建筑节能改造实施方案（精选8篇）
建筑节能改造示范高校实施方案大纲
为规范、指导高等院校节能改造实施方案的编写，特制定本提纲。实施方案应包括以下内容：
一、学校基本信息。在校生、教职工数、学科设置、科研经费等。学校校区分布、占地面积、各类建筑面积、建筑年代、近期建设规划等。
二、学校能耗水耗概况。包括近三年电耗、水耗、燃气量（天然气或城市煤气）、燃油量、集中供冷供热量等分类能耗、中水雨水利用、单位生均能耗水耗等。
三、已有工作基础和工作条件。学校在节能节水、节约型校园建设、能源统计审计公示建筑栋数、节约型校园建设规划、能耗水耗监测平台、相关的法律规章制度、组织机构等。
四、实施方案。建筑节能高等院校示范校园建设总体目标，单位生均能耗水耗降低目标。建筑节能高等院校示范校园节能改造总体实施规划、改造技术方案、计划节能量等。节约型校园建设各项资金预算、资金筹集（国家补贴、地方财政、学校自筹等）、资金使用计划、资金管理措施等。包括组织机构、配套规章制度、技术支撑、宣传教育等。
在全球气候变暖的背景下,以低能耗、低污染为基础的“低碳经济”已成为全球热点。发展低碳经济,既要从产业结构、能源结构调整入手,转变高碳经济发展模式,也要从产业链的各个环节上,在产品设计、生产、消费的全过程中寻求节能途径,推广节能技术。
我国建筑能耗约占社会总能耗的1 /3,既有建筑能耗是建筑能耗最大的组成部分。由于我国正处在高速发展的建设时期,根据发达国家的经验,我国建筑能耗占全部能耗的比例将越来越大,因此对既有建筑节能改造就成为了节能领域的重中之重。
20 世纪80 ~ 90 年代初,由于我国片面强调低造价和结构自重,致使建筑围护结构的隔热保温水平一再被削弱,所以在431 亿m2的既有建筑中,95% 均为高能耗建筑。在维持相同的室内热舒适环境前提要求下,国内所需能耗相当于同等气候条件下发达国家的2 ~ 3 倍,由此带来了资源的大量消耗,这明显违背于国民经济的可持续发展战略。因此,为了推进建筑节能,真正实现低碳、低能耗,进行既有建筑节能改造迫在眉睫。
目前,多项节能改造技术已应用于实际,也获得了一定的经济效益和社会效益。然而,如何在具体的改造过程当中选择最优方案,使得改造后的建筑不仅能得到预期的节能效果又可获得明显的经济效益成为亟待解决的首要问题。
1 国内研究现状
目前,关于既有住宅节能改造方案评选方面的研究较少,主要集中于对多个节能改造方案进行能耗分析和技术经济分析,研究和比较各方案净现值、性价比和投资回收期,提出多种节能改造方案,进行软件分析、经济分析和决策分析,优化调整方案。田稳苓[1]等在总结分析了既有居住建筑节能改造常用的改造措施和用于节能改造项目经济性评价指标的基础上,提出了一种节能改造方案优选方法,并运用能耗分析软件和优化计算软件得以实现。优选方法的原则为: 在保证居住建筑改造后的节能效果达到国家相关标准要求的前提下,选取经济效益最好的方案[1]。王永祥[2]运用能耗分析软件对典型既有建筑节能改造前后进行能耗分析,通过性价比指标与动态投资回收期从多个方案中优选节能方案。白建波[3]等针对既有住宅能耗较大和CO2排放量较高的问题,以某既有住宅为研究对象,结合能耗模拟分析了苏南地区既有住宅节能改造的各项可行技术,进而采用全生命周期评价法对各项节能措施进行了分析与评估。研究结果表明: 结合外窗、外墙、楼梯间、遮阳、屋顶的综合节能改造技术体系可以达到节能50% 的目标,各单项节能改造措施的CO2减排效果较明显,其中遮阳、屋顶和楼梯间节能改造效果尤其显著。
这些方法都只是局限于单一的对建筑节能改造的经济效益,或者减少能耗进行评价,而忽略了环境效益和社会效益。为了更有效地组织和实施节能改造过程,达到节约能源,减少热费支出,改善善室内居住热环境等目的,需要对节能改造方案的这些显性效益和隐性效益进行综合评价。郭俊玲[4]从可持续发展观点出发,建立了灰色关联度分析模型来对既有建筑节能改造方案进行评选,利用层次分析法确定权重与灰色关联分析相结合,用各个方案与理想方案的综合关联度的大小来确定最佳的方案。陈继光[5]等将区间数关联决策方法应用于节能改造效果的评价领域,通过引入区间数序列的范数完成多指标决策矩阵的规范化处理,建立多指标区间数整体逼近关联决策模型,完成住宅建筑节能效果评估得出最终结论。
基于以上研究,文中将引入多目标加权灰靶决策算法,结合熵值法确定权重,建立既有居住建筑节能改造方案评选模型,在全生命周期成本理论的基础上,从经济效益、社会效益以及环境效益的角度,通过比较各方案与最优效果向量即灰靶靶心的距离,按照距离越小方案效果越优的原则,对节能改造方案进行综合评价以选取最优方案。
2 建立评价指标体系
2. 1 综合评价指标体系的建立原则
一般情况下,在进行节能改造方案评选时,建立的指标体系包含的内容越多、越全面,评选的结果也就越贴近于客观现实,然而目前并未有一套全面的节能改造方案评选指标体系可供决策者使用。结合既有居住建筑节能改造的意义,建立的指标体系应当在充分重视节能改造费用成本的同时,也许要对节能改造社会经济效果方面的指标予以重视,另外还需要考虑节能改造所产生的各种隐性效益。这样建立的指标体系对选取能真正体现节能改造所产生的社会效益、环境效益以及技术效益的方案有很大帮助。
因此,为了建立一套较为科学、全面的既有建筑节能改造方案评选体系还需要遵循以下原则:1) 层次性,系统性; 2) 科学性; 3) 可操作性; 4) 差异性; 5) 定量指标与定性指标相结合。
2. 2 综合评价指标体系的建立
基于以上所述原则,在综合考虑既有建筑节能改造全寿命周期的成本与社会经济效益的实际效果之后,具体从以下4 个方面对指标体系进行分析,最后在此基础上建立节能改造方案评选指标体系。
2. 2. 1 改造成本
对于既有建筑节能改造项目的全寿命周期,文中指从项目开始实施节能改造时点起到节能改造部位达到耐用年限进行下一次节能改造或者报废时这之间所经历的时间[6]。与此相对应,可以将既有住宅节能改造全寿命周期划分为前期准备期、改造实施期、维保运营期以及改造拆除期4 个阶段[7]。
1) 前期准备阶段。
前期准备阶段主要是对既有建筑进行摸牌调查,为改造实施阶段奠定基础。这一阶段工作量非常大,而且牵涉面也较广,具体事项主要有前期调查、节能潜力评价、决策改造方案以及动员居民等事项。其中前期调查主要是收集改造住宅的现状,使用情况,能耗情况以及居民情况相关方面资料,为评估节能潜力、投资决策、方案比选提供数据。
2) 改造实施阶段。
既有住宅节能改造的主要对象有: 建筑围护结构,其中主要包括外墙体、屋面及外门窗、阳台的节能改造; 热计量与采暖系统,主要包括热计量装置及室内采暖系统的节能改造。
3) 维保运营阶段。
维保运营期是既有住宅节能改造完成后的使用阶段。节能改造后实际效果否达到预定的节能要求,实现其功能,关键在于维保运营期的管理水平。同时,该阶段也是投资回收的过程,节能改造投入的资金通过能耗费用、运营管理费用水平降低等效益逐步收回。
4) 改造拆除阶段。
改造拆除阶段是指既有建筑经过改造的部分达到使用寿命时对其进行拆除。与节能改造全寿命周期阶段相对应,节能改造全寿命周期费用由前期准备费用、改造实施费用、维保运营费用与改造拆除等构成。由于既有住宅节能改造前期准备费用难以确定,但占比较小,在方案比选时影响甚微,所以在建立评价指标体系时将其忽略不计,只对其他3 个阶段的相关成本进行研究。因此,既有建筑节能改造全寿命周期成本由围护结构改造成本、采暖系统改造成本、改造后使用成本、改造拆除成本四大部分构成。
2. 2. 2 增量效益
根据全寿命周期理论,既有建筑节能改造的效益是指原有建筑在全寿命周期内由于节能改造的实施而使得其资金、环境和社会三大部分成本的减少以及节能改造后所取得的收益,称这部分收益为增量收益。而项目进行节能改造后增量效益主要为增量经济效益和增量外部效益两部分。在综合考虑了各个增量效益之间的关系后,文中选取的经济效益指标主要有: 节煤量、节电量、减少维修费以及环境效益。
2. 2. 3 外围结构能耗
对既有住宅进行节能改造的主要途径就是通过改造降低围护结构的能耗指标,外围结构能耗指标越小就意味着在维持同样的室内热舒适环境前提条件下,所需能耗越少,这样就提高了能原利用率,达到了节能的目的。外围护结构的能耗指标与所采用的材料、施工方案有密切关系,所以外围护结构能耗的大小很大程度上取决于节能改造施工技术和材料费用等方面的因素。
2. 2. 4 施工组织措施指标
在施工组织措施指标方面选取了改造工期、施工技术及施工组织管理协调力这三部分内容。改造工期越短越好,较短的工期不仅能缩短影响住户的时间,而且降低了施工成本; 施工技术主要是看采取的施工方法是否先进、效果好坏等方面; 施工组织管理协调主要涉及到节能改造时与用户的沟通情况。
根据上述对既有住宅节能改造指标体系的分析,结合指标体系的建立原则,建立既有住宅节能改造方案评选指标体系。指标体系的递阶层次结构图如表1 所示。
3 基于熵值的多目标加权灰靶决策模型
将熵值法和多目标加权灰靶方法相结合,构造既有居住建筑节能改造方案评价决策模型。
3. 1 构造效果样本矩阵
假设多目标决策问题有决m个策方案S1,S2,S3,…,Sm和n个评价指标I1,I2,I3,…,In组成,决策方案集为S = { S1,S2,S3,…,Sm} ,指标集为I ={ I1,I2,I3,…,In} ,将方案Si关于指标Ij的效果样本值记为xij,由xij组成的矩阵( xij) 称为决策方案集S = { S1,S2,S3,…,Sm} 关于指标集I = { I1,I2,I3,…,In} 的效果样本矩阵,其中1≤i≤m,1≤j≤n。
3. 2 构造决策矩阵
因为文中所选的指标性质有所不同,比如有成本型指标、效益型指标、区间型指标,效益型指标自然是越大越好,而成本型指标却是越小越好,显然缺乏统一的度量标准,如果直接进行比较和分析是没有意义的。因此,在决策前需要通过“奖优罚劣”变换算子对效果样本矩阵进行标准无纲量化,得出决策矩阵为:
效益型指标是指其值越大越好的指标,而成本型指标恰好与其相反,是值越小越好的指标,区间型指标是指其值落在某一特定区域[a,b]中最好的指标,根据这3 种指标的不同性质可得出:
若Ij为效益型指标,则:
若Ij为成本型指标,则:
3. 3 求最优效果向量
令
则称u0= { u10,u20,…,un0} 为最优效果向量,也称为灰靶靶心。
3. 4 熵值法确定指标的权重向量
每个指标对决策目标的重要性不一,为了尽量避免人为主观因素的影响,采用较客观的熵值法来计算评价指标的权重,基本原理如下:
1)计算在指标Ij条件下,方案Si的特征比重yij。
式中uij≥0,所以。
2)计算指标Ij的熵值。
3) 计算指标Ij的差异性系数gj。
对于给定的指标Ij,xij的差异越小,则熵值ej越大,当全部相等时ej= emax= 1,此时对于系统间的比较,指标Ij不起任何作用( xij的差异越大时,则相反) ,故定义差异系数为:
式中gj越大,说明该指标越重要。
4)确定指标Ij的权重。
3. 5 计算各方案Si关于最优向量u0= { u10,u20,…,un0} ( 灰靶靶心) 的距离 δi
称Un={(ui1,ui2,…,uin)|w1(ui1-u01)2+w2(ui2-u02)2+…+wn(uin-u0n)2=U2}为以u0={u01,u02,…,u0in}为靶心的n维椭球灰靶。
设ui= ( ui1,ui2,…,uin) ,求出各方案Si关于效果向量u0= { u10,u20,…,un0} 的靶心距。
靶心距的大小反映了效果向量的优劣,效果向量的靶心距越小,则决策方案越优; 反之,效果向量的靶心距越大,则方案越差。按从小到大的顺序排列,即可得到各方案的优选排序。
4 实例应用
郑州市西郊的某小区3 号楼,共4 个单元,6层48 户,窗墙比0. 21,建筑面积为4169m2,砖混结构,主要是由砖墙承重,外墙面面积为2802. 38m2,楼板为预制空心板,基础为混凝土灌注桩。
围护结构主要构造是: 外墙是240mm双面抹灰砖墙,楼栋间、楼梯间均为240mm的砖墙,屋面是120mm厚水泥珍珠岩作为其保温层,楼梯间不采暖,窗为铁框单层玻璃窗,面积为588. 50m2,各单元门多数为单层木门,密封性较差,阳台为封闭阳台,室内采暖系统供给方式为上行下给单管顺流式,供热方式为热水间断式。
此小区3 号楼改造前的外围护结构的传热系数、能耗指标如表2 所示。
对于该建筑现有3 个节能改造方案待选,方案描述及各指标如表3、表4 所示。
4. 1 利用“奖优罚劣”算子对效果样本矩阵进行标准无纲量化
根据式(1)和式(2)对表中的效果样本值进行规范化处理。其中,围护结构改造成本、采暖系统改造成本、改造后使用成本、改造拆除成本、外墙能耗、屋面能耗、窗能耗、楼梯间能耗、改造工期为成本型指标;节煤量、节电量、减少维修费、环境效益、施工技术、组织管理协调力为效益型指标。
最终得到决策矩阵U:
4. 2 计算靶心
由式( 3) 得出最优效果向量,即灰靶靶心为:
4.3利用熵值法确定权重
由式(4)~式(7)得:
4. 4 计算靶心距
由式( 8) 、式( 9) 得: δ1= 0. 83,δ2= 0. 81,δ3=1. 47。
4. 5 决策最有方案
按照 δi值大小排序,δ3> δ1> δ2,即方案2 最优,所以应选取方案2 应用于节能改造。
5 结语
在综合考虑了既有建筑节能改造全寿命周期成本和改造后实际社会经济效果之后,从节能改造成本、增量效益、围护结构能耗和施工措施这4个方面建立评选指标体系,继而建立了基于熵值法及多目标加权灰靶理论的方案优选模型,通过比较各方案的靶心距,遵循距离越小方案越优的原则,对既有建筑节能改造方案所产生的环境、技术以及经济效益进行综合评价,进而选取最优方案。需要指出的是案例只选用了中原温和地区的既有建筑,对我国其他地区例如寒带、冬冷夏热、冬暖夏热等地区未进行分析,存在一定的局限性。因此,文中的研究存在一定的不足,有待进一步改进。然而作为一种新型的既有建筑节能改造方案,其优选思路能够较好地适用于气候温和地区,值得试点与推广,为促进我国既有建筑节能改造市场健康、有序的发展提供一些科学理论支持。
摘要：低碳经济下,既有建筑节能改造备受关注。虽然目前多项节能改造技术已投入实践,但取得的经济效益、环境效益以及社会效益等效果迥异,因此针对具体项目情况如何选取最优方案亟待解决。引入多目标加权灰靶决策方法,结合较为客观的熵值法确定权重,通过计算各方案与最优效果向量的靶心距,按照距离越小方案越优的原则选取最优方案,最后用实例验证了该模型的有效性和实用性,为既有建筑节能改造工程的实施提供了较为科学的方案优选方法。
关键词：既有建筑,熵值法,多目标加权灰靶决策,节能改造,方案评选
参考文献
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[6]赵琰,刘晓君,赵翠芹.既有居住建筑节能改造全寿命周期费用估算分析[J].施工技术,2014,43(4):55-59.
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关键词：高校旧建筑 节能技术 新材料 节能改造
1 概要
目前，随着我国经济的高速发展，对能源的需求也越来越大。其中建筑是能源消耗的主力军，资料显示：建筑能耗占全社会能耗的25%。我国每年新增建筑约20亿，而且现存的建筑绝大多数是高耗能建筑。因而建筑节能问题已越来越被政府和社会各界所重视，“建设节约型社会”已成为当今社会广泛关注的一个重要主题，建筑耗能的问题日益突出，建筑节能问题更是迫在眉睫[1]。而高校作为能源消耗的大户，也被列入节能减排的重点对象。我国高校数量众多，建筑面积大，能源消耗巨大，高校总能耗占全社会能源消耗总量的10%，人均能耗远高于全国人均总能耗。如何从新节能材料、新技术方面开展节能工作是高校能耗问题解决的关键。
在建筑中使用各种节能建材，一方面可提高建筑物的隔热保温效果，降低采暖空调能源损耗；另一方面又可以极大地改善建筑使用者的生活、工作环境。因此，新型建筑节能材料的应用，对于促进高校节能具有重要意义。此外，国内很多高校均存在大量的老旧建筑，这些建筑由于年代久远，并未采用节能材料，造成大量的能源浪费，因此对其进行节能改造就十分必要和紧迫。近年出现了很多类型的新型建筑材料，它们的广泛使用不仅对于高校节能，也对于促进社会进步、发展国民经济、构建资源节约型社会具有重要的意义。
2 目前普遍应用的节能技术和节能材料
旧建筑存在的问题是，屋面和墙体没有保温措施，门窗密封性较差，玻璃为单层玻璃，所以造成建筑能耗流失的加快。而一般屋面、外墙和门窗是主要的节能改造目标，因此，旧建筑的节能改造也就主要包括屋面、外墙和门窗的改造。其次还要考虑旧建筑多有原使用者，所以施工改造必须要尽可能的快捷，方便和经济[2]。
2.1 屋面保温技术
屋面的保温技术主要为屋面防水保温节能改造，平屋面隔热保温层的做法有聚氨酯保温防水一体喷涂，或铺设隔热板、聚苯乙烯板等，再做防水层和保护层。
2.2 墙体的保温技术
墙体的保温技术主要分为外墙内保温和外墙外保温两类。对于墙体的改造，要充分考虑到建筑的特点、用途等因素，选择施工简便、保温性能好、成本低的节能材料。
2.2.1 内保温技术
内保温技术是指在墙体内部加做保温层。它的特点是施工快速灵活，操作简便。主要的保温技术有聚合物砂浆复合聚苯保温板、但由于使用内保温技术存在着占用建筑使用面积、容易开裂、影响室内装修等缺点，故现在已经逐渐被外保温技术所取代。
2.2.2 外保温技术
外保温是目前广泛使用的一种建筑节能技术。与内保温技术相比，外保温技术有明显的优势，它可以不占用用户的使用面积，而且使用同等规格，性能的保温材料能达到比内保温更好的保温效果。外保温技术在墙体外侧，还可以保护外墙结构，延长建筑物的使用年限，不仅适用于旧建筑物的改造，也在新建建筑上普遍使用，是目前最成熟的保温技术。
一般工程中使用的多位外挂式保温材料，包括硅酸盐保温材料、陶瓷保温材料、挤塑板XPS 6、硬泡聚氨酯现场喷涂、硬泡聚氨酯保温板、岩棉、聚苯乙烯泡沫板（简称苯板）、钢丝网架夹心墙板等[3]。其中最广泛应用的是苯板。苯板具有优良的性能和低廉的成本。一般做法是用胀钉将其固定在外墙上，或采用粘接技术固定，然后加入网格布抹砂浆，最后再做装饰面层。此外还可以采用无机喷涂进行外墙保温。保温材料一般是指导热系数小于或等于0.2的材料。选用时除应考虑材料的导热系数外，还应考虑材料的吸水率、燃烧性能、强度等指标。不同绝热材料的性能特点有所不同。
2.3 外窗的保温技术
建筑物的热能有不少都通过门窗散失。相关资料显示，一般建筑的门窗面积占建筑外围护结构面积的30%，其能耗约占整个建筑总能耗的2/3，通过玻璃的能耗约占门窗能耗的75%，所以门窗是节能改造的重点[4]。应尽量使用新型的节能门窗。
节能玻璃是目前国内主要推广使用的外窗节能材料。常见的节能玻璃有以下3 种： 中空玻璃、真空玻璃、低辐射镀膜玻璃[5]。其中，中空玻璃是一种非常优秀的节能材料，正在被大量的使用。中空玻璃一般由两片玻璃构成，中间充入惰性气体，周边由胶接或焊接方式密封。中空玻璃具有减轻辐射的功能。真空玻璃中间是真空腔，优点是隔音和隔热性能好，节能降噪性能独特。低辐射镀膜玻璃（“Low-E”玻璃）是一种对波长4.5-25um的红外线有较高反射比的镀膜玻璃。低辐射镀膜玻璃还可以复合阳光控制功能，成为阳光控制低辐射玻璃，有很好的保温节能效果，还可以起到防眩，提高舒适度等效果。
节能型的门窗框材料主要有以下3种：塑钢型材、塑铝型材、玻璃钢型材。塑钢型材具有热导率低、保温性能好、耐腐蚀、隔声、防震、阻燃性能优良等优点，是现在普遍使用的窗框材料。但不适宜在高寒高温地区使用；塑铝型材有刚性好、寒热性能好，不易发生结露的优点。因此，适宜大尺寸窗户及高风压地区和严寒地区使用[5]。玻璃钢型材的导热率低，保温性能好，适用环境较广，而且使用寿命长，是未来型材的发展方向。
3 节能改造实例
宁夏大学校本部B区数计学院楼始建于1983年。改造总面积4032平方米，5层多层。楼内各种设备管道线路均已老化，且保温效果较差，门窗密封性能差，冬天室内温度较低。改造前楼体无保温材料，窗户为单框单玻铝合金窗。外窗存在传热过大、漏风严重等现象，不符合《公共建筑节能设计标准》强制性要求，故对其进行节能改造。针对实际现状，选择节能型的中空玻璃塑钢窗，防止空气渗透。改造方案对墙体增加保温层，楼内采暖管道以及散热片整体替换，将所有照明灯具全部替换为节能灯。
改造后外墙平均传热系数满足《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005规定，且室内温度比未改造前高2.1摄氏度。由此可以看出，增加外墙保温层和中空玻璃塑钢窗后的保温隔热性能好。通过进行外墙和外窗的保温改造，达到了节能的要求，室内保温效果得到了明显的改善。
4 结语
通过实例我们可以看出，对旧建筑进行的节能改造，采用新型的节能材料，明显的改善了建筑物的能耗，增强了室内的保温效果。因此对旧建筑进行节能改造是非常有意义的。我国的建筑节能改造还比较落后，只要继续对节能技术进行推广和应用，采用更好的节能材料和节能技术，就可以大大降低高校乃至全社会的建筑能耗。
参考文献：
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[4]余治良，魏宏杨.校园旧宿舍建筑节能改造分析[J].建筑节能，2011，39（3）：68-70.
[5]郭长日.建筑节能材料的分类与性能概述[J].山西建筑，2010，
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090907116
卢雪瑞
【摘要】：我国的建筑能耗已达到全社会总能耗的27.5%,且每年递增1%。经济发展能耗惊人,能源不足、能源利用率低、环境污染严重等一系列问题都非常严重，既有建筑节能改造是建设资源节约型，环境友好型社会的重要举措，是走可持续发展道路的理想选择。
关键词：建筑节能
既有建筑节能改造
节能技术
一．我国既有建筑节能改造意义
建筑节能是我国三大重点节能领域之一。建筑节能包括新建筑节能和既有建筑节能改造两个方面。2005 年以来,我国既有建筑节能工作已经纳入议事日程,“十一五”规划中也明确提出了既有居住建筑节能改造的任务和目标。全国既有建筑总面积超过400亿平方米，其中大量的既有居住建筑都是在20世纪80年代后建造的,基本建筑材料是粘土砖和钢筋水泥,这些材料的使用寿命很长,虽然这些建筑的围护结构热工性能不满足节能要求,采暖系统的控制过于简陋,缺乏热量计量 但是这些建筑的结构是安全的，还有很长的寿命，还有很大的使用价值,如果为了建筑节能的目的而拆除重建，不仅增加住户的经济负担，还会造成很大的其它资源浪费，同时混凝土是一种很难再循环利用的材料，拆房产生的大量废弃物将给环境带来沉重的负担。物尽其用是建立资源节约型，环境友好型社会的一个原则，将这些建筑拆除重建显然不符合这个原则。旧房改造，从经济角度看，改造一栋老建筑要比重新建造一栋新建筑要节约得多；另一方面，绝大多数既有居住建筑的住户都是“工薪族”，属于中低收入阶层，节能改造不仅可以大幅度降低住户的经济负担，还可以明显减少新建住房的市场需求，从而促进房地产市场的健康发展。因此，既有居住建筑节能改造意义重大。
二 既有建筑节能改造的方法
近年来,随着生活水平和质量的提高，许多建筑物正在陆续改造翻新,结合我国建筑节能的实际情况，在消化吸收英国、德国等发达国家基本经验的基础上，形成了具有我国特色的成套建筑节能适用技术。
2.1 维护结构改造 2.1.1 墙体改造
墙体改造主要是应用高效的保温绝热材料、采用新型墙体材料与复合墙体结构
进行保温处理，减少墙体的热传递，减少墙体“冷桥”现象的强度，从而达到墙体保温的作用。另外，可在垂直外墙面设置阳台、挑檐等遮阳设施或采用浅色墙面、反射墙面、植物覆盖等措施，对外墙进行太阳辐射隔离处理。
2.1.2
门窗的检测与更新 应用新型节能门窗，对于减少热损失,促进建筑整体节能有着极为重要的意义。如人民大会堂改造后，外窗能耗下降72％，按电价0.49元每度计算，每年可节省人民币406.30万元检测门窗的三项指标主要是保温性、气密性和热传导性。为了保证门窗(主要是窗户)换气次数和良好的气密性，应该首选平开窗，同时选用性能优良的密封胶条；提高建筑门窗的保温性能和降低空气渗透性能，尽可能广泛采用PVC塑料型材窗，以及高档产品中的铝木复合材料窗、铝塑共挤型材窗，采用可反射阳光的镀膜玻璃、低发射率玻璃以及中空玻璃，以大幅度降低空调负荷。
2.1.3
旧屋面的改造
旧屋面的改造不仅要在原有建筑做保温处理，也要更新防水层的材料，有效改善建筑的使用性能，在一定的程度上延长建筑的寿命。可以将屋面平改坡面，既起到了保温隔热的效果，也增加了立面的造型美观，起到焕然一新的效果。可以加装斜屋顶天窗，采光效果比一般窗户高，斜屋顶天窗采用的中空玻璃传热系数比一般玻璃小2.5～4倍。屋面设架空通风层，并采用挤压型聚苯板的倒置屋面，以取得长期良好的绝热性能。也可以在屋顶设置“屋顶花园”，既美观环保又可以隔热。
2.2通风采暖工程改造
尽量采用地热与太阳能等清洁无污染，低能耗的取暖方式。如果采用传统通风供暖，要使生活用水和采暖用水系统独立运行，同时回收生活用热水再循环利用；加装智能节能控制装置；对水泵进行改造，避免“大马拉小车”的现象，造成能源浪费；热风幕系统回水接至一次循环水泵进口处，这样无需使用循环泵；加强新风/回风自动控制；采用智能变频调速系统对大功率风机进行节能控制等。2.3 给排水系统改造
采用无负压变频给水泵既避免传统的按供水最不利情况引起的水电浪费又可以避免低位水池二次污染；用节水水龙头替代传统水龙头；PPR管和UPVC管代替铸铁管；可设中水回收系统，对水进行二次利用，节水节能，又能减轻污水处理负荷。
2.4 电气系统改造
采用高效节能LED灯管；对不同场所采用不同照度的照明；配电统一控制，设漏电保护系统；公共场所采用声控灯；室外采用太阳能灯。三．成功案例
甘肃土木工程科学研究院综合实验楼改造工程
该建筑经过对维护结构、给排水、暖通、电气系统、增设太阳能光伏电站改造后，项目不产生其他排放，直接减少对化石能源消耗。建筑外墙保温性能达到70％，高于国内最高65％的最高标准，是标准的节能工程。同时，节约用电7万度，节约用水2000吨，节约用煤356吨以上，具有显著的节能效应。该工程最具特色改造之一光伏电站每年发电约7万度，不仅解决了本单位用电，还可以解决临近单位一部分用电。
此外还有广东省立中山图书馆改扩建一期工程、天津紫金南里小区部分住宅改造工程、鹤壁政府办公楼改造工程、北京时代之光名苑住宅小区改造工程、郑新公司812生活区高层住宅楼改造工程等。四．建议
(1)加强规划,积极创造条件,搞试点示范工程和示范小区。国家和地方应有政策的支持、给予一定的优惠条件。
(2)加强宣传，营造全社会节能意识，要充分利用电视、广播、报刊等新闻媒体，广泛开展形式多样的节约资源和保护环境的宣传活动，加强建筑节能知识的普及和教育。
参考文献：
[1] 李朝旭 王清勤 既有建筑综合改造工程实例集 中国建筑工业出版社 [2] 叶水木 既有建筑的节能改造 建筑科学 [3] 王岩 侯文虎 齐刚 甘肃土木工程科学研究院综合实验楼改造工程 [4] 李得英 许文发 建筑节能技术 [5] 扬善勤, 朗四维, 涂逢详.建筑节能 机械工业出版社
平原县住房和城乡建设局：
按照平政发【2011】52号文《平原县2011-2013年既有居住建筑供热计量和节能改造的实施意见》的要求，结合我单位实际情况，现申请对______________________________________进行节能改造。
一、建筑基本概况
建筑名称：___________________________________________ 建筑位置：___________________________________________建筑面积：________________建造年代：_______________结构形式：________________层数：_______________屋顶形式：平顶【】 起脊有楼板【】 起脊无楼板【】有无地下室车储：_____________________________________原有外窗情况：_______________________________________采暖方式：___________________________________________外墙面情况：_________________________________________
二、对外窗及供热计量改造完成情况
⑴外窗改造情况：_____________________________________ _______________________________________________________（如未完成外窗改造，需承诺于什么时间完成）
⑵供热计量改造情况：_________________________________ _______________________________________________________(如未完成供热计量改造，需承诺于什么时间完成，包括安装热计量表)
三、工程协调
为顺利完成既有居住建筑节能改造工作，我单位承诺：在节能改造施工过程中，积极协调住户做好空调外挂机拆卸（施工如有需要）、管线保护或迁移、屋面太阳能拆卸、墙面保温、屋面保温、防水的成品保护，避免人为破坏等工作，积极配合施工单位，以保证工程质量和施工安全，达到合格工程，顺利通过市、省级验收。
特此申请
申请单位（公章）：___________________工程负责人：______________________
绩效评价报告
一、专项资金和项目基本情况
（一）专项资金基本情况
1.资金基本情况。为贯彻落实《关于加快推进既有居住建筑节能改造及供热计量工作的通知》（青政办字[2015]7号）等文件精神，加快推进城乡建筑领域节能减排，2016年市级财政下达既有居住建筑节能改造专项资金6651.77万元。其中，《青岛市财政局关于批复市级部门预算的通知》（青财预指〔2016〕2号）安排预算数为5950万元，上年结转墙改基金支出443.30万元，2016年新型墙体材料专项基金支出258.47万元。项目承担单位为市建筑节能与墙体材料革新办公室。
2.绩效目标。2016绩效目标为完成既有居住建筑节能改造面积200万平方米。
（二）专项资金安排项目基本情况
1.实际安排项目种类1个，项目数量58，项目承担单位1个。
2.各项目绩效目标如下：
（1）远洋山庄实施节能改造面积约3.07万平方米。（2）青大教师宿舍实施节能改造面积约4.23万平方米。（3）健发小区实施节能改造面积约7.77万平方米。（4）郑庄老社区实施节能改造面积约15.63万平方米。（5）金麦花园实施节能改造面积约3.44万平方米。（6）教师大厦实施节能改造面积约2.75万平方米。（7）善化路区域实施节能改造面积约25.80万平方米。（8）夹岭沟小区实施节能改造面积约14.85万平方米。（9）青峰路社区实施节能改造面积约13.70万平方米。（10）李沧区小区换热站一期实施节能改造面积约4.04万平方米。
（11）晟业家园小区实施节能改造面积约5.93万平方米。（12）文安路小区实施节能改造面积约14.09万平方米。（13）华通苑小区实施节能改造面积约6.25万平方米。（14）汕头路社区一期实施节能改造面积约5.40万平方米。（15）台湾花园及珠海路片区实施节能改造面积约11.01万平方米。
（16）榉林山片区实施节能改造面积约60.00万平方米。（17）太平角四路、黄县路及三部四局老干部宿舍实施节能改造面积约2.89万平方米。
（18）旭日花园实施节能改造面积约3.30万平方米。（19）东方花园新村实施节能改造面积约3.74万平方米。（20）矿泉花园实施节能改造面积约6.11万平方米。（21）琴岛山庄实施节能改造面积约4.58万平方米。（22）芝泉山庄实施节能改造面积约4.17万平方米。（23）恒苑小区实施节能改造面积约20.00万平方米。（24）二航校实施节能改造面积约4.15万平方米。（25）百通花园一期实施节能改造面积约6.25万平方米。（26）百通花园二期实施节能改造面积约5.63万平方米。（27）百通花园三期实施节能改造面积约17.41万平方米。（28）保儿东山小区实施节能改造面积约6.60万平方米。（28）汕头路社区二期实施节能改造面积约11.61万平方米。
（30）海信慧园一期实施节能改造面积约2.30万平方米。（31）贵合花园实施节能改造面积约2.60万平方米。（32）八大关红岛路社区实施节能改造面积约1.44万平方米。
（33）宁夏路街道办事处改造项目实施节能改造面积约4.47万平方米。
（34）即墨路街道办事处一期改造项目实施节能改造面积约10.79万平方米。
（35）延安路街道办事处改造项目实施节能改造面积约19.71万平方米。
（36）即墨路街道办事处二期改造项目实施节能改造面积约11.00万平方米。
（37）台东街道办事处改造项目实施节能改造面积约12.00万平方米。
（38）汇利花园、远洋滨海花园实施节能改造面积约4.69万平方米。
（39）辽源路街道办事处一期改造项目实施节能改造面积约8.04万平方米。
（40）西山片区玉二社区一期实施节能改造面积约15.05万平方米。
（41）辽源路街道办事处二期改造项目实施节能改造面积约3.62万平方米。
（42）登州路街道办事处改造项目实施节能改造面积约12.71万平方米。
（43）辛家庄海军干休所、土山干休所、盐城路2号区域实施节能改造面积约14.63万平方米。
（44）洛阳路街道办事处改造项目实施节能改造面积约1.47万平方米。
（45）敦化路街道办事处改造项目实施节能改造面积约7.99万平方米。
（46）兴隆路街道办事处改造项目实施节能改造面积约7.27万平方米。
（47）兴隆路街道办事处二期改造项目实施节能改造面积约27.00万平方米。
（48）浮山新区街道办事处改造项目实施节能改造面积约7.54万平方米。
（49）浮山新区街道办事处二期改造项目实施节能改造面积约14.00万平方米。
（50）合肥路街道办事处改造项目实施节能改造面积约5.30万平方米。
（51）台东街道浦口路港澳新城改造项目实施节能改造面积约1.90万平方米。
（52）船院小区实施节能改造面积约2.40万平方米。（53）远洋新村小区实施节能改造面积约7.80万平方米。（54）福华园实施节能改造面积约2.61万平方米。（55）兴隆路街道杭州路1号改造项目实施节能改造面积约2.26万平方米。
（56）海伦路街道办事处改造项目实施节能改造面积约3.72万平方米。
（57）镇江路街道办事处改造项目实施节能改造面积约4.24万平方米。
（58）61419部队公寓改造项目实施节能改造面积约1.00万平方米。
二、绩效评价结论
（一）专项资金整体评价结论
1.专项资金计划投入6651.77万元，实际到位6651.77万元，资金到位率100%，支出资金6651.77万元，资金使用率100%。2.截至2016年底，实施节能改造面积约513.95万平方米，整体绩效目标已全部完成。通过节能改造，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约2.63万吨、减排二氧化碳约6.98万吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（二）项目支出绩效评价结论（按项目分别编写）1.各项目预算安排数、预算执行数、资金使用结构。（1）远洋山庄预算安排数10.53万元，预算执行数10.53万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（2）青大教师宿舍预算安排数32.48万元，预算执行数32.48万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（3）健发小区预算安排数53.56万元，预算执行数53.56万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（4）郑庄老社区预算安排数229.35万元，预算执行数229.35万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（5）金麦花园预算安排数27.47万元，预算执行数27.47万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（6）教师大厦预算安排数159.44万元，预算执行数159.44万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。（7）善化路区域预算安排数206.40万元，预算执行数206.40万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（8）夹岭沟小区预算安排数267.28万元，预算执行数267.28万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（9）青峰路社区预算安排数178.07万元，预算执行数178.07万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（10）李沧区小区换热站一期预算安排数102.30万元，预算执行数102.30万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（11）晟业家园小区预算安排数56.74万元，预算执行数56.74万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（12）文安路小区预算安排数257.44万元，预算执行数257.44万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（13）华通苑小区预算安排数43.81万元，预算执行数43.81万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（14）汕头路社区一期预算安排数277.66万元，预算执行数277.66万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（15）台湾花园及珠海路片区预算安排数12.30万元，预算执行数12.30万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（16）榉林山片区预算安排数480.31万元，预算执行数480.31万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（17）太平角四路、黄县路及三部四局老干部宿舍预算安排数36.58万元，预算执行数36.58万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（18）旭日花园预算安排数0.23万元，预算执行数0.23万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（19）东方花园新村预算安排数19.89万元，预算执行数19.89万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（20）矿泉花园预算安排数4.23万元，预算执行数4.23万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（21）琴岛山庄预算安排数39.15万元，预算执行数39.15万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（22）芝泉山庄预算安排数84.77万元，预算执行数84.77万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（23）恒苑小区预算安排数16.24万元，预算执行数16.2
万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（24）二航校预算安排数21.16万元，预算执行数21.16万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（25）百通花园一期预算安排数61.68万元，预算执行数61.68万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（26）百通花园二期预算安排数29.66万元，预算执行数29.66万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（27）百通花园三期预算安排数140.46万元，预算执行数140.46万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（28）保儿东山小区预算安排数52.80万元，预算执行数52.80万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（29）汕头路社区二期预算安排数249.80万元，预算执行数249.80万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（30）海信慧园一期预算安排数89.87万元，预算执行数89.87万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（31）贵合花园预算安排数77.90万元，预算执行数77.90万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（32）八大关红岛路社区预算安排数43.16万元，预算执行数43.16万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（33）宁夏路街道办事处改造项目预算安排数134.17万元，预算执行数134.17万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（34）即墨路街道办事处一期改造项目预算安排数210.00万元，预算执行数210.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（35）延安路街道办事处改造项目预算安排数591.32万元，预算执行数591.32万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（36）即墨路街道办事处二期改造项目预算安排数30.00万元，预算执行数30.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（37）台东街道办事处改造项目预算安排数30.00万元，预算执行数30.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（38）汇利花园、远洋滨海花园预算安排数140.78万元，预算执行数140.78万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。（39）辽源路街道办事处一期改造项目预算安排数241.20万元，预算执行数241.20万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（40）西山片区玉二社区一期预算安排数451.56万元，预算执行数451.56万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（41）辽源路街道办事处二期改造项目预算安排数30.00万元，预算执行数30.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（42）登州路街道办事处改造项目预算安排数30.00万元，预算执行数30.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（43）辛家庄海军干休所、土山干休所、盐城路2号区域预算安排数371.44万元，预算执行数371.44万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（44）洛阳路街道办事处改造项目预算安排数44.02万元，预算执行数44.02万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（45）敦化路街道办事处改造项目预算安排数30.00万元，预算执行30.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（46）兴隆路街道办事处改造项目预算安排数218.22万元，预算执行数218.22万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（47）兴隆路街道办事处二期改造项目预算安排数30.00万元，预算执行数30.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（48）浮山新区街道办事处改造项目预算安排数223.22万元，预算执行数223.22万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（49）浮山新区街道办事处二期改造项目预算安排数30.00万元，预算执行数30.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（50）合肥路街道办事处改造项目预算安排数30.00万元，预算执行数30.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（51）台东街道浦口路港澳新城改造项目预算安排数30.00万元，预算执行数30.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（52）船院小区预算安排数45.00万元，预算执行数45.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（53）远洋新村小区预算安排数153.00万元，预算执行数153.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。（54）福华园预算安排数51.12万元，预算执行数51.12万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（55）兴隆路街道杭州路1号改造项目预算安排数30.00万元，预算执行数30.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（56）海伦路街道办事处改造项目预算安排数30.00万元，预算执行数30.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（57）镇江路街道办事处改造项目预算安排数30.00万元，预算执行数30.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
（58）61419部队公寓改造项目预算安排数30.00万元，预算执行数30.00万元，到位及时率100%，全部用于建筑围护结构节能改造。
2.各项目绩效目标完成情况。
（1）远洋山庄实施改造约3.07万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约157吨、减排二氧化碳约417吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（2）青大教师宿舍实施改造约4.23万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约216吨、减排二氧化碳约574吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（3）健发小区实施改造约7.77万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约397吨、减排二氧化碳约1055吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（4）郑庄老社区实施改造约15.63万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约799吨、减排二氧化碳约2123吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（5）金麦花园实施改造约3.44万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约176吨、减排二氧化碳约467吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（6）教师大厦实施改造约2.75万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约140吨、减排二氧化碳约372吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（7）善化路区域实施改造约25.80万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约1320吨、减排二氧化碳约3508吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（8）夹岭沟小区实施改造约14.85万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约760吨、减排二氧化碳约2020吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（9）青峰路社区实施改造约13.70万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约701吨、减排二氧化碳约1863吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（10）李沧区小区换热站一期实施改造约4.04万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约206吨、减排二氧化碳约547吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（11）晟业家园小区实施改造约5.93万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约303吨、减排二氧化碳约805吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（12）文安路小区实施改造约14.09万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约721吨、减排二氧化碳约1916吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（13）华通苑小区实施改造约5.50万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约319吨、减排二氧化碳约847吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（14）汕头路社区一期实施改造约5.40万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约276吨、减排二氧化碳约733吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（15）台湾花园及珠海路片区实施改造约11.01万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约563吨、减排二氧化碳约1496吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（16）榉林山片区实施改造约60.00万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约3070吨、减排二氧化碳约8160吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（17）太平角四路、黄县路及三部四局老干部宿舍实施改造约2.89万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤147吨、减排二氧化碳约390吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（18）旭日花园实施改造约3.30万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约168吨、减排二氧化碳约446吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（19）东方花园新村实施改造约3.74万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约191吨、减排二氧化碳约507吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。（20）矿泉花园实施改造约6.11万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约312吨、减排二氧化碳约829吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（21）琴岛山庄实施改造约4.58万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约234吨、减排二氧化碳约621吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（22）芝泉山庄实施改造约4.17万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤213吨、减排二氧化碳约566吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（23）恒苑小区实施改造约20.00万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约1023吨、减排二氧化碳约2719吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（24）二航校实施改造4.15万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约212吨、减排二氧化碳约563吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（25）百通花园一期实施改造约6.25万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约319吨、减排二氧化碳约847吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（26）百通花园二期实施改造约5.63万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约288吨、减排二氧化碳约765吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（27）百通花园三期实施改造约17.41万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约891吨、减排二氧化碳约2368吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（28）保儿东山小区实施改造约6.60万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约337吨、减排二氧化碳约895吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（29）汕头路社区二期实施改造约11.61万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤594吨、减排二氧化碳约1578吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（30）海信慧园一期实施改造约2.30万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约117吨、减排二氧化碳约310吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（31）贵合花园实施改造约2.60万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约133吨、减排二氧化碳约353吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（32）八大关红岛路社区实施改造约1.44万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约73吨、减排二氧化碳约194吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（33）宁夏路街道办事处改造项目实施改造约4.47万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约228吨、减排二氧化碳约606吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（34）即墨路街道办事处一期改造项目实施改造约10.79万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约552吨、减排二氧化碳约1467吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（35）延安路街道办事处改造项目实施改造约19.71万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约1008吨、减排二氧化碳约2679吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（36）即墨路街道办事处二期改造项目实施改造约11.00万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约562吨、减排二氧化碳约1493吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（37）台东街道办事处改造项目实施改造约12.00万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约614吨、减排二氧化碳约1632吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（38）汇利花园、远洋滨海花园实施改造约4.69万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约340吨、减排二氧化碳约637吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（39）辽源路街道办事处一期改造项目实施改造约8.04万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约411吨、减排二氧化碳约1092吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（40）西山片区玉二社区一期实施改造约15.05万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约770吨、减排二氧化碳约2046吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（41）辽源路街道办事处二期改造项目实施改造约3.62万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约185吨、减排二氧化碳约491吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。（42）登州路街道办事处改造项目实施改造约12.71万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约650吨、减排二氧化碳约1727吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（43）辛家庄海军干休所、土山干休所、盐城路2号区域实施改造约14.63万平方米后，建筑采暖能耗大幅下降，预计每年可节煤约748吨、减排二氧化碳约1988吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（44）洛阳路街道办事处改造项目实施改造约1.47万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约75吨、减排二氧化碳约199吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（45）敦化路街道办事处改造项目实施改造约7.99万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约408吨、减排二氧化碳约1084吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（46）兴隆路街道办事处改造项目实施改造约7.27万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约372吨、减排二氧化碳约98吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（47）兴隆路街道办事处二期改造项目实施改造约27.00万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约1381吨、减排二氧化碳约3670吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（48）浮山新区街道办事处改造项目实施改造约7.54万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约385吨、减排二氧化碳约1023吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（49）浮山新区街道办事处二期改造项目实施改造约14.00万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约716吨、减排二氧化碳约1903吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（50）合肥路街道办事处改造项目实施改造约5.30万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约271吨、减排二氧化碳约720吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（51）台东街道浦口路港澳新城改造项目实施改造约1.90万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约97吨、减排二氧化碳约257吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（52）船院小区实施改造约2.40万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约122吨、减排二氧化碳约324吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（53）远洋新村小区实施改造约7.80万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约399吨、减排二氧化碳约1060吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（54）福华园实施改造约2.60万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约133吨、减排二氧化碳约353吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（55）兴隆路街道杭州路1号改造项目实施改造约2.26万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约115吨、减排二氧化碳约305吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（56）海伦路街道办事处改造项目实施改造约3.72万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约190吨、减排二氧化碳约505吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（57）镇江路街道办事处改造项目实施改造约4.24万平方米后，建筑采暖能耗大幅下降，预计每年可节煤约217吨、减排二氧化碳约576吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
（58）61419部队公寓改造项目实施改造约1.00万平方米后，按建筑采暖能耗每平方米下降0.15吉焦估算，预计每年可节煤约51吨、减排二氧化碳约135吨、有效促进节能减排和防治大气污染；解决了墙屋面发霉长毛等质量通病，改善百姓住房条件，提升老旧建筑品质。
三、主要经验和做法
（一）为确保按时完成专项资金绩效目标，充分发挥资金效益，市城乡建设委会同市财政局等部门结合我市实际情况，研究制订了“市场化”激励政策和相关管理办法，明确了“市场运作，属地管理”原则和具体实施流程。即：实施单位取得业委会或居委会同意后，经项目所在区市政府受理后，按社会投资类项目自行投资改造，改造完成并达到标准后可申请相关财政奖励；在实际工作中，市建设、财政等主管部门主要负责计划下达、落实市级奖励等；各区市政府作为辖区内改造项目的组织管理主体，负责项目监督管理、落实本级奖励资金等方面工作。
（二）内部控制体系建设及运行情况。对既有居住建筑节能改造专项资金分配定岗定责并进行风险评估，有效分离资金计算、审查、复核等不同岗位和职责，建立不同岗位之间的制衡机制，关键岗位建立AB角工作制度，并严格按照相关规定执行。
四、存在的问题及改进建议
既有建筑节能改造项目的特征和EPC (Energy Performance Contracting, 简称EPC) 的运行模式, 决定了既有建筑节能改造企业即ESCO (Energy Services Company, 简称ESCO) 承担既有建筑节能改造项目的主要风险。ESCO要实现既有建筑节能改造项目投资建设的自身获利目的, 就必须坚持科学的投资风险控制原则, 制定与实施既有建筑节能改造项目投资风险控制的有效策略。
2 ESCO节能改造项目投资风险控制的基本原则
2.1 经济性原则
ESCO节能改造项目投资风险控制策略应按照经济性原则, 提高控制策略的效率和效果, 特别是要在成本节约、信息畅通等方面制定可行的措施。
2.2 系统性原则
由于项目投资风险控制具有极强的系统性、综合性, 这就要求ESCO既要重视风险产生的复杂性, 还要考虑到风险产生后果的影响面, 所制定的策略需要综合性强, 全盘考虑, 并且动员各种力量, 科学地分配各项工作, 由整个企业共同合作来完成。
2.3 全过程原则
风险控制策略应伴随着项目实施的整个过程, 在整个过程中采取必要的事前、事中主动控制以及事后弥补的策略。从项目选项、项目洽谈、项目实施到项目节能效益分享阶段, 风险存在于全过程中, 因此风险控制策略的制定也是全过程的。
3 ESCO节能改造项目投资风险控制策略
3.1 完善ESCO项目投资资金管理
3.1.1 拓宽融资渠道, 完善“造血机制”, 加强资金管理
在项目融资过程中, 应选择多元化的融资渠道, 将企业内部融资与外部融资有效结合起来, 完善企业的“造血机制”保证资金周转畅通。加强企业自身资金计划管理和调度, 建立多元化的资金信息反馈系统与资金报表制度, 积极稳妥做好资金回收工作。
3.1.2 选择合适融资方式和贷款方案, 充分利用优惠政策
仔细研究经济动态和走势, 将既有建筑节能改造项目所有可能的费用都周全地计算在内, 选择合适的融资方式和贷款方案, 减少经济、能源价格波动带来的风险。充分了解国家在节能事业方面的政策和优惠措施, 熟悉相关法律法规, 利用国家对既有建筑节能改造项目投资的优惠政策, 争取国家的资金支持。
3.1.3 重视成本管理
重视成本管理, 不忽视项目中发生的各种细小费用如交通费、垃圾清理费并应计入成本, 每项细小成本的积累将是一笔大的支出。另外一些附加成本也应该清楚记录, 后期作为证据出示给客户, 让客户清楚理解这些额外成本。
3.1.4 严密监控财务状况, 提高财务控制能力
定期对自身财务状况进行总结和检查, 做好投资回收衔接和努力提高资金运用效率, 严密分析与监控成本、费用的支出, 努力提高ESCO财务管理质量。
3.2 优化合同条款, 加强合同管理
ESCO要力争将投资的风险控制在合同上, 通过合同的约束来保障既有建筑节能改造项目的正常运行和应得的收益。目前, ESCO在既有建筑节能改造项目投资中, 节能服务合同普遍采用的是国外的样本, 国内还没有一个明确标准, 因此大部分ESCO没有针对自身的特点来设立合同, 忽视了验收标准、能源管理费用等的数据化、具体化, 对合同条款的表述比较模糊, 不够详细, 很可能在执行期间因为分歧而影响项目正常运行。为此建议优化合同条款, 特别是节能量的测试和节能效益分享比例问题, 要尽量在合同条款中详细说明, 最好能让客户企业提供反担保, 降低ESCO的收益回收风险。在项目开始前, 应结合客户的具体状况制定详尽可行的风险管理方案, 并在ESCO与客户以及相关合同当事人之间就风险承担与损失进行分配以分散风险。最好有ESCO内部专业的法律人士对签署的能源管理合同进行仔细审查。
除了完善主合同外, 还应从以下几个方面优化合同条款, 加强合同管理, 从而分散ESCO的投资风险。
3.2.1 客户信息合同化
ESCO在与客户签订合同时, 若能将客户的资质及履约能力等基本信息都详细地在合同中注明, 包括将客户提供的信息的真实性让客户承诺在合同中, 将其条款化, 就可以避免客户的刻意隐瞒;若客户违约, 必将承担法律责任。这样通过客户信息的合同化将本应由ESCO承担的客户信用风险部分地分配给了客户。
3.2.2 明确约定不可抗力条款
对于既有建筑节能改造项目实施过程中的因自然因素、市场因素等导致的非人为风险, 可以采取不可抗力的条款约定, 分担风险。明确约定不可抗力造成的损失应由双方合同当事人共同承担。
3.2.3 明确约定违约责任
履约阶段中的风险可以通过违约责任的规定来分配。ESCO在融资、技术与设备和原材料、施工中承担较多的风险, 但是这些环节仍然需要客户、供应商、分包商的密切配合, 这些配合至关重要, 应在合同中明确、具体地表述。一旦这些参与者有违约的情况, 就可以把部分风险分配给各参与者, 而客户在核算节能量过程中以及ESCO后期投资回报收回中可能存在违约的风险, 若能将客户违约风险应承担的责任和损失约定在合同中, 有助于降低节能量风险和节能效益分享风险。
3.2.4 约定履约担保
在ESCO投资既有建筑节能改造项目过程中, 涉及的因素和人员众多, 一旦中间环节出现问题, 就会给ESCO带来损失。为了约束参与人的行为, 降低因为运行过程中不合理阻碍的影响, ESCO在与参与方签订合同时应该约定履约担保。如与客户之间, 要求客户提供第三方担保;与设备供应商之间, 要求其提供资产抵押等有效担保。
3.2.5 签订牵连合同, 分散投资风险
ESCO通过签订一些附加合同把部分风险分配出去, 亦即把自己不擅长的业务转交其他单位, 并与之签订类似分包的合同, 以有效转移部分的风险。如与设备供应商签订供应合同, 可以将原材料采购风险转移给供货商;签订施工分包合同, 可以将施工过程的风险转移给分包方等。通过合同或协议合理的转移风险, 从而减少ESCO投资既有建筑节能改造项目承担的风险。
3.3 加强ESCO投资运营管理
3.3.1 规范节能改造项目投资的运作程序, 建立责任与利益相结合制度
从既有建筑节能改造项目投资的选择, 到项目投资的中间环节直至最后投资资金的回收, 整个阶段都要推行项目经理责任制, 把投资收益与项目经理的收益相结合, 建立责任与利益对等制度。投资建立科学合理的既有建筑节能改造项目评估机制, 进行投资的全过程管理。充分发挥相关人员的主观能动性。要选派财务经理, 严格控制资金的流向, 选派合格的技术监事和市场监事对项目进行跟踪服务, 及时发现项目经营方面存在的问题, 为项目企业提供建设性意见。
3.3.2 成立关键技术管理部门, 制定节能改造技术评价方法并推广应用
时刻关注既有建筑节能改造市场的技术更新情况, 并由专门的技术管理部门对节能技术和资源进行识别和分类, 同时建立关键技术的数据库, 分析预测可能出现的新技术, 及时更新技术库, 以便对不同的节能改造项目提供技术决策。针对具体的既有建筑节能改造项目采用层次分析法进行评价, 明确掌握各关键技术对项目需求的影响程度;在设备选择时, 尽量选择可靠性好的设备, 并要求供应商能提供一定的担保。
3.3.3 增强ESCO管理水平, 构建有效的激励机制
在市场经济环境下, ESCO要想有长远的发展, 必须在财务、管理、风险控制等方面有一套合理的机制体系, 建立现代企业制度, 构建法人治理结构, 优化投资管理流程, 加强自身管理, 并运用先进的管理技术和方法, 使企业资源利用最大化, 控制好系统内外的每一个运作节点, 从而使得投资运作成本降低, 减少风险源存在, 将可能发生的风险事件控制在最低。另外, 应通过引进一些高素质专业人才和综合管理人才来提高企业的整体管理水平, 提高ESCO投资既有建筑节能改造项目的成功率, 减少技术和管理引起的投资风险。对于道德风险仅靠完善合同无法彻底解决, 需要设计必要的激励机制, 使得个人利益与业绩真正挂钩, 让每一个技术人员和管理人员在获得合理报酬的同时相应地承担经营风险及其他责任, 从而提高企业人员整体工作效率, 避免组织管理方面的风险。
3.3.4 实行节能量连续监测
对项目要进行实际监测, 项目实施前的预测和估计应留有一定的误差余地, 制定合理误差幅度, 持续进行监测, 密切关注项目改造的节能量情况。因为一旦达不到合同规定的节能效果, ESCO就要对客户企业提供一定的补偿, 因此连续监测有利于及早发现节能效果的差距, 及时采取补救措施, 规避节能量风险。
3.4 建立客户评价体系, 注重客户管理
从以往ESCO投资既有建筑节能改造项目的情况看, 即便ESCO已提供很好的节能方案, 并经过最终测试也完全达到预期目标, 却往往发现本该获得的可观投资收益往往没有实现, 主要是由于缺乏法律约束与监督机制, 使得部分具有恶意隐瞒和主观赖账主意的客户行为得不到监督与约束, 致使ESCO先期投入大量资金, 在后期却无法顺利按照合同收到其应得的节能收益, 这是ESCO投资既有建筑节能改造项目面临最大的风险问题。所以, 客户管理是ESCO投资风险控制的一个必要策略。
既有建筑节能改造项目的设备、技术、资金投入风险全部由ESCO承担, 选择能正常履约的诚信客户是降低既有建筑节能改造项目投资风险的重要环节。在项目立项前, 不仅要对项目本身的节能潜力进行评估, 同时对目标客户的整体情况进行深入细致的了解并进行客户综合评价, 通过对客户进行详细的调查, 并运用一定的方法进行综合评价, 尽量选择一些真诚地愿意和节能服务公司合作, 而不是出于借用资金或恶意意图, 其项目本身也具有较大节能潜力的客户, 以择优选择。对客户的了解与评价主要包括以下几个方面:
3.4.1 了解客户基本情况
在项目洽谈阶段, ESCO应该调查客户公司成立的时间、法人及股东名称, 所有制结构, 注册资本金、资金实力, 公司经营形式, 组织结构, 管理者综合素质, 可供选择的担保和抵押措施等基本情况。通过调查, 初步分析企业综合实力, 信誉等。一般来说, 公司注册时间长、注册资本较大时, 说明客户的实力较强, 那么ESCO投资的风险要小一些;通常国有企业的风险程度相对于民营公司和私人公司要小。通过了解企业领导素质、员工素质、以及社会对企业的评价等可以更好地预计企业发展趋势等。
3.4.2 分析及评价客户财务、业务状况
对客户的财务状况进行分析, 如企业的总资产、净资产、负债率、生产能力、销售收入、利润总额、资金周转率等数据进行分析, 通过查看已经被审计的资产负债表、净现金流量表、损益表, 掌握企业的资产变动情况、利润变动情况, 进一步了解其企业获利能力, 从而判断企业的可持续发展性。对于搜集的企业财务数据可由ESCO内部的客户管理评估小组进行分析, 对客户企业的经营状况和财务状况进行评估, 并形成评估分析报告。评估的主要指标可以设定为资产负债率、经营管理能力及盈利能力等。同时还需要关注企业的业务状况, 看ESCO要投资的既有建筑节能改造项目是否与主营业务相关, 因为一般情况下, 改造项目若与主营业务有关, 那么这项改造计划将极大地关乎企业未来的盈利, 企业的重视度高一些, 合作中的态度会积极些, 这样会减低ESCO与客户的沟通成本, 降低风险。分析及评价客户财务、业务状况能够提高ESCO收回投资效益的可能性。
3.4.3 评估客户企业信誉
ESCO可以借助商业银行或保险公司的客户信用评估系统, 运用信用系统对需要进行节能改造的客户企业进行科学、系统的评估, 选择优良的客户。信用评估内容主要包括:客户行业背景、财务状况、运营能力、管理能力、法律环境和政府关系等。通过评估后, 细分客户群, 针对不同的客户群, 采用不同管理模式, 尽可能地降低客户信用风险。尽量利用信用系统进行科学的评估, 回避ESCO内部项目负责人, 避免一些主观评估意见, 力求形成客观评估结论。
4 结语
企业经营的目的在于获利, 尽管既有建筑节能改造项目具有社会公益的属性, ESCO已获利万自身投资建设目的也不例外。ESCO是EPC模式下实施既有建筑节能改造项目投资建设的主体, EPC建设模式的特殊性决定了ESCO实施既有建筑节能改造项目投资风险的内在特征, 坚持既有建筑节能改造项目投资风险控制的原则, 采取积极有效的既有建筑节能改造项目投资风险控制策略, 是ESCO发展必须重视的战略问题, 也是推动既有建筑节能改造事业健康发展的必要条件。
摘要：阐述ESCO节能改造项目投资风险控制的经济性、系统性和全过程原则;从完善投资资金管理, 强化合同管理, 加强投资运营管理, 建立客户评价体系, 注重客户管理等方面, 提出投资风险控制策略。
关键词：ESCO,既有建筑,节能改造,投资风险,控制原则
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[8]尚伶, 郭汉丁, 马兴能.既有建筑节能改造项目投资管理实践与理论研究综述[J].建筑节能, 2012 (8) :62-66.
【关键词】既有建筑；节能改造；效益分析
“十二五”建筑节能的重点任务是提高能效，深入开展大型公共建筑节能监管和高耗能建筑节能改造，积极促进新型材料推广应用和推广绿色照明应用。作为国家十大节能工程之一，既有公共建筑的节能运行管理和改造已成为重中之重。
1.工程概况
胜利石油管理局电力管理总公司办公楼改造工程位于山东省东营市东营区西城，办公大楼建筑面积16846万平方米，混凝土剪力墙框架结构，地上十二层，局部十五层，地下一层，建筑高度54.36米。该工程于1992年建成，对其进行了节能施工改造。
2.建筑现状及节能诊断
2.1外围护结构
办公楼围护结构为混凝土剪力墙，未进行保温处理；外窗单层窗，采用单玻璃结构，普通透明玻璃，窗帘内遮阳。混凝土剪力墙墙体导热系数约为1.1 W/（㎡.K），不符合山东省现行《公共建筑节能设计标准》中对外墙传热系数限值的规定，需进行保温改造。
2.2采暖通风空调及生活热水系统
装备2套模块化空调机组，夏季绝大部分时间两套机组同时工作。采暖系统热源为市政供热管网提供的热蒸汽，系统二次侧与中央空调制冷主机到中央空调末端共用一套管网和设备，夏季制冷，冬季供热。末端无节能控制装置，不能实现按需调节和自动控制，无法达到节能效果，需要进行中央空调末端节能改造。
2.3供配电与照明系统
办公楼各办公室照明灯具以T5荧光灯为主，公共区域照明灯具以30W节能灯和60W白炽灯为主。对办公楼的各个房间进行检测，检测结果办公楼各功能区照度值未达到《建筑照明设计标准》中规定限值，不需要对办公楼照明系统进行改造。
2.4监测与控制系统
办公楼用电统计只关注总电表，缺乏细致的用电分级分项计量，造成了各个系统无法进行分项能耗数据采集、实时监测和能耗诊断，无法及时发现用能问题，各种节能措施的实施效果无法得到客观的反映和评价。需要对办公大楼监测与控制系统进行改造。
3.节能改造施工
根据诊断情况，决定对办公楼围护结构、中央空调末端、监测与控制系统进行节能改造。
3.1外围护结构节能改造
外墙保温改造使用50mm厚幕墙专用玻璃棉。施工工艺：干挂石材龙骨或玻璃幕墙龙骨安装→填塞玻璃棉→玻璃棉塑料胀栓固定→石材面板或玻璃衬板安装。外保温墙体是由功能分明的墙体结构层、保温层、饰面层三部分组成。
作好外保温墙体的主要技术关键是保温層与结构层以连接方式，采用8X100膨胀螺栓方案固定。每块玻棉板5个膨胀栓，每平方米不少于7个胀栓，玻棉板厚度50mm，为保证胀栓锚入结构层大于25，在钻头上做好标记，保证玻棉板厚度不出现负差。施工方法方便，耐火、安全可靠，而且也有较好的耐久性。
屋面在原楼板做1：8水泥珍珠岩（最薄处为40㎜厚）找坡，平均厚度200㎜，再做70㎜厚挤塑聚苯板保温层。原墙体加气混凝土砌块。
在外窗方面，将原有单层透明玻璃更换为断桥隔热型铝合金门窗和Low-E中空玻璃，使之具有减少眩光、控制太阳辐射热量和遮光及阻隔紫外线等功能，用以提升玻璃反射隔热特性。
3.2中央空调末端节能改造
在采暖、空调方面， 分别从冷源系统、采暖系统等方面进行节能改造。针对大楼全部区域的风机盘管末端控制改造，增加空调温控器和电动两通阀，通过调整冷媒流量和风速，对室内温度进行调节，实施按需制冷，从而通过空调制冷系统负荷控制带来节能效果。
3.3监测与控制系统节能改造
建设办公大楼集中统一的能耗监测控制系统，完成对能源数据进行在线的采集、计算、分析及处理，实现能源平衡、调度与优化。能耗监测控制系统依托能源管控一体化平台，通过能耗数据在线监测和节能优化管理实现能源管理的可视化，通过各种智能分析技术、模型和工具完成效率性能计算，实施办公大楼能耗的实时监控和优化运行。
4.改造效益分析
4.1外围护结构改造
外围护结构节能改造后，效果主要表现为房间内夏日制冷、冬日采暖能耗的节约。按照依据相关标准要求，增加保温和更换断桥隔热铝合金窗户和Low-e中空玻璃可节约基础能耗的25%，则围护结构改造可节约建筑物全年整体能耗的12.5%。
围护结构的改造主要是玻璃棉板保温系统改造和断桥隔热型铝合金门窗和Low-E中空玻璃替代外层单玻，投资额度分别为75和215万元，围护结构改造投资总额为290万元。年节费用约33.9万元。
4.2中央空调末端节能改造
空调、采暖能耗占建筑物每年整体能耗约50%，以空调、采暖能耗为基础能耗，中央空调系统末端改造后预计节约基础能耗的6%，即节约建筑物整体能耗的3%。
办公楼对空调的节能改造主要在各房间风机盘管末端控制改造，总投资约25.5万元，年节约费用约8.2万元。
4.3监测与控制系统改造
对办公楼能耗进行分类分项计量并上传，同时在建筑物子系统上对能耗数据进行展示、统计、分析，及时发现用能异常或用能浪费现象，在管理上实现节约能耗，投资15万，年节约费用约7.4万元。
综上所述，电力管理总公司办公大楼整体节能改造投资为330.5万元，年收益约49.5万元，总投资回报年限为6.6年。
5.结语
文章结合胜利油田供电大楼节能改造施工进行了总结，对同类型工程施工将会起到很好的借鉴作用。随着国家对节能降耗力度的不断加大，对环保的重视程度越来越高，节能技术的逐步成熟，旧楼节能改造将会得到更大的普及。 [科]
【参考文献】
[1]沈芳亮.绿色节能技术在建筑改造中的应用研究[D].天津：天津大学，2007.
[2]王宝玉，李晓莲等.既有建筑节能改造适用技术的应用[J].城市住宅，2011（8）：44-45.
[3]GB50189-2005公共建筑节能设计标准[S].北京：中国建筑工业出版社，2005.
【建筑节能改造实施方案】推荐阅读：
既有建筑节能改造方案09-08
建筑节能方案范本12-06
建筑节能实施细则11-03
节能建筑的推广与实施10-15
建筑节能监理实施细则01-29
3、建筑节能工程验收方案02-18
近期推进建筑节能工作实施方案01-23
辽宁省节能建筑和建筑节能技术材料管理办法07-14
建筑节能调研06-28
建筑节能备案10-21
