛
进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明
↓ 运用“营销策划展示设计 ↓ ↓ 系统” 制作资料
↓ 到计委申请，列入）到税务局取税单 报价小组审查，领取内外销 计划（建委会签 许可证
↓ ↓ ↓ 建委、物价局下文批价
↓
运用“营销策划展示设计系统” 到建委工程处 按计划、税单到区计、经委领投 “房地产销售管理系统”销售 领开工审批表 资许可证登记卡，登记并取得许可证
┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 到市政部门盖章，证明市政条件落实
↓
四源费缴纳
↓
到开发办市政处核实任务
↓
开发办工程处同意招标
↓
填招标申请书并到市招标办办登记
↓
招标办看现场
↓
运用“投资项目概预算系统”编制标底
↓ 招标办审查标底
↓
开标会
↓
定合同，写评标报告，发中标通知书
↓
招标办盖章同意
┏━━━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━┓ 施工单位 质量总站受 市统计局 市审查办审核资金来源，市开发办秘 同意施工 理质量监督 落实任务 任务来源及一切手续 书处登记
┗━━━━━━━━┻━━━━━┳━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┛
建委工程处同意开工，办理开工许可证
↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
┏━━━━ ┳━━━━┳━━━━┳━━━━━┳━━━━━┳━━━━━┓
1.小区 1.通知 1.按道路队 1.到自来水工 1.到热力 1.环保局同 1.到煤气 内线路委 园林局 方案进行 业务科报 公司报装 意锅炉房 公司报装 托设计 绿化办 施工 装委托线 2.委托线 规划位置 2.到规划科 2.委托施工 2.交绿 2.市政办 路设计、施 路设计 2.委托设计 定路线方案 3.配电室土 化费 事处养路 及验收 3.施工及 3.到劳动局 3.设计 建工程验收 3.绿化 验收 2.到市政监 验收 报装 4.看现场 4.设备安装 施工 理所下水报装 4.环保局审 5.施工
及验收 3.规划设计 查消音除 6.业务科检 5.送电 4.竣工验收 尘设备 验，同意接气 5.竣工验收 7.凭通气单
到管网所办固定资产转移手续及通气手续 8.凭接气单到液化气公司办各户通气手续 9.通气
┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛
全部工程竣工
↓
四方验收、检验单签字盖章
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式 房屋验收
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出库分配及销售、办理产权证
↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
房地产项目开发前期的准备工作与流程（参考）
一、确定投资建设工程项目
对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。
二、建设项目用地计划办理
1、所需资料
a、地形图（划示用地范围，标明大约面积）b、与地块出让单位签署的用地协议
2、办理程序
a、备齐资料
b、到地块所在地土地部门办理
三、建设工程项目建议书的编制与披报
1、编制及所需资料
a、开发单位营业执照 b、开发资质证书
c、用地计划审核意见
d、建筑设计方案（总平面图等）e、其他相关资料
2、报批程序与报批资料
a、将所需资料备齐送至投资咨询公司、委托其编制项目建议书 b、准备《关于项目建议书报批申请报告》 c、将《项目建议书》与申请报告送计委报批
注：投资3000万元以下的项目由区计委立项，超过3000万元以下的项目由区计委转报 有关部门审批。
四、A 建设工程项目选址意见申办
1、所需资料
a、批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b、地形图（均应划示用地范围）4份 c、土地权属证（复印件1份）d、联建协议书（复印件1份）e、选址论证
f、**市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）
2、申办程序
a、准备数份项目建议书批复及数份地形图
b、将上述资料分送至有关部门签署选址意见并加盖公章
c、将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送至规划局规划科办理
四、B 建设用地规划许可证申办
1、所需资料
a、建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件1份）b、地形图（均应划示用地范围）6份（其中1份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）
c、国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）
d、**市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e、申请报告（红头文件）f、其他需说明的图纸或文件
2、申办程序
a、备齐上述资料
b、送至规划局规划科办理
五、建设工程项目地名报批
1、所需资料
a、项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件1份）b、地形图（均应划示用地范围 2份）c、总平面图（3份）
d、建设用地规划许可证及批文 e、申请报告（红头文件）
f、其他所需说明的图纸及文件
2、申办程序
a、备齐上述资料及1500元支票 b、送区地名办办理
六、建设工程项目报建
1、所需资料
a、《**市建设工程报建表》（到市报建处领取）b、企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c、项目建议书批文原件及复印件
d、银行出具的建设资金落实证明（验资报告）
e、《**市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）f、专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g、《住宅项目配套建设审核申请表》 h、《住宅新开工审核通知书》
七、工程项目设计招标办理
1、所需资料
a、报建工程项目IC卡
b、**市建设工程设计招标项目登记表
c、《**市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d、《**市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e、工程设计任务书
f、建设用地规划许可证 g、工程项目选址意见批文
2、办理程序 a、备齐上述资料
b、到市设计招标办办理
八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理
1、所需资料
a、项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文若干份
b、会议通知书
2、办理程序 a、备齐上述资料
b、提前三天分送各评委
c、到市招标办召开评标会（会务费300元）
中标办理 a、设计方案评标会会议纪要 b、评委评标意见书
九、建设工程规划设计要求申办
1、所需资料
a、**市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b、计划批准文件 1份 c、土地使用权属证件 1份 d、房屋权属证 1份
e、危房鉴定报告
f、地形图（划示用地范围）2份
2、办理程序
a、备齐上述资料
b、送区规划局规划科办理
十、工程项目设计方案深化、修改
根据规划局批文要求修改设计方案
十一、设计方案审定会召开
1、所需资料
a、设计方案文本 12份
b、项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份 c、请柬
2、申办程序 a、备齐上述资料
b、分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门 c、召开方案审定会
十二、设计方案送审批报
1、所需资料
a、选址意见书
b、规划设计要求通知单
c、地形图（划示用地范围）d、设计方案 2份 e、地名批文
f、项目建议书批文
2、办理程序 a、备齐上述资料
b、送区规划局规划科办理
十三、可行性研究报告编制与报批
1、所需资料
a、用地计划审核意见书 b、项目建议书批文
c、用地计划许可证及批文 d、区府土文件 e、营业执照 f、开发资质证书
g、住宅项目配套条件审核申请表 h、资本金出自承诺书 i、设计方案文本 j、其他相关文件
2、办理程序
a、备齐上述资料
b、送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c、送计委报批
十四、扩大初步计划
根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计
十五、扩初会召开
1、所需资料
a、扩初设计文本若干份
b、请柬
2、申办程序
a、备齐上述资料
b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局（交通、环卫、自来水公司、煤气公司、供电局、电话、有线电视）等部门
c、召开扩初会议
十六、扩初意见征询及扩初批复
1、所需资料
a、扩初会议纪要
b、根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本
c、关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图
2、申办程序 a、备齐上述资料
b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c、送规划局规划科报批
十七、住宅项目配套条件审核报批
1、所需资料
a、《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）
b、项目建议书或可行性研究报告批文 c、地形图和管线图（划示用地范围）d、总平面图若干份
e、建设用地规划许可证及批文 f、其他相关资料
2、申办程序
a、备齐上述资料
b、松住宅局总师室办理
十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理
1、所需资料
a、**市建设工程勘察招投项目登记表
b、《**市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c、《**市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d、设计中标通知书
2、申办程序
a、备齐上述资料
b、到市勘察招标办办理
十九、建设用地批准书申办
1、所需资料
a、**市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）
b、土地出让协议 c、其他相关文件
2、申办程序 a、备齐上述资料
b、到区土地局签署协议
c、付款，领取用地批准书
二十、施工图设计
设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计 二
十一、住宅项目开发计划办理
1、所需资料
a、住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）b、项目配套建设条件审核意见通知书 c、建设项目立项批准文件
d、建设用地规划许可证或建设使用地批准书 e、申请单位现有空置房情况 f、住宅建设配套费缴纳情况
2、申办程序 a、备齐上述资料 b、到区住宅局办理 二
十二、建设项目转正
1、所需资料
a、项目转正申请报告（红头文件）b、可行性研究及扩初批复
2、申办程序 a、备齐上述资料、b、送计委办理
二十三 A、建设工程项目规划许可证办理
1、所需资料
a、总平面图10份 b、建筑图7套
c、结构图（基础）2套 d、给排水图3套
e、建设项目计划批准文件及项目转正单 f、土地使用权或用地批准书 g、应拆房屋权属证明
h、地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份 i、分层面积图
j、建筑工程预算书
k、消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单
2、申办程序 a、备齐上述资料
b、分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见
c、将意见汇总送至区规划局 二十三 B、施工招标办理
1、所需资料
a、市招标办授权管理通知 b、招标项目登记表 c、项目建设有关批复
d、总平面图
e、报建表
f、住宅项目新开工计划 g、住宅项目配套条件审核 h、设计中标通知书
i、法人证明或对其代理人的委托书 j、委托机构招标协议 k、代理机构资质
l、资金落实情况证明 m、监理单位资质 n、监理合同 o、建设单位资质 p、建设单位申请材料 q、公开招标发布信息 r、公开招标报名登记表 s、公开招标入围条件 t、投标单位资质审核 u、招标文件报批表 v、招标文件
w、工程量清单
x、招标文件答疑会会议纪要 y、标底
z、开标情况汇总表 a1、询标记录 b1、评标方法 c1、评标资料
d1、决标情况汇总表 e1、中标通知书
f1、外地施工企业任务量单 g1、中标单位投标资料 h1、未中标单位投标资料 i1、施工合同
j1、设计监理项目流转表 k1、建设项目IC卡
2、办理程序 a、申请授权 b、发布招标信息
c、接受施工单位报名
d、初选入围施工单位，发标书 e、招标文件答疑会 f、开标
g、准备（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张 h、办理中标手续
二十四、施工监理单位甄选
（略比施工招标简单，此处从略）二
十五、施工许可证办理
1、所需资料
a、申请表
b、建设规划许可证
c、资金入帐凭证
d、三通一平的有关证明
e、施工合同副本，廉洁协议
f、监理合同，住宅项目监理登记证
g、建设工程项目质量和安全监督申报所需资料 h、项目施工许可证（施工单位）i、勘察、设计中标通知书 j、设计监理流转表
k、住宅项目建设开工计划
2、办理程序
a、将图纸分送设计监理、质监站审核
b、根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改 c、备齐所有资料 d、送市建管处办理 二
十六、商品房计划申请
1、所需资料
a、开发单位资质证书 b、营业执照 c、规划许可证
d、建设用地批准书 e、固定资产填报表 f、项目转正单
2、办理程序 a、备齐上述资料 b、送计委办理 二
十七、工程开工
1、所需资料
a、施工图纸
b、建设工程规划许可证 c、建设工程施工许可证
2、办理程序 a、发放图纸 b、技术交底 c、工程开工 二
十八、验线
1、所需资料
a、申报表
b、建设工程规划许可证 c、验线通知单
土地使用权招标出让工作程序
一、土地招标方式：
1、土地公开招标
2、土地定向招标（邀请）
二、土地招标公告（通知）方式：
1、刊登新闻媒体或广告媒体
2、通知送达途径
三、土地招标公告（通知书）● 拟出让地块位置 ● 用地规划性质 ● 土地出让面积 ● 容积率 ● 建筑密度 ● 绿地率
● 每平方米土地出让金底价及总额 ● 参加投标起止日期 ● 投标保证金要求
四、公告时间：20个工作日
五、投标申请登记阶段：（具体实施阶段）
1、拟受让方准备投标资格证明文件，到天津市土地交易中心登记 ● 营业执照 ● 资质证明 ● 资信证明 ● 交纳投标保证金
2、拟受让方领取招标地块资料 招标地块资料包括： ● 受让地块位置图 ● 规划性质 ● 土地出让面积 ● 土地级别
● 地块规划设计条件要求 ● 土地使用权出让合同及使用条件 ● 每平方米土地出让金底价及总额 ● 土地招标须知
3、投标阶段 ● 投标申报资料： A拟受让方营业执照复印件 B拟受让方开发资质复印件 C拟受让方资信证明 D投标申请： 1.登记单位（名称、联系人、联系电话、单位地址）2.登记日期
3.拟受让方交纳投标保证金日期 4.未中标单位接受退还投标保证金
七、签订定合同阶段
（一）中标单位缴纳有关费用： ● 土地出让金 ● 契税（出让金3%）
● 土地交易费（地价总额2‰）
（二）土地使用权出让合同正式签定：
● 中标单位与市土地局签定《土地使用权出让合同》
八、核发《建设用地规划许可证》、《土地使用证》阶段：
受让方按出让合同规定缴齐土地出让金、契税及有关交易费后，土地出让合同转至各区处，土地受让单位按规定办理土地登记手续，申请领取《国有土地使用证》。工作时间为30个工作日。
同时，土地交易中心经办申请核发《建设用地规划许可证》，填写“建设用地规划许可证申请表”，市土地局领导审批后，局业务处核发。工作时间为28个工作日。
开发部前期工作流程
一、《规划用地建议书》
【办理部门】
规划局规管处（A类）
规划局规管处、用地处并行办理（B、C、D类）
【所需材料】
1、天津市规划和国土局建设项目立案表；
2、建设单位对拟建项选址要求的说明或项目的论证材料；
3、土地权属证明及有关协议。
4、建议书或可行性研究报告批准文件； 5、1/2000（中心城区内）或1/1000（中心城区外）现势地形图2份，并用铅笔标注建设项目用地范围；
6、其他有关材料：其中A类准备上述材料一套，由规管处办理。B、C、D类准备上述两套（其中一份为复印件），由规管处、用地处并行办理。
【时间周期】30个工作日 【所需费用】无
【取得材料】《规划用地建议书》包括：规划要点、选址意见书； 【备注】
本阶段将建设项目分为4类。A类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位一致；
B类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位不一致；
C类：行政划拨供地方式，位于中心城区外，单独选址项目； D类：有偿使用供地方式。
二、申报项目建议书（前期计划）【办理部门】 市建委房地产处
【所需材料】
1、申报项目建议书的书面报告。
2、开发项目建议书。
3、规划用地建议书。
4、项目建设单位与原土地使用单位签定的用地意向协议。
5、建设单位营业执照和资质证书。
6、附图：1/500区位图、现状局部图
7、银行出具的建设单位存款证明，且存款额不低于项目总投资的20%
8、申请在城乡结合部建设住宅的项目，需持有市配套管理部门出具的配套论证证明。
9、其它相关证明（如市工业调办证明等）【时间周期】30个工作日 【取得材料】《项目建议书》
三、委托设计院做建设项目的修建性详细规划。【办理单位】设计院。
【所需材料】选址意见书（规划条件）【时间周期】20个工作日
【所需费用】1公顷10000元，工程道路70000元； 【取得材料】《项目修建性详细规划》
四、大配套证明 【办理单位】市配套办 【所需材料】
1、投资计划（1份，复印件）
2、总平面图（1份）【时间周期】7个工作日
【所需费用】20%大配套费（危改工程10%）
收费标准：商品房165元/平方米
危改
115/平方米
公建
210—280元/平方米。
【取得材料】大配套证明/双方协议
五、规划方案阶段小配套证明 【办理单位】区建委配套办 【所需材料】
1、资金计划（1份，复印件）
2、总平面图（1份）【时间周期】7个工作日
【所需费用】20%小配套费（危改工程10%）
收费标准：70元/平方米
【取得材料】双方协议书/办理教育证明书面申请
六、规划方案阶段的供热证明 【办理单位】区供热办/市供热办 【所需材料】
1、用热申请
2、投资计划
3、总平面图 【时间周期】7个工作日 【所需费用】10%供热工程费
收费标准：92元/平方米 【取得材料】规划方案阶段供热证明
七、教育证明
【办理单位】区教育局/市教育局 【所需材料】
1、投资计划（2份，复印件）
2、总平面图（2份）
3、配套交费收据(2份，复印件)
4、小配套办公室批示（原件）【时间周期】7个工作日 【所需费用】含在小配套费中 【取得材料】教育证明
八、委托规划院做建设项目的市政工程规划方案 【办理单位】规划院道路所、工程所 【所需材料】实测管线图 【时间周期】14个工作日 【所需费用】70000元
【取得材料】《市政工程规划方案》
九、规划方案的报审 【办理单位】规划局建管处 【所需材料】
1、规划图（总平面、现状图、规划图）
2、供热及小配套证明
【时间周期】7个工作日（不包括报政府的时间）【所需费用】无
【取得材料】规划方案审定通知书 【备注】
规划局建管处审定后，需召开公示会，面积超过40000平方米的还需报市政府四处审批。
十、市政工程方案报审 【办理单位】规划局市政处 【所需材料】
道路图、工程管线图、规划图、规划方案、报审方案 【时间周期】7个工作日 【所需费用】无
【取得材料】《项目市政工程方案》市政方案审定通知书
十一、规划设计成果报审 【办理单位】规划局建管处 【所需材料】
报送一式十份规划成果 【时间周期】7个工作日 【所需费用】无
【取得材料】《规划成果》 【备注】
十二、办理项目建设投资计划 【办理单位】市建委房地产处 【所需材料】
1、申请投资计划的报告
2、市建委批复的项目建议书
3、规划成果
4、银行出具的建设单位存款证明，且存款额不得低于计划建设面积投资的30%
5、供热及大小配套证明 【时间周期】30个工作日。【取得材料】《项目建设投资计划》
十三、申请建设用地规划许可证 【办理单位】
行政划拨地：用地处 出让地：土地交易中心 【所需材料】
（一）行政划拨地
1、建设项目选址意见书
2、投资计划
3、规划设计成果 4、1/2000现状地形图2份
5、拆迁证明
（二）出让地
1、评估土地
2、签土地出让合同，交土地出让金
【时间周期】30个工作日（不包括报市政府六处的时间）【所需费用】工程造价×万分之八×40% 【取得材料】《项目建设用地规划许可证》、核发《建设用地规
划许可证》通知书及附图
十四、勘察院拨地订桩 【办理单位】天津市勘察院
【所需材料】用地规划许可证及地形图 【时间周期】5个工作日 【所需费用】1.2元/平方米；
【取得材料】核定用地图、桩点坐标图
【备注】此件需勘察院到工程现场订地界，出核定用地图，并在1/500地形图上返准确的用地范围。
十五、市规划局返图 【办理单位】规划局用地处 【所需材料】
1、用地许可证
2、勘察院出具的核定用地图 【时间周期】5个工作日 【所需费用】无
【取得材料】带红线1：500地籍地形图
十六、申请建设用地批准书（行政划拨地）【办理单位】规划局资源处 【所需材料】
1、规划用地许可证
2、项目投资计划
3、勘察院出具的核定用地图 【时间周期】正常周期40个工作日。【所需费用】无
【取得材料】建设用地批准书、国有土地划拨决定书、批准项
目使用土地的通知
【备注】
此件通过后将下发项目建设用地批准书和项目用地行政划拨决定书。
十七、办理项目土地确权 【办理单位】各区规划处 【所需材料】
1、项目投资计划
2、土地协议书及付齐全款的发票
3、测绘院出具的项目地籍图
4、核定用地图
5、项目规划要点6、3份1：500现状地形图
7、核发用地通知书（一拨文）、用地使用（二拨文）
8、红线图（用地规划许可证附图）
9、1份返楼座图 【时间周期】7个工作日 【所需费用】无
【取得材料】在1：500地形图上签发土地确权意见加盖章
十八、国有土地使用证 【办理单位】各区规划处 【所需材料】
1、投资计划
2、行政划拨决定书
3、建设用地批准书
4、测绘院出具的标注建筑物的地籍图
5、土地协议及付款发票
6、一拨文、二拨文
7、用地规划许可证
8、委托人代理申请书
9、界址表
10、土地登记法人代表身份证明书 【时间周期】30个工作日
【所需费用】1000平米以下：1000元/证；超过1000平方米：
1000元+0.09元/平方米
【取得材料】《国有土地使用证》
十九、报审项目建筑设计方案 【办理单位】规划局建管处 【所需材料】 1、1/500总平面图2份 2、1/200平立剖及街景效果立面图各2份,方案简要说明（本图）
3、方案有图标并有设计部门技术负责人，设计人，审核人章
【时间周期】9个工作日 【所需费用】无
【取得材料】《建筑设计方案》及审定通知书
二十、报审消防证明 【办理单位】市消防局 【所需材料】
1、计划
2、消防审批申请表
3、消防专篇
4、建筑平、立、剖面图 【时间周期】15个工作日 【所需费用】无
【取得材料】《消防证明》 二
十一、报审人防证明
【办理单位】市人防工程办公室 【所需材料】
1、计划、规划成果
2、人防全部施工图（首层平面图，建筑平面、立面、剖面图，设备图，水，暖，电施工图）【时间周期】10个工作日 【所需费用】审定后需交纳人防档案押金10元/平方米。【取得材料】《人防证明》 【备注】
多层人防建筑面积为总建筑面积的2%，高层人防建筑面积为首层投影面积，交纳平地建设费（经济适用房、危改交1000元/平方米）
二十二、规划许可证阶段供热证明 【办理单位】区供热办/市供热办 【所需材料】
1、计划
2、总平面图
3、方案阶段证明 【时间周期】7个工作日 【所需费用】20%供热工程费
【取得材料】规划许可证阶段供热证明 二
十三、规划许可证阶段小配套证明 【办理单位】区建委配套办 【所需材料】
1、计划
2、总平面图
3、双方协议 【时间周期】7个工作日 【所需费用】80%的供热工程费
【取得材料】规划许可证阶段小配套证明 二
十四、报批建设工程规划许可证 【办理单位】规划局建管处 【所需材料】
1、本施工项目投资计划；
2、相关消防、人防、配套、供热、环保、国家安全、地名等行政主管部门审查意见
3、工程建筑施工图：三套建筑施工图（含总平面图、1：100或1：200各层平面、剖面、立面及外檐详图）基础结构图
4、提供建筑设计方案的电子文件 【时间周期】7个工作日
【所需费用】建筑造价×万分之八×60% 【取得材料】《建筑工程规划许可证》 二
十五、委托测绘院放线，出具放线报告 【办理单位】天津市测绘院 【所需材料】
1、投资计划
2、规划局批准的项目总平图及首层平面电子文件及图 【时间周期】7个工作日 【所需费用】1元/平方米 【取得材料】《放线报告》
二十六、区规划处现场验线，审核验线报告 【办理单位】区规划处
【所需材料】投资计划、放线报告 【时间周期】5个工作日 【所需费用】无 【取得材料】验线记录 二
十七、办理项目地名手续 【办理单位】区地名办 【所需材料】
1、投资计划2份
2、规划局批示的1：500总平面（5份）
3、建设用地规划许可证
4、景观效果图 【时间周期】30天
【所需费用】地名标志费：0.7元/平方米，公告费4000元 【取得材料】《地名使用证》 二
十八、项目报建 【办理单位】建交中心 【所需材料】
1、投资计划
2、工程项目报建表7份加盖公章 【时间周期】1天 【所需费用】无
【取得材料】工程项目报建表6份；安全监督申请表（施工单
位填写）
二十九、施工图设计招投标 【办理单位】建交中心招标办 【所需材料】
1、报建表
2、规划成果或规划许可证
3、营业执照副本及法人代码
4、建设工程招标登记表
5、设计招标备案书
6、委托设计协议
7、设计招标备案登记表
【时间周期】1个工作日 【所需费用】
此件办结后，需交纳相关招标服务费（计划中总投资额的万分之五，其中建设单位交纳60％，设计单位交纳40％）【取得材料】设计招标备案书
三
十、审查施工图设计合同及项目地质勘察合同 【办理单位】建交中心合同办 【所需材料】
1、施工图设计及地质勘察合同（附勘察总平图）（各5份，原件）
2、报建表（复印件）
3、设计招标备案书（原件）【时间周期】1个工作日
【所需费用】合同造价的千分之一
【取得材料】合同审核单，4份盖章设计及勘察合同 三
十一、办理现场勘察钻探
【办理单位】具备相关资质单位（甲级）【所需材料】项目总平面图及电子文件
【时间周期】10万平方米以上根据工程面积而定；10万平方米
以下的多层是15天，高层是25天，中间报告提前两天
【所需费用】多层：1.7元/平方米；高层：2.2元/平方米 【取得材料】地质勘察报告 三
十二、办理施工图审查
【办理单位】建交中心施工图审查办公室 【所需材料】
1、投资计划
2、规划许可证附总平图
3、消防及人防证明
4、设计中标通知书
5、设计合同，勘察合同及发票（已付款90%）
6、地质勘查报告
7、全套施工图及计算书
8、新材料、新工艺的使用情况 【时间周期】10个工作日
【所需费用】审查修改完毕后，需交纳施工图审查费。
收费标准：4万平方米以上1元/平方米，以下1.3元/平方米
高层：4万平方米以下7----12层
1.9元/平方米
13----19层
1.7元/平方米
20层以上1.8元/平方米
4万平方米以上每平方米减0.2元 【取得材料】施工图审查批准意见书
三
十三、新建项目配套工程实施及申请交付使用备案汇总表 【办理单位】建委房地产处 【所需材料】
1、申请报告
2、投资计划
3、项目进度报告
4、大配套证明
5、非经营公建配套证明
6、供热证明
7、规划许可证及总平图 【时间周期】7个工作日
【取得材料】新建项目配套工程实施及申请交付使用备案汇总
表
三
十四、项目资格认证书 【办理单位】市建委房地产处 【所需材料】
1、投资计划
2、相关级别职称复印件
3、申请表 【时间周期】3个工作日 【取得材料】项目资格认证书 三
十五、办理施工许可证 【办理单位】建交中心 【所需材料】
1、项目立项批准文件或计划（复印件）
2、工程项目报建登记表（原件）
3、建设工程规划许可证（复印件）
4、工程质量监督和监理申请表（原件）
5、新型墙体材料开发改革费（原件）
6、施工中标通知书（原件）
7、勘察、设计合同（副本原件）
8、施工合同（副本原件）
9、建筑工程施工图设计文件审查批准书（复印件）
10、天津市工程项目建设管理机构资格认证书（复印件）
11、建筑工程施工许可证申请表（原件）【时间周期】2天 【所需费用】无
【取得材料】《施工许可证》 三
十六、工程规划验收合格证 【办理单位】区规划处证监科 【所需费用】
1、投资计划
2、消防证明
3、城建档案馆出具的档案移交证明
4、测绘院验线报告
5、规划验收申请表 【时间周期】5个工作日 【所需费用】无
【取得材料】工程规划验收合格证 三
十七、消防验收
【办理单位】市消防局技术处 【所需材料】
1、报验申请表
2、电检申请表
3、监理报告
4、消防专篇
5、项目介绍
6、自动喷淋设施（110报警）【时间周期】7个工作日 【所需费用】无
【取得材料】消防验收合格证
【备
注】验收不合格，整改后需复验 三
十八、供热验收 【办理单位】 【所需材料】
1、到区供热办申请报验
2、区供热办、供热站检验，供热配套设施完成情况
3、区供热办、供热站出具供热设施合格证明
4、市供热办开具准许证阶段供热证明
办理销售许可证工作流程
【办理部门】市产权处及项目所在区产权处 【所需材料】
1、营业执照；
2、资质证书；
3、商品房建设投资计划；
4、公共基础设施配套证明；
5、项目总平面图（带有规划局章，将办理的楼座描红并加盖公司公章）及其电子文件；
6、《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》（附图）；
7、《建设工程规划许可证》（附图）(临时即可)；
8、《建设工程施工许可证》；
9、基础工程形象部位达到正负零（工程部基础验收报告）及图象文件；
10、商品房销售登记表;
11、《面积计算成果表》（由销售部办理）;
12、商品房网上销售数据录入合格证明；（市产权处提供号码，销售部根据《面积计算成果表》在网上输入面积）
13、已备案的物业管理方案或已签定的前期物业管理合同；
14、经济适用房或危改房屋应提供市物价局价格批复；
注：（1）以上所需资料1-14项准备两套复印件；
（2）先交到项目所属区产权处进行初审，由科长、局
长签字；在交到市产权处进行终审，由科长、局长签字；
（3）其中市产权处需要《面积计算成果表》和前期物
业管理备案证明的原件；
【时间周期】7个工作日 【所需费用】6000元公告费 【取得材料】销售许可证 【备注】
1、基础工程形象部位达到正负零（工程部基础验收报告）及图象文件； 【办理部门】 【所需材料】无
【时间周期】45个工作日 【所需费用】无
【取得材料】基础工程形象部位达到正负零基础验收报告 【备注】
2、商品房销售登记表 【办理部门】区产权处 【所需材料】无 【时间周期】1个工作日 【所需费用】无
【取得材料】商品房销售登记表
【备注】商品房销售登记表包括以下内容：
（1）商品房销售方案（销售部出示）（2）商品房销售许可现场查勘记录表
【办理部门】项目所属区房管局测量队出示 【所需材料】《面积计算成果表》
项目总平面图 【时间周期】1个工作日 【所需费用】无
【取得材料】商品房销售登记表
【备注】施工进度和竣工交付日期的说明（工程部出示）
3、《面积计算成果表》 【办理部门】市测量队
【所需材料】项目全套施工图审查图纸（建筑和结构部分）【时间周期】7个工作日 【所需费用】1.36元/平方米 【取得材料】《面积计算成果表》 【备注】
4、商品房网上销售数据录入合格证明；（市产权处提供号码，销售部根据《面积计算成果表》在网上输入面积）【办理部门】市产权处
【所需材料】《面积计算成果表》
地名办通知
网上用户名及密码 【时间周期】3个工作日 【所需费用】无
【取得材料】市产权处在网上核实结果
5、已备案的物业管理方案或已签定的前期物业管理合同 【办理部门】天津市物业办及顺驰物业公司 【所需材料】
（1）《建设工程规划许可证》（临时即可）
（2）物业管理服务企业的营业执照和资质等级证书
（3）《前期物业管理服务合同》（一式五份）《条例》实施前已实行物业管理的可提供《物业管理服务合同》；
（4）前期物业管理服务方案，主要包括：物业管理制度、服务内容及标准、成本测算、物业管理服务费标准等；
（5）拟订的业主公约（一式两份）； 【时间周期】7个工作日
【所需费用】购买《前期物业管理备案合同》4.8元/本
《业主公约》4元/本 【取得材料】前期物业管理备案证明
【备注】根据（1）---（5），由市物业办出示证明
6、经济适用房或危改房应提供市物价局价格批复 【办理部门】市物价局 【所需材料】
（1）关于经济实用住房销售价格的请示（一式两份，用A4复印纸）；
（2）经济实用住房销售价格申报表（一式两份）；（3）征地协议或拆迁补偿成本资料（原件及复印件）；
注：具体价格的填写与预算部商讨（4）建设工程施工合同（原件及复印件）；
（5）建设项目规划总平面图（附坐落位置相对示意图，一式两份）；
（6）经济实用住房投资计划（一式两份）；（7）《建设用地规划许可证》；（8）《建设工程规划许可证》（9）《建设工程施工许可证》；（10）标准地名使用证；
注：如果没有正式的地名使用证，可以让地名办出示一个拟用名的通知；(11)房型图（销售部）；
（12）房地产开发企业基本情况表；（13）当年资质年检合格资料（一式两份）； 【时间周期】10个工作日 【所需费用】无 【取得材料】价格批复
【备注】根据建委计划危改和经济适用房的公建和底商不用办理价格批复
办理产权证工作流程
1.进件测面积 【办理部门】市测量队 【所需材料】
（1）项目全套竣工图；（工程部提供，在全套施工图基础上修改并加盖施工章）
（2）规划地界坐标图（带有界址坐标表，勘察院出）（复印件）；（3）地名办的通知及附图（复印件）；
（4）放线记录（复印件）或建设工程竣工规划验收合格证；（5）验线记录（复印件）或建设工程竣工规划验收合格证； 【时间周期】10天 【所需费用】 【取得材料】 【备注】
2.办理总登记
【办理部门】项目所属区产权处 【所需材料】
【时间周期】30个工作日 【所需费用】80元/户+3元/米 【取得材料】 【备注】
3、发证
【办理部门】项目所属区产权处 【所需材料】 【时间周期】 【所需费用】 【取得材料】 【备注】
办理分户土地证工作流程
【办理部门】 【所需材料】 【时间周期】 【所需费用】 【取得材料】 【备注】 1.住宅准许使用证
【办理单位】市建委房地产处 【所需材料】
1、房地产开发企业资质证书
2、项目投资计划
3、土地使用权证书
4、地名管理部门批准的地名文件
5、项目竣工验收报告
6、建设工程规划验收合格及附图
7、配套管理部门出具的项目具备供水，雨排水，供气，供电，道路，路灯等配套条件的证明，供热单位出具的项目具备供热条件的证明。
8、区配套管理部门出具的项目具备非营业性公建配套条件的证明。【时间周期】一周
【所需费用】公告费：1500元 【取得材料】《住宅准许使用证》
2、办理国有土地使用证（行政划拨地）【办理单位】区处 【所需材料】
1、行政划拨决定书
2、建设用地批准书
3、项目规划要点
4、测绘院出具的标注建筑物的地籍图
5、土地协议及付款发票
6、项目投资计划
7、界址表
8、委托协议书
【时间周期】30天 【所需费用】
【取得材料】《国有土地使用证》
3、办理产权证
【办理部门】市房管局（三楼）市测量队 【所需材料】
（1）项目全套竣工图；
（2）规划地界坐标图（带有界址坐标表，勘察院出）（复印件）；（3）地名办的通知及附图（复印件）；（4）放线记录（复印件）；
（5）验线记录（复印件）或建设工程竣工规划验收合格证； 【时间周期】
先到市测量队办理总登，然后进行测面积，把结果及相关证件返到项目所在区的各区测量队，等待发证；（具体时间要根据项目规模大小确定）【所需费用】
80元/户+3元（登记费）
总计：83元/户（公司）+80元/户（业主）=163元； 【取得材料】产权证 【备注】
临时水工程工作流程
一、临时水工程.1、进件
【办理部门】自来水营业厅.【所需材料】
a)规划总平面图.b)项目投资计划.c)临时水用水申请.【时间周期】1天
【所需费用】150.00元/申请表 【取得材料】无 【备注】
2.现场勘察
【办理部门】自来水公司供水部 【所需材料】无 【时间周期】1天 【所需费用】无 【取得材料】无 【备注】
（测估费）
3.确定临水方案
【办理部门】自来水公司供水部 【所需材料】无 【时间周期】3天 【所需费用】无 【取得材料】 【备注】
4.转入所属区站施工，接入临时水.【办理部门】项目所在地所属区站.【所需材料】无
【时间周期】3天 【所需费用】 【取得材料】 【备注】
5、办理节水指标.【办理部门】节水办 【所需材料】
1、用水申请.2、项目投资计划.3、建筑施工临时用水协议书.34
4、规划建筑总平面图
5、桩位图.【时间周期】4天
【所需费用】投资计划面积*0.5*1.50元 【取得材料】
配套工程工作流程
一、供水工程
1、进件
【办理部门】自来水公司营业厅 【所需材料】
（1）自来水新装申请表.（2）项目投资计划.（3）项目准许使用计划.（4）建设工程规划许可证.（5）规划建筑总平面图.（6）建筑施工图（7）给排水施工图（8）1：500地形图（9）5、6、7的电子文件（10）防火专篇或消防设计说明
35（11）大配套证明 【时间周期】1个工作日
【所需费用】150.00元/进件表（测估费）【取得材料】无
【备注】3个工作日内转至设计院 2.现场勘察
【办理部门】自来水公司供水部、自来水设计院
【所需材料】无
【时间周期】1个工作日 【所需费用】无
【取得材料】无
【备注】根据现场查勘结果，了解项目周边管网，为方案提供依据 3.设计院出供水方案
【办理部门】自来水设计院
【所需材料】无 【时间周期】5个工作日 【所需费用】无 【取得材料】无 【备注】与建设单位协商
4.供水方案上周例会讨论
【办理部门】自来水设计院、自来水公司供水部 【所需材料】无
【时间周期】7个工作日 【所需费用】无 【取得材料】无
【备注】若初步方案未通过，原方案要经过重新调整于下周再上会讨论，方案通过后才可以转入设计院做正式设计 5.供水工程设计
【办理部门】自来水设计院
【所需材料】建筑给水设计意图、日用水量、消防要求、水表数
量及泵房的设置等.【时间周期】15个工作日
【所需费用】设计费.（按二次网自来水工程（包括室外消防）总
造价的3%-5%记取）
【取得材料】自来水施工图.【备注】自来水工程按建筑面积交费，工程范围是由市政管线至建筑楼门前的水表井，即通常所讲的一次网，表井后的工程为二次网，不包括在按建筑面积交费的范围内，如果在建工程有二次网，二次网的工程费需额为交纳，设计费按工程费的3%-5%交纳。
6.、施工招标
【办理部门】自来水公司、市配套办公室.【所需材料】无
【时间周期】20个工作日
【所需费用】无 【取得材料】无
【备注】通过招标确定施工单位 7.设计交底
【办理部门】供水部（牵头组织）、设计院、市配套办、监理公司、所在区站、建设单位和施工单位共同参加.【所需材料】无 【时间周期】1天 【所需费用】无 【取得材料】无
【备注】设计交底后即可以施工，具体进场施工的时间视施工现场情况及土建施工进度而定
8.施工单位进场施工.【办理部门】区站、施工单位 【所需材料】无
【时间周期】视工程量的大小而定 【所需费用】无 【取得材料】无 【备注】
1.市配套办进件（主要针对收费）
【办理部门】市公用基础设施配套办公室 【所需材料】
1、市配套工程新建申请表
2、项目投资计划
3、项目准许使用计划
4、建设工程规划许可证
5、规划建筑总平面图
6、建筑施工图
7、给排水施工图 8、5、6、7的电子文件
9、大配套证明
10、建筑工程施工许可证 【时间周期】1个工作日 【所需费用】无 【取得材料】无
【备注】自2003年起，自来水工程进件即要在自来水公司进，同时还要在市配套办进，二者的区别在于：前者主要考虑方案及设计的经济性、科学性（包括长远的规划）和便于施工；后者主要针对收费 2.审核建筑面积
【办理部门】市配套办 【所需材料】无
【时间周期】15个工作日
【所需费用】无 【取得材料】无
【备注】市配套办审核建筑面积统一由计算机使用CAD软件测算，对各开发商都一样，测算出的面积往往偏大，但有限
3.确认建筑面积，交费，转施工单
【办理部门】市配套办 【所需材料】无 【时间周期】7个工作日
【所需费用】 按有关规定以17.00元/平米（危改）、21.00元/
平米（安居）、25.00元/平米（商品房）、28.00元/平米（商业）不等记取
【取得材料】无
【备注】交款额度经申请、协商，可以在不交齐的情况下进行招标及施工，但不能低于60%
二、燃气工程：
1、进件：
【办理部门】市配套办 【所需材料】
（1）填写新建项目申请表（2）项目投资计划（3）准许使用计划（4）建设工程规划许可证
40（5）建设工程施工许可证（6）大配套证明（7）建筑总平面图（8）建筑施工图（9）水、暖、电施工图
（10）（7）、（8）、（9）电的电子文件（11）1：500地形图 【时间周期】1个工作日 【所需费用】无 【取得资料】无 【备注】无
3、审核建筑面积： 【办理部门】市配套办 【所需材料】无
【时间周期】15个工作日 【所需费用】无 【取得资料】无 【备注】无
3、查勘现场
【办理部门】市配套办 【所需材料】无 【时间周期】1个工作日
【所需费用】无 【取得资料】无 【备注】无
4、、确认建筑面积、交费（包括气源发展基金）【办理部门】市配套办 【所需材料】无
【时间周期】12个工作日
【所需费用】燃气工程费按建筑面积记取，其中工程费28.00元/
平米；气源发展基金10.00-20.00元/平米；另外，燃气表（普通）160.00元/个
【取得资料】无
【备注】交款额度经申请、协商，可以在不交齐的情况下进行招标及施工，但不能低于70%，交款后配套办将件转至设计院，进行设计（内部转件）
5、燃气工程设计
【办理部门】天津市燃气设计院 【所需材料】无
【时间周期】15个工作日 【所需费用】无
【取得资料】燃气工程施工图
6、招投标，确定施工单位
【办理部门】市配套办
【所需材料】无
【时间周期】20个工作日 【所需费用】无 【取得资料】无
【备注】通过招投标，确定施工单位
7、设计交底
【办理部门】市配套办（牵头组织）、设计院、监理公司、所属区
所、建设单位、施工单位
【所需材料】无 【时间周期】1个工作日 【所需费用】无 【取得资料】无
【备注】设计交底后即可以施工，具体进场施工的时间视施工现场情况及土建施工进度而定
8、施工单位进场施工
【办理部门】施工单位、区所 【所需材料】无
【时间周期】视工程量的大小而定 【所需费用】无 【取得资料】无
9、带气令
【办理部门】燃气集团市场开发部、燃气公司质检科、区所、市
配套办监理公司
【所需材料】燃气工程竣工资料 【时间周期】7个工作日 【所需费用】无 【取得资料】带气置换单
【备注】施工单位竣工资料→市配套办监理公司（监理签字）→区所质检员签字→燃气集团质检科→市场开发部→带气置换单→集团质检科→区所→施工单位（带气令前必须交齐所有费用）
10、带气置换
【办理部门】区所施工单位
【所需材料】带气置换单、竣工平面图 【时间周期】1个工作日 【所需费用】气损费 【取得资料】带气置换反馈单 【备注】无
11、点火令
【办理部门】市场开发部、集团质检科、区所、施工单位 【所需材料】带气置换反馈单 【时间周期】7个工作日 【所需费用】无 【取得资料】点火令
【备注】市场开发部审检带气置换反馈单→质检科签字→区所签字→施工单位
13、开点火协调会
【办理部门】市场开发部、集团质检科、区所、施工单位、建设
单位、物业管理单位、燃气公司营业所、燃气公司服务站
【所需材料】点火令、竣工资料、入住明细表 【时间周期】1个工作日 【所需费用】无 【取得资料】无
【备注】会上确立入户质检的时间，点火时间
14、入户质检
【办理部门】区所、施工单位、物业管理公司 【所需材料】入住名细表 【时间周期】1个工作日 【所需费用】无 【取得资料】无
15、现场点火令
【办理部门】区所、施工单位、服务站、物业管理公司 【所需材料】业主入住名细表 【时间周期】3个工作日 【所需费用】点火费
【取得资料】无
办理临时电工作流程
1、用电申请
【办理部门】 电力客服中心 【所需材料】申请表
项目投资计划
1:500总平图(3张)
报盘(所需用电设备明细)【办件时间】1个工作日
2、下达交费通知单 【办理部门】电力客服中心
【费用】10%正式电费用（以投资计划面计为准）【办件时间】1个工作日
【收费标准】 多层72元/M2;高层80元/M2
3、确定供电方式
【办理部门】电力客服中心/业务管理科 【办件时间】2个工作日
【备注】所需步骤需配合制定方案人员进行现场勘察
4、供电方式审核
【办理部门】电力客服中心/业务管理科
【办件时间】7个工作日
5、制定供电方案
【办理部门】区供电局报装科 【办件时间】7个工作日
6、方案审批
【办理部门】电力客服中心 【办件时间】2个工作日
7、下达<供电通知书>及〈用户内部工程通知书〉 【办理部门】电力客服中心 【办件时间】2个工作日 【备注】电力局编制、审核
8、如需破路,办理路由回复 【办理部门】市规划局
【所需材料】供电方案及供电通知书 【备注】详见路由办理流程
9、外部工程初步设计;外部工程施工设计 【办理部门】区供电局/报装科 【办件时间】3个工作日
10、外部工程设计施工审核 【办理部门】电力客服中心 【办件时间】3个工作日
11、概算编制
【办理部门】区供电局 【办件时间】3个工作日
12、概算审核
【办理部门】电力客服中心 【办件时间】2个工作日
13、下达外部供电工程交费通知及变台费交费通知 【办理部门】区供电局 【费用】根据概算确定
14、下达工程实施工单 【办理部门】区供电局 【办件时间】交费到帐后当日
15、工程招投标登记、备案 【办理部门】施工单位 【办件时间】2个工作日
16、现场临电施工 【办理部门】施工单位
【施工内容】搭变台、安装变压器、带电搭火 【施工时间】视施工量，一般2-3天 【费用】带电搭火费 8460元/台
17、下达竣工报告 【办理部门】施工单位
【办件时间】施工后2个工作日内
18、竣工报告审核，现场验收 【办理部门】区供电局 【办件时间】2个工作日
19、下达交费通知 【办理部门】电力客服中心 【办件时间】1个工作日
【费用】40%正式电费用（以投资计划为准）20、确定计费方式，签定供用电合同，计量派工 【办理部门】区供电局 【办件时间】3个工作日
21、变压器检测
【办理部门】区供电局认可的检测单位 【费
用】3000－5000元/台 【办件时间】1个工作日
22、领取计量装置，装表送电 【办理部门】施工单位 【办件时间】2个工作日
【费
用】表箱、电表、互感器、二次线购买及安装
办理正式电工作流程
1、申请进件
【办件部门】：电力客服中心 【所需材料】：申请表
报盘（住宅项目公建、户表明细）
投资计划
工程规划许可证（原件/复印件）
销售许可证（原件/复印件）
新建项目配套工程实施及申请交付使用备案汇总表（原件/复印件）
1：500总平图（3张）及AUTOCAD磁盘（1张）
不同楼型首层及标准层电气平面图及AUTOCAD磁盘
楼内配套电系统图及AUTOCAD磁盘
小区综合管网图 【办件时间】：1个工作日
2、申报面积审核 【办理部门】：客服中心 【所需时间】：7个工作日
3、确定供电方式 【办理部门】：客服中心 【所需时间】：2个工作日
【备
注】：此过程需配合工作人员进行现场勘察
1 小磨试验
1.1 水泥直接掺加助磨剂试验
(1) 试验方法。将现有的品种水泥样品做一空白试验, 检验项目有标准稠度、凝结时间、强度、CLˉ等, 再将此水泥掺入助磨剂进行以上项目对比试验。
(2) 注意事项。助磨剂是粉状, 应将其按计算好的比例称量后, 先与水泥混合均匀再加水试验;如果助磨剂是液体, 应将其计算好的掺入比例称量后, 完整地移至试验用水中, 再稀释至所需加水量, 混合均匀后再进行相关的试验。
1.2 助磨剂小磨试验
(1) 试验方法。按水泥助磨剂产品使用说明书或助磨剂厂商推荐的试验方法或者按照水泥企业使用的水泥配比进行试验。
(2) 试验一 (看强度提高) 。保持原水泥配比不变, 进行空白试验和掺加水泥助磨剂对比试验。试验要求:粉磨相同的时间 (例如30min、比表面积350m2/kg) 。检验项目:比表面积、细度、标准稠度、凝结时间、强度、CLˉ含量。
(3) 试验二 (看混合材增加量) 。按助磨剂厂商推荐优化比例, 增加混合材比例, 进行小磨试验。试验要求, 检验项目同试验一。
1.3 助磨剂小磨试验注意事项
由于助磨剂的使用效果不仅与助磨剂产品本身质量有关, 而且与熟料强度、混合材活性及其含水量, 粉磨水泥的比表面积等因素有关。因此, 做好试验前的准备工作就显得非常必要。试验前应首先了解助磨剂的相关知识和产品特点, 了解该品种助磨剂使用的基本要求以及本企业水泥的适应程度、适应掺量, 设计好助磨剂使用的基本要求以及本企业水泥的适应程度、适宜掺量, 设计好助磨剂的小磨对比试验方案, 其次预先备足各种材料, 熟料全部应破碎后再做均化处理混合均匀, 助磨剂加入称量容器不允许挂壁, 最后试验小磨的钢球装载量及级配应调整正常状态, 粉磨时间保持一致。
2 大磨试验
2.1 试验前的准备工作
(1) 确定试验目的。 (1) 不改变磨机的台时产量和水泥配比 (强度增加如何) 。 (2) 不改变水泥配比, 水泥强度保持不变 (磨机台式产量提高如何) 。 (3) 既提高磨机台时产量, 又降低水泥熟料配比, 相应增加混合材的掺量。
(2) 生产试验条件。对助磨剂选型确定以后, 水泥企业要对助磨剂进行小磨的对比试验, 由于试验小磨的工况 (通风、流速、温度等) 与大磨截然不同, 其小磨试验数据只能作为参考, 必须进行大磨工业性试验后才能把水泥助磨剂应用到生产中去。在大磨试验时, 由于助磨剂的加入使磨内物料的状况发生了变化, 水泥磨原有的平衡状态被破坏, 可能会使水泥粉磨系统的工艺参数和系统的运行状态出现异常, 因此, 试验前应充分做好准备, 以便应对试验中可能出现各种情况。
工业性试验前, 水泥企业应做好下列准备工作: (1) 试验期间水泥相关岗位人员与助磨剂试验厂商应保持全员上岗。 (2) 企业成立助磨剂试验领导小组, 负责指挥协调工作, 试验中出现的突发情况, 能及时找到相关负责人员, 迅速解决问题, 确保试验工作顺利进行。 (3) 水泥粉磨系统应处于正常的运行状态, 主、辅机设备没有故障隐患, 无带病工作设备, 预订的试验时间不在设备计划检修期间内。 (4) 水泥生产所用熟料、混合材及石膏等材料的准备量充足, 能够满足试验所需。 (5) 注意入磨物料的温度不得超过120℃, 水分小于1.5%, 入磨物料粒度正常且均齐。 (6) 水泥企业与助磨剂厂商共同协商, 根据企业现有条件和助磨剂的产品特性, 制定出安全、科学、合理的试验方案。 (7) 水泥企业应做好试验样品的采集准备工作, 采用水泥连续自动取样器取样的企业应调整取样的速度确保取样量满足双方水泥检验所需。 (8) 水泥企业化验室应准备好秒表、量筒、称量容器等助磨剂计量检测所需设备。
(3) 合理调整粉磨工艺参数。在开路粉磨系统中, 物料经过磨机一次性完成粉磨作业, 此时, 熟料的易磨性, 混合材的种类以及水泥配比、入磨物料粒度、研磨体的装载量和级配、磨机的通风量、水泥的粉磨细度等因素, 均对磨机产量发生重大影响。
一般助磨剂的掺入, 会导致磨机内物料流速加快, 对于磨机内物料流速较慢, 出磨水泥细度控制较低的水泥, 会表现出对细粉颗粒分散效果较好, 减少物料的团聚和粘附, 使细粉颗粒迅速排出, 加快物料流速, 有利于磨机台时产量的提高;如果出磨水泥细度连续不合格, 则首先应调整磨机内研磨体平均球径, 适当提高磨机内研磨体、装载量, 等出磨水泥细度降下来再掺助磨剂。
(4) 合理选择混合材品种和增加量。合理选择增加混合材的品种。公司目前混合材中, 活性最好为矿渣其次为粉煤灰、煤矸石、少量石灰石, 应充分搭配均匀, 确保入磨水分小于1.5%。
(5) 工业试验方案。水泥企业与助磨剂厂技术人员一起根据企业现有工艺条件和助磨剂产品特性, 以不影响产品的生产销售、不影响磨机系统的安全运转为前提, 协商制定出安全、科学、合理的试验方案。
(1) 试验材料。熟料、矿渣、粉煤灰、煤矸石、石灰石、石膏。 (2) 确定水泥配比。采用空白试验和加助磨剂工业试验进行。 (3) 试验时间。空白试验5h, 然后采用掺加助磨剂的试验配比前2h作为过渡阶段不取试验品, 之后再进行9h连续试验。 (4) 试验要求及工作安排。化验室控制组负责试验过程的取样、控制检验工作, 取样时间为每半小时一次。水泥制成车间负责水泥磨的全过程正常运转工作, 确保物料正常下料, 正常搭配入磨。水泥磨岗位对水泥磨按正常状态参数操作, 每小时记录各相关参数, 包括产量、电流和负荷的增加或降低。
2.2 工业试验
工业性试验中应做好下列工作。 (1) 试验时, 粉磨系统的各岗位员工应精心操作, 保持正常的运转状态, 避免断料、停机等异常情况的发生, 确保助磨剂的顺利进行。 (2) 注意水泥助磨剂加入量的稳定性、均匀性和准确性。 (3) 在生产试验时, 应按试验方案留足空白样和试验对比样。 (4) 在进行增加混合材掺量试验时, 不要急于一步到位, 应分期分批, 小比例逐渐增加混合材直至到位。 (5) 操作人员的技术水平直接影响到助磨剂性能的发挥, 在对粉磨工艺参数调整时应遵循适量调整和逐步调整的原则。
3 结语
摘要：本文以X房地产企业财务工作中存在的问题为例，从财务管理制度、财务人员、资金管理、项目成本控制和财务工作五方面，分析我国中小房地产企业财务工作的现状，并结合在X房地产企业中的实践，提出相应解决对策。
关键词：房地产企业；财务现状；对策
从20世纪90年代住房商品化开始，我国房地产市场持续了20多年的繁荣。在此期间，住房市场处于卖方市场，行业高附加值掩盖了财务管理上的问题。随着近年来国家宏观调控政策的密集出台，房地产行业暴利时代宣告终结，行业利润率进入下降通道。在此背景下，从管理中要效益成了地产行业的不二选择。以下以X房地产企业财务工作中存在的问题为例，对如何做好中小房地产企业财务工作做一浅析。
一、我国中小房地产企业财务工作现状
1、财务管理制度方面
中小房地产企业在财务管理方面主要存在如下问题：（1）缺乏完善的资金管理制度，导致资金分散、多头开户、私设小金库和资金的账外循环等情况都经常发生。（2）缺少统一的成本费用支出审批制度，导致支付审批过程中越权审批现象的发生。（3）缺乏有效的内部监督体制，导致内部越权行事、人情行事的情况时有发生。
2、财务人员方面
房地产是专业性强的综合性项目作，包括建筑设计、土建安装、合约预算、营销策划等。这要求财务人员尽可能掌握上述领域相关知识。但目前中小房地产企业中，相当一部分财务管理者缺乏现代化的财务管理理念。
3、资金管理方面
房地产行业是资金密集型行业，资金管理水平的高低直接影响到项目的盈利性大小。以X公司为例，资金收支不平衡主要表现在如下几方面：（1）筹资计划和投资计划不平衡：年初公司对下年度具体拿地计划的不确定性导致财务部门很难制定新一年度的筹资计划，可能会出现通过高利率的融资渠道来应急临时性的大额资金需求；（2）项目开发过程中资金不平衡：月初各项目下月资金预算与实际达成率偏差大，造成了库存资金的闲置浪费或者预算严重不足；（3）工程进度和销售进度不平衡导致大量资金占用或者项目会丧失市场机遇，推迟了资金的整体回笼速度。
4、项目成本管理方面
以房地产公司为例，目前存在的主要问题有：（1）土地获取方式不当。该公司通过与县级政府合作方式提前几年预付土地定金。结果垫付了大量资金，承担了大量资金利息成本，而最终拍卖价格非当初所预计价格水平，却也只能被动接受；（2）项目设计方法单一，未运用价值工程、限额设计等技术手段控制设计环节对成本的影响；（3）招投标环节评标标准不当。X公司往往采取最低价中标的方式选择投标单位，导致投标单位以 “低价中标，索赔赢利方式承揽工程”；（4）没有专门部门负责材料的采购和领用管理。
5、财务工作的定位
中小房地产企业中相当一部分企业管理者凭借经验和感觉进行管理，对财务的认识还停留在“记账”、“算账”上，这种观念导致在项目投资决策、签订合同以及招投标时，没有从财务管理角度对其经济可行性进行考量。
二、做好中小房地产企业财务工作的对策
1、完善财务管理制度体系
针对前面提及的制度问题，应着手制定公司范围的财务管理制度汇编，其中核心制度包括成本费用支出审批制度、费用报销制度、资金管理制度和相应的内部控制制度等。
2、提高财务人员职业胜任度
解决财务人员的问题应：（1）把好招聘关：招聘有相关行业背景和专业胜任能力的财务人员；（2）加强在岗人员培训：加强专业知识的培训学习，并联合公司相关部门开展交叉培训学习，补充工程预算、项目规划、营销等专业知识。
3、提高资金管理水平
应着重通过以下几个方面来提高资金管理水平：（1）根据年度资金预算，合理筹集所需资金，保持合理资本结构。（2）提高月度资金预算的精准度。这主要取决于销售回款和工程进度款支出。X公司为了加速销售资金的回笼速度，设计了按揭账龄分析表，可直观的反映购房者在按揭办理流程中各个环节的办理效率，以此促进按揭环节整体效率的提升，从而保证了销售回款快速回笼。将工程进度款的支付预算执行率纳入项目经理月度考核，以此來引导项目预算精准度。（3）协调好工程部门和销售部门的工作节奏，使工程进度同销售进度相匹配。
4、做好项目成本管理工作
该项工作重点如下：（1）通过正规招拍挂程序获取土地。在招拍挂之前，企业应对该地块做详细的经济可行性分析，倒推出可接受的最高地价水平，然后招拍挂，这样可以理性控制好土地成本；（2）在设计阶段采用价值工程、限额设计、设计方案招标等技术手段控制设计环节的成本；（3）招投标环节采取合理低价中标的方式选择投标单位，摒弃之前最低价中标的方式，避免日后合同履行中的大量变更成本的发生。（4）设立专门的机构负责材料的采购和领用管理。
5、做好财务工作的定位
房地产企业的财务工作不能仅仅停留在“记账”、“算账”上，更重要的要参与企业经营活动的全过程管理， 当好企业参谋。财务管理工作贯穿于企业从征地房屋拆迁、工程建设及监理、商品房营销、物业管理等开发经营活动的全过程。比如，在土地获取阶段，财务部门要会同其他部门对项目的经济可行性做出详细的分析预测，供高层决策；在项目开发过程中，通过各项财务指标分析，有效监控开发销售过程中的资金管理效率；在项目后评估阶段，对开发经营结果进行准确分析评价， 为后续新项目的运营提供可靠决策依据，使企业战略目标在财务管理的参与和配合下得以实现。（作者单位：陕西汇邦地产有限责任公司）
参考文献
[1]潘春华. 对房地产企业财务管理相关问题的探讨[J]. 财经，2010，（1）.
[2]田林永. 当前房地产企业财务现状及管理建议[J]. 中国房地产金融，2011，（5）.
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