建筑业税收分析报告（共8篇）
1、企业所得税流失风险。营改增后在地税管理方面建筑业存在在风险主要体现在企业所得税和个人所得税两个税种，由于国地税征管方式的不同，营改增前地税以项目管理多采取代开发票时预缴税款控税，后期实行项目清算，营改增后国税实行自开票征管方式，税款大多由纳税人自行申报，只有跨地区外来劳务实行预缴税款方式，其中营改增前老项目、甲供材以及清包工等情形按简易征收3%预缴增值税，一般项目按2%预缴增值税，同时在地税办税厅预缴所得税及附加税费。对于本地建筑企业无论是从事本地建筑劳务，还是外出从事建筑劳务，由于是纳税人自行申报各项税费，一方面可能存在延迟纳税的风险，同时由于控管手段不健全、第三方数据交换的滞后以及利用成效等影响，地税部门无法及时掌握纳税人项目情况及开票信息情况。上述情况的存在将直接产生省外来苏施工的企业所得税以及本地施工企业企业所得税流失风险。
2、增值税抵扣链条不完整风险。建筑企业除了混凝土、钢材等可以取得专用发票，砖瓦灰石沙等材料大都由当地农民经营，季节性强，根本无法取得专票，占总成本30%以上的人工成本中自行聘用的人工费用无法取得专票，即使有部分小规模纳税人取得专票，税率也只有3%。增值税抵扣链条的不完整，一方面纳税人享受不到营改增减税的政策效应，据中国建筑协会抽样测算，平均增加税负为94%，换算成营改增前的营业税税率为5.83%，增加2.83个百分点。另一方面由于抵扣链条不完整，国地税征管方式不同，给国地部门的增值税、所得税监控管理都带来了较大困难。
“甲供料”是建设单位或发包方与施工单位在工程建设过程中广泛采用的方式。具体指建设方基于施工方会购买劣质建材设备从事施工安装的考虑, 为保证材料设备质量, 避免因材料设备质量缘故影响房屋结构及其使用和销售, 而由建设方提供原材料和设备, 施工单位仅提供建筑劳务的一种建筑行为。材设的价格风险由甲方承担, 材设的数量风险由乙方承担。一般情况下, 双方签订的施工合同里对“甲供料”都有详细的清单。
二、“甲供料”的优点
“甲供料”对乙方而言, 可以减少材料设备的资金投入和资金垫付压力, 避免材料设备价格上涨带来的风险。“甲供料”对甲方而言, 可以更好地控制主要材料和设备的进货来源, 有效避免施工单位在材料采购过程中吃差价的行为, 降低工程成本, 保证材料设备和工程质量。
三、甲供料的纳税人与负税人
现行营业税税法规定, 建筑营业税的计税依据 (不含装饰劳务) , 其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内, 但不包括建设方提供的设备的价款。
由于建筑营业税的纳税人为建安企业, 甲供料的营业税税款只能由乙方缴纳, 但是甲供料的营业税税款并不是乙方建筑劳务产生的, 乙方缴纳的甲供料的营业税税款应由甲方承担, 乙方在缴纳甲供材料的营业税税款后, 必向甲方结算, 实际负税人为甲方。
税务机关对建筑业“甲供料”征税的主要原因是为了平衡“包工包料”和“包工不包料”两种方式之间的税负, 防止少数纳税人钻政策空子。故施工方在其结算书中, 计算营业税的基数 (即计税依据) 应当包括原材料价款。实际工作中有部分企业在结算书中不包含甲供料及税金, 这只是预算部门的一厢情愿, 乙方还是照旧缴纳甲供料营业税, 不缴纳就是逃避税收。
四、“甲供料”存在的税收风险
由于“甲供料”涉及到建筑业营业税、增值税、企业所得税等问题, 因此, 对甲方和施工方来讲都存在一定的税收风险。现就“甲供料”的不同操作方式及其营业税、增值税、企业所得税风险问题进行分析并提出一定的应对策略。
(一) 不同的操作方式决定甲方的不同计税结果
“甲供料”实际操作方式大致有以下三种:甲方自购、委托乙方代购和合同外供料。
1. 甲方自购材料。
是指甲方为了保证工程质量或其他考虑, 在与施工方订立的工程承包合同中约定由甲方负责提供全部或部分建材设备, 这些材料设备是承包合同总价款的一部分。
其特点是材料供货方把建材设备增值税发票直接开具给甲方。甲方将所购建材设备计入“预付账款”科目核算。甲方把这部分建筑材料交付给乙方后, 乙方凭票据先后计入“预收账款”和“工程施工”科目核算。此形式实质是甲方将购买的建材设备销售给施工企业。甲方发生了增值税应税行为应当依法缴纳增值税。
有的税务机关曾规定如下:建设单位自行采购工程用材料应取得供应单位提供的销售发票, 在将材料移送施工单位时将销售发票复印件注明“甲供材料”字样并加盖公章后转交施工单位, 并同时取得施工单位开具的工程发票一并作为该项成本、资产、费用的原始凭证入账, 施工单位则以工程发票入收入账, 以建设单位转交的销售发票复印件作为成本入账。
2. 委托乙方代购。
是指甲方出面寻找材料供应商, 并要求由乙方和材料供应商订立买卖合同, 购买建材并取得相应物权。甲方负责把供应商开具给乙方的增值税发票转交给乙方。同时在双方签订的工程施工合同中, 约定合同价款包含这部分材料金额, 甲方在支付这部分工程款时是通过乙方户头支付给材料供应商的货款。其特点为甲方只是对材料设备采购起到监督作用, 没有应税行为, 甲方不缴纳增值税
3. 合同外供料。
指双方所签订的合同工程价款中不包括甲方自行采购材料设备部分。甲方自行采购的材料设备直接在“在建工程”或“开发成本”科目核算, 乙方不核算。
(二) 乙方应注意发票的开具金额
“甲供料”虽有上述形式, 但按营业税规定除装饰劳务外, 乙方都要按工程全额来缴纳营业税。《发票管理办法》第21条规定不符合规定的发票不得作为财务报销凭证, 任何单位个人有权拒收。《发票管理办法实施细则》第26条规定填开发票的单位个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票, 未发生经营业务一律不准开具。《营业税暂行条例》及实施细则规定施工企业要把“甲供料”金额纳入营业额缴税, 但没有任何公开的具体文件规定在“甲供料”中乙方应如何开具发票。因此, 在对甲方开具发票时, 乙方要依据“甲供料”的不同形式来开具不同金额的发票。
1. 乙方全额缴税, 全额开票。
如果双方签订的工程合同总金额中包含“甲供料”部分.乙方在实际操作时, 一方面需从甲方或材料供货方索取增值税发票, 登记建筑材料的购买成本。另一方面在给甲方开具建筑发票时, 也要将这部分材料金额包含在开票金额中。
2. 乙方全额缴税, 净额开票。
这种情形是指双方签订的工程合同总金额中不包含“甲供料”部分。
五、“甲供料”的税收风险分析
(一) 建安营业税风险
主要体现在施工方未将“甲供料”的价格并入营业额申报缴纳营业税。由于“甲供料”中的建材设备是甲方购买的, 建材设备供应商肯定把材料设备发票开给甲方, 甲方然后把购买的建材设备提供给施工企业用于工程施工, 实践中大部分施工企业就“甲供料”部分没有向甲方开具建安发票而漏了营业税。
根据《营业税暂行条例实施细则》规定:纳税人提供建筑业劳务 (不含装饰劳务) 的, 其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内, 但不包括建设方提供的设备价款。也就是说, 只有建设单位提供的设备方可扣除, 而建设单位提供的材料不可以扣除。因此, 除乙方提供的装饰劳务可按实际收入额净额计税外, 其他建筑业劳务, 无论甲乙双方如何签订合同及进行价款结算, 乙方缴纳建筑业营业税的计税依据均应包括甲方提供建筑用材料的价款在内。据此, 除了装饰劳务以外的建筑业的“甲供料”需要并入施工方的计税营业额征收营业税, 否则存在漏报建安营业税的税收风险。
建筑业一般采取包工包料的方式经营, 但也有一些建筑业者采用包工不包料的方式, 如上例就是典型的包工不包料方式, 为平衡包工包料与包工不包料之间的税负, 也为防止少数纳税人钻政策的空子, 因此营业税暂行条例及实施细则中规定包工不包料方式也需将材料价款并入营业额内纳税。
(二) 增值税风险
现行《增值税暂行条例》及实施细则规定用于非增值税应税项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。《暂行条例》第10条第 (1) 项规定非增值税应税项目是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变的财产, 包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。根据以上规定, 企业购买的材料用于厂房等在建工程项目, 其进项税额不可以抵扣, 若取得增值税专用发票, 其建材部分的进项税额应转出并直接计入在建工程成本。
(三) 企业所得税风险
主要体现在施工企业在计算企业所得税时, 由于没有“甲供料”部分的材料发票而不能够在税前扣除, 从而要多缴纳企业所得税。
六、“甲供料”税收风险的应对策略
施工企业应从以下几个方面来规避:
第一, 施工企业必须与甲方签订纯建筑劳务的合同, 不能够签订“甲供料”合同。给甲方。
第二, 施工企业应该争取与甲方签订包工包料合同。只有签订包工包料的合同, 施工企业才不会存在营业税和企业所得税风险。如果甲方不同意与施工企业签订包工包料的合同, 那施工企业应该按照以下办法来操作: (1) 施工方与甲方必须签订包工包料的建筑合同; (2) 建筑合同中的材料可以由甲方去选择材料供应商, 有关材料采购事宜都由甲方去操办, 但是签订材料采购合同时在合同中必须盖施工方公章; (3) 材料采购款可以由甲方支付给材料供应商, 但是施工企业、甲方和材料供应商三者间必须共同签订三方协议, 即施工方委托甲方把材料采购款支付给材料供应商的委托支付令; (4) 材料供应商必须把材料销售发票开给施工方, 或者由甲方交给施工方。
如果按上述步骤操作, 施工方与甲方签订的合同形式上是包工包料合同, 实质上是甲供料合同, 对双方来讲都没有风险。
第三, 若上述方法均无法实现时, 乙方在与甲方签订工程合同时, 就必须要将这部分税收考虑在工程造价中。乙方在制定工程造价预 (决) 算时就应该将甲供材金额部分承担的相应税费考虑在税金项目中, 这样, 才不会减少国家的税收, 不至于自己承担额外的税收。
第四、签订建筑业合同时, 应该将装饰合同与其他建筑业施工合同分开签订。
【关键词】建筑业；挂靠经营；税险防范
一、行业现状
在目前的建筑施工行业，“挂靠”现象普遍存在，即挂靠者（挂靠单位或个人）利用被挂靠单位的名义与建设单位签订建设工程承包合同或承揽建设工程任务，并向被挂靠单位缴纳一定比例费用，被挂靠方只是配合承接工程项目，并非实际上真正履行所谓的管理义务。尽管《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》等相关法律法规对建设工程挂靠这一行为是禁止的，但现实情况是建筑业快速发展的同时，整体转包、肢解合同分包、挂靠等违规行为有禁不止，不仅扰乱了正常的市场经营秩序，对税务管理带来了巨大的困难。建筑业“营改增”的制度变革，对资质挂靠企业将是一次大清洗。新政伊始，挂靠企业和被挂靠企业疏于税收政策的研究和实践，很难看到税务风险的存在和严重性。
二、建筑业挂靠经营财税风险
1.“营改增”之前，建筑业企业主要涉及营业税、城市维护建设税、印花税、个人所得税、企业所得税，营业税统一执行3%的比例税率，主要实行“以票控税”的征管模式，营业税在工程所在地交纳，由工程所在地税务机关代开结算发票时征收，计算简单，金额固定，操作方便。实务中，建筑业“以票控税”征管由工程所在地的地方税务局完成。挂靠方多为独立核算、自主经营、自负盈亏的单位或个体，挂靠方以被挂靠企业名义完税后取得结算发票，将该部分收入和资金转入账外核算，由于被挂靠企业所在地主管税务机关无法对该部分收入实行有效的纳税监管，加之国税、地税机关分属两家不同的业务系统，给挂靠企业偷逃税款等带来了投机钻营的空间，甚至容易滋生有关税务部门的渎职和腐败行为。
2.建筑业实行“营改增”之后，除增值税替代了营业税外，其他税种不变，实际交纳的增值税等于增值税销项减去进项的差额，计算复杂，企业实际交纳的增值税额与企业的管控水平呈反比。同时，国家税务总局积极推进了“金税三期”软件管理系统全面上线运行，增值税发票改由企业自行网上管理开具，增值税实行工程所在地先预缴、企业所在地后清算的方式，施工企业所有的收入发票结算和增值税认证抵扣都纳入税务机关管控范围，建筑业“以票控税”的征管方式被彻底改变，企业的增值税和企业所得税将实现联动管理，挂靠企业（分包）代开发票不入账核算的管控制度漏洞被堵塞。
由于被挂靠单位不参与项目具体的管理，被挂靠公司往往都有多个挂靠项目，很难控制增值税进项与销项的统一匹配，当期进项必然要在各个项目之间相互抵销。同时，增值税和企业所得税都由国家税务局管理，增值税进项抵扣和企业所得税汇算都需要挂靠项目提供依法合规的结算票据，挂靠企业为了实现增加抵扣税额、降低成本，多会采够低质、劣质材料甚至买卖专用增值税发票等不正当手段。一旦项目财税出现问题，将受到增值税、企业所得税等一系列涉税稽查和处罚，很可能带给被挂靠企业巨额亏损甚至是灭顶之灾。
三、案例解析
案例：大伟建筑公司是新疆一家资质不全个体企业，挂靠江苏徐州管道工程公司承揽建筑工程，徐州管道工程公司不参与管理，按照合同额收取5%的管理费。2016年1月1日，大伟建筑公司以徐州管道工程公司名义，与中石油管道建设公司签订了新疆库车至库尔勒输气管道工程轮台段土石方分包工程合同，中石油管道建设公司为该工程的总承包人。分包合同价400万元，工期为2016年1月1日至2016年8月1日。
解析：2016年4月30日，工程完工50%，按照营业税计税结算。营业税征管一般实行“以票控税”征管模式，结算流程如下：
1.徐州管道工程公司向徐州市地方税务局申请办理《企业外出活动经营证明》，同时按照合同额预交企业所得税5万元（一般为合同额的0.2%～1%，各地区不统一），税款由大伟建筑公司承担。
2.工程所在地轮台县地方税务局根据《企业外出活动经营证明》，代开建筑业发票200万元，收取营业税6万，其他税费1.66万元，税款由大伟建筑公司承担。
大伟建筑公司已经在申请代开建筑业发票的环节缴纳了税款，不再设置账薄核算收入，施工材料、设备租赁等不索取发票，同比市场价降低20万元，项目已盈利15万元。
2016年5月1日期，建筑业实施“营改增”，该分包合同剩余50%工程量补充合同明确按照增值税一般方式计税，剩余部分不含增值税190万元，含税210.9万元。2016年8月1日，工程如期完工，结算价410.9万元，与合同一致，增值税结算流程如下：
（1）2016年8月25日，徐州管道工程公司先向轮台县国家税务局申报预缴增值税3.8万元，其他税费1.39万元。
（2）2016年8月，30日，大伟建筑公司提交完税资料，商请徐州管道工程公司开具建筑业增值税专用发票办理结算，价税合计210.9万元。
（3）2016年9月1日，徐州管道工程公司申报8月税金，通知大伟建筑公司缴纳增值税17.1万元，其他2.05万元。
（4）大伟建筑公司提出异议，原因很快查明：大伟建筑公司挂靠经营，认为开发票时预缴过税金就不需要再麻烦设置账薄核算，并且在工程采购材料、设备租赁等过程中采取不索要发票的方式，降低采购成本。经与会计核对得知，增值税实行进项抵扣计算，不索要发票的做法虽然大幅度降低了材料采购、设备租赁等名义价格，但是没有取得增值税专用发票，没有增值税进项税额，结果反而是增加了增值税费和实际成本。
（5）徐州管道工程公司通过收取挂靠费用的方式，至对收到的挂靠费列账收入核算，而对以自己名义开具的挂靠项目发票，认为挂靠方已经承担了税款，就不再核算管理，这是当前很多挂靠经营的管理惯例，殊不知这正给企业酝酿巨大的税务风险。
大伟建筑公司挂靠的项目， 2016年 5月 1日建筑业“营改增”实施前完成的工作量200万元，通过税务局代开发票的方式；2016年 5月 1日建筑业“营改增”实施后完成的工作量190万元，由徐州管道工程公司自行开票，都分别预缴了税金。建筑业实施“营改增”后，增值税和企业所得税汇缴的管理都集中在企业所在地的国税局管理，国税部门通过简单分析比对，很容易就可以发现徐州管道工程公司开出去的挂靠结算发票和实际申报的收入不符，同时因挂靠经营项目的成本费用没有取得正式发票和列账核算，税务机关稽查可对该部分收入做出企业所得税纳税调整，按照25%的所得税税率汇算清缴补缴企业所得税，并处罚款和滞纳金。可见，建筑业挂靠经营的税务风险不仅是增值税，真正巨大的财税风险和损失是透过“营改增”后的企业所得税。
四、建筑业挂靠的治理
此轮建筑业“营改增”改革，有意通过税收体制的变革，整顿建筑业的挂靠分包，理顺市场程序，建筑业挂靠经营将随着“营改增”的深入而逐渐消亡，对施工企业发展是机遇，也是挑战。
1.开展资源整合，通过重组、合并等方式，将具有业务能力的挂靠企业、个体等组织，吸收合并到被挂靠企业，做实做强建筑企业实体，实现资质和资源有效的整合，这对建筑行业行政许可门槛下的优质资源也是个难得的机遇。
2.将挂靠实际施工人聘为被挂靠企业员工，由被挂靠企业派谴到目标项目具体实施项目管理，目标项目的财税、资金管理纳入被挂靠企业集中管理，挂靠单位或个体通过设备租赁费、工资薪酬等方式实现正常收益。
五、结束语
第一节 新《营业税暂行条例》及其《细则》
一、营业税条例修订的主要内容
（一）调整了纳税地点的表述方式。
（二）删除转贷业务差额征税规定。
（三）删除税率表中征税范围一栏。
（四）将纳税申报期限延长至15日。
二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定
（一）“视同销售”新规定：
1、旧《细则》第四条规定：
（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。
2、新《细则》第五条规定：
纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
（2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；
（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
3、新旧变化。
（1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。
（2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情况”。
（二）“混合销售”新规定：
1、旧《细则》规定：
第五条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。
2、新《细则》规定：
第六条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。
第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
（1）提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为
（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
3、新旧变化
（1）新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”，“应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税”。
（2）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业额和货物销售额的）情形。
4、案例分析：
【例1—1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009年与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门1200户，每户金额（含安装费）1000元，合同总金额为1200000元。该种防盗门市场销售价格800元，成本价为700元。分析：该公司主要从事防盗门窗销售业务，根据《营业税暂行条例实施细则》第七条规定，其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。
应纳增值税 ＝800×1200÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝139487.17－142800＝－3312.82元
应纳营业税（1000－800）×1200×3%＝7200元
【例1—2】某建筑公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价45000000元，其中含土建工程款21000000元，钢结构安装工程款500万元，钢结构设备款19000000元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为2500000元。
分析：该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据《营业税暂行条例实施细则》第七条，其混合销售业务应分别处理。
营业税应税劳务应纳营业税＝（45000000－19000000）×3%＝780000元 应纳销售货物增值税＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76元
5、【相关链接：“自产货物”的概念】
货物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：钢结构设备、水泥制品、其他建材等等；也包括无形物品，如：电、热、气等等。
判别企业使用的是否为“自产货物”主要应注意以下两点：
（1）是否符合货物的特点：
自产货物，是指企业利用自身技术与各种资源，自己生产的可供出售的物品。自产货物也是货物的一种，应该具备一般货物基本特点：第一、经过企业的加工制造过程，所生产的物品与原来用于生产的原材料物品在形态、性能各方面都发生了变化；第二、产品本身的价值，既包含了物料消耗价值，也包含了人工价值；第三、可以单独作为一种产品对外销售。
（2）加工过程是否属于“生产过程”：
判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是“自产货物”关键在于区分加工过程是属于“生产过程”，还是“施工过程”。如果加工过程是生产过程，则属于使用“自产货物”；如果加工过程属于“施工过程”则属于使用“外购材料”。
（三）“兼营业务”新规定：
1、旧《细则》规定：
第六条 纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。
2、新《细则》规定：
第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。
3、新旧对比：
旧《细则》规定：“不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税”。新《细则》只规定：“未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额”；不再强求一并征收增值税。
4、案例分析：
【例1—3】某建筑公司主营业务为建筑安装，同时还从事建材销售和建筑工程机械修理业务。2009年总的收入68000000元，统一计入一个科目“经营收入”中。经地税机关审核，建安收入为50000000元，建材销售业务收入15000000元，修理修配业务收入为300万元。假定建材销售与修理修配所适用的增值税税率相同，均为17%，增值税扣除项目金额为2550000元。
分析：该企业的经营行为属于兼营行为。根据《营业税暂行条例实施细则》第八条规定：“纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。应纳营业税＝50000000×3%＝1500000元
应纳增值税＝（15000000＋3000000）÷（1＋17%）×17%－2550000＝65384.62元
5、【相关链接：“混合销售”与“兼营”的区别】（1）混合销售与兼营的概念
①混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及“增值税货物销售”的单项行为。②兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、“增值税货物销售”等多项业务的行为。（2）两者的区别在于：
①混合销售是一项经营业务，兼营是多项经营业务。
②混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人，也可能是多个单位和个人。
③混合销售行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密不可分的依附、从属关系；兼营行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。
（四）“承包承租”新规定：
1、旧《细则》规定：
第十一条：企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。
2、新《细则》规定：
第十一条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。
3、新旧对比：（1）增加了挂靠的业务；
（2）纳税人发生了变化。旧《细则》规定，全部以承包人为纳税人；新《细则》规定，以发包人名义对外经营并由发包人承担法律义务的由发包人纳税，否则以承包人纳税。
（五）“建筑工程总包分包”新规定：
1、旧《细则》规定：
第五条：
（三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
2、新《细则》规定：
第五条
（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
3、新旧对比：
（1）删除了关于“转包”业务的相关规定。
4、【相关链接:分包、转包的相关法律规定】
（1）分包、非法分包、转包的概念：
①所谓分包，是指总包单位自行完成建设项目的主要部分，其非主要的部分或专业性较强的工程，如工艺设备安装，结构吊装工程或专业化施工部分的工程，分包给施工条件符合该工程技术要求的建筑安装单位。
②所谓非法分包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指下列行为：
（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；
（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；
（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；
（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。
③所谓转包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。
（2）分包与转包的区别：
①分包和转包的不同点在于，分包工程的总承包人参与施工并自行完成建设项目的一部分，而转包工程的总承包人不参与施工。
②分包与转包的共同点在于，分包和转包单位都不直接与建设单位签订承包合同，而直接与总承包人签订承包合同。
（3）税收上取消“转包”规定的法律渊源
根据《建设工程质量管理条例》第二十五条、《工程总承包企业资质管理暂行规定》第十六条规定、《建筑法》第二十八条规定、《合同法》第二百七十二条，转包是一种违法行为，应依法予以取缔。因此，也不应在依法征税范围之列。
（六）“价外费用”新规定：
1、旧《细则》规定： 第十四条 条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
2、新《细则》规定：
第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。
3、新旧对比：
（1）在列举的收费项目中增加了：补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项等项目。
（2）明确规定，代收的“政府性基金”、“行政事业收费”不属于价外费用。
（七）“销售退款”、“销售折扣”新规定：
1、旧《细则》规定：
旧《细则》对“销售退款”、“销售折扣”没有做明确规定。财税[2003]16号第三条规定：
（1）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。
（2）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。
2、新《细则》规定：
第十四条 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
第十五条 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
3、新旧对比：
（1）提高了“销售退款”、“销售折扣”的法律地位，将与其有关的相关规定从规范性文件提高到规章的高度。
（2）新《细则》与财税[2003]16号相比，内容基本一致，只是语言叙述有所不同。
4、【相关链接：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售折扣、折扣销售，有什么区别？】
长期以来，在不同资料和教材中，关于折扣、折让概念的解释不尽相同。因此造成大家对于“折扣销售、销售折扣、商业折扣、现金折扣、销售折让”这几个概念一直含混不清。直接影响到企业对财务会计制度、税收政策的执行情况。
（1）现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回、销售折扣、折扣销售的概念
①在“企业会计准则第14号——收入”中，直接使用的是：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回这几个概念。其中明确规定：
现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。
商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。
销售折让，是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。
销售退回，是指企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。
②关于“销售折扣”与“折扣销售”的理解 现金折扣也称销售折扣； 商业折扣也称折扣销售。
（2）营业税与企业所得税政策比较
①营业税无论是“商业折扣”还是“现金折扣”都必须“将价款与折扣额在同一张发票上注明”才能够以折扣后的价款为营业额；发生销售退款的，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除
②企业所得税不强调在一张发票注明，只要是现金折扣就应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时计入当期损益；商业折扣应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额；企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。这一规定与《会计准则》一致。
③现实操作中，尽管企业所得税没有明确要求，但是，收入与折扣必须在同一张发票注明，不然计算营业税时不予扣除。
实际工作中涉及的折扣的处理，主要是现金折扣。商业折扣因为是售前行为，一般可以直接按折扣后的金额签订合同，开具发票。
（八）“建筑业营业额”新规定：
1、旧《细则》规定：
第十八条 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。
2、新《细则》规定：
第十六条 除本细则第七条（混合销售业务）规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
3、新旧对比：
（1）新《细则》取消了旧《细则》关于建筑、修缮、安装的说法，统一称作“建筑业劳务”；（2）新《细则》规定，提供“装饰劳务”。其营业额可以不包括“工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内”，以“清包工”作为营业额。
（3）旧《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备的价值是否作为安装工程总产值”；新《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备由谁提供”。
4、相关说明：
（1）新《细则》关于设备的概念没有明确。实践中暂时应以主管税务机关规定为准。（2）执行中应严格区分“甲供材”和“建设方提供的设备”。
5、【相关链接：设备与材料的划分（仅供参考）】（1）设备的概念;设备是指：经过加工制造，由多种材料和部件按各自用途组成的具有生产加工、检测、医疗、储运及能量传递或转换等功能的机器、容器和其他机械。设备分为标准设备和非标准设备。
标准设备（包括通用设备和专用设备）：是指按国家规定的产品标准批量生产的，已进入设备系列的设备。
非标准设备：是指国家未定型，非批量生产的，由设计单位提供制造图纸，委托承制单位制作的设备。
设备包括以下各项：
各种设备的本体及随设备到货的配件、备件和附属于本体制作成型的梯子、平台、栏杆及管道等； 各种计量器、仪表及自动化控制装置、实验室内的仪器及属于设备本体部分的仪器仪表等；
附属于设备本体的油类、化学药品等视为设备的组成部分；
无论用于生产或生活或附属于建筑物的水泵、锅炉及水处理设备、电气、通风设备等。（2）材料的概念：
材料是指：为完成建筑、安装工程所需的原料和经过工业加工的设备本体以外的零配件、附件、成品、半成品等。
材料包括以下各项：设备本体以外的不属于设备配套供货，需由施工企业自行加工制作或委托加工制作的平台、梯子、栏杆及其他金属构件等，以及以成品、半成品形式供货的管道、管件、阀门、法兰等； 防腐、绝热及建筑、安装工程所需的其他材料。
（九）“费用扣除”、“合法票据”新规定：
1、旧《条例》、《细则》规定：
旧的条例、细则没有关于“费用扣除”和“合法票据”的相关规定。财税【2003】16号文件第四条规定：营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
2、新《条例》、《细则》规定：
条例第六条：纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。
细则第十九条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证(以下统称合法有效凭证)，是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证
（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
3、新旧对比：（1）支付给境内的：
原来以“发票”和“合法有效凭证”为扣除依据；新《细则》规定以“发票”或“财政收据”为扣除依据。（2）支付给境外的：
原来以“外汇付汇凭证”、“外方公司的签收单据”或“出具的公证证明”为扣除依据；新《细则》规定以“该单位或者个人的签收单据”为合法有效凭证予以扣除。税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供“境外公证机构的确认证明”；
（3）增加了“国家税务总局规定的其他合法有效凭证”。
（十）“扣缴义务人”新规定：
1、旧《条例》《细则》规定：
《条例》第十一条 营业税扣缴义务人：
（1）委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。（2）建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。（3）财政部规定的其他扣缴义务人。《细则》第二十九条 条例第十一条所称其他扣缴义务人规定如下：
（1）境外单位或者个人在境内发生应税务行为而在境内未设有经营机构的。其应纳税款以代理这为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。
（2）单位或者个人进行演出由他人售票的，其应纳税款以售票者为扣徼义务人；（3）演出经纪人为个人的，其办理演出业务的应纳税款以售票者为扣缴义务人。（4）分保险业务，以初保人为扣缴义务人。
（5）个人转让条例第十二条第（二）项所称其他无形资产的。其应纳税款以受让者为扣缴义务人。
2、新《条例》、《细则》规定： 第十一条 营业税扣缴义务人：
（1）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
（2）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
3、新旧对比：
（1）将旧《细则》中第一款“境外的单位或者个人在境内提供应税劳务”营业税扣缴规定提升至新《条例》第一款；并增加了“境外的单位或者个人在境内转让无形资产或者销售不动产”的营业税扣缴规定。
（2）取消了旧《条例》中关于“金融业委托发放贷款”、“建筑业分包、转包“扣缴营业税的的规定（3）取消了旧《细则》中关于“单位和个人演出”、“演出经纪人”、“分保业务”、“转让无形资产”扣缴营业税的规定。
（4）将旧《条例》中“财政部规定的其他扣缴义务人”在新《条例》中改为“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。”改变了权限主体。
4、【相关链接：关于建筑营业税税收管理的思考】（1）常见征管现象：
地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票”换成“建筑业发票”并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣除。（2）征管依据：
①旧《营业税暂行条例实施细则》第十八条：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
②财税〔2006〕177号（已经于2009 年5月28日被财税[2009]61号文件宣布自2009年1月日起全文作废）： 纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：
A、建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。
B、纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：
a、纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；
b、纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。（3）执法过程中存在的问题： ①政策适用过程错误。
首先《征管法》第四条第三款规定：“ 法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人”。按此规定只有《营业税暂行条例》设定的扣缴义务人才是法定的。按照旧《细则》第二十九条规定，只有第二十九条本身规定的代扣代缴行为才属于旧《条例》第十一条设定的“财政部规定的其他扣缴义务人”的条件。财税【2006】177号文件，规定的扣缴义务人除条例、细则已明确的外，不符合《营业税暂行条例》设定的“国家财政部规定的其他扣缴义务人”的条件，因此不属于法定扣缴务人。只能理解为是税务机关为了加强征管采取的一种措施。既然不是法定扣缴，税务机关就有必要事先进行纳税辅导。并履行必要的征管程序。让纳税人知道“税务机关可以要求纳税人进行代扣代缴”，然后再要求其代扣代缴。而且执行代扣代缴规定必须规范。
②处理结果错误。
第一、房地产企业不是“建筑营业税”纳税主体，不应承当建筑业纳税义务。即便是实际纳税时，税务机关开具的是代扣代缴凭证，但是实际税负还是转嫁到了房地产企业身上。建筑企业不可能出这笔钱。第二、从企业所得税的角度考虑，《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。因此，只要企业能够证明其业务的真实性，并取得了合法票据，税务机关无权决定其发生的支出不予扣除。第三、营业税条例第六十九条规定：“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款”。根据此规定，扣缴义务人既没有负责追缴税款的义务，也没有代垫税款的义务。税务机关只能就其未扣缴税款处以百分之五十以上三倍以下的罚款。但是需要说明的是，税务机关在此之前是否对扣缴义务人进行过纳税辅导，扣缴义务人是否知道具有扣缴义务是处理问题的关键。如果税务机关未做过相应辅导，就不能追究扣缴义务人责任。如果做过纳税辅导，扣缴义务人就应该承担相应法律责任，接受“百分之五十以上三倍以下的罚款”的处罚实施。但是无论如何让房地产企业代为缴纳建筑业营业税都是不正确的，让其到税务机关换票更是不正确的。
③造成征管错误的根源：
第一、造成征管错误的根源主要在于地税机关的征管办法。税务机关实行：“定律征收、以票控税”是造成这种局面的主要原因。实行“以票控税”后，税务机关只就建筑业营业税纳税人到税务机关开票部分的营业额征收营业税。纳税人不开票就不征税。而纳税人仅就与房地产企业结算的工程款（不含材料费）开票，所以造成材料款部分少缴了营业税。
第二、税务机关工作人员怠于行使本职职务，是造成这种局面的另一个原因。目前，“甲供材”情况比较普遍，税务机关早就知道。如果在外地施工队伍到本地进行施工报验同时，就做好纳税和扣缴税款等相应事项的辅导。明确告知“无论施工合同怎样签署，建筑业的营业额都应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。并在平时加强监督与管理，就不会出现类似以上情况。
说严重点，在某种程度上发生以上情况完全是由于“税务机关乱作为”、“税务机关人员不作为”造成的。因为他们不愿承担这样的责任，所以就千方百计的将责任转嫁到纳税人身上。第三、某些纳税人、扣缴义务人法律意识淡薄也是一个主要原因。
（4）如何看待新《条例》、《细则》对“代扣代缴营业税”规定的修改：
新《细则》取消了对《条例》设定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人”的解释，主要从以下方面考虑：
第一、新《条例》对纳税地点作了修订，由原来的大部分以“劳务发生地”为纳税地点，改为除“提供建筑业劳务”、“转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。
第二、新《细则》规定：“扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款”。
依据以上规定，以“劳务发生地”为为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点不矛盾；而对于以“机构所在地和居住地”为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点就相互矛盾。因此新税法取消了原来的有关代扣代缴营业税的规定。
至于取消建筑业“实行分包、转包”营业税代扣代缴规定，一是“转包业务”按照现行法律被视为非法经营，不允许存在；二是分包人如果不属于“非法分包”，应属于正常的纳税义务人，应就其分包的营业额主动到税务机关申报纳税，不需要由总包单位代扣代缴营业税。如果是非法分包，也应该是非法行为，与“转包”行为一样不允许存在。
至于新《条例》第十一条规定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人
只能视为“为以后制定政策留有余地”。根据以上分析，在国务院财政、税务主管部门没有做出新的规定之前，除《条例》第十一条第一款规定外，税务机关不得就任何业务、要求任何单位和个人代扣代缴营业税。“甲供材”的问题，税务机关必须无条件的承认。
（十一）“建筑业纳税义务发生时间”新规定：
1、旧《细则》规定：
第九条 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
第二十八条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
纳税人有本细则第四条所称自建行为的其自建行为的纳税义务发生的时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。
2、新《条例》、《细则》规定： 《条例》第十二条
营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。《细则》第二十四条
条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
3、新旧对比：
（1）增设了“国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定”的条款；（2）明确了“营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天”；（3）明确了 “收讫营业收入款项”、“取得索取营业收入款项凭据的当天”概念；
（4）明确了“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”；
（5）增加了将“土地使用权”无偿赠送他人纳税义务发生时间的规定；
（6）销售自建建筑物的纳税义务发生时间由原来的“收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天”改为“销售自建建筑物的纳税义务发生时间”。
以上变化尤需注意的是：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定。这一规定将在很大程度上改变建筑业纳税人的计税方式。
第二节 营业税（物业管理公司收入及营业税相关规定）
1、如何区分物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、物业代收收入？ 财基字【1998】7号：
物业管理公司的收入包括：主营业务收入和其他业务收入。
（1）主营业务收入：
包括物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入。
①物业管理收入：是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
②物业经营收入：是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
③物业大修收入：是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
（2）其他业务收入：
是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入、无形资产转让收入等。
2、物业管理收入如何缴纳营业税？
（1）财税[2003]16号规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。（2）代有关部门收取的费用，如果开局本单位票据，视为物业管理收入，待支出时统一作为费用扣除。
（3）物业管理单位已向客户收取但未提供服务而又全额退还客户的收费，如退还给未进行装修住户的“二次装修垃圾清运费”等，在缴纳营业税时，允许其冲减当期的计税营业额。
3、物业经营收入、物业大修收入如何纳税？
根据《营业税暂行条例》及其实施细则，物业经营收入、物业大修收入分别按照所从事的经营项目所适用的营业税税目，依法定税率征收营业税。
4、代收收入如何缴纳营业税？
（1）国税发[1998]217号规定：物业管理企业带有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理业务”。因此对物业管理企业带有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务收取的手续费应征收营业税。（2）代有关部门收取费用时，如果为客户开具的是有关单位提供的票据，这部分收入不作为物业管理收入，只将收取的手续费作为物业管理收入（收取手续费时要给有关单位开据服务性发票）。
5、物业部门收取的垃圾处置费如何征受营业税？
（1）国税函【2005】1128号规定：单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税。
（2）根据以上规定，物业公司向客户收取的垃圾清扫费、垃圾运输费应不属于营业税升水收入，不征收营业税。但是，不属于《企业所得税法》规定的不征税收入和免税收入，应征收企业所得税。
6、物业公司实行收入分成的如何缴纳营业税？
以物业公司名义收取的收入，如果按规定与业主委员会实行分成，营业税的纳税人应为物业公司，物业公司应按照物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、代收费用等相关规定计算缴纳营业税。支付给业主委员会的分成支出作为费用处理。业主委员会取得分成收入时必须到地税局代开服务业发票，否则物业公司不能在企业所得税前扣除。
7、物业公司收取的物业接管费、一次性收取全年物业管理费如何纳税？（1）《营业税暂行条例》
第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
《细则》第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
（2）物业公司从房地产公司收取的接管费用，转入物业公司账户后，分不同情况处理。①如果收取时房地产公司已经给客户开具发票，并且已经计入收入缴纳营业税、企业所得税，物业公司就不许再做收入处理。可以挂在“其他应付”款等科目。同时应保存好开发公司就这部分收费浇水的相关凭证。
（仅供学习参考，具体执行以现行税收法律法规为准）一． 1． 2． 3．（1）市内分公司： 外地分公司：
注：因招投标成立的分支机构经查无业务发生的，集中进行清理；3月15日前外地分支机构报送总机构提供的企业所得税分配表到522房间。
基础信息有变化，及时上报管理岗修改税种认定及相关信息修改。如果企业未能及时申报或缴纳相关税款，由此系统产生的罚款、滞纳金，企业应承担其责任。
兼营其他营业税税目的，应增加税种认定；房产税和土地使用税，根据企业的实际情况认定税种；资源税根据合同认定，实行附征率的方式代扣税款。二． 1.单位登记
纳税人到联合机构和营业地税务机关办理报验税务登记时，应提供以下证件资料（复印 件应为A4纸一式一份，纳税人须逐页签署“与原件相符”字样并签字加盖公章）1.2.3.4.5.6.7.公章、法人章、工商营业执照副本复印件A4纸一份加盖公章
注册地址及生产经营地址证明原件及复印件A4纸一份加盖公章 组织机构代码证原件及其复印件A4纸一份加盖公章 有关合同、章程，协议书复印件A4纸一份加盖公章 法定代表人居民身份证复印件A4纸一份加盖公章
纳税人跨省（市）设立的分支机构办理税务登记时，还须提供总机构的税务登记证副本复印件。建筑业日常管理的工作流程 税务登记和项目登记 不同类型企业税种认定的划分 外来项目登记户 跨区项目登记户 单位登记户
单位登记（辖区管户）3．以表代证户（未办理外出经营税收管理证明）
（2）单位登记（保税区注册的分公司）
登记窗口负责办理。
（银行账户、账号发生变更的无论是否缴税，账号都要及时备案,(银行开户许可证发证之日起15日内到联合税务登记窗口备案；纳税人增加或减少分支结构的也要按法定期限进行变更备案在相关部门变更后30日内备案。)（网上申报企业全年纸质报表一年收一次、按申报期收，今年收报工作截止到2012年5月31日；报表不包括社保表、残保表和系统个人所得税明细表（外籍人员除外）。同时需打印封皮（单位名称、报送什么报表、地税代码、管理科所、管理员）；报表的排列顺序为：综合报表——个人所得税报表——财务报表——年报表——企业所得税报表（企业所得税在国税不用递交此报表；以上报表按月排放，财务报表、年报表、企所税报表是哪个月申报，就附在哪个月后面。）
（纳税人应当自纳税终了之日起5个月内，进行汇算清缴，结清应缴应退企业所得税税款；无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应进行汇算；纳税人12月份或第四季度的企业所得税预缴纳税申报，应在终了后15日内完成，预缴申报后进行当年企业所得税汇算清缴；12月份或第四季度的企业所得税预缴纳税申报，不得以纳税申报代替，也不得代替纳税申报。）
项目登记的分类：主管局项目登记、外来项目登记和跨区项目登记。项目登记的要求：总包先登记，分包后登记。（1）主管局项目登记
纳税人办理主管局项目登记时，应提供下列证件资料（复印件应为A4纸一式一份，纳税人须逐页签署“与原件相符”字样并签字加盖公章）：
1，税务登记证副本 2，经营合同原件及复印件
单位企业登记后如果在保税区有建安项目需要同时到联合登记窗口办理主管局项目登记，企业到联合登记窗口落户后到管理岗核定税种。
主管局项目登记：
主管局项目登记号假设为Z2102***001，企业的纳税人识别号2102***，企业所得税、个人所得税、房产税、土地税缴纳到主户上，其他税种（营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税、资源税）按规定缴纳到主管局项目登记号上。（2）外来项目登记
纳税人到联合机构和营业地税务机关办理报验税务登记时，应提供以下证件资料（复印 件应为A4纸一式一份，纳税人须逐页签署“与原件相符”字样并签字加盖公章）1，《外出经营活动税收管理证明》（两份）2，工商营业执照原件及复印件 3，税务登记证副本原件及复印件 4，外出经营合同原件及复印件
5，法定代表人和经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件（3）跨区项目登记
纳税人到联合机构和营业地税务机关办理报验税务登记时，应提供以下证件资料（复印 件应为A4纸一式一份，纳税人须逐页签署“与原件相符”字样并签字加盖公章）1，《外出经营活动税收管理证明》（两份）2，税务登记证副本
3，建筑施工合同原件及复印件
4，法定代表人和经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件 2.基础信息核实
管理岗进行基础信息核实工作（522房间）
基本内容包括：企业法人、财务负责人、办税人员的姓名及联系方式；企业注册地址及生产经营地址；房产税和土地使用税信息审核；企业税种的认定。
单位登记的企业需做短信订制。要求在申报网订制地税短消息，企业需要留至少两名联系人，工作到2月末结束。审核房产租赁发票，无租或无偿使用他人房产土地并由产权人纳税的，需提供相关的完税证明和资料。
2012年在保税区的项目（含续建项目），管理岗实行合同备案制度。新项目在进行项目登记时备案，续建项目在3月末备案。重点工程项目、委托代征单位或合同金额较大的，企业财务人员应及时与管理岗专管员联系，介绍工程项目的情况，掌握税收的有关规定和要求，正确履行纳税义务；同时管理岗专管员要到企业或项目地调研，掌握工程项目进展情况、税源情况及相关涉税业务情况，做好纳税服务工作。3.企业所得税和个人所得税核定
1.税收相关政策依据：
大国税发（2009）20号、大地税函（2008）252号、国税函（2009）377号、大地税函（2009）86号、大地税函（2008）14号、大地税函〔2011〕94号。1.建筑安装企业（适用于单位登记和以表代证登记类企业）
（1）2012年填报《企业所得税核定征收鉴定表》和《企业所得税征收方式鉴定表》，一式三份，其中：主管税务机关二份，纳税人一份。报送时间为3月10日。
（2）按网上统一样式到522房间填报并盖章，逾期未上报的，按规定予以处罚，将在系统中直接确定核定征收方式，并下发核定通知书。新办企业在核实基础信息时，办理核定征税相关事宜。
（3）属于国税局核定或查账企业所得税的企业，附送国税局《企业所得税核定征收鉴定表》或《企业所得税征收方式鉴定表》及在国
税申报企业所得税的相关资料备案。在基础信息中注明企业所得税由国税局征收和具体征收方式；核定征收企业所得税的企业，税种认定时对个人所得税也实行定率。
3.建筑业企业所得税纳税人（包括各类企业和个人）采用核定应税所得率的方法征收企业所得税。计算企业所得税的公式为： 应纳税所得额=应税收入额×应税所得率 应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率
应税所得率规定：建筑业为8%，装饰业为11%；适用税率为法定税率25%。
实行应税所得率方式核定征收企业所得税的纳税人经营多业的，无论其经营项目是否单独核算，均由税务机关根据其主营项目确定适用的应税所得率。
核定征收的总包企业在对外分包时，分包收入不得从收入总额中扣除，应全额作为“应税收入额”，按规定的应税所得率计算应纳税所得额，缴纳企业所得税。（包括外省市报验户按0.2%预缴企业所得税的总包单位）。4.计算个人所得税的计算公式： 应纳个人所得税=营业额×附征率
凡实行核定征收企业所得税的企业（含在国税局核定企业所得税的企业），其所代扣工资薪金所得的个人所得税采用附征率方式征收；根据94号文件规定，自2011年9月1日起，个人所得税核定征收附征率由4‰调整为2‰。个人所得税计税依据与当期营业税计税依据一致。4.自开票认定审批
考核自开票认定准确率，要求达到80%以上。
（1）根据大地税公告〔2011〕17号（2012年3月1日起执行）具备以下条件的纳税人可以申请办理网络自开发票系统。1．依法在我市办理设立税务登记且主营业务是从事销售不动产或建筑安装； 2．有固定的经营场所，其中经营场所为租赁房屋的，房屋租赁期限需在一年以上； 3．已开通互联网，并具有网络在线开具发票条件和设备（计算机和打印机）；
4．依法建立账簿，财务核算制度健全，能够准确核算营业收入、及时足额缴纳税款且无欠缴税款及重大税收违法行为； 5．依法将其全部账号向地税机关报告。
（2）单位登记的企业自开发票，管理岗负责审核，需提供以下资料： 1．公章、法人章、财务章
2．经办人身份证复印件A4纸加盖公章一份（第一次办理）3．法人身份证复印件A4纸加盖公章一份（第一次办理）4．营业执照副本复印件一份加盖公章一份（第一次办理）5．税务登记证副本复印件加盖公章一份（第一次办理）6．合同复印件加盖公章一份
7．纳税人领购发票票种核定申请表（第一次办理）8．房地产业、建筑安装项目登记纳税人自开票方式申请表。9．密钥申请表（第一次办理）（3）第一次自开发票限额的规定：
对于月累计开票限额的要求首次申请领购建筑业统一发票（自开）的，月累计开票限额原则上不得高于工程合同价款的30%；单张开票限额原则上确定为1 000万元以下；月累计退票限额原则上不得高于月累计开票金额的50%。（4）代开发票的范围：
外来项目登记的，需要办理外管证，一律一般代开发票。
合同金额在30万以下的，不需要办理外管证，一律简易代开发票。（5）办理项目登记时，符合自开发票条件的，需向管理岗提供的资料：
单位登记企业在办理主管局项目登记时，符合自开发票条件的，管理岗鉴定发票开票方式为自开。填报《建筑安装项目登记纳税人自开票方式申请表》及附合同复印件。
市内建筑安装企业在办理跨区项目登记时，符合自开发票条件的，管理岗鉴定发票开票方式为自开。填报《建筑安装项目登记纳税人自开票方式申请表》及附合同复印件。
（6）自开发票的要求：
自开发票的项目名称与项目登记号应保持一致，是一一对应关系。不允许主管局项目之间和跨区项目之间串开发票。如果企业有作废（当月）或冲正（跨月）发票的，需在系统处理一个月内持发票原件到窗口缴销。5.纳税申报
（1）网上申报或窗口申报；
单位登记户和跨区项目登记户可办理网上申报：在申报窗口领取《税库银横向联网缴税协议书》一式三份，到银行办理相关手续后，再到申报窗口办理网上申报认定。
跨区项目登记户是按项目登记号办理三方协议，企业有几个报验项目登记号就办理几个三方协议，税款也按报验登记号分别缴纳。外来项目登记户需每月征期前在申报窗口进行申报：需带公章及法人印章到窗口填表申报。税种的申报表分类：
营业税及附加税费、印花税、资源税、房产税和土地使用税需要每月征期内申报，填报《大连市地方税收纳税申报表（综合）》； 个人所得税每月申报，填报《扣缴个人所得税报告表》；
企业所得税每个季度征期内申报，核定征收的填报《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（B类）》，查账征收填报《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》；
鉴定企业所得税的企业需要上报《会汇算清缴表》、《企业所得税年报》。
（2）申报时间：2012年具体纳税申报期限参照大地税征便函（2011）0018号执行（293页）（3）网络自开票税款疑点户实施监控
每月市局下达自开发票与税款比对指令，对当月自开发票与税款测算的收入有差异的项目登记户，管理岗将要求企业提供完税证复印件、情况说明及相关资料核实。由于自身原因漏缴税款或未按规定登记号错误缴纳税款的，系统会自动生成滞纳金，责令企业缴纳欠缴税款及滞纳金；多缴税款的，企业应及时到文书窗口提交资料办理退税手续。6.纳税评估
每季度市局下达纳税评估指令，管理岗根据纳税评估差异，通知企业到办公室进行核实情况，企业需提供下列资料： 1.情况说明2.税单3.发票4.损益表5.主营业务收入明细帐页6.合同、决算书
7、其他相关资料 , 根据核实评估情况，下达评估结论通知书。少缴税款的，责令补缴税款和滞纳金；未少缴税款的，附相关资料予以说明。7.税务处罚
逾期未纳税申报的，系统将自动生成未申报企业名单，管理岗负责下达限期纳税申报通知书，由企业直接到相应窗口缴纳罚款，办理补充申报事宜。已申报但征期内未入库的，系统将自动生成欠税企业名单，管理岗负责通知限期缴纳税款通知书，由企业直接到相应窗口缴纳税款和滞纳金。
企业应定期到管理岗核实相关基础信息情况，定期到QQ群文件共享中查看税务最近政策及通知公告，及时掌握税种的变化和税收规定要求，避免产生违反税收规定的情况。如因企业变更信息并未能到税务部门进行更改而产生的相关罚款，由企业自行承担责任。系统等原因产生的罚款，可到计征科填报《变更行政处罚决定表》，按照工作流程审批免于处罚。8.外出经营税收管理证明的管理 《外管证》开具：
（1）纳税人到注册地主管税务机关申请《外管证》应持下列资料： 1.2.3.4.税务登记证副本
建筑施工合同原件及复印件
经办人身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件 填报《外出经营活动税收管理证明申请审批表》(一式二份)（2）《外管证》审批流程：税务登记受理岗—征收科科长（3）《外管证》开具时间期限的规定：
1.市内跨区建筑安装企业项目《外管证》有效期最长为一年 2.到外省市建筑安装项目有效期最长为180天（4）《外管证》催办程序
1.税务登记受理岗将已受理的资料传递给征管综合科
2.处理情况：税务征管综合科对合同甲方为本局管辖的，应责成管理科进行催办，下达《责令限期改正通知书》，通知其5日内办理《外管证》；合同甲方非本局管辖的，将纳税人填报的《外出经营活动税收管理证明申请审批表》复印件提交市局处理。《外管证》核销或续开
（1）已办理报验项目登记的纳税人外出经营活动结束的或《外管证》有效期满时，应到项目地主管税务机关办理《外管证》核销，应持下列资料： 1.2.3.4.填写《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表》（一式三份）报验项目登记表
《外管证》的纳税人留存联
经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件
（2）办理《外管证》核销流程为：税源管理岗—管理科长
（3）纳税人资料齐全无误时，由税源管理岗查询制作《外出经营活动税收管理证明核销单》并打印，在《外管证》上注明“发票领用及税款缴纳情况见《外出经营活动税收管理证明核销单》。资料返纳税人一份后，由纳税人回注册地主管税务机关缴销或续开《外管证》（4）项目地主管税务机关税源管理岗对已开具《外管证》且有效期满、但未及时办理核销手续的纳税人，催办其核销《外管证》，并按规定向其下达《责令限期改正通知书》。《外管证》缴销或续开
（1）已开具《外管证》的纳税人，于外出经营活动结束后10天内或《外管证》有效期满10日内,到注册地主管税务机关办理《外管证》缴销或续开。
（2）办理《外管证》缴销或续开，应持下列资料： 1.2.3.4.填写《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表 在项目地办理的相关资料及缴税证明 办理延期的外出经营合同原件及复印件 经办人身份证原件及复印件
9.报验项目登记注销、主管局项目注销 保税区内企业注销流程
第一步：到联合登记窗口办理注销手续。所需资料：
1、注销税务登记申请表 一式两份 公章、法人印
2、一式四联的一份表（中华人民共和国企业清算所得税申报表+资产处置损益明细表+负债清偿损益明细表+剩余财产计算和分配明细表）
3、打印一份股东会决议，A4纸的（盖公章，要有股东的签字）
4、打印一份注销申请，A4纸的，盖公章
5、企业所得税年报表一份。
6、企业财务报表一份。
第二步：税务检查：准备帐薄、报表、凭证、相关合同、决算等资料。出具税务检查报告，下达税务处理决定书或税务处理结论通知书。
第三步：注销手续上报局里审批后，管理科室电话通知企业来拿资料和结果。跨区、跨省报验登记户企业注销流程：
第一步：拿外出经营活动证明正本到管理科室签字。第二步：到联合登记窗口办理注销手续。报验注销需要的准备材料:
1、注销税务登记申请表（公章、法人印）
2、打印一份股东会决议，A4纸的（盖公章，要有股东的签字）
3、打印一份注销申请，A4纸的，盖公章
第三步：办理完注销手续后3-5个工作到联合登记窗口拿正式注销通知。注销手续完成。10.个人所得税手续费:
依据《大连市地方税务局代扣代征税款手续费支付管理规定》（大地税发［2003］165号）支付对象：
代扣代缴、代收代缴和委托代征税款手续费支付对象为税法规定的扣缴义务人和与税务机关签有《委托征收税款协议书》的代征单位和个人 支付依据：
按照税收法律、法规及《财政部 国家税务总局 中国人民银行关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理的通知》（财行[2005]365号）或《委托征收税款协议书》规定的标准。管理岗受理时间： 每年1月1日至2月28日。企业需报送的资料：
1.《代征代扣税款结报单》（每个月份一式三份）； 2.《支付代扣、代征税款手续费审批表》（一式三份）； 3.扣缴义务人须提供相关税收通用缴款书原件、复印件； 4.代收人和代征人须提供相关税收通用缴款书原件、复印件 5.与税务机关签定的《委托征收税款协议书》原件、复印件。返还比例：按照所缴纳个人所得税的2%返还个人所得税手续费。资料下载地址：baoshuiqu.ys168.com 11.重点建设项目的监控和管理（1）亿元重点税源户
大连国际集装箱码头有限公司、中石油大连液化天然气有限公司、大连市港口公用基础设施建设管理中心、奇瑞汽车股份有限公司。每月23号前需上报： 1.重点建设项目税收情况评估表 2.重点建设项目税收情况统计表。每季度最后一个月23号前需上报：
1.重点建设项目纳税评估分析报告（2011年新排版）2.重点建设项目税收情况评估表 3.重点建设项目税收情况统计表（2）2012委托代征单位
大连国际集装箱码头有限公司、大连港股份有限公司、中国华粮物流集团北良有限公司、中石油大连液化天然气有限公司、丹大铁路、大连保税区行政事业财会结算中心、大连港集团北岸公司。每季度最后一个月23号前报送：
1.2011年预测委托代征税款情况统计表（季度）2.重点建设项目税源管理监控台账（季度）三． 1.委托代征户的管理及要求 签订委托代征协议流程
（1）企业提交书面申请，管理科所打印《委托征收申请审批表》三份上报到征管科审核。
（2）局内审核同意后，由管理岗录入委托征收机内流程，报批到征管——法制——主管局长——管理平台打印《委托代征协议通知书》及《委托代征协议》一式两份，企业、征管各留一份，通知书机外打印。（3）通知企业带公章、法人章领取上述两份材料。（4）根据企业实际情况，专管员到计征科领取完税证。2.委托代征税种的范围
营业税、城建税、教育费附加、地方教育费
涉及企业所得税、个人所得税、印花税和资源税的，由其纳税人自行在保税区地税局缴纳。3.代征税款申报时限
每月15日前申报纳税；开具完税证一个月内缴税 4.完税证管理（各科专管员负责）
（1）完税证根据工程价款结算单分别对总包和分包开具；分包的工程价款结算单，由总包向代征单位提供。（2）纳税人代码栏根据合同项目名称填写企业的报验登记号；（3）委托代征单位栏盖代征企业财务印；（4）纳税人栏签代扣单位财务签名。5.结报要求
（1）每月税单出来后到管理员进行结报，如果当月税单未能出来，当月零结报。（2）企业结报时带税单复印件，完税证原件（第三联），上报计征科。
（3）企业每月结报需填写结报卡片（填写每月结报情况），结报单、税收票证统计表。（4）企业开具完税证后需要一个月内缴纳税款。（5）完税证开具后不能涂改，冲正，作废。6.解除委托代征协议
企业需要提交解除协议的书面申请及要求相关资料，由管理科所提交《解除委托征收
申请审批表》上报局里，审批同意后录入委托征收解除协议机内流程。四．建筑业需重点掌握的税收政策 1.营业税条例细则 纳税义务发生时间
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据当天。
收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签定书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税义务发生时间分三种情况： 1.预收款方式：
收到预收款（含定金）当天，不论劳务是否提供或发生，均按收到款项的当天。2.合同约定期限付款方式： 合同确定的付款日期当天。3.应税行为完成当天
（1）合同结果可靠估计，会计上确认收入实现。
按完工百分比法，按月计算营业收入，办理工程价款结算，税收规定的纳税义务发生时间与会计核算确认收入的时间一致。（2）合同结果不能可靠估计，会计上不确认收入实现。
税收规定的纳税义务发生时间与会计核算确认收入的时间不一致，应按应税行为完成的当天为纳税义务发生时间，采用完工百分比法按月计算营业额，申报缴纳税款。
※纳税义务发生时间不是以实际付款日期或收款日期作为纳税义务发生时间，应以税法规定的纳税义务发生时间为准。纳税人的营业额
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫费用、罚息及其各种性质的价外费用，但不包括同时符合条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。
纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。对有建筑业(或总承包)资质的建筑业承包人将工程分包给其他单位的，可按差额缴纳营业税，对分包给个人的按雇工处理，不得差额征收营业税。
按新细则第十六条“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”的规定，在计算建筑业营业额时仅可扣除建设方提供的设备的价款，且设备范围按建设行政主管部门工程造价管理机构相关材料为依据划定。
设备的定义是经过加工制造，由多种部件按各自用途组成独特结构，具有生产加工、动力、传送、储存、运输、科研、容量及能量传递或转换等功能的机器、容器、和成套装置等，同时应参照建设部《建设工程计价设备材料划分标准》（GB/T50531-2009）中有关材料与设备的划分标准。未明确由建设单位供应的设备，其中建筑设备费用应作为计算营业税、城建税及教育费附加的基数；明确由建设单位供应的设备，其设备费用不应作为计算建筑安装工程营业税、城建税及教育费附加的基数。营业额把握的重点：
1.营业额与会计核算的收入额概念是有差别的
2.甲方提供的材料款、其他物质和动力价款计入营业额征税
3.合同结算价款含有设备价款，在合同条款中约定其设备由甲方通过招标方式购置，但实际由总包与设备中标的供货方结算价款并取得发票，此项业务不属于建设方提供设备价款，不得从营业额中扣减。
4.建设方提供的设备价款在从营业额中扣除时，需将相关资料上报我局审核，履行相关手续后方可在申报缴税时予以扣除；否则，不予抵扣。
2.国税函【2010】156号文件：
国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为加强对跨地区（指跨省、自治区、直辖市和计划单列市，下同）经营建筑企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发[2008]28号）的规定，现对跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题通知如下：
一、实行总分机构体制的跨地区经营建筑企业应严格执行国税发[2008]28号文件规定，按照“统一计算，分级管理，就地预缴，汇总清算，财政调库”的办法计算缴纳企业所得税。
二、建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部（包括与项目部性质相同的工程指挥部、合同段等，下同）不就地预缴企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支机构按照国税发[2008]28号文件规定的办法预缴企业所得税。
三、建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。
四、建筑企业总机构应汇总计算企业应纳所得税，按照以下方法进行预缴：
（一）总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部预缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳；
（二）总机构只设二级分支机构的，按照国税发[2008]28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款；
（三）总机构既有直接管理的跨地区项目部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由项目部预缴的企业所得税后，再按照国税发[2008]28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款。
五、建筑企业总机构应按照有关规定办理企业所得税汇算清缴，各分支机构和项目部不进行汇算清缴。总机构年终汇算清缴后应纳所得税额小于已预缴的税款时，由总机构主管税务机关办理退税或抵扣以后的应缴企业所得税。
六、跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。
七、建筑企业总机构在办理企业所得税预缴和汇算清缴时，应附送其所直接管理的跨地区经营项目部就地预缴税款的完税证明。
八、建筑企业在同一省、自治区、直辖市和计划单列市设立的跨地（市、县）项目部其企业所得税的征收管理办法，由各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局共同制定，并报国家税务总局备案。
九、本通知自2010年1月1日起施行。3.核定文件：
大国税发（2009）20号、大地税函（2008）252号、国税函（2009）377号、大地税函（2009）86号、大地税函（2008）14号，大地税函〔2011〕94号 4.市地税局公告2011年第13号书上第8页
《房地产和建筑业（外管证）及报验项目登记管理办法》 5.市地税局公告2011年第17号书上第8页
《销售不动产统一发票（自开）和建筑业统一发票（自开）管理规定》 6.市地税局公告2011年第23号书上第2页
《纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题》 7.市地税局公告2011年第5号书上第6页 《关于进一步明确出租房屋房产税的相关规定》 8.市地税局公告2011年第18号书上第7页 《关于进一步明确资源税扣缴管理有关问题规定》 9.辽政发（2011）4号书上第7页
《关于地方教育附加征收标准调整为2%有关问题的通知》 四． 需明确的相关税收业务问题
1.2011年第1期咨询解答实用手册书上第9页 309页1.11、314页2.13、321页2.52、328页3.41、2.2011年第2期咨询解答实用手册书上第9页
343页1.1.7、1.1.8、346页1.3.4、361页2.5.2、2.5.3、2.5.4、368页3.3.6、377页4.1.11、378页4.1.13、383页4.3.14、388页4.7.1 3.相关业务问题的解答 1.关于营业税纳税地点问题
外地企业来连提供应税劳务，取得应税收入，但在本地无分支机构，取得的营业税应税收入纳税地点在哪里？
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十条规定，除本细则第十一条和第十二条的规定外，负有营业税纳税义务的单位，为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位，但不包括单位依法不需要办理税务登记的内设机构。因此，外地企业来连提供应税劳务，除按照税法规定应在应税劳务发生地缴纳营业税外，凡依法在连不需要办理税务登记（包括税务登记及临时税务登记）的，应在其机构所在地缴纳营业税。2.关于建筑业劳务征收营业税问题
对于企业提供船舶建造中的安装劳务，如安装空调、安装餐厅及洗手间等是否征收营业税？ 对于企业在船舶建造中提供的安装劳务，应按“建筑业”税目征收营业税。3.关于建筑劳务公司营业税问题
建筑劳务公司只提供建筑劳务，按“建筑业”还是“服务业”税目缴纳营业税？
建筑劳务公司提供的建筑劳务分包，应按“服务业”税目征收营业税，其营业额按照《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第（十二）项劳务公司政策执行，即以从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。2011年12月31日以前不再作调整。4.关于建安企业预缴问题
（一）本市跨区经营的建筑安装企业，在项目地是否预缴企业所得税？
建安企业项目地预征企业所得税仅限于国税函 ［2010］156号文件中规定的建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部。本市企业总机构及其分支机构，不论是否跨区经营，均在总机构所在地缴纳企业所得税。
（二）核定征收企业所得税的纳税人跨地区设立的项目部，已按国税函[2010]156号文件规定，在项目所在地预缴的0.2%企业所得税，是否可以在机构所在地抵减企业所得税？
根据国税函[2010]156号文件规定，建筑企业总机构应按照有关规定办理企业所得税汇算清缴，各分支机构和项目部不进行汇算清缴。总机构年终汇算清缴后应纳所得税额小于已预缴的税款时，由总机构主管税务机关办理退税或抵扣以后的应缴企业所得税。定率征收企业所得税的纳税人，已按0.2％预缴的部分，在汇算清缴时应作为已缴数处理。
（三）建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部的分包收入在预征时是否可以从总收入中扣除？
建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部向外进行项目分包时，分包收入额不得从收入总额中扣除，应按项目实际经营收入全额预征。
5.分支机构分配表未报送使用何种文书？ 按征管法规定，使用《限期提供纳税资料通知书》。
6.分支机构无法提供有效身份证明，应视同独立纳税人管理，但征管处对本地分支机构不允许核定征收，应如何处理？
如该分支机构属于国税函［2009］221号文件规定的：以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税。主管税务机关应修改企业机构类别认定标识，认定为独立纳税人，按规定进行征管。
7.关于核定企业和分支机构的清算问题
核定征收企业废业时是否清算？在废业注销清算时，是否仍适用定率核定征收企业所得税？分支机构废业是否需要清算？
无论实行何种征收方式，在废业注销时均应进行清算。核定征收是对企业生产经营期内取得的收入、成本费用的核定，废业清算是企业终止持续经营，清算期间已不是企业正常的生产经营期间，正常的核算原则不再适用，应作为一个独立的纳税计算缴纳企业所得税，不能再进行核定征收。机构类别认定为分支机构的，在废业时不进行清算，应按国税发［2008］28号文件第三十五条规定执行，即分支机构注销后15日内，总机构应将分支机构注销情况报主管税务机关备案。作为独立纳税人管理的分支机构，在废业注销时需按规定进行清算。
8.关于出租房屋代开发票的房产税纳税地点问题
纳税人出租房屋需到房屋所在地税务机关代开发票的，出租房屋应纳的房产税需向房屋所在地税务机关缴纳。即房屋所在地税务机关在代开发票的同时，按照纳税人代开发票金额的12%（或4%）征收房产税。
保税区地税局管理一科
营改增试点方案规定：建筑业增值税率的税率为11%，建筑业一般纳税人按照一般计税方法，销项税额减进项税额计算应交增值税额。与营业税比较，建筑业营改增之后很大可能会造成税负增加的结果。主要表现在以下几个方面：
一、建筑行业自身特点造成采购货物、接受劳务过程中无法全部取得增值税专用发票。
建筑产品固定、分散、体积庞大，生产周期长，资金投入多，建筑企业流动性大，上下游的产业链长，相互之间的经济关系极其复杂，物资采购、接受劳务一般是就地取材，这就决定了在整个生产过程中，很难百分之百的取得增值税专用发票。进项税额抵扣不足，造成多缴增值税。
二、简并增值税征收率之后，商品混凝土、地方材料征收率降至3%，与建筑施工企业适用税率11%之差，造成税负增加。
《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》(财税[2014]57号)文件规定，自2014年7月1日起，将商品混凝土、砂土石料、砖瓦石灰的征税率由6%调整为3%。营改增之后，建筑企业一般纳税人税率为11%，这种税率的差异就会使建筑业的税负增加。
三、甲供材料的问题。
“甲供材料”是建筑市场中长期存在的由发包单位向施工单位提供建筑材料的一种经济合同模式。根据《营业税暂行条例实施细则》 的规定，“纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内”。营改增之后，建筑施工企业的销售收入中包含了这部分材料的价值，需要计算增值税的销项税额，但是，甲供材料业务，建筑企业很难取得这部分材料的增值税专用发票，销售税额无进项税额为之抵扣，会造成多交增值税。
四、存量资产的进项税额计算问题
建筑企业现有的固定资产、周转材料等生产用存量资产，其净值或摊余价值还要在营改增以后的若干年内通过使用而转移为建筑施工产值，同时产生销项税额。但可扣除的进项税额已经无法取得。造成了“营改增”后的销项税额和进项税额不匹配，增加增值税的应纳税额。这个问题涉及建筑业中的大多数企业，量大且面广。针对以上涉税问题分析，建筑企业在营改增进程中的税收筹划：
第一、改变观念。建筑企业在采购货物或接受劳务过程中，必须取得增值税专用发票，没有发票不得抵扣进项税额。其实，营改增采取以票抵扣防止偷漏税是本轮税制改革的目标之一。长期以来，建筑企业流行一句话，叫做“买货不要发票便宜”。从采购方来说，采购货物不要发票你是便宜了，殊不知，销售方会因为你占了税收的便宜而偷逃了税款。建筑企业好大一块利润就是由于不要发票而获得的。堵塞这块税收漏洞是所有纳税人的义务，建筑企业必须改变观念，采购货物、接受劳务时要索取增值税专用发票，才可以抵扣进项税额。第二、通过过渡期政策解决“营改增”的改革阵痛 财税[2016]36号规定：对于建筑工程老项目，营改增时企业可以按简易办法征收增值税。经过测算，如果对这些在建工程采取按简易办法计税，征收率按3%计算，这些老项目的税负不但不会增加，反而会比交营业时有所下降税。
建筑工程老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。第三、对经营模式、组织架构的改造
财税[2014]57号文将商品混凝土的征收率调整为3%，对搅拌站来讲降低了税负，享受到了降税清费的好处。为此，建议建筑企业可以考虑自已在施工现场建立搅拌站，采购水泥增值税率17%，向小规模纳税人采购砂石，请税务机关代开增值税发票，可以获得3%的进项税额抵扣。这样，降税清费的好处就转移给了建筑企业，可以达到降低增值税税负的目的。第四、甲供材料的问题
根据《营业税暂行条例实施细则》第十六条的规定，“纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内”。营改增之后，建筑企业与甲方进行工程结算时，计税的销售额中必须包含材料价值，缴纳增值税。为了使收入与成本配比，建筑企业必须取得建材的发票，因此，在工程承包合同规定甲供材料，在甲方向乙方移送建材时应当按购买价开具增值税专用发票，因为是平价开具发票，甲方不会多交税，建筑企业可以抵扣进项税额。再有一个处理办法就是由甲方指定供货商和建材的品牌，由建筑企业直接采购。
第五、建筑业增值税一般纳税人与小规模纳税人的选择
假设增值税一般纳税人提供建筑业应税劳务收入为S，增值率为R，则抵扣率为1-R，税率为11%，且一般纳税人所购劳务、货物均可以抵扣进项税额；小规模纳税人的征收率为3%，客户接受劳务金额不变，仅考虑增值税不考虑其他税种的情况下，纳税人流转税税负相等的等式如下：
{[S/（1＋11%）－S×（1－R）/（1＋11%）] ×11% }/S
＝[S/(1＋3%)×3%]/S
R＝29.39%
即增值率超过29.39%（可抵扣率低于70.61%）时，小规模纳税人合适，否则，一般纳税人合适。税收筹划增值率超过29.39%时营改增项目投资新成立小规模企业比较合算。同时还要考虑以下情况：
1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
第六、设备租赁支出取得的进项抵扣不足
大部分建筑企业除将劳务分包给劳务公司外，同时劳务公司还向建筑企业工程提供模板、管架等机具租赁服务，并且这部分支出在成本中也占有较大的份额。根据规定，有形动产租赁增值税税率为17%，而租赁企业利润率大部分低于17%，这样很多租赁企业只是申请为小规模纳税人，只缴纳3%的增值税。一旦租赁业为小规模纳税人，建筑企业可抵扣的进项税额将势必减少，从而加大建筑企业实际应纳税额并增加建筑业的税负。
因此，要求建筑企业在选择租赁对象时尽量选择增值税一般纳税人的企业，因其可以提供税率是17%的专用发票进行抵扣。
第七、选择供货单位的纳税人身份。
因为只有增值税一般纳税人可以开具增值税专用发票，购买方可以按发票注明的增值税额抵扣。所以，建筑企业在选择供货或提供劳务对象时，必须选择增值税一般纳税人，这样，才可以取得四档税率的增值税专用发票。既或是采购砂土石料、砖瓦白灰等地方材料，也不要向自然人采购，而向小规模纳税人采购，取得增值税专用发票可 以抵扣进项税额。因为财税[2013]106号文件第五十条规定：小规模纳税人提供应税服务，接受方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。自然人不是小规模纳税人，其申请代开的发票只能是普通发票，不得抵扣进项税额。
第八、工程款拖欠支付导致无法及时足额取得增值税专用发票抵扣
实践中工程完工后甲方并不是立即支付工程款给建筑企业，往往滞后一段时间，导致销项税和进项税的不同步。税务机关对建筑企业收入的确认，一般都是按合同约定或结算收入来确认。企业不仅需要垫付工程项目建设资金，还要垫付未收回款项部分工程的税金；又由于未收回工程款，建筑企业也对分包商、材料商拖延付款，也得不到其开具的增值税专用发票，导则无法进行抵扣。因此，实务中企业应防止因为工程款的拖欠导致企业无法及时足额取得增值税专用发票，建筑企业要及时评估款项回收情况，如果无法按照合同规定回款则应及时补充或变更协议，修改合同中的付款日期条款。
第九、施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可以完全抵扣
根据财税〔2016〕36号文件规定适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。因此施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可以完全抵扣，而施工企业本身在取得不动产发票时相关进项税额自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%，不允许一次全额抵扣。
一、房产建筑业税收专业化管理的必要性
目前我国房地产业对国民经济的贡献率为1~1.5个百分点, 即目前我国GDP约10%的增速中, 有1%~1.5%是房地产业贡献的。近年来, 房地产业的税收收入也成为地方税收收入的重点, 如笔者所在的浙江省诸暨市房产建筑业税收比重为48%, 毫无疑问成为征管上重点监控的行业。同时, 房产建筑业是地方营业税收入的重要来源, 尤其在营改增全面推开后, 对房产建筑业进行分类管理, 也是加强营业税的单税种管理的需要。
另外, 房地产和建筑业的生产经营、预警税负、产业链、发票使用等税源信息, 存在着极其密切的联系, 构成了一个小的产业集群, 对房产建筑业进行分类管理, 方便税务机关对房产建筑业纳税人整体税收表现和风险指标进行比对分析, 找出潜在的风险监控目标, 有利于建立行业管理模板、风险指标, 提高房产建筑业税务管理的综合效能。
二、房产建筑业税收专业化管理的现状
全国各地对房产建筑业专业化管理进行了各种尝试。从组织形式来讲, 包括成立房产建筑业管理办公室, 建立房产建筑业管理分局等, 机构设置和人员配备不尽相同。从管户多少和重点税源管理两个因素出发, 建立专门的房产建筑业管理分局首先对房产建筑业进行集中管理是正确的方向。
房产建筑业的税收管理与其他行业税收管理一样, 包括催报催缴、巡查、核查、一般性调查核实等一些基础管理职能, 相对来讲偏重于管户。在这方面, 将房产建筑业纳税人进行集中管理产生了如下弊端:管理员在日常管理下户巡查时, 属地管理的纳税人因为地域集中, 方便管理, 而房产建筑业的纳税人分布各乡镇、各街道, 地域广泛, 基础工作反而因此增加了难度。因此, 在日常管理环节, 这种房产建筑业分类集中管理就是一种形式专业化, 税源管理过程并没有体现出专业化管理的优势。
在对纳税人税源监控管理层面, 房产建筑业项目管理的要求已逐渐和属地管理脱钩, 从风险查找分析角度看, 其征管对象是各种房产建筑项目, 基本以管事为主。从数据信息管理到数据分析、各税种及专业事项的专门分析以及各种风险现象, 如房产建筑业有关的土地招拍挂项目信息, 项目登记管理, 房产企业的城镇土地使用税的计算、土地增值税清算等管理和所得税预缴清算等问题, 要能进行全面应对, 则必须要对各种功能进行细分, 进行专业化管理。
目前来看, 在以管户为主要模式的管理制度下, 日常税源管理人员既承担繁琐的日常基础管理, 疲于奔命忙于申报质量、欠税追缴、非正常户核查等事务, 却无力获取房产建筑业税源管理的必要信息量, 或由于专业化知识缺失, 不能将获取的信息转化为风险监控目标, 进行深一步的专业化管理。所以, 成立组织机构, 不过是房产建筑业专业化管理的第一步。建设符合房产建筑业的行业特性和税务工作特点的专业化岗责体系, 实现征、管、查、控分离是开展房产建筑业专业化管理的基础。
三、房产建筑业专业化管理的征、管、查、控分离
(一) 征———日常基础管理
日常基础管理, 属地管理具有不能替代的优越性, 在成立专业管理分局的前提下, 应尽量按房产建筑业纳税人属地配置管理员。基础管理人力资源配置的多少由户管工作量确定, 主要工作有:
1.基于依申请或依职权的业务流程要求开展日常管理工作, 包括前台受理后流转至税收管理员的调查、核实、核定、认定等业务, 以及催报催缴、日常管理等, 坚持管户和管事相结合, 通过整合简化流程, 减少管理员下户密度和工作量。
2.基于风险分析识别的具体指向, 开展规定的项目调查。如对房产税和城镇土地使用税申报, 税种间逻辑性比对、申报质量低下等问题的调查。
(二) 管———开展征管信息情报收集和后台数据分析
这个环节是房产建筑业专业化管理的重点和难点。征管信息情报收集, 是指根据规定目录、格式和程序要求, 获取税源分析原始数据。后台数据分析是指通过数据分析, 建立纳税风险指标分析体系, 为风险管理提供量化参考依据。该环节应配置专业化人才, 即对房产建筑业有着税收管理经验和相关税收专业能力的人才。同时要保持人员基本稳定, 以保证政策执行的连贯性。一方面专业岗位的运行需要专业人才支撑, 另一方面, 专业岗位的设置也有助于培养专业化人才, 实现良性循环。主要工作有:
1.收集必要的征管基础数据和资料。包括收集纳税人应提供的《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、项目平面布置图、建筑工程承包合同、监理合同、拆迁补偿合同等资料, 《房地产项目开工登记表》、《房地产开发合同登记表》、《土地增值税清算项目登记表》等基础资料。收集整理房管、土管、建管、建设、招拍挂中心的第三方信息。
2.根据宏观税收分析、房地产业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及政府部门涉税信息等内外部相关信息, 运用数学方法测算出评估指标预警值。综合考虑地区、规模、税种等因素, 考虑房地产业纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平, 建立预警风险指标体系。
(1) 建筑业的纳税风险指标分析体系。
首先是建筑安装项目收付款情况预警, 按建安项目, 分析比对甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申报收入, 比较三个数据是否有差额。如果三个数据不相等以预警事项的方式进行提醒。
其次是建筑安装项目承建单位税款缴纳情况预警。按建设单位付款信息比、按实际取得收入比、按建设进度测算比、按工程进度比、按合同约定付款及完工时间五种不同的形式比对税款征收情况, 如果比对认为存在欠缴税款的以预警事项的方式进行提醒。
还有总分机构企业所得税预分预缴情况预警, 对跨省建安企业的总分机构, 系统按季 (月) 根据总机构的企业所得税分配表中列明的分配比例和分配税额, 与分支机构按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。对跨省建安企业直接管辖的项目部, 系统按季 (月) 根据建安项目的经营收入乘以0.2%, 与项目部按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。
(2) 不动产项目税收评估预警。
第一是不动产项目税款征收情况预警 (按月) 。按不动产项目比对每月收入情况、纳税申报情况、各税种缴纳情况, 对出现异常情况以预警事项的方式进行提醒。
第二是土地增值税分类预征、清算预警。跟踪不动产项目的《商品房预 (销) 售许可证》的预售时间和销售面积。对满足清算条件的以预警事项的方式进行提醒。对土地增值税预征率不到位的以预警事项的方式进行提醒。
(三) 查———风险应对
风险应对主要是指“预警分析———风险提示———纳税人自查——工作核查———纳税评估———日常检查———重点稽查”中的工作核查———纳税评估———日常检查———重点稽查四个环节。
1.根据各类预警指标做进一步工作核查。对房地产项目立项登记的准确性和真实性进行审核。对重点税源项目定期开展日常巡查, 核实项目基本信息、立项登记信息, 项目建设情况、程开工情况, 楼层栋号、楼层数、已建层数或施工建筑面积、已完工面积, 建设单位付款情况。
对建筑安装工程项目登记信息进行审核, 对重点税源项目定期开展日常巡查, 核实项目入场动工建设情、开工时间、建筑面积、合同金额, 材料供应、施工进度、收入、预警信息、总包、分包工程项目纳税情况、混凝土、钢材、砖瓦、水泥、沙石供应情况和征税情况已建层数或施工建筑面积、已完工面积、合同约定本月应收工程款、根据工程进度本月应收工程款、本月收到工程款、建设单位预付工程款。
2.根据工作核查情况开展纳税评估或移交稽查。通过对纳税人相关数据信息的分析, 建立房地产业纳税评估平台, 逐步建立健全房地产业、建筑业纳税评估模型, 利用系统已保存的数据信息进行纳税评估, 利用科学的评估指标体系, 借助信息化手段, 对纳税人的纳税情况进行综合客观的评价。通过纳税评估掌握纳税人税收负担率、生产经营情况, 对评估异常的企业可按规定进行纳税约谈或转稽查选案备选。
(四) 控———对房产建筑业专业化管理进行过程监控与绩效评估
房产建筑业专业化管理, 在整个税务管理中占有极为重要的地位, 必须通过iso9000质量管理体系, 对风险管理每一个环节进行监控, 及时纠正风险管理的具体运行与风险管理总体目标之间的偏差;定期进行风险绩效评估, 对风险过程的各主要环节做出的评价, 并从税法遵从度和征管成本效益两方面对房产建筑业专业化管理的管和核两个环节的管理质量和效率做出评判, 以促进风险管理持续改进。
通过房产建筑业分类管理并实现征、管、查、控分离, 形成符合房产建筑业行业特色和管理要求的特色岗责体系。解决了房产建筑业征管基本程序、风险管理、情报管理相脱节、相割裂造成的专业化岗位、职责、流程不清等问题, 是税收管理科学化、精细化、专业化、信息化的体现, 也是税收专业化管理迈出的成熟、坚实的一步。
摘要：近年来随着我国经济的高速发展, 房产建筑业也得到了迅猛发展, 加强房产建筑业税收管理就显得极为重要, 本文就如何加强房产建筑业专业化管理进行探讨。
【关键词】税收制度 建筑安装企业 会计核算 建议
随着国民经济的快速发展，建筑安装企业在国民经济发展过程中发挥着重要的作用，也会影响着国民经济发展的进度。所以说，建筑安装企业在发展的过程中，需要不断优化自己的管理模式和管理制度，根据现行的税收制度做好会计核算管理工作，不断优化现有的会计核算机制，进一步提出会计核算的方法和策略，全面发挥出会计核算在建筑安装企业中的作用。
一、现行税收制度下建筑安装企业的会计核算存在的不足之处
（一）建筑安装企业现行的财务管理存在着账面问题
一般来说，我国的建筑安装企业所采用的会计核算方法，主要是通过工程竣工的百分比来进行核算管理的，但是，建筑安装企业在实际的会计核算过程中，工程竣工的百分比并不能真正反映出建筑安装企业的实际经济效益，主要是因为企业的财务账面存在着一定的问题，建筑安装企业的财务账目中，有些财务账目并不能反映出建筑安装企业的工程投入成本，有些投入成本并没有相应的发票，在税收管理的过程中，有些税务机关并不认可建筑安装企业的账目，再加上建筑安装企业的财务账目在管理的过程中，并不能反映出企业的工程预计成本，没有显示出投入资金的实际情况，导致建筑安装企业经常出现负债等问题，严重的影响建筑安装企业的进一步发展。
（二）建筑安装企业没有对会计核算进行监督和管理
在建筑安装企业发展过程中，财务管理工作中的会计核算缺乏相应的监督和管理，建筑安装企业的会计核算工作经常出现效率低下，会计核算方法过于老旧，严重的阻碍了企业的进一步发展。建筑安装企业所采用的会计核算方法，比较传统，核算人员会变得比较被动，对会计核算工作出现怠慢等问题，不能在规定的时间内完成会计核算工作，导致建筑安装企业的资金管理水平低下，财务管理效率不高，造成企业资金的严重浪费，不利于建筑安装企业的进一步发展。
（三）建筑安装企业缺乏行之有效的会计核算制度
在建筑安装企业发展的过程中，企业的财务管理工作也在不断的完善和优化，会计核算工作在实际的管理过程中，也开始呈现出统筹管理和统一规划管理，但是仍然存在会计核算制度方面存在着问题，建筑安装企业所采用的会计核算制度缺乏一定的执行力度，再加上企业的管理制度也不够完善，企业的会计核算工作掌握力度和控制力度不够，这就导致了建筑安装企业的会计核算工作缺乏行之有效的执行管理制度，很难提高建筑安装企业的会计核算管理水平和质量。
（四）建筑安装企业的税费成本不断提升
在建筑安装企业发展的过程中，企业会计核算方法是竣工百分比核算法，主要是根据建筑安装企业工程完成的实际进度和竣工情况来进行核算的。但是，在实际的发展过程中，建筑安装企业中有些项目工程的实际进度存在着一定的差值，有些工程的付款和工程实施的实际进度存在着偏差，并没有实现同步进行，很多工程的付款都会迟于工程的实施进度，建筑安装企业在实际的发展过程中，就会无形的增加企业的税费成本，也就在无形中增加了建筑安装企业的税赋负担，再加上建筑安装企业有些项目存在着不可预知性，也增加了企业的税负压力和税负风险，阻碍建筑安装企业的进一步发展。
二、现行税收制度下建筑安装企业所采用的会计核算方法
根据相关调查研究显示，我国建筑安装企业在发展的过程中，根据现行的税收制度，在企业的会计核算方法上，采取竣工百分比核算法，这种会计核算方法主要是根据建筑安装工程完成的实际情况来进行核算和管理的，还要考虑到建筑安装工程制定的相应合同，考虑到工程施工过程中的一些具体情况，提高会计核算的准确度。这种会计核算方法，可以有效的调整建筑安装企业财务管理中比较复杂的工程项目，还要做好税务申报工作，降低任何可能存在的风险。但是，这种会计核算方法，还是存在着一定的缺陷，会在一定程度上影响企业会计核算的准确率，有些财务账目并不能真实的反映出建筑安装企业的实际经济效益，这也增加了建筑安装企业管理阶层的管理难度，会计核算并不能为决策阶层提供有效的数据，也严重的阻碍了企业的进一步发展。
三、现行税收制度下优化建筑安装企业会计核算制度的建议
（一）优化建筑安装企业会计核算管理方案
根据现行的税收制度，建筑安装企業在发展的过程中，需要不断优化会计核算管理方案，按照现行的税收制度进行有效的会计核算工作，制定出科学合理的会计核算管理方案，为会计核算工作做好铺垫，只有将会计核算的前期准备工作做到位，才能有效的提高会计核算的工作效率和质量。建筑安装企业在发展的过程中，要根据现行税收制度的相关要求，在会计核算的过程中，要注重对建筑安装企业的公共资金进行科学的估算，要明确建筑安装企业各项资金的使用方向，提高建筑安装企业会计核算工作的规范性和准确性，优化建筑安装企业的会计核算管理方案，对于企业会计核算管理来说是至关重要的，有利于推动建筑安装企业的进一步发展。
（二）注重企业财务管理，提升会计核算效率
根据现行的税收制度，建筑安装企业也要相应的调整企业财务管理的方案，转变企业会计核算的职能，注重建筑安装企业财务支出管理工作，不断转变企业会计核算的方法和模式。现阶段，建筑安装企业的会计核算管理，主要是针对建筑安装企业的资金支出、企业的经济收入等方面进行分析和管理，在这个会计核算的过程中，核算人员既要承担财务记账的职能，又要执行财务核算信息反馈、控制管理的职能，需要会计核算人员将建筑安装企业的各个部门的有效资金进行统一的核算管理，及时准确的计算出企业的资金流动情况，同时，还要做好监督管理工作，对建筑安装企业的各个部门的资金流动做好控制和管理工作，在会计核算人员进行资金支付管理时，相关的工作人员要进行检查和监督，之后才能完成资金的支付，全面提高建筑安装企业会计核算的效率和质量，推动建筑安装企业的进一步发展。
（三）建立健全建筑安装企业内部管理机制
根据现行的税收制度，建筑安装企业在发展的过程中，需要不断完善企业现有的管理机制，建立健全企业内部管理机制，确保建筑安装企业的会计核算工作的顺利实施，保证会计核算的质量和效率，可以有效的提升企业内部管理的质量和工作效率。建筑安装企业在建立内部管理机制时，要根据国家颁布的相关法律法规和企业发展的实际情况来制定，制定出行之有效的内部管理机制，推动建筑安装企业的进一步发展。
（四）注重各部门之前的协调与合作
在建筑安装企业发展的过程中，会计核算工作少不了与其他职能部门之间的合作和协调，需要会计核算人员积极主动的与其他相关部门进行交流和沟通，了解建筑安装企业各个部门发展的实际情况，降低重复工作率，增强各部门之间的合作，提高建筑安装企业会计核算工作的效率和质量。做好财务部门与其他职能部门之间的协调工作，这样在会计核算的过程中，可以准确的反映出建筑安装企业各項成本的支出和收入情况，也可以对建筑安装企业的相关资金进行统筹管理，选择合适的会计核算方法，对整个企业的资金运营情况进行宏观的管理和控制，推动建筑安装企业的快速发展。
四、结束语
综上所述，现行税收制度下建筑安装企业会计核算存在着许多的不足之处，不断完善现行的税收制度可以有效的解决建筑安装企业所采用会计核算方法中存在的问题，推动建筑安装企业的进一步发展。在建筑安装企业发展的过程中，企业要准确的把握会计核算的支出情况和效益情况，根据相关的管理制度，建立相应的企业财务报表，详细的了解和分析企业在安装施工过程中的成本投入，在制定详细的会计核算方案，对会计核算工作进行有效的监督和管理。建筑安装企业想要获得长足的发展，就需要将会计核算工作与现行税收制度结合起来，做好建筑安装企业财务管理工作，有效的降低建筑安装企业的税负成本，推动建筑安装企业的快速发展。
参考文献
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