房地产经营汇报（推荐9篇）
各开发企业：
为进一步加强对全市房地产开发经营行为的监督管理，稳定普通商品房住宅价格，维护消费者合法权益，促进房地产市场健康平稳地发展。根据《市政府关于促进市区房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（泰政发(2016)56号文）、《关于在全市开展房地产开发经营行为专项检查工作的通知》有关要求，我局于2016年4月26日至29日组织开展了全市房地产开发企业的开发经营行为进行专项检查，现将检查情况通报如下：
一、基本情况：
我局组织相关部门（科室）组成联合检查组对全市在售楼盘进行综合大检查，本次检查共计35个项目，涉及开发企业34家，销（预）售面积近90万平方米。本次检查的项目主体以2015年以来办理预售许可证的为主，尤其对长江首府、滨江国际、城南大院、康润新寓、自在城等体量大或有过上访投诉情况的项目进行重点督促和跟踪检查。
本次检查内容主要包括三个方面，一是房地产项目开发行为情况，重点检查房地产项目建设过程中的各项建设手续、物业管理、维修资金、商品房交付使用、预售资金缴存情况等是否符合有关法律、法规的规定;二是企业信息公示情况，对相关信息公示上墙，五证公示、物管公司的公示、一房一价公示、物业费的收费标准公示、墙改节能、预售资金监管账户的公示等，都认真进行了记录和检查;三是房地产项目销售、经营行为情况，重点检查房地产项目的活动是否符合《商品房销售管理办法》以及有关法律法规的要求，特别是对预售资金使用，商品房合同备案等行为进行重点检查。
检查分三个阶段进行，第一阶段为自查自纠阶段，《房地产开发企业自查表》在检查前一周下发给各开发企业，被检查的各开发企业对照检查内容进行自查，及时发现和整改开发经营行为中存在的问题，并将自查情况上报我局；第二阶段为现场查看阶段，特别是对存在违法违规行为、群众举报投诉的房地产开发企业进行重点检查；第三阶段为汇总通报阶段，对在检查过程中发现的问题进行汇总通报，落实企业认真整改。从检查的情况来看，全市大多数企业能够依法依规诚信经营，自觉维护房地产市场经营秩序，为我市房地产行业的健康稳定发展发挥了较大的作用，具体表现在：
1、检查工作开展良好，受检企业高度重视此次房地产市场经营行为专项检查，认真按照文件要求，将检查内容与日常工作有机结合，并积极主动地配合检查工作组进行检查，大多数企业能及时报送自查报告。
2、市场秩序不断规范，全市房地产市场秩序总体规范有序，受检项目的“五证”（工商营业执照、房地产开发资质证书、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）俱全。绝大多数项目的公示情况良好，将相关批准文件在销售地点醒目位置按照规范要求予以明示，包括《商品房预（销）售管理办法》、《购房合同示范文本》、《预售方案》、建筑节能相关指标、代理销售机构及销售人员信息，商品房预售资金监管公式项目等内容。
3、企业行为依法守规，受检企业基本不存在欺诈销售手段，商品房买卖合同规范文本及“两书”推行较好，严格落实商品房网签备案、预售资金监管、开发商前期物业管理等相关规定、且城区好于乡镇。
4、市场监管措施得力，商品房预售资金运行质态良好，目前商品房预售资金共监管33家开发公司，监管项目50项，项目缴存总额36.3亿元，支用总额32.6亿元。
二、存在的问题
我市房地产开发经营行为基本情况较好，但也存在一些问题：主要是项目开发行为不规范或商品房交付使用问题上引起的上访事件和投诉日益增多，具体表现为：
（一）项目经营情况
1、江苏银声房地产开发建设有限公司开发的丽水湾项目，目前主体结构施工基本结束，但后续阶段因资金问题春节以来已停止施工，其次预售监管资金缴存不到位，有部分尾款长时间未到账。
2、靖江华东建设有限公司开发的自在城项目，目前该企业为国有控股，各项后续工作正在有序、稳步推进中。
3、靖江市长里房地产开发有限公司由法院宣布破产，进入破产清算程序。
（二）项目交付情况
1、靖江市义龙房地产开发有限公司开发的康润新寓项目，目前该项目天然气已安装到位，供电相关材料已陆续进场，预计6月份完工。从目前的进度来看，该项目综合验收存在逾期违约的风险。
2、靖江仕联房地产开发有限公司开发的滨江国际项目，目前供电设施正在施工，预计5月底完工。
（三）楼盘信息公示情况
1、个别售楼中心醒目位置公示的内容比较零散。
2、部分企业在公示内容中预售资金监管未公示到位。
（四）库存情况
根据走访了解，大部分开发企业反映销售情况良好，户型合理、价位适中的房源销售一空，目前的库存量在一个合理的区间。但也有个别开发企业表示销售情况不佳，主要是因为位置偏、周边设施不到位，如龙启城南大院、扬子英伦、天河丽都公寓项目。还有部分开发企业设计理念与靖江本土理念不符或小面积的房源也销售乏力，如尚海府邸项目和东城景苑的小户型房源。本次走访过程中，共有21家开发企业自愿参加“房票”活动。
三、下一步措施
一是实行房地产市场执法的常态化。我局将组织相关部门对即将开盘的项目进行走访调查，进一步了解情况，预防违规行为的发生。联合检查组实行定期检查制度，针对本次检查中发现的一些违规行为，联合检查组将督促开发企业认真整改，此次检查中发现的问题，需在10日内完成整改，在适当的时间组织复检，对无视国家有关法律法规不及时整改的企业，将按照有关法律法规进行处罚，并通过媒体予以曝光。
二是建立诚信档案制度，加强企业诚信体系建设。建立完善投诉(建议)记录、处理和结果反馈机制，建立主体诚信、监管有力、行为规范、市场有序的房地产市场环境，进一步加大对违法违规行为的查处力度和典型案件的曝光，规范房地产市场秩序，采取多种途径对企业诚信档案进行公示，加大信息公开力度，以督促房地产企业加强规范经营的意识。
三是强化培训，提高房地产从业队伍素质。针对各企业开发经营行为问题以及企业管理水平参差不齐问题，将进一步加强行业培训，促进横向交流，提升企业管理水平。加强房地产营销人员政策法规、房地产专业知识以及营销技能等方面的培训力度和频次，整体提升我市房地产营销人员的专业素质。
关键词：房地产,经营,战略
0 引言
随着我国国民经济的迅猛发展, 房地产行业已经成为我国国民经济中支柱性产业结构之一。房地产行业的市场化竞争愈演愈烈, 房地产企业的经营战略也应做出适当的调整来适应房地产市场的激烈竞争。所以, 对于现在的房地产企业来说, 如何才能保持其长期稳定的生存空间和良好的持续性发展是亟待解决的问题。因此, 在这种新形势下, 房地产企业要想增强自身的核心竞争力, 推动自身企业的不断发展, 必须合理转变和调整企业的经营战略。
1 房地产经营概述
房地产经营指房地产经营部门为实现一定经济、社会目的, 以房产、地产为对象进行的一系列经济活动。房地产经营按其内容划分, 目前有以下几种形式:房地产综合开发经营;地产经营;房产经营 (包括房屋出租及出卖) 。其中, 房产经营主要是指对城市各种房屋进行的建造、维修、租赁、买卖等经济活动, 而对土地的勘测、维修、整治和土地平整、建筑物拆除、地下管线铺设等土地开发活动是指地产经营。两者之间存在着很大的差异, 其中城市土地国有化是城市地产经营的前提, 这就意味着城市地产经营的相关单位和个人并没有所有权, 只有使用权。房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设, 并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。本文所指房地产经营是房地产开发经营。
2 如何实施客户满意战略
客户满意战略是指企业为了使顾客能够完全满意所提供的产品 (商品) 或服务, 通过综合客观的评价, 测定顾客满意程度, 从企业整体全面改善服务, 提高产品质量, 完善企业文化而实施的经营战略。
在房地产企业中实施客户满意战略, 就是房地产企业在开发的产品设定其功能和价格时就参考客户的需求和用户潜在的需求, 指定分销促销渠道。对于房地产企业来说, 不仅要把客户当成营销重点, 也应该把客户满意上升当成自身的使命, 通过不断完善物业的售后管理系统等工作, 坚持服务顾客的原则, 尽可能让顾客感到满意。
客户满意战略的作用: (1) 在房地产企业中实施客户满意战略, 能够帮助企业和顾客之间建立良好的沟通, 制造出顾客真正需要的产品。 (2) 在房地产企业中实施客户满意战略, 能够帮助房地产企业增加自身品牌的知名度和美誉度, 使其在激烈的市场竞争环境中拥有自身的竞争优势。
客户满意战略的实施: (1) 做好市场调研, 清楚顾客需求。房地产企业要想取得长远的发展, 必须了解市场需求, 建设出更多使顾客满足的产品, 为此企业应该站在顾客的立场上去研究、设计及开发产品, 以消费者的需要为出发点制造产品, 只有这样才能保证房地产企业的不断发展。 (2) 总体规划, 精心设计。做好市场调研, 清楚顾客需求之后就应该进行总体规划, 精心设计。分析土地的地理体征以及交通条件等相关特点, 确定消费者在此所购买的不同物业能够承受的价格档次, 精心设定项目;细致了解购房消费者对于建筑外观形象的需求, 组织不同大小户外空间的节奏以及安全配套设施、服务, 从总体上进行合理的规划。 (3) 降低成本, 提高质量。在开发建设过程当中, 要保证质量, 从施工到验收, 严格把握了每一道关口, 这样才能提高顾客满意度。面对激烈竞争的市场, 房地产企业应多从消费者的角度考虑, 在保证项目质量的基础上, 最大程度地降低建筑成本, 从而形成良好的价格优势, 使企业在房地产市场当中获取更加广大的生存和发展空间。 (4) 诚实守信, 完善售后。诚信是一个企业的精神财富, 在市场经济条件下必须广泛倡导诚信精神, 维护信誉, 才能以良好的形象在激烈的国内市场竞争中立于不败之地。房地产业在提供物业方面, 必须坚持以人为本的原则, 不但提供优良的个人空间, 更要在大范围内组织优良的群体空间。只有这一价值取向才能保证房地产业提供客户所需的、完善的房地产商品与服务, 获取可观的收益。
3 品牌经营战略
品牌经营战略是通过品牌实力的积累, 塑造良好的品牌形象, 提高产品的知名度, 并以产品知名度来开拓市场, 从而建立忠诚度, 扩大市场占有率, 形成品牌优势:再通过对品牌优势的维护与强化, 最终实现创立名牌与发展名牌的一种战略选择过程。对于房地产经营企业来说, 品牌经营就是开发商整合资源, 包括规划设计、建筑设计、建筑材料应用、建筑科技的应用、信息技术、环境营造、售前售后的管理服务等, 同时通过舆论与媒体, 以统一的企业形象, 在宣传上形成强势, 使无形的理念变成房产实际的附加值, 使企业形象深入人心, 让企业获得最高的经济效益。
品牌经营战略的作用: (1) 作为房地产经营企业实施品牌经营战略, 选择合适的细分市场进入, 可以形成特色经营, 能更好地消费者的消费需求。 (2) 房地产经营企业实施品牌经营战略, 创立属于自己的品牌, 能保证产品的销售速度及项目的成功, 为企业取得更高的市场份额。
品牌经营战略的实施: (1) 强化品牌意识。房地产企业打造品牌企业, 首先应该强化品牌意识, 充分认识品牌的作用。塑造一个品牌的可以使企业通过品牌取得较大的经济利益。企业必须提高品牌意识, 塑符合自己形象的品牌。 (2) 提升创新能力。创新是一个民族的灵魂, 是人类发展的不竭动力, 是人类智慧的结晶, 更是一个团队凝聚力与创造力的具体表现。企业要想打造自己品牌, 必须重视企业核心竞争力的培养和提高。 (3) 注重人才的培养。房地产经营企业创品牌的关键在于高素质的员工队伍, 在于吸取广大员工的智慧, 调动普通员工的积极性与创造性。企业要加强人才队伍的建设和人才的素质的培养, 只有这样才能创造出有竞争力的自身品牌。
4 结论
房地产业作为国民经济新的增长点, 为中国经济的快速增长做出了贡献。随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈, 房地产经营企业面临强大的竞争压力, 如何做好房地产经营工作成为企业关心的重点问题。作为房地产经营企业, 应结合企业自身的现状, 通过对市场的深入分析和准确判断, 选择合适的细分市场进入, 形成特色经营, 以客户战略和品牌经营战略为指导, 尽可能满足消费者的消费需求, 打造出自己的品牌, 从而提高企业的核心竞争力, 适应复杂多变的市场环境。
参考文献
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[2]李清立.房地产开发与经营[M].北京:北方交通大学出版社, 2004 (1) .
[3]荔继华, 陈军.CS战略在房地产经营中的运用[J].集团经济研究, 2010 (5) :36-37.
一、房地产业与金融业的内在联系
房地产业与金融业之间存在着一种相互依存、相互支持、相互促进和共同发展的内在联系，这种联系将随着各自的发展而愈发密切。
（一） 房地产资金具有垫付量大和周转期长的特性。在货币信用经济条件下，房地产行业的活动一般都是利用金融杠杆来融入资金而得以顺利进行的。发行股票与债券是一种复杂的金融活动，不仅需要良好的信誉，而且需要较高的金融技术。因此，在国民经济各产业中，像房地产业这样从生产、流通到消费，对金融如此依赖的是比较少的。
（二） 由于房地产资金运动空间固定和具有较强的自然增值性，加上房地产本身就成为很好的抵押物和投资对象。金融机构从贷款安全考虑，乐于发放以房地产作为抵押的贷款，借以使自己的货币资产得到保值和增值。
（三）房地产金融系统是金融市场的独立存在。在当今世界许多国家都有大量的各种类型不同的房地产金融组织，都有房地产抵押市场及不动产抵押市场，实际上这就是房地产金融市场，房地产抵押市场已成为资本市场的主要组成部分。
二、2007年以来我国房地产行业的发展形势
（一）2007年住宅投资将会继续保持20% 以上的过快增长
1.在高利润的引诱下，社会资金追求房地产投资和消费的热情不减，许多企业和个人将盈余不断地投入到房地产。随着股票市场的资金回流，大量获利资金流入房地产市场。资金将继续支持房地产的高投资。
2.一些房地产的宏观调控政策是长期性政策，短期内仍难对住宅需求和供给的高增长产生明显抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作执行上滞后或有难度，需要一个过程。还有就是地方政府为了支持房地产的持续繁荣，要采取各种变通的措施鼓励房地产发展。
3.宏观调控对非房地产领域投资越有效，比如对股票市场的调控越有效，房地产便越有吸引力，因为许多行业投资受抑制时，新增资金会更倾向于流入房地产市场。
4.2006年以来，人民币升值预期的上升，也明显地刺激了房地产的投资和消费。
当然， 由于2007 年股市的繁荣仍是可预期的，所以股票市场会对社会游资产生明显的分流作用。
（二）房价将继续保持过快增长
北京、青岛，上海等沿海大城市房价将继续保持过快增长。
1.2007 年围绕着奥运会的题材，相关房地产的炒作还将继续。
2.房地产调控政策一直未伤及“过度投机炒作”的肋骨。抑制住宅需求增长的政策如从严征收营业税、征收住宅收入所得税等，这些政策实施的结果是将税负转嫁到下家，对炒房者没有影响，结果不是抑制了房价，反而是抬高了房价。此外，上海通过财务公司短期融资的方法，成功突破了贷款买房不得参与二手房交易的法规壁垒，使上海房价持续上扬。
3.在人民币升值预期上升及炒房高收益的影响下，海外华人资金及其他外资继续加快向中国房地产的流入。随着各地经济适用房的适度增加和“90平方米70% 政策”的逐步落实会增加大量的经济型住房供给量，会对房地产过快增长产生一定的抑制作用，但作用有限。
（三）普通居民对住宅需求的增长将会进一步放慢
房地产过热主要是因为投机需求快速增长，使住宅需求被过度放大。2001 -2005 年全国商品住宅平均销售价格年均增长9.9%，2001-2005 年间城镇居民可支配收入年均增长也是9.9%，如果单套住宅面积不变，房价收入比并没有上升，然而，单套住宅面积最近几年大幅增加。2004年全国住宅套面积平均为135 平方米，而90年代单套住宅面积不过80-90 平方米，即由于户型面积明显扩大，导致房价收入比显著上升。2005年全国单套住宅面积超过140平方米，房价收入比为12.6 倍，比2001年的房价收入比为9.5 倍，短短四年房价收入比提高了3.1。
如此高的房价收入比下，房市的火爆主要是靠投机需求的增长和一些被动需求的增加，普通居民对住宅需求增长的压力会越来越大，自去年住宅需求的调整就已经开始，只是由于房价在继续大幅增长，从住宅销售额看需求增长掩盖了实际住宅需求（住宅销售面积增长）的放慢。现在主要是靠投机需求的支撑。随着供给的不断释放、高房价的继续，需求增长将会受到越来越明显的抑制。2007年因普通居民对住宅需求的继续放慢，使得全部住宅需求增长将进一步回落，估计住宅销售面积增长不到10%。
三、现阶段房地产金融存在的风险
（一）房地产对银行金融业的依赖程度过大。据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20％—30％是银行贷款；建筑公司往往要垫付该总投入30％—40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知，房地产项目中60％的资金来自于银行。然而，从2007年开始，政策面对流动性的调控是明显的，银行利率的不断升高，给房地产投资带来了巨大的资金压力。
（二）政策风险。正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。而每当国家实施宏观调控政策，一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，连带受损，出现房地产金融风险。
（三）房产企业自身的经营风险
1.房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险，主要表现在：是否贷款、贷款多少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险和房地产企业对金融业务还没有形成规范化的决策规程，特别是对项目的可行性论证不够严密和全面、对项目的潜在风险认识和准备不足。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力还贷而造成的风险。
2.房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。
（四）变现风险。现在房地产开发企业的贷款一般采取以房地产做抵押的方式进行，当房地产开发公司经营不良或破产时，理论上可以其做抵押的房地产作为偿还贷款的资产。但是房地产本身就存在变现性较差的特点，而且在变现过程中手续繁多，特别是当房地产企业经营不良时，往往也正是本区域房地产业不景气的时候。因此，也往往会产生连锁风险，危及整个建筑行业及相关产业。
（五）法律风险。至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。如对划拨土地抵押问题和个人住房按揭贷款问题等等，国家也在不断探索和调整之中。随着国家对房地产行业法规的不断深化、细化，很多以前的方式方法可能行不通，或者发生了变化，从而造成风险。
四、房地产企业对金融主要风险的防范对策
目前，随着房地产市场的规范，我国银行房地产资产比重肯定会提高。我国房地产信贷资产已占全部银行信贷的17.6%以上，同时房产企业的资金60%以上来自贷款，加之宏观经济政策对房地产业的调控，房地产经营的金融风险有大增的趋势。企业应从以下几个方面来防范金融风险：
（一）高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。企业要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，适时调整房地产业务的经营方向与策略；要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解，对风险较大的开发项目要谨慎进入，对目前出现的房地产热要保持清醒的认识；要积极了解认真领会政府有关房地产金融的政策和规定，从加强房地产自身经营入手，认真研究相应对策，让房地产开发业务步入良性经营运行的轨道。
（二）打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道。目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，应大力拓宽房地产间接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。
（三）建立完善的财务管理制度。房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。因此，必须完善财务核算体系，建立管理会计系统，建立全面预算管理体系，完善资金管理系统。具体说来，需要做到以下几个方面：
1.根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必需的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2．设立责任中心
房地产企业按照管理目标，根据各组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心，按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对其业绩进行客观评价。
3．全面预算模式
根据房地产企业特点，可以采用以项目预算与资金预算为基础的年度责任预算管理模式。房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
（四）不断调整和优化房地产贷款结构。企业应专设部门对住房开发贷款，土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理。对于开发项目的潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构。在潜在客户的选择上要认真分析，充分在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。
（五）加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。
（六）建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。
五、总结
一、工作范围：
1、对公司拟开发项目进行可行性研究并提供可行性研究报告。
2、拟定公司总体发展计划报总经理批准。
3、负责办理预售证等有关手续的报批、领取。
4、开展市场调查，收集处理市场信息，作为公司决策的依据。
5、制定并执行公司的销售计划和资金回笼计划。
6、公司销售广告策划。
7、对公司所设销售点进行管理，为客户办理各种购房手续。
8、负责销售房的验收、交接及同客户签订物业管理协议。
9、汇总公司的各种经营报表并上报各有关部门：管理销售档案及经营部的其它档案：统计销售中的各种有关数据并上报总经理及公司有关部门。
二、岗位职责
（一）经理职责：在副总经理的直接领导之下，对公司拟开发项目进行可行性研究，并提供可生性研究报告。制定全公司的总体计划并配合各部门顺利执行。组织公司商品房的销售工作，在开拓市场、加速资金回收方面负有全面责任。
1、组织经营部及其他部门的有关人员，同时综合市场住处及公司的财务、工程等各方面的情况，制定出切实可行的全公司总体计划，提供给总经理。
2、负责办理预售证等有关手续。
3、负责组织房地产市场调查，进行信息分析、评价、提交市场抽查报告，为公司经营策略的制定提供依据。
4、组织制定销售计划和资金回笼计划，建立销售网络，开展销售活动。
5、会同总会计师，总经济师制定公司的开发商品房价格定位，编制售楼价格表及其他有关技术资料，报请总经理批准。
6、制定广告策略，组织广告宣传。
7、组织编制销售报表，掌握销售进度，提出销售建议，定期报送副总经理。
8、配合物业管理，开展售后服务及用户查访。
9、参加工程方案的设计委托、扩初审查、施工图会审、设备选型等讨论，参加工程验收并提出建议。
10、根据公司有关规定，对经营部聘任职员进行考核，提出建议。
（二）销售组设销售经理，下设三个销售小姐，销售小姐设销售主任，每个销售主任带领4--5名销售员。
A、销售经理职责：
销售经理负责管理三个销售组，负责评估销售组的业绩。
销售经理按公司统一规定折扣进行销售，超出规定折扣由主管经理/副总经理审批。
B、销售主任职责
销售主任对每一项销售合同跟踪落实。销售主任负责业务员的考勤管理、业务管理，提出业务员的辞退申请。
C、业务员职责
根据公司政策进行销售活动，服从销售主任的管理。
（三）内务组职责：（销控、信息、服务三个小组|
A、销控小姐：掌握销售状况，制作销售合同，进行合同管理，负责按揭办理。
B、信息小姐：负责信息收集分析，http:///提出销售笄意见，联系广告宣传媒传。
C、服务小姐：处理客户投诉，办理客户入住，联系相关部门。
三、经营管理工作程序：
售楼管理程序网络图（略）
四、经营佣金管理办法：
经营部销售组衽佣金制，内务组实行定额销售奖励制。
说见附件（11）经营佣金管理办法。
五、销售业务日常管理规定。
销售业绩关系到资金回笼、项目动作周期、投资效益回报至关重要的关键。抓好销售业务的管理，是企业管理重要的一环。
详见附
件（12）销售业务日常管理规定。
六、业务员的录用、辞退办法：
住所:
法定代表人:
乙方 (承包方):
住所:
法定代表人:
丙方(担保方): 先生 身份证号码:
住所地:
签约背景:
甲方是依照中华人民共和国法律在 设立的 公司,甲方于 年 月 日取得 市发展计划委员会计投资( ) 号《关于同意建设“A”商品房项目的批复》;于 年 月 日取得 市规划局( )规选址第 号《建设项目选址意见书》,从而取得 “A”商品房项目的开发经营权。 为了有利于该项目尽快开发建设,经甲、乙双方协商一致,就甲方将项目发包给乙方承包经营开发的有关事宜,依照中华人民共和国法律法规的规定,订立本合同条款,以共同执行。
一、定义
除本合同中另有说明,下列词语在本合同中具有如下含义:
1、项目:指 “A”商品房项目。
2、本合同双方或三方或各方:指签署本合同之承发包双方或加上担保方,包括因法定原因或经对方许可的约定原因承接其债权债务的其他法人或自然人。
3、日:除本协议书另有约定外,均指日历日。
4、元:指中华人民共和国法定货币人民币
二、项目概况
1、项目位置: 山
2、项目建设用地面积:平方米
3、容积率为
4、总面积:平方米以内(不含地下室)
5、土地用途:商品房综合开发,包括商业及住宅(别墅)。
6、项目尚未缴交土地价款与配套费。
三、承包经营权
1、甲方将项目发包给乙方承包经营。乙方对项目的承包采取由乙方按承包金包干、超额留成、自主经营、自负盈亏的方式进行。乙方承包经营后取得利润高于承包金的部分,由乙方享有;项目承包经营利润低于承包金的部分,由乙方负责补足。
2、承包期限:自本合同签订之日起至项目开发经营完成止。前款所称的“开发经营完成”是指项目完成销售并收回全部销售款项或虽未完成销售但税务机关已经对项目经营情况进行会算,房产交付完毕、办妥产权登记所需的手续、物业管理移交完毕,或双方同意的其他时间。
3、在承包期间,由乙方负责项目的策划、报批、设计、招标、施工、售楼等全部开发建设与经营管理工作,乙方还有权以项目对外融资。甲方不得干涉影响乙方对项目的正常经营开发活动。
四、乙方之承包金和甲方应承担的费用
1、本项目承包金为 亿元(大写: 亿元)。但是,如果本合同第七条约定的股权转让得以进行,则本合同约定的项目承包金等额转化为股权转让款,且乙方另外增加支付 万元,即股权转让款总额为 亿元(大写: 千万元)。
除另有约定外,甲方、丙方不得以任何理由、任何形式再要求乙方向其支付其它任何费用。
2、双方初步估定项目土地价款为 万元、配套费为 万元,共计 万元(大写: 万元),由甲方承担并由乙方以甲方名义按有关单位要求的时间从承包金(或股权转让款)中扣付。 ; 若应缴纳的配套费超过 万元,则超出 万元至 万元(含本数)的部分由甲方承担,本合同继续履行;若应缴纳的土地价款超过 万元,则超出部分也由甲方承担,本合同继续履行。该些款项由乙方垫付后,从应付甲方的前期承包金(或股权转让款)中先行全额扣减。
参加此次房地产经营管理培训让我收获很多。通过7个板块的房地产培训课程,我不仅从理论方面加深了对房地产开发的认识，同时也对房地产开发工作的思路进行了系统的梳理。培训师所例举的大量房地产开发案例，更是给我很大的启发，拓宽了我的视野。回顾全国房地产开发历程，行业进步之快实在让人振奋。在学习以万科为代表的开发商他们成功开发经验的同时，我们更要结合自身项目开发的实际，深入思考，总结经验和教训，指导今后的房产开发工作。
此次培训让我获益最深的乃是***博士“房地产战略管理——博弈中的房地产市场和企业突围”这门课程，***博士风趣的语言、广博的知识、丰富的讲解使我对这门课程有了深刻的理解，博士主要对博弈概念、房地产现状、企业核心竞争力、旅游房地产开发模式以及品牌建设等方面做了详细介绍。回顾近十年的发展历史，房地产开发以惊人的速度在发展。现阶段规模化经营和竞争层面的提升为房地产企业的品牌建设创造了良好的条件和契机，未来的市场竞争将更加激烈，品牌的影响力将日渐突显，房地产行业竞争将是资金与品牌的竞争。
这让我不禁联想到地产界龙头企业万科的突出表现。在竞争力方面，万科地产当属第一，培训课程中对万科案例的剖析，让地产行业未来的发展变得更加清晰。万科1988年进入房地产开发领域，集中资源创立了一系列地产开发项目品牌以及物业管理品牌，形成了较为突出的优势：文化品味、物业管理、企业形象、售前（售后）服务、社区规划、环境景观等。无论是制度规范还是企业信誉，无论是产品还是服务，万科在业内和消费者心目中都具有良好的口碑。但是这个时期，消费者对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面，对品牌的理解还不深入。原因在于万科对品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力还不够。在竞争日益激烈、产品日趋同质化的房地产开发行业中，万科要顺利开展跨地域经营，维持长期的高速增长，就需要对企业品牌战略进行进一步的总结和提升。品牌不等于知名度。万科在进行异地扩张的过程中，逐渐体会到品牌的价值：通过品牌战略，可以在地域性很强的房地产开发行业中，发挥规模效应，使跨地域开发成为优势;通过品牌战略，实现与消费者的密切沟通，并与消费者建立起长期的、双向的、维系不散的关系。
培训课上对万科和成功房地产企业深入的分析，对成功案例的研究，都促使我认真思考自身在房地产开发过程中的不足。他们成功的经验与方法，是非常值得我们借鉴和学习的，在学习和借鉴的过程中，我们要结合企业的实际情况，走出一条成功之路。
财务部门负责企业的资金管理, 并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表, 其主要内容有三块:建立工程项目的融资 (财务) 计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。
销售部门就是要把企业开发的产品———楼房卖出去, 其工作内容有以下几个:促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是:对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。而后勤部门就是对项目建设提供生活上的保障。
1 房地产开发经营存在的问题及原因
随着经济的不断发展和市场经济体制的不断完善及市场的不断开放, 房地产开发经营中存在着诸多问题, 这些问题既有观念的原因, 也有体制方面的原因, 具体分析主要有以下几个方面:
1.1 观念危机。
观念危机是制约房地产开发企业发展的最大障碍, 这种危机主要表现在以下三个方面: (1) 被动的市场意识。认为用计划经济和行政的手段完全可以替代市场经济的手段, 有这种意识的主要来源于政府和行政主管部门;认为现在的市场体制不完善, 开发企业虽做好了竞争的准备, 却无竞争的环境或自身的能力存在缺陷, 等待思想起作用, 怨市场机会、竞争不均等, 信心不足, 怨天尤人, 有这种意识的主要来源于开发企业。 (2) 盲目的市场意识。认为房地产开发业只有靠引进外商、外资, 才能带动房地产开发业, 乃至经济、社会的发展。这种观念的根源只追求政治效益, 不按市场规律办事。 (3) 狭隘的市场经济意识, 认为市场经济的初期, 可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机, 专搞空隙项目或边缘项目或隐藏项目, 在短期内求得利益, 在无序、无诚信、不规范的环境中生存。
1.2 市场秩序不规范。
房地产开发业的发展不仅需要有市场经济体制下的诸多配套法规、政策的支持, 还需要有完善的土地供用制度、城市规划及房地产管理相关制度的支持, 要有房地产开发业生存和发展的环境, 更要有良好的市场环境和规范的市场秩序。
1.3 企业规模小、整体实力弱。
房地产开发企业力较弱, 规模普遍偏小。计划经济时期组建的开发企业是一些国有的老企业, 他们人员多、负担重, 市场竞争力不强;后期组建的开发企业大多是股份制、民营性质的企业, 他们组建的时间短、经验不足, 综合实力不强, 一些企业甚至只有一、两个低级技术人员或外聘几个“挂羊头”的技术人员或无技术人员, 无经营场所, 无资金, 他们仅靠搞低层次、低技术含量的单体项目经营, 开发的档次不高, 难以形成规模, 整体竞争实力弱, 更谈不上走出去参与竞争。
1.4 房地产开发的资源配置不合理。
房地产开发的低级企业过多, 人财物配置不合理, 资源浪费, 有限的资金多头投资, 规模小, 社会、环境、经济效益无法同步实现。一些地区低等级资质的开发企业有几十家甚至上百家, 这样一来, 资源严重浪费势必造成市场秩序的混乱和无序竞争的加剧, 甚至助长一些腐败之风。究其原因是行业主管部门宏观管理和调控的力度不够。
2 房地产开发经营绩效的影响因素
2.1 房地产开发经营规划设计。
房地产开发项目是否成功主要决定于前期的规划设计, 规划设计一个关键的概念是要根据购房者认知的需要来理解他们的声音, 建立买家意见与住宅如何规划、设计、建造之间的良好联系。
2.2 房地产开发经营施工质量。
施工质量其实就是按照规划设计图纸/方案及建筑规范进行工程建设时所体现的成本、进度与质量。施工质量问题很可能会在工程竣工验收后几年才能表现出来, 这种质量缺陷或事故虽然可以通过修补、重构等形式加以改进, 但是它对于公司的社会形象和长期获利能力产生重大影响。因此, 质量的合理性 (即不以漂亮、华丽、先进为追求, 而以实用、满足顾客需求为目标) 以及长期效益是建筑施工质量的基本要求。具体评价可以从工程结构质量 (外观、细部) 、工程竣工一次合格率、建筑性能价值比 (主要指建筑材料/设备的价格合理性) 、开发进度/效率等方面考虑。
2.3 房地产开发经营营销策划。
一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁, 是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程, 由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容, 而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的, 即根据市场调查, 确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容, 这是实施具体营销策略的核心基础。而从影响房地产开发经营绩效的具体指标来看, 营销策划上有广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力和资金回笼情况等方面。
3 房地产开发经营管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进
房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理, 显然, 如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此, 协调这四个管理内容之间的关系, 并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。
施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调, 不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此, 可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素:
(1) 房地产开发企业的强力支持。作为投资者, 开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上, 即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论, 集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。
(2) 尽早实施。在项目的早期, 项目决策的成本很少, 但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响, 可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势, 产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了, 因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去, 而开发商更要做好前期的项目决策。
(3) 持续开展研究。一方面, 可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究, 充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面, 实习“知识管理”, 即通过计划和总结, 将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华, 将业务流程中无序的知识进行系统化管理, 使之成为“可利用再生资源”, 实现知识共享和再利用。
综上所述, 企业都以获取持续的竞争优势为目标的, 房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心, 在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理, 即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营, 加强管理, 并不断提供让顾客满意的产品和服务。
关键词：房地产公司：经营：管理：发展战略
房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。
1、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。
国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。
1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。
1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力。不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。
1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。
1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。
1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。
1.2.3 公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。
2、关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。
鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。
2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。
人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。
2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。
房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。
2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。
房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系：建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。
2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。
由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。
2.5整合资源，合理有效的运用资源。
企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置積压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。
总结
2013年9月
首先，我代表 市政府热烈欢迎以 主任为组长的调研组一行的到来。下面，就调研安排向各位领导作以汇报。
年初以来，我市按照十八大和中央一号文件精神要求，紧紧抓住绥化市“以家庭承包为基础、以合作农业为载体、以规模经营为前提、以大农机大水利大科技为内容的现代化大农业建设”的全新部署，抢抓两大平原综合配套改革试验区上升为国家级战略机遇，围绕承担国家现代农业示范区改革与建设试点县任务，加速推进农业发展方式转变，加快新型农业经营体系创建，加强农业物质装备条件改善，加大社会化服务改革力度，取得了现代化大农业加速转型升级的明显成效。
一、土地流转和规模经营情况
（一）土地流转情况。我们某把土地流转作为推进规模经营的重要突破口，作为推进现代化大农业建设升级转型的有效手段，在坚持“依法、合规、尊重农民意愿”的前提下，结合农村实际，创新流转方式，今年全市共流转土地183.14万亩，占全市耕地总面积的44.7％。主要是通过五种方式推进，一是租赁，面积21.5万亩，占流转面积的11.7％，主 要租赁人是企业、外来涉农大户；二是转包，面积81.29万亩，占流转面积的44.3％，主要对象是种植大户、家庭农场、院县共建、农机合作社等；三是互换，面积2.1万亩，占流转面积1.15％，主要是农户、大户间串换，便于集中连片经营；四是入股，流转面积74.25万亩，占流转面积的40.5％，主要对象是农机合作社、农民专业合作社和部分种植大户；五是转让，流转面积2万亩，占流转面积的1.1％，主要是建设高科技园区归并土地。其它方式，如赠予，流转2万亩，占1.1％。全市土地流转的平均价格在350-410元之间，流转后的每亩收益为300-360元之间。
（二）规模经营情况。截止今年春种前，全市共组建新型经营主体7863个，规模经营总面积达到291.1万亩，占全市耕地总面积的71％。在推动土地流转、实施规模经营过程中，推动全市形成了“九种模式”，一是农机合作社经营模式。36个农机合作社流转和入社面积41万亩，占全市规模经营总量的14.1％。二是农民专业合作社经营模式。组建农民种植专业合作社286个，入社面积33.25万亩，占规模经营总量的11.4％。三是家庭农场经营模式。建设255个家庭农场，规模经营面积20.9万亩，占规模经营总量的0.72％。四是院县共建模式。与省农科院合作，在乡镇建设品种对比园区各1处，在五里明组建玉米专家大院和玉米研究所，在涝洲组建水稻研究所，面积5600亩，占规模经营总量的0.19％。五是企业带动模式。8个涉农龙头企业规模经营面 积6.5万亩，占规模经营总量的2.2％。六是农民联合体模式。组建农民联合体167个，规模经营面积42万亩，占规模经营总量的14.4％。七是种植大户经营模式。通过能人牵动，扶持发展百亩以上种粮大户7110个，规模经营面积达到146.3万亩，占规模经营总量的50.2％。其中培育200亩以上新型职业农民500名。八是村组干部带动模式。由村组干部带头组建家庭农场、联合体、专业合作社300个，规模经营面积达到15万亩，占规模经营总量的0.52％。九是全产业链经营模式。www米业流转、入社土地1.2万亩，五里明现代农业开发公司流转农户土地3万亩，福山农业种植合资公司流转土地1.5万亩，占规模经营总量的2％。规模经营地块由于增强了经营主体在生产资料采购上的市场谈判地位和话语主导权，生产成本普遍降低15％左右，特别是大垄双行种植地块，亩保苗株数增加五分之一，产量普遍增长300斤以上，所以，规模经营地块收益比农户小规模流转地块高出300元以上。
二、专业合作组织运行状况和作用发挥情况
（一）运行状况。由于我们在农民专业合作组织发展上，坚持实施“民办、民管、民受益”原则，政府主要发挥服务指导职能，使农民专业合作组织发挥出了重要的牵动和引带发展呈现出了 “五个转变”和“三个提高”。“五个转变”：一是由自由化向规范化转变。2007年，《中华人民共和国农民专业合作社法》出台后，农民组建专业合作社的热情非常高，区域内重复组建、规模小、水平低、恶意竞争、资源浪费等“杂、乱、差”现象非常突出，为此，我们加大了组建指导力度，以工商局和经管站为核心，成立了专门指导服务办公室，坚持小区域内“同类合并、以大为主”原则，由“抓数量”转向“抓质量”，使新组建的农民专业合作社水平和质量得到显著提升。二是由示范化向规模化转变。根据农业生产形势的需要，我们改变了以往成员三五人、经营收入几十万元的组建要求，坚持以村为单位，以同业为基础，实现了由“抓小”向“抓大”，由“抓点”向“抓面”的根本性转变。目前，核心入社成员平均在10户左右，带动入社成员平均在150户左右，土地规模经营面积在千亩左右，经营收入超过了百万元。三是由封闭化向开放化转变。在加大组建和发展指导力度之后，合作社发展打破了“庭院式”、“村屯式”的自我发展封闭格局，出现了跨村屯、跨乡镇的跨区域经营局面，仅近两年来，全市已有20多家合作社实现了跨区域发展，成为同业中的佼佼者。四是由家族化向企业化转变。受过去农民传统的“肥水不流外人田”、“亲戚朋友最可信”思想观念的影响，合作社内部成员多以亲友为主，规章制度不健全，经营管理不到位，合作社发展不规范。加大指导力度以后，严格按照企业化经营要求，重点在登记设立、章程制度、组织机构、财务管理、档案管理等方面进行了规范完善，将老合作社导入了规范化轨道，使新合作社起步就进入正轨。五是由园田化向基地化转变。近年来，我市依托绿色食品产业大园区，以龙头企业为牵动，坚持走“企业+ 合作社+基地+农户”模式和“1+x”模式，组织多个合作社为一个企业建设原料生产基地，推动合作社走企业化之路。我们围绕中粮集团，组建了百万亩玉米高淀粉基地，吸纳合作社160个；围绕乳业集团，组织奶牛合作社建立了3万头奶牛养殖基地；围绕 泡菜，组织蔬菜合作社建设了10万亩蔬菜基地。通过基地化建设，使全市80%的合作社摆脱了“园田式”，步入了全新发展空间，从而推动合作社经营质效发生了根本转变。“三个提高”：一是农民专业合作社收入占农村经济比重明显提高。目前，全市农民专业合作社已完全覆盖了农村经济各主导产业，2012年全市农民专业合作社实现总收入50多亿元，占农村经济总收入的70%以上，某镇5万亩规模经营玉米种植专业合作社玉米平均单产2252斤，创全国之最。二是农民专业合作社成员收入明显提高。某玉米种植专业合作社和某米业合作社通过“四统一”的生产经营模式，入社农民年纯收入达2万元以上，比未入社农民人均纯收入高出8000元以上。三是农民专业合作社组织化程度明显提高。2012年，通过合作社集中采购，组织标准化生产，统一生产、加工、销售产品等措施，降低各类生产资料采购成本3000万元以上；通过提质增效、树立品牌等手段，提高产品附加值、增加收入近亿元。向阳中宝蛋鸡养殖专业合作社通过“五统一”生产经营模式，入社农户均增收近万元，农民生产的鲜蛋、种蛋、种雏等产品远销北京、上海、广州等全国大中城市。通过近几年来的集中推进，全市农民专业合作社呈现了发展势头迅猛，规范化水平不断扩大，带动作用不断增强，亮点频现的良好局面。当然，也存在着一些实际问题，主要表现为以下几个方面。一是合作社专业指导不强。通过实地调查，除企业、部门领办的农民合作社能够获得专业指导外，其它大部分农民专业合作社得不到专业指导。二是内部运行机制不规范。虽然合作社都建立健全了各项规章制度和比较完备的监管手段，但在实际运行中，合作社理事长“一权独大”现象还存在，影响了合作社规范化发展。三是社会扶持发展力度不够。在政策上，国家政策资金和项目资金极少投入到农民专业合作社；在资金上，合作社运行资金，多以社员自筹为主，资金的缺乏限制了合作社的发展壮大。特别是缺乏抵押物，金融部门在银行放贷上还有待加强。四是社员整体素质不高。农民专业合作社大多由本村、屯产粮能人、养殖能人、富裕户等牵头，由于自身知识水平的限制和能力水平的制约，极大降低了合作社对市场运行的预见力和掌控力，阻碍了农民专业合作社的可持续健康发展。
农机合作社运行主要采取“营、托、代”三种形式，“营”就是自营土地面积平均都在1万亩以上，确保合作社有足够的运营收益保证；“托”就是托管农民土地，秋后产量按未托管农户最高测产水平核算，收取耕作费和超高收益；“代”就是代耕农民种植专业合作社、农民联合体和农户耕地，收取耕作费用。分配方式上，采取“仁发模式”，实行“带动入社、收入保底、二次分配、国投共享”的分配机制，每个入社农户比未入社农户收益平均高出300元左右。
三、整乡镇、整村推进土地规模经营的做法和问题 今年，我市实施整镇推进土地规模经营的有 五个乡镇，面积50.96万亩；实施整村推进的有 村等8个村，面积8.4万亩。主要做法是必须尊重农民意愿，把农民规模经营的积极性调动起来。随着城乡一体化进程的不断深入，农村空心化、农业兼职化、农民老龄化趋势越来越明显，尤其是近年来，随着一大批先进农业科研成果的推广和应用，农业设施装备水平得到全面提高，传统意义上的农民已不在适应新的农业发展形势，有些年青的农民向往城市生活，无奈的继承着土地的经营，农民主观上将土地流转出去意愿非常强烈，这些为实施土地规模经营创造了条件。一是要全方位宣传引导。实施土地规模经营的关键因素就是要因势利导，加大政策宣传，在保障农民耕地所有权不变的前提下，充分调动农民参与规模经营的积极性。我们利用电视媒体、乡村公开栏等多种形式，加大扶持和鼓励土地规模经营制度的宣传，加强流转前后效益对比，以农民群众喜闻乐见的形式，宣传规模经营的好处。二是要加大就业保障。发展劳务型经济、商服型经济、养殖经济等产业，把流转后的农民组织起来，让他们实现二次就业，多元化收入。三是要建立起完备的保障制度。加快实施土地确权登记和农民养老保险制度，让农民放心的将土地流转出去，尤其是要宣传好土地基本承包权利不受影响的政策措施，解除农民的后顾之忧。四是要培树典型。深入挖掘那些将土地流转出去从事二次就业的成 功典型，在全社会营造起参与土地流转的浓厚氛围，使农民群众放心的参与土地流转。五是加速提升规模经营粮食产能。我们对5个整镇推进镇、8个整村推进村的农田基础条件建设实施了重点武装，做到了“三个全覆盖”，即新型规模经营主体、农机水利设施装备、全方位技术保障全覆盖；“四个加速升级”，即实现乡镇典型示范、产业化经营、品牌培育、城镇化四个加速升级；“五个全线推进”，即生产方式、要素集成、农业形象、服务能力、体制机制五个全线推进，集中打造现代化大农业园区精品集群，整镇整村推进的乡镇、村是全市种植基础建设最完善、设施配备最完备、抗御灾害能力最强、产量水平最高的镇村，让农民看了眼亮心服，所以才愿意配合实施整镇整村推进。
四、农民专业合作组织生产建设、发展资金解决的办法和途径
为推动农民专业合作组织发展，打破发展瓶劲制约，我们创新出台了四个有效发展模式：一是技银企社模式。改革金融服务体制，大力推广某镇与商业银行、龙头企业、农业专家链接模式，商业银行为农业合作社提供贷款，合作社将粮食销售给龙头企业，企业在资金结算时将贷款本息转付给银行，商业银行又聘请农业专家对粮食生产实行全过程指导，四者之间均通过签订合同进行联结。这一模式不仅解决了资金筹措难问题，也有效破解了农业技术低、农产品销售难、农业产业链断档等瓶颈难题；二是联合会模式。我们组 织农资商会、金融、保险、农技等部门，与农民专业合作社、农机合作社等经营主体共同组建某市合作农业产业联合会，直接为规模经营主体提供农资、金融、保险和农业技术支持，形成多位一体，利益共享的全新扶持保障规模经营新机制。联合会引入某建信村镇银行，以联合会资产为抵押，贷款利息仅为7.6厘，低于其它国有商业银行标准。今年共为合作社发放贷款8000万元。三是放宽抵押物模式。通过多方协调和工作争取，市农委与信用联社共同下发了《关于放宽农业信贷资金抵押物范围的通知》，将原来仅有的五户联保和财产抵押范围扩大到土地使用权证、渔池产权证、林权证、大型农机具抵押，为新型规模经营主体申请农业信贷资金，提供担保抵押物扩大了选择余地。四是新型规模经营主体做到应保尽保。四是春款秋贷模式。针对合作社成员五联保手续办理难的问题，在每年的春节前后，抓住农民返乡过节时机，协调乡镇、信用社、农行等部门单位，组织合作社成员提前办理春耕贷款手续，确保合作社春耕生产随用随取。
五、推进土地流转和规模经营的问题和建议
随着土地规模经营的不断深入，一些深层次问题和体制机制问题也暴露出来，主要表现在以下几个方面：
一是农民缺乏社会保障。农民土地社会保障和就业功能没有从根本上改变，特别是农村社会保障机制尚未形成，大多数农民仍然把承包地看成是“活命田”和“就业保险田”，特别是支农惠农政策力度加大，加重了农民对土地的依赖程 度，土地流转步伐趋缓。二是农民缺乏政策保障。政府对土地流转双方缺少必要的扶持政策，致使流转方农民存在补偿资金、养老保障、劳动力就业等方面的后顾之忧。规模经营业主缺少开发资金、经营项目和产品销售等困难和问题。三是农民缺乏服务保障。土地流转涉及到所有权、承包权、使用权多个主体的经济利益，但从目前看，如资产评估、法律咨询、土地保险等中介机构发展滞后甚至缺失，中介服务的匮乏严重制约了土地市场的发育和土地流转的进程。四是农民缺乏权益保障。目前，土地流转基本还处于自发阶段，政府及业务主管部门对土地流转的运作程序及管理办法没有明确统一的规定，更没有相应的工作机构，加强土地流转管理和监督，农户间以及农户和业主间的土地流转程序不规范，内容不明确，权力与义务不对等，合同执行不力。五是规模经营主体缺乏保险保障。农业是自然和市场风险都很 高的产业，随着新型农业规模经营主体的不断涌现，其面临的自然和市场风险也越来越高，目前农业保险所采取的方式均为商业性保险，基本采取商业化运作模式，规模经营主体参保的积极性不高，受益不多。
为了能够科学有效的推动土地流转，促进土地规模经营，我们某市探索形成了四项保障机制，保障新型农业经营主体健康发展不断壮大。
（一）创新政策扶持体系推进土地规模经营。以农机合作社为平台，采取“四入”模式促进土地规模经营。一是入 托分流。组建土地托管中心，鼓励农民自愿将土地委托土地托管中心经营管理。二是入社分红。按照收入保底、盈利分红、权益保障、风险保障四项机制，在确定保底收入基础上，盈利按股分红，国家各类补贴归农户所有。三是入场分营。对现有大户按照家庭农场模式进行规范升级，积极鼓励农户土地向家庭农场集中，并在政策上对家庭农场实行重点扶持，全面提高家庭农场经营效益。四是入市分置。乡镇成立土地交易中心，对自愿入市参与流转的农民土地，公开竞价流转。
（二）创新产销新模式推进土地规模经营。组织产业化龙头企业，与合作社等新型经营主体签订生产订单，并通过实施订单保险、价格调控平衡机制，建立长期稳定的农产品产销衔接机制和订单履约机制。利用一定比例的产粮大县奖励资金、扶持规模经营主体，建立农产品风险平衡调控基金，当农产品市场出现较大波动，运用调控基金对合作社进行价格补贴；当市场价格大幅高于订单价格时，对收购企业进行价格补贴。同时，利用财政引导性资金，对粮食深加工企业进行重点扶持，帮助企业和合作社规避市场风险，确保提高订单履约率和到位率。
（三）创新财政支持新方式推动土地规模经营。
成立专门管理机构，对农机、水利、农业开发等国投、省投项目资金进行统筹管理，集中整合，集成使用，重点向新型经营主体倾斜。一是整合使用机制。在涉农项目资金使 用上，做到集中使用，重点投放。二是利润分配机制。建立“国投共享、整合捆绑、股份经营、二次分配”新机制，国投省投资金项目以国有股方式，注入新型经营主体，获取的红利，以以奖代投或二次分配方式，向新型经营主体成员进行再分配。三是扶持发展机制。对建设基础好、发展潜力大、经营效益高的经营主体，整合项目资金优先投放；国家、省各类补贴优先支持。
（四）创新农业投融资新机制推进土地规模经营
