邮政储蓄房屋贷款

邮政储蓄房屋贷款（推荐7篇）

邮政储蓄房屋贷款 篇1

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邮政房屋贷款流程

如今，各大银行都可以申请办理房屋贷款，而很多人不知道该如何选择银行办理贷款，下面贷上我小编给大家介绍下邮政房屋贷款流程供大家参考。

邮政银行房屋贷款流程如下：

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邮政储蓄房屋贷款 篇2

(一) 中国邮政储蓄银行小额信贷发展历程

我国邮政储蓄银行前身为“邮政储金汇业局”, 成立于1919年, 是当时金融界最重要的业务机构, 占有相当重要的地位。到解放后, 由当时的金融环境影响, 曾停办一段时间。1986年国务院下文要求当时的邮电部与中国人民银行在各省市设置邮政储汇局, 管理邮政储蓄, 汇兑等金融业务, 恢复邮政储蓄业务。邮政储蓄经历近30来年的不断发展, 在内控经营、渠道建设、服务质量等各方面取得了较大的进步。回望中国邮政储蓄银行这30来年走过的道路, 可以分为以下三个阶段:

一是从1986年到1989年的起步阶段。人民银行依托邮政的渠道优势, 在邮政各级网点开展储蓄业务, 同时人民银行把存款户的本息拨付给邮政, 还给予邮政存款余额的一定手续费。

二是从1990年到2006的发展壮大阶段。邮政储蓄把以前“缴存”到人民银行的资金改变为“转存”, 实现了资金代办变为自办的模式。1998年, 邮政独立经营后, 储蓄业务得到迅猛发展, 储蓄余额不断攀升, 一跃成为邮储的支柱业务, 在人民银行的转存资金最高达到2万亿人民币。

三是2006年12月31日中国邮政储蓄银行宣告成立, 股东为中国邮政集团。为中国金融机构增添了新的力量。随后, 邮储银行取的开办小额贷款业务的资格, 并在河南进行试点工作。2007年, 邮储银行的小额信贷业务已在全国所有地区开展。

(二) 沅陵县邮政储蓄银行小额贷款业务的发展现状

1. 小额信贷需求主体情况多样。

沅陵县邮储银行于2008年3月正式挂牌成立, 随即开办了小额贷款业务。成立之初, 开办的有农户贷款和商户贷款的小额贷款品种。用于向农户发放的满足种养殖业或农村经济市场中有关的生产经营的贷款称为农户小额贷款;用于向个体工商户发放的满足生产资金运作的贷款称为商户小额贷款。邮储银行小额贷款是纯信用贷款, 根据担保方式不同可以分为两种品种:一种为小额保证贷款, 即需要1-2名符合担保条件的是具有稳定收入的公务员或企事业单位人员提供保证;另一种为小额联保贷款, 可以由3-5名农户或者3名商户组成联保小组, 小组成员成员之间承担连带保证责任。目前, 沅陵县邮储银行的主要信贷产品有:小额贷款、个人商务贷款、二手房按揭贷款、一手房按揭贷款、全款交易后转按揭贷款、商用房按揭贷款六种。截至2015年底, 各贷种余额合计10727万元, 其中全县累计发放用于生产经营的小额贷款485笔, 金额2467万元, 贷款结余685笔, 金额3467万元;平均每笔金额4.67万元, 平均期限在12个月左右, 小额贷款结余金额占全部贷款品种结余的32%, 而这其中的40%左右的贷款用于农村的种养殖及农业生产经营, 60%左右的贷款用于城市及县内商户的商业经营、资金周转 (见图1) 。

从贷款的主要构成上可以发现, 生活消费类型的贷款要多于生产经营性类型的贷款。从贷款的金额分析, 贷款金额与收入成正比, 即贷款金额越小则收入越低。从农村经济的市场特征上可以看出, 农村经济的规模小是它的主要特征之一, 以农村的养殖业为主可以发现, 养殖业由于资本本身的属性决定, 其养殖品种相对单一, 受市场环境影响较大, 导致市场风险较大;当出现市场价格波动较大时, 对家庭和小企经营为主的养殖户影响较为突出。而在农村地区, 又以家庭和小企经营的养殖中居多, 他们由于自身实力有的原因, 能用于抵押的手段不多, 更偏向于信用贷款, 希望获取资金的方式灵活便捷, 贷款期限能够与他们的生产经营周期相配套。

2. 沅陵县邮政储蓄银行信贷业务操作不规范。

首先, 沅陵县邮政储蓄银行相关从业人员未能够深刻理解小额贷款这项业务的政策性目标。小额贷款业务需要一项长期坚持才能见到效益的的业务, 导致不符合一些管理者“短、平、快”的业务发展思路, 从而产生消极怠工的现象发生。其次, 某些管理者重业绩, 轻管理, 一味追求效益, 放松贷款审核。再次, 无法精确锁定小额贷款客户的目标群。小额贷款业务的主要客户群来自于微小经济群中, 但实际情况是那些资金实力雄厚, 生产经营活动稳步发展的客户取得了贷款资金, 而对生产经营处于成长期, 急迫需要资金的客户拒之门外。最后, 对“什么是小额信贷业务”, 还未认识清楚。为了追求利润或者完成指标, 过度发放小额贷款, 忽视了完整的信用体系建设以及贷款用途的真实情况调查, 往往导致“垒大户”及贷款挪用的情况出现, 增加了小额贷款的违约率出现。

二、沅陵县邮政储蓄银行小额贷款业务发展过程中存在的问题

(一) 信贷业务成本收益不匹配

小额贷款业务申请条件中限制较多, 最主要的是仅能为有经营主体且已连续正常生产1年以上的客户提供服务, 这使许多农村市场的资金需求者无法迈入申请门槛, 最终导致有钱“贷”不出去, 破环了市场供需平衡, 最终使得邮储资产业务发展规模受到了限制。以小额农户保证贷款为例, 邮储小额农户保证贷款最高贷款金额为5万元, 额度小, 利差收入有限。邮政储蓄银行现有的小额贷款业务的期限全部在12个月以内, 同比之下, 其他商业银行的贷款期限相对较长, 无形中增加了该贷款品种的风险隐患, 出现风险搭配不合理。贷款偿还方式单一, 所有贷款仅有等额本息 (本金) 和一次性还本付息还款方式, 客户的资金得不到有效使用。

小额贷款业务除去各项成本运营开支后, 收益较少, 盈利能力不足。受我国法律政策的影响, 各金融机构小额信贷的利率相对较低, 年利率大多在12%上下浮动。低利率虽然可以降低借款人获取贷款的成本, 但对长期开展小额贷款业务的机构运营产生了不利的影响。其次, 贷款信息的不对称使得贷款风险高于那些高利率贷款的风险出险率。在低利率的情况下, 借款人贷款使用效力较低, 导致了贷款的违约率升高。再次, 在低利率下和贷款规模的双重限制下, 会出现“僧多粥少”的现象, 即有限的资源最先满足的是那些资产实力雄厚的借款人, 而真正需求资金的“贫困者”则无法得到, 也使借款者难以产生精心经营的动力。

(二) 从业人员素质较低

沅陵县邮储银行2008年从沅陵县邮政局分离出来, 其前身是沅陵县邮政局储汇局, 员工基本上都是原储汇局业务人员 (见图2) 。储汇局多年来一直经营负债类业务的管理和发展, 并没有真正接触过资产类业务。银行成立后, 员工开始对银行资产类业务有所认识, 但对信贷业务的理解还是一知半解。成立沅陵邮储银行信贷部时, 因考虑信贷业务是一项高风险业务, 要求从业人员有较强的自律能力, 有一定的社会经验, 所以, 主要业务人员都来自原储汇局要害岗位, 但未信贷对从业人员的综合素质过多考虑。信贷从业人员虽然通过了上岗考试并经过实践培训, 但受到金融基础知识薄弱, 实践能力较差和管理知识贫乏的影响, 在业务开办后很长一段时间, 都未能熟练的掌握信贷业务操作流程。小额贷款业务是一种纯信用贷款, 相对有抵押的贷款业务风险较大。信贷从业人员根本没有成功经验和以往信贷方面的实际工作经验可以借鉴, 在业务处理上只能运用短时间内学到的简单金融理论知识进行操作, 当面对这种高风险业务, 部分信贷人员产生了恐贷和拒贷心理, 这对沅陵县小额信贷业务的发展形成了巨大的障碍。

三、沅陵县邮政储蓄银行小额贷款业务发展策略

(一) 开展沅陵县邮政储蓄银行小额贷款的产品改良业务

目前, 沅陵县邮储银行的根据借款人的主体不同, 分为农户小额贷款和商户小额贷款;按贷款担保方式的不同, 分为小额保证贷款和联保小额贷款。农户小额贷款的最高授信金额为5万元, 商户小额贷款的最高授信金额为10万元。而实际情况是, 不同区域、不同种养殖品种和规模的客户, 面对市场, 会产生具有差异性的小额贷款需求。因此, 邮储银行现有的小额信贷产品, 在某种程度上, 无法完全适合新农村经济发展形式下, 借款人对贷款资金的需求及对小额贷款产品的要求。沅陵县邮储银行应根据当地的金融市场, 结合客户的实际资金需求、资金周转情况, 收入来源情况, 设计适合当前业务发展的新产品。可以针对有特色或规模的种养殖企业或个人提供更合适的小额贷款产品。对属于农户的借款人, 若种养殖规模和技术确实达到一定的标准以上, 如采用科学养殖方法、属当地重点扶持企业的大型养殖场、养殖基地;采用机械化大面积种植、为当地政府提供试验田种植、种植特色经济作物的农户, 可以根据其资金成本、信用情况、还款能力、收入情况、种养殖经验, 适当提高其贷款额度到10万元或以上。沅陵县邮储银行已经开办个人商务贷款, 具有固定经营场所且拥有产权的住房或商铺的商户即可申请, 授信金额不超过抵押房产评估价值的60%, 能够更好的满足高额度贷款商户的资金需求。为此, 考虑小额贷款市场因素, 建议小额贷款额度可根据当地市场环境做出适当调整。

(二) 加强沅陵县小额贷款业务发展的风险控制

1. 强化内控机制, 降低操作风险。

小额贷款业务的开展应该要求从业人员严格按照业务制度和操作制度办理, 做到“标注”化流程操作, 树立“制度为本”的理念, 建立操作风险就在身边的思想认识。其中关键是做好“三查”工作, 即贷前调查、贷中审查和贷后检查。贷前调查要全面详细, 要深入到借款人的生产经营中去, 掌握详实的资料, 落实借款人的第一还款来源的真实性和稳定性。事后监督部门要将小额贷款业务纳入风险控制检查的范围, 对借款人和经办机构进行常态化检查和监控:除此之外, 还要不断加强对员工的职业道德教育, 增强员工自律性和建立高度的责任感。

2. 完善风险转移和担保机制。

农业经济受自然因素的影响较大, 为避免受这类因素的影响, 可以建立风险补偿机构, 如由国家出面, 建立政策性农业保险机构, 开办覆盖面广泛的农业综合保险业务。作为以上制度安排的补充, 还可以要求生产经营者建立互助的保险机制, 共同面对风险, 减少损失。在建立健全以政府为主导的农业保险体系的同时, 还可以鼓励政府财政组建针对小额信贷项目的专项担保基金, 用于补贴小额信贷风险损失, 为其从农场金融市场获得资金创造条件。

参考文献

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邮政储蓄房屋贷款 篇3

据邮储银行副行长吕家进介绍，截至2010年10月16日，邮储银行今年发放小额贷款已突破1000億元，发放金额较去年同期增长41%，这标志着邮储银行小额贷款业务发展已开始走向成熟，邮储银行实行的商业可持续发展小额贷款模式初步获得了成功，这将为中低收入人群、农村地区、个体商户、微型企业提供更好的持续的融资服务，进一步改善农村金融服务环境。

2007年3月，中国邮政储蓄银行正式成立。2007年6月22日，中国邮政储蓄银行“好借好还”小额贷款业务在河南新乡长垣县启动试点，2007年末共有七省试点开办。2008年初开始全国推广。至2008年6月24日西藏区分行开办业务，全国31个省（区、市）分行和5个计划单列市分行已全部开办小额贷款业务。

邮储银行开办小额贷款业务三年多来，取得了突飞猛进的发展。截至2010年10月16日，小额贷款业务已覆盖全国所有地市和2100个县市及主要的乡镇，4500多个网点已开办这项业务。2010年以来，小额贷款发放量突破1000亿元，从业务开办至今，全国累计发放贷款近400万户、金额2300多亿元，平均每笔贷款约5.9万元。邮储银行在县及县以下农村地区累计发放1500多亿元，占全部小额贷款累计发放金额的70%。邮储银行发放的近2300亿小额贷款，解决了全国400万户农户及小商户的生产经营资金需求问题，1600多万人从中受益。

邮储银行小额贷款服务“三农”的成绩得到了国务院领导同志的肯定和各级地方政府和社会的认可，还获得了国际性认可。2009年，国务院有关领导在河南伊川县视察时就对邮储银行不断加大服务“三农”的力度表示满意，强调邮储银行要发挥农村网点多的优势，为广大农户提供更好的金融服务。2010年6月，中国邮政储蓄银行与德国技术合作公司（GTZ）合作的“小额信贷和零售银行业务项目”从全球120多个国家的2200多个项目中脱颖而出，荣获德国技术合作公司“国际合作项目最高成就奖”，标志着邮储银行在中国推动小额信贷发展，服务“三农”方面所做的努力和取得的成果已经获得国际性认可，具有国际性的示范意义。对于邮储银行小额贷款发展的成功经验，邮储银行副行长吕家进在答记者问时表示，邮储银行小额贷款发展成功的关键在于走商业可持续发展之路，并且将国际先进小额贷款技术与中国特殊国情结合，探索出了自身独特的信贷技术。

中国邮政储蓄银行行长陶礼明表示，“邮储银行小额贷款服务‘三农’已形成一定的规模，我们将在已摸索出一套成熟的经验的基础上，克服困难，继续坚持下去，进一步做大规模，加大对‘三农’信贷支持力度。”

邮储银行除大力发展小额贷款外，还通过多种途径积极支持农村经济社会发展，支持国民经济建设。截至9月底，邮储银行全行各类贷款结余5200多亿元，其中批发类信贷结余2500多亿元元，含支持基础设施建设的贷款余额约为1900多亿元；个人商务贷款结余800多亿元；小企业贷款结余40亿元。

邮政储蓄房屋贷款 篇4

[摘 要]中国邮政储蓄银行小额贷款业务中的联保贷款制度是一种信息约束机制和制度约束机制的创新。联保制度的推出，改善了银行信息劣势的处境，改变了贷款人的行为约束，也改变了银行和贷款人的最终得益。

一、小额贷款业务评述

2007年6月22日，中国邮政储蓄银行小额贷款业务在河南正式启动。第一个小额贷款营业部设在河南省长垣县魏庄镇，魏庄的经济基础好，发展潜力大，社会风气好，适合小额贷款业务的健康发展。同月开始在河南、陕西、湖北、福建、山东、浙江、北京等七省(市)展开试点，并逐渐在全国范围内进行推广，届时将进一步为农户、个体经营者和小企业主等提供优质的金融服务。由此，中国邮政储蓄银行小额贷款业务试点工作拉开帷幕。小额贷款业务试点的启动，标志着邮储银行的贷款业务已从质押贷款推进到无质押贷款。

目前，邮储银行推出的小额贷款产品有农户联保贷款、商户联保贷款和商户小额贷款三类。农户联保贷款：指三到五名拥有本地户口的农户组成一个联保小组，不再需要其他担保，就可以向邮政储蓄银行申请贷款。每个农户的最高贷款额暂为5万元。商户联保贷款：指三名持有本地户口和营业执照的个体工商户或个人独资企业主组成一个联保小组，不再需要其他担保，就可以向邮政储蓄银行申请贷款，每个商户的最高贷款额暂为10万元。商户小额贷款：指持有本地户口和营业执照的个体工商户或个人独资企业主，有一位或两位有固定职业和稳定收入的人做其贷款担保人，就可以向邮政储蓄银行申请贷款，每个商户的最高贷款额暂为10万元。办理流程：只需要借款人组成联保小组或找到担保人，携带户口本和身份证，如是商户还需要携带营业执照，一同到开办小额贷款的网点提出申请并接受调查，审批通过，签订合同后，即可拿到贷款，最快3天就可以拿到贷款。

此次小额贷款业务，最主要的特征是推出了联保贷款制度。联保贷款能有效筛选出优质客户，使真正有资金需求和能高效使用资金的客户积极寻求联保人，主动提供有效信息，有效解决银行贷款过程中的信息不对称问题;邮储银行也通过此举降低贷款风险，是资产管理上的一个大胆尝试和创新，为存款向贷款的转换开拓了新的领域和思路，对解决邮储银行的资产负债结构具有积极重要的意义。

此次小额信贷业务的顺利开办，有助于中国邮政为城乡居民提供更便捷的融资渠道，引导邮储资金返还农村，有效缓解农村“贷款难”问题;有助于解决微型或小型企业主、个体户和农户在发展中遇到的资金需求问题，使正直有发展前途的小企业和微型企业以及个体户及时获得资金支持，缓解其在发展中遇到的资金瓶颈问题。

二、小额贷款业务推出的背景

邮政储蓄自1986年恢复开办到2003年有过阶段性发展，其间最突出的特点是邮政储蓄资金转存人民银行制度，从特定的历史时期来看，这对于支持国家经济建设，促进邮政部门集中精力抓好业务发展、风险控制和信息化建设发挥了积极作用。但随着国家经济、金融形势的变化和金融体制改革的深入，邮政储蓄政策也与时俱进地调整。从2003年8月至今，以国家对邮政储蓄存款实行新老划段、老转存款仍存放人民银行，新增资金开始自主运用的政策为标志，邮政储蓄业务进入新的历史时期，邮政储蓄逐渐向资产、负债、中间业务全面协同发展方向发展。

2006年3月，当时尚未挂牌的邮储银行在福建、湖北和武汉三省市开始了小额存单质押贷款;几个月后，第二批试点地区启动此项业务，同时将贷款额度上限从10万元提高到50万元;2007年2月，邮储银行小额存单质押贷款在全国铺开。数据显示：截至2007年6月19日，邮储银行已在全国31个省、306个地市、1804个市县、4349个网点开办了存单质押贷款业务，累计发放贷款11万笔，贷款金额41亿元，尚没有形成不良资产。存单质押贷款业务的试点与推广，在人员机构配备、业务培训、内部管理等方面为小额贷款业务打下了良好的基础。小额贷款业务正是在前期小额质押贷款业务成功顺利开展的基础上推出的。

三、小额贷款业务的博弈分析

在小额贷款人与银行的博弈中，贷款人知道自己的还款意愿和还款能力，处于信息优势地位;银行不能确切地了解贷款人的信用状况，处于信息劣势地位。根据信息经济学理论，如果缺乏必要的信息约束与制度约束，拥有信息优势的贷款人有可能采取机会主义行为，隐瞒对自己不利的信息，或者采取一些有利于自己而损害银行利益的行为。银行为了甄别违约贷款人和履约贷款人，获得每个贷款人的真实信用信息以及监督贷款的合理使用方向，不得不投入大量的人力物力，当收集信息的成本和监督成本过大时，银行将无利可图。正是这种状况的持续存在和难以解决，才使得银行惜贷、惧贷，优质贷款人也一起被拒之门外。一方面银行有大量存款贷不出去，另一方面优质贷款人无法获得急需的发展资金，金融资源难以得到充分利用和有效配置，经济发展受到制约。

这种状况的长期存在，可用博弈论加以解释，现举例分析。

不妨假设贷款人从银行贷款100单位，利率10%(为了计算的方便)，贷款人使用资金收益率50%(理论上高于利率，一般会远高于利率，这里为了研究的方便，给以具体的数字便于加以直观的分析，具体数字的变动不影响最终结论)。现分析如下：

如果贷款人如期履约，其得益为自己使用资金的收益减去利息，为40;银行得益为利息10。如果借款人违约，其得益为本金加收益减去信誉损失，一般其不准备与银行保持长期信用关系，其信用损失较小，不妨设其为10，此时贷款人的得益为140;银行损失掉本金和利息，得益为-110。

两种情况相比较，贷款人有潜在的巨大的违约动机，银行有潜在的巨大信用风险，银行为了避免这种不利结果的出现，一般要求贷款人提供足够的抵押品才放贷。在抵押贷款下：如果贷款人如期履约，其使用资金收益虽然仍旧很高，但是因为要提供足够的抵押品，这往往是贷款人难以承受的，提供抵押品的过程会使贷款人的最终得益大打折扣，不妨设其为10(理论上大大低于无抵押时的得益);银行得益基本没有变化，得益利息10。如果贷款人违约，其抵押品会被银行处置，其得益通常为负值，不妨设其为-10;银行因为有了抵押品的保障而影响不大，尽管会因为处置抵押品而耗费人力，可以假设银行得益不变，仍为10。整个博弈矩阵可表示如下：

在这样的支付矩阵下，容易得出：银行的“抵押”策略是严格优势策略。也就是说银行选择抵押总是比选择无抵押有利，银行选择抵押。此时，理性贷款人选择履约，也就是均衡结果为(10，10)。在这种情况下，尽管银行风险得到了有效控制，但是，与无抵押贷款相比，在贷款人履约的情况下，贷款人的得益大打折扣，而且，贷款人往往因为已无抵押品可提供而无法取得急需资金。就出现能高效使用资金的贷款人无法获得资金、银行闲置资金无法安全贷出的两难局面。

联保贷款制度是一种信息约束机制和制度约束机制的创新。联保制度的推出，改善了银行信息劣势的处境，改变了贷款人的行为约束，也改变了银行和贷款人的最终得益。仍以上例分析如下： 在贷款人履约的情况下，银行如果采取无联保策略，银行和贷款人的得益仍为(10，40)。采取联保策略时(假设3人联保，其他情况类似)，银行增加了贷款人信用信息的得益，不妨设为2，即银行得益为12;贷款人增加了在银行信用信息的得益2和在联保团体中的加倍的信用得益6，即贷款人的得益为48。在贷款人违约情况下，银行如果采取无联保策略，银行和贷款人的得益仍为(-110，140)。采取联保策略时，因为有联保人的存在，银行得益与贷款人履约时相比变化不大，仍为12;此时贷款人的得益将会有很大变化，因为联保对各联保贷款人形成了有效约束。贷款人保持其在联保小组中的信用以及维持与联保人的持续良好关系直接关系到自己的长期生存发展，如果自己违约，则长期生存发展环境将变的恶劣，这对于违约人而言，其损失将远远大于从银行所得的违约信用贷款，数值难以量化，不妨设其为-1000(表示极大的损失)。整个博弈矩阵可表示如下：

在这样的支付矩阵下，容易得出，银行的“联保”策略是严格优势策略，银行选择联保。此时，理性贷款人选择履约，也就是均衡结果为(12，48)。在这种情况下，银行得益得以扩大的同时风险得以有效控制，银行有动力积极放贷;贷款人因为有联保人的约束同时也无需抵押品，有动力积极提供有效信用信息，其发展所急需的资金得到解决。出现能高效使用资金的贷款人获得发展资金、银行闲置资金能够安全贷出的良好局面，金融约束得以解除，金融资源得到有效利用，经济发展得以释放。

四、潜在问题分析

上例中暗含假设是联保贷款制度能够对联保贷款人形成有效约束，关于这一点在实际实施过程中尚有潜在问题，需要进一步的分析论证。联保制度分两类：农户联保时要求三到五名拥有本地户口的农户组成一个联保小组;商户联保时要求三名持有本地户口和营业执照的个体工商户或个人独资企业主组成一个联保小组。从中容易得出，联保小组中的联保人之间拥有充分的信息，因为都是当地户口的自然人。所以，联保人之间相互了解各自的信用状况、还款意愿和还款能力，故假设联保人之间拥有完全信息。

联保贷款人在去银行贷款前，其组成的联保小组的性质可以分析如下：以三人联保为例(其他情况类似)，假设联保小组中有一名潜在违约人，则另外两名履约的理性贷款人会排除掉该潜在违约人而继续寻找，直到找到履约的贷款人。即联保小组中有一名潜在违约人的情况不会出现。假设联保小组中有两名潜在违约人，则剩下的那名履约的贷款人会理性地退出，避免自己因违约人的行为而承担无谓的损失，即联保小组中有两名潜在违约人的情况不会出现。那么，联保小组中的联保人就剩下两种情况，即都是潜在违约人或者都是潜在履约人，也就是说联保小组中联保人的性质是同质的。

对于联保小组中都是潜在违约人这种情况，其在现实中出现是有条件的。违约的联保人最大的损失是信用损失和信誉损失，如前文所言，虽然这对其生存发展有重要影响，但是，对于生存发展环境本来就很差、信用状况也很差的贷款人，其违约损失与一般人相比要小，尤其是对于无法更差下去的人，其违约损失更小。如果其从银行得到的违约得益足够大，即大到超过其损失时，仍然有联保小组都是潜在违约人的可能性。银行为了避免这种状况的出现，一方面要严格控制小额贷款的数额，使违约人的违约得益尽可能小于其违约损失，使得小额联保制度对联保人形成有效约束;另一方面是从信用信息的角度对联保小组加以辨别，因为联保小组人的性质是同质的，所以银行只要能够拥有其中一名贷款人的真实信用信息，就可以对联保小组做定性的判断。

五、结论与对策

小额贷款的联保制度是信息约束机制和制度约束机制的创新，有巨大的发展空间，为各金融机构进行业务创新和制度创新提供了良好的借鉴。但是，联保贷款制度的有效性需要足够的条件，即联保贷款人之间能够形成有效的信息约束。要达到理想效果，核心问题仍然是信用信息问题。在现有基础上，依据邮政储蓄银行自身的特点，可有以下对策：

(一)加强人才队伍建设。邮储银行是我国网点最庞大的银行，邮储银行也新成立不久，在人才上需要补充大量的新鲜血液，在招聘人才时的“属地”原则富有创意，值得推进和加强。即在校园招聘时对于进邮储的大学毕业生多数依据其籍贯或生源地确定工作地点，其优越性是显而易见的，这种安排利于邮储银行掌握详尽、准确的当地农户和商户的信用信息。另一方面，是对现有人才的培训提高和适量的社会招聘，不断完善人才结构和规模。使人才的整合能够适应和满足银行不断推出新业务的需要。

(二)加快征信系统建设。银行应主动充分利用地方信息存量，低成本地了解各地方居民的信用水平，减少信息不对称。这是银行降低信用风险的最根本途径和最有效的手段。在征信系统建设过程中，对履约诚信的贷款人，在贷款政策上应予以适当奖励和倾斜，形成良好的示范带动作用;对信誉较差，恶意拖欠逃废债务的违约贷款人，除做好思想工作外，要辅以严厉的制裁和惩罚措施，以形成对其他潜在违约人而言足够大的威慑作用，减少违约行为的出现，降低银行的金融风险。

邮政储蓄房屋贷款 篇5

中国邮政储蓄银行小额贷款对象及基本条件

一、贷款对象

1、包括经工商行政管理部门核准登记并有固定的生产经营场所，产品有销路、经济有效益、经营者素质好、能恪守信用的各类私营业主（包括个人独资企业主、合伙企业合伙人、有限责任公司股东）、个体工商户和城镇个体经营者等。

2、具备完全民事能力，已婚，至少2个劳动力，身体健康，具备劳动生产经营能力、能恪守信用的农户或农村个体经营户。

二、借款申请人、保证人应具备的条件

1、信用观念强，资信状况良好，无不良社会和商业信用记录；

2、年龄在18——45周岁，具有当地户口或在当地居住满一年以上；

3、贷款用途正常、合理，经营项目规模符合借款人承受能力，保证人要有固定职业或稳定收入，合法、可靠的经济来源，具有保证能力。

附2：

江油市青年创业小额贷款申报表

填报单位（盖章）：

注：如有奖励，请将奖励证书复印件附在申报表后；本表一式两份。

附3：

江油市青年创业小额贷款申报汇总表

邮政储蓄房屋贷款 篇6

个人二手房贷款操作规程（试行）

第一章 总则

第一条 为了规范中国邮政储蓄银行（以下简称我行）个人二手房贷款的业务操作，根据《中国邮政储蓄银行个人房屋按揭贷款管理办法》，制订本规程。

第二条 本规程所称的二手房，是指产权人具有完全处置权利、在房屋二级市场流通的房屋。

第三条 本规程所称的个人二手房贷款是指个人为了购买二手房，支付一定比例首期购房款，并向我行担保借款以支付剩余购房款，按期向我行还本付息的商业性贷款。

第四条 本规程所称的贷款行是指经总行授权开办个人二手房贷款业务的邮政储蓄银行一级支行、各级分行的直属支行（营业部）。

第五条 本规程所称的合作机构是指按照我行个人信贷业务合作机构相关制度规定实施准入，与我行建立个人房屋按揭贷款业务合作关系的房地产经纪机构、专业担保机构、房地产评估机构等外部机构。

第六条 本规程所称的个人信用记录分类是指根据我行个人征信相关制度规定，对单个自然人的个人信用记录划分为禁入类、次级类、瑕疵类或正常类，但对于具有准贷记卡交易记录的，准贷记卡透支下限天数相应调高60天，即透支60天以内不属于信用违约，透支61-90天视同信用违约30天以内，依此类推。

第七条 本规程适用于我行办理个人二手房贷款业务的各级机构。

第二章 业务约定和标准

第八条 本规程业务约定

（一）除非特别说明，本规程所称借款人包括共同借款人，对于借款人的各项规定，均适用于共同借款人。

（二）年龄是指从自然人出生日期至借款申请日期的周年数。

（三）房产是指房屋及所依附的建设用地使用权。房产以套为计量单位。

（四）房龄是房屋建成年份至借款年份的年数。房屋所有权证没有标注的，可参考同一区域其他房屋判断建成年代。

（五）当地是指贷款行所在地归属的地市级或市县级行政区域：对于直辖市、计划单列市，是指市辖行政区域；对于省、自治区通过地级市管理的市县，是指地市级行政区域；对于省不通过地级市、直接管理的市县，是指市县级行政区域。外地是指当地之外的行政区域。

第九条 借款人条件。借款人必须同时满足以下条件：

（一）年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间、具备完全民事行为能力的自然人。

（二）具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工，拥有或参股于经营实体的自谋职业者。

（三）经相关金融机构和客户提供的书面资料证明，借款人、借款人配偶的个人信用记录均不属于禁入类。

（四）支付不低于实际购房价20%的首期购房款。

（五）借款人应具备偿还能力，即同时符合以下条件：

1、借款人及其配偶的所有剩余期限超过1年的贷款（包括本次贷款）的月均还款额加所购房屋月均物业支出之和，不超过月均收入总额的55%。

2、借款人及其配偶对外担保的贷款余额不超过年均收入总额的10倍。第十条 优质单位职工条件。优质单位职工是指教育背景、从业经历、信用记录较为优质的单位职工。优质单位职工应同时具备如下条件：

（一）年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间、具备完全民事行为能力的自然人。

（二）无任何违法违纪行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类。

（三）为当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正式职工，并具有以下资历之一：

1、在现服务单位工作5年（含）以上。

2、本科（含）以上学历，在现服务单位工作2年（含）以上。

3、研究生（含）以上学历。

4、部门经理（含）以上或同等职位。第十一条 保证人条件

（一）机构作为保证人，应按我行合作机构制度规定实施准入和授信管理，并且该机构处于担保有效期内的我行贷款余额不得超过其授信额度。

（二）个人作为保证人，应属于优质单位职工，并且同时符合以下条件：

1、保证人不属于借款人的家庭成员。

2、所有剩余期限超过1年的贷款的月均还款总额不超过月均收入的50%。

3、为他人担保的贷款余额（含本次担保贷款）不超过年均收入的10倍。第十二条 抵押房产条件

（一）抵押人可以是借款人，和（或）借款人之外的第三人（以下简称第三方抵押人）。第三方抵押人必须是年龄在18岁（含）至60岁（含）之间、具备完全民事行为能力的非低保居民。

（二）抵押房产限于抵押人依法有权处分的一套房屋和该房屋所依附的建设用地使用权。下列房产不得用于我行借款抵押：

1、工业用地上修建的房产，工厂配套的住宅，列入拆迁计划的房产。

2、集体所有的土地使用权上修建的房屋，但法律规定可以抵押的除外。

3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于教育、医疗卫生和其他社会公益的房屋。

4、所有权、使用权不明或者有争议的房屋。

5、依法被查封、扣押、监管的房屋。

6、法律、行政法规及房产管理部门规定不得公开上市或抵押的其他房产。

（三）抵押房产房龄上限：

1、住宅的房龄一般不超过15年，借款人为优质单位职工，或房屋建筑质量、区域位置优良的，可放宽至20年；商业用房（含商住两用房）的房龄不超过10年。总行对个别经济发达地区的房龄有特别授权的，以总行的授权为准。

2、剩余土地使用权年限应高于贷款期限3年（含）以上。

（四）各类房产最高抵押率：

1、以商品住宅抵押的，套型建筑面积90平方米（含）以内最高抵押率为80%，套型建筑面积90平方米以上最高抵押率为70%。

2、以别墅抵押的，最高抵押率为60%。

3、以商业用房（不含商住两用房）抵押的，最高抵押率为50%。

4、以商住两用房抵押的，最高抵押率为55%。

前台业务部门（贷款行）后台业务部门（个人信贷审批中心）客户经理营销受理贷款审查审查人有权审批机构管户信贷员贷款调查贷款审批审批人信贷业务主管调查复核审批通过后台业务部门（贷后监督监测/资产保全）信贷业务主管贷款审批通知正常或关注合同填写/担保条件落实贷后监督风险监测贷后监督监测贷后管理人员管户信贷员信贷业务主管合同签署/担保条件落实复核不良资产处置次级、可疑和损失会计人员贷款发放/使用资产保全人员管户信贷员贷后日常管理不良资产移交不良资产处置不良资产核销

第三章 总体业务流程

第十三条 贷款总体业务流程如上图所示。前台业务部门主要承担业务营销、受理、调查、合同签署、担保条件落实、贷款发放与使用、贷后日常管理等职责；后台业务部门主要承担审查、审批、贷后监督监测和资产保全等职责。

第十四条 为了加强业务经办的标准化，应以《个人二手房贷款资料检查清 4 单》（以下简称《资料检查清单》）和《客户资料检查要点》作为整个业务流程的文档审核依据。

第十五条 常用的避险措施。

（一）首付款不足额。一经发现，信贷人员应要求借款人提供真实的房屋买卖合同；如果借款人拒绝配合，信贷人员应拒绝受理申请，将其纳入黑名单管理，同时向合作机构提出警示，对该合作机构引荐的业务实施重点监控。

（二）追加全程保证担保。对特定借款人（例如自谋职业者），可以（但非强制要求）在原有的抵押担保之外追加一名优质单位职工作为保证人，在整个贷款期间，保证人提供全额连带责任保证担保。

（三）强制执行公证。港澳台人士作为抵押物共有人时，可以（但非强制要求）对借款合同进行强制执行公证。

（四）公证事项的核实。需要公证的委托书、外地单位收入证明等文件，必须通过公证机关固定电话核实公证的真实性和有效性。

第四章 贷款产品

第十六条 贷款需求的真实性控制。一笔贷款仅用于购买一套房产，抵押房产限于过户至借款人名下的所购房产。

第十七条 贷款资金的用途控制。贷款发放前，首期购房款应先行支付给售房人或者实施第三方监管；贷款发放的资金统一由我行向售房人指定的收款账户划转，不得由借款人自行提款，不得向合作机构及其经办人员的账户划转。

第十八条 产品要素

（一）贷款金额

1、贷款金额占实际购房价与抵押房产认可评估价孰低的比例（即贷款成数），不得超过抵押房产适用的最高抵押率。

2、单笔贷款最高限额为500万元。

（二）贷款期限

1、购买住宅的，贷款期限不得超过30年；购买商业用房（含商住两用房）的，贷款期限不得超过10年。

2、贷款期限与借款人年龄之和不超过65年。

（三）贷款利率

1、贷款期限一年（含）以内的，采用固定利率；贷款期限超过一年的，采用浮动利率，利率调整方式为年初调整。

2、贷款购买住宅，利率下限为人民银行同期同档次商业贷款利率的0.7倍；贷款购买商业用房（含商住两用房），利率下限为人民银行同期同档次商业贷款利率的1.1倍。

（四）还款方式。可采取我行小额信贷系统提供的所有还款方式之一。其中，一次性还本付息仅限于一年期（含）以内的贷款，只还利息、不还本金的宽限期不得超过36个月。

（五）担保方式

1、抵押担保。借款人以所购房产作为抵押，我行抵押权设立登记完成之后，贷款才能发放。

2、抵押加保证组合担保。借款人以所购房产作为抵押，我行抵押权设立登记完成之前，贷款可以（但非强制要求）提前发放；从贷款发放日至我行抵押权设立登记完成之日（针对阶段性保证担保）或贷款结清之日（针对全程保证担保）止，由符合我行准入条件的一个保证人提供全额连带责任保证担保。

（六）对于风险客户、投资性住房需求的限制政策。

1、对于借款人、借款人配偶的信用记录为次级类的住房贷款，利率下限为基准利率的0.80倍、贷款成数不得高于65%。

2、对于住房用于对外出租、经营等投资性用途的贷款，利率下限为基准利率的0.85倍、贷款成数不得高于60%。

3、对于次级类客户用于投资性的住房贷款，利率下限为基准利率的0.90倍、贷款成数不得高于55%。

第五章 客户营销与受理

第十九条 各地分支行应充分利用各种渠道进行业务宣传，吸引客户主动向我行申请贷款。同时，加强与合作机构的沟通，及时传达我行的政策变化，通过合作共赢、同时有效控制风险的机制，促使合作机构向我行推荐优质客户；合作期间，不得将信贷人员按我行制度规定应当履行的职责，交由合作机构代办。客 户受理的要点为：

（一）通过了解借款人的基本条件、购房行为、资金需求进行客户筛选，特别注意询问借款人的学历、职业、经济收入和信用记录，了解抵押房产是否符合我行在当地的标准。

（二）对于符合基本条件的客户，可以在解答客户咨询的同时，适当介绍我行贷款产品的特色。

（三）对于意向客户，应针对客户实际情况，一次性告知所需的资料、办理流程、费用项目、以及工作时间和地点，最后记录客户的联系方式。对于优质单位职工和合作方推荐客户，可以根据客户的意愿，实施上门服务。

第二十条 客户经理受理客户申请时，必须与借款人及其配偶、售房人、保证人面谈，判断房屋交易、借款申请、抵押行为和保证行为是否自愿属实，告知各方须承担的义务与违约后果。客户经理代表贷款人，与客户签订相关文件：

（一）借款人及其配偶、保证人共同填写《个人房屋按揭贷款申请审批资料》（以下简称《申请审批资料》）“第一部分 个人购房借款申请表”（以下简称《借款申请表》）一份，由各人当面签字，客户经理见证签字后收取。

（二）借款人配偶（或非配偶的共有人）未能到当地签字的，应在外地签署《借款人配偶声明》（非配偶的共有人采用《抵押物共有人声明》格式），并向贷款行提交声明和个人资料的传真件，不必在《借款申请表》签字。

（三）售房人、售房人配偶及其他共有人填写《售房人声明》一份并签字，客户经理见证签字后收取。

（四）客户经理应争取说服买卖双方委托我行管理首付款。若借款人与售房人同意在我行进行资金托管，则由贷款行与借款人、售房人签订《个人二手房首付款委托管理协议》，签章后签订各方各持一份。

（五）在客户同意的情况下，可以预先在相关合同、协议和借据上签署客户的姓名，但不得向客户承诺贷款审批通过和贷款金额、期限、利率，不得预先填写合同、协议和借据的各项内容和各项日期，不得预先签署信贷人员的名章或业务专用章。

第二十一条 客户经理根据客户的实际情况，要求客户提供如下申请资料：

（一）借款人、借款人配偶

1、必须提供有效身份证件。

2、必须提供借款人的婚姻状况证明（未婚者除外）。

3、必须提供户籍证明。

4、必须提供借款人的经济收入与个人资产证明。借款人收入能力不足额时，必须提供配偶的经济收入与个人资产证明。

5、必须提供借款人的职业证明。借款人收入能力不足额时，必须提供配偶的职业证明。

6、具备大专及以上学历的，必须提供最高学历证明。

7、必须提供夫妻一方在我行开立的个人结算账户，作为还款账户。

8、房屋买卖合同。

9、必须提供首付款备足的证明。

10、合作机构推荐的，必须提供我行认可评估机构出具的评估报告。

（二）保证人（个人提供保证担保的情况）

1、必须提供有效身份证件。

2、必须提供足额的经济收入与个人资产证明。

3、必须提供职业证明。对于单位职工，可与《职业及收入证明》合并。

4、具备大专及以上学历的，必须提供最高学历证明。

（三）保证人（机构提供保证担保的情况）必须提供担保函、保证金入账凭证（保证金一次性或阶段性入账时，可不必对每笔借款单独提供入账凭证）或合作协议约定的其他凭证。

（四）售房人

1、个人作为售房人，必须提供有效身份证件、婚姻状况证明（未婚者除外）和户籍证明、配偶（仅针对已婚者）及其他共有人的有效身份证件；单位作为售房人，必须提供营业执照、法定代表人（或负责人）的有效身份证件和单位决策机构（如股东大会）出具的同意出售房屋的决议。

2、委托他人代售房屋的，提供受托人身份证件和经公证的《售房委托书》原件，售房款由受托人代为收取的，应同时委托书中明示收款账户。

3、必须提供售房人或受托人在我行开立的结算账户，作为收款账户。

4、若交易房屋未在他行收押（即：不存在未解注销的抵押权或虽已设立他 8 行抵押权、但他行未留存权属证书），必须提供售房人名下的权属证书。

5、交易房屋需要售房人提供有权出售证明的，必须提供。

第二十二条 客户经理根据《资料检查清单》审核申请资料，对以复印件留存的，需核验与原件的一致性，并在核对申请资料与《借款申请表》的填写项目一致之后，作为见证人员在《借款申请表》上签字确认。

第二十三条 客户经理应根据申请资料，对借款人是否符合我行的基本申请条件进行初审，重点对房屋交易、首付款和收入证明进行审核。

（一）房屋交易的合规性初审。

1、售房人是否取得出售房屋的完整证明文件，包括：售房审批表（如房改房、经济适用房的公开上市），或对房屋产权界定文件（如离婚、继承财产）。

2、售房人实际已婚或有财产共有人的，应确认其配偶和（或）其他共有人已出具同意出售房屋的书面意见。

3、通过买卖双方的户籍证明，审查购房人是否为的售房人的直接利益相关者（如家庭成员、企业实际控制人），以避免通过虚假交易骗取按揭贷款。

4、如果交易房屋与现场勘查不一致（主要体现为建筑面积、坐落地址），应要求售房人进行房屋产权变更登记后，再进行房屋买卖，以避免借款人在购房后提出产权变更、加大贷后管理工作量。

（二）首付款的初审。首付款的初审，一方面通过首付款证明判断借款人是否准备足额的首期购房款（但仅限于初审，贷款发放前必须提供足额首付款交割证明）；另一方面，结合房屋买卖合同的初审，辨别以虚假买卖合同骗取首付不足额贷款的行为。虚假买卖合同的特征包括但不限于如下情形之一：

1、房屋买卖合同未按当地房地产管理部门要求出具、未经售房人认可签字或者售房人隐瞒房屋真实成交价格。

2、房屋买卖合同标明成交价明显高于同等地段、相似建筑质量的市场价格水平，并且评估价值接近或高于成交价的。

（三）《职业及经济收入证明》的初审。单位出具的《职业及经济收入证明》为复印件、或预留电话并非固定电话、或单位未盖章、或未列明单位联系人的，应要求客户提供符合我行要求的收入证明。

第二十四条 客户经理根据初审结果决定是否安排贷款调查：

（一）对资料齐备、基本条件符合的申请，客户经理交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。

（二）对资料不全的申请，客户经理应向客户说明所缺资料。若所欠缺资料不影响房屋交易（包括所购房产未注销原有抵押权的情况）和借款人资信审核的，贷款行信贷业务主管可以安排进一步调查，并申请有条件的贷款审批。

（三）对基本条件不符合的申请，客户经理应及时通知客户。

第二十五条 完成客户面签后，客户经理填写《个人消费贷款业务受理台账》，作为客户备查使用。

第六章 贷款调查及复核

第二十六条 初审通过的贷款，由贷款行信贷业务主管安排信贷员作为调查人进行调查。不论批量受理或单笔受理，均对借款人申请的每笔贷款进行单独调查，调查应以非现场调查为主，结合现场调查进行。调查步骤如下：

（一）对于借款人及其配偶、保证人（个人），通过公安部身份证核查系统，打印居民身份证核查结果，信贷员在核查结果打印件上签字并注明核查日期。对于第一代身份证的核查，若通过系统查无结果，执行手工核查。

1、身份证核查不实、本人有异议的客户，必须补充公安机关核实证明。

2、预计的合同签订日期不在身份证件有效期间内，必须补充新办理的身份证件或临时身份证。

（二）对于借款人及其配偶、保证人（个人），通过我行个人信贷管理系统，确定在我行有无黑名单记录、现有贷款余额、担保余额和贷款违约记录；通过人行个人征信系统，查询并打印个人信用报告，确定在其他金融机构的现有贷款余额、担保余额和信用违约记录。个人信用报告出现违约记录的，按如下方式处理：

1、属于禁入类、客户有异议的，须补充相关金融机构出具的非客户本人过错的书面证明。

2、属于次级类的，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件，以及最近12个月工资账户流水、完税证明、正式工资查询单、公积金缴存查询单或养老金缴存查询单原件之一（以下简称保守收入证明）

3、属于瑕疵类、并且近2年内产生跨期的逾期记录（准贷记卡透支超过90 天、贷记卡连续未还最低还款额达到2次、或贷款逾期超过30天。下同）的，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件。

（三）核实借款人及其配偶、保证人（个人）提供的经济收入能力，判断借款人是否具备偿还能力。经济收入能力的核实，应结合非现场的书面凭证、电子信息和现场调查进行交叉校验。

1、对于单位职工提供的《职业及经济收入证明》，应通过当地黄页、114电话及互联网等手段查询预留单位固定电话的真实性，再通过特定的话术向其服务单位核实借款人职业信息和收入水平。个人信用报告及其他保守收入证明原件可作为校验。在《职业及经济收入证明》经核查不予以采纳时，可直接采取保守收入证明作为审核经济收入能力的主要依据。

2、对于自谋职业者，应通过实地调查，核实经营实体的净利润，再按入股比例核定归属于本人的税后收入。经营实体的对账单、个人账户流水打印件等现金收支可作为收入能力的佐证信息。

3、个人资产证明，包括房产证、驾驶证、定期存单、债券、保单、股票、基金等大额资产凭证，可作为判断客户经济实力的辅助文件。

（四）房屋交易的调查主要是通过与买卖双方谈话和买卖合同条款，核实房屋交易行为的真实性和有效性，判断交易价格的合理性。

（五）抵押房产的调查。

1、客户为合作机构引荐的，或者抵押房产不是住宅的，原则上以借款人委托评估公司评估的方式进行评估（可事先出具预评估报告用于审批）。调查人通过评估报告的实物图片，判断房屋权属证书的坐落地址、建筑面积、建成年代和实际用途是否与现场勘查一致。贷款行应对委托评估价值的合理性进行判断，在评估价格虚高时可将认可评估价格调低，但不得调高认可评估价格。

2、客户为贷款行自行营销、并且抵押房产为住宅的，原则上由贷款行自行评估。贷款行自行评估时，须委派调查人及其他信贷人员双人实地勘察，判断房屋权属证书的坐落地址、建筑面积、建成年代和实际用途是否与实地一致。对于抵押房产房龄在2年以内、从购房初始登记年份至今当地房地产平均价格上升或下降幅度不超过10%的，可以参考初始购房价格进行评估。调查人出具内部评估报告一份供审批使用；并与抵押人达成《房地产价格协议》一式两份，分别供抵 11 押登记和贷款行留存使用。

3、抵押房产的建设用地使用权为划拨性质的，必须符合抵押登记条件，抵押时应扣除建设用地使用权部分的价值。

4、对于房龄超过15年（最高房龄允许超过20年的地区，仅针对房龄超过20年）、或评估单价高于同等地段平均水平20%的抵押物，调查人应赴抵押物实地查看，确认抵押物有无重大质量缺陷、评估价值有无虚高，并在调查审批表的“风险揭示”处进行特别解释。

（六）对保证人提供连带责任担保的，应确认符合我行准入标准。对于保证人为法人的，可用担保额度应不小于贷款金额；对于保证人为个人的，应确认是否符合保证人的条件，并判断是否具备代偿能力。

第二十七条 调查人员依据《资料检查清单》，核对并记录调查过程中所需的文件。核实过程中需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。若客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，则信贷员可以出具不建议贷款的意见。

第二十八条 调查结果及贷款建议

信贷员将调查结果记录在《申请审批资料》“第二部分 调查审批表”（以下简称《贷款调查审批表》）的“调查信息”。其中，对于借款人及其配偶、共同借款人及其配偶，合并记录信用违约记录、个人资产、个人负债、对外担保和经济收入能力核查结果。对于借款人和保证人的月均还款额，仅针对剩余期限超过1年的贷款，逐笔按当前余额、剩余期限和等额本息还款法测算（个人信用报告显示的当月应还款额可作为校验）后加和，作为月还款总金额。

信贷员对调查结果进行综合分析，出具调查意见：建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明原因。

第二十九条 调查复核

调查人出具调查意见的30天之内，必须上报业务主管复核。贷款行信贷业务主管应对贷款资料和调查意见进行复核。复核要点包括：

（一）客户资料是否真实、完整、合法、有效；

（二）调查人是否按规定履行客户资信状况调查的职责；

（三）调查人是否已对买卖双方的交易行为进行了调查核实；

（四）调查人是否已对借款人拟提供的抵押物进行了调查核实；

（五）调查人是否已对保证人担保能力进行了调查核实；

（六）调查人意见是否客观、属实。

复核完成后，信贷业务主管在《贷款调查审批表》的“调查信息”部分出具复核意见：同意贷款的，若申请有条件审批，应特别注明；退回贷款的，应明确补充的材料；否决贷款的，应说明原因。

第三十条 贷款申请经复核同意后，由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料，上报有权机构审批。有权审批机构专人按《中国邮政储蓄银行个人信贷审批中心管理办法》的规范要求，接收贷款报批资料，并分派审查和审批任务。

第七章 贷款审查审批

第三十一条 贷款执行一次报批、单人终审的制度。贷款行报批的单笔贷款金额超过其直接上级审批机构的最高终审额度的，不实行逐级报批，而直接上报有权审批机构审批；报批贷款经审查通过后，由审批人员单人完成终审。

试行期间，各级分支行的最高终审额度分别为：各省（区、市）分行、计划单列市分行为本分行单笔借款最高限额，下辖二级分行为100万（含）、一级支行为0。各级分行审批中心可根据本行实际情况，对审批人实施分级授权。

第三十二条 贷款审查

有权审批机构审查人负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查。审查要点包括：

（一）审查借款人的主体资格、售房人的主体资格。按三笔贷款申请抽查一笔的比例，通过电话向借款人和售房人询问是否就所交易的房屋向我行申请贷款，并确认房屋交易价、定金、首付款和贷款申请金额，判断有无虚假按揭贷款。

（二）审查贷款报批资料是否完整，是否符合我行规定。

（三）审查借款人偿债能力是否充足、是否具有持续性。

（四）审查贷款担保是否符合我行规定。

（五）调查人建议的贷款金额、期限、利率和还款方式是否符合我行规定。

（六）调查人、调查复核人意见是否客观。

审查完成后，审查人在《贷款调查审批表》的“审批信息”部分出具审查意 见：同意贷款的，若有条件审批，应特别说明所缺资料或条件；退回贷款的，应明确补充的材料；否决贷款的，应说明原因。做出退回或否决意见的贷款，不再上报审批人员，直接交由审批机构专人处理。

第三十三条 贷款审批

贷款申请经审查同意后，由审批人负责对贷款报批资料进行全面审定。审批工作要点包括：

（一）审定贷款是否符合国家有关政策、法规和我行规定；

（二）审定抵押价值是否合理；

（三）审定贷款风险是否可控；

（四）审定调查人、复核人、审查人和前一环节审批人的意见是否客观。第三十四条 终审意见的出具。一般情况下，有权审批机构的审批人可直接完成终审。但在以下任何一种情况下，在审批人审批同意后，必须再提交同级审批主管（或信贷业务主管）出具终审意见：

1、借款人、借款人配偶之一属于禁入类，审批人经审核认定非本人过错。

2、借款人、借款人配偶之一属于次级类，审批人经审核认定其没有恶意的信用交易记录或不良还款习惯、具备较高的收入水平、并且已采取得当的避险措施（例如调高利率、降低贷款成数）。

3、符合审批机构内部规定由同级审批主管（或信贷业务主管）审批的其他业务，例如：审批机构内部安排了不同级别的审批权限，每一个级别对应于不同的最高终审额度。

4、审批机构内部认定的其他风险偏高的业务。

有权终审人在《贷款调查审批表》的“审批信息”部分出具终审意见：同意贷款的，可对信贷员的贷款建议提出调整意见或做出其他说明；退回贷款的，应明确补充的材料；否决贷款的，应说明原因。

第三十五条 贷款终审后，审批机构专人将《申请审批资料》复印件作为审批档案留存审批机构，于审批当日向贷款行反馈审批意见并返还贷款报批资料。

第三十六条 审批机构出具终审意见90天之后，贷款行未确认购房行为完成并发放贷款的，则原有的审批意见失效，贷款行必须要求客户提供新的经济收入证明相关资料，并重新调查和上报审批。

终审意见录入系统时，应综合考虑当地房产权证登记周期和借款人实际情况，给予相应的审批有效期（系统默认30天，最长不超过90天）。对于已经审批通过、贷款行未予以发放的贷款，在审批有效止期系统自动终止授信。

第八章 借款合同签署

第三十七条 经审批同意的贷款申请，由贷款行信贷业务主管依据审批意见和自身经营情况，最终决定是否发放贷款。对于同意发放的贷款，由贷款行信贷业务主管在《个人购房借款审批通知书》（以下简称《审批通知书》）签字，并加盖业务专用章，通知相关人员到贷款行签署借款合同。若借款人对首付款实施交易资金监管的，贷款行应在开具《审批通知书》之前确认监管手续已经完成。

第三十八条 在交易房屋产权过户之前，信贷员在核对发放信息与贷款审批意见一致后，根据交易资金监管形式的不同，在系统填写相关账户信息，生成借款合同号，并手工填写《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款及担保合同》），由相关人员本人签字/盖章。合同签署应注意以下事项：

（一）账户的填写：

1、还款账户为借款人在我行开立的个人结算账户。

2、贷款资金直接划入售房人提供的收款账户（不论有无交易资金监管）。

（二）贷款行应根据客户营销成本，确定借款人首次申请提前还款的月数，并在提前还款的合同条款上进行明确约定。

（三）贷款行未在得到总行或一级分行正式通知的情况下，不得在合同项目标明“其他”和“补充条款”处增加条款。

（四）合同所有项目空白处，应以斜线“／”填充，不得留空。

（五）根据有无共同借款人、保证人，合同份数有所不同：

1、贷款行在各份合同的贷款人处签字并盖章，持一份合同；

2、借款人在各份合同签字，持一份合同；

3、共同借款人在各份合同签字，持一份合同；

4、抵押登记机构在各份合同列明，持一份合同；

5、抵押房产所有权证上列示的产权人作为抵押人、抵押物共有人（若房产为共有）分别在各份合同签字，不另持合同；

6、有保证担保的，保证人在各份合同签字（机构保证人须加盖公章），持一份合同。

（六）在借款合同签署之时，贷款行必须与借款人、抵押人、保证人签订《房产收押协议》，签章后签订各方各持一份。

第三十九条 信贷业务主管在核对签字人员身份信息与留存身份证件一致，同时手工合同要素与贷款审批意见一致后，在合同上签字并加盖业务专用章。

第四十条 合同签署后，购房人、售房人凭贷款行出具的《审批通知书》，在贷款行、合作机构的指导下，办理过户手续。

第九章 担保条件落实

第四十一条 抵押担保落实。抵押担保责任于抵押人在《借款及担保合同》签字（盖章）、并且贷款行取得他项权证时生效。抵押登记注意事项：

（一）房屋和建设用地使用权分别出具权属证书时，必须一并作为借款抵押，允许在房屋完成抵押登记（或完成保证担保手续）、建设用地使用权完成过户手续时，先行发放贷款，再补办土地抵押登记。

（二）仅以抵押方式担保的贷款，原则上贷款必须在取得他项权证原件之后放款，但以下情况之一除外：

1、当地房产登记部门不允许撤销抵押登记申请的地区，贷款行在递交抵押登记申请后，可以先行发放贷款，再取得他项权证原件。

2、当地房产登记部门允许委托代理产权登记手续的地区，贷款行见证所购房产过户、并从房产登记部门直接取得交易契税票和过户领证通知书（过户当日出具房产权证的，应以房产权证原件代替）后，由抵押人提供经公证的《抵押委托书》原件、委托贷款行认可的第三人代办抵押登记。贷款行审核委托公证书真实有效后，可以先行发放贷款，待取得抵押房产权证后补办抵押登记。

第四十二条 保证担保落实。保证担保责任于保证人在《借款及担保合同》签字（盖章）当天生效。所购房产过户后，借款人应将交易契税票和过户领证通知书（过户当日出具房产权证的，应以房产权证原件代替）交由贷款行或承担保证责任的合作机构收押，以确认房产过户。

第十章 贷款发放与使用

第四十三条 担保条件落实之后，贷款行应根据担保方式和资金监管模式，决定贷款发放的程序。特别的，贷款资金在当地房地产管理部门指定的专用账户监管的，应按照监管约定，执行首付款和贷款资金的资金划转和支付。

（一）抵押担保方式。允许抵押登记之前放款的地区，贷款行应先行审核公证委托手续合法有效，才能发放贷款。

1、首付款委托我行管理。首付款和贷款发放程序：（1）贷款行在确认房产过户后，向收款账户支付首付款。

（2）贷款行取得抵押房产的他项权证原件后，向收款账户发放贷款。

2、首付款未委托我行管理。贷款行取得抵押房产的他项权证原件，首付款交割证明后，向收款账户发放贷款。

（二）抵押加保证组合担保方式。

1、首付款委托我行管理。贷款行在确认房产过户后，向收款账户支付首付款，并向收款账户发放贷款。

2、首付款未委托我行管理。贷款行在确认房产过户、并取得首付款交割证明后，向收款账户发放贷款。

第四十四条 贷款发放时，信贷员根据系统生成的借据信息，手工填写《个人贷款（手工）借据》。信贷业务主管在核对签字人员身份信息与留存身份证件一致、同时手工借据要素与系统记录借据一致后，在手工借据上签字。手工借据填写的放款户名和账户不论是否选择首付款监管，均为售房人指定的收款账户。系统录入的放款账户与还款账户依据首付款监管情况决定。

第十一章 贷后管理

第四十五条 正常贷款的日常监督管理。

（一）贷款发放成功后，贷款行应在7个工作日内通知借款人每期还款日及首期还款金额，并通知借款人领取借款合同、借据和还款计划表。

（二）贷款发放后，二级分行及其以上管理机构应定期或不定期执行业务合规性检查。特别的，加强贷款行房屋抵押的办结率考核，避免贷款长期处于保 证担保状态；对合作机构推荐的贷款客户和出具的房屋评估报告，应进行不定期抽查，杜绝合作机构的假首付、假按揭和假房价行为。

（三）贷款归还。贷款正常本金、利息、罚息及其他费用，由借款人授权我行以系统日终自动扣划的方式归还。

（四）借款人出现重大变故、可能影响还款能力时，贷款行应如实记录，并积极配合借款人解决由此产生的不利影响。特别的，在房地产价格下行和社会就业率下降期间，应有选择的对客户的进行必要的回访，提早发现问题，并采取有效的风险规避措施。

第四十六条 逾期贷款的催收管理。各级行应每日监测贷款逾期情况，加强关注类贷款的管理工作，避免其转化为不良贷款。贷款行信贷业务主管对催收工作进行总体安排和日常监督，信贷员负责日常催收工作。信贷员将每次催收反馈登记于《个人贷款逾期催收记录》，由信贷业务主管定期对催收情况进行复查。

（一）对逾期10天内的客户，应通过电话催收，并确认客户能否接收到期还款短信提醒，不能成功接收的应要求客户配合解决；

（二）对逾期超过10天的，应寄送《个人贷款逾期催收函》；

（三）对逾期超过15天的，应进行上门催收；

（四）对逾期超过30天的，应发送律师函；

（五）对逾期超过90天的贷款，由资产保全人员应通过法律诉讼或委托第三方机构进行追索。

第四十七条 普通业务变更。借款人申请办理低风险的业务变更时，填写《个人贷款普通变更申请审批表》提出申请，贷款行信贷员填写简要的调查意见，经贷款行信贷业务主管审核通过后，由信贷员和（或）会计人员执行相应操作，不另行签署书面协议。相应的办理流程为：

（一）提前部分还款。客户还满约定的期数之后，可以提交提前还款申请。提前还款申请经贷款行审核通过后，若客户已经提前在还款账户存入足额的还款资金，应当即予以手工扣款。手工扣款时，应先归还当期应还款，再将剩余的还款资金用于提前归还贷款本金。单独的提前部分还款将维持剩余贷款期限不变，可配合使用贷款缩期，以保持客户每月还款额大致不变。

（二）贷款缩期。借款人由于还款能力提高，可以提前30天提出缩期申请。18 贷款行经确认收入还贷比符合规定后，予以执行缩期。缩期可以与提前部分还款合并申请，贷款行在完成扣款后，对剩余贷款执行缩期，并及时通知客户下一期应还款金额。

（三）提前结清。客户还满约定的期数之后，可以提出结清贷款申请。提前还款申请经贷款行审核通过后，若客户已经提前在还款账户存入足额的还款资金，会计人员应当即予以扣款。

（四）还款方式变更。客户结清当前期应还贷款本息后，可以在不同的分期还款方式之间进行变更。

（五）还款账户变更。客户可以在工作时间申请使用本人及配偶的不同结算账户，作为新的还款账户。贷款行审核通过后，在信贷会计系统执行批量还款扣款之前，由信贷员在信贷管理系统完成在还款账户变更。

（六）借款人的个人信息（包括联系地址/邮编，移动电话和固定电话）变更。通过信贷管理系统变更借款人移动电话，同步更新接收短信提醒的号码。

（七）抵押权普通变更。抵押物因抵押人姓名或者名称发生变更，或者抵押房产坐落的街道、门牌号发生变更，导致抵押权发生变更时，由贷款行直接向登记机构申请抵押权变更登记。

第四十八条 特殊变更业务。特殊变更业务是指导致原借款合同发生重大变更、加重担保人（包括抵押人和保证人）责任的合同变更业务。申请人办理特殊变更业务，必须填写《个人贷款特殊变更申请审批表》；贷款仍处于保证非免责期（在贷款行取得抵押登记证明后，阶段性保证人免于承担担保责任。下同）的，合同变更还应征得保证人书面同意，并由保证人在相应的书面协议上签章。贷款行信贷员根据申请事项，填写简要的调查意见，经贷款行信贷业务主管复核通过后，上报原审批机构审批。审批同意执行合同变更的，贷款行应与相关人员签署书面协议。在书面协议生效之前，原借款合同继续有效。相应的办理流程为：

（一）贷款延期。借款人还款能力不足时，可提出延长贷款期限申请，经我行调查审批通过后，借款人、抵押人、处于保证非免责期的保证人必须与贷款行签订《个人贷款延期协议》。贷款延期后到期日期超过抵押物抵押有效止期的，应追加抵押期限，并重新办理抵押登记手续。

（二）借款人变更。借款人由于离异、死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、19 丧失民事行为能力等原因，其财产分割人、继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人在受让抵押房产时，应与贷款行签订《个人贷款借款人变更协议》并重新办理抵押登记手续，继续履行借款人原有义务。借款人变更注意事项：

1、对于变更后的借款人是否符合我行借款人条件，原则上应符合我行借款人条件，但在实际情况无法符合时，可以不做强制要求。

2、变更后的借款人同时作为抵押人的，仅需要变更后的抵押人签署《个人贷款借款人变更协议》，不另行签署《个人贷款担保人变更协议》。同样，对变更后的抵押人是否符合我行抵押人条件，也不作强制要求。

3、处于保证非免责期的保证人，应同时签署《个人贷款担保人变更协议》。

（三）担保人变更。

1、抵押人由于死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力等原因，其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人在受让抵押房产时，贷款行必须与借款人、新抵押人、处于保证非免责期的保证人签署《个人贷款担保人变更协议》，并重新办理相应的抵押登记手续。

2、处于保证非免责期的保证人失去担保资格和能力、或发生合并、分立或破产时，贷款行必须与借款人、符合我行准入条件的新保证人签署《个人贷款担保人变更协议》，并重新办理相应的保证手续。

第四十九条 抵押物的登记。

（一）贷款行对抵押他项权证的真实性负有核实责任。他项权证原则上必须由我行信贷人员亲自从抵押登记机构领取，不得由其他人员代为领取。但贷款行能借助相关信息系统实时核实他项权证的真伪性的，可由合作机构经办人员代为领取他项权证；贷款行应在接到他项权证之时，实时核实后，才能在系统登记他项权证事项，完成抵押担保条件的落实。

（二）对于先行发放贷款、再取得他项权证的贷款，贷款行应及时办理抵押物的登记手续，并补录抵押他项权证的信息，以落实抵押担保、释放占用的保证人担保额度。

（三）对于涉及抵押物地址和产权人变更的贷款，需要按房地产管理部门要求提前解注销抵押登记、落实新的抵押登记。

第五十条 担保债权、担保物权的管理。

（一）保证金扣收。借款人或保证人违约的，由贷款行信贷业务主管提请与合作机构签约的管理机构扣划保证金账户内的资金，用于归还借款人的贷款。保证金扣收具体操作按合作协议约定执行。

（二）对符合以下情况之一的贷款，资产保全人员应及时行使抵押权：

1、借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力又无代其履行债务的人或者其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人拒绝履行借款合同的。

2、贷款逾期超过90天。

3、已形成不良贷款。

（三）借款合同正常终止。借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止30日内，贷款行应配合有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（备案）手续，返还权利凭证，并通知处于保证非免责期的保证人，借贷关系、抵押担保、连带责任保证关系即告终止。

（四）贷款激励。对于还款习惯良好的客户，可在贷款结清后申请消费类贷款中享受优先受理、简化手续、加快放款等政策，并享受我行提供的其他便利服务。

第五十一条 贷款档案管理。除审批机构内部留存的审批贷档之外，贷款档案原则上由贷款行设立专人管理。档案管理人员按借款人设立分户卷宗的形式保管，每一户档案贷内应按照《资料检查清单》所列分类、次序进行归类和排放。对于重要档案，可不按户设立分户卷宗，采取集中入库管理。对于他项权证和根据当地同业惯例留存银行的房屋所有权证和土地使用权证，贷款行应视同现金管理，做好与客户、与内部工作人员的交接登记记录，避免权证丢失或损毁。

第十二章 附

则

第五十二条 本规程未尽事宜，按总行相应办法及其规程执行。第五十三条 本规程自颁布之日起施行。

第五十四条 本规程解释和修订权归中国邮政储蓄银行总行。

附件：

一、贷前贷中类

1、个人消费贷款业务受理台账

2、职业及收入证明

3、个人房屋按揭贷款申请审批资料

4、个人二手房贷款资料检查清单

5、客户资料检查要点

6、个人购房借款审批通知书

二、合同/协议类

7、个人二手房首付款委托管理协议

8、个人购房借款及担保合同(贷3004)

9、房产收押协议

10、房地产价格协议

三、贷后管理类

11、个人贷款逾期催收函

12、个人贷款逾期催收记录

13、个人贷款普通变更申请审批表

14、个人贷款特殊变更申请审批表

15、个人贷款延期合同

16、个人贷款借款人变更协议

17、个人贷款担保人变更协议

四、声明与委托书格式

18、售房人声明

19、借款人配偶声明 20、抵押物共有人声明

21、售房委托书

邮政储蓄房屋贷款 篇7

2007年至2010年上半年, 以北京、上海、广州等城市为代表的一线城市房价集体上涨, 新一轮的房产泡沫也随之形成, 个人房屋抵押贷款占商业银行总贷款的比例也逐步攀升。自2010年下半年开始的新一轮宏观调控, 使全国整体房价出现回落趋势;同年9月出台的BaselⅢ国际资本协议亦对银行内信用风险的控制提出了新的要求。这无疑使得银行内部个人房屋抵押贷款存量的信用风险分析成为了一个非常紧迫的议题。针对金融业的国际发展前沿和我国商业银行业务实践中的现存问题, 开发实用性强、应用范围广、操作简便可行的个人房屋抵押贷款信用风险评估模型有着非常重要的意义。

与其他模型比较, KMV模型的理论基础坚实, 对信用风险中违约预期的表述有很强的说服力。同时, 由于KMV模型是实时动态的模型, 建立在时时变化的市场价值之上, 将股票价值的波动性加入模型之中使得模型摆脱了传统的时滞问题, 解决了依托历史数据的模型产生的历史因素的自相关性。KMV模型是完全数据型模型, 不需要过多的对于金融市场和应用性方面的假设, 使得其更加适用于不完善的、弱市场性的市场, 因而对于我国商业银行个人房屋抵押贷款的信用风险的分析, KMV模型显然更加合适。

一、KMV模型的基础结构

为方便后文对KMV模型的改进, 在此对KMV模型的基础理论做出说明。假设A表示资产价值, σA表示资产波动率, 用d VA表示价值的变化, 用μVAdt表示d VA的平均值, 其中μ是价值变化的移动项, 那么, 则有公式1。

如公式2, 到T时刻, 用N表示正态分布, X表示账面价值, E表示公司权益价值, r为无风险利率, 账面价值和实际价值之间的关系为:

其中,

在模型建立之初, 开发该模型的KMV公司发现, 在大多数信用违约的情况出现时, 标的资产的价值总会落在短期债务值和债务总值之间的某一水平上, 因此, 通过债务总额直接和资产价值比较的方法不能准确体现实际的违约概率。同时, 由于市场经营主体在出现经营困难时还有其他的融资方式渡过难关继续经营, 这无疑会影响违约点的准确厘定。因而, 开发者在KMV模型中采取违约距离来表示违约概率。在这里我们将长期债务用LTD表示, 将短期债务用STD表示, 同时用DPT表示违约临界, 在对长期市场违约情况的严重中, KMV模型的开发者发现如下规律, 即, DPT=STD+1/2LTD, 用DD表示违约距离, 即, 资产的违约临界点和资产未来收益的标准差, 如公式4

将公式1—3带入其中, 得到公式5

同时, 针对每一笔融资贷款的违约率, KMV模型用EDF表示预期违约率。假定其为风险中性, 则有公式6。

在KMV公式对大量数据进行研究后发现, 尽管从纯理论角度, EDF是服从正态分布的, 但是, 实际上远非如此, 依据大量数据分析后的经验公式, 可知:

综上述, 应用KMV模型进行分析的过程有如下几个步骤:首先, 将信用评估主体标的资产的权益市场价值的波动性、市场价值以及负债账面价值带入公式1—3得出VA和σA。然后, 依据公式4和5得出DD, 计算所得数值越大则表示违约点里信用评估主体的标的资产越远, 违约风险越小。最后, 依据公式6计算EDF, 并用该数据表示贷款到期时, 违约点价值小于贷款到期价值的概率。

二、KMV模型的参数修正

本文假设融资人在违约决策中始终是以自身经济利益出发点, 那么在我国商业银行的实践中, 银行在向融资人发放个人房屋抵押贷款后, 通常会遇到这样的情况:如果融资人对房屋价格预期是乐观的, 即其认为房屋价格在未来是会维持稳定或者继续上涨的, 融资人通常会按照约定还清本期;如果融资人对房屋价格的预期是悲观的, 即其认为在未来一段时间, 房屋价格会大幅下跌, 同时偿还贷款会影响自己现金流, 那么其不会选择按照约定偿还本息, 银行会收回抵押物来弥补损失。虽然影响融资人决策的因素很多, 但是主要有两种:一是融资人对未来一段时间房产价格走势的预期;二是融资人对未来本人收入走势的预期。

假设用k表示贷款比例, 用V表示房屋初始价值, 首付款为V (1—k) , 用L表示贷款额, 则有L= (V·k) ;同时, 用T和r分别表示贷款期限和利率, 假设按月偿, 等本息偿还, 用X表示还款额, 则有公式7和公式8。

t个月后, 可得出余额贷款量为:

假如房产价值大于Lt, 融资人不会选择违约;假如房产价值小于Lt, 融资人即选择违约来保护自己的经济利益。设定Lt为t时刻的临界违约点DPT, 将房屋价格波动率用σ表示, 无风险收益率用μ表示, Wt表示标准布朗运动, 假设房产价值符合几何布朗运动, 对于房产未来价值, 则有公式9。

由于, 有Ito公式可知公式10

那么, 在Vt≤Lt时, 违约发生, 其EDF据KMV模型可得公式11。

其中φ表示标准正态分布, 这样可得到公式12。

三、修正的KMV模型分析商业银行个人房屋抵押贷款的信用风险

依据公式11、12我们可知, 决定DD和EDF的主要因素为利率、贷款乘数、房价波动率和贷款期限。假设恒定为0.06, 5年以上贷款, 年利率为7.05%, 同时, 我们将EDF用百分数表示, 其余数据用小数表示, 在融资人向银行还款3年后, 依据上一节公式可得出表1。

数据来源:由作者根据模型计算整理得到的。

表1中的百分数即为EDF, 其中显而易见的是, 在k和T一定的情况下, 随着σ的增大, EDF增速明显, 当房价波动值达到0.24时, 违约率高达35.70%。这无疑增大了商业银行个人房屋抵押贷款的信用风险。同时, 反观我国商业银行内部房屋抵押贷款存量占总贷款比例, 如表2。

数据来源:各银行年度报表计算整理所得

从中可以看出, 截至2012年, 各大主要银行的贷款比例中, 个人房屋抵押贷款仍然占相当大的比例, 其中最高的是建设银行, 高达20.35%。除了民生银行近几年改比例逐年下降至个位数之外, 其余的几家银行无一例外的在改比例上呈现两位数的百分比。国家从2010年初开始逐步加强了房产调控的力度, 房价开始下滑, 房价波动开始逐步放大。在这种情况下, 由于房屋抵押贷款的还款期限一般在3年以上, 我国主要商业银行难以在短期内消化个人房屋抵押贷款的存量。假如房价波动扩大到20%以上, 我国商业银行面临的个人房屋抵押贷款的理论违约率就会达到30%以上, 虽然融资人出于多种因素, 并不见得完全从自身经济利于出发进行决策, 但是如此高的理论违约值, 无疑会让不良贷款比率也快速攀升。

四、商业银行个人房屋抵押贷款信用风险的政策建议

针对以上研究结果和我国商业银行个人房屋抵押贷款的实际问题, 本文提出如下政策建议。

1. 开辟多元化的房屋抵押贷款融资渠道, 做到广泛分担风险。

长期以来, 由于计划经济向市场经济转轨过程中的历史遗留问题, 我国金融业的从业主体呈现出严重的单一性, 即, 各大商业银行控制着主要的融资渠道。对于个人房屋抵押贷款来说, 其大部分的融资来源均为商业银行。这种极度单一的融资渠道造成风险严重集中在商业银行内部, 这不仅不利于风险的分散, 同时是对个人融资渠道多元化的严重挑战。鉴于此种情况, 当下政府应大力扶持民间融资渠道, 引导民营资本进入金融业, 通过民营企业和民间资本的介入, 丰富个人房屋抵押贷款的融资渠道, 做到合理分散风险, 将原本集中在商业银行内部的风险, 通过结构分散的形式进行稀释, 从而做到提升商业银行资产优良率, 提升社会整体的抗风险能力。

2. 尽快完善贷款保险制度, 最大限度降低房屋抵押贷款的信用风险。

贷款保险作为一种合理分担风险的保险业务已经广泛应用在国际金融市场, 而在我国, 贷款保险, 特别是个人房屋抵押贷款保险才刚刚起步。当前, 金融市场的监管者应着手建立由保险公司进行承保、以个人房屋抵押贷款为标的的个人房屋抵押贷款保险。个人房屋抵押贷款保险制度的完善有着重要的意义, 其不仅可以把违约的风险损失大幅降低, 也可以在极大程度上完善我国金融市场的多样性, 并为其他类型的贷款提供相应借鉴。

3. 建立健全完善的个人房屋抵押贷款二级市场, 从而提高房屋抵押贷款的流动性。

由于房屋抵押贷款的还款期长、抵押物单一且不易流通, 因而商业银行很难在预期风险存在的情况下及时稀释个人房屋抵押贷款占总贷款量的比例, 这无疑降低了商业银行风险处理的灵活性。据此, 目前亟须建立以房屋抵押贷款为交易品的二级市场, 通过提高房屋抵押贷款的短期流动性, 来丰富商业银行抗风险的手段和抗风险的能力。

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